Как вводят в эксплуатацию новостройку: Сроки ввода дома в эксплуатацию и передача квартир

Содержание

Сроки ввода дома в эксплуатацию и передача квартир

Вопрос, сколько новостроек строится дольше, чем изначально заявляют застройщики, интересует каждого дольщика. Многие используют этот параметр как ключевой еще при выборе будущего дома. Хитрость в том, что показателей со сроками два, причем больше на слуху совсем не тот, на который в первую очередь стоит обращать внимание.

9 февраля 2021 года ИД «Коммерсант» провел крупную конференцию на тему «Итоги рынка недвижимости», в которой приняли участие как представители бизнеса, так и органов власти. Среди обсуждаемых тем была и про перенос сроков по столичным новостройкам, поднятая представителем Москомстройинвеста – комитета при правительстве Москвы, который курирует идущее в городе долевое строительство.


Карина Малхасян, заместитель председателя Москомстройинвеста:

«Доля столичных проектов, по которым зафиксировано продление срока передачи ключей в прошлом году, составила лишь 9,5%. Из 698 проектов сроки перенесены по

67. При этом в большинстве случаев сроки передачи переносились на незначительный период».

Некоторые телеграм-каналы и профильные группы соцсетей усомнились в правильности этих данных. А дело в том, что неделей раньше заместитель руководителя аналитического центра Дом.рф Никита Белоусов сообщил, что в Москве случаи переноса срока вводов за год участились на 36% и коснулись 189 домов.

То есть, показатели  совсем другие. Но есть ли здесь противоречие? Давайте разбираться.

 

Сроки наступления каких событий в новостройках озвучивают аналитики

Начнем с того, что для каждой новостройки существует не один, а два срока, связанные с завершением работ по объекту.

  • Первый срок – это срок ввода в эксплуатацию, когда новостройка получает РВЭ (разрешение на ввод в эксплуатацию). К этому моменту все строительные работы в доме уже завершены, инженерные коммуникации подключены и функционируют, а Мосгостройнадзор (ведомство, которое в Москве контролирует качество строительства) подтвердило, что новостройка построена строго по проекту и с соблюдением всех технических регламентов.
  • Второй срок – срок передачи квартир дольщикам. Под ним подразумевается момент, начиная с которого дольщиков приглашают на приемку квартир в уже построенном доме, подписание передаточного акта и получение ключей. Он наступает позже ввода в эксплуатацию, а сколько времени проходит между этими сроками зависит от застройщика.

Иными словами, ввод в эксплуатацию – это момент, к которому полностью завершены все физические работы в доме, а передача квартир – дата, к которой закончено долевое строительство, в которое инвестировали дольщики.


Карина Малхасян из Москомстройинвеста говорит о втором сроке, а представитель Дом.рф – о первом.


Даже если застройщик не успевает вовремя сдать новостройку, за время, что еще есть до обещанного начала передачи дольщикам ключей, он может исправить все недочеты, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и начать выдавать ключи строго в изначально указанные даты. Поэтому переносы сроков ввода домов случаются чаще, чем сдвиги начала выдачи ключей.

Насколько именно чаще, видно из статистики Дом.рф и Москомстройинвеста. В 2020 году в 189 столичных новостройках перенесли сроки ввода в эксплуатацию,  а сроки передачи квартир были нарушены лишь в 67 объектах.


То есть,

из каждых трех  застройщиков, не успевших достроить дома в срок, двое сумели оперативно решить эту проблему и обязательства перед дольщиками не нарушили.

 

Почему сроки ввода новостройки в эксплуатацию путают со сроками передачи квартир дольщикам

Еще не так давно из двух сроков – ввода в эксплуатацию новостройки и передачи ключей – громко озвучивали лишь первый. Именно он в обязательном порядке прописывался в проектной декларации. Именно на него ориентируется сервис проверки новостроек портала Наш.дом.рф (на нем же размещается Единая информационная система жилищного строительства ЕИСЖС, куда застройщики обязаны загружать все документы о строящихся домах), когда информирует о частоте задержки сдачи домов и того или иного застройщика.

А вот о сроке начала передачи ключей можно было узнать лишь из договора долевого участия,  по каждой отдельной новостройке – обобщенные данные по рынку недвижимости в целом почти никем не приводились.


Однако с конца прошлого года ситуация изменилась.


Информация о планируемом начале передачи квартир дольщикам стала такой же обязательной, как и о сроке ввода в эксплуатацию. Теперь она вместе с рядом других новых параметров указывается в проектной декларации. Поэтому узнать ее можно, даже не обращаясь в отдел продаж новостройки, а изучая документы на строящийся дом.

Что же до обобщенной статистики задержки передачи ключей, то она теперь тоже есть – ее как раз и озвучил Москомстройинвест.

 

Что важнее: срок ввода в эксплуатацию новостройки или срок передачи ключей

Дольщиков в первую очередь должен интересовать срок передачи квартир. Именно им завершается действие договора долевого участия, который заключали между собой дольщик и застройщик. С этого момента можно оформлять право собственности на квартиру, после чего делать со своей недвижимость все, что разрешено законом:

  • заселяться;
  • ремонтировать;
  • сдавать в наем;
  • продавать;
  • дарить.

С этого же момента у бывшего дольщика возникают обязанности по содержанию квартиры, в частотности – по оплате коммунальных услуг.

Именно от этой даты будут рассчитываться неустойки, если застройщик нарушит дату начала передачи квартир дольщикам. К слову, мораторий на пени, введенный в прошлом году из-за пандемии covid-19, с 1 января 2021 года отменен.

Что же касается срока ввода в эксплуатацию – это, безусловно, важный параметр, однако дольщикам он нужен лишь для информации, особенно, если между вводом и началом выдачи ключей застройщик оставил большой люфт времени. Как рассказывает Карина Малхасян, некоторые девелоперы указывают ранний срок ввода в эксплуатацию в маркетинговых целях, а срок передачи квартир уже прописывают реальный, «с поправкой на риски». Поэтому знать о сроке сдачи дома нужно, однако внимательно следить стоит за сроком передачи ключей – это полезнее.

Дом сдан в эксплуатацию — что это значит

Главная » Статьи о недвижимости Анапы

В рекламных заявлениях строительных компаний можно встретить такие фразы как:

  • окончание строительства;
  • ввод дома в эксплуатацию;
  • срок выдачи ключей;
  • сдача дома и т.д.

Попробуем разобраться, что из этого рекламный трюк, а что является юридически закрепленным термином, на который нужно ориентироваться в договоре долевого участия.

Процесс сдачи дома в эксплуатацию происходит не за один день. Начнем по-порядку. Местный орган строительного надзора проверяет дом  на каждом этапе, начиная от котлована и заканчивая финальным этапом строительства, о чем составляются соответствующие документы.

Прежде чем застройщик выдаст вожделенные ключи дольщикам, многоквартирный дом должен пройти процедуру приемки государственной комиссией. Данная процедура призвана обеспечить соответствие дома проектной документации, а так же соблюдение всех действующих строительных, санитарных  норм и правил.

Под государственной комиссией, согласно статьи 55 Градостроительного кодекса, подразумеваются органы местного самоуправления (ФЗ 190).

Проверка заявленного к сдаче дома проводится в два этапа. Сначала комиссия выдает застройщику «Заключение о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов», сокращенно «ЗОС».

Заключение выдается на основании тех документов, которые составлялись строительным надзором в процессе контроля над стройкой и на основании итоговой проверки. В заключительной проверке участвуют все специалисты, от которых зависит безопасность и полноценное функционирование будущего многоквартирного дома — это электрики, сантехники, санэпиднадзор, пожарники и др.

После того как ЗОС получено, застройщик, имея на руках пакет документов в  числе которых находятся правоустанавливающие документы на землю, обращается в муниципальный орган, выдавший разрешение на строительство.

Если в администрации не нашли противоречий действующему законодательству, то застройщику выдается основной документ — Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Перечень работ, которые должны быть выполнены на 100% перед сдачей в эксплуатацию

В случае, если ниже перечисленные работы выполнены застройщиком не полностью, контролирующий орган не вправе выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию.

  • Строительно-монтажные работы.
  • Подключение и проверка работоспособности инженерных сетей и коммуникаций.
  • Заключение договоров на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций (лифтовое хозяйство, водоснабжение, канализация, газоснабжение, отопление, электроснабжение).
  • Благоустройство придомовой территории (асфальтирование дорог, подъездов для автомобилей, освещение, стоянки для автомобилей, пр.).

Только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может приступать к процедуре постановки дома на кадастровый учет (получение почтового адреса),  и может приглашать дольщиков на осмотр квартир. После осмотра составляется акт приемки – передачи квартиры и дольщик официально становится владельцем квартиры.

Что такое дата получения ключей

Для дольщика именно эта дата и должна являться датой, на которую нужно ориентироваться при подписании договора. К примеру, если в договоре долевого участия вы видите, что срок сдачи дома указан 1 кв. 17 года, а срок передачи ключей жильцам не позднее 3-х месяцев после сдачи дома, то это значит, вам необходимо ориентироваться на крайний срок получения ключей не позднее 31 июня 17 года. Только после прохождения этого срока дольшик может предъявить застройщику претензию о задержке в исполнении взятых на себя обязательств.

Что такое срок окончания строительства

Срок окончания строительства – это условная дата, к которой будут закончены основные строительно-монтажные работы. Этот срок застройщик определяет для себя сам, исходя из собственных расчётов. Между сроком окончания строительства и выдачей ключей может лежать период в несколько лет. Поэтому, если вы видите рекламную надпись об окончании строительства к такому-то сроку, вы должны понимать, что это еще не срок заселения в дом.

Всё вышеперечисленное относилось в полной мере к строительству, которое ведется в соответствии с ФЗ-214, то есть оформлением договора долевого участия.

В случае, если вы решили участвовать в строительстве, осуществляемом посредством вступления в жилищно-строительный кооператив, то там, в договоре, чаще всего указывается только предполагаемый срок окончания строительства. Если застройщик будет переносить сроки окончания строительства и сдачи в эксплуатацию, то  каких либо санкций к нему, согласно ФЗ-215, не предусмотрено.

Чтобы не утруждать читателя длинным текстом, ответ на вопрос, чем отличается дом, введенный в эксплуатацию от дома, на который получено право собственности,  я расскажу в следующей статье. Так же постараюсь ответить, почему в Анапе часто бывает так, что дом сдан в эксплуатацию, а коммуникации жителям приходится ждать от нескольких месяцев до нескольких лет.

Для того, чтобы не пропустить следующий материал, а так же свежие новости, касающиеся новостроек Анапы подписывайтесь на рассылку в правой колонке сайта. 

Ваш личный эксперт
по недвижимости Анапы
Ворсов Андрей Александрович

 

  • Район Новая Алексеевка в Анапе, обзор новостроек
  • Почему сданный дом не подключают к коммуникациям
Поделиться в соц. сетях:

Смотрите так же:

Хутор Воскресенский, Анапа, плюсы и минусы

Когда лучше покупать квартиру в новостройке

Пятихатки ‒ перспективный посёлок рядом с морем

Текущий ввод в эксплуатацию (OCx) | WBDG

Введение

На этой странице
  • Введение
  • Текущий процесс ввода в эксплуатацию
  • Дополнительные ресурсы

Текущий ввод в эксплуатацию (OCx) предоставляет средства и процесс для оптимизации и поддержания производительности здания на постоянной основе посредством исследования, анализа и мониторинга производительности систем здания.

В качестве продолжения процесса ввода в эксплуатацию, обычно реализуемого после NCCx или EBCx, OCx проверяет, продолжает ли объект соответствовать текущим и меняющимся текущим требованиям к объекту или CFR (OPR для нового строительства). OCx также способствует повышению эффективности зданий и систем с точки зрения эффективности и условий окружающей среды по мере изменения CFR и системных технологий.

Поскольку деятельность ОСХ может происходить в течение всего срока службы объекта; некоторые из них будут выполняться почти непрерывно, а другие будут повторяться, запланированные или внеплановые, по мере необходимости. Ручной OCx может выполняться как неавтоматизированная операция, обычно выполняемая командой CxP и/или Cx или обученным персоналом по эксплуатации и техническому обслуживанию здания. Однако при вводе в эксплуатацию на основе мониторинга (MBCx) все чаще используется автоматизированный процесс сбора и анализа данных на уровне счетчика или на уровне системы.

  • Руководство OCx должно проводиться с достаточной частотой и подробным описанием, чтобы предотвратить деградацию системы здания с течением времени, в зависимости от приоритета и вероятности деградации, при этом наиболее частые элементы должны выполняться не реже одного раза в месяц. Manual OCx включает в себя инженерные и локальные действия по определению, внедрению и проверке мер по улучшению. Они обычно интегрированы в функции эксплуатации и обслуживания и включают тестирование системы и мониторинг утилит.

  • Cx на основе мониторинга (MBCx) включает использование автоматизированной технологии в форме автономного программного обеспечения, расширения для системы автоматизации здания (BAS) или встроенных функций BAS. Строительные системы и оборудование для мониторинга окружающей среды также могут быть интегрированы в процесс.

    Информационная система управления энергопотреблением (EMIS) представляет собой автоматизированный инструмент, используемый для обеспечения сбора и анализа данных для MBCx, но EMIS не включает в себя инженерные и локальные действия по определению, внедрению и проверке мер по улучшению. Процесс OCx интегрирует данные и результаты автоматизированной отчетности в запланированный процесс внедрения OCx, который поддерживает и улучшает производительность предприятия и, в конечном итоге, прибыльность.

Непрерывный ввод в эксплуатацию имеет много преимуществ, как описано ниже.
Фото предоставлено: Autodesk, Construction Cloud

Текущий ввод в эксплуатацию Выгоды и цели

Деятельность по устойчивому техническому обслуживанию и оптимизации OCx позволяет экономить энергию, снижать затраты на техническое обслуживание, продлевать жизненный цикл строительного оборудования, а также улучшать эксплуатационные и экологические показатели. спектакль. Как показано в Руководстве по вводу в эксплуатацию здания , третье издание, преимущества включают:

  • Экономия энергии
  • Экономия на эксплуатации и техническом обслуживании
  • Меньше жалоб на комфорт от жильцов здания
  • Увеличенный срок службы оборудования
  • Снижение риска отказа системы
  • Уменьшить стоимость простоя для исследований, доходов от производства и т. д.
  • Стоимость предотвращения ущерба из-за незапланированного отключения
  • Повышенная безопасность
  • Улучшение качества воздуха в помещении
  • Предотвращенные затраты на временные аварийные меры и временное оборудование для критически важных приложений

Текущий процесс ввода в эксплуатацию

OCx включает и расширяет аналогичные процессы как для нового строительства, так и для ввода в эксплуатацию существующего здания и состоит из трех этапов: Планирование , Реализация и Поддержание .

Как указано более конкретно в разделе «Ввод в эксплуатацию здания: процесс», читатели могут видеть, что ключевые требования проекта OCx и соответствующие действия по вводу в эксплуатацию аналогичны требованиям любого проекта ввода в эксплуатацию, будь то ввод в эксплуатацию нового или существующего здания. К ним относятся: определение требований проекта и установление целей, объема, бюджета, ролей, планов, графиков, исследования, анализа, реализации, тестирования и проверки, документации и обучения.

Этап планирования
Этап планирования может начинаться во время нового строительства или параллельно с вводом в эксплуатацию существующего здания, а также, если требуется OCx, для прогнозирования и минимизации бюджета OCx на персонал и технические/технологические требования. Таким образом, если намерение состоит в том, чтобы в конечном итоге использовать OCx, процессы должны быть запланированы и включены в планирование и применение NCCx и/или EBCx.

На этапе планирования должен быть привлечен квалифицированный CxP, знакомый с инструментами и процессом OCx, который будет руководить проектной группой на всех этапах. Роль CxP существенна в начале, а затем сводится к минимуму или даже полностью прекращается, когда персонал по эксплуатации здания берет на себя фазу поддержки.

Как и при разработке OPR, этап планирования включает определение и документирование целей и задач OCx. Владелец и CxP также проведут предварительный анализ затрат и результатов, чтобы определить, соответствует ли внедрение OCx желаемому доходу от инвестиций и требованиям к производительности здания.

В случае существующего здания CxP оценит текущие условия системы здания для разработки базовых измерений, проведет анализ пробелов в существующей технологической инфраструктуре и проведет анализ CFR объекта, чтобы спланировать будущее использование технологий и желаемые требования к производительности. Результаты этих анализов также будут использованы для внесения необходимых корректирующих изменений в систему, возможно, посредством EBCx, до внедрения OCx.

Владелец и CxP выбирают лиц, которые будут представлять различные аспекты работы здания и потребности жильцов в процессе доставки. Когда OCx собирается использовать автоматизированные системы, в команду должны входить внутренние сотрудники и специалисты, ответственные за ИТ, приобретение программных технологий и системную интеграцию, а также персонал по эксплуатации объекта, который в конечном итоге будет нести ответственность за процесс OCx.

Результатом этапа планирования является формализованный, согласованный план OCx для реализации, включая обучение будущему управлению проектом и деятельности персонала.

Этап реализации
Реализация начинается с подготовки плана диагностики, включая детализированные задачи и действия, назначенные членам проектной группы, после чего следует выполнение проекта.

План диагностики, разработанный на ранней стадии этапа реализации, представляет собой план действий по вводу в эксплуатацию, которые необходимо выполнить, и инструментов, необходимых для достижения целей мониторинга и оценки проекта до настройки систем мониторинга данных. Это позволяет команде OCx настроить последовательно идентифицируемые точки мониторинга данных, частоту тенденций данных, приоритеты сигналов тревоги / уведомлений, потребности в инфраструктуре и системы отчетности. План диагностики определяет диагностические задачи и включает в себя списки необходимых данных и информации, которые потребуются для выполнения диагностических задач.

В тех случаях, когда EMIS не внедряется как часть проекта OCx, в Плане диагностики должны быть указаны средства, которые команда проекта будет использовать для мониторинга производительности систем здания, используя доступные показания оборудования и, по возможности, BAS. Это также будет включать планирование и внедрение дополнительных систем мониторинга и испытательного оборудования, необходимых на объекте.

Внедрение Этап выполнения состоит из выполнения мероприятий Плана диагностики, установки технологии, тестирования и проверки, обучения и координации персонала с целью:

  • Установление и поддержание базового уровня/контрольных показателей и сравнительных показателей
  • Проведение обновленного практического обучения по профилактическому обслуживанию
  • Обеспечить обучение применению технологий и доступ к системе для квалифицированного персонала
  • Включить отслеживание производительности здания, сбор данных, аналитику и корректирующие действия
  • Интерфейс с функциями эксплуатации и обслуживания здания для поддержания и повышения производительности.
  • Определение и распространение действенных методов и процедур коммуникации/координации
  • Запланировать периодическую проверку процесса
  • План внедрения усовершенствований системы и внедрения новых технологий по мере их развития.

Этап поддержки
Первым делом на этапе поддержки является просмотр Руководства по системам объекта и создание или обновление Руководства по объекту. Цель Руководства по объектам состоит в том, чтобы установить и поддерживать критерии производительности систем и нормальную процедуру проверки механических, электрических и осветительных систем здания. Руководство по установке обычно включается в системное руководство. CFR, план OCx и план диагностики могут дополнять Руководство по объекту. Руководство также может включать прилагаемые разделы или ссылки для полевых наблюдений, калибровки, инструкций по эксплуатации и задач по техническому обслуживанию для персонала по эксплуатации и техническому обслуживанию.

Этап поддержки включает в себя следующие начальные и текущие действия:

  • Обновление CFR, OCx и связанных документов процесса OCx
  • Передача работ по вводу в эксплуатацию эксплуатационному персоналу объекта в соответствии с планом OCx
  • Интеграция и улучшение регулярного профилактического обслуживания
  • Координация диагностической информации с деятельностью объекта
  • Координация действий персонала по профилактическому обслуживанию с командой OCx
  • Задокументировать и исправить аномалии производительности
  • Мониторинг и отчет о результатах задокументированных корректирующих действий
  • Инициировать и продолжать обучение технического и эксплуатационного персонала по мере необходимости

Обучение OCx, как и любое обучение для поддержания производительности объекта, основано на последовательности работы систем, руководстве по эксплуатации и руководствах по эксплуатации и техническому обслуживанию в качестве основных источников информации. Дальнейшее обучение техническим и технологическим приложениям для OCx включает в себя материалы, которые знакомят персонал и/или другие заинтересованные стороны с навигацией и функциями технологического продукта(ов), а также с дополнительными задачами, необходимыми для использования и применения анализа данных. Планы обучения BCxA, программы и инструкции, а также ввод в эксплуатацию существующих федеральных зданий предоставляют полезные инструменты для проведения практического обучения EBCx.

Отбор команды OCx и управление ею

Команда OCx состоит из профессионалов и заинтересованных лиц, которые доводят проект до завершения и поддерживают программу. Конкретные роли и обязанности команды будут меняться в зависимости от фазы проекта OCx, потребностей объекта (CFR) и программ Владельца. Опытный CxP следует нанять на ранней стадии процесса OCx для оказания помощи в планировании программы и управлении ею. Владелец и его команды должны быть обучены и вовлечены в процесс для получения максимальной выгоды. На приведенной ниже диаграмме, взятой из передового опыта непрерывного ввода в эксплуатацию BCxA, описаны основные роли команды по этапам.

Таблица 1: (Источник: Текущие передовые методы ввода в эксплуатацию зданий BCxA. С разрешения (https://www.bcxa.org/resources/ongoing-building-commissioning-best-practices.html).

Роль Этап планирования Этап реализации Поддерживающая фаза
Поставщик услуг по вводу в эксплуатацию (CxP)
  • Обновление/документ CFR
  • Разработка плана OCx
  • Организовать команду OCx и установить ожидания
  • Выполнить оценку состояния
  • Общий вывод для фазы
  • Разработка и предоставление плана диагностики
  • Проектирование и поддержка внедрения технологий
  • Выполнение обзора данных и аналитики для основного списка результатов
  • Переход OCx на стандартные операции
  • Выполнять периодическую проверку и обновление планов CFR и OCx
Системный интегратор (SI) 1
  • Обзор плана OCx, целей и задач OCx
  • Выполнить анализ пробелов в технологиях
  • Определение технологических требований
  • Разработка и управление внедрением технологий
  • Управление обновлениями технологических решений в соответствии с требованиями периодических изменений планов CFR и OCx
    Владелец (OCx Champion)
    • Поддержка общей инициативы OCx и приоритетов внутри организации
    • Сообщите о ключевых целях и задачах проекта OCx
    • Проверка плана OCx для приемки
    • Сообщить CFR/просмотреть CFR для получения обновлений
    • Сроки поддержки и требования к ресурсам для внедрения
    • Просмотр основного списка результатов и утверждение применимых корректирующих действий
    • Поддерживать CFR
    • Периодически привлекать CxP для текущих обновлений плана OCx
    • Проверить результаты OCx и утвердить корректирующие действия для текущей устойчивой работы объекта
    ИТ-представитель владельца 1
    • Определение требований владельца к безопасности и ИТ для соображений проектирования технологической системы
    • Анализ проекта и проверка реализации технологического решения
    • Поддержка требований к сети и связи в соответствии с требованиями безопасности владельца и ИТ-сети
    • Поддержание требований к сети, связи и безопасности для технологического решения
    Менеджер объекта и BAS
    • Сообщить CFR/просмотреть CFR для получения обновлений
    • Поддержка анализа пробелов в технологиях для выявления и использования существующих возможностей BAS
    • Поддержка/управление системными требованиями BAS для сбора данных и управления ими в соответствии с планом OCx
    • Действовать в качестве главного руководителя текущей фазы поддержки
    Операторы зданий и инженеры
    • Информировать об усилиях по оценке состояния
    • Определение ключевых возможностей для OCx
    • Просмотр и проверка основного списка результатов
    • Поддержка корректирующих действий
    • Включить процесс OCx в план профилактического обслуживания
    • Внедрить процесс OCx в стабильную работу
    Поставщик(и) технологий 1
    • Предоставить команде OCx системные возможности и требования для рассмотрения плана OCx
    • Внедрение технологического решения под руководством CxP и системного интегратора
    • Обеспечение текущих требований к лицензиям и решениям, применимых к текущим требованиям к управлению данными и аналитике
    Персонал технического обслуживания 1  
    • Поддержка выполнения технологической системы управления данными и аналитики
    • Поддержка встроенного программного обеспечения технологической системы и требования к обновлению

    1  Роли и обязанности, связанные с технологиями, зависят от конкретных программных и аппаратных средств, используемых для OCx, и являются частью команды OCx в соответствии с требованиями технологического решения, определенного для проекта.

     

    Дополнительные ресурсы

    Дополнительные сведения см. на странице «Дополнительные ресурсы для ввода в эксплуатацию».

    Конец Примечания

    i   Определение ASHRAE: Системное руководство : Составной документ, ориентированный на систему, который включает проектную и строительную документацию, руководство по объекту и руководство по эксплуатации, информацию о техническом обслуживании, информацию об обучении, записи о процессе ввода в эксплуатацию и дополнительную информацию для использования Владельцем во время использования и эксплуатации.

    ii   Определение ASHRAE: Руководство по объекту : базовое описание систем здания и план эксплуатации с общими процедурами и подтвержденными условиями эксплуатации объекта, заданными значениями, графиками и рабочими процедурами для использования операторами объекта для надлежащей эксплуатации объекта.

     

    Ввод в эксплуатацию существующего здания (EBCx) | WBDG

    Введение

    На этой странице
    • Введение
    • Описание процесса EBCx
    • Взаимодействие с группой ввода в эксплуатацию
    • Документация по существующей системе здания
    • Дополнительные ресурсы

    Ввод в эксплуатацию существующего здания (EBCx) аналогичен вводу в эксплуатацию нового строительства (NCCx). Его целью является исследование, проверка, улучшение и оптимизация производительности системы. Однако, поскольку владельцы и заинтересованные стороны проекта планируют и выполняют процесс на действующем или даже занятом объекте, процесс отличается как по объему, так и последовательности.

    Как и проектные требования владельца NCCx (OPR), EBCx зависит от начала и окончания текущих текущих требований к объекту (CFR) для систем и оборудования, которые вводятся в эксплуатацию. Конечным результатом ввода в эксплуатацию как нового, так и существующего здания является определенный и задокументированный объект и/или оборудование, которое работает в соответствии с назначением.

    EBCx помогает обеспечить эффективную и действенную работу систем, которые обеспечивают эффективное, безопасное и здоровое учреждение; оптимизировать использование энергии и воды; и снизить эксплуатационные расходы. CxP облегчают ориентацию и обучение персонала O&M; а также подготовить и улучшить документацию по установленным системам здания.

    Причин EBCx может быть много. Уровень ввода в эксплуатацию основан на намерении Владельца, например, решить проблемы с эксплуатацией и производительностью; заменить или обновить стареющее оборудование; воспользоваться программами поощрения коммунальных услуг; повысить стоимость активов; вносить изменения в используемое пространство и систему или соблюдать нормативные требования или цели эффективности.

    Объем ввода в эксплуатацию будет определять подход, детали и планы для конкретного проекта. Этот объем может варьироваться от «наладки» здания до полной и комплексной замены и ввода в эксплуатацию некоторых или всех систем здания. В случае Владельцев портфеля EBCx может проводиться одновременно на более чем одном объекте для поддержки более широкой системной интеграции.

    Цель и область действия EBCx содержатся в одном или нескольких следующих определениях:

    • Повторный ввод в эксплуатацию (RCx) — ввод в эксплуатацию существующего здания, которое никогда ранее не вводилось в эксплуатацию.

    • Повторный ввод в эксплуатацию (ReCx) происходит, когда здание, которое уже было введено в эксплуатацию, подвергается еще одному процессу ввода в эксплуатацию. Решение о повторном вводе в эксплуатацию может быть вызвано изменением использования здания или права собственности, возникновением эксплуатационных проблем или какой-либо другой необходимостью.

    • Ввод в эксплуатацию на основе мониторинга (MBCx) использует в первую очередь контролируемые данные (а не в основном ручные тесты и проверки), поступающие из системы автоматизации зданий (BAS) или других счетчиков, обработанных с помощью специальных инструментов анализа, иногда называемых системами управления энергопотреблением и информационными системами ( ЭМИС).

    • Ввод в эксплуатацию для конкретной системы — это специализированное приложение, ориентированное на небольшое подмножество целевых систем в здании, таких как качество окружающей среды в помещении или эффективность холодильной установки.

    • Текущий ввод в эксплуатацию (OCx) постоянно собирает данные о существующих системах и характеристиках здания и постоянно или регулярно оценивает данные для обеспечения надлежащей работы и повышения производительности, что обычно зависит от аппаратных и программных средств отслеживания и по отдельному договорному соглашению после завершения NCCx или EBCx.

    Дополнительную информацию можно найти в Руководстве по вводу в эксплуатацию зданий BCxA/APPA (третье издание), в Руководстве BCxA по вводу в эксплуатацию существующих зданий и в Руководстве ASHRAE 0.2–2015 Процесс ввода в эксплуатацию существующих систем и узлов.

    Описание процесса EBCx

    EBCx обычно проводится в пять этапов, описанных ниже. В небольших проектах первоначальная оценка этапа 2 и исследование этапа 3 часто выполняются одновременно:

    1. Планирование . Сбор и оценка первоначальной проектной документации составляют основу для разработки целей EBCx, требований к объекту и плана ввода в эксплуатацию. Инициирование EBCx начинается с базового планирования процесса Владельцем или ответственным персоналом для определения объема проекта и работы с CxP для разработки предполагаемых процедур ввода в эксплуатацию.

      Процесс EBCx не может завершиться успешно, если не определены текущие требования к производительности и намерения для системы и здания. Это задокументировано для каждого объекта в документе «Текущие требования к объекту» (CFR), разработанном владельцем или оператором здания. CFR часто похож на первоначальный OPR, но может отличаться из-за изменений в использовании здания или системы, а также модификаций функций или оборудования. Эти требования должны быть актуальными, чтобы EBCx работал и работал успешно. После определения CFR проводится первоначальная оценка оборудования и объектов для определения текущего состояния и очевидных условий эксплуатации, а также того, соответствуют ли эти элементы CFR.

    2. Первоначальная оценка . Первоначальный обход здания, чтобы отметить и подтвердить текущее состояние систем и оборудования, задокументировать известные проблемы, выявить другие потенциальные проблемы, опросить персонал здания и жильцов и подготовить первоначальный план EBCx. Это может включать оценку тенденций строительства и обзор известных операционных проблем и рабочих заданий.

    3. Расследование . Наблюдение в полевых условиях и тестирование работы системы, опрос персонала объекта, проверка оборудования и документации по зданию, подтверждение адекватных планов профилактического обслуживания, оценка последовательности операций, более глубокая оценка тенденций BAS или регистрация данных о работе оборудования, документирование результатов и выявление ECM и FIM. , а также оценка энергетического воздействия и затрат.

    4. Реализация . Инициирование и завершение желаемых мер по энергосбережению (ECM) и мер по улучшению объекта (FIM), а также проверка результатов и производительности. По завершении системы и/или интегрированные системы вводятся в эксплуатацию и тестируются для определения фактической производительности по сравнению с недавно обновленным CFR.

    5. Передача . Систематический переход от пуско-наладочных работ и пусконаладочной бригады к нормальной эксплуатации и бригаде ЭиТО. Создаются обновленные системные руководства и отчеты о вводе в эксплуатацию, которые включают обновленную документацию. Разрабатываются меры по сохранению производительности, включая требования по профилактическому обслуживанию, обучение руководителей объектов, персонала по эксплуатации и техническому обслуживанию и жильцов, а также отслеживание производительности и могут включать планы текущего ввода в эксплуатацию (OCx).

      На этапе передачи формальное учебное занятие помогает пользователям понять выводы EBCx, как и почему внедряются изменения, а также методы контроля и обслуживания интегрированных систем. Обучение EBCx может также включать пользователей для ECM и FIM, которые воздействуют или непосредственно контролируются конечными пользователями, например, модернизированные термостаты или элементы управления освещением. Обучение основано на последовательностях работы систем, руководстве по эксплуатации и руководствах по эксплуатации и техническому обслуживанию в качестве основных источников информации.

      Обучение техническому и технологическому применению OCx может начаться на этом этапе или раньше для интегрированных проектов EBCx+OCx. Обучение включает материалы, которые знакомят персонал и/или другие заинтересованные стороны с навигацией и функциями технологического продукта(ов), а также с дополнительными задачами, необходимыми для использования и применения анализа данных.

    Учебные планы, программы и инструкции BCxA, а также ввод в эксплуатацию существующих федеральных зданий предоставляют полезные инструменты для проведения практического обучения EBCx.

    Взаимодействие группы по вводу в эксплуатацию

    Ввод в эксплуатацию — это групповая работа по документированию непрерывности строительного проекта наряду с его эффективностью при переходе от одной фазы проекта EBCx к другой. Назначенные члены команды несут ответственность за конкретные действия и документы на различных этапах. В состав группы ввода в эксплуатацию всегда входит владелец или представитель, который в конечном итоге несет ответственность за успех проекта, включая ввод в эксплуатацию.

    Контент команды EBCx зависит от требований владельца и объема проекта. Очень важно назначить CxP, имеющего опыт работы с типом объекта и системами, которые необходимо решить, в начале процесса планирования для управления командой и процессом EBCx до его завершения. Это обеспечит преемственность, связь и руководство между командой владельца и членами группы Cx. Конкретные функции и участники команды EBCx будут меняться в ходе проекта и могут включать:

    Владелец/представитель владельца
    Участие и управление процессом со стороны владельца абсолютно необходимы для успеха процесса ввода в эксплуатацию и проекта. От детализации требований проекта в CFR вместе с бюджетами и графиками до выбора CxP, роль владельца также включает в себя рассмотрение и принятие многих документов по вводу в эксплуатацию в ходе проекта, а также принятие отчета о вводе в эксплуатацию и результатов выполнения проекта. Документами, имеющими особое значение для Заказчика, являются CFR до и после проекта, план и отчет по оценке, план и отчет по проверке, документы по реализации, планы ввода в эксплуатацию и отчеты. Эту роль может выполнять настоящий Владелец или официально назначенный представитель Владельца. Из-за важности функции владельца важно, чтобы назначенный представитель был доступен и активно участвовал в проекте от планирования до завершения, чтобы соответствовать требованиям проекта, а также графикам и бюджетам.

    Поставщик услуг по вводу в эксплуатацию
    CxP является генеральным менеджером процесса ввода в эксплуатацию. Процесс ввода в эксплуатацию работает лучше всего, если CxP нанят владельцем в самом начале проекта. CxP, работающий на Собственника, представляет интересы Собственника и обеспечивает актив для Проектной группы в создании функционального здания, отвечающего требованиям Собственника. В начале проекта CxP помогает Владельцу в планировании и разработке CFR, рассматривает проектную документацию объекта и помогает в разработке планов оценки, проверки и реализации. Во время процесса EBCx CxP вместе с другими членами группы ввода в эксплуатацию обновляет планы и контрольные списки системы, проводит совещания по вводу в эксплуатацию, проводит наблюдения и наблюдает за проверкой и тестированием оборудования подрядчика, составляет и обновляет журналы проблем и решений, просматривает Системы Вручную и обрабатывайте отчеты по этапам, а также формируйте отчеты о вводе в эксплуатацию. Если обучение включено в объем проекта, CxP может подготовить или пересмотреть учебный план, а также провести или наблюдать за обучением.

    Другие члены команды EBCx
    В зависимости от требований проекта и процесса Заказчика, многие другие лица участвуют в проекте и процессе ввода в эксплуатацию. Каждый из этих членов группы ввода в эксплуатацию имеет основные функции и часто отвечает за разработку и/или использование определенных документов. Эти члены команды будут различаться в зависимости от проекта и этапа и могут включать: персонал владельца, персонал по эксплуатации и техническому обслуживанию зданий, подрядчиков по эксплуатации и техническому обслуживанию зданий, консультантов по проектированию, специалистов по тестированию и проверке, координаторов зеленого строительства, консультантов по юрисдикционным требованиям и других. Каждому члену команды должны быть назначены определенные функции и документы, обеспечена необходимая связь и информация, и он должен активно управляться.

    Существующая документация по вводу в эксплуатацию систем здания

    Цель документации по проекту и вводу в эксплуатацию состоит в том, чтобы служить в качестве требований к объекту, технологических инструкций и, в конечном счете, исторического отчета о планах и решениях ключевой группы доставки на протяжении всего процесса планирования и доставки. Ввод в эксплуатацию документирует установление стандартов производительности для строительных систем и проверяет соответствие спроектированных и построенных работ этим стандартам. Владелец или представитель должен просмотреть и принять основные документы и быть доступным во время процедур для предоставления указаний и принятия, где это необходимо.

    Основные письменные результаты ввода в эксплуатацию, которые поддерживают соответствие и приемку документов EBCx, включают:

    • Планирование процесса
    • Текущие требования к объекту
    • Оценка
    • Проверка
    • Реализация
    • Ввод в эксплуатацию
    • Системное руководство
    • Предварительный и окончательный отчеты о вводе в эксплуатацию

    Таблица 1: Последовательные действия и документы EBCx

    В следующей таблице приведены общие действия и документы по этапам, которые должны разрабатываться и управляться участниками проектной группы, а также предоставляться Владельцу CxP. (Руководство ASHRAE 0.2-2015 Процесс ввода в эксплуатацию существующих строительных систем и агрегатов, таблица 1, аннотированная)

    Фаза Основные виды деятельности Результаты
    1. Планирование
    (Отдельное здание или комплекс)

    Получить согласие владельца и решение о продолжении деятельности

    План программы EBCx
    2. Оценка проекта
    иногда может также включать Этап 3, Исследование систем, ниже

    Получить согласие владельца и решение о продолжении

    CFR
    План EBCx
    Отчет EBCx, включая отчет об оценке
    Обновленный план программы EBCx (если применимо и затрагивается)
    3. Исследование систем

    Получить согласие владельца и решение о продолжении деятельности

    Обновленный план EBCx
    Обновленный отчет EBCx, включая добавление отчета о расследовании
    4. Реализация

    Получить согласие владельца и решение о продолжении деятельности

    Обновленный план EBCx
    Обновленный CFR
    Обновленный отчет EBCx, включая добавление Отчета о внедрении
    Обновленный материал Руководства по системам
    5. Передача

    Получить согласие владельца и решение о продолжении деятельности

    Отчет EBCx, включая добавление отчета об извлеченных уроках
    Системное руководство, включая Руководство по эксплуатации
    План OCx
    6. Текущий ввод в эксплуатацию
    Часто по отдельному долгосрочному контракту

    Получение согласия владельца

    Обновленный план OCx
    Обновленный CFR
    Обновленное системное руководство
    Отчет OCx (выполняется периодически)

     

    Дополнительные ресурсы

    Дополнительную информацию см.

    Оставить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *