Выдел доли в натуре в квартире
- Оглавление статьи:
- 1. Можно ли выделить долю в натуре в квартире;
- 2. Общее имущество и выдел доли в натуре в квартире.
Здравствуйте.
Продолжаем разбираться с разделом недвижимости и поговорим о выделе доли в натуре в квартире. Вопрос перевода квартиры в коммунальную рассматривать не будем, это отдельная тема.
Для начала вспомним, как закон определяет понятие «квартира» (п. 3 ст. 16 ЖК РФ):
Структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Выдел доли в натуре в квартире представляет собой создание из ее определенной части отдельной квартиры с самостоятельным входом, отдельными коммуникации, набором жилых и вспомогательных помещений.
Об этом сказано в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»:
Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.
Приблизительно это должно выглядеть вот так:
Как я рассказывал в своей статье «Выдел доли в натуре из права собственности на недвижимость», главные условия для выдела доли в натуре это наличие юридической и технической возможности.
С юридической стороны ответ положительный – выделить долю в натуре в квартире можно, никаких запретов закон не содержит.
Другое дело — техническая возможность, которая встречается достаточно редко. Это связано со спецификой расположения квартиры, как структурного элемента многоквартирного дома.
Вот наглядный пример расположения квартир на этаже многоквартирного дома:
Из схемы понятно, что при подобном расположении квартир технической возможности для выдела доли не имеется – как минимум негде сделать отдельный выход из вновь образованной в результате раздела квартиры. Большинство многоэтажных домов организовано также.
Аналогичная ситуация и с отдельными коммуникациями, внутренней планировкой квартир и пригодностью для проживания.
Получше обстановка с многоквартирными домами, где выход из квартир осуществляется сразу на придомовой участок (так называемые дома барачного типа). В таких домах шансы на раздел квартиры более реальны.
Схема для примера.
Но, даже если техническая возможность выдела доли в натуре в квартире имеется, то возникает другая проблема.
Квартира — это помещение в многоквартирном доме, его часть. А многоквартирный дом всегда, помимо самих квартир, состоит еще и из общего имущества собственников помещений этого дома.
Таким имуществом являются крыши, стены, внутридомовые коммуникации, придомовой участок и т. п.
Образование из одной квартиры новых двух (или больше) в любом случае повлечет за собой изменение общего имущества многоквартирного дома – как минимум это оборудование нового проема в стене для самостоятельного выхода. А пробив проема в стене – это уменьшение общего имущества.
И тут нам приходится вспоминать Жилищный Кодекс РФ и положение его п. 3 ст. 36, в которой сказано, что уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
То есть, если собственник одной квартиры хочет пробить проем в общей стене – ему нужно получить согласие всех собственников других помещений в доме.
И это, к сожалению, без вариантов.
Хорошо, когда квартир 5-10. А когда 100 или 300? Да даже 50 квартир – это уже много. Процесс получения согласия у такого количества людей мало кому покажется приятным.
В моей практике был печальный случай, когда это обстоятельство сторонами учтено не было. Суд отказал в иске о выделе доли в квартире по одной причине – отсутствовало согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Причем, все собственники были привлечены к участию в деле и ни один из них прямых возражений не заявлял.
Правда, апелляционная инстанция потом признала возможность повторного обращения с иском на выдел в случае получения согласия. Но, факт остается фактом — отсутствие прямых возражений заинтересованных лиц суд согласием не признал.
Подведем итоги:
Для того, чтобы суд удовлетворил иск о выделе доли в натуре в квартире нужно представить доказательства:
- наличия возможности оборудовать отдельные выходы для образуемых квартир;
- возможности обеспечить каждую квартиру самостоятельными коммуникациями;
- возможности изолировать образуемые квартиры друг от друга;
- пригодности образуемых жилых помещений для проживания и соответствие их законодательному определению «квартира»;
- согласие всех заинтересованных лиц на производство строительно-монтажных работ по разделу.
Это главные обстоятельства, которые подлежат доказыванию по таким делам. Все остальное вторично.
Если отсутствует возможность реализовать хотя бы одно из условий — у суда не будет оснований для удовлетворения иска о выделе доли в натуре в квартире.
Спасибо. Конец.
Выделение доли в натуре. Долевая собственность.
Поиск недвижимости:
Я хочу:
Недвижимость:
Количество комнат:
Цена ОТ: тыс.руб
Цена ДО: тыс.руб
Контактная информация
Мы в социальных сетях:
Присоединяйтесь!
| |||
РИАР
/
Юрист
/
Выделение доли в натуре.
Долевая собственность.
Выделение доли в натуре. Долевая собственность.
Долевая собственность. Как выделить долю в натуре?
У собственников частных домовладений, расположенных на специально отведенных земельных участках, нередко возникает множество вопросов, связанных с необходимостью оформления земельных участков из аренды либо бессрочного пользования или выделения части своей собственности из общедолевой. С необходимостью выделения доли в натуре, могут столкнуться граждане, проживающие, например, в одноэтажном строении, образующем целостную конструкцию, включающую соседей, и обладающую общей крышей и смежной стеной. В свидетельстве о праве собственности на такие дома, соседи считаются собственниками определенно установленных долей в едином доме.
Чтобы прекратить право общей долевой собственности и стать собственником индивидуально определенного строения можно воспользоваться существующей процедурой выделения доли в натуре. Такая процедура имеет место в случае, если организация выделяемого помещения полностью изолирована, то есть помещение обладает изолированным входом и собственной системой коммуникаций и при этом остается полностью пригодным для проживания.
Долю в натуре проще всего выделить при согласии всех участников долевой собственности. Однако, зачастую, отношения между собственниками являются конфликтными и согласие получить невозможно, что и является причиной необходимости выдела доли в натуре. В таком случае от участника долевой собственности требуется обращение в суд с требованием о выделе в натуре своей доли из общего имущества. В исковом заявлении следует описать жилой дом, доля в праве собственности на который предполагается к выделу в натуре, порядок пользования помещениями в доме и то помещение, которое предполагается к выделу в счет доли. При необходимости, в тексте искового заявления можно указать, что выделяемая в натуре доля в виде индивидуально определенных помещений представляет собой квартиру с определенным номером либо позднее обратиться в Администрацию района с просьбой присвоить выделенным в натуре помещениям номер квартиры.
Выделяя долю в натуре в доме с общей крышей важно понимать нюансы постановки на кадастровый учет образованного объекта недвижимости.
Если выдел происходит с присвоением статуса квартиры, то для постановки на кадастровый учет назначение дома должно быть изменено с индивидуального на многоквартирный. Это правило оформления действует при невозможности признать выделяемую в натуре долю индивидуально стоящим зданием.
Специалисты юридической компании РИАР-Холдинг, готовы оказать любую юридическую помощь по вопросам выдела доли в жилом помещении в натуре, сбора и проверки доказательств, подачи искового заявления, дать разъяснения по всем интересующим вопросам. Наши клиенты получают качественный результат в максимально короткие сроки!
По вопросу выдела доли в натуре и другим юридическим вопросам Вы можете проконсультироваться с нашими юристами!
Запись на консультацию по телефонам:
8(8452) 25-08-11 – Александра Дмитриевна
8(8452) 46-28-69 — Лидия Сергеевна
Темы: юридическая консультация, юридическая помощь, юридические услуги, юрист в Саратове, выделение доли в натуре, доля в праве собственности, общая собственность, долевая собственность, доля в частном доме, частное домовладение, суд с соседями, судебное представительство, защитить интересы в суде, квалифицированный юрист, заявить исковые требования; представительство в суде; представительство интересов,составить исковое заявление, составление исков.
Аренда (залог, соседи по комнате, субаренда и т. д.)
1) Может ли владелец потребовать от меня принять электронное предложение об аренде?
Нет, владельцы, решившие предложить электронную аренду, должны сначала получить добровольное письменное согласие арендатора по форме EL-TVC Электронное предложение об аренде: форма добровольного согласия арендатора.
Арендаторы, которые добровольно соглашаются с предложением, могут подписать форму согласия в электронной форме и вернуть ее в электронном виде или, при необходимости, подписать форму согласия вручную и вернуть форму владельцу по почте или лично. Если в договоре аренды указано несколько арендаторов, кроме супругов или домашних партнеров, каждый арендатор должен поставить свою подпись, чтобы дать согласие на электронное предложение, предоставленное владельцем.
Любой арендатор, который считает, что его принуждают подписать форму добровольного согласия, которому угрожают репрессалиями за отказ подписать форму, или кто утверждает, что его подпись была добавлена к форме мошенническим образом, может подать в DHCR Заявление о жалобе арендатора.
) – Преследование (RA-60h).
Для получения дополнительной информации о правах и обязанностях, инструкциях и процедурах, касающихся электронных предложений по продлению аренды, см. Оперативный бюллетень 2022-1 и форму EL-TVC.
2) Насколько увеличена арендная плата в г. Нью-Йорке при продлении срока аренды?
Владелец может потребовать повышения арендной платы в соответствии с рекомендациями, опубликованными соответствующим Советом по арендной плате. В некоторых случаях повышение арендной платы может быть рассчитано с учетом применимого увеличения капитального ремонта или индивидуального улучшения квартиры. Для получения дополнительной информации см. Информационный бюллетень № 26 и/или веб-сайт Совета по аренде жилья г. Нью-Йорка для получения актуальной информации о правилах.
3) Имею ли я право продлить аренду?
Арендаторы квартир со стабильной арендной платой имеют право выбрать продление срока аренды на один или два года.
Как правило, продление аренды должно содержать те же условия, что и истекающая аренда. Для получения дополнительной информации см. Информационный бюллетень № 4 .
4) При стабилизации арендной платы в Нью-Йорке, когда должно быть предложено продление аренды?
Владелец должен предоставить письменное уведомление о продлении по почте или лично доставить не более чем за 150 дней и не менее чем за 90 дней до истечения срока действия существующего договора аренды. Неспособность арендатора ответить в течение 60 дней после предложения может привести к процедуре выселения. Для получения дополнительной информации см. информационный бюллетень № 4 .
5) Что, если мой владелец не предложит мне продление аренды?
Арендатор должен сначала связаться с владельцем, чтобы получить договор аренды. Если владелец не предоставляет продление аренды, арендатор имеет право подать жалобу в DHCR по форме 9.
0025 RA-90 , Жалоба арендатора на то, что владелец не продлил договор аренды и/или не предоставил копию подписанного договора аренды. Для получения дополнительной информации см. Информационный бюллетень № 4 .
6) Если в договоре аренды указано несколько арендаторов, как это повлияет на арендную плату, взимаемую во время продления аренды, когда один из указанных арендаторов освобождается?
В случае, если два арендатора указаны в договоре аренды и один арендатор выезжает, оставшийся арендатор имеет право на продление аренды на свое имя. Однако, если оставшийся арендатор хочет добавить нового арендатора вместо освободившегося арендатора, владелец должен одобрить это. В случае одобрения владелец имеет право оформить договор аренды с любым законным увеличением арендной платы.
7) Имеют ли супруги, состоящие в законных однополых браках, право на такую же защиту арендной платы, которая применяется к супругам, состоящим в законных противоположных браках?
Да.
Это расширит сферу применения как прав наследования, так и права включать имя супруга в договор аренды.
8) Имеет ли арендатор квартиры со стабильной арендной платой право добавить имя своего супруга в договор аренды?
Да. Арендатор имеет право потребовать, чтобы владелец добавил имя его, ее или их супруга в договор аренды в качестве дополнительного арендатора, если супруг проживает в квартире в качестве основного места жительства. Владелец обязан добавить дополнительные имена во время продления аренды. Это изменение не связано с повышением арендной платы, за исключением утвержденных ставок повышения арендной платы при продлении, действующих на момент продления.
9) Разрешается ли арендодателю взимать дополнительный залог во время продления договора аренды, пока действует постановление DHCR о снижении арендной платы?
Да, при условии, что арендодатель предложил, а арендатор принял продление аренды.
Это включает в себя снижение арендной платы за поврежденные пожаром или незанятые квартиры, где арендная плата снижена до 1 доллара США.
10) При каких обстоятельствах можно отказаться от сбора залога?
Когда владелец в письменной форме заявляет, что залог больше не требуется и возвращает его полностью, владелец отказывается от своего права взимать залог в будущем с существующего арендатора. Этот отказ будет применяться к любому последующему новому владельцу, который не может запросить залог от этого арендатора.
Когда происходит смена владельца здания, и новый владелец запрашивает у арендатора гарантийный залог, в то время как предыдущий владелец не запрашивал его, новый владелец может взыскать залог только в том случае, если в договоре аренды незанятого помещения арендатора содержится положение в качестве залога с указанием суммы. Если он не содержит этого положения, новый владелец не может взимать с арендатора залог.
11) Владельцы моего дома думали, что я больше не использую свою квартиру в качестве основного места жительства из-за моего ежегодного зимнего проживания во Флориде.
В итоге мне не предложили своевременное продление аренды. Однако они не смогли доказать это в суде и теперь должны предложить мне продление аренды. Когда он начинается и каковы мои права?
В г. Нью-Йорке продление аренды должно быть предложено за 90–150 дней до истечения срока аренды.
В этой ситуации владельцы предложат продление аренды менее чем за 90 дней до истечения срока действия существующей аренды. Таким образом, арендатор имеет возможность потребовать, чтобы дата начала аренды была (1) датой продления аренды, если бы было сделано своевременное предложение, или (2) датой первой выплаты арендной платы, наступившей по крайней мере через 90 дней после дата, когда собственник предлагает арендатору аренду.
Ориентировочное повышение, которое должно взиматься, никогда не может превышать ставку, действующую на дату, указанную в опции (1). Независимо от того, выберет ли арендатор вариант (1) или (2), новая арендная плата не вступит в силу до даты первого платежа арендной платы, наступившей по крайней мере через 90 дней после подачи предложения.
Для получения дополнительной информации см. информационный бюллетень № 4 .
В то время как вопросы основного места жительства решаются исключительно судами, Кодекс стабилизации арендной платы упоминает несколько факторов, которые необходимо учитывать при вынесении решения. Эти факторы включают, но не ограничиваются адресами в налоговых декларациях, регистрацией транспортных средств, водительскими правами, адресами для голосования и наличием жилья менее 183 дней.
12) Моя первая аренда содержала положение, запрещающее владение домашними животными на арендуемом участке. Однако я купил собаку, и она живет со мной в квартире уже четыре года. Владелец угрожает не продлевать мою аренду и / или выселить меня из-за того, что я настаиваю на сохранении своего питомца. Каковы мои права?
Право владения домашним животным в значительной степени определяется положениями об аренде, но также регулируется Администрацией г. Нью-Йорка. Код гл.
27-2009.1, обычно называемый «Законом о домашних животных». Вопросы, возникающие в соответствии с Законом о домашних животных, этим агентством не решается. Вопросы, которые не могут быть урегулированы между сторонами, должны быть переданы в суд.
Закон о домашних животных частично предусматривает, что если арендатор укрывает домашнее животное в течение трех месяцев или более, и владелец или его, ее или их агент знают об этом факте, но в течение этого трехмесячного периода не обращаются в суд для принудительного исполнения договора аренды. положения, запрещающего содержание домашних животных, положение об аренде считается отмененным.
Однако от договора об аренде нельзя отказаться, если домашнее животное наносит ущерб помещению, создает неудобства или мешает здоровью, безопасности или благополучию других жильцов.
Чтобы ознакомиться с разделом 27-2009.1, см. стр. 12 Кодекса эксплуатации жилья г. Нью-Йорка .
13) Могут ли собственники требовать от арендаторов приобретения страховки арендной платы за свои квартиры?
Собственникам разрешено требовать от арендаторов приобретения страховки арендной платы за свои квартиры только в том случае, если это включено в качестве положения в их договоры аренды свободных квартир.
Он не может быть добавлен в первый раз в продление аренды. В отсутствие этого положения об аренде вакансий владельцы не могут требовать покупки страховки от аренды.
14) Должны ли владельцы принимать чеки об аренде, подписанные лицом, имя которого не указано в договоре аренды?
Нет. Владельцы не обязаны принимать чеки об аренде, подписанные лицом, не являющимся зарегистрированным арендатором, указанным в договоре аренды.
15) Освобождается квартира, подлежащая регулированию арендной платы. В настоящее время он сдается в аренду, так как арендная плата впервые стабилизировалась. Может ли владелец взимать с арендатора льготную арендную плату, которая меньше первоначальной стабилизированной арендной платы?
Нет. Арендная плата, фактически взимаемая и уплачиваемая первым стабилизированным арендатором, является первоначальной стабилизированной арендной платой. Следовательно, не может быть льготной арендной платы.
Постановление о дополнительных жилых единицах (ADU)
Постановление о дополнительных жилых единицах (ADU), одобренное городским советом Чикаго в декабре 2020 года, расширяет доступ к жилью по всему Чикаго, позволяя размещать ADU на чердаках, в подвалах и вспомогательных зданиях. . Общие названия для этих типов жилых единиц включают каретные дома, дома на заднем дворе и квартиры для свекрови.
ADU были обычным явлением в Чикаго в первой половине 20-го века, но их строительство было запрещено с 1957 года из-за изменений в постановлении о зонировании, которые добавили требования к парковке и запретили второстепенные жилые постройки на участках Чикаго.
Постановление ADU разрешает создание новых единиц для домовладельцев, нуждающихся в дополнительном доходе, или тех, кто желает создать отдельные помещения для семей из нескольких поколений. Это также обеспечивает путь для легализации единиц, которые ранее были построены без согласования зонирования и разрешений на строительство.
Право на участие
Начиная с 1 мая 2021 г. владельцы недвижимости в пяти пилотных районах могут подать заявку на сайте www.chicago.gov/adu на создание одного или нескольких ADU на своей территории.
- Северная зона , охватывающая части общественных районов Эджуотер, Лейк-Вью, Линкольн-сквер, Северный центр, Аптаун и Вест-Ридж
- Северо-западная зона , охватывающая части Олбани-Парк, Эйвондейл, Ист-Гарфилд-Парк, Хермоса, Ирвинг-Парк, Логан-сквер, районы Ближнего Вест-Сайда и Вест-Тауна
- Западная зона , охватывающая части общественных территорий Ист-Гарфилд-Парк, Северный Лондейл, Южный Лондейл и Западный Гарфилд-Парк
- Южная зона , охватывающая части общественных зон Эшберн, Оберн-Грешэм, Чатем, Чикаго-Лоун, Энглвуд, Большой Гранд-Кроссинг, Роузленд, Вашингтон-Хайтс, Вашингтон-Парк, Вест-Энглвуд, Вест-Лоун и Вудлон
- Юго-восточная зона , охватывающая части общественных районов Ист-Сайд, Хегевиш, Южный Чикаго и Южный Диринг
В дополнение к географическому требованию, недвижимость также должна:
- Быть не моложе 20 лет, если добавляется переоборудование в подвальном или чердачном помещении
- Находиться в жилом зональном районе — РМ, РС или РТ — за исключением РС-1, жилого дома на одну семью
Чтобы найти зонирование собственности, найдите адрес на карте зонирования города Чикаго.
Требования к подсчету единиц
Постановление разрешает строить ADU на объектах, в которых есть существующие законные жилые единицы. Он также делает различие между каретные дома , которые представляют собой новые единицы, созданные в отдельно стоящем здании на заднем дворе, и переоборудованные единицы , которые представляют собой новые единицы, построенные в существующем основном жилом доме, которому не менее 20 лет, обычно на чердаке или в подвале.
Разрешенное количество ADU зависит от количества существующих юридических единиц в собственности:
- Для собственности с 1-4 квартирами владелец собственности может добавить одну единицу каретного сарая к любой собственности или одну единицу переоборудования к свойствам, которые старше 20 лет
- Для недвижимости с 5 и более квартирами каретные сараи не допускаются, но владелец собственности может создать до 33 процентов дополнительных квартир в качестве единиц переоборудования
Требования и возможности доступности
Для недвижимости с двумя или более единицами переоборудования каждая вторая квартира должна быть юридически ограничена доступной при 60-процентном среднем доходе по району (AMI) в течение 30 лет после ее постройки.
Недвижимость с двумя или тремя конверсионными единицами должна иметь одну доступную единицу, недвижимость с четырьмя или пятью конверсионными единицами должна иметь две доступные единицы и так далее.
Кроме того, заинтересованные владельцы недвижимости могут сотрудничать с Чикагским трастовым фондом жилья для малоимущих, чтобы получать субсидии для поддержки арендаторов переоборудованных квартир, которые зарабатывают 30 процентов AMI или меньше.
Программа микрорайонного кредитования ADU
Финансовая помощь будет предоставляться домовладельцам с низким и средним доходом в виде безвозмездных займов для завершения работы, связанной с ADU. Программа ADU Neighborhood Lending Program будет доступна для домохозяйств, на долю которых приходится до 80 процентов AMI, как указано в таблице ниже.
| Люди в домохозяйстве | Максимальный доход для программы кредитования микрорайонов ADU (80% AMI) |
| 1 | 51 000 долларов США |
| 2 | 58 250 долларов США |
| 3 | 65 550 долл. США |
| 4 | 72 800 долл. США |
| 5 | 78 650 долларов США |
| 6 | $84 450 |
Квалифицированные заявители будут иметь право на безвозмездные займы до 25 000 долларов США. Эта максимальная сумма увеличится до 35 000 долларов США за работу, которая приведет к созданию ADU, доступного для ADA. Более подробная информация о Программе кредитования соседства ADU будет доступна, когда заявки будут открыты позже в 2021 году.
Дополнительные правила
Дополнительные ключевые правила перечислены ниже.
- Для вновь созданных ADU дополнительная парковка не требуется
- Никакая существующая парковка на территории не может быть удалена для создания ADU без административных корректировок или других послаблений зонирования
- Краткосрочная аренда или аренда на время отпуска, например Airbnb, не разрешены в ADU
- Каретные сараи могут покрывать не более 60 процентов требуемой задней части участка и могут содержать не более 700 квадратных футов жилой площади
- Никакие элементы каретного сарая не должны иметь общую высоту более 22 футов над уровнем земли .
- ADU освобождаются от правил минимальной площади участка на единицу
- В северной и северо-западной зонах на пустырях могут быть построены каретные сараи до основного жилого дома, но в других местах это не разрешено
- В западной, южной и юго-восточной зонах здания с одной-тремя квартирами должны быть заняты владельцем, чтобы добавить единицу переоборудования
- В западной, южной и юго-восточной зонах здания должны быть заняты владельцами, чтобы можно было добавить каретный сарай
- В западной, южной и юго-восточной зонах будет выдаваться только два разрешения ADU на блок в год
Требования к заявкам
Заявки на получение разрешения на строительство ADU должны включать планы, подготовленные лицензированным в Иллинойсе архитектором или инженером-строителем. Архитектор или инженер может подать заявку на получение разрешения непосредственно в Департамент строительства (DOB) или может работать с лицензированным городом специалистом по выдаче разрешений для этого.
Владельцы недвижимости, заинтересованные в подаче заявления на получение разрешения ADU с 1 мая, могут начать получать эти профессиональные услуги уже сейчас. Владелец недвижимости может также нанять генерального подрядчика; однако они могут иметь право выступать в качестве собственного генерального подрядчика, если после завершения работ по ADU в собственности останется менее шести квартир. Для выполнения электромонтажных, сантехнических или кладочных работ в соответствии с разрешением требуются лицензированные городом подрядчики по электрике, сантехнике и каменщику.
Первоначальная заявка на прием будет рассмотрена Департаментом жилищного строительства (DOH) до типичного процесса выдачи разрешений через Департамент строительства (DOB). Для некоторых заявок на ADU может потребоваться письмо с заключением о зонировании от Департамента планирования и развития (DPD), чтобы подтвердить количество законно установленных единиц, если заявитель не может предоставить приемлемые записи.