Как снять квартиру с обременения: Ошибка 404 — Журнал Домклик

Аренда квартиры с обременением: что важно знать?

Что надо узнать, что делать и чего не делать арендатору, рассказывает Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России.

По российскому законодательству право сдачи недвижимости в аренду (внаем) принадлежит собственнику. Для безопасности сделки на квартиру, которая сдается в аренду, необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — она содержит сведения об объекте недвижимости.

Эта информация является общедоступной. Выписка оформляется для проверки объекта и подтверждает актуальные сведения о собственнике, а также наличие/отсутствие ограничений прав и обременений.

Арендатор должен быть предупрежден обо всех ограничениях и обременениях — это обязанность собственника сдаваемого внаем жилья, установленная законом. В противном случае арендатор вправе потребовать снижения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

В последнее время в выписках ЕГРН все чаще встречаются ограничения (обременения) — это перестало быть пугающим фактом. Подобные объекты недвижимости реально сдавать и снимать, но при определенных условиях. Следует разобраться с терминами и их точным значением.

Прежде всего, стоит разграничить, чем «ограничение» отличается от «обременения». С этими понятиями долго существовала путаница, так как в законе не было четкого определения. Они использовались в текстах законодательных актов без полного раскрытия их смысла и зачастую как синонимы.

Анализ статей гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод, что термин «ограничение» всегда используется применительно к гражданским правам, а термин «обременение» — к имуществу. В новом законе о регистрации недвижимости они отражены точно так же.

Новая форма выписки из ЕГРН, принятая в 2017 году, содержит, в том числе, сведения об ограничении прав и об обременении имущества. Так что сначала заказываем выписку из ЕГРН или проверяем объект онлайн на сайте Росреестра. Мы не увидим ФИО собственника, но узнаем о наличии ограничений (обременений) или их отсутствии. Выписка позволит получить информацию о собственнике и о лицах, в пользу которых установлены ограничения права или обременения объекта недвижимости, а также узнать основания для них.

Ограничения (обременения) возникают либо по соглашению с собственником: рента, ипотека, аренда (наем), доверительное управление, либо помимо его воли: арест, запрет на совершение регистрационных действий, запрет заключать сделки с недвижимостью в случае, если у собственника есть неисполненные имущественные обязательства.

Рассмотрим некоторые из этих ограничений.

 Арест (запрет)

Арест влечет запрет распоряжаться собственным имуществом: на период его действия собственник не может продать, подарить, заложить, сдать в аренду (внаем) или совершить другие сделки с недвижимостью. Арест налагается только теми органами, которые имеют полномочия на подобные действия: судами, налоговыми органами (если у собственника есть задолженность по налогам), судебными приставами.

Запись об аресте (запрещении) в ЕГРН — это основание для приостановки государственной регистрации сделки или перехода права собственности на объект недвижимости. Арест прекращается только по решению того органа, который его наложил. Арест снимается в течение трех рабочих дней после предоставления в Росреестр соответствующего акта уполномоченного органа.

Закон предусматривает и так называемое запрещение сделок с объектами недвижимости — оно обозначает то же самое, что и арест. Если в орган регистрации прав поступили судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении запрета или ареста на объект недвижимости, государственная регистрация приостанавливается по решению госрегистратора.

Запрет на сделки с недвижимостью может установить сам собственник, лично подав заявление в МФЦ. Запись об этом будет внесена в сведения об объекте недвижимости в ЕГРН. Так владелец исключит любые сделки и регистрационные действия с квартирой без своего личного участия (в том числе по доверенности), но это не будет являться препятствием для совершения сделки с недвижимостью самим собственником.

Предположим, квартира находится под арестом. Теоретически существует шанс сдать ее в аренду (внаем) на срок менее одного года. Статус квартиры прописывается в договоре аренды (найма), и арендатор принимает на себя все риски, связанные с этим.

Основной риск — нарушение комфортного проживания в квартире, возможные досрочное расторжение договора аренды и вынужденное выселение из квартиры, допустим, если квартира изымается в пользу кредиторов.

Как правило, в таких случаях договор предусматривает, что арендодатель оплачивает арендатору неустойку в определенном размере (в большинстве случаев это не менее одной месячной арендной ставки), чтобы компенсировать ему расходы на поиск новой квартиры и переезд.

Большинство корпоративных арендаторов на это не готовы, поэтому подобные договоры заключают в основном физические лица.

При этом аренда объекта под арестом на срок более года в принципе невозможна: договор аренды (найма) потребует государственной регистрации, которая с арестованным имуществом не производится.

Если арест на квартиру накладывается при действующем договоре аренды (найма), собственник по закону должен уведомить об этом арендатора, который принимает решение о дальнейшем проживании в квартире. Если арендатор остается, в договор вносятся соответствующие правки.

Ипотека, залог

Когда квартира находится в ипотеке (залоге), право распоряжения ограничивается обязательным получением согласия банка-залогодержателя на заключение договора аренды/найма (если договором с банком не установлено иное). Как правило, согласие банка-залогодержателя требуется на любую сделку с обремененной квартирой.

Закон позволяет обратить взыскание на единственное жилье должника, если оно является предметом ипотеки. То есть любые лица, проживающие в такой квартире, теряют право ей пользоваться, в том числе прекращается договор аренды/найма.

Если помещение не освобождается добровольно, выселение происходит по решению суда. Проще говоря, если собственник не способен выплачивать ипотеку и банк изымает квартиру, арендатор вынужден ее освободить и искать себе новое жилье.

Наследование

Что происходит, если случилось несчастье и собственник умер? Открытие наследства не является основанием для изменения или расторжения действующего договора аренды.

Права и обязанности арендодателя по договору аренды переходят к наследнику. Но на практике встает вопрос исполнения договорных отношений до момента оформления наследства.

Несмотря на то что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства (даты смерти наследодателя), распоряжаться квартирой он вправе только после государственной регистрации права собственности в установленном законом порядке.

До завершающего этапа оформления квартиры в собственность наследника — внесения записи об этом в ЕГРН — не удастся реализовать права и обязанности арендодателя в части получения арендной платы.

Так как круг наследников — будущих собственников — юридически не подтвержден, существует риск для арендатора, что платежи пойдут ненадлежащему лицу. Чаще всего выплаты приостанавливаются до оформления права собственности на квартиру.

Если собственник действовал по договору как индивидуальный предприниматель, в случае его смерти расчетный счет банк блокирует в течение двух-трех дней. Дальнейшие поступления арендной платы по прежним реквизитам невозможны.

Собственнику-физлицу денежные средства продолжат поступать на счет умершего до вступления наследников в их права. Эта практика не является универсальной: каждый случай индивидуален.

Снять квартиру с обременением у банка — документы для снятия в 2021 году

Рассмотрим, как снять квартиру с обременением у банка? Далеко не всем гражданам нашей страны под силу приобрести жилье, внеся за него сразу всю сумму. Большинство приобретают недвижимость в кредит, прибегая к различным организациям. По сути, именно банк является фактическим владельцем недвижимости, а покупатели выкупают его, растягивая процесс внесения денежных средств на годы и десятилетия. Это достаточно долгий срок, чтобы жизненные обстоятельства у покупателя могли кардинально поменяться. Результатом таких изменений является отказ от приобретения жилья из-за ненадобности или снижения платежеспособности. Однако, просто так продать жилье в обременении у банка не получится. Данные о том, что она находится в ипотеке, занесены в единый реестр недвижимости. Продажа такого объекта без согласия истинного владельца является незаконной. Любой нотариус откажет в регистрации такой сделки. А договор, составленный и подписанный самостоятельно, вообще не имеет никакой юридической силы. Итак, как купить квартиру с запретом и избежать при этом осложнений и неприятностей.

В чем заключается запрет?

Обременением называется ряд ограничений, которые действуют в возможности отчуждения недвижимости. Это относится к продаже, обмену и другим способам передачи права собственности. Про то, что жилье в ограничении у банка, делается соответствующая запись во всех сопроводительных бумагах на жилплощадь.

Существуют разные виды ограничений. Даже если жилье находится в ипотеке, это не значит, что на него не действуют другие ограничения. Одновременно квартира может находиться под несколькими запретами на продажу.

Причин тому может быть несколько:

1. Арест. Такой процесс является следствием возникновения значительных долгов по уплате счетов за коммунальные услуги. Основанием наложения ареста на недвижимость является решение суда по иску коммунальных служб.
2. Рента. Подобное ограничение связано с регистрацией договора о пожизненном содержании владельца недвижимости. Получить данные о таком факте можно по запросу в единый реестр.
3. Аренда. Проводить какие-либо действия с объектом нельзя до тех пор, пока действует и соблюдается договор. В противном случае, можно нарваться на очень крупную неустойку и оплату морального ущерба.
4. Прописка недееспособных граждан. К ним относятся несовершеннолетние и престарелые, находящиеся на иждивении владельцев жилья.
5. Прописка третьих лиц. Несмотря на то, что они не являются владельцами недвижимости, они имеют полное право на проживание в ней и после продажи или другого способа отчуждения.

Проверить наличие обременений можно только путем подачи официального заявления в единый реестр недвижимости. Несмотря на то, что эта услуга платная, оно того стоит. Владение информацией поможет покупателю избежать неприятных сюрпризов после приобретения заветных квадратных метров.

В чем суть снятия ограничения?

Когда участник ипотеки не может делать взносы в установленном размере или теряет интерес к недвижимости, то он может ее продать. Это стандартная процедура купли продажи, которая оформляется в нотариальном порядке. Но, нотариус только тогда проведет оформление квартиры в обременении у банка, когда убедится в согласии последнего на проведение такой сделки.

Для этого необходимо провести такие мероприятия:

1. Уточнение нюансов предстоящего мероприятия по переходу права собственности. Достижение предварительного согласия между покупателем и продавцом.
2. Подготовка и подача документов на снятие жилплощади с запретом банка. Получение разрешения финансовой структуры на проведение отчуждения имущества.
3. Проведение перевода денежных средств. Оно может выражаться в полном или частичном погашении задолженности по ипотеке.
4. Составление и регистрация договора о купле продаже. Передача денег и получение документов на руки.

Как правило, процесс отчуждения недвижимости занимает не более трех дней.

Варианты снятия обременения по ипотеке

Поскольку кредитор имеет прямой интерес в реализации жилья, которое находится в ипотеке, то потенциальные покупатели и продавцы имеют возможность провести отчуждение имущества несколькими способами.

Как снять с квартиры запрет кредитора, и какую финансовую операцию могут осуществить участники:

1. Заключение нового договора по ипотеке. При этом, после перечисления денег на счет банка предыдущий документ аннулируется. В этом случае покупатель отдает сумму в размере перечисленных средств продавцу, а оставшиеся долги берет на себя.
2. Полное погашение всех долгов, в том числе и долгосрочных. Здесь покупатель полностью рассчитывается за жилье. Если недвижимость реализуется дороже суммы ипотеки, то разница выплачивается непосредственно продавцу.
3. Утрата покупателем платежеспособности. В этом случае жилье переходит в собственность банка по решению суда. Кредитор предлагает потенциальному покупателю заключить с ним договор на льготных условиях.

На заметку: Для того, чтобы заключить договор, нужны надежные документы, чтобы приобрести квартиру с обременением.

Покупатель должен предъявить бумаги, свидетельствующие о его платежеспособности. Кроме того, не лишним будет и наличие имущества, которое свидетельствует о состоятельности гражданина, принимающего на себя обязанности ипотечного договора.

Плюсы и минусы покупки недвижимости с ограничением

Процедура приобретения жилья, находящегося в собственности банка, имеет ряд особенностей, которые могут одновременно привлекать и настораживать потенциальных покупателей.

К числу плюсов такой сделки можно отнести:

1. Скоротечность оформления договора. Все вопросы решаются в течение нескольких дней.
2. Возможность сэкономить. Квартира в ограничении у кредитора может стоить на треть дешевле аналогичной жилплощади, так часть средств могла уже быть внесена.
3. Приобретаемая недвижимость пригодна к проживанию, как в плане технического состояния, так и плане юридическом.

Однако, при покупке жилья в обременении у банка могут быть определенные риски.

К ним относятся такие факторы:

• при реализации жилплощади покупатели могут скрыть наличие других видов запретов, наложенных на квартиру и скрытых продавцом;
• обязательное страхование жилья, которое влечет незапланированные расходы;
• неопределенный срок вступления в право полной собственности, которое наступает только после выплаты всей суммы;
• отсутствие гарантий в том, что кредитор даст согласие на переоформление ипотеки.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию после приобретения жилья, состояние недвижимости в обременении у банка нужно проверить через Росреестр и в управляющей домом компании. После того, как вы убедитесь, что жилплощадь действительно «чистая», можно смело заключать договор купли продажи.

Видео по теме

Как снять обременение после погашения ипотеки? — Новости

Обременение – это ограничение прав собственника в связи с частичным владением объекта недвижимости другим человеком или организацией (банковское, государственное или любое другое учреждение).

Обременения на квартиру могут возникать из договора, соглашения сторон, либо на основании судебного акта, вступившего в силу.

Например, приобретенная в ипотеку квартира выступает в качестве залога у кредитной организации, то есть находится под обременением до полного погашения ипотечного кредита.

 

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в отношении объекта недвижимости, приобретенного в ипотеку, содержится отметка об обременении — «Ипотека в силу закона», которую после выплаты кредитной организации денежных средств по ипотеке заемщику следует погасить.

 

На что влияет наличие обременения на квартиру?

 

Ипотека, как обременение.

Квартира может находиться в залоге по договору предоставления ипотечного займа.

Если квартира находится в залоге у банка и кредит не выплачен полностью, то продажа такой квартиры возможна только при выполнении условий банка.

 

Наложение ареста на квартиру. 

Такая ситуация может возникнуть, например, если собственник не оплачивает коммунальные услуги. С такой квартирой нельзя совершать никаких сделок — они будут признаны недействительными. Для продажи квартиры необходимо устранить причину наложения ареста.

 

Рента. 

Рентоплательщик может распоряжаться судьбой квартиры,  если получено согласие рентополучателя.

 

Квартира, находящаяся в найме. 

Сделка купли-продажи возможна. Однако, жилье должно быть предоставлено для проживания арендаторам на весь срок, указанный в договоре найма.

 

Как снять обременение после выплаты по договору ипотеки?

Залогодателю (владельцу квартиры) и залогодержателю (кредитной организации) необходимо подать в орган государственной регистрации (Росреестр) совместное заявление. Регистрационная запись об ипотеке будет погашена органом государственной регистрации прав в течение трех рабочих дней с момента его поступления.

 

Процедура подачи заявления.

Владельцу квартиры необходимо получить в кредитной организации закладную с отметкой о погашении ипотечного кредита, затем обратиться в Многофункциональный центр (МФЦ) с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке. Заявление можно подать в электронной форме без посещения МФЦ — через сайт Росреестра. Государственная пошлиназа процедуру снятия обременения не взимается.

 

Уточнить информацию о наличии или отсутствии обременений на объект недвижимости можно на сайте Росреестра, используя электронный сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», который содержит общедоступные сведения, в том числе и информацию о наличии/отсутствии прав и ограничений на объекты недвижимости.

Можно также запросить выписку из ЕГРН по объекту недвижимости.

Обременение квартиры: как его снять

Наличие у объекта недвижимости обременения — это распространенное явление, которое означает наличие определенных ограничений в плане распоряжения собственником своим имуществом. Есть два типа обременения: добровольное и принудительное. При этом покупатель, приобретая недвижимость, получает также и обязательства предыдущего собственника (при их наличии). Подробнее данный вопрос мы разберем в нашей статье.

Причины для возникновения обременений

Арест. Здесь основанием могут выступать задолженность собственника или межродственные тяжбы. До того, как арест будет снят, невозможно подарить, завещать или продать квартиру.

Договор ренты. Как правило, к нему прибегают пожилые люди, которые хотят получить пожизненное содержание или регулярные денежные выплаты в обмен на свою недвижимость. Договор заключается с физическим или юридическим лицом. До тех пор, пока получатель ренты проживает в объекте недвижимости, осуществление всех юридических действий требует его согласия.

Сдача в аренду. Наниматели квартиры права распоряжаться ей не имеют, но могут проживать в ней в течение указанного в договоре срока. Когда договор аренды заключается более, чем на 1 год, и зарегистрирован в Росреестре, в ЕГРН будет соответствующая пометка.

В квартире прописаны другие люди. При продаже жилья с учета должны сняться все лица, которые в нем зарегистрированы. Если они не сделают этого добровольно, владелец может решить вопрос в судебном порядке. Но в случае с отдельными категориями граждан не получится сделать и этого — например, несовершеннолетние. Для их выписки из квартиры надо предоставить документ, который подтвердит адрес нового места регистрации.

Дом в аварийном состоянии. Продажа помещений в таких домах невозможна.

Ипотечный кредит. Это наиболее популярная причина для появления обременения, которую мы рассмотрим подробнее. До тех пор, пока задолженность не будет полностью погашена, квартира пребывает в залоге у кредитора (банка). Это накладывает определенные ограничения.

Какие документы нужны для снятия обременения

Справка о выплате ипотеки — когда заемщик полностью исполнит свои финансовые обязательства перед кредитором, нужно оформить справку, что кредит закрыт.

Закладная на объем недвижимости. Выдавая ипотеку, банк принял квартиру в залог, что является своего рода страховкой для кредитора на случай невыплаты кредита — так он сможет возместить потенциальные потери. После закрытия ипотеки кредитор обязан вернуть погашенную закладную.

Что делать дальше

После сбора документов нужно обратиться в МФЦ, предоставив соответствующее заявление, паспорт и вышеупомянутую погашенную закладную. Редко, но встречаются ситуации, когда закладная может отсутствовать, тогда подача документов осуществляется вместе с представителем банка, который выдавал ипотеку. После сдачи документов заявителю будет выдана расписка, там будут перечислены принятые бумаги и указан номер заявки для отслеживания ее статуса. Срок процедуры составляет 5-10 рабочих дней. Данное заявление также можно подать через сайт Росреестра, но для этого понадобится квалифицированная электронная подпись.

Проверяем, есть ли на квартире обременение

После того, как заявитель получит подтверждение, что обременение было снято, ему нужно самостоятельно в этом убедиться, оформив выписку из ЕГРН — ее можно получить через МФЦ или сайт Росреестра. Если выбираете первый способ, то потребуется паспорт, квитанция об оплате госпошлины и заявление на предоставление соответствующей услуги. Срок изготовления справки составляет до 5 рабочих дней.

Дополнительные рекомендации

Иногда из-за некорректного расчета банком процентов на кредитном счете могут остаться незначительные средства. Далее со временем на этот остаток кредитор будет начислять неустойку, а заемщик перейдет в статус должника. Как только вы погашаете кредит, будь то ипотека или потребительская ссуда, как можно быстрее получите от кредитора официальное подтверждение, что все ваши обязательства исполнены. Если на руках будет такое подтверждение, то отказ в снятии обременения возможен исключительно по формальным поводам — например, не уплачена госпошлина или заявление подано ненадлежащим лицом.

Подавать заявление о снятии обременения нужно всем владельцам помещения. Одного лишь факта, что заявитель имеет родственные связи с собственником, для подачи заявления будет недостаточно.

Также не рекомендуется откладывать в долгий ящик вопрос снятия обременения. На данный момент есть только один крупный банк, который этот процесс запускает в автоматическом режиме и избавляет заемщиков от необходимости подавать заявления в МФЦ и т.д. Не стоит забывать, что выдавший ипотеку банк впоследствии может быть ликвидирован или реорганизован, что осложнит вам решение вопроса в целом.

Когда обременение будет снято, оформите выписку из ЕГРН. Делать это в дальнейшем на регулярной основе особенного смысла нет, но вот что полезно будет сделать, так это написать заявление о том, что без вашего присутствия вы запрещаете вносить изменения в ЕГРН. Для этого обратитесь в МФЦ. Это бесплатная процедура, которая поможет защитить себя от мошеннических действий и различных недобросовестных махинаций с вашим жильем.

Ссылка на сервис Росреестра для получения выписки из ЕГРН.

Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки

4 декабря 2017

Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки

Приобретение квартиры в ипотеку – это очень сложный и затратных во всех отношениях процесс, который предполагает в дальнейшем погашение кредитного долга. Заемщик с одной стороны, сразу после оформления ипотечного соглашения становится собственником жилья, а с другой, не может совершать с имуществом различные правовые сделки до момента полного погашения кредита.

Дело в том, что квартира, пока заемщик не выплатил ипотеку, выступает в качестве залога или находится под обременением. Данный момент считается одним из условий предоставления займа на покупку недвижимости, поэтому, кредитору следует поинтересоваться, как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки, чтобы иметь возможность в будущем пользоваться жильем по своему усмотрению. Рассмотрим заданный вопрос и постараемся дать на него подробный ответ.

Оглавление:

Что такое обременение по ипотеки и почему его надо снимать?

Инструкция по снятию обременения с ипотечного жилья

Нюансы снятия обременения с квартиры, купленной по военной ипотеке или в рамках долевого строительства

Какие сложности могут возникнуть?

Заключение

Что такое обременение по ипотеки и почему его надо снимать?

По сути, обременение – это ограничения, наложенные на недвижимое имущество во время выдачи ипотечного займа. Чтобы кредитная организация могла нивелировать риски, связанные с предоставлением крупной суммы средств в рамках ипотечного займа, необходимо, чтобы по сделке, заемщиком был предоставлен залог. Таким залогом является купленная квартира. Вместе с тем, попутно возникает ряд нюансов, начиная с того, что покупатель должен иметь возможность пользоваться жильем или сдавать его в аренду. В такой ситуации и используется наложение обременения.

Если говорить простыми словами, то гражданин, купивший жилплощадь в ипотеку, может в ней проживать, прописывать других жильцов, передавать имущество в аренды, но не имеет права совершать с ней сделки по отчуждению собственности. В качестве примера можно привести такие сделки, как купли-продажи или дарения квартиры. После того, как заемщик возвращает долг в полном объеме, банк утрачивает все права на жилплощадь и обременение может быть снято. Необходимость в проведении такой процедуры обоснована тем, что банк может через несколько лет завершить деятельность, а ограничение на жилье останется и снять его в последующем станет не просто. Кроме этого, владелец не сможет реализовать в отношении квартиры все свои законные права.

Инструкция по снятию обременения с ипотечного жилья

После того, как заемщик погасил ипотеку, необходимо подумать о снятии обременения. Не стоит откладывать свой визит в банк по данному вопросу, чтобы исключить возможные сложности и неприятные последствия. Чтобы снять установленные ограничения, необходимо подготовить пакет обязательной документации. В качестве примера, приведем список бумаг, которые требует Сбербанк:

Заявление на снятие обременения, образец которого можно найти на официальном сайте банка или в Росреестре.

Заявление владельца закладного документа.

Обращение заемщика с закладной, где будет указано, что долг погашен в полном объеме и никаких финансовых обязательств по кредитному договору, гражданин больше не несет.

Судебное решение о прекращении ипотеки и снятии обременения, если таковое имеется.

Данные документы считаются основными, но кроме них, потребуется представить паспорт заемщика, документы на кредит и бумаги на жилплощадь. С подготовленными бумагами, можно обратиться в Росреестр или в МФЦ. Госпошлина за рассмотрение обращения с граждан не взимается и процедура полностью бесплатна.

Заявление подается только лично. В течение отведенного времени документ рассматривается и если все в порядке, то гражданин получает выписку из ЕГРН, в которой отсутствует отметка о наличии обременений. Как правило, на принятия решения и выдачи выписки отводится три дня.

Нюансы снятия обременения с квартиры, купленной по военной ипотеке или в рамках долевого строительства

Чтобы снять обременение в таких случаях, необходимо направить заявление по почте в Росвоенипотеку. После рассмотрения, собственник сможет обратиться в Росреестр и получить все необходимые подтверждающие документы о снятии обременении. Если речь идет о долевом строительстве, то после ее погашения, потребуется подготовить такие документы:

заявление от гензастройщика;

акт о вводе жилого комплекса в эксплуатацию;

акт о передаче квартиры собственнику.

Только после получения документации и завершения платежей по ипотеке можно обратиться с заявлением для снятия с имущества ограничения.

Какие сложности могут возникнуть?

Выплата кредиты и получение необходимой справки подтверждает отсутствие сложностей в будущем.

Кроме того, могут возникнуть следующие спорные ситуации:

По причине технических проблем или невнимательности сотрудника может возникнуть недоплата по кредиту и обременение снять не получится.
Если заемщик своевременно не разрешит ситуацию, то банк имеет право подать в суд.

Иногда сложности возникают во время принятия решения в Росреестре, когда отсутствует сотрудник, имеющий право поставить необходимые подписи и составить документ.

Если банк прекратил свою деятельность до того, как квартира была выведена из залога. В этом случае придется долго искать лицо, которое сможет подписать документы о полном погашении займа и заявление на снятие ограничения.

Все эти ситуации могут быть разрешены, если гражданин предпримет правильные шаги со своей стороны, однако, лучше вообще исключить их возникновение.

Заключение

Покупка квартиры на заемные средства приводит к тому, что на жилплощадь налагаются ограничения. Чтобы избежать проблем в будущем и иметь полные права на недвижимость, после завершения ипотеки необходимо позаботиться о снятии ограничения на жилье.

Количество показов: 2033

The Law Reviews — Обзор закона о недвижимости

Введение в правовую базу

i Право собственности на недвижимость

Согласно немецкому законодательству, собственность на недвижимость в основном принимает форму абсолютного владения (freehold) или наследственного права на строительство (HBR) (leasehold). Абсолютная собственность является наиболее распространенным и наиболее важным видом, распространяющимся по закону на землю и любые здания или другие сооружения, возведенные на земле и прочно прикрепленные к ней, а также на (недвижимые) приспособления и приспособления и (движимые) принадлежности.

HBR дает своему владельцу право возвести и владеть зданием или другой структурой на или под определенным участком земли, принадлежащим третьей стороне, за плату, чаще всего регулярными платежами в течение срока HBR (исторически обычно 99 лет, но в настоящее время обычно короче). HBR может быть продан и передан, но договор с землевладельцем очень часто предусматривает требование согласия и преимущественное право в пользу землевладельца (безусловного права собственности). По истечении HBR здание передается землевладельцу за компенсацию.

Недвижимость также может находиться в совместной собственности двумя способами. Совладельцы могут владеть согласованной долей совместного владения землей и зданием или — чаще, в соответствии с положениями Закона о кондоминиумах — они могут владеть долями совместной собственности на землю и структурные части здания, и пользоваться исключительным правом собственности или исключительными правами на использование внутренних частей жилых квартир, офисов или других коммерческих помещений.

Недвижимость или HBR могут подпадать под действие сервитутов или обременений в бэр, (например, земельных сборов) в пользу третьего лица или владельца, время от времени, другого имущества, например, права проезда в пользу смежное имущество или право коммунальной компании в отношении линий электропередач, водопровода и т. д.

ii Регистрация недвижимости и имущественных прав

Кадастровые офисы, находящиеся в ведении муниципалитетов на местном уровне, ведут кадастры собственности, в которых любой участок земли в границах муниципалитета зарегистрирован в соответствии с местом, использованием и размером, включая кадастровые карты. В результате любой участок земли можно четко идентифицировать.

За некоторыми исключениями для собственности, принадлежащей (квази) государственным организациям, любой земельный участок регистрируется в земельных реестрах, которые ведутся отделами земельного кадастра в местных судах.В земельной книге содержится информация о принадлежности объекта недвижимости (в соответствии с кадастром имущества), собственнике, рема, сервитутов и обременений. Система земельной книги развита и очень надежна. Можно разумно предположить, что содержание регистраций верное, и поэтому, как правило, можно добросовестно законно приобрести собственность или права на собственность, как зарегистрировано. В результате страхование титула обычно не требуется при сделках с недвижимостью в Германии.Приоритет права собственности и прав на собственность по отношению к третьим лицам определяется в соответствии с моментом времени, когда получена заявка на регистрацию. Земельные реестры Германии недоступны для публичного ознакомления. Скорее, только лицо, которое может установить «законный интерес» (термин, определяемый довольно узко), может — как правило, в электронном виде — получить копию земельной книги и документов, поданных в земельный кадастр.

iii Выбор права для договоров купли-продажи недвижимости

Законодательство Германии проводит строгое различие между обязательным договором, в котором стороны договариваются об обязательстве передачи права собственности на актив, и договорным соглашением о передаче права собственности на имущество. актив как таковой.Хотя стороны договора свободны в выборе права, применимого к обязательному договору (включая заявления, гарантии и другие договоренности), соглашение о передаче правового титула как таковое на недвижимое имущество, находящееся в Германии, в обязательном порядке регулируется законодательством Германии ( lex rei sitae ).

Контракты на продажу и покупку недвижимости или на установление земельного сбора должны быть нотариально заверены у немецкого нотариуса и представляют собой очень технические инструменты с положениями, специфичными для немецкого законодательства.При продаже или передаче недвижимого имущества, находящегося в Германии, существует устоявшаяся практика выбирать немецкое законодательство и нотариально заверить, зарегистрировать и внедрить документацию у немецкого нотариуса.

Обзор операций с недвижимостью

В 2020 году рынок недвижимости Германии продолжал извлекать выгоду из сочетания неизменно низких процентных ставок и нестабильности финансовых рынков, что в целом поддерживало аппетит инвесторов к инвестициям в безопасные и стабильные активы, такие как как недвижимость, так и безопасные, стабильные страны, такие как Германия.

Основное внимание инвесторов остается на мегаполисах Берлина, Кельна, Дюссельдорфа, Франкфурта, Гамбурга, Мюнхена и Штутгарта с небольшим снижением интереса к Берлину из-за особенно строгих правил для жилых помещений (см. Раздел VII.iv). Из-за нехватки доступных активов в лучших городах и локациях и стремления к немного более высокой урожайности, различные города и районы второго уровня по-прежнему вызывают растущий уровень интереса.

Пенсионные фонды, международные фонды прямых инвестиций, (котирующиеся) корпорации по недвижимости, инвестиционные фонды недвижимости (REIT) и суверенные фонды благосостояния, частные инвесторы, семейные офисы и страховые компании — все они являются важными участниками рынка.

Рыночная активность и объемы инвестиций в целом по-прежнему были высокими по большинству классов активов в 2020 году, включая, в частности, жилые портфели и объекты логистической недвижимости. Инвестиции в другую коммерческую недвижимость замедлились в начале-середине 2020 года в основном из-за пандемии covid-19, но снова увеличились в третьем и четвертом кварталах 2020 года. Цены в целом все еще растут, в основном из-за роста цен на жилую недвижимость, а также офисы и логистику, в то время как, в частности, торговые и гостиничные помещения пострадали в результате пандемии COVID-19.

Иностранные инвестиции

Как правило, никакие ограничения не применяются к приобретению и владению недвижимостью в Германии иностранными инвесторами. Кроме того, нет ограничений на предоставление капитала или долга для приобретения недвижимости или репатриации прибыли. Иностранные инвесторы, естественно, подпадают под действие общеприменимых законов об отмывании денег.

Приобретение земли организацией, не входящей в ЕС, может быть предметом рассмотрения Федеральным министерством экономики и энергетики, если оно является частью инвестиций в немецкую компанию, которая может вызывать озабоченность в отношении общественного порядка или безопасности в определенных секторов, например, критическая инфраструктура.В соответствии с новым Регламентом ЕС по проверке ПИИ, немецкий законодатель может также предусмотреть проверку прямых иностранных инвестиций в недвижимость, имеющих решающее значение для использования критически важной инфраструктуры, независимо от инвестиций в немецкую компанию.

С 2020 года иностранные корпорации должны быть зарегистрированы вместе со своими экономическими бенефициарами в немецком реестре прозрачности, когда принимают на себя обязательства по приобретению недвижимости в Германии. Обязательства (в том числе обязательства по отчетности) для нотариусов и агентов по недвижимости при подозрении в отмывании денег были ужесточены в 2019 году.Международные денежные переводы должны сообщаться в соответствии с положениями Закона о внешней торговле и Постановления о внешней торговле для статистических целей. С 2020 года инвесторы или их посредники, возможно, также должны будут сообщать о трансграничных налоговых соглашениях в отношении приобретения недвижимости и ее финансирования, если присутствуют определенные признаки.

Структурирование инвестиций

В зависимости от того, принадлежит ли недвижимость физическому лицу или холдингу в форме юридического лица, приобретение недвижимости может быть структурировано как сделка с активами, приобретение актива у физического или холдинговая компания, или как сделка с акциями, приобретение акций холдинговой компании у акционеров.

Поскольку приобретение в настоящее время 95 или более процентов акций юридического лица, владеющего недвижимостью в Германии, влечет за собой введение налога на передачу недвижимости (RETT), используются структуры, при которых продавец сохраняет более 5 процентов участие в холдинговой компании (предлагаемые изменения в соответствующих долях см. в Разделе VII.i). В соответствии с текущим режимом RETT оставшиеся более 5 процентов акций корпорации, владеющей недвижимостью, могут быть приобретены без RETT независимой третьей стороной (которая может быть отдельным фондом, управляемым тем же управляющим активами), но эти структуры разрешение на бесплатную передачу RETT 100 процентов акций корпорации более не представляется возможным в рамках предлагаемого нового режима RETT.

Помимо соображений RETT, сделки с акциями широко используются в крупных портфельных сделках, чтобы упростить передачу собственности и, как правило, избежать применения установленных законом преимущественных прав.

На стороне покупателя иностранный инвестор может структурировать приобретение либо напрямую (как физическое или существующее юридическое лицо), либо через иностранное или немецкое средство приобретения.

Если недвижимость в Германии принадлежит и сдается в аренду иностранному инвестору (или иностранному приобретателю), доход от аренды облагается немецким подоходным налогом, но торговый налог не применяется, за исключением случаев, когда существует постоянное представительство в Германии.Собственность как таковая не является постоянным представительством.

Если иностранный инвестор желает создать компанию по приобретению, регулируемую законодательством Германии, доступен полный спектр юридических лиц в соответствии с законодательством Германии, и выбор правовой формы часто зависит от вопросов ограничения ответственности и налогового режима компании по приобретению. .

Один из вариантов — зарегистрировать компанию по приобретению в форме акционерного общества (AG) или компании с ограниченной ответственностью (GmbH), которые предусматривают ограничение ответственности. Однако у AG и GmbH есть недостатки, заключающиеся в том, что они непрозрачны для целей налогообложения доходов и, в силу юридической формы, в принципе подлежат обложению налогом на торговлю. Репатриация прибыли таких корпораций, как правило, облагается немецким налогом у источника, хотя могут быть доступны определенные льготы при соблюдении дополнительных требований. Партнерства по гражданскому праву (GbR) и товарищества с ограниченной ответственностью (KG) имеют то преимущество, что они прозрачны для целей налогообложения доходов, а репатриация прибыли сама по себе не облагается налогом у источника выплаты.Однако недостатком GbR является полная ответственность всех своих партнеров. Поскольку в коммандитном товариществе полную ответственность несет только генеральный партнер коммандитного товарищества, правовой формой выбора является комбинация: GmbH & Co. A KG — это коммандитное товарищество, где генеральным партнером является GmbH.

Поскольку, однако, коммандитное товарищество, генеральным партнером которого является GmbH, которое управляет бизнесом коммандитного товарищества, в силу юридической формы подлежит обложению налогом на торговлю, для минимизации обязательств по налогу на торговлю используются дополнительные структуры. В частности, если приобретательское транспортное средство, являющееся налоговым резидентом Германии, получает доход от торговли или бизнеса исключительно из-за своей юридической формы, но на самом деле не приносит никакого дохода, кроме дохода от аренды, от налога на торговлю можно избежать путем надлежащей структурирования договоров аренды. Поэтому обычной практикой является использование отдельного транспортного средства для приобретения и последующей сдачи в аренду бизнес-оборудования (приспособлений) и обеспечения того, чтобы третьи стороны (а не сдающая в аренду организация) предоставляли определенные услуги для бизнеса арендатора.Другие структуры, такие как использование немецких товариществ с ограниченной ответственностью, где единственным генеральным партнером является иностранная корпорация, стали предметом пристального внимания, особенно со стороны немецких банков, и в настоящее время больше не являются передовой практикой.

Ожидается, что значение гражданско-правовых партнерств в целом снизится для структурирования инвестиций в недвижимость несколькими инвесторами (см. Раздел V.v). Тем не менее, это, вероятно, останется важным для семейных офисов и аналогичных частных организованных групп.

Поскольку гражданско-правовое партнерство, как правило, не зарегистрировано в каком-либо публичном реестре, партнеров можно идентифицировать только из уставных документов GbR и через уполномоченных представителей партнерства — если только GbR, включая его партнеров и физические лица, получающие выгоду от GbR, не обязаны быть зарегистрированным во вновь созданном реестре прозрачности 2017 года в случае, если GbR владеет акциями другого юридического лица. GbR и его партнеры также зарегистрированы в земельной книге (см. Раздел I.II).

Владение недвижимостью

i Планирование

Правовая основа для планирования и зонирования в основном изложена в Федеральном строительном законе, Федеральных правилах использования зданий и строительных правилах федеральных земель.

Планирование и зонирование обычно основываются на крупномасштабном региональном плане использования земли, который затем компетентный муниципалитет авторитетно и более подробно определяет для конкретных территорий в планах землепользования. Процесс планирования включает обширные консультации с другими органами власти, особенно по вопросам окружающей среды, безопасности, воды, охраны природы или памятников, а также участие широкой общественности.Планы землепользования регулярно ограничивают застройку и использование. Муниципалитеты также обладают некоторыми установленными законом преимущественными правами, применимыми к продаже земли, которые они могут использовать для защиты, среди прочего, определенных требований планирования (см. Раздел VII.v).

Индивидуальные строительные проекты, а также изменения в использовании, как правило, требуют разрешения на строительство, в котором указывается, соответствуют ли они законам о планировании и строительным нормам.

ii Окружающая среда

Согласно публичному праву, если загрязнение почвы или подземных вод представляет опасность, значительный ущерб или беспокойство для отдельных лиц или населения, компетентный орган может издать приказ о дезактивации, восстановлении, расследовании или мониторинге, адресованный текущему владельцу собственность, любой ее предыдущий владелец, любая сторона, которая несет ответственность в соответствии с корпоративным или коммерческим законодательством за владельца, любая сторона, фактически владеющая недвижимостью, или сторона, фактически ответственная за загрязнение, или универсальный правопреемник загрязнителя. Обычно власти выбирают сторону, которую они могут наиболее эффективно привлечь к ответственности за принятие необходимых мер, которой обычно является нынешний собственник или, в частности, для производственных или коммерческих помещений, арендатор. Наряду с публично-правовой ответственностью существует частно-правовая ответственность за уборку или нанесение ущерба соседям или другим третьим лицам.

Таким образом, экологические вопросы следует рассматривать в рамках комплексной проверки, а также в заявлениях и гарантиях, положениях о возмещении убытков или других условиях договора купли-продажи.

iii Налог

Любая продажа и сопоставимая передача недвижимости подлежат RETT. Если недвижимость принадлежит юридическому лицу, покупка — в настоящее время — 95 процентов или более акций такого юридического лица также подлежит RETT (см. Раздел IV и Раздел VII.i). Ставки налога RETT зависят от местоположения недвижимости и различаются от штата к штату от 3,5 до 6,5% от покупной цены.

Кроме того, будут начислены сборы за нотариальное заверение договора купли-продажи и земельные сборы, необходимые для финансирования, а также регистрационные сборы в земельном кадастре.Эти комиссии установлены законом и обычно составляют менее 0,5% от стоимости транзакции, причем процентное значение уменьшается по мере увеличения суммы транзакции.

Как правило, продажа и сдача в аренду недвижимости освобождаются от НДС; тем не менее, при определенных обстоятельствах можно выбрать его применение с обычной скоростью 19 процентов (сниженной до 16 процентов во время пандемии COVID-19 в третьем и четвертом кварталах 2020 года). Продавец недвижимости, который принял опцион предыдущего продавца на уплату НДС при покупке в прошлом, может захотеть продать недвижимость, не освобожденную от НДС; в противном случае от продавца может потребоваться возмещение ранее вычтенного входящего НДС в налоговую инспекцию.Покупатель должен будет уплатить НДС в дополнение к покупной цене (обратная комиссия). Это может быть коммерчески приемлемым, если НДС может быть вычтен как входящий НДС (т. Е. Когда недвижимость используется покупателем для поставок и услуг, которые не освобождаются от НДС, включая сдачу внаем с возможностью уплаты НДС). Сдача внаем также может производиться с учетом НДС (см. Раздел VI.iv). Вопрос о том, применялся ли вычет входящего НДС в прошлом, должен быть тщательно рассмотрен в рамках должной осмотрительности, особенно при приобретении многоквартирных коммерческих зданий, поскольку продавец мог предоставить пространство непрофессионалам или профессионалам, которые предоставляют услуги, освобожденные от НДС. (например, банки, врачи и т. д.), или покупатель может захотеть сделать это в будущем. В результате изменения обстоятельств от покупателя может потребоваться возмещение входящего НДС в налоговую инспекцию.

Компании, владеющие только немецкой недвижимостью с постоянным представительством в Германии, как правило, облагаются торговым налогом, но могут вычитать часть торгового дохода, относящуюся к управлению и использованию собственной собственности, если они исключительно управляют и используют свою собственную недвижимость . Хотя требования к этому вычету должны тщательно контролироваться, сумма торгового налога для компаний, занимающихся недвижимостью, будет существенно снижена.

Недвижимость облагается налогом на недвижимое имущество, который представляет собой муниципальный налог, уплачиваемый физическим или юридическим лицом, которому недвижимость передается экономически, в большинстве случаев владельцем (см. Раздел VII.ii).

iv Финансы и безопасность

Операции с недвижимостью обычно финансируются банками или другими поставщиками долгового финансирования, такими как страховые компании. Обеспечение может быть создано посредством платы за землю, HBR и доли совместного владения или, в случае сделки с акциями, посредством залога или передачи обеспечения акций приобретаемой холдинговой компании.Для сделки с акциями с участием German GmbH или AG доступность собственности в качестве обеспечения для финансирования покупной цены акций ограничена. Финансирование старшего и младшего долга может быть обеспечено разным рейтингом.

v Фонды инвестиций в недвижимость

В соответствии с AIFMD, Немецкий кодекс капитальных вложений (KAGB) всесторонне регулирует все типы инвестиционных фондов, включая закрытые инвестиционные фонды. Регламент влечет за собой требование лицензии для управляющих инвестиционными фондами, требования в отношении правомочности и деятельности депозитариев, а также регулирование продуктов в отношении разрешенной правовой формы инвестиционных фондов и ограничения в отношении инвестиционной политики.

KAGB предусматривает положение о блокировке, запрещающее инвесторам выкупать паи открытого публичного REIT на период не менее 24 месяцев. Кроме того, инвесторы имеют право на выкуп паев фонда только один раз в год. KAGB также требует, чтобы один или, если ранее определенная стоимость имущества превышала 50 миллионов евро, оценили имущество два независимых эксперта. Кроме того, один или два эксперта, которые не являются экспертами, отвечающими за регулярную оценку, должны оценить недвижимость перед приобретением. Фонды необходимы для поддержания ликвидности на уровне 5 процентов от стоимости чистых активов.

Вышеописанные ограничения не распространяются на специальные открытые REIT, которые открыты только для профессиональных и полупрофессиональных инвесторов. Единственными обязательными ограничениями являются ограничение левериджа до 50 процентов стоимости недвижимых активов, находящихся в фонде, и запрет на инвестирование более 20 процентов активов фонда в частный капитал (за исключением компаний, занимающихся недвижимостью. ).

С 2018 года открытые государственные фонды недвижимости сами облагаются налогом с определенными статьями дохода из немецких источников (включая доход от аренды и прирост капитала от недвижимого имущества в Германии). На уровне инвестора применяется второй уровень налогов; для смягчения возникающего «двойного налогообложения» инвесторы могут пользоваться (частичным) освобождением от налогов в зависимости от инвестиционной стратегии фонда.

KAGB подчиняет государственные и специальные закрытые фонды недвижимости режиму регулирования, в целом сопоставимому с режимом, применимым к открытым фондам недвижимости. Следовательно, правила фонда для публичных закрытых REIT должны быть одобрены Федеральным органом финансового надзора Германии (BaFin). Закрытые инвестиционные фонды могут быть созданы только в организационно-правовой форме инвестиционного товарищества с ограниченной ответственностью или инвестиционной акционерной корпорации с основным капиталом. Публичные закрытые REIT могут использовать кредитное плечо только до 60 процентов от валовой стоимости фонда. Если фонд не диверсифицирован по рискам (что считается так, если он владеет менее чем тремя объектами собственности, если диверсификация рисков не присутствует на коммерческой основе с учетом типа собственности), он может быть приобретен только инвесторами, которые обязались инвестировать минимум 20 000 евро и прохождение теста на пригодность.

Описанные выше инвестиционные ограничения не распространяются на специальный закрытый REIT.

Чтобы получить разрешение на маркетинг для государственных REIT, а также для специальных REIT из другого государства-члена ЕС или страны, не входящей в ЕС, управляющая компания должна подготовить и предоставить BaFin проспект продажи и ключевой информационный документ.

Аренда коммерческих помещений

Аренда коммерческих помещений обычно содержит положения, касающиеся следующего.

i Использование и общественные разрешения

Предполагаемое использование арендатором помещения обычно точно определяется.Любое изменение использования будет запрещено или требует согласия арендодателя. Арендодатель обычно не гарантирует, что помещение пригодно для использования по назначению арендатора, и арендатор несет ответственность за любые государственные разрешения, необходимые для ведения его бизнеса в помещении.

ii Срок действия и расторжение

Как правило, договоры аренды заключаются на фиксированные периоды (пять, 10 или 15 лет) с возможностью продления срока аренды на последующие периоды в пользу арендатора. Договор аренды на фиксированный срок, превышающий один год, должен быть заключен с соблюдением определенных требований письменной формы, в противном случае договор может быть расторгнут в соответствии с установленными законом сроками прекращения. Соответствующее положение иногда использовалось для выхода из неудобных договоров аренды. Предлагаемые изменения в настоящее время находятся на рассмотрении законодательного органа. Такое же право на прекращение договора применяется по истечении 30 лет, если договор аренды был заключен на срок аренды, превышающий 30 лет (через первоначальный фиксированный срок или посредством реализации опционов на продление). Оба являются критическими проблемами с множеством подводных камней и требуют тщательного внимания при комплексной проверке многопользовательской коммерческой недвижимости.

Арендаторы (жилые и коммерческие) также имеют право на исключительное прекращение строительства, если модернизация приведет к увеличению арендной платы, выплачиваемой арендатором.Арендодателям следует остерегаться использования этого права арендаторами, стремящимися досрочно расторгнуть долгосрочную аренду по другим причинам.

iii Арендная плата и плата за обслуживание

Арендная плата за коммерческую аренду на срок более 10 лет часто связана с инфляцией с помощью пункта об индексе, привязанного к немецкому индексу потребительских цен, который должен повышаться и понижаться, чтобы быть эффективным. Пересмотр арендной платы во время реализации опциона на продление стал более широко использоваться в последние несколько лет.

Обычно договариваются, что арендатор должен оплачивать помимо арендной платы любые сборы за обслуживание, другие дополнительные расходы, а также налоги и сборы.

iv НДС

Если арендодатель (или субарендатор) выбрал НДС, он будет взиматься в дополнение к арендной плате. Арендодатель будет иметь право выбрать НДС и вычесть входящий НДС только в том случае и в той степени, в которой арендатор является предприятием по смыслу Закона о НДС и предоставляет облагаемые НДС, но не освобожденные от НДС поставки или услуги; это обычно исключает некоторых арендаторов, предоставляющих услуги без НДС, такие как банки, страховые компании и врачи.Это требование должно быть тщательно рассмотрено в рамках процедуры комплексной проверки при покупке коммерческой недвижимости (см. Раздел V.iii).

v Техническое обслуживание и ремонт, страхование

В то время как немецкое статутное право достаточно благоприятно для арендаторов и возлагает большую часть обязательств по обслуживанию и ремонту на арендодателя, договоры аренды коммерческой недвижимости обычно более удобны для арендодателя и перекладывают большую часть обслуживания и ремонта на арендодателя. ремонтные обязательства перед арендатором.

vi Субаренда, передача аренды

Субаренда обычно требует согласия арендодателя.В случае отказа арендатор имеет право на расторжение, если только не будет уважительной причины для отказа в лице субарендатора. Передача аренды арендатором, как правило, невозможна, но арендаторы могут пожелать получить разрешение на передачу аренды в рамках своей группы компаний или в результате корпоративной реорганизации.

vii Пандемия Covid-19

В качестве первоначального ответа на пандемию COVID-19 с апреля 2020 года было введено в действие законодательство, регулирующее некоторые аспекты договоров аренды (как коммерческих, так и жилых).Положение о прекращении-приостановлении, содержащееся в таком законодательстве, исключает право арендодателя расторгнуть договор аренды из-за любой неуплаты арендной платы в период с 1 апреля по 30 июня 2020 года, если неуплата вызвана covid- 19 пандемия. Приостановление продолжается до 30 июня 2022 года, позволяя арендаторам погашать любую задолженность по платежам до этого момента. Вторичные права, такие как, например, права на выплату процентов по умолчанию, не исключаются.

После дебатов в юридической литературе и прецедентного права в ходе пандемии covid-19 (относительно того, имеет ли арендатор право пересматривать договор аренды, в частности, снижать арендную плату, в связи с мерами, инициированными для борьбы с covid-19 пандемии на основе правовой доктрины нарушения контракта), с декабря 2020 года были введены в действие дополнительные законы.Он предусматривает опровержимую презумпцию того, что условия, которые были согласованы на основе коммерческой аренды, значительно изменились, когда объект аренды не может — или только со значительными ограничениями — использоваться для бизнеса арендатора из-за правительственных мер по борьбе с covid-19 пандемия. Если арендодатель не может опровергнуть это предположение, арендатор может подать иск против арендодателя о корректировке договора, например, путем уменьшения или отсрочки арендной платы или прекращения аренды в крайних случаях. Хотя новые положения должны применяться к договорам аренды, которые регулируются правительственным распоряжением о закрытии бизнеса или ограничении его деятельности определенными видами деятельности (например, большинством торговых площадей, ресторанов и отелей), они, скорее всего, не повлияют на офисы или логистические активы. в той мере, в какой не было (по крайней мере, до сих пор) общих правительственных ограничений. Довольно много других аспектов нового законодательства в настоящее время остаются неясными и спорными, в частности, вопрос о том, как опровергнуть презумпцию и какие именно претензии будут предъявляться арендатору при каких обстоятельствах.

Практические изменения

i Ожидаемое продление срока применимости RETT для сделок с акциями

Поскольку нынешний режим освобождения от уплаты определенных сделок с акциями компаний, владеющих недвижимым имуществом, на долгое время стал деликатным политическим вопросом, обсуждались различные предложения по ограничению такие исключения RETT.

В соответствии с предложением Федерального министерства финансов Германии от мая 2019 г., порог применимости RETT к сделкам с акциями должен быть снижен с нынешних 95% до 90% переданной доли.Нижний порог применяется как к товариществам, так и к корпорациям. Кроме того, необходимо сместить фокус для корпораций (отражая существующую концепцию партнерства): в настоящее время только приобретение акций корпорации выше определенного порога подлежит RETT (акцент на приобретении). Согласно новому предложению, RETT срабатывает, если доля владения передается выше определенного порога (акцент на смене собственника), теперь 90 процентов. Как следствие, будущими блокаторами RETT в корпорациях могут быть только существующие акционеры корпорации.RETT уже нельзя избежать, «привлекая» нового независимого миноритарного акционера. Наконец, сроки освобождения RETT от владения акциями будут продлены с пяти до 10 лет (некоторые, возможно, даже до 15 лет).

В федеральном парламенте в 2019 году прошли довольно противоречивые дискуссии с экспертами о новых правилах сделок с акциями в сфере недвижимости. Из-за пандемии covid-19 график, который нужно было продолжить и принять решение в 2020 году, не был соблюден. Поскольку законопроект подвергался сомнению как в отношении конкретных предлагаемых изменений (снижение до 90 процентов, продление до 10 лет), так и в отношении общего направления (скорее улавливание реструктуризации компании, чем изменение применимости к сделкам с акциями), точные изменения — и вероятные новые модели передачи недвижимости — пока неясны, даже реализация реформы до конца этого парламентского срока осенью 2021 года.В ходе текущих обсуждений с официальными лицами из федеральных земель также есть предложения снизить порог до 75 процентов и разрешить исключение для котирующихся на бирже компаний, для которых регулярное free-float уже привело бы к RETT в соответствии с предложенным законопроектом.

Европейский суд принял решение о негосударственном характере помощи в отношении некоторых исключений RETT в декабре 2018 года, посчитав указанные исключения неизбирательными.

ii Реформа налога на недвижимость

В деле 2018 года Федеральный конституционный суд объявил текущую систему налога на недвижимость неконституционной, поскольку она все еще основана на неизменной стоимости недвижимости в 1964 и 1935 годах соответственно.Он считает, что нынешний метод нарушает принцип равного обращения, поскольку стоимость собственности за последние десятилетия развивалась разными темпами.

Реформа налога на недвижимость была принята в конце 2019 года, но новый процесс оценки начнется в 2022 году и будет применяться только к налогообложению владельцев недвижимости с 2025 года. Согласно новым правилам, сумма недвижимого имущества Налог будет зависеть как от стоимости земли, так и от арендной платы за существующие здания в собственности.Несколько штатов объявили об использовании вводной статьи для государственного законодательства, предусмотренной новым законом. В 2020 году земля Баден-Вюртемберг приняла соответствующий закон, а Саксония и Бавария представили предложения.

Также, начиная с 2025 года, муниципалитеты могут взимать повышенную ставку налога на недвижимость для незастроенной недвижимости, если застройка возможна и считается необходимой муниципалитетом по причинам городского развития.

Все считают, что финансовый результат налога на недвижимость в целом не изменится.Однако ожидается, что, в частности, налог на недвижимость в привлекательных центральных районах города может значительно повыситься. Налог на недвижимость может взиматься с арендаторов в полном объеме в качестве платы за обслуживание. Тем не менее, это обвинение подверглось тщательной проверке в отношении арендаторов жилья.

iii Другие налоговые реформы, касающиеся недвижимости

Начиная с 2019 года, прирост капитала, полученный иностранными инвесторами от «корпораций в сфере недвижимости», подлежит налогообложению подоходным и корпоративным налогом. Это соответствует недавним тенденциям в договорах об избежании двойного налогообложения, даже несмотря на то, что подавляющее большинство договоров о двойном налогообложении Германии не предусматривают права Германии на налогообложение, что делает законодательные изменения все еще неуместными для практических целей. Даже положения договоров об избежании двойного налогообложения, касающиеся компаний, занимающихся недвижимостью, часто не применимы, поскольку они отклоняются от внутреннего определения компаний, занимающихся недвижимостью. Еще неизвестно, станет ли это положение более актуальным в будущем с обновлением действующих договоров об избежании двойного налогообложения.

Наконец, необходимо внимательно следить за законодательными актами, касающимися изменения климата: в конце 2019 года была принята система налоговых льгот для мер по энергосбережению в зданиях, используемых для собственных жилых целей.Хотя можно ожидать некоторых дополнительных налоговых льгот, в конце 2020 года в Закон о торговле выбросами топлива были внесены поправки, увеличивающие налогообложение выбросов углерода, что может повлиять на строительную отрасль. В качестве компенсации за некоторые другие законодательные акты, касающиеся изменения климата и увеличения затрат на поездки на автомобиле, до конца 2026 года увеличивается надбавка на проездные расходы для дальних поездок на расстояние более 20 км. Это — вместе с увеличенной франшизой — меры на дому, введенные законодательством о COVID-19, можно рассматривать как дополнительный импульс для жилой недвижимости, находящейся вдали от основных коммерческих центров Германии.

iv Реформы правил аренды жилых единиц

В целом в Германии повышение арендной платы по существующим договорам аренды жилых единиц допустимо только в ограниченных случаях, определенных законом. Поскольку инвесторы все больше интересуются портфелями жилья в Германии и уровнями арендной платы в мегаполисах, которые растут значительно быстрее, чем заработная плата и инфляция, федеральные законодатели и законодатели штатов активно ограничивают возможность повышения арендной платы за жилые единицы.

Начиная с 2019 года, ежегодное повышение арендной платы из-за затрат на модернизацию ограничивается 8% затрат на модернизацию. В абсолютных цифрах увеличение, основанное на модернизации, теперь ограничено максимумом 3 евро за м² в течение шестилетнего периода (и 2 евро за м² при арендной плате менее 7 евро за м²). Некоторые модернизации, направленные на выселение арендаторов, будут иметь более строгие гражданские, а также уголовные последствия.

С 2014 года (и продлено в 2020 году до 2025 года) штаты могут дополнительно установить лимит арендной платы для определенных районов с напряженным рынком жилья.Федеральный конституционный суд подтвердил конституционность «ограничения арендной платы» в 2019 году. Эти ограничения были установлены, в частности, для всего Берлина, Кельна, Дюссельдорфа, Гамбурга, Мюнхена и Штутгарта, а также для нескольких средних и более мелкие муниципалитеты. В этих районах новая арендная плата, как правило, не может превышать индекс арендной платы для сопоставимых квартир в этом районе более чем на 10 процентов или предыдущую (законную) арендную плату. Новые квартиры и квартиры после капитального ремонта освобождены от ограничения по уровню арендной платы.В случае более высокой арендной платы, чем допустимо, арендатор может вернуть излишне уплаченную арендную плату с момента, когда он или она уведомили арендодателя о недопустимости арендной платы, а с 2020 года — задним числом в течение первых 30 месяцев аренды.

Берлин недавно ввел дополнительный государственный лимит на уровень арендной платы (предел арендной платы в Берлине), применимый к большинству жилых единиц в Берлине, построенных до 2014 года. Согласно Закону, арендодатели, как правило, не могут требовать арендную плату выше, чем на 18 июня 2019 года. для жилых единиц.Кроме того, арендная плата в новых договорах аренды не может быть выше определенных значений в таблице арендной платы, основанной в основном на значениях арендной платы по состоянию на 2013 год. Затраты на модернизацию могут взиматься только в определенных случаях и только до 1 евро за м² и до 1 евро выше арендная таблица значений. Арендная плата по существующим договорам аренды была снижена в ноябре 2020 года в основном до 120% от значений арендной платы, указанных в таблице. Закон сталкивается с серьезными конституционными проблемами, как в отношении компетенции земли Берлин принимать его в свете федерального регулирования арендной платы, так и в отношении соразмерности нарушения права собственности. Решение Федерального конституционного суда по закону о предельной арендной плате в Берлине ожидается во втором квартале 2021 года. В случае признания его неконституционным, арендаторы должны будут выплатить ранее сохраненную разницу в арендной плате. Новые договоры аренды в Берлине регулярно включают в себя как максимальную арендную плату в Берлине, так и обычную арендную плату в случае признания закона неконституционным.

Стороны, которые в настоящее время формируют федеральное правительство, договорились о дальнейшем усилении защиты арендаторов, например, путем ограничения преобразования в кондоминиумы, но конкретные предложения по этому поводу еще не известны.

v Увеличение муниципальных льготных покупок и социальных заповедников

Муниципалитеты могут иметь общее преимущественное право покупки недвижимости. Он существует по закону, особенно в определенных конкретных областях землепользования, таких как районы перераспределения, районы официальной реконструкции, районы городской застройки и заповедные зоны, а также может быть установлен муниципальным законом. В отношении преимущественного права муниципалитет должен быть проинформирован о договоре купли-продажи недвижимости и может вступить в него вместо запланированного покупателя в течение двух месяцев.Согласованная цена покупки может быть даже снижена, чтобы соответствовать рыночной стоимости.

В последние годы некоторые муниципалитеты стали более активно действовать в рамках преимущественных прав. В частности, в районах с напряженным рынком жилья (например, в Берлине) преимущественное право муниципалитета все чаще используется с явной целью оградить арендаторов от повышения арендной платы. Эти меры критиковались за то, что они были намного дороже, чем строительство новых жилых домов муниципальными жилищными компаниями, но их количество все еще увеличивалось.Преимущественное право обычно не распространяется на продажу акций компании, владеющей недвижимым имуществом.

Помимо активации муниципального преимущественного права, социальные охраняемые территории также ограничивают возможность домовладельцев модернизировать здания, так как все переделки и изменения требуют специального разрешения от органа социальной защиты. В разрешении будет отказано, если модернизация рассматривается как угроза составу текущего постоянного населения, но должно быть выдано, если она не выходит за рамки современного стандарта для сопоставимых квартир.Также ограничена возможность переоборудования многоквартирного дома в кондоминиум.

vi Энергоэффективность

Закон об энергетическом качестве зданий, который включает Директиву об энергетических характеристиках зданий (ЕС) 2018/844 в законодательство Германии, вступил в силу 1 ноября 2020 года. Он заменил, в частности, Постановление об энергосбережении. и консолидировали дальнейшие законы в области энергетики в общих усилиях по борьбе с изменением климата. Новый закон распространяется на все отапливаемые или кондиционируемые здания.В качестве основного принципа любое здание должно быть построено как «здание с наименьшим энергопотреблением». Закон устанавливает комплексный режим подробных обязательных стандартов для строительства и модернизации, в частности, ограничивая определенные установки для нагрева нефти. Владельцы — с небольшими изменениями — по-прежнему должны подготовить энергетические паспорта для своих зданий, которые они должны предоставить потенциальным покупателям или арендаторам собственности. Кроме того, в соответствии с Законом о возобновляемых источниках энергии возобновляемые источники энергии должны составлять часть энергоснабжения недавно построенных зданий.

Поскольку энергоэффективность также стала важным политическим вопросом, в частности, для уменьшения изменения климата, рынок недвижимости следует этой тенденции: владельцы недвижимости и арендаторы, такие как крупные корпорации, хотят использовать зеленые здания как часть своей корпоративной идентичности, демонстрируя ответственность за окружающую среду. В отсутствие юридического определения «зеленого здания» определенные системы сертификации (например, BREEAM, LEED и немецкая печать DGNB) используются для достижения общего понимания этого термина, и эти сертификаты становятся все более популярными. .Таким образом, инвесторы должны будут внимательно изучить рейтинг энергоэффективности здания на момент приобретения в отношении инвестиций, необходимых в период владения и последующих стратегий выхода.

Перспективы и выводы

В юридическом плане и в отношении структуры инвестиций в недвижимость новые правила RETT для сделок с акциями (см. Раздел VII.i) будут иметь особое значение в 2021 году и в последующий период. Предлагаемые изменения — если они будут приняты — могут привести к новым структурам закупок, о которых покупатель должен быть тщательно проинформирован.Кроме того, необходимо будет внимательно следить за внедрением новых методов оценки налога на недвижимость и потенциальными отклонениями федерального государства (см. Раздел VII.ii). Тем не менее, финансовое бремя налога на недвижимое имущество на владельцев недвижимости сравнительно невелико. При принятии инвестиционного решения необходимо будет учитывать ограничения на арендную плату за жилое жилье в Берлине (см. Раздел VII.iv). Решение Федерального конституционного суда, которое в настоящее время ожидается летом 2021 года, еще может отменить эти ограничения.

В целом, рынок коммерческой недвижимости Германии продолжает предоставлять очень интересные инвестиционные возможности в большинстве классов активов, что подтверждается более чем стабильным объемом инвестиций в 2020 году на рынке коммерческой недвижимости, несмотря на пандемию covid-19.

Сноски

SEC.gov | Превышен порог скорости запросов

Чтобы обеспечить равный доступ для всех пользователей, SEC оставляет за собой право ограничивать запросы, исходящие от необъявленных автоматизированных инструментов. Ваш запрос был идентифицирован как часть сети автоматизированных инструментов за пределами допустимой политики и будет обрабатываться до тех пор, пока не будут приняты меры по объявлению вашего трафика.

Укажите свой трафик, обновив свой пользовательский агент, включив в него информацию о компании.

Чтобы узнать о передовых методах эффективной загрузки информации с SEC.gov, в том числе о последних документах EDGAR, посетите sec.gov/developer. Вы также можете подписаться на рассылку обновлений по электронной почте о программе открытых данных SEC, включая передовые методы, которые делают загрузку данных более эффективной, и улучшения SEC.gov, которые могут повлиять на процессы загрузки по сценарию. Для получения дополнительной информации свяжитесь с opendata @ sec. губ.

Для получения дополнительной информации см. Политику конфиденциальности и безопасности веб-сайта SEC. Благодарим вас за интерес к Комиссии по ценным бумагам и биржам США.

Код ссылки: 0.5dfd733e.1640653688.21f3d21f

Дополнительная информация

Политика интернет-безопасности

Используя этот сайт, вы соглашаетесь на мониторинг и аудит безопасности. В целях безопасности и обеспечения того, чтобы общедоступная услуга оставалась доступной для пользователей, эта правительственная компьютерная система использует программы для мониторинга сетевого трафика для выявления несанкционированных попыток загрузки или изменения информации или иного причинения ущерба, включая попытки отказать пользователям в обслуживании.

Несанкционированные попытки загрузить информацию и / или изменить информацию в любой части этого сайта строго запрещены и подлежат судебному преследованию в соответствии с Законом о компьютерном мошенничестве и злоупотреблениях 1986 года и Законом о защите национальной информационной инфраструктуры 1996 года (см. Раздел 18 USC §§ 1001 и 1030).

Чтобы обеспечить хорошую работу нашего веб-сайта для всех пользователей, SEC отслеживает частоту запросов на контент SEC.gov, чтобы гарантировать, что автоматический поиск не влияет на возможность доступа других пользователей к SEC.содержание правительства. Мы оставляем за собой право блокировать IP-адреса, которые отправляют чрезмерное количество запросов. Текущие правила ограничивают пользователей до 10 запросов в секунду, независимо от количества машин, используемых для отправки запросов.

Если пользователь или приложение отправляет более 10 запросов в секунду, дальнейшие запросы с IP-адреса (-ов) могут быть ограничены на короткий период. Как только количество запросов упадет ниже порогового значения на 10 минут, пользователь может возобновить доступ к контенту на SEC.губ. Эта практика SEC предназначена для ограничения чрезмерного автоматического поиска на SEC.gov и не предназначена и не ожидается, чтобы повлиять на людей, просматривающих веб-сайт SEC. gov.

Обратите внимание, что эта политика может измениться, поскольку SEC управляет SEC.gov, чтобы гарантировать, что веб-сайт работает эффективно и остается доступным для всех пользователей.

Примечание: Мы не предлагаем техническую поддержку для разработки или отладки процессов загрузки по сценарию.

Удовольствие от покоя — договор, арендатор, помещение и арендодатель

A ЗАГОВОР , который обещает, что получатель гранта или арендатор недвижимого имущества сможет спокойно владеть помещением, без вмешательства враждебных истцов.

Спокойное наслаждение — это право арендатора или землевладельца на беспрепятственное пользование недвижимым имуществом. Право на спокойное наслаждение содержится в заветах, касающихся недвижимости. Обычно завет — это соглашение между двумя сторонами делать что-либо или воздерживаться от них.

Суды закрепляют договор о спокойном наслаждении между АРЕНДОДАТЕЛЕМ И АРЕНДАТОРОМ в каждом договоре аренды или аренде. Таким образом, арендатор или арендатор имеет право спокойно пользоваться арендованным помещением независимо от того, содержит ли договор аренды такое условие.

В соглашении о спокойном наслаждении домовладелец обещает, что в течение срока аренды никто не будет мешать арендатору пользоваться помещением и пользоваться им. Удовольствие от тишины включает право не пускать других в помещения, право на тишину и покой, право на уборку помещений и право на основные услуги, такие как отопление и горячая вода, а для высотных зданий — лифтовое обслуживание. Во многих отношениях подразумеваемое соглашение о спокойном наслаждении аналогично ПОДРАЗУМЕВАЕМЫЕ ГАРАНТИИ пригодности для проживания, которое гарантирует, что арендодатель будет содержать арендованные помещения в хорошем состоянии.Например, отсутствие тепла будет нарушением подразумеваемого соглашения о спокойном наслаждении, потому что недостаток тепла будет мешать арендатору пользоваться помещениями, а также сделает их непригодными для проживания, особенно в холодном климате.

Другие права, связанные с спокойным отдыхом, могут быть адаптированы к конкретным ситуациям. Например, по крайней мере один суд установил, что включение дымовой сигнализации более суток является препятствием для спокойного пользования арендатором арендованным помещением ( Manzaro v.McCann , 401 Масса 880, 519 северная широта 2 дня 1337 [1988]).

У арендаторов есть по крайней мере два средства правовой защиты от нарушения арендодателем условия спокойного отдыха: арендатор может прекратить платить арендную плату до тех пор, пока проблема не будет решена, или арендатор может съехать. Арендатор, который съезжает, может нести ответственность за любую арендную плату, причитающуюся по соглашению, если суд решит, что арендодатель не нарушал договор о спокойном отдыхе.

Завет спокойного наслаждения может быть включен в обмен или передачу права собственности на землю по усмотрению сторон сделки.Удовольствие от тишины в контексте владения землей имеет несколько иные масштабы, чем в контексте аренды. Когда продавец передает право собственности на землю другой стороне, продавец теряет контроль над недвижимостью. Завет спокойного пользования, когда он содержится в документе о недвижимости, гарантирует, что право собственности на землю является ясным, что означает отсутствие обременений или требований к ней со стороны других лиц.

Гарантийный акт включает договор о спокойном наслаждении. Напротив, акт о прекращении права собственности не дает никаких гарантий в отношении титула и не содержит соглашения о спокойном наслаждении.

Руководство домовладельца по подразумеваемому завету спокойного удовольствия

Подразумеваемый договор о спокойном отдыхе защищает права арендатора на безопасное, пригодное для жилья жилище, в котором он может свободно и комфортно проживать. Чтобы понять, что такое тихое наслаждение, мы разобрали основы.

Что такое подразумеваемый завет?

Прежде чем мы углубимся в то, что подразумевается под заветом спокойного наслаждения, давайте поговорим о том, что такое подразумеваемый завет в первую очередь. В юридическом мире подразумеваемый завет — это соглашение между двумя сторонами, которое подразумевается или подразумевается, чтобы обеспечить соблюдение определенного намерения. Подразумеваемые условия очень распространены в договорах аренды и налагают определенные обязательства на домовладельцев и арендаторов, чтобы гарантировать, что обе стороны соблюдают стандарты аренды.

Причина, по которой эти обязанности «подразумеваются», заключается в том, что такие обязанности не обязательно должны упоминаться в договоре аренды. Арендодатель также не может заставить арендатора отказаться от этого права, поскольку это нарушает основные права арендатора.Подразумеваемое соглашение о спокойном отдыхе является фундаментальным элементом договоров аренды и гарантирует, что арендодатели будут защищать арендаторов в случае любого рода беспорядков. Это одно из двух условий, содержащихся в договорах аренды, а второе — гарантия пригодности для проживания. Эти договоренности служат для того, чтобы арендодатели защищали основные права арендатора.

Что означает спокойное наслаждение?

Концепция «тихого наслаждения», подразумеваемая в договорах аренды, защищает основное право арендатора на частную жизнь, тишину и спокойствие.Иногда бывает трудно определить параметры спокойного наслаждения, поскольку этот термин может означать разные вещи для разных людей. Как правило, подразумеваемое соглашение о спокойном наслаждении объясняется как обещание, данное домовладельцем, поддерживать спокойную среду, которой арендатор может разумно пользоваться и наслаждаться.

Арендаторы имеют право на пространство, которое они могут спокойно занимать, не беспокоясь о повторяющихся перебоях и неудобствах. По большей части арендатор может делать в своем доме все, что захочет, при условии, что это не является незаконным и не нарушает договор аренды.Если кто-то или что-то еще мешает их повседневной семейной жизни, они имеют полное право жаловаться и требовать помощи и внимания домовладельца.

Основные права арендатора

Как правило, договоры аренды предоставляют арендаторам права на:

• Конфиденциальность : Арендаторы имеют право на разумное ожидание конфиденциальности. Арендодателям разрешается входить в арендуемую квартиру, чтобы произвести ремонт, осмотреть собственность в целях безопасности и технического обслуживания, а также показать квартиру потенциальному арендатору ближе к концу срока аренды.Надлежащее уведомление о входе следует направить арендаторам, когда домовладельцы планируют войти в арендуемую квартиру. Арендодателям запрещается беспокоить арендаторов, шпионить за арендаторами, впускать других в квартиру без разрешения арендатора, сообщать информацию об арендаторах незнакомым людям, блокировать съем арендаторов или отключать коммунальные услуги.
• Тишина и покой : Арендаторы имеют право на среду, которую они могут свободно занимать (в разумных пределах) без периодических сбоев. Это может означать, что громкие соседи, домовладельцы постоянно контактируют с арендатором или что-то еще, что мешает арендатору пользоваться имуществом.Если арендатор чувствует себя обеспокоенным или небезопасным, он имеет полное право обратиться в суд, поскольку нарушается договор о спокойном наслаждении.
• Право использования : Арендаторы имеют право использовать арендуемую площадь по своему желанию, если они не нарушают договор аренды или закон. Арендодателям разрешается входить в собственность с надлежащим уведомлением, но их право доступа должно оставаться в разумных пределах.
• Безопасность и защита : сдаваемое в аренду жилье не должно представлять опасности для здоровья и безопасности и должно соответствовать требованиям гарантии пригодности для проживания.Если арендатор не чувствует себя в безопасности или считает, что безопасность аренды находится под угрозой, то эти проблемы необходимо решать немедленно, поскольку они мешают повседневной жизни арендатора и нарушают подразумеваемый договор о спокойном наслаждении.

Нарушение Пакта

Если домовладелец каким-либо образом нарушает подразумеваемый договор о спокойном отдыхе, то арендатор имеет полное право удерживать арендную плату. Арендатор может даже отказаться от договора аренды, если он чувствует, что больше не может занимать съемную квартиру из-за периодических неудобств. Несвоевременно устраненные неудобства могут служить основанием для нарушения договора аренды. Несоблюдение требований арендатора к спокойному отдыху приведет к нарушению вами подразумеваемых условий, присутствующих во всех договорах аренды, независимо от того, указано ли это прямо или нет. Помните, что ваш арендатор платит вам арендную плату в обмен на безопасное, частное и пригодное для жилья жилище, которым он может в разумных пределах пользоваться.

Как домовладелец, вы должны ценить мнение арендатора и выслушивать его, если он сталкивается с неприятностями в своем доме.Построение хороших отношений арендодатель-арендатор имеет важное значение для обеспечения того, чтобы обе стороны были на одной странице (иногда буквально). Чтобы лучше понять завет, вот некоторые распространенные нарушения, допускаемые домовладельцами, которые следует учитывать:

• Входить в арендуемую квартиру слишком часто или без надлежащего уведомления арендатора.
• Вынюхивание личной собственности арендатора или вторжение в его личное пространство, например просмотр ящиков или открытие почты.
• Неспособность разумно разрешить какие-либо жалобы на шум или постоянные неудобства и неудобства, происходящие рядом с арендуемой единицей.
• Приставание к арендатору лично, например, явка в его дом без предупреждения, или столкновение с ним на рабочем месте, или преследование арендатора по телефону.
• Ограничение доступа арендатора к основным услугам, таким как отключение воды, электричества, отопления или кондиционирования воздуха, или блокирование арендатора доступа к своей квартире.
• Неспособность обработать запросы на техническое обслуживание в разумные сроки или пренебрежение проблемами, которые влияют на пригодность объекта для проживания.
• Вмешательство в социальные функции арендатора, например, запрещение им развлекать гостей или устраивать достаточно тихие ужины, которые заканчиваются в приемлемое время.

Арендаторы также могут нарушить подразумеваемый договор о спокойном пользовании:

• Нарушение права соседа на спокойное пользование своим жилищем и причинение неудобств, нарушающих договор аренды. Сосед может связаться с полицией и подать жалобу о неудобствах, придя к домовладельцу и обвиняя его в беспорядках.
• Влияет на спокойное пользование недвижимостью другим арендатором. Если у вас многоквартирный комплекс, то вполне вероятно, что арендаторы время от времени взаимодействуют или встречаются друг с другом.Арендаторы могут подавать жалобы на шум, и, если вы не обработаете их соответствующим образом, они будут иметь право расторгнуть договор аренды или преследовать вас по закону.

Что является помехой?

Теперь, когда мы рассмотрели основные элементы спокойного удовольствия, пора проанализировать возможные ситуации нарушений. Понимание того, что является неприятным, необходимо для определения того, нарушается ли завет. В большинстве случаев неудобство определяется возможностью конкретного арендатора получить доступ к арендуемой квартире и получить от нее удовольствие.Если арендатора не беспокоят определенные нарушения, он не считает, что его право на спокойное наслаждение нарушается.

Термин «тихое наслаждение» не гарантирует полной тишины, как это может предполагать. Ни одна арендуемая квартира не может быть полностью свободна от перебоев в работе, а уровень шума будет варьироваться в зависимости от местоположения отеля. Арендатор, живущий в квартире рядом со станцией метро в центре Нью-Йорка, очевидно, будет испытывать гораздо больше шума, чем кто-либо, живущий в доме в отдаленной сельской местности.Ваш арендатор должен понимать, что не все сбои являются законными неприятностями — многие из них — просто неприятности.

Возможные ситуации

Вот несколько примеров неприятностей и простых неприятностей:

• Встречи : Громкие вечеринки, которые явно неприятны и закрыты, или вечеринки, которые проводятся каждые выходные или слишком поздно ночью, считаются неприятностями. Обычный ужин с музыкой и разговорами при умеренном уровне шума, который заканчивается в приемлемое время, не считается серьезным неудобством.
• Курение : Если сосед курит внутри, а пассивный дым (SHS) или табачный дым из окружающей среды (ETS) проникает в квартиру арендатора со стен, полов и выходов, то право арендатора на спокойное развлечение может быть нарушено. Дым внутри дома может вызвать проблемы со здоровьем жильцов (и их домашних животных), а также превратиться в дым от посторонних лиц и оставить следы на стенах и мебели. Со временем курение может отрицательно сказаться на состоянии помещения.Однако, если сосед курит на улице в своем собственном помещении, это нормально. Если арендатор курит марихуану в своем аренде, убедитесь, что вы знаете законы, связанные с этим. Арендаторы, употребляющие наркотики в аренде, также могут доставлять неудобства.
• Парковка : Для арендатора законным неудобством будет парковка других арендаторов на своих выделенных парковочных местах. Однако, если есть парковка по принципу «первым пришел — первым обслужен», то отсутствие парковки будет просто раздражением.
• Притеснение : Если домовладелец действительно преследует арендатора, постоянно противостоит ему лично, на рабочем месте или по телефону, то спокойное удовольствие арендатора находится под угрозой. Если домовладелец входит в квартиру на разумных основаниях с надлежащим уведомлением, или домовладелец звонит арендатору, чтобы попросить арендную плату, когда она просрочена, то нарушение не имеет места.
• Footsteps : Если вы владеете многоквартирным комплексом, то вполне вероятно, что арендаторы живут друг над другом и под ним. Когда дело доходит до того, чтобы слышать, как соседи топают по своей квартире, есть разница между случайными шагами и тем, что кто-то все время прыгает или бежит. Если это звучит так, как будто посреди ночи проходит турнир по борьбе, то ваш арендатор имеет полное право пожаловаться и заявить, что нарушается завет спокойного удовольствия.
• Домашние животные : Домашние животные прекрасны, и их аренда может предложить множество преимуществ как арендодателям, так и арендаторам. Однако, если у кого-то есть собака, которая постоянно лает в любое время дня, то с этим нужно что-то делать. Вы не можете ожидать, что собака время от времени не лает, но если владелец не может держать своего питомца под контролем, то завет тихого удовольствия будет нарушен.
• Дикая природа : Если ваша сдаваемая в аренду недвижимость находится в районе с активной дикой природой, то ожидаются обычные звуки сверчков, птиц и мелких животных, бегающих по траве.Однако, если проблемы с дикой природой, такой как еноты, опоссумы, медведи или громкие лягушки, сохраняются, вам может потребоваться какая-то борьба с вредителями на устройстве. Некоторые дикие животные тоже могут быть опасными, поэтому убедитесь, что ваша собственность подготовлена ​​к чрезвычайным ситуациям и что ваши арендаторы проинформированы.
• Тревоги : Если дымовая сигнализация в квартире вашего арендатора срабатывает в течение нескольких дней подряд, то это определенно неприятность. Однако, если проводится простая пожарная тренировка или дымовая сигнализация срабатывает и быстро выключается, то это просто раздражение.
• Ремонт : Серьезные проблемы с недвижимостью, такие как дыры в стенах, большие утечки, лопнувшие трубы и сломанные замки или окна, влияют на способность арендатора пользоваться недвижимостью. Небольшие косметические проблемы и запросы на обслуживание, которые решаются своевременно, не являются серьезными проблемами и не нарушают условия соглашения.
• Улучшения : Как арендодатель вы имеете право вносить разумные улучшения. Однако если улучшения ведутся постоянно, а громкие звуки тяжелой техники и неудобства отключения инженерных сетей начинают мешать повседневной жизни арендатора, то улучшения становятся неприятностями.

Снижение риска

Как арендодатель, вы обязаны своевременно и эффективно решать любые вопросы, связанные с арендуемой недвижимостью. Чтобы обеспечить защиту права арендатора на спокойное развлечение, вы всегда должны прислушиваться к нему, когда он привлекает ваше внимание. В случае причинения неудобств вам следует:

• Поговорите с арендаторами : Сообщите своему арендатору о соглашении о спокойном наслаждении и заверьте его, что вы справитесь с проблемой осторожно.Если сбой вызван другим арендатором многоквартирного комплекса, обязательно поговорите с ним. Установите закон и дайте им понять, что их действия могут повлечь за собой юридические последствия. Нарушая договор о спокойном отдыхе, эти арендаторы также нарушают условия своего договора аренды.
• Компенсация арендатору : Если неудобства приводят к повреждению или потере собственности арендатора, вам может потребоваться соответствующая компенсация арендатору. Возможно, вам также потребуется заменить или отремонтировать некоторые части собственности.Если из-за причинения вреда причинены телесные повреждения, то несчастный случай может считаться вашей виной. Например, если ремонтные работы в коридоре привели к тому, что арендатор споткнется и сломает руку, ваша страховка должна будет покрыть медицинские счета.
• Выселить арендатора : Если неприятность вызвана арендатором в вашем многоквартирном комплексе, и он не может изменить свои действия после того, как узнал о последствиях, тогда у вас могут быть основания для их выселения. Не многие арендодатели хотят пойти по этому пути, но если действия арендатора влияют на жизнь других арендаторов в вашей собственности, то выселение будет вероятным, чтобы снизить риск. Учтите, что для выселения арендатора у вас должна быть веская причина. Вы также можете найти альтернативный способ выселения арендатора без выселения.

Убедитесь, что вы и ваши арендаторы понимаете последствия, связанные с нарушением завета тихого наслаждения. Счастье вашего арендатора важно для успешного арендного бизнеса, поэтому очень важно следить за тем, чтобы в его квартире не было неудобств и сбоев.

Пример статьи

Помимо всей информации, изложенной выше, вы можете предпринять дополнительные меры по снижению риска и прямо включить в договор аренды соглашение о спокойном наслаждении.Помните, что договор об аренде не является обязательным, поскольку его условия распространяются на всех арендодателей и арендодателей.

Тихое наслаждение . Пока Арендатор уплачивает всю Арендную плату, когда она наступает, и полностью выполняет все условия настоящего Договора и полностью выполняет свои обязательства по настоящему Договору и по нему, Арендатор будет мирно и спокойно владеть, владеть и пользоваться каждым Арендованным Имуществом в течение Срок действия настоящего Соглашения, свободный от каких-либо претензий или других действий со стороны Арендодателя или любого лица, предъявляющего претензии со стороны Арендодателя, через или под его руководством, но с учетом всех Разрешенных обременений, включая, помимо прочего, залоговые права и обременения записи на Дату вступления в силу Существующего договора аренды или иным образом разрешенные для могут быть созданы Арендодателем по настоящему Соглашению, залогового права в отношении обязательств Арендодателя, срок погашения которых либо еще не наступил, либо которые оспариваются добросовестно и надлежащим образом, а также залогового права, на которое в дальнейшем соглашается Арендатор. Никакое несоблюдение Арендодателем вышеуказанного соглашения не дает Арендатору никакого права отменить или прекратить действие настоящего Договора аренды или уменьшить, уменьшить или произвести вычет или зачет арендной платы или любой другой суммы, подлежащей выплате по настоящему Договору аренды, или не выполнить какие-либо другие обязательства Арендатора по настоящему Договору. Несмотря на вышесказанное, Арендатор имеет право отдельными и независимыми действиями предъявлять любые претензии, которые он может иметь к Арендодателю в результате нарушения Арендодателем соглашения о спокойном пользовании, содержащегося в этом Разделе.

20 вещей, на которые следует обратить внимание перед подписанием договора аренды

Удобство, простота обслуживания, безопасность и отдых — это то, что ведущие девелоперы Филиппин предлагают жителям кондоминиумов. Следовательно, многие предпочитают арендовать кондоминиумы в качестве второго дома (сохраняя при этом свои собственные дома) — чтобы избежать хлопот современного образа жизни, наслаждаясь преимуществами проживания в кондоминиуме.

Однако для арендаторов выбор подходящего кондоминиума — лишь первый шаг.Договор аренды покрывается договором, который имеет обязательную юридическую силу, поэтому требует особого внимания. Вот руководство для начинающих арендаторов, чтобы избежать распространенных ошибок.

Изображение из Pinterest

1. Кто подпишет договор?

Владелец имеет права собственности на кондоминиум, поэтому убедитесь, что вы заключаете сделки и подписываете договор с законным владельцем или, по крайней мере, с его уполномоченным представителем. Чтобы быть уверенным, попросите копию титула собственности.Любое представление также должно быть подтверждено письменным разрешением.

Изображение с Flickr

2. Что покрывает мой первоначальный платеж?

В контракте должна быть указана сумма первоначального платежа — размер первоначальной арендной платы, авансовой аренды и гарантийного депозита. Это сделано для того, чтобы избежать путаницы, которая может возникнуть при расторжении контракта.

Изображение с Flickr

3. Что покрывают мои ежемесячные платежи?

Последующие ежемесячные платежи обычно покрывают только базовую арендную плату.Однако владелец может потребовать, чтобы вы оплатили через него другие сборы, такие как ежемесячные взносы в ассоциацию и аренду парковки. В этом случае попросите квитанцию ​​о подтверждении от вашего владельца и убедитесь, что ваши платежи должным образом пересылаются; в противном случае администрация кондоминиума может наложить на вас штрафные санкции.

Изображение с Flickr

4. Когда должны быть мои ежемесячные платежи?

Ежемесячная арендная плата обычно выплачивается либо в начале, либо в конце каждого месяца. Для каждого платежа запрашивайте квитанцию ​​с указанием периода, на который был произведен платеж.

Изображение с Flickr

5. Какие из всех остальных сборов относятся к счету владельца, а какие — к моему?

Арендаторы обычно несут ответственность за коммунальные платежи, такие как электричество, вода, телефон и подключение к Интернету, в то время как собственники несут ответственность за налоги на недвижимость. Все эти и другие расходы также должны быть четко оговорены в вашем контракте.

Изображение из Pinterest

6. Что входит в собственность?

Одной из распространенных проблем с оборотом квартир, особенно при аренде меблированной квартиры, является отсутствие надлежащего подтверждения объектов.При передаче и владелец, и арендатор должны подписать опись предметов, включенных в квартиру, чтобы избежать путаницы при прекращении аренды.

Палисандр Пуэнт, собственность DMCI

7. В хорошем ли состоянии?

Еще до подписания договора убедитесь, что недвижимость в хорошем состоянии — без протечек и заклинивших дверных ручек. При аренде меблированной квартиры убедитесь, что техника находится в хорошем рабочем состоянии. После подписания контракта и утверждения ключей процесс передачи квартиры считается завершенным, поэтому арендатор начинает брать на себя ответственность за надлежащее обслуживание.

Редвуд, DMCI Homes

8.

Свободен ли он от залогового права?

Арендаторы также должны гарантировать, что арендуемая собственность свободна от залогов и обременений, и что все предыдущие счета за коммунальные услуги и платежи были оплачены. Хотя вы не несете юридической ответственности за такие платежи, вы можете пострадать от последствий такой неуплаты в виде выброса или отключения от сети.

Изображение из Pinterest

9. Когда начинается контракт?

Договор может начаться после передачи квартиры или при заселении, в зависимости от взаимной договоренности между домовладельцем и арендатором.Дата начала работ должна быть четко указана в контракте, чтобы избежать обязательств по предыдущим расходам.

Изображение из Pinterest

10. Когда заканчивается контракт?

Не менее важно отметить расторжение договора. Досрочное расторжение договора арендатором обычно влечет за собой штрафные санкции, а также лишает его права использовать авансовый платеж за аренду и выкупить гарантийный депозит.

Изображение из Pinterest

11. Когда будет применяться авансовый платеж?

Авансовый арендный платеж может применяться либо в начале контракта, либо в конце, если намерения продлевать его больше нет.Это взаимное соглашение — еще одно важное условие контракта.

Изображение из Pinterest

12. Когда я могу получить обратно свой депозит?

Арендатор может вернуть свой залог после освобождения помещения и после того, как владелец вычтет все причитающиеся ему расходы. Обычно это счета за коммунальные услуги, общественные взносы, материальный ущерб и другие сборы. Обязательно укажите сборы, которые владелец может вычесть из залога. Счета обычно выставляются в течение месяца после освобождения помещения, поэтому залог необходимо вернуть вскоре после этого.

Изображение из Pinterest

13. Что делать, если срок контракта истекает?

В контракте может быть указано положение об автоматическом продлении, если ни одна из сторон не выразит намерение расторгнуть договор. Также лучше всего потребовать письменное уведомление за 3 месяца до расторжения, чтобы арендатору было предоставлено достаточно времени для поиска нового места в случае, если владелец больше не намерен продлевать срок.

Изображение из Pinterest

14. Сколько человек может остаться?

Управление недвижимостью обычно определяет допустимое количество арендаторов в зависимости от размера собственности.Независимо от того, налагается ли это управлением недвижимостью или владельцем квартиры, лучше всего указать допустимое количество арендаторов в контракте.

Изображение из Pinterest

15. Могу ли я разделить арендную плату?

Прежде чем брать соседа по комнате, убедитесь, что домовладелец дает вам разрешение на это через договор. Однако помните, что как лицо, подписавшее договор, вы несете ответственность перед владельцем, а не своим соседом по комнате.

Изображение из Pinterest

16. Можно ли брать с собой домашних животных?

Правила в отношении домашних животных, налагаемые администрацией собственности или владельцем квартиры, также являются важными положениями, которые нельзя упускать из виду в контракте.

Изображение из Pinterest

17. Могу ли я вносить изменения в устройство?

Одно из распространенных заблуждений о жизни в кондоминиумах состоит в том, что жители могут ремонтировать свои дома по своему усмотрению. Структурный ремонт категорически запрещен, в то время как небольшие изменения в арендованных квартирах требуют письменного согласия владельца. В таком случае любое такое изменение остается в собственности арендодателя после расторжения договора.

18. Кто оплачивает ремонт?

Ответственность за ремонт в агрегате может быть оформлена по-разному.В некоторых договорах указано, что домовладелец несет ответственность за капитальный ремонт, а арендатор — за мелкий. В других договорах указывается, что ущерб возмещается за счет арендатора, а ремонт, вызванный естественным износом, — за счет владельца. Каким бы образом это ни было заявлено, убедитесь, что нет места для серых зон, таких как: Как вы классифицируете капитальный или мелкий ремонт? Как узнать, вызван ли ремонт повреждением или естественным износом? Чтобы уточнить, в договоре может быть установлена ​​сумма, до которой арендатор будет нести ответственность за ремонт.

Изображение из Pinterest

19. Каковы правила и положения?

Включая правила и положения кондоминиума (и соответствующие штрафы) в договор аренды, землевладелец обязуется проинформировать арендатора, в то время как арендатор выражает свою готовность их соблюдать.

Изображение из Pinterest

20. Могу ли я получить страховку на случай кражи?

Проверьте, получил ли ваш домовладелец индивидуальный страховой полис для защиты имущества в его квартире.В противном случае уточните у руководства, может ли охранное агентство быть привлечено к ответственности в случае кражи. Лучше всего подумать о вашей защите до подписания контракта.

Изображение из Pinterest

Кондо на Филиппинах обычно предлагает как продажу, так и варианты аренды. С растущим рынком аренды кондоминиумов многие инвестируют в отрасль недвижимости в качестве арендодателей с намерением вернуть инвестиции за счет сдачи в аренду. Для этих инвесторов DMCI Homes предлагает широкий выбор кондоминиумов на продажу, которые можно легко сдать в аренду. Однако важно, чтобы и арендодатель, и арендатор проявили должную осмотрительность при чтении текста, написанного мелким шрифтом, для их взаимной защиты.

греческих договоров аренды

Лизинговые договоры в Греции включают частно-правовой договор, согласованный между двумя сторонами, арендодателем и арендатором. В рамках греческого договора аренды домовладелец обязуется: передать имущество в пользование арендатору на согласованный период. С другой стороны, арендатор берет на себя обязательство уплатить оговоренную сумму. обмен (аренда) в пользование недвижимостью.

Греческие договоры аренды жилья и греческие договора аренды на профессиональное (деловое) использование, конкретно регулируется законом в связи с социальный интерес этих договоров аренды. Эти греческие лизинговые соглашения регулируются со специальными законами, чтобы обеспечить необходимую безопасность в повседневной сделки и их конкретное регулирование.

Заключение греческого лизингового договора осуществляется через оформление документа, на основании которого согласовываются условия аренды или даже по устной договоренности между сторонами. В случае с недвижимостью аренда недвижимости, закон предусматривает, что договор аренды должен быть заключен в форме частного договора, а затем переданы в греческую налоговую Орган власти.

Срок действия договора аренды может быть определен как определенный, т.е. Срок аренды оговаривается отдельно или на неопределенный срок. Выполнение договора лизинга по определенной форме не требуется для срок действия договора. Закон может регулировать минимальный срок аренды или прочие резервы.

Закон Греции о договорах аренды предусматривает, что арендодатель обязан передать арендатору имущество, подходящее для согласованное использование, без изъянов и недостатков, на период аренды соглашение будет длиться. Кроме того, он обязан содержать имущество в хорошем состоянии. подходит для согласованного использования, беря на себя ответственность за выполнение любых необходимый ремонт и любые работы, необходимые для содержания сдаваемого в аренду имущество. Законом специально предусмотрено, что налоги и бремя, связанные с аренда, обременение арендодателя, а также любые убытки и расходы, которые будут понесены от обычного использования собственности; однако это может быть оговорено в противном случае.

Арендатор обязуется платить согласованную арендную плату на согласованной дату или в обычные сроки, и поддерживать греческую арендованную недвижимость в Состояние хорошее, использую по назначению. В случае дефектов и неисправностей, Арендатор имеет право не платить арендную плату или требовать ее уменьшения.

Срок аренды истекает по истечении согласованного срока греческой аренды. соглашение. По истечении срока действия греческого лизингового договора, который был согласовано на неопределенный срок, договор лизинга истекает расторжение с каждой из сторон.Право на прекращение также на арендодатель, в случае, если арендатор, вопреки протестам арендодателя, не использовать имущество надлежащим образом и в соответствии с предусмотренной целью или плохо себя ведет по отношению к остальным жильцам. Кроме того, арендодатель резервирует право расторжения договора аренды, если арендатор не платить оговоренную арендную плату, несмотря на непрекращающиеся протесты арендодателя.

В случаях, когда недвижимое имущество передается домовладельцем третьему лицу. стороны, и есть незавершенный договор аренды собственности, новый владелец имеет права и обязанности, вытекающие из договора аренды (замены), если аренда подтверждается документом «на определенную дату», если, конечно, Стороны договорились об ином в договоре аренды.

Несмотря на обычную судебную процедуру выселения арендатора, в случае что последний задерживает выплату арендной платы и, несмотря на протесты домовладельца, Греческое законодательство предусматривает более быструю процедуру, согласно которой (письменный договор аренды договор, письменный протест против арендатора, поданный через Судебный пристав и т. Д.), Быстрый и легкий возврат имущества может быть достигнуто.

Все вышеперечисленные процедуры по защите вашей собственности в Греции могут быть оформляется посредством ограниченной доверенности на специализированного греческого юриста, такого как наше греческое адвокатское бюро.

Январь 2020

Продается | Закон об арендаторах штата Калифорния

Защита прав

Если вы расслабитесь и позволите им сделать это, вы можете ожидать, что описанные выше сценарии уже испытали или уже испытали их. Хорошая новость заключается в том, что вы, , будете участвовать в соревнованиях. Вы можете использовать все это в своих интересах и эффективно предотвращать эти злоупотребления. Может возникнуть некоторая конфронтация, потому что им не нравится, что вы имеете такой контроль, как сейчас.То, что может сделать в «жесткой» ситуации, определяет вашу переговорную силу для достижения беспроигрышного решения, как описано ниже. Ниже приведены примеры разнообразия и крайностей того, что вы могли бы сделать в нарастающем конфликте, чтобы защитить себя от этих злоупотреблений и смягчить арендодателя до такой степени, чтобы он был готов быть с вами разумным и что-то уладить.

Некоторые из этих приемов могут показаться вам слишком экстремальными или могут оказаться необходимыми из-за агрессивного и жестокого характера арендодателя.Все они — инструменты в вашем поясе для инструментов, доступные вам по мере необходимости. Иногда домовладелец будет вести себя с вами разумно, потому что мы все должны быть разумными и уважать друг друга как люди. В других случаях домовладелец будет проявлять уважение только после того, как вы загребете его по углям. Как сказал один эксперт: «Доброе слово и ружье сделают вас дальше, чем доброе слово в одиночку».

Право владения

Когда вы арендуете дом, вы «покупаете» исключительное право владения им , уплачивая ренту .У арендодателя все еще есть титул, и он может использовать собственность в качестве обеспечения ссуды, торговать ею и улучшать ее; но он не может войти, когда захочет. То есть, сдавая в аренду, домовладелец продал вам своих прав владения. Арендодатель или его агенты, вторгшиеся в вашу собственность без вашего согласия, являются нарушением права владения . Единственное исключение — это когда домовладелец или его агенты соблюдают процедуры Гражданского кодекса 1954 года [см. Ниже]. В результате у вас есть преимущество, и и домовладелец, и агенты по недвижимости находятся в вашей власти.

На самом деле, ваше право владения дает вам право арестовать и подать в суд на домовладельца, его агентов и любых потенциальных покупателей за посягательство. Даже насильственный физический арест гражданина [с применением разумной силы, необходимой для их усмирения] является законным, если кто-то входит в ваш дом без вашего согласия или законного права. Вы говорите: «Вы арестованы» и обращаетесь в полицию. Полиция поддержит вас, законного арендатора, даже против домовладельца. Вы также можете подать иск против нарушителей в суд мелких тяжб на сумму до 5000 долларов каждый.То есть, арендатор A может предъявить иск агенту C на сумму 5000 долларов и отдельно подать в суд на покупателя D на сумму 5000 долларов США, в то время как арендатор B может предъявить иск к агенту C на сумму 5000 долларов США и покупателю D на сумму 5000 долларов США [общая сумма составляет 20 000 долларов США]. Это может быть экстремально, но вы, , можете это сделать, .

Вы также можете позвонить в полицию, чтобы они физически удалили любых нарушителей [например, агент открытых дверей], а затем подать уголовную жалобу против агента, арендодателя, потенциального покупателя и всех, кто приходит без вашего согласия или надлежащего судебного процесса. .Когда возникают сомнения, полиция поддержит вас, законного арендатора, против кого-либо еще, даже если они не произведут арест. Если приедет полиция и люди будут там, вы можете сказать офицеру, что хотите произвести арест этих людей гражданином, и он должен выполнить это. Если он этого не сделает, вы сразу же позвоните его дежурному командиру и сообщите о нем, а затем позвоните в полицию, чтобы подать официальную жалобу. Полиция обязана обеспечивать соблюдение закона, а не заниматься политикой.

Поскольку у вас есть право владения, домовладелец не может заставить вас покинуть дом в любое время, а также агент по недвижимости или инспектор не может попросить вас покинуть дом или комнату, чтобы он показал место потенциальным покупателям, или что-то еще.У вас есть право находиться там и заниматься своими повседневными делами, даже если домовладелец или его агент должным образом уведомили вас о своем намерении войти. Вам не нужно выводить домашних животных на улицу, связывать их или делать что-то особенное, чтобы приспособить агента, показывающего собственность. Вы можете и должны предупредить агента, что ваша собака укусит любого, кто войдет в дом или двор, поэтому он должен , а не , чтобы кто-нибудь входил. Если вы предупредили его, и они все равно укусили, вы сделали все возможное, и вы не должны нести ответственности, но агент и арендодатель, вероятно, будут.

Кроме того, поскольку у вас есть право владения, вы имеете право убрать вывеску с недвижимостью с лужайки перед домом [отсутствует прямой запрет , редкий, , в договоре аренды]. Это ваш газон, пока вы его арендатор, а вывеска не является ремонтом или улучшением. Это бельмо на глазу, и вы не должны этого терпеть. Агент скажет, что вы не имеете права снимать их знак, и вы можете сказать им, что вы не только удалите знак, но и подадите в суд на компанию, занимающуюся недвижимостью, за посягательство на ее установку, а также подайте в суд на агент, который вам это говорит.

Право на Гражданский кодекс 1954 года Соблюдение

Ваше право владения подлежит очень узкому исключению , указанному в Гражданском кодексе 1954 года. Сначала это кажется мелкими придирками, но их стратегическая ценность станет очевидной. Вот текущий статут (выделено):

§ 1954. Въезд домовладельца
(a) Арендодатель может войти в жилое помещение только в следующих случаях:
(1) В случае крайней необходимости.
(2) Для выполнения необходимого или согласованного ремонта, украшения, переделок или улучшений, предоставления необходимых или согласованных услуг, или продемонстрировать жилую единицу потенциальным или фактическим покупателям , залогодержателям, арендаторам, рабочим или подрядчикам или провести инспекцию в соответствии с к подразделу (f) Раздела 1950.5.
(3) Когда арендатор покинул или сдал помещение.
(4) По решению суда.
(b) За исключением экстренных случаев или когда арендатор покинул или сдал помещения, вход не может быть осуществлен в другие часы, кроме обычных рабочих часов, если арендатор не дает согласия на вход в часы, отличные от обычных рабочих часов в то время статьи .
(c) Арендодатель не может злоупотреблять правом доступа или использовать его для преследования арендатора.
(d) (1) За исключением случаев, предусмотренных в подразделе (e) или в соответствии с параграфами (2) или (3), домовладелец должен письменно уведомить арендатора о своем намерении войти и войти только в обычное рабочее время. Уведомление должно включать дату, приблизительное время и цель записи. Уведомление может быть лично доставлено, арендатору, оставлено с кем-то подходящего возраста и усмотрения в помещении, или оставлено на, рядом, или под обычной входной дверью помещения способом что разумный человек обнаружит уведомление. Двадцать четыре часа считаются разумным уведомлением при отсутствии доказательств обратного.Уведомление может быть отправлено арендатору по почте. Отправка уведомления по крайней мере за шесть дней до на предполагаемую запись считается разумным уведомлением при отсутствии доказательств обратного.
(2) Если цель записи состоит в том, чтобы продемонстрировать жилую единицу потенциальным или фактическим покупателям , уведомление может быть дано устно, лично или по телефону, если домовладелец или его или ее агент уведомили арендатора в письменной форме в течение 120 дней с момента устного уведомления о том, что недвижимость выставлена ​​на продажу и что арендодатель или агент могут устно связаться с арендатором с целью, описанной выше.За 24 часа считается разумным уведомление при отсутствии доказательств обратного. Уведомление должно включать дату, приблизительное время и цель записи . Во время въезда арендодатель или агент должен оставить письменное свидетельство входа в квартиру.
(3) Арендатор и домовладелец могут устно договориться о записи для проведения согласованного ремонта или предоставления согласованных услуг. Соглашение должно включать дату и приблизительное время входа, которое должно быть в пределах одной недели с момента заключения соглашения.В этом случае арендодатель не обязан предоставлять арендатору письменное уведомление.
(e) В соответствии с этим разделом уведомление о входе не требуется:
(1) Для реагирования на чрезвычайную ситуацию.
(2) Если арендатор присутствует и соглашается на вход во время входа.
(3) После того, как арендатор оставил или сдал квартиру.

Рассматривая этот юридический текст, мы отмечаем, что причин, по которым для въезда ограничены в подразделе (а). В соответствии с подразделом (b), без вашего согласия на момент входа , нет такой вход разрешен вне «обычных рабочих часов», как правило, с понедельника по пятницу, с 9:00 до 17:00, за исключением праздничных дней.Посещения в выходные и вечерние, хотя и удобны для покупателя и агента по недвижимости, мы не считаем нормальным рабочим временем. Однако в соответствии с решением суда от 2013 года [ Dromy v. Lukovsky ] суды начинают разрешать выходные и вечерние часы в качестве «обычных» часов для агентов по недвижимости в соответствии с этим законом, так что такие дни открытых дверей в выходные дни и вечерние посещения могут быть разрешенным законом. Арендодатель не может попросить вас «согласиться» в вашем договоре аренды, чтобы впускать людей в любое время; такое положение в договоре аренды нарушает этот закон и не подлежит исполнению.Вам не нужна другая причина, кроме этих временных ограничений, чтобы помешать им прийти, и вам не нужно быть «разумным», «гибким» или «понимающим». Они должны подчиняться букве.

С практической точки зрения, лучший способ остановить День открытых дверей — это не покидать помещение и использовать его как непривлекательную. Ничто не мешает вам поговорить с потенциальными покупателями о проблемах, которые у вас возникают с арендодателем, и сообщить им, что они станут дополнительными ответчиками по вашему иску, если они купят это место, или что в помещении есть много дефектов, или что соседство имеет проблемы, или что следующие соседи являются проблемой, если применимо.Ничто не мешает вам смотреть по телевизору все, что вы хотите, одеваться, как вы себя чувствуете, вести нормальную деятельность, громко слушать музыку или иным образом жить своей обычной жизнью. Детям не запрещается играть в доме, в том числе бегать. От вас вовсе не требуется, чтобы это место выглядело презентабельно. Вы не обязаны каким-либо образом контролировать свое поведение, за исключением случаев физического нападения и преступной деятельности. См. Ниже более подробную информацию по этой теме.

Также обратите внимание, что в подразделе (c) говорится, что домовладелец не может «злоупотреблять» этим правом на въезд.Нет точного определения того, где это может произойти, или насколько слишком много , но, как минимум, было бы неразумно, чтобы люди приходили в каждый день , чтобы использовать ваш дом как день открытых дверей , поставьте запертый ящик на дверь, не оставляйте свою визитную карточку при входе или не контролируйте потенциальных покупателей. То есть, даже когда они направляют вам предварительное уведомление и приходят в надлежащее время по уважительным причинам, закон все равно признает потенциальным для злоупотреблений, и ваше право остановить его.Таким образом, двусмысленность закона работает в вашу пользу, потому что вы можете объявить их вход оскорбительным в соответствии с подразделом (c) и тем самым остановить его. Проблемы может быть вызван только одним агентом, но вы можете запретить доступ всем. Не нужно отрицать одно, но разрешать другое. Как только вы опустите ногу и скажете «нет», любой, кто попытается войти, станет нарушителем.

В подразделе (d) обсуждается предварительное уведомление, на которое вы имеете право. Существует разница между (d) (1) и (d) (2), которая касается только демонстрации собственности потенциальным покупателям.ЕСЛИ цель состоит в том, чтобы показать недвижимость потенциальным покупателям, И ЕСЛИ арендодатель предоставил вам предварительное письменное уведомление о том, что потенциальные покупатели начнут осматривать ваше жилье , ТОЛЬКО ТОЛЬКО может домовладелец или его агенты по недвижимости предоставить вам устное извещение о том, что они собираются показать это место конкретному покупателю, В ТЕЧЕНИЕ этого 120 периода . Это уведомление может быть отправлено лично или по телефону. Кроме того, когда агент действительно посещает, он ДОЛЖЕН оставить внутри «письменное свидетельство» (обычно его визитную карточку) этого входа.

Если домовладелец не предоставил вам эти 120 письменных уведомлений, то ВСЕ УВЕДОМЛЕНИЯ должны быть в письменной форме. Это означает, что если у агента есть потенциальный покупатель, и позвонит , чтобы сказать, что они прибудут завтра в 10 часов утра, вы можете отказаться впустить его, потому что ваш домовладелец не дал вам письменное уведомление 120, и их телефонное уведомление было никуда не годным. Вам не нужна другая причина.

Важно также отметить, что если уведомление 120 НЕ было направлено, письменное уведомление об индивидуальной записи, требуемой законом , не может быть отправлено по факсу или электронной почте , но должно быть (1) вручено вам лично, (2) ) оставили с ответственным лицом [не маленьким ребенком или в состоянии алкогольного опьянения], (3) проскользнули под вашу дверь или (4) отправили вам по почте [с дополнительным предварительным уведомлением за 5 дней].

Подраздел (d) также определяет содержание и время уведомления о том, что они прибывают, чтобы показать место. Уведомление, будь то устное или письменное, должно быть (1) за 24 часа [6 дней, если отправлено по почте] и содержать (2) дату, (3) приблизительное время и (4) цель записи. То есть, если было отправлено уведомление за 120 дней, и агент звонит вам, чтобы показать место завтра, но не говорит примерно, когда, вам не нужно впускать его. Если вам позвонят за час до этого, они хочу показать место, это бесполезно.Если в письменном уведомлении говорится, что они хотят приехать на следующий день в указанное время, но не сказано, что нужно показать это место, это бесполезно.

Подводя итог: уведомление о входе и показе собственности должно быть
(1) не менее чем за 24 часа [6 дней, если отправлено по почте],
(2) указывать дату и приблизительное время входа, которое должно быть в обычное рабочее время. , оставлено с ответственным лицом, положено под входную дверь или отправлено по почте [не отправлено по факсу, на дверь или в почтовый ящик]
(6) не злоупотреблять

Даже если домовладелец полностью соблюдает закон, направив надлежащее уведомление, вы не можете захотеть, чтобы разрешал показ места.Возможно, вы ищете место, куда можно переехать, и в любом случае ожидаете, что вы потеряете его примерно через месяц. Вы отправляете письменное уведомление за 30 дней о переезде и начинаете искать и собирать вещи. Вы можете поменять дверные замки, чтобы у него не было ключа, или как-то иначе помешать показу этого места. Хотя технически вы ошибетесь, если вообще откажетесь от домовладельца показать недвижимость, его средства правовой защиты неэффективны. Он мог бы вызвать полицию, чтобы сохранить спокойствие, пока агент по недвижимости будет показывать собственность, но кто захочет осмотреть или показать собственность в таких обстоятельствах? Он может направить вам уведомление о выселении за 3 или 30 дней с последующей подачей иска о выселении, но, поскольку вы все равно переезжаете, он будет тратить деньги впустую и даже заставит вас не торопиться, чтобы переехать. борется с выселением, все время задерживает продажу и не получает арендную плату.Он может подать иск, чтобы добиться судебного запрета, требующего, чтобы вы разрешили ему показать это место, но это дорого и потребует месяцев. Вот и все. Он не может тебя арестовать. Он не может отключить коммунальные услуги. Он может снова поменять замки, но не сможет заблокировать вас или помешать вам снова поменять замки. С практической точки зрения, ваш план переезда устраняет единственную угрозу [выселение], которую арендодатель имеет для вас, и заставляет его уважать ваши желания и просто ждать, пока вы уедете.

В чем ценность всех этих технических подробностей? Контроль. Вы , а не беспомощны. Вы можете остановить этих людей, которые вторгаются в вашу частную жизнь, вторгаются в вашу жизнь, вторгаются в ваш дом и усложняют вашу жизнь. Вы можете помешать этому дому продать, а домовладелец не выгнать вас, как такой мусор. И вы можете использовать свою способность контролировать, чтобы заключить сделку на менее конфронтационном уровне, если они согласны. Вы во владении. Все под вашим контролем. Чем раньше они это поймут, тем лучше для всех.

Право на свободу слова и прессы

На первый взгляд, это кажутся абсурдными конституционными правами, не имеющими отношения к данному контексту. Однако, если вы хотите остановить продажу, воспрепятствовать злоупотреблениям арендодателя или заставить арендодателя вести себя более разумно с вами, это может быть очень эффективным. Вспомните, что агент не хочет, чтобы вы были рядом, когда он показывает собственность; это почему? Потому что вы можете указать на проблемы с проживанием в нем, на многие существующие недостатки, делающие это плохим выбором для покупки, на нечестность домовладельца, уровень преступности в районе, шумного или надоедливого соседа, на тот факт, что вы намереваетесь бороться с любым выселением или назвать покупателя ответчиком по иску, который вы подаете, чтобы все исправить в этой адской дыре.Агент и арендодатель несут юридическую обязанность информировать потенциального покупателя о любых дефектах, влияющих на стоимость недвижимости, поэтому вы, по всей видимости, не причините юридического вреда вашей передаче напрямую потенциальному покупателю.

Если агент пытается показать место, а вы прерываете его такими комментариями или вручаете потенциальному покупателю что-то в письменной форме о проблемах с проживанием в нем, агент перестанет приводить людей. Вы имеете право говорить правду и высказать свое мнение этим покупателям, даже если вы предполагаете, что агент может быть не столь откровенен с ними по поводу этих проблем, потому что он просто хочет получить свою комиссию.Вам не нужно следить за своим языком или говорить тише. Это ваш дом, а не их. Это незваные гости, которых нужно заставить так себя чувствовать.

У вас есть право попрактиковаться в игре на тромбоне, воспроизвести стерео, посмотреть все, что вы хотите по телевизору, или пропылесосить во время попытки демонстрации собственности. Вы можете повесить на входной двери объявления, предупреждающие, что внутри у вас есть собака, которая укусит их, если они попытаются войти. Вы можете разместить на двери объявление, что их фотография будет сфотографирована, что на них будет предъявлен иск за вторжение и что им будет предъявлено уголовное обвинение в посягательстве на частную жизнь и посягательстве на частную жизнь, если они осмелятся войти, например, там, где имели место нарушения Раздела 1954 года.

Какая компания по недвижимости будет показывать недвижимость таким арендаторам, которые владеют или продолжают листинг этой собственности? Продажа была бы слишком проблематичной, и есть много других мест для продажи, в которых нет таких проблем. Вы не можете зайти слишком далеко с этими вещами, но в редких случаях вам понадобится это сделать. То, что вы можете сказать и написать, может сорвать продажу или вовсе остановить ее. Сила слова может прийти к вам на помощь.

Право на спокойное наслаждение

Вот право, которое принадлежит самому договору аренды.Нарушения домовладельцем вашей частной жизни, прав в соответствии с Гражданским кодексом 1954 года и вторжения с помощью этих средств также являются правовыми нарушениями вашего договора аренды в отношении «подразумеваемого соглашения о спокойном наслаждении». То есть, хотя в договоре об аренде об этом может не упоминаться, по закону вы имеете право на тишину и покой, а также на то, чтобы вас не беспокоили в вашем исключительном владении домом. [Гражданский кодекс 1927 года] Когда агент домовладельца ставит сейф на вашу входную дверь, чтобы любой мог открыть ящик и войти в ваш дом, это является нарушением вашего спокойного удовольствия, ожидающего своего часа.В пустом доме это не проблема; с вами, живущим там, это так.

Вы можете подать иск против арендодателя в суд мелких тяжб за нарушение спокойного пользования, если агенты злоупотребляют входом, будь то его собственный агент по листингу или другие лица, потому что он сделал это возможным. Иногда простое решение — поменять замок входной двери, чтобы ключ в сейфе не работал. В других случаях все, что вам нужно сделать, — это позвонить в агентство недвижимости, чтобы они приехали и достали сейф.Издевательства над вами или заявления о том, что вы должны выполнять их приказы, — это самый быстрый способ для них потерять сделку и получить от вашего арендодателя судебный иск за злоупотребление служебным положением.

Приведенные выше заявления о правах — ваш арсенал, если вам нужно донести до него суть. Вы видите этот пункт за пунктом, злоупотребления, от которых вы могли пострадать, можно полностью устранить и избежать. Вы видите, что можете настолько защитить себя от этих нарушений ваших прав и настолько сорвать продажу, пока вы в ней, что вы действительно можете нанести серьезный вред агенту по недвижимости и своему арендодателю, особенно если арендодателю действительно нужно продать недвижимость.Вместо того, чтобы толкать вас, как они планировали, все это имеет неприятные последствия. Они обнаруживают, что находятся в вашей власти и что у вас, возможно, уже не осталось милосердия, чтобы проявить их.

Действительно, если домовладелец попытается выселить вас, чтобы решить проблему, это не представляет большой угрозы. Во-первых, поскольку он продает дом, он все равно скоро выселит вас, так что месяц или два в любом случае не имеет большого значения. Во-вторых, там, где он мог бы получать арендную плату при продаже дома, начало выселения сокращает его квартплату, поэтому он препятствует тому, чего он пытался достичь.