Как выделить доли в натуре в квартире: Выдел доли в квартире — Сайт Губернатора Псковской области

Как выделить долю в квартире: важные нюансы

• Виды собственности на недвижимость
• Как выделить долю в общей совместной собственности
• Как составить соглашение
• Как выделить долю через суд
• Что такое идеальная и реальная доли
• Что такое выделение доли в натуре

Лучше маленькое, но свое, чем большое, но общее

Алексей, Евгений и Дмитрий – родные братья. До недавнего времени они жили в трехкомнатной квартире вместе с бабушкой. Полгода назад она умерла, и недвижимость досталась молодым людям. 

Теперь им предстоит решить, что с ней делать. Но сначала нужно выделить доли и официально зарегистрировать право собственности.

Жилищный кодекс – темный лес для людей, далеких от юриспруденции. Нюансов так много, что можно запросто запутаться. Собственность на недвижимость бывает разной, а доли в ней можно выделить несколькими способами. Мы постарались разложить все по полочкам, чтобы у вас не осталось вопросов.

Виды собственности на недвижимость

Если у квартиры несколько владельцев, то собственность на нее называется общей. Она делится на два вида.

• Общая совместная собственность

Объект недвижимости в равной степени принадлежит всем владельцам. По умолчанию считается, что доли одинаковы. Если у квартиры четыре хозяина, значит, каждому принадлежит по ¼. Только единолично распоряжаться своей частью они не могут. На совершение любых сделок нужно согласие всех собственников.

• Общая долевая собственность

Хозяев несколько, каждому принадлежит определенная часть объекта. Доли могут быть как одинаковыми, так и разными. Например, пять человек владеют равными долями – по ⅕ части квартиры. А бывает так, что одному владельцу досталось ⅗, а четырем остальным – по ⅒. Каждый собственник может распоряжаться своей долей – дарить, продавать, передавать по наследству.

До смерти бабушки квартира наших героев находилась в совместной собственности – так ее оформили во время приватизации в 1995 году.

Но теперь, чтобы законно вступить в наследство и разделить между собой часть покойной, внукам предстоит выделить доли.

Как выписать умершего человека из квартиры

Как выделить долю в общей совместной собственности

Нужно пройти несколько этапов:

• договориться о размере долей;
• составить соглашение;
• подписать его и заверить у нотариуса;
• оформить право собственности в Росреестре или в МФЦ;
• получить правоустанавливающий документ в ЕГРН.

Если в выделении долей участвуют все собственники недвижимости, то нотариальное заверение необязательно. Исключение – совместная собственность супругов. То есть Алексей, Евгений и Дмитрий могут подписать соглашение прямо в Росреестре.

Мирно договориться и закрепить решение на бумаге – наилучший вариант

Как составить соглашение

Если ситуация простая, как в нашем случае, то составить документ можно самостоятельно. В нем указывают:

• место составления;
• данные об объекте недвижимости: адрес, общий метраж, кадастровый номер, количество комнат, размер жилой и нежилой площади;
• информацию обо всех собственниках: ФИО, паспортные данные, адреса прописки;
• реквизиты документа, подтверждающего право владения квартирой;
• сведения об обременениях, наложенных на объект;
• количество экземпляров;
• подписи всех сторон с расшифровкой.

В некоторых случаях есть смысл обратиться за составлением соглашения к юристу, чтобы избежать недоразумений в дальнейшем. Например, если один из владельцев несовершеннолетний.

Как выделить долю через суд

Не всегда собственникам квартиры удается мирно договориться о размере долей. Например, кто-то из них успел вложиться в ремонт и теперь претендует на бо́льшую часть. В этом случае придется обращаться в суд.

Порядок следующий:

1. В рамках досудебного урегулирования направить каждой стороне письменное предложение решить жилищный спор во внесудебном порядке. Через 30 дней с момента получения адресатом письма можно обращаться в суд.
2. Составить иск. Это можно сделать самостоятельно или поручить юристу.
3. Оплатить госпошлину. 
4. Направить иск в суд заказным письмом с уведомлением о вручении.
5. Посещать все слушания по делу, предоставлять документы и информацию по требованию судьи.
6. После вынесения судебного решения зафиксировать право собственности в Росреестре либо обжаловать вердикт.

Если достичь компромисса не удалось, готовьтесь отстаивать свои права в суде

Выделенную долю можно продать, а деньги внести в счет первоначального взноса по ипотеке. Для семей с детьми в Совкомбанке действуют особые условия. Рассчитать платеж можно с помощью ипотечного калькулятора. 

Что такое идеальная и реальная доли

Идеальная доля – часть собственника в общем праве, а не в самом объекте недвижимости. Если, например, он владеет ¼ квартиры, значит, в каждом квадратном метре ему условно принадлежат 25 см. Пользоваться он может всем жильем целиком вместе с остальными владельцами.

Реальная доля – конкретная закрепленная за владельцем часть объекта, например, комната в квартире. Он имеет право не пускать в нее других жильцов, по своему усмотрению делать ремонт, приводить третьих лиц.

Выделить реальную долю намного сложнее, чем идеальную. Часто сам объект недвижимости не позволяет этого сделать.

Например, вам принадлежит ⅓ часть двухкомнатной квартиры. Этого недостаточно для выделения отдельной комнаты. Можно попытаться договориться с другими собственниками и выкупить часть их долей. Или пользоваться жильем на общих основаниях.

Важно учитывать, что помещения общего пользования: кухню, ванную, коридор – нельзя закрепить за конкретным собственником. Это нарушит права остальных.

Доступ в помещения общего пользования должен быть у всех собственников

Если вы хотите зафиксировать за собой конкретную часть квартиры, нужно получить согласие других владельцев и прописать это в соглашении.

При невозможности договориться обращайтесь в суд. Но учтите, что процесс может затянуться, и не факт, что решение будет в вашу пользу. Порядок примерно такой же, как при выделении идеальной доли.

Что такое выделение доли в натуре

Еще один вариант, который на практике используют довольно редко. Жильцы оборудуют второй вход, дополнительный санузел и кухню и пользуются каждый своей частью. Была одна квартира, стало две.

Такой способ больше подходит для раздела индивидуальных домов, так как переоборудовать их намного проще. Даже если вам удастся получить согласие всех собственников и разрешение управляющей компании на перепланировку, будьте готовы к тому, что это влетит в копеечку.

Алексей, Евгений и Дмитрий договорились о судьбе квартиры и сохранили теплые отношения. Каждый из них закрепил за собой реальную долю в виде отдельной комнаты. Теперь у всех есть личные квадратные метры, которыми они могут распоряжаться по своему усмотрению.

Спустя год Дмитрий планирует продать свою часть братьям и приобрести собственное жилье.

Как продать долю в квартире

Выдел доли в натуре в квартире

• Оглавление статьи:
• 1. Можно ли выделить долю в натуре в квартире;
• 2. Общее имущество и выдел доли в натуре в квартире.

Здравствуйте.

Продолжаем разбираться с разделом недвижимости и поговорим о выделе доли в натуре в квартире. Вопрос перевода квартиры в коммунальную рассматривать не будем, это отдельная тема.

Для начала вспомним, как закон определяет понятие «квартира» (п. 3 ст. 16 ЖК РФ):

Структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Выдел доли в натуре в квартире представляет собой создание из ее определенной части отдельной квартиры с самостоятельным входом, отдельными коммуникации, набором жилых и вспомогательных помещений. При этом, вновь образованные в результате раздела квартиры не должны иметь общих помещений и должны быть пригодными для проживания.

Об этом сказано в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»:

Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Приблизительно это должно выглядеть вот так:

Как я рассказывал в своей статье «Выдел доли в натуре из права собственности на недвижимость», главные условия для выдела доли в натуре это наличие юридической и технической возможности.

С юридической стороны ответ положительный – выделить долю в натуре в квартире можно, никаких запретов закон не содержит.

Другое дело — техническая возможность, которая встречается достаточно редко. Это связано со спецификой расположения квартиры, как структурного элемента многоквартирного дома.

Вот наглядный пример расположения квартир на этаже многоквартирного дома:

Из схемы понятно, что при подобном расположении квартир технической возможности для выдела доли не имеется – как минимум негде сделать отдельный выход из вновь образованной в результате раздела квартиры.  Большинство многоэтажных домов организовано также.

Аналогичная ситуация и с отдельными коммуникациями, внутренней планировкой квартир и пригодностью для проживания.

Получше обстановка с многоквартирными домами, где выход из квартир осуществляется сразу на придомовой участок (так называемые дома барачного типа). В таких домах шансы на раздел квартиры более реальны.

Схема для примера.

Но, даже если техническая возможность выдела доли в натуре в квартире имеется, то возникает другая проблема.

Квартира — это помещение в многоквартирном доме, его часть. А многоквартирный дом всегда, помимо самих квартир, состоит еще и из общего имущества собственников помещений этого дома.

Таким имуществом являются крыши, стены, внутридомовые коммуникации, придомовой участок и т. п.

Образование из одной квартиры новых двух (или больше) в любом случае повлечет за собой изменение общего имущества многоквартирного дома – как минимум это оборудование нового проема в стене для самостоятельного выхода. А пробив проема в стене – это уменьшение общего имущества.

И тут нам приходится вспоминать Жилищный Кодекс РФ и положение его п. 3 ст. 36, в которой сказано, что уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

То есть, если собственник одной квартиры хочет пробить проем в общей стене – ему нужно получить согласие всех собственников других помещений в доме. И это, к сожалению, без вариантов.

Хорошо, когда квартир 5-10. А когда 100 или 300? Да даже 50 квартир – это уже много. Процесс получения согласия у такого количества людей мало кому покажется приятным.

В моей практике был печальный случай, когда это обстоятельство сторонами учтено не было. Суд отказал в иске о выделе доли в квартире по одной причине – отсутствовало согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Причем, все собственники были привлечены к участию в деле и ни один из них прямых возражений не заявлял.

Правда, апелляционная инстанция потом признала возможность повторного обращения с иском на выдел в случае получения согласия. Но, факт остается фактом — отсутствие прямых возражений заинтересованных лиц суд согласием не признал.

Подведем итоги:

Для того, чтобы суд удовлетворил иск о выделе доли в натуре в квартире нужно представить доказательства:

• наличия возможности оборудовать отдельные выходы для образуемых квартир;
• возможности обеспечить каждую квартиру самостоятельными коммуникациями;
• возможности изолировать образуемые квартиры друг от друга;
• пригодности образуемых жилых помещений для проживания и соответствие их законодательному определению «квартира»;
• согласие всех заинтересованных лиц на производство строительно-монтажных работ по разделу.

Это главные обстоятельства, которые подлежат доказыванию по таким делам. Все остальное вторично.

Если отсутствует возможность реализовать хотя бы одно из условий — у суда не будет оснований для удовлетворения иска о выделе доли в натуре в квартире.

Спасибо. Конец.

Понимание тонкостей кооперативных акций — делитесь и делитесь одинаково

Это самые маленькие кусочки совместной головоломки. Один элемент, без которого не могло бы функционировать все начинание. Как в корпорации Fortune 500 акции кооператива отражают стоимость и могут быть весьма востребованными призами — в зависимости, конечно, от эксклюзивность адреса. Но несмотря на все разговоры об акционерах и акции, что на самом деле представляют собой эти элементы и как они функционируют? Даже сами владельцы кооперативов иногда не уверены в том, что именно означает владеть акциями, и как эти доли распределяются.

Определение, пожалуйста

Проще говоря, акции представляют собой часть акций в корпорация. Это различие и отличает кооператив от его реального двоюродный брат, квартира. В кооперативе резиденту принадлежат доли в корпорация, которой принадлежит здание, объясняет адвокат Гейл Миранда Шмидт. фирмы Milbank Tweed Hadley & McCloy. Существует долгосрочный имущественная аренда, которая дает физическим лицам их права в качестве акционера в компании и в качестве арендатора в самой квартире.

«В кондоминиуме вы на самом деле владеете настоящим поместье», — говорит Шмидт. «Вы владеете процентом базового здание и часть общих элементов. Вы получаете титульное страхование. Вы облагаетесь налогом как физическое лицо. Вы физически владеете коробкой, которую вы купил.»

Или, как говорит адвокат Дайана Липсиг из Pisapia & Lipsig в Манхэттен говорит: «Кооператив — это сообщество. В квартире, как будто у каждого есть своя маленькая вотчина».

В то время как собственники квартир получают четыре стены и крышу, кооперативы акционеры получают фактические сертификаты акций, хотя они могут только мельком взгляните на них при закрытии. «Банк держит сертификат, и владелец его больше не увидит, пока не рассчитается соглашение об обеспечении», — говорит адвокат Роберт Тиерман из Манхэттенская юридическая фирма Litwin & Tierman.

«Акции представляют собой вашу собственность правильно — иначе вы ничего не имеете», — говорит Шмидт. «Ты просто имеют право проживать в здании».

Это право закреплено в договоре аренды. «Эта аренда позволяет вам жить в здании», — говорит Липсиг. «Вам нужны акции и аренда, чтобы жить там».

Сколько акций?

Определение количества акций, прикрепленных к каждому квартира или квартира — это решение, которое принимается на ранней стадии кооператива процесс, либо когда сначала строится кооператив, либо здание преобразован. «Когда вы создаете корпорацию в Нью-Йорке, вы можете определить количество разрешенных акций», — говорит Тиерман. «Ты можете выбрать любое количество акций, какое захотите». Большинство кооперативов состоит из сотен акций, а не из тысяч, но цифры отличаться.

«Кооперативы обычные, стандартные корпорации», — говорит Шмидт. Квартиры и кооперативы должны подать свои организационные документы с генеральным прокурором. Эти документы укажет начальное количество акций и начальный объем пространства предлагается в плане.

«Первоначальное количество акций указано в предлагая план», — говорит Липсиг. «Точно так же, как корпорация должна у кооператива есть план предложения».

В конечном счете, это не общее количество акций это важно. Это относительные отношения между всеми теми акции. Вопрос определения, сколько долей стоит каждая квартира и то, как эти распределения соотносятся друг с другом, является ключевым.

По словам Энтони Сарро из Priority Appraisal Services, Ltd. в Бронксвилле, долларовая стоимость доли в кооперативе определяется путем деления ипотечного остатка комплекса на общую сумму количество долей в здании. Затем эта цифра умножается на индивидуальное единичные акции. «Две одинаковые квартиры должны иметь одинаковые оценки, если не включены дополнительные предметы, такие как парковочное место».

«Важно то, что акции для двухкомнатных будет в два раза больше, чем однокомнатных», — добавляет Тирман. «Фактическое число не имеет значения. это родственник поделитесь важными цифрами».

Если здание переоборудовано или переоценено из-за изменяя планы этажей, Сарро говорит, что «стоимость акций, общее количество акций и т. д., скорее всего, определяются конвертацией компания и/или финансовое учреждение, предоставившее финансирование для сложный. Пропорционально количество паев, скорее всего, останется одинаковый. Это своего рода серая зона для оценщиков, потому что обычно говоря, вопросы «акций» рассматриваются номинально оценщики».

Таким образом, размер имеет значение при определении распределения акций. «Акции определяются размером», — говорит Шмидт. «По площади метраж и балконы и пентхаусы». Очевидно, чем крупнее квартиру, тем больше акций она будет стоить.

Эти определения также не могут быть сделаны случайным образом. Кооперативы должны соответствовать требованию Налоговой службы (IRS), которое утверждает, что должно существовать «относительное и разумное отношения» между акциями и их стоимостью. Эти отношения должен быть установлен лицензированным брокером по недвижимости или оценщиком. «Вы должны доказать, что относительные значения действительны», — Тиерман. говорит.

И важно, чтобы ценности были справедливыми, когда речь идет о сравнении имущества. Эти определения должны быть сделаны осторожно — если две практически одинаковые квартиры в одном доме получают неравные доли, это вызывает понятное огорчение. В первую очередь, это медвежья услуга тому, кто получает больше акций, потому что больше акций означает оплату большего процента обслуживания и другие общие расходы, когда на самом деле стоимость квартиры не превышает тот, что дальше по коридору.

Больше акций, больше власти?

Иногда акционеры увеличивают свои доли в кооператив, купив дополнительное пространство. Если соседская квартира выставляется на продажу, житель может решить раскупить его и добавить к этому логову и вторую ванную они всегда предполагали. Если это произойдет, акции будут объединены, и они получат новый сертификат отражает новое количество акций», — говорит Липсиг.

Но есть ли смысл иметь больше акций, чем ваша сосед? Да и нет. «В каком-то смысле это аномально», — говорит Тирман. «Если бы это была Microsoft, вам бы хотелось больше акций. Но в кооперативе больше долей означает, что вы в конечном итоге платите более высокую долю эксплуатационные расходы здания».

С другой стороны, квартира с более высокой долей стоимость может окупиться в финансовом отношении в будущем, по крайней мере, теоретически. «Люди оценивают квартиры исходя из относительного количества акций», — говорит Тиерман. «Брокер по недвижимости мог бы сказать это квартира имеет лишние 50 акций, потому что кто-то когда-то так думал имел большую ценность. Таким образом, с точки зрения продажи квартиры, это может быть выгодно позже».

В небольших кооперативных комплексах преимущество дополнительных паев По словам Липсига, может прийти в форме силы. «Это могло иметь какое-то значение в относительном количестве голосов — с точки зрения таких вещей, как избрание членов правления. Ваше право голоса зависит от количества акции, которыми вы владеете».

Добавление дополнительных акций

Хотя большинство кооперативов сохраняют свой размер в течение многих лет, иногда появляется возможность расширить бизнес, так сказать. совет может внести поправку в устав, чтобы увеличить количество акций в кооперативе. Это может случиться, если, если привести довольно распространенный пример — единица измерения, ранее использовавшаяся в коммерческих целях, преобразуется для жилого использования. Доли также должны быть увеличены, если решение на покупку здания по соседству, говорит Липсиг. «Тогда доска увеличит количество акций, доступных в здании».

По словам Тиермана, иногда эти дополнительные акции уже встроены в план кооператива. Когда кооператив создается впервые, разработчик часто разрешает большее количество акций, чем у них есть на количество доступных квартир. Это для того, чтобы, если они решат преобразовать общую площадь в здании в покупную единицу, те предварительно авторизованные акции уже будут существовать.

Вы не можете взять это с собой

Хотя акции, безусловно, можно покупать и продавать, вопрос о том, что с ними происходит после смерти акционера, может получить немного сложно. Если владелец акций скончался, его супруг(а) может получить стоимость этих акций по завещанию или совместной собственности арендатора без каких-либо затруднений, согласно собственническому договору аренды. Было бы нет необходимости в утверждении совета директоров на передачу.

Однако если акционер скончался и оставил свое или ее доли потомству, более дальнему родственнику или не в семье член, правление должно утвердить перевод, как если бы физическое лицо продавало квартиру совершенно постороннему лицу. Если наследник не может получить одобрение правления, тогда имущество будет вынуждено продать подразделение и его акции третьей стороне, одобренной советом директоров. Это наихудший сценарий, говорит Тиерман. Важно обратите внимание, что согласно закону, согласие правления не может быть «необоснованно удержано».

Для таких тонких, тонких бумажек акции имеют большое значение. огромное количество власти для жителей, членов правления, брокеров, менеджеров и все, кто участвует в кооперативном бизнесе. Акции могут быть проданы и прошло вниз. Они могут расти в цене, соответствуя растущему престижу элитный адрес, или оставаться устойчивым, измеряя долгосрочную прочность хорошо зарекомендовавшее себя кооперативное сообщество. Самое главное, эти кусочки Бумага представляет пункт назначения, метафорический ключ к месту, называемому домом. н

Лиз Лент — писатель-фрилансер и частый автор The Cooperator.

Как распределять доли между учредителями стартапов

Поскольку на ранних стадиях у стартапов иногда не хватает выручки даже на выплату зарплаты, одним из самых распространенных способов вдохновить и поддержать соучредителей является дробление капитала стартапа . В этой статье я собираюсь описать способы распределения капитала между основателями стартапа на его самых ранних стадиях. Вы также узнаете типичную структуру капитала стартапа, что происходит с распределением акций, если стартап покупает другая компания, и как масштабироваться в этих условиях.

 

Содержание страницы

Зачем распределять долю между соучредителями стартапа?

 

Ответ очень прост – повысить лояльность. Разделение капитала — это распределение степени владения предприятием. Это самый дорогой, но ценный актив. Если соучредитель владеет некоторыми акциями вашей компании, он автоматически получает определенные полномочия в процессах принятия решений. Это повышает энтузиазм соучредителей, демонстрируя им вашу благодарность и уважение. Распределение стартового капитала только подчеркивает важность вклада каждого члена команды в компанию, который мотивирует ваших партнеров делать все возможное.

 

Важно отметить, что инвесторы обращают особое внимание на то, как соучредители делят акции в компании , потому что это многое говорит им о вовлеченности и солидарности внутри команды. Если в команде из трех соучредителей одному человеку принадлежит 80% акций стартапа, а двум другим — только 10%, инвесторы, скорее всего, усомнятся в доверии к этой команде.

 

 

Кто получает стартовый капитал

 

При размышлении о том, как распределить акции для стартапа, первым вопросом должен быть: сколько акций должен выпустить стартап? На этот счет есть разные мнения, но среднее количество акций стартапа в сфере технологий составляет от 10 до 20 миллионов.

 

Второй вопрос: кто будет участвовать? Очень часто не только соучредители, но и другие люди, такие как инвесторы, ключевые сотрудники или консультанты, принимают участие в разделении капитала стартапа. Существует несколько уровней списка приоритетов. Сначала идут соучредители , затем стартап должен учитывать интересы инвесторов . Если у вас есть советник или профессор, который участвует в стартап-проекте, разумно поставить этого человека перед вашим первым сотрудником .

 

Как правило, доля независимых консультантов стартапов составляет около 5% (или вообще отсутствует). Инвесторы претендуют на 20-30% акций стартапа, а доля учредителя и сооснователя в сумме превышает 60%. Вы также можете оставить некоторый доступный пул (скажем, 5%), но не забудьте выделить 10% сотрудникам. Имеет смысл определить роли внутри компании и присвоить должности на основе наиболее выдающихся навыков соучредителей. Также стоит отметить, что при распределении обязанностей стартаперы должны думать о своих долгосрочных ожиданиях. Это означает, что вам нужно выяснить будущее вашей карьеры, потенциальные обязанности и риски. Оставьте все сомнения позади и откройтесь команде.

 

Соучредитель и первые сотрудники

 

Когда дело доходит до распределения капитала, стартапы должны понимать разницу между первыми сотрудниками и соучредителями. Это позволит им справедливо разделить распределение в стартапе. Прежде всего, работник работает по трудовому договору. У них фиксированная заработная плата и рабочее время. Сотрудник не рискует, работая на вас, и с вашей стороны его проще уволить и заменить. Де-факто вам может быть трудно отпустить их, но де-юре это быстрее и менее болезненно. И, как правило, первые сотрудники приходят в компанию только после того, как она получила первоначальное финансирование и выросла до 5+ человек.

 

Соучредитель, напротив, не получает месячной зарплаты, но владеет частью акций вашей компании благодаря соглашению о долевом участии, которое стартап предлагает им. Этот человек играет активную роль в принятии решений и демонстрирует высокую приверженность. Соучредители могут работать либо «24/7», либо всего несколько часов в неделю в качестве подработки. Их основной мотивацией является идея, и именно поэтому соучредители склонны думать в долгосрочной перспективе и хороши в планировании стратегии. Эти люди присоединяются к вашему стартапу до первоначального финансирования и работают над проектом с нуля.

 

Тем не менее, если один соучредитель внезапно покидает компанию, это влияет на всю команду и бизнес. Юридически акции учредителя останутся у этого человека, и это создает головную боль для команды стартапа. Если иное не предусмотрено трудовым договором стартапа, эти паи тратятся впустую. Вот почему вы должны четко мыслить при составлении учредительного договора и первоначальных соглашений.

 

 

Опционы на акции для сотрудников

 

Стоит отметить, что преданные своему делу сотрудники также могут получить небольшой процент акций, так называемый опцион на акции для сотрудников. Проще говоря, опцион на акции — это право, данное сотруднику на покупку определенного количества акций компании. Частные компании, и особенно стартапы, часто используют план опционов на акции для вознаграждения своих ключевых сотрудников. Вы можете выделить 10% стартового капитала для самых преданных сотрудников.

 

Опционы на акции сотрудников обычно делятся на две категории: прямое вознаграждение и вознаграждение на основе результатов . Последняя также называется поощрительной премией. Компании либо прямо предоставляют опционы на акции (авансом), либо по графику наделения правами, т. е. они предоставляют поощрительные опционы на акции при достижении конкретных целей.

 

Нужна помощь в найме команды разработчиков программного обеспечения в Восточной Европе? Мы знаем, что делать. СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ

 

Планы опционов на акции для оффшорных разработчиков

 

В Польше есть много офшорных команд разработчиков программного обеспечения, которые работают как офшорные центры разработки американских технологических компаний. Часто считается, что эти разработчики, работающие в качестве независимых подрядчиков, не имеют доступа к системе стартовых бонусов. Наоборот, местные инженеры-программисты могут чувствовать себя частью стартап-команды и вносить не меньший вклад. Поэтому, естественно, соучредители должны рассмотреть возможность вознаграждения своих офшорных сотрудников опционами на акции.

 

В случае, если стартап хочет расшириться за границей, опционы на акции для сотрудников также применимы к оффшорным командам, которые работают в центре исследований и разработок программного обеспечения. На этапе своего роста стартапы ищут альтернативные возможности, взвешивая плюсы и минусы офшоринга. В результате они могут найти ИТ-таланты в других странах ближнего зарубежья (например, нанять болгарских разработчиков). Кроме того, вопрос о продукте и проектном мышлении также имеет значение. Ориентируясь на продукт, местные технические специалисты очень заинтересованы в том, чтобы внести свой вклад в успех своей начинающей компании (даже если они работают удаленно). Несколько американских технологических компаний являются яркими примерами офшоринга, которые использовали опционы на акции для своих восточноевропейских команд разработчиков программного обеспечения, и эта практика будет продолжаться.

 

 

Опционы на акции в стартапах могут быть рискованными

 

Самое главное – понимать, что опцион – это не акции компании или . Планы опционов на акции дают сотрудникам только право покупать акции стартапов. Опционы на акции полезны, когда начинающая компания не может предложить конкурентоспособную заработную плату. Таким образом, работодатели компенсируют более низкую заработную плату. Однако стартаперы должны иметь в виду, что этот бонус довольно рискован. С одной стороны, если дела у компании будут идти хорошо, владельцы опционов на акции смогут купить заранее оговоренное количество акций. Поскольку вы соглашаетесь на фиксированную цену, скорее всего, цена на акции вырастет, и вы получите хорошую сделку. С другой стороны, если компания потерпит неудачу, опцион на акции и акции не будут иметь никакой ценности.

 

Сотрудникам важно понимать, в какой процентной доле они владеют. Кажется, что 10 000 опционов на акции — это действительно хорошее число, но оно ничего не значит, если вы не понимаете их процентное соотношение. Например, 10 000 могут составлять 10 % (10 000 из 100 000) или 1 % (10 000 из 1 000 000) от общего запаса. По этой причине получите больше информации о последнем раунде инвестиций и рыночной стоимости вашей компании.

 

Как разделить капитал между учредителями

 

Прежде всего, вам необходимо провести глубокие обсуждения с вашими соучредителями, чтобы выяснить, что каждый из них предлагает. В большинстве случаев вклад сооснователей примерно одинаков, и основная задача состоит в том, чтобы определить любые пробелы и представить их в цифрах (процентах). Например, один бизнес-партнер ищет инвесторов, организует бизнес-процессы и занимается маркетингом, а другой соучредитель кодирует и руководит всей разработкой продукта. На первый взгляд кажется, что справедливое распределение капитала команды основателей 50/50 — но что, если последний работает только неполный рабочий день, а прежние бесчисленные часы в день?

 

Как видно, время и вовлеченность могут иметь существенное значение, поэтому при разделении капитала следует учитывать следующее: 

 

– Опыт и знания  

– Время и обязательства 90

  – Подготовка бизнес-плана  

– Ответственность и риски  

– Вложенные деньги  

 

Идея стартапа в распределении капитала

 

Распространено заблуждение, что идея — это все. Однако идея сама по себе не является активом, пока она не воплощена в жизнь. Есть десятки примеров, когда перспективные стартапы с гениальными бизнес-идеями терпели крах из-за неэффективного управления. Вот почему убедитесь, что вы не переоцениваете «идейного парня» в своей команде соучредителей. Что действительно имеет значение, так это опыт и время, потому что они заставляют бизнес двигаться. Чем более целеустремлен фаундер, тем больший результат он приносит. Само собой разумеется, что предыдущий опыт может изменить правила игры, потому что знания и опыт соучредителей могут уберечь ваш стартап от многих проблем. Это также связано с ответственностью и обязанностями, потому что уровень ответственности предполагает больше навыков, нагрузки и стресса.

 

При оценке рисков, которым подвергается каждый из вас, постарайтесь учитывать как личные, так и финансовые факторы. Например, один из основателей должен уйти с работы, чтобы начать с вами, а другой вкладывает наибольшую сумму денег. После этого добавьте баллы тем, кто участвовал в создании вашего бизнес-плана. В следующем шаблоне показаны основные моменты, которые следует учитывать при обсуждении распределения капитала стартапа с соучредителями. Вам все еще решать, какой тип вклада заслуживает приоритета.

 

На этом счету можно обсудить процентное соотношение. Если ваша команда основателей состоит всего из двух человек, вы можете разделить капитал поровну — 50/50 — и хотя это обычная практика, многие консультанты по стартапам не рекомендуют ее.

 

Справедливое разделение не работает

 

Инвестор и предприниматель Майк Мойер утверждает, что учредители с равными долями следуют своим слепым предположениям о будущем с точки зрения стоимости компании и индивидуального вклада. По его словам, стартаперы должны быть очень конкретными и точными при распределении капитала до фактической работы. С одной стороны, оба соучредителя финансово сбалансированы и обеспечены. С другой стороны, это может отпугнуть инвесторов. Они обычно находят разделение 50/50 непрактичным и незрелым, как будто вы не готовы серьезно говорить о деньгах. Решения о стартапе будут только усложняться позже, поэтому вам нужно с самого начала прийти к четким договоренностям.

 

 «Быстрый, равномерный разрыв свидетельствует о том, что основатели не обладают достаточной деловой зрелостью, чтобы вести жесткий диалог», — говорит Ноа Вассер, профессор Гарвардского университета в области бизнеса.

 

С вашей точки зрения, разделение капитала 20/80% кажется лучшим процентным соотношением для стартапов с несколькими учредителями. Это показывает инвесторам, что ваша команда на самом деле находится в согласии и имеет одного видного лица, принимающего решения. Иметь сильного лидера хорошо, если в стартапе вас всего двое. В случае всего двух человек, когда один соучредитель владеет более 70-80% акций компании, другой партнер может чувствовать себя недооцененным. Его/ее 20% будут размыты до 10-14% акций после того, как инвесторы придут со своими 20-30%. Следовательно, ваш партнер может остаться почти ни с чем и стать демотивированным.

 

Беспроигрышное решение для двух соучредителей — 45/50. Эта модель включает в себя все: лидерство, ответственность, риск и опыт. Отдайте 5% «идейному человеку» в стартапе или вашему генеральному директору за его ключевую деловую хватку. Цифры могут колебаться в районе 45/50, отдавая предпочтение самому выдающемуся баллу вклада. В любом случае, будьте готовы дать разъяснения по поводу таких распределений перед инвесторами.

 

Как разделить капитал между учредителями, консультантами и сотрудниками стартапа

 

Если ваш стартап состоит из трех соучредителей, наиболее подходящее распределение капитала стартапа — 30/30/40 — инвесторы не будут поднимать большого шума, и в вашей компании все еще есть лицо, принимающее решения. Также можно выбрать другие варианты, такие как 15/15/70, 20/20/60 или 25/25/50. Однако в этой ситуации ваши соучредители получают менее 30% акций компании, которые в итоге еще больше размываются. Если вы серьезно настроены работать вместе со своей командой годами, выразите это с помощью цифр!

 

Три возможные ловушки, которые следует учитывать

 

Инвесторы

Никогда не забывайте о венчурных инвесторах или бизнес-ангелах и их интересах в вашем бизнесе. На посевной стадии финансирования обычно просят 20-30% (не более 33%) доли в вашем стартапе. В результате ваши акции будут пропорционально размыты. Как упоминалось выше, если изначально у вас было, например, разделение 20/80, а инвестор получил 30%, ваше процентное соотношение стартового капитала упадет примерно до 14/56. Может быть неприятно признавать, что теперь инвестор владеет большей частью вашего стартапа, чем один из его соучредителей. Вы вряд ли сможете вести бизнес без инвестиций, но убедитесь, что вы заботитесь о своих партнерах и предоставляете им достаточную собственность в начале.

 

Соучредители

К сожалению, нельзя быть на 100% уверенным в своих партнерах. Чтобы обезопасить себя, настоятельно рекомендуется поставить соучредителей в график наделения правами. Обычно здравомыслящие стартапы подписывают вестинговое соглашение, согласно которому соучредители получат свои доли только в течение 4 лет с годовым «обрывным» периодом. Это означает, что в первые 12 месяцев человек ничего не получит (даже если он решит уйти из компании). По истечении этого периода согласованный процент владения акциями учредителя передается партнеру каждый квартал (или ежемесячно) в течение следующих четырех лет. График наделения правами помогает убедиться, что основатели подходят друг другу — и если у вас возникнут проблемы во время совместной работы, есть год, чтобы исправить их без потерь.

 

Акционерное соглашение

Желательно подумать о том, что произойдет, если один из ваших акционеров решит выйти из бизнеса и продать свои акции. Чтобы не пускать в свою компанию неугодных людей, учитывайте преимущественное право других акционеров на покупку этих акций (и внесите этот пункт в акционерное соглашение). Кроме того, имейте в виду, что ваш бывший соучредитель может стать «конкурентом» вашего стартапа и, более того, переманить к вам ключевых сотрудников. На всякий случай проконсультируйтесь с ИТ-юристами и разработайте грамотно составленное акционерное соглашение.

 

Распределение акций после приобретения стартапа

 

Некоторые корпорации могут захотеть покупать стартапы. Первые получают контроль над вторыми, приобретая все или часть акций/других активов стартапа. Эти сделки называются слияниями и поглощениями (M&A). В этом случае корпорация может полностью контролировать и делить акции, приобретенные в ходе M&A. Стартап передается корпорации и, таким образом, получает новых лиц, принимающих решения, и акционеров. Акции предыдущих акционеров обычно продаются приобретающей корпорации.

 

Если ваша компания хочет приобрести стартап или небольшую технологическую компанию в странах Восточной Европы, таких как Украина или Польша, и нуждается в содействии в слиянии и поглощении, наша команда может предоставить вам надлежащие юридические услуги и услуги по соблюдению требований в области ИТ.

 

Несколько лет назад Luxoft рассматривала возможность покупки IT-компании в Украине. Основная проблема заключалась в реструктуризации ИТ-компании, но им требовались и другие приготовления к слияниям и поглощениям. Luxoft решила связаться с Alcor для получения этих и других услуг. Для начала мы подали предварительный отчет о слияниях и поглощениях и указали возможные возможности и риски слияний и поглощений. Вторым шагом стала подготовка отчета о должной осмотрительности, в котором проверялась законность трудовых отношений в приобретенной компании и доказывалось, что компания владеет своими правами на интеллектуальную собственность. Наши юристы и юридические консультанты провели детальный аудит приобретенных активов ИТ-компании, недвижимости, интеллектуальной собственности и ее защиты, а также налоговой структуры бизнеса. Наконец, мы заключили соглашение о покупке M&A до установленного срока.

 

Получите профессиональную поддержку прямо сейчас! Просто напишите нам. СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ

 

Расширение масштабов инженерных ресурсов в Восточной Европе

 

Страны Восточной Европы известны своими талантливыми инженерами-программистами и низкими налогами. Самые большие резервы ИТ-специалистов можно найти в Польше, Румынии и Украине — более 500 000 разработчиков. Что касается налогов, то в Польше застройщики платят всего 8%-14%, а подоходного налога с населения для застройщиков в Румынии нет. Если вы когда-либо задумывались об увеличении ИТ-персонала в этих странах, необходимо также подумать о возможностях вашей компании. Обычно, чтобы создать оффшорную команду разработчиков программного обеспечения в Восточной Европе, соучредители должны иметь достаточно инвестиций, начиная с раунда финансирования серии A.

 

Однако дело не только в деньгах, но и в управленческих ресурсах и времени. Я рекомендую заключить партнерские отношения с надежным международным поставщиком услуг по подбору персонала в Восточной Европе, чтобы получить максимальную отдачу от офшоринга. В Alcor мы специализируемся на найме старших/ведущих разработчиков для иностранных технологических компаний в Польше, Румынии, Украине, Венгрии, Чехии и Словакии. Наш отдел IT-рекрутмента состоит из 40 профессионалов, которые могут нанять целую команду разработчиков в короткие сроки. Мы обязуемся нанять 5 разработчиков в месяц, в противном случае мы наймем их для вас бесплатно! Наш процесс отбора и найма кандидатов основан на ключевых показателях эффективности набора персонала, таких как время найма (6 недель) и процент успешности резюме (80%). Чтобы вы могли отслеживать ход набора ИТ-специалистов, мы представляем еженедельные отчеты о найме ИТ-специалистов с аналитикой.

 

Кроме того, Alcor также может предоставить другие операционные функции, которые могут понадобиться вашему бизнесу в Восточной Европе: юридическая поддержка и соблюдение требований, управление заработной платой и бухгалтерским учетом, маркетинговые услуги по подбору ИТ-специалистов, такие как брендинг работодателя и даже разъяснение вариантов акций для разработчиков. Несколько лет назад ведущий поставщик решений для обнаружения и управления онлайн-мошенничеством из США — Sift — захотел создать свой программный центр в Восточной Европе. Им не хватило внутренних рекрутеров, чтобы нанять команду разработчиков, и они обратились за помощью в «Алькор». С нашей помощью Sift за 1 год набрала команду из 30 разработчиков, в которую вошли руководитель отдела исследований и разработок, инженеры полного стека с редкими навыками и многие другие должности. Alcor также объяснил программистам клиента важность опционов на акции, обеспечил соблюдение законодательства нового филиала Sift в Украине и помог с брендингом работодателя.

 

 

Заключительные мысли

 

Никто никогда не скажет, что начать свой бизнес легко.