Сроки ввода дома в эксплуатацию и передача квартир
Вопрос, сколько новостроек строится дольше, чем изначально заявляют застройщики, интересует каждого дольщика. Многие используют этот параметр как ключевой еще при выборе будущего дома. Хитрость в том, что показателей со сроками два, причем больше на слуху совсем не тот, на который в первую очередь стоит обращать внимание.
9 февраля 2021 года ИД «Коммерсант» провел крупную конференцию на тему «Итоги рынка недвижимости», в которой приняли участие как представители бизнеса, так и органов власти. Среди обсуждаемых тем была и про перенос сроков по столичным новостройкам, поднятая представителем Москомстройинвеста – комитета при правительстве Москвы, который курирует идущее в городе долевое строительство.
Карина Малхасян, заместитель председателя Москомстройинвеста:
«Доля столичных проектов, по которым зафиксировано продление срока передачи ключей в прошлом году, составила лишь 9,5%. Из 698 проектов сроки перенесены по
67.
При этом в большинстве случаев сроки передачи переносились на незначительный период».Некоторые телеграм-каналы и профильные группы соцсетей усомнились в правильности этих данных. А дело в том, что неделей раньше заместитель руководителя аналитического центра Дом.рф Никита Белоусов сообщил, что в Москве случаи переноса срока вводов за год участились на 36% и коснулись 189 домов.
То есть, показатели совсем другие. Но есть ли здесь противоречие? Давайте разбираться.
Сроки наступления каких событий в новостройках озвучивают аналитики
Начнем с того, что для каждой новостройки существует не один, а два срока, связанные с завершением работ по объекту.
- Первый срок – это срок ввода в эксплуатацию, когда новостройка получает РВЭ (разрешение на ввод в эксплуатацию). К этому моменту все строительные работы в доме уже завершены, инженерные коммуникации подключены и функционируют, а Мосгостройнадзор (ведомство, которое в Москве контролирует качество строительства) подтвердило, что новостройка построена строго по проекту и с соблюдением всех технических регламентов.
- Второй срок – срок передачи квартир дольщикам. Под ним подразумевается момент, начиная с которого дольщиков приглашают на приемку квартир в уже построенном доме, подписание передаточного акта и получение ключей. Он наступает позже ввода в эксплуатацию, а сколько времени проходит между этими сроками зависит от застройщика.
Иными словами, ввод в эксплуатацию – это момент, к которому полностью завершены все физические работы в доме, а передача квартир – дата, к которой закончено долевое строительство, в которое инвестировали дольщики.
Карина Малхасян из Москомстройинвеста говорит о втором сроке, а представитель Дом.рф – о первом.
Даже если застройщик не успевает вовремя сдать новостройку, за время, что еще есть до обещанного начала передачи дольщикам ключей, он может исправить все недочеты, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и начать выдавать ключи строго в изначально указанные даты. Поэтому переносы сроков ввода домов случаются чаще, чем сдвиги начала выдачи ключей.
Насколько именно чаще, видно из статистики Дом.рф и Москомстройинвеста. В 2020 году в 189 столичных новостройках перенесли сроки ввода в эксплуатацию, а сроки передачи квартир были нарушены лишь в 67 объектах.
То есть,
из каждых трех застройщиков, не успевших достроить дома в срок, двое сумели оперативно решить эту проблему и обязательства перед дольщиками не нарушили.Почему сроки ввода новостройки в эксплуатацию путают со сроками передачи квартир дольщикам
Еще не так давно из двух сроков – ввода в эксплуатацию новостройки и передачи ключей – громко озвучивали лишь первый. Именно он в обязательном порядке прописывался в проектной декларации. Именно на него ориентируется сервис проверки новостроек портала Наш.дом.рф (на нем же размещается Единая информационная система жилищного строительства ЕИСЖС, куда застройщики обязаны загружать все документы о строящихся домах), когда информирует о частоте задержки сдачи домов и того или иного застройщика.
А вот о сроке начала передачи ключей можно было узнать лишь из договора долевого участия, по каждой отдельной новостройке – обобщенные данные по рынку недвижимости в целом почти никем не приводились.
Однако с конца прошлого года ситуация изменилась.
Информация о планируемом начале передачи квартир дольщикам стала такой же обязательной, как и о сроке ввода в эксплуатацию. Теперь она вместе с рядом других новых параметров указывается в проектной декларации. Поэтому узнать ее можно, даже не обращаясь в отдел продаж новостройки, а изучая документы на строящийся дом.
Что же до обобщенной статистики задержки передачи ключей, то она теперь тоже есть – ее как раз и озвучил Москомстройинвест.
Что важнее: срок ввода в эксплуатацию новостройки или срок передачи ключей
Дольщиков в первую очередь должен интересовать срок передачи квартир. Именно им завершается действие договора долевого участия, который заключали между собой дольщик и застройщик.
С этого момента можно оформлять право собственности на квартиру, после чего делать со своей недвижимость все, что разрешено законом:
- заселяться;
- ремонтировать;
- сдавать в наем;
- продавать;
- дарить.
С этого же момента у бывшего дольщика возникают обязанности по содержанию квартиры, в частотности – по оплате коммунальных услуг.
Именно от этой даты будут рассчитываться неустойки, если застройщик нарушит дату начала передачи квартир дольщикам. К слову, мораторий на пени, введенный в прошлом году из-за пандемии covid-19, с 1 января 2021 года отменен.
Что же касается срока ввода в эксплуатацию – это, безусловно, важный параметр, однако дольщикам он нужен лишь для информации, особенно, если между вводом и началом выдачи ключей застройщик оставил большой люфт времени. Как рассказывает Карина Малхасян, некоторые девелоперы указывают ранний срок ввода в эксплуатацию в маркетинговых целях, а срок передачи квартир уже прописывают реальный, «с поправкой на риски».
Поэтому знать о сроке сдачи дома нужно, однако внимательно следить стоит за сроком передачи ключей – это полезнее.
Дом сдан в эксплуатацию — что это значит
Главная » Статьи о недвижимости Анапы
В рекламных заявлениях строительных компаний можно встретить такие фразы как:
- окончание строительства;
- ввод дома в эксплуатацию;
- срок выдачи ключей;
- сдача дома и т.д.
Попробуем разобраться, что из этого рекламный трюк, а что является юридически закрепленным термином, на который нужно ориентироваться в договоре долевого участия.
Процесс сдачи дома в эксплуатацию происходит не за один день. Начнем по-порядку. Местный орган строительного надзора проверяет дом на каждом этапе, начиная от котлована и заканчивая финальным этапом строительства, о чем составляются соответствующие документы.
Прежде чем застройщик выдаст вожделенные ключи дольщикам, многоквартирный дом должен пройти процедуру приемки государственной комиссией.
Данная процедура призвана обеспечить соответствие дома проектной документации, а так же соблюдение всех действующих строительных, санитарных норм и правил.
Под государственной комиссией, согласно статьи 55 Градостроительного кодекса, подразумеваются органы местного самоуправления (ФЗ 190).
Проверка заявленного к сдаче дома проводится в два этапа. Сначала комиссия выдает застройщику «Заключение о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов», сокращенно «ЗОС».
Заключение выдается на основании тех документов, которые составлялись строительным надзором в процессе контроля над стройкой и на основании итоговой проверки. В заключительной проверке участвуют все специалисты, от которых зависит безопасность и полноценное функционирование будущего многоквартирного дома — это электрики, сантехники, санэпиднадзор, пожарники и др.
После того как ЗОС получено, застройщик, имея на руках пакет документов в числе которых находятся правоустанавливающие документы на землю, обращается в муниципальный орган, выдавший разрешение на строительство.
Если в администрации не нашли противоречий действующему законодательству, то застройщику выдается основной документ — Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Перечень работ, которые должны быть выполнены на 100% перед сдачей в эксплуатацию
В случае, если ниже перечисленные работы выполнены застройщиком не полностью, контролирующий орган не вправе выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию.
- Строительно-монтажные работы.
- Подключение и проверка работоспособности инженерных сетей и коммуникаций.
- Заключение договоров на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций (лифтовое хозяйство, водоснабжение, канализация, газоснабжение, отопление, электроснабжение).
- Благоустройство придомовой территории (асфальтирование дорог, подъездов для автомобилей, освещение, стоянки для автомобилей, пр.).
Только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может приступать к процедуре постановки дома на кадастровый учет (получение почтового адреса), и может приглашать дольщиков на осмотр квартир.
После осмотра составляется акт приемки – передачи квартиры и дольщик официально становится владельцем квартиры.
Что такое дата получения ключей
Для дольщика именно эта дата и должна являться датой, на которую нужно ориентироваться при подписании договора. К примеру, если в договоре долевого участия вы видите, что срок сдачи дома указан 1 кв. 17 года, а срок передачи ключей жильцам не позднее 3-х месяцев после сдачи дома, то это значит, вам необходимо ориентироваться на крайний срок получения ключей не позднее 31 июня 17 года. Только после прохождения этого срока дольшик может предъявить застройщику претензию о задержке в исполнении взятых на себя обязательств.
Что такое срок окончания строительства
Срок окончания строительства – это условная дата, к которой будут закончены основные строительно-монтажные работы. Этот срок застройщик определяет для себя сам, исходя из собственных расчётов. Между сроком окончания строительства и выдачей ключей может лежать период в несколько лет.
Всё вышеперечисленное относилось в полной мере к строительству, которое ведется в соответствии с ФЗ-214, то есть оформлением договора долевого участия.
В случае, если вы решили участвовать в строительстве, осуществляемом посредством вступления в жилищно-строительный кооператив, то там, в договоре, чаще всего указывается только предполагаемый срок окончания строительства. Если застройщик будет переносить сроки окончания строительства и сдачи в эксплуатацию, то каких либо санкций к нему, согласно ФЗ-215, не предусмотрено.
Чтобы не утруждать читателя длинным текстом, ответ на вопрос, чем отличается дом, введенный в эксплуатацию от дома, на который получено право собственности, я расскажу в следующей статье. Так же постараюсь ответить, почему в Анапе часто бывает так, что дом сдан в эксплуатацию, а коммуникации жителям приходится ждать от нескольких месяцев до нескольких лет.
Для того, чтобы не пропустить следующий материал, а так же свежие новости, касающиеся новостроек Анапы подписывайтесь на рассылку в правой колонке сайта.
| Ваш личный
эксперт по недвижимости Анапы | Ворсов Андрей Александрович |
- Район Новая Алексеевка в Анапе, обзор новостроек
- Почему сданный дом не подключают к коммуникациям
Поделиться в соц. сетях: |
Смотрите так же:
Выгодно ли сдавать квартиру в Анапе?
Хутор Тарусин – развивающийся пригород Анапы
Кому и когда нужна рыночная стоимость квартиры
Основы ввода здания в эксплуатацию
Ввод в эксплуатацию не является новой концепцией. Этот термин на самом деле восходит к судостроению; сданный в эксплуатацию корабль считается готовым к эксплуатации. Однако корабль должен пройти несколько вех, прежде чем отправиться в плавание. Оборудование должно быть установлено и протестировано, проблемы должны быть выявлены и устранены, а экипаж тщательно обучен. Подобно кораблям, здания проходят те же функциональные испытания перед заселением.
Хотя идея ввода в эксплуатацию витала в воздухе некоторое время, она не всегда была гладкой. Еще в 19В 80-е годы владельцы зданий в основном рассматривали ввод в эксплуатацию как пусковой процесс, необходимый для обеспечения притока воздуха и включения света. Однако в 1990-х и начале 2000-х годов нормативные стандарты ужесточились, и электроэнергетические компании начали требовать ввода в эксплуатацию энергетических установок, Совет по экологическому строительству США требовал ввода в эксплуатацию в качестве предварительного условия для всех зданий, сертифицированных по стандарту LEED, а некоторые штаты и города США приняли законы о сравнительном анализе, требующие определенной степени введение в эксплуатацию. Кроме того, во многих областях этого требует Международный кодекс энергосбережения. С момента своего скромного начала ввод в эксплуатацию зданий доказал свою ценность как нечто большее, чем просто список недостатков для тестирования и настройки механического и электрического оборудования.
Несмотря на то, что ввод в эксплуатацию зданий набирает обороты и все чаще признается передовой практикой, он до сих пор не получил широкой известности и часто рассматривается как необходимость соблюдения требований, а не как добавленная стоимость. Чтобы повысить осведомленность, мы занимаемся пятью аспектами ввода в эксплуатацию: что это такое, кому это выгодно, когда это необходимо, где это происходит в процессе проектирования и, в конечном счете, почему это важно.
Что такое пусконаладочные работы в строительстве?
Ввод здания в эксплуатацию представляет собой систематический процесс сдержек и противовесов, обеспечивающий проектирование, строительство и эксплуатацию систем здания с максимальной производительностью. Группа ввода в эксплуатацию привносит целостный взгляд на процесс проектирования и отвечает за активный анализ строительной документации, проверку и тестирование указанного оборудования после его установки и проверку того, что строительный персонал должным образом обучен эксплуатации и обслуживанию оборудования.
Помимо обеспечения правильной работы таких элементов здания, как системы отопления, охлаждения, кондиционирования воздуха, водоснабжения и охлаждения, специалисты по вводу в эксплуатацию также работают над улучшением энергопотребления и снижением затрат на эксплуатацию и техническое обслуживание. В то время как специалисты по проектированию проекта и подрядчики по установке несут полную ответственность за качество установки и тестирования систем здания, агенты по вводу в эксплуатацию обеспечивают вторую пару глаз и ушей на протяжении всего процесса проектирования и строительства, выявляя любые недостатки и решая проблемы до ввода здания в эксплуатацию.
Как происходит ввод в эксплуатацию в строительстве?
Как члены команды по вводу в эксплуатацию в Gresham Smith, мы часто работаем с владельцами как независимая третья сторона, что означает отсутствие конфликта интересов и полную прозрачность процесса ввода в эксплуатацию. Однако, будучи частью многопрофильной фирмы, мы часто полагаемся на опыт наших специалистов по проектированию на этапе проектирования и консультируемся с ними при устранении любых проблем, которые мы обнаруживаем во время функционального тестирования производительности.
Хотя большая часть нашей роли заключается в контроле качества, мы также являемся дипломатами. Каждый член проектной группы — владелец, дизайнеры, инженеры и подрядчики — все говорят на разных языках, и многие проблемы, с которыми мы сталкиваемся в проектах, возникают из-за недопонимания. Эффективно общаясь и говоря на одном языке, мы помогаем избежать ошибок. Мы можем выявлять потенциальные ошибки и упущения на ранней стадии процесса проектирования, что в конечном итоге уменьшает количество проблем с установкой и смягчает проблемы, которые обычно возникают во время запуска.
Специалисты по вводу в эксплуатацию могут привлекаться к проекту уже на этапе предпроектной подготовки или уже после завершения строительства. Мы выступаем за участие с самого начала, чтобы группа ввода в эксплуатацию могла тесно сотрудничать с каждым членом проектной группы для выявления и решения потенциальных проблем. Однако сроки могут варьироваться в зависимости от типа здания, бюджетных ограничений и предпочтений владельца.
Какие существуют типы ввода в эксплуатацию?
Существует два основных типа ввода в эксплуатацию: ввод в эксплуатацию нового строительства и ввод в эксплуатацию существующего здания. Ввод в эксплуатацию нового строительства — это именно то, на что это похоже; команда по вводу в эксплуатацию участвует на этапах проектирования, строительства, приемки и гарантийного обслуживания проекта, чтобы гарантировать, что строительные системы спроектированы, построены и эксплуатируются с максимальной производительностью.
Владельцы должны иметь в виду, что даже после первоначального ввода в эксплуатацию нового здания компоненты строительных систем обычно изнашиваются и теряют свои первоначальные характеристики. Текущий ввод в эксплуатацию — это форма ввода существующего здания в эксплуатацию, при которой здание работает с оптимальными параметрами за счет постоянного мониторинга.
Когда речь идет о вводе в эксплуатацию существующего здания, помимо текущего ввода в эксплуатацию существуют еще два типа: повторный ввод в эксплуатацию и ввод в эксплуатацию ретроспективно.
Повторный ввод в эксплуатацию относится к вводу в эксплуатацию существующего здания, которое было введено в эксплуатацию в какой-то момент ранее, в то время как повторный ввод в эксплуатацию относится к вводу в эксплуатацию существующего здания, которое никогда не вводилось в эксплуатацию. В любом случае нанимается агент по вводу в эксплуатацию для осмотра систем, анализа имеющихся данных и тестирования операций, прежде чем предоставить владельцу отчет с предлагаемыми улучшениями. Если владелец здания решает внедрить улучшения, агент по вводу в эксплуатацию обычно помогает облегчить эту работу и подтверждает, что улучшения были выполнены должным образом.
Почему важен ввод здания в эксплуатацию?
Помимо предотвращения ошибок при проектировании и улучшения эксплуатации здания, ввод в эксплуатацию также полезен с точки зрения устойчивости и благополучия. Поскольку строительные системы являются интегрированными, недостаток одного или нескольких компонентов может повлиять на состояние окружающей среды и здоровья, комфорт и производительность жильцов, а также на энергосбережение.
Программы сертификации экологически чистых зданий, в частности программа LEED Совета по экологическому строительству США, требуют фундаментальной сдачи в эксплуатацию для всех проектов, сертифицированных LEED BD+C и ID+C. В дополнение к получению аккредитации LEED, ввод в эксплуатацию требуется большинством государственных строительных норм и правил.
Как и в случае с вводом в эксплуатацию корабля, в вводе в эксплуатацию здания гораздо больше, чем кажется на первый взгляд. Благодаря постоянному общению, тщательному тестированию и достаточному обучению мы можем настроить здания для плавного путешествия. Следите за новостями из этой серии о вводе в эксплуатацию, поскольку мы более подробно рассмотрим процесс ввода в эксплуатацию нового здания.
Что такое ввод в эксплуатацию нового строительства?
Когда необходим ввод в эксплуатацию нового строительства?
Ввод в эксплуатацию нового строительства часто требуется городскими или местными нормами, как правило, в зависимости от размера проекта и/или включенных систем.
Ввод в эксплуатацию нового строительства также требуется для любого проекта, претендующего на получение сертификата «Лидерство в энергетическом и экологическом проектировании» (LEED) от Совета по экологическому строительству США (USGBC).
Помимо требований, включая ввод в эксплуатацию, они могут стать важным преимуществом любого строительного проекта. Процесс Cx — это способ защитить инвестиции владельца здания, убедившись, что завершенный проект соответствует его потребностям и целям производительности. Стоимость ввода в эксплуатацию обычно более чем компенсируется экономией энергии и повышением производительности труда жильцов, которые являются результатом этого процесса.
Что такое процесс ввода в эксплуатацию нового строительства?
Процесс Cx обычно начинается, когда владелец здания заключает договор со сторонним поставщиком услуг по вводу в эксплуатацию (CxP). Лицо, отвечающее за процесс ввода в эксплуатацию, также может быть известно как агент по вводу в эксплуатацию или уполномоченный орган, сокращенно CxA.
В идеале CxA вводится на ранней стадии проекта, например, на этапе предварительного проектирования или раннего проектирования. Затем CxA будет задействован на этапах проектирования, строительства и приемки и даже на этапе после ввода в эксплуатацию. CxA тесно сотрудничает с владельцем, обслуживающим персоналом, проектировщиками, генеральными подрядчиками и субподрядчиками на протяжении всего процесса.
Этап проектирования предоставляет наилучшие возможности для получения значительной экономии, поскольку всегда легче внести изменения в проект, чем решить проблему, которая уже была построена (не говоря уже о том, что здание занято). На этапе проектирования CxA обеспечивает соответствие проекта документально оформленным требованиям Заказчика и его эффективное воплощение в физическое строительство и текущую эксплуатацию. Например, CxA может определить, что необходим дополнительный доступ для обслуживания трубопроводов и воздуховодов здания, чтобы обеспечить бесперебойный ремонт в будущем.
Как только строительство начнется, CxA должен стать узнаваемым лицом на объекте, наблюдая за подрядчиками, чтобы обеспечить правильную установку и запуск оборудования и систем. Убедившись, что системы установлены правильно, CxA будет использовать тесты функциональных характеристик для выявления проблем, которые могут возникнуть во время использования. CxA обычно не выполняет тестирование напрямую, а вместо этого разрабатывает сценарии тестирования и наблюдает за процессом тестирования, выполняемым производителями и торговыми подрядчиками.
Функциональные тесты производительности могут выявить такие проблемы, как неправильный обогрев в некоторых комнатах или подключение вентиляторов таким образом, что они вращаются в обратном направлении. В то время как услуги по вводу в эксплуатацию обычно составляют около 1% от стоимости строительства, потенциальная экономия от исправления этих ошибок может быть намного больше.
На этапе приемки ввод в эксплуатацию нового строительства обеспечивает наличие у местного персонала необходимой подготовки и ресурсов для эксплуатации здания в соответствии с ожидаемыми характеристиками.