Как расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке: ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения \ КонсультантПлюс

ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения \ КонсультантПлюс

ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 687 ГК РФ

— Наймодатель хочет расторгнуть договор коммерческого найма и выселить нанимателя в связи с признанием жилого помещения непригодным для проживания

— Наймодатель хочет расторгнуть договор коммерческого найма и выселить из жилого помещения нанимателя и/или членов его семьи в связи с неоплатой более шести месяцев подряд

— Наниматель хочет взыскать сумму аванса и/или депозита в связи с досрочным прекращением договора коммерческого найма жилого помещения

— Наниматель хочет признать расторжение договора коммерческого найма жилого помещения незаконным

См. все ситуации, связанные со ст. 687 ГК РФ

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

КонсультантПлюс: примечание.

О выявлении конституционно-правового смысла абз. 2 п. 2 ст. 687 см. Постановление КС РФ от 02.06.2022 N 23-П.

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

КС подтвердил право наймодателя расторгать договор краткосрочного найма жилья во внесудебном порядке

По мнению одного адвоката, Конституционный Суд провел глубокий анализ не только законодательства, но и судебной практики по довольно сложному вопросу взаимоотношения нанимателя и наймодателя жилья. Другая полагает, что постановление будет играть немаловажную роль не только для споров, связанных с краткосрочным наймом жилья, но и с иными договорами.

2 июня Конституционный Суд РФ вынес Постановление № 23-П по делу о проверке конституционности п. 1 ст. 310, п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422, п. 1 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 и абз. 2 п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса.

Ранее Татьяна Пыкина обратилась в суд с иском к наймодателю о признании незаконным расторжения договора найма жилья в одностороннем порядке, выселения из съемной квартиры, взыскании убытков и компенсации морального вреда. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении такого иска со ссылкой на то, что стороны договора были вправе согласовать основания его одностороннего расторжения во внесудебном порядке.

В решении суда также отмечалось, что истец своевременно не внесла плату за жилье и то, что предусмотренный договором порядок его расторжения был соблюден наймодателем. Апелляция и кассация поддержали такой судебный акт и указали, что гл. 35 ГК РФ не запрещает досрочное расторжение договора найма жилья в одностороннем порядке нанимателем либо наймодателем при наступлении согласованных ими условий. Впоследствии Верховный Суд отказался рассматривать кассационную жалобу женщины.

В жалобе в Конституционный Суд Татьяна Пыкина указала, что суды общей юрисдикции, толкуя п. 2 ст. 687 ГК РФ, признали эту норму диспозитивной и позволяющей изменять соглашением сторон договора найма жилья судебный порядок его расторжения по требованию наймодателя, императивно закрепленный в этом пункте наряду с таким основанием для расторжения договора судом, как невнесение нанимателем платы за жилое помещение более двух раз. По ее мнению, оспариваемые положения противоречат Конституции РФ в той мере, в какой в силу неопределенности их нормативного содержания порождают на практике неоднозначное их истолкование.

Изучив материалы дела, Конституционный Суд отметил, что предметом его рассмотрения является абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ как применяемый в судебной практике во взаимосвязи с п. 1 ст. 310, п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422, п. 1 ст. 450 и п. 2 ст. 450.1 Кодекса для решения вопроса о праве наймодателя жилья по договору краткосрочного коммерческого найма расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке при наступлении указанных в нем оснований, отличающихся от тех, что предусмотрены вышеуказанной спорной нормой.

КС напомнил, что ст. 687 ГК РФ является специальной в соотношении с устанавливающими общий порядок расторжения договора ст. 450–452 Кодекса. При этом имеются различия в регулировании договора найма в зависимости от того, является ли он краткосрочным, т.е. заключенным на срок не более года. Так, к договору краткосрочного найма жилого помещения не применяются правила п. 2 ст. 677, ст. 680 и 684–686, абз. 4 п. 2 ст. 687 Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Это свидетельствует о стремлении законодателя учесть специфику договора краткосрочного найма, при котором нанимателю предоставляется меньший объем гарантий, нежели по договору, заключенному на больший срок.

Как пояснил Суд, на практике востребовано включение в договоры краткосрочного найма жилья условия, наделяющего наймодателя правом расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив нанимателя за определенное время. Это обусловлено характеристиками сложившихся отношений и тем, что при применении судебного порядка срок расторжения договора может быть сопоставим со сроком самого найма или превысить его. Отсутствие у наймодателя права расторгнуть договор во внесудебном порядке, даже при существенном нарушении условий договора нанимателем и при наличии этого права у нанимателя, создает отрицательный стимул сдавать жилье внаем, а при сдаче – надлежащим образом оформлять договоры. Все это способствует снижению предложения на рынке съемного жилья и росту стоимости найма, а это мешает легализации такого рынка и позволяет избегать уплаты налогов в бюджет.

В судебной практике применения абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, заметил КС, сложилось два направления. Первое исходит из идеи о диспозитивном характере этой нормы, дающей возможность установить в договоре право на односторонний отказ не только нанимателя, но и наймодателя от договора при нарушении его нанимателем. Именно на это ориентировались суды в деле заявительницы.

Второе направление основано на признании такой нормы императивной, заметил Суд. При этом абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ не имеет прямого указания на императивность содержащейся в нем нормы. Касательно ее оценки применительно к договору краткосрочного найма как императивной, исходя из целей защиты одной из сторон договора, сама по себе правовая модель соответствующих договорных отношений (особенно между гражданами) не предопределяет взгляд на ту или иную сторону как на заведомо сильную или слабую.

При определенных обстоятельствах и наймодатель способен оказаться стороной, чьи интересы не могут быть эффективно защищены при применении судебного порядка расторжения договора, нарушенного другой стороной. «Следовательно, даже при существенном (или длящемся) нарушении договора нанимателем наймодатель продолжает быть связанным договором, несет бремя финансовых потерь. Это – с учетом краткосрочности договора – может приводить к непропорциональному ограничению прав наймодателя, нарушая его правомерные ожидания, связанные с договором краткосрочного найма жилого помещения. В пользу допустимости включения в договор условия о возможности расторгнуть его в одностороннем порядке по инициативе наймодателя говорит прежде всего то, что нанимателю доступен последующий судебный контроль, заменяющий предварительный, – отмечено в постановлении КС РФ. – Тем самым стороны не ограничены в праве включать в договор краткосрочного найма жилого помещения условия его расторжения в случае нарушения, отличающиеся от условий, предусмотренных в абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ».

Конституционный Суд также указал, что определяемые договором условия об одностороннем внесудебном расторжении договора наймодателем во всяком случае не могут обладать неопределенным характером.

Перечисление обстоятельств, с наступлением которых договор связывает право наймодателя расторгнуть его в одностороннем порядке, должно позволять однозначно и недвусмысленно верифицировать их наступление. В противном случае наступление оснований для досрочного прекращения договора согласно такому его условию может быть установлено лишь судом.

Таким образом, абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ вкупе с иными исследованными нормами не противоречит Конституции, поскольку он предполагает, что иные, чем непосредственно предусмотренные его положениями основания такого расторжения договора должны быть сформулированы ясно и определенно, а также относиться к существенному нарушению законного интереса наймодателя по вине нанимателя. При разрешении спора между сторонами договора найма в связи с односторонним расторжением договора наймодателем суд оценивает, не был ли нарушен принцип добросовестности установлением таких условий в договоре и их использованием наймодателем, указал Суд.

КС добавил, что основанием для расторжения договора найма в деле заявительницы стало невнесение платы за съемное жилье. При этом содержащиеся в постановлении выводы о возможности выработки оптимальных условий, касающихся расторжения договора краткосрочного коммерческого найма жилья и отличающихся от условий, предусмотренных в абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, не распространяются на те случаи, когда договор найма жилья, формально являясь краткосрочным, фактически таковым не является в силу продления отношений между сторонами путем заключения договора на новый срок, если в совокупности сроки превышают один год.

Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов полагает, что Конституционный Суд провел глубокий анализ не только законодательства, но и судебной практики по довольно сложному вопросу взаимоотношения нанимателя и наймодателя жилого помещения. «Действительно, довольно сложно найти баланс между социальными и экономическими интересами сторон такого договора, обе они не должны быть объективно ущемлены. Кажется наиболее адекватным подход КС РФ о том, что необходимо разбираться в абсолютно каждом деле с учетом обстоятельств и жизненных ситуаций обеих сторон, с учетом “существенности” нарушений, допущенных нанимателем при одностороннем отказе наймодателя от исполнения обязательств», – полагает он.

Эксперт также положительно оценил вывод Суда о том, что основания для одностороннего отказа от исполнения обязательств, отраженные в договоре, должны быть ясными, не допускающими двойственных толкований, должны наносить существенный вред интересам другой стороны (с учетом специфики интересов каждой стороны): «Теперь у судов появится очередная подсказка, что в каждом случае нужно разбираться отдельно и на что конкретно стоит обращать внимание при оценке обстоятельств по делу».

Управляющий партнер КА «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила, что Конституционный Суд, анализируя практику судов общей юрисдикции по вопросу применения п. 2 ст. 687 ГК РФ, пришел к выводу о наличии двух противоположных подходов по применению данной нормы. «На практике большинство судов рассматривают данную норму как диспозитивную, такой ее посчитал и КС РФ, аргументировав данный вывод тем, что п. 2 ст. 687 ГК РФ не имеет прямого указания на императивность содержащейся в ней нормы. На мой взгляд, это постановление будет играть немаловажную роль на практике не только для споров, связанных с краткосрочным наймом жилья. Выводы КС РФ о критериях императивных и диспозитивных норм, а также о понятии добросовестности участников гражданских отношений важны и для споров, возникающих по другим договорам», – полагает она.

Руководство по расторжению договора лизинга | Small Business

By Marie Huntington

Язык коммерческой аренды определяет процедуры прекращения договора между арендодателем и арендатором. По условиям договора арендатор может занимать коммерческое помещение в течение ограниченного периода времени до истечения срока аренды. Арендатор и арендодатель обязаны соблюдать условия договора в течение срока аренды.

Перерыв Пункт

1. Договор коммерческой аренды может содержать положение, позволяющее арендатору расторгнуть договор аренды без обязательства по уплате оставшейся части арендной платы по договору аренды. Эта оговорка о досрочном прекращении иногда упоминается как оговорка о разрыве. Прежде чем арендатор сможет воспользоваться своим правом расторгнуть договор до истечения срока аренды, должны быть выполнены определенные условия. Арендатор должен своевременно уведомить о своем намерении досрочно расторгнуть договор. В большинстве положений о разрыве предусматривается, что арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор в течение определенного периода времени. Например, договор коммерческой аренды может содержать пункт о расторжении, дающий арендатору право на досрочное расторжение договора не ранее чем через год после начала аренды.

Соглашение о расторжении договора

1. Некоторые владельцы бизнеса могут потребовать расторжения договора коммерческой аренды по разным причинам, таким как потеря продаж, ухудшение состояния имущества, банкротство или изменения в структуре бизнеса. В любое время после начала действия договора аренды арендодатель и арендатор могут договориться в письменной форме о расторжении договора аренды до истечения срока аренды. В соглашении о расторжении будут четко указаны слова, указывающие на взаимное согласие арендатора и арендодателя на расторжение договора. В соответствии с соглашением о расторжении арендатор отказывается от имущества, а арендодатель соглашается освободить арендатора от дальнейших обязательств по договору. Однако арендодатель может сохранить за собой право предъявить иск о возмещении убытков за досрочное расторжение или взимать плату за досрочное расторжение.

Расторжение договора по инициативе арендодателя

1. Арендодатель может оставить за собой право расторгнуть договор аренды при определенных обстоятельствах, например, в связи с ремонтом здания. В договор будет включен пункт, указывающий, что арендодатель может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды и выплатить арендатору определенную сумму. Кроме того, как и в случае с большинством договоров аренды, арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор не соблюдает условия аренды.

Переуступка аренды

1. Если условия договора аренды не запрещают переуступку прав аренды, арендатор коммерческого предприятия может попытаться уклониться от выполнения обязательств по оплате аренды путем переуступки аренды новому арендатору и передачи его прав по договору. Однако первоначальный арендатор остается ответственным по договору аренды, если новый арендатор не выполняет обязательства по аренде.

Ссылки

• Каплин Стюарт: Право арендатора на переуступку или субаренду коммерческой аренды

Писатель Биография

Мари Хантингтон занимается юридическим и бизнес-обозревателем с 2002 года. Статьи публикуются на различных веб-сайтах. Она также размещает в Интернете контент, связанный с путешествиями, и имеет степень доктора юридических наук в юридической школе Томаса Кули.

Расторжение договора аренды и одностороннее расторжение

Posted on 17 августа, 2017 1 ноября, 2017 Ирина Крэчун

Среди них предусмотрены специальные правила для одностороннего прекращения и для прекращения неисполнения, урегулированные в Гражданском кодексе в статьях 1816 и соответственно 1817.
Определение договора аренды
Договор аренды определяется как соглашение между двумя сторонами, согласно которому одна сторона, называемая арендодателем, обязуется предоставить другой стороне, называемой арендатором, использование товара в течение определенного периода в обмен на по цене, называемой арендной платой.
Определение регулируется Гражданским кодексом Румынии и выделяет основные элементы аренды, а именно использование товара, ограниченный срок использования и цену использования, называемую арендной платой. Несмотря на то, что по тексту передача в пользование осуществляется «на определенное время», в Гражданском кодексе (статьи 1783 и 1785) согласована практика, согласно которой продолжительность аренды может быть определена либо на неопределенный срок. .
Прекращение договора аренды
В соответствии со статьей 1817 Гражданского кодекса, расторжение договора может произойти в случае необоснованного невыполнения одной из сторон договора аренды обязательств, вытекающих из договора. В этой ситуации другая сторона имеет право расторгнуть договор аренды с возмещением убытков, если таковые имеются.
Как правило, прекращение аренды в связи с неисполнением договорного обязательства должно быть основано на неисполнении основного обязательства (например, изменение назначения товара, неуплата арендной платы и т. д.), а не меньшее обязательство. В виде исключения в случае последовательных договоров кредитор имеет право на расторжение, даже если неисполнение имеет незначительное значение, но носит повторный характер.
Расторжение должно быть санкционировано судом, но оно также может действовать на законных основаниях, если стороны предусмотрели четкую договорную оговорку на этот счет.
Одностороннее расторжение договора
Одностороннее расторжение договора аренды является иным вариантом расторжения договора аренды, предусмотренным ст. 1816 Гражданского кодекса. В соответствии с этим положением о расторжении договора также может быть объявлено в одностороннем порядке управомоченной стороной посредством письменного уведомления при соблюдении одного или нескольких из следующих условий:

• стороны договорились об этом;
• другая сторона автоматически считается неплатежеспособной;
• другая сторона не выполнила обязательство в срок, установленный просрочкой;

В случае договоров с последовательным или непрерывным исполнением, если право на одностороннее расторжение «было признано одной из сторон», оно может подлежать исполнению с последующим уведомлением в течение разумного периода времени. Очень важно отметить, что одностороннее расторжение в данном случае не распространяется на уже исполненную часть договора.
Соглашение, заключенное на неопределенный срок, может быть расторгнуто в одностороннем порядке любой из сторон при условии уведомления за разумный срок. Приняв это общее правило, «если договор аренды был заключен без определения продолжительности, любая из сторон может расторгнуть договор путем уведомления». Таким образом, в порядке исключения расторжения договора по обоюдному согласию договор аренды может быть прекращен также путем волеизъявления одной (и любых) сторон.
Указанное исключение не применяется в случае, когда стороны не оговорили срок действия договора аренды, но в то же время не намерены заключать договор на неопределенный срок. Однако данная ситуация регулируется ст. 1785 ГК РФ, в которой четко указано, что договор аренды заключается:

• на один год, в случае немеблированных жилых помещений или помещений для деятельности профессионала;
• на срок, за который была рассчитана арендная плата, в случае движимого имущества или меблированных комнат или квартир;
• в течение срока аренды недвижимого имущества, в случае предоставления движимого имущества арендатору для использования здания.