Как узнать рыночную стоимость квартиры по адресу: Как узнать рыночную стоимость квартиры (по адресу, онлайн, по кадастру, в Росреестре)

Оценка квартиры. Как узнать стоимость квартиры бесплатно, в городе по адресу – онлайн калькулятор

Оценка квартиры. Как узнать стоимость квартиры бесплатно, в городе по адресу – онлайн калькулятор

Как оценить квартиру, узнать ее реальную рыночную стоимость и для каких случаем это нужно

Оценка стоимости недвижимости — квартиры

Продажа квартиры на вторичном рынке жилья не потребует от вас наличия оценки недвижимости. Обычно владелец самостоятельно устанавливает цену. Если он хорошо ориентируется на рынке, то сделка пройдет быстро и без особых финансовых потерь. Но в жизни возникают случаи, при которых оценку недвижимости необходимо провести.

Оценка недвижимости — это определение специалистами ее реальной стоимости в настоящее время. Тут учитывается состояние вашей недвижимости (квартиры, частного дома, коттеджа, земельного участка или дачи), срок эксплуатации, ее месторасположение, а также спрос на рынке.

Существует три обстоятельства, по которым оценка недвижимости обязательно должна быть проведена:

1. Когда этого требует закон.

Данное обстоятельство возникает при спорах имущественного характера. Например, раздел недвижимости при разводе, где определяется размер материального ущерба.

2. Когда оценка желательна для максимально точного соблюдения интересов человека.

Такая оценка поможет вам назначить оптимальную цену при продаже квартиры. Вы же не хотите отдать свою недвижимость почти даром? Просто потому, что не знали ее реальную стоимость. А чересчур завышенная цена быстро отпугнет любого покупателя. Это реальные риски, которые необходимо снизить.

3 Оценка квартиры для ипотеки или для рефинансирования ипотеки

В данный момент, в связи с тем, что ставка рефинансирования (ключевая ставка определяемая Банком России на определенный промежуток времени) в последнее время неуклонно снижается, в связи с тем, что государство законодательно установило множество программ льготного ипотечного кредитования, наиболее остро актуализировался вопрос оценки квартиры на приобретение ее по ипотеке, а так же определение стоимости квартиры для рефинансирования ипотеки.

Чтобы принять решение на выдачу клиенту ипотеки банк должен понять сколько стоит квартира. То же самое – определение рыночной и реальной стоимости квартиры, ее объективной цены необходимо при рефинансировании уже существующей программы ипотечного кредитования.

Специалист, который будет проводить оценку, должен иметь соответствующее образование. Ему необходимо знать все стандарты проведения оценки, иначе его отчет признается недействительным. Это все прописано в федеральном законе «Об оценочной деятельности в РФ». В исключительных случаях к отчету могут предъявляться дополнительные требования. Существует и, так называемая, экспресс-оценка недвижимости — краткий отчет, содержащий только самые основные пункты. Он тоже поможет выгодно продать вашу квартиру.

Помните, что отчет по оценке стоимости недвижимости для договоров займа немного отличается от оценки для договоров продажи. Кстати, оценка жилья может проводиться, как самостоятельная услуга. А может быть, вы просто хотите определить стоимость квартиры, но пока без дальнейшей продажи? Такое тоже случается достаточно часто, и это нормально.

Срочный выкуп квартир по максимальной цене. Аванс до 1 млн. в день обращения. Выгодно. Проверь!

Определяем рыночную стоимость квартиры

Реализация недвижимости на рынке сопряжена с необходимостью проведения ее оценки. Причем нужно понимать, что существует как минимум четыре способа оценивания, в результате которых нам удастся получить совершенно разные цифры:

-цена ожидания (выставляется продавцом из личных финансовых предпочтений),

-рыночная стоимость,

-ликвидационная,

-ликвидная (рыночная + вознаграждение за работу риэлтора).

В этом списке нас интересует именно рыночная цена, так как она более всего приближена к тем цифрам, которыми мы можем оперировать при продаже.

Как оценить недвижимость — квартиру?

Правильная оценка квартиры — это, прежде всего, знание факторов, влияющих на ее стоимость. Вот основные факторы:

1. Район города. Очевидно, что центр является самым дорогим, однако необходимо учитывать и соседство. К примеру, если на первом этаже многоквартирного дома располагаются офисы, вход в которые выполняется через общий подъезд, квадратные метры будут менее привлекательными для потенциального покупателя, нежели те, что в доме по соседству, но без офисов. Придется сбросить цену и в том случае, если жилье располагается возле ночного клуба, вокзала, любых других шумных, неприятных мест. В качестве преимущества следует рассматривать соседство с парком, сквером, детской, спортивной площадкой.

2. Отдаленность от транспортной магистрали. В больших городах это метро, в городах поменьше — остановки общественного транспорта.

3. Этажность. Чтобы использовать данный фактор с максимальной выгодой, необходимо учесть возраст самого дома. «Сталинки» или «хрущевки» — не самый лучший выбор, даже если вам предлагают 2-3-й этаж. Есть негласное правило, что первые и последние этажи в доме стоят дешевле.

4. Количество комнат. Чем больше комнат, обширнее жилая площадь, тем выше стоимость квартиры.

5. Планировка. В тренде квартиры-студии, цена на которые всегда выше той, что предлагают за жилье советской эпохи.

6. Состояние квартиры, наличие ремонта. Здесь стоит выделить 4 ключевых состояния:

-без ремонта (новостройка),

— жилое состояние, поддерживаемое косметическим ремонтом,

— капитальный ремонт,

-ремонт капитального типа старше 5-и лет.

7. Срочность продажи. Нередко из-за необходимости реализовать квартиру быстро, продавец вынужден понижать стоимость.

Конечно, на самом деле таких факторов гораздо больше. Выше мы привели, так сказать, классические и фундаментальные факторы примерного определения стоимости и реальной рыночной цены квартиры. Но в настоящее время на первый план выходят такие факторы оценки квартиры, как:

-спрос на квартиру именно по конкретному району;

-наличие комфортных условий проживания – охраняемые и огражденные дворы с видеонаблюдением и наличием парковочных мест и многое другое. Например, вид из окна после пандемии коронавируса приобрел очень важное значение, влияющее на ликвидность объекта.

Вопрос срочной продажи квартиры – это совершенно отдельный вопрос. Здесь существует четкая градация уменьшения ценовых параметров в зависимости от периода продажи.

Если и вам предстоит продать квартиру, то многие советуют не скупиться на услуги оценщика.

Мы же предлагаем совершенно бесплатный вариант оценки квартиры – определения ее рыночной стоимости с минимальной погрешностью и высокой точностью.

Онлайн – калькулятор оценки квартиры, определения ее цены бесплатно, по адресу

Наш онлайн калькулятор бесплатной оценки квартиры на основе алгоритмов искусственного интеллекта позволяет провести самостоятельно настоящую экспертную оценку стоимости квартиры и безошибочно узнать ее цену.

Экспертная оценка квартиры — это залог конкурентного преимущества на рынке. К тому же, в беседе с потенциальным покупателем, вы всегда сможете сослаться на задокументированный отчет нашего онлайн — калькулятора, подтвержденный сравнительным анализом продаж аналогичных квартир. Такой аргумент может оказаться ключевым в споре об итоговой цене. Принимайте правильное решение и бесплатно мониторьте стоимость квартиры хоть каждый день!

 

Все способы узнать рыночную стоимость квартиры

Рынок недвижимости фрагментирован, динамичен и функционирует исходя из принципов свободного формирования цен на основе спроса и предложения. Поэтому потенциальным покупателям и продавцам важно понимать, как узнать рыночную стоимость квартиры в отдельно взятом периоде, чтобы не продешевить или, наоборот, не потратить больше положенного при заключении сделки.

Рыночная стоимость простым языком
– это та денежная сумма, которую в данный момент целесообразно потратить (покупателю) или получить (продавцу) за объект недвижимости при условии свободного намерения сторон заключить сделку купли-продажи.

Определение рыночной стоимости жилья может потребоваться не только при продаже. Ситуаций много: получение кредита, где в качестве залога выступает квартира, различные судебные споры относительно жилого имущества, оценка ущерба в результате чрезвычайного происшествия, расчет страховой суммы при покупке полиса и прочее.

Какими способами можно определить рыночную стоимость квартиры

Предлагаем ознакомиться с несколькими вариантами, узнать о положительных и отрицательных моментах каждого и выбрать наиболее подходящий для вас.

• Определить рыночную стоимость жилья самостоятельно. Чтобы произвести расчеты самому, достаточно собрать статистику по аналогичным предложениям, размещенным на популярных досках объявлений. Затем нужно сравнить информацию с параметрами своей квартиры и посчитать среднюю цену за квадратный метр. Чем больше объектов попадет в обработку, тем точнее будут результаты самостоятельной оценки.
  Плюсы: не нужно платить за услуги специалистов.
  Минусы: потребуется немало времени на обработку данных, велика погрешность между реальной стоимостью и той, что выводится путем самостоятельного анализа.
• Рассчитать в онлайн калькуляторе (экспресс-оценка). Чтобы узнать рыночную стоимость квартиры онлайн, можно воспользоваться системой примерного автоматического расчета в интернете.
  Плюсы: Способ не требует финансовых вложений, калькуляторы доступны на сайтах крупных агентств недвижимости.
  Минусы: Онлайн-оценка не обеспечивает реальной картины и носит ориентировочный характер, так как на цену каждого конкретного объекта может оказывать влияние целый ряд уникальных дополнительных факторов: реальное состояние и планировка жилья, инфраструктура района, экологическая обстановка, вид из окон, соседи и так далее.
• Нанять оценщика. Подходящий вариант, если нужна оценочная экспертиза, например, для суда. Подыскать подходящего эксперта-оценщика сегодня не составляет труда.
  Плюсы: Профессиональный оценщик передает клиенту отчет — официальный документ, пригодный для предоставления в коммерческие и государственные структуры.
  Минусы: Вариант с привлечением оценщика считается одним из самых затратных.
• Обратиться к профессиональному риэлтору. Узнать рыночную стоимость квартиры в Москве или Подмосковье просто — достаточно обратиться в надежное агентство с многолетним опытом и хорошей репутацией.
  Плюсы: Риэлтор крупного агентства недвижимости — это единственный игрок рынка, кто знает и стоимость объекта (по которой тот выставляется на продажу), и его реальную цену (за которую он был в итоге продан).
  Минусы: Существует риск столкнуться с меркантильными интересами риэлтора, поэтому стоит обращаться только в проверенные компании.

Цена и рыночная стоимость зачастую отличаются. Образно говоря, стоимость объекта — это желаемая продавцом сумма, а его цена — это реальная сумма после торга с покупателем. Определение рыночной стоимости вашей квартиры является одним из важнейших условий успешной продажи, поэтому в большинстве случаев без участия квалифицированных помощников не обойтись.

Рыночная и кадастровая стоимость жилья — различие

В своей практике специалисты агентства «Чистые Пруды» часто сталкиваются с попытками клиентов узнать рыночную стоимость квартиры по адресу через бесплатный веб-сервис Росреестра. Действительно, данная онлайн услуга весьма полезна для граждан, однако следует понимать, что кадастровая и рыночная стоимость — это разные понятия, и разница может быть очень существенной. Их принципиальное различие заключается в следующем:

• кадастровая стоимость — устанавливается в результате госоценки — используется для расчета налогов, определения ставки за аренду, госпошлины в суде и так далее;
• рыночная стоимость — отражает актуальную ситуацию на рынке — определяет цену, за которую с наибольшей вероятностью может быть совершена сделка с объектом.

Таким образом, если перед вами стоит задача узнать рыночную стоимость квартиры по кадастровому номеру, нужно зайти на сайт Росреестра и найти нужный раздел. Затем следует ввести в специальное поле номер или адрес интересующего вас объекта и получить информацию совершенно бесплатно.

Профессиональная рыночная оценка жилья в Москве

Воспользуйтесь услугами агентства недвижимости «МИЭЛЬ-Чистые Пруды», если вы хотите узнать рыночную стоимость вашей квартиры для продажи. Мы следуем правилу, согласно которому первую консультацию для клиентов предоставляем бесплатно, поэтому обращение к нам вас ни к чему не обязывает.

Истории из жизни
Когда мы решили продавать московскую однокомнатную, то возникла проблема: как правильно оценить объект. Собственность, предназначенная для продажи, хоть и находится в не самом престижном районе, но имеет хороший метраж, недавно там сделан капитальный ремонт, и, что немаловажно, по соседству живут прекрасные люди. Попробовали сделать расчет в нескольких калькуляторах, и поняли, что эти результаты очень ориентировочные. Друзья посоветовали компанию «МИЭЛЬ» у метро Чистые Пруды, и мы обратились туда. Знаете, это действительно самый лучший вариант, потому что риэлторы владеют оперативной и настоящей информацией по рынку, да и само агентство располагает собственной обширной базой недвижимости. Первая консультация вполне удовлетворила, и мы решили заключить договор с агентством на комплексное сопровождение сделки. Продали быстро и выгодно, молодцы!

При необходимости наши специалисты также готовы помочь в других вопросах по недвижимости: подготовить документы для приватизации, обеспечить полное сопровождение покупки квартиры «под ключ», провести процедуру по рефинансированию ипотеки и много другое. Выбирайте профессионализм — приходите к нам!

Чистые Пруды — помощь в продаже проблемных квартир

Наша компания более 27 лет оказывает услуги населению в сфере недвижимости. Одной из ключевых специализаций для нас является сопровождение проблемных сделок: продажа квартир с долгами перед коммунальщиками и банками, предпродажная подготовка документации и глубокая проверка юридической чистоты документов, оперативная помощь в процедуре приватизации и многое другое. Если вам нужно продать проблемную квартиру (долю) в максимально сжатые сроки, выгодно и на законных основаниях — приходите в офис «МИЭЛЬ» на Чистопрудном бульваре. Доверьтесь профессионалам, и вы избавите себя от многих проблем!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Загрузка…

Узнать кадастровую стоимость недвижимости по адресу

Самый простой способ узнать кадастровую стоимость недвижимости – воспользоваться сервисом ЕГРН.Реестр. Сайт ЕГРН.Реестр предоставляет комплексные отчеты по проверке недвижимости (различные типы выписок ЕГРН). Выписка ЕГРН поступает на указанный электронный адрес. Чтобы оформить заявку, достаточно ввести кадастровый номер или адрес объекта в поисковую строку. Полчаса – и вы уже знаете кадастровую стоимость интересующей вас недвижимости!

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости: в чем разница

Разберемся, в чем разница рыночной и кадастровой стоимости недвижимости, как они взаимосвязаны и для чего нужно знать и ту, и другую.  

Рыночная стоимость недвижимости

Рыночная стоимость – это то, по какой цене недвижимость может быть реализована в кратчайшие сроки в условиях подобных предложений на рынке.  

Рыночную стоимость определяют:

• метраж квартиры (либо площадь земельного участка),
• планировка,
• качество ремонта,
• состояние водопровода, батарей, вентиляционных систем,
• месторасположение (инфраструктура района) и т.д.  

Кто проводит оценку стоимости недвижимости?

Рассчитать рыночную стоимость жилья может и сам владелец недвижимости. К примеру, помониторив стоимость недвижимости аналогичных вариантов, выставленных на продажу в его районе. В случае, если цена будет завышена, его предложение не будет пользоваться спросом: рынок с неизбежностью урегулирует цену на основе спроса и предложения.

Кроме того, оценка стоимости недвижимости будет важна для того, кто приобретает квартиру – в том числе на основе отчета об оценке банк будет принимать решение о сумме предоставляемого ипотечного кредита. Другими словами, если вы планируете взять ипотечный кредит на 3 млн, а рыночная стоимость квартиры, которую вы собрались покупать, составляет 2,5 млн, то вряд ли банк одобрит вам сумму выше 2,5 млн. В этом случае оценка стоимости недвижимости будет производиться соответствующими организациями на основе федерального стандарта оценки №7 («Оценка недвижимости»). Стоимость определяют специалисты с профильным образованием, которые сдали экзамен и вступили в саморегулируемую организацию. По итогам проведенного исследования они выдают заказчику отчет, в котором обоснована назначенная цена.

Какие документы нужны для оценки рыночной стоимости квартиры  

Содействуйте оценщику и предоставляйте запрашиваемые документы. Чаще всего запрашивают:

1. паспорт заказчика физлица или свидетельство о регистрации организации и паспорт руководителя;
2. документ, подтверждающий права на недвижимость;
3. документы из БТИ.  

Кадастровая стоимость жилья

Под кадастровой понимается стоимость, которая определяет итогом государственной оценки для расчетов налогов. Здесь определяющими факторами будут:

• целевое назначение объекта,
• его площадь,
• год постройки и сдачи в эксплуатацию,
• материал строительства,
• экономическая ситуация в том или ином регионе.  

Оценивает и устанавливает кадастровую стоимость Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).  

От кадастровой стоимости недвижимости зависит сумма налога на недвижимость, сумма налога при купле-продажи жилья, налог при получении квартиры в подарок, нотариальные расходы (которые иногда будут необходимы при некоторых сделках с недвижимостью).  

Важно! Стоит отметить, что в ряде случаев при должном обосновании кадастровая стоимость может быть обжалована, данные о ее изменении будут заново занесены в ЕГРН.

 

Как узнать кадастровую стоимость квартиры

Чтобы узнать стоимость квартиры, можно заказать полную информацию об объекте или отчет на базе выписки из ЕГРН о характеристиках и правах. Кроме того, из отчетов вы узнаете дополнительные сведения о недвижимости.

• Пакет о характеристиках и правах на имущество. Содержит в себе данные о кадастровой стоимости земли, а также информацию о собственнике, залоге и запрете на перерегистрацию.
• Пакет с полной информацией об объекте недвижимости. Предоставляет сведения о кадастровой стоимости земельного участка, историю владения жилплощадью, данные о настоящем владельце имущества, время регистрации и завершения прав на владение, информацию о залогах и запретах на перегистрацию.
• Пакет о переходе прав на имущество. В этот отчет не входит кадастровая стоимость жилья. Из него можно узнать данные о настоящем владельце имущества, историю владения жильем с перечислением прошлых собственников, дату регистрации и окончания прав.  

Проверить кадастровый номер объекта через ЕГРН.Реестр могут как физические, так и юридические лица. Информация о номере из кадастра предоставляется бесплатно в кратком отчете.

Чем удобен сервис ЕГРН.Реестр

К преимуществам сайта относятся:

• Простая форма поиска и удобный интерфейс. Для получения данных нужно ввести только адрес или номер участка по кадастру;
• Быстрое формирование отчета – от 30 минут до 72 часов (в случае технических работ);
• Каждый отчет заверяется электронной цифровой подписью Росеестра, что дает документу полную юридическую силу.

Всегда можно обратиться в техническую поддержку сервиса и задать свои вопросы.

Узнать кадастровую стоимость онлайн!

Узнайте онлайн, сколько стоит ваша квартира на N1.RU

Нам доверяют собственники
и профессионалы рынка

21 100

собственников доверяют нам
продажу своей квартиры

13 200

агентств недвижимости доверяют
нам продажу своих объектов

408 000

объявлений ежемесячно
публикуется на нашей площадке

Благодаря нашему опыту и эффективности сотни тысяч
пользователей доверили нам свои объявления

Ваши возможности на сайте

Простое добавление объявления

Мы не спросим у вас лишнего, только базовые характеристики вашей квартиры

Понятная статистика по объявлению

Всегда будете видеть спрос на ваш объект и сможете отреагировать на него

Всегда актуальный статус объявления

Мы будем сообщать вам на почту обо всех изменениях с вашим объявлением и предупредим вас, когда придет время его продлить или откорректировать

Легкий способ выделиться среди конкурентов

На случай срочной продажи, у нас есть целый набор опций для привлечения внимания именно к вашему объекту

Отзывы о нас

Мы хотим сказать спасибо внимательным и высококвалифицированным сотрудникам компании — менеджерам и модераторам, которые готовы в кратчайшие сроки прийти на помощь, объяснить и совместно разрешить возникающие вопросы. Отдельно хотим поблагодарить руководство сайта …

Смотреть отзыв целиком

---

Дмитрий Николаевич Комков

Директор, Агентство недвижимости «Авеню»

Мы высоко ценим совместную работу с вашей компанией и выражаем надежду на продолжение уcпешного сотрудничества на благо наших общих интересов, а также на дальнейшее увеличение достигнутых показателей совместной работы. А также желаем порталу N1.RU продолжать …

Смотреть отзыв целиком

---

Старцева Юлия Михайловна

Директор, Агентство недвижимости «Банзай»

С сайтом N1.RU (НГС) наша организация работает с 2008 года. Хотелось бы отметить, что очень удобный интерфейс, расширенный поиск, посещаемость объявлений отображается, что позволяет своевременно реагировать и корректировать текст и описание подаваемого объявления.

Смотреть отзыв целиком

---

Уткин Дмитрий Михайлович

Директор, Агентство недвижимости «Масштаб»

Оценка объектов недвижимости, приведенная на сайте, не является оценкой рыночной стоимости объекта недвижимости по смыслу, придаваемому оценке Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ от 29.07.1998. Вся информация, размещаемая на сайте, предназначена исключительно для частного использования и не может быть использована для принятия решений, связанных с материальными и иными рисками. Администрация сайта не несет ответственности за возможный ущерб, нанесенный в результате использования представленной на сайте информации. Данные автоматической оценки не могут служить в качестве доказательства в суде или при разрешении споров граждан и хозяйствующих субъектов. Данные оценки объектов недвижимости, размещённые на сайте, предназначены только для консультативного использования частными лицами.

Узнать рыночную стоимость квартиры — онлайн калькулятор цен на квартиры в Москве

При продаже или покупке недвижимости в первую очередь интересует ее реальная цена. На нашем сайте вы сможете узнать рыночную стоимость квартиры по адресу в Москве, если воспользуетесь калькулятором недвижимости. Купить и продать квартиру в Москве с калькулятором гораздо проще: вы будете хорошо ориентироваться в ценах на жилплощадь, что повысит ваши шансы на успешную сделку.

Какие преимущества для покупателя и продавца даст калькулятор

Применив калькулятор, покупатель сможет заранее определить примерную стоимость жилья и будет торговаться с продавцом со всем знанием дела.

Используя калькулятор, продавец получит актуальную информацию о ценах на недвижимость, что позволит ему выгодно реализовать свое недвижимое имущество.

Что вы увидите в результате нашей оценки

• Стоимость вашего жилья на рынке.
• Самую низкую и самую высокую цену вашей недвижимости.
• Сумму разницы между стоимостью похожих квартир по объявлению и фактической по договору.
• Стоимость аналогичного жилья.

Как оценить помещение в режиме онлайн

У нас вы сможете быстро продать квартиру с оценкой онлайн, ведь обычный человек слабо разбирается в нюансах, влияющих на окончательную стоимость жилого помещения. Она зависит от таких факторов, как:

• наличие (отсутствие) ремонта;
• этажность дома;
• близость к метро;
• транспортная доступность;
• инфраструктура;
• прочие.

Как узнать рыночную стоимость квартиры по адресу интересует каждого человека, который хочет приобрести либо продать жилье. Наш калькулятор цен на недвижимость в Москве поможет определить примерные затраты на приобретаемое жилье или прибыль на продаваемое. Для этого нет необходимости вызывать специалиста-оценщика либо риелтора, достаточно использовать наш сервис оценки. Введите адрес, площадь, количество комнат – и наши специалисты рассчитают реальную цену помещения.

Онлайн калькулятор квартир в Москве с ценами поможет вам сориентироваться в рыночной стоимости квартиры по точному адресу перед продажей или покупкой.

Надежность и юридическое сопровождение

Если вы хотите выяснить, за сколько можно продать квартиру в Москве, обращайтесь в наше агентство недвижимости «Офис на Серпуховской». Мы работаем на рынке недвижимости более 10 лет, наши риелторы обладают огромным опытом успешного проведения сделок. Благодаря большой базе клиентов, которой располагает наша компания. вы сможете реализовать/приобрести недвижимость в кратчайшие сроки!

Просто позвоните нам, и мы решим вашу проблему: купим жилье по минимальной цене или продадим выше рыночной, учитывая все юридические тонкости.

Узнать стоимость квартиры в Москве по адресу и метро

Недвижимость хорошо не только иметь, но и уметь ее правильно оценивать. Иначе при покупке стоимость жилья может быть завышена, а при продаже – занижена.

Оценка недвижимости важна и сама по себе, и как часть процедуры купли-продажи. Желание точно узнать стоимость квартиры в Москве по адресу является наиболее острым, поскольку в денежном выражении здесь можно ошибиться на миллионы.

Первый современный опыт оценки был получен в России в связи с разделом имущества стран Варшавского договора. С тех пор сбор материалов проводился по специальной форме, которая включала данные:

• Об этажности дома, стройматериале, местонахождении
• О наличии большой кухни, прихожей, коридора, ванной комнаты
• О количестве и объеме жилых комнат, их высоте, числе окон
• Об издержках на предстоящий ремонт, позволяющих узнать стоимость квартиры в Москве для справедливой сделки

При этом мнения экспертов были слишком различны.

Где лучше узнать стоимость квартиры в Москве по адресу

Для разработки лучшего способа оценки специалистам пришлось отказаться от методики, построенной на основе только экспертного подхода. Необъективным оказался и простой статический анализ базы данных. Вычисление средней цены 1 кв. метра площади квартиры требуется проводить по различным выборкам — экономическим и социальным.

Столичное агентство недвижимости «РИЗОЛИТ» реализует принципиально точную методику, позволяющую учитывать наибольшую ценность жилья, определять его рыночную стоимость.

Здесь роль опытного оценщика крайне велика, но в агентстве «РИЗОЛИТ» интерес клиента удовлетворен наиболее простейшим способом. Мы предлагаем узнать стоимость квартир по Москве с помощью автоматической онлайн оценки на сайте RIZOLIT.RU:

• Введите в таблицу станцию метро или название улицы, жилплощадь и количество комнат
• Кликните кнопку «Оценить»
• Бесплатно получите расчет стоимости кв. метра и квартиры

Точная экспертиза недвижимости

Дополнительно можно заказать скрупулезный анализ нашего специалиста, чей статус подкреплен законодательно, есть подтверждение квалификации. Агентство недвижимости «РИЗОЛИТ» применяет методологические стандарты для заключения легитимной оценки жилья.

Вы узнаете стоимость квартиры в Москве в рыночном эквиваленте, на основе равновесия, установленного предложением и спросом.

Звоните: +7 (495) 255-54-95.

РИЗОЛИТ оценивает недвижимость со знанием дела

Как узнать кадастровую стоимость квартиры онлайн?

Кадастровая стоимость есть у любого объекта недвижимости – квартиры, дома, здания. Что такое кадастровая стоимость недвижимости? Это ее рыночная цена, определяемая в процессе проведения государственной оценки независимыми оценщиками. Чтобы узнать данные сведения, необходимо заполнить специальную онлайн-форму. Вводится адрес объекта или кадастровый номер, если он известен. Кадастровая стоимость участка по кадастровому номеру ничем не отличается от стоимости, найденной по месторасположению. После того как недвижимость будет найдена, заявитель получает сведения о кадастровой стоимости объекта.

Отвечает за полноту сведений в кадастре специальный государственный орган – кадастровая служба. Оценка недвижимости ведется на регулярной основе и под нее попадают все объекты на территории РФ. По общему правилу мероприятия проводятся один раз в три года, но не реже одного раза в пятилетку.

Этапы проведения

Государственная кадастровая оценка проводится поэтапно. Порядок закреплен на законодательном уровне. Частные оценочные предприятия выступают исполнителями кадастровой оценки по соглашению с государственной кадастровой палатой. Процедура оценки и переоценки должна проводиться своевременно и по всем правилам. Собственники в оценке не должны принимать участия ни в каком виде. Поэтому не всегда владельцы недвижимости осведомлены о цене объекта.

Кадастровая стоимость квартиры или участка устанавливается в следующем порядке:

1. Формируется перечень объектов, подлежащих оценке;
2. Уполномоченным лицом принимается решение о проведении мероприятий;
3. Отбираются исполнители, с которыми заключается договор о проведении оценки;
4. Определяется кадастровая стоимость и составляется отчет;
5. Проводится экспертиза отчета;
6. Утверждаются результаты процедуры определения стоимости;
7. Результаты вносятся в кадастр.

Для чего нужно знать кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости необходима государственным органам власти. Информация о стоимости затем используется для вычисления суммы налога на недвижимость, для определения размера госпошлины при проведении нотариальных действий, для выявления нелегитимных договоров купли-продажи квартир и т.д. Важно помнить, что граждане могут самостоятельно определять рыночную стоимость принадлежащего им имущества. Но для осуществления государственно значимых действий (таких, как оплата налогов) необходимо ориентироваться на кадастровую стоимость.

Кадастровая стоимость различных объектов недвижимости

Кадастровая стоимость квартиры рассчитывается на основании оценки Федеральной Службой Кадастра и Кадастровой палатой. Показатель необходим для расчета налога на имущество физических лиц. Рассчитывается стоимость исходя из данных о недвижимости, внесенных в кадастр. К факторам, которые оказывают влияние на оценочную стоимость, относятся – месторасположение, площадь, сопутствующая инфраструктура, уровень ее развитости и иные показатели. Стоимость определяется исходя из модели расчетов оценщика и понятия рыночных факторов. Модель оценки регистрируется в СРО.

Кадастровая стоимость участка – определяется на основании индивидуальных характеристик земли, в т.ч. существующего уровня рыночных цен на текущий момент. В зависимости от кадастровой стоимости участка начисляется земельный налог. Учитываются нормы Земельного кодекса РФ и актов органов местного самоуправления. К индивидуальным характеристикам относятся: площадь участка, категория земель, территориальное размещение, особенности эксплуатации и пр. В зависимости от категории земель выделяют иные значимые характеристики. Например, при оценке участков сельскохозяйственного назначения учитывается их орошаемость, площадь и т.д. Участки под строительство сооружений или жилых домов оцениваются исходя из уровня развития инфраструктуры, месторасположения и т.д.

В каждом регионе РФ могут устанавливаться свои факторы, оказывающие влияние на кадастровую стоимость недвижимость. В основном учитываются рыночные особенности, определяющие рост спроса в данном регионе страны.

Формула расчета

Кадастровая стоимость недвижимости рассчитывается как стоимость удельной единицы объекта, умноженная на площадь. Оценщики не занимаются вычислениями. Их работа заканчивается на этапе определения стоимости единицы измерения. Расчеты осуществляет служащий Росреестра

Где узнать кадастровую стоимость

Информация о кадастровой стоимости является открытой и может быть выдана любому заинтересованному лицу. Кадастровая стоимость бесплатно выдается из официальных источников. Сведения отражаются на сайте Росреестра и на публичной кадастровой карте. Каждому объекту недвижимости присваивается свой кадастровый номер, по которому можно узнать стоимость объекта. Необходимо отметить, что на кадастровой карте информация не всегда своевременно обновляется. Поэтому для получения объективных данных стоит пользоваться проверенными источниками.

Как узнать стоимость недвижимости по адресу? | Home Guides

Кимберли Леонард Обновлено 2 декабря 2018 г.

Стоимость жилья постоянно колеблется в зависимости от спроса на рынке жилья в вашем районе и текущих экономических условий. Если вы хотите инвестировать в недвижимость, продать или рефинансировать ее, необходимо определить ее стоимость. Вы можете узнать приблизительную стоимость недвижимости двумя способами. Имейте в виду, что стоимость любого дома — это действительно то, что даст рынок, то есть то, что покупатели готовы платить за недвижимость.

Совет

Установление стоимости собственности зависит от цели. Выполните поиск по адресу в базе данных недвижимости, чтобы получить оценку текущей рыночной стоимости. Изучите налоговые роли, чтобы узнать, за что недвижимость продавалась в прошлом.

Определить оценочную стоимость

Оценочная стоимость недвижимости редко совпадает с ее справедливой рыночной стоимостью. Оценочная стоимость определяется городской или окружной инспекцией и используется для налоговой отчетности. Оценочная стоимость состоит из стоимости земли и стоимости строения и отмечает любые сделанные улучшения.Эти значения могут показаться произвольными, поскольку они часто значительно ниже оценочной или справедливой рыночной стоимости. Они часто устанавливаются, когда собственность была впервые застроена и увеличена на основании городских и окружных налоговых счетов, постепенно увеличивая их для оплаты дорог, школ и других общественных нужд.

Чтобы узнать оценочную стоимость, зайдите в офис городского или окружного инспектора или на онлайн-портал. Иногда бывает редирект. Например, веб-сайт офиса асессора Сан-Франциско перенаправляет вас на портал налоговой инспекции округа.Указав адрес в требуемых подсказках, вы будете перенаправлены на страницу посылки. Он дает историю улучшений и увеличивает оценочную базу. Вы увидите как стоимость земли, так и стоимость строения. Сумма этих сумм составляет текущую оценочную стоимость. Это общедоступная запись, поэтому вам не нужно быть владельцем, чтобы получить к ней доступ.

Изучите цену недавней продажи

Если дом был продан недавно, это хорошая оценка текущей стоимости, основанная на текущих рыночных условиях.Это важная информация для людей, рассматривающих возможность размещения или покупки подобной недвижимости поблизости. Если у вас есть адрес, воспользуйтесь веб-сайтом для поиска недвижимости в Интернете, например Zillow или Redfin. Введите адрес, и результаты предоставят вам самые свежие доступные данные, включая цену последней продажи.

Помните, что эта информация является точной оценкой в ​​течение ограниченного времени, особенно если рынок недвижимости динамично меняется. Цена продажи даже шесть месяцев назад может больше не отражать текущие рыночные условия.Используйте эту информацию как отправную точку.

Получите справедливую рыночную оценку

Еще одна вещь, которую делают сайты поиска недвижимости, — это предоставление оценки, основанной на текущих рыночных условиях. Агент по недвижимости может выполнить поиск, чтобы предоставить вам недавние сопоставимые объекты по размеру, местоположению и удобствам, если вы дадите ему адрес, на котором будет основываться их отчет. Сопоставимые товары старше шести месяцев считаются устаревшими, если рынок не находится в состоянии стагнации.

Многие домовладельцы обращаются в Zillow, чтобы узнать ориентировочную стоимость своего дома, чтобы использовать ее в качестве основы для потенциального листинга для продажи или рефинансирования.Имейте в виду, что эти веб-сайты используют общедоступные данные и введенную риэлтором информацию, используемую в алгоритме для оценки стоимости. Они могут быть неточными.

Единственный способ определить истинную стоимость дома — это провести оценку. Ипотечные кредиторы не утвердят ссуду, если оценка не подтвердит, что стоимость дома превышает желаемую стоимость ссуды.

При расчете оценочной стоимости оценщики учитывают размер, местоположение, модернизацию и удобства дома.Они также смотрят на сопоставимые на рынке существующие объекты и недавно проданные дома. Это сложный расчет, который они выполняют для установления реалистичной справедливой рыночной стоимости, приемлемой для кредиторов при принятии на себя кредитных рисков. Если у вас нет профессиональной оценки, все, что у вас есть, — это либо оценочная стоимость, либо оценка справедливой рыночной стоимости.

Определите стоимость многоквартирного дома |

---

Для определения стоимости многоквартирного дома требуется навыков и опыта.Это не похоже на жилую недвижимость, где ставки влияют на цены. Многоквартирные дома — это инвестиционная недвижимость, приносящая денежный поток. Вы покупаете инвестиционную недвижимость, потому что придаете определенное значение денежному потоку, который они производят, или денежному потоку, который будет произведен.

Но как определить стоимость дома, который вы покупаете или продаете? Два наиболее распространенных метода — это CAP Rate и GRM.

CAP ставка

На мой взгляд, определение ставки CAP — более точный метод определения стоимости, поскольку он учитывает NOI или чистые операционные расходы и более точно отражает истинную стоимость многоквартирного дома.Вы рассчитываете NOI, беря общую годовую арендную плату за вычетом всех затрат на эксплуатацию здания, включая налоги на недвижимость. Не включайте ипотечные платежи.

Например:

Допустим, ваше здание приносит 100 000 долларов арендной платы в год.

Арендная плата: 100000 долларов, минус 5% фактор вакансии = 5000
коммунальные услуги / ремонт (обычно около 35%) 35000 долларов,

, тогда вы получите NOI. Это сумма чистого операционного дохода, генерируемого зданием. Чтобы рассчитать ставку капитализации, вам понадобится цена продажи или покупки недвижимости и NOI, которые вы только что рассчитали.В целом ставки CAP в Лос-Анджелесе варьируются от 3,5% до 7%. Ставки CAP варьируются от района к району. Так что вам нужно будет проверить.

Давайте возьмем нашу Чистую операционную прибыль долларов в размере 60 000 долларов и разделим ее на ориентировочную ставку канадских долларов, чтобы определить стоимость здания.

Если вы продаете свой многоквартирный дом и не знаете CAP Rate , тогда вам понадобится список сопоставимых зданий в том районе, где вы продали.В конечном итоге вы обнаружите, что часто информация, которую вы видите там, например, коммерческие риэлторы настраивают листы, на самом деле неточна, и это может легко отбросить ваши цифры при расчете истинной стоимости вашего многоквартирного дома.

Агенты по коммерческой недвижимости знают это и копают гораздо глубже, чтобы найти точную информацию, которая поможет определить стоимость инвестиционной собственности.

Проведение точного обследования арендной платы в непосредственной близости и оценка операционных расходов (35%) и доли вакантных площадей (5%) помогут вам определить точные ставки CAP.

Я буду использовать Средняя ставка CAP в конкретном районе со зданиями аналогичного размера и характеристик, чтобы получить среднюю ставку CAP для этой области. Затем я могу использовать эту среднюю ставку CAP в своих расчетах.

Множитель общей арендной платы (ГРМ)

Другой метод оценки, множитель валовой арендной платы или GRM, полезен для получения приблизительной оценки стоимости здания.

Пример:

Имея 10-квартирное здание, которое приносит 100 000 долларов в год в виде арендной платы, мы можем использовать GRM для расчета стоимости.100000 долларов США X GRM = Стоимость.

В настоящее время GRM для Studio City составляет около 17. Умножьте это на годовую арендную плату, и вы получите приблизительную стоимость.

Будьте осторожны, так как GRM индивидуален для каждого отдельного района. В общем, чем больше желательная площадь, тем выше GRM. Таким образом, здание в Беверли-Хиллз может стоить 21 грамм. Ветхое здание в Комптоне может стоить 7 граммов.

ассортимент для постройки. Но при этом не учитывается кое-что очень важное: затраты! Чтобы получить более точное представление о стоимости здания, мы должны использовать метод ставки CAP, который учитывает затраты.

Как оценить рыночную стоимость недвижимости | Малый бизнес

Автор: Джейн Томпсон Обновлено 16 мая 2019 г.

Когда дело доходит до покупки или продажи недвижимости для вашего бизнеса, отправной точкой является определение стоимости недвижимости. Это кажется достаточно простым — конечно, вы видите то, что ранее продавалось в вашем районе, и используете это как отправную точку? К сожалению, оценка собственности — и особенно коммерческой недвижимости — не так проста.Если бы это было так, не было бы необходимости в профессиональных оценщиках в этой области.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость — это профессиональное мнение о том, за что недвижимость будет продаваться на расстоянии вытянутой руки — то есть для независимого покупателя, без каких-либо уступок или откатов — на основе местного рынка недвижимости, спроса и предложения, каковы другие аналогичные объекты недвижимости. продажи в районе, а также об особенностях и преимуществах недвижимости.

Это не то же самое, что рыночная цена собственности, которая может быть больше или меньше рыночной стоимости.Это потому, что цена равна той, за которую продавец соглашается продать недвижимость. Это может быть то же самое, что и рыночная стоимость, или продавец может согласиться на более низкую цену за собственность, потому что, например, ему нужна быстрая продажа.

Три разных метода оценки

Существует также более широкое определение рыночной стоимости, которое зависит от типа используемого метода оценки. В Соединенных Штатах существует три основных метода оценки: метод сравнения продаж , метод затрат и метод дохода .Часть работы оценщика состоит в том, чтобы знать, какой метод использовать для данной собственности в данном месте.

Прежде чем мы рассмотрим три подхода, имейте в виду, что хороший процент от стоимости собственности составляет субъективных . Решение о том, сколько стоит собственность, — это больше искусство, чем наука, и некоторые части процесса могут быть немного трудными для понимания. Вы можете попросить трех разных оценщиков оценить одну и ту же недвижимость и получить три разных ответа.

Это особенно верно для коммерческой недвижимости, где дефицит может сыграть роль в оценке собственности.В некоторых случаях оценки могут отличаться в десятки тысяч долларов!

Оценка домов с использованием подхода сравнения продаж

Подход сравнения продаж является наиболее часто используемым методом для определения стоимости жилой недвижимости, хотя он также подходит для оценки некоторых типов коммерческой недвижимости. При использовании этого подхода стоимость недвижимости зависит от того, за что аналогичные объекты недвижимости были проданы в последнее время на том же рынке. Эти свойства называются «сопоставимыми» или «сопутствующими» — отсюда и термин «продажи сравнение ».

1. Обратите внимание на характеристики собственности

2. Начните с перечисления характеристик и преимуществ собственности, например:

4. Найдите сопоставимые объекты недвижимости

5. Следующим шагом будет определение продажных цен по крайней мере трех свойств, которые сопоставимы с объектом собственности. Это означает, что они должны разделять некоторые или в идеале все функции , которые вы перечислили. Обратите внимание на любые другие характеристики, такие как меньшая площадь в квадратных футах — эта информация понадобится вам позже.

6. Если у вас есть доступ к службе множественного листинга, вы можете легко открыть список предложений. Вы ищете недвижимость, которая была продана за последние от трех до шести месяцев — рынки недвижимости движутся так быстро, что старые цены продажи уже устареют. Обратите внимание на адрес вашей сопоставимой недвижимости. Местоположение является ключевым элементом при оценке недвижимости из-за таких факторов, как транспорт и качество обучения, поэтому вы ищете недвижимость в том же районе и, в идеале, в пределах пары улиц от объекта недвижимости.

7. Если у вас нет доступа к MLS, вы можете найти большую часть этой информации на Zillow; вам просто нужно еще немного покопаться.

8. Рассчитайте контрольную цену

9. После того, как вы найдете сопоставимые объекты, выполните быстрый расчет, чтобы получить контрольную оценку для рассматриваемой собственности. Например, если вы найдете три сопоставимых объекта недвижимости, которые были проданы за 450 000, 480 000 и 435 000 долларов соответственно, вы возьмете среднее значение этих цифр — 455 000 долларов.

10. Другой вариант — найти цену за квадратный фут (ppsf), что полезно, если ваши композиции больше или меньше, чем ваша собственность объекта. Например, предположим, что недвижимость стоимостью 450 000 долларов составляет 2 000 квадратных футов (225 долларов США), собственность стоимостью 480 000 долларов США — 2200 квадратных футов (218 долларов США на фунт стерлингов), а собственность стоимостью 435 000 долларов США — 1950 квадратных футов (223 доллара США на фунт стерлингов). Среднее значение ppsf составляет 222 доллара США. Для объекта недвижимости площадью 2300 квадратных футов это соответствует базовой оценке в 510 600 долларов.

11. Добавить, вычесть

12. Как объяснялось ранее, оценка собственности — это больше искусство, чем наука, и именно здесь оценка становится субъективной. Физические характеристики представляют собой наиболее очевидные различия между двумя сопоставимыми объектами недвижимости: одно может быть в лучшем состоянии, чем другое, или у одного может быть гараж, а у другого нет. Следовательно, вам необходимо изменить цену в сторону увеличения или уменьшения с учетом качества, состояния, дизайна и особенностей.

13. Например, если недвижимость на следующей улице была продана недавно, но с нее был вид, а объект недвижимости выходит на кирпичную стену, вам, возможно, придется уменьшить базовое значение объекта недвижимости. Это элементарно, но это лучшее, что вы можете сделать без опытного взгляда профессионального оценщика.

Оценка земли с использованием стоимостного подхода

Затратный подход начинается с расчета, сколько будет стоить перестройка собственности, либо в виде точной копии текущего здания, либо для строительства аналогичного здания с сопоставимыми характеристиками и удобствами, но с использованием современных строительных материалов.

Затем оценщик вычитает сумму начисленной амортизации, которая представляет собой уменьшение стоимости собственности с течением времени в результате устаревания или износа. Теория заключается в том, что никто не будет платить за существующую недвижимость больше, чем стоило бы построить такую ​​же недвижимость с нуля.

Затратный подход предпочтительнее для нового строительства или для оценки свойств особого использования, где не хватает аналогичных свойств для сравнения. Если вы оцениваете коммерческую недвижимость, промышленную недвижимость или голую землю, то это, возможно, самый надежный подход.

1. Оцените стоимость земли, представив ее вакантной

2. Прямое сравнение — наиболее распространенный метод оценки стоимости свободной земли — за что недавно были проданы другие участки? Например, используйте оценщик стоимости земли в 50 000 долларов.

3. Оцените стоимость строительства здания

4. В идеале вы просуммируете стоимость всех отдельных компонентов конструкции, таких как крыша, каркас и водопровод.Однако это занятие довольно утомительное, и его лучше оставить на усмотрение оценщиков. Работать с единовременной сметой на квадратный фут проще — здесь может помочь телефонный звонок архитектору или строительной компании.

5. Например, если строительство склада площадью 2000 квадратных футов обходится строительной компании в 100 000 долларов, то ставка составит 50 долларов за квадратный фут. Умножьте эту ставку на площадь застройки объекта недвижимости, чтобы получить стоимость строительства. Например, предположим, что ваш склад составляет 5 000 квадратных футов.Ориентировочная стоимость строительства составит 250 000 долларов (5 000 x 50).

6. Вычесть сумму амортизации

7. Амортизация представляет собой потерю стоимости по мере старения имущества с течением времени, либо из-за износа, либо потери полезности — современный офис будет подключен к современным методам связи, например, тогда как 40-летнему зданию может и не быть. Самый простой метод начисления амортизации — это метод по возрасту и сроку службы , который оценивает, как далеко продвинулось имущество в течение срока его полезного использования.Например, если объекту собственности 10 лет, а срок его полезного использования составляет 40 лет, стоимость строительства должна быть амортизирована на 25 процентов. В этом примере остается стоимость строительства 187 500 долларов.

8. Найдите значение

9. Наконец, добавьте стоимость земли к амортизированной стоимости строительства здания. Здесь стоимость недвижимости составляет 50 000 долларов США + 187 500 долларов США = 237 500 долларов США.

Доходный подход для арендованных зданий

Если объект недвижимости сдан в аренду и приносит доход, у вас есть возможность оценить его с использованием доходного подхода.Этот метод использует доход от аренды объекта или потенциальный доход, чтобы обосновать его рыночную стоимость. Многоквартирные дома и дуплексы — это примеры объектов недвижимости, которые можно оценить с помощью доходного подхода.

Этот метод немного усложняется, и о том, как это сделать, написаны целые книги.

Вот сокращенная версия:

1. Определите чистый годовой доход от собственности

2. Чистый годовой доход — это доход от аренды от арендаторов и арендаторов.Если здание пустое или частично пустое, вам придется прикинуть эту цифру. Обязательно учтите вакансии . Например, для многоквартирного жилого комплекса вы можете оценить, что 20 процентов квартир будут пустовать по крайней мере в течение одного месяца в году, чтобы учесть смену арендаторов. Таким образом, фактический доход от аренды будет ниже, чем заголовок, который предполагает, что здание всегда полностью занято.

3. Для этого примера представьте, что вы оцениваете жилой комплекс, который приносит 500 000 долларов дохода от аренды в год.

4. Найдите чистый операционный доход

5. Чистый операционный доход равен выручке от собственности за вычетом всех разумно необходимых операционных расходов, таких как техническое обслуживание, коммунальные услуги, налоги на имущество, сборы и гонорары управляющего имуществом. В этом примере расходы составляют 100 000 долларов. Следовательно, NOI составляет 400 000 долларов.

6. Установите максимальную ставку собственности

7. Ставка капитализации или «максимальная ставка» — это норма прибыли, которую вы ожидаете получить от собственности на основе дохода от аренды.Формула ставки капитализации: NOI, разделенные на стоимость собственности . Здесь вы не знаете значение свойства, поскольку это то, что вы пытаетесь вычислить. Поэтому вам нужно работать в обратном направлении и начинать с максимальной ставки или доходности, которую вы хотите получить для своих инвестиций.

8. Как потенциальный покупатель, вы можете решить, что 8-процентная доходность является средней на этом рынке, и это то, что вы хотите получить от этой покупки недвижимости. Если вы не можете договориться о цене, которая будет соответствовать этой ставке, вы будете искать более выгодное вложение.

9. Выполните расчет рыночной стоимости собственности

10. Разделите NOI на ставку капитализации, чтобы получить стоимость собственности. Оценка этого многоквартирного дома составит 400 000 долларов, разделенных на 8 процентов (0,08), или 5 миллионов долларов.

4 основных шага для определения стоимости дома

Содержание

Если вы подумываете о продаже своего дома, то, вероятно, задались вопросом: За сколько я могу продать свой дом? Одна из проблем при определении стоимости вашего дома заключается в том, что «ценность» является субъективной; один покупатель может быть готов заплатить больше, чем другой.Так как же найти ту золотую середину, то есть цену листинга, которая привлечет покупателей и поможет вам достичь ваших целей?

Чем больше вы знаете о факторах, влияющих на стоимость, тем легче установить реалистичные ожидания в отношении листинга и продажи. Некоторые из наиболее важных факторов включают:

• Размер и возраст дома
• Местоположение и условия местного рынка
• Недавно проданные сопоставимые дома
• Экономические условия, включая среду процентных ставок
• Ремонт и ремонт

В этом руководстве собрано все, что вам нужно знать о наиболее эффективных способах определения стоимости вашего дома, когда вы готовитесь к продаже.

1. Начните с онлайн-инструментов оценки

Онлайн-калькуляторы стоимости дома используют информацию, которую вы предоставляете о вашем доме, а также информацию, полученную из публичных записей, для расчета оценочной стоимости собственности. Это простой и удобный способ получить приблизительное представление о том, сколько может стоить ваш дом.

Например, оценщик стоимости PennyMac берет адрес вашего дома и возвращает оценку общей стоимости, цены за квадратный фут, сведений об имуществе, истории продаж и истории цен.

Если вам нужно больше, чем просто оценка, запросите у нас предложение в любое время; это бесплатно, и нет никаких обязательств принимать. Узнайте больше о том, как мы рассчитываем стоимость вашего дома.

Пример предложения Opendoor.

Плюсы инструментов онлайн-оценки:

• Большинство из них бесплатны и просты в использовании.
• Они могут быстро дать вам оценку стоимости вашего дома, часто без необходимости предоставлять много информации о вашем доме.
• Многие инструменты оценки регулярно обновляются, что полезно, если вам нужно изменить прейскурантную цену в процессе продажи.

Минусы инструментов онлайн-оценки:

• Эти инструменты предназначены для оценки и могут не учитывать уникальные особенности вашего дома, которые привлекают или не привлекают покупателей.
• Оценки могут варьироваться от одного инструмента к другому, в зависимости от того, какие факторы инструмент использует для определения стоимости.
• Эти инструменты обычно не учитывают такие вещи, как ремонт или ремонт, которые могут существенно повлиять на стоимость вашего дома.

2. Работа с риелтором

У

риэлторов есть свои собственные методы определения стоимости дома, и может быть полезно получить второе мнение, которое согласуется с оценками из онлайн-инструмента оценки. Процесс, который используют многие риелторы для оценки стоимости дома, называется сравнительным анализом рынка (CMA).

Как вы находите эту золотую середину — цену на листинге, которая привлечет покупателей и поможет вам достичь ваших целей?

CMA включает информацию о сопоставимых домах (также известных как «общежития») в вашем районе.По словам Ноло, хороший CMA может сказать вам, за какие дома продаются похожие на ваш, сколько времени у них уходит на продажу и какие дома продаются по сравнению с их первоначальной прейскурантной ценой.

При разработке CMA риэлторы обычно ищут недавно проданные дома, похожие на:

• Размер
• Расположение
• Количество спален / ванных комнат
• Стиль и вид
• Тип дома (например, дом на одну семью, кондоминиум, таунхаус и т. Д.)
• Текущая продажная цена

При подготовке CMA риэлторы часто обращаются к данным местной службы множественного листинга (MLS).Это база данных объектов недвижимости в заданном районе, выставленных на продажу или ожидающих продажи.

Еще один инструмент, с которым вы можете столкнуться в своем стремлении определить стоимость дома, — это заключение о ценах брокера (BPO). В некоторых штатах для ее предоставления вам нужна лицензия, а для CMA — нет. Институт оценки хранит информацию о государственных законах о BPO.

BPO часто короче, чем CMA, и чаще используются для коротких продаж или ситуаций потери права выкупа, а не для обычных продаж домов.Кроме того, они немного чаще будут стоить денег, чем быть бесплатными.

Имейте в виду, что CMA или BPO все равно могут не соответствовать стоимости вашего дома, потому что они могут не принимать во внимание все особенности собственности, которые влияют на стоимость. Это то, что вы можете решить, выполнив следующий шаг в этом руководстве.

3. Нанять профессионального оценщика

Когда кто-то покупает дом, банк требует, чтобы он в какой-то момент прошел оценку, прежде чем можно будет завершить андеррайтинг ссуды.Как продавец, вы не обязаны получать оценку, но это может быть хорошей идеей, если вы не хотите, чтобы у вас возникли сомнения относительно стоимости вашего дома, когда вы будете готовы выставить его на торги.

Работа оценщика состоит в том, чтобы предоставить беспристрастную, тщательно продуманную оценку стоимости дома. Они делают это, посещая собственность и просматривая недавно проданные или ожидающие продажи предложения.

→ Хотите быть уверенным в получении конкурентоспособного предложения и двигаться в соответствии с вашими планами? Узнайте, как мы упрощаем продажу вашего дома.

Оценщики

могут использовать Единый отчет Fannie Mae об оценке жилого фонда в качестве руководства для проведения оценки. Этот отчет представляет собой контрольный список того, что следует искать оценщикам, например:

• Где находится дом
• Находится ли дом в зоне затопления FEMA
• Состояние инженерных сетей и оборудования на участке
• Когда построили дом
• Тип фундамента
• Состояние чердака и подвала, систем отопления и вентиляции, стен, окон и дверей
• Есть ли в доме какие-либо удобства, например бассейн, терраса или камин
• Произведенные улучшения конструкции или ремонт
• Необходимы ли дополнительные ремонтные работы или улучшения
• Состояние любой техники в доме
• Признаки повреждений, которые могут поставить под угрозу структурную прочность дома.

Используя этот отчет в качестве ориентира, оценщик также рассмотрит историю продаж дома и приблизительную стоимость замены для восстановления дома.

Не следует путать оценку с осмотром дома, который фокусируется на том, является ли недвижимость достаточно прочной структурно для завершения продажи.

Стоимость найма оценщика недвижимости

Если вы собираетесь нанять оценщика для оценки стоимости вашего дома, вам нужно сначала убедиться, что выбранный вами человек соответствует всем требованиям Квалификационной комиссии по аттестации (AQB).Они также должны иметь опыт оценки вашего типа собственности, в идеале на вашем местном рынке. Также может быть полезно получить несколько цитат. Сколько вы заплатите оценщику, зависит от:

• Где вы живете
• Размер вашего дома

Как правило, чем больше ваш дом и чем больше вещей должен изучить оценщик, чтобы определить его стоимость, тем выше стоимость оценки.

Согласно HomeAdvisor, вы можете заплатить от 250 до 450 долларов за оценку дома, из которых 332 доллара представляют собой средний показатель по стране.Fixr оценивает среднюю стоимость от 300 до 400 долларов, в то время как Thumbtack указывает среднюю оценочную цену от 350 до 380 долларов.

В итоге, вы, вероятно, заплатите несколько сотен долларов, чтобы провести оценку дома. Так стоит ли проводить оценку, когда вы готовите свой дом к продаже?

Плюсы оценки продавца

• Оценка может подкрепить результаты исследования, которое вы уже провели с помощью онлайн-инструментов оценки или CMA риелтора.
• Ваша оценка может помочь избежать заниженной оценки со стороны покупателя.
• Это может дать некоторые идеи по ремонту или усовершенствованию, которые вы можете сделать перед продажей, чтобы повысить стоимость вашего дома.

Минусы получения оценки продавца

• Это деньги из собственного кармана, которые вам придется потратить, а покупатель еще должен получить собственную оценку.
• Оценка ниже ожидаемой вами может затруднить определение листинговой цены.
• Оценки основаны на фиксированном моменте времени, поэтому вполне возможно, что к тому времени, когда вы будете готовы продать, он может устареть.

Оценка помимо CMA или BPO может дать вам полное представление о стоимости вашего дома. Если оценка соответствует CMA или BPO, это может помочь вам быть более уверенным в выборе прейскурантной цены, но имейте в виду, что нет никаких гарантий, что вы сможете продать свой дом на основе этих показателей.

4. Анализируйте свои собственные композиции

Возможно, у вас нет доступа к MLS, но вы все равно можете использовать некоторые из тех же факторов для сравнения вашего дома с аналогичными домами, которые продаются в вашем районе, в том числе:

• Конструкционные элементы и элементы
• Возраст и размер
• История продаж
• Любые обновления или улучшения
• Общее состояние дома
• Район и местонахождение
• Цена на листинге vs.Актуальная цена продажи

Однако вы должны не забывать учитывать различия между вашим домом и вознаграждениями, которые могут повлиять на стоимость.

Например, недавно проданный дом в вашем районе может быть очень похож на ваш, но в нем есть бассейн, а в вашем доме его нет. Затем вам нужно будет определить стоимость пула и вычесть ее из расчетной стоимости, которую вы придумали для своего дома, на основе компиляции.

Инструменты онлайн-сравнения

Существует множество инструментов и веб-сайтов, которые вы можете использовать для оценки своих собственных достижений.Вот некоторые из тех, которые вы, возможно, захотите рассмотреть при составлении списка:

• Инструмент «Только что продано» на Realtor.com. Вы можете использовать этот инструмент для просмотра стоимости домов и продажных цен на дома, недавно проданные в вашем районе.
• Калькулятор HPI Федерального агентства жилищного финансирования. Этот калькулятор поможет вам понять, как цены на жилье растут или падают в вашем районе.
• Homesnap. Этот поисковый портал предоставляет подробную информацию о домах по всей стране.Он включает фотографии и подробную информацию о списках недвижимости и истории продаж.
• Районный разведчик. Хотя он предназначен для инвесторов в недвижимость, продавцы также могут найти его полезным для определения стоимости дома. Сайт использует специальную аналитику для предоставления информации о домах по всей стране. (Примечание: вам придется заплатить за доступ к этому.)
• PropertyShark. У PropertyShark есть исчерпывающие данные о списках жилой недвижимости в районе Нью-Йорка.

Помните, что вам нужно придумать как минимум три дома, похожих на ваш.

Когда вы делаете оценки, основанные на соревнованиях, обязательно проверьте тенденции на вашем местном рынке.

Если меньше этого числа, возможно, вы не сможете найти реалистичный диапазон для объявленной цены вашего дома.

Наконец, когда вы сделаете оценки, основанные на соревнованиях, обязательно проверьте тенденции на вашем местном рынке. Цены на жилье растут или падают? Сколько домов продается на рынке и каково среднее время, проведенное на рынке? Каков уровень потери права выкупа в вашем районе? Увеличились или уменьшились налоги на недвижимость за последние несколько лет?

Все эти вопросы могут дать ключ к разгадке рыночной температуры, чтобы вы могли соответственно оценить свой дом.

Стоимость дома

Существует три типа стоимости дома, с которыми вам нужно знать как продавцу:

• Оценочная стоимость: Согласно Investopedia, оценочная стоимость — это стоимость дома, определенная профессиональным оценщиком в определенный момент времени. Оценочная стоимость используется ипотечными кредиторами в процессе андеррайтинга, чтобы определить, сколько покупатель может занять.
• Оценочная стоимость: Оценочная стоимость используется для определения суммы налога на недвижимость, причитающегося с дома.Оценочная стоимость устанавливается муниципальным налоговым инспектором или налоговым инспектором округа, который оценивает характеристики дома и сопоставимых объектов недвижимости для проведения оценки. Обычно это меньшее число, чем справедливая рыночная стоимость.
• Справедливая рыночная стоимость: Справедливая рыночная стоимость — это то, как оценивается дом, когда и покупатель, и продавец достаточно осведомлены о собственности и ни один из них не находится под давлением с целью покупки или продажи. Согласно Realtor.com, справедливая рыночная стоимость, как правило, является наиболее точным показателем общей стоимости дома, поскольку она основана в первую очередь на спросе и предложении.

Ключевые выносы

Перспектива закрытия сделки по продаже становится гораздо менее пугающей, когда вы выходите на рынок с тщательно изученной оценкой в ​​заднем кармане. Помните, цель — продать дом в нужное время и по правильной цене в соответствии с вашими потребностями.

Ребекка Лейк

Эта статья предназначена только для информационных целей и не предназначена для использования в качестве финансовых, налоговых, юридических рекомендаций, рекомендаций по недвижимости, страхованию или инвестициям.Opendoor всегда рекомендует вам обратиться к консультанту по поводу вашей ситуации.

Недвижимость, определяющая вашу рыночную стоимость

Департамент финансов присваивает рыночную стоимость всей собственности в Нью-Йорке. Рыночная стоимость — это стоимость вашей собственности, определяемая Департаментом финансов на основе налогового класса вашей собственности и требований закона штата Нью-Йорк для определения рыночной стоимости.

	Одно-, двух- или трехквартирные жилые дома.Департамент финансов использует статистическое моделирование для анализа цен на аналогичную недвижимость (на основе таких факторов, как размер и местоположение), которые были проданы в вашем районе за предыдущие 3 года.
	Жилая недвижимость с более чем 3 квартирами, включая кооперативы и кондоминиумы. Закон штата Нью-Йорк требует, чтобы мы оценивали все объекты недвижимости класса 2 как приносящие доход, исходя из их доходов и расходов. Мы используем статистическую модель в качестве инструмента для определения типичных доходов и расходов для недвижимости, аналогичной вашей (с точки зрения размера, местоположения, количества квартир и возраста).Затем мы применяем формулу к данным о доходах, чтобы определить вашу рыночную стоимость. Закон требует, чтобы мы оценивали кооперативы и кондоминиумы, как если бы они были арендуемыми зданиями, даже если они не приносят дохода.
	Оборудование коммунальных предприятий и особая собственность по франшизе — Департамент финансов использует затраты на строительство, воспроизводство или замену здания, добавленные к стоимости земли.
	Большая часть другого недвижимого имущества, такого как офисные здания, фабрики, магазины, отели и лофты — Департамент финансов использует потенциальные доходы и расходы вашей собственности.Расчетный годовой доход частично основан на информации, которую вы предоставляете в годовой отчетности о доходах и расходах на недвижимое имущество (RPIE). Статистическое моделирование также используется в качестве инструмента в этом процессе.

---

Дополнительная информация
Определение вашей оценочной стоимости
Определение вашей переходной стоимости (только для налоговых классов 2, 3 и 4)
Исключения и льготы

5 способов определить оценочную стоимость вашего дома

Как определить ценность своего дома

Есть много ресурсов, которые домовладельцы могут использовать для определения стоимости собственности.

1. Онлайн-инструменты для расчета стоимости моего дома?

Домовладельцы могут использовать инструмент оценки стоимости дома, чтобы узнать стоимость своего дома. Цифровые инструменты используют ваш адрес, данные о сопоставимых домах в вашем районе и конкретные вопросы о вашем доме, такие как особенности и ремонт, для оценки стоимости вашего дома.

2. Проведите сравнительный анализ рынка

Агенты по недвижимости могут предоставить вам сравнительный анализ рынка. Это их оценка стоимости вашего дома, основанная на оценке вашей собственности и рыночных тенденций.Обычно это делается перед выставлением дома на продажу.

3. Воспользуйтесь калькулятором индекса цен на жилье

Калькулятор индекса цен на жилье (HPI) использует данные по ипотечным сделкам с течением времени для оценки стоимости данного дома. Эта стоимость прогнозируется на основе покупной цены дома и меняющейся стоимости других домов в этом районе.

Калькулятор индекса цен на жилье полезен для того, чтобы увидеть, насколько дом вырос в цене с течением времени, и оценить будущие изменения ставок по ипотеке.

4. Нанять профессионального оценщика

Вы можете нанять профессионального оценщика для оценки оценочной стоимости дома. Эта оценочная стоимость может быть использована для внесения в список дома точной цены, рефинансирования или определения финансовых последствий реконструкции.

5. Оцените сопоставимые объекты недвижимости

Если вы еще не хотите платить оценщику, вы можете изучить сопоставимые объекты недвижимости в вашем районе, чтобы оценить справедливую рыночную стоимость дома. Просмотрите сайты с списками MLS, чтобы узнать цены на дома, подобные вашему.Во время исследования учитывайте площадь в квадратных футах, возраст, состояние, открытое пространство, удобства, а также количество спален и ванных комнат.

Как рассчитать оценочную стоимость вашего дома

Чтобы рассчитать оценочную стоимость дома, вам нужна его рыночная стоимость и ставка оценки. Затем вы можете использовать это уравнение:

Оценочная стоимость = (Рыночная стоимость x Оценка) / 100

Если рыночная стоимость вашего дома составляет 300 000 долларов США, а ставка оценки составляет 80%, оценочная стоимость составляет 240 000 долларов США.

Вы также можете использовать счет по налогу на недвижимость и ставку налога на недвижимость в вашем округе, чтобы рассчитать оценочную стоимость вашего дома с помощью следующего уравнения:

Оценочная стоимость = (Налог на имущество x Ставка налога) 100 ✕

Если ваш счет по налогу на недвижимость составляет 2400 долларов, а финансовый департамент вашего округа сообщает вам, что ставка налога на недвижимость составляет 1%, вы можете видеть, что ваша оценочная стоимость составляет 240 000 долларов.

Преимущества знания ценности вашего дома

Знание стоимости дома может помочь домовладельцам более точно планировать свои финансы.

Если вы купили дом за 200 000 долларов, а его реальная рыночная стоимость сейчас составляет 350 000 долларов, ваш капитал, вероятно, увеличился. Затем вы можете использовать этот капитал для обеспечения ссуды на покупку дома, которую можно использовать для покупки второго дома, финансирования проекта ремонта или консолидации долга. Воспользуйтесь калькулятором суммы ссуды Discover Home Loans, чтобы узнать, сколько вы можете взять ссуду под залог собственного капитала.

Вы также можете использовать новую стоимость вашего дома для расчета вариантов рефинансирования при обналичивании. При рефинансировании наличными вы можете переписать свою ипотечную ссуду на большую сумму и получить эту сумму наличными.Воспользуйтесь калькулятором рефинансирования выдачи ипотечных кредитов Discover Home Loans, чтобы ввести текущую рыночную стоимость и узнать больше о своих возможностях.

Сравнение оценочной, оценочной и справедливой рыночной стоимости

Хотя оценочная стоимость вашего дома, оценочная стоимость и справедливая рыночная стоимость могут использоваться как взаимозаменяемые для оценки стоимости вашей собственности, они созданы разными профессионалами и имеют разное использование. Вот как понять разницу между этими типами стоимости дома:

Как оценить многоквартирный дом за 15 минут

Терри Пейнтер / ипотечный банкир, автор «Энциклопедии советов по коммерческой недвижимости», опубликованной Уайли, членом Совета по недвижимости Forbes

Попробуйте один или все 4 способа оценить многоквартирный дом за 15 минут:

1. Средняя цена за дверь
2. Используйте множитель валовой ренты
3. Метод быстрой оценки Cap Rate
4. Среднее значение всех 3 из вышеперечисленных

Почему нужно быстро узнать стоимость многоквартирного дома

Итак, однажды утром вы просыпаетесь рано утром, думая о том, чтобы найти идеальный многоквартирный дом для инвестиций.А потом вы найдете это в LoopNet; 16-ю единица крутят вашу голову. Его цена составляет 2 310 000 долларов. Что вы действительно хотите знать, и хотите знать сейчас, — это то, если цена на нее завышена, занижена или установлена ​​справедливая цена. Вы звоните брокеру, и вам сообщают, что недвижимость занята на 100% и находится в хорошем состоянии. Она отправит вам рекламный проспект, в котором сообщается об арендной плате за квартиру, валовой годовой арендной плате, годовых расходах, годовом чистом операционном доходе и максимальной ставке. У вас есть соблазн назначить встречу, чтобы осмотреть недвижимость, но прежде чем вы потратите на это время, вы просто хотите знать, сколько, вероятно, будет стоить эта собственность?

В моей книге «Энциклопедия советов по коммерческой недвижимости» я подробно рассказываю о том, как определить стоимость коммерческой недвижимости за 15 минут.Это просто разумно, если вы сами проведете небольшое расследование по цене листинга. Это сэкономит вам время и деньги. Для вас просто не имеет смысла делать предложение на недвижимость и не знать, переплачиваете ли вы за нее. Хуже того, чтобы знать об этом, нужно подождать 30 дней для завершения коммерческой оценки после того, как вы подадите заявку на ссуду. Четыре метода определения стоимости многоквартирного дома, которые я рассматриваю в этой статье, не будут такими точными, как полноценная коммерческая оценка, но они должны дать вам удобное представление о том, сколько эта недвижимость, вероятно, стоит на этом рынке.

Я должен упомянуть, что из моего опыта закрытия сотен коммерческих займов за последние 24 года я обнаружил, что коммерческая оценка не является точной наукой. Это потому, что оценщик начинает с того, что я называю «маркером». Другими словами, у них есть предположение или мнение о том, сколько стоит недвижимость, до проведения всех своих исследований. Когда недвижимость продается, цена продажи является маркером. Большинство оценщиков обычно не хотят прерывать продажу, предлагая более низкую цену, чем принятое предложение в договоре купли-продажи, поэтому чаще они находят сопоставимые продажи, подкрепленные ставками рыночной капитализации, чтобы подтвердить эту цену.В конце концов, кто станет утверждать, что лучший показатель стоимости — это то, что кто-то готов платить за недвижимость. Что вы можете сделать, чтобы получить представление о стоимости жилого комплекса, прежде чем сделать предложение? Начните с первого шага:

Шаг первый — Найдите 3 сопоставимых свойства

Расположен в 10 милях или меньше от объекта недвижимости аналогичного возраста, размера и состояния

Прежде чем использовать эти методы, вам нужно будет найти три похожих объекта недвижимости, которые либо выставлены на продажу сейчас, либо были проданы в прошлом году.Желательно, чтобы объекты размещения находились в пределах 10 миль от объекта, и они были аналогичного возраста, размера и состояния. Вы можете искать данные о квартирах, которые были проданы на Zillow, и о недвижимости для продажи на LoopNet. Но самый точный способ найти эти 3 сопоставимых объекта недвижимости — это попросить брокера по коммерческой недвижимости поискать эту информацию для вас. Большинство из них подписываются на службы сбора данных о продажах недвижимости, такие как CoStar или Reis. Просто скажите им, что вы заинтересованы в том, чтобы использовать их в качестве брокера для вашего покупателя, когда вы будете готовы сделать предложение по этому объекту и пытаетесь определить его стоимость.Я уверяю вас; они с радостью перепрыгнут через обручи, чтобы вы могли представить вас. В противном случае они захотят взимать с вас небольшую сумму за составление для вас сопоставимого отчета о продажах. Кроме того, всегда лучше, чтобы брокер покупателя по недвижимости представлял ваши интересы, а затем просто использовал листингового агента, который четко представляет интересы продавца. Далее будут представлены 4 метода, которые вы можете использовать для самостоятельной оценки стоимости. Но прежде чем мы начнем, выполните шаг 2.

Шаг второй — сбор данных о объектном свойстве и трех сопоставимых свойствах

Вот что вам нужно знать обо всех 4 объектах:

1. Цена за дверь каждого объекта
2. Годовая валовая арендная плата за каждый объект недвижимости со 100% занятостью
3. Закупочная цена
4. Cap Rate

Шаг третий — четыре быстрых метода определения стоимости коммерческой собственности

1.Средняя цена за дверной метод — Это самый быстрый. Выясните цену за дверь в рассматриваемой собственности. А затем выясните цену за дверь для 3 сопоставимых объектов недвижимости. Просто возьмите продажную цену и разделите ее на количество квартир в каждом многоквартирном доме. Затем вычислите среднее значение всех 4 свойств вместе, чтобы получить среднюю цену за дверь. Например, если объект недвижимости продается за 2 310 000 долларов США и имеет 16 единиц: 2 310 000 долларов США / 16 = 144 400 за единицу.Теперь выясните цену за единицу для 3 сопоставимых объектов недвижимости. Допустим, они составляют 142 500, 154 200 и 141 350 долларов. Наконец, усредните их все вместе, чтобы получить среднюю цену за дверь на этом рынке. Среднее значение всех 4 — 145,613 долларов. Затем умножьте эту цену за дверь на 16 единиц объекта недвижимости, чтобы получить рыночную стоимость объекта недвижимости. 145 613 долларов X 16 = 2 329 808 долларов.

Объект недвижимости: Закупочная цена 2 310 000 долл. США / 16 = 144 400 долл. США за единицу

Сопоставимый объект недвижимости A = 142 500 долларов США за единицу

Сопоставимый объект недвижимости B = 154 200 долларов США за единицу

Сопоставимое имущество C = 141 350 долларов США за единицу

Всего 4 объекта недвижимости 582 450 долл. США / 4 = 145 613 долл. США за единицу

145 613 долларов X 16 = 2329 808 долларов Стоимость собственности

Эта стоимость примерно на 20 000 долларов ниже запрашиваемой цены, что свидетельствует о справедливой цене.

2. Метод множителя валовой арендной платы (GRM) — GRM — это покупная цена, деленная на общую годовую арендную плату при 100% -ной занятости собственности. GRM дает вам представление о стоимости на основе арендной платы, полученной за недвижимость. Таким образом, недвижимость с более высокой арендной платой будет иметь более низкий или лучший показатель GRM по отношению к продажной цене. Чем ниже GRM, тем выше денежный поток, основанный на продажной цене, и тем лучше ваши инвестиции.

Начните с вычисления GRM для свойства объекта.Затем вычислите это для 3 сопоставимых объектов и усредните все 4 GRM вместе.

Закупочная цена / годовая арендная плата брутто = ГРМ

Субъект собственности GRM: Цена покупки: 2 310 000 долларов США / Годовая арендная плата: 258 800 долларов США = 8,9 GRM

Сопоставимый GRM: Закупочная цена: 2 295 000 долларов США / годовая арендная плата: 250 600 долларов США = 9,2 GRM

Comparable B GRM: Закупочная цена: 2 780 000 долларов США / годовая арендная плата: 306 500 долларов США = 9,0 GRM

Comparable C GRM: Закупочная цена: 2 450 000 долларов США / годовая арендная плата: 296 750 долларов США = 8.3 ГРМ

Итого = 35,4

35,4 / 4 = 8,85 Среднее значение GRM для всех 4 объектов

Наконец, возьмите средний GRM по всем 4 объектам и разделите его на 4, что равняется

GRM.

из 8.85. Затем умножьте полученный GRM на годовую арендную плату за объект недвижимости

.

Годовая арендная плата за объект недвижимости: 258 800 долларов США X 8.85 = 2 290 380 долларов Стоимость

Теперь этот метод оценки показывает, что объект недвижимости оценивается в 2 310 000 долларов, а цена завышена на 21 000 долларов.

3. Метод быстрой оценки капитальной ставки — Начните с определения максимальной ставки на основе продажной цены на объект недвижимости. Ставка капитализации равна: чистой операционной прибыли (NOI), деленной на цену продажи. Затем получите ставки капитализации для 3 сопоставимых объектов недвижимости. Затем вычислите среднее значение всех 4 ставок капитализации вместе.

NOI / Цена продажи = ставка капитализации

Ставка ограничения собственности субъекта: 6,5%

Сопоставимая ставка капитализации: 6,2%

Сопоставимая ставка ограничения B: 6,7%

Сопоставимая ставка C Cap: 6,0%

Итого 25,4%

25,4% / 4 = 6,35% Средняя ставка капитализации для всех 4 объектов

Теперь возьмите годовой чистый доход от продажи объекта недвижимости и разделите его на среднюю ставку капитализации, равную 6.35%.

Чистая операционная прибыль объекта собственности = 150 950 долларов / 6,35 = 2 377 165 долларов Стоимость

Этот метод оценки собственности показывает, что покупная цена в 2 310 000 долларов является хорошей стоимостью.

4. Среднее значение трех предыдущих методов оценки — Этот метод, вероятно, займет несколько минут. Просто вычислите среднее значение из 3 вышеперечисленных методов. Это дает вам наиболее точное значение:

.

Цена за дверной метод $ 2 329 808

Метод GRM 2 290 380 долл. США

Метод капитальной ставки 2 377 165 долл. США

Итого 6 997 353 долл. США

6 997 353 долл. США / 3 = 2332 451 долл. США

Среднее значение для всех 3 методов: 2332451 долл. США

При запрашиваемой цене покупки в 2 310 000 долларов эта недвижимость стоит чуть ниже рыночной стоимости, и ее можно считать справедливой.

Удивительно, но запрашиваемая цена этой собственности в размере 2 310 000 долларов, похоже, немного меньше ее справедливой рыночной стоимости. Это не означает, что вы не должны предлагать меньше, просто если это рынок продавца и очень конкурентный, вы не будете переплачивать, если купите его по цене листинга.

Таблица быстрого анализа покупки квартиры

Если у вас есть последние 12-месячные прибыли и убытки по собственности, вы можете использовать мою таблицу быстрого анализа покупки квартиры, которая основана на ставке капитализации и GRM, чтобы определить стоимость.Один для покупок и один для рефинансирования. Просто перейдите по этому URL:

https://apartmentloanstore.com/loans/forms

* Обратите внимание, что этот быстрый 15-минутный метод оценки коммерческой недвижимости является лишь индикатором стоимости, основанным на вашей способности найти сопоставимые объекты на том же рынке, которые имеют аналогичный размер, возраст и состояние, и не так точен, как коммерческая оценка.