Как составляется договор аренды квартиры: Как правильно составить договор аренды?

Найдя, наконец, квартиру, встает вопрос о заключении договора аренды жилья, т.к. он

а) необходим для подачи документов на студенческую визу в Австрию, как документ подтверждающий наличие у вас места где жить.

б) просто являет собой юридически-правовую основу для отстаивания своих интересов, случись что (тьфу-тьфу-тьфу).

Обязательно ли на немецком?

Для тех, кто не владеет немецким, логичнее всего составить договор на английском, чтобы понимать о чем в нем идет речь и не подписываете ли вы документ, в котором заботливой рукой арендодателя прописан пункт типа:

Квартиросъемщик обязуется уведомить арендодателя по крайней мере за 12 месяцев о своем намерении расторгнуть данный договор.

Или что-то в этом роде.

Но с другой стороны, для магистрата нужно предоставить договор аренды жилья на немецком языке. Я сам не сталкивался с такой ситуацией и 100% утверждать не могу, но думаю что магистрат работает только с немецкоязычными документами.

Поэтому, для тех кто не владеет языком Шиллера и Гёте, лучше всего попросить арендодателя составить договор и на английском и на немецком. В крайнем случае, если арендодатель попался не слишком сговорчивый, перевести самому английскую версию на немецкий язык в бюро переводов.

Ну а если вы шпрехаете на немецком как на родном, то тогда мороки с переводами и заверениями переводов у вас просто не будет.

Как выглядит сам договор?

Образцы договоров можно без проблем найти и скачать в Интернете. Затем, подставив туда нужные данные, распечатать и подписать.

Конечно, необязательно копировать их один в один, но посмотреть их структуру в любом случае полезно, чтобы получить хоть какое-то представление.

А вот договоры, которые «работают»:

— мой договор аренды жилья (нем. — PDF 7.5 Mb)
— договор Юлии (нем. — PDF 4 Mb)
— договор Юлии (англ. — PDF 3.6 Mb)
Надеюсь, что выложенные здесь договора аренды помогут вам в решении ваших австрийских жилищных вопросов!

Большое спасибо Юлии за предоставленные ею договоры аренды квартиры и ее согласие на их использование на Germanblog.ru.

Полезные документы

Как оформить договор аренды

Сразу оговоримся: в данной статье пойдет речь о договоре коммерческого найма жилого помещения, который регулируется главой 35 ГК РФ и в частности главой 5 Жилищного кодекса РФ, то есть о найме квартиры физическим лицом. В законе есть разница между трудовым договором (который заключается с физическим лицом) и договором аренды (который заключается с юридическим лицом).Однако в обыденной речи употребляется устоявшееся слово «рента». Поэтому в этом материале для простоты мы будем использовать оба термина — «аренда» и «аренда» — как равнозначные.

Документация

Ни в коем случае не стесняйтесь попросить собственника квартиры предоставить полный пакет документов:

• паспорт;
• обязательное свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
• дополнительно: оплаченные квитанции по оплате коммунальных услуг (чтобы убедиться, что по ним нет долгов) и выписка из домовой книги о лицах, прописанных на жилую площадь.

Если у собственников несколько квартир, то согласия одной из них недостаточно, необходимо согласие всех. Возможно три варианта развития событий:

1. Приложить письменное согласие всех совладельцев.
2. Один совладелец заключает договор по доверенности от других.
3. При заключении договора все собственники присутствуют лично (тогда в договоре указано, что квартира сдается одновременно всеми собственниками).

От лиц, не являющихся собственниками, но зарегистрированных на жилой площади, также требуется письменное согласие. В противном случае они могут заявить о своих правах в любой момент, и вам придется срочно искать новое жилье.

Поскольку речь идет о найме квартиры, значит, работодатель — физическое лицо. Поэтому ему нужно взять с собой паспорт. Если вы собираетесь жить не в одной квартире, то паспортные данные второго (третьего, пятого) жильца также необходимы.

Аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. За исключением контракта, заключенного на срок менее года.

Срок

Трудовой договор может быть краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (от одного года до пяти лет). Если в договоре не сказано ни слова, считается, что он заключен на максимальный срок пять лет. Основное отличие долгосрочных договоров от краткосрочных — это условия выселения жильцов.

Краткосрочный договор

Собственник может установить период, в течение которого договор может быть расторгнут сторонами досрочно.Если такой срок не указан, он не имеет права выселять жильцов до истечения срока договора. Но по истечении этого срока собственник сам решает, продолжать сдавать квартиру тем же жильцам или искать других.

Долгосрочный договор

Отделить арендаторов от собственника намного сложнее. По окончании договора арендодатель не может просто заселиться в чужой квартире: если он не уведомил арендатора о своем желании как минимум за три месяца до окончания договора, считается, что договор автоматически продлевается. на старых условиях.

Если домовладелец говорит, что он больше не планирует сдавать в аренду, арендаторы должны съехать. Но в этом случае, по сути, он не может снимать квартиру хотя бы на год, иначе предыдущие жильцы имеют право обратиться в суд и потребовать возмещения убытков.

В отличие от арендодателя, арендатор может расторгнуть договор в любой момент без объяснения причин.

Состояние квартиры и имущества

Ремонт и благоустройство

Актуальный вопрос: кто делает ремонт? Обычно в договоре есть формулировка, что «по истечении срока договора найма арендаторы обязуются вернуть комнату в том же виде, в каком она была предоставлена.Поэтому в договоре должно быть сразу указано, что в квартире можно менять, а какие нет.

Кроме того, арендаторам без согласия собственника не разрешается проводить реконструкцию и реконструкцию жилища. Например, при ремонте нельзя просто взять и снести внутреннюю перегородку или расширить дверной проем.

Если ремонт можно провести, то в договоре необходимо прописать, на сколько следует снизить арендную плату. Если никаких инструкций не будет, возможно, вы все отремонтируете сами, а владелец просто откажется возмещать ваши расходы.

Весь текущий ремонт и расходы на него — на плечи арендатора. Он не только поддерживает порядок в квартире, но и отвечает за сохранность имущества.

Капитальный ремонт должен выполняться арендодателем, и все расходы несет он (если в договоре не указано иное). Если арендодатель не проявляет интереса к капитальному ремонту, когда он необходим, то арендатор имеет право:

• самостоятельно произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, а с арендодателя взыскать его стоимость;
• Требовать соответствующего снижения арендной платы;
• требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Когда вы делаете ремонт или покупаете что-то новое в съемной квартире, говоря юридическим языком, вы вносите улучшения. Они могут быть отделимы и неразделимы. Например, если арендатор за свой счет установил кондиционер или водонагреватель (а арендодатель не снизил квартплату и не возместил их стоимость), он вправе забрать их с собой.

Неразлучные улучшения, такие как новые обои, нельзя брать с собой, не испортив внешний вид квартиры.Следовательно, арендатор может потребовать возмещения их стоимости по истечении срока действия контракта. Но претензия будет удовлетворена, если в договоре будет указано, что арендодатель не возражал против этого улучшения.

Состояние объекта недвижимости

Арендодатель должен предоставить арендатору недвижимость в хорошем состоянии. Это значит, что если что-то мешает пользоваться квартирой, домовладелец должен устранить эту причину за свой счет. Даже тот, о котором он не подозревал на момент появления квартиры.Например, вы поселились и с удивлением обнаружили, что все трубы гнилые и долго мыть в душе просто невозможно. Арендодатель должен устранить этот недостаток в кратчайшие сроки и абсолютно бесплатно. Если он этого не сделает, вы можете либо устранить причину самостоятельно и потребовать возмещения расходов, либо расторгнуть договор.

Внимание: арендодатель должен устранить за свой счет только те недостатки, о которых ни он, ни вы не знали.

Если при просмотре квартиры вы увидели, что что-то не работает, или вас об этом предупредили заранее, то вы имеете право согласиться на такое условие или поискать вариант получше.

Также юристы рекомендуют помимо договора составить акт приема квартиры. Здесь прописано состояние мебели, сантехники, полов, окон и всего остального. Впоследствии это поможет избежать споров по поводу качества ремонта и мебели. Конечно, в квартире со старой советской мебелью и без техники этого делать нельзя. Но собственник, арендующий жилье с дорогой мебелью и оборудованием, заинтересован в том, чтобы все имущество было возвращено ему в надлежащем состоянии, поэтому он может даже прикрепить фотографии имущества и чеки, подтверждающие его стоимость.Конечно, учитывается естественная амортизация. Но за разбитый экран телевизора арендатору придется заплатить.

Обратите внимание на такое понятие, как «солидарная ответственность», если вы снимаете квартиру вместе с кем-то совместно. Если в договоре не предусмотрена оговорка о солидарной ответственности, то ответственность несет тот, кто заключил договор. То есть, если ваш нерадивый сосед что-то сломает, и только вы отвечаете за договор, то вам придется заплатить.

Аренда

Договор определяет порядок, условия и сроки внесения аренды. Если по этому поводу нет специальных инструкций, считается, что они аналогичны тем, которые обычно используются при аренде такого имущества: в случае квартиры это фиксированная сумма платежа, вносимая каждый месяц.

Если домовладелец просит сразу внести плату за 2-3 месяца вперед или залог, в договоре необходимо прописаться.

В документе также должно быть указано, как часто и в каком размере арендодатель может повышать плату.На практике обычно фиксируется повышение арендной платы раз в год до 10% от первоначальной стоимости. Но все это зависит от сторон.

Если такой объект не включен в договор, арендодатель все равно имеет право увеличивать арендную плату, но это можно делать не чаще одного раза в год. И он должен заранее письменно уведомить арендатора. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.

Арендатор также имеет право потребовать уменьшения арендной платы, если по независящим от него обстоятельствам состояние арендуемого помещения ухудшилось.

Дополнительно

Обсудить с владельцем все детали. Вам, скорее всего, придется часто встречаться. Он беспокоится о своей квартире, вы беспокоитесь о качестве жизни, поэтому научитесь договариваться и прописывайте все устные договоренности в документе.

Не часто, но бывает неприятная ситуация: иногда хозяева любят выезжать без предупреждения даже в отсутствие жильцов и несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением арендатору расходов на переезд.Чтобы избежать такой ситуации, достаточно добавить в договор одну строчку о том, как часто хозяин может появляться у вас, нужно ли вас предупреждать об этом заранее, и указать запрет на самопроизвольные посещения в ваше отсутствие.

Узнайте, как хозяин обращается с гостями, животными, и укажите это в договоре.

Только согласовав и зафиксировав все важные детали, обе стороны смогут жить без конфликтов и без излишнего беспокойства.

Расторжение договора через суд

Мы уже говорили, что арендодателю непросто расстаться с арендатором, важную роль играет вид договора.Но работодатель имеет право расторгнуть договор в любой момент, но с одним условием: он должен письменно предупредить арендодателя о своем желании за три месяца.

Но иногда невозможно договориться по-человечески, и для одной из сторон есть только один выход: добиваться справедливости через суд и расторгнуть договор.

По требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом досрочно в случаях, если арендатор:

• использует имущество с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
• значительно ухудшает имущественный характер;
• более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
• не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт входит в обязанности арендатора.

Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно потребовал от арендатора устранить нарушения.

По требованию арендатора договор аренды может быть прекращен судом досрочно в случаях, когда:

• Арендодатель не предоставляет имущество или создает препятствия, препятствующие использованию имущества в полном объеме;
• имущество имеет недостатки, которые не были указаны арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены при осмотре имущества;
• арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в соответствии с договором или разумными сроками;
• Имущество по независящим от арендатора обстоятельствам, в состоянии непригодного для использования.

При расторжении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, определенном договором.

В заключение остановимся еще на двух важных моментах.

Если арендодатель передает или продает жилище в аренду, то договор аренды не прекращается. То есть, когда человек приходит и говорит: «Иди, продам квартиру» — это незаконно.Смена собственника не влечет расторжения договора найма жилого помещения.

При необходимости вы можете сменить арендатора (арендатора). То есть, если договор заключен на мужа, и он, например, уезжает на Северный полюс в дальнее путешествие, то с его согласия можно сменить арендатора на его жену. В этом случае договор остается прежним, условия те же, срок продолжает течь и не сбрасывается. Но может избавиться от бюрократизма, если возникнут какие-то проблемы (например, если нужно расторгнуть договор или что-то взыскать через суд).

Подробная информация о государственных законах об аренде и договорах аренды

Когда кто-то соглашается сдавать в аренду или сдавать в аренду собственность, они подписывают договор аренды или аренды, в котором излагаются условия соглашения. Это юридически обязывающий договор между арендатором и домовладельцем, в котором подробно излагаются права и обязанности каждой стороны. Когда одна из сторон нарушает условия действующего договора аренды, потерпевшая сторона может обратиться за помощью в гражданский суд. Договор об аренде или аренде обычно включает в себя стоимость аренды, сумму необходимого депозита, дату выплаты арендной платы, разрешено ли проживание с домашними животными и другие правила.

Законы штата регулируют определенные аспекты договоров аренды и аренды, включая лимиты на гарантийные депозиты, сроки возврата депозитов и правила против дискриминации. Как правило, эти законы предназначены для установления хрупкого баланса, защищая интересы каждой стороны.

Дополнительные статьи, в том числе образец письма арендодателю и добавление соседа по комнате к договору аренды, см. В разделе «Договоры аренды и аренды FindLaw».

Условия аренды

«Условия» аренды или аренды относятся к тому, как часто арендатор платит арендную плату (еженедельно, ежемесячно?) И как долго арендатор несет ответственность за уплату арендной платы.Существует важное юридическое различие между арендой и арендой . Условия аренды обычно заключаются на срок не менее одного года, хотя арендные платежи обычно выплачиваются помесячно. Между тем, сроки аренды , как правило, помесячные, хотя иногда и еженедельно. Практически все штаты признают, что по окончании аренды срок аренды меняется на помесячную, если только не подписан новый договор аренды и арендодатель продолжает принимать ежемесячные платежи.

В Миссури, например, любая аренда, не оформленная в письменной форме и не подписанная обеими сторонами, считается помесячной, несмотря на устные договоренности. Однако во Флориде выплата арендной платы после истечения первоначального срока аренды не считается автоматическим продлением срока. Но в Пенсильвании предполагаются те же условия, что и первоначальная аренда.

Залоговые депозиты

В большинстве штатов установлены законодательные ограничения на сумму залога, который домовладелец может потребовать от арендатора, а также крайние сроки возврата залога по окончании срока аренды.Обычно эти ограничения на сумму депозита основываются на размере арендной платы. Айова, например, ограничивает депозиты вдвое большей арендной платы). Но не все штаты ограничивают суммы залога, включая Иллинойс и Техас.

Сроки возврата гарантийного залога за вычетом любых вычетов на ремонт или уборку варьируются от двух недель (Аризона, Небраска) до 45 дней (Вирджиния, Индиана). В некоторых штатах нет крайних сроков, в том числе в Теннесси и Западной Вирджинии.

Условия аренды

Определенные условия аренды, такие как размер арендной платы и условия аренды, необходимы для действующего договора аренды.Но договор аренды или аренды также может включать следующее:

• Облагается ли арендатор штрафом за просрочку платежа
• Варианты продления
• Обязанности по техническому обслуживанию
• Правила в отношении домашних животных
• Когда домовладелец может войти в арендуемую недвижимость

Однако некоторые положения не подлежат исполнению. Например, арендодатель может не включать пункт, который позволяет арендодателю входить в собственность в любое время без уведомления или соглашения о том, что арендатор оплачивает все убытки, независимо от вины.

Бесплатная предварительная проверка дела

Между штатами есть общие черты в отношении антидискриминационных положений и общих условий аренды, но законы штатов сильно различаются. Если вы являетесь арендатором и обеспокоены условиями вашего конкретного договора аренды или размером своего гарантийного депозита, вам следует поговорить с юристом, практикующим законодательство о недвижимости в вашем штате. Начните с первоначального рассмотрения дела сегодня.

Почему вы должны убедиться, что у вас есть надежный договор аренды

Когда вы сдаете в аренду свою квартиру, составляется и подписывается договор аренды, который называется договором аренды.В этом соглашении содержится подробная информация о вашей квартире, а также о правах и обязанностях арендатора и вас как арендодателя. После подписания это юридически обязывающий документ, поэтому вам необходимо получить подробную информацию о договоре аренды прямо перед подписанием.

Могут произойти некоторые неприятные вещи, если в вашем договоре аренды не будут указаны все соответствующие детали. Например, арендатор может:

• украсть ценную мебель, если она не указана в инвентаре;
• не вносит арендную плату вовремя, если не указан день месяца;
• перемещать в помещение нежелательных домашних животных, если вы не указали какие-либо ограничения в договоре аренды;
• устраивает шумные вечеринки в многоквартирном доме из-за нарушения правил; или
• выставили необоснованные счета за коммунальные услуги, потому что вы включили эти объекты в арендную плату.

Оглавление

Что следует включить в договор аренды

Условия аренды

Как правило, договоры аренды заключаются на 12-месячный период. Если в договоре аренды не указано иное, большинство договоров аренды включают пункт, позволяющий продлевать аренду на помесячной основе. Помесячный договор аренды заключается на период в месяц, который автоматически возобновляется каждый месяц до тех пор, пока договор аренды не будет расторгнут одной из сторон.Для расторжения помесячного соглашения обычно требуется 30-дневный период уведомления. Если арендатор решает расторгнуть договор, уведомление должно быть отправлено вам по почте или доставлено лично. Если вы инициируете расторжение договора аренды, вы должны указать вескую причину.

Стоимость срочной аренды

Аренда, которая заканчивается в фиксированный срок, дает вам как арендодателю большую уверенность. В нем указывается точная дата окончания аренды, и уведомления о прекращении не требуется.Вы не можете предусмотреть повышение арендной платы с этим видом аренды. Преимущество здесь состоит в том, что ни одна из сторон не должна уведомлять о прекращении аренды; он просто заканчивается в указанную дату. Точно так же в договоре аренды может быть указано определенное количество недель, месяцев или лет. Он действует так же, как и срочная аренда с определенной датой окончания, но оформляется в договоре аренды на основе количества недель, месяцев или лет.

Прекращение действия договора аренды до истечения срока аренды

После того, как срок договора аренды был определен, это означает, что ваш арендатор согласился с ним, поэтому он несет ответственность за уплату арендной платы за этот конкретный договор. промежуток времени.Если арендатор решает освободить помещение до истечения срока действия договора аренды, то он, как правило, должен платить арендную плату за оставшийся срок аренды.

В некоторых штатах может существовать закон, который требует от вас, как арендодателя, действовать добросовестно, чтобы найти другого арендатора вместо первоначального. Если вы можете найти другого арендатора до окончания срока аренды освободившегося арендатора, вы не можете попросить предыдущего арендатора заплатить арендную плату за оставшийся период первоначальной аренды, поскольку тогда вы получите двойную арендную плату.

Штрафная оговорка

В договорах аренды иногда содержится пункт о штрафных санкциях, который означает, что арендатор должен уплатить вам плату за повторную аренду, чтобы покрыть часть расходов, которые вам пришлось понести в результате повторной аренды вашего помещения.

Что произойдет по истечении срока аренды?

Когда срок действия договора аренды истекает, это не обязательно означает, что договор аренды прекращается. Если договор аренды основан на «периодическом» сроке, он будет автоматически продлен с использованием той же договоренности, что и раньше.Например, периодическая аренда, основанная на помесячной договоренности, представляет собой серию отдельных договоров аренды, каждый из которых автоматически возобновляется по окончании каждого месяца. Если арендатор или домовладелец желает расторгнуть договор аренды, необходимо просто отправить правильное уведомление.

Значение срочной аренды

Если ваш договор аренды заключен на определенный срок (т.е. указана дата истечения срока аренды), это не означает, что аренда должна быть полностью прекращена.Он может быть продолжен либо путем продления договора аренды с теми же или другими условиями, либо он может автоматически измениться на ежемесячную аренду. Штат, в котором вы живете, может иметь особые законодательные акты, которые определяют, что происходит с срочным договором аренды по истечении срока его действия.

В некоторых штатах аренда автоматически переключается на периодическую, обычно ежемесячную. В других штатах аренда становится так называемой «арендой на условиях страховки», что аналогично «сдаче в аренду по собственному желанию». По сути, это временное соглашение, которое предусматривает такие же условия, как и первоначальный договор аренды, на время, пока арендатор и домовладелец желают сохранить его, но он не имеет такой же юридически обязательной защиты, как периодическая аренда или продление срочного договора. арендовать.

Штат определяет период времени, в течение которого уведомление о выходе должно быть доставлено арендатору до официального окончания срочного договора аренды. До тех пор, пока вы соблюдаете этот надлежащий период уведомления, вам не придется по своему желанию продлевать какое-либо периодическое соглашение об аренде или аренду.

Периодическая аренда

Периодическая аренда может быть основана на еженедельной, ежемесячной или ежегодной основе, которая автоматически продлевается. Если вы, как арендодатель, желаете расторгнуть договор аренды, вы должны уведомить своего арендатора о выселении на основании того, что изложено в вашем договоре аренды.Вы можете увеличить арендную плату или изменить условия аренды, если уведомите правильную сумму. Когда истечет срок уведомления, ваш арендатор должен освободить помещение, или вы можете инициировать процедуру выселения. Вы не можете изменять срок аренды в течение всего периода аренды, независимо от того, основан ли он на неделе, месяце или году.

Что следует помнить при выезде арендатора

Не забудьте договориться с арендатором о его осмотре до того, как ваше имущество будет освобождено.Вы должны убедиться, что недвижимость находится в том же состоянии, что и при первой сдаче ее в аренду данному арендатору. Если вы заметите, что состояние вашей собственности значительно ухудшилось, возможно, вы сможете удержать всю или часть гарантийного депозита, уплаченного вашим арендатором. Если все в порядке, то письменный документ о том, что передача квартиры вам обратно свидетельствует об отсутствии заметных дефектов или нанесенных повреждений, и вы должны вернуть залог в полном объеме.

Итак, вот основные моменты, которые вы должны включить в договор аренды:

• Какой тип недвижимости вы арендуете
• Полный адрес отеля:
.
• Срок аренды
• Размер и периодичность арендной платы
• Размер и условия залога
• Любые налоги, которые должен платить арендатор
• Какие коммунальные платежи оплачивает арендатор
• Страховой статус
• Уведомление о расторжении
• Обязательства арендатора и арендодателя по ремонту

Тщательно оформляйте договор аренды с арендатором

Многих проблем с арендаторами можно избежать, если поддерживать хороший уровень общения в течение всего срока действия договора аренды.

Как только договор аренды подписан вами и другой стороной или сторонами, он становится юридически обязательным. Это означает, что вы и ваш арендатор заинтересованы в том, чтобы внимательно прочитать документ, даже если он длинный, чтобы вы знали, что ваш арендатор полностью осведомлен о его содержании. Когда вы оба будете удовлетворены, вы вместе подписываете договор аренды.

Как создать сильное соглашение об аренде

Формы договора аренды должны соответствовать законам о недвижимости

Создавать формы договора аренды собственного дома с нуля — не лучшая идея, если вы не очень разбираетесь в законодательстве о недвижимости.Вам не нужно нанимать адвоката для создания форм, но они обязательно должны основываться на образце формы договора аренды, который был проверен квалифицированным юристом.

К другим важным соображениям относятся:

Местное законодательство

Кроме того, убедитесь, что вы учитываете местные законы вашего региона, которые могут применяться к вам как арендодателю. Проверьте юрисдикцию в вашем округе и штате.

Асбест и другие загрязнители окружающей среды

Некоторые законы и постановления часто игнорируются арендодателями при заключении договоров аренды для арендаторов.Распространенным является воздействие асбеста. Волокна асбеста при вдыхании могут вызвать серьезное заболевание, например, рак легких. Длительное воздействие высоких концентраций очень возможно, если в жилой зоне арендатора имеется серьезная проблема с асбестом. Во многих зданиях есть асбест. Он был популярен среди строителей из-за его прочности на разрыв, устойчивости к тепловым, электрическим и химическим повреждениям, а также звукопоглощения. Заранее ознакомьтесь с местными законами об асбесте, чтобы убедиться, что ваши здания не нарушают эти законы.

Борьба с вредителями

Арендодатели также должны знать законы о борьбе с вредителями.Владелец комплекса домов или многоквартирных домов несет ответственность, по крайней мере, за разумный уровень борьбы с вредителями или их уничтожения. Вы освобождаетесь от уплаты налогов только в том случае, если арендатор сам вызывает заражение. Помните, что уничтожение вредителей особенно важно в переходный период между новыми жильцами.

Контроль арендной платы

Также важно понимать законы о контроле за арендной платой. Если в вашем районе действуют законы о контроле за арендной платой, вы можете увеличивать арендную плату только на определенную сумму в год по закону.Изучите законы о контроле за арендной платой в вашем районе, чтобы вам не угрожала опасность их нарушения, если вы попытаетесь повысить арендную плату для своего арендатора.

Эта статья содержит общую юридическую информацию и не содержит юридических консультаций. Rocket Lawyer не является юридической фирмой и не заменяет адвоката или юридическую фирму. Закон сложен и часто меняется. За юридической консультацией обращайтесь к юристу.

Являются ли устные договоры аренды юридически обязательными? • Адвокаты по выселению в Нью-Джерси | Служба выселения арендаторов

Устный / устный договор аренды существует, когда нет письменного договора аренды, который служил бы договором между домовладельцем и его или ее арендаторами.При отсутствии письменного соглашения любые разговоры о цене аренды, сроках выплаты арендной платы или способах использования собственности становятся устным договором.

Устный договор аренды — один из самых неформальных способов, с помощью которых домовладелец может сдать недвижимость в аренду другому лицу. В результате они могут быть подвержены конфликтам, и их выполнение труднее, чем письменные соглашения.

Сохраняются ли устные договоры аренды в суде?

Договоры аренды считаются юридически обязательными.Однако это не то же самое, что сказать, что их так же просто, как обеспечить соблюдение письменных соглашений. Арендаторам гораздо проще заявить или оспорить нарушения договора аренды, если нет записей о точных условиях. Вы также несете ответственность по своим юридическим обязательствам перед теми, кто живет на вашей собственности, даже если вы не подписали с ними письменный договор. Таким образом, словесные договоренности зачастую хуже для арендодателей, чем для арендаторов.

Что произойдет, если арендатор нарушит устный договор аренды?

Если арендатор устно нарушает условия договора аренды, вы должны ответить в соответствии с установленными вами устно границами.Например, если арендатору сообщили о наложении штрафа за просрочку арендной платы, штраф должен быть взыскан, если арендная плата уплачена с опозданием. Вы также имеете право выселить арендатора за любые нарушения, которые обсуждались в рамках устной аренды, например, за неуплату арендной платы или продолжающийся ущерб собственности.

Если ваш арендатор отказывается признать, что договор аренды был нарушен, или просто ведет себя так, как будто изначально не было никакого соглашения, может быть трудно обеспечить соблюдение определенных условий без доказательств.Назначение штрафов по устному соглашению не может происходить без доказательств или согласия арендатора. Даже если вы не можете легко добиться соблюдения определенных частей договора аренды, вы все равно можете восстановить контроль над своей собственностью, подав заявление о выселении.

Для выселения при отсутствии договора аренды требуется, чтобы у арендодателя была причина. Если причина связана с повреждением имущества, арендатору может быть направлено 3-дневное уведомление о выходе. Для большинства других причин выселения необходимо уведомление за 30 дней.По истечении срока действия любого из этих уведомлений арендатор должен освободить собственность или быть удален констеблем суда.

Как арендодателям защитить себя от устных споров об аренде?

Лучший способ защитить себя от споров при устной аренде — это составить письменный договор аренды и подписать его как нынешними, так и будущими арендаторами. Наши юристы могут помочь вам составить письменные договоры аренды, которые защищают все ваши интересы, и вы можете узнать больше, обратившись к нам за консультацией.

Наши юристы также могут помочь вам в выселении в Нью-Джерси. Мы помогли многим арендодателям вернуть свою собственность, в том числе с помощью устной аренды.

Образцы договоров аренды — Дом Orange

Характеристики договора аренды Модель D
Целевая группа: арендодатель, у которого есть недвижимость на продажу
Срок действия договора: временный, в связи с предполагаемой продажей недвижимости
Расторгается арендатором : да, арендатор может расторгнуть договор в течение календарного месяца после первых 6 месяцев
Расторгается арендодателем: да, в конце первого фиксированного периода срок уведомления арендодателя составляет 3 календарных месяца
Возможно ли продление: нет, если разрешение на вакансию заканчивается, арендатор должен покинуть дом.
Имеется ли у арендатора защита аренды: нет.
Может ли арендатор пройти проверку счета баллов комитетом по аренде: только в том случае, если дом ранее сдавался в аренду без разрешения на вакансию

ПРИМЕЧАНИЕ: разрешение на вакансию необходимо подавать в муниципалитете, и ипотечный кредитор должен предоставить разрешение.В принципе, муниципалитет выдает разрешение на вакансию только во время плохого рынка жилья, когда ожидается, что дом будет пустовать в течение длительного времени, а владелец уже переехал в другой дом.

Краткое объяснение договора аренды Модель D
Модель D «Аренда в соответствии с Законом о вакансиях» предназначена исключительно для ситуации, когда дом выставлен на продажу. Это может быть недвижимость:
— ранее занимала владелец;
— которая ранее сдавалась в аренду в обычном порядке (т.е. не в соответствии с Законом о вакансиях) и, таким образом, занята арендатором.
Для этих двух типов домов на продажу действуют разные правила.

Аренда по закону о вакансиях возможна только после получения разрешения на вакансию от муниципалитета. В договоре аренды указаны различные данные из разрешения на вакансию. Если это не соблюдается, Закон о вакансиях не применяется, и арендатор имеет право на регулярную защиту арендной платы.

В случае Закона о вакансиях система оценки жилья не применяется, когда она касается дома, который ранее был занят владельцем (когда дом выставлен на продажу).Это означает, что цена аренды может быть определена бесплатно, и арендатор не может представить арендную плату комитету по аренде для проверки.

В случае Закона о вакансиях система оценки жилья применяется, если это касается дома, который ранее был арендован в обычном порядке (то есть не на основании Закона о вакансиях). Максимальная арендная плата указывается в разрешении.

Разрешение по Закону о вакансии всегда носит временный характер и при желании может быть продлено вовремя, запросив его в муниципалитете.Если домовладелец и арендатор желают продлить договор аренды на основании Закона о вакансиях до даты, превышающей срок действия разрешения, арендодатель должен будет запросить продление разрешения в муниципалитете до окончания срока действия договора аренды. Если он не сделает этого (вовремя), арендатор может рассчитывать на защиту прав аренды. Если разрешение продлевается, но арендодатель забывает проинформировать арендатора до окончания срока действия договора аренды: даже в этом случае арендатор может рассчитывать на защиту прав аренды.

Заключение договора аренды

(1) Договор аренды на период менее шести месяцев прекращается без уведомления в конце периода, указанного в договоре аренды, если он не был продлен. Это не может закончиться раньше. (ст. 238, AL. 3 BHC)

Однако арендатор может расторгнуть договор в любое время, уведомив за три месяца и выплатив компенсацию, равную арендной плате за один месяц. Что касается собственников, они могут расторгнуть договор аренды досрочно, но только по истечении первого года аренды, и только для того, чтобы занять жилище самостоятельно или позволить его занимать член своей семьи (или члены семьи). своего супруга).В этом случае домовладелец должен уведомить арендатора за три месяца и выплатить ему или ей компенсацию, эквивалентную арендной плате за один месяц. (ст. 238, AL. 4 BHC)

Договор аренды прекращается в конце 9-летнего периода при условии, что одна или другая сторона направила уведомление по крайней мере за шесть месяцев до даты истечения срока .Уведомление может быть направлено без какого-либо обоснования, и сторона, которая проявляет эту инициативу, не причитается компенсации. Если ни одна из сторон не прекращает договор аренды по истечении этого периода в 9 лет, договор аренды продлевается на тех же условиях на срок 3 года. Затем каждая из сторон имеет право прекращать продленный договор аренды каждые 3 года без объяснения причин и без выплаты какой-либо компенсации с уведомлением за шесть месяцев. (ст. 237, § 1 BHC)

Владелец имеет право расторгнуть договор аренды до истечения срока его действия. :

— Владелец может прекратить договор аренды в любое время для личного занятия при условии, что арендатор получит уведомление за шесть месяцев.Договор аренды может исключать или ограничивать (например, в отношении времени или лиц) право собственника расторгнуть договор аренды, чтобы занять его лично. Чтобы уведомление было действительным, оно должно содержать указание причины и личности человека, который будет лично и фактически занимать арендуемую недвижимость, а также его или ее отношения с арендодателем. (ст. 237, § 2 BHC)

— Владелец может, но только по завершении первого или второго трехлетнего периода (трехлетний период), также расторгнуть договор аренды, если он намеревается провести реконструкцию , Преобразование или ремонтные работы в сдаваемой в аренду собственности .Договор аренды может исключать или ограничивать (например, в отношении времени) право собственника на прекращение аренды для выполнения работ. Этот вариант может быть реализован владельцем только в том случае, если он уведомит арендатора за шесть месяцев и укажет точную причину. Эта причина должна соответствовать четырем условиям, определенным в Жилищном кодексе Брюсселя. (Статья 237, § 3 BHC)

— Владелец может, но только по завершении первого или второго трехлетнего периода , расторгнуть договор аренды без необходимости указывать мотив путем выплаты арендатору компенсации .Договор аренды может исключать или ограничивать право собственника на расторжение договора аренды без объяснения причин. Чтобы воспользоваться этим правом расторжения договора, владелец должен уведомить арендатора за шесть месяцев и выплатить компенсацию. Эта компенсация равна арендной плате за девять месяцев, если уведомление подается в конце первого трехлетнего периода, и шестимесячной арендной плате, если уведомление подается в конце второго трехлетнего периода. (статья 237, § 4 BHC)

— Арендатор также имеет право расторгнуть договор аренды в любое время, уведомив об этом за три месяца.В этом случае он также должен будет выплатить компенсацию в размере трех, двух или одного месяца аренды в зависимости от того, закончил ли он оккупацию в течение первого, второго или третьего года аренды.