Как выгоднее платить ипотеку: Досрочное погашение ипотеки: расчет, правила

Содержание

Почему не выгодно гасить ипотеку досрочно

Центр финансовой экспертизы Роскачества разбирает случаи, когда досрочное погашение ипотеки может быть не самым выгодным вариантом

Варианты досрочного погашения

По закону каждый гражданин России имеет возможность досрочно погасить любой кредит, включая ипотечный. Это закреплено в п. 2 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации. Должно соблюдаться важное условие: не забыть уведомить банк заранее о желании погасить ипотеку раньше срока. В ином случае платеж не будет засчитан в счет погашения. В разных банках сроки уведомления могут отличаться.

Заемщик сам выбирает, как он собирается досрочно погасить кредит: полностью или частично.

Если вы выбираете частичное погашение, то банк оформит перерасчет графика платежей. Существует три варианта погашения:

Сократить срок ипотеки

В этом случае часть ежемесячного платежа, которая идет на оплату основного долга, будет увеличена.

А процентная часть уменьшится. Именно поэтому такой вариант погашения более выгодный для минимизации переплаты. На меньшую оставшуюся сумму долга начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.

Уменьшить размер ежемесячного платежа

Такой вариант позволит снизить ежемесячные расходы на оплату долга. Но при этом большая часть ежемесячного платежа пойдет на погашение процентов и только меньшая – на основной долг. Этот способ подойдет тем заемщикам, которым нужно снизить нагрузку на свой бюджет в будущем. Возможно, вы не уверены в своем месте работы или не знаете, насколько стабильны будут ваши источники дохода.

Комбинированный вариант

Это когда вы чередуете сокращение срока и уменьшение размера платежа. Такой способ позволит уменьшить сумму ежемесячного платежа, но осуществлять выплаты в том же размере. Регулярные суммы, превышающие основной платеж, позволят со временем сформировать средства, которые затем можно направить на уменьшение срока кредита.

Когда не стоит пользоваться досрочным погашением?

Ипотека – это один из типов кредита, который имеет долгий срок кредитования. Это означает, что удельный вес процентов в нем будет большой, особенно в начале ипотечного пути. Доля процентов в аннуитетных (равных на все время кредита) платежах в первые месяцы может составлять 75–85%. Таким образом, на ранних этапах вы в основном работаете на банк, а к концу ипотеки переплата, скорее всего, будет двукратной. Перед тем как задуматься о досрочном погашении (если это позволяет ваша финансовая ситуация), нужно подсчитать экономию на процентах с помощью онлайн-калькуляторов, которые легко находятся в интернете.

Ольга Шанаева

заместитель руководителя Роскачества

Любое досрочное погашение не должно вредить вашему душевному и физическому здоровью, не должно проходить в ущерб вашим повседневным привычкам, отдыху и комфорту. Конечно, если у вас есть накопления или новый неожиданный источник дохода, которые вы безболезненно можете потратить на закрытие ипотеки, это можно сделать в любой момент.

Но есть несколько ситуаций, когда лучше не торопиться, взвесить свои возможности и оценить риски. Существует несколько ситуаций, когда выгоднее будет не закрывать ипотечный кредит, а использовать свои сбережения для увеличения дохода.

Ипотека под низкий процент

Например, вы взяли семейную или льготную ипотеку под 6 или 7% годовых или это субсидированная застройщиком ипотека под 2–3% годовых. При этом ставки по банковским депозитам могут быть в два раза выше ипотечных ставок (10–12%). Поэтому лучшее применение для свободных денег – это безрисковый доход по вкладу, а не досрочное погашение ипотеки. Что нужно знать в этом случае:

Деньги на вкладе вам всегда доступны. Если вдруг по какой-то причине вам все же понадобятся деньги, с вклада их всегда можно снять, в отличие от уже внесенного досрочного платежа.
Свободные средства всегда можно разбить на несколько вкладов. Для психологического комфорта деньги можно положить на несколько депозитов, если опасаетесь каких-то кризисов.
Вернуться к досрочному погашению можно всегда. Если ставки по вкладам упадут ниже ипотечных ставок, тогда можно начать досрочно погашать ипотеку.
Доход с вклада можно потом потратить не только на досрочное погашение.
Он может пойти и на создание подушки безопасности. При этом ипотечные выплаты не пострадают и вам не нужно будет дополнительно откладывать.
При выборе вклада обращайте внимание на условия. У вклада не должно быть никаких скрытых комиссий и платежей, иначе вы рискуете тем, что ваш выигрыш по сравнению с ипотечной ставкой просто съедят дополнительные комиссии.

Нет финансовой подушки

Все свободные средства в любой момент могут понадобиться для компенсации разницы между доходами и растущими расходами, если будет расти инфляция. Поэтому, если у вас нет накоплений в качестве финансовой подушки безопасности, не стоит бросать все силы на досрочное погашение. Оцените риски потери работы, болезни, других экстренных ситуаций. Если в таких случаях вы остаетесь без подушки безопасности, ситуация может стать катастрофической. Всегда рассчитывайте, чтобы у вас был запас средств на то, чтобы прожить 2–3 месяца минимум.

Сдавать ипотечную квартиру в аренду

Распространена ситуация, когда ипотечная квартира сдается в аренду. В этой ситуации арендная плата должна быть равной или превышать ежемесячный платеж по ипотеке. В таком случае вы не будете ущемлять себя в средствах, а свободные деньги всегда также можно класть на депозитные счета.

Как следует из п. 1 ст. 40 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке.

Вместе с тем, как видно из судебной практики, если заемщиком выступает гражданин, условия кредитного договора, запрещающие последнему распоряжаться предметом ипотеки посредством сдачи его внаем, в безвозмездное пользование либо иного обременения его правами третьих лиц без предварительного письменного согласия кредитора, являются незаконными и нарушают установленные законом права потребителя. К такому выводу пришел Верховный суд РФ в постановлении от 14.10.2016 № 309-АД16-8799, дополнительно указав на то, что право залогодателя использовать по назначению имущество, заложенное по договору об ипотеке, предусмотрено ФЗ «Об ипотеке» и не может быть ограничено договором.

Совет

Однако в любом случае во избежание спорных ситуаций рекомендуем внимательно ознакомиться с договором.

Также, прежде чем рассматривать вариант со сдачей ипотечной квартиры в аренду, нужно учесть несколько важных факторов:

Если для первоначального взноса или досрочного погашения части кредита были взяты средства материнского капитала, могут возникнуть некоторые сложности. Материнский капитал идет не просто на покупку квартиры, а на улучшение жилищных условий детей. Это означает, что семья должна переехать в новое жилье, а не сдавать его в аренду.
Доходность от аренды может покрывать лишь половину ипотечных взносов. Так, по данным ЦИАН, в среднем аренда жилья во всех крупных российских городах обходится дешевле, чем средние ипотечные платежи за такую недвижимость. Например, в Санкт-Петербурге ипотека на 92% превышает стоимость аренды, в Москве на 85%. Но нужно учитывать, что при оценке доходности аренды за основу берется полная стоимость квартиры, а ипотечные проценты считаются от размера кредита, то есть за вычетом первоначального взноса. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше будет ежемесячный платеж. Поэтому нужно тщательно просчитать разницу между арендой и ипотечным платежом.
В основном подходит только для вторичного жилья. Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, то может пройти несколько лет, прежде чем вы сможете ее сдавать. Тогда как квартира на вторичном рынке уже готова для аренды после косметического ремонта.
Нужно быть готовым выполнять обязанности арендодателя. В отличие от дохода с депозита, в случае аренды нужно быть готовым к подготовке квартиры для сдачи, уплате налогов, оплате ЖКХ, поиску риелтора, простоям в аренде, проверке квартиры и т. п.
Квартира должна быть ликвидна. Желательно, чтобы жилье было востребовано для аренды: оно должно находиться в пешей доступности от метро или возле крупного делового узла: бизнес-центра, аэропорта.

Если ипотека практически погашена

В первой половине срока ипотеки заемщик выплачивает в основном проценты банку, а основной долг начинает гасить потом. Заемщик заинтересован снизить основной долг (тело кредита) как можно раньше, чтобы банк начислял меньше процентов на остаток и переплата снизилась. Когда ипотека уже почти погашена, нет экономического смысла ее быстрее закрывать.

Ипотечный калькулятор с досрочным погашением — рассчитать онлайн досрочное погашение ипотеки в 2023 году

Сохранить в pdf Сохранить в Excel Распечатать Cсылка на расчет

Дата платежа	Остаток задолженности, ₽	Начисленные %, ₽	Платеж в основной долг, ₽	Сумма платежа, ₽
05.04.2023	2 100 000,00	17 835,62	9 916,04	27 751,65
05.05.2023	2 090 083,96	17 178,77	10 572,88	27 751,65
05.06.2023	2 079 511,08	17 661,60	10 090,05	27 751,65
05.07.2023	2 069 421,03	17 008,94	10 742,71	27 751,65
05.08.2023	2 058 678,31	17 484,67	10 266,99	27 751,65
05.2023″>05.09.2023	2 048 411,32	17 397,47	10 354,19	27 751,65
05.10.2023	2 038 057,13	16 751,15	11 000,50	27 751,65
05.11.2023	2 027 056,63	17 216,10	10 535,56	27 751,65
05.12.2023	2 016 521,07	16 574,15	11 177,51	27 751,65
05.01.2024	2 005 343,57	17 031,69	10 719,97	27 751,65
05.02.2024	1 994 623,60	16 940,64	10 811,02	27 751,65
05.03.2024	1 983 812,58	15 761,80	11 989,86	27 751,65
05.04.2024	1 971 822,72	16 746,99	11 004,67	27 751,65
05.2024″>05.05.2024	1 960 818,06	16 116,31	11 635,34	27 751,65
05.06.2024	1 949 182,71	16 554,70	11 196,95	27 751,65
05.07.2024	1 937 985,76	15 928,65	11 823,00	27 751,65
05.08.2024	1 926 162,76	16 359,19	11 392,46	27 751,65
05.09.2024	1 914 770,29	16 262,43	11 489,22	27 751,65
05.10.2024	1 903 281,07	15 643,41	12 108,25	27 751,65
05.11.2024	1 891 172,82	16 062,02	11 689,64	27 751,65
05.12.2024	1 879 483,18	15 447,81	12 303,85	27 751,65
05.2025″>05.01.2025	1 867 179,34	15 858,24	11 893,42	27 751,65
05.02.2025	1 855 285,92	15 757,22	11 994,43	27 751,65
05.03.2025	1 843 291,48	14 140,32	13 611,34	27 751,65
05.04.2025	1 829 680,15	15 539,75	12 211,91	27 751,65
05.05.2025	1 817 468,24	14 938,10	12 813,56	27 751,65
05.06.2025	1 804 654,68	15 327,20	12 424,45	27 751,65
05.07.2025	1 792 230,23	14 730,66	13 021,00	27 751,65
05.08.2025	1 779 209,24	15 111,09	12 640,56	27 751,65
05.2025″>05.09.2025	1 766 568,67	15 003,73	12 747,92	27 751,65
05.10.2025	1 753 820,75	14 414,97	13 336,69	27 751,65
05.11.2025	1 740 484,06	14 782,19	12 969,46	27 751,65
05.12.2025	1 727 514,60	14 198,75	13 552,90	27 751,65
05.01.2026	1 713 961,70	14 556,93	13 194,72	27 751,65
05.02.2026	1 700 766,98	14 444,87	13 306,78	27 751,65
05.03.2026	1 687 460,19	12 944,90	14 806,75	27 751,65
05.04.2026	1 672 653,44	14 206,10	13 545,56	27 751,65
05.2026″>05.05.2026	1 659 107,88	13 636,50	14 115,15	27 751,65
05.06.2026	1 644 992,73	13 971,17	13 780,48	27 751,65
05.07.2026	1 631 212,25	13 407,22	14 344,43	27 751,65
05.08.2026	1 616 867,82	13 732,30	14 019,35	27 751,65
05.09.2026	1 602 848,46	13 613,23	14 138,42	27 751,65
05.10.2026	1 588 710,04	13 057,89	14 693,76	27 751,65
05.11.2026	1 574 016,28	13 368,36	14 383,30	27 751,65
05.12.2026	1 559 632,98	12 818,90	14 932,75	27 751,65
05.2027″>05.01.2027	1 544 700,23	13 119,37	14 632,28	27 751,65
05.02.2027	1 530 067,94	12 995,10	14 756,56	27 751,65
05.03.2027	1 515 311,39	11 624,31	16 127,35	27 751,65
05.04.2027	1 499 184,04	12 732,80	15 018,86	27 751,65
05.05.2027	1 484 165,18	12 198,62	15 553,04	27 751,65
05.06.2027	1 468 612,14	12 473,14	15 278,51	27 751,65
05.07.2027	1 453 333,63	11 945,21	15 806,45	27 751,65
05.08.2027	1 437 527,19	12 209,14	15 542,52	27 751,65
05.2027″>05.09.2027	1 421 984,67	12 077,13	15 674,52	27 751,65
05.10.2027	1 406 310,14	11 558,71	16 192,94	27 751,65
05.11.2027	1 390 117,20	11 806,47	15 945,18	27 751,65
05.12.2027	1 374 172,02	11 294,56	16 457,09	27 751,65
05.01.2028	1 357 714,93	11 531,28	16 220,38	27 751,65
05.02.2028	1 341 494,55	11 393,52	16 358,14	27 751,65
05.03.2028	1 325 136,41	10 528,48	17 223,17	27 751,65
05.04.2028	1 307 913,24	11 108,30	16 643,35	27 751,65
05.2028″>05.05.2028	1 291 269,89	10 613,18	17 138,48	27 751,65
05.06.2028	1 274 131,41	10 821,39	16 930,26	27 751,65
05.07.2028	1 257 201,15	10 333,16	17 418,49	27 751,65
05.08.2028	1 239 782,65	10 529,66	17 221,99	27 751,65
05.09.2028	1 222 560,66	10 383,39	17 368,26	27 751,65
05.10.2028	1 205 192,40	9 905,69	17 845,96	27 751,65
05.11.2028	1 187 346,43	10 084,31	17 667,34	27 751,65
05.12.2028	1 169 679,09	9 613,80	18 137,85	27 751,65
05.2029″>05.01.2029	1 151 541,24	9 780,21	17 971,44	27 751,65
05.02.2029	1 133 569,79	9 627,58	18 124,08	27 751,65
05.03.2029	1 115 445,72	8 556,84	19 194,81	27 751,65
05.04.2029	1 096 250,91	9 310,62	18 441,03	27 751,65
05.05.2029	1 077 809,88	8 858,71	18 892,94	27 751,65
05.06.2029	1 058 916,93	8 993,54	18 758,11	27 751,65
05.07.2029	1 040 158,82	8 549,25	19 202,40	27 751,65
05.08.2029	1 020 956,42	8 671,14	19 080,52	27 751,65
2029″>05.09.2029	1 001 875,90	8 509,08	19 242,57	27 751,65
05.10.2029	982 633,33	8 076,44	19 675,22	27 751,65
05.11.2029	962 958,11	8 178,55	19 573,11	27 751,65
05.12.2029	943 385,00	7 753,85	19 997,81	27 751,65
05.01.2030	923 387,20	7 842,47	19 909,19	27 751,65
05.02.2030	903 478,01	7 673,37	20 078,28	27 751,65
05.03.2030	883 399,73	6 776,77	20 974,89	27 751,65
05.04.2030	862 424,84	7 324,70	20 426,95	27 751,65
05.05.2030	841 997,89	6 920,53	20 831,12	27 751,65
05.2030″>05.06.2030	821 166,77	6 974,29	20 777,36	27 751,65
05.07.2030	800 389,40	6 578,54	21 173,11	27 751,65
05.08.2030	779 216,29	6 618,00	21 133,65	27 751,65
05.09.2030	758 082,64	6 438,51	21 313,14	27 751,65
05.10.2030	736 769,49	6 055,64	21 696,02	27 751,65
05.11.2030	715 073,48	6 073,23	21 678,43	27 751,65
05.12.2030	693 395,05	5 699,14	22 052,52	27 751,65
05.01.2031	671 342,53	5 701,81	22 049,84	27 751,65
05.02.2031	649 292,69	5 514,54	22 237,11	27 751,65
05.2031″>05.03.2031	627 055,58	4 810,29	22 941,37	27 751,65
05.04.2031	604 114,21	5 130,83	22 620,82	27 751,65
05.05.2031	581 493,39	4 779,40	22 972,26	27 751,65
05.06.2031	558 521,13	4 743,60	23 008,05	27 751,65
05.07.2031	535 513,08	4 401,48	23 350,18	27 751,65
05.08.2031	512 162,91	4 349,88	23 401,78	27 751,65
05.09.2031	488 761,13	4 151,12	23 600,53	27 751,65
05.10.2031	465 160,60	3 823,24	23 928,42	27 751,65
05.11.2031	441 232,18	3 747,45	24 004,20	27 751,65
05.2031″>05.12.2031	417 227,98	3 429,27	24 322,38	27 751,65
05.01.2032	392 905,59	3 337,01	24 414,65	27 751,65
05.02.2032	368 490,94	3 129,65	24 622,01	27 751,65
05.03.2032	343 868,94	2 732,11	25 019,55	27 751,65
05.04.2032	318 849,39	2 708,04	25 043,62	27 751,65
05.05.2032	293 805,77	2 414,84	25 336,81	27 751,65
05.06.2032	268 468,96	2 280,15	25 471,51	27 751,65
05.07.2032	242 997,45	1 997,24	25 754,42	27 751,65
05.08.2032	217 243,04	1 845,08	25 906,58	27 751,65
05.2032″>05.09.2032	191 336,46	1 625,05	26 126,61	27 751,65
05.10.2032	165 209,86	1 357,89	26 393,77	27 751,65
05.11.2032	138 816,09	1 178,99	26 572,67	27 751,65
05.12.2032	112 243,42	922,55	26 829,11	27 751,65
05.01.2033	85 414,32	725,44	27 026,22	27 751,65
05.02.2033	58 388,10	495,90	27 255,76	27 751,65
05.03.2033	31 132,34	238,82	31 132,34	31 371,16

Как погасить 30-летнюю ипотеку за 15 лет

Покупка дома никогда не была дешевой, но в последнее время потенциальным покупателям жилья стало сложнее найти доступное жилье, которое можно назвать домом.

Если у вас уже есть дом, досрочное погашение ипотеки может предложить такие преимущества, как увеличение денежного потока и экономия на процентах. Создание капитала в вашем доме заманчиво, особенно для новых домовладельцев, однако рост стоимости жилья повлияет на вашу стратегию досрочного погашения ипотеки.

По состоянию на февраль 2022 года цены на жилье подскочили почти на 20% по сравнению с предыдущим годом, и Fannie Mae прогнозирует, что к декабрю цены вырастут еще на 11,2%.

Что касается процентных ставок, то по состоянию на июнь 2022 года 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой составляет 6,18%, что на 3,15% больше, чем в предыдущем году. 15-летняя фиксированная ипотека составляет 5,38%, что на 2,96% больше.

Тем не менее, выход из-под ежемесячного платежа по ипотеке на 15 лет раньше, при этом быстрее увеличивая капитал в вашем доме, все еще может быть заманчивым, особенно для новых домовладельцев. Как только этот ипотечный долг будет погашен, деньги, использованные там, можно будет перевести на пенсионные сбережения или сбережения для детей в колледже.

Кроме того, есть налоговые льготы на владение домом, которые нельзя игнорировать. Чем тщательнее процесс и анализ, тем лучше вы будете информированы.

Любой, кто не уверен, может обратиться за помощью к некоммерческому кредитному консультанту, который может дать совет по поводу вашего капитала, долгов и финансового плана.

Можно ли досрочно погасить ипотечный кредит?

В большинстве случаев домовладельцы могут погасить ипотечный кредит досрочно, следуя определенным основным правилам и подтвердив условия кредита.

Во-первых, узнайте, как работает ваш платеж. Амортизация по ипотечному кредиту – это процесс погашения ипотечного кредита. Амортизация относится к тому, как платеж применяется к основной сумме и процентам.

Домовладельцы вносят фиксированный платеж каждый месяц, но этот платеж распределяется как на основную сумму, так и на проценты. Вначале большая часть платежа пойдет на проценты, а небольшая часть покроет основную сумму. Позже больший процент начнет покрывать основную сумму, а меньший пойдет на проценты. Ближе к концу кредита большая часть платежа покроет основную сумму, так как большая часть процентов уже будет выплачена.

Вы увеличиваете капитал в доме, выплачивая основную сумму. Чтобы оценить собственный капитал, рассчитайте справедливую цену, которую, по вашему мнению, стоит дом, а затем вычтите остаток кредита. Если дом можно продать за 300 000 долларов, а у вас осталось 150 000 долларов по кредиту, ваш собственный капитал составляет 150 000 долларов.

Некоторые ипотечные кредиты предусматривают штрафы за досрочное погашение. Самая высокая ставка обычно составляет около 2%, если кредит погашается в первый год, но может варьироваться от 0% до 2%. Обычно он уменьшается по мере того, как дольше у вас есть кредит. Таким образом, досрочное погашение кредита в первый год может привести к большему штрафу, чем досрочное погашение кредита в 4-й или 5-й год.

Как быстрее погасить 30-летний ипотечный кредит

Есть несколько способов погасить ипотечный кредит раньше 30-летнего срока.

Варианты более быстрого погашения ипотеки включают:

Доплата каждый месяц
Платежи раз в две недели вместо ежемесячных платежей
Один дополнительный ежемесячный платеж каждый год
Рефинансирование с помощью краткосрочной ипотеки

Переоформите ипотечный кредит
Модификация кредита
Погасить другие долги
Сокращение

Каждый подход имеет свои преимущества. Выбор сводится к тщательному изучению и решению, основанному на вашем финансовом положении и способности погасить более высокие ежемесячные платежи.

Ежемесячная доплата

В конце месяца возьмите оставшиеся средства и внесите дополнительный основной платеж. Атака основного долга дополнительными ежемесячными платежами снижает сумму процентов, которые вы платите в течение срока действия кредита. Распространенная стратегия состоит в том, чтобы разделить ежемесячный платеж на 12 и сделать отдельный платеж «только в счет основной суммы» в конце каждого месяца. Не забудьте пометить дополнительный платеж как «относится к основному долгу». Простое округление каждого платежа может иметь большое значение для выплаты ипотеки. Например, вместо 763 долларов заплатите 800 долларов.

Оплата раз в две недели

Около 36% американских рабочих получают оплату раз в две недели, что согласуется с этим методом оплаты. Оплата раз в две недели означает оплату половины месячной суммы каждые две недели. Это означает 26 половинных платежей или 13 полных платежей, что составляет один дополнительный платеж в год. Уточните в своем банке или кредиторе, будут ли они принимать платежи раз в две недели, а не ежемесячно.

Делайте дополнительный платеж по ипотеке каждый год

Выбрасывайте все или часть новоприобретенных денег, например, бонус в конце года или наследство, на ипотеку. Чем раньше в кредит вы сделаете это, тем большее влияние это будет иметь. В типичной 30-летней ипотеке около половины общей суммы процентов, которые вы платите, накапливается в течение первых 10 лет вашего кредита. Это связано с тем, что ваша процентная ставка рассчитывается против очень высокой основной суммы, которую вы должны в первые годы 9.0039 .

Рефинансирование с помощью краткосрочного ипотечного кредита

Рефинансирование ипотечного кредита означает получение нового кредита взамен текущего ипотечного кредита. Новый кредит может помочь сократить ежемесячные расходы или погасить кредит быстрее с новым сроком кредита. Более короткий срок ипотечного кредита означает, что он исчезнет раньше, но за счет гораздо более высокого ежемесячного платежа и, возможно, некоторых расходов на закрытие сделки. Спросите себя: можете ли вы позволить себе более высокий ежемесячный платеж по кредиту на 15 лет? Или вам лучше ежемесячно вносить дополнительные взносы на 30-летний платеж?

Переоформление ипотечного кредита

Переоформление ипотечного кредита — это отличный способ снизить ежемесячный платеж при сохранении процентной ставки и избежании комиссий, связанных с рефинансированием. Переделка обычно взимает плату около 200-300 долларов. Он предполагает уплату единовременной суммы к основной сумме. Затем кредитор изменяет ваш график амортизации, чтобы отразить ваш новый баланс. Это хорошая идея, чтобы снизить платеж без изменения процентной ставки.

Модификация займа

Модификация ссуды относится к изменению, которое кредиторы вносят в существующую ипотеку. Это может означать более низкую процентную ставку или переход от регулируемой к фиксированной ипотеке. Эти программы предназначены для заемщиков, которые задерживают свои платежи, часто из-за безработицы, увеличения расходов на проживание, инвалидности или другой потери дохода.

Погашение других долгов

Разумное управление капиталом означает погашение в первую очередь долгов с более высокими процентными ставками. Вы вполне можете платить 18% процентов по долгу по кредитной карте и 5% по ипотечному кредиту. Ссуды до зарплаты и титульные ссуды обычно имеют высокие процентные ставки, и с ними следует разобраться, прежде чем сосредоточиться на ипотечной ссуде. Консолидация долга — разумный вариант, если у вас несколько кредитов. Использование финансового консультанта или некоммерческого консультанта для консолидации ваших кредитов может сэкономить вам деньги. HELOC — еще один мощный инструмент для погашения долгов, который позволяет вам использовать собственный капитал.

Уменьшите размер своего дома

Купите дом, который вы можете себе позволить: Другим решением может стать покупка дома меньшего размера или переезд в район с более доступным жильем.

Вот несколько вопросов, которые следует учитывать при покупке дома.

Каков мой бюджет?
Сколько стоит закрытие?
Есть ли опасность для здоровья?
Крыша в хорошем состоянии? Сколько этому лет?
Сколько лет технике?
Подвержен ли дом наводнению или другим стихийным бедствиям?

Проконсультируйтесь с доверенным агентом по недвижимости: Поговорите с заслуживающим доверия агентом по недвижимости, чтобы получить представление о мире покупки жилья. Они знают, как работает рынок и когда и как извлечь выгоду из возможности покупки. Они также являются опытными переговорщиками, которые могут снизить цену дома до ее фактической стоимости.

Оптимизируйте авансовый платеж: Получите максимальную отдачу от авансового платежа. Больший первоначальный взнос означает меньше возможностей для роста процентов. Чем больше вы сможете положить, тем лучше.

Метод «сделай сам»

Самым простым вариантом может быть разработка собственного плана. Если это доступно, возможно, вы добавляете определенную сумму каждый месяц, а затем делаете один дополнительный платеж каждый год. Принятие бережливых жизненных решений может обеспечить средства для поддержки ваших платежей. Делайте покупки в дисконтных магазинах и бутиках. Подумайте об ограничении подписки на потоковое вещание, посещении парков и музеев или в любом другом месте с небольшой или отсутствующей платой за вход. Вы можете добавить больше к ипотеке, если ваше финансовое положение улучшится благодаря повышению зарплаты или новой работе. Короче говоря, план «сделай сам» предлагает гибкость в подходе к ипотеке.

Должны ли вы погасить ипотечный кредит быстрее?

Это зависит от процентной ставки по вашей ипотеке. Более высокие ставки по ипотечным кредитам побуждают домовладельцев ускорять процесс погашения, а не накапливать чрезмерные проценты. Ипотечные ставки растут, поэтому рефинансирование может быть не лучшим вариантом для тех, кто уже зафиксировал достойную ставку.

Мы разобрали несколько моментов, которые следует учитывать при принятии решения о досрочном погашении ипотеки.

По порядку рассуждения должны быть:

Могу ли я погасить задолженность по любому кредиту с процентной ставкой выше, чем моя ипотека? Если да, то сделайте это в первую очередь.
Лучше ли мне финансировать свою пенсию? Финансирование IRA или 401k является необходимостью, которую нельзя упускать из виду.
Есть ли у меня резервный фонд? Пандемия доказывает, что все может случиться, поэтому важно иметь достаточно денег на случай потери работы.
Если у меня есть дети, лучше ли мне пополнить для них сберегательный счет в колледже или погасить ипотечный кредит с низкой процентной ставкой? Ответ почти всегда заключается в финансировании колледжа, инвестициях в будущее ваших детей и налоговых льготах для вас.
Что я потеряю при списании налогов, если ликвидирую свою ипотеку? Звучит сложно, но разобраться нетрудно. Возьмите свою налоговую декларацию за прошлый год и посмотрите свои налоговые обязательства без списания ипотечного кредита. Это может показать, что сохранение низкопроцентной ипотеки стоит дополнительной выгоды в виде более крупного возврата налога.
После того, как я избавлюсь от долгов, достаточно ли высока моя процентная ставка, чтобы применение дополнительных платежей к основному долгу или рефинансированию того стоило? Старое эмпирическое правило заключалось в том, что снижение процентной ставки на 2% имело значение. По мере увеличения суммы кредита это число может снизиться до 1%.
Процентные ставки растут, поэтому, если вы планируете рефинансировать кредит, изучите свои варианты сейчас, пока ставки не выросли еще больше.

Плюсы и минусы досрочного погашения ипотеки

Ипотечные кредиты могут быть сложными. При принятии решения о том, следует ли вам погасить ипотечный кредит досрочно, полезно оценить все за и против. Таким образом, вы можете визуализировать прямое влияние этого решения на ваши финансы и образ жизни.

Плюсы досрочного погашения ипотеки

Высвободите денежный поток : Увеличение денежного потока может уменьшить стресс и помочь вам выполнять ежемесячные платежные обязательства.
Платить меньше процентов : Это важный фактор для большинства домовладельцев. Выплата меньшего процента по ипотеке позволяет хранить эти деньги в резервном фонде или погасить другой долг с высокими процентами.
Прекратить платить PMI : Вы можете отказаться от PMI, как только вы достигнете 20% собственного капитала в вашем доме. PMI защищает кредитора от дефолта, поэтому вам следует как можно скорее избавиться от дополнительных платежей. Никакой другой выгоды для домовладельца она не дает.

Минусы досрочного погашения ипотеки

Потеря налогового вычета по ипотеке : Домовладельцы могут вычитать проценты по ипотеке из своего налогооблагаемого дохода. Выплата ипотечного кредита означает потерю этого преимущества и может означать более крупный налоговый счет в будущем.
Можно заработать больше, инвестируя : Это особенно верно, если у вас есть ипотечный кредит с низкой процентной ставкой. Сумма, которую вы тратите на его погашение, могла бы быть направлена на инвестиции, которые могут принести большую отдачу в долгосрочной перспективе.
Потерять ликвидность и препятствовать притоку наличности: Когда вы тратите все свои деньги на выплату ипотечного кредита, на случай экстренной покупки может не остаться много денег.

Начните планировать досрочное погашение ипотеки

Следующим шагом является планирование досрочного погашения ипотеки. Калькуляторы ипотеки являются бесценным ресурсом для визуализации пути вперед. Они могут определить четкий путь и реалистичные сроки. Позвоните в некоммерческое консультационное агентство по кредитам, чтобы получить рекомендации по подходу и планированию выплаты по ипотеке. Они предлагают бесплатные финансовые консультации, которые дадут вам более четкое представление о том, где вы находитесь, разъясняя финансовые преимущества и ограничения. Рассмотрите план управления задолженностью, если вам нужна помощь в понимании ваших долгов и организации ваших счетов.

Советы по более быстрому погашению ипотеки

Ключевой вынос

Округляя ежемесячную основную сумму и процентные платежи или рассматривая двухнедельные платежи, а не ежемесячные, вы можете сэкономить на сумме процентов, которые вы платите в течение жизнь вашей ипотеки. Тем не менее, вы также можете подумать о том, являются ли дополнительные платежи по ипотеке лучшим использованием ваших денег, в отличие от погашения кредитной карты с высокими процентами или увеличения ваших сбережений на случай чрезвычайных ситуаций.

Дополнительные темы в разделе «Быть домовладельцем»
Обзор учебного центра

Ипотечные кредиты выдаются на определенный период времени, некоторые из которых обычно составляют 30 и 15 лет. Платежи, которые вы делаете каждый месяц, не только уменьшают ваш основной долг (сумму, которую вы заняли), но и выплачивают проценты.

Однако это не означает, что срок действия вашего кредита должен составлять 30 лет. Если вы продаете свой дом, вы можете погасить ипотеку за счет выручки от продажи. Или, если вы решите, что можете позволить себе больше, чем ваш обычный ежемесячный платеж по ипотеке каждый месяц, вы можете решить платить больше по ипотеке. Эта стратегия может помочь уменьшить сумму процентов, которые вы платите с течением времени, но важно учитывать вашу полную финансовую картину, включая ваши сбережения на случай непредвиденных обстоятельств, студенческие ссуды, автокредиты или кредитные карты.

Как дополнительные платежи по ипотеке могут помочь вам платить меньше процентов с течением времени

Посмотрите видео и прочитайте ниже, чтобы узнать, как дополнительные платежи по ипотеке могут помочь уменьшить общую сумму процентов, которые вы платите.

Для воспроизведения этого видео требуется JavaScript. Включите JavaScript или загрузите видео в формате MP4.

Сценарии, представленные в ролике, — не единственные способы внесения дополнительных платежей в морт. Например, если вы получаете возврат налога, вы можете сделать единовременный платеж по ипотеке и попросить, чтобы он был применен к вашему основному долгу. Вы также можете комбинировать сценарии, выбирая платежи раз в две недели, а затем округляя эту сумму раз в две недели.

Рефинансируйте свою ипотеку по более низкой ставке: Рефинансирование вашей существующей ипотеки может привести к снижению суммы ежемесячного платежа, если вы рефинансируете с более низкой ставкой и на том же сроке, что и оставшаяся часть вашего текущего кредита. Вы также можете продолжать вносить первоначальную более высокую сумму платежа из своего старого кредита, что поможет быстрее погасить новый кредит и платить меньше процентов.
Рефинансируйте свою ипотеку на более короткий срок. В качестве альтернативы, если вы обнаружите, что выплатили около 10 лет по 30-летней ипотеке, вы можете рефинансировать 15-летнюю ипотеку, чтобы приблизиться к дате окончания.

Доплата по ипотечному кредиту может иметь и другие преимущества.

Вы можете уменьшить размер своего частного ипотечного страхования (PMI). Если вы внесли первоначальный взнос менее 20% от покупной цены или ваш кредит требовал частного ипотечного страхования по другой причине, внесение дополнительных платежей может помочь вам устранить PMI, когда вы сократите свой баланс до менее чем 80% от первоначальной стоимости вашего дома. оценочной стоимости или продажной цены, в зависимости от того, что было ниже, и вы просите кредитора отменить или прекратить действие вашего PMI.
Вы потенциально можете сэкономить тысячи долларов на дополнительных процентах, которые вы будете платить в течение срока ипотеки.
Если вы планируете оставаться в своем доме в течение длительного времени, имеет смысл ускорить выплату, чтобы вы сняли часть своих расходов на жилье (хотя вам все равно нужно будет платить соответствующие налоги, страхование домовладельцев, ремонт и содержание) .
Многие люди считают, что абсолютный душевный покой — это знание того, что вы полностью владеете собственным домом. Например, если вы потеряли работу или вам пришлось сократить зарплату, вы можете быть спокойны, зная, что вам не нужно вносить ежемесячные платежи по ипотеке.

Помните, что важно сбалансировать свои финансовые приоритеты. Прежде чем вы решите погасить ипотечный кредит досрочно, учтите следующее:

Хотя Wells Fargo не взимает штрафы за досрочное погашение, потенциально вы можете столкнуться с штрафами за досрочное погашение у другого кредитора. Проверьте свои ипотечные документы на предмет «штрафа за досрочное погашение» или «раскрытия досрочного погашения». Как правило, штраф за досрочное погашение представляет собой фиксированную плату, но некоторые из них имеют скользящую шкалу в зависимости от того, как долго вы удерживали кредит.
Как упоминалось в видео, одна из распространенных стратегий погашения долга состоит в том, чтобы сначала попытаться заплатить больше за тот, у которого самая высокая процентная ставка. Это может быть не ипотека, а кредитная карта или студенческий заем. Учитывайте и другие потребности, такие как пенсионные сбережения, фонды на случай чрезвычайных ситуаций и инвестиции.
Использование пенсионных накоплений может поставить под угрозу вашу пенсию. В целом, эта стратегия считается рискованной и крайне не рекомендуется.
Ваши платежи по ипотеке могут предоставить вам преимущества, которых нет в других видах кредита, например, потенциальный налоговый вычет. Проконсультируйтесь со своим налоговым консультантом.

Ваш консультант по жилищной ипотеке может помочь вам понять варианты оплаты при обеспечении ипотеки. Поговорите с ними о своих целях и определите, какая стратегия лучше всего подходит для вас.

Статьи по теме

4 части платежа по ипотеке

Ежемесячный платеж по ипотеке обычно состоит из четырех частей. Внесение одного платежа для покрытия всех четырех частей означает, что вам нужно помнить только одну дату платежа.

Посмотреть статью

4 причины подумать о рефинансировании ипотечного кредита

Рефинансирование может помочь вам уменьшить проценты, которые вы платите, или сократить время, необходимое для погашения вашего кредита, или и то, и другое.