Как разделить приватизированную квартиру по долям: Категории вопросов

Содержание

Как делится приватизированная квартира при разводе

При разводе всё совместно нажитое супругами имущество делится на две одинаковые части. В 36-ой статье Семейного Кодекса РФ также приводится понятие имущества каждого из супругов, на которое второй из них претендовать в случае развода не сможет.

Это вещи индивидуального использования (книги, одежда, обувь, косметика..), имущество, которое супруг купил до заключения брака, получил в дар, в наследство или приватизировал.

Понятие имущества, полученного в собственность в результате жилищной приватизации, появилось в семейном законодательстве сравнительно недавно.

Так как же разделить приватизированную квартиру при разводе? И будет ли она подлежать размену между супругами? Вопрос этот не так прост. И ответ на него зависит от многих обстоятельств и тонкостей. Кроме Семейного Кодекса РФ, ответ на это вопрос можно найти в Жилищном Кодексе РФ. Не лишним будет ознакомиться с Федеральным законом №178 от 21.12.2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Законом №1541-1 от 04.07.1991 года «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Что означает «приватизация»

Жилищная приватизация – это вид безвозмездной сделки, при которой имущество, находящее в собственности государства или муниципалитета, передается в собственность гражданина. То есть гражданин, живущий в квартире по договору социального найма, сможет получить эту квартиру в собственность совершенно бесплатно. Но воспользоваться таким правом любой гражданин сможет только один раз.

Приватизировать жилье можно на всех членов семьи, тогда в квартире у каждого будет своя доля. В приватизации сможет участвовать кто-то один из супругов, а остальные члены семьи отказаться от участия в ней в его пользу.

Вариантов несколько, но при выборе каждого из них нужно стараться предвидеть дальнейшую судьбу этого имущества.

До тех пор, пока квартира не будет приватизирована, она будет находиться в собственности государства, округа, области, города и т.д., и в случае развода между супругами она делиться не будет. Ни один из супругов попросту не будет иметь на нее никаких собственнических прав.

Согласно мнению экспертов

При разводе легче разделить приватизированное жилье, поскольку в этом случае, выделяется конкретная доля, которая будет фиксироваться в техническом паспорте. Важно также, что интересы несовершеннолетних детей в этом случае тоже будут учитываться.

Когда поделить можно

В природе существует лишь один стопроцентный случай, при котором супруги, решившие развестись, смогут поделить приватизированное имущество (квартиру) без каких-либо проблем. Это случай, когда супруги оба участвовали в приватизации, и у каждого из них имеются права на это жилье.

При разводе достаточно будет определить доли каждого из супругов в приватизированной квартире, а дальше можно спокойно проводить процедуру раздела долевой собственности при разводе.

Если в приватизации участвовали еще и дети разводящейся пары, то на их доли в квартире супруги никаких прав иметь не будут, разделу они не подлежат, а останутся в собственности детей.

Супруг, который не участвовал в приватизации, не будет иметь право при разделе имущества на долю в квартире.

Раздел приватизированной квартиры при разводе, даже оформленной на одного супруга, возможен также в случае заключения брачного договора или составления соглашения о разделе имущества после развода по обоюдному согласию. Мы расскажем об этом ниже.

Можно побороться за раздел квартиры, приватизированной одним из супругов, в суде. Для этого нужно доказать, что за время совместного проживания квартира эта претерпела дорогостоящий ремонт или реконструкцию, отчего стоимость ее увеличилась. Если доказать это в суде удастся, то есть шанс перевести эту квартиру в ранг совместно нажитого имущества и добиться ее раздела в равных долях.

На практике такие судебные решения встречаются крайне не часто. Потребуется помощь хороших юристов. Подробнее о судебной практике раздела имущества при разводе здесь — https://divorceinfo.ru/2204-razdelenie-imushestva-pri-razvode-suprugov

Еще один из вариантов – продать приватизированное жилье и купить другое. Тогда оно уже будет являться совместной собственностью супругов, приобретенной в законном браке, и при разводе разделится пополам. Не важно, на одного из них оформлено право собственности или на обоих.

Разделу не подлежит

Если квартира была приватизирована одним из супругов еще до заключения законного брака, а второй просто въехал в нее после свадьбы, то при разводе разделить ее не удастся. Она останется личной собственностью участвовавшего в приватизации супруга.

Максимум, что сделает суд, это определит срок, в течение которого супруг, не участвовавший в приватизации, сможет проживать в этой квартире до возможности съехать на другое место жительства. Здесь есть два условия: в данной квартире он официально зарегистрирован и другого жилья у него нет. Важным фактором, влияющим на решение суда, сможет стать наличие у супругов общих детей.

Даже если квартира была приватизирована супругом в период семейной жизни, а остальные члены семьи отказались принять участие в приватизации в его пользу, она будет являться личной собственностью этого супруга. Ни жена (муж), ни дети претендовать на нее в случае развода не смогут.

Закон идет навстречу членам семьи, добровольно отказавшимся от приватизации, — они имеют право проживать в такой квартире сколь угодно долго, но собственниками являться не будут. Потому не смогут ее продать, обменять или совершить другие юридические действия. Это создает определенные трудности и собственнику жилья и членам его семьи. Первый не сможет продать эту квартиру, так как его супруг имеет законные основания в ней проживать, а второй не сможет ею распорядиться, а только использовать, как крышу над головой.

Раздел по соглашению и брачному контракту

Не каждый супруг решится забрать единственное жилье у своей бывшей жены (мужа) а часто и детей, даже если оно приватизировано только на него и является личной собственностью.

Определить порядок такого раздела можно в брачном договоре или соглашении о разделе имущества. Составить эти документы можно в период брака или уже на стадии развода. Брачный договор также можно составить и до заключения брака, но силу он приобретет только после постановки штампа о регистрации в паспорте.

В этих документах по обоюдному согласию супруги смогут указать порядок раздела всего их имущества (как личного, так и общего), в том числе и приватизированного жилья. Нужно лишь указать размеры долей, на которые будет претендовать каждый из супругов в случае расторжения брака. А также не лишним будет нотариально заверить эти документы, чтобы в будущем у супругов не возникло непредвиденных ситуаций при разделе имущества. Всё-таки закон на стороне того члена семьи, который участвовал в приватизации.

Да и зарегистрировать выделенные доли в Росреестре супруги смогут только по нотариально заверенному документу.

Раздел через суд

Приватизированное жилье будет считаться личной собственностью по закону, поэтому даже обращение в судебный орган с иском о разделе такого имущества к положительному решению приводит редко. Не учитываются даже интересы детей.

У второго супруга появится возможность получить право на выдел доли в приватизированном жилье, если он докажет, что за время совместного проживания жилье это было значительно улучшено за счет денежных средств обоих супругов, а потому и стоимость его увеличилась. Суд сможет принять такие доводы во внимание и поделить квартиру.

Образец заявление на раздел имущества при разводе, а также некоторые подробности и нюансы процедуры подачи иска вы найдете в нашей статье.

Если квартира была приватизирована супругом еще до брака, то суд сможет лишь оставить за его женой или мужем право на временное проживание в этой квартире на определенный срок.

Квартира была приватизирована в период брака, но участвовал в ней один супруг? Второй сможет рассчитывать на право проживания в данной квартире, если прописан в ней. Как вариант суд сможет обязать собственника приобрести бывшему супругу другое жилье, если у последнего нет финансовой возможности и другого места жительства. Чаще к такому исходу приводит наличие общих детей у разводящейся семейной пары.

Самые несложные дела при разделе приватизированного имущества супругов в суде те, в которых оно приватизировано на обоих супругов. Но и здесь есть нюансы. Суд сможет принять решение о разделе его на две равные доли по закону, а сможет и увеличить размер доли одной из сторон при наличии следующих обстоятельств:

жена (муж) является инвалидом,
с женой или с мужем после развода останутся проживать их несовершеннолетние дети,
с супругом проживает ребенок-инвалид,
беременность жены или нахождение ее в декретном отпуске,
супруг не имеет дохода по объективным причинам,

такой порядок предусмотрен составленными ранее брачным договором или соглашением супругов.

Приватизация на детей

Как делится приватизированная квартира при разводе, когда в приватизации принимали участие дети? Никак не делится, если она приватизирована только на детей. Это их имущество, и только они имеют все права им распоряжаться.

Если в приватизации участвовали и супруги (один или оба) и их дети, то доли детей также останутся неприкосновенными. Да и по закону им положены доли определенного размера, а уж остальные квадратные метры будут делиться между супругами.

Если супруг-собственник будет обменивать или продавать приватизированную квартиру, то это осуществить можно без нотариального согласия другого супруга. Средства, вырученные от сделки, он может определить по собственному усмотрению.

Какие права дает приватизация

После развода, когда раздел приватизированной квартиры уже произошел, то собственники могут распорядиться каждый своей долей по собственному усмотрению – продать, обменять, подарить, сдать внаем и т.д.. Не нужно лишь забывать о том, что всякая сделка должна быть обговорена и согласована со всеми собственниками жилья, и о их преимущественном праве при ее продаже.

У того супруга, который в приватизации не участвовал, суд сможет установить право на временное или бессрочное проживание в квартире в зависимости от обстоятельств приватизации.

Некоторые факты

Суд может разрешить на время бывшему члену семьи жить на приватизированной жилплощади, однако, если у него нет возможности жить и пользоваться другой жилплощадью.

Если суд признал приватизированную квартиру индивидуальной собственностью одного из супругов без каких-либо оговорок, то это решение автоматически лишает второго супруга права на проживание и использование этого жилья.

Чтобы разделить приватизированную квартиру при разводе на условиях, которые устроят обоих супругов, не нужно пренебрегать составлением брачного договора или добровольного соглашения о разделе имущества. В противном случае судебные тяжбы смогут тянуться долго и утомительно, и без помощи хороших юристов обойтись не получится.

Если у вас остались вопросы о том, как разделить приватизированную квартиру при разводе, то задайте их в комментариях

Как делится квартира при разводе в Украине 2021 году?

Несмотря на устоявшуюся юридическую практику, раздел квартиры при разводе может оказаться крайне непростым и длительным. Так как существует множество вариантов, когда суд может отойти от понятия равенства долей мужа и жены и разделить квартиру по самому непредвиденному для вас сценарию.

Поэтому решение подобных вопросов лучше доверить нашим адвокатам по разделу имущества, за плечами которых обширные юридические знания в области раздела недвижимого имущества и множество бракоразводных процессов, завершенных в пользу наших клиентов.

Как происходит раздел квартиры при разводе?

Существует много различных способов поделить квартиру между супругами.

Самый распространенный способ — это разделение квартиры на так называемые «идеальные доли» в праве собственности на квартиру. Идеальные доли — это когда определяется пропорции в праве собственности без определения реальных площадей, которые соответствуют этим долям. Например: 1/2, 1/3 в праве собственности на квартиру. При этом собственнику таких долей не известно, какими именно площадями в квартире он может пользоваться.

Второй вариант — это поделить недвижимость путем присуждения одному из супругов денежных средств вместо его доли в праве совместной собственности. Такое разделение имущества возможно только при условии согласия супруга, на выделение его доли деньгами. При этом второй супруг обязан будет внести соответствующую сумму на депозитный счет суда (ч.ч. 4,5 ст. 71 Семейного кодекса Украины).

В случае невозможности достижения обоюдного согласия по этому вопросу и при наличии определенных оснований, суд может применить положения ст. 365 Гражданского кодекса и присудить одному из супругов квартиру в натуре, а другому – денежную компенсацию. Этот вариант возможен также при условии внесения соответствующих денег на депозит суда, а также ряда других условий, установленных законом. Главным условием для выделения деньгами доли (части) квартиры является наличия у ответчика другого жилья на праве собственности.

Третий вариант. При наличии у супругов (бывших супругов) нескольких объектов жилой недвижимости: нескольких квартир, квартиры и жилого дома, возможен вариант, при котором они делятся между ними с учетом их стоимости – каждому конкретный объект недвижимости.

И это только несколько вариантов развития событий, которые могут быть осуществимы при разделе квартиры. А учитывая постоянное внесение изменений в законодательство Украины, а также изменчивую судебную практику, довольно тяжело эффективно отстоять свои имущественные интересы в суде самостоятельно без адвокатов по семейным делам.

Как делится приватизированная квартира?

По общему правилу приватизированная одним из супругов квартира не относится к совместной собственности супругов.

Но даже в этом простом правиле, есть много разных исключений и нюансов, о которых знают адвокаты, которые практикуют семейные дела.

Так, например, только профильные юристы по разделу имущества знают, что все имущество, приватизированное в период с 11.01.2011 года и до 17.05.2012 года, подлежит разделу между супругами как совместно приобретенное ими во время брака. Таким образом, при разделе приватизированной квартиры, в первую очередь, нужно обращать внимание на время, когда она была приобретена.

Также может быть поделена приватизированная квартира, если во время брака был сделан грандиозный капитальный ремонт, который очень существенно увеличил стоимость квартиры. Увеличение стоимости такой квартиры и существенность такого увеличения подлежит выяснению путем сравнения стоимости квартиры до и после ремонта. При этом сам по себе размер денежных затрат, вложенных в ремонт, не имеет значения для раздела квартиры.

Что делать если супруги совместно приватизировали квартиру и оба записаны собственниками квартиры? В таком случае раздел приватизированной квартиры будет зависеть от того как именно супруги приватизировали квартиру: на праве общей совместной собственности или на праве общей долевой собственности. Также важным моментом — является наличие других собственников квартиры, например: дети, родители одного из супругов и так далее. Немаловажный аспект — наличие у второго супруга другого жилья на праве собственности. Менее важные моменты, но тоже могут быть учтены: с кем остаются жить дети, есть ли решение суда о взыскании алиментов и как это решение исполняется. И много, много других обстоятельств и нюансов.

Как делиться ипотечная квартира при разводе?

Если кредит брался на покупку квартиры во время брака, которая передавалась банку в ипотеку, и на момент развода кредит полностью погашен, тогда квартира считается общим имуществом супругов.

Сложнее происходит распределение ипотечной квартиры после развода, когда либо кредит брался в браке, или когда кредит под ипотеку новой квартиры на момент расторжения брака еще не погашен.

Как делится кредит, займ и ипотека?

Обратите внимание, что банк, как правило, не желает принимать участие в разделении кредита, а соответственно и ипотечного имущества (квартиры, дома и т.д.).

Таким образом, разделить ипотечную квартиру в добровольном порядке у нотариуса не удастся, пока кредит не будет полностью погашен. В этом случае можно продать квартиру с согласия банка. Такой вариант банк обычно устраивает, поскольку основным условием согласия банка будет полное погашение кредита за счет продажи квартиры.

При этом непогашенный кредит не является препятствием разделения ипотечной квартиры в судебном порядке между бывшими супругами.

Разделить квартиру при разводе справедливо – это возможно!

Хотите разделить квартиру при разводе пополам с супругом, получить денежную компенсацию за свою долю, продать часть принадлежащей вам квартиры, поделить кооперативную квартиру, квартиру в новостройке или объект незавершенного строительства – доверьте эту работу опытным адвокатам (юристам)! Ведь раздел квартиры при разводе – это непростой процесс и поэтому гораздо выгоднее и разумнее доверить этот вопрос профессионалам нашей Адвокатской компании.

Свяжитесь с нами по телефонам:

Tel./Telegram: +38 050 602 01 75

Tel./Viber/WhatsApp: +38 098 211 58 29

Во время консультаций, клиенты часто спрашивают:

Как делится квартира при разводе, если собственник муж Украина?

Как делится квартира при разводе, если собственник жена?

Читайте также:

Раздел кредитных обязательств между супругами при разводе

Как разделить автомобиль при разводе?

Раздел прав на квартиру в многоквартирном доме-новостройке

Раздел имущества супругов в Украине: факты и заблуждения

Раздел незавершенного строительства между супругами при разводе

Как разделить квартиру на доли — возможные нюансы

Выделение доли или раздел – это прекращение существования квартиры как единого целого, и появление новых квартир, которые уже не являются единым целом и никак между собой не связаны. Новые объекты должны не обладать отдельным выходом, отвечать санитарным, техническим требованиям для отдельной квартиры. С точки зрения закона прекращается общее право собственности совладельцев, каждый теперь сам распоряжается своей частью по собственному усмотрению без ограничений, установленных для общего владения.

Однако раздел квартиры происходит редко, т.к. нет возможности:

устроить отдельный вход;
новые квартиры не будут отвечать требованиям о минимальной площади;
не получится обустроить санузел, кухню.

К тому же перестройка может повредить цельность многоквартирного дома, несущие конструкции и т.д. Единственный вариант: разделение ранее соединенных квартир или наличие немалой площади.

Законодательная база

Гражданский кодекс (в нем прописаны правила об общей собственности, о разделе общей собственности, её прекращении).
Жилищный кодекс.
Градостроительный кодекс (основополагающий документ, регулирующий проведение строительных работ, в частности, перестройки квартир).
Закон о поддержке семей с детьми (вопросы трат семейного или материнского капитала).
Закон об ипотеке.
СНИПы (строительные нормы и правила) – перечень правил, в которых детально изложены требования для отдельных квартир в многоквартирном доме и допустимые и недопустимые варианты, связанные с перепланировкой и перестройкой.

Кроме этого, в перечень опосредованно следует добавить законодательство о защите прав детей, касающихся органов опеки (как федеральное, так и региональное), закон о прокуратуре (следит за исполнением законодательства, обращается в суд, издает предписания).

Как разделить доли в приватизированной квартире

Разделение проводится 2 способами:

Добровольно путем подписания договора.
Принудительно через суд, если не получается достичь согласия.

Какой бы способ не был выбран, обязательно проводится строительно-техническая экспертиза, где эксперт предлагает варианты раздела.

Если он невозможен, об этом также указывается в заключении эксперта. Эксперт может предложить определить порядок пользования квартирой, что чаще всего с квартирами и происходит.

Судья принимает решение, выбирая вариант раздела, наиболее подходящий в плане соответствия долям сособственников и сложившемуся порядку пользования. Если есть просьба в иске, то сособственник вправе выделиться, получив выкупную рыночную цену в случае невозможности раздела.

Как разделить квартиру на доли в неприватизированной квартире

Особенностью неприватизированной квартиры является то, что жильцы не являются её собственниками. Собственником является государство или муниципальные власти. Все, кто живут в этих квартирах, фактически находятся там на основании договора социального найма или являются членами семей квартиросъемщиков.

В такой ситуации не получится разделить квартиру на доли. Единственный вариант в случае спора – определение порядка пользования жильем и никак иначе. Поднять вопрос о разделе получится только в случае приватизации квартиры.

Как разделить доли в квартире с материнским капиталом

Материнский капитал выдается на одного из супругов, у которых родился ребенок. В законе о материнском капитале оговаривается, что трата денег на:

строительство жилья;
его покупку;
оплату ипотечного кредита.

Обязывает собственника жилья оформить долю в общей собственности на супруга, на которого был оформлен сертификат в пенсионном фонде, на ребенка или детей, которые ужу родились или родятся. Дается письменно обязательство.

Закон обязывает это делать супругов, если лица не состоят в браке, то и обязательства такого нет. В некоторых случаях обязательство не выполняется и формально у жилья один собственник. Как поступить в этом случае при разделе жилья? Признание прав на долю в общей собственности в случае законного брака не ограничивается во времени, пока не будет оформлен развод. После развода дается 3 года на раздел общего имущества. В случае пропуска срока и, если он не будет восстановлен, раздел в суде будет невозможен.

Поэтому в случае использования материнского капитала, и отсутствия доли тех, кто по закону имел на неё право, в суде в первую очередь необходимо признания права на соответствующую долю в общей собственности, и только после есть смысл просить суд оформлять выдел.

Если долю имеют дети, непременно принимают участие в деле орг

Как делится приватизированная квартира при разводе

Как делится неприватизированная квартира при разводе

Почему-то наши соотечественники не спешат с приватизацией жилья. Множество городских квартир по-прежнему относятся к муниципальному жилищному фонду. Ничего плохого, если семья живет в муниципальной квартире. Проблемы могут возникнуть только при разводе.

Дело в том, что раздел неприватизированной квартиры при разводе невозможен, поскольку муниципальная собственность не принадлежит ни мужу, ни жене. Супруги, которые стали нанимателями такой квартиры, не являются ее владельцами, а стало быть, не вправе и делить.

Существует несколько способов деления квартиры, пребывающей не в частной, а в муниципальной собственности:

Обмен одной муниципальной квартиры на несколько квартир;
Приватизация квартиры и последующий ее раздел;
Отсутствие раздела – предоставление одним супругом права проживания в квартире другому супругу без деления.

Размен неприватизированной квартиры

Что означает «размен муниципальной квартиры»? Это значит, что наниматели должны найти взамен своей неприватизированной квартиры две другие неприватизированные квартиры, получить согласие владельца квартир (муниципалитета или государства) и произвести обмен.

При всей кажущейся простоте этого способа решить проблему, он невероятно сложен. Не так уж и просто найти две небольшие равноценные квартиры и договориться с муниципалитетом об обмене на одну большую, заключить договор обмена жилыми помещениями, переоформить договора найма квартир.

Более того, для обмена неприватизированными квартирами необходимо обоюдное согласие разводящихся супругов. Бывает так, что накаленные взаимоотношения между мужем и женой не дают им принимать взвешенные решения. При отсутствии согласия одного из супругов на обмен, придется идти в суд.

А судебная тяжба по поводу размена неприватизированной квартиры может оказаться долгой и сложной. Ведь суд будет учитывать интересы обоих супругов. Особенно трудным может быть процесс раздела неприватизированного жилья, если в нем проживали недееспособные, ограниченно дееспособные, несовершеннолетние жильцы — члены семьи нанимателя. В судебном процессе обязательно примет участие орган опеки и попечительства.

Приватизация и раздел

Приватизация квартиры кажется более реальным решением проблемы. Если оба супруга прописаны в квартире и оба принимают участие в приватизации, они получат право общей долевой собственности на жилье. В случае развода общая собственность супругов подлежит разделу на равные части.

Если кроме мужа и жены в квартире прописаны другие члены семьи, они тоже имеют право на долю в квартире при приватизации. В этом случае раздел квартиры после развода будет осуществляться пропорционально долям всех членов семьи.

Еще один нюанс. Приватизировать квартиру можно только при согласии всех жильцов, прописанных в ней.

Приобретение права пользования квартирой

Если только один из супругов является нанимателем муниципальной квартиры, после развода он вправе выселить из квартиры своего бывшего родственника. Выселенному супругу следует обратиться в суд. Если ему совершенно некуда идти, суд может предоставить ему право пользования муниципальной квартирой вместе с бывшим супругом. Придется смириться с совместным проживанием после развода.

Раздел служебной квартиры

Служебная квартира – часть специализированного жилищного фонда. Служебная квартира выдается в пользование только в связи с определенным родом деятельности и не подлежит приватизации. Вместе с нанимателем право пользования служебной квартирой приобретают и члены его семьи. Однако в случае развода это право утрачивается.

Если у бывшего супруга нет другого жилья, кроме служебной квартиры, суд может сохранить за ним право временного проживания в ней.

Но если супруг, получивший служебную квартиру по роду деятельности, покидает должность и теряет право на жилье, проживающие с ним бывшие родственники тоже вынуждены выселиться, даже если жить им негде.

Просмотрите видео

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7(499)648-11-59
- Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Как делится приватизированная квартира при разводе?

Приватизированная квартира при разводе делится немного иначе, чем любое другое имущество, собственником которого является жена или муж, а не супруги и их дети в равных долях. Все потому, что недвижимое имущество, перешедшее из государственной собственности в частную, не всегда подпадает под правовой режим совместного имущества.

Приватизированная квартира при разводе: делится ли

Делится ли приватизированная квартира при разводе супругов, обозначено в законе о частной собственности, а также оговорено в тридцать шестой статье Семейного кодекса, действующего во всех регионах Российской Федерации.

Законом установлено то, что в случае, когда одна из сторон отказалась от участия в приватизации квартиры в момент оформления приватизации в пользу второй, то вместе с тем, она отказывается от жилья в добровольном порядке. В таком случае раздел невозможен, кроме случаев, когда затронутыми остаются интересы совместных малолетних детей.

Квартира, приватизированная на двоих и более жильцов (обычно по прописке на момент переоформления), делится согласно долевому участию сторон.

Исключения из правил

Исключениями из правил, касающихся раздела приватизированного жилья (квартиры или дома) при расторжении брака, могут быть только два варианта. В первом случае разделить приватизированную квартиру можно тогда, когда она приватизирована на всех прописанных членов семьи. Второй ситуацией можно назвать заключение брачного контракта, в котором прописаны все гарантии сторон при расторжении союза.

Причем сторонам спора следует знать о том, что в судебном порядке разделить квартиру не получится. Если вопрос раздела имущества станет перед супругами, то делить нажитое нужно только в добровольном порядке.

Раздел приватизированной квартиры при разводе супругов

Что означает «приватизация»

Когда поделить можно

Супруг, который не участвовал в приватизации, не будет иметь право при разделе имущества на долю в квартире.

Разделу не подлежит

Раздел по соглашению и брачному контракту

Раздел через суд

жена (муж) является инвалидом,
с женой или с мужем после развода останутся проживать их несовершеннолетние дети,
с супругом проживает ребенок-инвалид,
беременность жены или нахождение ее в декретном отпуске,
супруг не имеет дохода по объективным причинам,
такой порядок предусмотрен составленными ранее брачным договором или соглашением супругов.

Приватизация на детей

Если супруг-собственник будет обменивать или продавать приватизированную квартиру, то это осуществить можно без нотариального согласия другого супруга. Средства, вырученные от сделки, он может определить по собственному усмотрению.

Какие права дает приватизация

Как правильно поделить приватизированную квартиру при разводе

Достаточно часто браки между супругами прекращают свое существование. Многие граждане прибегают к процедуре раздела вещей, которые были ими приобретены во время совместной жизни. Наибольшее количество споров возникает по поводу раздела недвижимости, а именно квартир и домов.

Делится ли

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Процесс приватизации представляет собой переход с государственного права собственности на частное. Для этого должен быть заключен договор найма дома в социальном порядке.

Приватизация муниципального жилья в собственность, как правовое явление, действует в РФ с 1990-х годов и показала себя достаточно эффективной схемой.

Так как изначально все жилье было государственным, возникла необходимость начать перекладывать на других лиц бремя расходов на содержание имущества и определить — как приватизировать муниципальную квартиру в городе, поселке и др.

Тогда и была введена процедура, которая позволила перевести квартиру или дом в собственность граждан и возложить на них обязанность по содержанию жилья, уплате налогов, а так же перевести на них риск случайной гибели или повреждения имущества.

На сегодняшний день этот процесс продолжает успешно функционировать. Это, прежде всего, бесплатная передача помещения. Приватизировать одному гражданину можно только один раз.

Данная процедура необходима для того, что бы иметь возможность прописать и выселять лиц без чьего либо согласия, совершать правовые действия с недвижимостью и другое. Однако есть и негативные стороны.

Например, если лицо является должником и в отношении него введено исполнительное производство, то к этой процедуре лучше не прибегать, так как судебные приставы могут забрать помещение в счет долга.

Видео (кликните для воспроизведения).

В этом случае, необходимо переложить обязанности по совершению сделки на других членов семьи, то есть, приватизировать раздельно. Нельзя так же приватизировать аварийное жилье, служебный надел, но законом допускается взять в собственность помещение ветхое.

В случае, когда помещение является аварийным, органами местных властей должно быть принято решение о расселении и предоставлении нового помещение по договору социального найма.

Приватизация происходит в несколько этапов, каждый из которых имеет свои характерные особенности:

Получение согласия граждан

Перед тем, как обращаться в уполномоченный жилищный орган, необходимо в письменном виде получить согласие всех нанимателей. Однако такого согласия не требуется от лиц, которые выехали из жилого помещения на длительный срок.

Например, если они переехали в другой регион, устроились там на работу и совершили все иные действия, свидетельствующие о переезде и укоренении в другом месте.

Подача заявления в местный властный орган

На этом этапе лицо, осуществляющее приватизации, должно обратиться в орган местного самоуправления, так как помещение находится в муниципальной собственности, и написать заявление, подтверждающее желание вступить в процесс.

Для удобства, все документы можно подать путем обращения в МФЦ.

Так же необходимо предоставить следующие документы:

согласие всех нанимателей
договор найма в социальном порядке
технический паспорт помещения (дома, квартиры, комнаты)
выписка книжки домовладения
документы, подтверждающие личность человека

Изучение заявления и решение по нему

Законом установлен срок, в который уполномоченный орган должен принять свое решение- 2 месяца. Если по необоснованным причинам в этот срок решение не принимается, граждане имеют право обратиться в суд за защитой своих прав.

Заключительный процесс

Завершающим этапом приватизации является внесение сведений в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Основанием для регистрации, в данном случае, будет являться решение органа местного самоуправления о приватизации помещения.

Приватизируемый дом или жилое помещение передается лицам в собственность по долям, а доли, как правило, признаются равными.

В случае смерти одного из участников приватизации, если заявление им уже было подано, но приватизация завершена не была, право продолжить этот процесс переходит к другим лицам, которые являются участниками договора социального найма.

Как получить возмещение НДФЛ иностранному работнику по патенту в 2019 году? Найдете по ссылке.

Квартира может приватизироваться:

Во время брака
До его заключения

В последнем случае квартира будет находиться в собственности одного из лиц. По общему правилу, никакому разделу она не подлежит. Однако, она может быть разделена с согласия такого гражданина по правилам семейного и гражданского законодательств, а именно в равных долях.

С первым случаем все сложнее. Так, поделить приватизированное имущество можно будет только при условии, что оба человека участвовали в этом процессе. Если же участие принимал только один, то ни на какую долю он не имеет права рассчитывать.

То же самое касается и долей других членов семьи. На их части имущества при разводе супруги не имеют права претендовать ни при каких условиях.

Раздел по соглашению

При заключении брачного договора на любой стадии отношений, то есть как до брака, так и после, приватизированная площадь может быть разделена между супругами. Зачастую, она делится и в случаях, когда один из супругов по обоюдному согласию отдает свою долю.
[3]

Так, например, если муж пожелал оставить жилье жене и ребенку, то достаточно оформить дарственную и перерегистрировать право в уполномоченном органе государственной власти.

Такое соглашение было предусмотрено законодательством более пятнадцати лет назад. Как было отмечено выше, оно может быть составлено как до брака так и после.

Для того, что бы данный документ стал действующим, необходимо соблюсти ряд обязательных условий:

Он должен быть составлен строго в рамках законодательства
Он должен быть подписан супругами
Обязательно письменное составление документа и его удостоверение у уполномоченного лица – нотариуса

В таком документе могут быть закреплены абсолютно различные положения, вплоть до того, что один из супругов в случае неверности ничего не получит. Так же такой договор можно изменить в любое время.

На это необходимо исключительно обоюдное согласие. В исключительных случаях, можно обратиться в судебный орган.

Таким соглашением можно урегулировать не только отношения по поводу имущества, но и какие – либо супружеские обязательства, например, обязанности по содержанию родственников и другие. Так же указываются все правила и порядок управления их общим нажитым имуществом.

Видео: Консультация юриста

Как делится приватизированная квартира при разводе по судебному решению

Так как приватизация означает бесспорное право собственности бывшего арендатора социального жилья, то разделить квартиру без его согласия практически невозможно. Единственным выходом может стать обращение в судебные органы.

Заявление подается, как правило в районный судебный орган по тому месту, где данная жилплощадь расположена. Основанием для предъявления иска может служить то, что другой супруг во время семейных отношений внес огромный вклад в улучшение такого имущества, исходя из чего и требует свою долю.

При принятии решения судьей учитывается:

Что учитывается	Обоснование
Заработная плата каждого	Это необходимо для того, что бы понять – действительно ли лицо, которое претендует на раздел, вкладывал свои деньги в большей степени
Профессия	В этом случае устанавливается средняя заработная плата по данной специальности в субъекте РФ для определения объема ежемесячных денежных выплат каждого супруга
С кем определено место проживания ребенка	Это наиболее важно для защиты прав несовершеннолетних детей. Так, если ребенок остается жить с женой, то доля мужа может быть уменьшена в пользу супруги для улучшения положения несовершеннолетнего

Зачастую, суд подводит бывших супругов к решению о заключении соглашения о разделе, что бы избежать судебных тяжб и расходов. Это происходит на стадии подготовки дела к разбирательству.

Суд обязательно должен утвердить такое соглашение, иначе оно не будет иметь никакой юридической силы.

При обращении в суд необходимо уплатить обязательный сбор, размер которого установлен налоговым законодательство, как правило, это процент от стоимости самого жилья.

Таким образом, приватизированное жилье – это сложный объект гражданских правоотношений, который принадлежит тому лицу, кто осуществил данный процесс. Поэтому раздел такого жилья практически невозможен.

Особенности аутстаффинга в 2019 году. Найдете здесь.

Какие есть налоги с отпускных иностранных граждан? Узнайте далее.

Однако, существует «лазейка», согласно которой разделить имущество можно только если супруги совместно участвовали в этом процессе или же они заключили особого рода документ – брачный договор, который предусматривал бы такой раздел.

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
- Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
- Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Раздел приватизированной квартиры при разводе супругов

Время чтения: 5 минут

Согласно ст. 39 СК РФ, при разводе все, что нажито в браке, делится между супругами поровну, если иные условия не определены брачным договором. Однако из данного правила есть исключения — они приведены в ст. 36 СК РФ: к ним, например, относятся те активы, которые приобретены безвозмездно. Разделены они быть не могут и останутся в собственности изначального владельца.

Но какое отношение это имеет к приватизации? Дело в том, что приватизация жилья как раз является безвозмездной сделкой. Суть ее состоит в безвозмездной (бесплатной) передаче государственной или муниципальной жилплощади в частное владение. Воспользоваться такой возможностью допускается только один раз в жизни.

Как приватизированное жилье можно поделить при разводе?

Приватизированное в пользу одного из супругов жилье может быть включено в общую массу супружеского имущества лишь в случаях, когда оно было модернизировано за счет общих доходов или личного вклада (усилий, средств, материала) второго супруга в период брака таким образом, что его стоимость на рынке недвижимости значительно возросла.

Если квартира приватизировалась обоими супругами в равных долях или без определения долей, то раздел квартиры будет происходить по нормам ЖК РФ и ГК РФ, но не как совместно нажитая собственность. Если доли не были определены изначально, то считается, что приватизация должна происходить в равных долях, поэтому каждый получит по ½ доле жилья, а при наличии иных участников приватизации – в равных долях между ними.

Подобная форма раздела не является делением квартиры как общего имущества по нормам СК РФ. По сути, деления как такового и не происходит — за супругами сохраняются их доли в праве собственности, возникшие в момент приватизации.

Когда приватизированное помещение разделить при разводе нельзя?

Во всех остальных случаях, если приватизация был осуществлена при участии только одного супруга. При этом какая-либо компенсация может быть затребована лишь тогда, как если второй супруг докажет и документально подтвердит, что вкладывал в нее собственные (а не общие) средства.

Например, когда был произведен ремонт, но он не внес существенных изменений в технические или значительные качественные параметры жилья. В этом случае компенсации подлежат только эти расходы.

Если нет доли в собственности приватизированной квартиры, можно ли там жить второму супругу после развода?

Для сохранения права пользования приватизированной квартирой после развода должны быть соблюдены следующие условия:

Переход прав из государственной/муниципальной формы в частную происходил в период брака;
Второй супруг был зарегистрирован в это время в помещении и заявил отказ от участия в приватизационном процессе, пожелав воспользоваться своим правом на приватизацию в будущем.

При соблюдении всех перечисленных условий не имеющий собственной доли в приватизированном жилье супруг приобретает бессрочное право пользование приватизированным жильем и выселить его оттуда невозможно будет даже через суд. Однако разделить жилье все равно не получится, можно лишь определить правила и порядок использования помещением и/или требовать вселения, и не чинить препятствий в пользовании жильем.

Что делать супругу, оставшемуся без доли?

Для членов семьи, самостоятельно отказавшихся от приватизации, закон предусматривает защитные механизмы: такие граждане могут жить в квартире без ограничения по времени, хотя собственниками считаться не будут. Но для этого закон выдвигает условия: граждане официально зарегистрированы в квартире и другого жилья у них нет.

Конечно, вынужденное нахождение рядом создает определенные сложности для ставших чужими людей. Ситуация эта непростая, и разрешить ее проблематично даже через суд. И опять-таки важную роль здесь играет наличие детей. В качестве альтернативы суд может обязать владельца квартиры обеспечить бывшего супруга другим жильем.

Вынужденное совместное проживание бывших супругов — всегда источник конфликтов

Помощь юриста

Приватизированное жилье после расторжения брака остается у того, кто участвовал в приватизации. Однако, как вы успели убедиться, нюансов тут множество — и для собственника, и для членов его бывшей семьи.

Вопрос возможности дележа приватизированной квартиры в любом случае необходимо уточнять у юриста, поскольку без соответствующего юридического опыта граждане часто неправильно понимают нормы законы и неверно их истолковывают. В итоге, как результат – отказ в удовлетворении исковых заявлений и лишние затраты времени и средств на последующее обжалование судебных решений.
[2]

Специалисты МЦПИ «Планета Закона» готовы оказать полный комплекс правовой помощи по вопросам раздела приватизированного жилья, а также в поиске возможных компромиссов в случаях, когда такой раздел невозможен. Звоните нам прямо сейчас по номеру + 7 (495) 722-99-33.

Как делится приватизированная квартира при разводе

Приватизация – это один из вариантов приобретения гражданином права собственности на объект недвижимости. Правом на приватизацию наделяются все граждане РФ. Как делится приватизированная квартира при разводе, рассмотрим подробнее.

Что такое приватизированная квартира

Приватизация подразумевает переход прав на объект из муниципальной собственности в частную. Право на приватизацию квартиры возникает у нанимателя объекта по договору социального найма и членов его семьи.

После оформления приватизации, гражданин должен оформить право собственности в надлежащем порядке. Документы передаются на регистрацию в Росреестр. После внесения изменений в ЕГРН, гражданин становится полноправным собственником квартиры.

Важно! Такое право дается всем гражданам РФ, однако только 1 раз в жизни.

Раздел приватизированной квартиры при расторжении брачного союза

При расторжении брака, муж и жена имеют право поделить объекты общей собственности. Раздел имущества – это именно право, а не обязанность. При разделе не имеет значения, если собственник муж или жена.

Инициировать раздел имеет право только один из супругов. Он оформляется в период брака или в течение 36 месяцев после его расторжения.

Приватизированная квартира может быть объектом раздела в следующих случаях:

приватизация оформлялась совместно в период брака;
стороны заключили брачный контракт в отношении добрачной приватизированной жилплощади одного из супругов;
одна из сторон внесла значительные улучшения в жилплощадь второго супруга.

В следующих случаях объект недвижимости не подлежит разделу:

право собственности оформлено до брака;
супруг отказался от приватизации в период брачного союза;
гражданин ранее являлся участником приватизации, поэтому квартира была оформлена на второго супруга.

Если приватизация оформлена до брака

Возможность раздела зависит от момента осуществления выкупа. Момент оформления документов на право собственности на квартиру значения не имеет.

Гражданин мог приватизировать жилплощадь до брака, а подать документы в Росреестр в период брачного союза. Однако объект остается добрачным имуществом.

Жилплощадь, приватизированная до брака, подлежит разделу, если:

Второй супруг значительно улучшил спорный объект (ремонт, перепланировка, реконструкция) за свой счет. Однако факт необходимо доказать в судебном порядке.
Стороны заключили соглашение или брачный контракт.

Если приватизация оформлена в период брака

Оформление приватизации в период брака не является основанием для признания квартиры совместной собственностью, так как выкуп является односторонней сделкой. Кроме того, один из супругов может отказаться от оформления выкупа или использовать свое право ранее.

Если стороны были равноправными участниками выкупа, то в случае развода, каждый получает долю, которая оформлена в его собственность.

Если один из супругов оформил отказ в пользу другого супруга, то он наделяется правом безвозмездного проживания в квартире, даже в случае расторжения брачного союза. Однако не наделяется правом собственности на объект.

Читайте также:

Варианты раздела

Поделить приватизированную жилплощадь возможно следующим образом:

Добровольный

Стороны имеют право самостоятельно разделить имущество как в период брачного союза, так и после его расторжения. Для этого можно воспользоваться:

соглашением о выделении долей;
брачным контрактом.

Каждый из документов оформляется при достижении сторонами полного согласия по всем пунктам. Добровольность – основной принцип такого раздела.

Важно! При оформлении под давлением, под угрозой насилия или вследствие обмана, документ можно оспорить в суде.

Документ подготавливается юристом. Обязательным условием является заверка нотариусом.

Брачный контракт можно заключить до бракосочетания или в период брачного союза. Раздел может предусматривать имущество, которое еще не приобретено сторонами.

Соглашение может быть оформлено в период официального брака и в течение 3 лет с момента его расторжения. Документ может включать условия об имуществе, которое уже приобретено сторонами или одним из супругов.

Читайте также:

Супруг, который желает поделить приватизированную жилплощадь, может обратиться в суд. Порядок действий:

Сбор доказательной базы.
Подготовка иска.
Направление документов в суд.
Посещение судебного разбирательства.
Получение решения суда.

В состав доказательной базы должны входить:

гражданский паспорт инициатора процесса;
квитанция об оплате госпошлины;
правоустанавливающие документы на спорный объект;
свидетельство о бракосочетании/расторжении союза.

Если цена иска составляет менее 50 000 р., документы направляются в мировой суд по месту регистрации второй стороны. При стоимости, превышающей указанную сумму, вопрос урегулируется в районном суде.

При наличии детей

Видео (кликните для воспроизведения).

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА

УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Особенности раздела, если есть дети:

если дети являлись участниками приватизации, то их доли не подлежат разделу между родителями;
если дети были несовершеннолетними на момент оформления выкупа, то они должны быть обязательно включены в состав собственников;
совершеннолетние дети могли написать отказ от участия в выкупе;
дети не имеют прав на объекты собственности матери или отца.

В процессе раздела не имеет значения, если собственник жена или муж. Поделить приватизированную жилплощадь можно, если собственник не имеет возражений. Принудительный выдел доли возможен исключительно по решению суда. Правом на долю обладает супруг, который внес улучшения в объект. В остальных случаях, приватизированное имущество является личной собственностью супруга.

Источники

Рассел, Джесси Академия юриспруденции — Высшая школа права «Адилет» / Джесси Рассел. — М.: VSD, 2013. — 537 c.
ред. Корельский, В.М.; Перевалов, В.Д. Теория государства и права; М.: Норма; Издание 2-е, испр. и доп., 2012. — 616 c.
Правоведение. Шпаргалка. — Москва: ИЛ, 2014. — 892 c.
ред. Качанов, А.Я.; Забарин, С.Н. Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам; М.: СПАРК; Издание 2-е, перераб. и доп., 2011. — 389 c.
Федоткин, С.Н. Настольная книга частного охранника: Практическое пособие; Эксмо, 2013. — 512 c.

Как делится приватизированная квартира при разводе

Оценка 5 проголосовавших: 1

Здравствуйте! Меня зовут Аркадий, 17 лет как я работаю юристом. За это время я получил опыт в этой сфере и хочу научить посетителей сайта решать разнообразные юридические вопросы.

Данные тщательно обрабатывали и группировались для удобства пользования, а вся информация изложена в доступном виде. Перед применением обязательная консультация со специалистом.

Раздел приватизированного имущества: могут ли супруги разделить совместную собственность (квартиру, земельный участок) и необходимые для этого документы

Приватизация недвижимости — это сделка, при которой собственность, которая принадлежит государству, переходит бесплатно гражданам. Раздел приватизированного жилья возможен только в том случае, когда оно оформлено на обоих супругов. Если жилье оформлено только на одного, разделить его невозможно, так как оно будет признано его индивидуальной собственностью (п. 1 ст. 36 СК РФ). Если в приватизации участвовали и муж и жена, в суде возможен вариант, при котором жена согласится получить вместо своей доли денежную компенсацию.

При разделе приватизированного имущества обязательно учитываются интересы несовершеннолетних детей.

Так, при разводе родителей, такой ребенок не может быть выселен или лишен права проживать в квартире. Суд может разделить жилье на доли только в случае, если органы опеки и попечительства дадут свое согласие при условии покупки для него новой недвижимости.

Порядок раздела приватизированного имущества

Разделить приватизированное жилье между супругами возможно:

Раздел приватизированного имущества может быть осуществлен несколькими способами:

размен или обмен совместной жилплощади;
продажа;
выдел доли в натуре, путем возведения новых стен и входа;
выплата денежной компенсации равной стоимости доли.

В случае, когда муж и жена приватизировали свою собственность (например, квартиру) на обоих, каждый из них имеет право после развода на получение своей доли. Если же в период брака приватизация жилья была осуществлена только на мужа, то жена не имеет возможности требовать его раздела. Однако если в суде установят, что ей негде проживать и нет возможности прибрести свое жилье, то суд установит срок, в течение которого, она может пользоваться собственностью бывшего мужа.

Пример

Жена обратилась в суд на раздел дома, который был приватизирован, будучи в браке. Дом в процессе вышеуказанной сделки оформили на мужа, однако жена, аргументировав свои доводы в суде, указывала на то, что прописана в доме и также имеет право на его часть. Суд требования не удовлетворил, указав, что дом разделу не подлежит, поскольку по закону единоличным собственником является муж, а прописка не наделяет ее правом собственности.

Можно ли выделить долю приватизированного имущества без раздела имущества

Когда супруги не пришли к согласию о порядке и способе раздела квартиры, можно в судебном порядке выделить долю в виде ее отдельной части, например, кухни.

В случае если выдел части возможен, то суд определяет ее соответствие размеру долей каждого супруга.
Если выдел доли невозможен, то уточняется, согласен ли собственник получить компенсацию и устанавливается ее размер.

Для определения возможности выдела доли с соблюдением всех правил, а также для определения возможных вариантов выдела доли, может быть установлена экспертиза. Вопрос о ее проведении необходимо решить до суда.

Перед экспертами ставятся следующие вопросы:

техническая вероятность выдела доли;
цена объекта с учетом износа;
варианты и порядок раздела.

Раздел приватизированной квартиры

Если супруги пришли к соглашению приватизированную квартиру выделить на доли, то проблем не возникнет, однако встречаются ситуации, когда муж или жена требует права на квартиру, не являясь ее собственником, приводя следующие доводы:

квартира была приватизирована в период брака;
семейные отношения прекращены;
наличие прописки.

В случае если супруга прописана в приватизированной квартире, после развода она имеет право пользоваться ей в течение срока, установленного в суде. При этом ей необходимо доказать следующие обстоятельства:

нет другого места жительства;
нет денежных средств на покупку нового жилья;
она добровольно отказалась от приватизации.

Если в суде будет доказано, что супруга добровольно отказалась от приватизации жилья, суд может установить бессрочный срок пользования квартирой.

Если в суде будет установлено, что в период брака при оформлении квартиры в собственность участвовал только муж и она оформлена на него, применяются правила СК, а собственность, полученная супругом от государства по безвозмездной сделке, является его индивидуальной собственностью (п. 1 ст. 36 СК РФ).

Следовательно, у супруги нет правомочий, требовать разделить квартиру. По жилищному законодательству семейные отношения прекратились, но право пользования недвижимостью у нее осталось.

В случае наличия в семье несовершеннолетних детей, суд может обязать собственника квартиры обеспечить жильем жену и детей, в случае если он выплачивает алименты.

Пример

Муж в браке приватизировал на себя квартиру. При разводе жена просила разделить ее на равные доли с последующей продажей своей части. Суд отказал, ссылаясь на то, что собственник квартиры приобрел свое право по безвозмездной сделке и квартира поделена быть не может.

Раздел приватизированного земельного участка

Если размер земельного участка в результате его раздела на доли между супругами меньше минимального размера, установленного законом, то разделить его невозможно. Тогда его можно оставить у одного из супругов, а второму с его согласия выплатить компенсацию.

Говоря о разделе земельного участка в составе совместно нажитого имущества, следует подчеркнуть, что такой раздел может быть произведен не только по инициативе самих супругов (бывших супругов), но и при обращении взыскания на долю в общем имуществе (п. 1 ст. 38 СК РФ).

При разделе приватизированного земельного участка, на котором построено здание, необходимо выделить ряд особенностей:

земля приватизирована мужем до момента вступления в брак, а дом построен совместно с женой во время брака;
земля приватизирована в браке, дом также построен в этот период;
земля куплена до брака, а приватизирована после регистрации брака.

В первом случае земельный участок разделить нельзя, так как он является собственностью мужа (п. 1 ст. 36 СК РФ), а дом можно, если он был построен на общие средства супругов (п. 2 ст. 34 СК РФ). Во втором случае, и земля и здание подлежит разделу, так как являются общей собственностью супругов. В третьем случае, раздел земли зависит о того, в какое время (до или после регистрации брака) был построен дом.

Если муж и жена приватизировали землю, а до регистрации брака супруг на этом участке построил дом, то участок будет являться его собственностью, потому что он пользовался и распоряжался им до брака.

Пример

Жена подала на развод и просила суд разделить дом и землю. Муж указал, что построил его до брака, а в приватизации участка участвовали, состоя в браке. Суд отказал в требованиях, ссылаясь на то, что дом и участок является собственностью супруга, так как он пользовался им до брака (п. 1 ст. 36 СК РФ).

Перечень документов на раздел приватизированного имущества

Если супруги не решили мирным путем вопрос о разделе приватизированного жилья, он будет решаться в судебном порядке (п. 3 ст. 38 СК РФ). В данном случае представить пакет документов, подтверждающих обстоятельства, на которых основаны требования (ст. 132 ГПК РФ), такие например как:

заявление о разделе имущества;
свидетельство о заключении брака;
свидетельство о расторжении брака;
свидетельство о рождении ребенка;
документ, подтверждающий право собственности;
договор на приватизацию объекта права собственности;
документы, подтверждающие стоимость имущества;
иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основаны требования.

Документы могут быть поданы в следующие периоды:

Учет интересов несовершеннолетних детей при разделе приватизированного имущества

К несовершеннолетним детям относятся лица, которые не достигли 18 лет. Несовершеннолетний ребенок в обязательном порядке с родителями включается в договор приватизации имущества и при его разделе имеет право на свою законную долю.

Одним из действенных механизмов защиты интересов несовершеннолетних является то, что любые действия направленные на отчуждение или раздел общего жилья супругов, в котором проживает ребенок, допускается исключительно с разрешения органов опеки и попечительства. В случае если согласие дается, то выполняться условие о том, что при разделе жилья будет куплена иная недвижимость на ребенка, который при разделе потеряет свою часть.

Если муж и жена развелись, квартира была приватизирована на мужа, то жена и несовершеннолетние дети имеют право ей пользоваться. Если после развода родителей ребенок прописан в приватизированной квартире у одного из них, выселить его невозможно.

Пример

Супруга обратилась в суд о разделе квартиры. В заявлении указала, что по договору приватизации квартира находится в собственности мужа и ребенка. Суд в требованиях супруги отказал, пояснив, что квартира ей не принадлежит, однако в целях интересов несовершеннолетнего ребенка постановил сохранить право пользования за ней и сыном.

Вопросы наших читателей и ответы консультанта

Будучи в браке я с мужем приватизировала квартиру в собственность от государства, которая по договору была оформлена на мужа. К сожалению, я только прописана в этой квартире. Могу ли я при разводе требовать раздела этой квартиры?: Квартира не может быть поделена, поскольку у вас нет на нее никаких прав. Единоличным собственникам является только Ваш муж, который получил данное жилье по безвозмездной сделке от государства (п. 1 ст. 36 СК РФ).

Я обратилась в суд с требованиями о выселении из квартиры бывшего мужа, зарегистрированного в квартире, по причине того, что он длительное время с ней не проживает, за коммунальные услуги не платит. Данную жилплощадь оформила в собственность в порядке приватизации, муж в добровольном порядке от участия в приватизации отказался. Что решит суд?: Вы не можете выселить вашего мужа, так как он сохраняет пожизненное право проживать в ней.

Я развожусь с женой, у нас есть двое несовершеннолетних детей. Могу ли я просить суд разделить нашу квартиру, которая приватизирована на всех членов семьи?: Можете только в том случае, если Вы приобретете для детей иное жилье, равнозначное их долям в квартире, а органы опеки и попечительства дадут свое согласие.

Можно ли разделить лтцевой счет на супругов в приватизированной квартире

Описание страницы: как разделить лицевой счёт в приватизированной квартире юридические нюансы от профессионалов для людей. Порядок и особенности совместного использования недвижимого имущества несколькими собственниками регламентируются Гражданским и Жилищным кодексами РФ. Логическим дополнением к ним являются различные Федеральные законы и нормативные акты. Именно на эти документы необходимо опираться, если вы хотите узнать, как разделить лицевой счёт в приватизированной квартире.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как разделить приватизированную квартиру после развода

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Как разделить лицевые счета в приватизированной квартире

В случае отказа ресурсоснабжающих организаций или невозможности достижения соглашения вопрос может быть решен в судебном порядке. С марта года приватизация стала бессрочной.

Параллельно продолжают существовать квартиры, принадлежащие разным собственникам, по сути, являющиеся коммунальными. Принадлежат такие квартиры самым разным людям: кто-то забывает выключить свет перед уходом на работу, закрыть кран, чтобы сберечь воду. Зная, как разделить лицевой счет в приватизированной квартире, можно не оплачивать коммуналку за соседа. Количество коммунальных квартир, по мнению Правительства, должно сокращаться, поэтому процедурные нормы, определяющие действия заинтересованных лиц, не принимались.

Правовое поле ограничивается несколькими статьями из Жилищного ст. Лицевой счет открывается на объект недвижимости, а не на его владельца.

С последним заключается договор на обслуживание. Поэтому после приватизации изменения номера лицевого счета не происходит, а новый собственник подписывает договор, и его имя отражается в квитанции.

Согласно закону именно собственник обязан содержать свое имущество, другими словами, он должен платить за его обслуживание, капитальный ремонт, оплачивать налоги и услуги, оказываемые ресурсоснабжающими организациями. Разделение лицевого счета является правом собственников. Оно не зависит от наступления каких-либо событий, поэтому осуществлено может быть в любой момент.

Чаще всего такая необходимость возникает из-за невыполнения кем-то своих обязательств по оплате коммунальных платежей. В итоге долг копится на лицевом счете, открытом на одного из собственников. Существует два способа решения проблемы: по договоренности, посетив управляющую или иные ресурсоснабжающие компании. Через суд разделить лицевые счета можно, когда один из собственников не согласен на договорную процедуру, управляющая или ресурсоснабжающая организация отказала в удовлетворении просьбы, либо доли не были выделены.

Фото вывески управляющей компании в одном из городов России. Самый простой способ разделения лицевого счета — обращение в управляющую компанию и к другим поставщикам коммунальных услуг. Все собственники заключают между собой соглашение, в котором определяют доли по оплате коммунальных и других услуг. С этим соглашением они являются в управляющую и ресурсоснабжающие организации и пишут заявление о выделении индивидуального лицевого счета.

Также потребуется:. Подать заявление можно и через МФЦ. Документы будут приняты и направлены на рассмотрение в соответствующие организации. При принятии положительного решения с каждым из собственников заключается индивидуальный договор на оказание коммунальных услуг.

После этого оплата коммунальных услуг производится по отдельным документам. Заявление собственников не является однозначным основанием для разделения лицевого счета. Отказ может быть получен по разным основаниям, к примеру, единый счетчик, наличие долга. Преодолеть этот барьер, не оплачивая долги соседа, можно в судебном порядке. Возможно, потребуются другие доказательства. Каждая ситуация индивидуальна, поэтому определить конечный перечень документов можно, исходя из обстоятельств дела.

Фото номера кабинета и таблички на одной из дверей в суде. Приложения были рассмотрены выше. Контактные данные — канал связи с судом. Своевременное уведомление и явка сторон способствует быстрому рассмотрению дела. В обоснование своей позиции следует сослаться на правовые нормы, относящиеся к возникшей проблеме. Их немного: ст. Заканчивается исковое заявление сформулированной просьбой к суду.

Пунктов может быть больше или меньше, но два будут присутствовать обязательно:. В конце приводится перечень документов, подтверждающих правовую позицию заявителя, дата составления и личная подпись.

Скачать образец искового заявления. Срок рассмотрения иска составляет один месяц, но если судья загружен или требуются иные документы, не представленные сторонами, то он может быть увеличен.

Изучив все необходимые доказательства, опросив стороны, суд принимает решение. Своим решением он не разделяет счета, а обязывает управляющую и иные ресурсоснабжающие организации совершить эти действия. Решение вступает в силу через месяц после составления его полного текста. Указанный отрезок времени дается для составления апелляционной жалобы. Требовать разделения счета можно только после истечения срока обжалования.

На судебном акте в канцелярии ставится отметка о его вступлении в законную силу. После чего документ дает основания требовать его выполнения. Решение является основанием для заключения отдельных договоров с собственниками помещения, в результате чего каждый из них оплачивает коммунальные и иные услуги согласно установленным долям.

После приватизации жилое помещение переходит в собственность частных лиц, занимавших его по договору социального найма или иным документам. Вариантов оформления два: либо квартира полностью принадлежит одному человеку, а члены его семьи, указанные в договоре, отказываются в его пользу, либо недвижимость оформляется в общую долевую собственность, когда каждому принадлежит своя небольшая доля.

Следует понимать, что размер долей или количество собственников необязательно совпадает с количеством комнат в квартире. Пользование комнатами и общими помещениями происходит на основании соглашения. Если между новыми собственниками нет согласия, вопрос о том, как пользоваться общими местами и кому в какой комнате жить, решит суд.

Приватизацию в совместную собственность проводили в начале приватизационной кампании, впоследствии оформление осуществлялось по долям. Характеризуется совместная собственность отсутствием выделенных долей.

Это обстоятельство накладывает свои ограничения, в том числе на разделение лицевых счетов в приватизированной квартире. Обязательным условием для разделения лицевого счета является выдел долей. Супруги могут заключить соглашение о разделе имущества и заверить его у нотариуса.

На его основании Росреестр внесет изменения в реестр прав. Так как свидетельства сейчас не выдают, подтвердить свои правомочия можно, предоставив соглашение и выписку из ЕГРП. Если выделение долей через соглашение невозможно, то придется обращаться в суд с исковым заявлением.

Такие дела относятся к компетенции районного суда. Вопрос о разделении лицевых счетов в приватизированной квартире в настоящее время волнует многих. При невозможности мирного урегулирования оплаты ЖКУ всеми собственниками, граждане всё чаще стараются определить размер платы для каждого владельца доли. По современным законам РФ подобное решение проблемы вполне осуществимо.

Как разделить лицевой счет в приватизированной квартире? Давайте разберемся в этом вопросе вместе. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Это быстро и бесплатно! Читайте на нашем сайте о том, как узнать, приватизирована ли квартира, с чего начать процесс приватизации, на кого можно оформить собственность, как написать заявление на приватизацию, можно ли подать его через МФЦ, и не лучше ли доверить процесс агентству недвижимости или другому лицу по доверенности.

Так на бытовом уровне именуется выделение доли в оплате ЖКУ каждому владельцу доли квартиры. Осуществить выделение можно только в том случае, если недвижимость оформлена в долевую собственность , и каждый из проживающих имеет Свидетельство о собственности с прописанными в нём размерами жилплощади во владении. При формировании лицевого счёта, закреплённого за собственниками конкретного помещения, закон опирается на следующие ключевые моменты:.

На основании данных обстоятельств составляется договор об оплате коммунальных услуг и обслуживания придомовой территории. Договор заключается с одним из владельцев доли, фамилия которого фигурирует в платёжке.

При этом каждый собственник имеет равные права пользования помещением и обязанности по оплате квитанции. Но на практике мирно договориться о внесении по квитанции равных сумм каждым из них не всегда возможно, поэтому и возникает необходимость формировать отдельный платёжный документ для каждого.

По закону наличие или отсутствие семейных связей у владельцев помещений никак не влияет на процесс выделения доли оплаты каждого.

О понятиях платной и бесплатной приватизации, о том, какой налог обязаны платить и что должны ремонтировать за свой счет собственники приватизированных квартир, а также о том, как отказаться от своей доли или пройти процесс деприватизации жилого помещения, вы можете узнать из наших статей. Как осуществляется разделение лицевых счетов в приватизированной квартире по долям? Выделить долю каждого владельца для оплаты счетов за ЖКУ в приватизированном жилье можно как мирным путём , так и при обращении в суд.

Каждый из вариантов такого деления имеет свои правила и особенности. О правах и обязанностях собственника и прописанных в приватизированной квартире вы можете узнать из нашей статьи.

Как разделить счета в приватизированной квартире? Если все владельцы недвижимости согласны на определение своих долей на оплату, произвести деление можно, обратившись с заявлением в УК. Документ должен составить каждый владелец доли и приложить к нему копию Свидетельства о собственности. Коммунальщики документально оформят на квартиру несколько лицевых счетов, равномерно распределив все платежи между собственниками. После данной процедуры каждый из них будет получать отдельный платёжный документ.

С этого момента ответственность за оплату ЖКУ будет лежать на каждом из владельцев доли. Данная процедура только определяет порядок оплаты потреблённых услуг и не влияет на имущественные права граждан — владельцев долей. При нежелании кого-то из собственников проводить деление в добровольном порядке, каждый из них может подать заявление в суд.

В иске заявитель должен попросить суд разделить счета сообразно долям в жилплощади. Подобные дела находятся в юрисдикции мировых судей, и рассмотрение их проводится по упрощённой схеме.

Как разделить лицевой счет в квартире с долевой

Больше года она живет в гражданском браке со своим мужем в другом городе. На каком основании можно потребовать от РЭПа сделать перерасчет коммунальных платежей? Подскажите, пожалуйста, каким образом я могу выписать человека из квартиры без его согласия т. В муниципальной квартире прописано 5 человек из них бывший супруг который отбывал наказание в исправительной колонии 5 лет я оплачивала все коммунальные услуги.

Добрый день, уважаемые читатели. С вами юрист по жилищному праву Евгений Волков. Сегодня поговорим про разделение лицевого счета на квартиру.

Описание страницы: как разделить лицевые счета в приватизированной квартире от профессионалов для людей. Разделить лицевой счет можно, заключив между собственниками соглашение, определяющее доли. На его основании с каждым из них подписывается отдельный договор на обслуживание. В случае отказа ресурсоснабжающих организаций или невозможности достижения соглашения вопрос может быть решен в судебном порядке. С марта года приватизация стала бессрочной.

Разделение лицевого счета между собственниками квартиры, а также в муниципальной квартире

Описание страницы: разделение лицевого счета в приватизированной квартире от профессионалов для людей. Вопрос о разделении лицевых счетов в приватизированной квартире в настоящее время волнует многих. При невозможности мирного урегулирования оплаты ЖКУ всеми собственниками, граждане всё чаще стараются определить размер платы для каждого владельца доли. По современным законам РФ подобное решение проблемы вполне осуществимо. Как разделить лицевой счет в приватизированной квартире? Давайте разберемся в этом вопросе вместе. Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Это быстро и бесплатно!

Порядок разделения лицевых счетов владельцами приватизированной квартиры по долям

Этот процесс характеризует выплату за содержание приватизированной квартиры от всех физических лиц, которым она принадлежит. Такие основания могут быть для разделения счета: по требованию бывшего супруга и по требованию нанимателя жилья по договору на право пользования жилплощади. Такой процесс обычно проводится в двух вариантах: Если эти условия не выполняются, тогда вам будет отказано в услуге. Для осуществления данного процесса жильцам необходимо обратиться в РЭУ или УК, которые обслуживают многоквартирный дом. Необходимо будет подготовить: В заявлении нужно обязательно указать размер доли, так как по ней будут осуществляться оплаты.

Предлагаем рассмотреть тему: «порядок разделения лицевых счетов владельцами приватизированной квартиры по долям» с комментариями профессионалов. Мы старались разъяснить все понятным языков и полностью раскрыть тему.

Как разделить лицевой счёт в приватизированной квартире юридические нюансы

Разделение лицевого счета в приватизированной квартире

Зная, как разделить лицевой счет в приватизированной квартире, можно не . Супруги могут заключить соглашение о разделе имущества и заверить.

Как разделить коммунальные платежи в неприватизированной квартире

Раздел приватизированной квартиры — между родственниками, после развода, судебная практика

Приватизация хотя и позволила многим гражданам стать собственниками недвижимости, породила ряд проблем. Одной из них является раздел приватизированной квартиры, если родственники больше не хотят или не могут проживать вместе. При этом важно проделать все так, чтобы не нарушить прав никого из владельцев.

Порядок и условия выделения долей

Раздел приватизированной квартиры может быть произведен в двух формах:

в натуре;
в процентном соотношении.

Выбор одной из них зависит от того, что собственники собираются делать с этим имуществом дальше:

продать;
продолжать пользоваться.

Выделение каждому из владельцев отдельной комнаты фактически превращает квартиру в коммунальную, где каждый жилец вправе не только пользоваться своей собственностью, но и решать ее дальнейшую юридическую судьбу: завещать, обменивать, продавать и т.д.

У раздела в натуре есть ряд ограничений. Строго говоря, выделение части квартиры как самостоятельного объекта допустимо только в том случае, если есть возможность присоединить и изолировать не только жилую комнату, но и часть подсобных помещений (кухню, санузел), а также сделать отдельный вход. Для большинства современных квартир это неосуществимо.

Получается, что раздел превращается в определение порядка пользования квартирой, без разделения ее на несколько отдельных.

Если же выбор пал на выделение долей в процентом соотношении, то все собственники вправе претендовать на соответствующую ей часть стоимости жилья при продаже. Но это не исключает и дальнейшего пользования общей жилплощадью, а также возможности распорядиться своей долей. Просто несколько изменится порядок действий при этом.

Что же касается порядка выделения долей, то это можно сделать следующим образом:

Договорившись обо всем полюбовно и составив соответствующее соглашение.
Через суд, который и определит долю каждого из участников приватизации.

Раздел приватизированной квартиры

Конкретный путь собственников приватизированного жилья зависит от того, насколько им удается договориться друг с другом и учесть интересы каждого собственника. А также от того, кто именно участвовал в приватизации.

Немаловажен и тот факт, были ли в процессе перевода в частную собственность указаны доли.

Между родственниками

Между родственниками, участвовавшими в приватизации, скорее всего, квартира окажется разделенной в равных долях. То есть каждому из них будет принадлежать определенная часть переданного им жилья. И до тех пор, пока они не решат ее разделить, никаких сложностей не возникнет.

Вряд ли найдется квартира, где все комнаты окажутся имеющими одинаковую площадь. Следовательно, если предоставить каждому новому собственнику по отдельному помещению, они окажутся в неравных условиях.

Если это не помешает им договориться и составить соглашение о пользовании, то проблемы не возникнет. В ином случае в поисках справедливости придется отправиться в суд.

После развода (между супругами)

Гораздо чаще встречается ситуация, когда приватизированная квартира делится между мужем и женой после развода. Здесь важно выяснить, является ли спорное жилье совместно нажитым имуществом или нет. А затем только определять долю каждого из супругов.

Квартира, принадлежащая одному из членов семьи до брака — неделима. При этом не важно, была она приватизирована, куплена или получена как-то иначе.

А вот относительно той недвижимости, которая приобреталась супругами, раздел возможен. Ведь все, что покупается за время брака, поступает в общую собственность семьи. И после развода может быть разделено добровольно или через суд.

Не стоит забывать, что срок, в течение которого можно обратиться в суд, чтобы тот провел раздел имущества, составит три года.

Определение и раздел долей

Жилье, которое было приватизировано во время существования семьи на обоих супругов, принадлежит им обоим, причем в равных долях. Если только на этот счет нет пункта в брачном контракте или решения суда, присудившего одному из супругов большую долю. В этом случае имущество будет разделено именно так, как сказано в этих документах.

Если же в приватизации участвовал только кто-то один, то второй супруг не может претендовать на долю в таком жилье.

Приватизация предполагает безвозмездную передачу государственной жилплощади в частное владение. Следовательно, она не будет считаться общей собственностью супругов.

Раздел лицевых счетов

После того как доли определены и составлено соглашение или решение суда о порядке пользования квартирой, у сособственников появляется возможность сделать свое существование на общей площади максимально автономным. Особенно, если соседями являются не близкие родственники, а чужие люди.

Для этого необходимо разделить коммунальные счета:

в управляющую компанию или непосредственно в предоставляющие услуги организации подается заявление о разделении счетов;
понадобится также подтвердить свое право на долю в квартире, что можно сделать, представив свидетельство о праве собственности.

Если доли равны, и нет возможности установить отдельные счетчики, то все собственники будут оплачивать равные части расходов на содержание квартиры.

Раздел однокомнатной квартиры

Квартира, состоящая только из одного жилого помещения, весьма неудобный объект для разделения. Поэтому раздел приватизированной квартиры между родственниками в натуре невоможен в принципе.

А вот на доли ее поделить можно, также как и определить, кто именно из собственников будет проживать на такой площади. Добровольно или через суд, но порядок пользования установить получится.

Раздел кооперативной квартиры

Раздел квартиры в кооперативе осложнятся тем обстоятельством, что до полного внесения паевых взносов она остается собственностью юридического лица. Так что для того, чтобы ее разделить, придется внести средства полностью. Впрочем, из этого правила есть одно исключение.

Оно касается раздела квартиры между разведенными супругами, если до этого она была их общей собственностью. Но для этого придется определить доли каждого из членов семьи. При этом будут учтены и интересы детей, если они есть.

Возможно и переоборудование такой квартиры в две отдельные, при наличии возможности сделать это без ухудшения условий одного из собственников и соседей.

Раздел муниципальной квартиры

До момента приватизации жильцы такой квартиры имеют на нее весьма ограниченные права: они могут ей пользоваться. Но, поскольку не являются собственниками, то не имеют права ее делить. Даже при разводе.

Однако, если и муж, и жена, являются нанимателями, то они могут разделить счета, то есть превратить ее в коммунальную, где будут проживать уже не как родственники, а как соседи. Или же приватизировать жилье, поскольку до 1 марта 2020 года есть такая возможность.

Раздел служебного жилья

Такое жилье, полученное одним из супругов на время его работы в организации или же службы, разделить нельзя, даже при разводе. В случае расторжения брака, бывшей жене или мужу придется из такой квартиры выехать.

Но, учитывая обстоятельства, суд может на какое-то время разрешить совместное проживание.

Раздел ипотеки

Проблема раздела заложенной квартиры состоит в том, что банк принимает в залог только те доли квартир, которые состоят из изолированной комнаты. Получается, что доля в однокомнатной квартире не может быть в залоге.

В случае многокомнатной квартиры, банк вправе потребовать вернуть весь долг единовременно, чтобы не связываться со столь малоликвидной собственностью.

Несколько легче обстоит дело с общей квартирой супругов. При разводе есть несколько возможностей решить вопрос с банком:

переоформить договор таким образом, чтобы каждый из супругов вносил свою часть кредита автономно;
отказаться от доли в пользу более платежеспособного бывшего члена семьи;
продать квартиру, из вырученных средств погасить кредит и разделить оставшуюся сумму.

Порядок действий

Если родственники договорились о том, кто, как и в каком объеме будет пользоваться долевой собственностью, то они составляют соглашение о разделе. Это письменный документ, в котором прописаны размеры долей, приходящиеся на них помещения и прочие условия.

По желанию соглашение можно заверить у нотариуса. А поскольку речь идет о недвижимости, то установленные доли придется зарегистрировать в Росреестре.

Если добровольно договориться не удалось, то вопрос об определении размера долей и порядка пользования жилыми комнатами решает судья районного суда.

Необходимо будет:

Написать исковое заявление, где изложить все факты и требования;
заплатить госпошлину;
приложить необходимые документы.

Здесь можно скачать образец искового заявления о разделе приватизированной квартиры.

Судебная практика

Судебная практика по вопросам раздела приватизированных квартир довольно обширна. И не всегда требования о разделе в натуре будут удовлетворены.

Как уже говорилось, разделить современную квартиру на несколько отдельных практически невозможно. Поэтому, вместо разделения ее на части, родственникам предложить определить порядок пользования. Или же вовсе продать спорную недвижимость и раделить средства согласно долям.

Здесь представлена судебная практика по разделу приватизированной квартиры в натуре.

Часто задаваемые вопросы

Рассмотрим вопросы, которые наиболее часто задают граждане по вопросу раздела приватизированной квартиры.

Как поделить квартиру между членами семьи

Если квартира была приватизирована на всех родственников с указанием долей, то фактически она уже разделена. И можно говорить только о выделении долей в натуре, если это возможно.

Если же такой способ не подходит, то свою долю можно продать, с соблюдением предусмотренных дна этот случай правил. Или же продать всю спорную жилплощадь.

Раздел с бывшим мужем

Определить доли в общей совместной собственности можно добровольно или через суд. Если речь идет о супругах, то их доли будут равными, при условии приобретения квартиры во время существования брака. А в дальнейшем — или определять порядок пользования или продавать.

На видео о разделе квартиры между супругами

Как поделить приватизированные квартиры 🚩 можно ли поменять на приватизированные 🚩 Подробнее

Инструкция

До вступления в силу Жилищного кодекса в приватизированной квартире можно было делить лицевые счета, то есть приватизированную квартиру между двумя или более людьми было возможно. Теперь это правило было снято, что было мотивировано тем, что разделение счетов создает своего рода коммунальные квартиры. Желающие разделить приватизированную квартиру теперь имеют возможность обменять, например, реприватизирующую однокомнатную квартиру на две неприватизированные.

Обмен приватизированной квартиры возможен с письменного согласия арендодателя, т.е. собственника квартиры, например, города, если квартира ему принадлежит. Члены семьи жильцов имеют право потребовать от него обменять квартиру на несколько квартир в разных домах, т.е. это означает, что одну двухкомнатную квартиру можно обменять на трехкомнатную. Это верно в тех случаях, когда все члены семьи намерены разойтись.Таким образом, отдельную квартиру получают, например, мама и каждая из ее двух взрослых дочерей.

Для обмена приватизированной квартиры на несколько других, как указано выше, необходимо, чтобы между семьей работодателя было достигнуто согласие на это. К сожалению, в некоторых случаях этого не происходит. В таких случаях возможен обмен через суд. По закону суд обязан учитывать аргументы и законные интересы всех лиц, проживающих в квартире. Необходимо учитывать, что обмен квартиры через суд — процесс сложный и длительный.

В случаях, когда в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица, являющиеся членами семейной квартиры работодателя, при обмене квартиры необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на обмен. Органы опеки и попечительства согласятся в этом случае, если посчитают, что обмен не нарушает права этих лиц. Для получения такого согласия необходимо обратиться в органы опеки и попечительства. Ответ на заявление будет дан в течение 14 дней в письменной форме.

Как разделить квартплату между соседями по комнате | Общая квартира

Теперь давайте перейдем к 5 способам справедливого распределения арендной платы между соседями по комнате.

Разделите арендную плату поровну

Это самый простой способ. В этом случае вы делите общую арендную плату поровну между количеством соседей по комнате или людей, и все.

Этот метод хорошо работает, когда все спальни одинакового размера (или почти) и имеют одинаковые льготы (например, шкаф, окна и т. Д.)

В этом случае давайте возьмем за основу наши расчеты на основе квартиры B , описанной выше.Обе спальни имеют площадь 132 кв. Фута каждая и имеют схожие плюсы и минусы. Ежемесячная арендная плата за квартиру составляет 3,850 долларов США.
Чтобы разделить арендную плату поровну, 2 соседа по комнате должны разделить арендную плату на 2, чтобы получить сумму, которую каждый должен платить каждый месяц.

Формула: ежемесячная арендная плата / количество соседей по комнате
Пример: 3,850 доллара США / 2 = 1,925 доллара США / каждый

Разделенная арендная плата по площади

Это одна из лучших альтернатив, если спальни имеют разные размеры или некоторые из них в них есть личные удобства, такие как ванная комната, балкон, гардеробная и многое другое.Здесь сожители должны поровну распределять арендную плату по площади в квадратных метрах.

Для этого каждый должен добавить квадратные метры своего личного пространства (включая ванную комнату, туалет, балкон и т. Д.).

Затем разделите личное пространство каждого соседа по комнате на общую площадь личного пространства в квартире в квадратных футах (это означает, что вы не будете включать общие зоны, такие как кухня и гостиная).

В результате каждый человек будет платить процент арендной платы, который соответствует количеству частной площади, которую он занимает.

На основе квартиры А у нас есть следующие общие формулы:

Спальня 1 кв. Фут + Спальня 2 кв. Фута = общая площадь частного пространства в квадратных футах
Площадь каждой спальни / общая кв. футов частной площади =% арендной платы, которую должен платить каждый сосед по комнате

Теперь давайте выразим это цифрами:

215 кв. футов + 150 кв. футов = 365 кв. футов
Спальня 1: 215 кв. Футов / 365 кв. Футов = 0,59. Это означает, что сосед номер 1 будет платить 59% арендной платы.

Спальня 2: 150 кв. Футов / 365 кв. Футов = 0,41. Это означает, что сосед номер 2 будет платить 41% арендной платы.

Разделение арендной платы по доходу

Этот метод в основном используется парами или друзьями, когда один или некоторые из них имеют значительно более высокий доход, чем другой. Идея состоит в том, чтобы разделить аренду, чтобы каждый платил столько, сколько может себе позволить. Поскольку этот метод в основном основан на личном соглашении, окончательной формулы для разделения арендной платы не существует. Однако можно сложить доход каждого человека, а затем разделить ваш доход на общий доход семьи, чтобы получить процент арендной платы, который вы можете себе позволить.Общее правило заключается в том, что вы не должны платить за аренду более 30% своего дохода.

Если вы и ваши соседи по комнате захотите выбрать этот метод, у вас могут быть дополнительные меры. Например, сосед по комнате, который платит меньше, добровольно берет на себя дополнительные обязанности по дому, например, вынос мусора, приготовление одного блюда X раз в неделю, полив растений и т. Д.

Здесь пример основан на Квартира A :

Ежемесячная арендная плата: 4 доллара США.635
Ежемесячная чистая зарплата соседа по комнате 1 = 4,235 долларов США
Ежемесячная чистая зарплата соседа по комнате 2 = 4,815 долларов США
Общий доход семьи: 4,235 долларов США + 4,815 долларов США = 9,050 долларов США. → 47%
% арендной платы за соседа по комнате 2: 4,815 долл. США / 9,050 долл. США = 0,53 → 53%

Разделенная аренда по льготам доступ / близость

Если комнаты аналогичного размера, или есть номер побольше с небольшой недостаток, такой как отсутствие окон, недостаток естественного света, окна выходят на шумную улицу.Или, если, напротив, у одного из них есть доступ к красивому частному балкону или гардеробная, хорошо бы принять во внимание эти льготы или недостатки при проведении расчетов, независимо от того, собираетесь ли вы использовать какой-либо из них. методы в этом списке.

Если вы делаете расчеты по площади в квадратных футах, но самая большая спальня не самая лучшая с точки зрения льгот, конфиденциальности и т. Д. Тогда, возможно, стоит обсудить все это вместе и, возможно, договориться о том, чтобы заплатить немного меньше или больше .

На основе описанной выше квартиры B , у нас есть следующий пример со «скидкой» для комнаты, у которой больше недостатков:

Площадь каждой спальни составляет 132 кв. Фута.

Ежемесячная арендная плата: 3,850 долларов США.

В спальне 1 есть встроенный шкаф, а в спальне 2 — гардеробная, что лучше. Площадь каждой спальни составляет 132 кв. Фута, поэтому проще всего разделить арендную плату поровну. Однако гардеробная в спальне 2 предоставляет больше места для хранения вещей, и поэтому оба соседа по комнате согласились снизить ежемесячную арендную плату в размере $ 100 , что соответствует спальне 1.

Формула: ежемесячная арендная плата / количество соседей по комнате

Пример: 3 доллара США: 850/2 = 1,925 доллара США за каждую

Скидка 100 долларов США за спальню 1: 1,925 доллара США — 100 долларов США = 1,825 долларов США. был открыт в 1928 году математиком по имени Эмануэль Спернер, но его применил к жилищному вопросу доктор Фрэнсис Су, профессор математики в колледже Харви Мадда в Калифорнии, который в 1999 году опубликовал статью под названием «Гармония аренды: лемма Спернера в справедливости». Разделение».

Это не самый простой способ разделить арендную плату, но это лучший способ сделать это на основе показателей, направленных на справедливое распределение арендной платы с учетом ключевого фактора: личных предпочтений каждого соседа по комнате. Может показаться странным, что вы можете применять метрики к чему-то очень субъективному, например, к личным предпочтениям, но это не так уж сложно применить. The New York Times очень наглядно объяснила это.

Каковы лучшие онлайн-инструменты для разделения арендной платы?

Для тех, кто предпочитает более простой процесс, хорошим выбором для разделения домашних расходов является использование онлайн-инструмента или калькулятора.Эти инструменты помогут вам разделить расходы в соответствии с общей арендной платой, размером комнаты и удобствами. Вот некоторые из них:

Попробуйте эти пять методов вместе со своим партнером или соседями по комнате. Это наверняка поможет вам избежать споров по поводу раздела арендной платы. Кроме того, не забывайте проверять это время от времени со своими соседями по комнате, если метод, который вы выбрали вначале, больше не подходит.

Дилемма соседа по комнате: как справедливо разделить аренду, когда комнаты не равны

Когда вы делите квартиру с соседом по комнате / соседями по комнате, и все вы получаете комнаты равного размера и желательности, и все вы делите общее пространство поровну, разделить арендную плату и счета не так уж и сложно.В большинстве случаев арендная плата просто делится на количество соседей по комнате, и все платят одинаковую сумму. Однако, когда вы в конечном итоге снимаете помещение, где все комнаты не одинакового размера или одна из них в некотором роде более желательна (с лучшими окнами / видом, прекрасным шкафом, собственной ванной комнатой и т. Д.), Это не так просто. Добавьте лишний развод, связанный с проживанием в одной комнате и т. Д., И еще сложнее будет понять, кто и какую сумму должен платить. Прежде чем у вас заболела голова, пытаясь придумать план (вы были бы удивлены, услышав о сверхсложных методах, которые мы слышали на протяжении многих лет), как разделить арендную плату справедливым для всех способом или прыгнуть в жаркую погоду. Битва соседей по комнате, давайте поговорим о простых способах разделить квартплату, когда комнаты в чем-то разные.

ВСЕ НОМЕРА РАЗНЫХ РАЗМЕРОВ

Часто, когда вы снимаете квартиру с более чем одной спальней, будет как минимум одна большая «главная» спальня. Иногда даже в самой большой спальне есть отдельная ванная комната и гардеробная. Если вы снимаете жилье в этом случае, вот несколько советов по справедливому разделению арендной платы:

Каждый платит квадратными метрами | Это самый упрощенный способ разделить квартплату, когда спальни не равны по размеру.Просто измерьте каждую спальню (включая туалеты и ванную комнату, если они принадлежат этой спальне), сложите квадратные метры и вычислите, какой процент от общего пространства спальни будет у каждого соседа по комнате. Примените этот процент к общей арендной плате, и вы получите долю арендной платы каждого соседа по комнате. Вам вообще не нужно рассматривать общие зоны, так как каждый сосед по комнате будет иметь равное право пользоваться этими зонами.

Пример: Общая площадь спальни 500 кв. Футов. и ежемесячная арендная плата 1000 долларов.
Комната 1: 250 кв.футов (включая туалет и ванную комнату) = 50% площади, аренда 500 $
Комната 2: 150 кв. футов (включая кладовую) = 30% площади, аренда 300 $
Комната 3: 100 кв. футов (включая кладовку) = 20% от площади, аренда $ 200

Сдать в аренду счётчику. Если вы и соседи по комнате не любите математику, есть способ попроще — онлайн-калькулятор арендной платы. В сети доступно множество хороших (и да, они работают, даже когда пространство не разделено поровну).Вот некоторые из наших личных фаворитов: RoomieCalc.com, SplitWise.com и Spliddit.com.

Если вы, ребята, не можете договориться, кому какую комнату отдать, то мы рекомендуем использовать The Rent Is Too Damn Fair, отличный веб-сайт, на котором каждый сосед по комнате предлагает максимальную цену, которую они готовы платить за каждую комнату в квартире. После того, как все сделали ставки, он рассчитывает лучшее и наиболее экономичное расположение и распределяет комнаты. Это здорово, потому что это честно, и решение остается за кем-то другим!

НОМЕР НЕ ЖЕЛАТЕЛЬНО

Если вы окажетесь в ситуации, когда все комнаты примерно одинакового размера, но не все желательны, т.е.е., если у кого-то лучшая форма, холодная кирпичная стена, лучшее естественное освещение, тогда мы рекомендуем двухэтапный процесс:

1. Используйте калькулятор арендной платы, чтобы установить цены на комнаты. Три упомянутых выше онлайн-инструмента будут учитывать дополнительные факторы и соответственно устанавливать цену.

2. Решите, кому достанется каждая комната. Вы можете сделать это, просто выполнив задания в гостиной, используя инструмент для ставок «Аренда — это чертовски честная» или просто решив вместе, как только калькулятор установит цены.Никогда не угадаешь, когда один из соседей захочет снять комнату послабее, если это означает, что платить меньше за аренду. Что бы вы ни делали, не заставляйте вас забирать комнату, в которой вы не хотите. И не будь самим хулиганом.

НЕКОТОРЫЕ НОМЕРА БУДУТ ОБЩИНЫ

Расчет арендных платежей, когда некоторые люди живут в одной комнате в квартире, безумно сложно рассчитать самостоятельно, , если вы просто не разделите площадь спальни на квадратные метры и проигнорируете тот факт, что одна комната является общей. Итак, еще раз, мы на 100% предлагаем использовать один из удобных калькуляторов арендной платы денди , которые мы рекомендовали.Вы можете добавить подробную информацию о комнатах, если один или несколько человек разделяют пространство и т. Д., И он вычисляет справедливую оплату, используя информацию, которой вы делитесь. Если бы вы действительно хотели, вы, вероятно, могли бы заключить сделку вместе, но, чтобы все было нейтральным и строго неличным, мы все за то, чтобы в первую очередь полагаться на калькулятор!

Читатели с соседями по комнате — как вы решали эти проблемы в прошлом? Поделитесь в комментариях ниже!

28 января 2015 г. Audra Автор Моя первая квартира

4 справедливых способа снять квартиру в Сплите

Ты умеешь шпагат? Нет, не , что добрый! И не банановые колки.Мы говорим о справедливом разделении арендной платы с соседями по комнате. Не позволяйте этой проблеме испортить то, что может быть чрезвычайно полезным (и рентабельным) жизненным опытом. Вот несколько хороших идей, как разделить квартплату между вами и вашими соседями по комнате.

1. Отдельная аренда на одного человека

Разделение арендной платы на человека — это, безусловно, самый простой метод разделения арендной платы между соседями по комнате. Возьмите общую арендную плату, причитающуюся вашему домовладельцу, и разделите ее на количество жильцов, проживающих в вашей квартире.Каждый человек платит одинаковую сумму, независимо от размера спальни или других индивидуальных льгот. Этот метод честный, быстрый и простой.

2. Разделенная аренда по размеру комнаты

В большинстве квартир не все комнаты одинаковы. Как правило, в квартире есть одна «главная» спальня, которая немного больше других спален. Иногда в этой комнате даже есть гардеробная или собственная ванная комната.

Если это так в вашей квартире, вы и ваши соседи по комнате можете подумать, что это несправедливо, если все будут платить одинаковую сумму арендной платы.К счастью, есть решение: сложите общую площадь в квадратных футах для каждой спальни, а затем вычислите процент площади спальни, занимаемой каждым соседом по комнате, за исключением общих частей.

Пример. Допустим, общая арендная плата за вашу квартиру составляет 1500 долларов, а у вас трое соседей по комнате. Вместе площадь всех трех спален составляет 600 кв. Футов. (В этот квадратный метр не входят места общего пользования, такие как гостиная или кухня.)

Помещение №1 (300 кв. Футов) = ½ общей площади = 750 долларов США в аренде
Комната # 2 (200 кв.футов) = ⅓ общей площади = 500 $ в аренде
Помещение №3 (100 кв. Футов) = ⅙ общей площади = 250 $ в аренде

3. Разделенная арендная плата с учетом индивидуальных льгот

Иногда размер комнаты не означает, что она лучше. Может быть, в главной спальне нет окон и есть крохотный шкаф. Или, возможно, эта спальня площадью 100 кв. Футов предлагает невероятный вид на город и включает в себя отдельную ванную комнату.

Один из способов разделить арендную плату за квартиру — присвоить значение каждой из этих привилегий, а затем привязать эти значения к справедливому разделению арендной платы.

4. Используйте калькулятор доли арендной платы

Математика — это сложно. Вот почему существует ряд различных онлайн-инструментов, которые помогут вам и вашим соседям по комнате рассчитать вашу долю арендной платы, например Spliddit, New York Times Rent Split Calculator и Splitwise.com.

Калькулятор арендной платы исключает конкуренцию и странные флюиды, позволяя каждому арендатору выбирать свои предпочтения по комнатам и цену. Вы даже можете включить информацию о разделении комнаты и отдельных льготах.

Поговорите со своими потенциальными соседями по комнате об этих идеях о разделении арендной платы и не забудьте задать им другие важные вопросы. Справедливое и равноправное разделение арендной платы — это первый шаг к прекрасным отношениям между вами и вашими новыми соседями по комнате.

Рассчитали сумму вашей квартплаты, но все еще ищете квартиру? Найдите свое идеальное место на ApartmentSearch.com уже сегодня!

Доступное жилье в Нью-Йорке вызывает споры

Приватизация предполагает финансовый риск, особенно для того типа арендатора, для обслуживания которого была разработана программа — тех, кто с трудом может позволить себе текущие расходы.Южный мост больше не имеет права на налоговые льготы и должен будет платить не менее 8,1 миллиона долларов в год в виде налогов на недвижимость, что значительно больше, чем 1,64 миллиона долларов, которые он платит сейчас. Этот проект также может оказаться на крючке из-за налога на передачу собственности в размере 27,77 миллиона долларов, если Апелляционный суд штата Нью-Йорк вынесет решение в пользу города по текущему делу, касающемуся бывшего комплекса Mitchell-Lama на Кони-Айленде, приватизированного в 2007 году.

Если приватизация проходит, и «если вы хотите продать, тогда есть невероятная возможность обналичить и получить непредвиденную прибыль», — сказал Макс Везелькоуч, директор Института политики доступного жилья Моэлиса в Центре Фурмана.«Если вы не хотите продавать, вы вынуждены платить более высокие налоги и содержание. Ваши расходы на жизнь растут ».

Чтобы покрыть возросшие затраты, первоначальные акционеры платили бы кооперативу дополнительный налог в размере 33% при продаже. Будущие акционеры будут платить налог в размере 2,5%. Но акционеры Southbridge, проголосовавшие за эту меру, явно были готовы пойти на риск.

«Если у вас есть возможность владеть участком недвижимости на Манхэттене в одном из самых быстрорастущих районов, перевешивает ли это любой из этих недостатков?» Мистер.- сказал Димсон. «Я думаю, большинство людей скажут вам да».

Голосование по Южному мосту потребовало поддержки двух третей акционеров. Если в процессе голосования нарушений не обнаружено, акционеры должны выбрать один из трех вариантов. Они могут согласиться участвовать, что означает, что они становятся акционерами в процессе развития рынка; они могут передать свои акции кооперативу, вернуть свои акции и уйти; или они могут отказаться от своих акций и остаться арендаторами с ежегодным повышением арендной платы не более чем на 5 процентов в год.В качестве арендаторов они потеряли бы статус акционеров, но они не рискнули бы платить резкое повышение стоимости содержания в случае роста затрат.

Для того, чтобы план стал окончательным, две трети акционеров должны согласиться стать акционерами по рыночной ставке. Если это произойдет, к лету следующего года жители могут начать продажу своих квартир.

Кооператив предполагает, что ежегодно будет продаваться около 50 единиц, что обеспечит достаточный доход за счет налога на переворот, чтобы покрыть любое увеличение затрат. «Внутренняя стоимость недвижимости настолько велика, что увеличение налогов на недвижимость должно быть компенсировано продажей квартир», — сказал Стюарт М.Сафт, юрист, который помог Саутбриджу разработать план размещения.

CNYC | Ремонт в кооперативе

Дата публикации: лето 1997 г.

CNYC в год кооперативного жилья Конференция, которая проводится каждую осень в воскресенье, является самой большой в Нью-Йорке. исчерпывающий источник информации о кооперативах и кондоминиумах и образование. С выставками продуктов, которые можно посетить с самого начала Утром в кинотеатре показывают Кооператив Круглый стол в течение дня и десятки мастер-классов и семинаров, Конференция объединяет сотни CNYC участников на день обучения и обмена.

Ниже представлены две презентации. с 16-й ежегодной конференции по жилищному кооперативу: Ремонт в кооперативе и стратегиях увеличить заполняемость собственников.

РЕМОНТ В КООПЕРАТИВНОМ

Хотя акционеры кооперативов владеют акциями в зданиях, их дома, сложности возникают, когда приходит время определить, кооператив или пайщик несет ответственность за конкретный ремонт.Положения договора аренды, а также юридические соображения и правительственные постановления, добавьте слои в процесс, так что стоит знать кто за что отвечает.

Поверенный Ховард Шехтер и управляющий агент Тони Анджелико обращаются к этому трудный вопрос каждый год на Кооперативной жилищной конференции. Согласно г-ну Шехтеру, самый простой и самый запутанный вопрос: где заканчивается ли ответственность здания и начинается ответственность акционера? В простой ответ: в большинстве договоров аренды говорится, что акционеры несут ответственность за все в своих квартирах от штукатурки на стенах внутрь, в то время как кооператив заботится о оболочке здания и трубах внутри стены.

Как правило, это означает, что владельцы несут ответственность за техническое обслуживание и ремонт стен, полов и потолков, а также ремонт и замена любых бытовая техника и оборудование внутри квартиры, например, кондиционеры, посудомоечные машины и холодильники. Во многих договорах частной аренды указывается владелец не несет ответственности за обслуживание и ремонт входных дверей, окон и оконные рамы, но г-н Шехтер советует читать свои собственные аренда, чтобы убедиться.

Кооператив, как правило, несет ответственность за техническое обслуживание и ремонт все трубы и другие трубопроводы — газовые, паровые, водяные и электрические — расположены внутри самих стен. Большинство кооперативов также несут ответственность за ремонт или замена любых радиаторов или других устройств в квартирах которые считаются стандартным строительным оборудованием. Крыша, бойлер и другие строительные элементы и оборудование — все это ответственность кооператива.

В качестве примера рассмотрим кухонную мойку. Если кран протекает или сифон под раковиной требует ремонта, эти элементы находятся внутри квартиры и находятся под ответственностью акционера. Если труба в стены лопаются, это проблема здания.

Но иногда не все так просто. Если акционер устанавливает новый радиатор, либо по внешнему виду, либо по эффективности, кооператив не может больше нести ответственность за его уход, — говорит г-н.Шехтер. Переделка в соглашении будет оговариваться, несет ли акционер ответственность за поддержание новое оборудование. Г-н Шехтер добавляет, что некоторые здания предпочитают ремонтировать. такие агрегаты в рамках регулярного обслуживания здания; но он предупреждает, что если это сделать один раз, это может навсегда стать обязанностью кооператива. Кроме того, многие кооперативы требуют, чтобы акционер, устанавливающий дополнительные электрические линии или специальная сантехника внутри стен отводят ответственность за поддержание этих дополнительных удобств.Г-н Шехтер советует правлениям вести подробный список всех таких изменений и вносить убедитесь, что последующие владельцы, покупающие объекты с такими изменениями, осведомлены этих обязанностей по техническому обслуживанию.

НЕБРЕЖНЫЕ ВЛАДЕЛЬЦА ДОЛЖНЫ ПЛАТИТЬ

Разделительная линия еще больше размывается, когда дело касается халатности. Г-н Шехтер отмечает, что «если кооператив небрежно отнесется к заботиться о здании, закон возлагает обязанность на нерадивую сторону оплатить любой ущерб, причиненный в результате халатности.» Так что если кооператив не обслуживает крышу, и в результате утечка повреждает интерьер квартиры, кооператив отвечает не только за ремонт, а также восстановление поврежденного личного имущества в квартире. Точно так же, если акционер позволяет своей ванне переполняться, этот акционер должен оплатить любой ущерб, нанесенный квартире ниже.

Чтобы еще больше усложнить ситуацию, определение халатности расплывчато, говорит мистерШехтер. Небрежность обычно является результатом бездействия: если внутри стены лопается труба, кооператив наверное не будет небрежный; если кооператив не отремонтирует трубу в разумные сроки времени это можно было считать халатностью. Однако, если унитаз спиной из-за чего-то, что вложил в него акционер, интерпретация халатности не так однозначно. «К сожалению, это часто остается до суда », — говорит он.

Ремонт других квартир после протечки или другой проблемы, безусловно, может быть дорогим. В случае халатности виновная сторона обычно отвечает за восстановление поврежденной квартиры до прежнего состояния. Это может включать замену дорогих обоев, фурнитуры или декоративных элементов. объекты. Кооперативы также могут платить за ремонт, когда они не признаны халатными. Например, если лопнет труба и сантехник нужно пробить стену квартиры, чтобы сделать ремонт, кооператив обычно платит за восстановление стены.Однако в таких случаях Кооперативу нужно только восстановить штукатурку или стеновую панель и, возможно, пальто грунтовки — никакие нестандартные настенные покрытия. «В тех случаях, когда никто несет полную ответственность за ущерб, риск распространяется на все стороны «, — говорит г-н Шехтер.

СТРАХОВАНИЕ СНИЖАЕТ ФИНАНСОВЫЙ РИСК

По словам г-на Анджелико, высокая стоимость проведения такого ремонта — хороший повод для акционеров осуществлять страхование домовладельцев.»Независимо от того, в случае халатности, наличие страховки выводит вас из спорить, — говорит он. — Ты можешь продолжать свою жизнь в то время как страховые компании обсуждают это «. Он рекомендует придерживаясь политики, которая охватывает «улучшения и улучшения» — чтобы покрыть расходы на встроенные элементы вашей великолепной новой кухни, и, о да, эти дорогие обои.

г.Шехтер добавляет, что кооперативы имеют право требовать от акционеров иметь страховку домовладельцев, но он не рекомендует строить упражнения это так. «Если вы не выполните и не убедитесь, что каждая квартира у собственника есть страховка, и при повреждении квартиры происходит инцидент и нерадивый владелец не имел никакой страховки, кооператив мог быть признано халатным за невыполнение своих правил «, — говорит он.

Если кооператив не делает ремонт в квартире — например, после лопается труба — это также рискует нарушить государственный кодекс, называемый Гарантией. о пригодности для жизни, — говорит г-н.Шехтер. Гарантия делает владельцев недвижимости отвечает за соответствие квартир минимальным стандартам достойное и безопасное жилье. Суды установили, что эта ответственность распространяется на кооперативные корпорации. Следовательно, если кооператив позволяет утечка, чтобы сделать квартиру непригодной для проживания, и это не делает ремонт, чтобы вернуть стены в жилое состояние, потом пробивает Гарантия обитаемости.

Постановление государства под названием Закон о многоквартирных домах (MDL) и город закон, названный Кодексом обслуживания жилищного фонда, оба из которых соблюдаются город, добавьте еще один уровень сложности.Эти законы применяются к жилым здания с тремя или более юнитами, и говорят, что владелец здания отвечает прежде всего за содержание и ремонт здания и его агрегаты. По сути, если акционерам не удается сохранить свои паи, город будет считать кооператив ответственным. Несмотря на то, что проприетарная аренда возлагает на акционера ответственность за ремонт, скажем, протекающей посудомоечной машины, В здании необходимо убедиться, что произведен ремонт.Если это не так, здание ремонт должен произвести сам или столкнуться с нарушениями и штрафами. Тогда это будет нужно идти за владельцем квартиры за ремонтные сборы.

ВСЕГДА ТРЕБУЮТ ИЗМЕНЕНИЯ СОГЛАШЕНИЙ

В то время как проприетарная аренда и правительственные постановления охватывают множество вопросов, лучший способ для здания, чтобы защитить себя, когда акционер делает улучшения — с соглашением об изменениях.В соответствии с Г-н Шехтер, в этом документе говорится, что акционер принимает ответственность за ремонт и замену любых дополнений устройству, и любой ущерб, причиненный окружающим устройствам или места общего пользования в результате работы.

Прежде чем предлагать акционеру соглашение об изменении, совет директоров должен убедиться, что предложенный план изменений отвечает всем требованиям кооператива. стандартов, и что акционер имеет надлежащую страховку и использование лицензированных и связанных архитекторов / инженеров и подрядчиков.

Соглашения о внесении изменений часто содержат особые требования, предназначенные для защитить здание и его жителей. Например, некоторые кооперативы требуют чтобы задняя часть всех кухонных шкафов была открыта к стене, что позволяло легко доступ сантехников или электриков.

«Многое из этого уже содержится в проприетарной аренде», — говорит мистер Шехтер. «Но когда вы говорите о людях, создающих изменения в здании, всегда стоит быть максимально осторожным.«

СТРАТЕГИИ ДЛЯ ПОВЫШЕНИЯ ВЛАДЕЛЬЦА

До тех пор, пока не менее 51% долей в кооперативе не будет продано собственникам-арендаторам, зданию будет сложно заявить о себе как о кооперативе. Кредиторы могут с подозрением относиться к финансированию этих зданий, а продавцы могут сомневаться их кредитоспособность. Эта проблема стала особенно острой во время длительный спад на рынке недвижимости, ограничивавший продажи на годы.

Но даже сейчас, когда рынок улучшается и владельцы, наконец, могут найти покупатели своих единиц, нью-йоркские кооперативы все еще сталкиваются с дилеммой наличия слишком большого количества единиц, не занимаемых владельцем. Те, кто в этой ситуации, все еще находят трудным — или невозможным — рефинансировать лежащие в их основе ипотечные кредиты или под залог доли в ссуде на квартиры. Это задерживает столь необходимый капитал проекты и снижает стоимость продаж.

Если в вашем здании есть эта проблема, его перспективы небезнадежны.В семинар «Стратегии увеличения занятости владельцев», представленный на Конференция по кооперативному жилищному строительству 1996 г., управляющий недвижимостью и спонсор Джеймс П. Голдстик и поверенные Стивен Голдман и Джеймс Самсон в общих чертах шаги, которые вы можете предпринять для устранения некоторых или всех непроданные единицы.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ

Первое, что нужно сделать, это определить эта проблема. Совет директоров должен спросить себя: «Почему спонсору, переоборудовавшему здание в 1985 году, по-прежнему принадлежит 65% квартиры там? »Причин могло быть несколько.

Одна из причин может заключаться в том, что у спонсора просто не было вакансий. Если его арендаторы с регулируемой арендной платой довольны своим договором аренды, они могут не видеть веская причина купить их юниты или покинуть здание. Один решение этой проблемы, говорят спикеры семинара, состоит в том, чтобы подойти к спонсировать и рекомендовать ему, чтобы он поощрял дальнейшее «инсайдерское» продажи, предоставляя своим арендаторам привлекательное финансирование.В более широком масштабе решение предполагает стимулирующую программу продаж, в которой спонсор агрессивно урезает цены по мере увеличения количества квартир, приобретаемых арендатором. Они отмечают, что ключом к любому плану является участие совета директоров, потому что лучшие агенты по продажам — это те, кто уже сделал выбор в пользу покупки.

Такая стратегия окупилась в одном здании в Верхнем Манхэттене, где спонсор владел 26 из 40 квартир, приносил отрицательный доход в размере 5000 долларов в месяц. денежный поток и задолженность перед зданием более 100 000 долларов.В Правление решило принять активное участие в работе со спонсором и его арендаторы с регулируемой арендной платой. Сначала члены правления встретились со спонсором и предложили план продаж со скидкой — чем больше квартир было продано, тем снизить цены. Спонсор также согласился предоставить финансирование покупателям. Затем правление пошло по домам, рассказывая жильцам о плане.

В итоге спонсор продал 8 квартир. Владелец-заполняемость увеличилась до 55%; исчез отрицательный денежный поток спонсора; и задолженность были устранены.Это поставило кооператив на прочную основу, что вместе сделали 18 квартир, принадлежащих спонсору, более ценными чем 26 у него было раньше — и увеличила стоимость всех квартир принадлежат другим акционерам. Ипотека на здание была тогда рефинансируется на 10-летней фиксированной процентной ставке по ставке 7,75%.

НЕ ПРОДАННЫХ И ПРОДАННЫХ АКЦИЙ ЕДИНИЦЫ

Ответ может быть не совсем таким очевидно, если спонсор уже продал квартиры инвесторам, особенно те, кто заявляет права как «держатели непроданных акции».Владельцы непроданных акций стали обычным явлением когда спонсоры, которые больше не могли нести отрицательные деньги поток на свои паи продал их инвесторам блоками. Те обозначенные как держатели непроданных акций имеют те же права как спонсор продавать или сдавать в субаренду объекты без разрешения Совета одобрения и свободны от различных других ограничений, таких как в качестве ограничения срока субаренды.

Уловка для досок состоит в том, чтобы выполнить некоторую домашнюю работу, чтобы увидеть, стороны действительно имеют обозначенные права, на которые они претендуют. Например, инвестор является держателем непроданных акций только в том случае, если он выполнил положения раздела 18.3W постановлений Генерального прокурора, которые установить особые критерии для владельцев непроданных акций. Чтобы узнать, есть ли перевод в вашем доме соблюден, проверьте договоры продажа, план размещения и другие документы, относящиеся к рассматриваемым объектам.Они должны содержать формулировку: «продавец настоящим указывает покупатель как держатель непроданных акций «. В противном случае инвестор не владелец непроданных акций и подчиняется тем же правилам и ограничениям как и другие акционеры.

Кроме того, даже если в контракте содержится такая формулировка, он не может быть действительным в соответствии с положениями Генерального прокурора. Просто заявив, что указан покупатель без соблюдения раздела 18.3Вт, нет законный. По словам участников семинара, эта практика стала предметом судебных разбирательств. спикеры, и суды вынесли решение в пользу кооперативов.

Акционеры, купившие изъятые квартиры у кредиторов, могут вносить подобные заявления, и правление должно отсеять тех, кто не юридически имеют особые права. Большинство кооперативных частных договоров аренды содержат стандартный параграф 17, который определяет два класса кредиторов: один — частный кредитор, например, владелец квартиры, который забирает ипотеку когда он продает квартиру, как это определено в пункте 17A; пункт 17B охватывает институциональных кредиторов — в большинстве случаев банки — которые получают большую часть долевые ссуды в кооперативе.Если частный кредитор лишает права выкупа квартиру, он имеет те же права и обязанности, что и любой другой акционер. Если институциональный кредитор отказывается от права выкупа, ему предоставляются большие права — например, как свободное владение продать или сдать в субаренду. Это было сделано для того, чтобы сделать его более привлекательным. банкам выдавать ссуды кооперативным квартирам.

Совет директоров первым делом должен внимательно посмотреть, кому принадлежит квартиры. Если это все еще институциональный кредитор, у вас мало возможностей для регресса.Но если это частный кредитор, вы можете вмешаться и ограничить субаренду собственнику. привилегии, как и у других владельцев. Распространенный сценарий заключается в том, что паи были проданы инвестору институциональным кредитором. В этом случае новый владелец не сохраняет права обращения взыскания. банк, — говорит г-н Голдман. Он отмечает, что многим покупателям удается убедить Правления, что права могут быть переданы от банка, лишившего права выкупа, но «Это не так, и вы должны оспорить это», — говорит он.

СОХРАНИТЕ ПРАВА ВАШЕГО СОТРУДНИЧЕСТВА

В некоторых неблагополучных зданиях инвесторы иногда требовать права держателя непроданных акций как часть сделки. По словам спикеров мастерской, доски должен занять позицию, что только Генеральный прокурор может признать эти права. Вы не можете признать эти права и вы не должны, и вы действительно должны противостоять любому, кто ищет права, которые могут иметь долгосрочное негативное влияние на финансовую — советуют они.

Кроме того, никогда не предполагайте, что банки полностью осознают объем своих прав. согласно пункту 17B, говорит г-н Голдман. «Большинство этого не делают. Не только для обозначение права владельца непроданных акций. Кроме того, это говорит о обязательство передающего взыскания кредитора уплатить обратный налог. Некоторые проприетарные аренда освобождает их от уплаты налога на перекуп, но при 75% закрытия Я сделал, я настоял на том, чтобы они заплатили дополнительный налог ».

Проницательное использование этих стратегий поможет увеличить занятость владельцев в Ваш кооператив, а значит улучшит его финансовое состояние.В то же время, отношения между советом директоров, спонсором, акционерами и остальные арендаторы также могут извлечь выгоду из этих совместных усилий.

Evergrande превратилась из крупнейшего застройщика Китая в одного из его худших должников

Компания должна сотни миллиардов долларов. Его кредиторы кружат. Его акции сильно упали. Но если что-то и заставляет расплачиваться за Evergrande, огромную империю недвижимости в Китае, то это может быть нервозность обычных покупателей жилья, таких как Чен Ченг.

Г-жа Чен, 30 лет, и ее муж думали, что нашли идеальную квартиру. Он был частью комплекса из 18 зданий в южном городе Гуанчжоу, недалеко от хорошей школы для их дочери и новой станции метро.

Evergrande просила залог в размере почти одной трети цены до завершения строительства. Прочитав заголовки о финансовых трудностях компании и жалобы недавних покупателей на задержки в строительстве, г-жа Чен ушла.

«У нас не так много денег», — сказала она.«Мы очень боялись, что эти деньги испарится».

Такие компании, как Evergrande, являются примерами так называемых серых носорогов — крупных, очевидных и весьма вероятных рисков, которыми слишком вероятно пренебречь. Evergrande и подобные ей компании настолько велики и настолько вовлечены в финансовую систему страны, что правительство заинтересовано в их выживании. Провал в масштабе Evergrande отразится на экономике и приведет к финансовому краху для обычных домашних хозяйств.

В годы бума Evergrande была крупнейшим девелопером Китая, создавая экономическую активность, от которой чиновники зависели, пока страна открывалась.По мере того, как все больше людей выбрались из бедности, покупатели жилья вкладывали свои деньги в недвижимость. Чувствуя себя счастливой и стремящейся к расширению, Evergrande занимала деньги, чтобы заняться новыми видами деятельности, такими как футбольный клуб, вода в бутылках и, совсем недавно, электромобили.

Теперь Evergrande олицетворяет уязвимость второй мировой экономики. Он должен больше денег, чем может выплатить, и официальные лица в Пекине хотят, чтобы он замедлился. Стоимость его акций за последний год упала на три четверти, и кредиторы паникуют.Компания начала распродавать части своей корпоративной империи, но, чтобы выжить, Evergrande необходимо продолжать продавать свои квартиры.

Проблема в том, что некоторые китайские покупатели жилья, которых когда-то привлекали разработки Evergrande, стали все больше беспокоиться о компании.

В китайском Интернете покупатели описывают месяцы или даже годы ожидания своих квартир в Evergrande. Некоторые обвиняют компанию в использовании пандемии в качестве предлога для дальнейших задержек строительства.

Evergrande отказалась от комментариев, сославшись на «период затишья» перед объявлением отчетности компании.

Проблемы компании накапливались годами, но кредиторы, крупные инвесторы и покупатели жилья в равной степени относятся к ней так, как будто она вот-вот обанкротится. По некоторым оценкам, Evergrande задолжала более 300 миллиардов долларов. Кредиторы не уверены, что он сможет оплатить счета. Деловые партнеры подали иски.

Недвижимость в Китае склонна к большим колебаниям. Спекулятивные покупки толкают цены вверх. Затем вмешиваются местные органы власти, чтобы успокоить ситуацию, иногда с тяжелой рукой. Несмотря на взлеты и падения, рынок жилой недвижимости по-прежнему остается крупнейшим хранилищем благосостояния китайских домохозяйств.

Для Сюй Цзяиня, миллиардера-основателя Evergrande, дикая поездка в основном шла по одной траектории: вверх.

Бывший техник сталелитейного завода, он основал Evergrande в 1996 году, когда Китай приступил к выполнению гигантской задачи по перемещению сотен миллионов людей из сельской местности в города. По мере того, как цены на недвижимость росли вместе с урбанизацией, росло и богатство г-на Сюй.

После публичного листинга своей компании в 2009 году он начал расширять бизнес в новых сферах. Evergrande взял под свой контроль футбольный клуб Гуанчжоу в 2010 году и потратил миллиарды долларов на иностранных игроков.Затем он перешел на молочный, зерновой и масличный бизнес. В какой-то момент они даже попробовали разводить свиней.

По мере роста бизнеса г-н Сюй смог привлечь финансирование на десятки миллиардов долларов от иностранных и внутренних инвесторов и дешевые ссуды от китайских банков. Успех пришел благодаря прочным политическим связям. Член Народной политической консультативной конференции Китая, консультативного органа центрального правительства, г-н Сюй ежегодно присутствует на самых важных политических собраниях в Пекине.

Его близость к власти также вселяла в инвесторов и банки уверенность, необходимую для продолжения кредитования компании. За те годы, когда регулирующие органы пытались ограничить бизнес Evergrande, они обычно вскоре прекращали свою деятельность. К 2019 году г-н Сюй был одним из самых богатых застройщиков в мире.

Сегодня его состояние немного скромнее, большая часть его связана с курсом акций компании, около 18 миллиардов долларов, согласно китайскому отчету о богатстве Hurun.

«На мой взгляд, Си Цзяинь — это тот, кто действительно хорошо умеет ходить по канату», — сказал Руперт Хугеверф, основатель Hurun Report.«Он смог сбалансировать свой долг со своим ростом».

Понять новую экономику Китая

Карточка 1 из 6

Экономическая перестройка. Китай вводит новые меры, чтобы изменить способ работы бизнеса и ограничить власть руководителей. Эти изменения, вызванные стремлением к государственному контролю и опоре на собственные силы, знаменуют собой конец позолоченного века для частного бизнеса, который превратил страну в производственный центр и центр инноваций.

Лидер Китая Си Цзиньпин переделывает деловой мир Китая по своему собственному имиджу. Прежде всего, это означает контроль. Если когда-то руководителям давали зеленый свет на рост любой ценой, теперь чиновники хотят диктовать, какие отрасли будут бум, а какие разорятся и как это произойдет.

Многие мероприятия уже реализованы. Китайское правительство ужесточило надзор за интернет-Голиафами страны, объявило все финансовые операции с криптовалютами незаконными и задержало топ-менеджеров проблемных компаний. Между тем крупнейший девелопер Китая Evergrande колеблется, пока официальные лица не сообщили о финансовой помощи.

То, что Китай сделает дальше, будет иметь большое значение. Если китайские чиновники спасут Evergrande, они рискуют дать понять, что некоторые компании все еще слишком велики, чтобы обанкротиться. Если они этого не сделают, то 1,6 миллиона покупателей жилья, ожидающих недостроенных квартир, и сотни малых предприятий, кредиторов и банков могут потерять свои деньги.

Долгосрочная перспектива неясна. Некоторые аналитики говорят, что меры г-на Си и стремление ограничить чрезмерное заимствование уже имеют большое значение.Но экономика № 2 в мире замедляется, и китайскому правительству, возможно, придется приложить больше усилий, чтобы возродить ее.

Вопрос для многих наблюдателей заключается в том, сможет ли г-н Сюй продолжать свои осторожные действия по уравновешиванию, пока регулирующие органы пытаются сократить растущий долг сектора. Когда несколько лет назад экономика Китая начала более резко замедляться, такие разработчики, как Evergrande, оказались в затруднительном положении. Чтобы поднять свой бизнес, они снижали стоимость квартир, снижая стоимость недвижимости, которую платили ранее покупатели, что спровоцировало уличные протесты.

Модель продажи квартир до их завершения дала компаниям денежные средства, необходимые для продолжения работы. Так было до тех пор, пока регулирующие органы не обратили внимание на непосильную задолженность сектора недвижимости, из-за чего застройщикам, таким как Evergrande, было сложнее закончить квартиры, которые они уже продали покупателям.

Опасаясь жилищного спада, который рикошетом отразится на финансовой системе Китая, центральный банк создал «три красные линии», правила, вынуждающие компании, занимающиеся недвижимостью, снизить уровень долга, прежде чем они смогут занять больше денег.Цель заключалась в том, чтобы ограничить доступ банковского сектора к рынку недвижимости. Но это также отняло средства, которые они могли использовать для завершения проектов.

Чтобы соответствовать требованиям, Evergrande начала распродавать некоторые из своих предприятий. На прошлой неделе он продал доли в своем интернет-бизнесе. В публичных комментариях г-н Сюй указал на успех компании в выплате некоторым иностранным и внутренним инвесторам, сокращению долга, по которому начисляются проценты, до 88 миллиардов долларов со 130 миллиардов долларов в конце прошлого года.

Но у него все еще есть неоплаченные счета за приобретение, права землепользования и договорные обязательства, которые в сумме составляют сотни миллиардов долларов.Некоторые кредиторы и деловые партнеры обратились в суд, чтобы попытаться заморозить активы, чтобы вернуть свои деньги.

«На бумаге для такой компании не имеет смысла иметь такой большой долг. Это ненормально », — сказала Дженнифер Джеймс, инвестиционный менеджер Janus Henderson Investors, по оценкам которой задолженность Evergrande превышает 300 миллиардов долларов.