Как расторгнуть договор аренды помещения нежилого: Расторжение договора аренды нежилого помещения: порядок, основания и условия досрочного разрыва, и как правильно снять зарегистрированное в росреестре соглашение?

Основание и порядок расторжения договора аренды нежилого помещения

Статьи о недвиджимости, аренде офиса в москве и прочих тонкостях аренды недвижимости

Рынок недвижимости всегда очень чутко реагирует на все изменения в экономике. Стагнация, рост стоимости иностранной валюты к рублю, сокращение потребления подтолкнули многих арендаторов коммерческой недвижимости задуматься над вопросом оптимизации расходов. Ситуацию усугубило решение властей Москвы повысить с 1 января 2014 года кадастровую стоимость земли примерно на 10%, как следствие, подорожали участки под офисы.  Некоторые коммерческие фирмы задумались о поиске альтернативных офисов ниже классом или меньшей площади с целью уменьшения арендных платежей.  Вот только расторгнуть отношения с прежним арендодателем не всегда так просто.

Что необходимо учесть в

договоре аренды, чтобы впоследствии его можно было расторгнуть с минимальной потерей времени и средств? Существуют различия в порядке расторжения между договором аренды на определенный срок либо без указания такового (на неопределенный срок).

Как правило, условиями договора аренды предусмотрены следующие причины расторжения:

• по соглашению сторон;
• арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, если арендатор своевременно не вносит платежи;
• владелец помещения может расторгнуть договор в случае, если арендатор нарушает установленные правила внутреннего распорядка, например, затевает несогласованный ремонт или перепланировку, портит имущество;
• причиной одностороннего расторжения может стать необходимость
  проведения собственником капитального ремонта;
• в случае своего желания  прекратить действие договора арендатор должен предупредить собственника в оговоренный срок, иначе наступают штрафные санкции, например, уплата штрафа в размере двухмесячной арендной платы.

Однако возможны варианты таких формулировок в срочном договоре, когда расторжение по инициативе арендатора связано с определенными трудностями – собственники стараются максимально предусмотреть неустойку за упущенную прибыль. За досрочное расторжение договора аренды со стороны арендатора могут обязать уплатить штраф, например, в размере 1/10 от  годовой суммы арендной платы или за несколько месяцев вперед. Ситуация не из приятных, когда собственник может вынуждать

оплатить аренду до конца действия договора. Может быть вариант, когда обеспечительный взнос будет предложено внести заранее. В договоре указывается, что обеспечительный взнос рассматривается как средство возмещения убытков, которые может понести арендодатель в случае одностороннего прекращения или нарушения договора аренды арендатором.

Важно отметить, что договор с учетом срока действия должен быть зарегистрирован в соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При расторжении осуществляется исключение соответствующей записи  из ЕГРП записи о регистрации. 

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, не представляет сложности расторгнуть. Согласно ст. 610 Гражданского кодекса РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за

один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Причины расторжения договора при этом не имеют правового значения.

Основания для расторжения договора аренды определены ст. 619 и 620 ГК РФ.  Очень часто, чтобы прекратить действия договора, арендатор должен в судебном порядке доказать, что собственник помещения нарушает его права, например, препятствует пользованию имуществом или качество не соответствует заявленному, например, низкая температура в помещении или наоборот не работают кондиционеры, проблемы с сантехническим оборудованием. 

Необходимость расторжения договора может возникнуть в силу самых разных обстоятельств: арендатор нашел более подходящее помещение

по площади, цене или территориальному расположению. В этом случае нужно обратиться за ответом к закону и тексту договора.

Основания изменения и расторжения договора аренды прописаны также в ст. 450 и 451 ГК РФ. К ним относятся нарушение договора одной из сторон или существенное изменение обстоятельств. На эти статьи ссылаются при предъявлении судебных исков, если сторонам не удалось договориться мирным путем. 

Расторжение договора без финансовых санкций и прочих обременений – идеальный вариант, который возможен далеко не всегда. Нередко сам договор содержит положения осложняющие арендатору выход из правоотношений. Поэтому важно внимательно читать договор перед подписанием. Обязательные условия при расторжении могут быть прописаны — ремонт освобождающегося офиса или

подбор съезжающим нового арендатора, что также ведет к существенным издержкам.

В интересах арендатора выйти из договора аренды с минимальными потерями. Поэтому если вы не досмотрели и что-то упустили при подписании данного соглашения, попытайтесь найти разумный компромисс с собственником. Если переговоры зашли в тупик, то можно преднамеренно нарушить условия договора, вынуждая собственника самого выйти с инициативой расторгнуть договор. Однако в данном случае не избежать издержек, в том числе судебных, поэтому постарайтесь всегда договариваться «на берегу».

Помните, что договор должен быть «закрыт» подписанием двухстороннего акта возврата помещения арендодателя. До этого момента

собственник может продолжать начислять арендатору арендную плату, а также штрафные санкции, даже если последний уже не пользуется помещением.

Автор статьи Людмила ИЖИПИ

Расторжение срочного договора аренды нежилого помещения — dc.by

Валентина Завадская, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «ДЕ ЮРЕ КОНСАЛТ»

 

99,99% субъектов предпринимательства в ходе осуществления хозяйственной деятельности заключают договоры аренды помещения. Нередко по определенным причинам арендатор желает расторгнуть договор аренды помещения досрочно. О правилах расторжения договора аренды разъяснит Валентина Завадская, управляющий партнер и адвокат Адвокатского бюро «ДЕ ЮРЕ КОНСАЛТ» в настоящей статье.

Можно выделить три основных основания прекращения договора аренды помещения:

1) По соглашению сторон. В этом случае необходима взаимная воля арендатора и арендодателя на прекращение договора аренды с определённой даты. Однако не всегда арендодатель соглашается на такие условия, так как помещение «простоит», а арендодатель не получит арендную плату, на которую рассчитывал.

2) По решению суда при существенном нарушении договора аренды другой стороной. Однако расторжение договора в таком порядке является очень длительной и дорогой процедурой и используется субъектами хозяйствования в крайнем случае. При этом необходимо доказать наличие существенных нарушений договора аренды арендодателем.

3) Односторонний отказ от исполнения договора аренды, когда такой отказ предусмотрен договором аренды или законодательством.

Остановимся на одностороннем отказе от исполнения договора аренды помещения подробнее.

Условие об одностороннем отказе от срочного договора аренды (то есть заключённого на определённый срок) должно быть четко и недвусмысленно предусмотрено в таком договоре аренды.

Как показывает практика, между сторонами не редко возникают спорные ситуации по данному вопросу, которые обусловлены неправильными формулировками в договоре аренды или ненадлежащим оформлением заявления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды.

Немного законодательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 420 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда.

Согласно пункту 3 статьи 420 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.

Однако право на расторжение договора аренды по требованию одной из сторон (в судебном порядке) и односторонний отказ от договора не являются тождественными.

В первом случае обязательства по договору считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (статья 423 ГК). При этом обратиться в суд возможно только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок. А также должно быть установлено существенное нарушение договора другой стороной.

Во втором случае для одностороннего отказа от исполнения договора (при котором договор считается расторгнутым) достаточно уведомления об этом другой стороны (внесудебный порядок). Согласие другой стороны на расторжение договора, а также обращение с соответствующим требованием в суд в таком случае не требуются.

Согласно пункту 39 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 №1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений»:

– для одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды достаточно указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления стороны об отказе от договора, в связи с чем такой договор в силу пункта 3 статьи 420 ГК считается расторгнутым (прекращенным) и не имеется оснований для расторжения указанного договора в судебном порядке;

– наличие в договоре аренды условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора аренды НЕ означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, поскольку такое условие не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора.

Например, в случае если в заключенном срочном договоре аренды содержится условие, согласно которому договор аренды может быть расторгнут по предложению одной из сторон с предварительным уведомлением за 30 дней, то исходя из буквального толкования указанного положения договора, можно сделать вывод, что в договоре аренды отсутствует прямое указание на односторонний отказ от исполнения договора

В то же время согласно пункту 19 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16 декабря 1999 года № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» (далее по тексту – Постановление №16) при оценке договора, содержащего указание на возможность его одностороннего расторжения, когда на это ссылается сторона в обоснование правомерности своего отказа от исполнения договора, суд будет исходить из действительной воли сторон, сформированной как при заключении договора, так и при реализации права на односторонний отказ от него, а также из толкования договора по правилам статьи 401 ГК, принимая во внимание предшествующие договору переговоры и переписку сторон, установившуюся во взаимоотношениях сторон практику делового оборота.

Таким образом, неграмотно сформулированные положения договора могут привести к невозможности одностороннего отказа от исполнения срочного договора аренды и спорным ситуациям.

Рекомендуем в срочном договоре аренды предусматривать следующее: «Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора аренды путем направления письменного заявления об этом в срок не позднее чем за 30 дней до дня расторжения договора».

Но наличия в договоре права на односторонний отказ от его исполнения недостаточно, также необходимо надлежаще составить и направить соответствующее уведомление.

Так в случае, если арендатор, намереваясь расторгнуть договор во внесудебном порядке, в своем письме укажет следующее:
«Просим расторгнуть договор аренды с 1 ноября 2019 года»,

то из содержания письма будет следовать, что арендатор обратился с просьбой (предложением) расторгнуть договор аренды с 1 декабря 2019 года. То есть, из подобного письма не  следует выражение воли арендатора на односторонний отказ от договора аренды, договор аренды не будет считаться расторгнутым в установленном порядке, а, следовательно, арендодатель вправе будет требовать уплаты арендной платы в соответствии с условиями договора аренды.

Для однозначного выражения воли арендатора на односторонний отказ от договора рекомендуем направлять уведомление следующего содержания:

«В соответствии с пунктом ___ Договора настоящим заявляем об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 05.12.2015 №1 с 1 ноября 2019 года. Просим направить своего представителя для передачи помещения в соответствии с законодательством. Дата возврата помещения – 31 октября 2019 года.

Указанное письменное уведомление может быть направлено арендодателю несколькими способами:

– заказным письмом с заказным уведомлением о получении корреспонденции с описью вложения. В описи вложения в обязательном порядке подробно указать наименование документа: уведомление об отказе от исполнения договора аренды от 05.12.2015 №1 с 1 ноября 2019 года. Дата возврата помещения – 31 октября 2019 года .

– вручено представителю арендодателя лично, при этом на копии уведомления должна быть проставлена отметка о вручении с указание даты вручения, ФИО, должности и подписи получателя.

Согласно пункту 19 Постановления №16 договор считается измененным или расторгнутым с момента получения другой стороной соответствующего уведомления либо по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либо законодательством.

Таким образом, если в договоре аренды содержится условие о том, что договор считается досрочно расторгнутым с момента получения другой стороной указанного уведомления, то договор будет считаться расторгнутым с момента получения арендодателем письменного уведомления.

В случае же когда момент расторжения договора зависит от соблюдения стороной определенного срока для предупреждения (например, уведомление о расторжении должно быть направлено за 30 дней до дня расторжения договора), то договор будет считаться расторгнутым с момента указанного в уведомлении, при обязательном соблюдении срока для предупреждения.

Кроме того, в договоре стороны могут предусмотреть, что договор будет считаться расторгнутым с момента, указанного в уведомлении об одностороннем отказе от исполнения договора либо по истечении определенного срока после получения арендодателем указанного уведомления.

Подводя итоги, рекомендуем внимательно изучать все пункты договора до его заключения, чтобы заранее предупредить негативные последствия, в том числе связанные с расторжением срочного договора аренды.

Опубликовано ноябрь 2019 г.

Расторжение договора аренды нежилого помещения

Чему было начало, тому будет и конец.

Народная мудрость

Договоры аренды нежилых помещений могут помогать участникам оборота в достижении самых различных целей. Они могут заключаться по поводу апартаментов, де-факто используемых для проживания арендаторов или для сдачи их в субаренду; объектами других договоров являются “классические” нежилые помещения, которые могут использоваться для ведения бизнеса хозяйствующими субъектами.

Но независимо от цели заключения все договоры когда-нибудь должны прекратить свое действие. Чаще всего это случается в ситуации, когда истекает срок, на который был заключен договор, и стороны не желают более продлевать его действие. Вместе с тем необходимость прекращения отношений сторон может возникнуть и до истечения этого срока, а также в ситуации, когда договор был заключен бессрочно.

На помощь в таких ситуациях приходит институт расторжения договора.

Подробнее о расторжении договоров аренды можно узнать в нашем одноименном материале.

В ситуации, когда оба контрагента готовы прекратить действие договора, проблем не возникает. Однако в большинстве случаев несогласие второй стороны затягивает данную процедуру на довольно длительное время. В данном материале мы постарались обобщить наш опыт в сфере сопровождения дел о расторжении договоров аренды и кратко осветить основные аспекты данной процедуры.

Кто может стать инициатором расторжения договора?

Инициатива может исходить от любой стороны — как от арендодателя, так и от арендатора. При этом при согласии обеих сторон причины, послужившие поводом для расторжения договора, не имеют значения. В случае же реализации права на расторжение договора в одностороннем порядке нередко возникают конфликты, вовлекающие стороны в затяжные судебные процессы.

Как определить, в каких случаях у стороны есть право требовать расторжения договора?

Основания для расторжения договора должны быть предусмотрены законом или договором. Например, для всех договоров справедливо, что сторона может потребовать досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения второй стороной его условий либо при существенном изменении обстоятельств.

Для договоров аренды есть также специальные основания, по которым требовать расторжения в судебном порядке могут арендодатели (ст. 619 ГК РФ) и арендаторы (ст. 620 ГК РФ). По сути, указанные нормы конкретизирую случаи “существенного нарушения” второй стороной договора своих обязательств как основания для расторжения договора в судебном порядке.

В каких именно случаях расторжения договора вправе требовать арендодатель?

Во-первых, виновное причинение ущерба арендатором, то есть случаи, когда арендатор какими-либо своими действиями или своим бездействием существенно ухудшил состояние объекта недвижимости.

Во-вторых, арендатор не исполняет установленные договором обязательства, например, не осуществляет ремонт помещения.

В-третьих, на практике встречаются случаи, когда у арендатора отпадает необходимость использовать все или часть арендованного. Тогда, руководствуясь экономическими соображениями, он передает помещение в субаренду, то есть передает право пользования другому лицу. В случае если при этом не был соблюден порядок уведомления собственника, либо если арендатор не обладал правом передачи имущества в субаренду, то такое грубое нарушение, разумеется, может стать причиной досрочного расторжения договора.

Нарушение сроков и размеров арендных платежей и проведение незаконных операций также дают право владельцу разорвать договор.

Еще одним серьезным нарушением является несогласованная перепланировка. Заключая долгосрочный договор, арендатор нередко хочет переделать помещение под себя. Однако любые серьёзные изменения, которые производятся обязательно должны быть согласованы с собственником. Нарушение обязанности по согласованию и нарушение пункта договора, запрещающего перепланировку, есть основание для расторжения соглашения.

В каких случаях право на расторжение договора может реализовать арендатор?

Прежде всего, необходимо отметить, что аренда нежилого помещения преследует главным образом именно финансово-производственные цели. Таким образом, легко сделать вывод, что аренда прежде всего должна быть выгодна для стороны.

Предположим, что арендодатель несанкционированно повысил плату за пользование и владение помещением. Например, была изменена частота выплат или увеличен их размер. Заметим, что в соглашении обязательно содержатся пункты, регулирующие его оплату. Если арендодатель, в нарушение таких предписаний, изменяет «цену» аренды, то это основание для расторжения договора.

Как и арендатор, арендодатель также имеет ряд обязанностей, которые связаны с поддержанием помещения в надлежащем состоянии. Все они содержатся в тексте соглашения и в законе. При нарушении таких обязанностей, лицо, арендующее помещение, может требовать аннулирования аренды.

Передача прав по владению и пользованию предполагает отсутствие преград в полноценном использовании помещения. Однако нередко на практике встречаются случаи, когда находясь в договорных отношениях собственник своими действиями (смена замков) или своим бездействием (непередача ключей) фактически препятствует нормальной эксплуатации недвижимости съемщику. Такое недобросовестное поведение собственника, разумеется, есть основание для досрочного расторжения аренды.

Совет юриста:

Помимо рассмотренных оснований существуют и другие, которые могут вытекать как из закона (например, право на расторжение бессрочного договора), так и из условий самого договора. однако рассмотреть их все в рамках единой обзорной статьи не представляется возможным. Впрочем, в связи с спецификой конкретного договора такое “единообразие могло бы даже навредить — перед предоставлением детальной консультации юрист должен внимательно изучить положения договора, а также уточнить обстоятельства его заключения и исполнения.

Порядок расторжения договора

Поскольку обоюдное согласие сторон на расторжение договора подразумевает лишь подписание соглашения о расторжении договора и согласование условий данного решения, то есть способ является относительно простым и бесконфликтным, далее рассмотрим ситуацию при наличии только одностороннего волеизъявления.

Прежде всего, важно помнить о том, что после возникновения оснований для расторжения требующая его сторона не должна совершать никаких действий, которые сигнализировали бы контрагенту о намерении сохранить действие договора во что бы то ни стало. В противном случае суд истолкует действия истца как противоречивое поведение и может отказать в иске.

Кроме того, важно соблюсти и срок исковой давности, составляющий три года с момента возникновения оснований или с момента, когда о них узнал/должен был узнать истец. Суд не вправе применить его по своему усмотрению в случае спора двух частных субъектов, однако в случае, если оппонент заявит о пропуске срока, требования истца не будут удовлетворены.

• Шаг первый — направление уведомления о расторжении договора

Итак, прежде всего необходимо известить контрагента. Обычно это осуществляется путем направления письма, в тексте которого указываются причины, делаются ссылки на нарушенные пункты договора и нормы закона. Также в письме указываются условия расторжения.

Подробнее о составлении и направлении заявления о расторжении договора аренды — в нашем одноименном материале.

• Шаг второй — пауза перед обращением в суд

Возможно, контрагент также не против расторжения договора, в связи с чем есть смысл подождать некоторое время и попытаться урегулировать спор, не прибегая к обращению в суд.

При этом стороны не всегда могут самостоятельно согласовать все условия расторжения контракта, поскольку достижение результата — это зачастую путь к консенсусу путем взаимных уступок. Поэтому на данном этапе часто требуются услуги опытных юристов-переговорщиков.

Данный шаг применим также и в том случае, когда договор предусматривает, что с момента направления требования до обращения в суд должно пройти некоторое время (например, 5 рабочих дней).

• Шаг третий — составление соглашения

Если переговоры прошли удачно, по их итогам стороны закрепляют достигнутый консенсус, подписывая соглашение о расторжении договора.

Судебное урегулирование

В случае если, в переговорном процессе сторонам не удалось прийти к согласию, то для разрешения спора им придется обратиться в суд. Разумеется, такой обязанности закон не предусматривает, а данное обращение должно быть инициировано заинтересованной стороной.

Вместе с исковым заявлением подаются документы для расторжения договора аренды – экземпляр соглашения и подтверждение наличия оснований для его расторжения. Если доказательства убедительны, суд расторгнет договор.

Подробнее об правильном составлении и подаче требований можно прочитать в нашей статье “Составление искового заявления в суд”

Наш опыт

В команду “Крайнев и партнеры” входит большое количество юристов, имеющих значительный практический опыт в комплексном сопровождении дел о расторжении договоров — от ведения переговоров до представления интересов в суде.

Узнать примерную стоимость и записаться на первичную консультацию можно, направив краткое описание своего вопроса на [email protected].

Отзывы наших доверителей:

Вячеслав

В моем деле была долгая предыстория — все не опишешь. Если вкратце, я заключил договор, где было указано, что контрагент заплатит мне лишь после того, как ему заплатит третье лицо. Когда юрист другой стороны объяснял, зачем это условие было нужно — звучало безобидно, я согласился, но оказалось — настоящий смысл не понял и это сработало против меня.

Обнаружив свою ошибку и столкнувшись с отказом покупателя от выплаты мне стоимости права требования, я обратился в “Крайнев и партнеры”.

После двух раундов жёстких переговоров с участием Дмитрия Анатольевича Крайнева соглашение о расторжении договора и о возвращении мне права требования было заключено.

Потом был суд, апелляция, кассация и ещё один суд — и спасибо Дмитрию Анатольевичу и Анастасии Дмитриевне Миловской — всё довели до решений в мою пользу. Спасибо!

Марианна

Пока должник готовился к банкротству, его долг у меня выкупила крупная компания по привлекательной цене. Но рано я обрадовалась — пока мы вели переговоры, в отношении должника было возбуждено дело о банкротстве, а новый кредитор успел подать заявление о включении своих (полученных от меня) требований в реестр требований кредиторов — естественно, не заплатив мне ни копейки.

Суд, отказывая во включении требований в реестр, указал на наличие взаимосвязи между “покупателем” и должником. С помощью этого определения и благодаря слаженной работе команды “Крайнев и партнеры” мы убедили покупателя расторгнуть договор уступки права требования и признать его заключение под воздействием обмана.

Это соглашение о расторжении позволило включить мои требования в реестр требований кредиторов должника (в процессе мои интересы представлял Дмитрий Крайнев).

Спасибо!

Пока нет решения суда, выселять собственник не вправе, но имущество лучше все-таки вывезти

Споры между арендатором и арендодателем – часто встречающееся явление, особенно в кризис. Нередко собственник пытается расторгнуть соглашение с нанимателем досрочно по своей инициативе. Как поступать бизнесу?

Заранее проанализируйте арендный договор – обычно там четко указываются основания для подобных действий. Если право собственника на досрочное одностороннее расторжение договора не прописано, то расторгать соглашение можно только в судебном порядке.

Впрочем, могут быть и другие законные основания для подобного шага.

Если компания не платит или задерживает арендную плату, повредила арендуемое помещение или оборудование, делает перепланировку без согласования с арендодателем, не проводит капитальный ремонт (когда на ней лежит такая обязанность), то Гражданский кодекс (ГК) разрешает собственнику досрочно в одностороннем порядке расторгать договор аренды. Так же как и в случае, когда арендатор должен застраховать снятое помещение и имущество, но не сделал этого.

К примеру, Минобороны обратилось в суд с требованием расторгнуть договор аренды и выселить организацию из помещений, ссылаясь на ее долги по арендной плате, несогласованную перепланировку и нарушение условия о страховании имущества. Арендатор должен был застраховать офисы в пользу ведомства от гибели и повреждения, но не застраховал. Суд полностью удовлетворил этот иск.

Письменное предупреждение. По закону собственник вправе досрочно расторгнуть договор лишь после того, как направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Только после этого арендодатель может обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора и выселении нанимателя. Если это правило не соблюдено, суд откажется рассматривать иск. Правда, в договоре аренды стороны могут исключить применение такого претензионного порядка.

Вот пример: комитет лесного хозяйства Московской области обратился в суд для расторжения договора аренды земельного участка, взыскания арендного долга и освобождения земли от арендатора. Суд первой инстанции принял сторону собственника, но апелляционная и кассационная инстанции это решение отменили: комитет не смог доказать, что направлял арендатору письменное предупреждение.

Выяснение и устранение причины. Понятно, что лучший способ избежать неприятностей, связанных с перспективой выселения, – это как можно скорее устранить причину, т. е. исправить нарушение арендного договора. Особенно если требование арендодателя очевидно правомерно.

Но есть такие нарушения, устранить которые после обращения собственника в суд уже невозможно. Например, арендатора не спасет от выселения погашение просроченного долга после возбуждения дела и вынесения судебного решения – в этой ситуации собственник может досрочно расторгнуть договор аренды. Когда администрация одного района захотела в суде расторгнуть договор аренды земельного участка с обществом, погасившим долг в последний момент, суды встали на ее сторону. Они отметили, что погашение задолженности после уведомления арендатора собственником не сохраняет между сторонами договорные правоотношения. Так как долг был оплачен после взыскания арендных платежей, то расторжение договора аренды суды сочли правомерным.

Устраненные нарушения надо зафиксировать в соглашении (приложении к нему) с арендодателем. Это будет доказательством отсутствия у него претензий и оснований для расторжения договора.

Если не получилось договориться. Нужно помнить, что собственник не может мешать нанимателю использовать помещение, пока нет судебного решения о расторжении договора и выселении (если только стороны в договоре не установили иное). Если собственник принимает меры по выселению, выходящие за рамки правового поля, то арендатор вправе прибегнуть к самозащите. Верховный суд указал, что самозащита гражданских прав может выражаться в том числе в «воздействии лица на свое собственное или находящееся в его законном владении имущество». Например, если арендодатель неправомерно ограничивает вам доступ к помещению, из-за чего ваша компания не может забрать оттуда скоропортящийся товар, то правомерным действием будет взлом замка двери (или самой двери). Можно обратиться и в правоохранительные органы.

Обращение в суд. Если собственник препятствует в использовании помещения, то наниматель вправе обратиться с иском в суд на основании статей 304, 305 ГК. Эти нормы дают арендатору защиту даже против владельца помещений. Факты нарушений, допущенных арендодателем, обязательно нужно фиксировать.

Одна из компаний обратилась в суд с иском к управляющей компании (УК) с требованием не чинить препятствий в пользовании арендуемыми помещениями. Сотрудники УК блокировали вход и выход из здания, не выдавали постоянные карты допуска и т. д. Эти факты были зафиксированы арендатором, и суды, ссылаясь на статью 305 ГК РФ, удовлетворили его исковые требования.

Вывоз имущества. Если собственник требует расторгнуть договор правомерно, то арендатору лучше поскорее вывезти имущество из помещения. Тогда арендодатель лишится возможности удерживать имущество для компенсации возможных убытков. Но даже если требование собственника неправомерно, вывоз имущества все равно более чем целесообразен во избежание незаконного посягательства на него.

Если имущество заблокировано, направьте арендодателю претензию, указав на неправомерность его действий и предупредив, что, лишаясь доступа к имуществу, вы несете убытки. После этого следует обратиться в правоохранительные органы.

Пример из практики: собственник – акционерное общество – заблокировал организации-нанимателю доступ к помещению, так что та не могла пользоваться находившимся там имуществом, которое арендовалось у третьих лиц. Посчитав, что арендодатель причинил ей убытки, организация предъявила к нему иск. Суды удовлетворили исковые требования и указали на неправомерность удержания имущества, так как оно не являлось собственностью АО.

Победа или проигрыш в потенциальном конфликте с арендодателем во многом закладывается еще на стадии подготовки и заключения договора аренды. Так что тщательно изучите его (особенно права и обязанности сторон и возможности одностороннего расторжения) и по возможности исключите положения, которые считаете обременительными.

Автор – юрист адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»

Досрочное расторжение договора аренды помещения арендатором из-за отсутствия экономической выгоды от аренды

В силу статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Как указано в статье 620 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. В случае, если перечисленные выше обстоятельства, позволяющие расторгнуть договор, в Ваших правоотношениях отсутствуют, а самим договором не предусмотрено право арендатора на одностороннее внесудебное расторжение договора, то правовые основания для удовлетворения требования о расторжении договора в судебном порядке отсутствуют. В аналогичных Вашей ситуациях арендаторы, обращаясь в суд, ссылаются на статью 451 ГК РФ. Согласно указанной статье основанием для изменения или расторжения договора может послужить существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Однако, как показывает анализ судебной практики, суды в таких спорах не встают на сторону арендатора и отказывают в расторжении договора аренды, считая, что «невыгодность» договора можно было предвидеть. Так, например, Федеральный арбитражный суд Уральского округа в постановлении от 22 марта 2010 г. N Ф09-1684/10-С3 указывает следующее: «Судом апелляционной инстанции верно указано на то, что факт наступления экономического кризиса, на который ссылается истец в письме от 18.05.2009, не является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. Суд также правомерно отметил, что при заключении долгосрочного договора арендатор не проявил должной степени осмотрительности и не включил условие о порядке расторжения договора по требованию арендатора, в том числе в связи с утратой арендатором производственной необходимости в использовании имущества». Аналогичной позиции придерживаются и другие суды: например, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 13 апреля 2010 г. по делу N А42-2857/2009 указывает, что «… снижение покупательской способности населения, вызванное мировым финансовым кризисом, само по себе нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств». Таким образом, считаю, что обращение в суд с требованием о расторжении договора аренды по причине отсутствия прибыли бесперспективно. В то же время однозначно судить о перспективности спора можно лишь при детальном изучении подписанного договора и сложившихся правоотношений.

Условия расторжение договора аренды: общие положения

Договором аренды оформляется взаимовыгодная сделка между собственником и пользователем имущества. В результате арендных правоотношений у первой стороны появляется доход, а у второй – возможность использования объекта при минимальных вложениях. Участники договора имеют не только права, но и должны исполнять возложенные на них обязанности.

Нередко возникает необходимость в расторжении договора, как со стороны собственника имущества, так и арендатора. В обоих случаях – необходимо предварительное извещение контрагента, о желании прекратить арендные правоотношения. Во избежание длительных судебных разбирательств, важно правильно соблюсти все тонкости и нюансы процедуры.

Как расторгнуть договор аренды

Соглашение представляет собой двустороннюю сделку, поэтому она может быть прекращена по желанию одного из ее участников. Стороны договора аренды могут ссылаться на иные основания его расторжения, чем предусмотренные в ГК РФ, если такие пункты указаны в тексте соглашения.

Прекратить арендные отношения можно следующими способами:

1. В связи с обоюдным желанием обеих сторон – соглашение о расторжении договора.
2. По инициативе одного из участников – односторонний отказ.
3. В результате судебного решения – исковое разбирательство.

Наиболее предпочтительное основание для прекращения арендных правоотношений является совместное желание сторон, достигнутое в результате переговоров и взаимных уступок. Решение, удовлетворяющее контрагентов, оформляется соглашением о расторжении договора аренды.

Согласно общим правилам, закрепленным в ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств не допустим. Однако в случае, если такая возможность закреплена в соглашении, расторжение договора по инициативе одного из контрагентов будет признан легитимным.

В любом случае, необходимо поставить в известность другую сторону о предстоящем мероприятии заранее, направив письмо о расторжении договора аренды. 

Скачать образец письма.

Основаниями для досрочного расторжения договора собственником помещения в судебном порядке являются следующие допущенные арендатором нарушения:

1. Существенная порча имущества.
2. Не перечисление арендных платежей на протяжении 2-х раз подряд.
3. Использование объекта не по назначению.
4. Не произведение текущего ремонта, предусмотренного договором.

Арендатор может требовать прекращения аренды в суде по причине совершения арендодателем следующих действий:

1. Передача имущества, непригодного для использования по назначению.
2. Отказ в произведении капремонта, установленного пунктом соглашения.
3. Наличие у объекта существенных изъянов, скрытых при передаче.
4. Создание преград в использовании имущества или отказ в его передаче.

Расторжение договора в суде – крайняя мера, предполагающая предварительное уведомление о расторжении договора аренды второго участника обязательства. Если достигнуть согласия не удалось и дело дошло до судебного разбирательства, стороне-инициатору придется предоставить доказательства о попытках досудебного решения вопроса.

Нужно ли уведомление о расторжении договора аренды

При неисполнении достигнутых договоренностей одним из участников соглашения вторая сторона в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ должна направить предварительное уведомление о нарушении условий сделки. В письме контрагенту предлагается исполнить свои обязательства в определенный срок. В случае неполучения ответа или других действий для разрешения возникшей ситуации в разумный срок (месяц со дня получения), участник договора направляет согласно ч. 1 ст. 452 ГК уведомление о досрочном расторжении договора аренды.

В случае несоблюдения уведомительного порядка, установленного законодательством, суд не примет исковое заявление о прекращении арендных отношений.

Форма документа, образец

Унифицированного образца извещения о желании расторгнуть договор законодательством не утверждено. Документ должен иметь письменную форму и составляется в свободной форме. Предупреждение, высказанное устно либо посредством телефонной связи, не будет принято судом, как доказательство надлежащего извещения.

Образец уведомление о расторжении договора аренды должен включать следующие сведения:

1. Название документа – уведомление.
2. Реквизиты сторон: ФИО, информация о паспорте, дата рождения, адрес регистрации, организационно-правовую форму и дату регистрации для юридических лиц и ИП, ИНН, юридический адрес, сведения об уполномоченном лице.
3. Дата и место составления.
4. Номер.
5. Основание для расторжения договора (с указанием пункта в соглашении, номера статьи закона).
6. Обстоятельства, ставшие причиной прекращения правоотношения.
7. Имеющиеся доказательства.
8. Дата, с которого соглашение расторгается (или срок, по истечении которого правоотношения прекращаются).
9. Подпись и расшифровка лица, издавшего уведомление.

Если у организации существует фирменный бланк, уведомление печатают на нем и отправляют в адрес контрагента, письмом заказным с уведомлением. Подписывает документ руководитель учреждения, заверяя подпись печатью.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения.

В какой срок необходимо уведомить о расторжении договора

Законодательно установлено, что одностороннее прекращение арендных отношений в судебном порядке возможно:

• в случае отказа второго участника расторгнуть договор;
• при отсутствии ответа от контрагента в срок, установленный в соглашении или уведомлении (при его отсутствии в соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 610 ГК РФ сторона договора с неопределенным сроком действия, решившая его расторгнуть в одностороннем порядке, должна известить других участников:

• не менее, чем за 1 месяц;
• не менее, чем за 2 месяца – при аренде недвижимости;
• в оговоренный договором срок.

Если уведомление арендодателю о расторжении договора аренды направлено с нарушением установленных сроков, арендатору могут быть предъявлено требование о выплате убытков.

ГК РФ (ч. 2 ст. 619) предоставляет арендодателю право одностороннего отказа от договора аренды. При этом должно соблюдаться обязательное требование – обязательное уведомление арендатора в разумный срок, который определяется с учетом конкретных обстоятельств дела.

Способы уведомления

В большинстве случаев вторая сторона договора не соглашается прекратить арендные правоотношения, поэтому инициатору расторжения следует подстраховаться и сохранить доказательства надлежащего извещения. Уведомление расторжения договора аренды арендатором, должно также содержать сведения о несоблюдении арендодателем условий договора.

Подтвердить соблюдение установленных законом правил об обязательном предупреждении заинтересованной стороной – инициатором остальных участников можно следующими способами:

1. Личным вручением уведомления под роспись руководителя или иного ответственного лица с проставлением даты вручения, ФИО принявшего сотрудника.
2. Отправкой заказного письма с описью вложения и уведомлением о вручении на адреса участников договора в соответствии с указанными в договоре реквизитами.

Направление уведомления посредством электронной почте рассматривается в качестве дополнительного способа, повышающего оперативность доставки.

Порядок рассмотрения уведомления и завершения договора

Когда арендодатель или арендатор получит документ, отправителю придет извещение о доставке и вручении письма. Контрагент в течение месяца имеет право согласиться или отказаться от расторжения договора.

В случае обоюдного согласия участников соглашения на его прекращение стороны составляют:

• соглашение;
• акт приема-передачи о возврате имущества.

Заключенный на срок от 1 года арендный договор недвижимости обременяет объект и подлежит государственной регистрации в учреждении Росреестра. Поэтому соглашение о расторжении такого договора, также регистрируется, после чего обременение с недвижимости снимается.

В случае соблюдения уведомительной процедуры по ее завершении правоотношения аренды прекращаются. Если один из участников договора не согласен с его расторжением, другой может потребовать этого посредством обращения в суд. Подробно, о взыскании задолженности с арендатора.

Расторжение договора аренды

При заключении договора аренды нужно обращать внимание на порядок расторжения данной сделки. Важно помнить, что договор, может быть расторгнут как со стороны арендатора, так и арендодателя, или по соглашению сторон.

Основания для прекращения действия договора аренды установлены Гражданским Кодексом РФ (ст. 450, 610, 612, 619, 620).

Договор считается расторгнутым, когда сроки действия договора аренды нежилого помещения полностью истекли, и никто впоследствии не изъявил желание продлять контракт.

Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения возможно по обоюдному согласию сторон без каких-либо дополнительных условий, если между участниками сделки есть договоренность.

При желании, можно расторгнуть договор аренды нежилого помещения в одностороннем порядке, тогда, условия прекращения сделки должны быть прописаны. Если пунктов о досрочном расторжении договора нет, то стороны исходят из действующего законодательства. Для того, чтобы не было трудностей, нужно отправить заказное письмо арендодателю или арендатору с описью вложения и уведомлением о доставке за 2 месяца до расторжения договора.

Арендодатель обязуется выплатить неустойку арендаторам за досрочное прекращение договора в размере суммы равной оплате за нежилое помещение сроком за один месяц. Если инициатором расторжения договора выступают арендаторы, то платежи в виде аванса за аренду помещения не возвращаются. Арендодатель может требовать досрочного расторжения договора только тогда, когда направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательств в оговоренный срок.

Без предупреждения в одностороннем порядке можно расторгнуть договор только по постановлению суда.

Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно в случаях, если арендатор пользуется имуществом с нарушением договора, или, ухудшает его.

Также, если арендатор не вносит арендую плату в срок более двух раз, или не проводит ремонт помещения в предписанные ему сроки, то сделка может быть расторгнута.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно, во-первых, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, либо создает препятствия пользованию им.

Во-вторых, если переданное арендатору имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, и мешают использовать помещение в полной мере.

В-третьих, если, арендодатель не производит, капитальный ремонт, являющийся его обязанностью в установленные договором аренды сроки.

Как правило, сейчас заключаются срочные договоры аренды, и в связи с этим все более тщательно согласовываются условия и детали его расторжения, чтобы не доводить дело до суда.

Яна Желтухина

02.02.2014, г. Москва

% PDF-1.3 % 2 0 obj > транслировать 1 г / GS1 GS 0 792 кв.м. 0 792 л ж q 1 я -1 793 614 -794 рэ 0 792 кв.м. W n 0 792,06 612-792 рэ W n 0 0 0 0 к / GS2 GS 54 617,75 522 -581,75 об. ж BT / F6 1 Тс 16 0 0 16 55 605,4545 тм 0 0 0 1 к 0,0166 Тс 0,028 Tw [(Аренда T) 33,7 (e) 0,1 (r) -23,1 (mination Agr) -17 (элементы: Убирайтесь быстро, но машина) -17 (полностью)] TJ 10 0 0 10 55 583,0387 тм -0,0002 Тс (Джей А. Гитлес) Tj / F5 1 Тс 46,91 0 0 46,91 53,9906 536,6229 тм 0 Тс 0 Tw (R) Tj 10 0 0 10 81,125 559,6229 тм -0.0001 Tc 0,0824 Tw [(вне зависимости от маршрута, по которому арендодатель и арендатор пришли к взаимному решению) -14 (m) 0,1 (при заключении договора аренды, окончательный)] TJ 0 -1,1708 TD 0,0494 Tw [(шаги потребуют заключения договора аренды) -14 (договор о добыче. Иногда, в спешке, чтобы выбраться побыстрее, приземляются -)] TJ Т * 0,0563 Tw [(лорды и арендаторы упускают из виду многие вопросы, которые им следует рассмотреть перед подписанием. Эта статья поможет арендодателям и)] TJ -2,6125 -1,1708 ТД 0,0843 Tw [(арендаторы продолжают быстро уходить, не позволяя им упустить из виду проблемы, которые они должны рассмотреть перед выполнением -)] TJ Т * 0 Тс 0.0318 Tw (разрывая такое соглашение.) Tj / F6 1 Тс 12 0 0 12 55 499,0834 тм 0 Tw (S) Tj 9 0 0 9 60,9686 499,0834 тм -0,03 Тс [(УКАЗАТЬ) -380.6 (THE)] TJ 12 0 0 12 114,3482 499,0834 тм 0 Тс (P) Tj 9 0 0 9 120,8823 499,0834 тм -0,03 Тс [(ARTIES) -380.6 (TO) -380.6 (THE)] TJ 12 0 0 12 188,8539 499,0834 тм 0 Тс (L) Tj 9 0 0 9 195,0628 499,0834 тм -0,0301 Тс (EASE) Tj / F5 1 Тс 10 0 0 10 64,35 487,3755 тм -0,0201 Тс -0.0055 Tw [(Часто стороны договора аренды переходят от первоначального исполнения договора аренды, особенно в ситуациях, когда договор аренды)] TJ 50.565 0 TD 0 Тс 0 Tw (e) Tj -51,5 -1,1708 ТД -0,02 Тс 0,0994 Tw [(тер) -13,9 (добыча спустя много лет. Доли собственности на недвижимость обычно переходят из рук в руки с течением времени; аренда является обычным делом)] TJ Т * -0,0203 Тс -0.0034 Tw [(передается сторонами; некоторые или все арендованные помещения время от времени сдаются в субаренду; многие стороны имеют) 16,5 (ge, получить)] TJ Т * -0,0201 Тс -0.0119 Tw [(или измените имена. В описании договора аренды) -14.1 (соглашение о минимизации, домовладельцы и арендаторы должны учитывать включение языка)] TJ Т * 0.0827 Tw [(описание истории аренды. Например, указание дат и сторон первоначального договора аренды и любых поправок к договору аренды -)] TJ Т * 0,0074 Tw [(ments, и цепочка правопреемства любых заинтересованных сторон может быть полезна. Кроме того, неплохо было бы включить языковой минус)] TJ 51.6802 0 TD 0 Тс 0 Tw (-) Tj -51.6802 -1.1708 ТД -0,0201 Тс 0,0319 Tw [(пихта) -14 (имеется в виду, что арендатор не уступал договор аренды и не передавал в субаренду какие-либо права на арендуемые помещения.)] TJ / F6 1 Тс 12 0 0 12 55 403.4202 тм 0 Тс 0 Tw (I) Tj 9 0 0 9 59.3184 403,4202 тм -0,0002 Тс [(DENTIFY) -410,5 (THE)] TJ 12 0 0 12 123,0316 403,4202 тм 0 Тс (P) Tj 9 0 0 9 130,2299 403,4202 тм -0,0002 Тс (РЕМИССЫ) Tj 12 0 0 12 170,9931 403,4202 тм 0 Тс (B) Tj 9 0 0 9 178,6719 403,4202 тм -0,0001 Тс (EING) Tj 12 0 0 12 203,962 403,4202 тм 0 Тс (T) Tj 9 0 0 9 211,1602 403,4202 тм -0,0002 Тс [(ERMINA) 45.7 (TED)] TJ / F5 1 Тс 10 0 0 10 64,35 391,7123 тм -0,0101 Тс 0,069 Tw [(Помещения должны быть тщательно определены в тер) -13.9 (договор о минации. В течение длительного периода) -13.8 (м в аренде, в)] Т.Дж. -0,935 -1,1708 ТД -0.0319 Tw [(исходные помещения, сдаваемые в аренду, могут больше не совпадать, и стороны лучше обслуживаются подтверждением) -13.9 (с учетом существовавшей на тот момент предварительной -)] TJ Т * -0.0124 Tw [(ises. Confir) -13,9 (объединение существующих на тот момент помещений поможет арендодателю и арендатору устранить неуверенность) -14,6 (ning surrender obli -)] TJ Т * 0,0319 Tw [(параметры и требования согласованы) -14.9 (в соответствии с состоянием помещения.)] TJ / F6 1 Тс 12 0 0 12 55 342,8807 тм 0 Тс 0 Tw (S) Tj 9 0 0 9 61.2373 342.8807 тм -0,0001 Тс (УКАЗАТЬ) Tj 12 0 0 12 96,0635 342,8807 тм -0,0004 Тс (E) Tj 9 0 0 9 106,379 342,8807 тм -0,0002 Тс (FFECTIVE) Tj 12 0 0 12 151,2819 342,8807 тм 0 Тс (D) Tj 9 0 0 9 160,3991 342,8807 тм -0,046 Тс [(AT) -45,7 (E)] TJ 12 0 0 12 176,7226 342,8807 тм -0,0005 Тс () Tj 9 0 0 9 183,5329 342,8807 тм -0,0002 Тс (И) Tj 12 0 0 12 206,483 342,8807 тм 0 Тс (I) Tj 9 0 0 9210,8013 342,8807 тм -0,0001 Тс (NCLUDE) Tj 12 0 0 12 250,3078 342,8807 тм 0 Тс (M) Tj 9 0 0 9 260.6261 342.8807 тм -0,0001 Тс (UTUAL) Tj 12 0 0 12 293.1145 342,8807 тм 0 Тс (R) Tj 9 0 0 9 301,0334 342,8807 тм -0,0002 Тс (УДАЛЯЕТ) Tj / F5 1 Тс 10 0 0 10 64,35 331,1728 тм -0,0101 Тс 0,0644 Tw [(Договор аренды) -13.9 (договор о заключении договора не всегда ef) -9.7 (действует на дату подписания сторонами и должен указывать спецификатор -)] TJ -0,935 -1,1708 ТД -0,0102 Тс -0.0039 Tw [(точное время и дата, когда тер) -14 (минация будет ef) -9.9 (fective, время, которое часто является датой в будущем. That ef) -9.9 (fective date)] TJ 51.6201 0 TD 0 Тс 0 Tw () Tj -51,6201 -1.1708 TD -0,01 Тс 0,0138 Tw [(будет триггерная дата, к которой арендатор освобождает и сдает помещение. Срок аренды) -13,8 (должен быть заключен договор аренды)] TJ Т * 0,0002 Tw (включая освобождение арендодателя от всех претензий, которые арендатор имеет или может иметь против арендодателя, возникающих в связи с этим) Tj Т * 0,0004 Tw [(аренды или использования арендаторами и проживания в помещениях по договору аренды или вне договора аренды) -13,8 (заключение договора аренды)] TJ Т * 0,0259 Tw [(сам. наоборот, эф) -9.8 (фактическая дата также будет датой, к которой домовладелец принимает отказ от аренды и)] TJ Т * 0,0557 Tw [(помещения, и арендодатель должен освободить арендатора от претензий, которые арендодатель имеет или может иметь против арендатора, возникающих)] TJ Т * 0,0319 Tw [(из аренды или использования помещений по договору аренды или тер) -13.9 (за счет аренды.)] TJ / F6 1 Тс 12 0 0 12 55 235,5096 тм 0 Тс 0 Tw (I) Tj 9 0 0 9 59.1168 235.5096 тм -0,0225 тс (NCLUDE) Tj 12 0 0 12 97,2126 235,5096 тм 0 Тс (T) Tj 9 0 0 9 104.2093 235,5096 тм -0,0225 тс [(ERMINA) 45,8 (TION)] TJ 12 0 0 12 161,96 21 235,5096 тм 0 Тс (L) Tj 9 0 0 9 168,2381 235,5096 тм -0,0225 тс (ЯЗЫК) Tj 12 0 0 12 213,335 235,5096 тм -0,017 Тс (\ (B) Tj 9 0 0 9 225,4095 235,5096 тм -0,0226 Тс (UT) Tj 12 0 0 12 240,1964 235,5096 тм 0 Тс (C) Tj 9 0 0 9 247,9138 235,5096 тм -0,0225 тс (ОНФИРМ) Tj 12 0 0 12 285,469 235,5096 тм 0 Тс (O) Tj 9 0 0 9 294,3847 235,5096 тм -0,0226 Тс [(BLIGA) 45,7 (TIONS)] TJ 12 0 0 12 348,356 235,5096 тм 0 Тс (C) Tj 9 0 0 9 356,0734 235,5096 тм -0.0225 Tc (ONTINUE) Tj 12 0 0 12 398,2875 235,5096 тм 0 Тс (U) Tj 9 0 0 9 406,4854 235,5096 тм -0,0226 Тс (NTIL) Tj 12 0 0 12 429,1463 235,5096 тм 0 Тс (E) Tj 9 0 0 9 436,143 235,5096 тм -0,0225 тс (FFECTIVE) Tj 12 0 0 12 479,2322 235,5096 тм 0 Тс (D) Tj 9 0 0 9 488,1479 235,5096 тм -0,0684 Тс [(AT) -45,7 (E)] TJ 12 0 0 12 503,8668 235,5096 тм 0 Тс (\)) Tj / F5 1 Тс 10 0 0 10 64,35 223,8017 тм -0,0151 Тс 0,0268 Tw [(Арендодатель и арендатор должны включить положение, в котором говорится, что они оба согласны с тем, что договор аренды отменяется и тер) -14 (заключено и)] TJ -0.935 -1.1708 ТД 0,0174 Tw [(тер) -14 (м) 0,1 (прекращено по договору аренды, завершившемуся с момента окончания срока действия) -9,8 (фактическая дата, как если бы тер) -14 (м арендного договора был в противном случае зафиксирован)] TJ Т * 0,071 Tw [(истекает ef) -9,8 (фактическая дата. Опять же, потому что ef) -9,9 (эффективная дата часто является датой, установленной в будущем, важно указать)] TJ Т * 0,0887 Tw [(формулировка, согласно которой стороны соглашаются сохранить обязательства по договору аренды через ef) -9.9 (фактическая дата и тому подобное)] TJ Т * 0,0064 Tw [(обязательства переживут истечение тер) -14.1 (м арендного договора в той мере, в какой такие обязательства не были выполнены до)] TJ 50.6904 0 TD 0 Tw (the) Tj -50.6904 -1.1708 ТД 0,032 Tw [(ef) -9.9 (дата начала.)] TJ / F6 1 Тс 12 0 0 12 55 151,5542 тм 0 Тс 0 Tw (S) Tj 9 0 0 9 61,1702 151,5541 тм -0,0076 Тс (УКАЗАТЬ) Tj 12 0 0 12 95,5264 151,554 тм 0 Тс (E) Tj 9 0 0 9 102,6575 151,554 тм -0,0076 Тс [(XPECT) 56,8 (A) 45,8 (TIONS) -403 (UPON)] TJ 12 0 0 12 194,0005 151,554 тм 0 Тс (D) Tj 9 0 0 9 203,0505 151,554 тм -0,0076 Тс [(ELIVER) 16,7 (Y) -403 (O) 0,3 (F)] TJ 12 0 0 12 258.1349 151,554 тм 0 Тс (P) Tj 9 0 0 9 265,266 151,554 тм -0,0077 Тс (ОССЕССИЯ) Tj 12 0 0 12 315,7927 151,554 тм -0,0058 Тс (\ (I) Tj 9 0 0 9 324,7756 151,554 тм -0,0076 Тс (NCLUDING) Tj 12 0 0 12 374,4773 151,554 тм 0 Тс (Вт) Tj 9 0 0 9 385,6895 151,554 тм -0,0077 Тс [(HA) 45,7 (T)] TJ 12 0 0 12 407,057 151,554 тм 0 Тс (H) Tj 9 0 0 9 416,3473 151,554 тм -0,0077 Тс [(APPENS) -403,1 (TO)] TJ 12 0 0 12 468,5918 151,554 тм 0 Тс (P) Tj 9 0 0 9 475,7229 151,554 тм -0,0076 Тс (ERSONAL) Tj 12 0 0 12 519,0099 151,554 тм 0 Тс (P) Tj 9 0 0 9 526.141 151,554 тм -0,0074 Тс (ВЕРОЯТНОСТЬ) Tj 12 0 0 12 566,7115 151,554 тм 0 Тс (\)) Tj / F5 1 Тс 10 0 0 10 64,35 139,8463 тм -0,0102 Тс 0,0389 Tw [(Важно проверить, что арендатор)] TJ 16.3558 0 TD -0,0097 Тс 0,0384 Tw [(сдастся и передаст владение) -353,2 (из)] TJ 17.7692 0 TD -0,0052 Тс 0,0389 Tw [(пр) -3,1 (излучает арендодателю в комплименте -)] TJ -35,06 -1,1708 ТД 0,0059 Tw [(соответствие требованиям договора аренды или, если стороны договорятся об ином, и указать, какие обязательства)] TJ Т * 0.0883 Tw [(стороны должны отличаться) -9,9 (в отличие от тех, которые предусмотрены в существующем договоре аренды. Иногда стороны предпочитают заключать новый договор)] TJ Т * 0,0392 Tw [(договоренности в договоре аренды) -14,1 (договор аренды) -15 (размещение личного имущества и оборудования в помещениях от)] TJ Т * 0,0385 Tw [(договоренность изначально предполагалась и изложена в договоре аренды. Если стороны предполагают, что любое личное имущество или)] TJ Т * -0,005 Тс 0,0333 Tw [(оборудование остается в помещении или остается у арендодателя, арендодатель должен попросить арендатора представить представителя -)] TJ Т * -0.0052 Tc 0,058 Tw [(сведения о состоянии и рабочем состоянии личного имущества и оборудования. Если применимо, домовладелец должен)] TJ ET 0 0 0 0 к 53,87 644,88 522 -17,05 об. ж BT 10 0 0 10 54,8701 633,972 тм 0 0 0 1 к -0,0001 Тс 0,032 Tw [(V) 89,8 (часть 17, номер 11) -500,1 (апрель 2005 г.)] TJ ET / Cs7 CS 1 SCN 0 Дж 0 j 3 w 10 M [] 0 d 53,87 627,05 м 575,87 627,05 л S / Cs7 CS 1 SCN / GS3 GS 54,32 755,68 521,36 -109,56 об. ж 0 0 0 1 тыс. 0,634 Вт 54,32 755,68 521,36 -109,56 об. S BT / F3 1 Тс 42,35 0 ​​0 48.53 179.3952 702.1976 тм 0 0 0 0 к 0,0268 Тс 0,0267 Tw (Коммерческий лизинг) Tj / F4 1 Тс 20,59 0 0 20,22 187,2067 663,5479 тм 0,639 Тс 0,0278 Tw [(LA) 110,6 (W &) — 917,3 (STRA) 73,7 (TEGY)] TJ 10,67 0 0 11 548,9036 674,4831 тм 0 Тс 0 Tw () Tj ET 66,98 744 88,93 -63,95 об. ж Q q 1 я 66,98 744 88,93 -63,95 об. W * n / GS3 GS q 89,5294 0 0 64,5309 66,72 679,7491 см / Im1 Do Q Q q 1 я -1 793 614 -794 рэ 0 792 кв.м. W n 0 792,06 612-792 рэ W n 0 0 0 1 тыс. 0 Дж 0 j 1.097 w 10 M [] 0 d / GS3 GS 66,98 744 88,93 -63,95 об. S 0 0 0 1 к / GS2 GS 66.39 679,78 90,06 -24,02 об. ж BT / F2 1 Тс 9,66 0 0 8,4 70,8766 671,3374 тм 0 0 0 0 к / GS3 GS 0,1485 Тс 0 Tw [(LA) 73.1 (W) -556.1 (JOURNAL)] TJ 0,0652 -1,3785 TD (ИНФОРМАЦИОННЫЕ БЮЛЛЕТЕНИ) Tj ET Q q 1 я 535,11 631,87 40,919 10,666 об. W n 497,19 653,9 78,81 -23,01 об. 152,765 659,758 м W * n -1 793 614 -794 рэ 0 792 кв.м. W n 0 792,06 612-792 рэ W n 0 0 0 1 к / GS3 GS 540,938 631,87 м 545,845 631,87 576,029 631,87 г. 576,029 642,536 л 535,11 642,536 л 535.11 637.302 л 535.188 631.87 540.938 631.87 в ж 0 0 0 0 к 559.001 633.859 кв.м. 558,447 635,421 л 555,609 635,421 л 555.055 633.859 л 554,125 633,859 л 556,558 640,534 л 557,567 640,534 л 560,02 633,859 л 559.001 633.859 л час 557,329 638,527 м 557.201 638.863 557.112 639.18 557.033 639.526 c 557.013 639.526 л 556.934 639.199 556.835 638.853 556.706 638.517 c 555,846 636,143 л 558,2 636,143 л 557,329 638,527 л ж 561,345 633,859 м 561.345 640.534 л 562,255 640,534 л 562,255 634,64 л 564,648 634,64 л 564,648 633,859 л 561.345 633.859 л ж 573,064 633,859 м 572,501 637,716 л 572.392 638,477 572,332 638,962 572,293 639,358 c 572,273 639,358 л 572.204 639.041 572.105 638.626 571.947 638.151 c 570,513 633,859 л 569,543 633,859 л 568,189 637,864 л 568,02 638,368 567,842 638,922 567,763 639,358 в 567.753 639.358 л 567,714 638,814 567,645 638,28 567,565 637,627 c 567.111 633.859 л 566,181 633,859 л 567,16 640,534 л 568,278 640,534 л 569,682 636,331 л 569,85 635,846 569,979 635,401 570,058 635,006 в 570.078 635.006 л 570.176 635.471 570.275 635.797 570.434 636.272 c 571 887 640.534 л 573,015 640,534 л 574,024 633,859 л 573,064 633,859 л ж Q q 1 я -1 793 614 -794 рэ 0 792 кв.м. W n 0 792,06 612-792 рэ W n 0 0 0 1 тыс. 0 Дж 0 j 0,5 w 10 M [] 0 d / GS2 GS 54 642,81 м 576 642,81 л S 0 0 0 0 к 54 66.31 522 -30.31 об. ж BT / F1 1 Тс 8,25 0 0 10 493,0077 48,7701 тм 0 0 0 1 к 0,0549 Тс 0,0272 Tw (продолжение на стр. 2) Tj ET Q конечный поток эндобдж 3 0 obj > / XObject> / ExtGState> / ColorSpace> >> эндобдж 16 0 объект > транслировать H

Можно ли расторгнуть договор аренды?

1.Запрет прекращения

В целях смягчения экономических последствий пандемии COVID-19 18 марта 2020 года венгерское правительство в качестве одного из первых постановлений постановило, что «(…) договоры аренды нежилых помещений не должны прекращаться до 30». Июнь 2020 »в наиболее пострадавших отраслях.

• Распространяется ли запрет на расторжение договора на арендодателей или арендаторов?
  Запрет на прекращение действия распространяется на участников рынка и их аренду в секторах, перечисленных в постановлении правительства и рассматриваемых как секторы, наиболее пострадавшие от воздействия пандемии.Хотя эти участники рынка обычно фигурируют в договорах аренды как арендаторы, в Постановлении Правительства не указывается положение (арендодатель или арендатор) участников рынка по договорам аренды, к которым применяется запрет.

  Соответственно, мы полагаем, что участниками рынка в наиболее затронутых секторах могут быть как арендаторы, так и домовладельцы, и запрет на расторжение договоров аренды применим для обоих сценариев. Таким образом, если участник рынка в туристическом секторе (перечисленный среди наиболее пострадавших секторов) сдает в аренду помещения другому участнику рынка, работающему в секторе розничной торговли (не указанному среди наиболее пострадавших секторов), ни один из участников рынка в туристическом секторе в качестве арендодателя , ни участник рынка розничной торговли в качестве арендатора не может расторгнуть договор аренды.

• Какие помещения относятся к запрету прекращения?
  В Постановлении Правительства четко прописано, что запрет на прекращение распространяется на нежилые помещения. «Нежилые помещения» — это юридический термин, широко определенный в Законе об аренде квартир, который включает все помещения хозяйственного назначения. Следовательно, запрет на прекращение действия распространяется на аренду офисных зданий, торговых центров, логистических парков, заводов и другой собственности коммерческого / промышленного назначения.

  Вопреки вышесказанному, на наш взгляд, запрет на прекращение действия не распространяется на недвижимость с описанием «квартира / квартира», независимо от того, использует ли арендатор недвижимость в качестве офиса или для других коммерческих целей.

2. Прекращение действия в обычном и внеочередном порядке

Согласно приведенной выше формулировке Постановление Правительства относится к прекращению действия в целом. Таким образом, возникает вопрос, применим ли запрет на прекращение только к «обычному» расторжению или он также применим к «внеочередному» расторжению, как это различается как в юридической, так и в деловой терминологии.

• Обычное прерывание
  В случае бессрочных условий аренды Гражданский кодекс Венгрии предоставляет сторонам возможность расторгнуть договор аренды без объяснения причин (в любое время). Это положение ставит стороны договора аренды в уязвимое положение. Законодательство готово защитить наиболее затронутые секторы от этой уязвимой позиции, исключив обычное право сторон на расторжение договора до 30 июня 2020 года, в результате чего участники рынка будут иметь право использовать свои текущие помещения во время чрезвычайного положения, вызванного пандемия.

• Чрезвычайное прекращение
  Учитывая, что внеочередное расторжение, в отличие от обычного расторжения, имеет характер санкции, которая применима в случае нарушения договора стороной, вопрос заключается в том, применим ли запрет на прекращение действия в этом случае.

  Законодатель не представил обоснования Постановления Правительства, поэтому мы не можем дать однозначный ответ на поставленный вопрос.Учитывая краткую формулировку и то, что Постановление Правительства касается расторжения в целом, мы можем сделать вывод, что экстренное прекращение также запрещено. Это подтверждается тем фактом, что наиболее распространенной причиной экстренного прекращения контракта является неуплата арендной платы, а цель венгерского правительства — защитить участников рынка, оказавшихся в затруднительном положении из-за пандемии, для поддержания «предаварийных» условий.

  Хотя просрочка платежа является наиболее частой причиной экстренного расторжения, экстренное прекращение также может быть вызвано другим поведением как арендатора, так и арендодателя.Со стороны арендодателя может быть, что арендатор причиняет ущерб собственности, или со стороны арендатора может быть, что арендодатель не обеспечивает нормальное использование собственности. В этих случаях, когда нарушение контракта не связано с объявленным чрезвычайным положением, вопрос заключается в том, применим ли общий запрет Постановления Правительства, в то время как это было бы таким посягательством на автономию сторон, которое могло бы даже привести к злоупотреблениям в отношении другой стороны.

3. Сроки запрета расторжения

Постановление Правительства устанавливает, что «договоры аренды (…) не должны быть прекращены до 30 июня 2020 года». В связи с вышеизложенным возникает вопрос, означает ли запрет на прекращение действия, что уведомление о прекращении не может быть доставлено другой стороне до 30 июня 2020 года, или уведомление о прекращении может быть доставлено, но прекращение в результате уведомления о прекращении может действует только с 1 июля 2020 г.?

Это важный вопрос, потому что бессрочные договоры аренды имеют срок прекращения обычно около 1-3 месяцев, т.е.е. договоры аренды будут прекращены через несколько месяцев, если уведомление о расторжении может быть доставлено не раньше 1 июля 2020 года. Однако, если уведомление о расторжении может быть доставлено до 30 июня 2020 года, период уведомления может истечь тем временем, и договоры аренды могут прекратиться 1 июля 2020 года; конечно, это зависит от продолжительности периода уведомления.

По нашему мнению, законодатель хотел отрегулировать с помощью фразы «прекратить», что действие этих договоров аренды не может быть прекращено до 30 июня 2020 года без взаимного согласия сторон.Таким образом, мы считаем, что правильное толкование состоит в том, что уведомления о расторжении (как для обычных, так и для чрезвычайных) могут быть доставлены до 30 июня 2020 года, но расторжение может вступить в силу не раньше, чем с 1 июля 2020 года.

Тем не менее, мы хотели бы отметить, что законодатель может продлить срок по своему усмотрению, как законодатель упомянул об этом в статье 3 Постановления правительства.

4. Окончание срока действия договора аренды на определенный срок

Если срок действия договора аренды истекает до 30 июня 2020 года, мы считаем, что услуги были оказаны, и договор аренды будет расторгнут по закону.Таким образом, указанное ограничение не распространяется на расторжение договора аренды на определенный срок.

Конечно, было бы иначе, если бы стороны не исключили перевод определенного срока аренды на бессрочный и после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться помещением с ведома арендодателя. В этом случае договор аренды превращался бы в договор аренды на неопределенный срок, который подлежал запрету на прекращение.

В заключение мы ожидаем, что участники рынка учтут как последствия пандемии, так и интересы другой стороны. Таким образом, они стремятся вести переговоры и действовать таким образом, чтобы помочь другому игроку рынка «не сбиться с пути». В результате вышеизложенного мы полагаем, что взаимные изменения договоров аренды будут происходить гораздо чаще, чем их расторжения. Прекращение действия будет скорее использоваться как окончательный ответ на отказ от сотрудничества. Наш текущий опыт подтверждает наше понимание.

Прекращение аренды: прекращение аренды

Если у арендатора нет законных оснований для досрочного прекращения аренды, он может нести ответственность за арендную плату до истечения срока аренды или до тех пор, пока арендодатель не найдет нового арендатора. Арендатор также может иметь задолженность по оплате, указанной в договоре аренды. Неуплата может повредить кредитоспособности арендатора, привести к судебным искам, а также может отразиться на его истории аренды. Плохая история аренды может затруднить поиск жилья в будущем.

(Однако обратите внимание, что досрочное расторжение договора аренды в Техасе не является преступлением. Это всего лишь нарушение договора.)

Тем не менее, возможно, удастся досрочно расторгнуть договор аренды.

Досрочное расторжение по взаимному соглашению

Возможно, вы сможете поговорить со своим арендодателем и что-нибудь придумать. Может быть, вы могли бы составить окончательный график платежей или найти кого-нибудь, кто возьмет на себя вашу аренду . Ваш арендодатель должен согласиться на любой из этих вариантов, поэтому было бы полезно начать разговор с идеи о том, как вы можете прийти к взаимовыгодному соглашению.Если арендодатель согласен, получите письменное согласие, чтобы доказать, что вы больше не несете ответственности по договору аренды.

Юридическое расторжение договора аренды без заключения взаимного соглашения

Договор аренды может быть прекращен в случае нарушения договора аренды. Например, домовладелец может выселить арендатора, если арендатор не платит арендную плату или делает что-то, запрещенное договором аренды. Аналогичным образом, арендатор может расторгнуть договор аренды, если арендодатель не поддерживает дом в ремонте и жилье или преследует арендатора.Арендатору, скорее всего, потребуется судебное постановление для расторжения договора аренды, даже если арендодатель виноват.

Если ваш домовладелец решит расторгнуть договор аренды на основании нарушения арендатора, вы все равно имеете право потребовать от арендодателя пройти процедуру официального выселения в суде. Обратите внимание, что дело о выселении, внесенное в ваш список — даже если вы выиграете — может затруднить вам аренду жилья в будущем.

Сексуальное насилие

Кто-то, подвергшийся сексуальному насилию, может досрочно расторгнуть договор аренды.См. в этой статье для получения дополнительной информации.

Причины для здоровья

Вы можете получить разумное приспособление для прекращения аренды. См. ниже.

Прекращение аренды | Закон об арендаторах штата Калифорния

Есть ли у вас

юридическая причина расторгнуть договор аренды?

Вы имеете право на законных основаниях расторгнуть договор аренды при определенных условиях, которые существуют почти всегда. Если вы сделаете это, вы вовсе не «разорвете» договор аренды, а законно его завершите, независимо от того, что говорится в договоре аренды.Гражданский кодекс 1942 года — ваш билет. Если в вашем доме есть «непригодное для проживания» состояние [см. Список], вы можете использовать это для выхода из договора аренды. Вам нужно только сообщить об этом арендодателю [любым способом], и вы не получите ответа в разумные сроки [не определено, но в зависимости от обстоятельств]. Это может быть тривиальная вещь, о которой вы даже не заботитесь, лишь бы это было «непригодное для жизни» состояние, например, электрическая розетка, в которой одна розетка не работает, или экран без окна. Даже если ваша настоящая мотивация переехать — позаботиться о своей маме на востоке, вам нужна юридическая причина, чтобы расторгнуть договор аренды и уехать с минимальными хлопотами.

Существует несколько юридических причин для прекращения аренды:
1. Условия непригодности для проживания, которые должны только повлиять на пригодность для проживания, не обязательно непригодные для жилья, и которые может включать :
a. Заражение тараканами, крысами или другими вредителями
b. Вредные запахи, такие как протечки сточных вод, плесень и грибок, мертвые крысы в ​​стенах, голуби, гнездящиеся на чердаке
c. Шумные соседи в вашем доме, или
д. Преступная деятельность в здании или районе, например, наркотики и банды
2.Незаконное строение, такое как незаконно переоборудованный гараж, подвал или пристроенное строение, в котором вы живете [обычная ситуация]
3. Правительство закрывает здание в связи с:
a. серьезные нарушения, такие как строительство без надлежащих разрешений на строительство, опасное строение и нарушения зонирования
b. пожар или другое структурное повреждение [красная или желтая маркировка]
c. землетрясение, наводнение или другой ущерб от стихийного бедствия [красная или желтая маркировка], или
d. снос государством, например, в целях реконструкции, выдающегося владения, продажи налогового залога, конфискации, связанной с наркотиками
4.Смерть, тяжелая госпитализация, заключение в тюрьму или безумие арендатора [это займется вашим законным представителем]
5. Банкротство арендатора [Глава 7 или отказ от аренды в рамках процедуры банкротства в соответствии с главой 11 или 13]
6. Лицо, которое сдавал его вам, возможно, не имел на это права, потому что:
a. Это лицо не было владельцем и не уполномочено владельцем сдавать его в аренду [мошенничество, используемое некоторыми мошенниками]
b. Это лицо было управляющим недвижимостью без лицензии, чьи контракты недействительны [их много]
c.Это лицо было арендатором, который не был уполномочен сдавать в субаренду или передавать это место вам по договору аренды, или
d. Юридическое лицо, которое должно быть вашим арендодателем, не существует юридически [например, корпорация, которая не является одной]
7. Договор аренды может быть привязан к работе в помещении, которое вы уволили, например, резидент управляющий, смотритель и т. д.
8. Хозяин потерял землю в результате обращения взыскания, и банк или новый владелец вступили во владение, но вы еще не заплатили им арендную плату.
9.Договор аренды является устным, но сроком более года по его условиям, что делает его недействительным в соответствии со Статутом о мошенничестве как юридический вопрос.

Как юридически расторгнуть договор аренды

Как домовладелец в Калифорнии, вероятно, вы или один из ваших арендаторов захотите расторгнуть договор аренды, который вы подписали. Это можно сделать, но это зависит от продолжительности всего срока аренды.

В этом посте мы излагаем все, что вам нужно знать об арендаторах, которые хотят расторгнуть договор аренды в соответствии с законодательством Калифорнии.

Досрочное расторжение договора аренды: Досрочное расторжение договора аренды

Если вы похожи на большинство домовладельцев в Калифорнии, вы, вероятно, подписали договор аренды на 12 месяцев со своим арендатором. Большинство договоров, которые мы подписываем в East Bay, рассчитаны на двенадцать месяцев аренды. Единственное исключение — если арендатор подписывает договор аренды рано, в ноябре или декабре. В этом случае срок аренды, скорее всего, составит шестнадцать месяцев.

Мы делаем это, потому что вам как домовладельцу в Калифорнии намного проще сдать арендуемую квартиру новому арендатору весной и летом, если вам это необходимо.Если арендатор желает продлить договор аренды, когда он истекает в это время, мы разрешаем ему выходить в отставку на двенадцать месяцев за один раз.

Если арендатор платил арендную плату более года, как домовладелец, возможно, вы начали сдавать ему аренду на ежемесячной основе. Важно знать, каков ваш текущий срок аренды с каждым из ваших арендаторов. Таким образом, если они или арендодатель, вы хотите прервать срок аренды, вы будете знать, сколько уведомлений необходимо предоставить любой из сторон, независимо от того, расторгнет ли арендатор досрочно или нет.

Как расторгнуть договор аренды до окончания срока аренды

Согласно законодательству Калифорнии, если ваш арендатор находится в помесячной аренде и хочет освободить арендуемую квартиру, он должен только уведомить арендодателя в письменной форме за тридцать дней до выезда. Если вы, как домовладелец, хотите расторгнуть договор аренды и его помесячно, вы также должны уведомить своего арендатора за тридцать дней. Однако, если они проживали в аренде дольше двенадцати месяцев, что они, вероятно, имели бы, если бы они платили ежемесячно, арендодатель должен будет уведомить их за шестьдесят дней.

Если ваш арендатор подписал с вами как арендодателем более длительный договор аренды, например договор на двенадцать месяцев, и хочет расторгнуть договор аренды, он может это сделать при условии, что он продолжит платить арендную плату. Они должны продолжать вносить арендную плату за все время, пока квартира свободна, пока не въедет новый арендатор.

Как арендодатель, вы не имеете права досрочно расторгнуть договор аренды на двенадцать месяцев. Если вы хотите продать объект или вернуться в него, вам придется подождать, пока истечет срок аренды, чтобы сделать это.Единственное исключение из этого правила — если арендатор отказывается платить арендную плату или нарушает договор аренды. В этом случае вы, как домовладелец, захотите начать юридическую процедуру выселения, чтобы выселить их из своего дома.

California Leasing — маркетинг вашего подразделения

После того, как вы или ваш арендатор (-ы) в Калифорнии дали понять, что тот или иной арендатор нарушает договор аренды, пора, как арендодателю, начать агрессивно рекламировать и продвигать свою вакансию. Ваш арендатор должен будет продолжать платить арендную плату до тех пор, пока вы не найдете нового арендатора, для которого он будет арендодателем, и он не подпишет договор аренды.

Вы можете показать недвижимость, пока исходящие арендаторы еще там проживают. Однако мы рекомендуем делать это только в том случае, если арендатор поддерживает его в наилучшем возможном состоянии и по-прежнему платит арендную плату. В противном случае мы рекомендуем арендодателю подождать, пока арендатор не освободит квартиры, чтобы начать их продажу. В противном случае вы рискуете потерять потенциальных арендаторов. Как арендодатель, вы должны показывать свою недвижимость потенциальным арендаторам только в том состоянии, в котором они будут въезжать.

Заключение: разрыв договора аренды

Если у вас есть какие-либо вопросы относительно расторжения договора аренды в Калифорнии арендатором или домовладельцем, вы можете позвонить нам сегодня по телефону (510) 996-3238. Мы также предлагаем два семинара каждый месяц по основам управления недвижимостью и инвестициями в недвижимость. Вы можете ответить на эти семинары, позвонив или написав нам по телефону (510) 996-3238. Мы с нетерпением ждем вашего ответа!

___

Эта информация предназначена только для ознакомления, а не для использования в качестве юридической консультации.Для получения дополнительной помощи и лучшего понимания закона обратитесь к опытной управляющей компании или к юристу. Они знают закон и хорошо его соблюдают.

Прекращение аренды арендуемого имущества

Аренда — это договор, который связывает двух или более сторон условиями соглашения. Иногда после подписания договора аренды или аренды арендатору может потребоваться досрочно освободить арендуемую квартиру по разным причинам.Аналогичным образом, домовладелец может расторгнуть договор аренды при определенных обстоятельствах. Важно соблюдать законы штата, а также спецификации в договоре аренды для уведомления о намерении расторгнуть договор аренды.

Расторжение договора аренды с арендатором

Поскольку аренда — это договор, арендаторы привязаны к сроку аренды. Это означает, что они несут ответственность за уплату арендной платы в течение срока аренды. Исключения из этого правила существуют, особенно если арендодатель нарушает договор аренды.В некоторых штатах четко указаны причины, по которым арендаторы разрывают договор аренды, в том числе призыв на военную службу или проблемы с насилием в семье.

Если арендодатель нарушает условия аренды, особенно правила охраны труда и техники безопасности, арендатор может выехать без уведомления или с меньшим уведомлением, чем обычно требуется. Юридически это называется «конструктивным выселением», означающим, что, поскольку арендуемое помещение непригодно для проживания, арендатор фактически выселяется из собственности.Это также может иметь место, если в результате стихийного бедствия или значительного повреждения арендуемой квартиры арендатор не может оставаться в арендуемой собственности. Однако, если арендатор расторгает договор аренды без уважительной причины, домовладелец может подать иск о возмещении ущерба.

Обязанность арендодателя уменьшить ущерб

Арендодатель обязан смягчить или приложить разумные усилия для повторной аренды арендуемой квартиры после того, как арендатор нарушил договор аренды. Как правило, разумные усилия — это то, что разумный человек сделал бы в подобных обстоятельствах.Вероятно, было бы неразумно, например, чтобы домовладелец оставлял собственность пустовать в течение трех лет, а затем предъявлял иск старому арендатору за арендную плату в течение этого периода времени.

Обязанность смягчить последствия может оказаться сложной задачей для арендодателя, поскольку неудобство повторной аренды возникает из-за решения арендатора преждевременно расторгнуть договор аренды. В пользу арендодателя фактические расходы на рекламу объекта могут быть возложены на освободившегося арендатора. А некоторые договоры аренды включают плату за расторжение договора или конкретную конфискацию гарантийного депозита арендатора в случае расторжения договора аренды.

Вопросы по гарантийному депозиту

Обычно у домовладельцев есть от двух недель до одного месяца, чтобы вернуть арендатору залог после того, как арендатор выехал из арендуемого помещения. Арендодатели могут вычесть из залога арендатора по уважительным причинам и в соответствии с надлежащим способом. Вычеты должны быть представлены в письменном виде и детализированы, а оплата должна быть возвращена для любого остатка депозита. Если вычеты кажутся неправильными, важно связаться с домовладельцем.Любое достигнутое соглашение должно быть оформлено письменно.

Прекращение аренды арендодателем

Арендодатель может законно расторгнуть договор аренды, если арендатор нарушает условия аренды или закон. Нарушение со стороны арендатора должно быть значительным, например, просрочка аренды или наличие собаки, несмотря на запрет на размещение домашних животных в помещении. Нарушения закона, такие как продажа наркотиков в помещениях, оправдывают расторжение арендодателем арендного договора.

Арендодатель должен сначала отправить арендатору уведомление о прекращении аренды, в котором должно быть ясно, что договор аренды был прекращен.Условия уведомления меняются в зависимости от законодательства штата, как и требования к доставке уведомления. Арендатору может быть предоставлено время для устранения нарушения, например, путем уплаты невыплаченной арендной платы. Или в уведомлении может быть указано, что арендатор должен освободить помещение или рискует выселением.

Арендодатель может подать иск о выселении против арендатора, который остается в арендуемой квартире после получения уведомления о расторжении. Выселение — это выселение арендатора по решению суда. Арендодатель обычно подает жалобу в суд, арендатору дается время для ответа, и, если арендодатель выигрывает в суде, он возвращает собственность.

Последнее обновление: ноябрь 2018 г.

Демистификация коммерческой аренды — можете ли вы выйти из нее из-за пандемии коронавируса? | Whitman Legal Solutions, LLC

Опера Моцарта «Женитьба Фигаро» — продолжение оперы Россини «Севильский цирюльник». Опера Россини заканчивается, когда Розина вырывается из рук своего опекуна, доктора Дж.Бартоло, чтобы жениться на Альмавиве.

Опера Моцарта начинается три года спустя Фигаро, личным камердинером графа Альмавивы, обрученного с Сюзанной, горничной Розины, ныне графини Альмавивы. Фигаро и Сюзанна готовятся к свадьбе.

Однако, без ведома Сюзанны, Фигаро должен решить проблему, прежде чем он сможет жениться. Он занял деньги у Марчеллины, экономки доктора Бартоло. Фигаро пообещал жениться на стареющей Марселлине, если не сможет выплатить ссуду. Фигаро отчаянно пытается разорвать контракт, чтобы жениться на Сюзанне.

Бартоло и Марчеллина раскрывают обещание Фигаро и настаивают на том, чтобы Фигаро женился на Марселине, а не на Сюзанне. Чтобы отложить свадьбу, Фигаро заявляет, что не может жениться, пока не узнает, кто его родители, иначе он не дворянин. Он показывает всем отличительную родинку, которая, по его мнению, поможет ему найти своих родителей. Увидев родимое пятно, Марчеллина и Бартоло раскрывают, что они родители Фигаро. Поскольку Фигаро не может жениться на своей матери, он может жениться на Сюзанне.

Из-за экономических последствий пандемии коронавируса многие коммерческие арендаторы так же отчаянно пытаются выйти из своих договоров аренды, как Фигаро был вынужден выйти из своего соглашения о женитьбе на Марчеллине.Но большинству арендаторов не так легко разрешить свои договорные проблемы, как Фигаро.

Эта статья является частью серии статей о демистификации коммерческой аренды. В предыдущих статьях этой серии обсуждаются типы договоров аренды, письма о намерениях, базовая арендная плата и плата за обслуживание помещений общего пользования, а также положения о переселении арендатора. В этой статье обсуждается, что делать арендаторам, если им нужно прекратить аренду из-за пандемии коронавируса.

Как коронавирус изменил потребности арендаторов

Большинство штатов закрыли второстепенные предприятия и издали приказы о домохозяйстве из-за пандемии коронавируса.Хотя эти закрытия имеют важное значение для поддержания здоровья населения, они имеют далеко идущие последствия для бизнеса.

Многие второстепенные предприятия перешли на удаленную работу. Там, где это было разрешено, некоторые перешли к бизнес-модели строго доставки. Другие второстепенные предприятия были вынуждены полностью прекратить свою деятельность.

Из-за пандемии многие предприятия не могут позволить себе арендную плату. Другие компании изменили свою деятельность, поэтому им не нужен тип или количество площадей, которые они раньше занимали.В результате многие предприятия хотят прекратить или, по крайней мере, изменить свои договоры аренды.

Некоторые договоры коммерческой аренды позволяют арендатору досрочно расторгнуть договор без комиссии или штрафа. Однако, поскольку арендодатели сталкиваются с потенциально высоким уровнем вакантных площадей, они могут быть готовы договориться о более выгодных условиях или досрочно уйти от арендатора при определенных обстоятельствах.

Знайте, что говорится в договоре аренды

Прежде чем обращаться к арендодателям, арендаторы должны ознакомиться с условиями аренды. Поскольку каждый договор аренды уникален, арендаторам следует внимательно прочитать свои договоры аренды.

Хотя некоторые договоры аренды допускают досрочное прекращение без какой-либо оплаты, некоторые условия аренды могут облегчить или затруднить арендатору завершение договора аренды или обеспечение более выгодных условий аренды.

Срок аренды

Арендаторы должны знать, когда заканчивается их аренда. Если срок аренды истекает всего через несколько месяцев, арендатор может отсрочить его и выплатить арендную плату до конца срока. Или домовладелец может согласиться на досрочный выкуп, если арендатор просит досрочно расторгнуть договор аренды, если до конца договора аренды осталось всего несколько месяцев.

Если срок аренды уже истек, проверьте, было ли автоматическое продление. В противном случае аренда может быть помесячной. Обычно арендаторы с помесячной арендой могут расторгнуть договор аренды, уведомив арендодателя за один месяц.

Положение о досрочном прекращении

Некоторые арендаторы оговаривают положения о досрочном расторжении договоров аренды. Эти положения позволяют арендатору прекратить аренду после определенного минимального срока аренды.

Многие положения о досрочном расторжении требуют от арендатора уплаты сбора за расторжение договора.Плата за расторжение договора часто представляет собой сумму, необходимую для возмещения арендодателю неамортизированной стоимости улучшений арендатора и комиссии брокера по недвижимости, уплаченной при подписании договора аренды. В этом случае арендодатели уже понесли эти расходы и могут не захотеть договориться о более низкой плате за расторжение договора.

Залог

Арендаторы должны знать, есть ли в их договорах аренды залоговый депозит и, если да, то сколько он находится на депозите.В экстремальных обстоятельствах домовладелец может согласиться внести залог в арендную плату, чтобы дать арендатору временное освобождение от арендной платы. В противном случае арендаторы могут потерять весь свой гарантийный депозит, если они нарушат договор аренды.

Положение о непрерывной эксплуатации или отказе от обслуживания

Арендодатели хотят, чтобы предприятия арендаторов оставались открытыми, особенно в торговых центрах. Таким образом, большинство договоров аренды торговых центров содержат положения о «непрерывной работе», которые требуют от арендатора поддерживать свой бизнес открытым в течение минимального количества часов.

Обычно арендаторы стремятся оставаться открытыми, потому что они не зарабатывают деньги, если они закрываются. Но теперь несущественные предприятия не могут постоянно работать в арендованных помещениях. Эти предприятия закрыты или перешли на работу на дому. Основные предприятия, видя, что продажи падают по мере того, как все больше людей остается дома, возможно, сократили свое рабочее время.

Большинство других договоров коммерческой аренды включают положения о прекращении аренды. Эти положения позволяют арендодателю объявить дефолт и взять на себя договор аренды, если арендатор не занимает арендованное помещение в течение определенного периода.Закрытие несущественного бизнеса из-за коронавируса может быть отказом от некоторых договоров аренды.

Хотя арендаторы не могут контролировать эти закрытия и сокращения часов, они все же могут заставить арендатора нарушить свои договоры аренды. Нарушение может помочь или может повредить способности арендатора договориться о выходе или уступках арендодателя. Арендаторы должны понимать статус своего договора аренды (например, с нарушением, с хорошей репутацией), прежде чем просить о его расторжении.

Услуги и удобства арендодателя

Не только арендаторы имеют обязательства по аренде.Арендодатели соглашаются предоставлять такие услуги, как уборка, техническое обслуживание, HVAC и безопасность, или такие удобства, как парковка, конференц-залы, столовая или фитнес-центр.

Арендодатели вряд ли будут контролировать, какие службы и удобства они закрывают во время пандемии. Но неспособность арендодателя предоставить необходимые услуги или удобства может служить основанием для запроса арендатора о снижении арендной платы.

Уменьшение удобств или услуг также должно привести к экономии затрат для арендодателя, что должно привести к уменьшению платы за обслуживание территории общего пользования (CAM).Арендаторы, которые платят сборы CAM, должны спросить арендодателей, есть ли экономия затрат, и если да, то они должны быть переданы арендаторам посредством платежей в CAM.

Форс-мажор

По закону, форс-мажор, что означает «превосходящая сила», относится к существенным ситуациям, которые люди не могут контролировать, например, к крупным погодным явлениям, забастовкам, а иногда и пожарам. Положение о форс-мажоре освобождает сторону от выполнения обязательств по договору аренды в случае возникновения «форс-мажорных обстоятельств».

Оговорки о форс-мажорных обстоятельствах распространены в договорах аренды, особенно в тех случаях, когда арендатор требует строительства улучшений.Но большинство оговорок об аренде форс-мажорных обстоятельств в договорах аренды только выгодны арендодателю, например, если арендодатель не может завершить улучшения вовремя. Кроме того, положения о форс-мажорных обстоятельствах обычно только задерживают выполнение контракта, поэтому они не позволяют арендатору выйти из договора аренды.

Для получения дополнительной информации о том, как коронавирус может вызвать положения о форс-мажорных обстоятельствах, прочитайте мою предыдущую статью Коронавирус и положения о форс-мажорных обстоятельствах контракта.

Залог домовладельца

Многие договоры коммерческой аренды включают в себя передачу арендатором его личного имущества в собственность.Этот залог дает арендодателям обеспечительный интерес или право удержания в отношении собственности, такой как торговое оборудование, столы и компьютерное оборудование, которое может понадобиться арендатору для ведения бизнеса.

Если арендодатель имеет право удержания в отношении служебной собственности арендатора, арендатор может столкнуться с трудностями при отмене договора аренды и ведении бизнеса в другом месте. Кроме того, если арендатору разрешено расторгнуть договор аренды, он должен быть уверен, что любое залоговое право на имущество арендатора будет снято по окончании срока аренды.

Гарантия

Арендодатели часто требуют гарантий аренды, по которым владельцы бизнеса должны платить арендную плату, если бизнес этого не делает.Арендаторам следует проявлять осторожность, чтобы не создавать личной ответственности владельцев бизнеса, если бизнес не платит арендную плату. Кроме того, арендаторы должны обязательно включить освобождение поручителя как часть прекращения аренды или снижения арендной платы.

Субаренда

Арендаторам следует изучить договор аренды, чтобы узнать, разрешена ли субаренда, и если да, требуется ли согласие арендодателя. На сложном рынке аренды может быть сложно найти субарендаторов, которые будут платить полную арендную плату.Однако арендатор может найти субарендатора по ставке ниже рыночной, которая покроет часть арендной платы и обеспечит некоторое финансовое облегчение арендатору.

Отказ и поправки

Арендаторы должны знать, что в их договорах аренды говорится об отказах или положениях об аренде и поправках к аренде. В большинстве договоров аренды указано, что отказ арендодателя должен быть оформлен в письменной форме. Что касается поправок, то в договорах аренды обычно требуется, чтобы и арендодатель, и арендатор подписали поправку.

Оценка потребностей арендатора в свете условий аренды

Затем арендаторам следует оценить свое финансовое положение.Требуется ли отсрочка арендной платы для арендатора до тех пор, пока бизнес не возобновит работу? Или финансы арендатора таковы, что более решительный шаг, такой как снижение арендной платы или прекращение аренды, является единственным решением?

Оценивая свои потребности, арендаторы должны помнить о любых залогах домовладельца или гарантиях собственника. Превышение арендатора или невыплата арендной платы может иметь неприятные последствия, если договор аренды содержит эти положения.

Связь с арендодателем

У нескольких арендаторов есть договоры аренды, допускающие досрочное расторжение.Если арендатор решает воспользоваться своим правом досрочного прекращения, арендатор должен обязательно следовать требуемой процедуре. В частности, арендатор должен отправить уведомление о расторжении договора в нужное время и нужным людям, по адресам и способом, требуемым в договоре аренды. Если арендатор не доставит уведомление должным образом в требуемое время, арендодатель может не разрешить досрочное расторжение договора.

Большинство арендаторов не имеют права досрочно прекращать договор аренды.Эти арендаторы должны обратиться к домовладельцу с просьбой, которая будет учитывать потребности арендатора. Арендаторы должны быть готовы подкрепить запрос финансовой отчетностью и финансовыми прогнозами.

Арендаторам не следует переоценивать или преувеличивать свое положение. Большинство коммерческих арендодателей являются опытными арендодателями или имеют профессиональные компании по управлению недвижимостью. Угрозы арендатора закрыть свой бизнес или подать заявление о банкротстве не помогут в удовлетворении запроса арендатора, если эти возможности не подтверждены финансовой документацией.

Арендаторы также должны помнить об обстоятельствах арендодателя. Многие домовладельцы вовсе не те, кто считает их «глубокими карманами». Арендодатель, вероятно, должен платить сотрудникам, налоги, коммунальные услуги и ипотечные платежи. Если арендаторы не платят арендную плату, домовладелец может столкнуться с потерей права выкупа. Кроме того, многие коммерческие ипотечные кредиты ограничивают возможность арендодателя согласиться на изменение условий аренды.

Изменение положений об аренде или отказе от них

Если арендодатель и арендатор соглашаются на уступки или досрочное расторжение, это должно быть оформлено в письменной форме и должно соответствовать любым требованиям аренды для внесения изменений в договор аренды.Арендатору следует попросить своего поверенного просмотреть письменный документ, прежде чем стороны подпишут его.

В «Женитьбе Фигаро» Фигаро скрыл свой контракт с Марчеллиной от Сусанны. Марчелина и Бартоло скрывали свои обстоятельства от Фигаро, и, хотя это не обсуждается в этой статье, граф и графиня Альмавива также скрывали вещи друг от друга. Как только правда открылась, опера закончилась хорошо для всех.

В отношениях арендодатель-арендатор наилучшие результаты достигаются, когда арендодатель и арендатор оба честны в своем положении.Затем они могут работать вместе, чтобы найти решение, которое подойдет им обоим.