Как выписать бывшего мужа с жилплощади: Выписать бывшего мужа, не являющегося собственником, из собственной квартиры

Как выписать бывшего мужа из квартиры после развода без его согласия?

Одна из проблем, которая чаще всего встает перед супругами после развода, это жилищный вопрос. Ведь уже не являясь юридически членами одной семьи, они все еще остаются прописанными на одной жилплощади.

Потому перед владельцем жилья остро встает проблема выписки бывшего супруга во избежание потенциальных проблем, связанных с предстоящей продажей квартиры или возможной переплатой по коммунальным платежам.

Идеальна ситуация, когда бывший супруг (супруга) добровольно выписывается из этого жилого помещения. В этом случае не придется тратить время, нервы и деньги. Но зачастую эти вопросы не решаются так быстро и легко. Поэтому остается только один вариант: обращаться в суд.

Чтобы получить желаемое решение суда придется проделать большую работу и, возможно, поручить сбор бумаг и написание искового заявления юристам.

Содержание

• Возможно ли выписать бывшего мужа из квартиры без его согласия
• Как выписать бывшего мужа из муниципальной квартиры без его согласия
• Как выписать бывшего мужа из приватизированной квартиры без его согласия

Возможно ли выписать бывшего мужа из квартиры без его согласия

Существует несколько способов, чтобы в зависимости от конкретной ситуации сделать это на законных основаниях. Например, вполне можно применить статьи 90 и 91 Жилищного кодекса РФ, в которых говорится о возможности выселения жильца из муниципальной квартиры без его согласия, если он систематически нарушает общественный порядок, не оплачивает вовремя жилье и коммунальные услуги, повреждает жилье или использует его не по назначению. Это, конечно, сделать сложно, но реально.

Проще разрешается ситуация, когда в отношении бывшего супруга имеется обвинительный приговор. Достаточно обратиться в суд или подать соответствующее заявление о снятии с регистрации в орган регистрации (миграционную службу), приложив к нему вступивший в силу судебный приговор.

Но надо быть готовым к тому, что после окончания срока наказания, бывший жилец этой квартиры сможет восстановить свою прописку. А если квартира была продана без его согласия, то и попытаться признать договор недействительным. Скорее всего, ему это удастся, если он до осуждения владел квартирой или долей в ней.

Быстрота разрешения данной ситуации зависит и от того, в чьей собственности находится жилье. Если единственным собственником квартиры является только один супруг, то, соответственно, у другого супруга и его родственников нет на нее абсолютно никаких прав.

Если оба бывших супруга сообща владеют жильем на основании договора о приватизации, то лишить кого-либо из них права собственности не получится. Придется договариваться и рассматривать разные варианты, которые позволят супругам мирно и быстро разъехаться. А в муниципальном жилье единственный способ выписки бывшего супруга: выселение из-за нарушений условий проживания в квартире.

Как выписать бывшего мужа из муниципальной квартиры без его согласия

Что нужно сделать для того, чтобы лишить бывшего супруга прописки в муниципальной квартире?

Статья 91 Жилищного Кодекса оговаривает случаи, в которых наймодатель, каковым в данном случае является муниципалитет, может выписать из квартиры нанимателя с членами семьи без их согласия:

• если квартира используется не для проживания, а там размещен офис, магазин или любое другое нежилое помещение;
• если наниматель совершает действия, которые приводят к порче жилья;
• если нарушаются интересы соседей.

Еще одно основание указано в статье 90 Жилищного кодекса. Это неоплата нанимателем жилища и коммунальных услуг без уважительных причин. Во всех этих случаях выписка производится только на основании вынесенного судом решения.

Но прежде чем обратиться в суд, следует сначала написать жалобу в муниципалитет, который после ее проверки и при наличии оснований должен вынести жильцу предупреждение. При повреждении жилья нарушителю дается срок для его устранения.

Если и после этого предупреждения ситуация не изменится, а ущерб не будет восстановлен, то можно готовить заявление в суд. Обращение в суд должно быть обоснованным. Поэтому все доводы в пользу выселения мужа должны быть обязательно подтверждены свидетелями или документами.

Важно помнить, что закон дает право муниципалитету выселить нарушителя со всеми членами семьи. Поэтому, если инициатива по выписке супруга исходит от бывшей жены, то есть вероятность того, что и она сама может потерять прописку и это жилье.

При выселении по причине неоплаты квартиры и коммунальных услуг в течение 6 месяцев, чтобы самой не остаться без прописки, лучше возместить сумму долга. Но не исключается возможность, что суд не выселит нанимателя, если платежи не производились по уважительным причинам, например, его болезнь или уход за нетрудоспособным членом семьи.

Как выписать бывшего мужа из приватизированной квартиры без его согласия

В зависимости от того, когда имела место приватизация квартиры, и будет решаться вопрос выписки бывшего супруга. Если супруга приватизировала ее до вступления в брак, то она будет ее единственной владелицей. А бывший муж, хотя и проживал в ней в период брака, не будет иметь на нее никаких прав.

Согласно статье 31 Жилищного кодекса он после регистрации расторжения брака теряет право пользоваться этим жильем. Это правило применяется также и к его родственникам, которые жили с ним в этой квартире. Но есть одно обстоятельство, который следует иметь в виду.

Если бывший муж жил в этой квартире на момент приватизации, но не принимал в ней участия, то он может воспользоваться тем, что Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ не распространяет на него положение об утрате после развода прав на квартиру жены.

Это означает, что его нельзя будет выписать и выселить из нее.

И еще один момент, который точно не устроит владелицу квартиры. Если суд установит, что есть объективные обстоятельства, по которым бывший супруг пока не может обеспечить себя каким-нибудь жильем, то он вправе своим решением оставить его на определенный срок проживать в квартире.

И раньше этого срока выселить его можно будет только в случае, когда жена продаст эту квартиру или каким-нибудь другим способом лишится права собственности на нее.

Если же бывший муж или его родители участвовали в процессе приватизации, то все они наравне с владелицей квартиры имеют на нее равные права. Никто не может лишить их прописки, права проживания в ней. Смысла подавать в этом случае заявление в суд и нести расходы по оплате госпошлины, услуг адвоката не имеется.

Остается единственный вариант: совместно искать пути выхода из сложившейся ситуации. Ведь в этом заинтересованы все сособственники приватизированной квартиры, ведь они не смогут обменять или продать ее пока мирно не договорятся и не придут к общему решению.

Самый реальный выход из сложившейся тупиковой ситуации: подумать о выкупе долей в квартире.

Была ли Запись полезна? Да Нет 1 из 1 читателей считают Запись полезной.

Как выписать бывшего мужа из квартиры после развода без его согласия

У любого гражданина может возникнуть потребность в выписке из квартиры того или иного человека без его согласия в силу различных обстоятельств. Зачастую прибегать к такой процедуре приходится при необходимости продажи жилья. В другой ситуации прописанный человек может не проживать фактически по месту своей регистрации, а иные жильцы оплачивают за него коммунальные услуги.

У женщин особую актуальность зачастую приобретает вопрос, как выписать бывшего мужа из квартиры после развода без его согласия. Ясный ответ на него дает законодательство и судебная практика.

Содержание статьи

• Причины выписки
• Возможна ли выписка бывшего супруга
• Что нужно для выселения бывшего мужа
  • Жилплощадь не в собственности
  • Жилплощадь приватизирована до заключения брака
  • Жилье приватизировано в браке но муж дал отказ на участие в приватизации
  • Муж/жена – собственники
  • Когда жилье в ипотеке
• Заключение

Причины выписки

Самые распространенные причины возникновения потребности:

1. Долго не живет в квартире.
2. Уклоняется от оплаты ЖКУ.
3. С ним невозможно проживать совместно в помещении, занимаемом по договору социального найма.
4. С ним прекращен брак.
5. При подготовке к приватизации недвижимости принято решение об исключении некоторых жильцов.

На практике встречаются и иные ситуации, когда собственник желает выселить из своей квартиры «лишних» жильцов. Приведенный перечень включает лишь наиболее частые причины.

Возможна ли выписка бывшего супруга

Процесс регистрации по месту жительства предполагает, что государственный орган фиксирует фактическое местонахождение определенного гражданина, делая об этом соответствующую запись в базе учета.

До тех пор, пока эта запись сохраняется, лицо считается зарегистрированным по конкретному адресу и имеет полное право проживать по нему. Обязательным считается прописка детей до 14 лет на занимаемой жилплощади.

В свою очередь, выписка предполагает удаление записи о прописке или смене адреса регистрации. Соответственно, право пользования квартирой у выписанного гражданина пропадает.

Обычно после развода без раздела нажитого имущества для нормальной жизни возникает потребность в выписке бывшего мужа из квартиры.

Для начала стоит попытаться уговорить его сделать это добровольно, чтобы сократить затраты времени, финансов и нервов. Если мирно договориться не удается, остается единственный выход – обращение за помощью в суд для выписки его без согласия.

Важно понимать, что выписать человека безосновательно не может даже судебный орган. Поэтому для подачи иска необходимо иметь веские причины, подтвержденные документально.

Естественно, придется запастись терпением, собрать бумаги и составить исковое заявление.

Что нужно для выселения бывшего мужа

Чтобы выселить бывшего, не получая от него согласия, следует обратиться в суд. Стандартная процедура того, как выписать мужа из квартиры выглядит следующим образом:

1. Готовите иск и подаете его в суд. В заявлении указываете, что оформлен развод. Если ответчик фактически живет в квартире, необходимо заявить и требование о его выселении.
   К иску следует приложить документы, предусмотренные статьями 131-132 ГК РФ: ксерокопию свидетельства о праве собственности на жилплощадь, ксерокопию свидетельства о разводе, справку о зарегистрированных в квартире лицах (включая экс-мужа), квитанцию о внесении госпошлины.
   
   В случае затруднений с составлением искового заявления не лишним будет воспользоваться образцами или прибегнуть к помощи профессионального юриста.
2. На судебном заседании представляете подтверждение закончившегося брака и возможности бывшего супруга жить по иному адресу или арендовать жилье (ст. 56 ГПК). Суд может приравнять к расторжению семейных отношений переезд ответчика на другое место проживания, неоказание взаимной поддержки. Данные факторы обычно учитываются в случаях с гражданскими браками.
3. Дожидаетесь вынесения судебного решения. Суд обяжет ГУВМ (ранее – УФМС) выписать экс-супруга. Для его непосредственного выселения получите в суде исполнительный лист и предъявите его судебным приставам по месту проживания выселяемого лица. Если добровольно съехать гражданин не захочет, ему поможет полиция.

Внимание! Если бывшему супругу после развода окажется негде жить, суд вправе принять решение о сохранении за ним права проживания, пока он не определиться с новым местом жительства. Конкретный срок для реализации такого права законом не установлен. На практике он не превышает полугода.

Жилплощадь не в собственности

Выписать гражданина, прописанного в муниципальном жилье, получится только в судебном порядке. Перечень оснований, предусматривающих выписку, установлен статьей 91 ЖК РФ.

Муниципалитет вправе произвести выселение лица и его родственников, не получая их согласия, при следующих условиях:

1. Гражданин использует муниципальное жилье не по назначению, к примеру, в качестве склада или торгового помещения.
2. Жилец причинил муниципальной квартире ущерб.
3. Живя на данной жилплощади, гражданин нарушает интересы и законные права иных жильцов – соседей.

В качестве дополнительной причины для выселения статья 90 ЖК называет безосновательное невнесение коммунальных платежей. Так можно ли выписать из квартиры бывшего мужа, если она принадлежит муниципалитету?

Сразу мчаться в суд нельзя. Для начала нужно пожаловаться муниципалитету для посещения квартиры его уполномоченными представителями, произведения ими опроса иных жителей и убеждения в правомочности предъявленной жалобы.

Сначала нарушитель получит предупреждение. Его игнорирования влечет уже судебное разбирательство.

Итак, обоснованной причиной выселения экс-супруга из муниципального жилья может быть лишь жалоба на его действия в муниципалитет и последующее обращение к суду.

Уполномоченные лица, как правило, встают на защиту бывшей супруги и ее сожителей (соседей).

Главное – подтверждение обоснованности жалобы.

Простая выписка бывшего супруга в отсутствии его согласия возможна, если он имеет в собственности другую жилую недвижимость.

Читайте о том, когда можно начинать раздел имущества после развода?

Здесь информация о том, что делать, если муж не дает развод.

Жилплощадь приватизирована до заключения брака

Ситуация с приватизированной квартирой намного проще. Статья 31 ЖК РФ предусматривает порядок прекращения у граждан прав на собственность.

В случае, когда женщина является владелицей жилплощади, с прекращением брачных отношений экс-супруг утрачивает право на пользование этим имуществом.

Для выписки и выселения экс-мужа достаточно подать иск.

Одновременно с мужчиной право на прописку в квартире собственницы теряют и его родственники, за исключением совместных детей.

Жилье приватизировано в браке но муж дал отказ на участие в приватизации

Разрешить проблему с выпиской в случае приватизации жилья в браке сложнее.

Буква закона гласит, что в этой ситуации даже после расторжения брачных уз у обоих супругов остаются равные права на прописку в приватизированной квартире.

Следовательно, просто так снять с регистрации экс-мужа не удастся. Единственное, что возможно сделать – выкупить часть прав или получить их путем добровольной передачи.

Имеется здесь еще один нюанс. Если во время приватизационного процесса один из супругов дал отказ в письменной форме от участия в нем, статья 31 ЖК РФ на него не будет распространяться.

Соответственно, отказавшийся от приватизации гражданин не является владельцем части имущества, но зарегистрирован на его площади. При таких условиях выписка бывшего мужа также невозможна.

Муж/жена – собственники

Если мужчина является единоличным владельцем квартиры, а женщина лишь прописана на его площади, ситуация получается обратная: он может лишить бывшую супругу прописки на своей территории.

Если женщина купила самостоятельно за свои личные деньги квартиру до вступления в брак, она является единственной полноправной владелицей приобретенной жилой площади.

Как собственница, ей позволено прописывать и выписывать из своего жилья кого угодно по единоличному желанию.

Соответственно, каких-либо препятствий для выписки бывшего супруга со своей жилплощади без его ведома и согласия перед ней не встает.

Когда жилье в ипотеке

Квартира, приобретенная во время брачных отношений в ипотеку, приравнивается к совместно нажитому имуществу супругов.

В связи с этим после расторжения брака прописанного в ней бывшего супруга снять с регистрации практически невозможно.

Исключительной ситуацией является покупка жилья по военной ипотеке. Такое кредитование носит целевой характер, поэтому купленная за его счет квартира принадлежит тому, кто получил денежные средства в рамках ипотеки.

В этой ситуации бывшего мужа можно лишить права пользования жилплощадью через суд по общим основаниям.

Если недвижимость приобреталась на семейные средства – у разведенных супругов сохраняются равные права на владение и пользование ею. Поэтому принудительное выселение одним второго невозможно: они оба являются собственниками квартиры.

Даже, если мужчина владеет малой долей жилплощади, по закону он столь же полноправный собственник. Снять его с регистрации без согласия не получится.

Заключение

Итак, возможность выписки мужа после развода зависит от того, каким видом жилья она является, кто имеет право собственности на нее, когда объект недвижимости был приватизирован или куплен и кем. Безосновательное выселение экс-супруга невозможно.

Каждая ситуация имеет свои нюансы. Выписка гражданина без его согласия осуществляется только по решению суда. Поэтому при возникновении такой необходимости стоит запастись терпением и обратиться за поддержкой к юристу.

Смотрите это видео на YouTube

Как заставить супруга съехать во время развода?

В этой статье

Супружеские пары чаще всего привязаны к своему дому как финансово, так и эмоционально.

Поэтому неудивительно, когда супруг отказывается съехать при разводе. Выгнать супруга из дома может быть очень сложной задачей. Для пар может быть более проблематичным оставаться под одной крышей во время развода, потому что они, вероятно, уступят место ссорам.

Тем не менее, существуют законные способы заставить супруга съехать во время развода вместо физического или незаконного принуждения его покинуть место жительства без решения суда.

Должен ли супруг съехать при разводе?

«Должен ли я выехать из дома до завершения развода?»

На этот вопрос нет абсолютного ответа, так как он зависит исключительно от пар и их уникальных обстоятельств. Такие ситуации никогда не бывают однозначными! Жизнь под одной крышей с будущим бывшим не идеальна для большинства пар.

Однако на то, как заставить супруга съехать во время развода, могут повлиять различные факторы, и если супругу следует съехать, к ним относятся:

• Насилие в семье

Супруги, подвергшиеся эмоциональному или физическому насилию, должны предпринять необходимые шаги, чтобы защитить себя и развестись, когда придет время расставаться, даже если это включает в себя выселение жестокого супруга.

Насилие в семье является одним из важных факторов, определяющих, должен ли супруг съехать во время развода.

В случаях, когда ваш супруг физически оскорбляет вас и ваших детей, вы можете потребовать судебного запрета или охранного судебного приказа.

Суд может приказать супругу-агрессору покинуть дом и держаться подальше от вас и детей. Если насильником является муж, суд может выгнать мужа из дома.

Большинство супругов предпочитают откладывать бракоразводный процесс в своем доме из-за неблагоприятных последствий для их ребенка. Партнер может возразить, что лучше остаться дома, чем мешать ребенку жить.

Также оба супруга могут помириться после того, как одна из сторон съехала, снова нарушив жизнь ребенка. Абсолютная правда в том, что никто не знает, будет ли решение остаться или уйти лучшим для брака, за исключением пар.

Тем не менее, парам всегда лучше обсудить и найти мирное решение, которое лучше всего подходит для семьи.

   Похожие чтения:    Может ли жить раздельно в браке хорошей идеей?  

Можно ли добиться выселения вашего партнера при разводе?

Можно ли насильно выгнать супруга из дома? Нет, вы не можете. Оба супруга имеют право оставаться в доме, и никто не может насильно выселить супруга из дома.

С другой стороны, можете ли вы выселить своего супруга на законных основаниях? Ну да, можно с переездом при разводе по правилам.

Суд — отличный ответ, как заставить супруга съехать при разводе. Важно знать, что супруга нельзя выгнать из дома без законного распоряжения.

Однако, если супруг вынуждает партнера съехать до развода, партнер может обратиться за советом к адвокату по разводам о том, как поступить в этой ситуации.

В браке дом является огромным достоянием; в некоторых местах, таких как Калифорния, собственность, купленная в браке друг с другом, называется совместной или супружеской собственностью. Законы Калифорнии гласят, что совместное имущество должно быть разделено между супругами поровну.

Итак, возможно, вы и ваш супруг купили дом вместе во время брака, будет трудно заставить вашего супруга съехать во время развода.

Как заставить супруга съехать во время развода включает в себя:

Вам интересно, как заставить супруга съехать во время развода, то есть жестокого супруга? Докажите свою правоту в суде!

Если супруг может доказать домашнее насилие в суде, суд принудит нарушившего насилие супруга выселить помещение. Примером может служить Кодекс законов Южной Каролины, в разделе 20-4-60 (3) которого говорится, что суд имеет право предоставить супругу, подвергшемуся насилию, временное владение имуществом.

Жены с жестокими мужьями часто спрашивают: «Могу ли я убрать мужа из дома или как заставить вашего мужа уйти от вас?» Суд встает на сторону супруга, подвергшегося насилию, будь то жена или муж. Это один из способов выгнать супруга из дома на законных основаниях.

Еще один способ вынудить вашего партнера уйти, если вы купили дом до брака. Или у вас в документах на дом написано только ваше имя. В этом случае ваш супруг не имеет законных прав на дом и может быть вынужден съехать.

Адвокаты обычно советуют своим клиентам подать иск о разводе по вине, если они ищут способ заставить свою супругу съехать во время развода. Иск о разводе по вине подтверждает юридическое разделение между супругами и основан на вине, в которой вы должны доказать, что сделал супруг.

Различные судебные дела, такие как Watson V. Watson, усилили полномочия суда по выселению виновного супруга. Как заставить супруга съехать при разводе, чтобы доказать супружескую измену или жестокое обращение. Суд потребует от виновных покинуть дом.

Как заставить супруга съехать при разводе?

Как заставить вашего супруга съехать во время развода, можно просто поговорить с ним и достичь взаимовыгодного соглашения.

Закон не должен определять порядок вашего сна. При справедливом и мирном разводе супруги предпочитают покинуть дом, чтобы бракоразводный процесс прошел гладко.

   Связанное Чтение:    Контрольный список развода  

Что делать, если ваш партнер отказывается съехать во время развода?

«Как заставить супруга съехать при разводе?» Или «как я могу вывести из дома того, кто не хочет уходить?» — часто задаваемые вопросы парами, которые разводятся.

При отсутствии домашнего насилия, супружеской неверности или других законных оснований для выселения, вы должны вывести своего партнера из дома, поскольку суд не может вмешиваться.

Если вы хотите выгнать мужа или жену из дома на законных основаниях, лучший способ решить эту проблему — поговорить с адвокатом по разводам о текущей ситуации. Прежде чем принять решение о том, должен ли ваш супруг освободить помещение, рассмотрите следующие факторы:

• Кто подал на развод?
•  На снимке есть дети? Было ли принято решение об опеке?
• Есть ли ипотека на семейный дом? Если да, то кто оплачивает ипотеку?
• Является ли собственность вашей, вашего супруга или принадлежит вам обоим?

Если после рассмотрения всех этих факторов вы все же решите сохранить дом, лучше всего поговорить с супругом/ой. Вы оба можете прийти к мировому соглашению или предложить отказаться от другого имущества или актива в обмен на дом.

Кто из супругов останется в доме при разводе?

Неудивительно, что супруг, остающийся дома во время развода, — это большая и сложная проблема. Многие партнеры предпочтут расстаться до того, как развод станет окончательным, чтобы избежать ненужных столкновений и конфликтов.

Некоторые уже находятся в многообещающих отношениях и могут захотеть переехать к своему новому партнеру или переехать с новым партнером в свой семейный дом. Не существует абсолютного ответа или кристально ясного решения о том, кто выезжает из дома, а кто остается.

Одной из важных причин этого спора является то, что обе стороны имеют право на владение и исключительное использование семейного дома.

Только суд может определить, должен ли супруг оставаться в доме или супруг может добровольно съехать. Вы также можете остаться, если ваше имя указано в доме или действует охранный приказ, дающий вам право выгнать супруга из дома.

Тем не менее, без какого-либо юридического приказа, дающего супругу право оставаться в доме, оба супруга имеют право на это имущество.

В этом случае трудно определить, кто находится в доме. Существует более высокая вероятность того, что сторона, которая остается в доме, была более убедительной, чтобы убедить другого партнера съехать.

   Похожие чтения:    Пробное раздельное проживание при совместной жизни: как сделать это возможным?  

Заключение

Супруги не могут насильно удалить своего партнера из их семейного дома без судебного приказа. Таким образом, как заставить вашего супруга съехать во время развода включает в себя

• Уговор супруга/супруги съехать
• Подача иска о разводе по вине
• Если ваше имя указано в титуле на дом

Поскольку процесс развода может быть дорогостоящим, длительным и трудоемким, убедитесь, что вы подробно обсудили со своим партнером, будет ли переезд лучше для вашей семьи.

Было бы лучше, если бы вы считали, что то, что работает для другого, может не сработать для вас, поэтому не основывайте столь важное решение на других браках.

Если вы чувствуете, что выход из дома лучше всего подходит для вашего психического благополучия и психического благополучия вашего партнера, сделайте именно это. Если оставаться в доме — лучшее решение для вас, проконсультируйтесь со своим адвокатом по бракоразводным процессам, чтобы узнать, какие шаги предпринять.

Вы задаетесь вопросом: «Должен ли я выехать из дома до развода?» Видео ниже иллюстрирует, почему супруги, живущие отдельно во время развода, лучше для них обоих:

Как договориться о выкупе дома при разводе

Рефинансирование ипотечного кредита и продажа совместно нажитого имущества являются двумя наиболее распространенными способами выкупа доли бывшего супруга в семейном доме.

При разводе семейный дом должен быть разделен так же, как и любое другое имущество: либо вы и ваш супруг достигнете соглашения, либо суд вынесет постановление о том, что будет с домом после окончательного развода. Но, в отличие от многих других активов, расположение семейного дома может вызвать сложные эмоции и проблемы, особенно когда в доме живут дети.

В конечном счете, при разводе супруги, скорее всего:

• продолжат совместно владеть домом
• продать дом или
• договориться о том, чтобы один из супругов выкупил долю другого в доме — «выкуп».

Вот что вам нужно знать, если вы рассматриваете возможность выкупа семейного дома при разводе.

• Что такое «выкуп»?
• Как определить стоимость семейного дома при разводе
• Как получить средства на выкуп супруга?
• Начало процесса выкупа дома

Что такое «Выкуп?»

Продажа дома и раздел вырученных средств часто является самым простым и чистым способом распорядиться семейным домом после развода. Однако выкуп, когда в обмен на что-то ценное один из супругов сохраняет за собой дом, а другой лишается права собственности и ипотеки, является лучшим вариантом в некоторых обстоятельствах, когда супруги могут договориться об условиях. (В отсутствие соглашения большинство судов просто предписывают паре продать дом. )

Выкуп часто является хорошим вариантом, если у пары есть дети, которые живут в доме. Суды и большинство родителей признают, что создание условий для того, чтобы дети оставались в доме после развода, может обеспечить преемственность и стабильность. По этой причине супруги могут договориться о том, что один из супругов (обычно родитель-опекун) выкупит долю другого в семейном доме, чтобы детям не пришлось переезжать.

Даже если у пары нет детей, могут быть причины, по которым выкуп будет лучшим вариантом, чем продажа. Например, супруг, у которого достаточно финансовых ресурсов, может захотеть сохранить семейный дом, чтобы избежать продажи на плохом рынке или получить дополнительную оценку на рынке продавца.

Выкуп может произойти со временем, когда оба супруга какое-то время сохранят интерес к дому. Все детали постепенного выкупа должны быть включены в ваше мировое соглашение или решение о разводе. Однако чаще выкуп осуществляется в рамках завершения развода.

При любом выкупе каждая сторона несет некоторый риск. Например, продающий супруг может потерять в будущем росте стоимости, а покупающий супруг может в конечном итоге решить, что цена слишком высока, если недвижимость обесценится в будущем. И выкуп часто не так прост, как один супруг, выписывающий другому чек: выкуп нередко является финансовым испытанием для покупателя, особенно с учетом их финансового положения как недавно холостого человека.

Как определить стоимость семейного дома при разводе

Продавцы жилья часто полагаются на советы своего агента по недвижимости, чтобы установить цену продажи своего дома. Однако при выкупе при разводе вы, вероятно, не будете работать с агентом, поэтому вам придется использовать другой метод для определения справедливой рыночной стоимости имущества. Если вы недавно проводили оценку дома или если вы и ваш супруг изначально имеете схожие представления о его стоимости, возможно, вам не придется слишком суетиться по этому поводу.

Но, если вы и ваш супруг не можете прийти к соглашению или вам нужна дополнительная информация, вы можете попросить агента по недвижимости предоставить информацию о недавних ценах продажи в вашем районе домов, сопоставимых с вашим (их часто называют » комп. «). Вы также можете провести собственное исследование в Интернете, используя оценки с таких сайтов, как Zillow или Trulia (помните, что оценки стоимости дома, предоставляемые этими сайтами, могут варьироваться и колебаться в зависимости от факторов, которые могут не относиться к вашему дому).

Еще один популярный и надежный способ определения стоимости — нанять профессионального оценщика недвижимости. Это будет дороже — вероятно, от 300 до 800 долларов за официальную оценку и отчет, — но если вы не согласны со стоимостью дома, это хороший способ решить вопрос. Если оценка не сработает, вам придется обратиться в суд и попросить судью определить стоимость дома. Судья, скорее всего, будет полагаться на отчет оценщика, или, если есть две оценки, судья может использовать среднее из двух.

После того, как вы согласовали справедливую рыночную стоимость для целей выкупа, вы можете изменить ее по любой из множества причин. Общие пункты переговоров включают:

• Гонорар агента по недвижимости. Хотя вы не будете нанимать агента, покупающий супруг иногда договаривается о вычете из согласованной стоимости суммы, эквивалентной половине стандартного гонорара брокера, потому что покупающий супруг может нести комиссионные брокера позже, когда дом будет окончательно продан . С другой стороны, если вы предвидите продажу имущества в ближайшем будущем, вы можете подумать о том, чтобы продолжать совместно владеть им до тех пор, чтобы избежать убытков, когда наступят расходы на закрытие.
• Отложенное обслуживание. Если есть работа по дому, которую вы отложили во время брака, и которую нужно сделать в ближайшее время, покупающий супруг может попытаться убедить продающего супруга несколько снизить выкупную цену. Точно так же, если продающий супруг должен деньги покупающему супругу, чтобы выровнять раздел имущества, снижение цены продажи является одним из способов погасить этот долг.
• Супружеская поддержка. Существует также вероятность того, что продающий супруг может согласиться на более низкую цену покупки, чтобы не платить алименты. Например, если супруг, имеющий право на содержание («поддерживаемый супруг»), выкупает долю в доме платящего супруга, чтобы остаться там с детьми, поддерживаемый супруг может согласиться отказаться от супружеского содержания, если платящий супруг будет продать свою долю по цене ниже рыночной. Однако будьте осторожны с этой стратегией — она может свести на нет налоговые преимущества, которые иногда дает супружеская поддержка.

Как получить средства для выкупа супруги?

Если вы планируете выкупить долю вашего супруга в семейном доме, у вас есть несколько вариантов, если у вас нет средств на руках, чтобы просто выписать супругу чек.

Торговля другим имуществом супруга

Вместо денежного платежа покупающий супруг обычно обменивает другое совместное имущество на сумму, равную доле продающего супруга. Например, один из супругов может сохранить дом в обмен на отказ от своей доли супружеских инвестиций и пенсионных счетов.

Несмотря на то, что этот метод приведет к балансу наделов обоих супругов в совместном имуществе, он может создать проблему, если имущество находится в залоге. Передача права собственности на дом только на имя одного из супругов (либо по акту об отказе от права собственности, либо по другой форме документа, признанного государством) не отстранит другого супруга от ипотеки. Это означает, что продающая супруга по-прежнему будет на крючке у кредитора, если покупающая супруга не сможет произвести платежи за дом.

Таким образом, даже если вы и ваш супруг соглашаетесь обменять другие активы супругов, чтобы сбалансировать один из супругов, чтобы сохранить семейный дом, вам все равно нужно убедиться, что после развода в ипотеке осталось только имя покупающего супруга.

В редких случаях ваш кредитор может позволить вам разблокировать — удалить — имя продающей супруги из закладной, чтобы покупающая супруга приняла на себя всю ответственность за ссуду. Большинство кредиторов не хотят этого делать, а те, которые разрешают это, потребуют доказательства того, что предполагаемый супруг имеет финансовую возможность продолжать выплачивать ипотечный кредит без поддержки со стороны супруга.

Самый распространенный способ гарантировать, что дом принадлежит только одному супругу, — это рефинансирование. Рефинансирование также может предоставить вам средства, необходимые для выкупа доли вашего супруга.

Рефинансирование

В большинстве случаев выкуп идет рука об руку с рефинансированием ипотечного кредита на дом. Обычно покупающий супруг подает заявку на получение нового ипотечного кредита только на имя этого супруга. Покупающий супруг берет достаточно большой кредит, чтобы погасить предыдущий кредит и выплатить продающему супругу то, что причитается за выкуп (также называемое «рефинансирование наличными»).

Вот пример того, как можно рассчитать выкуп доли вашего супруга в вашем доме.

Вы и ваш супруг имеете ипотечный кредит с основной суммой 150 000 долларов США и равной суммой собственного капитала (150 000 долларов США) в вашем доме. Если вы выкупаете половину капитала вашего супруга, вам понадобится кредит на сумму не менее 225 000 долларов. Вы заплатите 150 000 долларов, чтобы погасить первоначальный кредит, а затем заплатите 75 000 долларов наличными (половина суммы капитала) своему супругу, чтобы стать единственным владельцем дома.

Сделка будет проходить так же, как продажа третьему лицу, при этом ваш супруг подписывает акт о передаче права собственности вам, а компания условного депонирования позаботится о большей части документов и переводе средств.

Скорее всего, передача документов и денег произойдет одновременно, при «закрытии» сделки с эскроу-компанией. Если вы продающий супруг, это лучший сценарий для вас. Если закрытия не будет, убедитесь, что рефинансирование завершено и вы получили свои деньги до вы подписываете передаточный акт.

Если вы являетесь супругом-покупателем, убедитесь, что вы выполнили поиск по названию, чтобы убедиться в отсутствии залоговых прав (судебных требований, например, о неуплате налогов) или других «облаков» в отношении вашего титула. Титульная компания, занимающаяся закрытием, должна сделать это за вас.

Рефинансирование при повышении процентных ставок

Когда процентные ставки низкие, рефинансирование может не привести к значительному изменению ежемесячных платежей покупателя (и если вы сможете получить более низкую процентную ставку, чем раньше, это может даже снизить ваши платежи). Однако, когда процентные ставки высоки или быстро растут, рефинансирование может превратить когда-то доступный ежемесячный платеж в неподъемное бремя, которое сделает невозможным выкуп вашего супруга из семейного дома. К сожалению, часто разводящаяся пара мало что может сделать для решения этой проблемы; Продажа дома и раздел вырученных средств может быть лучшим вариантом.

Если вы сталкиваетесь с высокими процентными ставками при рефинансировании, но очень хотите остаться в семейном доме (например, чтобы позволить вашему ребенку закончить год в том же школьном округе), обязательно присмотритесь к найти лучшие ставки рефинансирования. Вы также можете рассмотреть:

• Снижение ежемесячных платежей за счет покупки баллов. Если текущая процентная ставка делает ежемесячные платежи слишком высокими, вы можете попросить кредитора выплатить дисконтные баллы — единовременную плату за снижение ставки. Недостатком является то, что вам нужно будет придумать наличные деньги для точек при закрытии. Однако, в зависимости от вашей ситуации, вы можете договориться об обмене семейного имущества на средства для оплаты баллов.
• Продажа дома с обратной арендой. В этой ситуации вы продаете свой дом инвестору. В качестве условия продажи вы заключаете договор аренды, который позволяет вам продолжать жить в собственности после закрытия. Как и при любой другой продаже, вы и ваш супруг разделите выручку при закрытии сделки, и вся существующая ипотека будет погашена. Тем не менее, вы сможете оставаться там до тех пор, пока позволяет ваш новый договор аренды. Попробуйте поговорить с местным агентом по недвижимости, чтобы узнать, подойдет ли этот вариант на вашем рынке. В качестве альтернативы, проведите небольшое исследование институциональных покупателей с обратной арендой, таких как EasyKnock или Rentback, чтобы узнать, покупают ли они дома в вашем районе.
• Заем денег у семьи (или друзей). Это хороший вариант, если вы не можете претендовать на кредит от традиционного кредитора. Друг или член семьи также может предложить вам более низкую процентную ставку, чем традиционный кредитор. Всякий раз, когда вы занимаете деньги у друзей или семьи, очень важно получить соглашение в письменной форме. Рассмотрите возможность сотрудничества с юристом или компанией, занимающейся внутрисемейными кредитами, такой как National Family Mortgage, чтобы структурировать договоренность.

Начало процесса выкупа дома

Если вы разводитесь сами, процесс раздела такого крупного имущества, как семейный дом, может оказаться непростой задачей. Дом часто является самым большим активом пары или их самым большим бременем. Независимо от того, есть ли у вас большой капитал в доме или вы находитесь под водой, рассмотрите возможность консультации с адвокатом по семейным делам, чтобы убедиться, что вы не оставляете деньги на столе.