Как выбрать застройщика: проверка сайта и документов застройщика

Как выбрать надежного застройщика, проверка надежности застройщика

Никому не хочется, чтобы его дом стал таким долгостроем. Чтобы этого не случилось, нужно покупать квартиру у застройщика, который не будет бесконечно переносить сроки и не обанкротится через полгода. Предугадать это невозможно, но лучше всё же подстраховаться. Рассказываем, как.

Проверить учредительные документы

У любого застройщика — неважно, в каком городе он работает — есть учредительные документы, а также документы, подтверждающие полномочия директора:

• устав;
• свидетельство о регистрации;
• свидетельство о постановке на налоговый учет;
• решение об избрании директора и приказ о его назначении на должность.

Информация в них должна совпадать с тем, что написано в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, или ЕГРЮЛ.

Получить выписку из ЕГРЮЛ — на сайте налоговой

Обычно их публикуют на сайте застройщика или жилого комплекса: в разделах о раскрытии информации или в документах:

На сайте застройщика «Самолет» документы рассортировали по годам и типам: корпоративные, бухгалтерские, эмиссионные

С этими документами ничего делать не надо: они просто должны быть, а название застройщика и вся информация в них должна совпадать. Если на сайте документов нет, это нестрашно — спросите о них у застройщика. Но если застройщик отказывается их показывать или увиливает, возможно, он работает недобросовестно, а покупка жилья у такого застройщика будет рискованной.

Посмотреть разрешение на строительство и проектную декларацию

По каждому проекту у застройщика должны быть отдельные документы, главные — разрешение на строительство и проектная декларация. Их тоже выкладывают на сайте или показывают в офисе — без них стройка незаконна.

По каждому проекту застройщика должны быть разрешительные документы

Разберем каждый документ подробнее.

Разрешение на строительство. Его выдает орган исполнительной власти, например администрация. В разрешении указывают название компании, с какого и до какого числа оно действует, то есть сколько времени можно строить, и что именно застройщик строит.

Также указывают земельный участок, на котором строится дом. Участок должен быть оформлен в собственность застройщика или предоставлен в аренду под строительство. Проверить это можно в ЕГРН или посмотреть документы на землю на сайте застройщика.

Это разрешение на строительство выдано застройщику ПИК для строительства жилого комплекса в Москве

Проектная декларация. Это объемный документ, в котором детально расписано всё о застройщике и проекте: сколько денег у компании, будут ли в доме велодорожки и пандусы, сколько лифтов установят, в какие сроки всё построят.

Вот как выглядит первая страница проектной декларации ЖК «Черная речка», всего же в ней 216 страниц

Разрешение на строительство и проектную документацию еще можно посмотреть на сайте Наш.дом.рф — это единая информационная система по жилищному строительству, где обязаны публиковать документы все застройщики. Здесь можно указать название жилого комплекса, застройщика или адрес, и появится карточка проекта. Например:

На Наш.дом.рф есть информация о всех легальных стройках в стране: кто строит, когда дома будут готовы, сколько стоит квадратный метр, из каких материалов строят и что будет во дворе.

А еще — документы по проектам, отчеты и динамика строительства.

Узнать, как финансируется строительство

В проектной декларации можно посмотреть, на какие деньги застройщик строит дом.

Раньше дома строили на деньги покупателей — это и есть долевое строительство. С июля 2019 года в России действует закон об эскроу-счетах — когда деньги покупателя лежат на счете в банке, а застройщик берет в кредит, чтобы строить, или строит на свои деньги. Эскроу-счета защищают покупателей: застройщик получит деньги с них, когда введет дом в эксплуатацию.

Квартиры продают через эскроу-счета — 214-ФЗ

Это и можно узнать в разделе 19 проектной декларации. Если застройщик строит с помощью эскроу-счетов, там так и будет написано:

Закон об эскроу-счетах распространяется на стройки, разрешение на которые выдали после июля 2019 года. У части застройщиков более старые разрешения, а некоторые подсуетились и специально получили разрешения пораньше — все они строят дома по-старому, на деньги дольщиков.

Здесь рисков больше, но если хочется купить квартиру у такого застройщика, убедитесь, что он перечисляет взносы в компенсационный фонд:

Это государственный фонд, который защищает права дольщиков. Если что-то пойдет не так, на деньги из этого фонда будут выплачивать компенсации или достраивать дом.

Пройдет еще несколько лет, и проектов без эскроу-счетов уже не остается.

Проверить, соответствует ли застройщик требованиям 214-ФЗ

214-ФЗ — это закон о долевом строительстве в России. В нем есть требования к застройщикам, которым они должны соответствовать, например, не быть банкротами.

Если застройщик работает по 214-ФЗ, у него есть заключение, в котором обязательно указывают адрес проекта, его название и номер разрешения на строительство:

Заключение о соответствии застройщика требованиям 214-ФЗ по проекту «Квартал Некрасовка»

Обычно застройщики выкладывают заключение на сайте проекта, если нет, попросите показать его в офисе или выслать скан на почту. Бумажное заключение будет с круглой печатью органа, который его выдал, а электронное — с усиленной квалифицированной электронной подписью.

Узнать, есть ли у застройщика аккредитация банков

Чтобы убедиться в надежности застройщика, можно проверить, аккредитованы ли его проекты в известных банках.

Аккредитация — это оценка застройщика. Банки проверяют документы и ход строительства и решают, стоит ли доверять ему.

Обычно застройщики размещают информацию о банках-партнерах на сайтах. Если не найдете, спросите менеджера, где они аккредитованы, и перепроверьте на сайтах этих банков.

Если у застройщика начинаются проблемы, банк отзывает аккредитацию. Поэтому стоит насторожиться, если застройщик говорит, что у него нет аккредитации в банках, он в процессе ее получения или что-то невнятное.

Но доверять только аккредитации не стоит: если банк аккредитовал застройщика, а в итоге всё закончилось плохо, платить ипотеку придется вам.

Базы проверенных новостроек собирают не только банки. Например, у «Метра квадратного» есть каталог застройщиков с пометками о том, кто из них работает с эскроу-счетами и  информацией о ходе строительства.

Проверить информацию о застройщике

Узнать больше о застройщике можно с помощью разных сервисов в интернете:

• единый ресурс застройщиков — некоммерческий проект с информацией практически обо всех девелоперах;
• единая информационная система жилищного строительства — о ней мы говорили выше. Это государственный проект с информацией о застройщиках, жилых комплексах и проблемных зданиях;
• картотека дел арбитражных судов — тут можно посмотреть, не предъявил ли кто к застройщику требований о банкротстве. Если застройщик потенциальный банкрот, с ним лучше не связываться. Еще можно поможет единый реестр сведений о банкротстве;
• сайт службы судебных приставов — здесь можно проверить, нет ли у компании крупных долгов. У работающего бизнеса могут быть долги и судебные разбирательства — это нормально. Другой вопрос, если долги старые, суммы крупные, а компания их не платит . Тут стоит насторожиться: скорее всего, у нее нет на это денег.
• сайт налоговой — здесь можно заказать выписку из реестра юрлиц, посмотреть в ней, как давно создана компаний и размер уставного капитала. Если застройщик на рынке совсем недавно, возможно, стоит поискать другие варианты.

Хорошо, если у застройщика уже есть завершенные проекты. Можно приехать и посмотреть, как там дела, пообщаться с людьми, которые купили квартиры.

Если ехать не хочется, можно почитать отзывы на форумах — только смотрите, чтобы они были не от фейковых аккаунтов. Их несложно узнать: заказные отзывы обычно идут друг за другом, написаны общими словами без конкретики, а кроме отзывов, с этих аккаунтов нет никакой активности.

Чтобы найти разные обсуждения, откройте яндекс или гугл и вбейте название проекта + слово «форум».

Задать вопросы застройщику

Возможно, это не самый надежный способ, но если что-то беспокоит, нужно обсудить. На встрече с представителем застройщика можно спросить:

• когда вы планируете сдать дом?
• где посмотреть документы на проект?
• что будем делать, если сроки затянутся?
• на сколько задержали сроки сдачи по предыдущим проектам?
• что еще будут строить рядом с домом и когда?
• можно ли посмотреть генплан строительства?

Если застройщик не может дать внятных ответов, увиливает, не хочет показывать документы или его слова расходятся с тем, что вы узнали сами, попросите поговорить со старшим менеджером. Если ответ так и не дали и кажется, что что-то не так, с таким застройщиком лучше не связываться.

И последнее — если переживаете, позовите на помощь юриста. Лучше переплатить и точно убедиться, что с застройщиком всё хорошо, чем потом на нервах ждать сдачи дома.

Как выбрать застройщика — на какие параметры обратить внимание при покупке квартиры

Вы когда-нибудь вкладывали деньги в новостройку, а вместо квартиры получали судебные разбирательства и отчаяние? Хорошо, если этого не случалось. Но есть много пострадавших среди тех, кто не знал, как выбрать застройщика, что проверить перед заключением договора, на какие детали обратить внимание.

В статье поэтапно разберем, как избежать неприятностей при долевом строительстве и покупке жилья в новостройке.

1 этап: Проверяем сайт застройщика

Сайт — это источник полезной информации, которую необходимо изучить, выбирая застройщика. Она размещается на нескольких вкладках, каждая из которых может многое рассказать о владельце сайта.

Общая информация о застройщике

Прежде всего это биография компании. Изучив ее, можно получить информацию о том, когда зарегистрирован застройщик, какими видами деятельности занимается, сколько проектов находится в работе, кто является руководителем. Серьезные компании размещают фотографии и сведения о ведущих специалистах, их образовании, профессиональных достижениях.

Часто указывается, в каких регионах страны и за ее пределами работает застройщик, сколько проектов на данный момент завершено и находится в работе.

Сканы основных документов компании

Проверить документы застройщика можно в офисе при заключении договора, но большее доверие вызывает компания, которая размещает их на сайте. Основные из них:

• устав компании;
• регистрационные документы;
• лицензии и разрешительные документы;
• лист ЕГРЮЛ о регистрации.

Указанные данные проверьте через сайт ФНС, там также можно найти информацию о массовых адресах регистрации, которыми пользуются фирмы-однодневки. После этого проверьте адрес, указанный на сайте. Если он входит в перечень массовых, то от такой фирмы лучше держаться подальше.

Кроме того, застройщики обязаны публиковать финансовую отчетность вместе с аудиторским заключением в личном кабинете Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Также он может опубликовать баланс на собственном сайте. Это только повысит доверие к нему.

По каждому строящемуся объекту на сайте размещается актуальная техническая информация, включающая тип договора.

В чем отличия и что выгоднее?

Юристы считают, что вариант долевого участия более безопасен, чем договор ЖСК. В первом случае права регулируются “Законом о защите прав потребителей”, во втором — уставом кооператива. Но это дело вкуса.

При заключении договора ДДУ дольщик получит вложенные деньги обратно, если строительство не будет завершено в срок или будут законные претензии. Их вернет банк со счета эскроу. Если застройщик не укладывается в данные ему сроки, то он обязан выплатить компенсацию, Также законодательно предусмотрена гарантия на новое строение, которая составляет пять лет.

Текущие объекты и ход строительства

Застройщик обязан информировать посетителей сайта о возведении новостроек. Он может размещать информацию не только в виде текста, но и публиковать наглядные доказательства строительства: фотографии, видео. Если этого нет в свободном доступе, значит, хвалиться нечем.

Актуальная контактная информация

Она размещается на сайте, чтобы можно было связаться с ответственными лицами и включает:

• полное наименование компании;
• ИНН, ОГРН;
• актуальный адрес, где находятся руководитель и сотрудники;
• телефоны, по которым можно связаться;
• время, в течение которого сотрудники находятся в офисе и на связи по телефону.

2 этап: Проверка надежности застройщика

Чтобы понять, как выбрать застройщика для покупки квартиры или участия в долевом строительстве, проверьте:

• сайт компании;
• социальные сети, если в них есть аккаунт фирмы;
• ЕИСЖС;
• единый реестр застройщиков.

На последнем портале можно провести расширенный поиск:

• по объекту;
• по квартире;
• по застройщику;
• по жилому комплексу.

На этом же ресурсе есть рейтинг, по которому можно сориентироваться. Если он ниже 3,5, то хорошо подумайте перед подписанием договора.

Социальные сети — это “глас народа”. Если компания зарегистрировала аккаунт, то почитайте комментарии покупателей. Нельзя верить каждому слову, кто-то пишет на эмоциях, но общее впечатление составить можно.

3 этап: Проверка документов

На этом этапе анализу подвергается не сам застройщик, а пакет документов на строящийся объект. 

Первый основополагающий документ для начала строительства — разрешение от местной администрации. Если оно отсутствует, значит, строительство начато незаконно. В любой момент органы местного самоуправления могут обратиться с иском в суд о прекращении работ и сносе постройки.

Второй по значимости документ — проектная декларация. Она составляется самим застройщиком. В ней дается исчерпывающая информация:

• о категории земли под застройку;
• о проекте в целом;
• о способах привлечения финансовых ресурсов;
• о сроке сдачи объекта;
• о правах застройщика и дольщиков.

Также в документе даются пояснения о том, соответствует ли компания критериям, предъявляемым к ней:

• отсутствие процедуры ликвидации и банкротства, судимости у руководителя и главного бухгалтера;
• отсутствие долгов перед бюджетом, таможней, по пени и штрафам.

Если в декларации указано, что собственной земли компания не имеет, то должен присутствовать договор аренды. Этот документ проходит регистрацию в ЕГРН. Чтобы быть уверенным, что в дальнейшем не возникнут претензии со стороны собственника земельного участка, убедитесь, что при регистрации есть указание, что аренда земли  целевая — для возведения многоквартирного дома.

Обратите внимание на источники финансирования. Дело в том, что в настоящее время строительство может вестись только за счет компании или с привлечением кредитов, если вопрос касается долевого строительства. ЖСК самостоятельно решают эту проблему и закрепляют правила в уставе.

Надежность банка тоже играет не последнюю роль. Если кредит одобрен крупной кредитной организацией, значит, она уверена, что в качестве заемщика выступает серьезная компания, а документация оформлена должным образом. Серьезный банк не станет выдавать крупный кредит ненадежной компании на сомнительный проект, так как принимает на себя большие риски.

По панельным домам обычно этот срок составляет до 1,5 лет, для кирпичных — на год больше.

Но вы должны понимать, что завершение строительства — это не то же самое, что передача ключей. После того как закончили стройку и вывезли мусор, предстоит визит комиссий, которые дадут оценку безопасности и качеству построенного объекта. 

Информацию о том, когда вы сможете въехать в новую квартиру, ищите в договоре ДДУ.

4 этап: Изучение сданных объектов

Застройщик, который возвел не один жилой объект, пользуется большей популярностью, чем его коллега, впервые решивший попробовать себя в этой сфере. Для получения представления о качестве оказываемой услуги посмотрите на дома, построенные ранее.

Здесь можно использовать любимую рубрику Александра Гордона — “Опрос соседей”. Если вы покупаете квартиру в готовом доме, куда уже вселились другие жильцы, то беседа с ними принесет больше пользы, чем все предыдущие этапы. Расспросите обо всем, что вас интересует: как работает лифт, тепло ли зимой, не течет ли крыша и прочее.

Если вы решили стать дольщиков в новом проекте, то пройдитесь по адресам, которые уже были сданы этим застройщиком.

Вопрос, как выбрать застройщика, не такой трудный, как это кажется вначале. Современные возможности позволяют делать это в комфортной обстановке, сидя в уютном кресле с чашкой чая. Изучите сайт застройщика, там вы получите 50 % информации, дополните ее отзывами, комментариями в соцсетях. Жилье — дорогостоящая покупка, поэтому только от вас зависит, насколько рационально вы вложите собственные деньги и какие условия в итоге получите. Выбирайте надежного застройщика, который имеет опыт в строительстве, работает с надежными банками и имеет высокий рейтинг.

 

Как выбрать строителя дома

Строительство дома с нуля — привлекательный процесс для многих будущих покупателей жилья. Подумайте об этом — вы действительно можете участвовать в процессе строительства дома, а не покупать дом, который вам нужно отремонтировать, чтобы реализовать свое видение.

Есть несколько замечательных профессиональных строителей, которые помогут воплотить дом вашей мечты в реальность. А есть и те, кому действительно не следует заниматься бизнесом. Так как же выбрать строителя, который СДЕЛАЕТ ЭТО ПРАВИЛЬНО?

Я работаю со строителями по всей стране, которые участвуют в моей программе «Дома, одобренные Холмсом», и они повсюду улучшают строительные стандарты — от использования более прочных строительных материалов, использования более совершенных строительных технологий до добавления тщательных мер контроля качества, включая беспристрастные проверки.

СВЯЗАННЫЕ

Чтобы найти одобренного Холмсом строителя дома в вашем районе, ознакомьтесь со списком моих партнеров-строителей

Вот некоторые вещи, на которые следует обращать внимание при выборе строителя дома:

1) Они работают с вами напрямую и подробно отвечают на вопросы

---

Хороший строитель заботится о вашем видении нового дома. С новой или пользовательской сборкой вы можете проявить немного больше творчества с макетом, чем если бы вы покупали что-то готовое. Они не только помогут вам достичь желаемого видения, они также должны быть в состоянии ответить на любые ваши вопросы как можно более четко. Их работа состоит в том, чтобы помочь вам чувствовать себя комфортно с вашей покупкой.

Помните: никогда нельзя задавать слишком много вопросов. Это, вероятно, самая крупная покупка, которую вы когда-либо совершали, поэтому будьте как можно более информированными.

Фотография строителя Holmes Approved Homes Prestige Homes

2) Они проводят инспекции третьей стороной на протяжении всего процесса

---

Строитель, который приглашает стороннюю инспекционную компанию посетить свои объекты на различных этапах строительства, является строителем, который заботится о том, что за стенами. Строители, участвующие в моей программе «Дома, одобренные Холмсом», приглашают МОИХ инспекторов проверить все, от фундамента до крыши, электрики, ОВКВ, сантехники, а также провести испытания дверей с вентиляторами.

Подготовьте список вопросов, когда будете выполнять последнее прохождение перед овладением.

СВЯЗАННЫЕ

Наиболее распространенные проблемы, обнаруженные во время проверки дома

3) Они уже давно работают

---

9000 качественный дом. Это не значит, что новенький в городе не построит отличный дом, а старая гвардия все еще может использовать вчерашние методы строительства. Здесь вам все равно придется провести исследование, но если они существуют уже несколько лет, у них должно быть впечатляющее портфолио хорошо построенных сообществ, которыми можно похвастаться.

4) Они настаивают на прозрачности

---

Строитель, который говорит с вами туманно, — это строитель, от которого я бы держался подальше. Вам нужен строитель, который даст вам четкий, хорошо написанный контракт. Мало того, вам нужен кто-то, кто должным образом застрахован, и покажет вам доказательство того, что он получил страхование гражданской ответственности для своей команды.

Найдите прозрачный конструктор, такой как BRIKS, как показано здесь.

5) Они заботятся о качестве используемых материалов

---

Качество сборки будет зависеть от материалов, используемых для сборки. Лучшие строители не только выбирают более прочные материалы, но и следят за тем, чтобы о них правильно заботились во время сборки.

Это означает, что они не оставят древесину под дождем без покрытия, как показано на этой фотографии в процессе строительства дома Bernskoetter. 0009 6) Довольны ли предыдущие клиенты?

---

Это эпоха онлайн-исследований, и это также должно быть частью вашего исследования вашего конструктора. Также попросите рекомендации от их прошлых клиентов и, если можете, свяжитесь с ними, чтобы получить их честные отзывы.

Спросите их об их общем удовлетворении домом, но это также ваш шанс задать несколько конкретных вопросов об их приверженности качеству и его правильном выполнении. Были ли задержки в проекте? Узнайте, как они общались с ними. Когда они получили ключи, были ли ошибки, которые нужно было исправить? Спросите их, как быстро они решили какие-либо проблемы, и было ли трудно заставить их прийти к решению.

Просмотрите виртуальные туры, если они есть у строителя, и я всегда рекомендую вам посетить их модель дома, такую ​​как Guildcrest Homes, показанную здесь.

7) Они нанимают хороших мастеров

---

Ваш строитель настолько хорош, насколько хороши мастера, которых они нанимают. Если вы не можете доверять их выбору электрика, специалиста по ОВКВ или кровельщика — переходите к следующему строителю в вашем списке. Строители, которые находятся в вашем районе, должны иметь хороший список лицензированных и застрахованных суб-профессий, к которым можно обратиться — они будут знать лучшее в этом бизнесе и постараются использовать их, когда это возможно.

При выборе типа дома для покупки я настоятельно рекомендую обратить внимание на дома с высокими эксплуатационными характеристиками. Проще говоря, высокопроизводительный дом потребляет меньше энергии, что обеспечивает здоровье и комфорт домовладельцев. Подробнее о высокоэффективных домах читайте здесь.

Хотите больше информации? Посмотрите видео ниже, чтобы увидеть, как Майк Холмс беседует со Сью Уастелл из Wastell Homes, чтобы обсудить, что они делают по-другому в качестве строителей домов.

Связанные статьи

« НАЗАД Термиты в вашем доме – объяснение СЛЕДУЮЩАЯ » 44 Идеи дизайна и реконструкции кухни для вашего дома

Как выбрать строителя дома

Потребители

Контактное лицо: Анна Бризено
abriseno@nahb. org
(202) 266-8132

Поделиться:

Если вы ищете новый дом, вы должны выбирать строителя так же тщательно, как и свой дом. Покупаете ли вы квартиру, таунхаус, дом в микрорайоне или дом, построенный по индивидуальному заказу, вы хотите знать, что покупаете дом хорошего качества от застройщика с хорошей репутацией. Вот несколько советов, которые помогут вам выбрать строителя.

Составьте список возможных строителей

После того, как вы выбрали тип дома, вы можете составить список потенциальных строителей.

• Свяжитесь с местной ассоциацией строителей жилья, чтобы получить список строителей, которые строят дома в вашем районе.
• Поищите информацию о строителях и проектах в местной газете, посвященной недвижимости. Просматривая объявления и читая статьи, вы можете узнать, какие застройщики работают в вашем районе, какие типы домов они строят и на какие цены вы можете рассчитывать. Составьте список строителей, которые строят тип дома, который вы ищете, в вашем ценовом диапазоне.
• Местные агенты по недвижимости также могут помочь вам в поиске.
• Попросите друзей и родственников порекомендовать. Спросите о строителях, с которыми они имели дело напрямую, или спросите у них имена знакомых, у которых недавно был хороший опыт работы со строителем.

Do Your Homework

Когда у вас есть список потенциальных строителей, самое время начать задавать множество вопросов — как потенциальным строителям, так и владельцам их домов.

• Проведите интервью с потенциальными строителями дома, чтобы получить ответы на все интересующие вас вопросы. Вот список вопросов, которые нужно задать строителям.
• Затем посетите недавно построенные дома и подразделения строителя. Проезжайте мимо в субботу утром, когда владельцы дома могут быть на улице, выполняя работу по дому или выполняя поручения. Представьтесь и скажите, что вы рассматриваете возможность покупки дома у строителя, который построил их дом. Поговорите с несколькими владельцами и попытайтесь получить случайную выборку мнений. Чем больше людей вы поговорите, тем более точное впечатление о застройщике у вас может сложиться.
• Вот некоторые вопросы, которые следует задать домовладельцам: Довольны ли вы своим домом? Если у вас были какие-либо проблемы, были ли они устранены быстро и должным образом? Вы бы купили еще один дом от этого застройщика?
• Обычно люди говорят вам, довольны ли они своим домом. А если нет, то они, вероятно, захотят рассказать вам, почему.
• По крайней мере, проезжайте мимо и посмотрите, привлекательны ли дома.
• Когда вы разговариваете со строителями и домовладельцами, берите с собой блокнот, чтобы записывать найденную информацию и свои личные впечатления о конкретных строителях и домах. Это поможет вам провести сравнение позже.

Выбирайте качество и выгоду

При любой возможности смотрите на новые дома. Домашние выставки и дни открытых дверей, спонсируемые строителями, — хорошая возможность посмотреть дома.