как правильно провести и в каких случаях согласие не требуется
Одним из важных этапов проведения процедуры межевания участка становится момент согласования подготовленного кадастровым инженером проекта межевания.
При необходимости выполнения такого действия заранее проводится оповещение всех лиц, непосредственно заинтересованных в том, каким образом будут проходить установленные границы.
В роли таких лиц выступают собственники или пользователи смежных участков.
Связано это с тем, что неправильное проведение межи может ущемить их интересы посредством затрагивания их непосредственной собственности.
В некоторых случаях согласование с соседями по определенным причинам становится невозможным – в таких случаях возникает вопрос о юридической силе составленного межевого плана и о том, как можно сделать межевание земельного участка без согласования с соседями.
Содержание
- 1 Когда сосед может не подписывать акт согласования межевания
- 1.
1 Ошибка при определении границ - 1.2 Длительное отсутствие
- 1.3 Наследники собственника не успели вступить в имущественные права
- 1.
- 2 Когда можно сделать межевание без согласия соседей
- 2.1 Неявка
- 2.2 Если информация неизвестна
- 2.3 Установленные границы у смежных участков
- 3 Недействительное межевание без подписи
- 4 Что делать, если нет возможности найти собственников
- 5 Заключение
1 Ошибка при определении границКогда сосед может не подписывать акт согласования межевания
Разберем подробнее, всегда ли нужно получать согласие соседей при проведении межевания.
В зависимости от ситуации и обстоятельств, отсутствие подписи собственника смежного участка может быть связано с различного рода причинами, среди которых просто несогласие с проходящими границами (то есть сосед явился на собрание, но не хочет ставить свою подпись) или же отсутствие соседа в процессе непосредственного согласования границ.
Ошибка при определении границ
Если в процессе проведения расчетов и последующем вынесении границ участка на местность кадастровый инженер допускает ошибку, вполне возможно, что проходящая межа не будет устраивать соседа, поскольку она захватывает часть его собственности.
При таких ситуациях владелец смежного надела имеет полное право отказаться ставить свою подпись
и потребовать сначала устранить неточности, что также можно дополнительно отразить в межевом плане.Впоследствии, если окажется, что ошибки инженера фактически не было, возможно собственникам участка придется решать такой вопрос в суде, если они не смогут прийти к общему мнению мирным путем.
Длительное отсутствие
Особенностью проведения собрания, на котором подписывают соглашение об установлении границ земельного надела, является то, что информирование об этом должно осуществиться в строго оговоренный законодательством срок – не позднее, чем за 1 месяц до того как провести собрание.
Такое положение принято для того, чтобы собственники участков могли заранее спланировать свое время, чтобы лично присутствовать и поставить свою подпись в знак согласия.
Несмотря на это в некоторых случаях соседи, даже вовремя получив уведомление, не имеют возможности явиться, поскольку они пребывают на длительном лечении в медицинском учреждении (санатории и т.
д.) или находятся в отдаленном месте по рабочим моментам, связанным с особенностями их трудовой деятельности.
В таких ситуациях отсутствие такого лица не всегда становится причиной невозможности составления межевого плана без его подписи – при отсутствии заявления о несогласии с планом составленный документ вполне может иметь юридическую силу.
Наследники собственника не успели вступить в имущественные права
В некоторых случаях могут возникать ситуации, что в определенный момент времени, когда осуществляется определение границ участка, у расположенного рядом земельного надела фактически отсутствует собственник.
Такие ситуации могут иметь место в случае, если непосредственный владелец участка умер, а его потенциальные наследники еще не вступили в свои права – не истекло 6 месяцев со дня смерти, имеется имущественный спор.
В такой ситуации, поскольку право собственности не установлено, то и подписывать такое согласование наследники не имеют права
.
Когда можно сделать межевание без согласия соседей
При проведении процедуры согласования границ в определенных ситуациях на основании Земельного кодекса РФ и ФЗ «О кадастре» определены ситуации, когда отсутствие подписи собственника смежного надела не становится препятствием к составлению межевого плана.
Рассмотрим, в каких случаях межевание участка без присутствия соседей допустимо.
Неявка
В том случае, если заранее уведомленный владелец смежного участка не пожелал явиться на процедуру согласования, при этом не прислал своего законного представителя для присутствия или не ответил на полученное извещение одобрением или отказом, его отсутствие при проведении такой процедуры автоматически принимается как согласие.
В таких ситуациях необходимо четко сделать проведение оповещения заинтересованных лиц – только в том случае если будут веские доказательства того, что извещение имело место, межевой план практически невозможно будет оспорить.
Если информация неизвестна
Иногда в процессе подготовки межевых планов собственники наделов и инженеры сталкиваются с проблемой отсутствия информации о владельце соседнего участка, или неизвестно его местонахождение.
Такие ситуации также имеют свое решение – оповещение производится посредством публикации объявления о предстоящем собрании и таким образом лицо считается автоматически оповещенным.
В некоторых ситуациях впоследствии не явившийся сосед может оспорить проходящие границы, но выполнить это достаточно сложно, поскольку правда на стороне инженера, который выполнил установленный законом порядок проведения процедуры оповещения.
Установленные границы у смежных участков
Нередко межевание имеет место в тех ситуациях, когда у всех смежных участков границы уже установлены, то есть это фактически означает, что процедура согласования уже состоялась и хоть она проводилась по отношению к другим участкам, это означает, что противоречий между соседями нет, и все они подтвердили согласие с тем, каким образом проходят границы.
Если инженер при проведении работ относительно участка не обнаружит каких-либо неточностей или ошибок и проходящие границы будут в точности совпадать с проходящими межами соседних участков, в такой ситуации согласование не является обязательным.
С другой стороны, некоторые специалисты все же советуют при наличии такой возможности выполнить это действие, тем самым обезопасив себя от возможных судебных разбирательств, связанных с необходимостью изменения межи.
Недействительное межевание без подписи
В определенных ситуациях подпись соседей является необходимой для того, чтобы межевой план все же имел юридическую силу и проходящая граница земельного участка была признана действительной.
Случаями, когда без подписи соседа межевой план не может признаваться действительным, следующие:
- Явка соседа на проводимое собрание. При этом он выражает свое несогласие с проходящей межой и, как следствие, межевой план без устранения причин такого несогласия не может считаться действительным;
- Сосед направил официальное письмо, в котором известил об определенных требованиях относительно проходящих границ (фактически несогласие с тем, каким образом кадастровый инженер видит расположение межей). В такой ситуации также должно иметь место устранение неточности, попытка все же договориться с соседом или, в крайнем случае, обратиться для защиты своих прав в суд;
- Отсутствовали процедуры оповещения заинтересованных лиц должным образом. То есть при наличии данных по местонахождению соседа ему не было послано уведомление.
В такой ситуации также должно иметь место устранение неточности, попытка все же договориться с соседом или, в крайнем случае, обратиться для защиты своих прав в суд;Аналогичная ситуация также касается случая, если адрес проживания соседа не известен и при этом не было опубликовано объявление о проведении собрания в местном средстве массовой информации.
Сосед в таком случае имеет законное право впоследствии опротестовать результаты межевания и суд, скорее всего, будет на его стороне.
Что делать, если нет возможности найти собственников
Если при подготовке проекта межевого плана непосредственных соседей не удалось обнаружить, собственнику участка, для того, чтобы обеспечить невозможность оспаривания составленного межевого плана, необходимо четко следовать требованиям законодательных актов.
То есть в тех случаях, если местонахождение соседа не известно, требуется обязательно соблюсти существующий порядок оповещения в таких случаях – оригинал того СМИ, в котором было опубликовано оповещение, подкладывается к межевому делу в качестве доказательства соблюдения положенного порядка.
Заключение
Итак, лучшим вариантом при проведении согласования границ является согласие собственников всех соседних участков, которое они выражают посредством проставления подписи на проекте межевого плана.
Несмотря на это, в определенных ситуациях межевание земельного участка без согласования с соседями провести возможно.
Отсутствие их подписей в случаях, предусмотренных законодательством и при точном соблюдении всех установленных порядков оповещения заинтересованных лиц все же позволит оформить и получить готовое межевое дело и установить границы земельного участка.
Проведение межевания без согласования соседей
Закон гласит, что определение границ земельного участка должно быть согласовано с соседями – акт должен содержать их подпись.
Однако в отдельных случаях это все же можно сделать без их согласия, при этом план межевания будет признан законным.
Определение границ участка земли происходит на собрании, на котором присутствуют хозяева прилегающих территорий. При необходимости провести межевание собственник прилегающего участка должен быть поставлен в известность о намеченном собрании, на котором будет представлен план. Для этого ему следует отправить уведомление.
На общем собрании собственников согласовывается план
Законом установлен определенный срок, в течение которого он должен одобрить или отклонить план межевания земельного участка. Если собственник согласен с установленными пределами, он должен заверить акт своей подписью. В случае несогласия ему нужно оформить свое возражение в письменном виде и привести соответствующие причины.
Однако что делать, если он в надлежащий срок не предоставил ни подписи, ни возражения относительно границ? По закону в таком случае план межевания считается одобренным и в акт согласования границ земли вносится запись.
Нюансы процедуры
Владелец земельного участка должен известить соседа об определении границ не позже, чем за месяц до даты собрания. Предупреждение может быть отправлено адресату с уведомлением о вручении, передано под роспись или опубликовано публично, в соответствии с правилами публикации официальных документов.
Если от него не последует никакой реакции, то уведомление о вручении предупреждения или факт официальной публикации будет служить подтверждением того, что он был поставлен в известность согласно правилам. Срок, установленный для ответа на предупреждение, составляет один месяц.
Извещение соседей заказным письмом с уведомлением
Собственник земельного участка должен подготовить акт согласования границ, который в день собрания будет предложен заинтересованным лицам для ознакомления и подписания. Этот документ свидетельствует о том, что межевание проведено в соответствии с законом.
Если сосед, не выполнивший необходимые процедуры в установленные сроки, обратится в суд с заявлением о том, что план межевания недействителен, обосновывая это отсутствием своей подписи в акте, то суд встанет на сторону владельца земельного участка, поскольку истец нарушил установленные нормы.
Как проводится процедура при отсутствии ответа от соседа?
Если другая сторона не отреагировала на извещение, не посетила собрание и не подписала акт, то план межевания земельного участка будет составлен геодезической компанией. Следует учесть, что наличие уведомления о вручении извещения является необходимым условием для того, чтобы акт не был впоследствии оспорен в суде. Если сторона не получила извещение, то проведенные работы по межеванию земли окажутся напрасной тратой денег.
Межевание участка
Что делать, если у собственника земельного участка нет соседей или не известно, где они находятся? В этом случае возможно установление границ в одностороннем порядке.
Однако здесь имеется условие – у собственника земельного участка должна отсутствовать возможность узнать их местонахождение.
Что делать, если сосед не подписывает акт, предоставив письменное возражение?
Возможен и такой вариант, что предложенный план межевания не устроит соседа, причем он будет готов предъявить обоснование своего несогласия.
Если он составляет претензию с указанием причин своего отказа подписать акт, то вопрос нужно решать в судебном порядке. В этом случае установление границ без согласия другой стороны возможно в том случае, если суд признает ее возражение необоснованным.
Обращаться в суд надлежит после того, как были предприняты попытки урегулировать вопрос в досудебном порядке, которые оказались безуспешными. Следует заметить, что любые нарушения границ в этом случае обернутся против допустившей их стороны – как владельца земельного участка, составившего план, так и соседа.
Покупка недвижимости? Убедитесь, что земля была обследована в течение последних двух лет (не доверяйте заборам) — Clement Law Firm, PLLC
Перед покупкой любого дома или кусок земли. Люди часто предполагают, что знают, где проходят границы собственности, но заборы могут быть обманчивы.
Расположение забора, подъездной дорожки, живой изгороди или линии деревьев — эти признаки нельзя считать надежными маркерами границ. Невозможно точно узнать, что вы покупаете, если недавно не проводился опрос. Если участок собственности не обследовался в течение последних двух лет, то вы не можете считать, что точно знаете, где проходят его границы.
Я регулярно вижу старые юридические описания, в которых упоминаются кустарники и другие виды ландшафтного или ландшафтного дизайна, которые были удалены много лет, даже десятилетий назад. Если в старом обследовании отмечены вырубленные деревья и кустарники — линия границы не может быть известна, пока не будет проведено новое обследование. Я регулярно вижу клиентов, которые удивляются, когда узнают, где проходят фактические границы. Домовладелец может обнаружить, что его забор на самом деле находится на территории его соседа, и что участок земли, который он считал своим, не включен в юридическое описание его собственности.
Ниже, , вы найдете несколько других причин, по которым я настоятельно рекомендую всем своим клиентам, покупающим недвижимость, убедиться, что недвижимость недавно была обследована, а также несколько других советов, которые могут облегчить процесс закрытия сделки. работать более плавно и вовремя.
Страхование титула требует нового обследования Если в файле нет действительного обследования, ваше страхование титула не покрывает любые проблемы, которые были бы выявлены в ходе обследования. Так что, если у вас есть пограничный спор с соседом, у вас нет страховки, которую вы могли бы использовать, чтобы оплатить этот иск. Если у вас есть обследование и есть спор с соседом по поводу границы, или забора, или озеленения, или водовода, или чего-то еще, то страхование правового титула покроет расходы на этот спор, но только если у вас есть обследование. Если у вас нет опроса, титульное страхование делает определенное исключение.
В их документации будет четко указано, что в таких обстоятельствах они не будут возбуждать споры о границах от вашего имени.
Пограничные споры являются наиболее распространенным видом юридических споров между соседями. Соседи часто заканчивают дорогостоящими судебными разбирательствами из-за разногласий по поводу расположения заборов, деревьев и подъездных путей. Соседи с общими подъездными путями особенно склонны вступать в юридические споры по поводу границ — судебные иски из-за того, кому какая часть принадлежит и, следовательно, кто должен платить за содержание, или люди ставят заборы, а человек, на чью землю вторгаются, хочет, чтобы забор перенесли. и человек, ставящий забор, не хочет платить за это. У меня был один случай, связанный с тем, было ли дерево на чьей-то земле, потому что ветка упала и повредила дом. Если дерево было на соседнем участке, то ответственность за ущерб дому будет нести сосед.
Если нет, то их нет.
Если вы покупаете недвижимость, и где-то в окрестностях в процессе выкупа выдающихся доменов крайне важно провести опрос. Когда DOT захватывает землю через выдающееся владение, от них не требуется подавать новый отчет в реестр сделок. Вам нужно будет заполнить один, чтобы точно знать границы вашей собственности. Опросы выявят выдающиеся захваты доменов, которые могут не отражаться в вашем юридическом описании вашей земли. Взятие могло произойти несколько десятилетий назад, и владельцы ни разу не получили обновленного юридического описания или обзора.
Исследования также могут пригодиться, когда речь идет о водопроводе и канализации. В недавнем случае клиент покупал участок земли, самое последнее обследование которого было завершено в 1947 году. То, как читалось юридическое описание, было неверным, потому что DOT и Эшвилл-Сити захватили землю, окружающую имущество, через выдающееся владение.
Поэтому им пришлось провести опрос, чтобы показать, что на самом деле было сделано. Фактическая форма земли, согласно ее правильным нынешним границам, полностью отличалась от формы, описанной в юридическом описании.
Картографическая технология для опросов регулярно обновляется. Опрос, проведенный в 1990-х годах, больше не считается достоверным. Даже первоначальный геодезист того времени не будет подтверждать свою прошлую работу, потому что картографическая технология менялась очень много раз.
Пройдите опрос, даже если он не требуется вашему банку Опросы часто игнорируются, потому что банки не требуют их. Если вы берете ипотеку на объект недвижимости — банк потребует оценку или осмотр, но не обследование. Банк полагается на адвоката и страховую компанию, чтобы гарантировать, что юридическое описание собственности точно соответствует границам собственности, которую покупает покупатель. Банку или ипотечной компании может показаться, что опрос — это дополнение, в котором нет необходимости.
С точки зрения банка это не нужно. Если возникнет пограничный спор, это их никак не затронет.
Запись обследования усиливает юридическое описание собственности, поскольку обеспечивает еще одну проверку — перекрестную ссылку на то, что есть у налоговой инспекции. Часто адвокат, который представляет покупателя в сделке с недвижимостью, сравнивает форму собственности в юридическом описании с чертежом собственности в файле с налоговой инспекцией и с формой собственности из самого последнего обследования.
Старые обзоры также отмечены устаревшими «метками и границами». Без чего-то недавнего, с чем можно было бы сравнить форму, нет реального способа узнать, правильно ли нанесено изображение. У нас были случаи, когда юридическое описание было настолько старым, что мы не могли закрыть дело без обследования, потому что не было возможности получить достаточно информации для описания земли.
Однажды у меня был случай, когда очень большой участок земли был разделен на множество разных участков, которые на протяжении многих лет переходили к разным владельцам — члены семьи передавали его по наследству последующим поколениям различными способами.
Таким образом, банк никогда не смотрел на недвижимость — она никогда не проходила банковскую проверку. Поэтому нам пришлось сказать им заранее, что если они не проведут опрос, то не смогут узнать, где на самом деле проходит граница.
Запишите свой опрос. Слишком часто я вижу документы, которые ссылаются на опросы, которые не были зарегистрированы в офисе Регистра сделок. Если опрос не регистрируется, потенциальные покупатели и их адвокаты не могут легко найти эту информацию. Если опрос не зарегистрирован в отделе регистрации актов гражданского состояния, он не считается законным. Если у меня есть юридическое описание, в котором упоминается незарегистрированное обследование, то потенциальный покупатель этой собственности в любом случае должен будет заказать новое обследование, даже если объект был обследован в течение предыдущего года или двух.
Геодезисты обычно взимают дополнительную плату за запись опроса.
Многие люди часто отказываются платить за регистрацию, не понимая, что незарегистрированный опрос не поможет ни одному последующему покупателю или владельцу.
В зависимости от того, насколько велика земля, обследование может быть весьма дорогостоящим. Стоимость обследования очень большого земельного участка может доходить до тысяч долларов. Почему несколько человек платят за одну и ту же информацию? Запишите опрос.
Нанять геодезиста сразу после заключения контрактаВсем, кто покупает жилую недвижимость в округе Банкомб, имейте в виду, что геодезисты очень заняты в нашем районе, и они постоянно заняты. Опрос часто занимает больше времени, чем любое другое действие, которое необходимо выполнить, прежде чем можно будет заключить сделку с недвижимостью. Геодезисту могут потребоваться недели, чтобы добраться до вашей собственности, чтобы завершить обследование.
Средняя продолжительность всего процесса покупки жилой недвижимости, от подписания договора до даты закрытия, составляет около 45 дней.
Если опрос необходим, вам нужно будет устроить опрос в самом начале процесса, если вы хотите закрыть вовремя без каких-либо задержек. Очень часто бывает, что закрытие задерживается из-за опросов.
Итог: если вы покупаете объект недвижимости и в реестре сделок нет недавнего обследования — будьте готовы заплатить за обследование и немедленно начать процесс обеспечения услуг геодезиста после подписания договора купли-продажи.
Юридическая фирма Клемента, Эшвилл, Северная Каролина 828-281-8160 www.eclementlaw.com
Все, что вам нужно знать
нам все равно. 15 минут чтения
Большинство из нас не знают, где находятся наши точные границы собственности, и многих из нас это не волнует. Если мы не обследовали собственность, , единственный способ, которым мы можем выйти на улицу и физически коснуться границы того, что принадлежит нам, — это когда в акте описываются постоянные маркеры, такие как дерево или каменный памятник .
И даже когда можно установить постоянный маркер, граница может проходить не по прямой линии.
Если вы или ваш сосед хотите огородить участок или построить строение рядом с линией, вам нужно знать, где на самом деле проходит линия границы. Если вы не можете понять это из описания собственности в вашем документе или на карте участка, или вы и сосед думаете, что она находится в разных местах, у вас есть несколько вариантов.
Установление границы с помощью акта об отказе от права собственности
Чтобы установить четкую границу, владельцы прилегающей собственности могут решить, где они хотят ее провести, а затем подписать акты, в которых описывается согласованная граница. Если у вас есть ипотека на недвижимость, обратитесь к местному юристу за помощью в составлении документов. Тот, кто держит ипотеку, возможно, должен быть уведомлен и получить разрешение, прежде чем вы передадите даже крошечный участок земли. Некоторые ипотечные компании не будут заинтересованы или не захотят участвовать.
Но другие помещают в ипотеку пункт, который позволяет компании требовать полной и немедленной выплаты всей ссуды, если заемщик передает какие-либо проценты в собственности.
Даже если у вас нет ипотечного кредита, вы можете нанять адвоката для составления описаний собственности в документе или просто просмотреть вашу работу, если вы составите свою собственную, используя The Deeds Book by Mary Randolph (Nolo Press ) . Возможно, стоит потратить деньги на эту небольшую услугу, чтобы избежать какой-либо путаницы в будущем.
Что такое акт об отказе от прав?
Каждый сосед должен подписать акт об отказе от прав, передавая другому соседу все права, которые он имеет на имущество, которое находится по другую сторону линии, о которой они договорились . После того, как документы будут зарегистрированы (внесены в файл) в окружном отделе земельных книг (обычно в здании суда), вопрос о границе никогда больше не возникнет.
Все будущие покупатели смогут найти документ и узнать, что кому принадлежит, когда они покупают недвижимость.
Пример: Джанет и Род, ближайшие соседи, не уверены, где проходит граница между их владениями. Род хочет обнести свой двор забором, но не хочет платить за дорогостоящее обследование участка, чтобы определить точную границу. Он и Джанет соглашаются, что забор будет обозначать границу. Затем каждый из них составляет акт об отказе от права. Род подписывает акт, дающий Джанет какие-либо права на имущество по другую сторону забора, и она подписывает аналогичный акт.
В акте, который Род подписывает, он описывает и отказывается от каких-либо интересов в собственности Джанет. Джанет оформляет акт о прекращении каких-либо прав на собственность Рода. Каждое имущество идентифицируется точно так же, как оно уже записано в акте, с добавлением описания забора. Затем они оба помещают акты в файл (записывают их) в окружном отделе земельных книг.
Нужен ли адвокат для искового заявления?
Если у вас нет ипотечного кредита на вашу собственность, установка новой границы таким образом может быть очень простой процедурой.
Вы можете приобрести формы заявления об отказе от уплаты в некоторых крупных магазинах канцтоваров и сделать это самостоятельно. Однако, поскольку юридические сложности в описаниях собственности варьируются от штата к штату, всегда разумнее всего позволить местному юристу по недвижимости проверить документ.
Установление границ по соглашениям собственников
Когда линия границы не может быть определена из-за того, что документы или карты неоднозначны, два соседних соседа могут просто договориться, где проходит линия границы. После заключения этого соглашения и выполнения определенных условий (обсуждаемых ниже) линия становится постоянной юридической границей. Оно является обязательным не только для этих соседей, но и для более поздних покупателей. (1) Соглашение не меняет права собственности на землю. Вместо этого он интерпретирует неоднозначные описания собственности в документах.
Этот подход имеет много преимуществ, если оба соседа искренне согласны.
Цель этого правила, по словам одного судьи, состоит в том, чтобы «предотвратить ссоры и споры о границах». (2) Это может звучать правдой для двух соседей, которые придут к решению, запишут его и публично заявят о нем. земельные записи. Однако, если соглашение не записано и не записано, оно может нанести ущерб, когда имущество переходит из рук в руки или умирает один из соседей.
Требования к согласованной границе
Для того чтобы соседи могли договориться о постоянной обязательной границе между их владениями, должны быть выполнены четыре условия: земля. Только после выполнения всех этих требований граница, на которой остановились соседи, становится законной линией. Некоторые суды могут быть чрезвычайно строгими, когда смотрят, соответствует ли соглашение о границе этим критериям. Если одно из требований отсутствует и линия когда-либо будет оспорена в суде, соглашение будет признано недействительным, а линия границы такой же неопределенной, как и прежде. Ниже мы обсудим каждое из этих требований. Исходная неопределенность Чтобы согласованная линия границы стала фиксированной правовой границей, два владельца должны не только согласиться, но и согласиться, потому что они действительно не могут найти линию . Это не означает, что соседи должны вызывать геодезиста, чтобы попытаться найти границу. Достаточно, если они не могут разумно определить местонахождение линии по описаниям своих актов, по предыдущему обследованию, записанному в поземельных книгах, или по отметкам на земле. Обычно случается так, что кто-то хочет поставить забор, или, может быть, оба соседа хотят поставить его вместе. Когда они пытаются найти границу, они обнаруживают, что описания собственности в их документах противоречат друг другу или, возможно, вообще не имеют смысла. Не желая обид или судебных исков, они просто договариваются об удобной им обоим линии. Многие соседи так и сделали и счастливо живут бок о бок долгие годы. Но если кто-то оспаривает в суде разграничительную линию — возможно, следующий покупатель одного из объектов недвижимости, который недоволен или смущен согласованной границей — и реальная разграничительная линия может быть легко найдена, общее правило состоит в том, что соглашение собственников не считается. Судья может сделать исключение из этого требования только в том случае, если собственники в течение многих лет полагались на соглашение и непризнание согласованной линии причинило бы большой вред. Пример: Недавний случай из Калифорнии иллюстрирует вид юридического микроскопа, который суд часто использует при определении того, было ли выполнено требование неопределенности. Из-за того, что забор был таким старым, были привлечены бывшие владельцы много лет назад, чтобы дать показания относительно того, была ли это согласованная граница. Они рассказали противоречивые истории; одни считали забор границей, другие — нет. Как оказалось, споры о том, является ли забор согласованной границей, не имели никакого значения, потому что на участке были старые пограничные знаки, которые мог бы найти любой из владельцев, если бы кто-то искал. Короче говоря, настоящей неопределенности никогда не было. Ошибка нового владельца и его посягательство на землю соседа дорого обошлись ему: ему было приказано заплатить соседу 26 000 долларов.(4) Соглашение собственников Соглашение соседей о неопределенной границе не обязательно должно быть в письменной форме, чтобы быть законным . Иногда, если линия рассматривалась обоими владельцами в качестве границы в течение многих лет, суд, который принимает решение о действительности предполагаемого соглашения о границе, делает вывод о первоначальном соглашении между ними. Суд может сделать такой вывод, когда все остальные условия согласованной границы были соблюдены. ===== ПРИМЕЧАНИЯ — ПОСРЕДНИЧЕСТВО В СОГЛАШЕНИИ Если вы и ваш сосед не можете договориться о том, где, по вашему мнению, должна проходить разделительная линия, вы можете получить помощь от обученного посредника . Посредник помогает людям сгладить трудности и прийти к соглашению, которое удовлетворит всех участников. Посредничество в спорах между соседями часто бывает бесплатным или очень недорогим. ===== Действие с опорой на границу Как только соседние землевладельцы соглашаются, что определенная линия обозначает неопределенную границу, для того, чтобы эта линия стала юридической границей , они должны действовать так, как если бы это была граница . Если, однако, будет причинен большой вред, если согласованная граница не будет считаться законной, согласованная граница может стать законной до истечения требуемого периода времени. (5) Суды выносят такое решение, когда один или оба из соседи совершают существенное действие, полагаясь на действительность согласованной линии, например, строят дом рядом с ней. Пример: Два человека покупают лоты в подразделении. Граница между их владениями неясна как на карте подразделения, так и в описаниях их документов. Один хочет огородить свой участок, и они договариваются о меже. Это действительно произошло в Калифорнии, и владелец забора подал в суд на другого владельца. Когда иск поступил в суд, решение было таким: юридическая линия границы была той, которая была согласована с предыдущими владельцами, хотя у государства был пятилетний период для того, чтобы согласованная граница стала фиксированной, и пять лет не прошло. с момента соглашения. Суд обосновал свое решение тем, что застройщик исходил из согласованных границ при строительстве дома. Суд решил, что заставить его снести дом было бы слишком жестоко и несправедливо. Человеку, разрушившему забор, было приказано выплатить соседу не только стоимость замены, но и 500 долларов в качестве дополнительной компенсации за злонамеренное поведение, которое он продемонстрировал, снеся забор своего соседа. Определение согласованной границы Когда два собственника улаживают путаницу, согласовывая линию границы, линия должна быть каким-то образом физически очевидна . Часто линию обозначают забором или естественной границей. Это может быть дерево, дорога, ручей, подъездная дорожка и даже край дома. Если нет, то нужно что-то соорудить, или поставить в землю колья или какие-то другие маркеры, чтобы владельцы могли указывать на линию. Причина наличия видимой линии состоит в том, чтобы предупредить нового покупателя о том, где находится линия, чтобы предотвратить проблемы в будущем. Ожидается, что любой, кто покупает недвижимость, проведет визуальный осмотр участка. Если чужая подъездная дорожка находится в двух футах от дома, который он покупает, ожидается, что он это заметит. Это время, чтобы узнать об этом и при необходимости вызвать сюрвейера, а не после покупки недвижимости и заселения. Неформальное, неписаное граничное соглашение может быть бомбой замедленного действия, готовой взорваться, когда собственность будет продана. Образец договора показан ниже. Если вы и ваш сосед заключаете такое письменное соглашение, используйте точные описания недвижимости, которые есть в ваших документах. Убедитесь, что все владельцы подписали соглашение. Заверьте его у нотариуса и сделайте копии, чтобы сохранить их вместе с документами. После того, как вы подпишете нотариально заверенное соглашение, отнесите его в местный отдел учета имущества (часто в окружной суд) и попросите клерка зарегистрировать его. Когда вы записываете документ, он становится общедоступным, поэтому его могут найти другие люди. Вам придется заплатить небольшую плату, возможно, всего несколько долларов за страницу документа. Клерк может быть немного удивлен вашим запросом, потому что не так много граничных соглашений записано. В очень немногих штатах — одним из них является Кентукки — в законах штата предусмотрена процедура установления согласованных границ, оформления соглашения в письменной форме и регистрации его в здании суда. Если в вашем штате нет стандартной процедуры, спросите, можете ли вы внести ее в файл с описаниями земель обоих участков . В некоторых штатах клерк может сделать пометку на полях вашего акта, относящуюся к соглашению. По крайней мере, зарегистрируйте его под обоими именами в соглашении, чтобы он стал общедоступным. Если вы готовы потратить несколько сотен долларов или больше, чтобы точно узнать, где проходит ваша граница, позвоните лицензированному геодезисту. Геодезист обследует всю собственность и даст вам копию обследования, показывающую границы вашей собственности. Он также поставит официальные маркеры на пограничных линиях, которые останутся для обозначения границ. Имейте в виду, что вы и ваш сосед можете столкнуться с дальнейшим конфликтом, когда граница будет найдена. Линия может проходить в нескольких футах от того, что вы ожидали, может быть, даже через один из домов. Когда это происходит, одному соседу, возможно, придется заплатить другому за собственность, которую он занял по ошибке. Как работают геодезисты? В новом районе, в котором все еще есть маркеры городского обследования, стоимость обследования может составить около 500 долларов. Когда улицы были отремонтированы, и геодезист должен провести линии издалека, стоимость соответственно возрастает. Будьте готовы потратить от нескольких сотен до тысячи долларов, если вы живете в районе, где давно не проводились съемки или карты ненадежны и противоречивы. Иногда геодезист действительно не может знать, что именно будет задействовано, пока работа не начнется. Если вы и ваш сосед будете вместе оплачивать стоимость, имея оба объекта в одно и то же время одним и тем же геодезистом, вы сможете сэкономить немного денег. ===== ПРИМЕЧАНИЯ — РАБОТА С ГРУЗИСТОМ Когда геодезист выйдет, сделай всем одолжение и не мешайся. Выясните, что от вас потребуется, например, копия акта или любых других документов, и приготовьте все необходимое. ===== Если вы находитесь в разгаре жаркого спора с вашим соседом и нанимаете геодезиста самостоятельно, соседу, вероятно, придется допустить геодезиста на свою территорию, если это необходимо. Во многих штатах противозаконно вмешательство инспектора или отказ в праве на въезд. Всегда уведомляйте соседей о том, что геодезист приедет и в какое время, если возможно. Это требуется в Калифорнии. (8) Если сосед указывает, что будут проблемы, попросите юриста написать письмо с изложением закона и просьбой о доступе на территорию для осмотра. При необходимости адвокат может получить постановление суда о разрешении проведения опроса. После того, как вы проведете съемку, спросите, будет ли геодезическая компания записывать ее в местные государственные земельные книги. Если нет, отнесите копию в суд и попросите, чтобы она была записана; будет небольшая плата. Когда линия границы не ясна и соседи не могут прийти к соглашению, в некоторых штатах действуют установленные законом процедуры, позволяющие одному соседу просить суд штата (обычный суд, а не суд мелких тяжб) урегулировать линию. Это, вероятно, потребует нового обследования по решению суда и будет дорогостоящим. В других штатах вы можете нанять адвоката и подать иск на « тихий титул » (решите, кому что принадлежит). Опять же, судья может распорядиться о проведении обследования, и на все это уйдет много времени и денег. ===== ПРИМЕЧАНИЯ — ЗАКОНЫ, ЗАЩИЩАЮЩИЕ ПОГРАНИЧНЫЕ ЗНАКИ Постоянные пограничные памятники или геодезические знаки охраняются законом штата. Маркером может быть естественный ориентир, например дерево. Или геодезист может установить в землю железные колья или небольшие латунные колпачки, чтобы официально обозначить границу участка. В Массачусетсе любой, кто удалит такой маркер, может быть заключен в тюрьму на шесть месяцев или оштрафован на 50 долларов, или и то, и другое. ===== (1) Например, см. Needham v. Collamer, 94 Cal. Приложение. 2д 609, 211 С.2д 308 (1949). (2) Янг против Блейкмана, 153 Cal. 477, 95 с. 888 (1908). (3) Например, см. Minson Co. против Aviation Finance, 38 Cal. Приложение. 3d 489, 113 кал. Rptr. 223 (1974). См. также Ernie v. Trinity Lutheran Church, 51 Cal. 2d 702, 336 P.2d 525 (1959), где оспариваемая собственность представляла собой полосу шириной менее фута. (4) Армитаж против Декера, 90 C.D.O.S. 1770 г. (прил. 19 кал.90). (5) Когда один владелец в значительной степени полагается на линию границы, а другой владелец не возражает, некоторые суды сочтут, что другой владелец согласился с границей и юридически лишен возможности опротестовать иное. (6) Маккормик против Эпплтона, 225 Cal. Приложение. 2d 591, 37 кал. Rptr. 544 (1964). (7) Кен. Преподобный Стат. 73.190. Процедура в Кентукки довольно сложная и включает в себя проведение нового обследования. (8) Кал. Гражданский Раздел Кодекса 846.5. (9) Массачусетс Общие законы гл. 266, раздел 94. (10) Кодекс округа Колумбия, раздел 22-3109. (11) Арк. Стат. Анна. Раздел 5-38-214. Большинство соседей годами живут без серьезных вопросов, касающихся их границ. Но однажды вы можете выглянуть в окно и обнаружить пугающую сцену. Сосед стоит на том, что вы считаете своей собственностью, ставит забор или сносит вашу. Или, возможно, он сидит на экскаваторе, раскапывая вашу собственность для своего нового гаража. То, что вы давно предполагали, было пересечением границы. Если сосед начинает строить то, что вы считаете своей собственностью, немедленно сделайте что-нибудь. Каждый раз, когда сосед начинает строить то, что вы считаете своей собственностью, подойдите к нему, чтобы поболтать и узнать, что происходит. Если ваш сосед настроен враждебно и настаивает на продолжении, сообщите ему, что при необходимости вы подадите на него в суд , чтобы остановить то, что он делает. Если вы уже уверены в границах и у вас есть доказательства, такие как опрос, вы можете пригрозить вызвать полицию и арестовать их за нарушение. Возможно, твердое и угрожающее письмо на официальном бланке хотя бы остановит строительство. Если письмо и угроза судебного иска не заставят соседа остановиться, , не теряя времени, попросит адвоката получить ордер судьи на временное задержание соседа 9.0004 до тех пор, пока судья не подаст гражданский иск о вторжении (нахождение на вашей собственности без разрешения).
Новый владелец участка предположил, что 80-летний забор был границей, и приступил к серьезным изменениям на земле. Сосед заявил, что он нарушил правила, и подал на него в суд.
Но очевидно, что письменное соглашение позволяет избежать путаницы и споров в дальнейшем.
Они могут сделать это, просто занимаясь своими делами, рассматривая линию как раздел между их собственностью на любой период времени, требуемый законодательством штата. Требуемый срок колеблется от пяти до 20 лет. Если вам нужно знать, каков требуемый период времени в вашем штате, вы должны найти заключение суда штата, касающееся согласованной границы в вашем штате. (См. главу 13 «Правовые исследования».)
Эти два парня — дружелюбные соседи; один даже дает другому пиломатериалы для забора. Построен прекрасный забор из проволочных досок, а также уютный дом. Затем оба объекта продаются. Новый владелец огороженного дома однажды приходит домой из магазина и обнаруживает, что бригада сносит его забор. Другой владелец провел новое обследование, которое показывает, что граница проходит прямо через спальню покупателя.
(6) Заключение граничных соглашений в письменной форме
Чтобы не было взрыва, если вы заключаете договор о границе земли, изложите письменно .
(7) Вызов геодезиста
Это может осложниться, особенно если новый опрос противоречит предыдущему или описанию в документах, и вам может понадобиться адвокат.
Тогда пусть профессионалы делают свою работу. Вы и сосед, стоящий там и объясняющий, кто что построил и что кому принадлежит, — не что иное, как пустая трата времени и денег.
Предоставление суду решения о границе
(9) Наказание более суровое в округе Колумбия, где штраф составляет до 1000 долларов, а тюремный срок может составлять целый год. (10) Закон аналогичен и очень серьезен в других штатах. Арканзас налагает штраф в размере не менее 500 долларов, тюремное заключение на срок не менее 30 дней или и то, и другое.(11)
Конечный результат один и тот же, как бы его ни описывали — линия становится юридической границей. Когда возникают проблемы
Если вмешательство соседа незначительное, например, небольшой забор в неположенном месте, можно подумать, что волноваться не о чем. Вы ошиблись:
Скорее всего, была допущена ошибка. В акте соседа может быть противоречивое описание или просто неверное предположение о линии. Вы можете даже обнаружить, что ни один из вас на самом деле не уверен, где проходит граница. Вы можете заключить собственное соглашение о границе или нанять геодезиста, чтобы найти существующую. (См. Установка неопределенных граничных линий выше.)