Как разделить квартиру на доли если один собственник: Как разделить квартиру на доли

Как разделить квартиру на доли

Собственная квартира – это безопасность и уверенность в будущем. Право собственности на квартиру может быть разделено между родственниками, супругами и даже незнакомыми между собой людьми.

Порядок пользования и владения квартирой, которая находится в совместной или долевой собственности, регулируется гражданским, жилищным и семейным законодательством.

Споры насчет порядка пользования чаще всего возникают у собственников, чье имущество разделено на доли, так как зачастую право собственности на квартиру у незнакомых друг другу людей.

При возникновении жилищных споров, касающихся общего долевого имущества, встает вопрос, как правильно его разделить с выгодой для всех собственников.

Долевая собственность на квартиру

Общее долевое право собственности – это право, при котором квартира разделена на доли между всеми собственниками.

Важно знать: собственники в общем долевом имуществе делят между собой право на владение, а не объект недвижимости, поэтому доля в квартире не всегда соразмерна площади комнаты в квартире.

В таком случае собственники договариваются о праве пользования квартиры в устном порядке или путем заключения соглашения о порядке пользования таким имуществом.

Право на долю в квартире возникает в следующих случаях:  

• в момент приватизации квартиры в ней были зарегистрированы несколько человек;
• лица получили квартиру в порядке наследования;
• право собственности у двух и более лиц возникло в результате дарения или иной безвозмездной сделки;
• раздел квартиры, находившейся в общей совместной собственности супругов;
• квартира приобретена посредством договора купли-продажи одновременно несколькими людьми.

Также могут быть и иные случаи возникновения права на долю в квартире, так как законом не определен конкретный перечень таких случаев. По общему правилу доли собственников в квартире принято считать равными, если иное не установлено соглашением между собственниками.

Владельцы квартиры могут самостоятельно установить случаи изменения долей. Например, размер доли может меняться в зависимости от вклада каждого собственника в улучшение общего имущества.

Обязанности по содержанию долевой собственности зависят от размера доли. В случае владения долей большей по метражу, чем у других собственников, затраты на содержание такой собственности будут выше.

Права собственников, имеющих долю в общем имуществе

Каждый собственник в квартире имеет право по своему усмотрению распоряжаться своей долей. Это значит, что он может ее продать, сдавать, менять или подарить.

При совершении действий в отношении доли должны соблюдаться два условия:

1. собственник не нарушает права и интересы других владельцев квартиры;
2. он должен заручиться согласием остальных собственников на совершение таких действий.

Перечень действий, при которых собственник должен получить согласие других участников долевой собственности на квартиру:

• регистрация членов семьи в квартире. При этом при регистрации несовершеннолетних детей такое согласие не требуется;
• ремонт в общей собственности;
• продажа, мена, дарение и завещание такой доли. При этом другие собственники имеют преимущественное право на покупку такой доли.

Идеальная и реальная доли в праве собственности на квартиру

Идеальная доля – это доля в праве на квартиру, которая физически никак не обозначена. Когда у лица есть доля в праве собственности, он имеет право пользоваться сразу всем имуществом, если иное не установлено соглашением между сторонами. При определении порядка пользования общей квартирой, владельцы не лишают себя идеальной доли, а просто устанавливают график пользования конкретными помещениями в квартире.

Под реальной понимают долю, которая определена в натуре и обозначена в виде части вещи, принадлежащей тому или иному сособственнику.

Деление квартиры на доли

Поделить квартиру на доли можно только в случае, если она находится в общей совместной собственности. Такая форма собственности возникает на имущество, приобретенное в браке.

Супруги приобретают квартиру и имеют право пользоваться и владеть совместным имуществом, не разделяя такое имущество на доли.

По общему правилу в случае развода супруги делят нажитое имущество поровну, если соглашением о разделе имущества или брачным договором не установлено иное.

Если не получается договориться мирным путем о порядке раздела имущества после развода, каждый из супругов имеет право обратиться в судебные органы за разрешением спора.

В соглашении или брачном договоре может быть установлен порядок пользования совместном имуществом после развода. Таким образом, у одного из супругов может быть предусмотрена доля в совместно нажитой квартире больше, чем у другого.

Если в период брака у семьи появились дети, то может быть пересмотрено распределение долей в пользу супруга, оставшегося с детьми.

Также разделить квартиру, находящейся в совместной собственности, необходимо в случае использования материнского капитала при покупке квартиры. В этом случае доли на эту квартиру разделяются между всеми членами семьи, в том числе и между несовершеннолетними детьми.

Соглашение о разделе долей в совместной собственности

При желании супруги вправе заключить соглашение о разделе долей в нажитом имуществе, в случае их развода или в иных случаях.

Необходимо знать: такое соглашение можно заключить только в отношении имущества, которое есть в собственности на момент его заключения. Супруги не могут делить на доли имущество, которое появится у них в будущем.

Совместно нажитое имущество, подлежащее разделу между супругами:

• земельные участки, дома, квартиры, гаражи;
• недвижимость, приобретенную в ипотеку;
• денежные средства на счетах в банках и ценные бумаги;
• транспортные средства и предметы роскоши.

Также необходимо знать, что разделить на доли супруги не могут следующее имущество:

• принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;
• приобретенное во время брака в порядке дарения и иных безвозмездных сделок, а также наследования;
• личные вещи и предметы пользования;
• денежные средства, полученные по государственным программам по целевому назначению.
• исключительные права на результат интеллектуальной деятельности, созданные одним из супругов.

После того, как супруги определились с включаемым в соглашение имуществом, они могут приступать к его составлению.

В соглашении необходимо подробно указать каждый вид имущества, его характеристики и примерную цену на имущество в момент составления такого соглашения.

Кроме этого, необходимо расписать порядок раздела имущества между супругами и в какой момент оно будет подлежать такому разделу.

Соглашение об определении долей в совместно нажитом имуществе – это сделка, в обязательном порядке удостоверяемая нотариусом.

Раздел квартиры, находящейся в долевой собственности

Зачастую собственники не желают делить свою жилую площадь с другими людьми. В этом случае встает вопрос о разделе квартиры, находящейся в долевой собственности, между всеми собственниками. Есть несколько вариантов, как это можно сделать.

Продажа такого имущества. Деньги с продажи квартиры делятся между всеми собственниками в зависимости от принадлежавшей каждому из них доли. 

Необходимо понимать, то такой вариант возможен в случае, когда все собственники квартиры согласны на продажу квартиры. Если хотя бы один из собственников будет против, сделка купли-продажи не состоится.

Выкуп доли у одного собственника другим сособственником. В результате продажи доли владелец лишается права собственности на квартиру. Такой раздел квартиры удобен тем, что при продаже действуют только два лица и согласие остальных владельцев не требуется.

В случае, когда собственники не могут договориться о продаже всей квартиры, один из сособственников вправе продать свою долю третьему лицу. При этом согласие остальных собственников не требуется. Однако, здесь нужно помнить о преимущественном праве других собственников на приобретение такой доли.

Предложение на покупку доли в квартире собственник направляет всем остальным собственникам заказным письмом с уведомлением или вручает лично. В письменном предложении собственник указывает стоимость продаваемой доли и условия продажи.

Законодатель на раздумье собственников дает месяц. Если по истечении месяца ответа не последовало или пришел отрицательный ответ, собственник вправе продать квартиру иным лицам.

Определение права использования собственниками жилого помещения соразмерно их долям – еще один вариант раздела имущества. В случае, если есть возможность сделать из жилого помещения отдельный вход, отдельную кухню и ванную комнату, то можно выделить такую долю в натуре. Такая процедура возможна, если в долевой собственности находится частный дом.

Если собственники не могут договориться о разделе квартиры в добровольном порядке или один из собственников против продажи квартиры, за решением этого вопроса следует обратиться в судебные органы.

Суд не может принудить собственника продать долю. Единственное решение, которое собственникам могут предложить в суде, это определить порядок пользования квартирой.

Профессиональная помощь юристов

Человек не всегда знает, что делать с правом долевой собственности на квартиру, особенно, если он делит квартиру с чужими ему людьми. Лучше получить денежную сумму за свою долю или выкупить квартиру у остальных собственников? Может вообще выгоднее продать долю в собственности третьему лицу?

Юридически грамотно ответить на эти вопросы поможет компания «Юридическое агентство». Юристы компании на консультации ответят на все вопросы, касающиеся долевой собственности, и помогут выбрать подходящий вариант раздела имущества.

Кроме этого, юристы по жилищному праву составят необходимые документы, начиная от предложения о выкупе доли собственникам и заканчивая исковым заявлением в суд.

«Юридическое агентство» помогает гражданам разделить общее долевое имущество мирным путем, без обращения в суд за разрешением спора.

Как поделить квартиру на доли между собственниками Статья: Как поделить квартиру на доли между собственниками

Рейтинг статьи

Как сделать разделение долей на квартиру в 2021 году

Раздел квартиры на доли — это процесс распределения частей жилой недвижимости между собственниками. Разберемся в способах раздела такого имущества.

Что такое долевая собственность

Прежде чем выяснить, как разделить квартиру на доли, необходимо определить, что же такое долевая собственность. Само право долевой собственности регулируется ст. 244 ГК РФ. Порядок распоряжения прописан в 218-ФЗ от 13.07.2015.

Общая собственность бывает:

1. Долевой — когда вопрос по разделению долей решен официально, стороны поделили имущество на определенные части и заверили сделку юридически. У каждой стороны имеется свидетельство (при разделе до 2017 года) или выписка из ЕГРН.
2. Совместной. Жилье принадлежит обеим сторонам (например супругам), приобретается во время брака. В случае совместного владения долевое участие каждого из супругов не конкретизируется, за исключением случаев брачного договора или соглашения, в котором описано, как делятся доли в квартире при ее покупке и оформлении в собственность.

Долевое владение подразумевает распределение частей еще на этапе приобретения имущества. В этом случае нет необходимости выяснять, как правильно разделить доли в квартире, так как они уже поделены и юридически закреплены. Порядок раздела такой недвижимости берет свое начало в статье 35 Конституции РФ — в ней запрещено лишение граждан имущества, за исключением тех случаев, по которым вынесено соответствующее судебное решение.

Существуют 3 варианта, как сделать разделение долей на квартиру при совместной собственности:

• путем заключения брачного договора;
• путем подписания мирового соглашения;
• путем обращения в судебные инстанции.

Сразу ответим на вопрос: может ли один собственник разделить на доли жилую недвижимость. Поскольку само право общей долевой собственности осуществляется только по взаимному согласию всех сторон, то производить юридически значимые действия с имуществом без согласия всех собственников запрещено. Если у совладельцев возникнут неразрешимые споры, они их решают через суд.

Размер жилья роли не играет. И если вы спросите законодательство, можно ли однокомнатную квартиру разделить на доли, то получите однозначный ответ «ДА». Сам процесс раздела однокомнатной квартиры сопряжен с некоторыми юридическими нюансами: он производится по принципам распределения совместно нажитого имущества. А если однокомнатная квартира была унаследована, приобретена до момента заключения брака, жилье приватизировано одним супругом из-за добровольного отказа второго или супруг сможет доказать, что приобрел актив за собственные средства, то раздел не допускается.

Брачный договор

Брачный договор, заключенный супругами, определяет, как делить доли в квартире во время самого брака или после развода. В условиях такого договора определяются части каждого из супругов, и процедуру раздела специально проводить не нужно. В самом контракте указывают части как мужа, так и жены. Документ действует во время брака и после его расторжения до момента урегулирования вопросов.

Соглашение о разделе

В случае подписания соглашения о разделе стороны сами инициируют распределение частей имущества на определенных условиях. Это и есть ключевое отличие мирового соглашения от брачного договора. Положения брачного контракта должны строго отвечать действующим законодательным нормативам, тогда как мировое соглашение подразумевает договоренность на условиях сторон.

В соглашении о разделе за сторонами закрепляются виды имущества и размеры частей для каждого из супругов. В нем указывают, на сколько долей можно разделить квартиру, — величина таких частей не ограничена законом, каждый собственник вправе свободно распоряжаться своим имуществом и делить жилье на четное количество кусочков (2, 4, 6 и проч.).

В мировом соглашении прописываются персональные сведения о каждой из сторон, четко оговаривается предмет договора. Само соглашение должно нотариально заверяться.

Обращение в суд

Судебное разбирательство — это крайняя мера, которая применяется в случае невозможности мирового соглашения между сторонами. Истцом является гражданин, претендующий на часть жилья, ответчиком — остальные собственники. Истец обращается в территориальный суд, находящийся по месту регистрации имущества, составляет исковое заявление и прикладывает все необходимые подтвердительные документы.

После завершения судебного разбирательства и распределения частей недвижимости все собственники обязаны оформить право собственности в Росреестре.

Об авторе статьи

Александра Задорожнева

Бухгалтер, финансист, специалист по кадровым вопросам.
Имеет профильное экономическое образование и большой опыт работы в коммерческих и бюджетных организациях.

Последние публикации автора

Как выделить долю в натуре? Раздел квартиры

Для не юристов может быть весьма сложно понять значение процедуры по выделу доли в натуре. Поэтому в данной статье мы попытаемся максимально просто и в то же время подробно рассказать, что же это всё означает и в каких случаях используется. А также на примере из нашей практики мы расскажем, как можно разделить квартиру в натуре.

Долевая собственность

Начнём с того, что собственность может быть нескольких видов:

1. Индивидуальная собственность, когда один человек является собственником одного объекта недвижимости.
2. Общая совместная собственность, когда несколько лиц имеют права на объект недвижимости, но их доли не определены. Самый типичный пример – это покупка супругами в браке квартиры. В документах может быть указан лишь один собственник жилья, однако второй супруг имеет на недвижимость в соответствии с семейным законодательством точно такие же права. Поэтому он может требовать разделить это имущество через суд.
3. Общая долевая собственность означает, что в правоустанавливающих документах чётко закреплено, что квартира принадлежит трём собственникам в равных долях. Например, трое детей получили в наследство квартиру после смерти отца, и за каждым их них было зарегистрировано право собственности на долю.

В данном случае доля выделяется только по документам, физического раздела жилья между собственниками не происходит.

Порядок пользования квартирой

Если собственники жилья конфликтуют и не могут договориться, как пользоваться вместе квартирой, они могут в судебном порядке определить порядок пользования. В решении суда будет чётко прописано: кто какой комнатой пользуется. Также в судебном порядке можно обязать проживающих в квартире лиц не чинить препятствия в пользовании жильём.

Более того, можно даже разделить между всеми жильцами оплату жилищно-коммунальных платежей, и возложить на управляющую компанию обязанность разделить лицевые счета и выдавать каждому отдельную квитанцию на оплату.

С правовой точки зрения, это не означает, что один получает право собственности на одну комнату, а другой – на другую. Определение порядка пользования – это процедура по урегулированию разногласий жильцов по распоряжению имуществом и не более.

При этом, если жильцы договорились мирно, определить порядок пользования можно и без суда. Для этого достаточно обратиться к нотариусу и подписать соответствующее соглашение.

Следует учитывать, что определение порядка пользования относится именно к конкретным жильцам. Если один из них продаст свою долю, прежний порядок пользования фактически перестанет действовать, так как он был закреплён за определёнными людьми, а не комнатами квартиры. Новый собственник жилья при желании может также в судебном порядке или по соглашению с другим собственником урегулировать данный вопрос.

Можно ли выделить долю в натуре

Процедура выдела доли в натуре имеет совершенно другие правовые последствия.

Согласно статье 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Это допускается, если в результате раздела не будет нарушен закон и причинён ущерб имуществу.

Выделение доли в натуре означает физический раздел одного жилого помещения на несколько самостоятельных. По итогу данной процедуры общая долевая собственность на один объект недвижимости прекращается, и появляется индивидуальная собственность на несколько разных объектов. У каждого объекта появляется свой кадастровый номер и адрес.

Например, две семьи решили построить дом и совместно в нём проживать, одна семья в одной половине, а другая семья в другой. Они зарегистрировали право собственности на дом по 1/2 за каждым. Потом семьи поссорились и решили совсем разделить дом, каждый сделал себе отдельный вход, построил собственную кухню и необходимое количество санузлов. При таких обстоятельствах один из собственников имеет полное право подать иск в суд с требованием о разделе дома натуре. Если никаких нарушений закона при этом суд не усмотрит, а также установит, что с точки зрения строительно-технических характеристик физический раздел дома на два объекта возможен без причинения ущерба строению, дом будет поделен.

За каждым из собственников будет зарегистрировано право собственности только на его часть, у каждого появится свой собственный кадастровый номер и адрес. И, например, при продаже обязательно предлагать сначала соседу купить вашу часть дома уже будет не нужно. Так как у каждого теперь по документам свой отдельный объект недвижимости в индивидуальной собственности, и он имеет полное право распоряжаться им по своему усмотрению. Естественно без причинения своими действиями ущерба собственнику второй половины дома.

Теоретически такой иск о разделе объекта недвижимости в натуре может быть заявлен и собственником квартиры в многоквартирном доме. Однако, как показывает практика, суды отказывают в удовлетворении подобных требований.

Для выдела доли необходимо существенно переоборудовать квартиру или предъявить доказательства возможности в будущем переоборудовать её без причинения ущерба строению. Должна иметься техническая возможность оборудования отдельного входа и передачи истцу изолированной части не только жилых комнат, но и подсобных помещений. К таким помещениям относятся кухня, коридор, санузел. Если такая возможность отсутствует, суд может по заявлению истца лишь определить порядок пользования жильём.

Наличие технической возможности переоборудования помещения будет оцениваться строительно-техническим экспертом.

Одна из главных причин отказа суда в удовлетворении исков о разделе квартир в натуре – это невозможность технически переоборудовать для каждого отдельный вход, сделать отдельные кухни и санузлы. В этом случае может потребоваться переносить мокрые зоны в квартире, затрагивать несущие стены и производить другие изменения, которые могут нанести ущерб многоквартирному дому в целом и другим собственникам жилья.

Собственникам долей в квартирах в многоквартирных домах мы рекомендуем всё же не прибегать к таким радикальным способам, вероятнее всего суд откажет в выделении доли в натуре. Лучше ограничиться определением порядка пользования жильём. Суд решит, кто из жильцов какими комнатами будет пользоваться, разделит оплату коммунальных платежей, и каждый сможет проживать в квартире вполне себе обособленно. Или же можно просто продать свою долю и приобрести новое жильё.

Когда можно выделить долю в квартире в натуре

Если же дом является малоэтажным, в нём нет помещений общего пользования, то шансы выделить долю в натуре и зарегистрировать индивидуальное право собственности на квартиру довольно велики.

Рассмотрим это на конкретном примере из нашей практики.

Квартира располагалась в одноэтажном доме и принадлежала долгое время двум собственницам в равных долях. За это время они полностью обособили свои части помещения друг от друга, сделали отдельные входы, у каждой был отдельный санузел и собственная кухня. Никаких разногласий по порядку пользования у них не возникало. Коридором, кухней, столовой, санузлом и встроенным шкафом пользовалась одна собственница, а двумя другими жилыми комнатами, кухней и санузлом другая собственница.

Женщины даже разделили оплату коммунальных платежей, каждая оплачивала по отдельной квитанции и у каждой стоял свой собственный прибор учёта.

При таких обстоятельствах, вполне возможно было разделить данную квартиру фактически на две отдельные квартиры.

В суд от имени одной из собственниц нами было подано исковое заявление в отношении другой собственницы, в котором мы указали, что просим прекратить право общей долевой собственности, разделить квартиру в натуре, признать право собственности каждой из сторон на те помещения, которыми она фактически пользуется.

Для обоснования данных требований в иске мы указали:

• Собственницы родственниками не являются.
• У каждой из них собственный лицевой счёт для оплаты коммунальных платежей.
• У каждой собственницы стоят собственные приборы учёта.
• Между сторонами сложился порядок пользования квартирой, который устраивает каждую из сторон.
• Квартира оборудована отдельными входами.
• У каждой из собственниц имеется в пользовании своя отдельная кухня и отдельный санузел.

Вторая собственница также была заинтересована в разделе квартиры, поэтому исковое заявление она признала.

Представитель Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру подал в суд заявление, в котором против удовлетворения иска не возражал.

Строительно-технический эксперт исследовал спорную квартиру и установил, что её возможно разделить на 2 квартиры, без причинения ущерба помещению. Квартиры уже изолированы, имеют свои инженерные сети, в каждой квартире установлены свои приборы учёта электроэнергии и водоснабжения.

Результат раздела квартиры в виде создания двух отдельных квартир с индивидуальными входами соответствовал строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим требованиям, правилам пожарной безопасности, предъявляемым к зданиям и помещениям.

На основании заключения эксперта было установлено, что техническая возможность раздела объекта с учётом сложившегося порядка пользования на две квартиры, имеющие отдельные входы, имеется. В результате проведённого раздела не будут нарушаться права и законные интересы граждан, не возникнет угрозы их жизни и здоровью.

Суд решил разделить квартиру в натуре и выделил в собственность каждой из женщин те помещения, которыми они пользовались.

Право общей долевой собственности на квартиру прекратилось. За каждой из собственниц на основании данного решения суда было зарегистрировано индивидуальное право собственности.

Далее со вступившим в силу решением суда следовало обратиться в местную администрацию для внесения изменений в правоустанавливающие документы, присвоения квартирам отдельных адресов и кадастровых номеров.

Решение суда о разделе квартиры в натуре между собственниками

Если у вас остались вопросы, вы можете проконсультироваться с нашим юристом по номеру: +7 (495) 722-99-33 или через WhatsApp.

Раздел долевой собственности при разводе супругов

Всё имущество супругов, которое у них появилось за время законного брака, будет являться их совместной собственностью, и если условно разделить его, то каждый из них имеет права ровно на половину. Эта норма закреплена

в 39-ой статье Семейного Кодекса РФ.

Разделить совместное имущество супруги смогут в любой момент после регистрации своих отношений:

• находясь в браке,
• на стадии оформления развода,
• после расторжения брака.

Также в любое время супруги смогут выделить доли в квартире, появившейся у них в браке.

Право долевой собственности и размер долей

Правом долевой собственности нужно считать право на имущество, находящееся в общей собственности, в соответствии с принадлежащей каждому частью. Собственник сможет получать выгоду от пользования этим имуществом, а также обязан нести обязанность за расходы на содержание общего имущества в соответствии с размером своей доли.

Если доли супружеского имущества в праве собственности были конкретизированы при оформлении права собственности и совершении сделок, то ее в разделении нет необходимости, так как все уже поделено.

При осуществлении своего права долевой собственности ее участник не должен забывать, что также учитывается согласие всех собственников-дольщиков. Если у совладельцев долевой собственности нет договоренности по вопросам владения и использования общего имущества, то решить эту проблему поможет суд, установив определенный порядок пользования совместной долевой собственностью.

Каждый собственник имеет права на использование общего имущества, равного его доле, либо потребовать от остальных собственников компенсации за свою долю. Также собственник сможет распоряжаться своей долей, в том числе и продать ее, не забывая о преимущественном праве остальных собственников на ее приобретение.

Для этого нужно будет получить согласие от всех дольщиков на продажу, выяснить, не желает ли приобрести вашу долю кто-то из их числа, и лишь потом ее продавать.

Согласно пункту 1 статьи 245 Гражданского Кодекса разделение долей в совместном имуществе происходит поровну между всеми участниками. Другой порядок раздела возможен в следующих случаях:

• заключения добровольного соглашения с указанием иных долей,
• изменение количества дольщиков,
• внесение улучшений, значительно увеличивающих стоимость общего имущества и т.д..

Это же относится и к имуществу супругов, поделенному на доли.

Способы раздела имущества на доли

Совместное имущество супруги смогут разделить в любое время по своему усмотрению. Всё зависит от согласованности и добровольности этого раздела.

Брачный договор – документ, составление которого не пользуется популярностью в нашей стране. А зря, потому что его заключение дает возможность избежать многих проблем в дальнейшем, когда возникнет вопрос, как разделить имущество после развода супругов .

В случае расторжения брака отсутствие брачного договора может повлечь за собой опасность раздела всего нажитого имущества совместно в суде. В таком случае, доли супругов на жилплощадь и другое имущество признаются судом равными.

Составить брачный договор можно при вступлении в брак, находясь в браке или перед его расторжением. В нем супруги смогут указать порядок принадлежности и использования общего имущества в период брака и способ его раздела в случае развода.

В этом договоре можно установить любой из трех режимов собственности супругов:

• совместный, когда всё нажитое в браке имущество принадлежит обоим супругам на одинаковых основаниях (применительно к квартире, она будет являться общей совместной собственностью),
• долевой, когда совместное имущество разделено между супругами на доли (квартира будет являться общей долевой собственностью),
• раздельный, при котором каждый предмет общего имущества будет принадлежать тому или другому супругу (мужу – полностью квартира, жене – загородный дом).

Разделить свое имущество супруги смогут и путем составления соглашения о разделе. Это можно осуществить также на любой стадии после заключения брака. В нем нужно отразить всё имущество, которое супруги хотят поделить, и способ его разделения. Если супруги пожелают разделить свое имущество на доли, то нужно указать, какая часть кому из них достанется, а также отразить порядок пользования долями. Подробнее о мировом соглашении при разводе и разделе имущества вы можете прочитать в нашей статье — https://divorceinfo.ru/2247-kak-sostavit-soglashenie-o-razdele-imushhestva-posle-razvoda-suprugov

Соглашение, в котором предусмотрен долевой раздел имущества, обязательно нужно заверить у нотариуса. Лишь в этом случае выделенные доли можно будет зарегистрировать в Росреестре. Иначе такой раздел не будет иметь никакой силы.

Любой супруг сможет передать частично или полностью свое личное имущество (подаренное, приватизированное, купленное до брака или унаследованное) второму путем заключения гражданско-правового договора. Это договор дарения, купли-продажи, аренды, мены и т.д.. Если супруг единолично владеет квартирой, доставшейся ему по наследству, то сможет ее половину по договору дарения передать супруге. Тогда они будут в долях владеть этой квартирой.

Вся прелесть разделения имущества супругов на доли по обоюдному согласию состоит в том, что размер долей они смогут определить любой по своему усмотрению, который устроит и того и другого. И поделить совместно нажитое с учетом потребностей друг друга.

Раздел долевой собственности при разводе происходит гораздо быстрее и проще, так как доли каждого уже определены и зарегистрированы.

Если супругам не удается договориться о выделе долей в их общем имуществе полюбовно, то разрешить их спор поможет только суд.

Некоторые факты

Стоимость квартиры определяется согласно ее рыночной стоимости. Справка БТИ здесь не играет роли. Для определения цены недвижимости суд может назначить экспертизу, которую будут проводить специалисты.

Исковое заявление о разводе (бланк вы найдете здесь) сможет подать любой из супругов в суд по месту проживания ответчика и указать желаемый им способ разделения общего имущества на доли.

Судья изучит все обстоятельства и доводы сторон, но решение вынесет на основании закона. По семейному законодательству общее имущество супругов должно делиться поровну. Бывают исключения, когда судья обращает внимание на наличие иждивенцев, состояние здоровья или участие каждого из супругов в приобретении общей собственности. Но это редкость. Чаще судья делит имущество супругов в равных долях и определяет порядок пользования ими.

Порядок и условия выдела долей из имущества супругов

Правом выделения доли из совместного имущества сможет воспользоваться любой супруг и в любой момент. Это же касается и квартиры.

Выделение доли в квартире в натуре требует соблюдения ряда условий:

• после выдела долей она останется технически исправной и сможет использоваться по своему назначению,
• не будет снижена ее стоимость,
• не будут ущемлены права других собственников этой квартиры,
• квартира является делимой,
• квартира сохранит статус жилого помещения.

В натуре выделить доли в квартире по всем правилам не так просто. Для этого нужно предусмотреть отдельный вход и места общего пользования (ванная, кухня, туалет) для каждого собственника. Если в жилом доме на земле это еще приемлемо, тот в квартире предусмотреть это нельзя. Можно лишь определить конкретную комнату, которая будет закреплена за каждым из дольщиков, и установить порядок пользования кухней, коридором, ванной и т.д..

По соглашению сторон супруги смогут поделить квартиру на доли в любых соотношениях (жене и мужу — по 1/2; жене – 2/4, мужу – 1/4; жене – 1/3, мужу – 1/3, детям – 1/3 и т.д.). Важно соблюсти условия и порядок выдела долей.

Некоторые факты

В тех случаях, когда доля собственника мала и реально не выделена, суд может обязать остальных участников этой долевой собственности выплатить сумму компенсации.

Если предполагается выдел долей в общей квартире через суд, то один из супругов должен подать заявление-иск, где укажет, на какую долю он претендует, и почему.

Как указано выше, суд придерживается раздела квартиры на равные доли. Если такой раздел осуществить не удается по причине неделимости квартиры или иным основаниям, то суд предлагает одному из супругов получить в собственность эту квартиру полностью и выплатить второму компенсацию, соразмерную его доле. Но чаще оставляет квартиру в общей собственности и определяет порядок пользования ею для обоих супругов так, чтобы ничьи интересы не были ущемлены.

Один из вариантов решения вопроса — передать свою долю имущества другому супругу в качестве полной или частичной выплаты алиментов на несовершеннолетних детей. Не забудьте факт этого действия подтвердить распиской в получении алиментов (образец).

Когда доли в квартире определены для каждого из супругов по добровольному соглашению или по суду, нужно зарегистрировать права собственности на них в Росреестре. Для этого необходимо предоставить в этот орган соглашение или решение суда, документы на квартиру, сведения о проживающих в ней лицах, паспорта личности всех дольщиков, оплатить госпошлину. После регистрации прав собственности и выдачи соответствующего документа выделение доли в их общем имуществе приобретает юридическую силу.

Право распоряжения долями на квартиру

Когда квартира находится в долевой собственности супругов, то раздел её при разводе производиться уже не будет. Суд даже не будет принимать во внимание при разделении имущества в случае развода то, что было поделено супругами на доли в период их совместной жизни.

Супруги, которые стали собственниками долей в некогда общей квартире, оба имеют права пользоваться ею согласно выделенным долям. Если судом или соглашением определен порядок пользования жилым помещением, то он должен соблюдаться. А именно, занимать ту комнату, которая определена по суду, посещать места общего пользования согласно договоренности и т.д..

Любой из супругов сможет продать, подарить, обменять, сдать внаем свою долю в квартире. Но такие действия обязательно должны быть согласованы со вторым супругом.

При продаже своей доли в квартире не нужно забывать о таком понятии, как преимущественное право второго дольщика. Его нужно уведомить о принятом решении (предпочтительнее в письменном виде) и лишь через месяц, если он не изъявит желания приобрести эту долю в свою собственность, заключить договор купли-продажи.

Если у вас остались вопросы о том, как разделить долевую собственность при разводе, то задайте их в комментариях

как разделить в 2021 году

Прежде всего, следует отметить, что в гражданском праве выделяют общую совместную и общую долевую собственность. Общей совместной считается собственность без определения долей каждого из собственников. Типичный пример – собственность супругов. Однако не только супруги могут быть совместными собственниками. Имущество, приобретенное в результате совместного труда и за общие средства членами семьи, также считается их общей совместной собственностью.

Общей долевой считается собственность двух или более лиц с определением доли каждого из них. Как правило, в совместную долевую собственность с равными долями передавались квартиры в результате приватизации жилья. Кроме того, в Украине действует презумпция долевой собственности: общая собственность считается долевой, если законом или договором не установлена общая совместная собственность.

Общая совместная собственность: согласие супруга обязательно

Сособственник имущества, находящегося в общей совместной собственности, может распорядиться общим имуществом только с согласия всех остальных собственников. Если речь о сделке, которая подлежит нотариальному заверению и (или) государственной регистрации, такое согласие должно быть выражено письменно и заверено нотариально. Прежде всего, это касается сделок с недвижимостью.

Отсутствие письменного согласия на заключение сделки сособственником может быть поводом для обращения в суд с иском о признании договора недействительным, поэтому покупателям нужно быть начеку, особенно когда речь идет об общей совместной собственности супругов. Ведь согласно ст.60 Семейного кодекса Украины (далее – СКУ) совместным считается все имущество, нажитое супругами во время брака, независимо от того, что один из них не имел самостоятельного дохода. Даже личное имущество одного из супругов может по решению суда быть признано совместным, если будет доказано, что за время брака оно значительно увеличилось в своей стоимости за счет совместных затрат или затрат второго из супругов (ч.1 ст.62 СКУ).

Режим общей совместной собственности распространяется и на имущество мужчины и женщины, проживающих одной семьей, но без регистрации брака (ч.1 ст.74 СКУ). Даже если брак был расторгнут, общая совместная собственность на имущество, нажитое в браке, сохраняется, если ни один из супругов не предъявил требований о разделе имущества. К требованиям о разделе имущества после расторжения брака применяется исковая давность в три года. Однако срок исчисляется от дня, когда один из супругов узнал или мог узнать о нарушении своего права собственности. Поэтому на практике встречаются случаи обращения в суд одного из бывших супругов с иском о признании недействительной сделки, заключенной через 5 и более лет после развода.

Подстраховаться в таких случаях можно, попытавшись собрать наиболее полную информацию о продавце. В конце концов, не лишним будет поговорить с соседями о семейном положении потенциального отчуждателя. И самое главное: в договоре всегда следует указывать реальную стоимость, по которой приобретается недвижимость. В таком случае, если даже сделка будет признана судом недействительной, покупатель получит назад всю заплаченную сумму.

Для того чтобы продать собственную долю в общем совместном имуществе, необходимо сначала выделить ее в натуре. Единственным исключением является договор об отчуждении одним из супругов своей доли в пользу другого, который может быть заключен без выделения этой доли. Сособственники могут заключить между собой договор о выделении в натуре доли в недвижимом имуществе. Такой договор должен быть обязательно нотариально удостоверен. Если же согласия между совладельцами нет, спор о выделении доли решается судом. При этом считается, что доли каждого из собственников равны.

Однако бывают и исключения. Так, суд может уменьшить размер доли одного из супругов, если он не заботился о материальном обеспечении семьи, скрыл, испортил или уничтожил совместное имущество или использовал его во вред интересам семьи. Доля мужа или жены в совместной собственности может быть увеличена, если с ним или с ней остаются проживать несовершеннолетние или нетрудоспособные дети и т.п.

Советуем почитать юридические статьи по теме:

Общая долевая собственность: не забудь предложить соседу

Основные сложности при продаже части недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, связаны с так называемым «правом преимущественной покупки», которое имеет сособственник. Имеется в виду, что в случае продажи доли в праве общей долевой собственности сособственник данного имущества имеет преимущественное перед другими лицами право приобрести ее по цене, объявленной для продажи и на других равных условиях (ч.1 ст.362 Гражданского Кодекса Украины).

Продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно уведомить других сособственников о своем намерении продать долю, указав при этом цену и другие условия, на которых он ее продает. И только в случае, если другие сособственники отказались от своего права или не воспользовались им в течение одного месяца (а в случае отчуждения движимого имущества – в течение 10 дней), продавец имеет право заключить договор с другими лицами. При этом не имеет значения, какой долей владеет лицо: половиной или одной сотой. В любом случае он имеет преимущественное перед другими лицами право купить остальную часть собственности.

Если совладельцев несколько, и все они изъявили желание приобрести остальную часть недвижимости, продавец имеет право выбрать покупателя среди них. В случае нарушения преимущественного права покупки сособственник может обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя. В таком случае истец обязан внести на депозит суда денежную сумму, которую по договору должен заплатить покупатель.

Возможные обходные пути и их затратность

На практике продавцы часто пытаются обойти требования закона. Самым простым и действенным является способ предложить сособственнику заведомо высокую цену, заплатить которую он не имеет возможности. Но в таком случае, скорее всего, придется месяц ждать ответа от разозленного соседа.

Если время «поджимает», как правило, пытаются найти другие обходные пути. Например, заключить не договор купли-продажи, а договор дарения. Но, во-первых, если стороны договора не родственники, такая сделка будет выглядеть подозрительно, так что могут возникнуть проблемы с поиском нотариуса, который бы ее удостоверил. Во-вторых, одаренному, который не является близким родственником дарителя, придется заплатить подоходный налог в Украине. В-третьих, существует большой риск для покупателя, ведь факт передач им денег нигде документально не зафиксирован. В случае признания сделки недействительной, он рискует остаться и без недвижимости, и без денег.

Иногда договор купли-продажи пытаются прикрыть другими договорами: например, пожизненного содержания или ренты. В случае с пожизненным содержанием существует риск мошенничества со стороны продавца. Такой договор может быть расторгнут по требованию отчуждателя, если он посчитает и докажет в суде, что приобретатель имущества выполняет свои обязанности по уходу или обеспечению отчуждателя ненадлежащим образом. В таком случае, приобретатель лишится купленного имущества. Факт передачи денег опять-таки не зафиксирован, так что их приобретатель тоже не сможет вернуть. Средства же, потраченные якобы на уход за продавцом, возврату не подлежат по закону. Кроме того, договор пожизненного содержания выглядит более чем подозрительно, если продавец еще вполне трудоспособен.

Что касается договора ренты, то основным минусом является то, что получатель ренты (т.е. продавец) приобретает право залога на переданное под выплату ренты недвижимое имущество. Кроме того, отчуждать имущество, переданное якобы под выплату ренты, можно только с согласия того же получателя ренты.

Распространенным способом отчуждения доли в общей долевой собственности является ее передача покупателю якобы за долги. Например, продавец и покупатель недвижимости заключают между собой договор займа. Продавец, естественно, долг не отдает. Покупатель обращается в суд с требованием взыскать с «должника» просроченную задолженность, в результате чего они с продавцом заключают мировое соглашение, по которому продавец передает покупателю свою долю в объекте недвижимости в счет погашения долга. Мировое соглашение утверждается определением суда и является правоустанавливающим документом, подлежащим государственной регистрации.

Этот способ наиболее трудоемкий и связан с дополнительными судебными издержками. Кроме того, сособственники, чьи права затрагивает подобное судебное определение, могут его обжаловать в апелляционной инстанции, что также может осложнить жизнь в большей степени покупателю.

Как видим, от попыток обойти закон в случае продажи доли в праве общей долевой собственности чаще всего может пострадать покупатель. Поэтому, пытаясь замаскировать договор купли-продажи доли в объекте недвижимости, стоит тщательно взвесить все риски. И главное, не забудьте проконсультироваться у юриста.

Как разделить долевую собственность? | Федеральный Закон

Как быстро разделить долевую собственность?

Как разделить долевую собственность?

Если Вы не найдёте ответ на свой вопрос, Вы можете задать вопрос юристу бесплатно на нашем сайте.

Для того чтобы получить бесплатную консультацию, пожалуйста, воспользуйтесь окном чата справа.

Наиболее часто возникает вопрос о разделе дома и участка находящихся обще долевой собственностью. Если Вы решили провести раздел общедолевой собственности, Вам предстоит провести следующую процедуру:

1. Обратиться в бюро технической инвентаризации или специализированную компанию.

Эксперты проведут, если вы решите заказать экспертизу и вы получите заключение о технической возможности разделения дома. Так же, вам могут отказать в разделе, если есть неделимые коммуникации (санузел к примеру). Так же следует заказа и оформить необходимые документы о проведении межевания.

2. Получение технического паспорта в БТИ.  

Обратитесь в БТИ для получения технических паспортов на части дома.

 3. Обратитесь в Федеральную службу государственной регистрации кадастра.

В Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии необходимо снять с учета один и поставить на учет новые два земельных участка.

4. Регистрация права собственности.

Наконец, необходимо зарегистрировать права собственности на новые объекты недвижимости – части дома. Одновременно в регистрационной палате нужно зарегистрировать права собственности на два новых участка.

Стоит отметить, что процедура раздела долевой собственности описана нами весьма лаконично и в общих чертах, в результате чего может создаться ложное ощущение ее простоты. Однако на практике процедура разделения может растягиваться на несколько месяцев, она потребует массы сил и терпения, не говоря уже о том, что все услуги, включая государственные, предоставляются платно.

Почему необходимо получать предварительную консультацию юриста? Как ускорить процесс раздела долевой собственности?

• правильно составить исковое заявление самостоятельно – сложная задача. Даже если Вы полностью убеждены в своей правоте и на Вашей стороне закон, неверно составленное исковое заявление приведет к проигрышу в суде;
• судебные издержки по Вашему иску могут быть больше предполагаемого возмещения, в таком случае судебное разбирательство — нерациональная трата времени, нервов и денег;
• необходим анализ всех обстоятельств, возможно Вашу проблему можно решить без обращения в суд.

Как разделить квартиру в общей собственности?

Право потребовать выделения своей доли квартиры, находящейся в общей собственности, имеет любой участник общей собственности. Если с другими собственниками достигнута соответствующая договоренность, то такое выделение реализуется на основании заключенного соглашения. Если договориться с другими участниками долевой собственности на квартиру не удалось, то заинтересованный собственник может обратиться в суд.

В этом случае выделение осуществляется на основании судебного решения, принятого по результатам рассмотрения дела. Иногда выделение доли невозможно по объективным причинам (например, наличие нескольких собственников однокомнатной квартиры), поэтому суд может обязать других собственников выплатить компенсацию тому участнику, который пожелал выделить свою долю.

Что происходит после принятия решения суда?

После принятия судебного решения о выделении доли следует дождаться его вступления в законную силу. Затем заинтересованный участник может обращаться в регистрирующие органы, которые внесут необходимые изменения в реестр и выдадут новое свидетельство о праве собственности на основании указанного судебного акта. Если решением суда установлена обязанность для других участников долевой собственности на квартиру по выплате компенсации, то следует получить определенные суммы с каждого собственника, после чего право собственности данного лица считается прекращенным.

По общему правилу для получения компенсации вместо фактического выделения доли в недвижимости необходимо согласие собственника, который претендует на такое выделение. Однако в некоторых случаях суд может принять решение о выплате компенсации даже при отсутствии указанного согласия (например, при невозможности выделения доли и отсутствии интереса в использовании имущества со стороны заявителя).

Как выделить доли в общей собственности

Когда несколько лиц владеют одним и тем же имуществом, вещью, такое имущество, вещь находятся в общей собственности этих лиц. Закон выделяет два режима общей собственности: совместная собственность, без выделения долей и долевая собственность. По общему правилу собственность на имущество — долевая, если возможность общей совместной собственности не предусмотрена законом. И тем не менее, случаи, когда в отношении имущества, вещи действует именно режим общей совместной собственности, очень распространены: это и имущество супругов, нажитое совместно, и приватизированные квартиры (на первоначальном этапе приватизация допускалась без определения долей), а также собственность крестьянского (фермерского) хозяйства.

Инструкция

Шаг 1:  Прежде, чем выделять долю из общего имущества, нужно перевести имущество в режим долевой собственности. Супруги могут сделать это, например, заключив брачный договор. А по общему правилу статьи 244 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) переход из режима совместной собственности в режим долевой собственности осуществляется по соглашению всех сособственников, либо по решению суда, на основании требования, заявленного одним или несколькими сособственниками.

Шаг 2: Выдел доли из общей долевой собственности по общему правилу производится по соглашению всех сособственников (статья 252 ГК РФ). В ряде случаев выдел доли возможен в натуре, например, в частном доме можно сделать отдельный вход и пользоваться только частью дома. В других случаях выдел доли в натуре невозможен, поэтому доля, выделяющегося собственника, может быть выкуплена одним или несколькими оставшимися сособственниками.

Шаг 3: При не достижении согласия, любой из участников долевой собственности может обратиться в суд с требованием о выделе своей доли (статья 252 ГК РФ). Здесь также будет иметь значение делимость или неделимость объекта в натуре. Нужно иметь в виду, что доли в праве общей собственности – это доли абстрактные, не привязанные, например, к конкретной комнате или части дома, если продолжить пример о частном доме, поэтому при разделе дома в натуре размер такой идеальной доли может не совпасть с реальной долей, которую можно выделить. Допустим, доля в праве собственности составляет 50%, а комната и коридор, которые реально можно выделить под отдельный вход, составляют только 40% от дома. В таких случаях, чтобы компенсировать непропорциональность реально выделенной доли доле лица в праве собственности, собственнику устанавливается денежная выплата со стороны другого (других) собственников, чья реальная имущественная доля увеличилась за счет такого собственника. Несоразмерность может быть устранена не только денежной, но и иной компенсацией, например, присуждением ущемленному собственнику сарая или иной хозяйственной постройки при доме.

Шаг 4: При невозможности выделить долю в натуре, участник долевой собственности вправе требовать выплаты стоимости его доли другими участниками. С другой стороны, если доля участника незначительна и он не имеет существенного интереса в пользовании общим имуществом, суд может обязать других участников долевой собственности выплатить компенсацию такому участнику даже при отсутствии его согласия. С момента получения компенсации за свою долю в общем имуществе лицо утрачивает право на долю в общем имуществе.

 Видео: Раздел имущества, находящегося в долевой собственности

Статьи по данной теме

Пять капканов, в которые можно попасть при покупке доли в квартире – INTEGRITES

Капкан №2. Продавец не продавец

Также покупателю доли нужно удостовериться через выписку в Росреестре, что продавец вообще является ее собственником, что на ней нет обременений в виде ареста или залога и что она не фигурирует в судебных спорах, рекомендует адвокат московской коллегии адвокатов «Сед лекс» Вера Ефремова.

Капкан №3. Зарегистрирован, но не собственник

Еще один нюанс, который важно урегулировать при покупке, – это прописанные в квартире люди, которые не являются ее собственниками. Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок продавца, вне зависимости от того, долю вы покупаете или квартиру целиком, нужно предварительно договориться с продавцом о снятии с регистрационного учета всех лиц, включая несовершеннолетних, добавляет Ефремова.

«Если продавец, злоупотребляя своими правами, не снимет с учета зарегистрированных граждан до сделки или в ближайшее время после сделки, то новому собственнику придется обращаться в суд с иском о снятии с регистрационного учета посторонних для собственника лиц», – говорит эксперт.

Впрочем, адвокат коллегии адвокатов «Бородин и партнеры» Олеся Спиричева в ситуации, когда продавец перед покупкой не выписывает всех прописанных там людей, рекомендует просто отказаться от сделки. «Покупая недвижимое имущество с регистрацией в нем по месту жительства несовершеннолетнего, вы серьезно рискуете тем, что выписать ребенка до его совершеннолетия не удастся, если, например, у его родителей или него самого нет другого жилья», – предупреждает она.

Капкан №4. Микродоля – продажа по принуждению

Важным моментом является и размер той доли, которая находится в собственности. Как говорит Спиричева, по буквальному смыслу действующего сегодня законодательства, миноритарный собственник (собственник незначительной доли) вправе распоряжаться своими квадратными метрами, даже если это 0,5 квадратного метра, в том числе продать их, подарить или сдать в аренду.

А вот с проживанием в данном случае может возникнуть большая проблема. Дело в том, что на практике суды чаще отказывают владельцу микродоли в праве проживания в квартире. Если размер его доли не позволяет выделить ему отдельную комнату и он не является родственником других владельцев, то он может рассчитывать лишь на выкуп своей доли остальными владельцами.

По иску мажоритарного собственника или их группы суд может прекратить право собственности на незначительную долю против воли ее миноритарного собственника, если у последнего доля значительно меньше, ему нельзя выделить изолированную комнату соразмерно доле или он имеет другое жилье и в этом не проживает.

«Понятие «незначительная» доля установлено законодательно, но при этом закон не содержит дефиниции или числового критерия, по которому бы определялась такая доля. Следовательно, значительна доля или нет, суд определяет по своему усмотрению. Один из критериев, выработанных судебной практикой, – возможность выдела соответствующего доле изолированного помещения», – подчеркивает Спиричева.

Впрочем, известны судебные прецеденты, когда суд отказал в праве на вселение владельцу 2/3 квартиры, отмечает она. В том случае в однокомнатной квартире жила семья, владеющая 1/3 в ней. Суд решил, что покупатель 2/3 квартиры не сможет пользоваться жильем соразмерно своей доле, так как совладельцы не являются родственниками, выделить отдельную комнату в однушке новому собственнику невозможно, необходимость вселения и проживания именно в спорном жилом помещении истцом не доказана, а потому суд усмотрел злоупотребление правом со стороны истца, так как приобретая долю в указанной квартире, он не мог не знать о наличии сособственника 1/3 доли в квартире, непригодности квартиры для совместного проживания 2-х разных семей, а потому, приобретая долю в квартире, действовал заведомо недобросовестно.

Не стоит забывать и о здравом смысле. Купив ½ в однокомнатной квартире, где уже проживает чужой для вас человек, вселиться в нее, скорее всего, не получится, говорит Ефремова. Ведь размер этой доли не позволяет выделить вам в квартире отдельную комнату, а вы не являетесь родственником другого владельца.

Кому из двух собственников разрешено жить на данной площади, решает суд на основе того, кто дольше жил в этой квартире. То есть, если вы купили ½ в однокомнатной квартире, зная, что там уже живет семья, членом которой вы не являетесь, а сами вы имеете другое жилье, то суд, скорее всего, встанет на сторону людей, которые изначально живут в этой квартире.

Капкан №5. Трудности бытия

Даже если вы правильно оформите покупку через нотариуса, решите проблемы с выселением детей предыдущего владельца и у вас не миноритарная доля в квартире – это не повод расслабляться и совершать сделку. Ведь нужно еще подумать о том, а сможете ли вы вообще жить на своих купленных квадратах?

Представьте, у вас есть треть в трехкомнатной квартире с комнатами на 12,15 и 20 квадратных метров. Какая из них достанется вам, зависит от многих факторов.

«Если стороны не могут договориться, то они идут в суд с иском и там уже исходя из различных обстоятельств дела, суд определяет каждому комнату. Например, учитывается наличие у собственника детей, в таком случае последний может рассчитывать на комнату большей площади», — говорит Ефремова.

Однако делить можно не только «квадраты», но и расходы на оплату коммунальных услуг. Чаще всего управляющая компания присылает квиток на всю квартиру, а сумму в нем собственники делят по договоренности. Но если кто-то из них не оплачивает свою часть, то в судебном порядке можно разделить лицевой счет, тогда каждый будет получать персональную квитанцию, добавляет она.

В случае если в помещениях общего пользования нужно провести ремонт, а у кого-то из владельцев нет денег или просто желания его финансировать, то один из собственников может провести его за свой счет, а потом в судебном порядке взыскать с других расходы соразмерно их доле в квартире, отмечает юрист коллегии адвокатов «Сед лекс».

Впрочем, конфликты могут быть и не из-за денег, а чисто человеческие. Например, один из жильцов может сменить замки и не пустить вас в квартиру. Или же при продаже вами своей доли другие собственники могут не пускать в квартиру потенциальных покупателей. Тогда придется идти в суд с требованием не мешать пользоваться жильем, заключила Ефремова.

Владение недвижимостью в неравных долях в качестве обыкновенных арендаторов

Совместная аренда — это популярный способ совладельцев получить право собственности на дом. Этот способ перехода прав предлагает альтернативу совместной аренде, при которой дом находится в совместной собственности, но владельцы поровну делят свои интересы. Здесь мы говорим о том, что такое общая аренда, и почему ее разрешение на совместное владение неравными долями может быть преимуществом.

Совместная аренда: популярный выбор совладельцев

Когда люди приобретают собственность вместе, они должны быть готовы указать, какая форма перехода прав будет отображаться в документе.В некоторых штатах общая аренда является режимом перехода прав по умолчанию для супружеских пар. В некоторых штатах это режим по умолчанию для не состоящих в браке совладельцев, поэтому эти владельцы становятся общими арендаторами, если они не выберут утвердительно другую форму перехода прав.

Общие арендаторы могут быть парой собственников или группой. Они могут быть связаны друг с другом или не связаны. Они могут быть супругами, братьями и сестрами, партнеры или друзья.

Когда они решают сохранить право собственности на дом в аренде в общие, могут ли совладельцы делить собственность неравномерно? Может ли каждый совладелец подать на техническое обслуживание в разном количестве?

По обоим пунктам да:

• Совладельцы должны указать свою долю проценты.Иногда титульные компании не обращают на это внимания, но у совладельцев должен быть свой план. Равные доли могут быть неоптимальными. Каждый владелец может владеть любой процент от общей суммы, и в документе будут указаны процент владения.

• Если не согласовано иное, совладельцы доли расходы тоже пропорциональны. Когда два или более человека покупают дом вместе, они вероятно, имеют разные причины и возможности для инвестирования. Мы посмотрим в некоторых сценариях в следующем разделе.

Нужно ли совладельцам вместе жить в доме? Только если таков план. С юридической точки зрения никому не разрешается оставлять себе какую-либо часть дом закрыт для другого совладельца (ов). Другими словами, совладельцы, даже если они владеют неравными частями собственности, пользуются правом доступа ко всем из этого. Но они могут купить дом вместе без каких-либо намерений физически Поделиться этим.

Сценарии: почему совместная покупка

Многие люди решают разделить долю в своих домах.Платежи и расходы могут быть совместными инвестициями.

Совместная покупка с другом, коллегой по бизнесу или братом или сестрой в качестве Совместные арендаторы могут помочь одному или нескольким со-покупателям стать собственниками жилья. Один владелец может иметь более прочную финансовую основу, чем другой, и предлагать со-покупатель, чтобы помочь другому купить. План может включать рефинансирование позже, чтобы передать титул в единоличную собственность, без благотворителя.

Кредитор может пожелать, чтобы дополнительное лицо, подписывающее ссуду, было совладелец, значит, более сильное в финансовом отношении лицо имеет долю в активе.В в этом случае основной покупатель будет проживать в доме, платить за дом, производить все платежи по ипотеке и налогам, а также взять на себя полную ответственность за ремонт, взносы в ассоциацию домовладельцев, благоустройство территории и т. д. «Владелец Б» заплатит ничего, и только в общей аренде, чтобы помочь «Владельцу А» купить и получить настоящие имущество. «Владелец Б» может получить меньшую долю владения, разрешенную кредитором. Позже, когда «Владелец А» переходит в единоличное владение, требуется только меньшая его часть. должны быть переданы из B в A, поэтому новый единственный владелец будет иметь меньшую передачу налог.

Эти совладельцы должны продумать все возможные варианты развития событий. Что, если «Владелец Б» умрет до рефинансирования и перехода в единоличное владение полным? Создали ли совладельцы юридическое соглашение, объясняя что должно произойти с имуществом, если один совладелец умирает во время временного совместное владение? По умолчанию дом переходит к завещанию.

Еще один повод для совместной покупки с малым владением процент может включать покупку квартиры. Кондоминиумы обычно ограничивают сдача паев в аренду и в некоторой степени ограничивает собственников-инвесторов.Аренда в общее с неравными интересами может быть обходным путем для инвестора — если Ипотечный кредитор утверждает несоответствие прав собственности на документ.

Подробнее об ипотеке читайте дальше.

Как работает ипотека при аренде обыкновенных акций

Если совладельцы переходят в собственность без финансирования дома, их неравный процент владения зависит от них. У них могло быть 99% и 1% процентов; общая аренда позволяет это. Но если дом финансируется, кредитор вряд ли позволит одному заемщику иметь минимальные права на стоимость актива.Смысл требования к совладельцам состоит в том, чтобы все были в ссуде. разделяют ответственность за его возврат.

В конечном итоге кредитор хочет иметь возможность требовать все собственность в случае дефолта — таким образом, банки любят совладельцев, чтобы быть совладельцами. В в действительности, однако, только один человек может платить ипотеку, а другой на документе только на имя. «Владелец Б», добрый самаритянин созаемщик, должен быть осознавая, что никто не освобожден от ответственности за выплату ипотеки, и приготовьтесь к этой непредвиденной возможности.

Продажа: что происходит, когда совладелец хочет уйти

Когда совладельцы покупают дом на взаимовыгодной соглашения, они могут позже продать и разделить выручку в соответствии со своей долей проценты. Но общие арендаторы не обязательно должны участвовать в продаже на в то же время. Совладельцев в общей аренде:

• Можно продать или взять ссуду под свою долю.

• Может продать свою долю в имущество без согласия других собственников.

• Нельзя продать всю недвижимость (принуждение других продавать) без согласия других.

Люди могут заключать договор, а также выходить из него. В в любой момент может появиться новый совладелец. На данный момент текущая группа должны будут передать свой поступок новой, более многочисленной группе, оставив при этом исходное соглашение не повреждено.

Совместные арендаторы, не состоящие в браке, должны платить налог при продаже имущества полностью или частично.Тем не менее, владельцы, которые получают прирост капитала от продажи, имеют право исключить до 250 000 долларов США из этой прибыли из подоходного налога, если они соответствуют требованиям IRS.

Последние пожелания: что происходит, когда совладелец передает

Совместная аренда отличается от совместной аренды с правами выживаемости. Если один из владельцев скончался во время аренды в Обычно имущественный интерес переходит к завещанию умершего домовладельца. имущество. Другими словами, общие арендаторы могут оставить свою часть собственность любым бенефициарам, которые они назначают в своем завещании.

В случае смерти любого совладельца живые совладельцы могут разделить право собственности на дом с бенефициаром, которого они не знают. Этот проблему можно избежать, проконсультировавшись с юристом по завещаниям и имуществу в самом начале процесса.

Короче, совладельцев:

• Может передать свои доли владения их названные бенефициары; и
• Не удается автоматически пройти право на выживание после их смерти.

Соглашение о совместной собственности

Может быть, стоит потратить время на совместное владение соглашение, чтобы владельцы договорились о том, как они будут вести себя в определенных ситуациях. Если состояние, в котором находится дом, позволяет, совладельцы в аренде в Компания common может заключить письменное соглашение, позволяющее одному совладельцу проживать исключительно в доме. Также они могут распределить ответственность за ремонт и расходы.

Помогает выложить письменно:

• Какая доля владения принадлежит совладельцы держат.
• Кто будет жить в доме.
• Как будут распределены комнаты, если их будет больше одной Хозяин будет жить в доме.
• Кто несет ответственность за различные авансовые расходы в процессе покупки.
• Кто покроет ежемесячную ипотечную ссуду платежи, страхование, взносы ассоциации, налоги и другие обычные расходы.
• Кто будет выполнять другие желаемые обязанности группой.
• Дата, до которой осуществляется рефинансирование и передача права собственности должно произойти, если, например, ожидается, что один собственник достигнет улучшенных финансовых опоры и стать единственным владельцем.
• Как стороны намерены завещать свои интересы если один из них скончался.

При хорошем взаимопонимании с самого начала сотрудничество владение может быть удовольствием для всех участников. Ваши имена будут вписаны в дом цепочка титулов вместе на вечность. За сильную и здоровую отношение!

Фотография предоставлена ​​Лилибет Бустос Линарес через Unsplash.

Что делать, если общий арендатор хочет продать? | Руководства по дому

Мишель Майли Обновлено 4 декабря 2018 г.

Когда два или более человека разделяют владение недвижимостью, совладельцы становятся совместно арендаторами.Если, например, вы и трое друзей купили загородный дом вместе, вы все стали бы арендаторами вместе. Если разделить стоимость дома поровну, все четверо получат 25-процентную долю владения. Если бы вы все заплатили разную сумму, ваша доля владения соответствовала бы сумме уплаченной вами покупной цены. Хотя вы владеете только частью собственности, вы имеете право использовать ее всю. Если вы и ваша семья захотите использовать дом на выходных, вы имеете на это право.Эти договоренности часто работают хорошо, но ситуация может стать немного напряженной, когда одна из владельцев решит, что она хочет уйти. Когда один общий арендатор хочет продать, он должен либо убедить других совладельцев продать, продать свою долю, либо подать иск о разделе в суд.

Соглашение о продаже

Поскольку они не владеют всей собственностью, один общий арендатор не может продать весь участок земли или дом без разрешения всех совладельцев. Однако, если все совладельцы согласны, собственность может быть выставлена ​​на продажу и продана.Если недвижимость продается с целью получения прибыли, каждый арендатор совместно уходит с долей денег, равной его доле собственности в собственности. То же самое верно и в случае проигрыша. Теоретически каждый совладелец несет ответственность за свою долю долга. Однако ипотечные компании могут не так думать. Если недвижимость не имеет частичного финансирования, ипотечные кредиторы возлагают на каждого со-заемщика ответственность по долгу. Если у вас есть активы, а у созаемщиков нет, банк может заставить вас выплатить весь долг, а не только вашу долю.Всегда будьте осторожны, если собираетесь продать заложенное имущество в убыток.

Продажа по отдельности

Общий арендатор может не иметь контроля над всей собственностью, но он имеет автономию в отношении своей доли. Если один из общих арендаторов хочет продать свою собственность, он может это сделать. Один из вариантов — остальные арендаторы выкупят его. Если вы и ваш брат владеете половиной дома, и он хочет продать, вы можете определить справедливую рыночную стоимость его доли и купить ее у него.Если вы это сделаете, вы получите его долю и теперь будете владеть всем домом. Однако ваш брат не обязан продавать вам. Он может продать кому захочет. Если он захочет, он может продать свою долю дома своему другу. Если он это сделает, то теперь вы и его друг являетесь совместными арендаторами и совместно владеете домом. Надеюсь, вы с другом поладите.

Если идея застрять со случайным человеком заставляет вас нервничать, наберитесь духа. Совместные арендаторы могут на законных основаниях продавать, обменивать или передавать свою долю собственности кому угодно, но это не так просто.Ваш брат вряд ли просто отдаст свою долю собственности, если она имеет какую-либо ценность, и ее продажа может оказаться сложной задачей. Вы не хотите застревать с его другом, и его друг может относиться к вам так же. Если его друг покупает только 50 процентов дома, он не может просто продать его или жить в нем все время, поскольку ему приходится делиться им с вами. В зависимости от типа собственности и доли, которой они владеют, общим арендаторам может быть сложно просто продать свои акции.

Принудительное действие по разделу

В некоторых штатах, включая Калифорнию, общие арендаторы могут принудительно осуществить продажу или раздел собственности.Если ваш брат хочет продать собственность, половину которой вы владеете, и не может убедить вас продать или уговорить друга купить его долю, вместо этого он может обратиться в суд. Когда это возможно, суды могут вынести решение о принудительном разделении собственности для физического разделения собственности. Если вы и ваш брат владеете равной долей в 20 акрах сельхозугодий, суд может разделить собственность пополам, в результате чего каждому из вас останется по 10 акров земли. После разделения вы больше не являетесь ни общими арендаторами, ни совладельцами, и каждый из вас может делать со своими 10 акрами все, что угодно.

Однако иногда разделение собственности невозможно. Если вы и ваш брат вместе владеете домом, разрезание его пополам сделает его бесполезным. Поскольку реально разделить имущество невозможно, суд может заставить вас продать его, даже если вы этого не хотите. После продажи вы и ваш брат разделите прибыль, и ваша общая аренда закончится.

Как добиться продажи, когда другие люди владеют домом

Как домовладелец, вы можете решить продать свой дом в любое время.Однако, если вы владеете недвижимостью с кем-то другим, вы не можете продать эту собственность без согласия другого владельца или владельцев.

Вы, наверное, можете себе представить, что совместное владение недвижимостью станет проблемой, если владельцы не договорились о продаже. В этом случае есть несколько вариантов принудительной продажи.

Переговоры о выкупе

Владелец, желающий продать, может попытаться выкупить других владельцев и полностью завладеть имуществом. В качестве альтернативы совладелец, желающий продать, может вместо этого договориться с другим совладельцем (-ами) о выкупе.Это, как правило, наиболее желательный вариант, поскольку он позволяет продавцу продать свою долю и позволяет совладельцу, который не хотел продавать, сохранить собственность.

Обратите внимание, что выкуп возможен только в том случае, если один совладелец может обеспечить средства, необходимые для транзакции.

Продажа доли собственности не собственнику

Как и в случае любого актива, находящегося в совместной собственности, каждый владелец имеет долю в совместной собственности. Акции дома могут быть проданы, даже если владельцы не согласны с продажей.Да, это означает, что акции дома могут быть проданы незнакомцам. Однако большинство незнакомцев не хотят вместе жить в совместном доме. Таким образом, продажа таких долей собственности невозможна, если совладелец не знает и не любит нового совладельца.

Однако в некоторых случаях — например, в браке — право на продажу долей собственности, находящихся в совместном владении, приостанавливается.

Получение в суде принудительного исполнения сделки

Вы можете получить постановление суда о продаже совместной собственности, если суд сочтет, что у вас есть веские основания для продажи.Это называется действием разделения. Фактическую площадь собственности суду легко разделить между совладельцами — как в случае сельскохозяйственных угодий. Но когда дело доходит до раздела домов, когда дело обстоит сложнее.

Суд не может разделить дом пополам, поэтому вместо этого он может заставить владельцев продать дом, даже если они не хотят. Прибыль или убыток от продажи делятся между владельцами в зависимости от их доли. Но опять же, в случае супружеской пары законы другие.

Обязательно обратитесь по ипотеке

Важно отметить юридическое различие между имущественными актами и ипотекой.Тот факт, что домовладелец передает собственность другому владельцу — таким образом, исключая себя из сделки — не означает, что передача ипотечного кредита тоже прекращается.

После принудительной продажи дома необходимо также обратиться к ипотеке. Продавец дома может использовать выручку от продажи для выплаты ипотеки. В противном случае человек на этой должности должен гарантировать, что новые владельцы, которым передается право собственности, смогут рефинансировать ссуду без вас. Если новые владельцы не могут его профинансировать, возможно, вам придется заплатить за дом, которым вы больше не владеете.

Заключение

Домовладелец может добиться продажи, находящейся в совместном владении, либо путем переговоров о выкупе, продажи вашей доли новому владельцу, либо путем принуждения к продаже в суде. Ипотека — это дополнительная юридическая проблема, которую необходимо решить при принудительной продаже дома. В любом случае, лучше всего нанять юриста, который специализируется на недвижимости, чтобы помочь со сделкой.

Если вы находитесь в Сент-Луисе, обратитесь в TdD Attorneys at Law за помощью в принудительной продаже жилья.

Покупка дома с кем-то

Содержание

Многие люди рассматривают возможность покупки дома вместе по разным причинам. Будь то ваш первый дом или инвестиционная недвижимость, совместная покупка дома имеет свои преимущества. Если все сделано с осторожностью, такая договоренность может оказаться очень полезной для получения дома, который в противном случае вы, возможно, были бы не в состоянии себе позволить. Обязательно выясните детали, описанные в этой статье, прежде чем покупать дом вместе, чтобы избежать финансового и юридического хаоса.

Выбор между совместно арендаторами и совместно арендаторами с правом наследования

Когда вы становитесь владельцем собственности, вы получаете лист бумаги под названием «акт», подтверждающий, что у вас есть право собственности. Этот документ объясняет, как вы хотите владеть недвижимостью. Когда вы и другое лицо покупаете дом вместе, вы можете владеть имуществом либо как общие арендаторы (TIC), либо как совместные арендаторы с правом наследования (JTWROS). Вы по-прежнему владеете домом в каждом сценарии, но последствия для каждого разные.

Общие арендаторы

При совместной аренде каждый арендатор владеет своей отдельной и отличной долей в одной и той же собственности. Размер этой доли владения может варьироваться, но каждый человек имеет безраздельное равное право использовать и занимать всю собственность. Когда общий арендатор умирает, его доля собственности переходит его бенефициарам, а не другим общим арендаторам. Эта форма владения титулом наиболее распространена среди не состоящих в браке лиц, особенно если каждый из них вносит разную сумму в собственность.

Содействующие лица с правом наследования

При совместной аренде каждый арендатор имеет право на наследство, что означает, что в случае смерти одного собственника его доля в собственности переходит к оставшемуся собственнику или владельцам. Интерес к имуществу умершего владельца просто испаряется и не может быть унаследован его или ее бенефициарами.

В отличие от общей аренды, при которой совладельцы могут иметь неравные интересы в собственности или долевую собственность, все совладельцы имеют равные доли в собственности.Эта форма владения титулом наиболее распространена между мужьями и женами или родителями и детьми, когда совместные арендаторы хотят, чтобы титул автоматически переходил к выжившему арендатору.

И в TIC, и в JTWROS, когда один из арендаторов хочет продать свою часть, они продают свою долю в собственности. Это потому, что было бы невозможно разделить дом пополам и каждому принадлежать свои части. Покупатель дома получит те же права и интересы, что и продавец.Если вы вместе покупаете дом для сдачи в аренду, каждый арендатор будет иметь право на часть дохода от аренды, пропорциональную его или ее доле.

Составление письменного договора о совместной собственности

Некоторые люди ошибаются, полагая, что любые возникающие проблемы или разногласия будут разрешены, когда придет время. Такой подход может серьезно повлиять на вас, ваше время, ваши деньги, ваши отношения и даже может закончиться с вами в суде.

Вместо этого попробуйте подумать обо всем, что может возникнуть в ходе вашего совместного владения, и запишите, что должно произойти в этих случаях.После того, как договор устраивает всех арендаторов, каждый из вас должен его подписать. Ниже приведены некоторые вопросы, которые вы обязательно должны включить в свое соглашение.

Что такое долевая собственность каждого арендатора?

Это, вероятно, самое важное соглашение, которое нужно заключить, поскольку оно влияет на собственность, как только вы решите продать свою долю или после вашей смерти. Это несложное решение, если у вас есть JTWROS. В этом случае вы просто разделите свой интерес на равные части. Например, если вас двое, каждый из вас согласится разделить свои доли 50/50.

Если у вас есть ТИЦ, у вас есть больше возможностей, потому что вам не нужно делить свои интересы 50/50. Вместо этого вы можете разделить акции на долевое владение. Некоторые люди решают, кому что принадлежит, в зависимости от того, сколько денег вносит каждый арендатор. Вы также можете согласиться с тем, что арендатор A получит большую долю из-за всего технического обслуживания, которое он выполняет; или что арендатор B заслуживает большей доли, потому что он ежегодно платит все налоги на недвижимость. Как бы вы ни хотели разделить его, это нормально, если вы все согласны.

Как будут оплачиваться текущие расходы?

Текущие расходы, такие как выплаты по ипотеке, налоги на имущество, коммунальные услуги, расходы на техническое обслуживание и страховые взносы, должны распределяться в соответствии с тем, что все арендаторы считают справедливым. Некоторые люди решают разделить все поровну. Другие люди делят его на основе того же процента, что и владение, или на основе процента первоначального взноса, внесенного каждым человеком. Часто, если дом является домом для отдыха, арендаторы делят расходы в зависимости от того, сколько времени каждый арендатор будет использовать дом.

Как арендаторы разрушают свои интересы?

Вы имеете полное право уничтожить свой интерес к собственности, передав свой интерес кому-то другому. Для этого вам не нужно разрешение другого арендатора, поскольку вы имеете право удерживать или продавать свою долю по своему усмотрению.

Уничтожение интересов в ТИЦ

Эффект разрушения вашего интереса зависит от того, находитесь ли вы в TIC или JTWROS. Без соглашения о совместной собственности в TIC арендатор, желающий уничтожить свой интерес, может получить раздел собственности.Раздел собственности делит любую землю на отдельные участки. Иногда, особенно в доме, это невозможно. В этом случае может быть проведена принудительная продажа имущества с разделением выручки по долям.

Каждый совладелец имеет право на раздел по решению суда. Преимущество заблаговременного определения того, кому принадлежит какой процент в соглашении о совместной собственности, заключается в том, что вы можете избежать вмешательства суда в раздел. В вашем соглашении вы также можете отказаться от права раздела.

Уничтожение интересов в JTWROS

Когда арендатор JTWROS прекращает свою долю участия, оставшиеся совладельцы сохраняют свои JTWROS между собой и остаются совладельцами оставшейся доли. Однако, если прекращающий арендатор передает свою собственность третьей стороне, эта третья сторона владеет своей долей на условиях TIC вместе с другими арендаторами. Первоначальные арендаторы по-прежнему сохраняют свои совместные права аренды между собой, в то время как новый арендатор является общим арендатором с двумя другими.

Этот результат возникает из-за другой синхронизации. Все первоначальные арендаторы получили свой интерес к дому одновременно, тогда как новый арендатор получил свой интерес позднее. Если все арендаторы желают сохранить совместную аренду, тогда все первоначальные арендаторы должны передать совместную долю оставшихся совместных арендаторов и нового совместного арендатора вместе в одном документе. Если в соглашении не указано иное, это то, что происходит, когда арендатор нарушает или уничтожает свои интересы.

Один из способов обойти стандартный подход состоит в том, чтобы фактически указать в соглашении о совместной собственности, что продающий совладелец должен сохранить возможность для оставшихся арендаторов приобрести долю раньше любой третьей стороны. Добавление этого положения имеет смысл; однако вы также должны подумать о том, как вы справедливо оцените стоимость недвижимости в то время, должен ли оставшийся совладелец принять предложение о продаже и что произойдет, если у оставшегося совладельца не будет достаточно средств для принятия продажи предложение.

Покупаете дом у кого-то другого? Рассмотрим Legal Advice First

Совместная покупка дома имеет свои преимущества, если все вовлеченные стороны вдумчивы и осторожны в выборе того, что будет лучше всего для каждой из них. Часто для каждого из них будет хорошей идеей проконсультироваться с юристом, который будет следить за их индивидуальными имущественными интересами.

Этот новый дом, на который вы положили глаз, вероятно, станет самой крупной покупкой, которую вы совершите в своей жизни, поэтому стоит делать домашнюю работу и следить за тем, чтобы ваши интересы были защищены.Уточните детали, посоветовавшись с местным юристом по недвижимости перед покупкой.

Кондоминиум Преобразование | Justia

Конверсия кондоминиума — это процесс разделения недвижимости, находящейся под одним титулом, на единицы, находящиеся в индивидуальной собственности, которые имеют общие элементы, такие как внешние стены, вестибюль или места для отдыха. В кондоминиум может быть преобразован практически любой тип недвижимости: многоквартирный дом, производственное здание, гараж, коммерческое помещение, пристроенное жилье (дуплекс, таунхаус) и многое другое.Комплекс кондоминиумов может быть очень большим или может состоять из двух квартир.

Преобразование кондоминиумов «началось» в 1960-х годах с внесением поправок в федеральные законы для облегчения финансирования и принятия государственных законов о «горизонтальной собственности». В соответствии с Национальным законом о жилищном строительстве, застройки кондоминиумов могут подпадать под страхование FHA для ипотечных кредитов для финансирования продажи квартир. Горизонтальные законы о собственности, также называемые законами о кондоминиумах, признают, что владение пространством между вертикальными стенами на горизонтальных уровнях над землей является владением недвижимостью для целей налогообложения имущественных налогов, регистрации актов и залогового права и других случаев владения недвижимым имуществом.Эти законы также запрещают дискриминацию в отношении собственности на кондоминиумы в законах о зонировании. Например, если постановление о зонировании разрешает четырехквартирные квадро-дома в определенном районе, оно не может запрещать четырехквартирные дома просто потому, что это кондоминиум, а не под одним названием.

Аналогичные концепции включают совместное владение и долевое владение. В кооперативе собственности юридическое лицо, обычно корпорация, владеет зданием. Члены покупают акции, которые дают им право занимать определенную единицу и использовать общие элементы.Как и владельцы кондоминиумов, члены платят ежемесячные взносы и избирают правление для обеспечения соблюдения правил и надзора за техническим обслуживанием. Члены кооператива также могут проверять и выбирать, кто может жить в кооперативе. Поскольку член кооператива владеет корпоративной долей, а не недвижимостью, традиционная ипотека недоступна, и финансирование может быть проблемой. Точно так же долевое владение обычно не является владением недвижимостью, а является правом занимать единицу, обычно недвижимость для отпуска, в течение ограниченного времени.

Предварительные опасения

Переоборудование кондоминиумов должно соответствовать законам штата и местным законам.Прежде чем приступить к переоборудованию, потенциальный застройщик должен учитывать рынок кондоминиумов, стоимость юридического процесса, стоимость и время, необходимые для физических модификаций в соответствии с местными строительными нормами и установлением отдельных коммунальных услуг для каждой единицы, а также государственные и местные законы. которые защищают права существующих арендаторов. Во многих районах существующим арендаторам должен быть предоставлен конкретный период уведомления, помощь при переезде и даже возможность покупки. Финансирование для выполнения всего этого — еще одно важное соображение.

Процесс

Для осуществления преобразования обычно требуется подготовка таблички, на которой показано физическое разделение на единицы и декларация о праве собственности на кондоминиум, которые регистрируются в земельных книгах для данного района. Декларация включает описание общих элементов, таких как вестибюль, помещения для отдыха, общие стены и крыши, а также формулу для определения доли этих общих элементов в каждой единице. Разработчик, как правило, также подает учредительный договор для ассоциации домовладельцев (ТСЖ), чтобы управлять сообществом, записывать уставы, диктующие работу ТСЖ, и устанавливать соглашения, условия и ограничения (CCR), чтобы обязывать отдельных владельцев квартир соблюдать важные ограничения на использование и изменения.Во многих юрисдикциях также требуется, чтобы застройщик раскрывал конкретную информацию потенциальным покупателям.

После оформления документов застройщик может приступить к продаже агрегатов. Закон штата или местное законодательство будет предписывать, что при продаже определенного процента единиц или по истечении определенного времени контроль над ТСЖ должен переходить от застройщика к исполнительному совету, избранному собственниками. Этот совет будет отвечать за бюджет, за установление и сбор оценок, за соблюдение правил, а также за техническое обслуживание и ремонт.

Во время «жилищного спада», начавшегося в 2008 году, многие проекты кондоминиумов провалились. Закон штата также определяет процесс изъятия собственности из кондоминиума и восстановления единого титула. Если разработчик решает отменить процесс до продажи единиц, повторное преобразование, как правило, относительно просто. Если единицы были проданы, процесс может быть сложным.

Последние отзывы: октябрь 2021 г.

споров о совместной собственности | LegalMatch

Совместное владение собственностью — это просто случай, когда два или более человека владеют одним и тем же участком собственности.Совладельцами не обязательно должны быть люди. Это могут быть другие юридические лица, например товарищества или корпорации. Есть несколько способов, которыми два или более человека могут владеть собственностью вместе. Многие люди предпочли владеть собственностью в той или иной форме «по совместительству» или в совместном владении. Есть три основных способа совместного владения недвижимостью:

Юридические права и обязанности совладельца будут зависеть от того, какой вид совместной собственности они выберут. Правило по умолчанию для совместной собственности — это общая аренда. Имущество, отличное от недвижимости, может находиться в совместном владении, хотя обычно аренда в целом ограничивается недвижимым имуществом.В штатах, где он признан, он также ограничен супружескими парами.

Совместное владение имуществом можно сравнить с единоличным владением имуществом. Конечно, если человек является единственным владельцем собственности, его действия в отношении собственности никоим образом не ограничиваются желаниями других владельцев. В случае совместной собственности дело обстоит иначе.

Каковы мои права как совместный собственник недвижимого имущества?

Одним из важных различий в правах является тот факт, что совместные арендаторы имеют право на наследство.Это означает, что когда один из совместных арендаторов уходит из жизни, их доля в собственности переходит к оставшемуся совместному арендатору или арендаторам. По этой причине многие супружеские пары предпочитают владеть своей собственностью в совместном владении, так что, когда один из супругов умирает, другой становится единственным владельцем собственности.

Считается, что каждый из совместных арендаторов имеет безраздельное участие в своей собственности в целом. Каждому совместному арендатору принадлежит равная доля. При совместной аренде возможно владение только равными долями.Если совместные арендаторы соглашаются продать собственность, они должны поровну разделить выручку от продажи.

Поскольку разногласия по поводу распоряжения собственностью являются обычным явлением, суды иногда вмешиваются, чтобы разделить собственность поровну между владельцами. Если один совместный арендатор решает передать свою долю в собственности новому владельцу, совместная аренда прерывается, и новый владелец имеет общую аренду.

Общие арендаторы не имеют права наследования. Если общий арендатор уходит из жизни, его интересы становятся частью его имущества и переходят либо в соответствии с его волей, если она у них есть, либо в соответствии с законами о завещании в государстве, где находится собственность.

Общие арендаторы обладают наибольшей гибкостью. Они могут владеть неравными долями в собственности, но каждый имеет право занимать и использовать всю собственность. Любой владелец совместной аренды может свободно передавать свое право на собственность.

Одним из важнейших прав совладельца является право владения находящейся в совместной собственности недвижимостью. Право владения включает право входить в собственность и пользоваться всем имуществом. В то время как совладелец может использовать всю собственность, право владения не дает совладельцу права занимать определенную часть собственности за исключением других совладельцев.

Важно отметить, что владение одним совладельцем не считается противоречащим интересам другого совладельца, который не владеет данным имуществом. Таким образом, в большинстве случаев использование собственности одним совладельцем не приводит к возникновению иска о неправомерном владении против совладельцев, которые не используют это имущество. Совладелец, единолично владеющий недвижимостью, не должен платить арендную плату совладельцам, которые не находятся во владении, за исключением обстоятельств, когда совладелец, находящийся во владении, исключает других совладельцев из использования.

Полная аренда — это форма собственности, доступная только супружеским парам и только в некоторых штатах. В некоторых штатах домашние партнеры могут полностью владеть недвижимостью в качестве арендаторов. В законах других штатов используется термин «муж и жена», который может исключать однополые пары.

Ни один из супругов, который является арендатором в целом, не может продать свою долю собственности или, в некоторых штатах, наложить залог на имущество без согласия другого супруга. Кредиторы не могут обращаться за собственностью для погашения долга, если только один из супругов был привлечен к суду за долг.

Когда один из супругов умирает, оставшийся в живых супруг становится единственным владельцем собственности. На этом срок аренды заканчивается.

Какие штаты признают аренду в целом?

Арендаторы в целом признаны в следующих 25 штатах и ​​Вашингтоне, округ Колумбия:

• Аляска;
• Арканзас;
• Делавэр;
• округ Колумбия;
• Флорида;
• Гавайи;
• Иллинойс;
• Indiana;
• Кентукки;
• Мэриленд;
• Массачусетс;
• Мичиган;
• Миссисипи;
• Миссури;
• Нью-Джерси;
• Нью-Йорк;
• Северная Каролина;
• Огайо;
• Оклахома;
• Орегон;
• Пенсильвания;
• Род-Айленд;
• Теннесси;
• Вермонт;
• Вирджиния;
• Вайоминг..

В каждом штате могут быть свои особые ограничения на эту форму собственности. Полное право аренды может быть прекращено только в случае смерти одного из арендаторов или при согласии обоих.

Если пара разводится, то договор аренды полностью прекращается автоматически, так сказать, потому что условие для ее продолжения, то есть брак арендаторов, закончился. Разводящаяся пара решает, что произойдет с имуществом в этом случае.

Каковы мои обязанности как совладельца недвижимости?

Одной из важнейших обязанностей совместного арендатора является обязанность защищать и сохранять находящуюся в совместной собственности собственность.Совладельцы обязаны сохранять и защищать собственность в том виде, в котором она существует на момент начала владения. Если один совладелец оплачивает расходы, необходимые для сохранения собственности, другие совладельцы должны возместить их пропорционально своей доле владения. Примером необходимых расходов может быть ремонт после того, как он был поврежден в результате стихийного бедствия.

Однако, если совладелец тратит деньги на развитие собственности для использования, которого она не имела на момент начала владения совладельцами, эти расходы обычно не считаются необходимыми, и совладелец не имеет права на возмещение.

Совладельцы в совместной аренде и в совместной аренде могут свободно извлекать полезные ископаемые и другие ресурсы из собственности без согласия других совладельцев, но совладелец, который делает это, должен выплатить другим совладельцам их пропорциональную стоимость из добытых полезных ископаемых. Это включает нефть, газ и лес.

Совладелец, который тратит деньги и несет затраты на добычу ресурсов без согласия других соарендаторов, не имеет права на возмещение этих расходов, но все же должен возместить другим совладельцам пропорциональную стоимость добытых полезных ископаемых.Каждый совладелец также имеет право на свои пропорциональные доли другой арендной платы, полученной от третьих лиц за использование собственности.

Может ли совладелец недвижимости сдавать в аренду без разрешения другого лица?

Один совладелец не может исключить другого совладельца из какой-либо части совместной собственности. Таким образом, один совместный или совместный арендатор может сдать в аренду свою долю другому лицу, но арендатор не сможет требовать, чтобы какая-либо часть арендованного имущества принадлежала исключительно им.Трудно представить себе ситуацию, в которой человек захочет сдавать в аренду долю в жилой недвижимости без права исключительно заселять какую-то ее часть. Конечно, если совместные арендаторы или общие арендаторы должны были согласиться на аренду части собственности для исключительного использования арендатора, то это можно было бы сделать.

Кроме того, доля в собственности, находящейся в совместном владении, может быть сдана в аренду не для использования в качестве жилья, например для экономической эксплуатации в каком-либо виде, например.грамм. сельское хозяйство. В этом случае совладелец, сдавший свою долю в аренду, должен будет возместить другому совладельцу его пропорциональную долю в активе или свою долю доходов от аренды.

Может усложниться вопрос о праве одного совладельца сдавать в аренду находящееся в совместной собственности имущество; Лучше всего проконсультироваться с опытным юристом по недвижимости и другими совладельцами, прежде чем заключать договор аренды в отношении совместной собственности.

Что произойдет, если возникнут совместные споры о праве собственности на недвижимое имущество?

Лучший способ разрешать споры — избегать их.Людям, которые думают о совместном владении собственностью, следует подумать о том, как будут приниматься решения и как будут разрешаться споры, будет ли кто-либо из них иметь право первого отказа, что произойдет, если один из них не выплатит свою долю законных расходов и тому подобное. Затем они могут составить подлежащий исполнению договор для урегулирования споров.

Было бы полезно проконсультироваться с опытным юристом по недвижимости для помощи в выявлении проблем, которые могут возникнуть, и предоставлении разумных способов их решения, когда они возникают.Юрист может оформить договор в письменной форме.

Если письменное соглашение, предусматривающее разрешение споров, недоступно, споры между совладельцами могут быть разрешены путем выкупа одним владельцем других. Или все они могут согласиться продать собственность и разделить выручку в соответствии с законом.

Если совладельцы не могут разрешить спор, стороны могут обратиться в суд для определения прав и обязанностей сторон. В случае совместного владения это осуществляется путем раздела, который представляет собой судебный процесс, в котором совладелец просит суд разделить имущество или выручку от продажи имущества.Возможны два разных типа деления:

• Физический раздел имущества между совладельцами; или
• Распоряжение проданным имуществом и разделение выручки между совладельцами.

Конечно, если совладельцы женаты и решают развестись, суды по семейным делам решат имущественные вопросы в рамках развода.

Нужен ли мне юрист, чтобы помочь мне с моей проблемой совместной собственности?

Как видите, опытный юрист по недвижимости может оказать большую помощь.Они могут помочь при покупке недвижимости, посоветовав покупателям, подходит ли форма долевого владения, и если да, то какая из них лучше всего соответствует потребностям покупателей. Они могут помочь составить полезное соглашение о совместной собственности, которое поможет совладельцам избежать проблем в будущем. А если совладельцы не могут разрешить спор, юрист может помочь разрешить его и предложить варианты дальнейшего развития.

Совместное владение, особенно между людьми, не состоящими в браке, может усложниться.Поэтому юрист по недвижимости будет лучшим советником в вашей конкретной ситуации. Квалифицированный юрист может решить такие вопросы, как образование, прекращение, обязательства сарендаторов друг перед другом, а также споры между ними.

Право на выживание: все, что вам нужно знать

Есть много вещей, которые вы должны учитывать при покупке собственности с другим человеком. Одна из этих вещей называется правом на выживание. Право на наследство может повлиять на то, что происходит с недвижимостью, если один из владельцев скончался раньше другого.Важно понимать, как работает это право и как оно может повлиять на различные аспекты вашей жизни и жизни окружающих вас людей. Есть много вещей, которые могут напрямую повлиять на то, как реализуется право на наследство, а также на способы его включения или исключения из соглашений в зависимости от ситуации. Ключевым моментом является знание того, что говорится в законе об этом компоненте покупки недвижимости и о том, как с ней обращаться в конкретных ситуациях. Эта статья может помочь вам лучше понять все аспекты права на выживание.

Оглавление

Посмотреть больше

Что такое право на выживание?

Вы, вероятно, задаетесь вопросом, что такое право на наследство и как оно может повлиять на вас, если вы покупаете недвижимость вместе с другим физическим или физическим лицом. Право наследования является сегодня признаком многих видов совместной собственности. Однако это может по-разному повлиять на совместную аренду и аренду, что будет подробно описано в следующем разделе. Право на наследство работает следующим образом: если собственность приобретена и принадлежит двум или более лицам и право на наследство было включено в титул собственности, то в случае смерти одного из владельцев оставшийся владелец или владельцы автоматически поглотит долю умершего в имуществе.Это продолжается до тех пор, пока не останется только один владелец. В это время последний оставшийся владелец будет полностью владеть имуществом и сможет делать с ним все, что пожелает, в своей воле. Например, если два человека, Марк и Аманда, владеют недвижимостью вместе, и Марк умирает, то Аманда становится единоличным владельцем собственности, даже если это не указано в завещании, потому что они двое приобрели недвижимость вместе. Как влияет на завещание, мы поговорим в следующем разделе.

Причина, по которой эти типы соглашений заключаются и заключаются с совместными покупками, обычно заключается в том, что право собственности на недвижимость может быть сохранено между собственниками.Это гарантирует, что собственность останется у определенной группы физических или юридических лиц, и нет возможности передать ее где-либо еще, если это явно не изменено собственниками. Он обычно используется для обеспечения того, чтобы оставшиеся в живых стороны могли сохранить собственность, если они являются совладельцами, а другой владелец умер. Это когда дело с правом наследования чаще всего используется с конечной целью обеспечить справедливое распределение собственности. Он также иногда используется в деловых целях, чтобы гарантировать, что он останется с компанией для целей бизнеса.Некоторые организации могут приобретать собственность и использовать право наследования, чтобы гарантировать, что собственность останется у организации до тех пор, пока она не будет продана в более поздний срок. Это разумный бизнес-ход для многих компаний, особенно если они заинтересованы в сохранении собственности на долгие годы или будущие поколения, поэтому такой подход стал очень популярным при планировании бизнес-недвижимости.

В чем разница между совместной арендой и общей арендой?

В случае совместной аренды вы обнаружите, что в большинстве случаев будет применяться право на наследство.Однако следует отметить, что право на наследство не всегда актуально для общих арендаторов, потому что в этом случае у каждой стороны не будет одинаковых интересов. Существует основное различие между совместной арендой и общей арендой, которое меняет порядок разделения вещей в случае смерти владельца. В случае совладельцев (также известных как совместная аренда), когда один владелец умирает, интересы умершего лица переходят к оставшимся владельцам. Однако при общей аренде, когда каждая сторона имеет собственный передаваемый интерес в собственности по своему замыслу, не существует правовых рамок, которые требовали бы этого.Фактически, при общей аренде арендаторы могут распределять доли собственности между своими наследниками по своему усмотрению. Это может быть помещено в завещание, и оно будет определять, как будет рассредоточено имущество. Из-за такой резкой разницы юрисконсульты многих деловых партнеров рекомендуют использовать только договоры совместной аренды, чтобы право собственности не переходило полностью к другим сторонам в случае смерти одного из владельцев. Это может гарантировать непрерывность и исключительность владения.

В чем разница между общественной собственностью и отдельной собственностью?

Право на наследство распространяется на общественную собственность в большинстве случаев.Это важно учитывать при любых договоренностях между супругами, поскольку это может иметь прямое влияние на супругов, которые вносят в свой брак отдельные владения недвижимым имуществом. Этот тип собственности считается отдельным имуществом, поскольку изначально был приобретен одним человеком до заключения брака. Общинная собственность определяется как собственность, которая была куплена во время брака, и поэтому определяется как собственность, принадлежащая каждой стороне, даже если оба имени не указаны в титуле. Это различие может напрямую повлиять на оставшегося в живых партнера, поскольку имущество, которое считается отдельным имуществом, не передается автоматически пережившему супругу в случае смерти одного из них.

В некоторых штатах есть более широкое определение общественной собственности, но в большинстве штатов это определение остается верным. Если супруг хочет, чтобы собственность включала право наследования, он должен изменить это фактическое соглашение. Это делается в индивидуальном порядке и должно активно добавляться через суд и включаться в завещание собственника. Однако в отношении совместно удерживаемой собственности право наследования автоматически применяется без каких-либо действий ни с одной из сторон.

Как это повлияет на налоги на наследство?

Для большинства соглашений о праве на наследство вы увидите, что обычно применяются налоги на наследство, а это означает, что оставшийся в живых, который получает часть собственности, должен будет платить налоги на стоимость этой части. Это также верно и в отношении договоренностей о праве на наследство. В этом случае, если собственность достаточно велика, чтобы претендовать на налог на наследство, это напрямую затронет оставшихся в живых владельцев, и им нужно будет выяснить, как заплатить этот налог на наследство.Они также будут нести ответственность за любые пропорциональные доли векселя. Важно знать, что в рамках соглашений о выживании увеличивается доля владения недвижимым имуществом для пережившего. Это означает, что финансовые выгоды от налога на наследство, вероятно, перевесят отрицательные компоненты налога на наследство, и это то, что многие выжившие склонны рассматривать как нечто, с чем можно обращаться, чтобы гарантировать, что все имущество останется у них. В конце концов, как только налог на наследство будет уплачен, оставшаяся в живых будет иметь гораздо более высокую стоимость собственности, потому что они будут владеть ею целиком.

Исключение налога на наследство

Следует иметь в виду, что лимит исключения налога на недвижимость установлен в размере 5 миллионов долларов на текущем рынке, и это распространяется только на небольшую часть текущей собственности в США, поэтому многие из них не включены в это исключение.

Когда следует искать альтернативы праву на выживание?

Право на выживание — не всегда лучшая ситуация для многих людей, и кто-то может пожелать внести изменения в зависимости от своей индивидуальной ситуации.На самом деле, есть много разных ситуаций, в которых есть смысл избегать этого. Одним из примеров этого может быть, если человек хотел бы обойти своего супруга в целях получения права на наследство и вместо этого передать собственность непосредственно своим потомкам. Чтобы сделать это, им пришлось бы избегать действий с правом на выживание, чтобы подробно описать это. Кроме того, для этого вам потребуется согласие вашего супруга. Однако в большинстве этих случаев оба супруга соглашаются с этим.

Другой пример: деловые партнеры хотели бы передать его своим наследникам, а не своему деловому партнеру в случае их смерти.Причина, по которой люди хотят это сделать, заключается в том, чтобы они могли оставить своим наследникам еще больше, чтобы они помогли позаботиться о них, если они ушли. Для этого им придется договориться об аренде совместно со своим деловым партнером. Кроме того, они должны будут добавить условия, не связанные с выживанием, в договоры о совместной аренде, которые они составляют. Хотя это определенно можно сделать, необходимы дополнительные шаги, чтобы это произошло. Кроме того, важно понимать, что необходимы позитивные действия, чтобы избежать передачи прав на наследство в соответствии с законами штата по умолчанию.Вам нужно будет уточнить в законах вашего штата, как это может повлиять на вас и какие дополнительные меры необходимы в таких случаях.

Как кто-то может прекратить свое право на наследство?

Точно так же, как есть ситуации, когда кто-то может захотеть изменить свое право на выживание по разным причинам, также могут быть причины для того, чтобы кто-то полностью лишил своего права на выживание. Это может произойти, если один из собственников решит продать свою долю в собственности.Они могут продать его другому владельцу (владельцам) или другому внешнему партнеру, если это согласовано с оставшимся владельцем или владельцами.

Для этого владельцам придется обратиться в местный суд. В суде продаваемое имущество будет разделено поровну между другими собственниками на основании договора купли-продажи. Если цель состоит в том, чтобы продать его другому физическому лицу за пределами других первоначальных владельцев, покупатель части собственности должен быть преобразован в арендатора, общего с остальными первоначальными владельцами.При таком расположении покупатель по-прежнему сможет использовать всю собственность. Однако покупатель не будет иметь никакого права на выживание, как продавец, и покупатель также сможет продать свою часть собственности, когда пожелает. Первоначальные владельцы, за вычетом того, кто продал свою долю, по-прежнему будут иметь право на наследство в неприкосновенности с другими оставшимися владельцами. Если в группе останется только один первоначальный владелец, тогда этот владелец будет иметь общий титул с этим покупателем.Покупатель по-прежнему останется общим арендатором.

Как право на выживание влияет на завещания?

Завещание и право на наследство касаются того, что происходит с имуществом после смерти владельца. Однако что произойдет, если у них разные направления? Какой из них будет иметь приоритет над другим? В большинстве случаев вы обнаружите, что имущество, на которое распространяется право на наследство, не включается в последнее завещание, потому что оно не подлежит включению в характер права на наследство.Однако в некоторых случаях это может зависеть от завещания.