Как узнать по условному номеру кадастровый номер объекта недвижимости: Узнать кадастровый номер недвижимости

Справочная информация Росреестра по объектам недвижимости

Если Вы вводите адрес ориентируйтесь на подсказки, чтобы избежать ошибок.

Независимый информационно-сервисный портал для проверки недвижимости в системе ФГИС ЕГРН Росреестра в режиме онлайн. Оказание услуг по получению документов из Росреестра в электронном виде.

Перед совершением сделки купли-продажи или при осуществлении иных действий с недвижимым имуществом, обязательно обратитесь к нам, чтобы вы могли получить актуальную информацию по земельному участку, квартире, гаражу, дачному участку, на предмет соответствия действительности заключаемых договоров. Поиск Кадастрового Номера по Условному Номеру Росреестра

Публичная

Росреестр Узнать Кадастровый Номер по Условному Номеру Как правило, кадастровая стоимость отличается от рыночной на 30%, поэтому вы можете заметить разницу в цене, путем заказа кадастровой справки на нашем сайте. Кадастровая стоимость влияет на налоговую ставку земли, а также для ряда расчетных действий. Узнать Кадастровый Номер по Условному Номеру Бесплатно
Кадастровая стоимость рассчитывается по специальной методике, где для каждого региона предусмотрены коэффициенты расчета. Основными показателями, оказывающими влияние на кадастровую стоимость являются:

• Материал производства стен здания;
• Рыночные расценки на недвижимость;
• Целевое предназначение и особенности земли;
• Экологическая обстановка в регионе;
• Дата строительства здания;
• Особенности инфраструктуры в районе, в котором находится объект, и т. д.

Поиск Кадастрового Номера по Условному Номеру Росреестра

Публичная

Росреестр Узнать Кадастровый Номер по Условному Номеру Кадастровый номер позволяет найти интересующий объект быстро и просто. На ПКК будет указано расположение недвижимости в удобном вам формате, допустим, через топографические цифровые карты или со спутника. Узнать Кадастровый Номер по Условному Номеру Бесплатно
Если вы хотите установить право собственности на имущество, вас интересует кадастровая оценка (кадастровая стоимость), вам нужна кадастровая карта московской области 2021 года – все данные можно получить через интернет.

Так как кадастровый номер присваивается объекту, прошедшему кадастровый учет, то в отношении объектов, не проходивших такую процедуру, используется понятие условный номер. Ранее условный номер присваивался только имущественным комплексам (здания, сооружения).

Поиск Кадастрового Номера по Условному Номеру Росреестра

Условный номер недвижимости

Росреестр Узнать Кадастровый Номер по Условному Номеру Если объект не проходил государственный кадастровый учет, то ему присваивается условный номер. Его составление происходит почти на тех же принципах, что и для кадастрового номера. Процедура присвоения условных номеров регламентирована Приказом Минюста № 192. Узнать Кадастровый Номер по Условному Номеру Бесплатно
Любые объекты недвижимого имущества (имущественные комплексы, земельные участки) обладают рядом уникальных физических характеристик. Однако и правовой статус таких объектов содержит уникальную идентификационную характеристику – кадастровый номер (или в точной формулировке законодательства – государственный учетный номер).

Поделиться

Класснуть

Поделиться

Добавить комментарий

Вам нужно войти, чтобы оставить комментарий.

Условный номер недвижимости

Одним из важнейших результатов осуществления кадастровой деятельности является присвоение объекту уникального идентификационного номера. Порядок его присвоения предусмотрен Федеральным законом от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», а Приказом Минюста от 08 декабря 2004 года № 192 предусмотрено присвоение условных номеров объектам, не имеющих кадастровых номеров

Понятие условного (кадастрового) номера

Любые объекты недвижимого имущества (имущественные комплексы, земельные участки) обладают рядом уникальных физических характеристик. Однако и правовой статус таких объектов содержит уникальную идентификационную характеристику – кадастровый номер (или в точной формулировке законодательства – государственный учетный номер).

Кадастровый номер представляет из себя набор цифр, идентифицирующих соответствующие разделы государственного реестра прав на недвижимое имущество в отношении конкретного объекта. Такой номер является уникальным, принадлежит только одному объекту, является неизменяемым, не повторяется по времени и по месту расположения на территории РФ.

Присвоение кадастрового номера осуществляется в рамках осуществления кадастровой деятельности. Для целей присвоения государственных учетных номеров вся территория страны разделена на кадастровый округа, районы и кварталы (единицы кадастрового деления). У каждой такой единицы есть свое численное обозначение, которое и используется в кадастровом номере. Кроме того, в содержание кадастрового номера входит цифровая ссылка на конкретный раздел ЕГРП, содержащий все данные в отношении прав на данный объект (наличие права, переходы права между субъектами и т.д.). Важно отметить, что переход права на объект к другому субъекту не влечет изменение кадастрового номера, он сохраняет свою неизменность и уникальность.

Номер присваивается каждому объекту при постановке его на учет, а также в случае включения в ЕГРП сведений о правах на ранее учтенный объект. Присвоением кадастровых номеров занимается Росреестр в лице его территориальных органов.

Так как кадастровый номер присваивается объекту, прошедшему кадастровый учет, то в отношении объектов, не проходивших такую процедуру, используется понятие условный номер. Ранее условный номер присваивался только имущественным комплексам (здания, сооружения).

Согласно Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости», все объекты должны получить кадастровый номер. На данный момент, если объект не проходил кадастровый учет, для него сохраняет свою силу условный номер, который на практике имеет такие же юридические последствия, как и кадастровый номер. В правоустанавливающих документах срока с указанием данного номера выглядит следующим образом: условный (кадастровый) номер.

Единственным случаем, когда допускается внесение изменений в кадастровый номер, является установление или изменение единиц кадастрового деления территории РФ. В этом случае, после внесения обновленных данных в ГКН, органом кадастрового учета в номер объекта будет внесено соответствующее изменение.

Использование кадастрового номера

Кадастровый номер позволяет идентифицировать уникальный объект недвижимости, поэтому он имеет важное значение для индивидуализации любого правоотношения. При указании характеристик объекта, наряду с юридическим и фактическим адресом, площадью и иными данными, в документах обязательно указывается условный (кадастровый) номер объекта недвижимости.

По данному номеру происходит дальнейший учет изменений и перехода прав на объект. Следовательно, ни одна сделка с объектом недвижимости не может быть проведена без указания условного (кадастрового) номера объекта.

Также кадастровый номер может быть использован для получения публичных сведений о конкретном объекте путем запроса в органы Росреестра либо через публичную карту территории РФ. При указании этого номера будет доступно не только местоположение объекта на местности, но и основные его характеристики. Это позволяет использовать данные кадастрового номера при проверке объекта для потенциального заключения сделок с ним.

Кадастровый номер любого объекта недвижимости является открытой информацией. Его можно узнать, обладая данными о месте расположения объекта на территории РФ.   

Принципы составления условного номера

Если объект не проходил государственный кадастровый учет, то ему присваивается условный номер. Его составление происходит почти на тех же принципах, что и для кадастрового номера. Процедура присвоения условных номеров регламентирована Приказом Минюста № 192.

Согласно данному приказу, идентификация объекта, не имеющего присвоенного кадастрового номера, осуществляется по условному номеру.

Числовое значение в условном номере имеет структуру, отличную от государтвенного учетного номера: А-Б-В-Г, где:

— А – двузначный код субъекта РФ;

— Б – двузначный код регистрационного округа;

— В –номер из 11 цифр книги учета входящих документов;

— Г – трехзначный порядковый номер записи в книге учета входящих документов.

На практике этот номер выглядит следующим образом: 33-33-01/002/2005-127,. Каждая цифра такого условного номера позволяет идентифицировать объект по указанным выше признакам.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Поиск По Условному Номеру — ИнКадастр

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Условный номер объекта недвижимости – уникальный набор чисел, присвоенный недвижимому имуществу до 2002 г. После 2002 г недвижимости присваиваются кадастровые номера, а УНОН позволяет отследить юридические операции с ней до этого срока.

УНОН присваивался объекту 1 раз и не изменялся никогда, даже при перепродаже, перестройке и т.д. Если номера у объекта нет, скорее всего, он построен после 2002 г или не был зарегистрирован Росреестром.

К 2012 г полностью сформировался учет недвижимости через Росреестр. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Собственникам и заинтересованным лицам важнее знать КНОН для проведения операций с недвижимостью.

Кадастровый номер земельного участка

Чем отличается кадастровый номер от условного?

Введение КН на замену УН поставило в трудное положение многих собственников, которые плохо знакомы с юридической стороной вопроса. Чтобы это незнание устранить, следует определить отличия КН и УН для различных видов собственности.

На дом

Условные коды, когда они действовали юридически, присваивались только строениям, то есть земельные участки, на которых строились дома, например, условных обозначений не получали. Землю наделяли К. Однако теперь ситуация обстоит иначе.

Если объект (дом) регистрируется первый раз, то ему присваивается КН.

Этот же номер актуален для участка, на территории которого расположено капитальное строение. Причем участок получает КН автоматически после регистрации дома.

Кадастровый паспорт на дом

При этом код уже нельзя изменить, например, при смене владельца. Сделать это получится только при дроблении имущества на независимые части.

На квартиру

Единственный случай, при котором объект недвижимости получает условный регистрационный номер – незаконченная процедура присвоения ему КН.

До тех пор, пока недвижимость не получит уникальный кадастровый идентификатор, ей в Росреестре присваивается УН.

Получается, что объекту с условным номером может быть присвоен кадастровый, а вот недвижимости с КН условный уже присвоить нельзя.

Кадастровый паспорт на квартиру

Условный идентификатор – промежуточная стадия регистрации ОН в Росреестре и оформления права собственности на него.

квитанция об оплате госпошлины. Тем не менее, УН имеют право на существования они все еще хранятся в архивах и с их помощью можно получить интересующую информацию о строении. Однако теперь ситуация обстоит иначе.

Процесс присвоения индивидуальных кодов зданиям, квартирам, участкам связан с обязательной государственной регистрацией недвижимости в едином реестре. Государство должно знать, какое имущество есть в собственности граждан, и какими будут от них налоговые поступления. Для этого каждый собственник обязан подать информацию о своем недвижимом имуществе. При этом не важно, является ли здание жилым или используется в качестве гаража. Оно должно быть поставлено на учет при:

В чем разница между кадастровым и условным номерами

Оба вида номеров присваиваются объектам недвижимости для их точной идентификации. Каждое недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации, в идеале, должно быть учтено и должна быть возможность получать о нем информацию, а также облагать налогом.

Ранее также назначались идентификаторы, их сейчас называют условными. После принятия закона о кадастре и обязательном кадастровом учете собственности они постепенно начали заменяться кадастровыми. Однако при этом они не аннулировались, есть много домов, участков, строений, у которых есть в наличии оба номера или только старый, условный.

При сделках с недвижимостью указываются оба, с точки зрения закона, они равны.

Как получить кадастровый номер

Для этого собственнику необходимо зарегистрировать имеющийся у него объект недвижимости.

После прохождения регистрации сведения о собственности вносятся в «Государственный кадастр недвижимости». Каждая единица получает опознавательный знак, которому нет аналогов на всей территории страны — кадастровый номер объекта недвижимости.

Для оформления регистрации, внесения в базы данных и получения идентификатора производятся следующие действия:

• осмотр дома, здания, сооружения, участка
• на основании полученных данных составляется подробное описание
• фиксируется вид объекта

Прежде чем объект получит уникальное цифровое обозначение, о нем будет собрана всевозможная информация. Это особенно важно при совершении сделок с недвижимостью, если имущество не внесено в Государственный реестр, сделка с ним будет признана недействительной.

Особенности внесения в кадастр различных форм собственности

• Земельные участки любого размера и вида
• Для постановки на учет земли необходимо:
• точное месторасположение с привязкой к карте
• площадь, для кадастра она округляется до метра
• кадастровые номера объектов недвижимости, расположенных на участке
• условные номера самого участка, строений, сооружений, которые находятся в его пределах, если они имеются
• дополнительные характеристики, если они признаны существенными.

В случае, если объект регистрируется как новый, но при этом образовался в результате раздела или слияния ранее существующих, то должны быть указаны все идентификаторы исходных объектов (кадастровые и условные).

Также указывается категория земель, вписываются уточнения по наличию на регистрируемой территории лесных массивов, рек или водоемов.

Здания, строения, дома

Производятся следующие действия:

• измеряется площадь строения
• подробно описывается месторасположение
• обязательно вносятся сведения об участке или территории, на которой находится здание
• вносятся сведения о статусе и предназначении строения
• если расположение таково, что точный адрес указать затруднительно, подробно описывается его местонахождение относительно других поселений или зданий.

Для точной идентификации необходимы и цифровые идентификаторы, которые были у объектов раньше (самого здания и участка, на котором оно стоит), то есть условные.

Если объект является следствием раздела или соединения ранее существующих частей здания, земли — указываются их старые коды, исходные.

Квартира, комната

Любое отдельное помещение, являющееся собственностью, может быть зарегистрировано. При постановке на учет собираются и вносятся следующие сведения:

• точное указание, является ли регистрируемая собственность отдельной квартирой или комнатой — частью квартиры
• уточнение, является ли помещение жилым (складским и т.д.)
• площадь помещения
• точный адрес, этаж (для многоэтажных зданий)
• если здание, в котором находится квартира, имеет кадастровый номер, то у квартиры также должен быть учетный идентификатор
• для комнаты подробно описывается ее расположение.

Для комнаты указывается также кадастровый номер квартиры, то есть при возникновении ее, как нового объекта собственности, указывается, внутри какого ранее существующего недвижимого имущества она расположена. При разделе квартиры эти сведения также нужны.

Также вносятся сведения о любых обременениях, которые имеются у исходного объекта (например, квартира может быть залогом при получении кредита, в этом случае на период действия кредитного договора возникают определенные ограничения прав собственника).

Как можно убедиться, прохождение процедуры регистрации имущества требует много последней информации о нем, его владельцах, статусе и т.д.

Состав кадастрового номера

На территории страны принята унифицированная форма — AA:BB:CCDDEE:FF. Последовательно указываются коды округа, района, квартала, последние две цифры являются обозначением учтенной единицы.

В свидетельстве о правах собственности на объект недвижимости указывается кадастровый номер, по которому можно получить сведения о владельцах, расположении и актуальной стоимости.

Если недвижимость не прошла госрегистрацию, то код у нее отсутствует, в этом случае можно воспользоваться условным аналогом (присваивался до вступления в силу положения № 221-ФЗ о государственном кадастре недвижимости). Термин «условный» появился с этого периода.

То есть цифровое обозначение, которое получит объект при регистрации после появления закона, считается актуальным, если же он был получен ранее, то его можно считать старым, хотя и относящимся к данному объекту недвижимости.

Иногда при заключении сделок, особенно со старой недвижимостью, стороны сталкиваются с тем, что в документах фигурирует номер, отличающийся от кадастрового. Однако это не является ошибкой — оба идентификатора могут считаться правильными.

Символы в обоих номерах расшифровываются одинаково, по обоим можно получить необходимые сведения. Если собственность не изменялась, не делилась, то уникальный код может и не измениться, остаться прежним. То есть, если сделка проводится с объектом впервые, и он не является новым, только что образовавшимся, то имеющийся номер будет иметь функции кадастрового и условного (если не была проведена постановка на учет).

Как понять, что номер условный?

Старый учетный номер отличается от кадастрового чаще всего длиной. Раньше, кроме той информации, которая есть в новой форме, вносили дополнительные числа. Например, к номеру участка прибавляли цифровые обозначения всех построек и сооружений на нем. В настоящее время объекты, находящиеся в пределах другого объекта недвижимости, регистрируются отдельно, и идентификаторы присваиваются для каждой постройки или домика.

Условный номер включает в себя:

• регион
• район в регионе
• кадастровый квартал, разделенный на зоны
• цифровой идентификатор участка
• строение (первое, второе…)

То есть, если в кадастровом номере, назначенном участку, всего четыре части, разделенные двоеточием, то условный может содержать их гораздо больше. Каждый возведенный объект прибавлял новый раздел к номеру (это относится к условному идентификатору участка).

Что касается достоверности сведений по старому обозначению имущества, то сейчас есть небольшая разница в зонировании, также у участков, которые регистрировались давно, могут быть неточные границы. Если есть намерение совершить сделку, то лучше актуализировать сведения о недвижимости, в случае с землей, хотя бы для уточнения границ. Знание о существующих ограничениях права, обременениях также важны.

Иногда выяснить условный номер не представляется возможным, например, при утере документов. Его можно найти только в случае, если объект регистрировался и был внесен в учетные книги. Однако можно попробовать оформить заявку на официальном сайте Росреестра или обратиться в офис лично, в большинстве случаев удается получить сведения о той или иной собственности.

За каждым домом, квартирой, участком закрепляют уникальный номер, необходимый для проведения идентификации. Старый учетный номер отличается от кадастрового чаще всего длиной. Получение учетных сведений о недвижимости.

https://egrnka.online/info/uslovnyj-nomer/

https://oformovich.ru/obshie/kadastrovyy-nomer-po-uslovnomu.html

Условный номер по кадастровому номеру – Подтвердите, что вы не робот

Присвоение кадастровых номеров объектам недвижимости

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер. Присваивается кадастровый номер органом регистрации прав — Росреестром каждому объекту недвижимости, сведения о котором вносятся в ЕГРН:

1) при государственном кадастровом учете в связи с образованием или созданием объекта недвижимости;

2) при включении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости.

До вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственный учет осуществляли органы БТИ и комитеты по земельным ресурсам и землеустройству. В большинстве случаев учетный номер формировался из кадастрового номера земельного участка, инвентарного или порядкового номера здания, порядкового номера помещения.

После передачи в 2012 году органами БТИ информации об объектах недвижимости в Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» всем объектам недвижимости был присвоен кадастровый номер установленного формата. Все ранее присвоенные номера считаются предшествующими.

В 2017 году ранее действующие информационные ресурсы Росреестра по государственному кадастру недвижимости и регистрации прав объединены в единый ресурс — ЕГРН. Учетные номера объектов недвижимости, содержащиеся в реестре прав, изменены на кадастровые номера, присвоенные объекту при осуществлении его кадастрового учета в кадастре недвижимости.

Проверить актуальность данных об объектах недвижимости ЕГРН можно на официальном сайте Росреестра https://rosreestr.ru в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» по ссылке https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request. Данный сервис позволит узнать информацию как о характеристиках объекта (кадастровый номер, статус объекта, площадь, адрес, категория земель и т.д.), так и о наличии либо отсутствии зарегистрированных прав, их ограничений и обременений без указания сведений о правообладателях. Поиск сведений об объектах, содержащихся в ЕГРН, осуществляется по кадастровому или условному номеру, а также по адресу или номеру права.

Материал подготовлен Управлением Росреестра

по Новосибирской области

Об Управлении Росреестра по Новосибирской области

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (Управление Росреестра по Новосибирской области) является территориальным органом федерального органа исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета недвижимого имущества, землеустройства, государственного мониторинга земель, а также функции по государственной кадастровой оценке, федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих. Руководителем Управления Росреестра по Новосибирской области является Светлана Евгеньевна Рягузова.

Контакты для СМИ:

Управление Росреестра по Новосибирской области

Наталья Александровна Самочернова

Начальник отдела организации и контроля

8(383)227-10-79

[email protected]

https://rosreestr.ru/site/

630091, г.Новосибирск, ул.Державина, д. 28

Мы в ВКонтакте

что это такое, чем отличается от кадастрового

У всех объектов недвижимости имеется кадастровый номер. Но в некоторых документах вместо кадастрового указан условный номер объекта недвижимости. Он отличается по форме, в нем больше символов. Поводов для беспокойства нет – с документами все в порядке, объект зарегистрирован и может являться предметом оборота.

Условный номер – что это?

Кадастровый номер имеет следующую структуру:

XX:XX:XXXXXXX:XX. Например, 50:20:0020101:10

Любой другой формат записи уникального номера объекта капитального строительства (ОКС) является условным номером. Кадастровый номер имеет три разделителя двоеточием. Дроби, четвертое двоеточие уже свидетельствуют о том, что перед вами условный номер ОКС.

Присвоение условного номера связано с особенностями кадастрового учета и регистрации прав в тот год, в который сведения об объекте попали в государственные реестры кадастра и регистрации прав.

Образцы документов с условными номерами:

Условный номер не указывают при сделках и никак юридически не используют. Однако это не означает, что ваш документ недействителен. Вы можете в любой момент запросить актуальные сведения по вашему объекту. Сведения придут в виде выписки из ЕГРН – ни свидетельств о государственной регистрации, ни кадастровых паспортов больше не выдают.

Какой номер вернее и как узнать кадастровый номер по условному

Актуальным является кадастровый номер. Если у вас документы с условным номером, вы можете определить кадастровый номер ОКС с помощью общедоступных ресурсов Росреестра.

Как узнать кадастровый номер по условному:

1. Откройте справочную информацию в режиме онлайн.
2. Введите условный номер в соответствующей строке.

3. Портал Росреестра откроет сведения о кадастровом номере искомого объекта и другую общедоступную информацию о нем. Сравните данные о площади, этаже, адресе, – с информацией, имеющейся в ваших документах, чтобы проверить, что вы нашли именно тот объект, на который у вас зарегистрировано право.

Обратите внимание, что статус найденного объекта должен быть либо «ранее учтенный», либо «учтенный», но не «аннулированный» и не «снятый с учета».

Если вышеуказанный способ поиска объекта недвижимости не дает результата, введите имеющийся условный номер в строку «Ранее присвоенный номер».

Заключение

Наличие в ваших документах условного номера вместо кадастрового не означает, что они не действительны.

Чтобы получить актуальные данные на объект недвижимости, необходимо заказать выписку из ЕГРН по адресу, по кадастровому либо по условному номеру.

что это такое, как рассчитывается

Анкона — Италия

Кадастровый доход: что это такое, как рассчитывается и для чего используется

Вы когда-нибудь читали кадастровую съемку? Среди различных предметов, которые появляются в разных ячейках, есть цифра, выраженная в евро: «reddito catastale». Это число гораздо более актуально, чем вы думаете в мире недвижимости.

Какой кадастровый доход?

Кадастровый доход — это налоговая стоимость, которая используется для нескольких целей:

• вычислить Imu стоимость собственности;
• рассчитать стоимость налогов на наследство или дарение, ипотечных и кадастровых налогов;
• рассчитать налог на тепло или сумму, влияющую на налоги и сборы.

Как проверить кадастровый доход?

Кадастровый доход определяется путем умножения согласованности на удельную ставку муниципалитета, переписной площади и соответствующую категории и классу. Для объектов недвижимости, относящихся к группам категорий D и E, доход определяется путем прямой оценки. Об этом сообщает сайт налогового агентства.

Прежде всего, кадастровый доход рассчитывается с учетом двух факторов.Во-первых, это состоятельность собственности, доход которой вы хотите проверить. Эти данные могут быть выражены как в комнатах, так и в квадратных метрах (пример: A, b, c, d). Второй фактор, который вам необходимо знать, касается оценки муниципального образования.

Но давайте посмотрим, как это рассчитывается: соответствие собственности x оценочные ставки = кадастровый доход.

Целостность собственности может быть выражена в квадратных метрах, в которые можно пройти, включая площадь основных и дополнительных помещений.

Расчетные ставки, определяемые налоговым агентством

Пример:

• Тип имущества → A2
• класс обследованной площади → 4
• недвижимое → 3 комн.
• Смета → 250 х 3 комнаты = 750

Чтобы быстро и просто восстановить кадастровый доход, вы можете обойти вычисления, подключившись к Интернету, например, на сайте https://www.rendita-catastale.it/:

1. выберите, принадлежит ли недвижимость, доход от которой вы хотите знать, частному лицу или компании;
2. введите свой налоговый код или номер плательщика НДС;
3. и провинция, в которой находится здание.

Когда производится переоценка кадастрового дохода?

Для получения кадастровой стоимости кадастровый доход необходимо переоценить. Чтобы переоценить его, его необходимо умножить на коэффициент, который варьируется только в зависимости от категории собственности. Например, для зданий, относящихся к группам A, C D, коэффициент составляет 5%, для зданий группы B — 40%.

Полученное значение затем необходимо умножить на другой коэффициент в зависимости от типа собственности. Эта таблица, которую вы можете найти на сайте www.borsinoimmobiliare.it показывает все категории и их соответствующие коэффициенты.

Итак, если мы вернемся к кадастровому доходу, который мы рассчитали ранее: 750 x 115 (первый дом) = 86 250 евро. Но надо быть осторожными: величина кадастрового дохода не совпадает с рыночной стоимостью, потому что это два разных данных.

Например,

Базовая ставка IMU 2021 равна 8,6 за тысячу, она может быть переоценена максимум до 10,6 за тысячу.

В любое время можно проверить эти значения с помощью бесплатного кадастрового обследования, проводимого на BorsinoImmobiliare.it или на сайте Агентства по доходам. Также можно пойти в офисы местного агентства или попросить об этом специалиста.

Как рассчитать предполагаемый кадастровый доход?

Кадастровый доход может быть известен только в том случае, если недвижимость или земля зарегистрированы в земельной книге. Но если это условие не выполняется, можно рассчитать предполагаемый кадастровый доход.

Очевидно, это рассчитано предварительно в ожидании окончательного. Однако расчет этого типа лучше поручить технику.Шаги следующие:

Недвижимость категорий A, B, C

• Категория определяется на основе технических элементов, полученных в результате внешнего осмотра;
• Класс является средним или выше в случае четных классов, присутствующих в зоне переписи;
• Поверхность определена по результатам аэрофотосъемки;
• Последовательность в отсеках достигается за счет отношения площади поверхности к средней площади отсека.
• Стоимость сделки купли-продажи также зависит от кадастрового дохода, за исключением оплаты нотариуса. Фактически, «цена», «цена» договора купли-продажи зависит именно от дохода.

При покупке у ФЛП:

• НДС не облагается
• регистрационный сбор 2% от кадастровой стоимости
• фиксированный ипотечный налог в размере 50 евро
• фиксированный кадастровый налог в размере 50 евро

Руководство для новичков по покупке французской недвижимости

Если вы собираетесь инвестировать во французскую недвижимость, хотите владеть домом для отдыха во Франции или планируете переехать во Францию ​​в будущем — это руководство для новичков охватывает все, что вам нужно знать. покупка французской недвижимости.

Какие соображения вам необходимо учесть, прежде чем покупать недвижимость во Франции? Как организовать посещение объекта, сделать предложение и получить лучший курс обмена валюты? Что вам нужно знать о французском праве собственности, налогах и ипотеке?

Используйте это руководство, чтобы получить общий пошаговый обзор процесса покупки недвижимости, затем перейдите по ссылкам, чтобы узнать больше о каждом этапе процесса.

Покупка недвижимости во Франции: основы для иностранных покупателей

Покупка недвижимости во Франции на самом деле довольно простой процесс, но важно, чтобы иностранные покупатели полностью понимали процедуру и возможные подводные камни, прежде чем двигаться дальше.Покупка за границей означает, что вам нужно учитывать не только цену, местоположение и саму недвижимость, но также юридические процедуры (которые могут отличаться от процедур в вашей стране), курсы обмена валют и язык.

Покупатели должны иметь в виду, что продажа становится обязательной намного раньше, чем в таких странах, как Великобритания или США. Положительным моментом этого является то, что если вы выделите достаточно времени во время поездки для осмотра, вы можете эффективно обезопасить недвижимость, которую видели во время поездки, и вернуться в свою родную страну, зная, что никто другой не может ее купить — наблюдение за объектами обычно не является проблемой. .Однако это также означает, что вам нужно быть уверенным в том, что вы подписываете, прежде чем приступать к бумаге.

Ваш поиск недвижимости во Франции

Недвижимость во Франции продается различными способами: частным образом, через нотариусов или через агентов по недвижимости (иммобилизаторов). Большинство зарубежных покупателей во Франции покупают через агентов по недвижимости, поскольку это более привычный процесс, и вы с большей вероятностью встретите человека, говорящего по-английски. FrenchEntrée тщательно отобрал ряд агентов по недвижимости по всей Франции, которые будут рады помочь вам найти недвижимость вашей мечты.

При выборе агента по недвижимости убедитесь, что он является членом зарегистрированного органа, такого как FNAIM, SNPI или UNPI. Эта информация должна быть видна где-нибудь в офисе. Довольно часто независимый агент работает из дома и не имеет офиса. А иногда просто удобнее встретить агента рядом с объектом, чем в офисе. В любом случае рекомендуется проверить их учетные данные.

Агент часто просит вас подписать «Bon de visite» — это подтверждает продавцу, что именно он, агент, показал вам конкретную недвижимость.Это предотвращает конфликты между агентами и является стандартной процедурой во Франции.

Готовы начать домашнюю охоту?

Прочтите наши руководства по поиску французской собственности и просмотру недвижимости во Франции, а затем просмотрите списки недвижимости FrenchEntrée.

Цены на недвижимость во Франции: сколько стоит покупка дома во Франции?

Цены, отображаемые в окне французского агента по недвижимости или в Интернете, должны включать комиссию агента (от 4 до 10 процентов от стоимости недвижимости).Если это так, после цены должны быть указаны буквы FAI. Комиссия за частные продажи не взимается.

Еще одним важным дополнением к фактору являются гонорары нотариуса — каждая продажа должна производиться через нотариуса, поэтому их невозможно обойтись. Эти сборы обычно составляют от 6% до 8% в зависимости от стоимости недвижимости, а также облагаются НДС / НДС в размере 20%. Это может быть существенным дополнением, особенно для дорогостоящей недвижимости, поэтому обязательно учтите это в своем первоначальном бюджете.

Когда вы рассматриваете недвижимость, всегда спрашивайте, что включает в себя указанная цена. Спросите примерную сумму любых дополнительных сборов и не забудьте добавить 20% НДС к любым дополнительным сборам. Говоря о НДС, он не взимается с недвижимости старше пяти лет, но он уплачивается с недвижимости в новостройке.

Подробнее об этом читайте в нашем руководстве «Стоимость покупки недвижимости во Франции».

Покупка недвижимости во Франции: пошаговое руководство

Итак, вы рассчитали свой бюджет, организовали поездку во Францию ​​и нашли недвижимость своей мечты.Вот все, что вам нужно знать о процедуре покупки.

Сделать предложение о недвижимости во Франции

Не бойтесь делать предложение о недвижимости, как если бы вы сделали это в своей родной стране. Если вы можете узнать, как долго недвижимость выставлялась на продажу, или о положении продавца, вы можете получить представление об их готовности принять цену ниже запрашиваемой. Вы, конечно, можете обсудить это с агентом.

Вам нужно обследование недвижимости во Франции?

Обследования обычно не проводятся во Франции, потому что профессия геодезиста не существует так, как, например, в Великобритании или США.Если вас беспокоят определенные аспекты структуры недвижимости, которую вы покупаете или ремонтируете, вы можете связаться с одним из постоянно растущего числа англоговорящих геодезистов, работающих во Франции (см. Справочник геодезистов FrenchEntrée во Франции). Вы также можете договориться о посещении отеля с местным строителем, чтобы узнать смету затрат и времени на ремонт.

Если вы намереваетесь это сделать, лучше сделать это до вы согласовываете цену и подписываете любой договор, особенно если вы планируете делать много ремонтных работ.Если вам нужно обследование, но у вас нет времени на его проведение до подписания контракта, вам следует попросить нотариуса включить «приостанавливающую оговорку» в Compromis de Vente, чтобы убедиться, что ваша покупка подлежит удовлетворительному обследованию ( подробнее об этом ниже).

Дополнительную информацию см. В нашей статье об исследованиях недвижимости во Франции.

Недвижимость, земля и кадастровые планы

Прежде чем подписывать что-либо, убедитесь, что вы видите планы собственности и земли (попросите показать кадастровые планы у агента или в местной мэрии).Вы также должны убедиться, что нет частных или коммунальных планов по строительству другой собственности, офисных или сельскохозяйственных зданий рядом с вашим домом. Если вы планируете перестроить или отремонтировать собственность, вам также следует узнать о разрешениях на планирование собственности и земли. Не думайте, что это не будет проблемой, особенно в сельской местности, где земля часто обозначается как сельскохозяйственная и поэтому вряд ли получит разрешение на строительство.

Дополнительные советы см. В нашей статье о том, как получить разрешение на строительство.

Роль французского нотариуса

После того, как вы найдете недвижимость и договоритесь о цене, фактический процесс заключения контракта будет обрабатываться нотариусом, поскольку они являются единственными лицами, которым по закону разрешено осуществлять передачу права собственности во Франции. Нотариус взимает комиссию — обычно от 6% до 8% от чистой стоимости недвижимости (чем дешевле недвижимость, тем выше процент). Перед тем, как сделать предложение, попросите вашего агента по недвижимости оценить размер комиссии.

Нотариус должен действовать по закону беспристрастно и действовать как в интересах покупателя, так и продавца.Покупателям из Великобритании это может показаться странным, но подавляющее большинство транзакций во Франции обрабатываются таким образом, одним нотариусом. Агент по недвижимости должен быть в состоянии порекомендовать местного нотариуса. Если вы не уверены в этом, вы имеете право назначить собственного нотариуса. Это не будет стоить вам больше денег, так как два нотариуса разделят гонорар между собой, но это может быть менее эффективным способом обработки покупки.

Кроме того, при желании вы можете получить независимую юридическую консультацию во Франции или Великобритании, чтобы помочь вам с покупкой (например,грамм. от адвоката, не являющегося французским), но вы будете нести ответственность за их гонорары, а также гонорары нотариуса.

Узнайте больше о роли нотариуса во Франции или обратитесь к нашему каталогу юридических консультантов и поверенных.

Перевод с французского на английский: языковые трудности при покупке французской недвижимости

Хотя вы можете найти нотариуса, который немного говорит по-английски, важно понимать, что юридические документы будут на французском языке и, вероятно, будут содержать незнакомые юридические термины.Некоторые агенты по недвижимости предлагают переводы Compromis de Vente, но это не их основная роль или ответственность.

Если вы не уверены в каких-либо аспектах контракта, вы можете получить профессиональный перевод либо во Франции, либо в вашей стране. Во Франции есть официально зарегистрированные переводчики, квалифицированные для перевода юридических документов. Спросите агента, могут ли они порекомендовать независимого переводчика или воспользуйтесь справочником FrenchEntrée, чтобы найти французского переводчика.Не забудьте учесть стоимость перевода в своем бюджете.

Покупка недвижимости во Франции: процесс покупки

Есть два основных документа, которые вы подпишете, чтобы купить недвижимость во Франции — Compromis de Vente и Acte de Vente (или Acte Authentique). Весь процесс должен занять три-четыре месяца с момента подачи предложения до подписания окончательного контракта.

The Compromis de Vente (Первый контракт)

Compromis de Vente обычно является первым подписываемым вами документом, в котором излагаются основные условия соглашения между покупателем и продавцом.Обычно при подписании договора покупатель вносит залог в размере 10%, который хранится у нотариуса. Соглашение должно быть подписано обеими сторонами и является юридически обязывающим соглашением — единственный выход — это невыполнение одного из обязательств в условных положениях (см. Ниже).

Compromis de Vente будет включать предварительную дату подписания Acte de Vente (основного контракта — см. Ниже). Обратите внимание, что это не является юридически обязательным и действительно используется в качестве целевой даты, к которой стремятся обе стороны.Рекомендуется поддерживать связь со своим нотариусом на протяжении всего процесса, чтобы убедиться, что продажа идет в соответствии с графиком.

Чтобы нотариус составил договор, вам необходимо предоставить паспорт, документы о браке и документы о разводе. Если вы занимаетесь деньгами, вам также потребуются документы с подробной информацией об ипотеке.

См. Наше руководство по французскому праву собственности: пошаговое руководство по процессу покупки.

Оговорки о приостановлении действия (условные положения)

«Оговорки о приостановлении действия» позволяют вам отказаться от покупки при определенных обстоятельствах, поэтому важно подумать об этом, прежде чем подписывать Compromis de Vente.Вы можете добавить в контракт любые понравившиеся вам пункты (конечно, при условии, что поставщик согласен их принять).

Если вы оформляете ипотеку, нотариус автоматически включит этот факт в договор в качестве условной оговорки. Это означает, что если ваш ипотечный провайдер отказывает вам или отказывается предоставить ссуду на недвижимость, вы не обязаны совершать покупку. Другие типичные положения, которые вы можете включить, — это обеспечение возможности получения разрешения на планирование или обеспечение выполнения определенных работ или ремонта.

Вам следует очень внимательно обсудить эти положения со своим агентом и нотариусом во время подачи предложения. Многие проблемные покупки или споры можно было бы избежать, если бы покупатели ввели оговорки, чтобы защитить себя на этом этапе.

Диагностические обследования вашей недвижимости во Франции

Все французские объекты недвижимости должны пройти серию обследований на содержание свинца, асбеста, термитов и энергии, которые оплачиваются продавцом. Эти отчеты сгруппированы в один отчет, известный как DTT (Dossier de Diagnostic Technique).Все они требуются по закону, и поставщик обязан заказывать и оплачивать актуальные отчеты, прилагаемые к Compromis de Vente. Нотариус обеспечит соблюдение закона. Продавцы недвижимости с бассейнами также обязаны заказать отчет о характеристиках безопасности бассейна.

Прочтите наше руководство по обследованиям недвижимости во Франции: диагностические, строительные и структурные обследования.

Период обдумывания

После того, как вы оба подписали Compromis de Vente, у покупателя будет 10-дневный период обдумывания.В течение этого времени вы можете отказаться от продажи без штрафных санкций, но продавец не может.

По окончании периода обдумывания договор становится обязательным для обеих сторон. Поэтому крайне важно, чтобы вы не подписывали легко Compromis de Vente.

Оплата вашей недвижимости во Франции

В течение этого периода, если вы собираетесь продолжить, вам нужно будет организовать перевод средств для оплаты депозита (в евро).

Ваш залог обычно составляет 10 процентов от чистой покупной цены.С этого момента, если вы откажетесь от продажи, вы можете потерять свой депозит, если только это не произойдет по одной из причин, перечисленных в ваших «условных положениях».

Хорошая идея — открыть валютный счет до того, как вы начнете поиск своей французской собственности — вы не хотите рисковать задержкой продажи или потерей собственности из-за того, что у вас нет готового депозита. Точно так же вы не хотите терять на обменных курсах и комиссионных за перевод только потому, что не думали заранее планировать.Посетите нашу зону обмена валюты, чтобы узнать все, что вам нужно знать.

Примечание. В этой статье описывается процесс покупки вторичной недвижимости. Недвижимость с обратной арендой и недвижимость в новой застройке могут иметь разные графики платежей и условия контракта.

Получение французской ипотеки

Посетите нашу зону французской ипотеки, где наши ипотечные брокеры FrenchEntrée будут рады помочь.

Местные власти обыскивают

После подписания Compromis de Vente нотариус начинает юридический процесс, включая поиск по собственности, такой как права собственности, границы и права проезда в земельном реестре.

Важно отметить, что во Франции поисковые запросы не включают поиск каких-либо разрешений на частное планирование, которые могут существовать рядом с вашим домом. Чтобы убедиться, что ваш сосед не собирается строить новый дом рядом с вашей границей, посетите местную мэрию и попросите показать «план коммунального обслуживания» (любое недавнее приложение для планирования) или попросите агента получить эту информацию.

Французская собственность и наследование

Перед подписанием окончательного Acte de Vente важно, чтобы вы посоветовались, как вы хотели бы владеть своей французской собственностью.Есть три способа владения недвижимостью во Франции двум или более людям — En Indivision, En Tontine и Société Civile Immobilière (SCI), — и какой из них вы выберете, может повлиять на ваше наследство и налог на наследство, применимый к оставшимся владельцам. Известно, что французские законы о наследовании сложны, и решение, которое вы принимаете на этапе покупки, нельзя изменить, поэтому перед принятием решения проконсультируйтесь с юрисконсультом.

Прочтите наше руководство по владению недвижимостью и наследованию во Франции: Indivision, Tontine и SCI для получения дополнительной информации.

Налоговые и юридические вопросы

Помимо договоров купли-продажи, у вас могут возникнуть опасения по поводу вашей ситуации в отношении права наследования, вопросов проживания, налога на прибыль и прирост капитала или других юридических и налоговых вопросов. В этом случае вы можете проконсультироваться с англоговорящим юрисконсультом, специализирующимся на французском праве собственности. Посетите нашу французскую налоговую зону или обратитесь к нашему каталогу юридических консультантов и адвокатов.

Окончательное подписание — Acte Authentique (Acte de Vente)

В какой-то момент ваш агент или нотариус сообщит вам предполагаемую дату подписания полного контракта — Acte Authentique или Acte de Vente.Вы должны присутствовать при подписании документа о завершении работ, если это вообще возможно. Если вы не можете приехать, вы можете оформить доверенность.

Организуйте осмотр собственности в день подписания. В окончательном контракте есть пункт, гласящий: «Продано, как видно на дату подписания», поэтому вам необходимо знать, что недвижимость именно такая, какой вы ее ожидаете, и что в ней нет полов, стен или окон!

Остаток вашего платежа должен быть внесен на счет нотариуса заблаговременно до даты подписания.Дом не станет вашим до тех пор, пока все необходимые средства (включая ипотечные) для покупки дома и все связанные с этим сборы не будут отправлены на счет нотариуса. В нашей валютной зоне есть практические советы и подсказки по покупке евро.

После того, как вы подписали контракт, пора открывать шампанское! Теперь вы гордый новый владелец собственной французской собственности!

Зайдите в нашу зону владения недвижимостью, чтобы узнать все, что вам нужно знать как французскому домовладельцу.

Покупка французской недвижимости через FrenchEntrée

От планирования поездки на охоту за недвижимостью до получения ключей — FrenchEntrée будет сопровождать вас, давать советы и поддерживать вас на протяжении всего процесса. Готовы приступить к поиску недвижимости? Просмотрите нашу недвижимость на продажу по всей Франции. Собираетесь сделать предложение о потенциальной покупке? Прочтите наши пошаговые статьи по каждому аспекту процесса покупки, а затем ознакомьтесь с нашими статьями о недвижимости, чтобы узнать последние новости, советы инсайдеров и ответы на часто задаваемые вопросы экспертов.

А еще лучше, почему бы не стать участником FrenchEntrée? Регистрация совершенно бесплатна и дает вам полный доступ к нашим экспертам в области недвижимости, валюты и ипотеки. Вы также сможете просматривать эксклюзивные и внебиржевые объекты недвижимости, составлять список и сравнивать объекты, а также подписываться на уведомления о свойствах, чтобы не пропустить. Помните, что покупка через FrenchEntrée не дороже, чем покупка через агента по недвижимости: наши партнеры возмещают нам расходы, а это означает, что вы можете воспользоваться всеми преимуществами без дополнительных затрат.

Заявление об ограничении ответственности: Это руководство предоставлено только для общих информационных целей и не предназначено для замены профессиональных советов по любому аспекту покупки французской недвижимости. В случае сомнений проконсультируйтесь со своим агентом по недвижимости, юрисконсультом или налоговым консультантом. FrenchEntrée не несет ответственности за последствия решений или действий, которые вы можете предпринять в связи с экскурсионными поездками или покупкой недвижимости.

Руководство по покупке недвижимости

Процедура покупки недвижимости в Италии может отличаться от процедуры в других странах, но это логический процесс, который предусматривает все проверки и проверки, проводимые нотариусом, чья особая роль заключается в обеспечении безопасного обмена документами о праве собственности и их завершения.

Если вы нашли недвижимость, которую хотите купить, самым первым этапом является достижение соглашения о цене. Это будет согласовано вашим агентом. Как только цена будет согласована, ваш агент также установит способы оплаты и сроки между внесением первоначального депозита и окончательным нотариально заверенным договором, когда вы на законных основаниях вступаете во владение недвижимостью.

ШАГ 1 — ОФИЦИАЛЬНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ ПРИОБРЕТЕНИЯ ИЛИ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР ПРОДАЖИ

( proposta di acquisto remvocabile или contratto preliminare di vendita / compromesso )

Для облегчения продаж там, где одна или даже обе стороны проживают за границей, Cortona International (CI) обычно начинает с официального предложения о покупке, в котором излагаются все согласованные условия и ставятся в зависимость от результатов вашего независимого опроса, который мы настоятельно рекомендуем вам это сделать.

Вообще говоря, CI не запрашивает авансовый платеж на этом начальном этапе, но другие агентства могут запросить обязательный залог в размере 5% -10%.

(Этот депозит, если не указано иное, не подлежит возврату, поэтому важно, чтобы в предложении был пункт, который гласит, что если результаты исследования будут неудовлетворительными, сумма депозита будет автоматически возмещена, и договор между сторонами становятся недействительными без каких-либо юридических последствий для любой из сторон.)

С CI это автоматическая процедура, причем предложение — это больше, чем что-либо еще, письмо о намерении купить / продать; установление цены, способов оплаты и сроков выполнения.

ШАГ 2 — Если результаты опроса будут удовлетворительными, официальное предложение CI о покупке автоматически станет Предварительным договором купли-продажи, когда нотариус, выбранный покупателем, получит следующую документацию и фонды:

• оригиналы подписанных копий контракта с обеих сторон
• подписанные формы о борьбе с отмыванием денег и конфиденциальности,
• поручение нотариусу хранить все средства на депонировании до завершения
• оговоренная сумма первоначального взноса

Первоначальный взнос ( caparra confirmatoria ), который может составлять от 10% до 30% (сумма, согласованная между сторонами), является невозмещаемым депозитом, если иное не указано в Предварительном договоре.

Если вы откажетесь от продажи из-за невозможности выполнить юридические обязательства, указанные в контракте, эти деньги будут конфискованы, то есть продавец будет иметь право оставить их себе.

Аналогичным образом, если поставщик не сможет выполнить юридические обязательства, указанные в контракте, вы будете иметь право на возврат вашего первоначального взноса плюс штраф в той же сумме.

После подписания Предварительного договора он будет официально зарегистрирован нотариусом в соответствующих органах.

Денежные средства по предварительному договору

• Сумма, равная первоначальному взносу (хранится у нотариуса на депонировании до завершения).

• Регистрационный сбор — около E.350

• Гербовый сбор в размере 0,5% от первоначального взноса (который вычитается из общей суммы при окончательном заключении договора).

• Стоимость перевода, если применимо (около E.300-E.700)

• Агентские сборы, которые обычно составляют 3% + НДС от согласованной цены покупки, также подлежат оплате при подписании Предварительного контракта. Общая политика CI заключается в том, чтобы дождаться завершения, прежде чем выставить вам счет, но другие агентства могут ожидать частичную или полную оплату

ЭТАП 3 — ОКОНЧАТЕЛЬНЫЙ НОТАРИАЛЬНЫЙ ДОГОВОР — ЗАВЕРШЕНИЕ

Обычно это происходит через 2 или 3 месяца после заключения Предварительного контракта, если не указано иное.Окончательный нотариально заверенный договор, подписанный обеими сторонами, дает вам право владения недвижимостью.

• Если вы не можете лично присутствовать при заключении окончательного контракта, вам потребуется доверенность.

• Сделать доверенность будет проще, если она будет оформлена в Италии у нотариуса, который председательствует при продаже.

• Это стоит около 180 евро + стоимость перевода 150 евро, и его можно выполнить за 1 час.

Если вы не можете оформить доверенность в Италии, вам нужно будет получить ее у нотариуса в стране вашего проживания. Затем доверенность должна быть юридически переведена, заверена соответствующими государственными органами и проставлена ​​апостиль.

Окончательный договор заключается только в том случае, если нотариус удостоверился, что недвижимость не использовалась в качестве залога для каких-либо ссуд и что нет неуплаченных налогов, подлежащих уплате.

Это владелец, который несет юридическую ответственность за соответствие собственности и декларирует ее соответствие в контракте (отсюда важность проведения личного осмотра для подтверждения этого).

Денежные средства, подлежащие уплате по окончательному нотариально заверенному договору

· остаток закупочной цены,

· остаток налога на покупку / гербового сбора (за вычетом уже уплаченных 0,5%)

· гонорары нотариуса и агентства.

После подписания Окончательного контракта, контракт будет расшифрован и зарегистрирован нотариусом для того, чтобы документы о праве собственности были официально переведены на ваше имя.

CI немедленно поменяет все коммунальные услуги на ваше имя и предупредит местный совет об изменении владельца.

ОБЫЧНЫЕ РАСХОДЫ ПРИ ПОКУПКЕ СОБСТВЕННОСТИ

• Одна из странных особенностей покупки недвижимости в Италии заключается в том, что налог на покупку, который рассчитывается нотариусом с использованием официальных таблиц, основан на кадастровой стоимости недвижимости.
• Это основано на rendita catastale собственности (аккредитованный доход собственности), а не на фактической покупной цене.
• Кадастровая стоимость старых объектов недвижимости, в которых в последние годы не проводились ремонтные работы, часто может быть на 50% или 60% меньше, чем фактическая цена, которую вы платите за покупку, но новые постройки и объекты, недавно отремонтированные или модернизированные, будут имеют обновленную кадастровую стоимость.
• Если недвижимость будет вторым домом (т. Е. Нерезидентом), вы будете обязаны уплатить налог на покупку в размере приблизительно 9% от кадастровой стоимости + 100 евро (приблизительно) за различные марки.
• Если недвижимость будет вашим основным домом (т.е. для которого вы будете юридически обязаны подать заявление на получение вида на жительство в течение 18 месяцев после завершения), налог на покупку будет составлять прибл. 2% от кадастровой стоимости + E.100 (приблиз.) За марки.
• Вышесказанное применимо к частным вечеринкам, когда недвижимость не считается «роскошным домом».
• Недвижимость, зарегистрированная как «элитный дом», будет облагаться налогом по более высокой ставке.
• При покупке у застройщика или строительной компании вместо налога на покупку может применяться НДС (IVA) в размере 4% (для резидентов), 10% для нерезидентов и 22% в случае собственности, которая попадает в категорию роскошного дома.
• Причины, по которым первый подлежит IVA, различны и иногда не применимы. В таких случаях было бы лучше проанализировать ситуацию и запросить конкретный расчет для рассматриваемой собственности.
• Сельскохозяйственная земля облагается налогом в размере 15%. Нотариальные сборы в среднем составляют от 2000 до 5000 евро. Однако все платежи могут быть рассчитаны до совершения покупки.

ОПРОСЫ

Мы настоятельно рекомендуем вам провести обследование, прежде чем совершать покупку недвижимости. Мы можем либо порекомендовать модель geometra , либо поработать с ней по вашему выбору. Обследование стоит в среднем от 500 до 1000 + IVA, в зависимости от того, что необходимо проверить.

Отчет о соответствии должен подтверждать:

• что объект соответствует всем городским и строительным нормам.

• имеет разрешение на любые / все проводимые работы

• правильно зарегистрирован в Земельном и строительном регистре

• имеет (если применимо *) соответствующие газовые, электрические, водопроводные, канализационные и отопительные системы.

С его помощью покупка может быть осуществлена ​​в течение 1-2 месяцев.

Обследование также должно включать следующее:

• Структурное состояние объекта недвижимости

• Все коммуникации сертифицированы и / или подключены и функционируют (вода, канализация, электричество, газ, бойлер) *

• Бассейн и насосы функционируют

• При наличии спорных подъездных путей

• При наличии прав пользования / проезда на участке или через него

• Объект удален из сельской местности и является жилым домом

• Состояние кровли

• Состояние окон и дверей

• Оценка влажности

• Соответствие газовой установки (газовый баллон или магистраль) как внутри, так и снаружи дома

УСЛОВНЫЕ ДОГОВОРЫ ПРОДАЖИ

Процедуры регуляризации могут быть дорогостоящими, и, как следствие, многие люди предпочитают подождать, пока у них появится заинтересованный покупатель, прежде чем столкнуться с ситуацией. Это неприятно, но понятно.

К счастью, однако, большинство вопросов соответствия можно легко решить, подав заявку на получение «санаториев» от местного совета, но если, например, рассматриваемая недвижимость находится в экологически охраняемой зоне, санатории должны быть можно получить в региональных офисах, и это может занять 3-4 месяца, а иногда и дольше.

Если недвижимость, которую вы хотите приобрести, имеет проблемы с соответствием, вы можете уточнить ситуацию либо у юриста, либо у нотариуса: нотариусы всегда доступны для консультации и совета.

У вас есть дом в Италии? Не забывайте платить ежегодный налог на недвижимость (IMU)

Вы купили дом в Италии, потому что хотели бы переехать в Италию в будущем, или в качестве инвестиции, или просто чтобы чувствовать себя как дома, когда вы приедете. в Италию, чтобы насладиться чудесами итальянского полуострова, такими как искусство, история, природа или еда и вино.Однако никто, включая агента по недвижимости или нотариуса, к которому вы обращались, не сказал вам, что если вы покупаете дом в Италии, живя за границей, вам придется платить налог на недвижимость.

Да , верно. В Италии существует налог на недвижимость, который владельцы недвижимости должны платить каждый год, который называется IMU (Imposta municipale unica).

Налог на ИДУ был первоначально установлен Законодательным декретом No.23/2011, с последующим пересмотром и поправками (Указ-закон 201/2011, преобразованный в закон № 214/2011, закон № 44/2012 и т. Д.).

В целом налог IMU применяется к владению домами (технически fabbricati ) — за исключением основного места жительства ( abitazione princiale o prima casa ), включенных в определенные кадастровые категории (см. Ниже) — площадей под застройку и сельскохозяйственных земель. Налог уплачивается владельцем или обладателем других прав (узуфрукт, использование и т. Д.), концессионером в случае концессии участков государственной собственности и арендатором в случае сдачи в аренду.

Условием уплаты налога является владение недвижимым имуществом . Фактически, налог ИДУ связан с простым фактом владения недвижимостью в Италии.

Однако, есть несколько случаев освобождения от уплаты налога ИДУ, среди которых следующие:

• закон №.147/2013 установлено, что, начиная с 2014 года, , основное место жительства ( abitazione Principale o prima casa ) отнесено к кадастровым категориям A / 2, A / 3, A / 4, A / 5, A / 6. , или A / 7 освобождается от уплаты IMU . Это означает, что если вы проживаете в доме, относящемся к одной из вышеперечисленных кадастровых категорий, вам не придется платить налог ИДУ . (NB: это исключение не распространяется на основные жилые дома, классифицированные в кадастровых категориях A / 1 (дом благородного типа), A / 8 (вилла) и A / 9 (замки, дворцы выдающейся художественной или исторической ценности) и их принадлежностей , которые считаются «элитной недвижимостью, для которой применяется пониженная ставка и вычет в размере 200 евро).

«Основное место жительства » считается единицей недвижимости, в которой «облагаемое налогом лицо» (например, владелец) и его семья официально проживают и обычно проживают.

IMU , следовательно, регулярно применяется к «вторым домам».

• Другое освобождение касается случая единственной единицы недвижимости, принадлежащей в качестве собственности или узуфрукта итальянским гражданам, не проживающим на территории государства и зарегистрированным в AIRE (Реестр итальянцев, проживающих за рубежом), уже вышли на пенсию в страна проживания, при условии, что недвижимость не сдается в аренду и не сдается в пользование.

Если вы подаете заявку на впервые, внизу есть форма Personal Property Return, в разделе «Дополнительные ссылки» или приходите в наш офис.

Возврат личной собственности через Интернет в округе Скоттс-Блафф, штат Небраска

FaceBook

Часто задаваемые вопросы

Протест 2020

Лето 2020 года будет неопределенным, поскольку мы продвигаемся вперед во время пандемии COVID-19. Мы призываем владельцев собственности звонить в офис, если у них возникнут какие-либо вопросы или опасения, когда они получат уведомление об изменении стоимости.Владельцы недвижимости также могут написать в офис по адресу [email protected]. Мы просим терпения при изучении того, что могло измениться в посылке, поскольку в 2020 году было несколько изменений, и это может быть непростой ответ. Если вы не согласны со стоимостью собственности, мы настоятельно рекомендуем владельцам собственности отправить нам в электронном виде форму протеста, отправить ее по почте или использовать почтовый ящик на южной стороне административного здания. Сейчас как никогда важно, чтобы была указана причина подачи протеста и предоставлен хороший номер телефона, чтобы мы могли изучить проблемы и связаться с владельцами собственности.Протесты по оценке имущества назначены на неделю с 6 июля, но мы не уверены, как будут проходить слушания в этом году.

Куда мне подать протест?

Протест должен быть подан в офис секретаря округа в июне месяце. Его можно отправить по электронной почте на адрес [email protected], по факсу 308-436-3178, отправить по адресу 1825 10th Street, Gering, NE 69341 или оставить в почтовом ящике на южной стороне административного здания. Он ДОЛЖЕН быть сдан до 30 июня.Если протест подан 1 июля или позднее, он не рассматривается.

Бремя доказывания лежит на собственнике

Устав гласит, что независимо от уровня подачи протеста, бремя доказывания лежит на подающем, чтобы показать, почему значение не отражает текущую рыночную стоимость. Этого можно достичь, имея сопоставимые свойства и доказывая, что оценки не уравниваются. Совет по уравнениям округа Скоттс-Блафф также разрешил недавние коммерческие сделки и квалифицированные оценки подтвердить текущую рыночную стоимость.

Массовая оценка

Существует два типа оценки; Гонорар и массовая оценка. Большинство людей знакомо с оценкой гонораров. Именно здесь оценщик проведет несколько продаж, откорректирует сопоставимые свойства и внесет поправки в такие различия, как год постройки или гараж. Оценщик может выбрать, какие продажи они хотят использовать, в какие временные рамки он выберет, и может внести любые корректировки, которые они хотят. Для адвалорной налоговой оценки используется массовая оценка. Массовая оценка отличается тем, что оценщик должен использовать каждую продажу в течение определенного периода времени.Они не могут изменять какие-либо свойства. Они также используют продажи, которые имели место в прошлом, поскольку мы следим за рынком, а не устанавливаем его.

Как работает массовая оценка?

Сборщики данных выходят в поле, чтобы собрать все характеристики данных по каждому отдельному объекту. Иногда собираются ограниченные данные, если доступ к зданию или собственности ограничен. Они определяют год постройки, измеряют конструкции и отмечают все удобства. Эти удобства могут включать: подвал, отделку подвала, гаражи, террасы, дворовые навесы, камин, высокие стены.Вернувшись в офис, сборщики данных будут исследовать размер земли, которую охватывает каждый земельный участок, используя доступные платные карты и карты из отдела картографии. Вся эта информация вводится в систему CAMA (компьютерная массовая оценка), которая помогает оценить недвижимость. В системе используется служба оценки Marshall and Swift. Marshall and Swift — это признанная на национальном уровне служба оценки, которая исследует цены на текущем рынке для каждого вида собственности, например, цены на пиломатериалы, кровельные материалы, бетон или любой другой строительный материал.Это называется новой стоимостью замещения (RCN), и она определяет цену конструкций, как если бы они были построены сегодня. Marshall и Swift также имеют таблицы амортизации, которые позволяют амортизировать имущество с учетом таких факторов, как возраст, состояние и качество. Это называется восстановительной стоимостью новой за вычетом амортизации (RCNLD). Это значение является отправной точкой. Далее определяются рыночные площади. Рыночная площадь или район — это не просто квартал человека, в котором он живет, он может включать в себя несколько кварталов или районов и будет определяться по тому, как продаются дома в этом районе.Все ли дома похожи? Находятся ли они рядом со школой или торговым районом, что влияет на то, как будет продаваться недвижимость? Статистические данные исследуются за двух- или трехлетний период продаж, который показывает, растет ли стоимость в этой области рынка, снижается в цене или остается стабильной. Если район требует корректировки на основе этой статистики, изменения вносятся во все свойства в этом районе, а не только на те, которые были проданы.

Как устанавливается уровень ценности

Офис оценщика использует медианное значение для определения уровня ценности, но используются другие статистические данные, чтобы гарантировать, что медиана является значимым числом.Такие статистические данные, как COD (коэффициент дисперсии), PRD (дифференциал, связанный с ценой) и средневзвешенное значение, используются, чтобы убедиться, что медиана не просто «повезло» и не соответствует требованиям. Для жилой недвижимости медиана должна быть на уровне 100% рынка в соответствии с законом. Это делается с использованием всех продаж, произошедших за двухлетний период. Устав предусматривает диапазон от 92% до 100% соответствия. Для коммерческого использования медиана должна быть 100% с тем же диапазоном, но с учетом продаж за три года.Для сельскохозяйственных земель также используется трехлетний объем продаж, но средний показатель должен составлять 75% с диапазоном от 69% до 75%. Каждый год, когда оценщик устанавливает значения, использовались продажи за два-три года, которые имели место в прошлом. Если в настоящее время на рынке происходит что-то, что потенциально может повлиять на продажи, оно не будет учитываться в данных о продажах в течение как минимум года.

Каждый год — новый год

Оценщик должен проверять все три класса земель (жилая, коммерческая и сельскохозяйственная) каждый год, начиная с 1 января, чтобы повторно проанализировать все данные.Если в районе должны произойти изменения, это может произойти двумя разными способами. Полная переоценка могла быть проведена там, где сборщик данных физически посетил объект, чтобы обновить данные с последнего физического посещения. Будут созданы новые таблицы амортизации, а затем будет проведена статистика по всему району, чтобы правильно обновить стоимость этой рыночной площади. Если область не может быть физически осмотрена, но статистика не соответствует требованиям, к району применяется процентная поправка, чтобы привести его в соответствие.Он применяется последовательно к каждому объекту недвижимости в этой рыночной зоне и обычно применяется к строениям только в том случае, если земля определяется с использованием отдельной оценки. Единственный другой способ изменения оценки собственности — это если разрешение на строительство скорректировало стоимость или если пиктометрия (аэрофотоснимок) зафиксировала изменение, которое необходимо скорректировать.

Что изменилось в округе Скоттс-Блафф в 2020 году?

Жилая

В жилом секторе физическая оценка не проводилась, за исключением разрешений на строительство.Были две области, которые не соответствовали требованиям и требовали процентной корректировки. К этим областям относятся: Скоттсблафф, где строения увеличены на 3%, и Территаун, где строения увеличены на 7%. Обе корректировки довели эти города до 92%, что является самым низким процентом, позволяющим соблюдать требования. После корректировки этих двух городов все жилые дома теперь соответствуют требованиям на 92%

Коммерческий

В коммерческом плане физическая оценка была завершена в 2017 году.Данные о физических характеристиках были перенесены из нашего рабочего файла в административный файл, чтобы сохранить эту оценку как самую свежую информацию. Благодаря этому мы смогли соблюдать требования. В начале года мы были на уровне 91%. По текущим данным мы находимся на 94% и соблюдаем требования.

Сельскохозяйственные земли и сельские жилые дома

Ссылка для просмотра информации ГИС сельского участка: Beacon
В сельском хозяйстве и сельском хозяйстве на 2020 год произошли большие изменения.В прошлом году был принят закон LB 372 (Erdman), который внес поправки в Закон штата Нью-Йорк, §77-1363, требуя, чтобы группы землепользования (LCG) основывались на данных Службы охраны природных ресурсов (NRCS), характерных для каждого вида землепользования. Этот закон вступил в силу 31 августа 2019 года. Наша предыдущая структура LCG была определена только с учетом возможностей суши. Это преобразование было выполнено с использованием описаний классов и подклассов орошаемых земель NRCS для орошаемых земель, класса и подкласса засушливых земель для засушливых земель и продуктивности пастбищных угодий для травы.Это изменило стоимость сельскохозяйственных земель без каких-либо изменений в нашем офисе. Например, тип почвы мог считаться 2G в прошлом году, а теперь — 4G в 2020 году. Многие возможности травы перешли с 4G на Waste. Впервые в округе Скоттс-Блафф были использованы возможности 1A и 1A1.
В октябре 2019 года наш офис начал очередной раунд сопоставления наших данных с информацией ГИС, предоставленной картографическим отделом. В некоторых поселках были обновлены использованные точки ГИС.Мы обновили тип почвы, количество акров и землепользование, чтобы они соответствовали данным, предоставленным картографическим отделом. Это означает, что количество акров, тип почвы и использование могли измениться. Например, в прошлом году у нас могла быть ферма, на которой было 80 акров земли с травой 4G и 5835 земель с типом почвы. На 2020 год он был скорректирован с учетом информации ГИС и теперь может составлять 75 акров орошаемых земель 2А 8495 земель с типом почвы
Сельский жилой фонд был разбит на коды участков. Значения разбиты в зависимости от того, сколько акров находится на каждом участке.Первый акр с домом стоит 13000 долларов, следующие четыре акра — 2500 долларов каждый, следующие пять акров — по 850 долларов, а любой последующий акр — по 450 долларов каждый. Подсчет акров был сопоставлен с информацией ГИС. Например, участок площадью 5 акров в прошлом году можно было бы скорректировать до 6 акров к 2020 году.
После того, как все эти изменения были внесены в землю, статистическое исследование было завершено, и мы обнаружили, что в целом наша статистика не соответствует требованиям. У нас было 78% для всей Ag Land. Трава составляла 56%, орошаемые земли — 85%, а продажи суши были недостаточными для определения уровня.Трава была увеличена, а орошение уменьшено, и это довело нас до 72% и вернулось в соответствие.
Все строения в Ag и Rural Residential прошли полную физическую оценку. Это означает, что сборщик данных посетил каждое свойство для обновления наших данных, использовал самые последние таблицы затрат Marshall и Swift, установил новые таблицы амортизации и установил значения на основе физических характеристик, а не процентных корректировок. Прошло почти 10 лет с тех пор, как была завершена новая переоценка в сельской местности, и будет трудно сравнить прошлогоднюю оценку с текущей оценкой, поскольку прошлогодняя оценка является результатом нескольких лет процентной корректировки, где стоимость этого года будет отражать наибольшую актуальная рыночная стоимость.

В моей собственности ничего не изменилось за долгие годы, почему она изменилась?

Тот факт, что вы не вносили никаких изменений или обновлений в свою собственность по сравнению с предыдущими годами, не означает, что ваша стоимость не изменится. Есть несколько других факторов, влияющих на оценку. Исследования продаж зданий, таких как хозяйственные постройки, могли привести к обновлению новых таблиц амортизации и изменениям в оценке. Затраты Marshall и Swift могли быть обновлены, что напрямую влияет на восстановительную стоимость нового (RCN).Поступающие продажи могут указывать на рост рынка, который влияет на всю недвижимость в рыночной зоне.

В нашем хозяйстве нет продаж.

Мы получаем акты и переводы из офиса реестра сделок почти еженедельно. За последние три месяца в среднем было около 100 переводов в месяц. Судя по тому, что мы обнаружили, наша экономика здесь осталась сильной, а ценности стали выше, чем наши оценочные значения.

Ваша недвижимость — это инвестиция

Люди вкладывают деньги в инвестиции в надежде, что их вложения будут расти в цене.Свойства ничем не отличаются; вот почему ценности всегда меняются. Большинство людей не понимают, как работает налоговая система, поэтому они автоматически связывают повышение стоимости с негативным фактором. Каждый год слышно множество протестов, в которых утверждается, что они верят, что ценность там, где она должна быть, но они не хотят больше платить налоги. Вы не поверите, но каждый год мы получаем протест и против ПОВЫШЕНИЯ ценностей. Эти владельцы недвижимости обычно пытаются продать или рефинансировать и хотят, чтобы их вложения отражали самую текущую стоимость.

Вы не можете опротестовать только налоговую оценку.

Многие люди не знают, как рассчитываются их налоги. Они считают, что налоговая инспекция контролируется налоговой инспекцией. Это неправда. Наша ценность — это часть формулы, которую организации, взимающие налоги, используют для определения своих налоговых требований. Фактически, если стоимость повышается, а те, кто взимает налоги, не просят больше денег, чем они просили годом ранее, налоги должны снизиться. Если размер сбора останется прежним или повысится, это означает, что взимающая плата организация просит больше денег в текущем году.Например, если местному школьному округу требуется 500 000 долларов, а вся стоимость нашего офиса в его школьном округе составляет 65 000 000 долларов, их сбор составит 0,007692. (500 000 долларов, разделенные на 65 000 000 долларов, равняются 0,007692). Если бы ваш дом был оценен в 100 000 долларов, ваш налоговый счет за школу составил бы 769,20 долларов. (100000 x 0,007692) Если в следующем году стоимость школьного округа вырастет до 70 000 000 долларов, но школа по-прежнему просит только 500 000 долларов, налоговый счет составит 714,30 долларов. (500 000 долларов разделить на 70 000 000 долларов.0071430). Это приведет к снижению налогов на 55 долларов, даже если стоимость выросла. Единственный способ опротестовать ваши налоги — это пойти в сентябре на слушания по бюджету тех организаций, взимающих налоги, которые увеличивают свои бюджеты.

Какие юридические лица взимают сборы в округе Скоттс Блафф?

Скоттс Блафф Каунти
Школьные округа, такие как Геринг, Скоттсблафф, Митчелл, Моррилл, Минатар и Баярд
Кладбищенские районы
Пожарные
Такие города, как Скоттсблафф, Геринг, Митчелл, Моррилл, Генри, Лайман, Территаун, Минатар, Мелбета и МакГрю
Общественный колледж Западной Небраски,
Санитарно-оздоровительные районы
Парковочные районы
Дренажные районы
ESU 13
Аэропорт

Загружаемые формы

Дополнительные ссылки

Обновлено: 2016 г.24.03.

Переговорный процесс при покупке недвижимости в Испании

Процесс переговоров будет варьироваться от случая к случаю, но обычно будет проводиться через агента по недвижимости, а не напрямую с продавцом, и может занять от нескольких дней до нескольких месяцев. Часто возникает досадное количество перебранок с предложением, за которым следует встречное предложение и обратно. И как только вы думаете, что достигли соглашения, может возникнуть какая-то непредвиденная проблема, которая поставит все под сомнение.В конце концов, нет ничего лучше, чем сделка с недвижимостью, чтобы вскрыть истерику абсолютно всех участников. Подготовьтесь к долгому и изнурительному процессу, а потом просто радуйтесь, если он окажется проще, чем ожидалось. Будьте терпеливы и сохраняйте спокойствие, поскольку обычно можно достичь удовлетворительного соглашения, если вы полны решимости купить недвижимость и у вас есть для этого средства.

Может быть полезно начать с письменного предложения, чтобы показать, насколько вы серьезны. Однако это требует, чтобы предложение было написано на языке, понятном поставщику, и должно содержать необходимые юридические оговорки.В большинстве случаев переговоры ведутся устно, и если вы не очень хорошо разбираетесь в деталях и не уверены в том, что делаете, вам лучше начать с устных переговоров.

Ваше стартовое предложение всегда является ключевым вопросом, поскольку оно устанавливает основу для последующих переговоров по цене (потолок уже установлен запрашиваемой ценой продавца). Если вы не уверены, что недвижимость является жемчужиной, предлагаемой по выгодной цене, вам никогда не следует предлагать запрашиваемую цену, поскольку большинство продавцов работают исходя из предположения, что они будут согласованы при установлении запрашиваемой цены.Однако вам также следует избегать шутливых предложений, которые будут сразу отклонены или оскорбят продавца, поскольку это может привести к прекращению переговоров. Ваше стартовое предложение будет зависеть от многих факторов, таких как состояние рынка, то, что вы знаете о продавце, а также цена и характеристики рассматриваемой собственности. Предложение на 20% ниже запрашиваемой цены — это совсем другое дело, когда запрашиваемая цена составляет 200 000 евро, и когда она составляет 1 миллион евро. Принимая во внимание все эти соображения, вам нужно придумать, что, по вашему мнению, будет самым низким показателем, который привлечет поставщика.Это когда вы понимаете, насколько важно исследовать рынок.

Вы ведете переговоры, чтобы прийти к принципиальному соглашению по ключевым вопросам, таким как цена, содержание и сроки завершения. Однако вы не должны брать на себя никаких обязательств, пока не проведете надлежащую юридическую проверку. После того, как вы достигнете устного соглашения, рекомендуется попросить вашего юриста резюмировать ключевые моменты в письменной форме и передать его поставщику, чтобы уменьшить вероятность любого недоразумения, которое может помешать транзакции в дальнейшем.Если вы решите сделать это, в формулировке документа должно быть четко указано, что это всего лишь разъяснение того, о чем вы согласились в принципе, а не обязывающее обязательство.

Комплексная проверка

Покупка недвижимости в Испании всегда требует осторожного обращения с покупателем (покупатель остерегается), поэтому никогда не производите никаких платежей и не подписывайте никакие контракты, пока квалифицированный, независимый юрист не проведет необходимые юридические проверки. Это может показаться ослепляюще очевидным, но удивительное количество британских покупателей этого не делают.Практически все случаи, когда покупатели сталкивались с серьезными проблемами, можно объяснить непроведением должной осмотрительности.

Для того, чтобы комплексная проверка была эффективной, она должна проводиться соответствующим юристом. Это означает использование юриста без конфликта интересов, поэтому никогда не просите кого-либо, кто занимается продажей вам собственности, порекомендовать вам юриста. Юрист, которого вы используете, также должен иметь специализацию по испанскому праву в сфере недвижимости.

Due Diligence — это важная серия юридических проверок.Однако в некоторых случаях вам также может потребоваться архитектор или геодезист, чтобы проверить собственность, прежде чем продолжить. Вы можете решить, что это необходимо, если у вас есть какие-либо сомнения относительно структурного или физического состояния собственности или у вас есть планы по ее расширению. По сути, должная осмотрительность — это ваш шанс проверить все, что, по вашему мнению, необходимо проверить, прежде чем совершить сделку.

Вы можете обнаружить, что в связи с должной осмотрительностью возникают вопросы, которые необходимо обсудить с продавцом. И пример этого может быть, если продавец расширил собственность или построил бассейн без разрешения мэрии.В этом случае вам нужно будет, чтобы поставщик легализовал расширение (представив проект в ратуше), прежде чем продолжить. Это дорого обходится и задерживает процесс, поэтому поставщик может не согласиться. Однако обычно можно договориться о соглашении.

Вообще говоря, если вы берете ипотеку в испанском банке при покупке недвижимости в Испании, вы также выиграете от должной осмотрительности, которую проводит этот банк. В конце концов, банк будет иметь значительную долю в собственности и, следовательно, так же, как и вы, заинтересован в том, чтобы с недвижимостью не было проблем с законом.

Проверка на благонадежность

Здесь мы описываем наиболее распространенные проверки, выполняемые в ходе комплексной проверки. Ваш адвокат должен будет направить вас в отношении проверок, которые подходят для вашего дела. Чем больше проверок вы проведете, тем, вероятно, будет дороже этот процесс.

Проверить название продавца

Подтвердите, что продавец (или продавцы, если собственность находится в совместной собственности) имеет полное право собственности на собственность и может ее законно продать. Ваш юрист может запросить полный отчет (Certificado Literal de Dominio y Cargas) из реестра собственности (registro de la propiedad) или, что более распространено, запросить базовый отчет (nota simple informativa).Базового отчета хватает на подавляющее большинство покупок.

Если в реестре собственности указано право собственности, которое больше не является точным, как это может случиться, когда предыдущий владелец умер и завещал собственность другой стороне, которая еще не нотариально заверила и не зарегистрировала новое право собственности, то реестр необходимо обновить до Вы можете перейти. Это должны сделать нынешние владельцы.

Обратите внимание, что некоторые объекты недвижимости в Испании не внесены в земельный кадастр и не имеют нотариально заверенных документов о праве собственности.Такая ситуация довольно распространена в сельской местности, особенно в Галиции. Хотя название продавца вполне может быть подлинным, и хотя можно официально зарегистрировать название, британские покупатели будут откусывать больше, чем они могут прожевать. Вам рекомендуется отказаться от собственности, не имеющей нотариально заверенных документов, подтверждающих право собственности.

Проверка прав преимущественной покупки и арендаторов

При рассмотрении вопросов, связанных с правом собственности, вашему адвокату также необходимо выяснить, имеет ли кто-либо преимущественное право покупки недвижимости.Преимущественное право покупки дает его владельцу преимущественное право на покупку недвижимости по цене, согласованной между вами и продавцом. Так будет, если есть постоянные арендаторы с бессрочными контрактами.

Если вы покупаете недвижимость с постоянными арендаторами, то они будут иметь право оставаться в собственности до конца своего договора аренды. Если вы специально не собираетесь покупать недвижимость с постоянными арендаторами, вам всегда следует избегать этого. Если вы покупаете недвижимость с постоянными арендаторами, вы ни в коем случае не должны соглашаться платить какую-либо из указанной в таблице цены, так как есть вероятность, что арендаторы могут заставить вас продать им недвижимость по цене, заявленной в актах.Британским покупателям рекомендуется избегать любой недвижимости с постоянными арендаторами.

Проверить, не имеет ли недвижимость долгов, сборов, залогов и эмбарго

Хотя в контракте, который вы подпишете, должно быть указано, что недвижимость продается без каких-либо обременений, всегда необходимо дважды проверять, так как долги переходят в вашу собственность после того, как вы владеете недвижимостью. Земельная книга покажет любые долги, связанные с недвижимостью, например, ипотеку, ссуду или определенные неуплаченные налоги или штрафы.Наличие каких-либо долгов само по себе не является проблемой, если они определены заранее, и продавец должен их погасить до или во время подписания документов перед нотариусом. Если продавец имеет ипотеку на недвижимость, вполне вероятно, что ипотека будет аннулирована при подписании документов (за счет денег, которые вы платите продавцу). Это может потребовать, чтобы вы заплатили чек непосредственно ипотечному кредитору.

Проверить актуальность уплаты местных налогов (IBI)

Вам также необходимо увидеть последние квитанции об оплате местных ставок (IBI) и в некоторых случаях проверить в мэрии (ayuntamiento), нет ли проблем с неоплаченными ставками за предыдущие годы.На это мэрия может выдать сертификат. Любые невыплаченные ставки становятся ответственностью нового владельца.

Проверить документы

Ваш юрист должен будет проверить существующие документы, поэтому продавец или агент по недвижимости должен будет предоставить вам копию.

Для начала ваш юрист должен подтвердить, что недвижимость правильно описана в документах, прежде чем вы приступите к покупке, поэтому вам нужно будет получить копию документов от продавца. Акты содержат описание количества земли (если таковая имеется), границ, застроенных территорий, внутренних делений, внешних зон отдыха и других характерных особенностей собственности.

Объекты недвижимости довольно часто неточно описываются в актах по ряду причин. Продавец или предыдущий владелец, возможно, выполнили строительные работы, такие как расширение или новый бассейн, и не зарегистрировали эти изменения в документах. Это может быть связано с тем, что изменения были внесены незаконно — без разрешения мэрии — или потому, что владелец забыл или не мог беспокоиться о времени и расходах на регистрацию изменений у нотариуса. В последнем случае мэрия будет иметь копию разрешения на строительные работы (licencia de obras или licencia de regras), как и владелец.Если разрешение от мэрии может быть предоставлено для обоснования несоответствия между физической реальностью собственности и документами, то его можно использовать для обновления документов, когда вы заполняете и подписываете перед нотариусом. Однако, если изменения были внесены незаконно — без разрешения мэрии — тогда процесс становится несколько более сложным для решения. В этом случае вам нужно будет проконсультироваться со своим юристом о том, как лучше всего узаконить изменения — если это вообще возможно — перед тем, как продолжить.Никогда не покупайте недвижимость с незаконными характеристиками, которые невозможно легализовать.

Другая причина, по которой недвижимость может выглядеть неправильно описанной в документах, заключается в том, что вы вводили в заблуждение относительно того, что вы покупаете. Когда это происходит, обычно речь идет о собственности с землей, однако это также может произойти при покупке в урбанизации или любой отдельно стоящей собственности. Дело в том, что вы должны очень внимательно изучить дела и соотнести их с тем, что вам физически показали во время визита.Это демонстрирует, почему так важно делать подробные заметки и фотографии целевого объекта при посещении. Затем вам необходимо, чтобы ваши действия были четко объяснены вам вашим юристом, который должен перевести для вас соответствующий раздел, чтобы вы четко понимали, как описывается недвижимость. В идеальном мире ваш адвокат сможет посетить собственность, чтобы подтвердить, что она соответствует описанию в документах, поэтому постарайтесь организовать это, если возможно.

Если вы покупаете недвижимость, которая включает в себя частное парковочное место, обратите внимание на то, как это представлено в документах.Парковочное место может быть оформлено в том же документе, что и собственность, или в отдельном документе. Если он находится в отдельном документе, то его нужно проверить так же, как и основное свойство. Отдельный акт немного сложнее и означает, что вам придется платить отдельные ставки и немного более высокие транзакционные сборы (нотариальные сборы, сборы за регистрацию земли и гербовый сбор).

Вы не должны покупать недвижимость до тех пор, пока она не будет точно описана в нотариально заверенных документах, подтверждающих право собственности, или пока не будет установлен какой-либо другой механизм, с помощью которого вы можете быть уверены, что точные документы могут быть нотариально заверены и внесены в реестр собственности.Если есть какие-либо незаконные функции, которые не описаны в существующих документах, вам придется обсудить приемлемый процесс легализации с поставщиками. При необходимости вы можете согласиться оплатить часть затрат на процесс легализации. Однако некоторые несоответствия слишком велики или слишком незаконны, чтобы их можно было устранить, даже если обе стороны проявят наилучшую волю. Если дело обстоит именно так, и вам придется проконсультировать вас здесь, адвокат, то просто откажитесь от сделки. Если вы подпишете документы до того, как будут устранены какие-либо несоответствия, тогда проблема станет вашей и только вашей.

Некоторые незаконные функции могут стать законными в силу продолжительности их существования — обычно через 4 года без каких-либо жалоб от соседей или приказов мэрии об их удалении (Expediente de infración urbanistica). Однако в этом случае у вас всегда должен быть зарегистрированный архитектор, удостоверяющий, что объекту более 4 лет (Certificado de antigüedad de un arquitecto Certificado), и получить все разрешения в мэрии, прежде чем приступить к принятию.

При проверке документов ваш юрист также должен будет обратить внимание на то, сколько раз недвижимость переходила из рук в руки за последние 4 года и кто был предыдущими продавцами.Если собственность вообще переходила из рук в руки за последние 4 года, и если какой-либо из предыдущих продавцов в этот период был нерезидентом, то ваш юрист должен будет проверить, что налоговые органы выплачивают удержание в размере 5% тому, кто купил. недвижимость от продавца-нерезидента. Если недвижимость не переходила из рук в руки последние 4 года (а точнее 4 года и 1 месяц), то проверять нечего.

Проверить кадастровый учет

В то время как основная функция реестра собственности заключается в регистрации прав собственности, кадастр (катастрофа) регистрирует местонахождение, физические размеры и классификацию всей собственности в Испании.Кадастр дает в целом точное физическое описание всей собственности, а также включает планы, карты и аэрофотоснимки. Кадастр — очень полезный источник информации при покупке сельской собственности, поскольку он помогает выявить расхождения между документами и тем, что вам показали. Из кадастра можно запросить различные типы отчетов, которые помогут уточнить физические размеры и характеристики собственности. Ваш юрист должен будет решить, нужна ли эта проверка и какой отчет запрашивать.

Наряду с записью точного местоположения и физических атрибутов каждой собственности в Испании, кадастр также служит для расчета муниципальных ставок (IBI) для каждой собственности в Испании. Действительно, его основная функция — служить в качестве инвентаря собственности для целей налогообложения и оценки. Поэтому, если у вас есть какие-либо проблемы с получением квитанций IBI от продавцов, вы можете получить кадастровый номер собственности (referencia catastral) из кадастра, а затем использовать его для получения отчета IBI из мэрии.Если вы знаете адрес собственности, вы можете мгновенно узнать референсную катастрофу, проверив онлайн на веб-сайте кадастра (см. Решения для покупателей, владельцев и продавцов недвижимости в Испании, где вы найдете ссылку на онлайн-сервисы кадастра). Эта проверка бесплатна, и вы также сможете увидеть план собственности в Интернете.

Уточняйте в градостроительном управлении мэрии

Может потребоваться уточнить различные вопросы в отделе планирования (urbanismo) мэрии.

Если недвижимость не соответствует описанию в документах, вашему юристу может потребоваться посетить отдел планирования мэрии, чтобы уточнить, что является законным, а что нет, и что можно легализовать в случае необходимости. У отдела планирования есть планы для всей земли в пределах муниципалитета, а также правила, которые регулируют, что можно и что нельзя строить на этой земле. В некоторых случаях для архитектора может быть более уместным провести эту проверку и сообщить об этом вашему юристу, поскольку не все юристы понимают тонкости правил планирования.

В некоторых частях Испании, особенно на юге, нотариусы дали свое согласие на действия, которые содержат незаконное строительство. Конечно, этого никогда не должно происходить, но случается, хотя и редко. Если вы покупаете недвижимость в таком районе, как Марбелья, где несколько нотариусов закрывали глаза на нарушения, то может потребоваться проверить недвижимость в отделе планирования, независимо от того, правильны ли документы или нет. На самом деле нет ничего плохого в том, чтобы запросить отчет (informe urbanístico) из отдела планирования мэрии, просто чтобы быть уверенным в ситуации.Конечно, это дополнительные расходы.

Если вы покупаете недвижимость в расчете на то, что вы можете ее расширить или отремонтировать, тогда вам понадобится ваш юрист или, желательно, архитектор, чтобы проверить, что вам будет разрешено делать. Это можно проверить только в плановом отделе мэрии. В идеале вы должны представить свои планы строительства (projecto) в мэрию на утверждение, прежде чем вы достигнете точки невозврата. Таким образом, вы можете быть уверены, что перед покупкой вам будет разрешено расширить собственность так, как вы хотите.

За последние несколько десятилетий в Испании возникла проблема с незаконным строительством. При покупке недавно построенной собственности, и особенно при покупке недавно построенной собственности у инвестора, вам может потребоваться проверить, было ли выдано разрешение на строительство (licencia de construcción) , а также сертификат о завершении строительства (Certificado de final de obras) был подписан архитектором, и что мэрия выдала лицензию на размещение (cédula dehababilidad или licencia de primera ocupación) .Вообще говоря, если у собственности есть подключения к водопроводу и электричеству, тогда у нее есть необходимые лицензии, так как коммунальные компании будут поставлять недвижимость только с лицензией на размещение. Обратите внимание, что некоторым британским покупателям застройки на Коста-дель-Соль приходится выживать за счет воды и электричества, взятых из «заводских» подключений застройщиков, а не напрямую от коммунальных компаний. Это связано с тем, что этим застройкам не выданы лицензии на занятие. В какой-то момент эти владельцы будут отключены, если не будет предоставлена ​​лицензия.

В некоторых случаях целые урбанизации имеют проблемы планирования или вопросы, которые не были решены с муниципальными властями. Застройщик мог срезать углы с инфраструктурой или действовать без необходимых разрешений, и владельцам, возможно, придется исправлять эти проблемы за свой счет, иногда годы спустя. Владельцы этих построек также могут испытывать проблемы с получением муниципальных услуг, таких как вывоз мусора и содержание дорог, что увеличивает стоимость и неудобства проживания в них.У кого-то, кто пытается продать недвижимость в одной из этих урбанизаций, нет стимула сообщать об этих проблемах, поэтому, возможно, стоит проверить эти проблемы с мэрией, прежде чем покупать недвижимость в урбанизации. Ратуша может подтвердить, страдает ли урбанизация какими-либо нерешенными проблемами и была ли урбанизация полностью одобрена.

Если вы ищете недвижимость в урбанизированной зоне, вы также можете узнать, что будет построено вокруг нее.Многим британцам была продана недвижимость с красивыми видами, пообещав, что ничего не будет построено, чтобы закрывать вид. Часто оказывается, что это не так, и многие люди потеряли вид на море из-за многоквартирных домов. В Испании вы должны предположить, что если на участке перед домом можно построить 5-этажный жилой дом, то это именно то, что будет построено. Взглянув на городской план (частичный план) в ратуше, вы точно увидите, что можно, а что нельзя строить на земле вокруг участка, который вы рассматриваете.

Наконец, вам также необходимо проконсультироваться с мэрией, если вы хотите узнать об общих планах развития региона. Эта информация содержится в генеральном плане (общий план) и включает планы крупных проектов, таких как автомагистрали, аэропорты и железнодорожные пути. Если вы покупаете в консолидированной урбанизированной среде, очень маловероятно, что на вас что-то в общем плане негативно повлияет. Однако за пределами консолидированных территорий существует очень небольшая вероятность того, что планы по строительству автомагистрали или реклассификации сельских земель в качестве земель под застройку могут повлиять на недвижимость, которую вы рассматриваете.

Проверь сообщество владельцев

Если собственность является частью сообщества владельцев (comunidad de propietarios), как это почти всегда бывает с квартирами и урбанизациями, то вам следует проверить, своевременно ли продавец вносит коммунальные платежи (gastos de comunidad или cuota de la comunidad de propietarios) .

Вам также необходимо выяснить размер коммунальных сборов, чтобы вы могли составить для них бюджет, и проверить, не планируются ли какие-либо планы по модернизации коммунальных территорий, которые могут повлечь за собой большие и неожиданные расходы вскоре после того, как вы совершите покупку.Наконец, вы всегда должны проверять устав сообщества на предмет того, что может повлиять на вас (например, ограничения на сдачу в аренду собственности). Вы можете получить всю эту информацию у секретаря или администратора сообщества владельцев (administrador de la comunidad de propietarios) , который также может предоставить вам копию устава сообщества (Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios) .

Прочие проблемы

• Проверьте сумму plusvalía, если продавец не является резидентом или есть вероятность, что вам придется ее заплатить.Это можно уточнить в мэрии.
• Если поставщик является оффшорной компанией, подтвердите, что к настоящему времени уплачен специальный налог в размере 3%, взимаемый с этой формы собственности.
• Если недвижимость находится в пределах 500 метров от побережья, то вашему юристу может потребоваться подтвердить, что недвижимость не нарушает закон о прибрежном планировании (ley de costas) .
• Если недвижимость продается с мебелью любой стоимости, убедитесь, что вам предоставлен подписанный инвентарь мебели.
• Убедитесь, что все счета за коммунальные услуги актуальны (вода, газ, электричество, телефон), получив копии последних квитанций от продавца.
• Подтвердите, что вы не должны платить комиссию агенту по недвижимости.
• Получите точный почтовый адрес собственности.
• Узнайте, есть ли у продавца какие-либо технические планы и спецификации на недвижимость, и попросите показать их, есть ли у них.