Как составляется договор аренды квартиры: Как правильно составить договор аренды?

Содержание

Как составить договор аренды квартиры? — EXCLUSIVE

Как составить договор аренды квартиры?

          Чем отличается аренда от найма, что нужно указывать в документах, а также как составить договор аренды квартиры. Данная статья поможет вам разобраться в терминах и подготовить идеальный с вашей точки зрения договор найма жилого помещения. А также предлагаем ознакомится с нашим образцом договора аренды.
Юридически слова «аренда» и «наем» различаются лишь в субъектах отношений. Так, договоры найма жилого помещения (квартира, дом) заключаются только с физическим лицом, а договоры аренды – с юридическим лицом. Но в РФ оба эти понятия используются народом в равной силе, и многие жители под арендой квартиры понимают именно «коммерческий наем», не углубляясь в юридическое понятие данной формулировки.
Что касается законодательства, то все отношения, связанные с договором найма жилого помещения, регулируются главой 38 Гражданского кодекса РФ. По договору наймодатель передает нанимателю жилое помещение (квартиру или дом) за определенную плату в пользование для проживания.

Структура договора найма жилого помещения.

Согласно статье 674 ГК РФ, договор аренды квартиры заключается в письменной форме. Определенных требований к структуре договора как таковых нет, но ряд пунктов должны быть обязательно указаны в документе.
Верхняя часть договора (преамбула) включает в себя наименование документа («договор найма жилого помещения») с датой и местом заключения, а также именами наймодателя и нанимателя. В предмете договора охарактеризовывается сдаваемое в аренду жилье: полный адрес квартиры с индексом, ее площадь, этажность и количество комнат. При желании можно указать состояние квартиры и основания ее приобретения (свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, кадастровый номер, договор купли-продажи). Не стоит утаивать от нанимателя информацию о принадлежности вам квартиры.
В один из разделов договора аренды должны войти сроки и размеры арендной платы. Если в договоре не указан размер платы, то данный договор считается безвозмездным. Обязательно укажите цену в рублях прописью и цифрами. Одностороннее изменение размера платы запрещено статьей 682 ГК РФ.
Что касается сроков сдачи в наем жилого помещения, то договоры, заключенные на срок больше года, подлежат государственной регистрации. Вследствие чего в большинстве случаев так называемый краткосрочный наем заключается сроком на 11 месяцев. Если же в договоре и вовсе не указан срок аренды, то он считается заключенным на 5 лет. К тому же стоит знать, что статьей 675 ГК РФ за нанимателем закреплено «право» на сохранение договора на прежних условиях при смене собственника. К примеру, если владелец квартиры явился с требованием о выселении вследствие ее продажи другому лицу, то знайте, что данное требование незаконно. Новый собственник квартиры становится наймодателем на тех же условиях, а расторгнуть договор возможно лишь на основаниях, указанных в статье 687 ГК РФ.

Помимо сроков и размера платы за квартиру, в договоре в обязательном порядке нужно прописать обязанности и права каждой стороны, их ответственность за порчу имущества, нарушение сроков оплаты и многое другое. Вдобавок ко всему обязательства по ремонту квартиры также не будут лишними в одном из разделов договора.
Как правило, договор «заканчивается» указанием реквизитов сторон и их подписями. В качестве реквизитов чаще всего выступают ФИО и паспортные данные, а также адрес регистрации по месту жительства, ИНН. При желании можно вписать номера телефонов и электронную почту.

Как составить договор аренды квартиры правильно? Подробный разбор всех нюансов с юристом

Форс-мажорные обстоятельства — как правильно их оформить?

Можно ли оформить условие снижения арендной платы при форс-мажорных обстоятельствах (например, как сейчас — во время пандемии)? Можно ли как-то прописать, что будет, если арендатор внезапно потеряет работу?

Все зависит от конкретных условий договора и желания сторон помочь друг другу. Для начала поговорим по форс-мажору. Это явление не освобождает вас от обязательств, а лишь делает невозможным начисление штрафных санкций за неисполнение обязательств.

Понудить изменить договор в текущей ситуации или из-за потери работы вряд ли удастся. А вот уговорить вполне возможно. Убежден, что любому арендодателю не выгодно терять арендатора в то время, когда рынок идет на спад и нового квартиросъемщика, скорее всего, в ближайшее время найти не удастся.

Пример: квартира стоит $300/мес., но арендатор попросил снижения до $250/мес., пока ситуация не стабилизируется (до условной осени). Если стороны не договорились и разошлись, то арендатор вынужден искать нового квартиранта. Всего за месяц простоя он потеряет 

$250. За 4 месяца «со скидкой» он недополучит $200. Что выгодней? Добавьте сюда также суету по подбору нового квартиранта. 

Что касается ситуации с неплатежеспособностью арендатора: если арендодатель упорно не желает расторгать договор в надежде взыскать сумму, то он должен отдавать себе отчет, что, даже получив решение о взыскании, его еще нужно исполнить. Арендатор потому и не может платить, поскольку у него нет денег. То есть временные издержки на исполнение судебного решения могут быть выше временных издержек на поиск нового арендатора.

Переговоры и поиск оптимального выхода – ключ к разрешению проблемы.

Можно ли как-то оформить форс-мажорные обстоятельства, если, например, квартира нужна срочно ее владельцу и нужно выселить жильцов?

Увы, но нет какой-то иной оговорки, дающей 100%-ю вероятность того, что договор может быть расторгнут по инициативе наймодателя. Если договор срочный, то он действует определенный срок. Если бессрочный, то также есть порядок его расторжения.

Для того чтобы арендодателю инициировать расторжение, нужно наступление определенных условий (если кратко, то это нарушение арендатором правил пользования жилыми помещениями, ч. 3 ст. 61 ЖК). Более того, существует определённая процедура расторжения, предусматривающая письменное уведомление нанимателя не менее чем за 1 месяц (ч. 4 ст. 61 ЖК).

Можно ли оформить, например, ежеквартальное повышение арендной платы?

Гражданский кодекс позволяет определить в договоре порядок определения цены по договору, и с этой точки зрения указание в договоре порядка увеличения цены возможно. В то же время, если наниматель решит оспорить такую формулировку, то в Жилищном кодексе найдет причины (правда, без гарантий).

Наймодатель вправе предусмотреть штраф или пеню при невыполнении обязательств нанимателем. Однако необходимо помнить, что чрезмерные штрафные санкции могут быть уменьшены судом в силу ст. 314 Гражданского кодекса.

Фото использовано для иллюстрации

📃Договор аренды (найма) квартиры - как составить, требования, образец 🔶 2021 Домком

Аренда жилья — важная часть жизни граждан, не имеющие возможность накопить средства на покупку собственной квартиры либо взять кредит на ее приобретение.

В этой статье будет разобрано как составить договор аренды между физическими лицами, какие нюансы следует учесть при заключении такого договора.

Требования к договору аренды (найма) жилого помещения

Cогласно статье 671 Гражданского кодекса на основании договора найма собственник квартиры (наймодатель) вправе предоставить ее за плату во владение и пользование физическому лицу (нанимателю) для проживания.

В том случае, если квартира предоставляется юридическому лицу, заключается договор аренды.

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

То есть если нанимателем является физическое лицо, то необходимо заключить договор найма жилого помещения, а если наниматель — юридическое лицо, организация, то должен быть подписан договор аренды жилья.

Как правильно оформить договор аренды (найма) квартиры между физическими лицами

  1. Во-первых, попросите документы, подтверждающие права на жильё у арендодателя, или, если вы арендодатель, предоставьте их арендатору. Подтвердить свои права а квартиру можно различными документами, например, выпиской и Единого Реестра, более подробно этот вопрос раскрыт далее в этой статье.
  2. Проверьте, есть ли у другой стороны полномочия на заключение договора — проверьте паспорт и, если это необходимо, то доверенность.
  3. Договоритесь об условиях съёма жилья, об основных позициях договора найма: сроке, размере платы, коммунальных платежах, обеспечительном платеже и прочих.
  4. Составьте договор в письменном виде. Вы можете опираться на представленные далее образцы, либо обратиться к юристу.

Что должно быть указано в договоре найма квартиры

Договор найма должен содержать:

  • наименование договора «Договор найма жилого помещения»;
  • место и дату заключения;
  • имена или наименования (для юридических лиц) сторон;
  • предмет договора;
  • цена за найм квартиры;
  • сроки найма квартиры;
  • права и обязанности сторон, передача квартиры и имущества;

Предметом договора найма может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. В договоре необходимо указать данные, позволяющие идентифицировать квартиру: местонахождение квартиры (почтовый адрес, номер подъезда, этаж), кадастровый номер, общую и жилую площадь помещения, количество комнат. Это важно, поскольку при неточном определении предмета в случае при возникновении спора суд откажет сторонам в защите нарушенных прав и признает договор незаключенным.

Если жилое помещение сдаётся с мебелью и бытовой техникой, в договоре нужно указать:

  • перечень имущества, передаваемого в пользование нанимателю;
  • лицо, несущее ответственность за сохранность такого имущества;
  • определить условие о денежной сумме (обеспечительном платеже) в качестве гарантии обеспечения его сохранности.

В договоре следует определить размер платы за квартиру, порядок и сроки ее внесения. Нужно иметь в виду, что одностороннее изменение такой платы незаконно, если иное не указано в договоре. Эта сумма может быть указана в виде конкретной суммы в рублях или в другой валюте, но с указанием того, как осуществляется конвертация в рубли.

Плата может вносится авансом или по факту.

В том случае, когда в договоре не указаны сроки внесения платы, плата вносится ежемесячно.

Условие об обеспечительном платеже также должно быть оговорено в договоре. После окончания действия договора такой платёж возвращается нанимателю в случае, если
наниматель надлежащим образом исполнял определенные условия договора.

Важно определить, входят ли в состав платы коммунальные услуги, определить, на ком, наймодателе или нанимателе лежит обязанность и оплаты. Если в договоре не указано иное, то наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи. Также стоит определить порядок оплаты других платежей (интернет, телевидение, телефон).

В том случае, если в договоре не указано иное, то наниматель должен производить за свой счет текущий ремонт, наймодатель – капитальный ремонт квартиры.

Договора найма жилья может быть заключён на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет.

В том случае, если договор заключён на срок менее одного года и иное не закреплено в договоре, то в случае смерти нанимателя или его выезда договор прекращает свое действие, а наниматель:

  1. не может вселить других граждан, а также временных жильцов;
  2. не может сдать квартиру по договору поднайма;
  3. не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

В договоре можно указать членов семьи нанимателя, или иных лиц, которые будут постоянно проживать в квартире вместе с нанимателем. В этом случае нанимателю не нужно будет в будущем получать согласие наймодателя на вселение данных лиц. Если в договоре это условие изначально не было указано, вселение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно только с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих.

Вселение несовершеннолетних детей происходит без согласия наймодателя.

На проживающих лиц можно возложить обязанности по договору совместно с нанимателем. Например вносить плату, компенсировать убытки, делать ремонт. Это позволит защитить интересы наймодателя.

Кроме указанного, в договоре можно указать иные условия, к примеру:

  • Порядок расторжения договора. возврат платы за не период, который наниматель оплатил, вперёд;
  • распределение ответственности в случае наступления форс-мажорных обстоятельств (например, пожара, затопления) и причинения вреда третьим лицам, в частности соседям;
  • содержание домашних животных.

Как и в какой форме нужно заключать договор аренды

Договор найма жилья заключается в письменной форме. Договор должен быть подписан обоими сторонами сделки.

От имени нанимателя или наймодателя договор может подписать представитель, действующий оп доверенности. Доверенность должна быть нотариально удостоверена и содержать полномочия на заключение и подписание соответствующего договора, прима или передачи жилья.

Передача квартиры наймодателем и приём её нанимателем оформляется актом приёма-передачи. В этом акте может отражаться состояние жилья, список имущества, показания приборов учёта, другая необходимая информация.

Что нужно проверить перед подписанием договора

Перед подписанием договора нужно проверить правоустанавливающие документы и полномочия сторон. Также желательно проверить отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Какие документы нужны для заключения договора аренды жилья?

Правоустанавливающие документы

Право собственности наймодателя подтверждается правоустанавливающими документами и государственной регистрацией права.

Правоустанавливающими документами могут быть например:

  1. договор купли-продажи;
  2. договор дарения;
  3. договор мены;
  4. свидетельство о праве на наследство;
  5. судебный акт, вступивший в силу;
  6. акт (договор) приватизации.

Государственная регистрация права подтверждается:

  1. выпиской из ЕГРН (до 01 января 2017 года — ЕГРП) — при регистрации после 15 июля 2016 года;
  2. свидетельством о государственной регистрации права — при регистрации с 31 января 1998 года до 15 июля 2017 года;
  3. штампом БТИ на правоустанавливающем документе – при регистрации до 31 января 1998 года.
Паспорт и доверенность

Если наймодатель или наниматель подписывают договор лично, то следует проверить паспорт.

В том случае, если какая-то из сторон действует по доверенности, то доверенность должна быть нотариально удостоверена, и в ней должны содержаться соответствующие полномочия.

Отсутствие задолженности ЖКХ

Отсутствие задолженности по ЖКХ может быть подтверждено копией финансово-лицевого счёта, квитанцией на оплату (единый жилищный документ).

Нужно ли регистрировать в договор аренды квартиры между физическими лицами

В том случае, если договор заключается на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации.

Статья 674 ГК РФ

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

2. Государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее – государственная регистрация найма жилого помещения), осуществляется на основании заявления сторон договора, если иное не установлено частью 3 настоящей статьи.

Регистрация договора найма в Росреестре

Для регистрации договора необходимо обратиться в Росреестр, предоставить заявление, экземпляр договора и документы сторон.

Заявление о государственной регистрации необходимо подать в течение месяца с момента заключения договора.

Статья 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

4. Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора, указанного в части 2 настоящей статьи.

Образцы, бланки типовых договоров аренды жилья

На этих страницах вы сможете скачать образцы договоров аренды и найма квартиры или комнаты (жилого помещения) между физическими и юридическими лицами:

Как правильно составить договор аренды квартиры — ECPU.ru

Любому человеку, сдающему свою жилплощадь на короткий или длительный срок, важно знать, как правильно составить договор аренды квартиры. Такой договор необходим, чтобы подтвердить отношения хозяев с квартиросъёмщиками и обезопасить имущество от краж и вандализма.

Для чего составлять договор аренды

Договор аренды квартиры – документ, который подтверждает, что квартира передана квартиросъёмщику в надлежащем виде. Также в документе указываются обязательства участников сделки по сдаче недвижимости в аренду. Этот договор не нужно подкреплять подписью нотариуса, не требуется государственной регистрации. Документ, прописывающий отношения между арендодателем и арендатором, обладает юридической силой даже на основании поставленных подписей обеими сторонами, поэтому может использоваться при необходимости в суде или других инстанциях.

При желании сдать жилое помещение в аренду в 2018 году следует заключить договор аренды, так как он несёт в себе массу преимуществ:

  • учитывает все нюансы передачи квартиры нанимателю для временного проживания;
  • чётко выстраивает отношения между арендодателем и нанимателем;
  • призван обеспечить защиту для обеих сторон;
  • может выступать основополагающим документом при подаче заявления в суд для разрешения возникших между сторонами разногласий.

Оформить договор аренды квартиры совсем несложно – потребуются данные паспорта нанимателя и собственника. А подписанный обеими участвующими сторонами документ становится действующим.

В чём особенности составления договора аренды

Когда помещение сдаётся в хозяйственное использование юридическому лицу, это считается арендой. Когда договор о сдаче помещения для проживания подписывается с физическим лицом, применяется термин «наём». Таким образом, можно выделить договор аренды, найма или поднайма. О договоре найма говорят в том случае, когда заключается он между физическими лицами. В нём одна сторона выступает наймодателем, а другая – нанимателем. Несмотря на то, что термин «арендовать» применим при сдаче помещения во временное пользование юридическому лицу, всё же часто понятия «наём» и «аренда» приравниваются.

Арендовать жильё можно на короткий или длительный срок. При первом варианте хозяин сдаёт жилплощадь на срок до 1 года. В этом случае наниматель весьма ограничен в своих правах – к примеру, он не может подселять к себе других временных жильцов или приводить гостей, ему не разрешается сдавать жильё в поднаём. При долгосрочном договоре найма квартиры для нанимателя жилья складываются более мягкие условия. Этот договор предполагает проживание квартиросъёмщика в арендованном жилом помещении от 1 до 5 лет. Арендаторы при таком варианте имеют более привилегированное положение – например, они не должны съезжать с квартиры по первому приказу хозяев, если договор аренды еще действующий. По истечении 5 лет правильный договор аренды квартиры продлевается автоматически на следующий максимальный срок.

Договор поднайма предполагает сдачу в аренду жилплощадей, которые не являются приватизированными. То есть, жильцы, таких помещений могут сдавать свою жилплощадь другим людям. Но для этого требуется составить правильный договор аренды квартиры – лучше сделать это с помощью опытного в делах недвижимости юриста.

Нет каких-либо чётких рамок для оформления документа, прописывающего условия сделки, а также обязательства собственника и квартиросъёмщика. Как такового бланка договора в ГК нет, но условия предоставления жилой недвижимости в аренду на срок до 5 лет чётко прописаны в главе 35 ГК РФ.

В интернете без особого труда можно найти образец договора аренды квартиры и взять его за основу, внося свои коррективы. Главное, указать в документе предмет договора, участвующие стороны, их права и обязанности. К составлению договора следует подойти ответственно и внимательно, так как любая мелочь может стать важной при возникшем спорном вопросе.


Главные пункты договора аренды

Беря за основу имеющиеся образцы договоров сдачи жилых помещений в аренду, которые можно скачать с определённых ресурсов, нужно учитывать особенности конкретной сделки и вносить свои нюансы. Обычно в этом документе отражаются такие пункты:

  • 1Предмет договора. Здесь описывается объект, который сдаётся арендодателем во временное распоряжение квартиросъёмщику. Следует подробно описать, где располагается объект недвижимости, все характеристики квартиры. По желанию можно перечислить жильцов, которые с разрешения арендодателя будут жить в квартире определённое время. Если это будет прописано в документе, но владелец заметит, что на его жилплощади пребывают совершенно посторонние люди, не указанные в договоре, то это будет расцениваться как нарушение условий договора.
  • 2Срок предоставления жилплощади. Здесь важно прописать, на какой срок арендодатель предоставляет квартиросъёмщику жилое помещение.
  • 3Права и обязанности арендодателя. Здесь перечисляются условия аренды и состояние жилплощади. Не лишним будет составить список мебели и бытовых приборов. Также нужно прописать возможность проверок состояния жилплощади и их периодичность.
  • 4Права и обязанности арендатора. В этом пункте указывается информация о том, что можно, а что нельзя делать в квартире, прописывается ответственность за порчу или пропажу имущества. Также может быть указано, нужно ли вносить залог за жильё, потребуется ли через какой-то срок сделать косметический ремонт.
  • 5Условия внесения платы. Следует указать точную сумму платы за арендованную квартиру и дополнительные платежи, которые должны будут делать жильцы. Важно чётко расписать график оплаты, указывая, каким образом она будет осуществляться. Также здесь можно привести показания всех приборов учёта (электросчётчика, газового счётчика) на тот момент, когда квартира была передана квартиросъемщику.
  • 6Порядок расторжения договора. Важно прописать условия, позволяющие расторгнуть договор. Надо обязательно указать действия сторон и при завершении срока аренды, и при досрочном прекращении договорных отношений. Арендодатель может указать, что договор будет расторгнут при порче мебели или жалобах соседей. Квартиросъёмщики могут указать, что договор расторгается при повышении платы за квартиру, особенно если это будет необоснованно.
  • 7Рассмотрение споров. Здесь указывается, что стороны будут пытаться мирно договориться и разрешить спорные моменты, но если не удастся прийти к общему решению, то всё будет решаться в судебном порядке. Можно указать размер неустойки, которую придется выплатить стороне, проигравшей в суде.
  • 8Контакты и реквизиты сторон. В конце указываются сведения паспортов и адреса участвующих сторон.

Если вы задумываетесь, как правильно составить договор аренды квартиры, то можете быть уверенными в том, что это вполне можно сделать, даже не имея юридического образования. Главное – взять за основу типовой договор и доработать все его пункты под определённые потребности. Учитывая важные нюансы при составлении договора, легко можно избежать ненужных проблем с нанимателем жилья.

Как правильно составить договор аренды квартиры. Какие нужны документы для аренды жилья?

Чтобы накопить на собственную квартиру среднестатистическому жителю Киева необходимо как минимум 11 лет откладывать всю свою месячную зарплату (ни много ни мало 3 500 грн).  И это при условии, что всё это время он будет жить за чужой счёт.

Откровенно говоря, такой сценарий мало реалистичен. Поэтому большинство киевлян вынуждено снимать жилье за $500–800 в месяц.  Выплачивая драконовские арендные платежи, мы хотим быть уверены в надежности арендодателя, отсутствии подводных камней и ловушек мошенников. Для того чтобы обезопасить себя от необоснованных требований и спать спокойной в арендованной квартире, необходимо первым делом оформить договор найма жилья. Как правильно составить договор аренды квартиры, узнавал UBR.UA.

Читайте также:

Прежде чем подписывать  договор аренды и платить задаток, проверьте владельца квартиры. Важно знать, что вы будете снимать квартиру у её собственника, а не мошенника.  Для этого, как говорит партнёр юридической компании "Закон Победы" Марина Саенко,  необходимо  проверить  оригинал правоустанавливающего документа (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.), а также извлечения из реестра вещных прав на недвижимость, подтверждающего, что информация о собственнике квартиры является актуальной. "Кроме того, не лишним будет поинтересоваться у соседей об "истории" понравившейся вам квартиры и получить личные характеристики её собственника", – продолжает адвокат.

Договор аренды квартиры должен заключаться в письменной форме, а если квартира арендуется более чем на три года, то документ подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В таком случае право пользования квартирой также подлежит государственной регистрации, говорит старший юрист адвокатской конторы "Кравец и Партнеры" Юрий Бабенко. "Несоблюдение письменной формы договора лишает стороны права в случае отрицания факта заключения договора ссылаться на свидетельские показания как на доказательство его существования", –  утверждает Марина Саенко.

На практике же очень часто владельцы квартир и съемщики пренебрегают подписанием договора, что является достаточно рискованным и недальновидным.  Юрий Бабенко подчеркивает, что главной целью подписания договора является "свидетельство арендодателя и арендатора о том, что квартира находится в надлежащем техническом состоянии" (или указываются определенные ее недостатки, места требующие ремонта) и у обеих сторон нет друг к другу претензий. Кроме того, акт подтверждает сам факт передачи квартиры.  

Условия договора

Договор аренды квартиры в обязательном порядке должен  содержать  в себе следующие условия:
1) наименование и реквизиты сторон;
2) характеристики жилья, передаваемого в аренду;
3) срок, на который заключается договор;
4) размеры, способ и сроки внесения арендных платежей;
5) условия досрочного расторжения договора;
6) порядок возврата средств в случае досрочного расторжения или прекращения договора;
7) права и обязательства сторон;
8) ответственность сторон;
9) другие условия, определенные сторонами договора, как существенные.

Как поясняет адвокат Марина Саенко, в письменном договоре можно прописать любые условия, начиная от того, кто обязан оплачивать коммунальные услуги, делать текущий/капитальный ремонт и вплоть до того, могут ли проживать с арендатором другие лица, домашние животные и т.д., что позволит избежать возможных недоразумений в будущем. Никаких ограничений относительно того, какие условия могут содержаться в таких договорах, нет.

Кроме того, в договоре аренды должны быть указаны все лица, которые будут проживать на съемной квартире. "Как правило, указанное требование игнорируют при заключении договора, однако для нанимателя рекомендуем указать в договоре перечень лиц, с которыми он будет проживать, поскольку в таком случае эти лица приобретают равные с нанимателем права по пользование жильем", – советует г-н Бабенко. Помимо этого, по словам Марины Саенко, в договоре можно прописать возможность нанимателя самостоятельно "подселять" в арендованную квартиру других лиц без дополнительных выплат. "Целесообразно также прописать в договоре, имеет ли право арендатор без согласия собственника квартиры проводить ремонтные работы, например, замену окон, перекраску стен и т.д. и повлияет ли это на размер арендной платы", – продолжает она.

Отказаться от договора найма можно в любое время, письменно предупредив об этом арендодателя за три месяца. "Порядок досрочного расторжения договора аренды является существенным условием этого договора, однако стороны могут изменить порядок по собственному усмотрению", – уточняет Юрий Бабенко.

На какой срок снимаем жилье

Долгосрочная аренда на срок от трех лет, как уже упоминалось, обязывает обе стороны нотариально заверять документы и  проходить государственную регистрацию права пользования квартирой. Если вы решили снять квартиру всерьез и надолго, но не готовы дополнительно  оплачивать услуги нотариуса и госрегистрации, можно заключить договор на срок менее трех лет. "При этом в договоре целесообразно включить условие о том, что если по истечении срока действия договора от сторон не поступает требование относительно его расторжения, то договор считается перезаключенным на тот же срок и на тех же условиях", – поясняет юрист Юрий Бабенко. Стоит учесть, что такое решение  не касается договоров аренды с выкупом, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению и госрегистрации.

В случае если в договоре аренды квартиры не определен срок, на который он заключен, то договор считается заключенным на пять лет.  А вот если вы заключаете  краткосрочный договор найма, на срок менее одного года, то, по словам Марины Саенко, украинским законодательством предусмотрены некоторые ограничения, которые важно знать . Во-первых, вы как наниматель по такому договору не имеете права допускать проживания в квартире других лиц. Во-вторых, вы не получаете преимущественного права на перезаключение договора на новый срок.

Как оплачивать аренду и "коммуналку"

Важным моментом в договоре найма является размер арендной платы, способ и сроки внесения – они не могут быть изменены в одностороннем порядке, если это не предусмотрено иными условиями договора.  "Передача арендной платы может осуществляться путём перечисления средств на счёт собственника квартиры (в этом случае обязательно собирайте все квитанции) либо же наличными собственнику квартиры или его доверенным лицам (полномочия должны быть подтверждены), – говорит адвокат Марина Саенко. – Если средства передаются "наличкой", обязательно составляйте акт приёма-передачи денег или берите расписку с собственника квартиры, требуя, чтобы он указал полученную сумму, период и дату платежа.  Это обеспечит нанимателя надлежащей доказательной базой в случае возникновения спора и передачи его на рассмотрения в суд".

Согласно Гражданскому кодексу Украины,  оплачивать коммунальные услуги обязан арендатор. Но, по словам Юрия Бабенко, этот вопрос необходимо обязательно урегулировать в договоре, потому что "лица, которые арендуют жилье, не всегда знают, что законодательство обязывает их оплачивать коммунальные платежи, и не защищены от того, что после длительного времени проживания владелец предъявит требование оплаты коммунальных платежей за весь прошедший срок действия договора".

Нюансы, которые стоит учесть при составлении договора квартиры:

1. Проверяйте правоустанавливающие документы на недвижимость.
2. Внимательно читайте  договор аренды – требуйте письменного разъяснения всех "скользких" моментов.
3. Включите в договор список всех лиц, которые будут жить в арендуемой квартире.
4. Определите размер, способ и сроки выплат арендных платежей.
5. Установите условия расторжения договора о найме.

 

Хотите первыми получать важную и полезную информацию о ДЕНЬГАХ и БИЗНЕСЕ? Подписывайтесь на наши аккаунты в мессенджерах и соцсетях: Telegram, Twitter, YouTube, Facebook, Instagram.

образец, правила оформления и отличия

Приезжая по делам в другой город либо желая пожить отдельно от родственников, и физические, и юридические лица составляют договор аренды либо найма квартиры. Чем отличаются два этих понятия? Соглашение об аренде составляется между юридическими лицами, а о найме – физическими.

Договор аренды. Основные понятия, особенности и преимущества

Договор аренды подразумевает заключение письменного и заверенного подписями соглашения между юридическими лицами. Однако, в данном понятии есть свои особенности:

  1. Договор может заключаться между физическим и юридическим лицом. Данный пункт обозначает, что соглашение составлено хозяином квартиры и какой-либо организацией либо предпринимателем. В таком случае, юридическое лицо обязано выплачивать налоги и проценты от пользования чужой жилищной площадью.
  2. Соглашение может быть составлено между двумя юридическими лицами. Это обозначает, что две организации либо индивидуальные предприниматели заключают договор аренды на любой срок.

В таком виде договора используется два понятия:

  • Арендодатель – это лицо, которое предоставляет свою квартиру в аренду юридическому лицу.
  • Арендатор – человек или организация, предоставляющая физическим лицам свободную жилплощадь.

В качестве арендуемого помещения может выступать не только квартира, но и нежилое помещение. К последнему можно отнести:

  1. Гараж.
  2. Склад.
  3. Пустующую комнату и так далее.

В таком случае, все расходы по ремонту и обустройству берёт на себя арендатор, то есть тот, кто арендует помещение. Но этот пункт необходимо оговаривать заранее в заключаемом договоре.

Аренда квартиры имеет как свои плюсы, так и минусы. К положительным сторонам такого вида договора можно отнести:

  1. Своевременная оплата квартиры. Арендатор обязан выплачивать ту сумму, которая была оговорена заранее в договоре, в установленные сроки.
  2. В случае порчи имущества либо квартиры ответственность несёт арендатор. Вне зависимости от того, какой ущерб был принесён квартире, юридическое лицо, сдающее квартиру гражданам, обязано выплатить всю сумму.
  3. Все бытовые и юридические вопросы, также решает арендатор. Исключение составляют случаи вмешательства налоговой инспекции.
  4. Договор подписывается на неопределённый срок. Другими словами, арендодатель получает свой процент в течение того периода времени, который был заранее оговорен в соглашении.

Что же касается минусов в договоре такого рода, то можно выделить следующие пункты:

  • Так как сдача квартиры осуществляется арендатором, то в ней будут проживать лица, которых не видит арендодатель.
  • Арендатор может скрыться в неизвестном направлении вместе с денежными средствами.
  • Могут нарушаться и другие пункты договора.

Именно потому, лучше всего, использовать договор найма квартиры.

Договор найма. Основные отличия от аренды. Подводные камни

В данном документе соглашение составляется между физическими лицами либо организацией и гражданином. В чем-то договор найма схож с арендой, однако имеются и свои особенности:

  1. Владелец и гражданское лицо именуются как «квартиросдатчик» и «квартиросъемщик».
  2. Хозяин квартиры видит граждан, и сам решает, сдавать им квартиру или отказать.
  3. Договор найма подписывается сроком до 5 лет, после чего необходимо переоформлять соглашение.
  4. Владелец сам несёт ответственность за ущерб. В случае крупного вреда, нанесённого гражданином в отношении имущества или квартиры, последний обязан заплатить штраф хозяину.
  5. Все вопросы, связанные с квартирой, владелец, также, решает самостоятельно.

Несмотря на то, что вся ответственность ложится на квартиросдатчика, последний может обмануть гражданина.

Какие же проблемы могут возникнуть у квартиросъемщика?

  1. Договорные сроки. Выделяют два вида заключения соглашения между квартиросъемщиком и квартиросдатчиком: короткий и длительный срок. Короткий составляет около года. При таком виде договора владелец обязан заранее оповестить жильцов об окончании сроков использования жилищной площади. Кроме того, он должен предложить заключить новый договор. Данное правило не распространяется на тех, кто не желает сдавать жильё и дальше. За период действия договора владелец не имеет права выселять жильцов без веских причин. Также необходимо заранее оговорить сумму, порядок возврата денежных средств и залога. А также и длительное соглашение. Оно заключается сроком до 5 лет. Такой вид договора неохотно используется квартиросдатчиками, так как квартиросъемщиком может использовать квартиру в корыстных целях. Причём, доказать это можно только в суде. В противном случае квартиросъемщик вправе подать заявление в суд о нарушении пунктов договора. Именно поэтому, чаще всего, заключаются именно краткосрочные договора.
  2. Завышение первоначальной суммы платежа. В таком случае в договоре должно заранее договариваться, на каких условиях, в какие сроки и на сколько процентов будет происходить изменение цен. В случае же, если этого пункта в договоре нет, то владелец имеет право повысить цену, но не чаще одного раза в год и с письменным уведомлением. В случае несогласия с такой суммой, квартиросъемщик вправе расторгнуть договор.
  3. Отношения с квартиросдатчиком. Во время заключения соглашения необходимо оговорить условия проживания, частоту визитов владельца и прочее. В противном случае, может получиться так, что хозяин квартиры будет приходить в отсутствие квартиросъемщиков.
  4. Ремонтные работы. В случае организации ремонта, данный пункт необходимо, также, обговорить заранее. Если жилец делает ремонт за свой счёт, то может рассчитывать на снижение платы за жильё. Однако и это следует обсуждать заблаговременно.
  5. Обстановка в квартире. Следует максимально подробно описывать всю мебель, находящуюся на данной жилплощади. Это поможет избавиться от лишних разговоров и спорных ситуаций.

Правильность составления договора на аренду и найм. Образец

Вне зависимости от того, какого рода договор заключается между лицами, порядок его заполнения будет нести несущественную разницу. Она будет заключаться только в оговаривании сроков, условий для сдачи квартиры и всех рисков, связанных с причинением ущерба жилья.

Таким образом, в пунктах договора будет значиться следующее:

  1. Сначала указываются данные владельца и жильцов.
  2. Описывается квартира, количество комнат и точный адрес.
  3. Указывается сумма, которую жильцы обязаны вносить ежемесячно, сроки погашения и ответственность за нарушения.
  4. Составляется список имущества. Это необходимо для ограждения себя от излишних проблем. Плюс указываются все недостатки и нарушения.
  5. Указываются сроки сдачи квартиры.
  6. Договор найма составляется в письменной форме и без нотариуса, а арендный или агентский договор должен быть составлен надлежащим образом.
Образец договора

В качестве примерного образца договора могут служить следующие пункты:

  1. Указывается город и дата заключения договора.
  2. Все данные жильцов и владельца.
  3. Предмет договора. Здесь описываются все собственники квартиры, а также ссылки на документы, указывающие право на собственность.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Расчёты по договору.
  6. Обеспечение исполнения обязательств. Здесь указываются сроки возврата денег и прочие финансовые операции.
  7. Обоюдная ответственность.
  8. Сроки и расторжение договора.
  9. Прочие и дополнительные условия.
  10. Акт передачи имущества и квартиры.

Видео-советы: Как грамотно составить договор найма жилья

Таким образом, съём квартиры по договору позволит и владельцу, и гостям города оградить себя от различного рода проблем. Договор аренды позволит владельцу получать денежные средства с минимальной ответственностью, а найм – сохранить квартиру в целости и сохранности.

Договор аренды квартиры в Австрии

Для того, чтобы учиться в Австрии, нужно получить студенческую визу. Для того, чтобы получить студенческую визу, нужно подтверждение жилья. А для того, чтобы иметь на руках это подтверждение, нужно сначала найти, а затем и закрепить за собой жилье.

Данная статья посвящена тому, как может выглядеть ваш контракт на аренду квартиры в Австрии. Иногда находишь в интернете хороший вариант, а снять его не можешь. Обидно, но что делать — ищешь дальше.

Найти квартиру студенту из-за границы непросто, хотя бы потому, что вы физически находитесь в другой стране. Чтобы это обойти, в помощь нам идут специализированные агентства, всевозможные интернет-сервисы, знакомые в Австрии и даже маклеры.

Найдя, наконец, квартиру, встает вопрос о заключении договора аренды жилья, т.к. он

а) необходим для подачи документов на студенческую визу в Австрию, как документ подтверждающий наличие у вас места где жить.

б) просто являет собой юридически-правовую основу для отстаивания своих интересов, случись что (тьфу-тьфу-тьфу).

Обязательно ли на немецком?

Для тех, кто не владеет немецким, логичнее всего составить договор на английском, чтобы понимать о чем в нем идет речь и не подписываете ли вы документ, в котором заботливой рукой арендодателя прописан пункт типа:

Квартиросъемщик обязуется уведомить арендодателя по крайней мере за 12 месяцев о своем намерении расторгнуть данный договор.

Или что-то в этом роде.

Но с другой стороны, для магистрата нужно предоставить договор аренды жилья на немецком языке. Я сам не сталкивался с такой ситуацией и 100% утверждать не могу, но думаю что магистрат работает только с немецкоязычными документами.

Поэтому, для тех кто не владеет языком Шиллера и Гёте, лучше всего попросить арендодателя составить договор и на английском и на немецком. В крайнем случае, если арендодатель попался не слишком сговорчивый, перевести самому английскую версию на немецкий язык в бюро переводов.

Ну а если вы шпрехаете на немецком как на родном, то тогда мороки с переводами и заверениями переводов у вас просто не будет.

Как выглядит сам договор?

Образцы договоров можно без проблем найти и скачать в Интернете. Затем, подставив туда нужные данные, распечатать и подписать.

Конечно, необязательно копировать их один в один, но посмотреть их структуру в любом случае полезно, чтобы получить хоть какое-то представление.

А вот договоры, которые «работают»:

— мой договор аренды жилья (нем. — PDF 7.5 Mb)
— договор Юлии (нем. — PDF 4 Mb)
— договор Юлии (англ. — PDF 3.6 Mb)
Надеюсь, что выложенные здесь договора аренды помогут вам в решении ваших австрийских жилищных вопросов!

Большое спасибо Юлии за предоставленные ею договоры аренды квартиры и ее согласие на их использование на Germanblog.ru.

Полезные документы

Как оформить договор аренды

Сразу оговоримся: в данной статье пойдет речь о договоре коммерческого найма жилого помещения, который регулируется главой 35 ГК РФ и в частности главой 5 Жилищного кодекса РФ, то есть о найме квартиры физическим лицом. В законе есть разница между трудовым договором (который заключается с физическим лицом) и договором аренды (который заключается с юридическим лицом).Однако в обыденной речи употребляется устоявшееся слово «рента». Поэтому в этом материале для простоты мы будем использовать оба термина - «аренда» и «аренда» - как равнозначные.

Документация

Ни в коем случае не стесняйтесь попросить собственника квартиры предоставить полный пакет документов:

  • паспорт;
  • обязательное свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
  • дополнительно: оплаченные квитанции по оплате коммунальных услуг (чтобы убедиться, что по ним нет долгов) и выписка из домовой книги о лицах, прописанных на жилую площадь.

Если у собственников несколько квартир, то согласия одной из них недостаточно, необходимо согласие всех. Возможно три варианта развития событий:

  1. Приложить письменное согласие всех совладельцев.
  2. Один совладелец заключает договор по доверенности от других.
  3. При заключении договора все собственники присутствуют лично (тогда в договоре указано, что квартира сдается одновременно всеми собственниками).

От лиц, не являющихся собственниками, но зарегистрированных на жилой площади, также требуется письменное согласие. В противном случае они могут заявить о своих правах в любой момент, и вам придется срочно искать новое жилье.

Поскольку речь идет о найме квартиры, значит, работодатель - физическое лицо. Поэтому ему нужно взять с собой паспорт. Если вы собираетесь жить не в одной квартире, то паспортные данные второго (третьего, пятого) жильца также необходимы.

Аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. За исключением контракта, заключенного на срок менее года.

Срок

Трудовой договор может быть краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (от одного года до пяти лет). Если в договоре не сказано ни слова, считается, что он заключен на максимальный срок пять лет. Основное отличие долгосрочных договоров от краткосрочных - это условия выселения жильцов.

Краткосрочный договор

Собственник может установить период, в течение которого договор может быть расторгнут сторонами досрочно.Если такой срок не указан, он не имеет права выселять жильцов до истечения срока договора. Но по истечении этого срока собственник сам решает, продолжать сдавать квартиру тем же жильцам или искать других.

Долгосрочный договор

Отделить арендаторов от собственника намного сложнее. По окончании договора арендодатель не может просто заселиться в чужой квартире: если он не уведомил арендатора о своем желании как минимум за три месяца до окончания договора, считается, что договор автоматически продлевается. на старых условиях.

Если домовладелец говорит, что он больше не планирует сдавать в аренду, арендаторы должны съехать. Но в этом случае, по сути, он не может снимать квартиру хотя бы на год, иначе предыдущие жильцы имеют право обратиться в суд и потребовать возмещения убытков.

В отличие от арендодателя, арендатор может расторгнуть договор в любой момент без объяснения причин.

Состояние квартиры и имущества

Ремонт и благоустройство

Актуальный вопрос: кто делает ремонт? Обычно в договоре есть формулировка, что «по истечении срока договора найма арендаторы обязуются вернуть комнату в том же виде, в каком она была предоставлена.Поэтому в договоре должно быть сразу указано, что в квартире можно менять, а какие нет.

Кроме того, арендаторам без согласия собственника не разрешается проводить реконструкцию и реконструкцию жилища. Например, при ремонте нельзя просто взять и снести внутреннюю перегородку или расширить дверной проем.

Если ремонт можно провести, то в договоре необходимо прописать, на сколько следует снизить арендную плату. Если никаких инструкций не будет, возможно, вы все отремонтируете сами, а владелец просто откажется возмещать ваши расходы.

Весь текущий ремонт и расходы на него - на плечи арендатора. Он не только поддерживает порядок в квартире, но и отвечает за сохранность имущества.

Капитальный ремонт должен выполняться арендодателем, и все расходы несет он (если в договоре не указано иное). Если арендодатель не проявляет интереса к капитальному ремонту, когда он необходим, то арендатор имеет право:

  • самостоятельно произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, а с арендодателя взыскать его стоимость;
  • Требовать соответствующего снижения арендной платы;
  • требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Когда вы делаете ремонт или покупаете что-то новое в съемной квартире, говоря юридическим языком, вы вносите улучшения. Они могут быть отделимы и неразделимы. Например, если арендатор за свой счет установил кондиционер или водонагреватель (а арендодатель не снизил квартплату и не возместил их стоимость), он вправе забрать их с собой.

Неразлучные улучшения, такие как новые обои, нельзя брать с собой, не испортив внешний вид квартиры.Следовательно, арендатор может потребовать возмещения их стоимости по истечении срока действия контракта. Но претензия будет удовлетворена, если в договоре будет указано, что арендодатель не возражал против этого улучшения.

Состояние объекта недвижимости

Арендодатель должен предоставить арендатору недвижимость в хорошем состоянии. Это значит, что если что-то мешает пользоваться квартирой, домовладелец должен устранить эту причину за свой счет. Даже тот, о котором он не подозревал на момент появления квартиры.Например, вы поселились и с удивлением обнаружили, что все трубы гнилые и долго мыть в душе просто невозможно. Арендодатель должен устранить этот недостаток в кратчайшие сроки и абсолютно бесплатно. Если он этого не сделает, вы можете либо устранить причину самостоятельно и потребовать возмещения расходов, либо расторгнуть договор.

Внимание: арендодатель должен устранить за свой счет только те недостатки, о которых ни он, ни вы не знали.

Если при просмотре квартиры вы увидели, что что-то не работает, или вас об этом предупредили заранее, то вы имеете право согласиться на такое условие или поискать вариант получше.

Также юристы рекомендуют помимо договора составить акт приема квартиры. Здесь прописано состояние мебели, сантехники, полов, окон и всего остального. Впоследствии это поможет избежать споров по поводу качества ремонта и мебели. Конечно, в квартире со старой советской мебелью и без техники этого делать нельзя. Но собственник, арендующий жилье с дорогой мебелью и оборудованием, заинтересован в том, чтобы все имущество было возвращено ему в надлежащем состоянии, поэтому он может даже прикрепить фотографии имущества и чеки, подтверждающие его стоимость.Конечно, учитывается естественная амортизация. Но за разбитый экран телевизора арендатору придется заплатить.

Обратите внимание на такое понятие, как «солидарная ответственность», если вы снимаете квартиру вместе с кем-то совместно. Если в договоре не предусмотрена оговорка о солидарной ответственности, то ответственность несет тот, кто заключил договор. То есть, если ваш нерадивый сосед что-то сломает, и только вы отвечаете за договор, то вам придется заплатить.

Аренда

Договор определяет порядок, условия и сроки внесения аренды. Если по этому поводу нет специальных инструкций, считается, что они аналогичны тем, которые обычно используются при аренде такого имущества: в случае квартиры это фиксированная сумма платежа, вносимая каждый месяц.

Если домовладелец просит сразу внести плату за 2-3 месяца вперед или залог, в договоре необходимо прописаться.

В документе также должно быть указано, как часто и в каком размере арендодатель может повышать плату.На практике обычно фиксируется повышение арендной платы раз в год до 10% от первоначальной стоимости. Но все это зависит от сторон.

Если такой объект не включен в договор, арендодатель все равно имеет право увеличивать арендную плату, но это можно делать не чаще одного раза в год. И он должен заранее письменно уведомить арендатора. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.

Арендатор также имеет право потребовать уменьшения арендной платы, если по независящим от него обстоятельствам состояние арендуемого помещения ухудшилось.

Дополнительно

Обсудить с владельцем все детали. Вам, скорее всего, придется часто встречаться. Он беспокоится о своей квартире, вы беспокоитесь о качестве жизни, поэтому научитесь договариваться и прописывайте все устные договоренности в документе.

Не часто, но бывает неприятная ситуация: иногда хозяева любят выезжать без предупреждения даже в отсутствие жильцов и несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением арендатору расходов на переезд.Чтобы избежать такой ситуации, достаточно добавить в договор одну строчку о том, как часто хозяин может появляться у вас, нужно ли вас предупреждать об этом заранее, и указать запрет на самопроизвольные посещения в ваше отсутствие.

Узнайте, как хозяин обращается с гостями, животными, и укажите это в договоре.

Только согласовав и зафиксировав все важные детали, обе стороны смогут жить без конфликтов и без излишнего беспокойства.

Расторжение договора через суд

Мы уже говорили, что арендодателю непросто расстаться с арендатором, важную роль играет вид договора.Но работодатель имеет право расторгнуть договор в любой момент, но с одним условием: он должен письменно предупредить арендодателя о своем желании за три месяца.

Но иногда невозможно договориться по-человечески, и для одной из сторон есть только один выход: добиваться справедливости через суд и расторгнуть договор.

По требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом досрочно в случаях, если арендатор:

  • использует имущество с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
  • значительно ухудшает имущественный характер;
  • более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
  • не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт входит в обязанности арендатора.

Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно потребовал от арендатора устранить нарушения.

По требованию арендатора договор аренды может быть прекращен судом досрочно в случаях, когда:

  • Арендодатель не предоставляет имущество или создает препятствия, препятствующие использованию имущества в полном объеме;
  • имущество имеет недостатки, которые не были указаны арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены при осмотре имущества;
  • арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в соответствии с договором или разумными сроками;
  • Имущество по независящим от арендатора обстоятельствам, в состоянии непригодного для использования.

При расторжении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, определенном договором.

В заключение остановимся еще на двух важных моментах.

Если арендодатель передает или продает жилище в аренду, то договор аренды не прекращается. То есть, когда человек приходит и говорит: «Иди, продам квартиру» - это незаконно.Смена собственника не влечет расторжения договора найма жилого помещения.

При необходимости вы можете сменить арендатора (арендатора). То есть, если договор заключен на мужа, и он, например, уезжает на Северный полюс в дальнее путешествие, то с его согласия можно сменить арендатора на его жену. В этом случае договор остается прежним, условия те же, срок продолжает течь и не сбрасывается. Но может избавиться от бюрократизма, если возникнут какие-то проблемы (например, если нужно расторгнуть договор или что-то взыскать через суд).

Подробная информация о государственных законах об аренде и договорах аренды

Когда кто-то соглашается сдавать в аренду или сдавать в аренду собственность, они подписывают договор аренды или аренды, в котором излагаются условия соглашения. Это юридически обязывающий договор между арендатором и домовладельцем, в котором подробно излагаются права и обязанности каждой стороны. Когда одна из сторон нарушает условия действующего договора аренды, потерпевшая сторона может обратиться за помощью в гражданский суд. Договор об аренде или аренде обычно включает в себя стоимость аренды, сумму необходимого депозита, дату выплаты арендной платы, разрешено ли проживание с домашними животными и другие правила.

Законы штата регулируют определенные аспекты договоров аренды и аренды, включая лимиты на гарантийные депозиты, сроки возврата депозитов и правила против дискриминации. Как правило, эти законы предназначены для установления хрупкого баланса, защищая интересы каждой стороны.

Дополнительные статьи, в том числе образец письма арендодателю и добавление соседа по комнате к договору аренды, см. В разделе «Договоры аренды и аренды FindLaw».

Условия аренды

«Условия» аренды или аренды относятся к тому, как часто арендатор платит арендную плату (еженедельно, ежемесячно?) И как долго арендатор несет ответственность за уплату арендной платы.Существует важное юридическое различие между арендой и арендой . Условия аренды обычно заключаются на срок не менее одного года, хотя арендные платежи обычно выплачиваются помесячно. Между тем, сроки аренды , как правило, помесячные, хотя иногда и еженедельно. Практически все штаты признают, что по окончании аренды срок аренды меняется на помесячную, если только не подписан новый договор аренды и арендодатель продолжает принимать ежемесячные платежи.

В Миссури, например, любая аренда, не оформленная в письменной форме и не подписанная обеими сторонами, считается помесячной, несмотря на устные договоренности. Однако во Флориде выплата арендной платы после истечения первоначального срока аренды не считается автоматическим продлением срока. Но в Пенсильвании предполагаются те же условия, что и первоначальная аренда.

Залоговые депозиты

В большинстве штатов установлены законодательные ограничения на сумму залога, который домовладелец может потребовать от арендатора, а также крайние сроки возврата залога по окончании срока аренды.Обычно эти ограничения на сумму депозита основываются на размере арендной платы. Айова, например, ограничивает депозиты вдвое большей арендной платы). Но не все штаты ограничивают суммы залога, включая Иллинойс и Техас.

Сроки возврата гарантийного залога за вычетом любых вычетов на ремонт или уборку варьируются от двух недель (Аризона, Небраска) до 45 дней (Вирджиния, Индиана). В некоторых штатах нет крайних сроков, в том числе в Теннесси и Западной Вирджинии.

Условия аренды

Определенные условия аренды, такие как размер арендной платы и условия аренды, необходимы для действующего договора аренды.Но договор аренды или аренды также может включать следующее:

  • Облагается ли арендатор штрафом за просрочку платежа
  • Варианты продления
  • Обязанности по техническому обслуживанию
  • Правила в отношении домашних животных
  • Когда домовладелец может войти в арендуемую недвижимость

Однако некоторые положения не подлежат исполнению. Например, арендодатель может не включать пункт, который позволяет арендодателю входить в собственность в любое время без уведомления или соглашения о том, что арендатор оплачивает все убытки, независимо от вины.

Бесплатная предварительная проверка дела

Между штатами есть общие черты в отношении антидискриминационных положений и общих условий аренды, но законы штатов сильно различаются. Если вы являетесь арендатором и обеспокоены условиями вашего конкретного договора аренды или размером своего гарантийного депозита, вам следует поговорить с юристом, практикующим законодательство о недвижимости в вашем штате. Начните с первоначального рассмотрения дела сегодня.

Почему вы должны убедиться, что у вас есть надежный договор аренды

Когда вы сдаете в аренду свою квартиру, составляется и подписывается договор аренды, который называется договором аренды.В этом соглашении содержится подробная информация о вашей квартире, а также о правах и обязанностях арендатора и вас как арендодателя. После подписания это юридически обязывающий документ, поэтому вам необходимо получить подробную информацию о договоре аренды прямо перед подписанием.

Могут произойти некоторые неприятные вещи, если в вашем договоре аренды не будут указаны все соответствующие детали. Например, арендатор может:

  • украсть ценную мебель, если она не указана в инвентаре;
  • не вносит арендную плату вовремя, если не указан день месяца;
  • перемещать в помещение нежелательных домашних животных, если вы не указали какие-либо ограничения в договоре аренды;
  • устраивает шумные вечеринки в многоквартирном доме из-за нарушения правил; или
  • выставили необоснованные счета за коммунальные услуги, потому что вы включили эти объекты в арендную плату.

Оглавление

Посмотреть больше

Что следует включить в договор аренды

Условия аренды

Как правило, договоры аренды заключаются на 12-месячный период. Если в договоре аренды не указано иное, большинство договоров аренды включают пункт, позволяющий продлевать аренду на помесячной основе. Помесячный договор аренды заключается на период в месяц, который автоматически возобновляется каждый месяц до тех пор, пока договор аренды не будет расторгнут одной из сторон.Для расторжения помесячного соглашения обычно требуется 30-дневный период уведомления. Если арендатор решает расторгнуть договор, уведомление должно быть отправлено вам по почте или доставлено лично. Если вы инициируете расторжение договора аренды, вы должны указать вескую причину.

Стоимость срочной аренды

Аренда, которая заканчивается в фиксированный срок, дает вам как арендодателю большую уверенность. В нем указывается точная дата окончания аренды, и уведомления о прекращении не требуется.Вы не можете предусмотреть повышение арендной платы с этим видом аренды. Преимущество здесь состоит в том, что ни одна из сторон не должна уведомлять о прекращении аренды; он просто заканчивается в указанную дату. Точно так же в договоре аренды может быть указано определенное количество недель, месяцев или лет. Он действует так же, как и срочная аренда с определенной датой окончания, но оформляется в договоре аренды на основе количества недель, месяцев или лет.

Прекращение действия договора аренды до истечения срока аренды

После того, как срок договора аренды был определен, это означает, что ваш арендатор согласился с ним, поэтому он несет ответственность за уплату арендной платы за этот конкретный договор. промежуток времени.Если арендатор решает освободить помещение до истечения срока действия договора аренды, то он, как правило, должен платить арендную плату за оставшийся срок аренды.

В некоторых штатах может существовать закон, который требует от вас, как арендодателя, действовать добросовестно, чтобы найти другого арендатора вместо первоначального. Если вы можете найти другого арендатора до окончания срока аренды освободившегося арендатора, вы не можете попросить предыдущего арендатора заплатить арендную плату за оставшийся период первоначальной аренды, поскольку тогда вы получите двойную арендную плату.

Штрафная оговорка

В договорах аренды иногда содержится пункт о штрафных санкциях, который означает, что арендатор должен уплатить вам плату за повторную аренду, чтобы покрыть часть расходов, которые вам пришлось понести в результате повторной аренды вашего помещения.

Что произойдет по истечении срока аренды?

Когда срок действия договора аренды истекает, это не обязательно означает, что договор аренды прекращается. Если договор аренды основан на «периодическом» сроке, он будет автоматически продлен с использованием той же договоренности, что и раньше.Например, периодическая аренда, основанная на помесячной договоренности, представляет собой серию отдельных договоров аренды, каждый из которых автоматически возобновляется по окончании каждого месяца. Если арендатор или домовладелец желает расторгнуть договор аренды, необходимо просто отправить правильное уведомление.

Значение срочной аренды

Если ваш договор аренды заключен на определенный срок (т.е. указана дата истечения срока аренды), это не означает, что аренда должна быть полностью прекращена.Он может быть продолжен либо путем продления договора аренды с теми же или другими условиями, либо он может автоматически измениться на ежемесячную аренду. Штат, в котором вы живете, может иметь особые законодательные акты, которые определяют, что происходит с срочным договором аренды по истечении срока его действия.

В некоторых штатах аренда автоматически переключается на периодическую, обычно ежемесячную. В других штатах аренда становится так называемой «арендой на условиях страховки», что аналогично «сдаче в аренду по собственному желанию». По сути, это временное соглашение, которое предусматривает такие же условия, как и первоначальный договор аренды, на время, пока арендатор и домовладелец желают сохранить его, но он не имеет такой же юридически обязательной защиты, как периодическая аренда или продление срочного договора. арендовать.

Штат определяет период времени, в течение которого уведомление о выходе должно быть доставлено арендатору до официального окончания срочного договора аренды. До тех пор, пока вы соблюдаете этот надлежащий период уведомления, вам не придется по своему желанию продлевать какое-либо периодическое соглашение об аренде или аренду.

Периодическая аренда

Периодическая аренда может быть основана на еженедельной, ежемесячной или ежегодной основе, которая автоматически продлевается. Если вы, как арендодатель, желаете расторгнуть договор аренды, вы должны уведомить своего арендатора о выселении на основании того, что изложено в вашем договоре аренды.Вы можете увеличить арендную плату или изменить условия аренды, если уведомите правильную сумму. Когда истечет срок уведомления, ваш арендатор должен освободить помещение, или вы можете инициировать процедуру выселения. Вы не можете изменять срок аренды в течение всего периода аренды, независимо от того, основан ли он на неделе, месяце или году.

Что следует помнить при выезде арендатора

Не забудьте договориться с арендатором о его осмотре до того, как ваше имущество будет освобождено.Вы должны убедиться, что недвижимость находится в том же состоянии, что и при первой сдаче ее в аренду данному арендатору. Если вы заметите, что состояние вашей собственности значительно ухудшилось, возможно, вы сможете удержать всю или часть гарантийного депозита, уплаченного вашим арендатором. Если все в порядке, то письменный документ о том, что передача квартиры вам обратно свидетельствует об отсутствии заметных дефектов или нанесенных повреждений, и вы должны вернуть залог в полном объеме.

Итак, вот основные моменты, которые вы должны включить в договор аренды:

  • Какой тип недвижимости вы арендуете
  • Полный адрес отеля:
  • .
  • Срок аренды
  • Размер и периодичность арендной платы
  • Размер и условия залога
  • Любые налоги, которые должен платить арендатор
  • Какие коммунальные платежи оплачивает арендатор
  • Страховой статус
  • Уведомление о расторжении
  • Обязательства арендатора и арендодателя по ремонту

Тщательно оформляйте договор аренды с арендатором

Многих проблем с арендаторами можно избежать, если поддерживать хороший уровень общения в течение всего срока действия договора аренды.

Как только договор аренды подписан вами и другой стороной или сторонами, он становится юридически обязательным. Это означает, что вы и ваш арендатор заинтересованы в том, чтобы внимательно прочитать документ, даже если он длинный, чтобы вы знали, что ваш арендатор полностью осведомлен о его содержании. Когда вы оба будете удовлетворены, вы вместе подписываете договор аренды.

Как создать сильное соглашение об аренде

Формы договора аренды должны соответствовать законам о недвижимости

Создавать формы договора аренды собственного дома с нуля - не лучшая идея, если вы не очень разбираетесь в законодательстве о недвижимости.Вам не нужно нанимать адвоката для создания форм, но они обязательно должны основываться на образце формы договора аренды, который был проверен квалифицированным юристом.

К другим важным соображениям относятся:

Местное законодательство

Кроме того, убедитесь, что вы учитываете местные законы вашего региона, которые могут применяться к вам как арендодателю. Проверьте юрисдикцию в вашем округе и штате.

Асбест и другие загрязнители окружающей среды

Некоторые законы и постановления часто игнорируются арендодателями при заключении договоров аренды для арендаторов.Распространенным является воздействие асбеста. Волокна асбеста при вдыхании могут вызвать серьезное заболевание, например, рак легких. Длительное воздействие высоких концентраций очень возможно, если в жилой зоне арендатора имеется серьезная проблема с асбестом. Во многих зданиях есть асбест. Он был популярен среди строителей из-за его прочности на разрыв, устойчивости к тепловым, электрическим и химическим повреждениям, а также звукопоглощения. Заранее ознакомьтесь с местными законами об асбесте, чтобы убедиться, что ваши здания не нарушают эти законы.

Борьба с вредителями

Арендодатели также должны знать законы о борьбе с вредителями.Владелец комплекса домов или многоквартирных домов несет ответственность, по крайней мере, за разумный уровень борьбы с вредителями или их уничтожения. Вы освобождаетесь от уплаты налогов только в том случае, если арендатор сам вызывает заражение. Помните, что уничтожение вредителей особенно важно в переходный период между новыми жильцами.

Контроль арендной платы

Также важно понимать законы о контроле за арендной платой. Если в вашем районе действуют законы о контроле за арендной платой, вы можете увеличивать арендную плату только на определенную сумму в год по закону.Изучите законы о контроле за арендной платой в вашем районе, чтобы вам не угрожала опасность их нарушения, если вы попытаетесь повысить арендную плату для своего арендатора.

Эта статья содержит общую юридическую информацию и не содержит юридических консультаций. Rocket Lawyer не является юридической фирмой и не заменяет адвоката или юридическую фирму. Закон сложен и часто меняется. За юридической консультацией обращайтесь к юристу.


Являются ли устные договоры аренды юридически обязательными? • Адвокаты по выселению в Нью-Джерси | Служба выселения арендаторов

Устный / устный договор аренды существует, когда нет письменного договора аренды, который служил бы договором между домовладельцем и его или ее арендаторами.При отсутствии письменного соглашения любые разговоры о цене аренды, сроках выплаты арендной платы или способах использования собственности становятся устным договором.

Устный договор аренды - один из самых неформальных способов, с помощью которых домовладелец может сдать недвижимость в аренду другому лицу. В результате они могут быть подвержены конфликтам, и их выполнение труднее, чем письменные соглашения.

Сохраняются ли устные договоры аренды в суде?

Договоры аренды считаются юридически обязательными.Однако это не то же самое, что сказать, что их так же просто, как обеспечить соблюдение письменных соглашений. Арендаторам гораздо проще заявить или оспорить нарушения договора аренды, если нет записей о точных условиях. Вы также несете ответственность по своим юридическим обязательствам перед теми, кто живет на вашей собственности, даже если вы не подписали с ними письменный договор. Таким образом, словесные договоренности зачастую хуже для арендодателей, чем для арендаторов.

Что произойдет, если арендатор нарушит устный договор аренды?

Если арендатор устно нарушает условия договора аренды, вы должны ответить в соответствии с установленными вами устно границами.Например, если арендатору сообщили о наложении штрафа за просрочку арендной платы, штраф должен быть взыскан, если арендная плата уплачена с опозданием. Вы также имеете право выселить арендатора за любые нарушения, которые обсуждались в рамках устной аренды, например, за неуплату арендной платы или продолжающийся ущерб собственности.

Если ваш арендатор отказывается признать, что договор аренды был нарушен, или просто ведет себя так, как будто изначально не было никакого соглашения, может быть трудно обеспечить соблюдение определенных условий без доказательств.Назначение штрафов по устному соглашению не может происходить без доказательств или согласия арендатора. Даже если вы не можете легко добиться соблюдения определенных частей договора аренды, вы все равно можете восстановить контроль над своей собственностью, подав заявление о выселении.

Для выселения при отсутствии договора аренды требуется, чтобы у арендодателя была причина. Если причина связана с повреждением имущества, арендатору может быть направлено 3-дневное уведомление о выходе. Для большинства других причин выселения необходимо уведомление за 30 дней.По истечении срока действия любого из этих уведомлений арендатор должен освободить собственность или быть удален констеблем суда.

Как арендодателям защитить себя от устных споров об аренде?

Лучший способ защитить себя от споров при устной аренде - это составить письменный договор аренды и подписать его как нынешними, так и будущими арендаторами. Наши юристы могут помочь вам составить письменные договоры аренды, которые защищают все ваши интересы, и вы можете узнать больше, обратившись к нам за консультацией.

Наши юристы также могут помочь вам в выселении в Нью-Джерси. Мы помогли многим арендодателям вернуть свою собственность, в том числе с помощью устной аренды.

Образцы договоров аренды - Дом Orange

Характеристики договора аренды Модель D
Целевая группа: арендодатель, у которого есть недвижимость на продажу
Срок действия договора: временный, в связи с предполагаемой продажей недвижимости
Расторгается арендатором : да, арендатор может расторгнуть договор в течение календарного месяца после первых 6 месяцев
Расторгается арендодателем: да, в конце первого фиксированного периода срок уведомления арендодателя составляет 3 календарных месяца
Возможно ли продление: нет, если разрешение на вакансию заканчивается, арендатор должен покинуть дом.
Имеется ли у арендатора защита аренды: нет.
Может ли арендатор пройти проверку счета баллов комитетом по аренде: только в том случае, если дом ранее сдавался в аренду без разрешения на вакансию

ПРИМЕЧАНИЕ: разрешение на вакансию необходимо подавать в муниципалитете, и ипотечный кредитор должен предоставить разрешение.В принципе, муниципалитет выдает разрешение на вакансию только во время плохого рынка жилья, когда ожидается, что дом будет пустовать в течение длительного времени, а владелец уже переехал в другой дом.

Краткое объяснение договора аренды Модель D
Модель D «Аренда в соответствии с Законом о вакансиях» предназначена исключительно для ситуации, когда дом выставлен на продажу. Это может быть недвижимость:
- ранее занимала владелец;
- которая ранее сдавалась в аренду в обычном порядке (т.е. не в соответствии с Законом о вакансиях) и, таким образом, занята арендатором.
Для этих двух типов домов на продажу действуют разные правила.

Аренда по закону о вакансиях возможна только после получения разрешения на вакансию от муниципалитета. В договоре аренды указаны различные данные из разрешения на вакансию. Если это не соблюдается, Закон о вакансиях не применяется, и арендатор имеет право на регулярную защиту арендной платы.

В случае Закона о вакансиях система оценки жилья не применяется, когда она касается дома, который ранее был занят владельцем (когда дом выставлен на продажу).Это означает, что цена аренды может быть определена бесплатно, и арендатор не может представить арендную плату комитету по аренде для проверки.

В случае Закона о вакансиях система оценки жилья применяется, если это касается дома, который ранее был арендован в обычном порядке (то есть не на основании Закона о вакансиях). Максимальная арендная плата указывается в разрешении.

Разрешение по Закону о вакансии всегда носит временный характер и при желании может быть продлено вовремя, запросив его в муниципалитете.Если домовладелец и арендатор желают продлить договор аренды на основании Закона о вакансиях до даты, превышающей срок действия разрешения, арендодатель должен будет запросить продление разрешения в муниципалитете до окончания срока действия договора аренды. Если он не сделает этого (вовремя), арендатор может рассчитывать на защиту прав аренды. Если разрешение продлевается, но арендодатель забывает проинформировать арендатора до окончания срока действия договора аренды: даже в этом случае арендатор может рассчитывать на защиту прав аренды.

Заключение договора аренды

(ст.237-239 Жилищный кодекс Брюсселя - BHC) Следует различать (1) очень короткую аренду, (2) краткосрочную аренду и (3) долгую аренду.

(1) Договор аренды на период менее шести месяцев прекращается без уведомления в конце периода, указанного в договоре аренды, если он не был продлен. Это не может закончиться раньше. (ст. 238, AL. 3 BHC)


(2) Договор аренды на период от шести месяцев до 3 лет в принципе прекращается путем уведомления от собственника (арендодателя) или арендатора не менее чем за три месяца до окончания периода, согласованного в арендовать.В этом случае компенсация не взимается. По взаимной договоренности стороны могут продлить краткосрочную аренду в письменной форме один или несколько раз на тех же условиях на максимальный срок до трех лет. (ст. 238, AL. 1 и 2 BHC)

Однако арендатор может расторгнуть договор в любое время, уведомив за три месяца и выплатив компенсацию, равную арендной плате за один месяц. Что касается собственников, они могут расторгнуть договор аренды досрочно, но только по истечении первого года аренды, и только для того, чтобы занять жилище самостоятельно или позволить его занимать член своей семьи (или члены семьи). своего супруга).В этом случае домовладелец должен уведомить арендатора за три месяца и выплатить ему или ей компенсацию, эквивалентную арендной плате за один месяц. (ст. 238, AL. 4 BHC)


(3) Договор аренды основного жилья автоматически длится 9 лет , даже если он составлен без указания срока или на фиксированный период от 3 до 9 лет (договор аренды на срок от 3 до 9 лет). срок 5 лет действителен, но будет считаться согласованным на девять лет).

Договор аренды прекращается в конце 9-летнего периода при условии, что одна или другая сторона направила уведомление по крайней мере за шесть месяцев до даты истечения срока .Уведомление может быть направлено без какого-либо обоснования, и сторона, которая проявляет эту инициативу, не причитается компенсации. Если ни одна из сторон не прекращает договор аренды по истечении этого периода в 9 лет, договор аренды продлевается на тех же условиях на срок 3 года. Затем каждая из сторон имеет право прекращать продленный договор аренды каждые 3 года без объяснения причин и без выплаты какой-либо компенсации с уведомлением за шесть месяцев. (ст. 237, § 1 BHC)


Владелец имеет право расторгнуть договор аренды до истечения срока его действия. :

- Владелец может прекратить договор аренды в любое время для личного занятия при условии, что арендатор получит уведомление за шесть месяцев.Договор аренды может исключать или ограничивать (например, в отношении времени или лиц) право собственника расторгнуть договор аренды, чтобы занять его лично. Чтобы уведомление было действительным, оно должно содержать указание причины и личности человека, который будет лично и фактически занимать арендуемую недвижимость, а также его или ее отношения с арендодателем. (ст. 237, § 2 BHC)

- Владелец может, но только по завершении первого или второго трехлетнего периода (трехлетний период), также расторгнуть договор аренды, если он намеревается провести реконструкцию , Преобразование или ремонтные работы в сдаваемой в аренду собственности .Договор аренды может исключать или ограничивать (например, в отношении времени) право собственника на прекращение аренды для выполнения работ. Этот вариант может быть реализован владельцем только в том случае, если он уведомит арендатора за шесть месяцев и укажет точную причину. Эта причина должна соответствовать четырем условиям, определенным в Жилищном кодексе Брюсселя. (Статья 237, § 3 BHC)

- Владелец может, но только по завершении первого или второго трехлетнего периода , расторгнуть договор аренды без необходимости указывать мотив путем выплаты арендатору компенсации .Договор аренды может исключать или ограничивать право собственника на расторжение договора аренды без объяснения причин. Чтобы воспользоваться этим правом расторжения договора, владелец должен уведомить арендатора за шесть месяцев и выплатить компенсацию. Эта компенсация равна арендной плате за девять месяцев, если уведомление подается в конце первого трехлетнего периода, и шестимесячной арендной плате, если уведомление подается в конце второго трехлетнего периода. (статья 237, § 4 BHC)

- Арендатор также имеет право расторгнуть договор аренды в любое время, уведомив об этом за три месяца.В этом случае он также должен будет выплатить компенсацию в размере трех, двух или одного месяца аренды в зависимости от того, закончил ли он оккупацию в течение первого, второго или третьего года аренды.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *