Как вывести нежилое помещение в жилое: какие документы нужны, сколько это стоит, причины отказа

Содержание

Как перевести квартиру на первом этаже в нежилой фонд — Личный опыт на vc.ru

Квартира на первом этаже Katerina Kalamata

14 553 просмотров

С октября квартиры на первом этаже практически нельзя использовать для коммерческой деятельности. Расстроенные владельцы считают, что перевести из жилого в нежилой нельзя. Мы успешно прошли этот путь и готовы рассказать, стоит ли это делать и как.

Как я перевела квартиру в нежилой фонд.

До 2008 года мы с партнером занимались цветочным бизнесом, каждый раз вставала проблема найти помещение менее 100м2 на первой линии домов или в проходном месте. На тот момент флористических салонов, интернета и доставки практически не было, цветами торговали либо бабушки и ларьки у метро, либо супермаркеты. У нас с мужем были отложены деньги. Я думала купить помещение под магазин цветов с зоной охлаждения, такой же, как сейчас у всех. Помещений до 100 метров было крайне мало и они были очень востребованы. Я решила, что сдача помещения в аренду будет приносить более стабильный доход, чем флористика.

Покупка квартиры на первом этаже

Мы сразу решили, что перевести жилое в нежилое будет легко и получится дешевле, чем купить готовое. Поэтому искала квартиру. Нам нужно было проходное место, недалеко от метро в хорошем районе Москвы. С нормальными окнами, возможностью прорубить выход не во двор, а на улицу, и по приемлемой цене. Большинство квартир не подходили: планировка не устраивала или расположение. Дома на первой линии почти все были оборудованы нежилыми помещениями еще при строительстве. Новые дома не подходили по деньгам. Окна во двор или подвалы с окнами в приямках не устраивали. Я искала помещение четыре месяца, объявление о продаже квартиры нашла в газете. Кто владел квартирой раньше меня не волновало. Важны были цена и юридическая чистота. Риэлтор помогла поторговаться и сделать необходимые проверки, собрала часть необходимых в дальнейшем документов.

Через 5 месяцев с появления идеи покупки, летом 2008 года,я стала владелицей квартиры на первом этаже.

Купила квартиру для перевода в офис
Katerina Kalamata

Сбор бумаг

После регистрации собственности и получения документов (поэтажный план и экспликацию, технический паспорт, выписку из домовой книги, что никто не прописан) я пошла в Предпроектный Отдел Мосжилниипроекта за заключением о возможности переоборудования жилого помещения в нежилое. Только тут до меня дошло, что мне на любом этапе могут отказать. Мне повезло, я получила положительное заключение.

В 2019 список может отличаться, а тогда мне потребовалось получить:

· техническое заключение о возможности переоборудования квартиры в нежилое помещение исходя из состояния квартиры, технического состояния дома, перекрытий, подвода коммуникаций и т.д.
заключение районной СЭС о возможности переоборудования
заключение районного МЧС о возможности переоборудования
заключение районной службы Мосгаз о возможности вывода газа, т. к. в моем случае квартира была газифицирована.

!!! Сейчас для перевода жилья необходимо также согласие всех cобственников жилья в доме, тогда я смогла обойтись без этого.

В 2008 людей, занимающихся сбором документации, я не нашла и стала заниматься этим самостоятельно. Так и пошла по списку. Надо сказать, что к бюрократической системе у меня претензий почти нет. Они сработали почти идеально, полностью соблюдали сроки и требования, которые были установлены.

Переоборудованная под офис квартира
Katya Kalamata

Сложности: как я убирала газ

Основная проблема в моём случае возникла в выносе газового оборудования. Для перевода квартиры в нежилой фонд требовалось заглушить и убрать газовое оборудование. А для этого требовалось согласие соседей сверху.

Совет: Перед тем, как покупать такое помещение с целями перевода в нежилое, проверьте – желательно, чтобы там жили не обеспеченные, нуждающиеся люди. Тогда с ними будет возможно договориться.

В моем случае, над нами жила семья с нормальным доходом, они только что сделали ремонт и перепланировку. Делать ремонт заново, чтобы я смогла переставить газовую трубу, им совсем не хотелось. Мы полгода судились и ни к чему не пришли. За это время все документы были уже получены, я начала ремонт, а соседка так и не давала добро. Я уже решила, что это тупик, но в итоге мы нашли выход. Помогли соседке согласовать перепланировку, а она дала разрешение на перенос газа. Сам перенос занял две недели и не создал почти никаких проблем. После этого вожделенная справка о выводе газа была получена.

Проект и переоборудование

После получения всех заключений необходимо готовить проект переоборудования квартиры в нежилое помещение. Причем, в зависимости от вида деятельности, требования по вентиляции, строительству и СНиПам разные. Нужно проектное бюро, которое имеет лицензию на проектирование всех видов строительства. Организация, которую я привлекла, сделала мне комплексный проект: проект вентиляции, перепланировка помещения, разводка воды и отопления, проект входной группы через оконный проём, разводка электроснабжения.

Сам проект переоборудования тоже требовал положительного заключения о соответствии всем требованиям и СНИпам в Мосжилниипроекте. Только на основании этих документов можно было подать в Департамент жилищной политики города Москвы заявление с просьбой рассмотреть перевод квартиры в нежилой фонд. Моё заявление вынесли на комиссию, которая приняла распоряжение о переводе квартиры в нежилой фонд и составила протокол с перечнем необходимых работ.

Разрешение на переоборудование
Katerina Kalamata

Сам ремонт

Разрешение получено — привлекаем строителей. Строительная компания тоже должна иметь лицензию на все виды работ. Но личный контроль никто не отменял. Я упустила момент, когда монтировали вентиляцию. Трубы спрятали в короб, все сделали, я расплатилась. Дальше другая компания устанавливала пожарную сигнализацию и готовила соответствующий Акт. Все это время я продолжала бороться за вывод газа из помещения. Через полгода после окончания ремонта и переустройства я смогла вывести газ. Ура! Департамент жилищной политики собрал межведомственную комиссию для приемки выполненных работ. С первого раза не вышло, подвела вентиляция. На исправление дали до 30 дней. Строители уже не смогли вернуться на объект, пришлось привлекать других и переделывать заново. Платить тоже заново. Во второй раз комиссия собралась быстро, помещение проверку прошло. Мне подписали Акт о завершении работ по переустройству.

Так за полтора, почти два года я проделала путь от квартиры к нежилому помещению. Теперь можно было подавать документы в Росреестр. Они забрали свидетельство на жилье и выдали Свидетельство на собственность на нежилое помещение. Все документы, полученные в процессе переоборудования, я сохранила для последующей продажи.

Как я сдавала:

После оформления документов в Росреестре мы с риэлторами сдали помещение под отделение Банка. Они снимали 4 года, за очень хорошие деньги. К тому же каждый год цена поднималась на 10% в связи с инфляцией и ростом тарифов. Когда у банка отобрали лицензию, те же риэлторы привлекли детскую студию. Туда ходили детки со всего района. Теперь на три года я не знала проблем. Но, к сожалению, основатель студии тяжело заболел. Сейчас уже два года помещение арендуют под хозяйственный магазин с выставочным залом. За девять лет аренды все мои затраты на покупку, переоформление и ремонт отбились. Сейчас я получаю чистую прибыль за вычетом налогов и коммуналки. В этом году, из-за семейных обстоятельств мы решили продать помещение. Сейчас наша семья переезжает в другой регион. Заниматься арендой и договорами нет возможности. Продаем через тех же риэлторов, с которыми сдавали 9 лет.

вход в офис Katerina Kalamata

Взялась бы я опять переоформлять жильё в нежилое?

Однозначно, нет. Стоимость переоформления такая же, как если сразу купить нежилое помещение. А нервов и времени тратиться очень много. К тому же сейчас на эти работы необходимо получить согласие всех собственников жилья. Это практически невозможно.

Я бы купила помещение подобное моему. Чтобы владелец имел полный пакет документов, подтверждающих законность покупки квартиры и перевода её в нежилой фонд. А еще имел договор с Мосэнергосбытом. Свежесть ремонта и какие-то мелкие недочеты для меня были бы вторичны. Покупка уже готового нежилого помещения избавляет не только от лишних затрат, но и от необходимости согласовывать вид деятельности. К тому же здесь затраты просчитываемые и поддаются торгу, а любые согласования с частными лицами ведут к непредсказуемым расходам и результату.

Если просчитать затраты по переоформлению и бюрократическую часть, то это вполне нормальные деньги. А вот размеры компенсаций за причиняемые неудобства абсолютно не прогнозируемые. Просят сумасшедшие деньги «с потолка», что не окупится никогда.

На что обращать внимание, если вы всё же решитесь покупать квартиру под переоформление в нежилое:

Чтобы не было газа. Мосгаз на любую работу, связанную с переносом газового оборудования требует множество бумаг: где газ заходит в дом, какая планировка комнат, все данные о собственности и др. Собирать разрешение на вынос газа из квартиры – дело муторное, долгое и денежное.
Подружиться с соседями и Управляющей Компанией. Поприсутствуйте как-нибудь на собрании собственников жилья и уточните, какой процент жильцов не платит коммуналку. Это вселит в вас уверенность в своих силах.
Оценить проходимость улицы. Во всех случаях, кроме специального шпионского клуба, о котором должны знать только свои, чем выше проходимость и обустроенность района, тем лучше.
Лучше кирпич.Некоторые серии панельных домов не подходят для переоборудования окон в выход, так как все стены первых этажей содержат усиленную арматуру и являются несущими. В этом случае оборудовать отдельный выход из помещения невозможно, а без него перевод в нежилое не согласовать.
Оценить близость детских и социально значимых объектов. Наличие рядом школ, детских садов и прочих подобных заведений накладывает запрет на многие виды коммерческой деятельности, что снижает ваш потенциальный доход.
Чтобы не было деревьев. Получить в Москве порубочный билет, пусть даже на уже высохшее дерево нереально. Плюс — это война с экологами, GreenPeace и прочими борцами за климат.
Чтобы не было люков. Если под планируемым выходом из квартиры обнаружится люк или пролегающие коммуникации вам понадобится заключение о Геоподоснове. Это еще одна лишняя бюрократическая структура.

Перевод квартиры в нежилое помещение

Расскажем, что нужно для того, чтобы обычную жилую квартиру на 1 этаже перевести в нежилое помещение.

Сегодня, очень популярным решением становится перевод квартир, расположенных на 1 этажах жилых домов, в нежилое помещение.

Преимущества таких решений очевидны — перевод квартиры из жилого фонда в нежилой дает возможность получить коммерческую недвижимость с минимальными затратами.

В этой статье, мы опишем как перевести квартиру в нежилое помещение без установления конкретного назначения и организации входной группы с улицы. Это обязательный промежуточный этап перед присвоением назначения (административного, торгового, бытового и.т.д).

Как присвоить назначение нежилому помещению и организовать крыльцо читать здесь.

Находитесь в поисках подрядчика для проектирования и согласования нежилого помещения?

Проектное бюро ТЕКТОНИКА с радостью Вам поможет!

Узнать подробнее о наших услугах

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Каждый собственник квартиры на 1 этаже вправе перевести жилое помещение в нежилое, но для этого необходимо произвести ряд необходимых административных процедур, регламентированных Жилищным кодексом республики Беларусь.

Первая процедура, это перевод квартиры в нежилое помещение без строительно-монтажных работ. Только после получения нового технического паспорта с наименованием : Нежилое помещение можно будет заняться согласованием входной группы и присваивать конкретное назначение объекта.

Процедура перевода в нежилое помещение очень простая. Выполняется через «Одно окно» администрации района за 1 месяц.

Образец Решения Администрации района о переводе жилого помещения в нежилое (1 лист)

Образец Решения Администрации района о переводе жилого помещения в нежилое (2 лист)

Надо понимать, что это всего лишь промежуточный этап. В таком нежилом помещении нельзя вести предпринимательскую деятельность.

Каким требованиям должна соответствовать квартира для вывода в нежилое?

Для того чтобы перевести квартиру в нежилой фонд, она должна соответствовать следующим требованиям:

Квартира должна быть расположена на 1 этаже и под ней не должно находиться жилых помещений;
Возможность организации дополнительного входа в помещение, не связанного со входом в основное здание;
Все окна квартиры не должны выходить на внутридворовое пространство.
Необходимо согласие Товарищества собственников, так как без их согласия, перевод будет не возможен;
Особое внимание необходимо уделить при покупке квартир в зданиях, являющихся историко-культурными ценностями, так как потребуется согласование Министерства культуры Республики Беларусь;
Необходимо предварительно оценить возможность увеличения нагрузки на электросеть и на инженерные системы в целом.
Границы землепользования должны должны позволять поместить крыльцо. Крыльцо должно быть в границах земли.

Образец плана из Технического паспорта после вывода в нежилое помещение

Всем ли нежилым помещениям можно присвоить назначение и сделать крыльцо?

Бывают случаи, когда собственники переводят обратно нежилое в квартиру, так как столкнулись с проблемами по присвоению назначения и устройством крыльца.

Процедура перевода в нежилое помещение очень простая, но это не значит, что потом возможно будет сделать крыльцо.

Чтобы иметь гарантию устройства крыльца и присвоение назначения в будущем, необходимо обратиться к специалистам для предварительной оценки документов.

Проектное бюро ТЕКТОНИКА имеет большой опыт в проектировании и согласованию таких объектов.

Закажите Инжиниринговые услуги в Проектном бюро ТЕКТОНИКА до перевода квартиры в нежилое, чтобы разобраться во всех нюансах процедуры.

Находитесь в поисках подрядчика для проектирования и согласования нежилого помещения?

Проектное бюро ТЕКТОНИКА с радостью Вам поможет!

Узнать подробнее о наших услугах

Проектное бюро «ТЕКТОНИКА» имеет многолетний опыт в согласовании объектов любой сложности

Почему мы?

100% гарантия согласования реконструкции
работаем без посредников
100% положительных решений Госстройэкспертзы
более 500+ реконструкций за последние 5 лет

Ноу-хау: Преобразование коммерческой недвижимости в жилую — Специалисты по жилищному и автострахованию

Новости GSI

Получить предложение

Ноу-хау: Преобразование коммерческой недвижимости в жилую

Преобразование коммерческой недвижимости в жилую имеет явное преимущество в том, что здание уже существует – вы можете сэкономить на затратах на новое строительство и точно увидеть, что вы из себя представляете работаю с.

Однако, несмотря на эту очевидную привлекательность, было бы полезно привести ряд других соображений, прежде чем принять решение о такой конверсии:

Планирование

любое изменение использования с преобразования коммерческой недвижимости в жилую обычно требует разрешения на планировку от местных властей;

на этот счет, вы, вероятно, обнаружите, что правительство уже на вашей стороне в поощрении таких изменений использования в рамках Национальной политики планирования;

это часть ответа правительства на увеличение предложения жилья за счет использования уже застроенных, так называемых заброшенных участков, и повторного использования пустующих зданий;

имейте в виду, что изменение использования относится только к существующему зданию – если ваши планы включают, например, расширение или реконструкцию витрин магазинов, они подпадают под действие обычных правил согласия на планирование;

Ожидание

Конечно, вам может понадобиться подождать, пока ваша заявка на планирование будет одобрена;

Страхование

при наличии разрешения на строительство вы также можете захотеть застраховать ремонт – для защиты имущества в ходе строительных работ, а также для выполнения любых обязательств по надлежащему покрытию зданий в соответствии с условиями вашего ипотечный договор;

это то, с чем мы в GSI Insurance будем рады помочь;

Расположение

Коммерческая недвижимость не всегда может быть в лучшем месте для жилых целей;

, с одной стороны, он может быть расположен вдали от удобств, характерных для жилых кварталов, таких как магазины, школы и т. п.;

с другой стороны, он может быть расположен в центре города, где есть много удобств, но есть трудности с постоянным доступом и парковкой;

также могут быть проблемы с шумом от других существующих предприятий;

Затраты на переоборудование

хотя сразу может показаться очевидным, что можно сэкономить, купив уже существующее здание, а не начинать с нуля, затраты на переоборудование коммерческой недвижимости могут быть значительными;

это особенно вероятно в том случае, когда коммерческое здание требует значительных структурных изменений, чтобы его можно было использовать в качестве жилого помещения.

Преобразование существующего коммерческого здания в жилое может быть весьма привлекательным, и государственная политика направлена на то, чтобы облегчить принятие такого решения.

Тем не менее, возможно, потребуется тщательно взвесить эти преимущества с потенциальными трудностями, связанными с местоположением и типом конструкции объекта, ранее использовавшегося в коммерческих целях.

Невероятные предложения, отличный сервис. Получите расчет стоимости страховки сегодня!

Получить предложение

Как превратить коммерческую недвижимость в жилую

Уилсон
(Огайо)

Вопрос посетителя: Мой друг владеет зданием, которое в настоящее время считается коммерческой собственностью, и хочет изменить его на жилое. Сама земля отведена под жилую застройку и он живет там постоянно. Как нам его изменить. Он живет в Огайо, если это поможет.

Ответ редактора: Уилсон, по крайней мере, на первый взгляд, это простой вопрос для развития сообщества. Похоже, что вашему другу ничего не нужно делать. Другими словами, он уже полностью соответствует постановлению о зонировании.

Но поскольку вы задали этот вопрос о зонировании, вероятно, это еще не все. Мы прокомментируем некоторые другие возможности, как для вас, так и для других посетителей сайта.

Вопрос в том, кто считает это коммерческим. Если это оценщик, то здесь ваш друг может ежегодно экономить на налогах на недвижимость, обжалуя решение или просто бездействие оценщика. Почти везде, где налоги на недвижимость облагаются налогом на коммерческую недвижимость по более высокой ставке, чем на жилую. И в каждом офисе оценщика есть процедура, позволяющая владельцу собственности представить доказательства для изменения оценки. Обычно этот процесс больше похож на встречу с одним сотрудником округа или советом из трех-пяти граждан, чем на какое-либо официальное слушание, поэтому для большинства людей это достаточно легко. Если ваш друг боится этого интервью, вы можете сопровождать его.

В этом случае ваш друг просто укажет, что зонирование является жилым, землепользование является жилым, поэтому оценщик должен это отразить. Если поблизости есть другие жилые дома, ваш друг может описать их расположение и близость к своему дому, но действительное внимание как к зонированию, так и к использованию собственности должно быть всем, что требуется, чтобы избавиться от любой более высокой ставки налога на коммерческую недвижимость. .

В некоторых местах разрешены неформальные беседы с оценщиком, так что даже не требуется фактической апелляции. Если ваш друг живет в округе, где это разрешено, достаточно просто провести встречу в чьем-то офисе или, возможно, даже телефонный звонок или видеозвонок.

Теперь, если ваш друг слышит, что агенты по недвижимости считают недвижимость коммерческой, и они используют этот аргумент, чтобы попытаться убедить его продать, это другой вопрос. Агенты сильно различаются в своем понимании зонирования, землепользования и даже оценки налога на недвижимость. Мы предлагаем не обращать внимания на их мнение по этому поводу. Если ваш друг хочет продать, посоветуйте найти агента по недвижимости, который сразу поймет, что продавать недвижимость как коммерческую было бы неэтично.

Здесь следует добавить, что иногда в рекламе недвижимости говорится, что возможно или может произойти коммерческое перепрофилирование. Мы не думаем, что это неэтично, если это будет тщательно сформулировано, чтобы никто, читая рекламу, не подумал, что это верная вещь. Изменения зонирования никогда не бывают окончательными, пока не будут предприняты окончательные действия. Одного намека на возможность подачи заявки на коммерческое зонирование может быть достаточно, чтобы повысить цену продажи. (Обратите внимание, что некоторые государственные советы по недвижимости могут запретить это, несмотря на тщательную формулировку.)

Мы полагаем, что другая возможность заключается в том, что это инспектор правил, который рассматривает возможность коммерческого строительства. В этом случае инспектор может попытаться ввести в действие различные правила содержания собственности и, особенно, другие правила пожарной безопасности, которые редко применяются к землепользованию под жилую застройку. Если это так, должно быть довольно легко убедить инспектора (сотрудника или, возможно, подрядчика города) просто проверить район зонирования и, следовательно, предпринять любые действия по обеспечению соблюдения норм на основе кодексов, которые применяются к землепользованию под жилую застройку. и не коммерческие.

В некоторых местах коммунальные услуги могут иметь разные и потенциально более высокие ставки для коммерческой недвижимости, чем для жилой недвижимости.