Как выбрать застройщика при покупке квартиры: Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке?

Как выбрать застройщика и не остаться без квартиры и денег — Новостройки

Проверяем документы застройщика. Смотрим его сайт 

На сайте застройщика помимо красивых картинок и описания преимуществ ЖК должно быть ещё много важной информации. Проверьте, что там есть: 

•    общая информация о компании-застройщике;

•    сканы основных документов компании;

•    тип договора, по которому застройщик продаёт квартиры — ФЗ-214 или ФЗ-215;

•    информация о текущих объектах и ходе строительства; 

•    актуальные контакты. 

Общая информация о застройщике: история компании, как давно она существует на рынке недвижимости, в каких регионах работает и сколько проектов завершено на данный момент.

Сканы основных документов компании: свидетельство о регистрации, устав, выписка из ЕГРЮЛ и свидетельство о постановке на налоговый учёт. Эти документы можно запросить у застройщика и напрямую, но лучше, если они есть на сайте в свободном доступе. Кроме того, по каждому объекту застройщик должен предоставить отдельный пакет документов, т. е. проектную декларацию, подробнее об этом ниже. 

Тип договора, по которому застройщик реализует объекты в строящемся доме. Процесс строительства может регламентироваться двумя законами: ФЗ-214 и ФЗ-215. 

По ФЗ-214 сейчас строится большинство домов в России. Покупатели подписывают договоры долевого участия (ДДУ) и становятся дольщиками в новостройке. Финансироваться строительство домов, в которых продают квартиры по ДДУ, может по-разному — с использованием эскроу-счетов или без них. В прошлом году эскроу-счета стали обязательными, но часть объектов продолжает достраиваться по старым правилам: деньги дольщиков сразу поступают застройщику и он вкладывает их в стройку. Если что-то пойдёт не так, покупатели потеряют деньги и останутся с недостроем. Эскроу-счета созданы для решения этой проблемы: на них перечисляют деньги дольщиков, но застройщик до сдачи объекта доступа к ним не имеет и должен строить на свои средства или брать кредит. То есть сделать это может только очень надёжный девелопер, остальным банки скорее всего откажут. Проверьте, по какой схеме продают квартиры в выбранном ЖК. Покупателям, конечно, выгоднее использовать эскроу-счёт. 

ФЗ-215 предполагает покупку квартиры через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) — объединения людей, которые организуются с целью возведения конкретного дома. Квартиры, строящиеся по ФЗ-215, бывают дешевле, поскольку по закону не облагаются НДС и строительство может быть не застраховано. Юридически член кооператива менее защищён, чем дольщик: проблемы, возникающие в ходе строительства, решаются согласно уставу кооператива, при этом закон «О защите прав потребителей» на объекты, строящиеся по ФЗ-215, не распространяется. 

«При выборе между ФЗ-214 и -215 я советую рассматривать объекты, которые строятся по ФЗ-214, так как это помогает минимизировать риски.  В этом случае начинать строительство застройщик может только после получения разрешения — а оно предполагает сбор внушительного списка документов. Отношения застройщика и дольщика чётко регламентируются законом, а главное — банк вернёт деньги, если дом построен не будет (при работе через эскроу-счета). Если застройщик просто нарушит сроки строительства, то будет обязан выплатить дольщикам компенсацию. А ещё на строительные объекты действует гарантия 5 лет», — комментирует Елена Молокова. 

Текущие объекты и ход строительства. На сайте застройщика должен быть показан ход строительства всех объектов, над которыми он работает на данный момент.  

Актуальная контактная информация. Должны быть указаны юридический адрес, адрес офиса, ИНН, ОГРН, активный номер телефона, адрес электронной почты. 

 

Изучаем репутацию и надёжность компании

Здесь у нас две задачи.

Первая: убедиться, что выбранный вами застройщик не является потенциальным банкротом. Для этого проверяем в электронной картотеке арбитражных дел, в каких делах компания участвовала как ответчик. 

Вторая: изучить отзывы о компании. Прежде чем набирать в поисковике «<застройщик> отзывы», посмотрите эти ресурсы:  

«Я бы посоветовала обращать внимание на известных застройщиков с высоким рейтингом — от 3,5 из 5. Если вы видите довольно низкий рейтинг у относительно молодого застройщика, почитайте отзывы, чтобы сформировать о нём объективное мнение — отзывы ищите не на сайте застройщика, а на других независимых ресурсах», — советует эксперт по недвижимости Елена Молокова.

Проверяем документы ЖК: разрешение на строительство и проектную декларацию 

Если у застройщика хорошая репутация, в порядке документы, объекты строятся и сдаются, то переходим к проверке документов, связанных с ЖК, который вас интересует. 

Разрешение на строительство застройщик получает у местной администрации — без этого документа начинать возведение любого объекта запрещено.  

Проектная декларация — это документ, который застройщик готовит сам. В ней он указывает основную информацию об инвестиционно-строительном объекте: характеристики и его описание, сроки реализации; предоставляет результаты государственной экспертизы проектной документации, перечисляет возможные риски и называет ключевых подрядчиков. 

Из проектной декларации нам важно узнать:

•    Находится ли земля, на которой ведётся строительство, в собственности застройщика.

Если нет — то есть застройка ведётся на арендованном участке — в свободном доступе на сайте застройщика должен быть договор аренды участка. Если земля у застройщика в собственности, должна быть предоставлена выписка из ЕГРН. 

«Лучше, если участок будет у застройщика в собственности. Я допускаю историю с арендой при соблюдении двух условий: застройщик предоставляет разрешение на строительство многоквартирного жилого дома на арендованном земельном участке, а в выписке из ЕГРН на этот земельный участок чётко прописано назначение — „строительство многоквартирного жилого дома“. 

Известны случаи, когда застройщик берёт землю в аренду землю с назначением „индивидуальное жилищное строительство“. Он строит многоквартирный дом, рассчитывая через какое-то время перевести его в другой статус. Иногда это получается, а иногда приводит к судебным тяжбам и аннулированию прав собственности. Как это сейчас происходит, например, в районе Музыкальный в Краснодаре», — рассказывает эксперт по недвижимости Елена Молокова. 

•    Из каких источников финансируется строительство.

У застройщика, реализующего жильё по ФЗ-214 с использованием эскроу-счёта, есть два источника финансирования: собственные средства или банковский кредит. Строящих исключительно за свой счёт на рынке по факту нет. Чтобы уменьшить риски, лучше выбирать застройщика, который получил кредит у крупного банка: в этом случае банк уже взвесил риски, связанные со строительством конкретного объекта.  

•    Сроки строительства.

Они зависят от многих факторов: технологий и материалов, климата региона и т. д. Но срок не должен быть меньше полутора лет для простых панельных домой и 2,5 лет — для кирпичных. 

«Покупатели должны понимать, что срок сдачи объекта и срок передачи ключей могут отличаться друг от друга. В офисе застройщика вам могут честно сказать, что объект сдаётся в IV квартале 2020 года. Реальная история: покупатель, невнимательно прочитав ДДУ, через какое-то время обнаруживает, что передача ключей осуществляется в течение шести месяцев после сдачи объекта в эксплуатацию», — поясняет эксперт. 

Узнаем, как обстоят дела с реализованными объектами

Если выбранный вами ЖК — не первый дом застройщика (а лучше, если это так), есть смысл вживую посмотреть на реализованные объекты. 

«Оценить качество постройки, даже если вы зайдёте в подъезд, вряд ли получится объективно. Самый верный способ здесь — пообщаться с жильцами конкретного дома. 

Подойдите во дворе к женщине с коляской и объясните, что вы планируете купить квартиру у этого же застройщика. Спросите о плюсах и минусах дома, о том, хорошо ли работает управляющая компания. Жители, как показывает практика, охотно идут на контакт. Вы можете узнать, например, что в доме хорошая слышимость или бывают перебои с отоплением.

Да, и не читайте форумы — половина отзывов на них не соответствует действительности», — советует Павел Репин. 

Можно пойти ещё дальше: найти в интернете официальные заявления застройщика относительно конкретного объекта, которые были опубликованы в СМИ ещё на начальном этапе строительства. Обычно они звучат многообещающе: застройщики гарантируют садик, школу, благоустройство территории и ещё много чего. Сравните обещания с реальностью — и, если видите расхождения, задайте вопрос застройщику напрямую. 

Возможно, менеджер даст вам толковые объяснения, почему что-то из запланированного не было реализовано — и это лучше, чем обещать, но не сделать и при этом никак не объяснять почему. Если застройщик посчитает ненужным прокомментировать ситуацию, — делайте выводы, готовы ли вы ему доверять.  

Оцениваем ситуацию с выбранным ЖК: что спросить у застройщика напрямую

Просто какое-то время наблюдать на сайте или вживую, как идёт строительство, нет смысла: дом не строится быстро. Хорошо найти фотографию объекта годичной давности и оценить, какие изменения произошли. 

На Яндекс.Недвижимости на каждой странице ЖК есть блок «Ход строительства», в нём удобно смотреть фото по кварталам и оценивать изменения. 

Например:

«Если вы видите, условно, котлован в мае 2019-го и тот же котлован весной 2020-го  — правильно спросить у застройщика, какие работы всё-таки велись в течение этого года. 

Однако, если дом уже на финальном этапе строительства, т. е. идут отделочные работы, внешних изменений можно и не увидеть. Тогда есть смысл переговорить с застройщиком лично, посетить объект и узнать, какие именно работы ведутся и в какие сроки будут завершены», — комментирует Павел Репин.

Найти застройщика, который устроит вас по всем параметрам, — задача непростая. Но решать её можно, используя метод от противного: отсекать варианты, которые вас однозначно не устраивают, а среди оставшихся выбирать наиболее оптимальный. И последний совет: не бойтесь идти на переговоры — с жильцами уже реализованных объектов, с менеджерами, если необходимо — даже со строителями.

Автор: Мария Виноградова. Иллюстратор: Кира Кустова.

Как выбрать застройщика при покупке квартиры: пошаговое руководство

Каждый из вас согласится, что покупка недвижимости сопровождается множеством вопросов, ответы на которые найти непросто. Первое, с чем мы сталкиваемся – с выбором непосредственно новостройки и застройщика. О том, как выбрать квартиру от застройщика читайте тут. А сейчас обратим внимание на застройщика.

Застройщик – именно то лицо, от которого зависит, получите ли вы в срок свою квартиру.

Следующие шаги позволят вам минимизировать риски и выбрать надежного девелопера.

Шаг 1. Ищем и анализируем

---

На рынке Санкт-Петербурга действует огромное множество крупных и мелких девелоперов. Ознакомиться со всем многообразием можно благодаря тематическим сайтам (на нашем портале это можно сделать тут) или выставкам-ярмаркам недвижимости.

В чью же пользу делать выбор? Наиболее надежный способ – рассмотреть крупных и известных девелоперов, которые успели проявить себя на рынке. Не спешите, воспользуйтесь несколькими источниками информации, чтобы составить мнение о застройщике. Для начала определим направления, по которым следует анализировать девелопера.

Обратите внимание на:

• Историю компании (количество лет на рынке, ключевые партнеры, число сданных объектов). У наиболее опытных компаний больше шансов устоять перед финансовыми проблемами или выжить во время экономического кризиса.
• Источники денежных средств (собственные средства, деньги дольщиков или проектное финансирование). Застройщики, которые строят исключительно на деньги дольщиков рискуют попасть в затруднительное финансовое положение.
• Созданный имидж (награды, качество обслуживания, наличие переносов сроков сдачи, судебных исков). Большое количество претензий и частые переносы сдачи домов – повод не доверять застройщику.
• Прозрачность работы (степень раскрытия информации о строительстве и о самой компании). Тот застройщик, кому нечего скрывать без проблем предоставит вам доступ к любой необходимой информации.

Все эти данные помогут ответить на вопрос, как выбрать застройщика в СПб.

Где найти необходимую информацию? Вы можете воспользоваться официальным сайтом компании, заказать онлайн-выписку из ЕГРЮЛ по ИНН или ОГРН компании (бесплатно), запросить сведения у представителей. Также вам помогут многочисленные форумы дольщиков и тематические порталы.

Шаг 2. Смотрим документы

---

Официальный сайт – кладезь полезной для потенциального дольщика информации. Главное знать, что искать.

Два раза за 2017 год менялась редакция 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Значительно ужесточились требования к застройщикам в части раскрытия информации.

Теперь, заходя на официальный сайт застройщика, вы должны увидеть там следующие документы:

• Разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, реализованных девелопером ранее;
• Разрешение на строительство;
• Заключение экспертизы проектной документации;
• Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
• Аудиторское заключение о деятельности компании за последний год, финансовая отчетность за год, а также промежуточная финансовая отчетность за каждый квартал;
• Проектную декларацию объекта;
• Заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации;
• Типовой ДДУ;
• Сведения об уплате взносов в компенсационный фонд;
• Фотографии хода строительства домов.

Нашли? Потратьте полчаса времени на то, чтобы изучить их. Как минимум, проверьте, что во всех указано одно и то же юридическое лицо, а также обратите внимание на сроки.

Если из всего списка в свободном доступе лишь один-два документа, то безопаснее выбрать застройщика, который работает прозрачнее.

Шаг 3. Проверяем застройщика Санкт-Петербурга в Интернете

---

Чтобы проверить наличие разрешения на строительство, воспользуйтесь сервисом Службы государственного строительного надзора и экспертизы. Интерфейс удобен и понятен, к тому же есть возможность найти «пятно» застройки на карте.

Стоит проверить застройщика в списках проблемных компаний на официальных сайтах правительства города и области.

Существенно поможет поиск информации о строительной компании в различных СМИ. Новости можно найти у профильных изданий или в тематических рубриках крупных газет и информационных агентств. В частности, вы можете воспользоваться нашими рейтингами надежных застройщиков.

Нельзя обойти стороной форумы и группы дольщиков в социальных сетях. Это может стать хорошим подспорьем – всегда есть возможность задать интересующий Вас вопрос уже непосредственным участникам долевки. Остерегайтесь сообществ с заблокированными комментариями, исключительно хвалебными или однотипными сообщениями – велика вероятность того, что они были созданы в рекламных целях, а реальных людей там нет.

Изучите реализованные проекты застройщика. Сравните, что планировалось построить с результатом работ. Благодаря такому анализу вы поймете, выполняет ли девелопер свои обещания, например, организовать парк под окнами или построить детский сад.

Шаг 4. Принимаем окончательное решение

---

Оцените всю собранную вами информацию. Старайтесь найти подтверждение данным с форумов в официальных источниках. Если возможно, пообщайтесь с представителем застройщика в отделе продаж, чтобы убедиться, что процедура бронирования и покупки квартиры в новостройке вам понятна и прозрачна.

Итак, вы узнали, как правильно выбрать застройщика новостройки. Вышеописанная стратегия позволит максимально обезопасить себя. Однако помните, что 100% гарантии дать никто не может: покупка строящегося жилья всегда связана с риском.

Как выбрать застройщика при покупке квартиры – риски, рекомендации. в 2021 году

Ответственный подход к приобретению квартиры избавит вас от лишних нервов и хлопот. В этой статье даны рекомендации по выбору добросовестного застройщика. Прочитав её до конца, вы узнаете, какого застройщика (и по каким критериям) можно считать надежным. Кому не стоит доверять? На что обратить внимание и как не ошибиться в выборе?

Каковы риски?

В процессе покупки недвижимости возможны следующие ситуации:

1. Вы приобрели квартиру у мошенников. В этом случае у покупателя практически не будет шансов получить купленное имущество. Квартира либо никогда не будет сдана в эксплуатацию, либо она не принадлежит лицу, её продающему.

2. Банкротство компании, с которой вы заключили договор.

3. Форс-мажорные ситуации, делающие невозможной сдачу дома в эксплуатацию. Пример: стихийные бедствия, ухудшение экономической ситуации в стране и пр.

4. Переносы сроков сдачи жилья. Частое явление, в результате которого жильцы могут получить свою квартиру значительно позже оговоренной даты.

5. Изменение первоначальной стоимости в ходе строительства дома. С похожей ситуацией сталкиваются жильцы, которые нанимают бригаду рабочих для ремонта в квартире. Финальная цена работ существенно отличается от обговоренной в начале. Вывод: важно заключать договор только с проверенными подрядчиками.

6. Низкий уровень качества постройки. Недобросовестные подрядчики используют дешевые строительные материалы, что пагубно отражается на технических характеристиках будущего жилища.

Какой застройщик самый надежный: определяем по сайту

Официальный интернет-ресурс даст представление о качестве предлагаемых услуг. Изучите информацию о компании. Просмотрите представленную на портале документацию, новости о процессе строительства и сдачи домов. Изучите фотографии или видео с места застройки.

Интересный факт! Многие сайты имеют возможность онлайн-трансляций из зоны жилого комплекса. Компании предоставляют доступ к своим камерам для потенциальных клиентов. Это позволяет убедиться в честности и прозрачности намерений продавца.

Документация: на что обратить внимание?

Учредительные документы размещаются на сайте компании. Если их нет, стоит запросить. В случае отказа, прекратите дальнейший диалог – возможно, что вы столкнулись с мошенниками. Ответственная компания должна предоставить:

• устав организации;

• свидетельства о регистрации юридического лица и постановки на налоговый учет;

• выписка из Единого гос. реестра юридических лиц.

Узнайте дату регистрации фирмы. Многолетняя история – дополнительный показатель надежности. Обратите внимание на юридическое наименование фирмы. Соотнесите его с используемым в рекламных материалах. Если есть расхождения, возможно, компания использует бренд более известной дружественной фирмы. Или она относится к его дочернему подразделению.

Комплексный ремонт квартир под ключ

• Всё включено
  В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

• Без вашего участия
  После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

• Цена известна заранее
  Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

• Фиксированный срок ремонта
  Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Какого выбрать застройщика – того, который имеет все разрешения!

Каждая новостройка, не рискующая остаться недостроенной, имеет два документа:

1. Разрешение на застройку – выдается в мэрии или администрации района. Получить его необходимо до начала строительства. Наличие этого документа практически исключает риск столкновения с мошенниками. Гарантирует защиту покупателей от приобретения несуществующей недвижимости.

2. Проектная декларация – содержит информацию о строящемся объекте. Сюда входят: сроки, техническое описание дома и т.д. Здесь же учитываются возможные риски и форс-мажоры.

Такую документацию можно найти на сайте фирмы, либо запросить её.

Узнайте, на какие деньги производится застройка

Как выбрать надежного застройщика и не столкнуться с его банкротством? Проверить источник финансирования! Чаще всего, при строительстве используются средства банковского кредита. Это прописано в проектной декларации. Там же будет названа и конкретная организация, которая выделила бюджет.

Малоизвестный новый банк – плохой признак. Большее доверие вызывают проверенные временем финансовые учреждения. Внезапное закрытие банка повлечет отсутствие финансирования строительства. Вслед за этим остановится и сама стройка.

Интересный факт! Часть капитала приносят сами покупатели. Квартиры на начальной стадии возведения дома стоят меньше, чем готовые. За счет первых купленных метров производится дальнейшая застройка территории. Это является дополнительным фактором риска. Чем меньше заключенных договоров купли-продажи, тем меньшая вероятность, что дом будет достроен.

Веб-камера может обманывать

В начале статьи мы упоминали про онлайн-трансляции с места застройки. Отнеситесь к ним с осторожностью. Недостаточно быстро просмотреть двухминутный отрывок. Многие компании выставляют на сайт устаревшие видео, отснятые несколько месяцев назад. Как правило, оно длится не больше трех минут и повторяется заново. Выход – потратьте время и внимательно отследите происходящее на экране в течение 10 минут. Ещё лучше – зайдите на сайт несколько раз в разное время суток и проследите активность. С 9 утра до 18 вечера длится основной рабочий день строителей. Если в это время на стройке происходит активность, значит, все в порядке.

Репутация продавца

Ознакомьтесь с рейтингами. Юридические лица, чья деятельность связана с недвижимостью, широко обсуждаются в интернете. На специальных порталах размещены топ-списки лучших из них. Здесь вы узнаете о достоинствах и недостатках, специфических моментах в работе с ними. Опубликовано количество успешно завершенных проектов и информация о «долгостроях». Обратите внимание на объекты, которые были сданы не в срок, узнайте причину задержек. На таких сайтах публикуются и мнения других дольщиков. Их стоит проанализировать отдельно.

Работа с отзывами – где искать?

На форумах? Ответ неверный. Доступ к ним есть у любого человека. Застройщики сами пишут комментарии о себе. Они заводят дискуссии, обсуждают достоинства своих объектов. И всё от имени покупателя.

Конкуренты составляют свои мнения. Как правило, негативные. Обсуждение превращается в необъективный спор представителей двух разных сторон.

Выход – искать рекомендации на независимых тематических площадках. Публикуют информацию здесь только реальные дольщики – существует специальная система защиты. Риск фейков есть. Однако, администраторы сайта регулярно проводят их чистку.

Интересный факт! Загляните на информационные ресурсы арбитражного суда. Они в открытом доступе размещают данные о предъявлении требований о банкротстве. Поищите в списках своего застройщика. Если найдете – рекомендуем не рисковать. Есть вероятность, что он станет банкротом и проект не будет завершен.

Изучаем портфолио

Что вы делаете, когда хотите заказать какую-либо услугу? Смотрите примеры предыдущих работ. Сделайте аналогично и при покупке квартиры:

1. Найдите одну из недавних построек от компании-продавца. Выберите ту, что построена в течение двух последних лет. Это даст представление об уровне качества вашего будущего дома.

2. Попросите провести вас в одну из квартир. Если объект сдан недавно – вам покажут одно из пустых помещений.

3. Оцените отделку фасадов, внутренних стен, дверных конструкций.

4. Побеседуйте с жильцами – пусть поделятся впечатлениями.

Такой визит многое скажет о состоянии нового строящегося дома.

Личный визит на строительную площадку

Веб-камера, фото и видео не покажут всю полноту картины. Лучший вариант – самостоятельно съездить на территорию жилого комплекса. Убедитесь в том, что работа идет. Оцените активность. Подходящее время – разгар рабочего дня. Если процесс выглядит вялотекущим или вовсе приостановлен, следует проявить бдительность. Есть вероятность, что у подрядчиков не хватает средств на то, чтобы запустить процесс на полную силу.

По возможности, вернитесь сюда ещё раз. В случае повторения ситуации, поищите несколько запасных вариантов.

Одобренная ипотека – показатель надежности

Банки придирчиво относятся к оформлению ипотечного кредитования. Они проверяют жилой комплекс, в котором вы приобретаете жилье. Происходит оценка рисков, анализ благонадежности продавца. В процессе оформления займа недвижимость страхуется в отделении банковской организации. Это также обезопасит покупателя.

Оформите заявку с соблюдением всех условий и подайте её. Если покупка рискованная – ваш запрос просто отклонят.

Договор долевого участия: приступаем к покупке

Первые «проверки» пройдены. Фирма, предлагающая вам жилье, на этом этапе показала себя достойно. Пришло время покупать:

• Шаг 1. Запросите оригинальную документацию. Именно ту, которую вы уже изучили онлайн – устав, свидетельство о регистрации и т.д. Оригиналы должны полностью совпадать с тем, что вы видели ранее.

• Шаг 2. Изучите образец договора долевого участия. Этот документ – один из главных гарантов безопасной сделки. Он содержит все условия, которые застройщик обязан выполнить при покупке вами недвижимости.

Что включает ДДУ?

Всю информацию о будущем жилище. Адрес, этаж и номер помещения, размеры, данные о планировке и т.д. Но самое главное – срок сдачи дома и гарантии. Здесь четко прописано, что вы получите свое жилье в установленную дату. Если она по тем или иным причинам откладывается – вас обязаны об этом уведомить под роспись. В случае вашего несогласия – вы получаете пени за каждые сутки просрочки.

Договор гарантирует определенный уровень качества передаваемого вам объекта. Компания в течение 5 лет отвечает за состояние сданного дома. Все недочеты в его техническом состоянии устраняются за её счет. В том числе – неисправности внутренних коммуникаций.

Корректируйте условия в случае необходимости

Не забывайте: вы заключаете сделку, которая должна быть выгодна обеим сторонам. Если какие-то положения в соглашении кажутся вам сомнительными, предложите их скорректировать. Как выбрать застройщика, который согласится изменить некоторые пункты в ДДУ? Заранее уточните по телефону, возможно ли это. Если нет – стоит усомниться в своем выборе. Вы имеете право перестраховаться и немного «подстроить» договор под себя.

И не забудьте узнать, с какой страховой фирмой работает компания. Согласно закону, дом обязан быть застрахован в организации, которая есть в списке страховщиков Центробанка. Если нет – с вами не имеют право заключать соглашение.

Сроки: сколько можно ждать квартиру?

Информация полезна в двух случаях:

• вы купили квартиру и ждете, когда дом будет сдан;

• вы предварительно изучаете договор долевого участия.

Время строительства зависит от типа воздвигаемого объекта. Минимальный период – полгода. Это характерно для «панелек», которые собираются из уже готовых блоков. Наибольшая трудность – в их соединении и транспортировке. От полутора лет создаются монолитно-каркасные здания. Кирпич выкладывается вручную, потому и требуется больше времени. Однако, здесь в качестве каркаса применяются уже готовые блоки оснований в отличие от полностью кирпичных домов. Они «складываются по кирпичику» с нуля около двух с половиной лет.

«Адекватные» причины задержки

Дата заселения не всегда срывается по вине девелопера. Список причин, от него независящих:

1. Действия муниципальных органов. Долгая проверка документов, отсутствие нужной подписи могут отсрочить начало строительства. Кроме того, территория могла быть ранее занята муниципальной собственностью – это потребует время на освобождение земли.

2. Климатические условия. Пример: глубокие морозы нарушают свойства цементного раствора. Согласно техническому регламенту, ряд работ запрещается проводить при экстремально низких температурах.

3. Смена подрядчиков. Такая форс-мажорная ситуация обычно учитывается заранее, однако не стоит исключать её полностью.

Квартира получена: как выгоднее сделать ремонт?

Главное событие произошло – ключи у вас в кармане, можно заселяться. Однако новый дом требует значительных усилий и вложений. Прежде чем он станет уютным жилищем, 90% покупателей полностью меняют стандартную отделку.

Выходов несколько:

1. Сделать ремонт своими силами. Подойдет в случае, если вы обладаете навыками профессионального строителя. В противном случае, ремонт затянется на годы.

2. Нанять бригаду рабочих. Хорошо, если вам её порекомендуют знакомые. Будьте готовы доходчиво объяснять свои пожелания и тщательно контролировать работу. Дополнительных расходов вряд ли удастся избежать. В процессе работы стоимость может подняться в связи с нехваткой материалов, ваших дополнительных пожеланий, не учтенных в момент заключения соглашения.

3. Обратиться в фирму, которая сделает ремонт «под ключ». Кроме рабочих, она включает менеджеров, которые берут на себя весь контроль процесса. Первоначальная стоимость выше, но она фиксирована. Вы полностью обезопасите себя от дополнительных доплат.

Как выбрать застройщика при покупке квартиры на вторичном рынке?

Не забудьте: если вы покупаете жилье «с рук», не стоит пренебрегать информацией о компании, которая построила дом. Часто покупатели быстро перепродают новые квадратные метры, так как разочарованы качеством сданного объекта. При продаже они называют иную причину. Пример: человеку срочно нужны деньги. Мала вероятность, что они честно признаются в постоянной неисправности коммуникаций или протекающей крыше.

Будьте бдительны. Посмотрите отзывы о крайних сданных домах. Изучите рейтинги. Внимательно обследуйте каждый угол приобретаемого жилья. Если жилец продает недвижимость ранее, чем через 1,5-2 года после её получения, есть вероятность столкнуться с неприятностями в процессе её использования.

Выводы

1. Внимательно изучайте информацию об объекте и том, кто его строит. Даже на этапе предварительного отбора возможных вариантов.

2. Запросите документацию.

3. Отследите финансирование проекта. Банк или деньги дольщиков?

4. Просмотрите фото и видео с места строительства, запись веб-камер. Лично посетите территорию.

5. Изучите отзывы и репутацию компании на проверенных ресурсах. Остерегайтесь купленных комментариев.

6. Внимательно изучите условия договора: сроки гарантийного обслуживания и сдачи в эксплуатацию. Помните о своем праве на пени, в случае нарушений.

7. Попросите лично показать вам уже сданные здания, оцените их качество.

8. Не подписывайте договор, не ознакомившись с ним полностью. Воспользуйтесь услугами дипломированного юриста.

Спасибо, что дочитали статью до конца. Желаем успехов в выборе и приобретении недвижимой собственности.

Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке

Приобретение жилья на первичном рынке может быть связано с определенными рисками. Среди них банкротство девелопера, превращение жилого комплекса в долгострой, низкое качество объектов и т. д. Мы расскажем, как проверить квартиру в новостройке, чтобы сделка принесла вам только положительные эмоции.

Риски приобретения жилья в новостройке

Как известно, предупрежден — значит, вооружен. Перечислим основные подводные камни, с которыми можно встретиться при покупке квартиры на первичном рынке.

1. Девелопер постоянно переносит сроки сдачи проекта
2. Застройщик оказывается банкротом и ЖК превращается в долгострой
3. Качество домов и квартир оказываются значительно ниже ожидаемого
4. Процедура оформления собственности затягивается по вине застройщика
5. Девелопер не исполняет обязательства по созданию социальной инфраструктуры и, например, вместо детского сада строит еще один дом

Чтобы максимально снизить перечисленные риски, необходимо знать, что нужно проверить при покупке новостройки. Начнем с главного действующего лица — девелопера.

Как проверить застройщика при покупке новостройки

1. Возраст компании и портфель ее объектов

Застройщик, который работает свыше десяти лет, обычно внушает больше доверия, чем компания, созданная год назад. Однако здесь есть важный нюанс: стоит смотреть не только на количество лет, проведенных девелопером на рынке, но и на перечень сданных объектов, а также отзывы на них. Одна компания может быть новичком, но уже хорошо зарекомендовать себя. Другая за долгие годы может построить всего пару домов и собрать по пути все возможные проблемы.

2. Структура и репутация компании

Непростой, но важный вопрос, во время изучения которого можно почувствовать себя немного детективом. Дело в том, что за период существования компания-застройщик может сменить несколько имен и регистрационных данных. Иногда перерегистрация может быть связана с обычными организационными делами, но порой с ее помощью пытаются скрыть непривлекательную историю девелопера.

Обратите внимание на персоны учредителей компании, поищите информацию о них в интернете. Желательно, чтобы они не были замешаны в профессиональных конфликтах, к ним не предъявляли серьезные претензии, не вызывали в суд и т. д. Бывает, что в отношении должностных лиц застройщиков даже возбуждаются уголовные дела.

Особенно важно разобраться со структурой компаний, если она представляет собой крупный концерн. Не всегда что-то глобальное с виду оказывается хорошим в реальности: одно дело, если строительством жилья занимается головная компания холдинга, другое — если мелкая «дочерняя» фирма, на которую не делают ставок.

3. Сроки сдачи объектов

Если вы приобретаете квартиру в новостройке на этапе строительства, крайне важно проследить, насколько точно девелопер соблюдал сроки сдачи жилых объектов ранее. Задержки в пару месяцев некритичны, но если у компании есть тенденция заставлять покупателей ждать квартиры по году, лучше обойти ее стороной. Это касается и строительства инфраструктуры, чтобы не получить новость об открытии детского сада, когда ваши дети уже пойдут в школу.

4. Наличие необходимой документации

Перед заключением сделки следует проверить документы, относящиеся к компании-застройщику, процессу строительства и непосредственно жилому комплексу. Вот что среди них должно быть:

• Разрешение на строительство

Важно проверить, чтобы оно было выдано именно на тот дом, в котором вы планируете покупать квартиру. Также следует обратить внимание на срок действия документа, подпись должностного лица, печать организации. Данные девелопера и лица, которому выдано это разрешение, должны совпадать.

• Проектная декларация

Один из главных документов для покупателя. В нем содержится информация о сроках и этапах строительных работ, адрес дома, количество и характеристики квартир, назначение нежилых помещений, состав общего имущества, сроки завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, цена постройки дома, список подрядчиков, страхование и возможные риски строительства.

• Государственная экспертиза

Она тоже входит в проектную документацию, но ее можно рассмотреть и отдельно. Наличие такой экспертизы говорит о том, что данный объект полностью соответствует законодательству, строительным регламентам и нормам.

• Документация на строительный участок

В ней можно узнать статус земли, на которой возводится новостройка. Для получения этой информации нужно заказать выписку из ЕГРН: в ней будут сведения о собственнике, имеющихся обременениях (аренда, субаренда и т. д.) и др. В случае аренды необходимо увидеть копию договора, где прописаны сроки предоставления земли, указание на возведение дома, арендатор (застройщик).

5. Финансирование

Еще один значимый пункт в списке «как проверить новостройку перед покупкой» — это узнать способ финансирования проекта, ведь он во многом определяет уровень ответственности компании за свой продукт. Есть несколько вариантов источников денег:

• Собственные средства

Самый оптимальный, но и наиболее редкий случай. В такой ситуации девелоперу не нужно ждать, когда он получит деньги от банка, выплачивать проценты и т. д. Соответственно, и цены в таких проектах обычно ниже, а строительство идет быстрее.

• Кредит в банке

Наиболее частый выбор. Компания берет определенные обязательства перед банком и вынуждена продавать свои объекты для выплаты долга.

• Деньги компаний-партнеров

Тот же смысл, что и в банковском кредите, только денежные средства девелоперу предоставляет другая компания.

Стоит заметить, что в новых новостройках с 1 июля 2019 года деньги за приобретаемые квартиры не передаются напрямую застройщикам, а хранятся на специальных эскроу-счетах в банках. Эти средства девелопер получает только после регистрации права собственности на первую квартиру в построенном доме. Таким образом, исключается ситуация, когда из-за проблем у застройщика дольщик, заплатив за будущее жилье, остается и без квартиры, и без денег.

6. Содержание предлагаемого договора

Изучать договор следует внимательно, а если вы не уверенны в своих знаниях — то с профессиональным юристом. Когда в офисе компании вам отказывают в выдаче проекта договора, это должно настораживать.

7. Соответствие предоставляемой информации действительности

В какой именно локации возводится жилой комплекс, не соседствует ли он с промзоной, железной дорогой и пр., правда ли ближайшая станция метро находится от него в десяти минутах ходьбы, а также другие нюансы, которые застройщик легко может приукрасить — лучше все проверить самому, приехав непосредственно на место строительства объекта.

8. Соотношение цены и качества

Изучите цены на похожие объекты в том же районе и сравните с тем, что предлагает девелопер. Если ценник кажется слишком завышенным или заниженным, это повод задуматься, настолько ли хорош рассматриваемый ЖК или, напротив, в чем его минусы. Важно помнить, что выбор новостроек Москвы и Московской области довольно обширен, но у всех проектов могут быть недостатки. Здесь главное — понять, что для вас критично, а что большой роли не играет.

Как оплатить квартиру и не быть обманутым

Мало проверить застройщика и его проекты — надо еще знать, как правильно ему заплатить. Здесь стоит обратить внимание на несколько пунктов.

• Бронирование квартиры

Девелоперы предлагают забронировать квартиру за потенциальным покупателем на некоторый срок. Это стандартная практика, бронирование на несколько дней обычно обходится бесплатно, но если требуется закрепить квартиру на более долгий срок, за это придется отдать какую-то сумму. В целом, все платные услуги следует подкреплять письменными договоренностями, иначе в случае обмана у вас не будет никаких доказательств.

• Заключение договора

Остается финальный шаг — заключение самого договора. Иногда застройщики просят оплатить первый взнос по договору долевого участия сразу же после подписания, хотя такие требования грозят им солидными штрафами. Этого делать не нужно: следует подождать пару дней, пока документ будет зарегистрирован. А вот после того, как ДДУ будет поставлен на учет, можно переводить девелоперу денежные средства. Также можно использовать аккредитив: в этом случае деньги можно отправить сразу, но сам застройщик получит их только после регистрации договора.

В этой статье мы постарались подробно рассказать, какие шаги необходимо сделать, чтобы проверить новостройку перед покупкой. Приобретение квартиры — серьезный шаг, особенно если вы рассматриваете жилые комплексы на начальных этапах строительства. Но если следовать инструкциям и не стесняться спрашивать совета у профессионалов, это станет интересным опытом, который подарит вам только хорошие воспоминания.

Как правильно выбрать надёжного застройщика при покупке квартиры

Квартира — мечта многих семей, практически в каждой семье обсуждаются вопросы приобретения жилья, если такового не имеется. Существуют различные пути получения недвижимости: это может быть покупка вторичной недвижимости с помощью ипотеки, приобретение квартиры на этапе строительства у застройщика и пр. Последний вариант позволяет неплохо сэкономить семейный бюджет, поэтому интересует многих граждан. Так как же приобрести квартиру в новостройке? Как выбрать хорошую строительную компанию, которая достроит качественный объект и вручит Вам заветные ключи? Сейчас мы проанализируем риски и то, как их можно минимизировать.

1.Ответственность за выбор застройщика ложится на плечи покупателя. Он лично приступает к сбору информации о дееспособности и надёжности компании, которой можно доверить свои сбережения. Это и будет Вашим первым шагом. Полезно ездить и смотреть те дома, которые уже готовы и где заселились жильцы, кстати у которых тоже можно узнать много полезного: какие недостатки проявились после сдачи дома, состояние стен, лифтов, санузлов, подача воды и обеспечение прочими коммунальными услугами, как быстро осуществлялась выдача ключей и пр. Осмотр прилегающих территорий дает полезную пищу для размышлений: благоустроенность, клумбы, детские и спортивные площадки указывают на серьёзные планы застройщика и его финансовые возможности. Обязательно узнайте вовремя ли были сданы дома. Чтение отзывов в интернете, просмотр видеороликов жилых комплексов на YouTube тоже будут очень полезны.

2. Посмотрите, как обстоят дела на строящихся объектах, как слажено и интенсивно там идут работы. Как работают строители, если там работает «полтора землекопа» и она нормально не охраняется — от такого застройщика лучше сразу уходить. Ограждённая территория, находящаяся под наблюдением, активный трудовой процесс, регулярные изменения — здание меняется и растёт — всё это указывает на определённую надёжность строительной компании.  Ознакомьтесь со статистическими данными разных компаний: все ли их проекты были сданы в срок, какие завершены, какие — нет. Кстати, хорошее состояние инфраструктуры говорит о том, что у застройщика налажены отношения с местными органами власти, что добавляет ему авторитетности. Изучаем репутацию застройщиков, которые Вас заинтересовали, это поможет Вам более осознанно сделать выбор.

3. После отбора застройщиков переходим к анализу рыночных цен. Вам надо ознакомиться с разными действующими предложениями от каждой строительной организации.

4. Анализ сайта компании. На нём Вы сможете увидеть, как часто размещает застройщик фотоотчёты о продвижении строительных работ. Наличие онлайн-видеокамер, где можно наблюдать за объектом строительства указывает добавляет благонадёжности застройщику.

5. Проверяем документы, которые, согласно закону, должны находиться в свободном доступе на сайте: право на земельный участок, разрешение на строительство и проектная документация. В проектной декларации ознакомьтесь с информацией о домах, которые были сданы. Срок сдачи Вашего дома тоже смотрим именно в ней, именно эта дата, а не та, что Вам озвучил сотрудник отдела продаж — будет указана в договоре долевого участия. Выясните сроки передачи ключей, ведь добавленные 30-180 дней — это очень неприятно, поскольку всё это время застройщик имеет право не пускать Вас в квартиру.

6. Посетите и изучите Сайт единого реестра застройщиков. Осведомлённость о рейтингах застройщиков Вам понадобится, ведь они обновляются каждый год и помогут Вам увидеть картину целиком.

7. Проанализируйте всевозможные риски и опасности, связанные с мошенническими действиями. Одной из явных опасностей является риск двойных продаж, когда застройщик продаёт одну и ту же квартиру нескольким покупателям. Чтобы уберечься от такого рода мошенничества заключайте договор долевого участия (ДДУ), который подлежит регистрации в Росреестре. Регистрация договора долевого участия в Росреестре защитит Вас от подобной ошибки.

Ещё один из рисков — это недостроенная недвижимость. Изучение деятельности и репутации компании, анализ всех построенных объектов, сроки сдачи объектов, отзывы покупателей, рейтинги — всё это минимизирует риски попадания к мошенническим структурам.

Осмотрительность и знания помогут Вам принимать правильные решения и совершать удачные сделки с недвижимостью.

5 ошибок при покупке квартиры в новостройке

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках

Фото: Franck Boston/shutterstock

При поиске новой квартиры и улучшении жилищных условий покупатели обычно руководствуются своими мечтами и представлениями об идеальной квартире. Чаще всего людьми движет желание как можно быстрее найти подходящий вариант и максимально сэкономить. Это сводится к эмоциональным и спонтанным решениям, которые приводят к покупкам не того, что на самом деле нужно.

Рассказываем о наиболее частых ошибках, которые совершают покупатели при выборе квартир в новостройках.

Поспешный выбор

Главная ошибка покупателей квартиры — попытка сделать все быстро. Спешка приводит к необдуманной покупке, как правило, к выбору первого попавшегося объекта. Часто это происходит, если покупатель до начала поисков не определился, что именно ему нужно. Может оказаться, что подходящая квартира не по карману и надо подкопить денег, а другие варианты не подходят.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— При любом бюджете покупки очень важно найти наилучшее предложение. Необходимо понять достоинства и недостатки конкурентного окружения, а не только конкретного, выбранного покупателем объекта. Если этого не сделать, то можно приобрести неподходящий для покупателя и сейчас, и в будущем для продажи объект. Необходимо посмотреть, что строится в выбранной локации, что предлагается сейчас, посмотреть каждый адрес, изучить ценообразование у каждого такого ЖК и только потом делать осознанный выбор.

Для таких ситуаций есть несколько советов. Если вам понравилась квартира и, кажется, она всем устраивает, посмотрите еще минимум три других варианта в разных новостройках и районах города. Если вы не можете однозначно отмести какой-либо из вариантов, то попробуйте съездить и посмотреть на него вживую — это поможет подтвердить или опровергнуть сомнения. Перед согласием на сделку возьмите пару дней на размышления. Покажите выбранный вариант друзьям или родственникам, съездите с ними на просмотр. Свежий взгляд со стороны поможет увидеть незамеченный плюс или минус квартиры.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— При выборе новостройки перед посещением офиса продаж необходимо изучить всю проектную документацию либо на сайте проекта, либо на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС). Нужно обратить особое внимание на несколько показателей: сроки сдачи и наличие переносов сроков сдачи, является ли проект проблемным, идет ли реализация по эскроу-счетам, наличие коммерческой и нежилой недвижимости в рамках проекта и их количество (паркинг, кладовые, коммерческие помещения). На этом портале можно ознакомиться с шаблоном ДДУ и изучить его со своим юристом. Особенно это актуально при покупке квартиры с полной отделкой: как она прописана в договоре, какие опции обозначены и т. д. Также необходимо изучить отчетность застройщика.

Просмотр квартиры

Следующая распространенная ошибка покупателей квартир — пренебрежение личным посещением новостройки. Зачастую так поступают те, кто собирается приобрести квартиру в строящемся доме. Однако если новостройка еще не построена, это не значит, что смотреть не на что. Личное присутствие в офисе продаж застройщика, на стройплощадке или рядом с ней может помочь дополнить сложившиеся впечатления или даже изменить их.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Чтобы не оказаться потом в квартире с видом на какую-нибудь стену ТЦ или паркинг, нужно лично прийти и посмотреть на окружение дома. Необходимо внимательно изучить, что находится под окнами, выяснить планы строительства: нет ли там тех же самых ТЦ, а особенно — каким в очереди является выбранный корпус ЖК. Если планируется возведение еще нескольких корпусов, нужно выяснить их расположение, чтобы они не перекрыли вид из окон.

Общение с представителями застройщика поможет понять клиентоориентированность продавца. Если доступ на стройплощадку закрыт, покупатель всегда может осмотреться на местности. Случается так, что жилые комплексы окружены зеленью или соседствуют с существующими жилыми районами лишь на рендерах, в то время как на самом деле вокруг сплошная промзона. Если в проекте есть готовые корпуса, можно попросить застройщика показать аналог квартиры в одной из достроенных очередей. Так покупатель может оценить качество отделки мест общего пользования, благоустройство прилегающих территорий или даже перекинуться парой слов с новоселами.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Обязательно нужно приехать на площадку, где строится ваш проект. Никакие самые проработанные сайты и визуализация проекта и его окружения не заменят личного восприятия места, особенно в том случае, если данная локация является для покупателя новой. Это необходимо для оценки окружения (старого жилого фонда вокруг проекта, наличие коммерческой инфраструктуры и ее качество), а также транспортной доступности проекта.

Заранее можно договориться о посещении стройки. Особенно, если она находится на стадии монтажных работ. Посетить шоурум, если в проекте предусмотрена отделка, что позволит оценить качество стройматериалов и варианты отделки.

Планировка

То, насколько функционально выполнена планировка квартиры, зависит от конфигурации межкомнатных перегородок, количества и размещения окон, формы помещений, расположения коммуникаций и входной двери. При выборе планировки чаще всего совершают ошибки те, кто сконцентрирован на поиске определенных опций, забывая о других.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— Посмотреть параметры выбранной квартиры по жилой и нежилой площади. Не забывать, что понятие «свободная планировка» — это не более чем уловка маркетологов. Поэтому при планировании дизайна квартиры надо четко понимать, где будут находиться мокрые зоны, которые нельзя переносить.

Чтобы не разочароваться в выбранном варианте, следует помнить о нескольких факторах. Прежде всего — габариты помещений. Если на плане квартиры застройщик нарисовал в небольшой спальне двуспальную кровать, шкаф, рабочее место и зону для отдыха, это не значит, что вся эта мебель туда действительно поместится. Обратите внимание на форму помещений. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше. Не стоит забывать, что закругленные стены, острые или тупые углы, эркеры могут создать проблемы для дизайна и меблировки (особенно если речь идет о небольших квартирах).

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Самая главная проблема — это нерациональное распределение жилой и общей площади в квартире, например широкие и длинные коридоры при небольшой площади комнат. Особенно критично это для панельных домов, где из-за наличия несущих стен вообще может не быть возможности перепланировки — да и есть ли смысл в покупке квартиры, которую нужно сразу переделывать.

Важно учитывать количество и размещение оконных проемов в квартире. Если их достаточно, можно создать разные конфигурации помещений с учетом расположения окон. Обратите внимание на наличие технических помещений. В современной квартире желательны два санузла, гардеробная комната, кладовая, лоджия, балкон или терраса.

Этажность

Этаж — одна из главных характеристик, на которую нужно обратить внимание при покупке квартиры. Одни выбирают жилье повыше, другие, напротив, отдают предпочтение нижним этажам. При этом как в первом, так и во втором случае есть свои аргументы за и против, которые зачастую игнорируют покупатели.

Так, например, покупатели квартир на высоких этажах хотят получить роскошный вид на город. При этом они не учитывают перспективы эволюции этого вида — ведь перед ними могут построить другой корпус или дом. Кроме того, жилье на верхних этажах примерно на 10–15% дороже. А еще у собственников таких квартир могут возникнуть неудобства с длительным ожиданием лифтов.

Покупателям недвижимости на нижних этажах нужно помнить о том, что в таких квартирах ниже уровень естественной освещенности. Из-за близости улицы жильцам могут мешать шум и пыль. Также не стоит забывать, что при перепродаже квартиры ее цена будет низкой (особенно на втором и на первом этажах).

Перспектива

Многие покупатели квартир, приобретая недвижимость, не думают на перспективу. Зачастую люди рассматривают жилье с точки зрения своих текущих потребностей. Но жизнь меняется, образ жизни становится более динамичным, а население мобильным, меняются приоритеты. Поэтому, чтобы в будущем не разочароваться в покупке квартиры, следует рассматривать ее как инвестицию.

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:

— При покупке квартиры необходимо изучить не только перспективы развития локации с точки зрения появления новостроек, но и реновации — какую волну реновации попадает данная локация, сколько продлится стройка в непосредственной близости от вашей новостройки. Информация о планах реновации и адресах стартовых площадок есть на официальном сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы (stroi.mos.ru).

Недвижимость стоит рассматривать как инвестиционный актив с трех сторон: как объект перепродажи, как недвижимость для аренды и как средство сохранения капитала. Даже если собственника разочаруют ее качественные характеристики, квартиру можно будет быстро продать или сдать в аренду. Для этого жилье должно быть ликвидным. При выборе подходящего варианта на перспективу следует понимать, сколько владелец планирует жить в этой квартире, на какое количество человек она рассчитана, как будут меняться район и окружение новостройки, а главное, пользуется ли спросом такое жилье на рынке.

Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», компания «Миэль»:

— Определенно увеличивает ликвидность наличие строящейся станции метро. Оценка будущего конкурентного окружения очень важна — так, если выбранный клиентом ЖК окружен десятком похожих проектов, то неизбежно возникнет конкуренция на этапе последующей продажи. А физлицу тяжело конкурировать с застройщиком, продающим большой пул квартир, потому что этот застройщик может предложить значительную скидку за счет объема лотов. У физлица такой возможности нет, и ему придется продавать свою инвестиционную квартиру ниже и без того низкой цены застройщика.

Как новичку на рынке недвижимости выбрать застройщика – читать статью на Novostroy-M.ru

Выбор новостройки – это очень ответственный процесс, во время которого нужно учесть несколько важных аспектов: цену, качество проекта, локацию и надежность застройщика. Novostroy-M.ru рассказывает, как оценить финансовую устойчивость строительной компании и какие документы попросить для ознакомления, чтобы убедиться в безопасности сделки и в скором времени отпраздновать новоселье.

Выбираем строительную компанию

Как новичку на рынке недвижимости выбрать застройщика? Для оценки надежности девелопера покупатель может провести собственное расследование: изучить публикации в СМИ, на сайтах о недвижимости. Проверить информацию о задержках сроков строительства, недовольстве дольщиков качеством работы застройщика, посетить форумы собственников квартир в уже сданных проектах. Конечно, доверять представленной информации на 100% не стоит, но составить мнение о надежности девелопера можно.

«Главное, что стоит проверить – это список проблемных строительных компаний и убедиться, что выбранный девелопер в нем не значится»

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»

На сайтах правительства Москвы и Московской области размещен список проблемных застройщиков. На портале Стройкомплекса Москвы представлен перечень компаний, работающих в рамках 214-ФЗ, комментирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. На сайте Москомстройинвеста размещен не только список таких застройщиков, но и данные о компаниях, не исполняющих своих обязательств перед дольщиками или находящихся в процессе банкротства.

Еще один очевидный совет – посмотреть, по какому договору реализуется проект, считает руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева. В настоящее время власти серьезно контролируют это вопрос и поддерживают ДДУ. Одна из тенденций последнего времени — сокращение новостроек, реализуемых по ЖСК. Господдержка не распространялась на такие проекты, а в рейтинге Мосстройинвеста можно увидеть только те новостройки, где продажи ведутся по ДДУ.   

Проверяем документы

Итак, информация, которую застройщик обязан раскрывать перед долевыми инвесторами, предусмотрена в ст. 3.1. Федерального закона № 214-фз от 30.12.2004 года, комментирует юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов. Застройщик обязан публиковать на сайте следующие документы:

1. Разрешения на ввод по тем жилым домам, которые были введены в эксплуатацию в течение трех лет, предшествующих дате публикации проектной декларации по данному конкретному жилому дому

2. Аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности застройщика

3. Разрешение на строительство

4. Заключение экспертизы на проектную документацию

5. Правоустанавливающие документы на застраиваемый земельный участок

6. Проектная декларация

7. Заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и его проекта требованиям федерального закона № 214-фз от 30.12.2004 г.

8. Проект ДДУ

9. Выбранные застройщиком способы обеспечения своих обязательств перед долевыми инвесторами (поручительство банка или страхование ответственности) или привлечение долевых инвестиций через счета-эскроу (после 01.07.2017 года)  

10. Фотографии строящегося жилого здания (обновляются раз месяц)

Самую полезную информацию можно найти в проектной декларации, разъясняет Мария Литинецкая. В ней содержится информация о деятельности застройщика и самом объекте. Это данные об учредителях, завершенных и строящихся объектах за последние три года деятельности, предполагаемые сроки ввода в эксплуатацию и характеристики жилого комплекса (количество квартир, площадь, технология строительства, число нежилых помещений). Разрешение на строительство нужно изучить для того, чтобы понять, законно ли девелопер ведет реализацию проекта. Нередко застройщики начинают продажи или бронирование еще до получения данного документа с заключением ПДКП (подробнее читайте в интервью Василия Шарапова), что подразумевает высокие риски для клиента. Право на земельный участок подтверждается договором аренды либо свидетельством о праве собственности, если землей владеет сам застройщик. Обратите внимание на какой срок заключена аренда: договор не должен заканчиваться как минимум до даты ввода дома в эксплуатацию.

Оцениваем финансовую надежность застройщика

Надежность застройщика может подтвердить анализ его финансовой отчетности и аудиторского заключения на сайте компании, считает Василий Шарапов. О финансовой надежности свидетельствует низкое количество кредиторских обязательств перед банками и судебных исков к застройщику.

Вряд ли покупателю удастся объективно оценить финансовую надежность застройщика, комментирует Мария Литинецкая. Бухгалтерские отчетности — это коммерческая тайна, они не подлежат для ознакомления дольщику. Поэтому косвенно о финансовой надежности говорит опыт работы девелопера, количество реализованных проектов. Застройщик, портфель которого регулярно пополняется введенными в эксплуатацию жилыми комплексами, знает рынок и является надежным.

Ориентироваться на наличие или отсутствие судебных разбирательств с застройщиком не стоит, считают эксперты. Найти девелопера старше 10 лет, который не запятнал бы свою репутацию исками, вряд ли удастся. Но это не означает, что все они погрязли в коррупции и мошенничестве. Нужно посмотреть иски: это могут быть отдельные жалобы на качество обоев или частоту уборки территории. Подобные претензии не говорят о неспособности компании строить качественно, полностью и в срок. А вот многочисленные иски в отношении земельных прав, допусков на строительство или срыва его сроков дают все основания для сомнений – насколько финансово состоятелен такой застройщик.

При выборе квартиры в новостройке также стоит обратить внимание на партнерские взаимоотношения застройщика и банков – в скольких банках аккредитованы проекты девелопера отмечает директор департамента продаж девелоперской компании ОПИН Наталия Немчанинова. Застройщики, которые реализует крупные проекты, имеют большой опыт работы с банками. Существует партнерская линейка, и если она включает работу с государственными банками – это хороший знак для покупателя. Банки внимательно изучают застройщика прежде чем участвовать в проектном финансировании и предоставлять ипотечные программы. В новых проектных декларациях, выпущенных с 1 января 2017 года указывается дополнительный источник финансирования проекта, помимо средств дольщиков, Наличие кредитной линии от крупнейших банков в данном разделе станет дополнительным гарантом надежности покупки.

Смотрим тип договора

Наиболее защищены дольщики, которые приобретают квартиру по договору долевого участия, при этом реализация проектов, в которых уже оформлено право собственности, осуществляется по договорам купли-продажи, считает Татьяна Подкидышева.

Выбор финансово-правовой схемы реализации квартир остается за застройщиками, отмечает Василий Шарапов. Они вправе выбрать как продавать квартиры. Может заключаться ДДУ, может быть образован жилищный кооператив, а квартиры будут реализовываться за счет внесения паевых взносов в кооператив, наконец, законодательство предоставляет застройщику право продавать квартиры путем выпуска жилищных сертификатов. Согласно деловой практике наиболее безопасным способом инвестирования считается заключение ДДУ.

ДДУ подлежит государственной регистрации, поэтому исключены двойные продажи, т.е. одни и те же квартиры / апартаменты девелопер не сможет продать дважды – Росреестр не зарегистрирует второй договор на тот же объект. В ДДУ определены сроки передачи объекта дольщику – это обязательное условие договора. Если застройщик не успевает сдать объект, то он выплачивает неустойку и штраф. Согласно 214-ФЗ, после сдачи новостройки в эксплуатацию на нее действует гарантия не менее пяти лет. А в случае недобросовестности застройщика, он обязан вернуть дольщику все вложенные средства по его требованию.

Оптимальный тип договора зависит от того, на какой стадии покупается жилье, комментирует Мария Литинецкая. После ввода дома в эксплуатацию и до оформления права собственности застройщики продают недвижимость по ПДКП. Однако порой ПДКП встречается в объектах, находящихся на начальной стадии, пока не получены разрешения на их строительство. Такой договор покупатель заключает на свой страх и риск. Однако, и в готовом доме, покупая квартиру по ПДКП, клиент тоже рискует: такой договор не проходит регистрацию в регпалате, поэтому покупатель не защищен от двойных продаж. Тем не менее, данная схема абсолютно не противоречит действующему законодательству, поэтому после сдачи проекта девелоперы ведут его реализацию именно по ПДКП. Договор купли-продажи (КП) заключается после того, как дом введен в эксплуатацию и застройщик уже оформил объект в собственность. Это абсолютно легитимная схема покупки. Однако у такой формы договора есть свои нюансы. В договоре купли-продажи застройщик не несет ответственность за строительные дефекты, покупатель не вправе требовать устранения выявленных недостатков или компенсацию за самостоятельный ремонт.

Подбираем новостройку

После того, как вы выяснили, насколько надежен застройщик, проверили документы и выбрали схему покупки, следует выбрать тип новостройки, ведь под красивыми фасадами его порой трудно отличить. Что выбрать – кирпич, монолит или панель?

Сегодня качество монолитных и панельных домов сопоставимо. Панель собирается за 7-8 месяцев, монолитные дома строят 1,5-2 года. На кирпич-монолит у застройщика уйдет 2-2,5 года, а кирпичные дома строят не менее 3-х лет. Предпочтение в пользу того или иного типа домостроения – дело вкуса, у каждого есть свои преимущества.

ЖК «Краски жизни»

Не стоит забывать и о том, что расположено рядом с жилым комплексом. Не поленитесь поискать в Интернете как можно больше информации. Ведь рядом с вашим будущим домом могут находятся очистные сооружения, свалка или кладбище. Обратите внимание на панорамные съемки новостроек с коптера, они дают возможность рассмотреть не только сам жилой комплекс, но и его окрестности с высоты птичьего полета. Вы поймете, правду ли пишет застройщик в рекламных буклетах о том, что дорога с высоким трафиком движения находится далеко от окон домов, а лес или река рядом — т.к. сами увидите все своими глазами.

Фотографии и съемки с коптера, конечно, помогают составить достоверное представление о ходе строительства и окружении жилого комплекса, но целиком оно сложится, когда вы приедете в офис продаж и все увидите своими глазами.

Уточняем детали

Необходимо оценить локацию новостройки – комфортно ли будет здесь жить, считает Наталия Немчанинова. Посетите офис продаж, оцените район застройки, транспортную доступность и окружающую инфраструктуру. Уточните, какие объекты инфраструктуры включает проект планировки территории комплекса, этапы их строительства. Оцените проект благоустройства территории: озеленение, дворы и детские площадки. Все это является неотъемлемой частью концепции современных жилых проектов.

Проблема многих покупателей состоит в том, что они выбирают квартиру, не рассматривая весь проект комплексно, считает Мария Литинецкая. Клиент оценивает планировку, вид из окна, уточняет наличие детского сада или школы. Нужно мыслить шире и при подборе жилого комплекса запросить у застройщика планы развития территории. Вполне может оказаться, что вид на озеро, который вам так импонирует, через пару лет закроется другими домами. Или рядом будет проложена шумная дорога. Подобные проблемы особенно актуальны для проектов комплексного освоения территории, которые строятся с нуля.       

С застройщиком нужно уточнить и другие технические вопросы: высоту потолков, наличие корзины под кондиционер. Зачастую девелоперы подстраховываются и стараются минимизировать описание объекта в ДДУ до формальных характеристик: общая и жилая площадь, этаж, рассказывает Мария Литинецкая. Тогда покупателю будет сложно предъявить претензии, если он получит совсем не то, что ему было изначально обещано. По возможности попросите прописать в ДДУ все данные о приобретаемом объекте, вплоть до количества фаз счетчика. В таком случае вы получите реальный рычаг воздействия на девелопера и сможете вернуть деньги при конфликте.

Читайте также: Проверяем новостройку – пошаговая инструкция

Дата публикации 16 февраля 2017

7 советов по выбору подходящего застройщика

7 советов по выбору подходящего застройщика

1. Исследование — посетите их веб-сайты: —

Как уже говорилось, выбор подходящего застройщика — процесс, требующий много времени и усилий. Но если вам нужен дом, который построен с высококачественными необходимыми удобствами и не имеет юридических проблем, требуются эти усилия. Итак, начните с исследования, кто являются ведущими разработчиками домов в вашем регионе, и составьте список.Просмотрите их официальные веб-сайты и проверьте, чем они на самом деле занимаются, каково их качество работы, кто их партнеры, каковы их обещания, и, наконец, проверьте, соответствуют ли они вашему бюджету.

Также убедитесь, что у них есть хороший многолетний опыт работы в отрасли. Разработчикам, которые долго играют в индустрии, больше доверяют, чем новичкам или неопытным. Более того, у опытных разработчиков есть портфолио, чтобы вы могли оценить их работу и принять решение.

2. Выйдите и познакомьтесь с несколькими разработчиками

Очень важно посещать разработчиков в реальном времени, чем разговаривать с ними по телефону или встречаться с ними виртуально. Итак, спланируйте свой график и приготовьтесь к физическим упражнениям. Всегда лучше выйти и встретиться с разработчиками из вашего списка лично, то есть на их рабочем месте. Чтобы вы могли более четко понимать, что и как они работают. Если им не удается произвести на вас впечатление продолжительностью или качеством, или они не решаются дать какие-либо гарантии, вы можете исключить их из своего списка.Таким образом, вы можете знать определенные вещи заранее, если заранее их протестируете.

3. Общение с существующими клиентами

Хотя вы говорите с ними напрямую, вы не всегда можете верить их словам. Итак, перепроверьте со своими предыдущими клиентами и существующими владельцами, как эти разработчики реализовали проект и насколько хорошо они оказали поддержку клиентам.

Узнайте, есть ли отзывы, размещенные клиентами на разных платформах. Свяжитесь с ними и узнайте больше о разработчиках.Таким образом, вы также можете одновременно построить отношения с существующими владельцами. Если в процессе работы вы заметите, что удовлетворенность клиентов невысока, вы можете просто игнорировать этих разработчиков или оставить их своим последним приоритетом.

4. Проверить, обеспечивают ли они финансовую поддержку

Это один из самых важных моментов при выборе подходящего разработчика. Вы должны четко указать, оказывает ли разработчик финансовую поддержку. Большинство разработчиков уже связаны с крупными банками, чтобы помочь своим клиентам финансово.Итак, убедитесь, что выбранный вами разработчик уверяет вас в том же. Если да, то вы можете выбрать его, при условии, что он соответствует вашим ожиданиям.

5. Обсудить цены и другие расходы

Поговорите с разработчиком о ценах и планах оплаты и не стесняйтесь вести переговоры. Убедитесь, что цены, планы платежей и другие расходы в целом не выходят за рамки вашего бюджета. Кроме того, прежде чем принимать решение, обсудите окупаемость инвестиций, простоту аренды и близлежащие объекты.

Проверьте, одобрен ли проект RERA и нет ли юридических проблем, которые можно было бы обезопасить.

6. Проанализируйте, прозрачны ли они

Теперь вы увидели, как правильно выбрать разработчика и какие факторы следует учитывать при их выборе. Теперь пришло время бросить вызов вашему мозгу, проанализировав, является ли разработчик честным и прозрачным.

Проверьте, являются ли сроки, которые он упомянул, качество, которое он заверял, бюджет, который он потребовал, и другие сделанные им обещания практичными и честными.

Проведите дополнительное исследование, прислушайтесь к предложениям экспертов и выясните, является ли разработчик, оставленный в вашем списке, честным и правильным. Если он пройдет тест, ваша работа сделана.

7. Наконец, сравните, выберите и продолжите

Итак, вы закончили проверку разработчиков в своем списке. Может быть сложно решить, кого выбрать, если они одинаково заслуживают доверия. Итак, с записями, которые вы сделали, сравните такие факторы, как качество, удобства и бюджет. Выберите того, кто стоит на первом месте, соответствует вашим требованиям и в кратчайшие сроки доставит дом вашей мечты.

вещей, которые следует учитывать при выборе застройщика

Хотя недвижимость растет не по дням, а по часам, вы должны знать, что их много непрофессиональные строители / разработчики в игре. Имеет смысл выбрать правильного разработчика или строителя, и вот несколько отличных советов для этого.Прежде чем даже думать о выборе строителя, убедитесь, что новый дом подходит именно вам! Realtor.com дает отличный совет для выяснения этого.

В последние несколько лет рост нуклеарных семей, урбанизация и рост доходов домохозяйств способствовали резкому росту сектора недвижимости. Бум в этом секторе побудил многие мелкие и крупные компании использовать возможность для заработка. Но из-за этого потенциальным покупателям жилья сложно выбрать хорошего застройщика.С менее опытными и «ориентированными на прибыль» игроками в игре покупатели жилья сталкиваются с задержками, ненужными расходами и другими проблемами в долгосрочной перспективе. Это одна из причин, по которой некоторые покупатели отказываются выбирать между новым строительством или перепродажей дома.

Поскольку покупка дома — это вложение на всю жизнь, вы не можете позволить себе рискнуть и этим воспользоваться! Проведение предварительных исследований для выбора подходящего разработчика полезно. Вот контрольный список, который вы должны пройти, прежде чем нанимать застройщика для вашего проекта.

Застройщик / строитель Предыстория:

Информация о застройщике — первый и важный шаг к поиску надежного разработчика, которому можно доверять. Чем больше вы знаете о нем или о ней, тем лучше вы получите представление об их послужном списке и услугах.

• Вы можете узнать историю и репутацию строителя онлайн или спросить у предыдущих клиентов компании.
• Посетите веб-сайт компании, чтобы узнать портфолио компании, партнеров, сотрудников и историю.
• Чтобы лучше узнать их, вы можете посетить их участки или текущий проект, чтобы проверить их планировку, содержание и качество строительства. Проконсультируйтесь с владельцем этого проекта о стандартах обслуживания и надежности.

Финансовая стабильность:

Проверка финансовой стабильности так же важна, как и знание опыта строителя / разработчика. Финансы играют решающую роль в успехе проекта. Отсутствие адекватных средств означает, что они могут либо отложить строительство, либо использовать некачественные материалы для покрытия этого.Таким образом, ваше начальное расследование должно охватывать финансовое положение компании.

Вы можете использовать бизнес-отчеты или попросить биржевых маклеров или банкиров узнать финансовые данные компании, занимающейся недвижимостью. Если спросить о продаже объектов и успехе проекта, вы сможете приблизительно оценить финансовое состояние компании. В случае совместного предприятия вам следует изучить и другую компанию. Если у компании достаточно средств, велика вероятность того, что ваш проект будет завершен в срок.

Досье:

Хороший опыт и хорошее финансовое положение обычно означают, что у компании есть большой график успеха. Однако, взглянув на послужной список компании, вы сможете составить наиболее точную картину. Проверьте сроки доставки, качество работы, инфраструктуру и менеджмент ваших разработчиков.

Просмотрите форумы компании, новости, пресс-релизы и сайты недвижимости. Убедитесь, что застройщик является членом или связан с их отраслевой ассоциацией или любыми органами саморегулирования.

Многие строители имеют сертификат ISO за соблюдение таких параметров, как удовлетворенность клиентов и качество. Кроме того, вы можете использовать различные онлайн-аналитические сервисы в Интернете, чтобы узнать рейтинги и стандарты обслуживания застройщика. Спросите прошлых клиентов, довольны ли они.

Сроки завершения:

Ответственный застройщик завершает проект в установленные сроки благодаря своей финансовой поддержке и приверженности.Есть много крупных фирм, которые плохо следят за соблюдением согласованного графика.

Было обнаружено, что перечисленные компании лучше, поскольку они подотчетны заинтересованным сторонам компании, и поэтому вынуждены сдать проект вовремя. Их включение в перечень самостоятельно осуществляется регулирующим органом на основе их прибыльности и финансовых условий.

Вы можете поговорить с предыдущими клиентами компании, чтобы узнать, действительно ли они хорошо справляются со своими проектами в согласованные сроки.

Проверка качества:

Материальный ущерб из-за некачественных материалов, используемых строителями, всегда становится новостью. Итак, нужно обратить внимание на строительные материалы и ресурсы, которые использует застройщик. Посетите их сайт или спросите любого, кто там работает, о качестве материалов. Также проверьте поведение и профессионализм работника застройщика. Таким образом, когда вы посещаете эти дома, вы получаете признаки качества изготовления, методов и материалов.

Что говорит цитата?

Высокие ценовые предложения не обязательно могут быть признаком качества работы.Но более того, строитель с значительно более низким тендером, чем другие, может быть красным флагом. Вы можете легко угадать, какой материал будет использоваться в вашей собственности по более низким ценам. Кроме того, это показывает, что они нацелены на получение прибыли, а не на качество и завершение проекта.

Некоторые расценки могут включать дополнительные расходы, которые необходимо подтвердить заранее. Скорее всего, стоимость определенных материалов или услуг может увеличиться по сравнению с предполагаемой первоначальной ценой.Попытайтесь выяснить скрытые платежи, которые могут включать в себя парковку автомобиля, членство в сообществе и многое другое. Вам следует попросить строителя заранее уведомлять вас о любых прогнозируемых всплесках затрат время от времени, чтобы вы могли соответствующим образом скорректировать свой бюджет. Знание о скачке цен в последний момент — не что иное, как внезапный шок!

Спросите документацию:

Поскольку недвижимость страдает от проблем с ликвидностью, строители / девелоперы в конечном итоге сталкиваются с дестабилизацией проекта, низким объемом продаж и падением спроса.Вы должны быть с этим очень осторожны. Убедитесь, что застройщик предоставил вам все документы, касающиеся права собственности на землю, разрешений властей, начала строительства, утверждения плана строительства и другой информации. Вы можете обратиться за помощью к специализированному юристу, чтобы разобраться в условиях и мелком шрифте. Будь то крупная строительная фирма или мелкий застройщик, убедитесь, что у вас есть документация. Если застройщик не решается предоставить вам документы, лучше отказаться от сделки.

Проверьте портфолио компании:

Попробуйте выбрать строителя с полным спектром услуг или нанять того, который хотя бы покрывает все потребности, от финансирования, утверждения до строительства.Разработчик с ограниченными и неполными услугами организует материалы и услуги отдельно для вашего проекта, тем самым задерживая работу.

Вы можете увидеть список их услуг на их веб-сайте, но лучше спросить их лично.

С помощью этих перечисленных выше контрольных списков вы на пути к поиску лучшего разработчика / строителя, если все сделаете правильно. Да, эти советы являются немного исчерпывающими и отнимают много времени, но, в конце концов, они держат все в нужном русле и делают ваш строительный проект намного более гладким.Надеюсь, эти 8 вещей, которые следует учитывать при выборе строителя / разработчика, были вам полезны!

Биография автора: Статья подготовлена ​​Рахулом Беди, известным блоггером Huffington Post. Он работает редактором в одном из известных девелоперов NK Sharma Group. Он любит писать о недвижимости, благоустройстве дома и экономике.

Как выбрать разработчика и на что важно обратить внимание

Проверенные советы, как правильно выбрать застройщика и не обанкротиться

Недавно мы писали о покупке квартиры напрямую от застройщика через ипотеку с долевым участием.Для многих этот вариант является наиболее оптимальным и выгодным, так как в этом случае жилая недвижимость приобретается по более низкой цене еще на этапе строительства дома.

Однако перед получением ипотеки необходимо решить ряд проблем. Например, важно знать, как выбрать разработчика. Такой, что только что прошел проект, а не оказался очередным мошенничеством. Давайте разберемся, как не ошибиться в выборе разработчика.

Как выбрать разработчика: пошаговая инструкция

Поскольку вы планируете потратить большую сумму денег, необходимо понимать, кому вы ее отдадите.Итак, сначала вам нужно узнать все о разработчике. Прочтите историю компании, посмотрите, что о ней пишут в Интернете. Возможны конфликтные ситуации при строительстве предыдущих объектов. Замечательно, если вы найдете отзывы о реальных покупателях жилья от выбранного вами застройщика.

Таким образом, вы удалите недобросовестных разработчиков из своего списка.

Далее важно трезво подойти к оценке стоимости квартиры. Слишком дешевое жилье или что-то, что продается с большой скидкой, является сигналом.Как правило, с такими предложениями выступают компании, желающие как можно быстрее получить деньги от клиента.

Также стоит уделить особое внимание выдаче документов на квартиру и полису застройщика. Вы должны уметь читать все документы. Если такой возможности нет, то с такой компанией лучше не сотрудничать. Честному разработчику нечего скрывать, и он не будет возражать с вашим желанием вникнуть в юридические детали, которые вас интересуют.

Кстати, на этом этапе покупки квартиры можно подумать об ипотеке с долевым участием. Когда он выдается, все документы контролируются госорганами и банком, поэтому гарантии здесь выше.

Еще один фактор надежности застройщика — наличие сильных партнеров. Например, иностранные строительные компании, банки, инвестиционные фонды. Они работают только с проверенными фирмами.

Как видите, выбор разработчика — сложный и ответственный процесс.Но цена неудачи велика. Доверяя не тем людям, вы рискуете не только потерять деньги, но и остаться без квартиры.

простых и практичных советов по выбору подходящего застройщика для вашего дома

Покупка дома — мечта каждого индийца, и это то, ради чего мы много и упорно трудимся на протяжении всей жизни. Таким образом, при инвестировании в него важно проявлять особую осторожность. Помимо заботы о потребностях семьи при выборе недвижимости, важно убедиться, что застройщик имеет хорошую репутацию и успешно выполнил множество проектов.Как один из самых популярных рынков недвижимости в Индии, Джайпур полон возможностей для покупателей недвижимости. Но, к сожалению, есть много девелоперов, которые не оправдывают ожиданий клиентов. Чтобы помочь вам найти идеальный дом, мы поделились некоторыми советами по выбору подходящего застройщика в городе:

Знай разработчика

Есть сотни недавно построенных вилл на Аджмер Роуд, Джайпуре и других местах города. Перед покупкой недвижимости обязательно нужно знать о репутации застройщика.В наши дни вы можете узнать об этом больше, посетив его / ее сайт. Кроме того, вы можете задать открытые вопросы на форумах по недвижимости. Также узнайте, использует ли застройщик в своих проектах новейшие строительные технологии и строительные материалы.

Посетить завершенные проекты

Объекты, завершенные застройщиком, свидетельствуют о его / ее знаниях и опыте. Итак, вам следует посетить объекты, которые уже были завершены застройщиком.Это позволит вам узнать, как строители подходят к фундаменту, планировке и отделке. Знание всех этих аспектов строителя позволит вам узнать, чего ожидать от их будущих проектов.

Поговорите с существующими владельцами

Быстрый чат с прошлыми клиентами застройщика поможет вам узнать больше о его плюсах и минусах. Однако это может быть сложно в таком большом городе, как Джайпур, где люди могут не взаимодействовать с незнакомцем у двери. Помимо прямого контакта с заказчиками, вы можете проверить онлайн-отзывы о строителе.

Цены, план оплаты и другие дополнительные услуги

Важно проверить, адекватно ли застройщик оценивает стоимость недвижимости. Если нет, то выбирать его незачем. Кроме того, вы должны знать, как платить ему / ей, и подходит ли этот план выплат для вашего денежного потока? Сертифицированные застройщики в основном связаны с крупными банками, которые предоставляют вам ссуду для дома вашей мечты. Так что не забудьте проверить это, прежде чем выбирать разработчика.

Тщательно оформляйте документы

Если разработчик прошел вышеперечисленные параметры, то, похоже, ваш выбор разработчика был правильным.Но впереди следующая важная проверка качества — попросите его предоставить правильную информацию о собственности и подтвердите ее, используя юридические документы. Вы можете проверить все документы, от четкого названия земли до всех необходимых сертификатов RERA и чертежа строительной бумаги. Если у вас нет предыдущего опыта в этом отношении, вы можете нанять для этого юриста.

Заключение: — Когда вы думаете о покупке дома своей мечты, важно выбрать правильного застройщика.Проверка подробной информации о различных имеющихся опциях — важный шаг к этому. Кроме того, важно собирать отзывы на их прошлые работы. И, как только застройщик подтвердит эти параметры, попросите его предоставить вам юридический документ на недвижимость.

Как договориться с застройщиком при покупке вашей квартиры в Нью-Йорке

Легко соблазниться очевидным очарованием совершенно новой квартиры — влюбиться в элегантную современную архитектуру, окна от пола до потолка, которые позволяют максимально использовать свет и виды, и создание удобств, идеально приспособленных к потребностям современной жизни по сравнению, скажем, с потребностями жителей Нью-Йорка в 1926 году.

Только не путайте новое с совершенным. Строительные дефекты от мелких до серьезных не редкость. Они могут ухудшить качество вашей жизни на долгие годы и даже помешать вашей способности продавать, пока проблемы не будут устранены.

Наиболее частые проблемы связаны с внешними утечками, неработающими окнами, дефектными деревянными полами, некачественной заменой материалов и приборов, отсутствием противопожарной защиты, проблемами с системами отопления и охлаждения, а также плохой вентиляцией.

Осложнения возникают, если разработчик (также называемый «спонсором») либо не хочет исправлять проект, на котором он не хочет зарабатывать больше денег, либо не может себе этого позволить.Наихудший вариант перевода: два-три года судебных процессов, пяти- или даже шестизначные оценки, легкие или серьезные неудобства и ремонтные работы, которые могут обойтись каждому владельцу в десятки тысяч долларов.

В то время как покупатели новенького никогда не смогут исключить вероятность дефектов конструкции, лучшая преграда — это покупать у уважаемого застройщика — того, кто не только строит с соблюдением более высоких стандартов обслуживания, но и может позволить себе исправить то, что пойти не так, как надо, и хочет, чтобы сохранить свою репутацию и иметь возможность продавать будущие проекты.

Так как же найти хорошие? Хороший адвокат по недвижимости (ни один застройщик не обратился к вам) должен увести вас от худшего и составить список лучших.

Вы также должны погуглить имя разработчика для обсуждения проблем в прошлых проектах. Помните, что многие разработчики создают новый LLC для каждого проекта, поэтому посмотрите план предложения по развитию — огромный документ размером с телефонную книгу, который вместе с поправками, по сути, объясняет все о здании, начиная с того, сколько единиц нужно продать, чтобы получить спонсору передать управление зданием вплоть до отделки столешницы в дамской комнате.Проведите онлайн-комплексную проверку с помощью этого пошагового руководства по изучению прошлых проектов разработчика.

Покупаете новую строящуюся квартиру в Нью-Йорке? 20 важных вопросов

Жители Нью-Йорка больше всего привлекают квартиры в недавно построенных кондоминиумах с их современной планировкой и высококлассными удобствами. Но это изменилось недавно с пандемией. Опасения по поводу коронавируса привели к тому, что высокие здания с общими пространствами потеряли свое преимущество по сравнению с домами на одну семью с частным открытым пространством.

Тем не менее, согласно рыночному отчету Дугласа Эллимана за последний квартал, средняя цена продажи новостроек на Манхэттене выросла по сравнению с прошлым годом с 2446 647 долларов до 2 660 000 долларов.

---

[Примечание редактора: более ранняя версия этого сообщения была опубликована в сентябре 2019 года. Он снова представлен с обновленным содержанием за сентябрь 2020 года] Переизбыток инвентаря, но картина не одинакова по всему городу.Согласно отчету Дугласа Эллимана за последний квартал, в Квинсе количество продаж продолжало резко расти из года в год.

Это могло произойти из-за того, что застройщики на ранних стадиях строительства смогли изменить и адаптировать макеты, чтобы отреагировать на кризис общественного здравоохранения. Другие покупатели могли решить, что покупка товара, который не пользуется популярностью, — лучший шанс на сделку.

В любом случае, если вы хотите построить новую или строящуюся квартиру, как никогда важно знать, какие вопросы задать, чтобы вы могли принять наиболее обоснованное решение о покупке.

Pro TipPro Подсказка:

Чтобы компенсировать дополнительные заключительные затраты на покупку новой разработки — и повысить вашу переговорную способность против проницательного профессионального разработчика — работайте с брокером покупателя, который предлагает скидку на их комиссию. Если вы пригласите Prevu в качестве своего адвоката с самого начала, вы получите скидку в размере двух третей комиссии, уплаченной брокеру покупателя при закрытии сделки. В кондоминиуме за 1,5 миллиона долларов вы получите до 30 000 долларов. Нажмите здесь, чтобы узнать о бонусе Smart Buyer Rebate на Prevu.

Покупка недвижимости прямо сейчас означает, что вам нужно чувствовать себя комфортно с высоким уровнем неопределенности. Покупка готовой к строительству или новой застройки означает еще больший риск — неизвестного и непроверенного.

Чтобы повысить ваши шансы получить то, за что вы платите, и предотвратить неприятные сюрпризы, вот 20 основных вопросов, которые следует задать при покупке квартиры на этапе подготовки к строительству.

1. Цена договорная?

В течение многих месяцев наблюдается переизбыток элитных квартир, и, согласно отчету Дугласа Эллимана за последний квартал, продажи новостроек на Манхэттене упали больше, чем продажи кондоминиумов в годовом исчислении.Это означает, что оборотность достигла наивысшего уровня за более чем пять лет. Лучший способ попросить о снижении цен — это вооружиться информацией и комплиментами для использования в качестве подтверждающих доказательств. Чем более вы образованы, тем больше у вас шансов получить более низкую ставку.

2. Каков послужной список разработчика?

Прежде чем заключить сделку, узнайте как можно больше о разработчике. Участвуют ли они в каких-либо судебных процессах? Какие еще постройки они построили? Были ли покупатели в целом довольны?

Обязательно найдите спонсора — юридическое лицо, строящее кондоминиум, аффилированное с девелоперской фирмой или группой разработчиков, — а также руководителей фирмы, которые будут указаны в плане предложения.Взгляните на их прошлые проекты. Вы также можете запросить имена подрядчиков и субподрядчиков и получить информацию о том, кто выполняет или будет выполнять работы в здании.

Онлайн-поиск будет полезен, однако базы данных, которые вам нужно проверить, не ориентированы на потребителя и сложны в использовании — Brick Underground имеет пошаговое руководство по навигации по ним.

3. Каков точный план здания?

Прежде чем застройщик сможет начать продажу новых квартир, план предложения, в котором подробно описывается застройка, должен быть одобрен Генеральной прокуратурой штата Нью-Йорк.Этот документ содержит подробную информацию обо всех аспектах застройки, например, какие материалы разработчики будут использовать для фасада, и сколько деревьев они посадят на этой территории. Идея состоит в том, чтобы защитить покупателей от любых неожиданностей и привлечь к ответственности разработчика. Если они не доставят, как обещали, покупатели могут пожаловаться генеральному прокурору или подать в суд.

В офисе продаж будет копия плана, который обычно занимает несколько сотен страниц. Ваш адвокат должен внимательно изучить его, обращая внимание на необычные положения, затраты и другие детали, которые неопытный (ваш) глаз может пропустить.

Pro TipPro Tip:

Защитите себя, свои инвестиции и качество жизни в будущем, работая с опытным юристом по недвижимости при покупке новой квартиры. «Ваш адвокат должен тщательно изучить застройщика, включая любые жалобы на его предыдущие проекты», — говорит адвокат по недвижимости Нью-Йорка Стивен Вагнер из Wagner Berkow & Brandt. «Он или она также должны тщательно изучить план предложения и проверить финансовую устойчивость и репутацию разработчика, чтобы сообщить вам о скрытых и не очень скрытых рисках, а затем устранить или уменьшить эти риски путем переговоров.«Чтобы запланировать бесплатную 15-минутную телефонную консультацию со Стивеном Вагнером из Wagner Berkow & Brandt, щелкните здесь или позвоните по телефону 646-780-7272.

Часто вы можете «одолжить» план продаж за несколько сотен долларов, что является возвращаемым депозитом до того, как ваш контракт истечет и будет официально рассмотрен поверенным.

NeighborhoodCentral HarlemEast HarlemHamilton HeightsHarlemHudson HeightsInwoodManhattan ValleyMorningside HeightsMt Моррис ParkSugar HillWashington HeightsWest HarlemUpper West SideUpper East SideUpper ManhattanMidtown WestMidtown EastDowntownBattery Парк CityCentral VillageChelseaChinatownCivic CenterEast VillageFinancial DistrictFlatironGramercy ParkGreenwich VillageLittle ItalyLower East SideLower ManhattanMurray Hill Kips BayNohoNomadSohoTribecaUnion SquareWest 30SWest VillageBrooklynBay RidgeBedford StuyvesantBensonhurstBoerum HillBrooklynBrooklyn HeightsBushwickCanarsieCarroll GardensClinton HillCobble HillColumbia Street WdCrown HeightsDitmas ParkDowntown БруклинДамбоДайкер-ХайтсИст-ФлэтбушВосточный Нью-ЙоркИст-Уильямсбург burgWilliamsburg N SideWindsor TerraceQueensAstoriaBelle HarborBriarwoodCoronaElmhurstFar RockawayFlushingForest HillsForest Hills GardenForest Hills GardensHoward BeachHunters PointJackson HeightsKew GardensLong Остров CityRego ParkSunnysideBronxBedford ParkBronxdaleConcourseConcourse VillageFieldstonFordhamHigh BridgeKingsbridgeMarble HillMorrisaniaMott HavenNorth RiverdaleNorwoodRiverdaleSoundviewSouth RiverdaleSpuyten DuyvilUniversity HeightsWestchester SquareLocust ValleyLong BeachUpper Бруквилль

Priceup до $ 500,000up до $ 750,000up до $ 1,000,000up до $ 1,250,000up до $ 1,500,000up в 2 000 000 долларов США до 3 000 000 долларов США до 5 000 000 долларов США до 6 000 000 долларов США до 7 000 000 долларов США до 8 000 000 долларов США не более

Спальнистудии или минимум 1 спальня минимум 1 спальня минимум 2 спальни минимум 3 спальни минимум 4 спальни5 или более спален

Ванные комнаты минимум 1 ванная комната минимум 1.5 ванных комнат минимум 2 ванные комнаты минимум 2,5 ванные комнаты минимум 3 ванные комнаты минимум 3,5 ванные комнаты 4 или более ванных комнат

Представлено

«Есть определенные вещи, на которые вам следует обратить внимание на раннем этапе», — говорит Роберт Браверман, поверенный по кооперативным и кондоминиумам в Braverman Greenspun . Например, раздел специальных рисков плана предложения, который охватывает такие вещи, как требования к резервному фонду и условия покупки паев суперкомпьютера.

Вы также сможете узнать, оставил ли застройщик право не продавать некоторые из квартир, говорит Браверман, что может означать, что здание станет гибридной арендой / кондоминиумом.

Более низкие продажи в новых кондоминиумах означают, что более вероятно, что спонсор сохранит контроль над советом директоров в течение максимального периода времени, разрешенного планом размещения. Браверман говорит, что это может занять пять лет или даже больше.

«Потенциальные покупатели должны учитывать это в своем решении — хотят ли они жить в жилом кондоминиуме, которым управляет и управляет застройщик в обозримом будущем?» он спрашивает. Получение независимого контроля над советом директоров — важный шаг к структурному и финансовому благополучию многоквартирного дома.

План предложения нелегко прочитать, но Дэниел Бекташи, управляющий портфелем нью-йоркской фирмы по управлению недвижимостью Maxwell Kates, говорит, что вы захотите проверить план на предмет отчета инженера. Он отмечает, что, поскольку он предоставляется спонсором, часто бывает трудно обнаружить скрытые дефекты в здании, но ваш брокер и поверенный должны быть в состоянии «определить качественную собственность по сравнению с недвижимостью, имеющей проблемы».

В плане предложения представлены бюджетные отчеты, в которых указаны эксплуатационные расходы на коммунальные услуги за первый год.«Часто [спонсор] вкладывает в план предложения минимальный бюджет, чтобы он выглядел привлекательно», — говорит Бектеши. Он предлагает задать вопросы о цифрах, предупредив, что во многих случаях эти цифры так далеки от того, что «обычные сборы вырастут на 5–10 процентов после первого и второго года».

Еще одно соображение заключается в том, привлечены ли строительные работники к аутсорсингу. Бектеши говорит, что в новых разработках есть тенденция иметь живые суперспособности, но это может стать проблемой, если компьютерные системы управления в здании выйдут из строя.«В такие моменты вам нужен квалифицированный менеджер-резидент», — говорит он.

4. Какая внешняя дата?

Если строительство не будет завершено к запланированной дате, вы обычно можете получить обратно свой первоначальный взнос. Эта дата называется внешней датой. Это будет указано в соглашении о покупке, но, возможно, стоит спросить об этом заранее, — говорит Дебби Золан, агент Compass с большим опытом новых разработок, особенно в Бруклине.

«Иногда покупатели могут договориться о более ранней внешней дате», — говорит она.

5. Мне следует знать о каких-либо дополнительных затратах при закрытии сделок?

Иногда застройщики перекладывают на покупателей непредвиденные дополнительные расходы, в том числе часть стоимости квартиры супергероя (что, по словам Золана, обычно является сюрпризом для покупателей и может достигать нескольких тысяч долларов). Другими потенциальными сюрпризами могут быть расходы на страхование здания за первый год и гонорары адвокатам за подготовку и подачу плана размещения. Вы хотите знать об этих элементах, которые будут перечислены в плане предложения.

Вы также можете договориться о залоге за квартиру. Размер вашего кредитного плеча зависит от того, являетесь ли вы ранним покупателем и какой это рынок.

6. Как насчет уступок?

Льготы — это льготы или бонусы, которые разработчики предоставляют покупателю. Они не влияют на продажную цену, но могут сэкономить покупателю немного денег (например, скидки на стоимость закрытия, включая налоги на передачу, налог на особняк, налоги на регистрацию ипотеки, а также бесплатное хранение или парковочные места).

Концессии во многом зависят от рынка и района. Согласно последнему отчету Дугласа Эллимана, продажи новых разработок за последний квартал показали самый большой спад по сравнению с прошлым годом за 16 лет отслеживания, поэтому очевидно, что покупатели в настоящее время имеют преимущество.

7. За какие дополнительные постройки я готов платить?

Стремясь привлечь покупателей, некоторые девелоперы снабдили свои проекты непревзойденными удобствами. Кризис общественного здравоохранения означает, что существует множество ограничений на открытие тренажерных залов и игровых комнат, поэтому узнайте заранее, что это такое.Если ваше сердце настроено на этот спа-салон для собак, сделайте это — просто помните, что вы будете платить за него в виде ежемесячных общих платежей, поэтому убедитесь, что оно того стоит.

Адам Ролстон, дизайнер и архитектор, который работал над такими проектами, как The Vanderwater и The Sutton для Toll Brothers, говорит, что удобства в некоторых зданиях требуют большого количества сотрудников, что может увеличить ваши ежемесячные расходы. «Я думаю, это важный вопрос, который стоит задать — как эти высоко модернизированные здания влияют на общие расходы?» он говорит.

Кроме того, имейте в виду, что разработчики стремятся занижать текущие затраты на удобства в своих тарифных планах. По прошествии первого года и наступлении реальности (и руководство здания понимает, что им может потребоваться больше экспертов по здоровью собак), расходы, как правило, возрастают, беря на себя общие расходы.

8. Как выглядит модель квартиры?

Для зданий, которые все еще строятся, застройщики часто создают офисы продаж за пределами объекта, в которых есть образцы ванных комнат, кухонь и других помещений, чтобы вы могли почувствовать отделку, бытовую технику и сантехнику.Когда строительство приближается к завершению, они часто наряжают одну из квартир как модель квартиры, чтобы показать вам версию готового продукта.

Ознакомьтесь с деталями в своей отличной игре. Есть ли на кухне ящики с плавным закрытием? Крепкие ли петли на шкафах? Двери шкафа ровные? Линии затирки ровные?

Но помните, что это, скорее всего, не та же планировка, что и ваша квартира. Спросите у агентов по размещению, как, например, ваша кухня или ванные комнаты могут отличаться от модели.

9. Каким будет вид?

Модель квартиры не даст вам представления о панораме, но Ролстон говорит, что лучшие разработки часто дополняют это, используя фотографии с дрона, чтобы дать вам точное представление о виде из выбранной вами квартиры.

«Вы должны попросить об этом, а если он недоступен, попросите тур в каске», — говорит он. Туры в каске позволяют вам физически стоять на том месте, где будет находиться ваша квартира, и смотреть на вид.

«Нет ничего лучше, чем стоять в пространстве, даже если это необработанное бетонное пространство, и смотреть на вид», — говорит он.

10. Подходит ли дизайн моему стилю жизни?

Если вы редко готовите, небольшая кухня с ограниченным пространством шкафа может быть именно тем изящным и компактным дизайном, который вам нужен. Но для гурманов семьи из пяти человек вы можете позаботиться о том, чтобы у вас были небольшие удобства, такие как место для выдвижного мусорного ведра или достаточное количество ящиков.

Стандартная новая конструкция с бетонными потолками, поэтому часто бывает сложно поменять верхнее освещение. Если вас это сильно волнует, это может быть связано с понижением потолка.

Ролстон говорит, что одна маленькая деталь, которую он любит включать в свои проекты, — это наличие выключателя света прямо у входа, поэтому, когда вы входите в квартиру, вы можете легко регулировать освещение, например, включив лампу в углу от главный выключатель у двери.

11. Если разработка идет с налоговой льготой, когда она истекает?

Некоторые новые кондоминиумы получают налоговую скидку 421-a, а для покупателя это означает меньший ежемесячный счет по налогу на имущество.Обычно легко узнать, предлагается ли такая привилегия. Это будет описано в маркетинговых материалах, и менеджер по продажам без колебаний сообщит вам об этом.

Настоящий вопрос, который стоит задать, — сколько налогов вы будете платить в будущем. Эти налоговые льготы действуют только в течение ограниченного периода времени — часто 10, 15 или 25 лет — и постепенно отменяются. (На Манхэттене более распространены 10-летние скидки.) В зависимости от того, как долго вы планируете остаться, они также могут повлиять на стоимость жилья при перепродаже.Еще один важный момент: налоговые льготы не вступают в силу до первого закрытия.

Срок действия программы 421-а истек, и недавно принятая версия распространяет налоговые льготы только на несколько многоквартирных домов, поэтому количество зданий с доступными налоговыми льготами иссякает.

12. Могу ли я получить ипотеку?

Невозможно получить ссуду при покупке новой квартиры, но это может быть немного сложнее, чем для существующей квартиры. Банки опасаются кредитовать покупателей в строящихся зданиях из-за рекомендаций Fannie Mae.Они часто не выдают ипотеку, если здание не соответствует определенным минимальным требованиям для квартир, занимаемых владельцем, среди прочего.

«Некоторые финансовые учреждения не могут финансировать строительство новых кондоминиумов до тех пор, пока у здания не будет финансовых результатов за два года с домовладельцами, оплачивающими общие расходы, и будет продан 51 процент», — говорит Бриттни Болдуин, вице-президент и ссудный офис Национального кооперативного банка (FYI, a Brick Подпольный спонсор).

К счастью, застройщики Нью-Йорка постоянно с этим справляются, обычно объединяясь с предпочтительным кредитором, который выстраивает ипотечные кредиты до тех пор, пока здание не будет соответствовать спецификациям Fannie Mae, а затем остается в строю.В среднем ставки по ипотеке для новостроек не выше, чем для существующих квартир.

Если вы покупаете, когда здание продано только на 25 процентов, ваша ставка будет отражать этот риск и обычно будет немного выше, чем если вы покупаете, когда оно продано на 50 процентов. Однако, как правило, вы также получаете более низкую цену на свою квартиру, и вы можете рефинансировать ее в будущем.

Что касается получения разрешения, то зачастую это бывает быстрее и проще, чем получение ссуды на уже имеющуюся квартиру, потому что банк уже одобрил строительство.Чтобы узнать, соответствуете ли вы критериям, свяжитесь напрямую с предпочтительным кредитором.

13. Когда я могу въехать?

В новой застройке может пройти от 12 до 18 месяцев, прежде чем здание будет готово к закрытию и вы сможете в него въехать. Хотя спонсор может назвать вам целевую дату, даже самый опытный разработчик, работающий по графику, может столкнуться с задержками, которые вышли из-под их контроля.

Если вы ожидаете закрытия в установленную дату закрытия, вы можете быть разочарованы, поэтому не покидайте свое старое место до того, как будет завершено новое место.Вы также можете попытаться договориться об окончательной дате, к которой у вас будет право расторгнуть контракт и вернуть свои деньги, если устройство не будет готово. Обязательно оставайтесь на связи с агентом по листингу и проверяйте статус. Вы также получите уведомление, когда до закрытия останется 30 дней.

14. Какая будет розничная торговля в здании?

Многофункциональные здания, в которых жилые квартиры сочетаются с офисами, гостиницами, магазинами или ресторанами, являются обычным явлением в Нью-Йорке. Стоит спросить, что ваш разработчик запланировал для любого места в здании, отведенного для коммерческого использования, чтобы вы не застряли с чем-то шумным, вонючим или другим неприятным.

В некоторых случаях здание запрещает открываться менее привлекательным заведениям. В других случаях застройщик может использовать пространство под тренажерный зал или продуктовый магазин, что может показаться еще одним приятным местом. Но возможно, вы застрянете в ресторане быстрого питания или шумном ночном клубе.

Поскольку так много розничных торговцев находятся в затруднительном положении и закрывают свои двери в Нью-Йорке, также важно учитывать, зависят ли финансы здания от розничной торговли на первом этаже. Если это небольшой процент (обычно это 10-15 процентов), то беспокоиться не о чем, поскольку большая часть затрат на строительство будет покрываться за счет общих сборов.

15. Кто соседи? На что будет похож шум?

Осмотрите здание. Есть пустые участки? «Если есть, скорее всего, будет строительство, и вам нужно подумать о том, как это повлияет на качество вашей жизни, а также на стоимость перепродажи», — говорит Браверман. проблемы. Сделайте домашнее задание и прогуляйтесь по проекту в разное время, чтобы понять, что происходит, что происходит, кто там и какие компании могут двигаться.

Задайте сотрудникам отдела продаж как можно больше вопросов о соседях. Кто живет по соседству? Это владелец дома или арендатор? А как насчет химчисток и супермаркетов? Они рядом?

16. Что является источником тепла и кондиционирования воздуха?

Системы вентиляции подвергаются повышенному вниманию из-за коронавируса, но некоторые системы имеют эстетические или практические недостатки, о которых следует знать.

На нижнем конце шкалы находятся устройства PTAC.Хотя некоторые из них могут быть привлекательными и даже эффективными, другие могут быть шумными, поэтому обязательно включите их, чтобы узнать, как вы относитесь к уровню шума. Они также торчат в комнате, поэтому вы должны учитывать это, когда планируете, где будет размещаться ваша мебель.

Тепловые насосы внутри стены, как правило, тише и эффективнее, а их размещение позволяет создавать окна большего размера. В супер-роскошных зданиях у вас могут быть даже лучшие системы, настоящие системы центрального кондиционирования, с очень гладкими вентиляционными отверстиями и, возможно, с контролем влажности для защиты ваших произведений искусства.

Точно так же, если принудительный горячий воздух — это то, что вам не нравится и вы предпочитаете радиаторы, обязательно спросите об этом.

17. А как насчет звукоизоляции?

Это может быть немного сложнее проверить в пустом здании и невозможно в том, которое еще не построено, поэтому спросите, какая звукоизоляция устанавливается. Также узнайте о плане шумоподавления между квартирами. Если вы покупаете готовое здание, а наверху есть пустая квартира, попросите кого-нибудь прогуляться и посмотреть, слышите ли вы что-нибудь.

Вы также можете спросить, сколько оконных стекол будет в окнах — окна с тройным остеклением обеспечивают одни из лучших звукоизоляционных качеств — гарантируя, что шум снаружи остается снаружи.

18. Каков опыт жителей на данный момент?

Если люди уже начали переезжать, их вклад может быть неоценимым. Однако коронавирус усложняет вам возможность посетить здание и поговорить с жителями. Вы действительно хотите спросить кого-нибудь, кто действительно пережил ливень, пользовался удобствами, включал душ и вывозил мусор.

Вы можете спросить у супермена, жаловались ли владельцы на что-то конкретное. Некоторые красные флажки могут указывать на структурные проблемы, включая утечки через системы отопления / охлаждения и окна, проблемы с вентиляцией, а также механические шумы или звуки откачки.

19. Могу ли я сдать жилье в аренду?

Некоторые застройщики запрещают сдавать объект в аренду на срок до года после закрытия. Другие ограничивают пользование удобствами собственниками. Если вы, возможно, захотите найти арендатора в будущем, перепроверьте правила здания.

Число туристов сократилось в результате пандемии, но вы можете провести некоторое исследование, чтобы выяснить, существуют ли ограничения или сборы, направленные на то, чтобы отговорить владельцев сдавать свои квартиры на короткий период времени на Airbnb или аналогичных платформах. Узнайте, есть ли ограничения на краткосрочную аренду.

20. Есть ли особые ограничения?

В некоторых зданиях будет указано, что вы не можете продать свою квартиру в течение определенного периода времени, потому что они хотят отпугнуть ласточек, которые могут в конечном итоге конкурировать со спонсором за непроданные квартиры.Спросите у листинговых агентов, действуют ли подобные правила.

10 вещей, которые следует знать перед покупкой квартиры

Михай

26 января 2021 г. | Читать 3 мин.

Проведя некоторое время в арендном бизнесе , вы поймете, что вам нужно перестать тратить деньги на арендовать месяц за месяцем и купить дом или квартиру .Если вы собираетесь купить свою первую квартиру когда-либо, то в этой статье вам будет представлен список вещей, которые вы должны проверить перед покупкой. Я составил этот список, потому что в будущем я захочу купить себе квартиру, и я хочу знать, что мне нужно знать перед покупкой, избегать неприятных сюрпризов и, конечно же, тщательно инвестировать в свое будущее.

Мгновенно получайте скидки на предметы интерьера!

Подключайтесь к купонам на улучшение дома и промокодам, которых вы так долго ждали.

Посмотреть предложения

• • Определитесь с площадью, в которой вы хотите купить квартиру. Это может быть связано с проведением некоторого времени в этой области или, по крайней мере, с домашними исследованиями.

• • Перед покупкой изучите рынок, чтобы убедиться, что вы получаете соотношение цены и качества. Поговорите с независимыми оценщиками и агентами по недвижимости и проверьте последние продажи в этом районе.Не полагайтесь на совет разработчика или его агента. Это особенно важно, если вы покупаете планы. Вы хотите знать, что стоимость готовой квартиры будет отражать, по крайней мере, то, что вы заплатили.

• • Посетите как можно больше мест в поисках недвижимости, соответствующей вашим критериям, чтобы иметь хорошее представление о том, что можно купить на свои деньги.

Аренда профессиональных грузчиков

Найдите надежных профессионалов, которые помогут облегчить нагрузку

Сэкономьте время, избавьтесь от стресса и боли в спине, обратившись к профессионалам.Планируете ли вы сделать это своими руками или просто нуждаетесь в помощи с тяжелой работой, мы можем помочь вам найти решение, соответствующее вашему переезду и вашему бюджету.

• Принадлежности для перевозки

• Упаковка и распаковка

• Погрузка и разгрузка

• Лицензировано и застраховано

• Хранение и контейнеры

Допустим, вы нашли квартиру…

• • Убедитесь, что интересующий вас объект находится рядом с необходимыми вам удобствами., например, магазины, общественный транспорт, парки, больницы, школы, работа, тренажерный зал и т. д. — ценный совет, если вы хотите немного заработать.

• • Когда вы решите жить в квартире, подумайте, находится ли здание рядом с клубами, кафе или другими концертными площадками. Какой объем проходящего трафика — будет ли шумно в час пик? Повлияет ли шум на ваш образ жизни? Перед тем, как согласиться на покупку, рекомендуется организовать осмотр здания вечером или в часы пик.- Сейчас у меня квартира возле нон-стоп бара, и время от времени люди по ночам напиваются и шумят.

• • Сколько лет зданию? Вы должны учитывать возраст здания. Может ли какое-либо оборудование потребовать ремонта или замены? Перед принятием решения о покупке настоятельно рекомендуется получить отчет архитектора или инженеров о здании.

• • Какие меры безопасности, например, можно ли войти в здание? Есть ли камеры слежения?

• • Есть ли в нем балкон, чтобы вы могли наслаждаться видом или солнечным светом после обеда? Или вы заблокированы другими зданиями или лицом к солнцу не в ту сторону?

• • Каковы расходы на техническое обслуживание? Многие люди не думают об этом, когда покупают новую квартиру.Как правило, они покрывают муниципальный налог, налог на имущество, налог на оценку, плату за воду, общую плату за электричество, плату за лифт и плату за наемных работников, таких как уборка мусора и охрана. Узнайте, сколько стоит обслуживание, что включено и теперь включено в стоимость. Например, плата за парковку может быть отдельной.

• • Если у вас есть машина, это должен быть важный вопрос. Будет ли предусмотрена парковка и нужно ли за нее доплачивать? Уточните у продавца квартиры, будет ли вам доступно его парковочное место.Если у вашего предыдущего владельца не было автомобиля, поговорите с секретарем общества и попросите место для парковки.

Теперь я уверен, что некоторые из моих читателей могут поделиться ценными советами по этой теме. Не стесняйтесь оставлять комментарий с подсказкой или советом, и самые полезные советы будут опубликованы с вашим именем и веб-сайтом в этой статье.

.