Как складываются доли в квартире: Сложить доли в квартире 1/6+ 1/6 и поделить на три, по сколько будет у каждого человека?, Самара | вопрос №17492115 от 30.10.2022

Как посчитать доли в квартире, рассчитать в дробях

Разобраться в том, как правильно посчитать доли в квартире, помогут нормы действующего законодательства. Высчитать размер части квартиры, находящейся в долевой собственности, намного сложнее, чем в доме. Это связано с тем, что согласно законодательству квартира не может подвергаться реконструкции, ее площадь не может быть увеличена или уменьшена, кроме того нельзя изменить то, как располагаются комнаты. Несмотря на  то, что рассчитать доли в праве общей собственности на общее имущество достаточно трудно, владельцам собственности при необходимости приходится искать выходы из сложившейся ситуации.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:

+7 495 109-30-87 — Москва и обл.
+7 812 309-07-44 — Санкт-Петербург и обл.
+7 804 333-07-22 — Другие регионы РФ

Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Законодательная база

Для того чтобы узнать, как рассчитать долю в квартире, нужно обратиться к гражданскому законодательству. Этим документом регулируются правоотношения, складывающиеся между владельцами жилых помещений. Кроме того к регуляторам относится и Семейный кодекс. Это связано с тем, что чаще всего происходит раздел общего имущества, которое было нажито лицами, состоящими в брачных отношениях.

Право долевой собственности относительно земельного участка или другого вида недвижимого имущества, устанавливается посредством заключения сторонами соответствующего соглашения, либо при обращении в суд. Правомочия, касаемо части имущества должны пройти процедуру регистрации в уполномоченном на то органе.  Документация, которая необходима для определения того, что у человека имеются права на часть квартиры, представлена соответствующим свидетельством и выпиской, сделанной из ЕГРП.

Определяем размер доли

Знать то, как рассчитать стоимость доли в квартире, потребуется в таких случаях:

1. В случае, когда происходит расторжение брачных отношений. Этот процесс влечет за собой выделение части каждому супругу от общей площади.
2. При наследовании жилого помещения несколькими правопреемниками.
3. Когда в процессе приватизации участвуют несколько человек.
4. В других случаях.

Зачастую между собственниками возникает имущественный спор по поводу того, что размер части определен неверно. В качестве дополнительных сложностей можно рассматривать ситуацию, когда в сделке принимают участие лица, не достигшие восемнадцатилетия, если часть не может быть выделена в натуре, когда имеется вероятность, что лицо будет веселено, либо когда человек хочет продать принадлежащую ему часть имущества и прочее.

Как было указано выше, стороны могут определить принадлежащую им часть в недвижимости путем составления договора, либо обратившись в судебные органы.

Если лица, которые делили землю или другую недвижимость, смогли самостоятельно подсчитать размер доли, принадлежащий каждому, то они могут заключить соответствующее соглашение. Для этого нужно будет пройти процедуру регистрации в компетентном органе, предоставив все бумаги, которые потребуются.

Если стороны не знают, как определить стоимость доли и не могут принять решение о том, кому принадлежит какая часть квартиры, расположенной в многоквартирном доме, им следует обратиться в судебную инстанцию. Если истцом выступает человек, который хочет выделить часть из земельного участка и прочей собственности, то судом принимается решение о выделении части в квартире, как в натуре, либо вычислить стоимость и выплатить сумму, равную ей. Когда производится расчет, то применяется специально разработанная формула. Компенсация выплачивается, как пример, когда выделить долю в натуре не удается, либо когда площадь очень маленькая.

Когда вы приняли решение обращаться в суд, то учтите, что вам нужно будет подготовить иск, где указываются подробно ваши требования, и четко описывается ситуация, при которой возникла такая необходимость. В заявлении нужно отразить все данные сторон, участвующих в процессе. Кроме этого не забывайте, что потребуется приложить необходимую для данного случая документацию, в частности, это акты, удостоверяющие личность заявителя, подтверждающие рождение детей, выписки, сделанные из ЕГРП и свидетельство, посредством которого устанавливается право собственности относительно недвижимости.

Рассчитываем долю

Говоря о формуле, на основании которой производится расчет долей собственников квартиры в многоквартирном доме, стоит отметить, что нужно знать точное количество дольщиков и общую площадь недвижимости. Когда нет дополнительных условий, касающихся долевой собственности, которые были прописаны в соглашении или решении, принятом судьей, то собственники наделяются равными частями. В таком случае доли в квартире, расположенной в многоквартирном доме, считаются так, если в общей площади жилого помещения имеется 50 квадратных метров, при наличии двух собственников, то у каждого из них будет помещение, равное 25 квадратам.

Стоит отметить, что при продаже, когда дело доходит до определения размера доли, то этот процесс достаточно трудоемкий, особенно если доли представлены в дробях.

Так в случае, когда совершаете куплю-продажу доли в жилом помещении, расположенном в многоквартирном доме, то учтите, что в натуральном виде достаточно проблематично будет представить часть недвижимости. Это связано с тем, что все помещения в квартире различной площади и назначения. Что значит сложность в определении, какой именно частью недвижимости вы будете обладать после заключения договора.

Нередко рассчитанную долю могут оспорить в судебном заседании, заявив, что расчет произведен неправильно. Особенно это относится к однокомнатной квартире, расположенной в многоквартирном доме. В таком случае рассчитываем размер доли с помощью калькулятора.

Когда в квартире расположена одна комната, площадь которой больше, чем двух оставшихся, то одному собственнику может быть отведена большая, а второму маленькие, но две комнаты.

Если вам досталась доля больше, чем это указано в документах, то нужно будет выплатить соответствующую разницу остальным владельцам. Также нужно обратить внимание на то, что стоимость доли находится в прямой зависимости от цены на жилье.  Для правильной оценки недвижимости лучше обратиться к профессионалам, которые помогу вам провести расчет цены на вашу долю.

Мифы о долевой собственности на жилое помещение

Давайте начнем издалека и рассмотрим сначала что такое вообще право собственности.

На мой взгляд, зарождение некоторых жилищных конфликтов происходит из-за смешения понятий собственности.

Необходимо различать собственность как экономическую категорию и как право собственности.

Собственность как экономическая категория характеризует отношения в обществе между гражданами по поводу материальных благ, это вещи, автомобили и квартиры.

Эти определенные экономические отношения, подвергаются правовому оформлению – например – регистрация права собственности.

В общем смысле право собственности представляет собой совокупность правовых норм, которые устанавливают и регулируют отношения по поводу присвоения и принадлежности материальных благ определенному лицу или лицам, осуществления собственником правомочий владения, пользования и распоряжения вещью своей волей и в своем интересе, независимо от других лиц.

В узком смысле право собственности представляет собой юридически обеспеченную возможность собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему вещью.

Статья 209 ГК РФ устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения, принадлежащим имуществом.

Т.е. существует три самостоятельных права – владение, пользование и распоряжение. Которые только в совокупности составляют право собственности.

 

Владение — это юридически обеспеченная возможность собственника обладать вещью, иметь ее у себя физически, господствовать над ней.

Здесь мы не должны путать право владения и фактическое владения вещью. Собственник вещи может передать ее во владение другому лицу, например сдать в аренду. Такое владение также будет являться законным, так как оно основывается на определенном правовом основании — титуле. Владение вещью, не основанное на определенном титуле, следует считать незаконным.

 

Пользование — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи ее полезных свойств. Собственник вещи осуществляет правомочие пользования вещью с учетом ее конкретных потребительских свойств. Собственник вещи может использовать ее в собственных интересах. Так, собственник проживает в принадлежащем ему жилом помещении. Собственник может передать вещь в пользование другим лицам. Так, в соответствии со ст. 30 ЖК собственник жилого помещения вправе передать его в пользование другим лицам на основании договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании.

 

Распоряжение — это юридически обеспеченная возможность определять правовую судьбу вещи. Собственник может осуществлять правомочие распоряжения принадлежащей ему вещью путем совершения как юридических действий, так и фактических. К юридически значимым действиям (юридическим актам) следует отнести совершение собственником сделок, направленных на отчуждение вещи, таких, например, как купля-продажа, дарение.

Правомочие распоряжения вещью может принадлежать и несобственнику. Так, в соответствии со ст. 76 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия наймодателя и совместно проживающих с ним членов семьи вправе передавать его во временное пользование по договору поднайма. Но несобственник никогда не наделяется правом распоряжаться вещью в полном объеме.

 

Действующее законодательство, предоставив собственнику указанные правомочия, устанавливает и пределы их осуществления. Пределы права собственности представляют собой установленные законом границы осуществления права собственности.

Например, в соответствии со ст. 30 ЖК к пределам осуществления права собственности на жилое помещение относится необходимость использовать его только по назначению, недопустимость бесхозяйственного обращения с жилым помещением, необходимость соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилым помещением, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Нарушения собственником установленных границ осуществления права собственности влекут отрицательные для него последствия, в том числе иногда в виде принудительного прекращения права собственности (ст. ст. 240, 241, 293 ГК РФ).

 

И вот этот момент является второй причиной, по которой возникают жилищные конфликты – большинство собственников помнят о своих правах – проживать, пользоваться, распоряжаться. Но забывают о границах. Права пользования распространяются до тех пор, пока не начинаются права других собственников.

 

С включением жилых помещений в гражданский оборот все чаще возникают отношения общей собственности применительно к жилым помещениям: подавляющее количество государственного и муниципального жилья приватизируется в общую собственность проживающих в них граждан; очень часто по наследству передаются квартиры не одному, а нескольким гражданам; широко распространены случаи совместного приобретения гражданами того или иного жилья. Кроме того, как будет показано далее, у супругов при отсутствии брачного контракта, как правило, возникает право общей совместной собственности на приобретенное жилище.

Равно как и иные объекты гражданских правоотношений, жилое помещение может находиться в общей собственности граждан с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность согласно ГК РФ предполагается долевой.

 

Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, а при отсутствии такого соглашения устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

 

 

На этом мы закончим теоретическую часть и перейдем к практической.

Многие считают, что наше законодательство оно как деревянное – что написано, то и должно быть.

Но если мы откроем гражданский или жилищный кодекс и посмотрим внимательнее, то почти каждая статья выглядит примерно таким образом: «это должно быть так, так и вот так… если иное не установлено законом или соглашением сторон».

 

Вопросы относительно долевой собственности не являются исключением.

 

Как я уже говорила – все вопросы относительно распоряжения правом собственности в квартире, у которой несколько собственников должны решаться с согласия всех сособственников. Т.е. законом прямо указано, что при долевой собственности, граждане должны договариваться и находить решения по всем вопросам. Это касается регистрации в жилом помещении, проживания, пользования и пр.

Если мы хотим распорядиться и продать или обменять свою долю, то обязаны вначале предложить воспользоваться других собственников преимущественным правом выкупа доли.

 

Давайте рассмотрим реальные ситуации, чтобы эта теория наложилась на практику. Пример:

Квартира находится в долевой собственности – по ½ — отец и взрослый сын. Мать зарегистрирована и проживает в квартире. После расторжения брака, отец обратился в суд с иском о выселении женщины и снятии ее с регистрационного учета. Суд исковые требования удовлетворил.

Почему?

Ведь закон устанавливает, что члены семьи собственника обладают равными с ним, собственником, правами.

Казалось бы – супругами они перестали быть, но женщина же осталась матерью второго собственника.

Суд придерживался такой логики – женщина была вселена в квартиру и зарегистрирована там на основании того, что она является членом семьи мужчины, его супругой. После расторжения брака она перестала быть членом его семьи.

В суде сын выразил свое согласие на проживание и регистрацию матери, но суд эти доводы отклонил.

Потому, что вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, что в силу указанной выше нормы права, требует согласия всех сособственников этого жилого помещения.

Отец против.

И что же, можно вот так свредничать и выселить человека?

Нет. В суде было установлено, что у женщины в собственности находится квартира, которая вполне пригодна для проживания.

Поэтому, суд посчитал возможным выселить и снять с регистрации гражданку из спорной квартиры.

В апелляции данное решение устояло.

 

Пример по общему имуществу супругов, которое подразумевается долевым:

Супруги в браке приобрели квартиру и оформили на мужа. Через время их брак был расторгнут. Но раздел имущества они не произвели, не было необходимости, бывшая жена осталась проживать в квартире, мужчина уехал.

Через время он повторно женился и зарегистрировал супругу в данной квартире.

Бывшая жена обратилась с иском о признании новой супруги не приобретшей право пользования квартирой и снятии ее с регистрационного учета. Право пользования квартирой взаимосвязано с регистрацией по месту жительства, с пропиской. Поскольку закон обязывает граждан регистрироваться по месту проживания. Т.е. имеешь право проживать – зарегистрируйся. Нельзя снять с регистрации и оставить право проживания. Это не относится к кочевым случаям – тут пожил, там пожил. Регистрация производится по месту преимущественного проживания гражданина.

Суд исковые требования удовлетворил. Несмотря на то, что право собственности в ЕГРН зарегистрировано только на мужчину, поскольку квартира приобретена в браке, то она является общим имуществом супругов и в таком случае также требуется согласие бывшей супруги.

 

 

И еще один очень интересный пример:

Мужчина и его вторая супруга проживали в однокомнатной квартире. После смерти мужчины в наследство вступили его вторая жена и взрослый сын. Они стали долевыми собственниками по ½ доли на эту квартиру.

Видимо, отношения у них не были хорошими, поскольку сын подал исковое заявление о вселении в квартиру и считал возможным заселиться самому и своей семье. Женщина подала встречный иск – о том, что эта семья не приобрела права пользования квартирой и о снятии их всех с регистрационного учета.

Суд удовлетворил встречное исковое заявление, поскольку было установлено, что у семьи сына есть иное жилое помещение для проживания, где они все годы и жили. А метраж и планировка однокомнатной квартиры не позволяют проживать такому количеству человек.

Суд расценил иск о вселении как злоупотребление своим правом со стороны сына и отказал ему в удовлетворении иска.

 

То есть картинка складывается таким образом, что при долевой собственности любые действия должны производиться по соглашению со всеми собственниками.

Исключение – несовершеннолетние дети долевого собственника. Дети могут быть вселены и зарегистрированы в квартире только по желанию родителя-собственника.

В остальных случаях потребуется согласие.

Одна из частых манипуляций – если не дашь нам тут спокойно жить, то сдам свою комнату приезжим из стран ближнего зарубежья и они устроят тебе тут сладкую жизнь.

Не получится. Вселить кого-то платно или бесплатно, можно только с согласия всех собственников. Даже если это член семьи.

 И кажется, что выход в такой ситуации только один — обратиться в суд. Но, как показывает  практика, не всегда решение будет в вашу пользу. Порой, судебный акт оказывается очень неожиданным и весьма неприятным.

 

И для этой проблемы есть решение!

Как я писала выше — гражданский и жилищный кодексы прямо устанавливают, что все вопросы должны быть разрешены путем соглашения между всеми собственниками.

Самостоятельно достичь согласия людям, находящимся в эпицентре конфликта, практически невозможно.

Поэтому, закон предусмотрел Процедуру медиации. Это определенным образом построенные переговоры, которыми руководит беспристрастное лицо — медиатор.

Процедура медиации позволяет людям снять накал эмоций, понять и осознать свои потребности, интересы и желания, что в итоге позволяет найти необходимое решение.

Если посмотреть картотеку судебных дел, то мы увидим, что в сренем одно дело рассматривается около полугода.

Переговоры занимают в среднем 2 недели, а по итогу стороны получают на руки документ, равный по юридической силе судебному акту.

 

Любой жилищный конфликт имеет решение. Вопрос — кто будет это решение принимать? Вы сами или переложите отвествтенность на других?

 

 

 

 

 

Как инвестировать в квартиры | Бюджетные деньги

i Hemera Technologies/AbleStock.com/Getty Images

Если вы когда-нибудь задумывались, каково это — обналичивать чеки за аренду, а не выписывать их, возможно, вам подойдет инвестирование в квартиру. В то время как большинство людей не могут сбежать и купить большой жилой комплекс на 200 квартир, вы можете начать с квартир, не имея миллионов долларов. Независимо от того, покупаете ли вы их на фондовом рынке, находите выгодные предложения на частном рынке или даже живете в своем собственном доме, инвестиции в квартиры всегда в ваших руках.

Покупка REIT

Если у вас есть деньги, которые вы можете вложить на фондовом рынке или во взаимные фонды, вы можете направить часть их на покупку частей многоквартирных домов. Инвестиционный фонд недвижимости, называемый REIT, похож на взаимный фонд. Вместо того, чтобы покупать акции портфеля акций, когда вы покупаете акции REIT, вы покупаете небольшую часть его портфеля инвестиционной недвижимости. Несмотря на то, что существуют REIT общего назначения, вы также можете выйти на рынок квартир, купив акции REIT, которые владеют только многоквартирными активами. У вас не будет контроля над владением собственным зданием, но вы сможете участвовать в падениях и, надеюсь, взлетах на рынке квартир.

Общие арендаторы

Когда вы покупаете многоквартирный дом в качестве общего арендатора, вы покупаете небольшую часть здания вместе с другими людьми. Объединение ваших денег позволяет вам позволить себе здание, которое иначе вы бы не смогли себе позволить. Если вы планируете инвестировать в многоквартирный дом в качестве общего арендатора, внимательно прочитайте соглашения, чтобы понять, какие сборы вам придется платить, обязанности, в которые вам придется вносить деньги, если что-то пойдет не так, а также условия что вы можете продать свою долю. В то время как инвестиции в общих арендаторов могут иметь высокие сборы и ограничения, хороший вариант может быть хорошим способом начать инвестирование в квартиру.

Покупка небольшого дома

Идти традиционным путем – внести первоначальный взнос, обратиться в банк за ипотекой и побороться за покупку многоквартирного дома – непростая задача. Вы можете обнаружить, что брокеры с «хорошими» сделками не перезванивают вам или что документы банка и требования к первоначальному взносу вам недоступны. Вместо этого найдите несколько небольших зданий, которыми вы хотели бы владеть в качестве стартового, и свяжитесь с владельцем напрямую. Владелец может захотеть заключить сделку, по которой он несет финансирование и позволяет вам купить его у него, особенно если он владел им долгое время и заплатил за него. Если вы сделаете это, будет разумно получить совет от стороннего эксперта, чтобы убедиться, что вы заключаете честную сделку, но это может быть хорошим способом начать работу в качестве владельца квартиры.

Квартиры, занимаемые собственниками

Если вы серьезно относитесь к покупке квартир, купите небольшой многоквартирный дом в качестве дома. Вы можете использовать финансирование с низким первоначальным взносом, такое как программа FHA, для покупки недвижимости, состоящей из двух-четырех квартир. Пока вы живете в одной квартире, вы можете сдавать остальные и заставлять их платить по ипотеке. Это дает вам опыт владения арендуемой недвижимостью, а когда вы будете готовы съехать, вы также можете сдать свою квартиру в аренду.

Каталожные номера

• Журнал RHB: Centurion Apartment REIT
• Государственные компании Калифорнии: откройте для себя форму собственности на общих арендаторов — часть 1 из 2
• Инвестиционная группа Maclennan: почему молодым специалистам следует покупать двухквартирные, трехквартирные или четырехквартирные дома
• FinancialWeb : Продавец Финансирование

Писатель Биография

Стив Ландер работает писателем с 1996 года, имеет опыт работы в сфере финансовых услуг, недвижимости и технологий. Его работы публиковались в отраслевых изданиях, таких как Minnesota Real Estate Journal и Minnesota Multi-Housing Association Advocate. Ландер имеет степень бакалавра политических наук Колумбийского университета.

Понимание тонкостей кооперативных акций — делитесь и делитесь одинаково

Это самые маленькие кусочки совместной головоломки. Один элемент, без которого не могло бы функционировать все начинание. Как в корпорации Fortune 500 акции кооператива отражают стоимость и могут быть весьма востребованными призами — в зависимости, конечно, от эксклюзивность адреса. Но несмотря на все разговоры об акционерах и акции, что на самом деле представляют собой эти элементы и как они функционируют? Даже сами владельцы кооперативов иногда не уверены в том, что именно означает владеть акциями, и как эти доли распределяются.

Определение, пожалуйста

Проще говоря, акции представляют собой часть акций в корпорация. Это различие и отличает кооператив от его реального двоюродный брат, квартира. В кооперативе резиденту принадлежат доли в корпорация, которой принадлежит здание, объясняет адвокат Гейл Миранда Шмидт. фирмы Milbank Tweed Hadley & McCloy. Существует долгосрочный имущественная аренда, которая дает физическим лицам их права в качестве акционера в компании и в качестве арендатора в самой квартире.

«В кондоминиуме вы на самом деле владеете настоящим поместье», — говорит Шмидт. «Вы владеете процентом базового здание и часть общих элементов. Вы получаете титульное страхование. Вы облагаетесь налогом как физическое лицо. Вы физически владеете коробкой, которую вы купленный.»

Или, как говорит адвокат Дайана Липсиг из Pisapia & Lipsig в Манхэттен говорит: «Кооператив — это сообщество. В квартире, как будто у каждого есть своя маленькая вотчина».

В то время как собственники квартир получают четыре стены и крышу, кооперативы акционеры получают фактические сертификаты акций, хотя они могут только мельком взгляните на них при закрытии. «Банк держит сертификат, и владелец его больше не увидит, пока не рассчитается соглашение об обеспечении», — говорит адвокат Роберт Тиерман из Манхэттенская юридическая фирма Litwin & Tierman.

«Акции представляют собой вашу собственность правильно — иначе вы ничего не имеете», — говорит Шмидт. «Ты просто имеют право проживать в здании».

Это право закреплено в договоре аренды. «Эта аренда позволяет вам жить в здании», — говорит Липсиг. «Вам нужны акции и аренда, чтобы жить там».

Сколько акций?

Определение количества акций, прикрепленных к каждому квартира или квартира — это решение, которое принимается на ранней стадии кооператива процесс, либо когда сначала строится кооператив, либо здание преобразован. «Когда вы создаете корпорацию в Нью-Йорке, вы можете определить количество разрешенных акций», — говорит Тиерман. «Ты можете выбрать любое количество акций, какое захотите». Большинство кооперативов состоит из сотен акций, а не из тысяч, но цифры отличаться.

«Кооперативы обычные, стандартные корпорации», — говорит Шмидт. Квартиры и кооперативы должны подать свои организационные документы с генеральным прокурором. Эти документы укажет начальное количество акций и начальный объем пространства предлагается в плане.

«Первоначальное количество акций указано в предлагая план», — говорит Липсиг. «Точно так же, как корпорация должна у кооператива есть план предложения».

В конечном счете, это не общее количество акций это важно. Это относительные отношения между всеми теми акции. Вопрос определения, сколько долей стоит каждая квартира и то, как эти распределения соотносятся друг с другом, является ключевым.

По словам Энтони Сарро из Priority Appraisal Services, Ltd. в Бронксвилле, долларовая стоимость доли в кооперативе определяется путем деления ипотечного остатка комплекса на общую сумму количество долей в здании. Затем эта цифра умножается на индивидуальное единичные акции. «Две одинаковые квартиры должны иметь одинаковые оценки, если не включены дополнительные предметы, такие как парковочное место».

«Важно то, что акции для двухкомнатных будет в два раза больше, чем однокомнатных», — добавляет Тирман. «Фактическое число не имеет значения. это родственник поделитесь важными цифрами».

Если здание переоборудовано или переоценено из-за изменяя планы этажей, Сарро говорит, что «стоимость акций, общее количество акций и т. д., скорее всего, определяются конвертацией компания и/или финансовое учреждение, предоставившее финансирование для сложный. Пропорционально количество паев, скорее всего, останется одинаковый. Это своего рода серая зона для оценщиков, потому что обычно говоря, вопросы «акций» рассматриваются номинально оценщики».

Таким образом, размер имеет значение при определении распределения акций. «Акции определяются размером», — говорит Шмидт. «По площади метраж и балконы и пентхаусы». Очевидно, чем крупнее квартиру, тем больше акций она будет стоить.

Эти определения также не могут быть сделаны случайным образом. Кооперативы должны соответствовать требованию Налоговой службы (IRS), которое утверждает, что должно существовать «относительное и разумное отношения» между акциями и их стоимостью. Эти отношения должен быть установлен лицензированным брокером по недвижимости или оценщиком. «Вы должны доказать, что относительные значения действительны», — Тиерман. говорит.

И важно, чтобы ценности были справедливыми, когда речь идет о сравнении имущества. Эти определения должны быть сделаны осторожно — если две практически одинаковые квартиры в одном доме получают неравные доли, это вызывает понятное огорчение. В первую очередь, это медвежья услуга тому, кто получает больше акций, потому что больше акций означает оплату большего процента обслуживания и другие общие расходы, когда на самом деле стоимость квартиры не превышает тот, что дальше по коридору.

Больше акций, больше власти?

Иногда акционеры увеличивают свои доли в кооператив, купив дополнительное пространство. Если соседская квартира выставляется на продажу, житель может решить раскупить его и добавить к этому логову и вторую ванную они всегда предполагали. Если это произойдет, акции будут объединены, и они получат новый сертификат отражает новое количество акций», — говорит Липсиг.

Но есть ли смысл иметь больше акций, чем ваша сосед? Да и нет. «В каком-то смысле это аномально», — говорит Тирман. «Если бы это была Microsoft, вам бы хотелось больше акций. Но в кооперативе больше долей означает, что вы в конечном итоге платите более высокую долю эксплуатационные расходы здания».

С другой стороны, квартира с более высокой долей стоимость может окупиться в финансовом отношении в будущем, по крайней мере, теоретически. «Люди оценивают квартиры исходя из относительного количества акций», — говорит Тиерман. «Брокер по недвижимости мог бы сказать это квартира имеет лишние 50 акций, потому что кто-то когда-то так думал имел большую ценность. Таким образом, с точки зрения продажи квартиры, это может быть выгодно позже».

В небольших кооперативных комплексах преимущество дополнительных паев По словам Липсига, может прийти в форме силы. «Это могло иметь какое-то значение в относительном количестве голосов — с точки зрения таких вещей, как избрание членов правления. Ваше право голоса зависит от количества акции, которыми вы владеете».

Добавление дополнительных акций

Хотя большинство кооперативов сохраняют свой размер в течение многих лет, иногда появляется возможность расширить бизнес, так сказать. совет может внести поправку в устав, чтобы увеличить количество акций в кооперативе. Это может случиться, если, если привести довольно распространенный пример — единица измерения, ранее использовавшаяся в коммерческих целях, преобразуется для жилого использования. Доли также должны быть увеличены, если решение на покупку здания по соседству, говорит Липсиг. «Тогда доска увеличит количество акций, доступных в здании».

По словам Тиермана, иногда эти дополнительные акции уже встроены в план кооператива. Когда кооператив создается впервые, разработчик часто разрешает большее количество акций, чем у них есть на количество доступных квартир. Это для того, чтобы, если они решат преобразовать общую площадь в здании в покупную единицу, те предварительно авторизованные акции уже будут существовать.

Вы не можете взять это с собой

Хотя акции, безусловно, можно покупать и продавать, вопрос о том, что с ними происходит после смерти акционера, может получить немного сложно. Если владелец акций скончался, его супруг(а) может получить стоимость этих акций по завещанию или совместной собственности арендатора без каких-либо затруднений, согласно собственническому договору аренды. Было бы нет необходимости в утверждении совета директоров на передачу.

Однако если акционер скончался и оставил свое или ее доли потомству, более дальнему родственнику или не в семье член, правление должно утвердить перевод, как если бы физическое лицо продавало квартиру совершенно постороннему лицу. Если наследник не может получить одобрение правления, тогда имущество будет вынуждено продать подразделение и его акции третьей стороне, одобренной советом директоров. Это наихудший сценарий, говорит Тиерман. Важно обратите внимание, что согласно закону, согласие правления не может быть «необоснованно удержано».