Как восстановить договор социального найма на квартиру: «Как восстановить договор социального найма жилья? » – Яндекс.Кью

Содержание

Как восстановить договор социального найма

Здравствуйте Анна!

В соответствии со ст. 63 ЖК РФ Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. 14 Типового договор социального найма жилого помещения, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» Настоящий договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой — у Нанимателя.

То есть. если Договор социального найма был заключен с Администрацией, то один экземпляр хранится у нее.

ПОэтому, если Вы являетесь главным нанимателем по Договору, то Вам следует обратиться в Администрацию с соответствующим заявлением.

По данному вопросу имеются разъяснение Департамент жилья и инженерной инфраструктуры администрации города Нижнего Новгорода ссылка: gu.nnov.ru/faq/nedvij/socnaym.html

Также вам необходимо предъявить документы, удостоверяющие личность всех зарегистрированных на данной жилплощади, свидетельство о рождении для детей до 14 лет, свидетельство о заключении (расторжении) брака, выписку из домовой книги и лицевого счета. Если на вашей жилплощади прописаны лица, которые не получали в составе вашей семьи муниципальную квартиру, предъявите документы, являющиеся основанием для их регистрации.

К данным документам можно отнести письменное согласие всех членов семьи. Если зарегистрированные относятся к членам вашей семьи или являются близкими родственниками, например, вы прописали престарелых родителей, детей, супругу или супруга, то предъявлять никаких документов, кроме указанных, не требуется.

После того как документы с заявлением будут приняты, проводится проверка, по результатам которой, выдается дубликат социального найма.

Поэтому, если Вы предъявили все необходимые документы в Администрацию и получили необоснованный отказ, то Вам следует подавать в суд заявление о признании решения Администрации нзаконным.

Если договор социального найма утрачен, а главный наниматель умер или сменил место жительства, то получить дубликат невозможно. В таком случае, Вам следует переоформить договор соцнайма..

СОгласно п. 2 ст 82 ЖК РФ Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

То есть, любой член семьи нанимателя вправе требовать перезаключить Договор соцнайма с ним.Для этого следует подавать также соответствующее заявление.В случае отказа администрации перезаключить Договор, вопрос решается в судебном порядке.

Таким образом, Вам следует исходить из вышеизложенного и при наличии оснований подавать заявление в суд. Смогу оказать услугу по составлению заявления, а также проконсультировать по успешному решению вопроса.КОпию отказа Администрации можете высылать на эл. почту [email protected] С уважением Ф. Тамара

ЖК РФ Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма / КонсультантПлюс

ЖК РФ Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 67 ЖК РФ

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Открыть полный текст документа

ВС решил, когда нельзя выписать родственника из квартиры

Конфликт в семье

Дом, в котором Андрей Маслов* жил вместе со своей семьей, запланировали снести. Поэтому в январе 2015 году администрация города Назарово Красноярского края по договору социального найма предоставила ему двухкомнатную квартиру. На площади 63,3 кв. м должен был жить не только сам пенсионер, но двое его детей, трое внуков и один правнук. Все семеро прописались на жилплощади.

Но из-за конфликтов семья не смогла ужиться на одной территории. В квартире остались только сам отец и его сын Валентин Маслов*. Остальным пришлось искать другое жилье. Светлана Емельянкина* переехала к сожителю, а ее дочь Дарья Харскова* сняла другую квартиру для себя и ребенка, Ярослава и Федор Харсковы* переехали к своему отцу (почему он не жил изначально с семьей, в акте не сказано). Члены семьи пытались вернуться в общую квартиру, но в итоге ругались и снова съезжали.

Практика

В 2019 году Андрей Маслов* умер. Дочь и внуки еще раз пытались вернуться в квартиру, но против оказался уже Валентин Маслов. Несмотря на это, через месяц после смерти Маслова-старшего администрация заключила договор соцнайма той же самой «двушки» с Емельяновой. В документе было всего одно изменение: к членам семьи добавилась Мария Харскова, дочь Ярославы Харсковой. Ее тоже прописали в квартире. А еще спустя 2 месяца Валентин Маслов решил оспорить права родственников на жилое помещение.

«Выписать» родственников

Маслов попросил Назаровский городской суд Красноярского края признать своих родственников утратившими право пользования жилым помещением. Он объяснил, что хоть ответчики и прописаны в квартире, но фактически там не живут. В комнатах нет их личных вещей, коммунальные услуги они не оплачивают.

Практика

Ответчики не согласились с иском, они объяснили, что съехали не по своей воле, а из-за постоянных конфликтов. А в саму квартиру, по их словам, их не пускал сначала Андрей Маслов, а после его смерти Валентин Маслов. Истец якобы отказывался давать им ключи от входной двери. Их слова подтвердили свидетели. В итоге ответчики предъявили к Маслову встречный иск о вселении, а еще они просили обязать его не мешать пользоваться жильем и не чинить препятствий в пользовании жилым помещением.

Суд решил, что в силу ст. 71 ЖК («Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи») их права и обязанности нанимателя и членов его семьи не меняются только в случае временного отсутствия нанимателя и члена его семьи. А согласно п. 32 постановления Пленума ВС от 02.07.2009 № 14, если жильцы отсутствуют постоянно, то заинтересованное лицо может потребовать суд признать их утратившими право на жилье на основании ч. 3 ст. 83 ЖК («Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения»). Норма гласит, что в случае переезда нанимателя и членов его семьи в другое место договор соцнайма считается расторгнутым. 

Суд посчитал, что отсутствие ответчиков нельзя называть временным. Ведь они фактически жили по другим адресам, а попытки вернуться в спорную квартиру не стоит учитывать. Что же касается несовершеннолетних, то их права производны от прав их законных представителей. А раз взрослые уехали, то и детей тоже можно «выписать» из спорной квартиры. В итоге первая инстанция удовлетворила первоначальный иск, а ответчикам отказала (дело № 2-163/2020). Без изменения решение оставили апелляция и кассация. Тогда родственники Маслова пожаловались в Верховный суд (дело № 53-КГ21-9-К8). 

ВС: нужно учитывать причины переезда

«Тройка» под председательством Юрия Москаленко указала: признать гражданина утратившим право пользования жильем по договору соцнайма на основании ч. 3 ст. 83 ЖК можно, только если он съехал добровольно. Поэтому следовало выяснять, как долго человек не жил в спорной квартире и почему решил переехать (согласно п. 32 постановления Пленума ВС от 02.07.2009 № 14). Возможно, что выезд был вынужденным из-за конфликтов в семье, развода или по другим причинам. Либо человек покинул жилище на время, например, по работе, из-за учебы или лечения в другом городе. А еще нужно понять, не мешал ли ему кто-то проживать в доме, предоставленном по соцнайму.  

Практика

ВС отметил, что нижестоящие инстанции не дали таким важным сведениям должной оценки, хотя свидетели подтверждали конфликт в семье, а сами ответчики уверяли, что съехали временно и вынужденно. От своих прав никто из них не отказывался. ВС не согласился и с выводами трех инстанций, которые указали на производность прав детей и разрешили «выписать» их из спорной квартиры. Коллегия по гражданским делам не нашла подтверждений, что несовершеннолетние приобрели право пользования другим помещением. В итоге ВС отменил решения апелляции и кассации, а спор вернул в Красноярский краевой суд. Повторно дело он еще не рассмотрел.

Нижестоящие инстанции не дали важным обстоятельствам надлежащей оценки и даже не указали, почему они не учитывают их при вынесении решения, говорит Екатерина Булыгина, старший юрист БА Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство (включая споры) группа Страховое право группа Уголовное право группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Семейное и наследственное право группа Финансовое/Банковское право группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство 12место По количеству юристов 14место По выручке 19место По выручке на юриста (более 30 юристов) Профайл компании × . По словам Булыгиной, суды зачастую принимают во внимание, как долго человек не жил в квартире и причины переезда (на что указал в ВС и постановление Пленума ВС от 02.07.2009 № 14). 

Но некоторые споры на эту тему все-таки доходят до ВС. Так,  по делу № 5-КГ20-53 коллегия признала незаконными решения судов, которые  согласились выписать мужчину из жилого помещения. Там бывшая жена пыталась оспорить права мужа на квартиру в соцнайме. Она уверяла, что после развода экс-супруг съехал, а она продолжила жить в спорном жилье. Но муж возражал, что в квартиру они решили сдавать, а потом бывшая жена попросилась там пожить, так как ей негде было остановиться. Мужчина говорил, что от жилья не отказывался и там лежат его личные вещи. Суды признали мужчину утратившим право пользования жилым помещением. Но ВС указал нижестоящим судам на то, что нужно было внимательнее изучать обстоятельства дела, в частности, установить, отказывался ли ответчик от квартиры и есть ли у него права на другое жилье. 

Отдел по жилищным вопросам | Администрация Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам

Заместитель начальника отдела – Анна Васильевна Сысенко, тел.(383) 227-59-53 

Прием граждан осуществляется:

пн. с 10:00 до 13:00, с 14:00 до 17:30 каб. 212, 213, 215
ср. с 14:00 17:30 каб. 212, 213, 215

Муниципальные услуги в сфере жилищных вопросов:

 

Предоставление жилых помещений по договорам социального найма

 

Предоставление служебных жилых помещений

 

Оказание единовременной финансовой помощи гражданам на восстановление индивидуальных жилых домов, пострадавших в результате пожара, стихийного бедствия и чрезвычайной ситуации

Предоставление жилых помещений в муниципальных общежитиях

 

Заключение договора социального найма с гражданами, проживающими в муниципальном жилищном фонде социального использования на основании ордера

 

Изменение договора социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда социального использования

 

Заключение договора социального найма с гражданами, осуществившими обмен муниципальными жилыми помещениями

 

Предоставление информации об очередности предоставления жилых помещений на условиях социального найма

 

Прием заявлений, документов, а также постановка граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях

 

Предоставление нанимателю жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения по договору социального найма

 

Предоставление гражданам освободившегося жилого помещения муниципального жилищного фонда в коммунальной квартире

 

     

Информация — Официальный сайт Администрации Санкт‑Петербурга

Жилищный отдел администрации Фрунзенского района Санкт‑Петербурга информирует. В связи с ограничением посещения предлагаем использовать возможности дистанционного общения и получения ответов на интересующие ответы.

В целях противодействия распространению коронавирусной инфекции прием граждан работниками жилищного отдела администрации осуществляется только по предварительной записи по указанным выше тел., либо по тел. 576-84-90, 576-84-93

Вопрос

Телефон

-прием на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий;

-прием на учет в качестве нуждающихся в содействии Санкт‑Петербурга в улучшении жилищных условий;

-подключение к очереди;

-восстановление на учете

576-84-87

 

576-84-91

-предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах;

-целевая программа «Расселение коммунальных квартир  в Санкт‑Петербурге»

576-84-91

 

576-85-52

-обеспечение жилыми помещениями

детей – сирот;

-наемный дом;

-социальный дом для пожилых граждан;

— признание граждан нуждающимися  в специальной социальной защите

576-85-53

-предоставления жилья льготным категориям граждан и  плановым очередникам

576-84-93

-оформление выморочного имущества;

-регистрация государственной собственности на жилые помещения

576-84-86

-актуализация очередников

 (номер очереди)

576-84-88

— справки о приватизации

576-84-99

576-84-90


 

Для граждан, достигших 75-летнего возраста, являющиеся единственными собственниками жилых помещений и единственными лицами, зарегистрированными по месту жительства доступна  государственная услуга по заключению от имени Санкт‑Петербурга договоров пожизненной ренты

О государственной услуге по заключению от имени Санкт‑Петербурга договоров пожизненной ренты

Гражданам, имеющим трех и более несовершеннолетних детей, для приобретения или строительства жилых помещений предоставляются социальные выплаты

Памятка по участию в целевой программе «Расселение коммунальных квартир в Санкт‑Петербурге»

АО «Санкт‑Петербургский центр доступного жилья» (далее — Оператор) в рамках реализации Программы принимает заявки на приобретение квартир на условиях предоставления рассрочки на десять лет 70% стоимости квартиры. Подать заявку на приобретение квартиры может любой участник Программы как письменно, обратившись в Консультационный центр Оператора по адресу: наб. реки Мойки, д.58, корп.3, так и на официальном сайте оператора (www.gorcenter.spb.ru). Для онлайн подачи заявок, Оператором был разработан сервис «Заявка на квартиру у Оператора Программы» (http://gorcenter.spb.ru/objects), на котором представлена информация об объекте, включая ориентировочную стоимость и список свободных квартир. Участники Программы могут подать заявку на приобретение типовой квартиры (одно, двух или трехкомнатной). Прием заявок осуществляется только в течение срока приема заявок и возобновляется при наличии свободных для распределения квартир.

***

Список граждан, имеющих трех-четырех несовершеннолетних детей, не обеспеченных жилыми помещениями в соответствии с жилищными планами

Государственная пожизненная рента. Порядок обращения для заключения ренты

ИНФОГРАФИКА

***

О приеме заявлений на включение коммунальных квартир в Перечень коммунальных квартир, подлежащих расселению

Прием заявлений о включении коммунальных квартир в Перечень коммунальных квартир, подлежащих расселению в рамках программы, осуществляется в кабинете 108, в часы приема: вторник с 9.30 до 13.00, четверг с 14.00 до 17.30.

Информация по вопросу улучшения жилищных условий граждан

В соответствии с действующим законодательством различные формы и виды содействия Санкт‑Петербурга в улучшении жилищных условий граждан (участие в целевых программах Санкт‑Петербурга, предоставление безвозмездных субсидий или социальных выплат, предоставление возможности приобрести жилые помещения на условиях беспроцентной рассрочки, предоставление жилья по договорам социального найма) оказываются гражданам, состоящим на учете  в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Граждане, не состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, могут встать на учет, при соблюдении следующих требований законодательства.

В соответствии с Законом Санкт‑Петербурга от 30.06.2005 года № 407-65 «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях  и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в  Санкт‑Петербурге» обязательными условиями принятия на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях являются:

  1. проживание в Санкт‑Петербурге не менее 10 лет;
  2. имущественная обеспеченность:

— доход на каждого члена семьи не должен превышать двукратный прожиточный минимум;

— стоимость налогооблагаемого имущества не должна превышать 10-кратной стоимости кв.м. площади жилья в Санкт‑Петербурге;

3.   жилищная обеспеченность не должна превышать 9 кв.м. общей площади жилья на одного человека для отдельных квартир, 15 кв.м. – для коммунальных квартир.

Для постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий Вы можете обратиться в Многофункциональный центр Фрунзенского района  Санкт‑Петербурга.

Жилые помещения государственного жилищного фонда по договору социального найма бесплатно предоставляются гражданам, состоящим на учете  в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Обеспечение  жилыми помещениями граждан, состоящих на учете нуждающихся в предоставлении жилья, производится в соответствии с ежегодными жилищными планами.

Помимо предоставления жилой площади для постоянного проживания, законодательством предусмотрены формы содействия в улучшении жилищных условий – участие в целевых программах Санкт‑Петербурга. (см.раздел «Жилищные программы»).


Полезная информация

Внесены изменения в отдельные законы Санкт‑Петербурга в сфере жилищной политики

Наиболее часто задаваемые вопросы при обращениях в жилищный отдел

Можете ли Вы встать на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий?


Документы

Жилищный план на 2021 год

Работа по реализации государственной политики в жилищной сфере во Фрунзенском районе Санкт‑Петербурга в 2020 году

Как восстановить ордер на квартиру, если он утерян? | Гид по недвижимости | Недвижимость

Документ, который указывает на право владения жилплощадью, называется ордером на квартиру. До 2005 года он считался правоустанавливающим документом, но, как только в жилищном законодательстве вместо понятия «ордер» было введено понятие «договор социального найма», выдача ордеров прекратилась.

Сегодня юридическая сила этого документа почти полностью утрачена, так как появились другие правовые формы — договоры жилого найма или коммерческие договоры, — но некоторые юридические операции без ордера провести проблематично. Такой документ могут потребовать при приватизации жилплощади. Наличие ордера на квартиру позволит быстрее приватизировать жилое помещение.

Нужен ли ордер для приватизированного жилья?

Нет, не нужен. Ордер необходим, если существует необходимость приватизации муниципальной квартиры. Для жилья, уже переведенного в частную собственность, такой документ не требуется. Альтернативой ордеру служит выписка из Росреестра, а для жилья, принадлежащего городским властям, — договор соцнайма, разрешение на бесплатное пользование и т. д.

Можно ли оформить приватизацию жилья без ордера?

Вместо устаревшего документа в настоящее время используются договоры социального найма. Их используют в качестве основания для вселения в конкретную квартиру, принадлежащую муниципалитету. Договоры найма жилплощади выдаются тем, кто может предоставить выданный ранее ордер или информацию из него в случае его утраты: ордер на квартиру содержит всю необходимую информацию о владельце жилплощади и его семье, которая проживает вместе с ним. В случае смерти владельца право приватизации переходит к его родственникам. Однако это возможно только в том случае, если они были указаны в этом документе.

Что делать, если ордер на квартиру утерян?

Для восстановления ордера необходимо:

— Обратиться в ремонтно-эксплуатационное управление с просьбой о выдаче копии отрывной части талона от ордера, который утерян. Именно в этой организации он хранится. Если же этого документа там нет, то есть фактически человек получает отказ в выдаче копии, нужно требовать, чтобы выдали официальную справку о том, что талон отсутствует.

—Подать заявление в региональную администрацию по месту расположения недвижимости. В ее архивах хранятся записи из домовых книг и данные о выдаче ордеров. Обратившись в архив муниципального образования, вы сможете получить копию ордера. Если в администрации откажут, следует также потребовать предоставления отказа в письменном виде.

— С просьбой о восстановлении ордера также можно обратиться в Департамент недвижимости или в многофункциональный центр.

Восстановить оригинал ордера сегодня невозможно, поскольку такие документы уже не выдаются. Если вам выдали копию ордера, то нужно обратиться в администрацию поселка/города, чтобы оформить договор найма. Сегодня существует возможность заменить ордер другими документами (коммерческий договор, договор соцнайма, разрешение на бесплатное пользование) и на основании их приватизировать муниципальную квартиру.

Если администрация отказала в оформлении договора найма, нужно подавать иск в суд. К исковому заявлению следует приложить справку о регистрации на данной жилплощади, а также письменный отказ администрации. Помимо этого, понадобятся копии всех платежных квитанций за коммунальные услуги. Во время рассмотрения искового заявления также можно привлечь свидетелей, которые подтвердят факт вашего проживания в муниципальном жилье.

Можно ли подарить квартиру несовершеннолетнему? Нотариус — о договоре дарения и нюансах его составления

Разобраться в нюансах составления договора дарения корреспонденту агентства «Минск-Новости» помогла нотариус Минского городского нотариального округа Юлия Зелёнко.

Фото носит иллюстративный характер, фото Depositphotos

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает в собственность другой стороне (одаряемому) какую-то вещь, имущество. Чаще всего подарком становятся квартира, дом, дача, их доли, иное недвижимое имущество, иногда это деньги, или, например, автомобиль.

Для удостоверения договора дарения необходимы определенные документы и паспорта

Один из самых частых вопросов, которые задают нотариусу минчане: можно ли подарить квартиру мужу/сыну/брату, чтобы он не знал об этом? Ответ один: нет. Для составления договора дарения должны присутствовать обе стороны.

— Как правило, имущество дарят родственникам. Поэтому обязательно нужно подтвердить родственные отношения: принести свидетельства о рождении, браке или справку из загса, — подчеркивает Ю. Зелёнко.

Если родственные отношения не подтверждаются, тогда в договоре дарения не будет указано, что имущество дарят близкому родственнику. Также в таком случае пошлина за удостоверение договора больше.

— Если это недвижимость, обязательно берем документы, подтверждающие принадлежность имущества дарителю. Например, свидетельство о праве на наследство, договор дарения или купли-продажи — любой документ, который подтверждает, что недвижимость принадлежит этому человеку. Как правило, еще берется выписка из агентства по госрегистрации для нотариального удостоверения сделки. Она действительна только 30 дней, — заявляет нотариус.

Еще при дарении квартиры нужна будет справка из расчетно-справочного центра о составе семьи. И конечно же, паспорта. Это обязательный документ, о котором некоторые почему-то забывают.

Фото носит иллюстративный характер, фото Depositphotos

Подарить свое имущество можно не каждому

К сожалению, не во всех случаях можно осуществлять дарение. Оно не допускается (за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает 5 базовых величин):

— от имени малолетних и граждан, которые являются недееспособными, —законными представителями этих лиц;

— работникам организаций здравоохранения, образования, учреждения социального обслуживания — гражданами, которые находятся у них на лечении, содержании, обучении;

— в отношениях между коммерческими организациями.

А вот подарить имущество несовершеннолетнему можно, просто нужно это делать в присутствии законного представителя.

— Представим такую ситуацию. Мама хочет подарить своему несовершеннолетнему сыну квартиру. Если ему нет 14 лет, то от его имени должен присутствовать законный представитель, например, папа. Если же его нет, то органы опеки и попечительства назначают человека, который будет представлять интересы ребенка. Если он старше 14 лет, то должен лично находиться у нотариуса и подписывать бумаги в присутствии своего законного представителя, который дает согласие на сделку, — объясняет нотариус.

Вступивший в силу договор дарения можно отменить

Если одаряемый убил дарителя или причинил физический вред ему, его семье или близким, это можно считать основанием для отмены договора.

— Отдельным пунктом в договоре указывается ситуация, когда даритель переживает одаряемого. Например, если с сыном произошел несчастный случай, родитель имеет право вернуть свой подарок себе. Не дай бог, конечно же, но всякое в жизни может случиться. Мы об этом заранее предупреждаем наших клиентов, — подчеркивает Юлия. — С этого года у нас даже появилось такое нотариальное действие — отмена дарения. Причем нужно, чтобы право отмены было обусловлено в договоре. Тогда нотариус проверяет факт смерти одаряемого, государственную регистрацию недвижимого имущества, прав, ограничений прав на него, и просит предоставить договор, дарение по которому отменяется.

Фото Depositphotos

Не все так просто, как может показаться на первый взгляд

Подарить недвижимость (дом или квартиру) детям, жене, брату и другим родственникам может быть не так-то просто. Есть несколько подводных камней, которые могут нарушить планы. Например, вы хотите подарить своему взрослому сыну квартиру, а в ней прописаны другие члены семьи. Лишь когда они согласятся на дарение, нотариус сможет заключить договор.

— Есть существенное условие при отчуждении (дарении) квартиры, жилого дома, их доли (там, где могут быть прописаны люди) — указание в договоре перечня лиц, за которыми сохраняется право владения и пользования данным жилым помещением. То есть члены семьи, которые прописаны в этой квартире, имеют право владения и пользования ею. И эти права нарушаются, если дарить недвижимость без их согласия, — поясняет Ю. Зелёнко.

Стоит подчеркнуть, что это условие касается только близкого родственника, непосредственного члена семьи. Если в квартире прописан кто-то по договору найма или какой-нибудь двоюродный дядя, то их согласие не нужно.

Нотариусы смотрят и на время приобретения квартиры. Например, если вы купили недвижимость в браке, то не сможете подарить ее без согласия супруга. И совершенно неважны причины, почему он не явился в нотариальную контору. Нет его согласия — нет договора дарения.

— Нередко бывают и такие ситуации. Допустим, квартира приобретена в 2000 г., а паспорт человека выдан в 2020 г. и в нем нет штампа о заключении брака. И мы не можем проверить, состоял ли человек в браке в то время, когда покупал недвижимость. Тогда мы спрашиваем у него об этом и берем заявление об отсутствии супруга. Даритель подписывает этот документ, с которым также должен быть ознакомлен одаряемый, — рассказывает нотариус.

Еще одно правило касается приватизированной квартиры. Например, отец хочет подарить дочери квартиру, в приватизации которой участвовали еще жена и сын. Их согласие на дарение также обязательно, даже если они не прописаны в ней.

Многие спрашивают: можно ли подарить квартиру таким образом, чтобы она стала принадлежать сыну только после того, как я умру? Нет, так нельзя. Дарение подразумевает под собой передачу имущества в собственность другого человека при вашей жизни.

— Как видите, в составлении договора дарения не все так просто. Если вы сомневаетесь, боитесь дарить свое имущество, тогда лучше составить завещание, — советует Ю. Зелёнко.

И еще раз хотелось бы подчеркнуть: любой случай индивидуален, поэтому в конкретной ситуации могут возникнуть свои особенности, в том числе необходимость представления дополнительных документов. Поэтому предварительная консультация у нотариуса всегда будет уместна и может значительно сэкономить время при нотариальном оформлении документов.

Смотрите также:

 

Председатель Совета Республики Наталья Кочанова во время посещения завода эффективных промышленных конструкций пообщалась с трудовым коллективом, на встрече также присутствовал председатель Мингорисполкома Владимир Кухарев, сообщает корреспондент агентства «Минск-Новости» со ссылкой на Sb.by.

Н. Кочанова отметила, что в Совете Республики особое внимание уделяют встречам с людьми, трудовыми коллективами, а также проведению прямых телефонных линий. По условиям, созданным для трудящихся, понятно, как работают законы, принимаемые в стране.

В ходе общения с представителями коллектива предприятия спикер верхней палаты парламента затронула тему работы над поправками в Конституцию. В частности, отметила, что до референдума, который пройдет в феврале, дадут старт всенародному обсуждению.

Не остались без внимания вопросы миграционного кризиса на западной границе и санкций. Н. Кочанова отметила, что в непростых условиях экономика все же дает рост, практически все показатели социально-экономического развития страна сейчас перевыполняет. Все потому, что работают наши предприятия, которые сохранены. Она уточнила, что Президент поставил задачу, чтобы в условиях санкций люди не почувствовали их влияния и чтобы государство выполняло все взятые на себя гарантии.

Парламент и правительство сегодня делают все необходимое для этого, — добавила Н. Кочанова.

Еще одной темой разговора стала вакцинация и борьба с пандемией COVID-19. Председатель Совета Республики обратилась к трудовому коллективу завода с просьбой привиться от коронавируса, ведь чем больше людей вакцинируется, тем быстрее снижается заболеваемость.

Встреча стала открытой диалоговой площадкой, где сотрудники предприятия могли задать волнующие их вопросы. В частности, людей интересовало, могут ли уменьшить декретный отпуск. На это спикер верхней палаты парламента ответила, что такая задача сегодня не ставится, семьи с детьми будут поддерживаться. Не стоит на повестке дня и вопрос об увеличении пенсионного возраста.

Фото sb.by

Смотрите также:

Опубликовано: 18.11.2021

Вынесен приговор двум гражданам без определенного места жительства, один из которых совершил убийство, а другой помог ему скрыть следы преступления, рассказали корреспонденту агентства «Минск-Новости» в прокуратуре Фрунзенского района.

В квартире одного из домов на ул. Шаранговича проживали четверо: хозяйка со своим благоверным и двое мужчин без определенного места жительства — 40-летний приезжий из Гродненской области и 62-летний пенсионер, зарегистрированный в Доме ночного пребывания на ул. Ваупшасова. У последнего имеются проблемы с опорно-двигательным аппаратом, поэтому он передвигается преимущественно на инвалидной коляске.

В тот вечер все четверо изрядно выпили. Когда женщина и один из постояльцев легли спать, между ее сожителем и пожилым гостем произошел конфликт, в ходе которого последний схватил нож и ударил оппонента в грудь. После оба отправились отдыхать.

Утром женщина обнаружила, что кавалер не подает признаков жизни, и приказала немедленно убрать труп из квартиры. Мужчины на инвалидном кресле вывезли его из подъезда и оставили на газоне неподалеку от дома.

Кто-то из прохожих, решив, что человеку плохо, вызвал неотложку. Приехавшие медики констатировали его смерть и сообщили о случившемся в милицию.

Вскоре подозреваемых задержали. Те в свое оправдание придумали версию, что потерпевший якобы не ночевал дома, а утром они нашли его в подъезде и вывели на улицу подышать воздухом, так как мужчина плохо себя чувствовал. Однако опытным правоохранителям удалось вывести злоумышленников на чистую воду. Кроме того, установлено, что приезжий из Гродненской области несколько лет находится в розыске за кражу тента.

— Суд вынес обвинительный приговор обоим гражданам, — рассказала заместитель прокурора Фрунзенского района Кристина Асрян, выступавшая по этому уголовному делу в роли государственного обвинителя. — Пожилой мужчина признан виновным в умышленном противоправном лишении жизни другого человека (убийстве). Ему назначено наказание в виде 9 лет лишения свободы, которые он будет отбывать в исправительной колонии в условиях усиленного режима.

Второй обвиняемый признан виновным в тайном похищении имущества (краже), а также в заранее не обещанном укрывательстве следов особо тяжкого преступления (укрывательстве преступления). Суд назначил ему окончательное наказание в виде 1 года 7 месяцев лишения свободы с отбыванием наказания в колонии в условиях общего режима.

Кроме того, к обоим обвиняемым будут применены принудительные меры безопасности и лечения от хронического алкоголизма по месту отбывания наказания.

Приговор вступил в законную силу.

Смотрите также:

 

Опубликовано: 18.11.2021

Генеральному секретарю ООН Антониу Гутерришу передано письмо министра иностранных дел Беларуси Владимира Макея о ситуации с беженцами, сообщает корреспондент агентства «Минск-Новости» со ссылкой на БелТА.

Постоянный представитель Беларуси при ООН Валентин Рыбаков 18 ноября рассказал, что личное письмо главы белорусского внешнеполитического ведомства передано генеральному секретарю накануне. В послании изложена официальная позиция Беларуси о предпринимаемых шагах по разрешению ситуации и оказанию содействия беженцам.

Также со ссылкой на В. Рыбакова БелТА пишет, что А. Гутерриш в разговоре согласился с тем, что Беларусь не является ни источником, ни причиной потоков людей, следующих через республику в европейские государства.

Смотрите также:

Опубликовано: 18.11.2021

ОАО «Гомельтранснефть Дружба» 18 ноября вышло на режим плановой перекачки углеводородного сырья на участке НПС «Гомель» — Мозырь — Адамово. Такая информация размещена на сайте компании, сообщает корреспондент агентства «Минск-Новости».

Фото transoil.by

Ограничение объемов перекачки нефти на 7 % на указанном участке, о чем сообщалось накануне, было связано с заменой задвижки на нефтеперекачивающей станции «Гомель».

Белорусский оператор нефтепровода «Дружба» подтверждает выполнение всех контрактных обязательств перед партнерами.

Смотрите также:

Опубликовано: 18.11.2021

Наезд автомобиля Lada на 89-летнюю горожанку произошел во дворе дома № 7 на ул. Мичурина днем 18 ноября. Об этом, как сообщает корреспондент агентства «Минск-Новости», информирует Telegram-канал УГАИ ГУВД Мингорисполкома.

По предварительной информации, водитель легковушки в момент ДТП двигался задним ходом. В результате происшествия женщину с травмами доставили в учреждение здравоохранения. Проводится проверка.

В Госавтоинспекции отметили, что следование задним ходом требует от водителя особой внимательности. Повышенная осторожность не помешает при выполнении этого маневра на парковочных местах, возле выезда со двора, вблизи стоянок крупных супермаркетов. При этом важно убедиться в безопасности своих действий для окружающих, внимательно посмотреть в зеркала и проконтролировать слепые зоны.

Фото ГАИ Минска

Смотрите также:

Опубликовано: 18.11.2021

О запланированном на 20 ноября бесплатном мероприятии для детей в ТЦ «Столица» сообщили корреспонденту агентства «Минск-Новости» в торговом центре.

Фото иллюстративное БелТА

В субботу днем клоун Вилли прибудет в ТЦ «Столица», чтобы повеселить и развлечь детвору, которую ожидают шутки, игры, загадки, конкурсы. Встреча назначена на 13:00. В центре отметили, что возраст участников мероприятия не ограничен, а вход на него свободный.

Смотрите также:

 

Опубликовано: 18.11.2021

Опубликовано: 18.11.2021

Опубликовано: 18.11.2021

Погодные условия в Беларуси 19 ноября будут определять атмосферные фронты и теплые воздушные массы из Западной Европы, сообщает корреспондент агентства «Минск-Новости» со ссылкой на сайт Республиканского центра по гидрометеорологии, контролю радиоактивного загрязнения и мониторингу окружающей среды.

В пятницу в стране будет облачно. На большей части территории ожидаются осадки, преимущественно дождь. Ночью и утром местами по республике, в том числе в столице, возможны слабые туман и гололед. Ветер прогнозируется юго-западный, переходящий к северо-западному, 3–10 м/с. Порывы до 12–18 м/с.

Температура воздуха в ночные часы составит 0…+6 °С. Днем обещают +5…+11 °С, но на северо-востоке страны будет прохладнее, +2…+4 °С.

Смотрите также:

 

Опубликовано: 18.11.2021

Фото носит иллюстративный характер

Во время месячника по благоустройству (с 17 октября по 15 ноября) во Фрунзенском районе 26 должностных лиц оштрафованы на общую сумму 6 583 рубля за нарушение санитарных правил на вверенных им территориях. Об этом корреспонденту агентства «Минск-Новости» сообщила заведующая отделением коммунальной гигиены Центра гигиены и эпидемиологии Фрунзенского района Минска Алла Парагас.

— С 17 октября по 15 ноября специалисты Центра еженедельно проводили комиссионные объезды совместно с администрацией и жилищно-коммунальными службами района, — поделилась А. Парагас. — Надзорными мероприятиями были охвачены 1 957 территорий: строительные площадки, промышленные организации, торговые сети, жилищно-коммунальные службы. Нарушения санитарно-эпидемиологического законодательства выявлены на 172 объектах, что составило 8,7 % от всего количества обследованных. Основные из них — несвоевременная уборка бытового и строительного мусора, а также нерегулярный вывоз твердых коммунальных и крупногабаритных отходов.

Во время месячника надзор за территориями района был ориентирован на профилактику недостатков с выдачей субъектам хозяйствования рекомендаций об их устранении.

— В случае повторных нарушений или если не были ликвидированы ранее выявленные, руководители организаций привлекались к административной ответственности, — сказала А. Парагас.

Надзорные мероприятия продолжаются.

Смотрите также:

 

Опубликовано: 18.11.2021

Юридические права арендаторов жилищной ассоциации

Арендаторы жилищной ассоциации, проживающие в Северной Ирландии, имеют определенные права. Ваши права зависят от вашего возраста

  • вводный арендатор, или
  • безопасный арендатор.

Вводные помещения в Северной Ирландии

Ознакомительная аренда — это испытательный срок для вашей аренды. Вы становитесь надежным арендатором через 12 месяцев, если вы придерживаетесь своего договора аренды.

Вы не будете вводным арендатором, если

  • вы переводите или обмениваете из другого социального имущества в свой нынешний дом, и
  • Вы были надежным арендатором в своем бывшем доме.

Вводные арендаторы не могут

  • подать заявку на перевод
  • обменять свои дома
  • купить свой дом

Ваше право жить в своем доме

Ваш арендодатель должен выполнить определенный процесс, чтобы вас выселить. Процесс отличается для вводных и для защищенных арендаторов.

Ваш арендодатель может начать процесс выселения, если у него есть законные основания для этого, например, если

  • Ваша задолженность по аренде
  • вы были вовлечены в антиобщественное поведение
  • вы забросили свою собственность

Вашему арендодателю будет проще выселить вас, если вы являетесь первым квартиросъемщиком.Очень важно получить помощь, как только они скажут, что вам нужно уехать.

Получите совет, если домовладелец пытается вас выселить.

Ваше право проезжать мимо вашего дома по адресу

Вы можете, при определенных обстоятельствах,

Существуют строгие правила относительно того, когда вы можете передать квартиру в аренду. Получите совет, если хотите поговорить об этом.

Ваше право на жильца

Вы можете сдавать часть своего дома в аренду другому лицу, если вы являетесь надежным арендатором. Деньги, которые вы получите от этого, могут быть

  • Увеличьте размер налога, который вы платите (если он превышает 7 500 фунтов стерлингов)
  • уменьшите размер пособия.

Вы не можете съехать и сдать всю собственность другому лицу.

Вы не можете снимать комнаты в своем доме, если вы вступительный арендатор.

Перенос или обмен дома

Если вы являетесь защищенным арендатором, вы можете

Вы не можете поменять дом, если вы вступительный арендатор.

Вы можете подать заявку на перевод в качестве вводного арендатора, только если

  • у вас баллы бездомных, или
  • ваш жилищный инспектор считает, что вам нужен перевод по причинам, связанным со здоровьем и благополучием.

Получите консультацию, если вы вводный арендатор, которому необходимо переехать домой.

Право на улучшение вашего дома

Вы можете улучшить свой дом, если вы надежный арендатор. Вы должны получить письменное разрешение от арендодателя, прежде чем вносить какие-либо изменения. Вы несете ответственность за исправление проблем, вызванных любыми внесенными вами изменениями.

Ваш домовладелец может заплатить вам за большие улучшения, когда вы переедете.

Начинающим жильцам не разрешается улучшать свои дома.Вы можете украсить свой дом, но не можете внести в него большие изменения.

Право покупки в Северной Ирландии

Вы можете подать заявление на покупку дома жилищной ассоциации, если вы арендовали дом в течение 5 или более лет.

Право покупки закончится у арендаторов ЖКХ в августе 2022 года.

Право на ремонт

Если вы надежный арендатор, у вас есть право на ремонт. Это означает, что вы можете получить компенсацию, если арендодатель не сделает срочный или аварийный ремонт.

Право на ремонт распространяется только на

  • вещей, которые должен отремонтировать арендодатель
  • ремонтов, ремонт которых обойдется менее чем в 250 фунтов стерлингов.

Получите совет, если арендодатель не решает проблемы в вашем доме.

Ремонт — каковы ваши возможности, если вы арендатор социального жилья?

Что такое домовладельцы социального жилья, стандарты, которым они должны соответствовать, и ваши возможности, если они не сделают ремонт.

Сообщать домовладельцу о ремонте жилья и что делать, если домовладелец не выполняет ремонт.

Подача жалобы на неспособность вашего арендодателя произвести ремонт арендодателю социального жилья, советнику или омбудсмену и что включить в вашу жалобу.

Обязанности арендодателя по договору аренды и обязанность провести ремонт.

Обязанности арендатора по содержанию дома в хорошем состоянии.

Как работает схема права на ремонт и на какие виды ремонта она распространяется.

Каким образом задолженность по арендной плате арендаторов социального жилья может быть возмещена в счет возмещения убытков, связанных с невыполнением ремонта, если ваш домовладелец возбуждает в отношении вас судебное разбирательство по поводу владения недвижимостью из-за задолженности по арендной плате.

Процедура, которой должны следовать арендаторы социального жилья, если вы решите использовать свою арендную плату для оплаты ремонта, и риски удержания арендной платы, если домовладелец не выполнил ремонт.

Подать иск в суд против вашего арендодателя, потому что он не выполнил ремонт, доказательства, которые вам понадобятся, и что суд имеет полномочия.

Схема ремонта и лизинга

Введение

Целью схемы ремонта и лизинга является привлечение свободных объектов нуждаются в ремонте, возвращены в эксплуатацию под социальное жилье. Схема нацелена на владельцы пустующей недвижимости, которые не могут позволить себе ремонт, необходимый для Собственность до стандарта, необходимого для сдачи в аренду.

Если ваша свободная недвижимость подходит для социального жилья, стоимость необходимый ремонт оплачивается авансом местными властями или утверждается корпус корпуса (AHB). Затем вы сдаете в аренду или передаете недвижимость в распоряжение местный орган власти или AHB, который будет использовать его для социального жилья. Вы получите согласованный арендный платеж от местных властей или AHB и стоимость ремонт будет постепенно компенсироваться этой арендной платой сверх указанного период.

Министерство жилищного строительства, местного самоуправления и наследия опубликовало информацию по поводу схемы.

Если вы заметили незанятый дом в вашем районе, вы можете сообщить об этом своему местному власти, используя онлайн-форму на vacanthomes.ie. Местные власти будут исследовать и, при необходимости, работать, чтобы вернуть пустующий дом в эксплуатацию.

Правила

Какие свойства подходят для схемы?

Для того, чтобы собственность соответствовала требованиям схемы, должны быть выполнены определенные условия.

  • Помещение должно было пустовать не менее 12 месяцев до того, как вы применяются к схеме ремонта и лизинга.Вам нужно будет предоставить доказательства того, что на этот раз он пустовал.
  • В районе должен быть спрос на социальное жилье.
  • Недвижимость должна быть оценена как подходящая для предоставления социального жилья .

Ремонт

Если объект соответствует этим требованиям, сотрудники местных органов власти или AHB осмотрит его и предоставит вам контрольный список ремонтных работ. необходимо довести его до требуемого стандарта. Эти требования могут отличаться в каждом местном органе власти.Но когда ремонт закончен, вся недвижимость должен:

Вся недвижимость должна быть меблирована и включать определенную бытовую технику. Там есть подробнее об этом в информация о схеме.

Организация ремонта

Вы можете самостоятельно нанять подрядчика на выполнение ремонта. Если ты не в состоянии сделать это, местные власти или AHB могут нанять подрядчик вместо этого. Вам нужно будет дать официальное письменное разрешение местным властям или AHB для организации работ на участке.

Если вы сами привлекаете подрядчика, вы должны перечислить работы для быть сделано и получить расценки от подрядчика. Это должно быть согласовано с местным авторитет или AHB до начала работы. Подрядчик должен соблюдать налоговые нормы и иметь возможность предоставить доказательства этого по запросу.

По окончании работы вы должны получить счет от подрядчика и передайте его местным властям или AHB, которые организуют посещение объекта для проверки что работа соответствует требуемому стандарту.

Если все в порядке, местные власти или AHB выплатят вам согласованную сумма для оплаты счета подрядчика. Вам нужно будет предоставить квитанцию от подрядчика.

Договор прямой аренды или договор аренды

По схеме ремонта и лизинга вы можете согласиться на передачу вашей собственности в органы местного самоуправления или AHB для получения социального жилья через:

  • Договор прямой аренды, или
  • Соглашение о наличии аренды (RAA)

Основное различие между двумя вариантами заключается в том, что по договору аренды местный орган власти или AHB является арендодателем и присматривает за арендатором и обслуживание собственности.С RAA владелец является домовладельцем и имеет эти обязанности.

Эти два варианта также имеют разные максимальные сроки и арендную плату. Ниже см. таблицу с указанием основных различий между вариантами:

Договор прямой аренды Соглашение о доступности аренды (RAA)
Срок 5-20 лет 5-10 лет
Аренда 80% от текущей ставки открытого рынка за вычетом компенсации RLS на ремонт

(85% для квартир)

92% от текущей рыночной ставки за вычетом зачета RLS на ремонт

(95% для квартир)

Экономия затрат • Отсутствие потери арендной платы из-за незанятых периодов.

• Нет задолженности по аренде

• Без сдачи в аренду

• Отсутствие рекламных расходов

• Нет платы за регистрацию аренды RTB

• Отсутствие повседневных затрат на техническое обслуживание

• Отсутствие потери арендной платы из-за незанятых периодов.

• Нет задолженности по аренде

• Без сдачи в аренду

• Отсутствие рекламных расходов

Управление арендаторами Местные власти или AHB несут ответственность, и они являются домовладельцем Владелец недвижимости несет ответственность и является арендодателем
Содержание недвижимости Ответственные органы местного самоуправления или AHB Ответственность собственника недвижимости

Чтобы согласиться на любую из этих договоренностей, вам необходимо доказать, что вы владеете недвижимостью и соблюдаете налоговые правила.Вам следует проконсультироваться со своим поставщика финансов или ипотечного кредита и получить их согласие перед заключением схема (если применимо).

Заключение договора прямой аренды

Если вы решите сдать свою недвижимость в аренду непосредственно местным органам власти или AHB Вы подпишете договор аренды. Это означает, что вы согласны с срок аренды, рыночная арендная плата за недвижимость и график требуются работы. Вы также договоритесь о том, как будет окупаться стоимость работ. за счет арендных платежей.

Соглашение о наличии аренды

Если вы решите сделать свою собственность доступной с помощью RAA, вы подпишете договор о доступности с местными властями или AHB. Это говорит о том, что вы согласились сделать вашу собственность доступной на определенный период для людей назначены местными властями в качестве ваших арендаторов. И что ты будешь поддерживать Недвижимость в сдаче в аренду.

Возврат стоимости ремонта

Стоимость ремонта будет вычтена из согласованной арендной платы. до тех пор, пока стоимость работ не будет погашена.Местные власти или AHB согласятся с вами, какой период компенсации будет в вашем случае. Соглашение будет содержать пункт возврата, чтобы гарантировать, что полная стоимость работ будет будут возвращены, если имущество станет недоступным в течение согласованного периода. Дальше информация о периоде зачета и оговорке о возврате доступна в разделе Департамента информация о схеме.

Соглашения с арендодателем и арендатором

Когда ремонт будет завершен, ваша недвижимость будет передана в собственность домохозяйствам. которые были одобрены местными властями для социальных Корпус.Если вы договорились о прямой аренде своей собственности, арендаторы будут подписать договор аренды с местными властями или AHB. Местная власть или AHB (действующий в качестве арендодателя) будет управлять недвижимостью и оказывать поддержку его арендаторы. Эти объекты недвижимости не будут доступны арендаторам, получающим жилищную помощь. Оплата (HAP) или аренда Схема размещения (РАН).

Если вы заключили RAA с местными властями или AHB, договор аренды соглашение между вами (владельцем недвижимости) и назначенным арендатором.Ты арендодатель, а у вас есть права и обязанности.

Текущие расходы на техническое обслуживание, ремонт и прочие расходы

Определенные обязанности применяются независимо от того, договорились ли вы о прямой аренде или RAA с местными властями или AHB. Как владелец вы несете ответственность за структурное страхование, техническое обслуживание конструкций и структурный ремонт. Ты также несет ответственность за оплату услуг управляющей компании, если применимо, и любые другие сборы, за которые вы несете ответственность, например, местные Налог на имущество.

Если вы заключили договор аренды, местный орган власти или AHB отвечает за внутреннее обслуживание и ремонт в течение срока аренды. И по истечении срока имущество будет возвращено вам в хорошем состоянии. ремонт, за исключением значительного износа.

Однако в случае соглашения RAA вы будете управлять и поддерживать арендаторами и обслуживают имущество внутри в течение срока действия договора.

Продам недвижимость

Вы можете продать недвижимость в течение срока действия RAA или прямой аренды.Вы должны заранее уведомите местные органы власти или AHB, и вы должны передать RAA или договор аренды новому собственнику.

В некоторых случаях владелец недвижимости может договориться с местными властями или AHB. включить «опцион на покупку» в качестве условия аренды. Это дает местным властям или AHB возможность купить недвижимость в течение срока аренда. Такое условие может быть включено только в том случае, если обе стороны согласны.

Аренда для инвалидов — Ресурсный центр для арендаторов

Быть арендатором с ограниченными возможностями может быть огромной проблемой.Невылеченное психическое заболевание может привести к бездомности. Отсутствие возможности зарабатывать деньги может привести к бездомности. Просьба о приспособлении для инвалида может (незаконно) привести к бездомности. Быть человеком с явными ограниченными возможностями может (незаконно) привести к тому, что «ничего не будет доступно». Там сложная толпа.

Вот несколько советов, которые мы даем арендаторам с ограниченными возможностями: чем можно помочь, о чем следует подумать, на что следует обратить внимание.

(Есть много других экспертов, так что не стесняйтесь присоединяться к нашей странице в Facebook с дополнительными советами!)

1.Дискриминация : Если ваше заявление на получение квартиры отклонено из-за того, что вы инвалид, это дискриминация, и это незаконно. Кроме того, если вам кажется, что жилье недоступно из-за вашей инвалидности (но оно будет доступно для людей, не имеющих инвалидности), это дискриминация, и это незаконно. Если вы получаете более низкий уровень обслуживания (например, более медленный ремонт) из-за инвалидности, это дискриминация, и это незаконно. Много информации доступно на нашей странице дискриминации, но вот некоторые из основных:

  • Дискриминация по причине инвалидности является незаконной в соответствии с федеральными законами и законами о справедливом жилищном обеспечении штата Висконсин.
  • Вы можете поговорить с Советом по справедливому жилищному обеспечению, чтобы разъяснить, что это определенно дискриминация. Они также могут помочь с вашими дальнейшими шагами, если это так.
  • Вы можете подать жалобу на дискриминацию по признаку инвалидности на федеральном уровне здесь, на уровне штата здесь или в Службу защиты потребителей Висконсина здесь.
  • Арендодатель, который груб со всеми, просто груб, а не дискриминационен. Хотя этот домовладелец вполне может нарушать другие законы, это не будет дискриминацией, если он / она обращается со всеми с одинаковой грубостью, независимо от статуса инвалидности.

2. Разумные приспособления : Если у вас есть инвалидность, вы можете попросить о разумном приспособлении для этой инвалидности. В Законе об американцах с ограниченными возможностями говорится, что домовладелец незаконно отказывается «внести разумные поправки в правила, политику, практику или услуги, когда такие приспособления могут быть необходимы для того, чтобы позволить себе … человека (лиц) [с ограниченными возможностями] равного». возможность пользоваться жильем и наслаждаться им ».

В реальной жизни это означает, что человек с ограниченными возможностями может подать заявку на изменение:

  • политика арендодателя (например, арендодатель может иметь политику, согласно которой чек арендной платы должен быть доставлен лично, что может быть недоступно для лиц с ограниченными физическими возможностями.Чтобы арендатор мог попросить жилье, куда они отправят его по почте) или
  • — физическое пространство (например, кому-то с физическими ограничениями могут понадобиться поручни в ванне, где их раньше не было).

Хотя домовладелец должен разрешить внесение изменений, Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении (поправки 1988 г.) включает следующие положения:

  • Арендатор может потребовать оплату таких модификаций.
  • Арендодатель может по своему усмотрению потребовать от арендатора восстановить квартиру до его первоначального состояния при переезде арендатора. (Это не относится к «элементам универсального дизайна», где, по общему мнению, каждый может выиграть, если изменение станет постоянной частью арендуемой единицы. Например, пандусы считаются универсальной конструкцией и, вероятно, потребуются для остаться частью квартиры после добавления.)
  • Арендодатель может потребовать от арендатора внести деньги на счет условного депонирования для восстановления квартиры до ее первоначального состояния. (опять же, не относится к «элементам универсального дизайна», которые были добавлены)
  • Арендодатель может потребовать, чтобы лицензированный или иным образом квалифицированный специалист внес любые такие изменения, чтобы гарантировать, что работа будет выполнена в соответствии с хорошим качеством изготовления.

Что касается изменений политики, арендатор может попросить разумного приспособления к политике арендодателя. Запросы о внесении изменений в полис не могут изменить основные права арендодателя, как указано в законах об арендаторах-арендодателях.

  • Арендодатель всегда имеет право на получение арендной платы (жилье может быть связано с тем, как / когда поступит арендная плата, но жилье не будет делать этого, поэтому арендатор не будет платить арендную плату). (Интересный случай об этом произошел в Мичигане, и федеральные суды постановили, что поздняя выплата аренды из-за получения дохода по социальному обеспечению является разумным приспособлением в этой ситуации.Подробнее здесь.)
  • Аналогичным образом, другие правила, указанные в законе (что арендатор должен соблюдать местный жилищный кодекс), могут быть обязаны выполнять арендатору, даже если этот арендатор имеет инвалидность. Однако метод соблюдения этих других правил может быть предметом политики разумного размещения (например, арендатор обращается за помощью в соблюдении местных жилищных норм, обслуживающий персонал проверяет датчик дыма, а не арендатор).

3.Разумные приспособления для животных: Иногда людям с ограниченными возможностями требуются животные, чтобы они могли быть более функциональными. Это могут быть очевидные отношения (собака-поводырь для слабовидящих) или менее очевидные (животное эмоциональной поддержки для кого-то, кто справляется с посттравматическим стрессовым расстройством). У нас есть целая веб-страница о домашних и служебных животных (и о том, чем они отличаются), так что ознакомьтесь с ней. Вот основы:

  • Будь то технически «служебное животное» или менее техническое «животное-компаньон / помощь / эмоциональная поддержка», если вам нужно жить с животным, чтобы помочь вам с ограниченными возможностями, вы можете попросить «разумное приспособление» для политика арендодателя в отношении домашних животных (какой бы она ни была) с учетом вашей инвалидности.Это означает, что, если у арендодателя есть политика запрета на проживание домашних животных или ряд правил / сборов с домашними животными, они могут быть отменены из-за запроса на приспособление для инвалидов.
  • Чтобы запросить это жилье, арендатору с ограниченными возможностями необходимо письмо от медицинского работника, в котором говорится: 1. Арендатор имеет инвалидность (медицинский работник не должен указывать, какая именно инвалидность), и 2. Что это конкретное животное необходимо для лечения инвалидности, имеющейся у арендатора (медицинскому работнику не нужно говорить, что животное делает для лечения инвалидности, или предоставлять какие-либо доказательства дрессировки животного).
  • Арендодатель может отклонить запрос о размещении, если: 1. квартира находится в комплексе, где проживает владелец И у владельца / ближайшего родственника владельца есть аллергия на этот конкретный вид животных; или 2. животное угрожает безопасности других арендаторов (т. е. агрессивно по отношению к другим арендаторам).
  • Арендаторы с ограниченными возможностями, которые попросили разумных приспособлений для животного в целях лечения их инвалидности, должны поощрять арендодателя действовать так, как если бы их животное было частью медицинского оборудования.Их могут попросить оплатить ущерб, нанесенный животным установке, если таковой имеется.

4. Расторжение договора аренды из-за того, что доктор говорит: Это не проблема. Арендодателям не нужно освобождать арендатора от договора аренды просто потому, что врач говорит, что проживание там не является здоровым для этого одного арендатора из-за его медицинского состояния. Если вам нужно разорвать договор аренды из-за конкретной проблемы (например, вы больше не можете подниматься по ступеням на второй этаж), вот несколько вариантов:

  • Прервите договор аренды.(Более подробная информация на нашей странице окончания вашей аренды.) Это может оставить вас открытым для взимания арендной платы за то время, когда квартира была незанятой, если вы все еще несли ответственность за аренду в течение этого времени в соответствии с вашим арендным договором. Однако арендодателю необходимо найти кого-то нового для проживания там, как только вы расторгнете договор аренды — это называется смягчением последствий, и арендодатели обязаны это сделать.
  • Если в квартире небезопасно жить для всех (например, возможно, пожар сделал ее непригодной для жизни, и не только ваша личная ситуация делает квартиру непригодной для жизни), возможно, стоит переехать, а затем заявить, что Вас конструктивно выселили.Больше информации здесь.
  • У вас могут быть некоторые незаконные положения об аренде, которые позволят вам аннулировать договор аренды. Более подробная информация о них здесь.

5. Задержка выплаты арендной платы из-за социального обеспечения : Многие люди, получающие SSI или SSDI, не получают свои ежемесячные выплаты до 3-5 числа каждого месяца. О чем подумать:

  • Если в договоре аренды указано, что арендная плата должна быть уплачена 1-го числа, она должна быть уплачена 1-го числа. Если вы хотите платить несколько дней с опозданием каждый месяц, измените срок оплаты аренды в самом договоре аренды, прежде чем подписать договор аренды, или вы можете получать уведомление о выселении каждый месяц и оставлять себя открытым для выселения.(Подробнее о выселениях здесь.)
  • Даже если для вашего договора аренды предусмотрен 5-дневный льготный период до введения в действие штрафов за просрочку платежа (что не требуется по закону), ваш арендодатель все еще может сообщить будущим арендодателям, что вы постоянно платили поздно, или получить 5- Дневное уведомление каждый месяц, когда уже поздно. Таким образом, изменение срока платежа в самом договоре аренды до его подписания является гораздо более безопасным и явным способом продвижения вперед.
  • Если вы платили аренду с опозданием, но в один и тот же день каждого месяца в течение многих лет, раньше существовала защита от просрочки платежа, называемая «эстоппель».«Это юридический термин, означающий, что арендаторы и домовладельцы делают что-то определенным образом в течение длительного времени, даже если есть что-то другое в письменной форме, их обычная практика может стать более принудительной, чем письменный способ делать что-то. Тем не менее, 2017 г., штат Висконсин. Закон 317, Раздел 51 исключил возможность арендатора использовать эстоппель в качестве защиты для разбирательства о выселении из-за неуплаченной / более поздней арендной платы. Закон штата Висконсин 799,40 (1s)
  • Тем не менее, арендатор по-прежнему может искать «разумное приспособление» для инвалидности, чтобы платить арендную плату каждый месяц с опозданием.Это подтверждается данным судебным делом. Мы рекомендуем арендаторам оформлять все запросы о разумных приспособлениях в письменной форме и, если потребуется помощь, обращаться за помощью к ресурсам, перечисленным на нашей странице «Дискриминация».

6. Возмездие: Если у вас есть инвалидность, для вас очень важно заявить о своих правах в письменной форме. Если вы не подадите свои запросы в письменной форме, а арендодатель предпримет против вас незаконные действия, вам будет очень и очень сложно доказать, что причиной была месть.Дополнительная информация на нашей странице возмездия и в нашей публикации Get It In Writing. Шутки в сторону. Это важно.

7. Доступное жилье: Содержание семьи, где единственным доходом является SSI или SSDI, может быть очень сложной задачей в зависимости от индивидуальных обстоятельств. Люди могут найти ресурсы для создания более доступного жилья через:

8. Получите необходимую поддержку : Если вы одновременно боретесь с инвалидностью и жильем, может быть очень и очень трудно отстоять эти права и сделать это хорошо.Итак, просьба о помощи. Некоторые ресурсы для вас:

Ремонт и обслуживание | Союз арендаторов

Обратите внимание, что особые правила во время COVID-19 могут повлиять на некоторую информацию в этом информационном бюллетене. Смотрите наше Руководство по COVID-19 здесь.


Как арендатор, вы имеете права в соответствии с Законом о жилищной аренде от 2010 г. и Положением о о жилищной аренде от 2019 г. . В этом информационном бюллетене кратко изложены законы штата Новый Южный Уэльс о ремонте и обслуживании арендованных помещений, включая обязанности арендодателя и арендатора, а также способы выполнения ремонта, будь то «срочный» или «несрочный».

Ваши обязанности арендатора

Согласно условиям стандартного договора аренды жилого помещения (вашей аренды) вы соглашаетесь:

  • содержать помещения в «разумной» чистоте
  • как можно скорее сообщить арендодателю о любом повреждении / неисправности
  • покинуть помещение как можно ближе к состоянию, в котором они находились на момент начала аренды, за исключением «справедливого износа»
  • не повреждать или допускать повреждение помещения преднамеренно или по неосторожности — вы несете ответственность за ущерб, причиненный любым лицом, которого вы допустили на территорию
  • не добавлять и не удалять какие-либо приспособления, а также делать какие-либо ремонтные работы или изменения в помещениях без письменного согласия арендодателя (если это не разрешено договором аренды).

Если вы не выполняете эти обязательства, домовладелец может обратиться в Гражданский и административный суд штата Новый Южный Уэльс (NCAT) с просьбой о том, чтобы вы соблюдали договор аренды, или о прекращении аренды, или о компенсации.

Обязанности арендодателя

Арендодатель соглашается:

  • предоставить помещение в «разумно» чистом состоянии и пригодном для проживания в
  • предоставляет и поддерживает помещения в «разумном» ремонте, даже если они сообщили вам о каком-либо повреждении до того, как вы переехали в
  • .
  • произвести любой ремонт, указанный в отчете о первоначальном состоянии

«Разумный» ремонт зависит от возраста помещения, суммы арендной платы, которую вы платите, и потенциального срока службы помещения.

Арендодатель не обязан устранять причиненный вами ущерб. Однако, если они позже захотят потребовать от вас компенсации за этот ущерб, они должны попытаться ограничить стоимость любого ремонта или замены. За советом по этому поводу обратитесь в местную консультационную и адвокатскую службу арендаторов.

Срочный ремонт

Срочный ремонт означает работы, необходимые для ремонта любого из следующего:

  • отказ или авария в системе подачи газа, электричества или воды
  • отказ или поломка любой важной службы горячего водоснабжения, приготовления пищи, обогрева, охлаждения или стирки
  • неисправность или повреждение, делающее помещение небезопасным или небезопасным
  • серьезный ущерб от стихийного бедствия

Примеры повреждений:

  • разрыв водопровода
  • утечка газа
  • прибор или приспособление (например, кран), которое не работает или сломалось и приводит к значительным потерям воды
  • Забитый или сломанный туалет
  • серьезная протечка крыши
  • опасная электрическая неисправность
  • серьезный ущерб от наводнения, шторма или пожара (см. Также Информационный бюллетень 22: Ущерб от стихийного бедствия )

Информацию о ремонте дымовой сигнализации см. В Информационном бюллетене 20: Дымовая сигнализация

Срочный ремонт

Сообщите арендодателю / агенту — если возможно, письменно — о том, что необходимо исправить.Завершите любой разговор письмом. Сохраните копию письма и записи любых разговоров в качестве доказательства того, что вы сказали арендодателю / агенту.

Если нет электричества или воды, проблема может быть устранена поставщиком услуг (если она находится за пределами территории). См. Также Информационный бюллетень 23: Утилиты .

Если с арендодателем / агентом невозможно связаться или он не желает делать срочный ремонт, или если они занимаются этим слишком долго, вы можете организовать ремонт.Не платите больше 1000 долларов, иначе вы можете не получить свои деньги обратно — арендодатель должен оплатить вам только любые разумные расходы до 1000 долларов. Они обязаны произвести оплату в течение 14 дней с момента вашего уведомления.

Вы должны показать, что:

  • проблема не по вашей вине
  • вы сделали «разумную» попытку связаться с арендодателем / агентом
  • вы дали им «разумный» шанс сделать ремонт
  • ремонт проводился специалистом по ремонту, указанным в вашем договоре аренды (если это возможно), или лицензированным или квалифицированным специалистом.

Вы должны письменно уведомить арендодателя / агента о ремонте, затратах и ​​копиях квитанций.

Если домовладелец не платит, подайте заявление в Трибунал в течение 3 месяцев по истечении этих 14 дней за распоряжением, которое они выполнили.

Если вы не можете позволить себе оплатить срочный ремонт, обратитесь в Трибунал с просьбой о срочном слушании дела о ремонте. Вы также можете подать заявление о снижении арендной платы до завершения ремонта. См. «Обращение в Трибунал» ниже.

Выполнение «несрочного» ремонта

Сообщите арендодателю / агенту в письменной форме, какие работы необходимо выполнить и когда — укажите четкие сроки.Сохраните копию письма и записи любых разговоров в качестве доказательства того, что вы сказали арендодателю / агенту. Если вы имеете дело с агентом, вы также можете:

  • впишите подробности проблемы в книгу жалоб агентства
  • связаться с владельцем лицензии агентства (директором или менеджером)
  • свяжитесь напрямую с арендодателем

Самостоятельное выполнение несрочного ремонта

Вы должны получить предварительное согласие арендодателя, прежде чем проводить несрочный ремонт или техническое обслуживание.Попросите арендодателя оплатить вам любые расходы. Получите их согласие и согласие на оплату в письменной форме.

Если домовладелец не ремонтирует

Продолжайте платить за аренду. «Забастовка» — это нарушение вашего договора аренды, и домовладелец может предпринять шаги, чтобы прекратить вашу аренду.

Подать заявление в Трибунал о приказе (ах) — см. Ниже.

Обращение в суд

Вы можете подать заявку на выполнение одного или нескольких из следующих заказов, если у вас возникли трудности в связи с несрочным ремонтом (см. Выше, как действовать в случае срочного ремонта):

a) чтобы арендодатель выполнил ремонт, который вы указали
b) чтобы арендодатель возместил вам убытки, понесенные вами из-за того, что он не выполнил ремонт
c) что вся или часть арендной платы выплачивается Трибуналу до тех пор, пока ремонт не будет выполнено
г) что арендная плата снижена за период нахождения помещения в аварийном состоянии

По пунктам (a), (b) и (c) вы должны подать заявление в течение 3 месяцев после того, как арендодатель не соблюдает установленные вами сроки ремонта.Для (d) вы должны подать заявление до окончания аренды.

См. Информационный бюллетень 11: Гражданский и административный суд штата Новый Южный Уэльс и обратитесь в местную консультационную и адвокатскую службу арендаторов за помощью в подаче заявления.

Что вы должны суметь доказать Трибуналу

Для того, чтобы Трибунал мог отдать распоряжение о ремонте, вы должны представить, что:

  • Помещение не в надлежащем ремонте
  • вы сообщили арендодателю / агенту о необходимости ремонта (e.грамм. вы им написали) или они должны были об этом знать (например, осмотрели помещение)
  • арендодатель / агент не приложили разумных усилий для проведения ремонта

Компенсация

Вы можете ходатайствовать о том, чтобы арендодатель возместил вам экономический ущерб. Например:

  • Вам пришлось потратить деньги на еду на вынос, потому что домовладелец не починил плиту.
  • Ваши вещи были уничтожены или повреждены из-за того, что домовладелец не устранил протекающую крышу.

Вы должны иметь возможность доказать, что ваш убыток был вызван неспособностью арендодателя произвести ремонт.

Вам также необходимо доказать, что вы пытались ограничить стоимость ущерба (например, уменьшить повреждение вашей мебели водой путем перемещения ее из-под протечки), в противном случае Трибунал может не потребовать компенсации.

Трибунал может потребовать компенсацию в размере до 15 000 долларов.

Арендная плата подлежит уплате Трибуналу

Трибунал обычно рассматривает это распоряжение только в том случае, если домовладелец не выполнил предыдущее распоряжение Трибунала о ремонте.Вы можете указать его в своем заявлении на случай, если вам придется вернуться в Трибунал позже.

Уменьшение арендной платы

Трибунал может вынести постановление о том, что арендная плата является или была чрезмерной из-за сокращения или изъятия арендодателем любых товаров, услуг или объектов, предоставляемых с помещениями.

Например: Арендодатель не ремонтирует вышедшую из строя систему горячего водоснабжения. Подать заявку на постановление о том, что квартплата была чрезмерной за то время, когда вы были без горячей воды.

Если Трибунал сочтет арендную плату чрезмерной, он может приказать:

  • размер арендной платы не должен превышать
  • день, с которого применяется максимальная арендная плата — на срок до 12 месяцев

См. Информационный бюллетень 04: Повышение арендной платы , чтобы узнать, как подготовить дело о чрезмерной арендной плате.

Минимальные стандарты обитаемости

С 23 марта 2020 года в Закон о жилищной аренде были добавлены семь стандартов. Они для:

  • конструктивная прочность
  • достаточное освещение
  • адекватная вентиляция
  • адекватные инженерные сети
  • Сантехника и канализация
  • достаточное количество воды (в том числе горячей) для питья, стирки,
  • и уборка
  • санузлов, в т.ч. умывальника
  • объектов с приватностью

Эти стандарты призваны помочь понять обязанность арендодателя предоставлять помещения, «пригодные для проживания».

Приказы о внесении исправлений (от 23 марта 2020 г.)

NSW Fair Trading (государственный департамент) будет иметь право делать заказы на ремонт домовладельцами и арендаторами. Это предназначено для помощи в разрешении споров о ремонте. Он призван стать альтернативой заявлению Трибунала, но не препятствует такому применению. Законодательство рассматривает заявки, сборы, расследование, приказы и штрафы. Письменный запрос на ремонт должен быть сделан домовладельцем или арендатором до того, как они смогут подать заявку на исправление.Более подробная информация и формы доступны на веб-сайте справедливой торговли по адресу fairtrading.nsw.gov.au

.

См. Также

Информационный бюллетень обновлен в марте 2020 г.


Этот информационный бюллетень предназначен для ознакомления с законом и не может использоваться вместо юридической консультации. Он применяется к людям, которые проживают или подпадают под действие закона, поскольку он применяется в Новом Южном Уэльсе, Австралия. © Союз арендаторов Нового Южного Уэльса.

Закон

NY о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 г., часть III — ЧТО ДОЛЖНЫ ЗНАТЬ ЮРИСТЫ

Закон

Нью-Йорка о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 г., часть III — ЧТО ДОЛЖНЫ ЗНАТЬ ЮРИСТЫ

Авторы благодарят судью городского суда Покипси Фрэнка М.Мора за его комментарии к Части III этой статьи и судье Нью-Йорка по жилищным вопросам Майклу Л. Вейсбергу за его комментарии ко всем трем частям этой статьи. Судья Лебовиц, г-н Ховард и судья Вейсберг являются соавторами предстоящего 12-го издания Закона штата Нью-Йорк о арендодателях и арендаторах жилых помещений.

В частях I и II нашей серии мы обсуждали, как Закон о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года (HSTPA 1 ) кардинально изменил ситуацию с арендой жилья в Нью-Йорке.В части I (91 N.Y. St. B.J. 35 (сентябрь / октябрь 2019 г.)) излагается закон до и после HSTPA. Часть II (91 N.Y. St.BJ.26 (ноябрь 2019 г.)) посвящена регулированию арендной платы. Эта заключительная часть нашей серии из трех частей охватывает остальную часть HSTPA.

Исторически сложилось так, что изменения в законе Нью-Йорка о арендодателях и арендаторах касались схемы регулирования арендной платы. Только кое-где Законодательный орган вносил поправки в законы, касающиеся нерегулируемых единиц жилья или того, как суды должны выносить решения по искам и процедурам выселения. HSTPA изменила эту историю.В интересах арендаторов и бремени арендодателей Законодательный орган внес поправки во многие части Закона о недвижимости (RPL), Закона о действиях и судебных разбирательствах с недвижимостью (RPAPL) и Закона об общих обязательствах (GOL), начиная с того, как арендовать создаются и заканчиваются тем, как жильцы могут быть возвращены во владение после выселения.

ЗАЛОГ И ПРЕДОПЛАЧЕННАЯ АРЕНДА ОГРАНИЧИВАЕТСЯ АРЕНДЫ НА ОДИН МЕСЯЦ

Хотя гарантийный залог уже давно ограничен арендной платой за один месяц для арендаторов со стабилизированной арендной платой, HSTPA внесла поправки в GOL с 14 июня 2019 г., чтобы распространить этот предел на нерегулируемых арендаторов по всему штату.Практика требования предоплаты арендной платы, обычно в виде «арендной платы за первый и последний месяц», в настоящее время запрещена. В широком смысле новое ограничение включает «авансы», а также депозиты. Некоторые домовладельцы, однако, утверждают, что слово «или» в § 7-108 Правил, относящееся к «депозиту или авансу», по-прежнему позволяет вносить арендную плату за первый и последний месяцы, поскольку это плата за текущее использование и размещение

Исправленный GOL теперь также предусматривает обязательную процедуру проверки. Арендодатели должны предоставить квартиросъемщикам возможность осмотреть помещения, прежде чем они займутся им.Затем стороны «заключают» письменное соглашение с указанием любых условий. Закон ограничивает допустимость этого соглашения действиями арендатора по взысканию гарантийного депозита и только в качестве доказательства условий в начале аренды. Арендаторы не могут использовать соглашение для установления наличия нарушений в процессе HP (ремонта) или для утверждения нарушения гарантии пригодности для проживания в процессе невыплаты. Точно так же домовладелец не может использовать соглашение для оспаривания показаний арендатора на слушании по делу о нарушении условий проживания.

Арендодатель должен снова уведомить арендатора о праве на осмотр помещения вместе с арендодателем за 1-2 недели до освобождения арендатора. Для того, чтобы арендодатель сохранил любую часть гарантийного депозита, арендодатель должен после проверки на наличие свободных мест предоставить арендатору подробный отчет с указанием всех необходимых ремонтов или уборок, чтобы дать арендатору возможность исправить условия.

Согласно прежнему закону, домовладельцы должны были вернуть залог в течение «разумного срока», то есть месяца или двух.Теперь закон предусматривает, что в случае удержания какой-либо части гарантийного депозита арендодатель должен предоставить (i) подробное изложение заявленных условий в течение 14 дней после освобождения арендатора и (ii) любую оставшуюся часть депозита. Арендодатель, не выполнивший требования, теряет право на внесение залога. 2 Новый закон также сужает то, что может быть удержано из депозита, и включает «разумные» расходы в связи с неуплатой арендной платы или коммунальных платежей, ущербом, выходящим за рамки обычного износа, а также перемещением и хранением вещей арендатора.В частности, исключаются дополнительные арендные платы, такие как штрафы за просрочку платежа и юридические услуги. Арендодатели несут бремя доказывания, чтобы оправдать удержание залогового депозита, и теперь GOL предусматривает штрафные убытки, в два раза превышающие сумму залога, за любое умышленное нарушение его положений.

Эти изменения приветствуются арендаторами, которые уже давно наводнили залы судов мелких тяжб жалобами на то, что их арендодатели ошибочно удерживали свои залоговые депозиты или завышали и сфабриковали расходы на ремонт, чтобы удержать свои депозиты.Но потенциальные арендаторы без кредитной истории или с плохой кредитной историей, новички в Нью-Йорке и студенты, обучающиеся во многих университетах Нью-Йорка, могут стать сопутствующим ущербом от новых законов. Арендодатели могут не захотеть сдавать им аренду без дополнительной защиты в виде повышенного депозита или предоплаты. Деловые причины часто удерживают домовладельцев от принятия поручителя, а не от залога и предоплаты арендной платы. Арендодатели уже тестируют альтернативные меры безопасности, такие как требование, чтобы арендаторы предоставляли залог для обеспечения выплаты арендной платы и поручителя для внесения дополнительного гарантийного депозита.Отдел жилищного и коммунального обновления (DHCR) издал руководство после прохождения HSTPA, запрещающее арендодателям требовать от поручителя «или любой третьей стороны» выплату залога более одного месяца, 3 , но это руководство применяется только к арендаторам со стабилизированной арендной платой. Время покажет, последуют ли суды примеру DHCR, установив, что измененное Правило Правил запрещает использование этих мер безопасности в отношении нерегулируемых арендаторов.

Арендодатели утверждают, что 14 дней — это слишком мало для осмотра помещений, составления подробного отчета и возврата любой неоспоримой части депозита.Арендодатели также утверждают, что процедура проверки неработоспособна, потому что HSTPA требует, чтобы арендодатель и арендатор достигли соглашения, определяющего условия в помещениях, но не дает никаких указаний относительно формы или содержания соглашения или того, как стороны могут действовать, если они не могут договориться. Закон требует, чтобы первоначальная проверка проводилась после подписания договора аренды, что связывает стороны спорных отношений с арендодателем с самого начала. Некоторые арендодатели попытаются избежать этой дилеммы, проведя инспекцию до заключения договора аренды, но это может заставить арендаторов избегать повышения условий, а не рисковать тем, что арендодатель решит не сдавать им аренду.Мы слышали, что некоторые арендодатели и арендаторы уже заключают договоры в соответствии с § 7-108 (c) Правил, на языке которых арендатор отказывается от проверки.

Арендодатели также возражают против того, что штрафы за нарушение нового закона не ограничиваются отказом от возврата залога, но также, похоже, применяются к любому менее значительному нарушению, например, к назначению окончательной проверки за пределами однонедельного окна, установленного законом. поскольку при наложении штрафных убытков не делается различия между гарантийным залогом и предоплаченной арендной платой, более того, потенциальная ответственность может быть высокой.Например, в случае с иностранным резидентом, когда домовладелец требует предоплаты за год, такая практика может привести к ответственности, равной арендной плате за два года.

Согласно RPL § 235-e, как только договор аренды вступает в силу, арендатор, требующий квитанции об аренде, должен их получить. В квитанции должны быть указаны дата, уплаченная сумма, название помещения и охваченный период. Если оплата производится лично, квитанцию ​​необходимо предоставить немедленно. Если арендная плата оплачивается другим способом, квитанцию ​​необходимо предоставить в течение 15 дней.После требования квитанции обязательство по предоставлению квитанций сохраняется в течение всего срока аренды. Арендодатели должны вести учет денежных выплат в течение трех лет.

РАСШИРЕНИЕ ПРЕДУСМОТРЕНИЯ РЕТАЛИАТОРНОГО ВЫБРАСЫВАНИЯ

RPL § 223-b защищает арендаторов при реализации их права на подачу жалобы в государственные органы, обеспечение соблюдения своих прав на аренду и вступление в организацию арендаторов. До HSTPA домовладельцы, которые начали судебное разбирательство по удержанию арендатора в течение шести месяцев после реализации этих прав, создавали опровержимую презумпцию, что судебное разбирательство было возбуждено в ответ на действия арендатора.

HSTPA расширяет сферу применения и исполнение RPL § 223-b, увеличивая период времени, в течение которого применяется презумпция, с шести месяцев до года и расширяет презумпцию с процедур удержания до процедур невыплаты, а также до «необоснованного» повышения арендной платы. Ранее закон касался только жалоб в правоохранительные органы о нарушениях жилищного кодекса. HSTPA теперь также покрывает жалобы на обитаемость. Жалобы арендаторов теперь защищены, если они поданы домовладельцу или его агенту.Как только арендатор подает иск о репрессивном выселении, домовладелец несет бремя доказывания отсутствия репрессивного мотива для процедуры выселения или повышения арендной платы. Предыдущий закон требовал просто, чтобы домовладелец предоставил «достоверное объяснение». Арендодатель, который не опровергает презумпцию возмездия, может быть обязан предложить новый договор аренды или продление аренды на срок до года с только «разумным» повышением арендной платы. Кроме того, арендодатель может нести ответственность за оплату услуг адвоката, если арендатор требует возмещения убытков в рамках гражданского иска.

Арендаторы приветствуют расширение RPL § 223-b. Они утверждают, что прежний статут ошибочно предполагал, что арендаторы, включая тех, кто не говорит по-английски, были проинформированы о своих правах и каким-то образом знали о государственных учреждениях, которым поручено обеспечивать их права. Реальность такова, что многие жильцы без отопления и горячей воды не знают иного выхода, кроме как пожаловаться домовладельцу. HSTPA теперь запрещает недобросовестным арендодателям принимать меры против этих арендаторов. Аналогичным образом, арендаторы утверждают, что, включив жалобы на нарушение гарантии пригодности для проживания, HSTPA признало, что, хотя Кодекс обслуживания жилищного фонда устанавливает минимальные жилищные стандарты, закон Нью-Йорка дает арендаторам более широкую гарантию того, что помещения будут «пригодными и пригодными для проживания».”

Противники нового статута осуждают его как капризное расширение § 223-b RPL, которое предотвращает одно нарушение путем совершения другого. Арендодатели утверждают, что защита от неэтичных домовладельцев оправдана, но HSTPA наказывает домовладельцев за осуществление законных прав. Требуя от арендодателя доказательства отсутствия ответных мотивов в отношении процедуры невыплаты, HSTPA отвергает представление о том, что неуплата арендной платы по своей сути является достаточно безрезультатным мотивом для начала процедуры невыплаты.Арендодатели также считают, что HSTPA будет стимулировать арендаторов делать необоснованные заявления о пригодности жилья. Согласно новому закону, арендатор может пожаловаться на шумный холодильник, чтобы сделать его иммунизированным от выселения в течение года. Поскольку арендодатель не всегда уведомляется о жалобе арендатора в государственное учреждение, особенно если жалоба не приводит к нарушению, домовладельцы также могут быть обременены презумпцией возмездия, если оно начнет процедуру несвязанного выселения, даже если арендодатель нет сведений о жалобе.Арендодатели возражают против того, что, по их словам, является несправедливостью закона, который позволяет установить ответные меры, не зная о поведении, против которого, как предполагается, предпринял ответные меры арендодатель. Это несправедливость проистекает из предполагаемого двойного стандарта в новом законе, который требует от арендатора только «добросовестной» жалобы, без обязательного проведения эквивалентного расследования «добросовестного» намерения арендодателя начать процедуру выселения до того, как будет применена презумпция возмездия. .

Неопределенности изобилуют исправленным § 223-b RPL.В статуте не дается никаких указаний относительно того, как домовладельцы могут опровергнуть презумпцию или требуется ли, помимо основного основания для процедуры выселения, второй мотив, не связанный с возмездием. Также неясно, какую роль играет время подачи жалобы в инициировании презумпции возмездия. Будет ли применяться презумпция, если арендатор не платит арендную плату или виновен в нежелательном поведении, но подает заявление о предоставлении жилья до того, как домовладелец сможет начать процедуру выселения? Требуя только «добросовестную» жалобу, статут фокусируется на субъективном намерении арендатора подать жалобу, не обращая внимания на то, является ли жалоба объективной.Арендаторы могут ошибочно, но добросовестно полагать, что они имеют право выбирать цвет краски, когда домовладелец перекрашивает квартиру. Тем не менее, получает ли арендатор преимущество презумпции возмездия, если арендодатель начинает процедуру невыплаты после того, как арендатор удерживает арендную плату, возражая против цвета краски? Наконец, предложение новой аренды с «необоснованным» повышением арендной платы теперь является запрещенной мерой возмездия, но HSTPA не определяет стандарт или то, должен ли стандарт определяться с точки зрения арендодателя или арендатора.Арендаторы будут утверждать, что любое повышение должно быть ограничено процентом от текущей арендной платы, но арендодатели будут возражать, что это должно быть установлено рынком, даже если это приведет к значительному увеличению существующей арендной платы. Суды будут бороться с исправленным § 223-b RPL в течение многих лет.

ЧЕРНЫЕ СПИСКИ ЗАПРЕЩЕНЫ

Широко разглашается неправомерное использование так называемых черных списков арендаторов в практике аренды. Черные списки — это списки арендаторов, названных в качестве ответчиков в судебном разбирательстве Жилищного суда.Арендодатели использовали списки для проверки потенциальных претендентов. 4 Эти списки часто вводили в заблуждение; они предоставили минимальную информацию о судебном разбирательстве или его исходе, в том числе о том, имел ли арендатор преимущественную силу или имел законные основания для судебного разбирательства. Защитники арендаторов сочли эти черные списки ужасными, потому что они основаны на данных, собранных и проданных Единой судебной системой. HSTPA стремится ограничить использование черных списков, запрещая отклонение заявки на аренду на основании прошлых или настоящих действий арендодателя-арендатора или RPAPL Ст.7. суммарное производство. Возникает опровержимая презумпция того, что HSTPA была нарушена, если домовладелец запрашивает информацию на веб-сайте по проверке арендаторов или просматривает протоколы судебных заседаний. Арендодатель обязан указать альтернативную причину отказа в аренде. HSTPA теперь также запрещает Единой судебной системе продавать данные об аренде жилья и выселении.

Хотя арендаторы восприняли запрет положительно, арендаторы обеспокоены тем, что его исполнение будет неэффективным. Генеральный прокурор Нью-Йорка обладает правоприменительными полномочиями, и использование черного списка влечет за собой штрафы в размере от 500 до 1000 долларов за нарушение.Но никаких частных оснований для иска нет. Арендаторы опасаются, что ресурсов AG будет недостаточно, чтобы остановить то, что, по их мнению, является широко распространенным использованием черных списков. Кроме того, защитники арендаторов жалуются, что черные списки по-прежнему будут применяться за пределами штата.

Тем временем арендодатели выразили обеспокоенность тем, что HSTPA не позволяет им фильтровать потенциальных арендаторов, которые в прошлом проявляли нежелательное поведение или хронически не платили арендную плату. Арендодатели также утверждают, что HSTPA закрывает глаза, изучая информацию о потенциальных угрозах или неудобствах, которые арендаторы могут представлять другим арендаторам, в то же время подвергая их ответственности перед другими жильцами, если арендатор продает наркотики из квартиры, устраивает громкие вечеринки поздно ночью, поджигает здание. , или враждебно относится к соседям.Более того, арендодатели утверждают, что нет ничего плохого в отказе арендатору на основании прошлых невыплат по уплате арендной платы.

В той мере, в какой запрет черного списка касается реальных злоупотреблений, арендодатели утверждают, что HSTPA предоставила средство правовой защиты, плохо приспособленное к проблеме, и что лучшее решение позволило бы использовать записи о задержании, если арендатор был выселен за нежелательное поведение или судебное решение. была возбуждена против арендатора в рамках процедуры невыплаты, но при этом не было установлено, что арендатор имеет право на снижение налога.HSTPA была предназначена для защиты арендаторов, участвующих в спорах в жилищном суде, поскольку им требовался ремонт. Но на самом деле, по словам домовладельцев, они не могут рассматривать судебные протоколы, свидетельствующие о том, что арендатор был выселен за незаконную деятельность или по другим законным причинам.

ДЛЯ ПОДНЯТИЯ АРЕНДЫ НЕРЕГУЛИРУЕМЫХ КВАРТИР ТРЕБУЕТСЯ УВЕДОМЛЕНИЕ

; НОВЫЕ ВРЕМЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ АРЕНДЫ ПО МЕСЯЦАМ

До HSTPA помесячная аренда могла быть прекращена с уведомлением за 30 дней.Если арендатор удерживает недвижимость в конце срока аренды на справедливой рыночной основе, судебное разбирательство может быть начато без предварительного уведомления, если арендная плата не была принята после истечения срока аренды. HSTPA вносит поправки в RPL, требуя, чтобы, если домовладелец жилого помещения не намерен продлевать договор аренды или намеревается поднять арендную плату на 5% или более, домовладелец должен уведомить арендатора о повышении арендной платы или дате освобождения. Требуемое уведомление определяется продолжительностью аренды или проживания: до года арендатор должен быть уведомлен за 30 дней; от года до двух лет арендатор должен быть уведомлен за 60 дней; и за два года или более арендатор должен быть уведомлен за 90 дней.Если домовладелец не предоставит уведомление, аренда будет продолжаться на тех же условиях до тех пор, пока не будет сделано надлежащее уведомление и не пройдет необходимое время.

В г. Нью-Йорке уведомление должно быть доставлено службой согласно RPAPL 735. 5 HSTPA не устанавливает требования к обслуживанию за пределами города Нью-Йорка, но некоторые домовладельцы сочтут целесообразным воспользоваться службой RPAPL 735, чтобы избежать движения практика по вопросу.

Согласно действующему и ранее действующему законодательству, арендаторы города Нью-Йорка не обязаны предоставлять письменное уведомление перед выселением.За пределами города Нью-Йорка арендатор должен подать уведомление за месяц о прекращении помесячной аренды, но уведомление не обязательно должно быть в письменной форме. Дата вступления в силу этих положений — 12 октября 2019 года. Некоторые арендодатели и арендаторы используют свое право на заключение договора, чтобы отказаться от или изменить RPL § 232-b с условиями аренды, позволяющими арендаторам прекращать аренду с письменным уведомлением не менее чем за два месяца.

Арендодатели, особенно мелкие домовладельцы, жалуются, что новый закон вынуждает их выбирать между возвращением квартиры и получением арендной платы.Обычно арендатор, получивший извещение о расторжении договора, не платит арендную плату. Если требуется уведомление за 90 дней, арендная плата не будет выплачиваться в течение следующих трех месяцев. С учетом других положений HSTPA, согласно которым арендаторы имеют право отложить разбирательство, в некоторых частях Нью-Йорка может пройти пять месяцев или более, прежде чем арендодатель сможет запросить залог в виде предполагаемой арендной платы. Что касается неоплаченных пяти месяцев, домовладелец может получить денежное суждение, но это может быть от арендатора, не имеющего права на вынесение приговора. Арендодатели по-прежнему смогут подать иск о невыплате, но арендодатели утверждают, что это увеличивает бремя и расходы, связанные с снятием арендаторов.

РАСШИРЕННАЯ ЗАЩИТА АРЕНДАТОРОВ И ПОПРАВКИ К RPAPL УВЕЛИЧИВАЮТ ПАУЗЫ ДО, ВО ВРЕМЯ И ПОСЛЕ ПРОИЗВОДСТВА ВЫСЕЛЕНИЯ

I. Пауза в суде

Изменения в RPL расширяют требования к уведомлению о прекращении помесячной аренды и предусматривают значительные требования к уведомлению для нерегулируемых арендаторов. Но одновременно с этим HSTPA провела комплексные реформы в RPAPL, законодательном органе, регулирующем производство по упрощенному выселению. Законодательное собрание ввело в действие эти паузы (домовладельцы могли бы назвать их «задержками»), чтобы предотвратить выселение или замедлить его — или, по крайней мере, отсрочить губительные для жизни последствия выселения.

До HSTPA рассмотрение ходатайства о задержании должно было производиться за 5-12 дней до первой явки в суд. С поправками, RPAPL 733 предусматривает, что процедура удержания должна быть возвращена через 10-17 дней после подачи ходатайства. Кроме того, HSTPA отменил положение RPAPL 733, которое разрешало домовладельцу в процедуре удержания требовать ответа за 3 дня до начальной даты суда, если ходатайство было подано как минимум за 8 дней до даты судебного разбирательства. Арендодатели утверждают, что это опровергает рабочее предположение упрощенного производства.Хотя это уже было редкостью на практике до HSTPA, RPAPL предусматривал, что упрощенное производство может быть передано в суд при первой явке в суд. Но сводный характер судебного разбирательства подрывается, если арендодатель не имеет реальной возможности изучить ответ и подготовиться к судебному разбирательству. Практический эффект заключается в том, что жильцы получат автоматическую отсрочку первой явки в суд.

HSTPA аналогичным образом увеличила сроки рассмотрения дел о невыплате. Ранее, если арендатор не платил арендную плату, RPAPL 711 требовал, чтобы арендатору было предъявлено письменное трехдневное требование аренды или устное требование (устное требование не требовало трех дней), прежде чем арендодатель мог начать процедуру невыплаты.HSTPA внесла поправки в RPAPL 711, чтобы отменить устные требования об аренде и увеличить срок уведомления для письменных требований об аренде до 14 дней. HSTPA также внесла поправки в § 235-e RPL, требуя, чтобы арендаторы уведомлялись заказным письмом, если арендная плата не получена в течение пяти дней до установленной даты. Если арендодатель не вручит это напоминание до начала процедуры невыплаты, арендатор может заявить о таком отказе в качестве положительного аргумента в свою защиту. В RPAPL 732 также были внесены поправки, увеличивающие с 5 до 10 дней время, в течение которого арендаторы должны отвечать на вопросы о невыплате.И если арендатор не отвечает, суд по-прежнему имеет право отложить выдачу ордера на пять дней.

Также неясно, должно ли требование об аренде содержать новое «напоминание». Пока суд не решит этот вопрос, консервативные практикующие арендодатели придут к выводу, что они должны это сделать (чтобы избежать практики движения). Практический результат состоит в том, что требование об аренде может быть подано не ранее, чем на пятый день после наступления срока выплаты арендной платы. Если предположить, что арендная плата должна быть уплачена в первый день, это будет шестой день.

Согласно предыдущему законодательству, домовладелец мог устно потребовать арендную плату и подать прошение о невыплате на следующий день. Теперь, вероятно, будет почти трехнедельная задержка, когда время для оказания услуги добавляется к 14-дневному уведомлению, необходимому для запроса аренды. С учетом дополнительных 10 дней, которые арендатор должен ответить на петицию, а в Нью-Йорке за дополнительные 3-8 дней до первой явки в суд, арендная плата за еще один месяц должна быть уплачена до того, как стороны когда-либо попадут в суд. Арендодатели жалуются, что каждый арендатор без напоминаний знает, что арендная плата должна быть выплачена в первое число месяца, и что «напоминание» не выполняет никакой другой функции, кроме как привить обязательный пятидневный льготный период к каждому договору аренды в Нью-Йорке.Арендодатели также жалуются на стоимость необходимых почтовых отправлений.

Адвокаты арендодателя дополнительно утверждают, требуя, чтобы уведомление было направлено арендодателем или агентом, «уполномоченным на получение арендной платы», что, по-видимому, препятствует представлению уведомления адвокатом арендодателя. Кроме того, HSTPA ничего не говорит о том, нужно ли ежемесячно отправлять напоминание о просрочке аренды или достаточно одного напоминания за несколько месяцев просрочки.

Защитники арендаторов предлагают, чтобы увеличение времени, необходимого для начала процедуры невыплаты, давало арендаторам живое время от зарплаты до зарплаты, чтобы погасить задолженность по арендной плате и, возможно, вообще избежать процедуры невыплаты.Если арендатор испытывает трудности с оплатой арендной платы, пропуск работы и явка в суд также контрпродуктивны. Уведомление с напоминанием дополнительно предупреждает арендаторов до начала разбирательства, если их чек арендной платы был утерян по почте или получен и не был учтен управляющим агентом арендодателя.

Коммерческие арендодатели отвечают, что эти аргументы могут иметь отношение к арендаторам жилых помещений, но не имеют никакого отношения к коммерческому контексту. Они говорят, что напоминание не должно требоваться для коммерческого арендатора (в законе не говорится, что напоминание требуется только для арендатора жилого помещения) и что, хотя жилец, платящий 1500 долларов в месяц, получит выгоду от более медленного процесса выселения, домовладелец коммерческого арендатора, платящего 150 000 долларов в месяц, не следует заставлять ждать, пока не будет получена задолженность в размере 300 000 долларов, до их первого обращения в суд.Арендодатели утверждают, что это проблема, которая пронизывает большую часть HSTPA. Многие цели политики, лежащие в основе новых законов, не имеют отношения к коммерческим арендаторам; предприятия менее уязвимы для дисбаланса в переговорной силе, и выселение бизнеса представляет меньшую общественную озабоченность, чем выселение семьи. Но HSTPA, как утверждают представители бизнеса, во многих случаях не может провести значимое различие между жилыми и коммерческими вопросами.

HSTPA также открыло шлюзы для конкурирующих интерпретаций, указав, что отказ от напоминания об аренде может рассматриваться как утвердительная защита, но не дает никаких указаний относительно его применения или последствий.На первый взгляд, HSTPA предполагает, что простое отсутствие напоминания арендатору о ранее существовавших договорных обязательствах навсегда отменяет обязательство по уплате арендной платы, что является драконовским результатом. Это также может выступать в качестве процессуального препятствия, так же как неспособность предъявить надлежащее требование арендной платы приведет к прекращению производства без ущерба для способности арендодателя взыскать арендную плату после подачи напоминания. В качестве альтернативы, утвердительная защита, если таковая будет представлена, может привести к тому, что арендодатель будет лишен права взыскать арендную плату в рамках упрощенного производства, но иск может быть заявлен на общем заседании.Некоторые домовладельцы, однако, утверждают, что Законодательный орган штата Нью-Йорк не запрещал вносить изменения в RPL § 235-e. Они используют свое право на договор, чтобы отказаться или изменить этот раздел.

Кроме того, § 711 RPAPL ранее предусматривал, что если арендатор умер в течение срока аренды и арендная плата не была выплачена, ни один представитель или лицо не заняли должность, и ни один администратор или исполнитель не был назначен в течение трех месяцев после смерти арендатора. , судебное разбирательство может быть начато против пережившего супруга или, если такового нет, то против оставшегося выпуска или распространения.HSTPA предусматривает, что, когда арендатор умирает, арендная плата не выплачивается, а квартира занята лицом, претендующим на владение, может быть начато судебное разбирательство с указанием жильцов квартиры, требующих собственнического решения в отношении имущества. Вынесение судебного решения не должно наносить ущерба притязаниям лиц, находящихся в собственности, и никакое судебное постановление не имеет силы в отношении жителей. Любое требование о правопреемстве будет рассматриваться в рамках процедуры удержания.

II. Паузы в суде

HSTPA изменила темп упрощенного производства, изменив ограничения и препятствия для отсрочек.До HSTPA RPAPL 745 не рекомендовал чрезмерные отсрочки. Он предусматривал, что после двух переносов арендатором или 30 дней суд должен был предписать арендатору внести залог за аренду или использование и размещение, которые должны были быть внесены с момента подачи ходатайства. Хотя на практике это часто не соблюдается, закон также ограничивает отсрочки до 10 дней, за исключением случаев, когда стороны соглашаются. В RPAPL 745 были внесены поправки, предусматривающие, что заявка на внесение арендного залога не может быть подана до второго запроса арендатора об отсрочке или до тех пор, пока процедура не будет в календаре в течение 60 дней, если никакая задержка не связана с арендодателем.10-дневный лимит отсрочки заменен 14-дневным минимумом. Первый ходатайство об отсрочке от ответчика, не представленного адвокатом, не засчитывается в 60-дневный лимит, скорее всего, на практике минимальный срок будет увеличен до 90 дней или более. И хотя суд должен был разрешить использование и размещение в соответствии с предыдущим законом, если были соблюдены условия, теперь это делается по усмотрению.

Еще одно изменение в RPAPL 745, вызывающее паузы, заключается в том, что HSTPA устранила практику подачи устных заявлений на внесение залога за аренду или использование и размещение.Теперь требуется письменное ходатайство. Это создает возможность дополнительных отложений самого ходатайства и краткого обзора ходатайства в дополнение к любому времени, которое требуется суду для вынесения решения по ходатайству. Более того, заказы на внесение арендной платы являются перспективными, требуя оплаты только арендной платы, использования и занятости, возникающих после выдачи заказа. От арендатора может не требоваться уплата какой-либо арендной платы, которая уже причитается или которая начисляется, пока ходатайство находится на рассмотрении.

Арендатор или арендатор также может защищаться от заявления о внесении залога, выдвигая одно из следующих оснований или возражений: (i) заявитель не является надлежащей стороной в судебном разбирательстве; (ii) фактическое, частичное или конструктивное выселение, если арендатор освободил помещение; (iii) защита Закона о социальных услугах § 143-b (Закон Шпигеля); (iv) опасное или непосредственно опасное нарушение Кодекса эксплуатации жилья в квартире или общих помещениях здания; (v) яркая защита от завышения арендной платы; (vi) квартира нарушает свидетельство о заселении или является незаконным в соответствии с Законом о многоквартирных домах или Кодексом содержания жилья; или (vii) суд не обладает личной юрисдикцией над арендатором или жильцом.

Новый закон значительно сократил, если не отменил, штрафы за невыполнение ответчиком приказа о внесении залога. Согласно ранее действовавшему законодательству, если арендатор не выполнил распоряжение о внесении залога, суд мог отклонить возражения арендатора и встречные иски и предоставить арендодателю денежное вознаграждение или даже собственническое решение. В соответствии с HSTPA возражения или встречные иски арендатора больше не рассматриваются, и судебное решение не может быть вынесено. По усмотрению суда срок выполнения арендатором требований может быть продлен по уважительной причине, или суд может передать дело на «немедленное» рассмотрение.Тем не менее, срочность, предлагаемая словом «незамедлительный», опровергается заявлением HSTPA о том, что это означает только то, что больше не будет отложений по единственной просьбе ответчика и что дело должно быть передано в готовую к судебному разбирательству часть с началом судебного разбирательства. «Как можно скорее». 6 На самом деле «немедленное» судебное разбирательство может быть проведено через несколько недель или месяцев.

При определении использования и проживания или арендной платы, подлежащей выплате, суд не может превышать регулируемую арендную плату или долю арендатора в рамках программы субсидирования (действующей или истекшей), если арендатор не заключил новое соглашение о выплате полной арендной платы.Если арендатор или арендатор имеет фиксированный доход, сумма, необходимая для внесения депозита, не может превышать 30% дохода. Департамент социальных услуг (DSS) и другие государственные жилищные субсидии не считаются доходом в соответствии с этим разделом.

Арендаторы приветствуют поправки к RPAPL 745. Они утверждают, что они необходимы, потому что предыдущий закон препятствовал основному праву арендаторов ссылаться на гарантию проживания и удерживать арендную плату, чтобы потребовать срочного и необходимого ремонта своих квартир. Они утверждают, что предыдущий закон был несправедливым, поскольку требовал, чтобы арендаторы, осуществляющие право удержания арендной платы, начали платить арендную плату вскоре после того, как они начали удерживать ее, устраняя их единственный рычаг, чтобы заставить своих домовладельцев ремонтировать непригодные для жилья квартиры.

Арендодатели утверждают, что RPAPL 745 был потрошен. Они утверждают, что планка была слишком занижена для арендаторов, от которых требуется только показать, что защита была «должным образом» поднята, и что квалификационные основания для отклонения заявки на внесение залога теперь включают почти все аргументы защиты, которые арендаторы обычно выдвигают. . Кроме того, они утверждают, что у арендодателей мало причин для применения RPAPL 745. Даже если арендодатель получит ордер на внесение арендного депозита после нескольких месяцев и практики движения, штрафов HSTPA будет недостаточно, чтобы заставить арендатора подчиниться.Арендодатели также отмечают, что, хотя поправки к RPAPL 745 ориентированы на арендаторов жилья, измененный RPAPL 745 объединяет жилую и коммерческую аренду, возможно, игнорируя существенные различия, относящиеся к основным целям закона. Характер отношений коммерческого арендатора со своими коммерческими помещениями отличается от отношения арендаторов жилых помещений к своим домам, а коммерческие арендаторы нуждаются в меньшей защите. Не заставляя коммерческих арендаторов платить арендную плату, накопленную во время рассмотрения дела, HSTPA позволяет коммерческим арендаторам использовать упрощенные процедуры против коммерческих арендодателей.Арендодатели подчеркивают несправедливость того, что Законодательный орган отдавал предпочтение бизнес-интересам арендатора над бизнес-интересами арендодателя. Некоторые арендодатели утверждают, что Законодательный орган не запрещал внесение изменений в RPAPL 745, и вносят соответствующие изменения в свои договоры аренды. Еще неизвестно, действительны ли эти условия аренды.

III. Паузы при завершении процедуры выселения

Согласно предыдущему законодательству, если домовладелец выигрывал судебное разбирательство по удержанию на основании нарушения условий аренды в отношении арендатора жилого помещения из г. Нью-Йорк, арендатор автоматически получил 10-дневное пребывание в соответствии с RPAPL 753 для устранения нарушения.Суды также имели право приостановить выдачу ордера на срок до шести месяцев. HSTPA пересмотрела RPAPL 753, чтобы расширить до 30 дней автоматический послегиспытательный период в случае нарушения условий аренды. Он также удвоил срок дискреционного пребывания до одного года и сделал его доступным для процедур невыплаты по всему штату Нью-Йорк.

Осуществляя свое дискреционное право приостановить выселение, суды теперь могут учитывать ряд факторов, включая здоровье, обострение текущего состояния, зачисление ребенка в школу и любые другие смягчающие обстоятельства, влияющие на способность заявителя или его семьи. переехать и поддерживать качество жизни.При принятии решения о предоставлении отсрочки или при установлении продолжительности или других условий отсрочки суд также должен учесть любые существенные трудности, связанные с отсрочкой проживания, которые могут наложить на арендодателя. Предыдущий закон предусматривал исключения из полномочий суда предоставить отсрочку, если домовладелец добросовестно намеревался снести здание и построить новое, или если домовладелец установил, что арендатор вызывает возражения. HSTPA устранила исключение для сноса, но исключение для неугодных жильцов осталось.Пребывание должно быть обусловлено оплатой суммы, которая должна быть оплачена во время пребывания, но HSTPA разрешает оплату в рассрочку. Предыдущая версия RPAPL 753 делала обязательной выплату всей невыплаченной арендной платы перед предоставлением пребывания. Измененный RPAPL 753 делает это требование дискреционным.

До HSTPA закон не предусматривал выплату арендатором всей или некоторой части арендной платы при рассмотрении дела о невыплате. Тем не менее, обусловив пребывание в городе Нью-Йорке выплатой или депозитом ответчиком суммы судебного решения до исполнения ордера, RPAPL 747-a ограничил свободу усмотрения судов в процедуре невыплаты, чтобы приостановить выдачу или исполнение ордера на выселение или Сдача помещения в аренду.HSTPA отменил RPAPL 747-a и ввел в действие RPAPL 731 (4), который предусматривает, что, если арендатор уплачивает полную сумму арендной платы, причитающейся арендодателю «до слушания ходатайства», платеж «принимается арендодателем и ставит под сомнение основания, по которым было возбуждено специальное производство ».

Многие домовладельцы считают, что это кодифицирует практику многих судов. Суды обычно отклоняли эти дела или стороны прекращали их рассмотрение. Тем не менее, арендодатели ставят под сомнение применение этого положения и позволяет ли оно арендатору производить оплату до первого или любого более позднего выступления в суде, а также должен ли арендатор выплатить сумму петиции или сумму, которая была накоплена на момент платежа.

Это положение также следует рассматривать вместе с поправками к RPAPL 702, в которых понятие «арендная плата за жилую недвижимость» переопределяется в узком смысле, чтобы исключить сборы, сборы и другие штрафы. Некоторые утверждают, что, хотя HSTPA исключает требование о выплате гонораров адвокатам, якобы причитающихся до начала судебного разбирательства, гонорары адвокатам, понесенные в связи с самим судебным разбирательством, по-прежнему подлежат возмещению. Другие утверждают, что, поскольку RPAPL 702 предусматривает, что «[нет] сборов. . . кроме арендной платы, можно требовать упрощенного производства », арендодатель должен принять решение о взыскании своих гонораров адвокатам.Мы слышали, что некоторые суды разрешают гонорары адвокатам выносить отдельное судебное решение, не имеющее права собственности. Другие суды, как нам говорят, считают, что арендодатели могут не требовать гонорара адвокатов в рамках упрощенного производства, но это могут сделать арендаторы. Насколько мы понимаем, другие суды считают, что гонорары адвокатам не могут быть присуждены как часть иска или встречного иска, а только при разработке справедливого средства правовой защиты для восстановления права аренды после выселения или в контексте санкций. Ни одно опубликованное мнение еще не рассматривало эти важные вопросы.И RPAPL 702 предусматривает, что гонорары адвокату не могут быть предоставлены по решению по умолчанию, даже если ответчик обслуживается лично.

Этот аспект HSTPA может привести к тому, что арендодатели исключат из своих договоров аренды право выигравшей стороны на получение гонорара адвоката. Это также может привести к тому, что домовладельцы подадут общие иски о высылке, в рамках которых могут потребоваться гонорары адвокату и (для рыночной аренды) быть частью посессорного решения.

RPL § 238-a теперь ограничивает штрафы за просрочку платежа до 5% или 50 долларов, в зависимости от того, что меньше.Плата за проверку биографических данных ограничена 20 долларами США или фактической стоимостью, в зависимости от того, что меньше, и арендодатель должен предоставить арендатору копию проверки биографических данных и квитанцию ​​об оплате и не может взимать плату за проверку личных данных, если арендатор предоставляет копию справки или проверки кредитоспособности менее 30 дней назад. По поводу этого нового правила существует множество споров, потому что проверка анкетных данных превышает 20 долларов и потому что суды должны решать, может ли третья сторона, например, брокер по недвижимости, принимать комиссионные, которые арендодатель может не принять.

Арендодатели опасаются, что если арендодатель сможет заплатить арендную плату, запрошенную в ходатайстве, после многих явок в суд и многих месяцев судебного разбирательства, и тем самым избежать как выселения, так и любых штрафов за просрочку, процентов или судебных издержек, понесенных арендодателем в ходе судебного разбирательства , они фактически станут беспроцентными кредиторами для арендаторов. Неравенство ситуации усугубится, если арендаторы успешно докажут, что RPAPL 731 (4) требует, чтобы арендатор заплатил только сумму петиции.Это вынудит домовладельцев начать новое производство по взысканию задолженности по арендной плате, накопившейся в то время, когда первое судебное разбирательство находилось на рассмотрении.

Хотя исключение гонораров адвокатам применяется только к арендаторам жилых помещений, если коммерческий арендатор в процессе невыплаты платит арендную плату в соответствии с RPAPL 731 (4), домовладелец может потерять свое требование в отношении гонораров адвоката, поскольку дело не было оспорено до заключения, например что домовладелец может претендовать на роль выигравшей стороны, требование о взыскании гонорара адвоката.

До HSTPA, RPAPL 749 предусматривал, что выдача ордера на выселение действовала для отмены аренды и аннулирования отношений арендодатель-арендатор, лишая суд права аннулировать ордер. Выдача ордера на выселение больше не аннулирует аренду. Суд может по уважительной причине приостановить действие ордера или аннулировать его, приостановить сдачу в аренду или ремонт и вернуть арендатора во владение, если арендодатель не докажет, что арендатор недобросовестно удержал причитающуюся арендную плату. И, по сути, новый RPAPL теперь требует отмены ордера, если арендатор платит все до исполнения.

RPAPL 749 теперь также изменяет уведомление судебного пристава о выселении с 72-часового на 14-дневное, что дает арендаторам больше времени для переезда до выселения и больше времени для подачи приказа, чтобы показать причину приостановления выселения.

ЖИЛЫЕ ЗЕМЕЛЬНИКИ ТЕПЕРЬ ОБЯЗАНЫ СМЯГЧИТЬ

До HSTPA у домовладельцев не было обязательств по уменьшению ущерба, если арендатор нарушил договор аренды, досрочно освободив дом. Следуя освященным веками прецедентам, таким как Holy Properties Ltd., L.P.v. Kenneth Cole Productions, Inc., 7 Суды Нью-Йорка разрешили домовладельцам оставить квартиру пустой до конца срока аренды. Арендатор будет нести ответственность за аренду до конца срока. HSTPA теперь предусматривает в RPL § 227-e, что арендодатели жилых единиц должны «добросовестно и в соответствии с ресурсами и возможностями арендодателя предпринимать разумные и обычные усилия для сдачи помещения в аренду по справедливой рыночной стоимости или по ставке, согласованной во время аренды. , в зависимости от того, что ниже.«Любое положение об аренде, противоречащее государственному порядку, является недействительным.

Арендодатели и арендаторы предполагают, что стандартные суды будут применяться для определения того, предпринял ли арендодатель «разумные и обычные усилия». С недавним принятием HSTPA никакая система отсчета не определяет, что составляет «обычные» усилия по смягчению последствий. Остается открытым вопрос, должен ли домовладелец принять первое предложение арендатора от потенциального арендатора или будет ли разумно продолжать продавать недвижимость для получения более высокой арендной платы, если это приведет к тому, что квартира останется не сданной в аренду.В случае аренды со стабилизированной арендной платой также еще предстоит выяснить, разумно ли, учитывая, что льготная арендная плата становится максимальной арендной платой, которая может взиматься, для арендодателя откладывать аренду квартиры, чтобы не оказаться в заточении на длительный срок. срочная аренда по льготной ставке. Также неясно, какое влияние на ответственность арендатора оказывает неспособность арендодателя нести бремя доказывания убытков. Суд может установить, что неспособность арендодателя нести бремя освобождает арендатора от любой ответственности или что арендатор может быть освобожден только от той части, которая накопилась до того, как арендодатель повторно арендовал квартиру.

Арендодатели и арендаторы разделены по фундаментальной справедливости RPL § 227-e. Арендодатели утверждают, что HSTPA изменила положение дел на основе фундаментального допущения, о котором договаривались в течение десятилетий при аренде каждого жилого дома в Нью-Йорке. Апелляционный суд выступил против правила о смягчении последствий 25 лет назад в Holy Properties, заявив в этом коммерческом деле, что «[участники], которые участвуют в сделках на основании действующего законодательства, должны иметь возможность полагаться на стабильность таких прецедентов. . . . Это, пожалуй, верно в отношении недвижимости больше, чем в любой другой области права, где непросто отказаться от установленных прецедентов.” 8

Арендаторы указывают на несправедливость того, что арендная плата продолжает накапливаться каждый месяц, даже если арендатор больше не владеет недвижимостью, в то время как арендодателям не нужно делать ничего, чтобы уменьшить финансовое бремя арендатора. В то время, когда в Нью-Йорке наблюдается кризис доступности, арендаторы говорят, что новое правило смягчения последствий способствует достижению общих целей жилищной политики Нью-Йорка. Задолженность по квартплате перед предыдущим домовладельцем еще более затруднит поиск жилья для арендатора, уже находящегося в затруднительном финансовом положении.Это увековечивает цикл дислокации, устранение которой является центральным для HSTPA.

ЗЕМЕЛЬНИКИ МОГУТ БЫТЬ МЕНЬШЕ ЖЕЛАЮТ ЗАСЕДАТЬ САДОВЫЕ СОРТА

Большинство споров между домовладельцами и арендаторами разрешается посредством «нормального правосудия», когда стороны достигают соглашения об условиях урегулирования до того, как дело доходит до суда. Часто это прагматическое решение сторон избежать затрат, задержек и неопределенности, связанных с привлечением к суду. Суды поощряют поселения; им не хватает ресурсов, чтобы рассмотреть все дела домовладельца-арендатора.Важной особенностью многих мировых соглашений является то, что арендатор соглашается на решение о владении недвижимостью и выдачу ордера на выселение для обеспечения выполнения согласия арендатора на урегулирование заявленного невыполнения обязательств. Это позволяет арендодателю быстро восстановить владение, если арендатор нарушит условия соглашения. Вместо того, чтобы возвращаться в суд с ходатайством о принудительном исполнении соглашения, домовладелец может уведомить маршала о невыполнении обязательств, и будет назначено выселение.

HSTPA, однако, пересмотрела RPAPL 749, чтобы требовать, чтобы в ордерах указывалась первая дата, когда может произойти выселение, в результате чего условия «выплаты», используемые для разрешения многих процедур неплатежей, теперь должны предусматривать исполнение ордера на дата последнего платежа (или более ранняя дата, специально утвержденная судом), а не дата первого платежа, как это было обычной практикой.Согласно новому закону, если арендатор не может произвести досрочную оплату, арендодатель должен вернуться в суд, чтобы потребовать исполнения соглашения и ускорить исполнение ордера. Еще неизвестно, будут ли повышенные затраты и паузы в обеспечении исполнения соглашений об урегулировании препятствовать тому, чтобы арендодатели вступали в эти условия. А это замедлит темпы урегулирования споров и приведет к затоплению судебных календарей. Учитывая HSTPA, некоторые суды за пределами города Нью-Йорка теперь разрешают адвокату арендодателя подать письмо с уведомлением арендаторов или их поверенного с указанием невыполнения обязательств, а затем суд выносит решение и ордер без дальнейших явок.А система судов штата изо всех сил пытается учесть даты выселения для постановлений по умолчанию, для которых никакие условия урегулирования не могут указать дату выселения.

Пересмотренный RPAPL 749 также предусматривает, что ордер разрешает выселение только лиц, «названных в процессе». Во многих случаях личности жильцов неизвестны домовладельцу и не могут быть установлены. Это привело к почти повсеместной практике называть «Джон Доу» или «Лань №1» в кратком изложении дела с целью учета неизвестных обитателей или известных, но неназванных обитателей.Последствия HSTPA для практики присвоения имен респондентам «лань» неясны — что произойдет, если маршал или шериф выселит имя кого-то, кого не называют вообще? — но теперь домовладельцы могут обеспечить усиленное наблюдение за людьми, входящими в их здания и выходящими из них, чтобы теперь они могли указывать имена детей жильцов в петиции и ордере на выселение. Это вызывает опасения по поводу конфиденциальности, которых Законодательное собрание не намеревалось.

Чтобы убедиться, что домовладельцы соблюдают HSTPA, новый RPAPL 768 квалифицирует незаконные выселения как проступок класса A на всей территории штата Нью-Йорк.Это подразумевает уголовную ответственность и гражданское наказание в размере от 1000 до 5000 долларов за нарушение. Действия, составляющие незаконное выселение, включают применение силы; создание помех или намерение воспрепятствовать использованию жилища; и вовлечение или угроза совершения любых действий, которые препятствуют или имеют целью воспрепятствовать жителю законного проживания или побудить освободить законного жильца. Если установлено, что произошло незаконное выселение, жильцу необходимо вернуть во владение.

СОТРУДНИЧЕСТВО: НЕЗАЩИЩЕННО ЗАЩИЩЕННЫЙ

Кооперативы были одними из самых яростных противников HSTPA, потому что HSTPA не делает различий между арендаторами в традиционных отношениях домовладелец-арендатор и акционерами, которые являются собственниками арендаторов квартир, в которых они имеют долю владения.

Как и другие арендаторы, акционеры должны получить уведомление за 30-90 дней в соответствии с § 226-c RPL, если правление кооператива намеревается увеличить содержание более чем на 5%. Акционеру, не оплачивающему содержание, необходимо направить напоминание согласно § 235-е RPL.Непредоставление этого уведомления дает основание для положительной защиты акционера со всеми нерешенными вопросами и проблемами, связанными с этим новым положением. Если акционер не платит алименты, суды могут предоставить отсрочку выселения на срок до одного года, что может создать трудности для зданий, которые зависят от платы за обслуживание для выплаты ипотеки, налогов на недвижимость и других расходов на содержание здания. Правления также обеспокоены тем, что они могут быть ограничены максимумом 5% или 50 долларами за просрочку платежа в соответствии с § 238-a RPL.Аналогичным образом, автоматический послеродовой период в соответствии с RPAPL 753 в отношении процедур удержания в случае нарушения условий аренды применяется к акционерам, продлевая период времени, в течение которого соседи должны иметь дело с запахами, шумом или опасным или незаконным поведением, даже если менеджменту удалось доказать, что поведение акционера вызывает возражения. И, как и любой другой домовладелец, советы директоров теперь, вероятно, не могут взыскать свои гонорары адвокатам в рамках упрощенного производства. Аналогичным образом, из-за нового определения «ренты» многие кооперативы, вероятно, предпочтут пересмотреть свои уставы, чтобы удалить дополнительную ренту, не подлежащую возмещению, в рамках суммарного производства в соответствии с HSTPA.Более того, споры о кооперативе будут все чаще рассматриваться в рамках исков Верховного суда об исключении (в которых могут потребоваться дополнительные арендные платы и гонорары адвокатов) и исков Pullman (в которых суд может потребовать проведения голосования совета директоров для выселения акционера). 9

Другие положения, которые, по всей видимости, предназначались для традиционных арендаторов, но которые также охватывают кооперативы, включают ограничения на получение содержания более одного месяца в качестве залога или требование предоплаты обслуживания, и то и другое теперь запрещены Правилом с внесенными в него поправками.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ: ДЕЙСТВИТЕЛЬНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ ДЛЯ СПРАВЕДЛИВОГО РЫНКА АРЕНДАТОРОВ, ПРЕДНАЗНАЧЕННЫЕ БЕЗ НЕПРЕРЫВНЫХ ПАУЗ ДЛЯ ЖИЛИЩНЫХ СУДОВ — АРЕНДОДАТЕЛИ ПРЕДУПРЕЖДАЮТ О ПОСЛЕДСТВИЯХ ДИРЕ И ФИНАНСОВОЙ РАЗРУШЕНИИ ДЛЯ МАЛЫХ АРЕНДОДАТЕЛЕЙ; АРЕНДАТОРЫ НАЗЫВАЮТ ЭТО ШАГОМ В ПРАВИЛЬНОМ НАПРАВЛЕНИИ

Многие арендодатели утверждают, что новые законы HSTPA, от расширенных требований к уведомлению и положений о недопущении преследований в RPL § 223-b до широких полномочий судов по предоставлению пребывания на срок до года и длительных задержек в соответствии с пересмотренным RPAPL, создать форму фактического регулирования арендной платы для нерегулируемых квартир.

Совокупное влияние множества пауз, созданных HSTPA, заключается в том, что многие домовладельцы не смогут пройти сводную информацию от начала до выдачи ордера менее чем за год. Это, по мнению домовладельцев, является оптимистическим приближением, если принять во внимание почти неограниченное усмотрение суда предоставить пребывание в течение года. HSTPA берет паузы, характерные для системы, и делает их определяющей и центральной чертой самого процесса выселения.

В прошлом устрашающая перспектива просрочки и судебных издержек, а также черная метка рядом с именем арендатора при аренде в будущем не позволяли арендатору извлекать выгоду из системных задержек.По словам домовладельцев, эти неотъемлемые гарантии были отменены. Арендатор, скорее всего, не столкнется с просрочкой или судебными издержками, даже если арендатор окончательно проиграет в суде после затяжной судебной тяжбы, а будущим арендодателям теперь запрещено основывать решения об аренде на черных списках.

Институциональные арендодатели могут соблюдать правила HSTPA, а мелкие арендодатели — нет. Разрушительные последствия могут постигнуть мелких арендодателей, лишенных дохода от аренды, необходимого им для компенсации финансового бремени ипотеки, налогов, страхования, коммунальных услуг и многих затрат, связанных с владением недвижимостью.Мелкие арендодатели предупреждают, что чистое воздействие этих законов подорвет сводный характер упрощенного производства. Первоначально упрощенное производство было введено для замены иска о высылке по общему праву, дорогостоящего и затягивающего разбирательства, которое может привести к отказу в правосудии. И в то время как сторонники хорошего правительства предпочитают простые, быстрые и недорогие судебные разбирательства, защитники арендодателей опасаются, что HSTPA превратила судебный процесс между арендодателем и арендатором в еще более сложный, трудоемкий и дорогостоящий фиаско.

Сторонники

HSTPA, с другой стороны, утверждают, что домовладелец все равно сможет получить судебное решение о просроченной задолженности, даже если вынесение судебного решения будет отложено. С учетом того, что в одном только Нью-Йорке около 70 000 бездомных, две трети из которых составляют семьи, и постоянное ежегодное кровоизлияние квартир со стабилизированной арендной платой из-за дерегулирования, которое на сегодняшний день оценивается примерно в 170 000 человек, арендаторы считают, что дополнительные расходы HSTPA средства защиты — небольшой, но необходимый оплот против кризиса доступности жилья в Нью-Йорке.Арендодатели отвечают, что смягчение кризиса доступности жилья — стоящая цель, но задача, которую предстоит достичь штату Нью-Йорк, и что HSTPA снимает с себя ответственность штата за создание доступного жилья. Арендодатели задаются вопросом, распространяется ли на них то же беспокойство, что и финансовые затруднения арендаторов, если они не выплатят ипотечный кредит.

И в ответ арендаторы говорят, что так или иначе, домовладельцы найдут способ заработать на нью-йоркской недвижимости. Так было всегда.


законов об аренде комнаты в доме без аренды | Руководства по дому

Автор Heather Frances JD Обновлено 4 декабря 2018 г.

Долгосрочная или формальная аренда не всегда работает для каждой ситуации, поэтому законы штата позволяют арендодателям и арендаторам заключать альтернативные соглашения, такие как аренда комнаты в доме без аренда. Эти неписаные соглашения не могут обязывать ни одну из сторон заключать договор аренды на срок более года, но они могут непрерывно продлеваться, чтобы соглашение длилось более года, если обе стороны довольны договоренностью.Однако, поскольку письменный договор аренды отсутствует, любой из сторон может быть сложно обеспечить выполнение соглашения, если возникнут проблемы.

Устная аренда Аренда

Существуют различные типы аренды в зависимости от соглашения между арендодателем и арендатором, и тип аренды определяет права и обязанности каждой стороны. Обычно аренда без аренды называется арендой по желанию или помесячной арендой, потому что договоренность длится только до тех пор, пока выплачивается арендная плата, и возобновляется каждый раз, когда арендатор платит арендную плату.Например, если вы платите ежемесячную арендную плату за комнату в доме, ваш устный договор аренды действителен в течение одного месяца и продлевается еще на месяц каждый раз, когда вы вносите арендную плату.

Права и обязанности

Устные договоры аренды обычно имеют обязательную силу как для арендодателя, так и для арендатора, даже если они не составлены в письменной форме. Если вы соглашаетесь стричь газон каждые две недели в рамках арендной платы за занимаемую вами комнату, вы нарушаете свой устный договор, если не косите по расписанию. Арендодатели и арендаторы во всех договорах аренды также имеют права и обязанности, предусмотренные законами штата.

Залог

Арендодатель может взять залог, даже если нет письменного договора аренды. Сумма в долларах предназначена для покрытия ущерба помещению и арендной платы в случае неуплаты согласованной суммы. По закону Калифорнии домовладелец может взимать максимальный депозит, равный двухмесячной арендной плате, если дом не меблирован, и трехмесячной арендной плате, если дом меблирован. Арендодатель должен вернуть залог за вычетом любых юридических вычетов в течение 21 дня после того, как вы съехали и вернули ключи.

Прекращение аренды

Закон штата Калифорния рассматривает устные договоры аренды как возобновляемые краткосрочные договоры аренды; поэтому каждый договор аренды может быть расторгнут в конце срока аренды. Как правило, любая из сторон может расторгнуть договор аренды с уведомлением только за месяц, если арендная плата выплачивается ежемесячно. Когда домовладелец расторгает устное соглашение таким образом, ему, возможно, не придется выполнять какие-либо процедуры выселения, что сэкономит ему время и деньги. Арендатор также может расторгнуть договор аренды с уведомлением за месяц, поэтому он не застрянет в долгосрочном договоре аренды, который ему, возможно, придется расторгнуть, если он решит переехать в другое место.Если домовладелец желает расторгнуть договор с меньшим, чем требуется, уведомлением, закон штата предусматривает процедуры выселения, которым он должен следовать.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *