как зарабатывать на чужой коммерческой недвижимости без рисков — Юридическое бюро Валерии Леви на vc.ru
252 просмотров
Чтобы сдавать офис или склад, совсем не обязательно быть его собственником. Советник Levi Büro Марина Поцабей рассказала, как можно заработать на сдаче бизнес площадей в субаренду.
Российское законодательство позволяет передавать коммерческие помещения в аренду третьим лицам, чем активно пользуются наши соотечественники для получения пассивного дохода. Называется такая передача уже арендованной нежилой недвижимости субарендой.
Но одного желания арендатора заработать на снимаемой им коммерческой площади недостаточно – необходимо задокументированное согласие владельца. А еще субаренда подразумевает составление особого договора, в котором должно быть учтено множество нюансов. Регулируется субаренда ст. 618, 660 Гражданского кодекса, а согласно абз.3 ч.2 ст. 615 ГК РФ, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.
Звучит слишком сложно? На деле, разобраться во всех деталях вполне реально (особенно, если проконсультироваться со специалистами), также как и подготовить необходимые документы. Это позволит без рисков получать прибыль от сдачи объектов коммерческой недвижимости, собственником которой вы не являетесь. В этой статье мы расскажем об основных моментах, которые стоит учесть, оформляя и подписывая договор субаренды.
Что сдавать в субаренду, и кому можно это делать
Практически любую коммерческую недвижимость, будь то офис, складское или торговое помещение, можно сдать в субаренду. Но есть ряд исключений, среди них:
Как видите, ограничений не так уж много, а значит, есть довольно широкий выбор вариантов для сдачи в субаренду третьим лицам. Теперь давайте обсудим, кто может сдавать в субаренду бизнес-площади.
Некоторые компании, а иногда даже физические лица делают на субаренде бизнес. Юр.лицам стоит здесь учитывать, что они будут платить на доходы с такой деятельности НДС в размере 18%.
А физ.лицам для сдачи объектов нежилой недвижимости, не принадлежащих им, придется оформить ИП.Съем и сдача недвижимости в субаренду: важные условия
Как мы говорили ранее, обязательным условием, делающим сдачу недвижимости в субаренду возможной, это письменное согласие собственника объекта (в соответствии со ст. 615 ГК РФ.). Иногда это может быть гарантийное письмо от владельца, иногда согласие уже прописано непосредственно в договоре субаренды.
Как в самом договоре, так и в согласии может также быть указано, под какие конкретно цели (виды бизнеса) площадь может быть сдана и на какой срок. Кстати, о временных рамках: еще одним обязательным моментом является тот факт, что срок договора субаренды ни при каких обстоятельствах не может превышать срока аренды помещения. Может возникнуть вопрос о необходимости регистрации договора субаренды в Росреестре (по аналогии с регистрацией договора аренды). Здесь стоит отметить, что договор, который не превышает по срокам одного года, регистрации в Росреестре не требует.
Особенности договора субаренды
Этот вопрос одинаково важен как для конечного арендатора, так и для самого субарендодателя (а в отдельных случаях, и для собственника). Помимо уже упомянутых нюансов, стоит обратить внимание на:
Описание объекта. Здесь важна каждая деталь: кадастровый номер, фактический адрес, площадь, количество комнат и другие параметры, которые содержатся в выписке из ЕГРН. Если этих данных не будет, договор будет считаться недействительным.Цель использования помещения. Важнейший момент для арендодателя и субарендодателя. Если окажется, что объект нельзя использовать для целей арендатора, то последний сможет расторгнуть соглашение в судебном порядке, а в некоторых случаях даже взыскать убытки.
- Цель использования помещения. Важнейший момент для арендодателя и субарендодателя. Если окажется, что объект нельзя использовать для целей арендатора, то последний сможет расторгнуть соглашение в судебном порядке, а в некоторых случаях даже взыскать убытки.
- Размер и порядок оплаты, как и возможность повышения стоимости аренды, должны быть четко прописаны в договоре. Размер арендной платы, как правило, может увеличиваться по соглашению сторон не чаще одного раза в год. Однако ст. 614 ГК позволяет прописывать в договоре более частую периодичность изменения цены, а также возможность субарендодателя менять ее в одностороннем порядке.
Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно как со стороны конечного арендатора, так и со стороны субарендодателя. Ст. 619 и 620 ГК РФ распространяются и на субаренду.
- Обслуживание помещения обычно ложится на плечи конечного арендатора. Но случается, что в договоре субаренды указывается, что некоторые услуги включены в арендную плату. Например, уборка, коммунальные платежи, вывоз мусора, телекоммуникации, охрана и др. Нужно понимать, что это может увеличивать размер арендной платы. Капитальный ремонт же чаще всего осуществляется субарендодателем (или арендодателем). Но всегда в договоре можно предусмотреть иные условия: всё зависит от гибкости сторон.
Регистрация юридического адреса.
Если Вам необходимо зарегистрировать арендуемый офис в качестве юридического адреса компании, необходимо:
Эти документы понадобятся при регистрации юридического адреса в ЕГРЮЛ. Помните, что юридический адрес, не соответствующий фактическому, может привести к штрафу от налоговых органов в соответствии с п. 3 ст. 14.25 КоАП РФ. Кроме того, если не зарегистрировать бизнес по действительному месту нахождения, корреспонденция будет по-прежнему приходить по адресу из ЕГРЮЛ. Это может повлечь исключение из реестра.
Это, безусловно, неполный список того, что нужно учесть как при составлении, так и при подписании договора субаренды. Но главные особенности мы постарались раскрыть. А если у вас остались вопросы, то вы всегда можете обратиться к нам за консультацией: у юристов нашего Бюро большой опыт согласования условий по аренде и субаренде помещений. Вне зависимости от того, является наш клиент субарендатором или субарендодателем, мы всегда готовы защищать его интересы.
Еще больше полезной информации о юридической стороне ведения бизнеса, полезные советы для предпринимателей и последние новости из мира права и экономики в нашем telegram-канале.
Субаренда муниципального имущества. Каких ошибок избегать местной администрации / / Совет муниципальных образований Хабаровского края
При сдаче имущества в аренду многие органы МСУ стараются минимизировать риск его утраты и повреждения, сохранить контроль за ним. Они устанавливают в договорах аренды запрет на передачу имущества в субаренду третьим лицам без согласия собственника. Такое условие может оспорить арендатор либо контролирующий орган. Прочтите о двух решениях Верховного суда. В обоих случаях местная администрация проиграла процесс. Проверьте свои договоры аренды и убедитесь, что вы не окажетесь в подобной ситуации.
Менять в договоре аренды условие о запрете субаренды на согласие нельзяВ договоре нельзя изменить условие, установленное в конкурсной или аукционной документации
Прямого запрета на заключение договора субаренды в законодательстве нет. Если местная администрация предоставила муниципальное имущество по итогам торгов либо на основании муниципального контракта, то для его дальнейшей передачи в субаренду не нужно проводить конкурс или аукцион (п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Вопросы субаренды регулируются договором аренды, нормами гражданского законодательства и условиями конкурсной (аукционной) документации.
Если вы изначально предусмотрели в договоре аренды условие о запрете субаренды, то отменять его позднее небезопасно. Это показали итоги судебного разбирательства, которое в 2016 году завершилось в Верховном суде.
В чем суть делаМуниципалитет передал компании в аренду помещение. В договоре установили запрет на передачу имущества в субаренду. Но позднее муниципалитет и компания решили изменить договор. Его новая редакция разрешала передачу имущества в субаренду с согласия собственника. Компания такой возможностью воспользовалась. Но это не понравилось прокуратуре. Прокурор посчитал, что муниципалитет нарушил требования статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ. Он обратился в суд и потребовал признать договор субаренды недействительным.
Что решил судСуд первой инстанции удовлетворил иск прокурора, однако апелляция и кассация с этим решением не согласились. Они исходили из того, что законодательство не ограничивает передачу прав и обязанностей арендатора муниципального имущества другим лицам по договору субаренды с согласия собственника (п. 2 ст. 615 ГК, п. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).
Документ: Верховный суд согласился с доводами прокурора в определении от 25. 02.2016 № 301-ЭС15-13990Дело дошло до Верховного суда. Он принял позицию прокурора. Когда местная администрация изменила условия договора аренды и предусмотрела возможность субаренды, она нарушила правила проведения аукциона. Другие компании могли принять участие в аукционе, но не сделали этого из-за изначального запрета на передачу имущества в субаренду. Если она в соответствии с аукционной документацией не допускалась, то изменять такое условие договора аренды впоследствии нельзя.
Выводы для муниципалитетаПрежде чем принимать решение о сдаче муниципального имущества в аренду, просчитайте пользу и риски включения в договор условия о возможности субаренды. Имущество, которое можно сдать третьим лицам, коммерчески более интересное. Поэтому число участников торгов может оказаться больше. Это серьезно осложнит контроль исхода торгов.
Условие о запрете на субаренду в договоре впоследствии может поставить стороны перед необходимостью его расторжения. Это произойдет, если победитель торгов не сможет организовать использование имущества своими силами. Отменить полный запрет субаренды вы будете уже не вправе. Такое решение может оспорить прокурор.
При долгосрочной аренде земли субаренда возможна без согласия муниципалитетаУсловие о необходимости согласовывать субаренду земельного участка с местной администрацией можно предусмотреть в договоре с арендатором в двух случаях.
1. Срок аренды не превышает пяти лет (п. 6 и 9 ст. 22 ЗК).
2. Договор заключен до 30 октября 2001 года, то eсть до введения в действие Земельного кодекса (п. 2 и 17 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11). В этом случае договор может предусматривать необходимость согласия собственника, вне зависимости от срока аренды.
В иные договоры аренды земельного участка условие о предварительном согласовании субаренды с местной администрацией не включайте. Арендатор обязан всего лишь направить ей уведомление. В 2021 году это подтвердил Верховный суд.
В чем суть делаМестная администрация передала компании в пользование муниципальный участок на 49 лет. Стороны заключили договор аренды. В нем было указано, что субаренду арендатор обязан предварительно согласовывать с арендодателем.
Позднее арендатор уведомил орган МСУ о намерении сдать в субаренду часть участка. Администрация ответила, что это невозможно: участок не поставлен на кадастровый учет. Она предложила два других варианта.
1. Заключить новый договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.
2. Разделить участок и заключить новые договоры аренды, а впоследствии передать землю третьим лицам.
Несмотря на отказ чиновников, компания передала в субаренду часть участка на прежних условиях аренды. Узнав об этом, администрация потребовала в судебном порядке расторгнуть договор аренды и вернуть землю.
Что решил судПервая инстанция чиновникам в иске отказала. При аренде публичного участка на срок более пяти лет можно передать его в пользование третьему лицу без согласия арендодателя. Достаточно только уведомить собственника (ст. 309, 310, 450, 452, 619 ГК, п. 9 ст. 22, ст. 46 ЗК, п. 18 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11). При этом суд высказался о пункте 5.1 договора, где администрация прописала условие о необходимости согласования субаренды с арендодателем. Оно, по мнению суда, противоречит действующему законодательству.
Документ: Верховный суд поддержал арендатора в определении от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791Апелляция и кассация поддержали муниципалитет. Пункт 5.1 договора аренды не оспорен арендатором и недействительным не признан. Компания заключила договор добровольно, но затем сама же нарушила его условия. Поэтому местная администрация была вправе расторгнуть договор аренды.
Точку в споре поставил Верховный суд. Он указал, что по договору аренды участка на срок более пяти лет арендатор имеет более широкий объем прав. В том числе он может сдать участок в субаренду без согласия публичного собственника. Это право нельзя ограничить договором. Верховный суд отменил акты судов апелляционной и кассационной инстанций, а решение суда первой инстанции оставил в силе.
Выводы для муниципалитетаЕсли заключаете долгосрочный договор аренды участка, не требуйте, чтобы арендатор согласовывал с администрацией передачу земли в субаренду. Такое условие будет противоречить действующему законодательству. Его можно будет впоследствии оспорить в судебном порядке.
В отношении иного муниципального имущества при передаче его в субаренду без согласия собственника последний вправе потребовать расторжения договора аренды или применить иные предусмотренные в договоре санкции.
Как сдать арендуемую квартиру в субаренду
Что делать, если вы хотите сдать в субаренду свою квартиру или арендуемый дом.
Бет Диллман
Хотите сдать квартиру на несколько месяцев в субаренду? Возможно, когда вы участвуете в летней программе за границей или хотите сдать в субаренду свой арендованный дом во время временной работы за пределами этого района? Прежде чем распространять информацию или размещать объявление на Craigslist о субаренде (также известной как субаренда), проверьте, не запрещает ли ваше соглашение об аренде или аренде субаренду (так называемую субаренду). Если это так, не забудьте получить разрешение арендодателя, прежде чем разрешать кому-то еще въезжать в вашу аренду на временной основе. Наконец, получите все соглашения о субаренде с вашим арендодателем и новым субарендодателем в письменной форме.
Запреты на сдачу в субаренду
Если ваш договор об аренде или аренде похож на большинство, он будет включать пункт, запрещающий субаренду без согласия арендодателя. Арендодатели обычно включают этот пункт, чтобы сохранить контроль над тем, кто проживает в арендуемом имуществе. Это связано с тем, что лицо, сдающее в субаренду, не имеет юридических отношений с арендодателем, в отличие от арендатора, подписавшего договор аренды.
Получение разрешения арендодателя на субаренду
В большинстве случаев вам потребуется разрешение арендодателя на субаренду. Даже если ваш арендодатель живет за пределами этого района и никогда не останавливается у вас, или вы уверены, что вашему арендодателю все равно, рекомендуется запросить разрешение (в письменной форме) на субаренду.
См. образец запроса арендатора Nolo на субаренду модели при подготовке собственного письма арендодателю. В вашем письме должно быть указано, что человек, сдающий в субаренду, является для вас хорошей заменой с точки зрения кредитной истории, рекомендаций и других критериев проверки арендодателя.
Хорошей новостью является то, что в некоторых штатах, включая Калифорнию и Флориду, домовладельцы не могут необоснованно отказывать в субаренде без веской причины. Например, арендодатель вправе отказать в субаренде тому, кто имеет историю выселений за неуплату арендной платы или повреждение арендуемого имущества.
Если вы не запрашиваете разрешения на субаренду, а арендодатель узнает об этом и недоволен этим, у арендодателя есть основания расторгнуть с вами договор аренды за несоблюдение запрета на субаренду по договору аренды (при условии, что ваш договор аренды включает в себя это тип оговорки). Даже если в вашем договоре аренды ничего не сказано о субаренде, все равно стоит спросить разрешения у арендодателя ради хороших отношений.
Получить в письменной форме
Если ваш арендодатель согласен на субаренду, обязательно передайте вашему субарендатору копию договора об аренде или аренде, чтобы субарендатор знал обо всех правилах, применимых к аренде, таких как ограничения шума или запрет на размещение с домашними животными. И помните, что если человек, сдающий в субаренду, повредит арендуемое помещение, арендодатель приедет за вами (и вашим залогом), чтобы покрыть стоимость устранения ущерба. Чтобы еще больше обезопасить себя, подпишите отдельное соглашение с вашим субписьмом.
Наконец, имейте в виду, что правила, запрещающие субаренду, применяются ко всем субарендаторам, то есть ко всем, кто проживает в съемной квартире (например, к постоянно проживающим соседям по комнате), которые не подписали договор об аренде или аренде. Если вы хотите привести нового соседа по комнате, ваш арендодатель, вероятно, захочет, чтобы вы все подписали новый договор аренды или аренды. Для получения дополнительной информации о добавлении нового соседа по комнате и связанных темах см. раздел «Жизнь с соседями по комнате» на сайте Nolo, который включает образец письма с просьбой разрешить домовладельцу добавить соседа по комнате.
Дополнительная информация о субаренде и субарендаторах
Для получения дополнительной информации о правах арендаторов в отношении субаренды, субарендаторов и соседей по комнате см. Юридический справочник для каждого арендатора (квартиросъемщики из Калифорнии см. Права арендаторов в Калифорнии ). Если вы являетесь арендодателем, см. Юридический справочник каждого арендодателя (или The Свод законов арендодателя штата Калифорния: права и обязанности ).
Поговорите с юристом
Нужен адвокат? Начало здесь.
Сдача дома в субаренду: все, что вам нужно знать
Субаренда — довольно распространенная практика на рынке аренды недвижимости, но часто возникает путаница в отношении того, является ли это законной и хорошей ли идеей.
Если вы планируете сдать свой дом в субаренду, вам необходимо понимать концепцию договоров субаренды, осознавать риски и знать, как правильно сдавать в субаренду.
Что означает «субаренда»?
Субаренда (также обычно называемая субаренда) – это когда арендатор сдает в аренду дом или квартиру, которую он арендует у арендодателя. В этом случае первоначальный арендатор становится субарендодателем (или субарендодателем), а лицо, въезжающее в помещение, становится субарендодателем (или субарендодателем, или субарендатором). Субаренда отличается от традиционной аренды, при которой лицо, проживающее в помещении, арендует помещение непосредственно у арендодателя.
При субаренде первоначальный арендатор остается на первоначальном договоре аренды и, следовательно, несет ответственность за все условия первоначального договора аренды. Новый арендатор никогда не добавляется к исходной аренде. Это означает, что если субарендатор нанесет ущерб дому или не уплатит арендную плату, первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность перед арендодателем.
Должен ли я сдать свой дом в субаренду?
Поскольку вы можете нести ответственность за поведение вашего субарендатора, субаренда может быть рискованным предложением.
Однако бывают случаи, когда субаренда имеет смысл. Например, если вам нужно временно выехать и вы планируете вернуться в свой дом в течение нескольких месяцев, субаренда позволяет вам оставаться в аренде, пока кто-то другой покрывает арендную плату, пока вас нет. Давайте рассмотрим еще несколько примеров.
Ситуации, когда субаренда является лучшим вариантом
- Если вам нужно временно выехать и вы планируете вернуться.
- Если вы должны переехать в течение срока аренды и не можете позволить себе уплатить сбор за досрочное расторжение за разрыв договора аренды.
- Если вы арендатор и хотите подзаработать, сдавая свободную комнату.
Определенно не сдавайте в субаренду, если…
- Ваш штат или муниципалитет запрещает субаренду.
- Ваш договор аренды или арендодатель запрещает субаренду.
- У вас нет ни времени, ни ресурсов для поиска подходящих субарендаторов.
- Вы не хотите нести ответственность за поведение вашего субарендатора.
- У вас нет веских причин продолжать первоначальную аренду.
Как правильно (и законно) сдать свой дом в субаренду
Шаг 1. Проверьте договор аренды, чтобы убедиться, что вам разрешено сдавать в субаренду
Найдите в договоре аренды пункт, в котором упоминаются общие термины, такие как субаренда, субаренда или субаренда. Многие арендодатели разумно предпочитают ограничивать жильцов арендаторами, которых они непосредственно проверили. Если вы сомневаетесь, поговорите со своим арендодателем, чтобы убедиться, что вы работаете в рамках условий договора аренды.
Шаг 2. Поиск и проверка потенциальных субарендаторов
Многие субписьма предпочитают субаренду кому-то, кого они знают, поэтому может быть хорошей отправной точкой, спросите своих друзей и семью, знают ли они кого-нибудь, кому нужно жилье. Социальные сети — еще один распространенный способ для сегодняшних субписьмщиков найти субарендаторов.
Шаг 3: Составьте и подпишите договор субаренды
В договорах субаренды излагаются условия субаренды, чтобы подтвердить, что обе стороны понимают и согласны с условиями.
Что нужно для договора субаренды
В договоре субаренды указаны важные условия, включая даты, размер арендной платы и сумму залога. Важно иметь это соглашение, чтобы убедиться, что все стороны субаренды понимают условия и согласны с ними.
Для составления договора субаренды вам понадобится шаблон договора субаренды и вся необходимая информация для заполнения шаблона. Применимая информация включает адрес собственности, полные имена всех сторон и условия первоначальной аренды. Сильное соглашение о субаренде также охватывает такие особенности, как пени за просрочку платежа, правила, коммунальные услуги и любую мебель.
После того, как договор субаренды составлен, субписьмо и все субарендаторы должны подписать соглашение и поставить дату. В зависимости от условий первоначальной аренды арендодателю также может потребоваться подписать договор субаренды, чтобы разрешить субаренду.
Плюсы и минусы субаренды дома
Плюсы | Минусы |
|
|
Суть
Пока ваши местные законы и ваш договор аренды разрешают субаренду, субаренда вашего дома может быть полезной при определенных обстоятельствах, например, когда вам нужно выехать на время или когда вам нужно выехать до истечения срока аренды. Но субаренда небезопасна. Вы по-прежнему будете нести ответственность за условия своей первоначальной аренды, поэтому вы можете в конечном итоге заплатить цену, если ваши субарендаторы повредят имущество или не заплатят арендную плату. Чтобы снизить риск, не торопитесь проверять субарендаторов и убедитесь, что ваши субарендаторы подписывают соглашение о субаренде, прежде чем въезжать.
Часто задаваемые вопросы
Противозаконна ли субаренда?
Иногда. В некоторых штатах и муниципалитетах действуют законы, запрещающие субаренду. Даже если ваша местная юрисдикция разрешает субаренду, отдельные арендодатели могут на законных основаниях запретить субаренду, если у них есть для этого веские причины.