Как выселить квартирантов из своей квартиры с договором: Страница не найдена

Как выселить квартирантов – грустная практика и полезные советы

Оглавление:

1. Квартиранты. Источник дохода или головная боль?
2. Выселение квартирантов, живущих без заключения договора найма
3. Договор найма — гарантийные обязательства или камень преткновения?
4. Если досаждают квартиранты, снимающие квартиру у соседей
5. Что нужно знать

Если у вас есть жилье, жить в котором вы пока не намерены, но и продавать не собираетесь, лучшее, что можно с ним сделать – сдать в аренду. Решение во всех отношениях правильное:

• во-первых, у вас появятся средства на оплату коммунальных платежей в сдаваемой квартире. Кстати, лучше включить эти суммы в арендную плату. Вы можете просто увеличить плату за проживание в квартире на размер коммуналки, либо договориться с квартирантами, что все платежи они будут вносить самостоятельно. Во втором случае постарайтесь ежемесячно проверять квитанции об оплате, дабы вызов в суд по поводу просроченных платежей за коммунальные услуги не стал для вас неожиданностью. Если вы проживаете в другом городе, попросите новых жильцов ежемесячно высылать вам квитанции по месту вашего фактического проживания.
• во-вторых, у вас появится дополнительный источник доходов.
• в-третьих, квартира, что называется, будет под присмотром. Постоянное проживание в ней людей снизит вероятность ограбления. Также это удобно на случай многих аварийных ситуаций (лопнул водопровод, канализацию «прорвало» и т.д.). Особенно это важно в том случае, когда вы по каким-либо причинам не имеете возможности явиться в квартиру при первой же необходимости.

Квартиранты. Источник дохода или головная боль?

В общем, плюсы есть. И решение сдавать квартиру принято. Теперь главное сдать ее так, чтобы потом не страдать в поисках разрешения проблемы, как выселить квартирантов. Но тут-то и начинается самое интересное. Предугадать, чем на практике обернется сдача квартиры внаем, весьма трудно.

И тут нужно уповать на счастливый случай. Поскольку ситуации, когда, на первый взгляд, весьма презентабельные и положительные во всех отношениях люди оказываются на деле неплатежеспособными, увы, имеют место быть.

Даже в том случае, когда плата за проживание в квартире вносится регулярно, необходимость избавиться от квартирантов все же может возникнуть. Так, они могут оказаться дебоширами и допекут ваших соседей, которые начнут допекать вас и правоохранительные органы, или же на деле вы столкнетесь с тихими наркоманами, проживания которых в своей квартире вовсе не предполагали.

Или же вы вовсе можете стать жертвой аферы. Часто сдают квартиру вполне приличному на вид жильцу без заключения договора и даже не потрудившись проверить его документы и обзавестись данными паспорта. 

А потом оказывается, что жилец-то – аферист, который, заплатив вам за квартиру за месяц вперед, сам пересдал ее третьим лицам, взяв с них оплату за полгода, и исчез. В этом случае вопрос, как выселить квартирантов из своей квартиры, решить будет весьма сложно. Поскольку жертвами мошенников оказываются сразу две стороны: вы и новые жильцы.

Итак, квартиранты, которым вы сдали жилье, оказались все же для вас головной болью. Что делать? Ответ на этот вопрос зависит, прежде всего, от того, подписывали ли вы договор найма с квартирантами или обошлись без него.

Рассмотрим подробнее оба варианта возможного выселения (без договора и с ним):

Выселение квартирантов, живущих без заключения договора найма

Вопреки бытующему мнению, договор, хотя и защищает права собственника жилья и гарантирует сохранность имущества (для этого, правда, не забудьте приложить к нему акт передачи этого самого имущества по договору найма), зачастую становится документом, усложняющим процесс изгнания неугодных квартирантов. Почему? Да потому что без него они и не квартиранты-то вовсе, а, скорее, гости, которые задержались в вашей квартире.

А попросить гостей покинуть жилплощадь проще, нежели выселять с нее тех, кто находится здесь на законных основаниях.

Так как же выселить квартирантов из квартиры без договора и кто может оказать в этом содействие? А сделать это весьма просто. Только не вздумайте приходить в квартиру, пока там никого нет и менять замки. Вас же потом еще и в краже обвинят. Напротив, придите тогда, когда квартиранты будут на занимаемой площади. И обязательно прихватите с собой документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру и  удостоверяющие личность. И делать это должен собственник квартиры.

Оказавшись же в арендуемой неугодными жильцами квартире, вызывайте полицию и сообщайте о присутствии в вашем доме посторонних лиц, от которых вам хотелось бы избавиться. Тем более, что находятся они здесь без каких-либо юридических на то оснований. И сотрудники полиции помогут вам выставить «гостей», или же последние покинут ваши метры самостоятельно, как только вы им объясните цель вашего прихода и способ, которым вы собираетесь от них избавиться.

Без договора, кстати, гораздо проще решается и вопрос, как выселить квартирантов с детьми, поскольку даже с детьми они остаются всего лишь вашими гостями, для выселения которых достаточновашего желания и, в случае необходимости, незначительного содействия правоохранительных органов.

Договор найма — гарантийные обязательства или камень преткновения?

А вот при наличии договора найма вы должны действовать, согласно действующим законам РФ. Поскольку документ защищает не только ваши права, но и права квартирантов, выселить их вы можете только в судебном порядке.

Не беспокойтесь, суд будет на вашей стороне, поскольку закон защищает права собственника с большим усердием, нежели права нежеланных временных жильцов. Однако вы должны будете доказать, что квартиранты действительно нарушают прописанные в договоре обязательства. 

Для того, чтобы не мучиться впоследствии вопросом, как выселить заселенных по договору квартирантов, которые не платят, через суд и, главное, как подтвердить факт отсутствия платежей, целесообразно вести специальную ведомость. В нее вы должны ежемесячно вписывать размер суммы, полученной от квартирантов за проживание на вашей жилплощади, указывать дату внесения платежа и ставить подписи сторон (вашу и квартиранта). В этом случае по ведомости сразу будет видна общая картина.

Единственный минус официального разбирательства состоит в том, что квартиранты будут проживать в вашей квартире в течение всего срока, который потребуется на решение проблемы в судебном порядке. То есть выселить их вы сможете не ранее, чем получите на руки соответствующее решение суда, подтверждающее ваше на то право. На это может уйти не меньше месяца.

И успех будет зависеть во многом от того, насколько правильно и грамотно было составлено исковое заявление. Поэтому не лишним будет в данном случае изначально обратиться за помощью к адвокату, который поможет вам составить заявление верно и подскажет, о наличии каких документов и справок вам стоит побеспокоиться заранее для ускорения судебного процесса в конкретном случае.

Если досаждают квартиранты, снимающие квартиру у соседей

Довольно часто причиной выселения квартирантов становится не их неплатежеспособность, а буйное поведение или вредные привычи. Тем, кого волнует вопрос, как выселить квартирантов соседей, можно посоветовать лишь одно. Жалуйтесь! Сначала звоните хозяевам квартиры и требуйте, чтобы они приняли меры. Скорее всего, они не захотят усложнять себе жизнь и избавят вас от надоевшего соседства.

Ну а если хозяева квартиры бездействуют, а временные жильцы продолжают отравлять вам жизнь, вызывайте участкового и пишите заявление в полицию. Как только их накопится больше трех, участковый будет обязан принять меры. Скорее всего, дело будет передано в суд, и соседям, допустившим проживание на своей жилплощади квартирантов, не соблюдающих установленные правила, придется заплатить штраф.

Кстати, если вы озадачены тем, как выселить квартирантов из коммунальной квартиры, действовать надо аналогичным способом.

Только запротоколированные заявления в полицию, подтверждающие, что вы действительно страдаете от неудобного соседства, помогут вам решить дело в свою пользу.

Что нужно знать

Одним словом, выселение квартирантов может оказаться делом хлопотным и долгим, с которым лучше и вовсе не сталкиваться в жизни. И для того, чтобы избежать этого, постарайтесь обезопасить себя заранее. Для этого соблюдайте следующие правила:

• обязательно проверьте документы, удостоверяющие личность предполагаемых квартирантов и попросите их предоставить вам ксерокопии или хотя бы выпишите данные.
• удостоверьтесь в платежеспособности будущих жильцов;
• не спешите оформлять квартирантам даже временную регистрацию на своей жилплощади – это значительно усложнит их выселение в случае необходимости;
• сдавая квартиру людям с несовершеннолетними детьми, проверьте, чтобы дети имели официальную регистрацию в вашем населенном пункте, чтобы потом не оказалось, что выселяя квартирантов из квартиры, вы нарушаете права детей.

Соблюдение этих несложных правил поможет вам избежать неприятных последствий сдачи жилья внаем. Однако, если вы все же столкнетесь с проблемой, как выселить квартирантов из квартиры, не отчаивайтесь. Постарайтесь действовать спокойно и в строгом соответствии с законом, чтобы самим не оказаться в роли обвиняемых на судебном процессе.

Пусть предоставленная внаем квартира станет источником дохода, не приносящим отрицательных эмоций!

как выселить из квартиры недобросовестных арендаторов

Опрошенные юристы сошлись в одном – всё нужно предусмотреть в договоре.

С вещами на выход.

Довольно часто можно наблюдать ситуацию: двое – владелец квартиры и будущий квартиросъёмщик, договариваются о сдаче квартиры, ударив, что называется, по рукам. Заключение письменного договора кажется делом хлопотным: оформление требует денег и времени, поэтому часто речь о нём вовсе не заходит. При заключении устного договора в первую очередь рискует квартиросъёмщик: ему следует помнить, с точки зрения законодательства, он занимает квартиру незаконно и обязан освободить жильё по первому требованию собственника.

А что же делать владельцу квартиры, если выселения ни по первому, ни по второму требованию не происходит? Можно просто вызвать сотрудников полиции. Предъявить им свидетельство о праве собственности на квартиру или выписку из ЕГРП, и потребовать выселить незаконных жильцов, говорит директор юридического департамента бюро элитной недвижимости Must Have Анастасия Кузнецова.

Все в суд!

Если стороны заключили официальный договор найма, то конфликт придётся решать в суде – согласно статье 35 Жилищного кодекса, выселить законного нанимателя можно только по судебному решению. Гражданский кодекс чётко определяет перечень случаев, когда договор найма может быть прекращён по инициативе наймодателя: это невнесение платы за проживание в течение полугода по долгосрочному пятилетнему договору или просрочка платежа более двух раз по договору, заключённому на срок до одного года. В списке оснований также – неоплата нанимателем коммунальных услуг, порча имущества, систематическое нарушение интересов соседей, сдача квартиры в поднаём без ведома собственника, использование жилого помещения не по назначению.

Этапы разрешения конфликта через суд довольно просты: за три месяца до предполагаемого выселения собственник квартиры должен предупредить об этом нанимателя, вручив ему под расписку или выслав заказное письмо с уведомлением. В требовании о выселении указывается срок, в течение которого наниматель должен освободить квартиру. Если наниматель уклоняется от вручения уведомлений или получил их и не съехал в указанный срок, то собственник с чистой совестью может обратиться в суд. Такой способ разрешения конфликта имеет свои издержки.

Судебный процесс может, например, затянуться, а недобросовестный наниматель всё то время, пока решение суда не вступило в законную силу, имеет право пользоваться помещением, говорит Анастасия Кузнецова. На вопрос возможно ли решить проблему, минуя суд, опрошенные юристы ответили, что обращение в судебную инстанцию – единственный законный способ разрешения конфликта. Однако в подавляющем большинстве случаев, граждане не спешат составлять исковые заявления, а предпочитают договориться.

Схема выселения.

Если договориться не удалось, то схема принудительного выселения может выглядеть следующим образом:

1). После принятия решения о расторжении договора найма собственник направляет нанимателю уведомление об освобождении квартиры. Необходимо позаботиться о том, чтобы жилец это уведомление получил. Если наниматель уклоняется от получения уведомлений – обязательно отметить это в самом уведомлении.

2). Предположим, наниматель проигнорировал все уведомления, не выселился и не подписал соглашение о расторжении договора в указанный срок. Тогда можно прибегнуть к помощи сотрудника отделения полиции. Кроме того, необходимо пригласить свидетелей, которые присутствовали бы при сборе вещей.

3). Далее необходимо составить и подписать акт передачи имущества, а в идеале – ещё и соглашение о расторжении договора найма.

«Однако полицейский может отказать собственнику в помощи, сославшись на то, что выселение граждан не входит в его компетенцию и будет прав, – предупреждает Анастасия Кузнецова. – В этом случае законный выход один – составлять исковое заявление в суд». Тогда выселением будут заниматься судебные приставы. Юристы крайне не рекомендуют вскрывать замки и выставлять вещи нерадивого нанимателя за порог в его отсутствие – жилец легко может обвинить наймодателя в краже «золотых канделябров» и также обратиться в суд. В этом случае, доказать свою правоту в суде собственнику будет крайне нелегко.

Тщательность – залог покоя.

Юристы советуют собственникам тщательно составлять договор найма, прописав все последствия неисполнения нанимателем договора. Независимый эксперт, юрист Евгений Страхов рекомендует учесть следующее:

— кроме ежемесячной платы, необходимо предусмотреть внесение депозита в сумме, не менее месячной платы за наём. Установить, что собственник вправе производить удержание из депозита в счёт погашения любой задолженности нанимателя;

— не заключать договор найма на срок более 12 месяцев;

— установить основания для одностороннего расторжения договора;

— расписать подробный механизм такого расторжения: например, оговорить количество посылаемых жильцу уведомлений, сроки освобождения помещения;

— установить, что в случае отказа нанимателя выехать квартиры в срок, установленный договором, наниматель обязан уплачивать плату за наём до её фактического освобождения;

— предусмотреть подписание актов о передаче квартиры от собственника нанимателю и обратно, а также соглашения о расторжении договора найма.

Ещё одна немаловажная деталь, которую полезно учесть собственникам квартир: не позднее, чем за три месяца до истечения договора найма владелец жилплощади должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если такого уведомления нет, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок.

Процесс выселения – Закон о арендодателях/арендаторах

Примечание Пандемия COVID-19 может повлиять на процедуры выселения. Текущую информацию о COVID-19 и выселениях см. на странице «Выселение» в Руководстве по исследованию COVID-19 и законов Техаса .

Сроки выселения

Процедура выселения не означает , что арендатор будет немедленно выселен из своего дома. Процесс выселения состоит из множества этапов, каждый из которых занимает определенное время. Пока не будет выдан приказ о владении, арендатор может оставаться в своем доме.

Примечание: Конкретные обстоятельства вашей ситуации могут привести к незначительному изменению графика. Это общий пример того, сколько времени может занять рассмотрение иска о выселении от начала до конца.

Уведомление об освобождении

Прежде чем арендодатель сможет начать судебную процедуру выселения, он должен уведомить арендатора в письменной форме. Письменное уведомление о том, что арендодатель хочет, чтобы арендатор съехал из-за того, что арендатор нарушил договор аренды, называется «уведомлением об освобождении». Законодательство Техаса очень конкретно определяет, как уведомление должно быть передано арендатору и что оно должно содержать.

Уведомление должно содержать:

Уведомление может быть передано арендатору одним из следующих способов:

иск о выселении начинает работать после его доставки. Если оно прикреплено к внешней стороне главного входа, отсчет времени начинается с момента прикрепления уведомления к внешней стороне двери, независимо от того, когда будет доставлена ​​копия по почте.

Костюм для выселения

По истечении времени, указанного в уведомлении о выселении, арендодатель может подать иск о выселении. Этот иск должен быть подан в суд по месту нахождения сдаваемого в аренду имущества. Если вы являетесь арендодателем и не хотите подавать прошение о выселении в электронном виде, обратитесь в свой суд за формой для подачи прошения.

После подачи иска арендатору должны быть вручены документы не позднее 6 дней до суда. Шериф или констебль могут вручить арендатору документы, доставив их арендатору или члену семьи в возрасте 16 лет и старше. Если они дважды пытались доставить документы и безуспешно, судья может разрешить арендодателю вручить арендатору другой способ. Другие методы включают в себя просовывание его через щель для почты, просовывание под входной дверью или прикрепление к входной двери.

В суде от арендатора не требуется подавать письменный ответ. Им разрешено сделать это, если они не согласны с требованиями в иске. Если вы не подадите ответ, вам нужно будет явиться на слушание, иначе вы рискуете вынести заочное решение против вас и в пользу арендодателя. Слушание будет назначено не ранее 10 дней после подачи иска и не позднее 21 дня .

Вы имеете право запросить присяжных для вашего слушания. Этот запрос должен быть сделан не менее 3 дня до суда.

После слушания будет вынесено решение. Если суд вынесет решение против вас, у вас будет возможность подать апелляцию до того, как ваше имущество будет снято с аренды. Для получения более подробной информации см. страницу «Обжалование выселения» данного руководства.

Право владения

После вынесения окончательного решения и истечения всех сроков домовладелец может попросить судью выдать «приказ о праве собственности». Это завершающий этап процесса выселения. «Оформление исполнительного листа на владение» – это когда арендатор и все его вещи и имущество вывозятся из арендуемого помещения.

Приказ о владении не может быть выдан более чем через 60 дней после подписания решения суда, но суд может предоставить 90 дней при наличии уважительной причины. Приказ о владении не может быть исполнен после 90-го дня после подписания решения.

Выселения – Закон о арендодателях/арендаторах – Руководство юридической библиотеки штата Техас

Примечание Пандемия COVID-19 может повлиять на процедуры выселения. Актуальную информацию, связанную с COVID-19, см. на странице о выселении в Руководстве по исследованию COVID-19 и законов штата Техас.и выселения.

Общие сведения о процессе выселения

Если вам предстоит выселение, понимание того, как работает этот процесс, может помочь вам меньше беспокоиться о том, что произойдет. Видео и ссылки ниже содержат общие сведения о том, как происходят выселения, и могут помочь вам узнать, чего ожидать.

Важные условия

В процессе выселения используется множество юридических терминов, о которых люди, не являющиеся юристами, могут не знать. Ниже приведены некоторые термины и их определения , которые могут быть полезны при выселении. Другие разделы на этой странице содержат больше информации о том, как они влияют на процесс.

Сроки в процессе выселения

Процедура выселения не означает , что арендатор будет немедленно выселен из своего дома. Процесс выселения состоит из множества этапов, каждый из которых занимает определенное время. Пока не будет выдан приказ о владении, арендатор может оставаться в своем доме.

Примечание: Конкретные обстоятельства вашей ситуации могут привести к незначительному изменению графика. Это общий пример того, сколько времени может занять рассмотрение иска о выселении от начала до конца.

Выселение или непродление аренды

Выселение — это , а не , то же самое, что и арендодатель, решивший не продлевать договор аренды после его окончания. Выселение обычно связано с неуплатой арендатором арендной платы вовремя или нарушением правила, включенного в договор аренды. Для выселения также требуется уведомление об освобождении, которое отличается от уведомления о непродлении.

Уведомление о непродлении – это когда арендодатель или арендатор уведомляет другую сторону о том, что они не будут продлевать договор аренды.

Некоторые письменные договоры аренды требуют, чтобы арендатор уведомлял о непродлении за 30 или 60 дней, чтобы прекратить аренду. Некоторые письменные договоры аренды автоматически продлеваются ежемесячно или на более длительный период, если ни одна из сторон не уведомляет об этом. Важно просмотреть договор аренды, чтобы узнать, когда и как каждая сторона должна уведомлять об этом.

Если между арендодателем и арендатором нет письменного соглашения, в котором указано иное, помесячная аренда может быть расторгнута любой из сторон, уведомив другую сторону не менее чем за один месяц.

• См. нашу страницу Окончание аренды для получения информации о завершении аренды, в том числе помесячной аренды.
• См. нашу страницу Репрессалии для получения информации о законах, защищающих арендаторов от определенных видов репрессалий.

Возмездие

Некоторые жильцы опасаются, что арендодатель накажет их, если они пожалуются на проблемы с квартирой. Такой вид наказания называется «возмездие». Раздел 92.331 Кодекса собственности Техаса описывает незаконные ответные действия арендодателя, отмечая:

.

Арендодатель не может принимать ответные меры против арендатора, предпринимая действия, описанные в подразделе (b), потому что арендатор:

  (1) добросовестно осуществляет или пытается осуществить против арендодателя право или средство правовой защиты, предоставленное арендатору договором аренды, муниципальным постановлением, федеральным законом или законом штата;

  (2) направляет арендодателю уведомление о ремонте или применении средства правовой защиты в соответствии с настоящей главой;

  (3) подача жалобы в государственный орган, отвечающий за соблюдение строительных или жилищных норм, коммунальное предприятие, гражданское или некоммерческое учреждение, а также арендатору:

    (A) заявляет о нарушении строительных или жилищных норм или проблемах с коммунальными услугами; и

    (B) добросовестно полагает, что жалоба обоснована и что нарушение или проблема имели место; или

  (4) создает, пытается создать или участвует в организации-арендаторе.

В соответствии с этим законом арендодатель не может принимать ответные меры:

Раздел 92.333 продолжает описывать, какие средства правовой защиты может использовать арендатор, в том числе «гражданско-правовой штраф в размере арендной платы за один месяц плюс 500 долларов США, фактический ущерб, судебные издержки и разумные гонорары адвоката в иске о возмещении имущественного ущерба, транспортных расходов, фактические расходы, гражданско-правовые санкции, декларативные или судебные запреты за вычетом просроченной арендной платы или других сумм, за которые арендатор несет ответственность перед арендодателем».

Кто имеет право на защиту от выселения?

Библиотека получает много вопросов о том, как заставить покинуть дом людей, у которых нет официального письменного договора об аренде. Сюда могут входить:

• Значительные другие
• Члены семьи
• Гости
• Субарендаторы
• Соседи по комнате

Поскольку договоры аренды в Техасе не обязательно оформлять в письменной форме, устное соглашение, разрешающее кому-либо оставаться в доме, может представлять собой договор аренды.