Как разменять неприватизированную квартиру: Можно ли разменять неприватизированную квартиру в 2021 году

Как разменять неприватизированную квартиру?

Размен квартир еще не так давно был очень популярным и востребованным видом сделок с недвижимостью. Порой, это была единственная возможность разъехаться, соединиться или получить большую жилплощадь. С появлением возможности свободно продавать и покупать квартиры, размен ушел на второй план. Однако иногда люди все же задаются вопросом — как разменять приватизированную и неприватизированную квартиру?

Размен приватизированной квартиры

Схемы размена квартир, находящихся в собственности граждан, сводятся к поиску цепочки сделок по купле-продаже жилья. В соответствии с законодательными нормами Гражданского и Жилищного кодексов РФ, при совершении таких сделок необходимо учитывать законные права и интересы всех собственников жилья, а также лиц, имеющих приоритетное право на его использование. Это, в первую очередь, несовершеннолетние дети. Как показывает практика, редко получается разменять квартиру на такое же количество жилых комнат без дополнительных финансовых вложений. Однако существуют варианты размена в другие города или поселки, где с учетом разницы в цене можно получить аналогичную жилую площадь без доплаты.

При сделках по размену квартир, находящихся в собственности, могут быть задействованы разные виды договоров ГПХ: договора купли-продажи, мены или дарения. Важно понимать, что во всех сделках, где задействованы интересы несовершеннолетних детей, должно быть получено одобрение органов опеки и попечительства. Закон разрешает использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий, поэтому при размене квартиры на большую площадь, его можно потратить на покрытие разницы в цене.

Оформление документов по сделкам, связанным с разменом квартиры, и осуществление государственной регистрации прав собственности на жилье происходит в соответствии с требованиями к конкретному виду договора, участвующего в сделке. Лучше всего привлечь к процессу грамотных профессиональных юристов или риелторов, чтобы избежать вероятности ошибок и признания впоследствии сделки недействительной.

Как разменять неприватизированную квартиру

В отличие от квартир, находящихся в собственности, неприватизированные квартиры принадлежат муниципалитету и не являются предметом купли-продажи или дарения. Их использование происходит только на условиях договора найма. Однако разменять неприватизированную квартиру все же можно. Но такая операция имеет свои сложности и особенности.

Во-первых, надо получить письменное согласие наймодателя на обмен. Такое же согласие должны предоставить все проживающие с нанимателем члены его семьи, в том числе временно отсутствующие. Если кто-то из них отказывается от размена, решить вопрос можно только в судебном порядке, что удается далеко не всегда. Если в квартирах проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане, то для размена потребуется согласие и экспертиза органов опеки и попечительства.

Во-вторых, размен неприватизированной квартиры возможен только на такие же квартиры, как в советские времена. Жилье, выделенное на условиях социального найма, не может быть обменено на жилье, находящееся в собственности. Поэтому круг поисков вариантов обмена значительно сужается. Ведь искать надо только среди неприватизированных квартир. Правда, жилищное законодательство не ограничивает в ареале поисков: наниматель может

искать подходящий вариант не только в регионе проживания, но в любом другом субъекте Российской Федерации.

В-третьих, оформление обмена осуществляет не Росреестр, а специальные органы, уполномоченные муниципалитетом решать вопросы по обменным операциям. В Москве это — ГУП «Московский городской центр арендного жилья».

Если варианты по обмену найдены, наймодателю нужно предоставить полный пакет документов, а именно:

— Заявление установленного образца, подписанное всеми совершеннолетними жильцами квартиры. Для удостоверения подлинности их подписей, необходимо присутствовать при подаче заявления.

— Единый жилищный документ, который выдают в ЕИРЦ, по каждой квартире, участвующей в обмене. Иногда требуются выписки из домовых книг и справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

— Техническая документация из БТИ по всем квартирам для обмена (кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликация).

— Договора найма и ордера на все квартиры. При отсутствии договора найма его следует заключить в муниципальном органе.

 

В каких случаях обмен недопустим

Поскольку приватизированная квартира является частной собственностью, то ее владелец вправе делать с ней, что захочет, — подарить, продать, обменять. Но неприватизированная квартира – имущество муниципалитета, поэтому все операции с ней производятся с согласия органов управления.

Наниматели жилья должны знать, что в Жилищном кодексе РФ предусмотрен перечень ситуаций, когда обменивать неприватизированную квартиру запрещено.  Список насчитывает ограниченное количество обстоятельств.

1. Наймодатель намерен расторгнуть или изменить договор 

Право расторгать и изменять договор социального найма есть у обеих сторон — и наймодателя, и нанимателя. Но если жильцы неприватизированных квартир все чаще съезжают самостоятельно (например, переезжают в другой регион), то официальные владельцы такого жилья обычно просто выселяют своих подопечных. Расторгнуть договор найма муниципалитет может из-за:

— накопившихся в течение полугода долгов,

— повреждений, нанесенных нанимателем,

— наличия информации об использовании жилых помещений для иных, не предусмотренных договором и законом, целей,

— многочисленных жалоб со стороны соседей, что делает невозможным совместное проживание. 

Отметим, что все эти ситуации в обязательном порядке должны рассматриваться в суде. Только по его решению договор найма может быть прекращен. В противном случае есть возможность оспорить одностороннее расторжение договора.

2. Одна из сторон оспаривает в суде право пользования помещением, которое планируется обменять

Пока длится судебное разбирательство, наниматель не вправе предоставлять для обмена свое помещение, а наймодатель – соглашаться на размен. В данном случае необходимо дождаться вынесения окончательного решения, не подлежащего обжалованию.

3. Помещение, предложенное к обмену, признано непригодным к проживанию или его готовят к сносу

Если владелец жилого помещения намерен снести дом, переоборудовать его для использования в иных целях или готовится провести в нем капитальный ремонт с перепланировкой, нанимателям обязательно сообщат об этом и предложат переселиться в другие квартиры. И не важно, когда именно произойдут запланированные изменения: если соответствующие решения приняты, производить обмен помещений запрещено.

Также недопустимо разменивать неприватизированную квартиру в доме, признанном непригодным для проживания (аварийное, ветхое жилье). Такие здания подлежат сносу, и их жильцам «грозит» переселение. 

4.

Обмен помещениями с хронически больным нанимателем

Законодательство запрещает производить обмен жилплощадью, если после него в коммунальной квартире будет проживать лицо, страдающее тяжелой формой одного из хронических заболеваний, утвержденных правительством. То есть размен неприватизированной квартиры, нанимателем которого является хронически больной наниматель, запрещен. Это касается ситуаций, когда гражданину поставлен один из следующих диагнозов (данные на 1 апреля 2016 года):

 — активные формы туберкулеза,

— затяжные психические расстройства,

— эпилепсия,

— уретральный или кишечный свищ,

— гнойные поражения кожи,

— гангрена конечностей,

— абсцесс или некроз легкого.

Важно помнить: любой обмен должен производиться таким образом, чтобы в итоге у нанимателей не ухудшились жилищные условия. Иначе муниципальные органы в будущем могут отказаться ставить вас на учет как нуждающихся в улучшении условий проживания, обвинив в намеренном их ухудшении. 

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:

 Как приватизировать квартиру (пошаговая инструкция) 

 Разделение лицевого счета по оплате коммунальных услуг 

 Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы. 

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

Размен неприватизированной квартиры — Юридическая консультация

Порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в ст. 72–74 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 72 и ст. 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена – наниматели социального жилья.

Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя, а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, – также согласия органов опеки и попечительства.

Согласно ч. 4 ст. 74 ЖК РФ наймодатель вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями только в случаях, предусмотренных ст. 73 и ч. 5 ст. 72 ЖК РФ, содержащей требование о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства.

По правилам искового производства рассматриваются и разрешаются также дела по искам проживающих совместно с нанимателем членов его семьи о принудительном обмене жилого помещения, если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене.

При этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.

Таким образом, ничего не препятствует вам обратиться в суд за защитой нарушенного права.

Как разменять неприватизированную квартиру. Размер неприватизированного жилья

Размен неприватизированной квартиры многие специалисты в сфере недвижимости приравнивают к покупке жилья на Луне. Настолько эта процедура непроста и ограничена законодательством. Так, разменять неприватизированное жилье на приватизированное нельзя, поскольку муниципальная квартира – товар неполноценный. И вот почему…

1

Для начала попробуйте найти подходящий вам вариант неприватизированного жилья. Стоит отметить, что уже этот этап архисложный, так как муниципальных квадратных метров осталось “раз, два и обчелся”. Причем, вам ведь придется искать не одну такую квартиру, а две, а то и больше, жильцы которых не против объединиться под одной крышей.

2

Если же у вас все-таки получилось найти подходящие квадратные метры, следует уточнить наличие договора социального найма. Если вы его не заключали ранее, сделайте это сейчас в муниципальном органе вашего региона.

3

Теперь вам предстоит собрать пакет документов… Весьма внушительный, стоит заметить. В него входят: заявление с автографами всех совершеннолетних прописанных в квартире жильцов; Единый жилищный документ, который выписывается в домоуправлении для каждой квартиры, которая участвует в сделке; выписки обо всех ранее прописанных жильцах квартир; копии всех лицевых счетов квартир; справки о том, что отсутствуют долги по коммунальным платежам; кадастровые паспорта и планы квартир; оригиналы и копии договоров социального найма, ордеры; паспорта всех совершеннолетних прописанных в квартирах и свидетельства о рождениях детей; заявления жильцов о наличии или отсутствии собственной иной жилой недвижимости; согласование возможных перепланировок.

4

Сделки касательно неприватизированного жилья проводятся в специальной государственной организации, которая занимается исключительно муниципальным жилым фондом.

5

В случае несогласия кого-либо из совершеннолетних жильцов на размен предстоит найти еще не один вариант обмена, после чего фиксировать отказ и с помощью суда устанавливать количество жилплощади, которая положена каждому прописанному. Само собой, только в случае вынесения судом вердикта о принудительном обмене.

Размен неприватизированной квартиры сложен на практике. Впрочем, если вы твердо верите в успех, есть смысл обратиться в агентство недвижимости, чтобы специалисты занялись подбором вариантов.

Как разменять неприватизированную муниципальную квартиру?

Вопрос о том, можно ли разменять неприватизированную квартиру, волнует на сегодняшний день многих граждан, даже, несмотря на тот факт, что возможность приватизации открыта уже более двадцати лет. Как показывает государственная статистика, неприватизированных объектов жилой недвижимости всё ещё достаточно много и далеко не все наниматели торопятся изменить это. При том же некоторые жильцы изъявляют активное желание разменять муниципальное жилье и разъехаться.

Многие отталкиваются от старых законодательных норм, однако Жилищный кодекс Российской Федерации потерпел много изменений. В связи с этим разменять неприватизированную недвижимость, особенно если кто-то против этого, становится практически невозможной задачей. В теории,

такое действо вполне возможно, но на практике чаще всего суд отвечает на подобные требования отказом. Это касается спорных ситуаций. Когда же стороны обоюдно согласны, подобных затруднений не возникает.

Следует чётко осознавать, что статус муниципальных объектов и приватизированных квартир разный. Это значит, что нельзя обменять жильё одного статуса на жилплощадь другого.

Реален ли размен в конкретном случае

Собственник приватизированной квартирой вправе осуществлять со своей недвижимостью любые законные сделки и отчуждать своё имущество когда и кому угодно. Но в ситуации с муниципальным жильём всё совсем иначе. Жильцы, которые получили социальную квартиру, зарегистрированы в ней и проживают на основании договора, не являются полноправными собственниками. Недвижимость принадлежит муниципальным органам, поэтому продать её нельзя, а обменять можно только по согласию муниципалитета. Без разрешения данного органа невозможно осуществить размен муниципальной квартиры. Правила и условия такой процедуры зафиксированы с 72-ой по 75-ю статью Жилищного кодекса Российской Федерации.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область +7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Чтобы понять, имеет ли смысл затевать размен, необходимо знать, в каких случаях он невозможен. Отказ будет получен, если:

• На нанимателя подано исковое заявление с требованием расторгнуть договор по причине его изменения;
• Право проживания в муниципальной квартире оспаривают через суд;
• Жильё официально признано непригодным для целевого использования;
• Межведомственная комиссия вынесла решение о признании дома аварийным и подлежащим сносу или было принято решение о перепланировке с капитальным ремонтом;
• В результате обмена вселяется хронически больной гражданин, болезнь которого представляет угрозу здоровью прочим проживающим.

Затруднения также могут возникать в том случае, когда договор социального найма не содержит в себе пункта, в котором зафиксирована возможность размена жилья.

Последовательность действий

Задаваясь вопросом, как разменять неприватизированную квартиру, следует не только определить, возможна ли такая процедура, но и знать, в какой последовательности и какие действия потребуется совершить.

После того, как реальность размена подтверждена, нужно будет заняться поиском вариантов для обмена. Поскольку это далеко не элементарная сделка, где можно просматривать или создавать объявления и ждать подходящего случая, важно понимать, что иногда продвинуться дальше этого пункта не получается. Такое положение вещей связно с тем, что муниципального жилья сегодня уже не так много, как раньше, а желающих осуществить размен в данном населённом пункте, особенно небольшом, ещё меньше. Помимо этого нельзя исключать и человеческий фактор. Для размена муниципального жилья нужно, чтобы обе стороны пришли к согласию, и нашли новые условия проживания приемлемыми для себя. В этом кроется немалая проблема, поскольку обычно это подразумевает проживание с чужими людьми, с которыми не всегда удаётся найти общий язык.

Если же вариант для обмена найден, следующим шагом будет подготовка необходимых документов, перечень которых представлен ниже. После этого необходимо получить согласие муниципалитета на размен и разрешение на это от имени всех совершеннолетних дееспособных жильцов квартиры. Когда эти этапы пройдены, составляется договор обмена, и заключаются новые договора социального найма.

Поиск подходящего варианта

Перед тем, как разменять неприватизированную квартиру, важно оценить реальность своего намерения, а это не только соответствие всем требованиям, но и поиск варианта для переселения с согласными на обмен жильцами. Наилучшим вариантом будет размен со знакомыми или родственниками, но это реально далеко не всегда и не так часто, как того бы хотелось. Исходя из этого, можно сделать вывод, что размен неприватизированной квартиры в плане поиска вариантов сложен.

Поиск проводится самостоятельными усилиями, либо при помощи услуг агентств недвижимости. В последнем случае получиться быстрее, поскольку у риелторов есть свои базы клиентов и предложений, но, соответственно, дороже, так как услуги агентов не бесплатные. Кроме того, помимо непосредственного поиска, риелторы помогают подготовить необходимые бумаги, а также консультируют во многих спорных вопросах, беря на себя и переговоры, если так желает клиент.

Самостоятельный поиск идет по стандартной процедуре – просмотр и подача объявлений, поиск через знакомых, коллег, родственников. Это более длительный, но экономный с финансовой стороны вариант. Но вот времени он займет довольно много.

Документы и разрешения

Главной особенностью в вопросе «как разменять муниципальную квартиру» становится обязательная регистрация такой сделки в Росреестре. Именно регистрационные органы и решают все юридические аспекты, которые влечёт за собой такой обмен.

Говоря о списке обязательных документов, стоит отметить, что он должен быть собран на каждый размениваемый неприватизированный объект, то есть, на обе квартиры.

Наименование документов:

• Письменное заявление на обмен от имени всех жильцов квартиры;
• Единый жилищный документ, если недвижимый объект расположен в столице;
• Выписка из домовой книги и справка о том, что задолженность по коммунальным услугам отсутствует;
• Договор муниципального найма;
• Паспорт каждого участника размена или свидетельство о рождении для малолетних граждан;
• Согласие от имени всех жильцов, обязательно заверенное нотариусом;
• Технические документы на жильё (поэтажный план, экспликация, кадастровый паспорт и план).

Также может потребоваться разрешение попечительского совета, если в обмениваемых квартирах зарегистрированы несовершеннолетние дети. Если же кто-либо препятствует размену, решать конфликт придётся исключительно через суд.

Размен в принудительном порядке

Размена неприватизированной квартиры через суд становятся актуальным по причине возникновения разногласий между жильцами, когда кто-либо не желает разъезжаться и не даёт на это своего согласия. Это существенное препятствие и судебный орган по этой причине чаще всего выносит отрицательный вердикт.

Когда обмен не удаётся осуществить в результате мирного согласования, муниципалитет ничем не сможет помочь. Подавать исковое заявление имеет право, как желающий разменять жильё, так и человек, который наоборот выступает против этого. Рассматриваются подобные дела посредством изучения всех доводов и оснований, а решение будет базироваться на том, что ни один из участников не должен понести в результате ущерб для своих интересов и прав.

Кроме того, важно понимать и то, что обмен муниципальной квартире при супружеском разводе также не представляется возможным, так как это не является весомым основанием. То есть, осуществить такую процедуру можно в общем порядке, когда оба супруга на это согласны. Также можно попытаться осуществить обмен принудительно, через суд. Но, как показывает практика, зачастую требования о принудительном размене неприватизированного жилья судом отклоняются. Чтобы поспособствовать удовлетворению иска о размене неприватизированной квартиры, желательно представить суду уже найденный вариант для разъезда. Так шансы на него существенно увеличиваются.

Обмен неприватизированного жилья: как обменять муниципальную квартиру

Неприватизированные квартиры достаются гражданам России по договору социального найма. В результате физическое лицо не становится фактическим собственником жилья, а арендует его у государства. По закону продажа, дарение или передача по наследству такой недвижимости невозможны. Единственным вариантом улучшения жилищных условий является обмен жилой площади в Москве, если она не приватизирована. При этом обменивать нужно тоже на муниципальную квартиру или дом.

Правовые аспекты размена муниципальной квартиры

До того момента, пока наниматель не решит добровольно участвовать в сделке по приватизации, помещение будет относиться к государственному фонду. Решив произвести обмен муниципальной квартиры, гражданин столкнется с рядом особенностей:

• Заключение договора не передает прав собственности, поэтому нет нужды в обращении в регистрационные органы (Росреестр) для переоформления.
• Обмен муниципального жилья по объявлению возможен лишь при условии согласия всех граждан совершеннолетнего возраста, которые проживают на жилплощадях.
• Заключение договора по обмену жилья на муниципальное требует письменного согласия от наймодателей с обеих сторон. Отказать в проведении сделки они имеют право лишь на основаниях, взятых из жилищного кодекса России.
• Наниматели не распоряжаются жильем, как своей собственностью, поэтому не имеют право заключать договоры возмездного характера (с получением прибыли).

Подробно узнать, как обменять неприватизированную квартиру, можно в агентстве. В любом случае, граждане имеют право сами выбирать варианты изменения жилищных условий, составляя взаимовыгодный договор и обращаясь к наймодателям для оформления сделки. В реальной жизни жители муниципальных квартир часто заключают неофициальные договора с доплатой в случае обмена объектов с отличной ценой.

Какие нужны документы для обмена социального жилья

Задаваясь вопросом, как разменять государственную квартиру, необходимо разобраться с перечнем документов для заключения сделки:

• заявление на обмен жилплощади, составленное по форме;
• договор аренды;
• разрешение на обмен, если это ведомственная квартира или дом;
• выписка из миграционной службы;
• подтверждение состава семьи выпиской из домовой книги;
• план квартиры;
• справка, подтверждающая санитарно-техническое состояние объекта;
• одобрение попечительства или органов опеки.

Обмен двух неприватизированных квартир

Через агентство социального найма недвижимости часто производится муниципальный обмен квартир между гражданами, но также нередко люди заключают неофициальные соглашения и меняются с доплатой. При этом правовых последствий передача денег не несет, так как объекты не находятся в собственности физических лиц. Порядок действий при принудительном размене муниципальных квартир такой:

1. Получение одобрения всех жильцов частного дома или квартиры для проведения сделки.
2. Поиск подходящего варианта на муниципальный размен.
3. Согласование условий обмена государственной квартиры в совместном документе-соглашении.
4. Предоставление этого договора каждому наймодателю.
5. Подготовка письменного согласия жильцов на обмен.
6. Переоформление договоров социального найма через агентство.

Обмен гражданами занимаемого жилого помещения не вызывает проблем, но лучше делать все через агентство – так будет быстрее и проще.

Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную

Частым вопросом является, можно ли разменять муниципальное жилье на приватизированный дом или квартиру? По закону такая операция была разрешена до 2005 года, после чего законодательство изменили. В жилищном кодексе России есть статья 72 (часть 3), в которой говорится о невозможности обмена, покупки или продажи приватизированной квартиры на неприватизированную.

Для проведения такой сделки необходимо приватизировать жилье, а затем приступить к обмену. Сложность заключается в том, что приватизация – это долгий процесс, требующий существенных капиталовложений. При этом нотариусы сегодня предлагают возможность срочно приватизировать жилплощадь, но за это тоже придется заплатить.

Если решите разменять приватизированную квартиру, проведенную сделку признают недействительной, а произойдет это сразу или спустя некоторое время. Специалисты не рекомендуют соглашаться на подобные махинации, даже если вас уверяют в их полной законности.

Можно ли сдать государственную квартиру?

По жилищному кодексу России и другим нормативно-правовым актам приватизированное жилье – это собственности муниципалитета, то есть государства. Живущие и даже зарегистрированные лица на объекте – не собственники, а наниматели. Таким образом, чтобы сдавать в аренду неприватизированную квартиру, нужно добиться письменного согласия от владельца (муниципальный округ, город).

Для получения документа руководителю управления направляется заявление, в котором гражданин излагает просьбу разрешить сдавать объект. Заявление подписывается всеми жильцами, которые относятся к ордеру на квартиру. Также подписываются потенциальные арендаторы. В течение десяти дней заявление должно быть рассмотрено.

Если все бумаги утверждаются, можно сдавать муниципальное жилье в аренду. При этом новый жилец становится поднанимателем. В случае правильного оформления договора поднайма владелец имеет право выселить жильцов раньше времени только через суд (даже если наниматель перестанет оплачивать аренду).

Когда обмен и размен неприватизированных квартир невозможен?

Можно ли продать/купить/обменять государственное или муниципальное жилье, будь то частный дом или квартира, мы выяснили. Осталось рассмотреть ситуации, при которых принудительный обмен неприватизированных объектов запрещен законом:

• Наниматель имеет задолженности перед коммунальными службами. Долги – повод для суда, а иск не позволяет совершать обмен или продажу квартир по соц. найму.
• Квартире требуется капремонт. Закон запрещает совершать сделки с аварийными объектами недвижимости. Это касается и муниципальных квартир в Москве.
• Когда на несовершеннолетнего приходится меньше 12 кв. м площади, это тоже становится прямым препятствием к обмену неприватизированных квартир.

Есть и другие условия, не позволяющие проводить сделки обмена, но каждое из них рассматривается в судебном порядке индивидуально.

Агентство недвижимости Вотчина поможет правильно обменять Ваше жилье, а также окажет весь спект услуг рынка недвижимости. К нам часто обращаются с подобными вопросами, и за 18 лет своего существования мы накопили большой опыт в данной сфере. Также обращайтесь к нам, если Вам нужно обменять квартиру район на район в Москве. 

приватизированной и муниципальной, через суд, документы

Размен квартиры представляет собой сделку, совершаемую гражданами с целью замены одного жилого помещения на другое. До появления частных квартир обмен являлся единственным способом, который позволял улучшить условия проживания. 

Особенности процедуры

С юридической позиции обмен это процедура, основными участниками которой являются наниматели муниципального жилья. Если подобная сделка совершается в секторе частного жилья, применяется понятие мена.

Классический обмен заключается в передаче своей квартиры гражданину взамен на предоставление иного объекта недвижимости. Основной сложностью сделки является поиск вариантов, устраивающих обе стороны.

Альтернативным обменом является сделка по продаже жилья, предполагающая замену одного объекта на другой. Она подходит владельцам квартир, заинтересованным в изменении жилищных условий.

Когда можно произвести размен квартиры

Обмен возможен в случае, если вы подобрали подходящий вариант квартиры, используемой гражданами по договору социального найма. Для оформления необходимо получить справки в жилищных органах, заручиться согласием всех членов семьи и органов опеки. Следует позаботиться о предоставлении документов, отражающих отсутствие долгов по коммунальным платежам.

После рассмотрения комплекта документов и внесения положительной резолюции можно получить обменные ордера, отражающие приобретение прав пользования квартирой по договору социального найма.

Если на данном этапе одна из сторон сделки заявляет о пересмотре своего первоначального решения, то производится принудительный обмен.

Принудительный размен жилья

Подобная способ реализуется через судебный орган. Принудительный обмен не может нарушать права лиц, проживающих в квартире. Спорное жилье также не может рассматриваться в качестве предмета обмена. До получения решения суда необходимо выбрать вариант обмена.

В некоторых ситуациях обмен не возможен:

• в случаях, когда жилье является предметом залога;
• в случаях, когда жилье расположено в аварийном фонде;
• если жилье арестовано;
• если сделка обмена фиктивна по своему содержанию.

Преимущества и недостатки таких сделок

Весомым преимуществом обмена является тот факт, что сделка сопровождается минимальным количеством рисков. При аннулировании результатов стороны сделки смогут остаться в прежнем жилье.

Недостатками считаются отсутствие возможности выбора желаемого объекта недвижимости, а также растянутость процесса во времени. Классическими правилами обмена считаются:

• размен трехкомнатной квартиры на пару однокомнатных, расположенных в одном и том же районе;
• размен двухкомнатной квартиры  на однокомнатный вариант, а также на комнату в коммунальной квартире.

Можно ли разменять неприватизированную квартиру

Размен муниципальной квартиры предполагает следующий алгоритм действий:

1) Выбор варианта обмена квартиры. Если они отсутствуют, то возможны обращения к наймодателю жилых помещений. Наймодателями чаще всего являются  министерства , департаменты, а также иные государственные структуры являющиеся обладателями жилого фонда.

2) Заключение договора на обмен. Предметом такого договора являются квартиры или иные жилые помещения, которые эксплуатируются в рамках договора социального найма. При этом законодательно запрещен обмен квартир, которые принадлежат к фондам социального, специализированного  использования. Договор облачается в письменную форму, регистрация документа в государственном органе не требуется. Дополнением к договору оформляется письменное согласие членов семьи, зарегистрированных на жилой площади. Если в квартире живут дети, то  согласие на сделку должны дать органы опеки.

3) Оформление сделки состоит в сборе следующего перечня документов:

• заявление;
• договор социального найма;
• обменные ордера;
• информационные выписки из решений муниципалитета;
• выписка из общедомовой книги;
• согласие опеки и жильцов квартиры;
• договор об обмене.

4) Направление документов для рассмотрения наймодателем для получения акцепта на сделку обмена;

5) Расторжение договоров с прежними наймодателями.

Меняем квартиру на квартиру и ее размен

Обмен недвижимостью между сторонами реализуется двумя основными способами:

• путем заключения договора обмена;
• путем заключения договора мены.

Первый тип договора применяется в отношении жилья, являющегося предметом муниципальной собственности, а второй для квартир, которые находятся в частной собственности.

Если объекты не могут расцениваться как равнозначные, то предусматривается вариант выплаты компенсации (в натуральном или денежном выражении).

Чаще всего встречается  вариант обмена квартиры на квартиру. Он позволяет скорректировать свои жилищные условия. Несмотря на трудоемкость подбора вариантов, данный способ пользуется популярностью среди старшего поколения.

Он возникает как результат расторжения семейных отношений. После развода супруги часто заинтересованы в проживании независимо друг от друга. Если они при этом имеют квартиру большой площади, то ее обмен на несколько других жилых помещений становится вариантом расселения.

Обмен долей в квартире

Иногда возникает необходимость обмена долей. Понятие доли применяется только по отношению к жилым объектам, находящимся в частной собственности.

Доля может реализовываться в двух формах: выделенная и невыделенная. При выделенной доле сделка обмена происходит по схеме, аналогичной квартире. Что касается невыделенной доли, то ее нельзя подвергать обмену или продаже.

Междугородный и международный размен в России

Иногда требуется поменять жилье на аналогичный объект в другом городе. Обмен квартир между городами в России развита слабо, в связи с длительным периодом оформления документов и сложностями переезда. Если у вас дефицит времени, то лучше обратится к риэлторам и произвести сделку через механизм купли продажи.

Международный обмен является универсальным способом получить жилье заграницей. Однако, данный вариант можно использовать только с условием привлечения специалистов.

Подоходный налог физических лиц при обмене

Налогообложение рассчитывается по алгоритму, аналогичному сделке купли-продажи. Стороны в данном случае рассматриваются как участники сделки купли продажи.

Также применяется правило трех лет, которое освобождает от уплаты налога лиц, владеющих имуществом более 3 лет.

Родственный обмен

Он предполагает оформление договора мены и его регистрацию в государственном органе. Вариантом обмена, при наличии родственных связей может служить и заключение договора дарения.

Доходы, полученные в результате сделки, освобождены от налогообложения.

Если возникает проблема совершения сделки, которая является собственностью одного из родственников и используется по договору социального найма, то придется приватизировать квартиру, принадлежащую муниципалитету.

Частный дом взамен квартире

Вариант обмена частного дома на квартиру и наоборот встречается редко. Сложность сделки заключается в поиске равноценного варианта. Дело в том, что стоимость загородной недвижимость превышает цену типовой городской квартиры.

Единственным вариантом является обмен жилья на дом, построенный в 80-х годах прошлого века. Но при этом часто возникают тонкости, обусловленные техническим состоянием коммуникаций и особенностями инфраструктуры поселка, в котором расположен дом.

Плюсом обмена квартиры на дом является возможность независимого проживания, которое предполагает отсутствие соседей. Наличие участка около дома позволяет реализовать проекты, связанные с обустройством детской площадки, корта и иных помещений. Не исключается ведение подсобного хозяйства или обустройства сада.

Минусом являются проблемы, связанные с регистрацией в частном доме, а также необходимость привлечения дополнительных инвестиций.

При обмене квартиры на дом потребуются следующие документы:

• договор обмена;
• кадастровый паспорт;
• свидетельства о регистрации имущественных прав;
• согласие членов семьи на обмен;
• выписка из домовой книги.

Таким образом, обмен может воплощаться в самых разных формах, каждая из которых обеспечивает определенные преимущества и имеет некоторые недостатки. Несмотря на это, основной целью сделки по прежнему, является поиск наиболее благоприятного и комфортного варианта жилищных условий, в с условиях дефицита квадратных метров и отсутствия финансовых активов для приобретения недвижимости.

Видео: как разменять муниципальную и неприватизированную квартиру

Можно ли законно разменять неприватизированную квартиру

Не смотря на то, что подавляющее большинство муниципальной собственности уже приватизировано гражданами, все же остается достаточное число владельцев недвижимости по договорам социального найма.

 

Но ситуации в жизни бывают разные, и нередко возникает необходимость разъехаться людям, живущим вместе в государственной квартире.

 

 

Можно ли законно разменять неприватизированную квартиру

 

Если раннее существовала возможность принудительного размена, то сейчас это сделать крайне трудно. Так как разменять, по закону, можно только на две другие квартиры фонда того же собственника. Это осуществить в реальности очень сложно, так как таких квартир все меньше с каждым годом, и найти подходящие по размерам две квартиры взамен одной представляет собой сложность. Гораздо проще в такой ситуации приватизировать жилье, расширив спектр прав на свою квартиру, а затем уже обменивать ее или продавать, а взамен приобретать новые две квартиры.

 

Так же закон не позволяет разменивать служебные квартиры, специализированное жилье из маневренного фонда и прочие. Такие квартиры нельзя ни менять, ни сдавать.

 

Кроме того, существуют дополнительные причины, которые препятствует обмену неприватизированной квартиры ее владельцем.

 

К ним относят:

• если была просрочена оплата коммунальных платежей более чем на полгода;

• состояние дома признано аварийным;

• в доме идет капитальный ремонт;

• принято решение о сносе дома, в котором расположена квартира.

Также препятствует размену государственной или муниципальной квартиры некоторые другие правила: в такую квартиру не может въехать гражданин, болеющий одним из заболеваний, указанных в законе. А также, если в результате такой сделки будут ущемлены права несовершеннолетних детей, а именно им будет предоставлена меньшая площадь.

 

Процедура размена неприватизированной квартиры

 

Если ограничивающих оснований для размена обстоятельства не имеют, то необходимо заняться подготовкой документов. Для этого каждый жилец должен иметь на руках свой договор социального найма, если его нет, то его надо получить, предъявив ордер в жилищный отдел местной администрации. Кроме того, данный отдел должен выписать разрешение на смену стороны в договоре найма.

 

Для этого нужно подать в администрацию:

• заявление о размене квартиры;

• справку о зарегистрированных жильцах из домоуправления;

• справку, подтверждающую отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.

Для подробного и точного списка документов необходимо обращаться в жилищный отдел местной администрации, а подав документы, ожидать выписки нового ордера на вселения в новые квартиры.

 

Что подходит, а что нет

Что такое доброе имущество?

Подобная недвижимость — это недвижимое имущество, которое согласно разделу 1031 Налогового кодекса подлежит обмену и отсрочке уплаты налогов на прирост капитала. Подобная недвижимость должна использоваться только для деловых или инвестиционных целей, а не для частного использования. Они не обязательно должны быть аналогичного класса или качества, чтобы соответствовать требованиям.

Что считается равноценным имуществом?

Чтобы отложить уплату налога на прирост капитала с использованием аналогичного обмена 1031, ваша замещающая собственность должна быть того же вида , что и проданная собственность.Вы также должны владеть обоими объектами собственности для бизнеса, производственного использования в торговле или инвестиций (26 U.S.C. § 1031 (a)).

А что квалифицируют как такого же вида ? Какие типы собственности не разрешены? Посмотрите наше видео ниже, чтобы узнать.

Как следует из названия, замещающая собственность является «аналогичной» отказанной собственности, если они являются подобными активами. Например, сельхозугодья подобны другим сельхозугодьям. Однако подобные свойства не обязательно должны быть одинаковыми.(В конце концов, никакие два объекта недвижимости не являются точно одинаковыми. Если бы они были такими, они были бы одним объектом с одинаковым планом этажа, арендатором и адресом. Никто не хочет обменивать собственность на себя.) Итак, , как похожи должны ли быть два актива, если они хотят быть похожими друг на друга?

Как правило, любой недвижимый актив считается «аналогичным» любому другому, если и то, и другое предназначено для бизнеса, производственного использования в торговле или инвестиций.

Таким образом, сельхозугодья не только похожи на другие сельскохозяйственные угодья, но также похожи на жилые дома, необработанные земли и промышленные объекты.Более того, все эти типы собственности могут даже считаться долями, равными доле долевого владения в уставных трастах Делавэра (узнайте больше о долях DST).

Должна ли недвижимость быть такого же качества, чтобы быть похожей на нее?

Согласно IRS, «качество или сорт не имеют значения. Большая часть недвижимости будет похожа на другую недвижимость. Например, недвижимость, которая улучшается за счет сдачи в аренду жилого дома, подобна пустой земле »(FS 2008-18).

Под качеством в целом можно понимать стоимость собственности, независимо от того, что она измеряется.Два объекта недвижимости могут различаться по рыночной стоимости, разной площади или возрасту, а также отличаться улучшенными или неулучшенными объектами, но при этом могут считаться одинаковыми в натуральном выражении.

Должна ли недвижимость находиться в одном и том же месте, чтобы быть «подобной»?

Замещающая собственность не обязательно должна находиться в той же юрисдикции штата, что и отчужденная собственность. Но национальные границы имеют значение. Собственность в США можно обменять на другую собственность в США. Имущество за пределами США можно обменять на другое имущество за пределами США.С.

Должна ли недвижимость относиться к одному классу активов, чтобы быть «подобной»?

Замещающая собственность не обязательно должна принадлежать к тому же классу, что и отказанная собственность. Коммерческая, жилая, незастроенная и развитая недвижимость похожи друг на друга. Таким образом, каждый может быть заменен на другой.

Должны ли свойства иметь одинаковые права собственности

, чтобы быть «подобными»?

Не вся «собственность» на недвижимость дает одинаковые права собственности. Можно иметь постоянных или временных прав, либо земельных участков , либо улучшений земельных участков, либо и того, и другого.Чтобы недвижимость считалась подобной, необязательно обладать такими же правами.

Но есть некоторые ограничения:

• Собственность, удерживаемая с постоянными правами на землю и ее улучшения («простая плата»), аналогична собственности, удерживаемой с постоянными правами на землю , но не улучшениями («арендная плата»). Любая собственность может быть аналогичной собственности, удерживаемой с правами на улучшения («арендная доля») и временными правами на землю («аренда земли»), если до конца срока остается более 30 лет, включая продление. положения.
• Доли в краткосрочной аренде могут рассматриваться как аналогичные по отношению друг к другу, но не к имуществу, находящемуся в долгосрочном владении.
• Здания или другие улучшения, находящиеся в собственности без каких-либо прав на находящуюся под ними землю, не имеют ничего общего с недвижимым имуществом.

Считается ли сдаваемая в аренду недвижимость аналогичной при 1031 обмене?

Как правило, сдаваемые в аренду дома, многоквартирные дома и квартиры имеют право на обмен 1031 аналогичного типа. Такие типы собственности подобны по двум причинам.Во-первых, они получают доход за счет аренды и договоров аренды. Во-вторых, они не предназначены в первую очередь для личного пользования.

Если владелец собственности проживает на в сдаваемой в аренду собственности, то различные части собственности могут рассматриваться как отдельные. Арендованная часть имущества считается приравненной. Часть, используемая как личное жилище, — нет. Кроме того, жилая часть может иметь право на освобождение от налога на прирост капитала в соответствии с Законом о льготах налогоплательщикам 1997 года.В соответствии с этим положением налогоплательщик, подающий единую регистрацию, может освободить 250 000 долларов от обязательств по приросту капитала. Супружеские пары могут освобождать от уплаты до 500 000 долларов.

Перед тем, как пытаться произвести аналогичный обмен 1031, вам следует проконсультироваться с квалифицированным специалистом о вашей конкретной ситуации.

Что НЕ считается равноценным имуществом?

Мы видели, что понятие «подобный» довольно широкое. Существуют ли какие-либо ограничения на то, что квалифицируется как «подобная собственность»? В следующих нескольких разделах подробно рассматриваются детали.

Что значит быть «предназначенным для производительного использования в торговле, бизнесе или для инвестиций?»

Согласно IRS, чтобы считаться подобной недвижимостью, она должна «использоваться для продуктивного использования в торговле, бизнесе или для инвестиций». Это относится как к вашей брошенной собственности, так и к замененной собственности.

Это означает, что вы должны владеть и управлять обоими объектами недвижимости для одной из следующих целей:

• С целью увеличения капитала и повышения стоимости
• Для размещения одного или нескольких предприятий
• Для получения дохода за счет аренды или сдачи внаем помещения и его помещений

Основное жилье, второй дом или недвижимость для отдыха не квалифицируются как инвестиционная или коммерческая недвижимость.То же самое и с недвижимостью, «предназначенной для перепродажи».

Что такое недвижимость, предназначенная для продажи или перепродажи?

Если IRS определит, что вы владеете недвижимостью в основном для (повторной) продажи, а не для инвестиций, эта собственность не будет считаться аналогичной. Проще говоря, недвижимость, предназначенная для продажи или перепродажи, — это недвижимость, купленная только для того, чтобы «перевернуть».

(╯ ° □ °) ╯︵ ┻━┻

Не существует единого набора критериев, которые IRS использует для проведения этого различия. Напротив, IRS учитывает намерение владельца собственности на момент продажи и использование им собственности в течение всего периода владения имуществом.Если IRS определит, что владелец недвижимости не намеревался использовать недвижимость в деловых или инвестиционных целях, она будет считаться предназначенной для продажи.

Чтобы определить намерение, IRS может рассмотреть несколько факторов, в том числе:

• Количество объектов недвижимости, находящихся в собственности и под управлением налогоплательщика.
• Как часто недвижимость покупалась и продавалась в прошлом.
• Виды реализованных проектов по развитию и благоустройству объекта.
• Насколько агрессивно владелец выставил недвижимость на продажу.

Является ли недвижимость на территории США или зарубежной недвижимостью подобной?

Подобная недвижимость на Виргинских островах, Гуаме или Северных Марианских островах может считаться аналогичной. Недвижимость за рубежом на других одиннадцати территориях США (включая Пуэрто-Рико) не считается аналогом внутренней американской недвижимости. Поскольку для этих других территорий США нет специальных положений, они подпадают под общее правило, приведенное в § 1031 (h):

.

«Недвижимость, расположенная в Соединенных Штатах, и недвижимость, расположенная за пределами Соединенных Штатов, не являются собственностью подобного рода».

Можно ли обмен 1031 на личное имущество?

Больше нет.

До Закона о сокращении налогов и занятости от 2017 года материальное имущество, такое как сельскохозяйственное оборудование, домашний скот, произведения искусства и даже игроки в бейсбол, можно было обменивать на активы в натуральной форме. Теперь только предприятия, недвижимость для инвестиций и некоторые структуры долевого владения недвижимостью квалифицируются как аналогичные.

Личное имущество, такое как основное место жительства, второй дом или загородный дом, никогда не подлежало обмену 1031.Тем не менее, домовладельцы могут иметь право на получение налоговой скидки на прирост капитала в размере до 500 000 долларов США при продаже жилья, если они соответствуют критериям исключения продажи жилья IRS.

Имеют ли право на обмен 1031 акции или облигации?

Согласно информационному бюллетеню IRS о биржах 1031, ни один из перечисленных ниже пунктов не считается «аналогичным» для целей биржи 1031.

• Акции торговой или другой собственности, предназначенной, главным образом, для продажи
• Акции, облигации или векселя
• Прочие ценные бумаги или свидетельства о задолженности или процентах
• Доли участия
• Сертификаты доверительного управления или бенефициарного интереса
• Выбор в действии

Теперь, когда вы понимаете, что считается аналогичным имуществом, а что нет, прочтите правила IRS о том, как определять аналогичное имущество, заменяющее его.Или перейдите в наш архив недвижимости, чтобы увидеть примеры предложений DST, которые можно отнести к подобным.

Часто задаваемые вопросы (FAQ) О биржах 1031

Подходит ли моя собственность?

Любая собственность, предназначенная для производительного использования в торговле или бизнесе или для инвестиций, может быть обменена на аналогичную собственность. Подобное относится к характеру инвестиций, а не к форме. Любой тип инвестиционной собственности можно обменять на другой тип инвестиционной собственности.Односемейную резиденцию можно обменять на дуплекс, землю под торговый центр или офис на апартаменты. Подойдет любая комбинация. Обменник имеет возможность изменять инвестиционные стратегии для удовлетворения своих потребностей.

Вы не можете торговать партнерскими акциями, нотами, акциями, облигациями, доверительными сертификатами или другими подобными предметами. Вы не можете обменивать инвестиционную собственность на частное жительство, собственность за границей или «акции в торговле». Дома, построенные застройщиком и выставленные на продажу, продаются со склада.Если инвестор покупает «верхушки для ремонта» и продает их, как только они улучшаются, недвижимость может рассматриваться как находящаяся в продаже и не может быть обменена.

Если инвестор пытается произвести обмен слишком быстро после того, как собственность была приобретена, или торгует большим количеством собственности в течение года, инвестор может считаться «дилером», а собственность может считаться акциями в торговле. Лица, имеющие дело с акциями в торговле, называются дилерами, и им не разрешается обменивать свою недвижимость, если они не могут доказать, что она была приобретена и удерживается исключительно для инвестиций.Нет четких указаний относительно того, что считать дилером. Цель и мотивация приобретения и использования недвижимости, продолжительность владения недвижимостью и основной бизнес владельца могут быть учтены при определении того, является ли недвижимость собственностью дилера.

Если мы обнаружим, что отброшенный актив действительно соответствует критериям обмена 1031, следующий вопрос заключается в том, какое имущество будет заменено. Как обсуждалось ранее, раздел 1031 применяется как к «недвижимое имущество», и «личное имущество». Основное различие между обменом личным имуществом и обменом недвижимым имуществом — это определение подобия.

Что не подходит для обмена 1031?

Имущество, предназначенное для производительного использования в торговле или бизнесе или для инвестиций, подлежит обмену 1031.

Налоговый кодекс специально исключает некоторую собственность, даже если она используется в торговле, бизнесе или для инвестиций. Эти исключенные объекты собственности обычно включают акции, облигации, векселя, ценные бумаги и доли участия в товариществах.

Недвижимость, предназначенная «в основном для продажи», также исключается. Это исключенное свойство будет включать коммерческий инвентарь. Что касается недвижимости, это означает собственность, приобретенную с намерением ее продать, например, земельный участок для ремонта или пустующий участок под строительство дома. Инвестор, который «переворачивает» жилую недвижимость, или частный застройщик могут быть классифицированы как дилер.

Основное место жительства обычно не соответствует критериям обмена, потому что оно не используется в торговле, бизнесе или инвестициях. Тем не менее, та часть основного жилья, которая используется в торговле или бизнесе или для инвестиций, может иметь право на обмен 1031.

Как начать работу с биржей 1031?

Начать работу с обменом так же просто, как позвонить своему координатору обмена. Перед звонком вам будет полезно получить информацию о сторонах транзакции (например, имена, адреса, номера телефонов, номера файлов и т. Д.). Во время телефонного звонка координатор обмена задаст вопросы об отказе от собственности и о любой предлагаемой на замену собственности.

Начальное обсуждение будет сильно отличаться от компании к компании в зависимости от количества запрошенных деталей.Фактической информации, необходимой для структурирования базового отложенного обмена, очень мало. Мы в Equity Advantage подходим к этому процессу более глубоко; нам нравится активная, а не реактивная позиция. Чем лучше мы понимаем цели наших клиентов, тем лучше мы готовы помочь им в их достижении. По этой причине мы поощряем наших потенциальных клиентов как задавать вопросы, так и отвечать на наши.

Как выбрать фасилитатора?

При подготовке к обмену обратитесь в компанию, занимающуюся обменом.Вы можете получить имена посредников в Интернете, адвокатов, бухгалтеров, эскроу-компаний или агентов по недвижимости. Фасилитаторы не должны действовать как «агенты», а также в качестве фасилитаторов. Эскроу-компании, поверенные, агенты по недвижимости и т. Д. Являются агентами и не должны использоваться в качестве посредников. Задайте вопросы о применяемых процедурах и помощи, которую они могут предоставить в случае возникновения проблем. Цена, хотя и важна, не должна быть определяющим фактором. Комиссия за обмен обычно составляет от 400 до 750 долларов, причем разница в цене часто отражает разницу в услугах.Вы можете получить копии документов, которые фасилитатор будет использовать для проверки вашим адвокатом.

Каковы требования по времени при обмене?

С момента закрытия отказа от собственности у инвестора есть 45 дней, чтобы назначить потенциальную заменяющую собственность, и в общей сложности 180 дней с момента закрытия, чтобы приобрести заменяющую собственность.

Требования к идентификации: Инвестор должен идентифицировать заменяющую собственность до полуночи 45-го дня.Инвестор обычно номинирует три потенциальных объекта недвижимости любой стоимости, а затем приобретает один или несколько из трех в течение 180 дней. Обычно достаточно обычного адреса или однозначного описания. Если инвестору необходимо определить более трех объектов недвижимости, рекомендуется проконсультироваться с вашим координатором 1031.

С какими ограничениями я сталкиваюсь при идентификации моего замещающего имущества (а)?

Как Exchangor, вы должны предоставить «недвусмысленное описание» потенциальной замещающей собственности на 45-й день или ранее после закрытия отказа от собственности.(Достаточно юридического описания или адреса собственности). Если вы хотите идентифицировать или приобрести несколько объектов недвижимости, вы должны следовать одному из следующих правил:

1. Определите до трех объектов недвижимости любой стоимости с намерением приобрести хотя бы один.
2. Укажите более трех объектов недвижимости, совокупная стоимость которых не превышает 200% от рыночной стоимости переданной собственности.
3. Укажите более трех объектов недвижимости с совокупной стоимостью, превышающей 200% от переданной собственности, зная, что 95% рыночной стоимости всех идентифицированных объектов недвижимости должны быть приобретены.

Какие затраты на закрытие сделки можно оплатить обменными фондами, а какие нельзя?

IRS требует, чтобы затраты на закрытие сделки были оплачены из обменных фондов, эти затраты должны рассматриваться как Нормальные транзакционные издержки. Нормальные транзакционные издержки, или расходы на обмен, классифицируются как уменьшение начальной загрузки и увеличение базы, где расходы, не связанные с обменом, считаются налогооблагаемой загрузкой. В следующей таблице указано, что считается Нормальными транзакционными затратами, а что не считается.

ДА (обменные расходы)	NO (безобменные расходы)	МОЖЕТ БЫТЬ
Комиссия по продажам	Распределение арендной платы	Сборы за экспертизу
Юридические сборы	Коммунальные услуги	Сборы за инспекцию / тестирование
Сборы Finders	Очки
Комиссия за условное депонирование	Страхование ипотеки
Сборы за инспекцию / тестирование	Страхование имущественной ответственности
Налоги на перевод	Сборы за подачу заявления
Сборы за страхование титула	Страхование титула кредитора
Сборы за запись	Комиссия за допущение
Налог на недвижимость	Сборы домовладельцев
Комиссия за обмен	Ремонт / термитные работы
Комиссия за курьеров	Залоговые депозиты
Сборы за документы	Сборы за приобретение ссуды на замену имущества
Комиссия за выписку
Налоговая служба
Сборы за обработку
Нотариальные сборы

Если Обменный пункт хочет снять деньги с биржи для оплаты внебиржевых расходов, он должен сделать это при закрытии, и на уплаченную сумму будут взиматься налоги.Взятие денег на расходы, не связанные с обменом, когда деньги находятся у посредника по обмену, может поставить под угрозу обмен.

Можно ли понизить стоимость и уменьшить сумму долга, которая есть у меня в собственности?

Обмен — это не предложение «все или ничего». Вы можете продолжить обмен, даже если вы потратите немного денег, чтобы использовать их любым удобным для вас способом. Однако вы будете обязаны уплатить налог на прирост капитала с разницы («загрузка»).

Можно ли обменять загородный дом?

Ответ — «да», если жилище соответствует требованиям, изложенным в Порядке получения доходов на 2008-16 гг.Действует с 10 марта 2008 г. Эта процедура получения доходов прояснила то, что когда-то считалось запутанной областью из 1031 биржи. Квалификация следующая:

Выброшенное имущество

1. Срок владения загородным домом не менее 24 месяцев непосредственно перед обменом *;
2. На каждый из двух-12-месячных периодов дом для отпуска сдается другому лицу по справедливой аренде на 14 дней или более; и
3. Домовладелец ограничивает свое использование загородного дома не более чем 14 днями или 10% от количества дней в течение 12-месячного периода, в течение которого дом для отдыха сдается по справедливой арендной стоимости.

* Для этой цели первый 12-месячный период, непосредственно предшествующий обмену, заканчивается в день, предшествующий обмену (и начинается за 12 месяцев до этого дня), а второй 12-месячный период заканчивается за день до первого Начинается 12-месячный период (и начинается за 12 месяцев до этого дня).

Заменяемая собственность

1. Период владения после обмена составляет не менее 24 месяцев *;
2. На каждый из двух-12-месячных периодов дом для отпуска сдается другому лицу по справедливой аренде на 14 дней или более; и
3. Домовладелец ограничивает свое использование загородного дома не более чем 14 днями или 10% от количества дней в течение 12-месячного периода, в течение которого дом для отдыха сдается по справедливой арендной стоимости.

* Для этой цели первый 12-месячный период сразу после обмена начинается на следующий день после обмена, а второй 12-месячный период начинается в день после окончания первого 12-месячного периода.

Вот пример для анализа этой процедуры получения дохода. Предположим, что налогоплательщик владеет пляжным домом с 4 июля 2002 года. Налогоплательщик и его семья пользуются пляжным домом каждый год с 4 июля по 3 августа (30 дней в году). Остальную часть года у налогоплательщика есть дом. имеется в аренду.Теперь налогоплательщик договорился о продаже своего пляжного дома, так что право собственности на дом переходит к 5 мая 2008 года. В соответствии с процедурой получения доходов Налоговое управление США рассмотрит два 12-месячных периода: (1) с 5 мая 2006 года по 4 мая. , 2007 и (2) с 5 мая 2007 года по 4 мая 2008 года. Чтобы претендовать на обмен 1031, налогоплательщик должен был ограничить свое использование пляжного домика либо 14 днями (чего он не делал), либо 10% от арендованные дни. Таким образом, IRS необходимо будет выяснить, что налогоплательщик действительно арендовал дом по справедливой рыночной стоимости на 300 дней каждый в течение двух 12-месячных периодов, чтобы дом для отдыха имел право на обмен 1031.

Как всегда, ваш CPA и / или адвокат могут проконсультировать вас по этому налоговому вопросу.

Какая информация необходима для структурирования биржи?

Обычно единственная информация, которая нам требуется для структурирования вашей биржи, следующая:

• Название, адрес и номер телефона Exchangor
• Имя, адрес, номер телефона и номер телефона ответственного за условное депонирование

С учетом вышесказанного, ниже приводится список информации, которую мы хотели бы иметь для тщательного изучения вашего предполагаемого обмена:

1. От чего отказываются?
   Когда было приобретено имущество?
   Сколько была стоимость?
   Как это устроено?
   Как использовалось имущество во время владения?
   Ожидается продажа? Если да, то какова дата закрытия?
   Кто закрывает продажу?
   Какова стоимость, размер собственного капитала и ипотека?
2. Что бы вы хотели приобрести?
   Какой была бы цена покупки, капитала и ипотеки?
   Если покупка находится на рассмотрении, кто занимается условным депонированием?
   Как передать собственность?

Можно ли обменять одну недвижимость на несколько?

Не имеет значения, в каком количестве объектов вы обмениваете или приобретаете (1 собственность на 5 или 3 на 2), если вы переходите или повышаете стоимость, собственный капитал и ипотеку.Единственная проблема при обмене на более чем три объекта недвижимости — это работа в рамках ограничений по времени и идентификации, установленных в разделе 1031.

После покупки дома для сдачи в аренду, как долго я должен владеть им, прежде чем смогу в него въехать?

Нет определенного количества времени, в течение которого вы должны владеть недвижимостью, прежде чем переходить к ее использованию, но IRS рассмотрит ваше намерение. Вы должны были иметь намерение владеть недвижимостью в инвестиционных целях. Это может включать, но не требует, сдачу имущества в аренду по справедливой рыночной стоимости.Поскольку правительство дважды предлагало обязательный период удержания в один год, мы рекомендуем приправлять недвижимость в качестве инвестиций в течение как минимум одного года перед тем, как переехать в нее. Последним соображением в отношении периодов удержания является разрыв между краткосрочными и долгосрочными ставками налога на прирост капитала на годовой отметке.

Могу ли я сделать предложение на недвижимость и подписать договор до того, как моя брошенная собственность будет продана?

Если вы находитесь в ситуации, когда вы находите недвижимость, которую хотели бы приобрести, до того, как у вас появится покупатель на собственность, которой вы владеете, вы можете сделать предложение до закрытия оставленной вами собственности.Многие биржи в этой ситуации ставят покупку в зависимость от того, продается ли собственность, которой они в настоящее время владеют. До тех пор, пока закрытие заменяющего имущества происходит после закрытия отказанного имущества (что может занять всего несколько минут), обмен работает и считается отложенным обменом.

Если, однако, вы обнаружите недвижимость, которую вам необходимо иметь и которую необходимо закрыть до того, как появится покупатель для вашей брошенной собственности, вы можете приобрести ее, используя обратный обмен .Хотя метод обратного обмена намного дороже, многие биржи предпочитают его, потому что знают, что получат именно ту собственность, которую хотят сегодня, при продаже своей брошенной собственности в будущем.

Могу ли я воспользоваться обменом 1031, если я хочу приобрести заменяющую собственность в другом состоянии, нежели местонахождение брошенной собственности?

Обмен собственности через государственные границы — обычное дело для инвесторов. Фактически, многие наши клиенты поступают именно так.Важно осознавать, что налоговый режим межгосударственных обменов варьируется в зависимости от штата, и важно пересмотреть налоговую политику для соответствующих штатов в рамках процесса принятия решений.

Как долго нужно владеть недвижимостью до обмена?

В налоговом кодексе не указывается конкретный срок владения инвестиционной недвижимостью. Время менее важно, чем намерение инвестора во время приобретения собственности (то есть, действительно ли инвестор намеревался сохранить собственность в качестве инвестиции).

Часто люди имеют общее представление о том, что существует годовой период удержания для обмена. Причина такого общего согласия заключается в том, что правительство несколько раз предлагало период удержания в течение одного года. Дополнительным признаком того, что IRS может захотеть видеть период времени в один год, является то, что налоговый кодекс различает долгосрочную прибыль от прироста капитала в течение одного года.

Опять же, в налоговом кодексе нет мандата на один год, но может оказаться, что IRS захочет, чтобы налоговый код удерживал его как минимум на один год.Единственный минимальный требуемый период удержания в разделе 1031 — это обмен «связанной стороной», при котором требуемое удержание составляет минимум два года.

Сколько стоит обмен 1031?

В Equity Advantage мы гордимся своей способностью извлекать максимальную выгоду из обмена клиентов. Мы рассматриваем обмен как инструмент для перевода клиента с одной инвестиции на другую. Курс будет варьироваться от клиента к клиенту в зависимости от потребностей и обстоятельств клиента. Часто вопрос не в обмене, а в том, какой обмен делать.

Стоимость обмена варьируется в зависимости от обстоятельств и типа обмена. Истинный обмен недвижимостью может стоить всего 500 долларов. Отложенный обмен двух объектов недвижимости начинается примерно с 750 долларов. Более сложные транзакции, такие как обратный обмен или обмен на улучшение, начинаются с 3500 долларов.

При выборе жилья спросите о процедурах и помощи, которую они могут предоставить в случае возникновения проблем. Комиссия за обмен должен составлять от 400 до 1000 долларов за базовый отложенный обмен. Разница в цене часто бывает разницей в обслуживании.

Цена должна быть фактором процесса принятия решения, а не процесса принятия решения. Пожалуйста, свяжитесь с Equity Advantage сегодня для консультации по обмену и ценового предложения.

Вы застрахованы / застрахованы?

Хотя отрасль обмена в целом не регулируется, мы очень гордимся тем, что каждый из наших клиентов чувствует себя комфортно и безопасно во время обмена. Мы обеспечены залогом верности, который страхует до 5 000 000 долларов на каждый случай. Кроме того, Equity Advantage поддерживает политику ошибок и пропусков, чтобы обеспечить нашу работу; этот полис покрывает до 1 000 000 долларов США за каждое требование.Копии этих политик доступны по запросу.

Когда ваши обменные средства отправляются нам, они помещаются на сберегательный счет денежного рынка. Мы не смешиваем наш рабочий счет с вашими обменными средствами. Деньги не переводятся с этого счета до тех пор, пока обменник не разрешит сделать это с целью закрытия.

В конечном счете, ваша самая большая безопасность — это комфорт, зная, что Equity Advantage находится в одной собственности с 1991 года. Мы обработали десятки тысяч транзакций за это время и никогда не понесли убытков или претензий.До появления облигаций репутация, политика и процедуры компании были единственной гарантией, которую имел инвестор. Мы в Equity Advantage очень гордимся заслуженной репутацией нашей фирмы в обменном бизнесе.

Нужно ли при обмене реинвестировать чистую выручку или продажную цену?

Существует распространенное заблуждение среди обменников относительно того, сколько денег необходимо реинвестировать при участии в обмене. Чтобы полностью отсрочить налоги, вы должны повторно инвестировать в недвижимость, которая равна или превышает продажную цену собственности, от которой вы отказываетесь.Если вы продаете дом в аренду за 500 000 долларов США с 200 000 долларов США в капитале, вы должны приобрести новую недвижимость по цене не менее 500 000 долларов США и собственным капиталом не менее 200 000 долларов США. Если вы решите снизить стоимость или вывести часть капитала, обмен все еще возможен, но вы будете иметь налоговые риски в связи с уменьшением. Стоимость и собственный капитал являются чистыми после оплаты «обычных транзакционных издержек». Пожалуйста, позвоните в Equity Advantage для подробного объяснения затрат и их влияния на ваш обмен.

Могу ли я вернуть первоначальный взнос за недвижимость, которую я продаю?

Нет, IRS считает, что первые деньги принадлежат им.Другими словами, вы не можете получить возмещение ваших первоначальных инвестиций без налогов. Есть возможность получить деньги; однако любые полученные средства будут облагаться налогом.

Можно ли покупать недвижимость, которую мой бизнес арендует?

В зависимости от поведения вашего предприятия как арендатора, вы можете арендовать собственное имущество. Важно, чтобы ваш бизнес платил за аренду помещения по текущей рыночной стоимости и чтобы бизнес не получал лечения, которого не получают другие арендаторы.

Можно ли превратить инвестиционную недвижимость в основное место жительства и, в конечном итоге, продать недвижимость, применяя Раздел 121?

IRS понимает, что обстоятельства человека могут измениться; следовательно, свойство может со временем измениться по своему характеру. По этой причине инвестиционная недвижимость может в конечном итоге стать основным местом проживания. Если недвижимость была приобретена через обмен 1031 и позже преобразована в основное место жительства, необходимо владеть недвижимостью не менее пяти лет, иначе продажа будет полностью облагаться налогом.

Универсальное исключение (раздел 121) позволяет физическому лицу продать свое жилье и получить освобождение от налога на прибыль в размере 250 000 долларов для физического лица или 500 000 долларов для супружеской пары. Чтобы получить эту выгоду, инвестору необходимо прожить в собственности в совокупности 2 из предыдущих 5 лет.

После того, как недвижимость была преобразована в основное место жительства и соблюдены все критерии, недвижимость, приобретенная в качестве инвестиции посредством обмена, может быть продана с использованием Универсального исключения.Эта стратегия может фактически устранить налоговые обязательства налогоплательщика и, следовательно, является огромным финалом для инвесторов.

Если у меня есть недвижимость, которую я отремонтировал год назад, могу ли я сейчас обменять ее?

На этот вопрос нет однозначного ответа. Ответ действительно связан с вашими намерениями в отношении собственности. Чтобы иметь право на обмен, вы должны владеть недвижимостью в инвестиционных целях. Недвижимость Flipper не считается инвестиционной недвижимостью.Чтобы определить, может ли ваша собственность соответствовать требованиям, важно изучить, как долго вы владели этой собственностью, прежде чем приступить к ее ремонту, каковы были ваши намерения, когда вы впервые приобрели собственность, проживал ли кто-либо в этой собственности в течение этого времени и каковы ваши намерения. с недвижимостью, которую вы хотите купить на вырученные средства.

В зависимости от ваших ответов на эти вопросы вы можете иметь или не иметь право на обмен. Если в ответах указано, что вы владеете недвижимостью для перепродажи, обмен будет невозможен.Если, с другой стороны, вы и ваш налоговый консультант можете продемонстрировать намерение удерживать в качестве инвестиции, обмен станет следующим логическим шагом.

Могу ли я обменять недвижимость за границей на недвижимость в стране или наоборот?

Недвижимость, расположенная в Соединенных Штатах, не считается «аналогичной» собственности, расположенной в другой стране. Обменять недвижимость за границей из США и наоборот невозможно.

Было принято прецедентное право, которое поддерживает обмен из Штатов на территорию США.Есть четырнадцать территорий США: Американское Самоа, остров Бейкер, Гуам, остров Хауленд, остров Джарвис, атолл Джонстон, риф Кингман, острова Мидуэй, остров Навасса, Северные Марианские острова, атолл Пальмира, Пуэрто-Рико, Виргинские острова и остров Уэйк. При рассмотрении этого варианта важно проконсультироваться со своим юридическим советником.

Раздел 1031 разрешает внутренний за внутренний и иностранный за иностранный. Пожалуйста, позвоните в Equity Advantage для подробного обсуждения вашей ситуации.

Можно ли произвести обмен, используя выручку от продажи, для улучшения собственности, которой я уже владею?

Хотя это и не считается консервативным вариантом, существует несколько «либеральных» письменных постановлений, которые признают эту стратегию жизнеспособной.Если вас интересует такой вариант, позвоните нам, и мы отправим вам дополнительную информацию.

Может ли человек поменять один вид бизнеса, например, гостиницу, на другой, например ресторан?

Чтобы ответить на этот вопрос, давайте вспомним некоторые общие принципы 1031 Exchange. Бизнес человека обычно состоит из трех компонентов: недвижимого имущества (недвижимости), личной собственности (обычно амортизируемых материальных активов) и доброй воли.

Если бизнес человека связан с недвижимым имуществом, то недвижимое имущество (или недвижимое имущество) квалифицируется как имущество, аналогичное другому недвижимому имуществу (недвижимому имуществу).Например, аренду на одну семью можно обменять на дуплекс, землю под торговый центр или офисное здание на квартиру. Подойдет любая комбинация недвижимости.

Личное имущество, в отличие от недвижимого, более ограничено при обмене 1031. IRS менее склонно утверждать, что один тип личной собственности квалифицируется как подобная другой личной собственности. Например, личное имущество может быть охарактеризовано как амортизируемое материальное имущество, нематериальное имущество и не подлежащее амортизации личное имущество.Личная собственность в каждой категории не обязательно является подобной. Любое личное имущество, находящееся в инвентаризации, не подлежит обмену.

Добрая воля — это оставшаяся часть бизнеса, не относящаяся к недвижимости или личной собственности. Добрая воля бизнеса не дает права на обмен по разделу 1031.

Итак, имея в виду вышеизложенную информацию, хорошо известно, что часть гостиничного бизнеса может быть обменена на части ресторана.Недвижимость, принадлежащая отелю, может быть обменена на недвижимость, принадлежащую ресторану. Это могут быть общие активы отеля и ресторана, которые могут претендовать на обмен 1031. Доброжелательность отеля нельзя обменять на доброжелательность ресторана.

Могу ли я сделать рефинансирование с выплатой наличных до обмена, чтобы погасить другие ссуды?

Вся суть биржи 1031 заключается в том, чтобы продвигать инвестиционные деньги, чтобы инвестировать в дополнительную собственность. Освобождение от уплаты налогов перед обменом противоречило бы этому пункту.По этой причине вы не можете рефинансировать недвижимость в ожидании обмена. Если вы это сделаете, IRS может оспорить это.

Если вы хотите рефинансировать свою собственность, вам нужно убедиться, что рефинансирование и обмен не связаны между собой, оставив как можно больше времени между двумя событиями. Вы можете выбрать рефинансирование до того, как недвижимость будет выставлена ​​на продажу (от 6 месяцев до года), или дождаться завершения обмена и рефинансировать новую собственность.

Можно ли обменять недвижимость, выставляемую на аукционе?

Хотя это немного сложнее, можно использовать обменные фонды для покупки выставляемой на аукционе собственности.IRS требует, чтобы Обменник предоставил недвусмысленное описание собственности, если собственность не была приобретена до 45-го дня обмена. По этой причине выставленная на аукцион недвижимость должна быть приобретена до 45-го дня, если описание собственности не доступно до аукциона.

В день аукциона вам нужно будет получить от нас чек, выписанный в суд или тому, кто получит деньги с указанной суммой в долларах. Если вы не выиграете недвижимость, чек необходимо вернуть нам.Чтобы убедиться, что все идет гладко и нет проблем с конструктивным получением средств, важно, чтобы вы разговаривали с нами на протяжении всего процесса обмена, и очень важно, чтобы мы ограждали вас от фактического или конструктивного получения средств обмена.

Можно ли использовать вексель и трастовый договор при обмене?

Примечание обычно представляет собой долю в отчуждаемой собственности. Поскольку обмен 1031 требует, чтобы весь капитал был перенесен на заменяющую собственность, векселя должна быть каким-то образом конвертирована до получения замещающей собственности, чтобы обмен был полностью отсрочен по налогам.

У Exchangor есть следующие варианты конвертации банкноты:

1. Используйте примечание и денежные средства для приобретения замещающей собственности.
2. Продайте вексель, а затем завершите обмен.
3. Exchangor покупает вексель у Equity Advantage.
4. Вексель является краткосрочной и подлежит погашению до приобретения заменяющего имущества.
5. Наконец, биржа решает уплатить налог по векселям, обменивая только чистый капитал.

Можно ли использовать всю выручку от обмена для выплаты ипотеки на уже находящуюся в собственности собственность?

Чтобы полностью отсрочить все налоги при обмене 1031, необходимо перенести весь капитал от отказавшейся собственности на новую заменяющую собственность. Если в результате обмена часть или вся выручка от продажи брошенного имущества будет использована просто для выплаты существующей ипотеки, обменник будет подвергаться налоговым рискам на полученные средства.Даже если Exchangor приобретет новую собственность на замену, отвечающую необходимой стоимости и требованиям к долгу, средства, снятые с биржи для погашения несвязанного долга, будут подвержены налоговым рискам.

Одним из возможных решений для налогоплательщика в этой ситуации могло бы быть завершение обмена с использованием всего капитала, полученного при отчуждении имущества. После завершения обмена и по прошествии разумного периода времени, возможно, появится возможность осуществить рефинансирование за счет выплаты наличных и получить желаемую выручку для погашения другого имущества.Время, необходимое для ожидания рефинансирования, полностью зависит от решения налогоплательщика и его налогового консультанта.

Можно ли обменять права на нефть, газ, полезные ископаемые, воду и лес?

Для успешного обмена 1031 требуется обмен собственности. Договорные права и обязанности, относящиеся к недвижимому имуществу, могут или не могут быть охарактеризованы как имущественный интерес и могут иметь право на обмен, а могут и не иметь права на обмен.

Рабочие проценты считаются процентами по недвижимости, а проценты роялти — нет.В чем разница? Право и обязанности Exchangor получить доступ к собственности. Рабочий интерес — это исключительное право входа на землю и добычи нефти, газа и полезных ископаемых. Он включает в себя право и обязательство по затратам на разведку, бурение и разработку нефти, газа и полезных ископаемых. Он также несет обязательство по оплате операционных расходов. Напротив, роялти допускают только процентную долю добычи. Нет никаких обязательств по разработке или операционным расходам. Таким образом, этот процент не считается интересом в отношении недвижимости, а, скорее, является платой за услуги.

Ясно, что рабочий интерес к газу, нефти и минералам можно обменять на другой рабочий интерес к газу, нефти и минералам, но как насчет другого типа обмена? Точно так же, как недвижимость может быть обменена как «подобная», даже если свойства не совсем одинаковы (например, жилой комплекс на пустыре), то же самое может быть верно и в отношении прав собственности, таких как права на владение недвижимостью. нефть, газ и полезные ископаемые. Таким образом, в зависимости от особенностей собственности, рабочий интерес к нефти может быть обменян на арендуемый дом.В отличие от этого, проценты по роялти не могут быть обменены на рабочие проценты.

Права на воду (право на доступ и получение воды) и права на древесину (право заходить на землю и рубить лес) обычно характеризуются так же, как права на нефть, газ и полезные ископаемые. Однако следует отметить, что эти права определяются в соответствии с законодательством штата. Например, штат Орегон характеризует право рубить древесину на корню как личную собственность, тогда как штат Джорджия характеризует его как недвижимое имущество.

Каковы правила для сделки со связанными сторонами?

Операция со связанными сторонами разрешена IRS, но существенно ограничена и тщательно проверена. Целью ограничений является предотвращение смещения базы между связанными сторонами. Использование третьей стороны для обхода правил считается пошаговой транзакцией и запрещено. Если ваша транзакция проходит аудит, IRS рассмотрит цепочку владения недвижимостью.

Определение связанной стороны для 1031 цели определено в IRC 267b.Связанные стороны включают братьев и сестер, супругов, предков, потомков по прямой линии, корпорацию, на 50% принадлежащую прямо или косвенно, или две корпорации, которые являются членами одной и той же контролируемой группы.

Ограничения зависят от того, покупаете ли вы у связанной стороны или продаете ей. Ниже приведены рекомендации для каждого из них.

Инвестор , продающий инвестиционной недвижимости связанной стороне:

• Требование владения 2 годами для обеих сторон.
  • Не применяется, если у связанной стороны также есть 1031 Exchange; смерть; непроизвольное обращение.
  • 2 года взимаются в течение времени, когда отсутствует риск убытков для одной из сторон (право продажи собственности / право требования покупки недвижимости / короткая продажа).

Инвестор покупает инвестиционную недвижимость у связанной стороны:

• Связанная сторона также должна иметь биржу 1031; или
• Отсрочка налогоплательщиком прироста капитала меньше или равна налогооблагаемой прибыли продавца от продажи собственности.

Каковы правила отмены обмена?

Отменить обмен можно, но стоимость и временные рамки, в которые вы можете расторгнуть сделку, варьируются от фасилитатора к фасилитатору.Проблема с прекращением обмена — это конструктивная концепция получения. Раздел 1031 требует, чтобы налогоплательщик не имел фактического или конструктивного получения выручки от обмена. Если налогоплательщик может просто запросить и получить средства в любое время, процедура обмена не может быть оправдана.

Следовательно, обмен можно прекратить в следующие моменты:

1. В любое время до закрытия продажи брошенного имущества.
2. По истечении 45-го дня и только после того, как вы приобрели всю собственность, вы имеете право приобрести в соответствии с правилами раздела 1031.
3. После 180-го дня.

Пожалуйста, свяжитесь с нами напрямую, если у вас есть дополнительные вопросы относительно отмены вашего обмена.

В чем разница между разделом 1031 и разделом 1033?

Хотя IRC 1033 и 1031 допускают отсрочку прироста капитала на собственность, разделы кодекса действуют и влияют на налогоплательщика по-разному. IRC 1031 может обеспечить большую гибкость в выборе типа замещающей собственности, которая может быть приобретена.IRC 1033 предлагает большую гибкость в отношении временных ограничений и получения средств.

Вот краткое описание различий.

IRC 1031

• Относится к обмену собственности, используемой в «торговле, бизнесе или инвестициях».
• Не сообщать о прибыли, если имущество обменивается на имущество «аналогичного качества» (например, недвижимость на недвижимость).
• Требуется сторонний посредник.
• Может отсутствовать фактическая или конструктивная квитанция о выручке от продажи отказавшейся собственности (все средства должны быть депонированы в обменнике).
• 180 дней на замену отказавшейся обменной собственности.
• 45 дней для определения имущества на замену.
• Чистый капитал должен быть реинвестирован в собственность, стоимость которой равна или больше стоимости отчужденной собственности.

IRC 1033

• Относится к имуществу, которое было принудительно преобразовано или обменено (уничтожено, украдено, осуждено или отчуждено под угрозой осуждения).
• Не сообщайте о прибыли, если полученное имущество «похоже или связано в обслуживании или использовании» с преобразованным имуществом.Исключение: если преобразованная недвижимость — это недвижимость, используемая в торговле, бизнесе или инвестициях, тогда не сообщайте о прибыли, если обмен осуществляется на недвижимость «аналогичного вида» (например, недвижимость на недвижимость).
• В жилом помещении не требуется; об отсрочке указывается в форме 4797.
• Можно напрямую получить платеж / выручку за принудительное преобразование.
  3 года на замену недвижимости; 2 года на другое имущество.
• Нет ограничений по времени, в течение которых должна быть идентифицирована собственность на замену.
• Выручка должна быть реинвестирована в собственность, равную стоимости преобразованной собственности.

Что такое квартиры с частным входом?

Когда дело доходит до жизни в большом городе, уединение может казаться роскошью.

Если вы подумываете о переезде в квартиру в Городе ветров, но все же хотите отдать приоритет ощущению собственного пространства, подумайте о том, чтобы заглянуть в апартаменты с отдельным входом.

Преимущества частного входа

Квартиры с отдельным входом — популярный товар в крупных мегаполисах.Доступ к отдельному входу увеличивает ценность собственности и удовольствие жителя от пространства.

Отдельные входы предоставляют жильцам доступ в свою квартиру без необходимости делить лестницы, лифты или коридоры с другими людьми. Возвращаясь домой и из дома, людям не нужно беспокоиться о том, что они могут столкнуться с незнакомцами или завязать светскую беседу с соседями.

Жители квартир с отдельным входом также чувствуют себя лучше, живя в отдельно стоящих квартирах. Хотя они могут по-прежнему разделять стены с соседями, эксклюзивные входы способствуют большей уединенности, чем традиционные многоквартирные дома.

Многие апартаменты с отдельным входом предлагают патио для дополнительной комнаты и занятий на свежем воздухе.

Наличие отдельного входа также упрощает встречу гостей или получение доставок. Люди и посылки могут приходить прямо к вам.

Где найти эту информацию

Как узнать, есть ли в просматриваемом вами многоквартирном доме отдельный вход?

Если в квартире есть отдельный вход, скорее всего, в объявлении будет четко выделена эта особенность.Вход в частные квартиры — огромный плюс как для покупателей, так и для продавцов. Не многие квартиры в большом городе предлагают это преимущество.

Опытные брокеры также могут помочь упростить вашу охоту за квартирами с отдельным входом, обладая обширными знаниями местности и актуальными предложениями.

Роскошные апартаменты с отдельным входом

Если вы хотите заполучить квартиру с отдельным входом, подумайте о том, чтобы записаться на экскурсию в Norweta по адресу 2611 N Hermitage в районе Линкольн-парка.

Этот жилой комплекс предлагает уникальный взгляд на городскую жизнь, с арендуемой недвижимостью, спрятанной в частном порядке, и несколькими квартирами с отдельными входами.

Кроме того, жители имеют полный доступ во двор и в сад, уютные костровые ямы, зоны для гриля, бассейн курортного типа, круглосуточный фитнес-центр, спортивную площадку, стену для скалолазания, парк с гамаками и многое другое.

Каждый блок в Norweta может похвастаться кухнями в европейском стиле с новейшей техникой и твердыми кварцевыми столешницами с индивидуализированными плиточными панелями, а также просторными планировками.Свяжитесь с одним из членов нашей команды, чтобы узнать больше о Norwetta или квартирах с отдельным входом.

Norrweta

Norweta, North Hermitage Avenue, Чикаго, Иллинойс, США

Роскошные апартаменты и кондоминиумы

Возможен ли обмен 1031 на акции REIT?

Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — отличный вариант инвестирования для инвесторов, которым нравится доход от недвижимости, но которые не хотят брать на себя ответственность за управление.Многие инвесторы в недвижимость хотят знать, могут ли они перейти к этому типу пассивных инвестиций, совершив обмен 1031 на акции REIT.

Мы рассмотрим основы того, как работает биржа 1031 и что такое REIT, а затем покажем вам, какие варианты доступны.

Что такое обмен 1031

Обмен 1031 — это популярный метод, который инвесторы в недвижимость используют для отсрочки уплаты налога на прирост капитала при продаже инвестиционной собственности. Вместо того, чтобы обналичивать и платить налоги, инвестор следует набору правил, изложенных в разделе 1031 IRC, для покупки новой собственности на вырученные средства.

Использование биржи 1031 — отличная налоговая стратегия, используемая для продажи более крупной собственности и увеличения рентабельности инвестиций (ROI) в недвижимость.

1031 — аналогичный обмен. Это означает, что заменяющая собственность и переданная собственность должны быть недвижимым имуществом, используемым в бизнесе или используемым в качестве инвестиций. Таким образом, многоквартирный дом нельзя обменять на основное жилье или другой вид инвестиций, например, акции.

Вы можете узнать все о 1031 бирже в нашем руководстве 1031 Exchange Basics.

Что такое REIT?

REIT — это инвестиционный фонд недвижимости. REIT — это компания, которая владеет недвижимостью, приносящей доход, или финансирует ее. Инвесторы объединяют свои деньги для покупки активов и получения дохода в виде дивидендов. Инвесторы REIT не владеют частью самой недвижимости. Вместо этого они владеют долей в компании.

Существует много различных типов REIT, которые инвестируют в определенные типы активов. Однако мы просто кратко рассмотрим две основные категории REIT:

• Public REIT.
• Частное размещение REIT.

Государственные REIT

Большинство REIT торгуются на открытом рынке, что делает их намного проще инвестировать, чем сами фактические активы недвижимости. Публично торгуемые REIT также обладают тем преимуществом, что являются высоколиквидными инвестициями, поскольку их можно легко покупать и продавать, как акции.

Существуют также публичные REIT, которые не торгуются на национальной фондовой бирже. Они по-прежнему зарегистрированы Комиссией по ценным бумагам и биржам (SEC), но их нелегко купить и продать на бирже, как другие акции.Акции публичного внебиржевого REIT (PNLR) имеют ограниченную ликвидность, поскольку они ограничиваются продажей на вторичном рынке или через программу обратного выкупа, когда REIT выкупает акции при определенных условиях.

Частные REIT

Существуют также частные REIT, которые не торгуются на фондовой бирже и освобождены от регистрации SEC. В отличие от публично торгуемых REIT, акции REIT с частным размещением обычно продаются только институциональным инвесторам или аккредитованным инвесторам.Поскольку они не торгуются на фондовой бирже, у них нет такой же ликвидности, как у публичных REIT.

Независимо от того, является ли REIT государственным или частным, инвесторы не имеют прямого владения недвижимостью. Вместо этого они владеют долей компании, владеющей недвижимостью. Это означает, что инвесторы владеют ценными бумагами, а не недвижимостью.

Разница между недвижимым имуществом и ценными бумагами

Здесь возникает препятствие для покупки акций в REIT на выручку от обмена 1031.Как упоминалось ранее, заменяющая собственность также должна быть недвижимой собственностью, предназначенной для бизнеса или инвестиций. Поскольку инвестиции REIT являются ценными бумагами, они не соответствуют требованиям в качестве заменяющей собственности для типичной биржи 1031.

Недвижимость — это материальный актив. Вы можете посетить его, посмотреть и потрогать. С другой стороны, ценные бумаги не являются материальными. Существует чрезвычайно широкий спектр типов ценных бумаг, но когда дело доходит до REIT, они представляют собой просто право собственности на компанию и любую прибыль, которую она получает.Инвесторы не претендуют на владение активами REIT.

То же самое касается большинства других типов краудфандинговых инвестиций. Акции коммандитного товарищества или ООО также считаются ценными бумагами. Таким образом, вложение почти в любой другой фонд недвижимости также считается ценной бумагой.

Обмен 1031 на REIT

Если вы хотите приобрести акции публично торгуемого REIT на выручку от продажи вашего бизнеса или сдачи в аренду собственности, обмен 1031 не будет отсрочивать ваш прирост капитала.Вы будете облагаться налогом на прирост капитала и амортизационные отчисления. В зависимости от вашей текущей ситуации с недвижимым активом, который вы хотите продать, переход от инвестиций в недвижимость к инвестициям REIT может оказаться очень дорогостоящей инвестиционной стратегией.

Однако это не значит, что вам совсем не повезло. У вас все еще могут быть варианты получения той же налоговой льготы.

Зонтичное партнерство REIT (UPREIT)

UPREIT предоставляет уникальное решение для инвесторов в недвижимость по обмену своей инвестиционной собственности на акции REIT с отсрочкой уплаты налога на прирост капитала.

При наличии UPREIT недвижимость принадлежит операционному партнерству (OP), при этом REIT в качестве единственного генерального партнера владеет значительной долей операционных единиц партнерства.

Инвесторы могут использовать UPREIT для отсрочки налога на прирост капитала, передав свою собственность операционному товариществу в обмен на единицы OP. На данный момент инвестор не владеет реальными акциями REIT; скорее, он владеет единицами в товариществе, которое фактически владеет недвижимостью.

Этот процесс отсрочки налогообложения подпадает под раздел 721 IRC.Раздел 721 позволяет инвестору в недвижимость обменивать свою недвижимость на действующие единицы партнерства, которые обычно имеют ту же стоимость, что и акции REIT. Пока инвестор владеет единицами OP, а UPREIT продолжает владеть имуществом, налог на прирост капитала продолжает откладываться.

Сделка UPREIT дает владельцу недвижимости возможность перейти к пассивным инвестициям и получить дивиденды со своих акций. Это также дает инвестору возможность конвертировать свои OP-единицы в акции REIT, когда они будут готовы к обналичиванию.После обмена собственности на акции они могут продавать их на рынке.

Однако конвертация паев OP в акции вызывает налогооблагаемое событие. Как только это произойдет, инвестор будет обязан уплатить все свои налоги на прирост капитала от первоначальной собственности, а также любые приросты капитала от увеличения стоимости их OP-единиц.

Использование обменов 1031 и 721

REIT избирательны в отношении приобретаемых ими свойств. Инвестору будет сложно найти REIT, который заинтересован в приобретении их небольшого многоквартирного дома.Использование биржи Раздела 721 для обмена недвижимостью на единицы OP затруднительно для тех, кто не владеет инвестиционной недвижимостью институционального уровня.

Конечно, есть еще выход. Инвестор может сделать 1031 и приобрести долю в недвижимости, принадлежащую REIT. Инвестор не покупает акции REIT. Они покупают долевое владение в качестве общего арендатора (TIC) в собственности. REIT и инвестор становятся совместно арендаторами.

Инвестор должен удерживать свои инвестиции в качестве TIC в течение достаточного времени, в течение которого он может получать дивиденды.Как только они удерживают инвестиции в течение необходимого времени, они могут обменять свои проценты в качестве TIC на партнерские единицы в REIT.

Другие варианты отсрочки налогообложения

Государственный фонд штата Делавэр (DST)

Государственный фонд штата Делавэр — это тип партнерства, при котором инвесторы фактически владеют безраздельной долей в недвижимом имуществе. Служба внутренних доходов (IRS) позволяет инвесторам использовать биржу 1031 для отсрочки налогооблагаемой прибыли при использовании поступлений для инвестирования в недвижимость DST.

Вложение 1031 в DST происходит так же, как и при обычном обмене 1031. Продавец по-прежнему работает с квалифицированным посредником, а сроки такие же. Разница в правилах заключается в том, как структурирован и работает уставный фонд штата Делавэр.

Доверительный фонд отложенных продаж

Доверительный фонд отложенных продаж — это еще один вариант продажи инвестиционной собственности и реинвестирования выручки при отложении налога на прирост капитала.

Сделка отложенной продажи траста предполагает продажу инвестором недвижимости трасту.Вместо того, чтобы траст выплачивал недвижимость наличными, продавец держит расписку о продаже. Трест одновременно продает недвижимость покупателю и удерживает выручку.

Инвестор не облагается налогом на прирост капитала, потому что он еще не получил оплату за недвижимость. Трест не облагается налогом при продаже, потому что он продал собственность по той же цене, которую только что заплатил за нее.

Срок векселя может быть любым, по желанию продавца. Платежи могут быть отложены до определенного момента, или они могут сразу же начать получать выплаты по основной сумме и процентам по векселю.Налог на прирост капитала уплачивается только с суммы, которую продавец получает от платежей по векселям.

Затем продавец может использовать траст для инвестирования выручки от продажи в любой тип инвестиций, который они хотят, включая акции REIT. Инвестиционный доход может быть оставлен в трасте для роста или может быть использован для выплаты основной суммы и процентов инвестору в течение срока действия ноты или до тех пор, пока инвестор не будет готов обналичить деньги.

Чистая прибыль

Существует множество доступных REIT с высокими дивидендами, которые являются привлекательными инвестициями.Инвестиции в REIT обеспечивают преимущества инвестиционной недвижимости, избегая при этом головной боли по управлению недвижимостью. Неудивительно, что инвесторы в недвижимость заинтересованы в обмене 1031 на инвестиции REIT.

Хотя этот процесс не так прост, как обычный 1031, налоговый кодекс действительно дает инвесторам возможность достичь той же цели — отложить налогооблагаемую прибыль при переходе к пассивным инвестициям в недвижимость. Если вы планируете обменять свою инвестиционную собственность на акции REIT или другой тип пассивного инвестирования в недвижимость, важно обсудить ваши варианты с финансовым консультантом и CPA, имеющим опыт работы в этом типе инвестиционной стратегии.При правильном обращении эти налоговые льготы могут помочь вам продолжить рост ваших инвестиций до того, как придет время платить налоговому инспектору.

Квартиры в Нью-Йорке: Common, Ollie и другие нетрадиционные виды аренды

жителей Нью-Йорка уже давно выбирают нетрадиционные варианты жилья, хотя многие из них, такие как пансионы старой школы или однокомнатные квартиры, также известные как СРО, рассеялись по мере повышения уровня жизни. , лучше. (Конечно, СРО по-прежнему будут арендовать в пяти районах, но это уже другая история.)

Но рост технологической «экономики совместного использования» принес новый урожай альтернативных вариантов жилья, таких как совместное проживание, где арендаторам предоставляются льготы, такие как бесплатные услуги по ведению домашнего хозяйства, гибкая аренда или доступ к специальным мероприятиям в обмен на их конфиденциальность. Хотя этот новый урожай альтернативной аренды не предлагает экономию SRO, они обещают встроенное сообщество и множество удобств, подобных общежитию, включая общие комнаты отдыха, общедоступные чаты и еженедельные счастливые часы.

Если вы ищете что-то отличное от стандартной ситуации аренды в Нью-Йорке, вот четыре уникальных варианта по всему городу.

Визуализация общей территории будущего проекта Олли в Лонг-Айленд-Сити. Визуализация 3D-мира

Олли

Что это такое: Ollie, которая называет себя «комплексной жилой платформой», в партнерстве с разработчиками предлагает пакет услуг, который больше похож на отель, чем на традиционную аренду.А именно: Олли не только обставит ваше пространство, но и предоставит такие услуги, как регулярная уборка, стирка и покупка продуктов. Члены также имеют доступ к рабочим местам, бассейнам и спа в других зданиях с сервисом Ollie, а компания проводит такие мероприятия, как лекции, микшеры и поездки для пользователей.

Его первым проектом в Нью-Йорке стал Carmel Place, первый в городе микрорайон. После успеха Олли теперь расширяется: компания будет сотрудничать с Simon Baron Development и Quadrum Global, чтобы в следующем году предложить свои услуги в новом районе Лонг-Айленд-Сити, а в 2019 году направится в Джерси-Сити.

Стоимость: Услуги Олли включены в ежемесячную арендную плату арендатора, и, по оценкам компании, его льготы равны 575 долларам в месяц экономии. В Carmel Place цены на микростудию начинаются с 2775 долларов в месяц.

Как попасть: Существует процесс подачи заявки для потенциальных арендаторов, в котором они могут подать заявку на конкретный план этажа через веб-сайт Олли. Они получат кредитный чек и, в случае одобрения, внесут залог. В настоящее время вы можете арендовать апартаменты Ollie в Carmel Place, микрорайоне в районе Kip’s Bay.На веб-сайте Олли можно найти подробную информацию о наличии.

Спальня в Common Cornelia в Риджвуде. Общий

Обычный

Что это такое: Самая масштабная компания по совместному проживанию в Нью-Йорке предлагает «решения для совместной жизни, ориентированные на сообщества». Common действует как управляющий недвижимостью для каждого из своих зданий; арендаторы считаются «членами» и получают свои собственные комнаты, но разделяют кухни, ванные комнаты и другие помещения.(Такие вещи, как Wi-Fi, отопление и кондиционер, прачечная и туалетные принадлежности, также включены в ежемесячную арендную плату.)

Договоры аренды также более гибкие, чем при традиционной аренде: участники имеют возможность переехать в другое здание без штрафных санкций, и если им нужно выселиться до окончания срока аренды, компания постарается найти замену.

Common дебютировал в своем первом здании в Краун-Хайтс в 2015 году и теперь имеет в общей сложности восемь зданий в Бруклине и Квинсе, в таких районах, как Риджвуд, Боерум-Хилл, Вильямсбург и Проспект-Леффертс-Гарденс.

Стоимость: В самом дешевом здании Common на Олбани-авеню в Краун-Хайтс предлагаются номера по цене от 1340 долларов в месяц. В самом дорогом здании на Балтийской улице в Боерум-Хилл стоимость комнат начинается от 2143 долларов в месяц.

Как попасть: Подача заявки включает в себя заполнение короткой онлайн-формы, отправку справки и финансового чека, а также собеседование. И интересного много; Обычный представитель говорит, что компания получает сотни заявок на членство в неделю.В настоящее время есть открытия в Common Cornelia (Риджвуд), Common Herkimer (Crown Heights) и на локации Boerum Hill.

WeLive Уолл-стрит. Предоставлено WeLive

WeLive Уолл-стрит

Что это такое: Эта жилищная ситуация, разработанная WeWork, использует концепцию совместной работы компании и применяет ее к жилью в квартире. В здании Нижнего Манхэттена арендаторы могут жить в чем угодно, от студии до квартиры с четырьмя спальнями, каждая из которых полностью меблирована такими вещами, как кухонные принадлежности, постельное белье, телевизоры и Wi-Fi.Жители разделяют общие помещения, которые включают кинозалы, зоны отдыха, студии для тренировок и кухни; WeLive также организует мероприятия для жителей дома.

Стоимость: Частные студии начинаются от 3050 долларов в месяц, а четыре спальни (обычно делятся между соседями по комнате) — от 7600 долларов в месяц. Коммунальные услуги составляют 125 долларов в месяц, фиксированная ставка на человека. В нее входит отопление, горячая вода, газ, раз в месяц уборка, Wi-Fi и кабель.

Как попасть: Хотя здание почти заполнено, WeLive Wall Street принимает новых арендаторов на постоянной основе.Чтобы подать заявку, потенциальные арендаторы организуют экскурсию по WeLive и заполняют заявку, которая включает проверку кредитоспособности и судимости. Вы платите месячный гарантийный депозит и вместе с компанией работаете над договором аренды на несколько месяцев или на год.

Webster Apartments. Кристофер Макбрайд / PropertyShark

Webster Apartments

Что это такое: Да, жилье только для женщин — тип, увековеченный в The Bell Jar, среди других изображений поп-культуры — все еще жив и здоров в Нью-Йорке.Апартаменты Webster на Девятой авеню существуют с 1923 года с целью предоставления жилья «незамужним работающим женщинам, независимо от их религиозных убеждений или национальности, и в которых они найдут удобные и привлекательные дома».

В здании 375 одноместных комнат в общежитии, обставленных такой мебелью, как две односпальные кровати, комод, письменный стол и раковина в номере. Жители едят за общими столами (предлагается два бесплатных приема пищи в день) и делят ванные комнаты и места общего пользования по всему зданию.У них также есть доступ к бесплатным социальным и профессиональным мероприятиям каждый месяц. (Одно из возможных препятствий: мужчинам разрешено болтаться на первом этаже здания, но нельзя подниматься выше этого.)

Стоимость: Резиденты платят две недели за проживание и питание, исходя из их дохода, и максимальный доход составляет 85 000 долларов в год. Для тех, чья зарплата составляет от 30 000 до 85 000 долларов, ставки варьируются от 560 до 945 долларов.

Как попасть: Чтобы подать заявку на жилье, потенциальные гости должны соответствовать требованиям, а затем обратиться в приемный отдел, чтобы подать заявку.Здание, как правило, способно принять большинство заявителей в желаемые даты в непиковое время в течение года. Летом здание бронируется быстро: лист ожидания на июнь и июль обычно начинается с апреля. Минимальный срок пребывания составляет четыре недели, а максимальный — пять лет.

студентов, проживающих за пределами кампуса, борются за арендную плату

После того, как Калифорнийский университет в Ирвине объявил о своем закрытии из-за пандемии коронавируса, Саммер Джой Пагадуан потеряла работу бариста в кампусе и решила уйти из дома. квартира в кампусе и возвращение домой.Она быстро узнала, что расторжение договора обойдется ей в более чем 1000 долларов, а вместе с тем — 8000 долларов для нее и четырех соседей по комнате.

«Как я могу себе это позволить?» — сказал Пагадуан, студентка четвертого курса медсестры, в письме, направленном организациями по защите прав студентов губернатору Калифорнии Гэвину Ньюсому с просьбой издать распоряжение о предоставлении студентам, живущим за пределами кампуса, освобождения от аренда без штрафных санкций.

«Несправедливо, что студенты, проживающие в жилье на территории кампуса UCI, смогли отменить свои жилищные планы без каких-либо финансовых штрафов, но студенты UCI, проживающие в жилье за ​​пределами кампуса, должны беспокоиться об этих безумно высоких затратах на прекращение аренды», — сказал Пагадуан в письмо.

Хотя Пагадуан сказала, что она достигла соглашения со своим домовладельцем о расторжении договора аренды, многие студенты по всей стране остаются застрявшими в договорах аренды с владельцами или менеджерами жилья за пределами кампуса, которое студенты больше не занимают. В отличие от студентов, которые жили в принадлежащих колледжу общежитиях и получили или потребовали возмещения стоимости проживания и питания после эвакуации своих кампусов, студенты, которые жили в жилье, принадлежащем или управляемом частными арендодателями и компаниями по аренде жилья, говорят, что арендодатели требуют, чтобы они продолжали платить арендную плату за незанятые квартиры. .

Владельцы частной собственности не обязаны освобождать студентов от аренды, сказала Эми Грофф, старший вице-президент по операциям Национальной ассоциации квартирного типа (NAA), которая представляет владельцев, в том числе тех, которые управляют резиденциями за пределами кампуса. По словам Гроффа, частные учреждения работают независимо от колледжей и университетов, и даже в тех случаях, когда студенты могут не жить рядом с кампусом во время перерывов между семестрами, они обычно арендуют на год.

«Некоторые студенты столкнутся с трудностями, потому что их попросили пойти домой и пройти онлайн-уроки», — сказал Грофф.«Они по-прежнему финансово обязаны платить арендную плату, даже если они там не живут… Я определенно им сочувствую. У меня есть ребенок в университете, где я плачу за его квартиру ».

Феликс Немировский, дочь которого учится на первом курсе Университета Колорадо в Денвере, сказал, что его попытки расторгнуть договор аренды с его дочерью не увенчались успехом.

Договор аренды с CoLab, жилым комплексом за пределами кампуса, которым управляет компания Greystar, юридически обязывает дочь Немировского платить 945 долларов каждый месяц до конца июля, если она не найдет кого-то другого, кто возьмет на себя аренду, сказал он.Но договор аренды нереален, учитывая, что кампус CU в Денвере остается закрытым, а занятия будут проходить онлайн до конца весеннего и летнего семестров, сказал Немировский.

CoLab предлагает семьям «гибкие варианты оплаты» и не будет наказывать арендаторов за невыплаченную арендную плату, отказываясь от платы за просрочку платежа и не сообщая о просрочке платежа, сообщил представитель жилого комплекса в заявлении по электронной почте.

«Мы понимаем, с какими проблемами сталкиваются многие наши жители из-за ситуации с COVID-19», — говорится в заявлении.«Для тех, кто непосредственно пострадал, мы проявляем максимальную гибкость, работая с жителями, испытывающими финансовые трудности».

Немировский сказал, что он и другие родители CU Denver, чьи дети живут в CoLab, который указан на веб-сайте CU Denver для жилья за пределами кампуса, считают, что CoLab должна предложить «справедливую оценку» платы за прекращение аренды, которую могли бы заплатить студенты.

«Если посмотреть на это с точки зрения справедливости… мы говорим о студентах, которые работали в кафе, а не о многомиллионных корпорациях», — сказал Немировский.«Моя дочь не сделала ничего плохого. Она намеревалась платить за квартиру до конца года. Мысль о том, что ей пришлось переехать, тоже не ее вина. Государство должно компенсировать CoLab, или CoLab должна сделать это в интересах своих будущих арендаторов ».

CoLab заявила, что соблюдает моратории штата и федеральные моратории на выселения, которые, по словам Гроффа, различаются в зависимости от юрисдикции. Как сообщает NBC News, в Колорадо не предусмотрена защита арендаторов, как в других штатах. Согласно заявлению городского совета Денвера, в марте губернатор Джаред Полис издал указ, согласно которому агентства должны исследовать и поощрять меры по предотвращению случаев выкупа и выселения, а также просит домовладельцев не взимать сборы, а банки — прекращать изъятие права выкупа.

Существует также федеральный мораторий, предотвращающий выселение и разрешающий отсрочку выплат по ипотеке в рамках Закона о помощи в связи с коронавирусом, чрезвычайной помощи и экономической безопасности или CARES для некоторых домовладельцев с ссудами, обеспеченными федеральной поддержкой. Но только около трети всех квартирных ссуд обеспечивается государством. «Другим арендаторам приходится работать с частными кредиторами, проявляя снисходительность», — сказал Тодд Ашер, менеджер по связям с общественностью NAA.

Немировский сказал, что меры защиты от выселения не касаются уникальной ситуации, когда студенты-съемщики выезжают из квартир рядом со своими университетскими городками или потеряли работу в кампусе или за его пределами.

«Идея о том, что положение студентов отличается от положения типичного арендатора, полностью игнорируется», — сказал Немировский.

Немировский сказал, что колледжи и университеты также несут «моральную ответственность» за помощь семьям, которым трудно выйти из договора аренды. Он сказал, что его дочь выбрала CoLab, потому что он был указан на веб-сайте CU Denver.

Сара Эриксон, менеджер по связям с общественностью CU Denver, сказала, что он предоставляет списки «в качестве услуги для наших студентов … но ни одна из этих организаций не имеет официальных отношений или партнерства с университетом.На веб-сайте есть отказ от ответственности, в котором говорится, что университет не поддерживает и не рекомендует ни один из перечисленных вариантов жилья.

«Колледжи

редко имеют какую-либо финансовую долю в собственности за пределами кампуса и поэтому не могут сказать владельцам, как работать», — сказал Фон Штанге, президент Международной ассоциации жилищных служащих колледжей и университетов и помощник вице-президента по студенческой жизни Университета Айовы. . По словам Штанге, в большинстве случаев студенты сами выбирают, жить они в кампусе или за его пределами.

«Общежития в это время были закрыты для поддержки студентов. Им пришлось съехать », — сказал он. «Рынок за пределами кампуса, в настоящее время нет никаких обязательств по переезду».

Различные приказы не сидеть дома, изданные штатами, вызвали беспокойство среди студентов и их родителей, которые считают, что безопаснее всего находиться вдали от университетского городка, сказал Штанге. Это убеждение укрепилось по мере того, как коронавирус начал распространяться, а смертельная угроза, которую он представлял, стала более широко известной. Студенты также не знали, как долго продлится закрытие кампуса и будут ли они в безопасности в своих квартирах в долгосрочной перспективе.Те, кто потеряли работу или чьи родители потеряли работу, также знали, что они не могут позволить себе оставаться в квартирах.

Студенты «естественным образом склонны» возвращаться домой при таких обстоятельствах, сказала Кристин МакГуайр, региональный директор по западным странам Young Invincibles, группы, выступающей за расширение политических и экономических прав и возможностей молодежи. МакГуайр, вместе с рядом организаций высшего образования и защиты интересов, 21 апреля направил Ньюсому письмо с просьбой об освобождении от аренды для студентов-арендаторов. В письме говорится, что большинство студентов в системах Калифорнийского государственного университета и Калифорнийского университета живут за пределами кампуса.

«Их кампусы закрыты, они потеряли работу в кампусе или рядом с ним и разлучены со своими семьями», — говорится в письме. «Не по своей вине многие студенты за пределами университетского городка внезапно стали неспособны продолжать аренду. Из-за этого многие студенты были вынуждены покинуть квартиры, чтобы укрыться вместе с родителями ».

Последствия невыплаты студентами квартплаты могут быть «разрушительными», в том числе из-за повреждения их кредита, что может затем повлиять на их способность получить работу или ссуду в будущем, сказал МакГуайр.Она также спросила, почему студенты, особенно студенты первого поколения и студенты с низким доходом, у которых нет системы социальной защиты, должны нести это бремя экономических последствий пандемии.

«Мы лишаем их возможности зарабатывать деньги, но мы удерживаем их в экосфере жилья за пределами кампуса», — сказал МакГуайр. «Мы не можем отказаться от того, где они зарабатывают деньги, и сохранить то, где они тратят деньги».

Грофф отметила, что пандемия угрожает доходам не только студентов — владельцы недвижимости уже заметили снижение арендных платежей в апреле, и «ситуация будет только ухудшаться», — сказала она.

«Каждый владелец и оператор внимательно изучают, что они могут сделать, чтобы уменьшить потери арендной платы», — сказал Грофф. «Я знаю многих, кто пытался тесно сотрудничать со студентами, которым трудно платить за квартиру».

Определение недвижимости

Что такое недвижимость?

Недвижимость — это земля вместе с любыми постоянными улучшениями, связанными с землей, естественными или искусственными, включая воду, деревья, полезные ископаемые, здания, дома, заборы и мосты. Недвижимость — это форма недвижимости.Он отличается от личной собственности, которая представляет собой вещи, которые не привязаны к земле постоянно, такие как автомобили, лодки, ювелирные изделия, мебель и сельскохозяйственное оборудование.

Ключевые выводы

• Недвижимость — это класс «недвижимого имущества», который включает землю и все, что к ней постоянно прикреплено, будь то естественное или созданное руками человека.
• Существует пять основных категорий недвижимости: жилая, коммерческая, промышленная, земля без земли и особого назначения.
• Вы можете инвестировать в недвижимость напрямую, приобретая дом, сдаваемую в аренду или другую собственность, или косвенно через инвестиционный фонд недвижимости (REIT).

Понимание недвижимости

Люди часто используют термины земля, , недвижимость, и недвижимость, как синонимы, но между ними есть некоторые тонкие различия.

• Земля относится к земной поверхности вниз до центра Земли и вверх к воздушному пространству над ней, включая деревья, полезные ископаемые и воду.
• Недвижимость — это земля плюс любые постоянные искусственные постройки, такие как дома и другие постройки.
• Недвижимость — одна из двух основных классификаций собственности — это интересы, выгоды и права, присущие владению недвижимостью.

Вообще говоря, недвижимость включает физическую поверхность земли, то, что находится над и под ней, что постоянно к ней прикреплено, а также все права собственности, включая право владеть, продавать, сдавать в аренду и пользоваться землей.

Недвижимость не следует путать с личной собственностью, которая включает в себя все имущество, не подходящее под определение недвижимого имущества.Основная характеристика личного имущества — это то, что оно движимо. Примеры включают автомобили, лодки, мебель, одежду и смартфоны.

Физические характеристики недвижимости

Земля обладает тремя физическими характеристиками, которые отличают ее от других активов в экономике:

1. Неподвижность . Хотя некоторые участки земли можно снимать, а топографию можно изменять, географическое положение любого участка земли никогда не может быть изменено.
2. Неразрушимость . Земля прочная и нерушимая (постоянная).
3. Уникальность . Никакие два земельных участка не могут быть абсолютно одинаковыми. Несмотря на то, что они могут иметь общие черты, каждая посылка отличается географически.

Экономическая характеристика недвижимости

Земля также имеет некоторые отчетливые экономические характеристики, которые влияют на ее инвестиционную ценность:

• Дефицит : Хотя земля не считается редкостью, общее предложение фиксировано.
• Улучшения : Любые дополнения или изменения земли или здания, которые влияют на стоимость собственности, называются улучшением. Улучшения частного характера (такие как дома и заборы) называются улучшениями на земельном участке. Улучшения общественного характера (например, тротуары и канализационные системы) называются улучшениями с по земли.
• Постоянство инвестиций : После улучшения земли общий капитал и рабочая сила, использованные для строительства улучшения, представляют собой значительные вложения в основной капитал.Несмотря на то, что здание может быть снесено, такие улучшения, как дренаж, электричество, водоснабжение и канализационные системы, как правило, носят постоянный характер, поскольку их невозможно удалить (или заменить) с экономической точки зрения.
• Предпочтительное местоположение или область . Под местоположением понимаются предпочтения и вкусы людей в отношении данной области, основанные на таких факторах, как удобство, репутация и история. Местоположение — одна из важнейших экономических характеристик земли (отсюда и пословица «местоположение, местоположение, местоположение!»).

Виды недвижимости

Есть пять основных типов недвижимости:

1. Жилая недвижимость : Любая недвижимость, используемая для жилых целей.Примеры включают односемейные дома, кондоминиумы, кооперативы, дуплексы, таунхаусы и многоквартирные дома с менее чем пятью отдельными квартирами.
2. Коммерческая недвижимость : Любая недвижимость, используемая исключительно для деловых целей, например, жилые комплексы, заправочные станции, продуктовые магазины, больницы, отели, офисы, автостоянки, рестораны, торговые центры, магазины и театры.
3. Промышленная недвижимость : Любая собственность, используемая для производства, производства, распространения, хранения, а также исследований и разработок.Примеры включают заводы, электростанции и склады.
4. Земля : Включает незастроенные участки, пустующие земли и сельскохозяйственные земли (фермы, сады, ранчо и лесные угодья).
5. Специального назначения : Имущество, используемое населением, например кладбища, правительственные здания, библиотеки, парки, культовые сооружения и школы.

Как работает индустрия недвижимости

Несмотря на масштабы и сложность рынка недвижимости, многие люди склонны думать, что отрасль состоит только из брокеров и продавцов.Однако на самом деле миллионы людей зарабатывают на жизнь недвижимостью не только продажей, но и оценкой, управлением недвижимостью, финансированием, строительством, девелопментом, консультированием, образованием и рядом других сфер.

Многие профессионалы и предприятия, включая бухгалтеров, архитекторов, банки, компании по страхованию прав собственности, геодезистов и юристов, также зависят от отрасли недвижимости.

Недвижимость является важнейшим фактором экономического роста в США. Фактически, количество новых проектов жилищного строительства — количество новых проектов жилищного строительства в любой месяц — опубликовано в США.С. Бюро переписи населения является ключевым экономическим показателем. Отчет включает в себя данные о разрешениях на строительство, вводе жилья и завершении строительства, разделенные на три различные категории:

• Одноквартирные дома
• Дома на 2-4 квартиры
• Многоквартирные дома с пятью и более квартирами, например, многоквартирные дома

Инвесторы и аналитики внимательно следят за строительством жилья, потому что цифры могут дать общее представление об экономическом направлении. Более того, типов нового строительства жилья могут дать подсказки о том, как развивается экономика.

Пример: начало строительства

Например, если открытие жилья указывает на меньшее количество домов на одну семью и больше на создание нескольких семей, это может указывать на надвигающуюся нехватку предложения домов на одну семью, что может привести к росту цен на жилье. На следующей диаграмме показаны 20 лет строительства нового жилья с 1 января 2000 г. по 1 февраля 2020 г.

20 лет строительства жилья. Источник: Федеральный резервный банк Сент-Луиса.

Как инвестировать в недвижимость

Есть несколько способов инвестировать в недвижимость.Вот некоторые из наиболее распространенных способов прямого инвестирования:

Если вы покупаете физическую собственность (например, сдаваемую в аренду недвижимость, сдавайте ее в аренду), вы можете зарабатывать деньги двумя разными способами: доход от аренды или сдачи внаем и повышение стоимости недвижимости. В отличие от других инвестиций, недвижимость сильно зависит от ее местоположения. Такие факторы, как уровень занятости, местная экономика, уровень преступности, транспортная инфраструктура, качество школ, муниципальные услуги и налоги на имущество, могут повышать или понижать цены на недвижимость.

Минусы

• Обычно неликвидный

• Под влиянием местных факторов

• Требуются большие начальные капитальные вложения

• Может потребоваться активное управление и опыт

Вы также можете косвенно инвестировать в недвижимость. Один из наиболее популярных способов сделать это — через инвестиционный фонд недвижимости (REIT) — компанию, которая владеет портфелем приносящей доход недвижимостью. Существует несколько широких типов REIT, включая долевые, ипотечные и гибридные REIT.REIT далее классифицируются в зависимости от того, как их акции покупаются и продаются:

• Публично торгуемые REIT
• Публичные неторгуемые REIT
• Частные РЭЙЦ

Самый популярный способ инвестировать в REIT — это покупать акции, которые публично торгуются на бирже. Поскольку акции торгуются, как и любые другие ценные бумаги, торгуемые на бирже (например, акции), это делает REIT очень ликвидными и прозрачными.

Как и многие акции, вы получаете доход от REIT за счет выплаты дивидендов и повышения стоимости акций.Помимо индивидуальных REIT, вы также можете инвестировать в паевые инвестиционные фонды недвижимости и фонды, торгуемые на бирже недвижимости (ETF).

Что нам нравится

• Ликвидность

• Диверсификация

• Стабильные дивиденды

• Доходность с поправкой на риск

Ценные бумаги с ипотечным покрытием

Другой вариант инвестирования в недвижимость — ценные бумаги с ипотечным покрытием (MBS). Они получили много плохой прессы из-за роли, которую они сыграли в кризисе ипотечных кредитов, который спровоцировал мировой финансовый кризис в 2007-08 гг.Однако MBS все еще существуют и продаются.

Самый доступный способ для среднего инвестора купить эти продукты — это ETF. Как и все инвестиции, эти продукты несут в себе определенную степень риска. Однако они могут также предложить диверсификацию портфеля. Инвесторы должны исследовать холдинги, чтобы убедиться, что фонды специализируются на ценных бумагах с ипотечным покрытием инвестиционного уровня, а не на субстандартных ценных бумагах, которые использовались во время кризиса.

Примеры MBS

Два популярных ETF, которые дают обычным инвесторам доступ к MBS, включают:

• ETF (VMBS) по ипотечным ценным бумагам Vanguard: Этот ETF отслеживает индекс Bloomberg Barclays U.S. MBS с плавающей корректировкой индекса, состоящий из поддерживаемых федеральным агентством MBS с минимальным пулом в 1 миллиард долларов и минимальным сроком погашения в один год.