Расторжение договора аренды на 11 месяцев с пролонгацией
В описанной ситуации договор может быть расторгнут либо по соглашению сторон, либо судом по инициативе одной из сторон. Кроме того, договор может быть прекращен с истечением срока, на который он заключен, если одна из сторон в предусмотренном договором порядке не заявит о нежелании пролонгировать его на новый срок.
Поясним. Договор аренды заключается на срок, определенный договором, а в случае, если срок аренды в договоре не определен, такой договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на 11 месяцев, государственной регистрации не подлежит.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ по истечении срока договора стороны вправе заключить договор аренды на новый срок, оставив прежними или изменив его условия по обоюдному соглашению.
Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды условие, согласно которому по истечении его срока при отсутствии возражений сторон договор считается продленным на тот же (или любой другой) срок (т.е. срок договора продлевается автоматически). В этом случае сторонам не требуется совершать каких-либо дополнительных действий, направленных на продолжение арендных отношений. Достаточно, чтобы ни одна из сторон не заявила возражения относительно нового срока действия договора.
Таким образом, сами по себе приведенные в вопросе обстоятельства не свидетельствуют о наличии в договоре каких-либо противоречий относительно сроков, о недействительности или незаключенности договора.
По общему правилу изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не указано в ГК РФ, других законах или договоре (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Кроме того, законом и договором при определенных обстоятельствах может быть предусмотрено право на односторонний (внесудебный) отказ от исполнения договора. Если договор аренды заключен на определенный срок, то односторонний отказ от его исполнения возможен только в случаях, предусмотренных договором. Если такие случаи упомянутым в вопросе договором не предусмотрены, он может быть расторгнут либо по соглашению сторон, либо судом по требованию одной из сторон.
Связанный материал
Изменение и расторжение договора в случае его существенного нарушения
№ 05 / 2020
См. статью «Изменение и расторжение договора в случае его существенного нарушения» в № 5′ 2020
В заключение отметим, что ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусмотрены специальные правила, направленные на защиту арендаторов недвижимости в условиях режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Связанный материал
Как коронавирус повлиял на договорные обязательства
№ 05 / 2020
Подробнее о взаимоотношениях арендодателя и арендатора в условиях пандемии мы писали в статье «Как коронавирус повлиял на договорные обязательства» в № 5′ 2020
Во-первых, в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 г. органом госвласти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта, в течение 30 дней со дня обращения арендатора арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством РФ.
Во-вторых, арендатор по вышеуказанным договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта.
Расторжение договора аренды нежилого помещения — Юридическая консультация
В. Гранкин (Барнаул) 14.02.2019 Рубрика: Другое
Заключил договор аренды нежилого помещения на 11 месяцев, но возникли непредвиденные обстоятельства (не одобрили кредит). Не имею возможности для оплаты и поддержания недвижимости в надлежащем состоянии. Как расторгнуть договор?
Аренда
Екатерина Валеева
Консультаций: 25
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или самим договором.
Статья 620 Гражданского кодекса РФ содержит перечень оснований, при наступлении которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Иные основания для досрочного расторжения договора аренды, в том числе во внесудебном порядке, стороны могут прописать в самом договоре аренды.
Кроме этого, основанием для досрочного расторжения договора может служить существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Статьей 451 Гражданского кодекса РФ установлено, что изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Таким образом, для расторжения договора аренды нежилого помещения арендатору необходимо направить арендодателю предложение о расторжении договора с обоснованием причин такого расторжения.
В случае получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок, арендатор вправе обратиться с соответствующим заявлением в суд.
Договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий (п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ):
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
Сказали спасибо:
Что нужно знать о расторжении договора аренды в Северной Каролине
Договор аренды между арендодателем и арендатором является юридически обязывающим договором. Так что расторжение договора аренды в Северной Каролине равносильно разрыву любого контракта. Как правило, есть штрафы. Эти штрафы, налагаемые при разрыве договора аренды, зависят от того, является ли ваша причина нарушения договора аренды оправданной или нет.
В законах об аренде в Северной Каролине указано, что если расторжение договора аренды оправдано, вам нужно только предоставить арендодателю уведомление о ваших намерениях. Хотя, когда это не обосновано, вы можете нести ответственность за уплату всей арендной платы за оставшийся срок аренды.
Если вы арендатор в Северной Каролине, вот все, что вам нужно знать о расторжении договора аренды.
Случаи, когда вы можете расторгнуть договор аренды на законных основаниях в Северной Каролине
В соответствии с этими исключениями вы можете съехать без каких-либо последствий.
1. Сдаваемое в аренду помещение небезопасно или нарушает правила охраны здоровья или безопасности штата Северная Каролина
Все арендаторы имеют право на приличное, безопасное и гигиеничное жилье для проживания. Это не означает, что все должно быть идеально чистым или роскошный. Однако это также не означает, что вы должны жить в непригодных для проживания жилищных условиях.
К непригодным для проживания условиям жизни относятся ненадежные половицы, дыры или протечки в стенах, отсутствие надлежащей утилизации отходов, отсутствие тепла или других предметов первой необходимости. В этих случаях суд постановит, что вас выселили «конструктивно», что означает, что вы имеете право:
- Удерживать арендную плату
- Выехать
- Подать в суд на арендодателя на разницу между стоимостью квартиры с дефектами и ежемесячной арендной платой
- Подать жалобу государственным или местным санитарным или строительным инспекторам
- Устранить дефект и вычесть стоимость из арендной платы
2.
Вы стали жертвой домашнего насилия, сексуального насилия или преследованияЗаконы штата Северная Каролина о арендодателях и арендаторах позволяют жертвам домашнего насилия, сексуального насилия или преследования расторгать договор аренды и при необходимости выезжать. Вы должны предоставить арендодателю письменное уведомление о своем намерении съехать.
После того, как арендодатель получит уведомление, договор аренды заканчивается через 30 дней. Требуется доказательство претензии. Вы можете предоставить любую из следующих форм доказательства:
- Карта программы конфиденциальности адреса
- Копия запретительного судебного приказа
- Копия судебного приказа о защите
Кроме того, вы также должны предоставить копию плана безопасности, предоставленного программой по борьбе с сексуальным насилием или насилием в семье. Подробности предусмотрены в соответствии с законодательством штата (NC Gen. Stat. § 42-45.1).
3. Ваш арендодатель беспокоит вас
В соответствии с законами Северной Каролины об аренде некоторые действия арендодателя являются незаконными.
- Ты слишком много жалуешься. Возможно, вы постоянно звоните арендодателю с новой жалобой, и арендодатель услышал достаточно.
- Чтобы заставить вас двигаться. Это особенно распространено в квартирах с контролируемой арендной платой, где арендаторы обычно платят намного ниже рыночной арендной платы.
- Вы принадлежите к определенному классу. Это может быть связано с вашим полом, национальностью, религией, инвалидностью или даже семейным положением. Это противоречит Федеральному закону о справедливом жилищном обеспечении.
Домовладелец может беспокоить вас разными способами. Все формы преследования являются незаконными. Вот несколько примеров:
- Проникновение в квартиру без предупреждения. Это также называется незаконным проникновением арендодателя.
- Отказ от ремонта
- Отключение или отключение коммунальных услуг
- Повышение арендной платы
- Вынос имущества из сдаваемого в аренду помещения
- Замена замков
- Физическая и/или словесная угроза жильцу
- Отказ принять арендную плату
Судья постановил бы, что вас выселили «конструктивно».
Это оправдало бы разрыв договора аренды без дальнейших обязательств по аренде.
4. Ваш арендодатель нарушает ваше право на неприкосновенность частной жизни
В отличие от большинства штатов, в Северной Каролине нет закона штата, определяющего срок уведомления, который ваш арендодатель должен уведомить вас перед тем, как войти в собственность. Тем не менее, большинство арендодателей по-прежнему в той или иной форме уведомляют, прежде чем войти в арендуемое помещение.
5. Вы поступаете на действительную военную службу
Вы можете расторгнуть договор аренды в соответствии с федеральным законом, если поступаете на действительную военную службу. Военнослужащие защищены Законом о гражданской помощи военнослужащим, если им необходимо расторгнуть договор аренды из-за развертывания или постоянной смены места службы.
Вам необходимо письменно уведомить своего арендодателя. Также необходимо приложить копию военного приказа. Вы можете доставить уведомление по почте, коммерческим перевозчиком или лично.
После доставки уведомления ваша аренда прекращается через 30 дней после даты оплаты следующей арендной платы.
6. Обязанность арендодателя найти нового арендатора в Северной Каролине
В Северной Каролине арендодатели должны приложить разумные усилия для повторной сдачи арендуемого помещения. Это означает, что вы можете в конечном итоге заплатить только часть арендной платы, причитающейся за оставшийся срок аренды. Это предполагает, что арендодатель успешно пытается найти нового арендатора.
Но если арендодатель не сможет быстро найти нового арендатора, вы будете нести ответственность за оплату арендной платы за оставшийся срок аренды.
При повторной аренде помещения арендодатели не обязаны:
- Принимать субарендодателя. Например, арендатор с плохим кредитным рейтингом.
- Арендуйте недвижимость ниже справедливой рыночной стоимости.
Однако арендодатель может взимать с вас плату за расходы, связанные с повторной арендой арендуемого помещения.
Например, расходы на проверку арендаторов и рекламу недвижимости.
Что вы можете сделать, чтобы уменьшить свою финансовую ответственность
Если вы расторгнете договор аренды без законных оснований, вы можете столкнуться с серьезными финансовыми санкциями. К счастью, вы можете многое сделать, чтобы смягчить финансовые последствия.
Для начала вы можете предложить своему арендодателю нового арендатора. Однако арендатор должен быть квалифицирован. У них должны быть хорошие рекомендации и отличный кредитный отчет.
Другой способ — вручить домовладельцу заблаговременное уведомление о причине вашего выезда.
Арендаторы могут расторгнуть договор аренды по нескольким причинам. Например, приблизиться к своей новой работе или переехать к своей второй половинке. Какой бы ни была причина, разрыв договора аренды в Северной Каролине — серьезное дело. Важно понимать доступные вам варианты, чтобы защитить свои права и финансовые интересы.
Мы надеемся, что это краткое руководство, предоставленное вам компанией Schambs Property Management, помогло вам понять, как расторгнуть договор аренды в Северной Каролине.
Следующий пост Предыдущий пост
Как разорвать договор аренды без штрафа | Boom
Одной из ваших главных обязанностей как арендатора является обеспечение выполнения условий договора аренды, особенно когда речь идет о длине. Даже если вы переходите на помесячную аренду, вам все равно необходимо соблюдать условия аренды, чтобы избежать штрафов, таких как штрафы за просрочку платежа или аннулирование возмещения.
Однако жизнь время от времени подбрасывает вам кривую, и вам может понадобиться досрочно расторгнуть договор аренды. Существует множество причин, по которым вам может потребоваться досрочно расторгнуть договор аренды: может быть, ваша работа требует, чтобы вы переехали в другой город, или, может быть, вам нужно вернуться домой, чтобы быть с семьей, или, может быть, съемная квартира не то, что вам нужно. вы ожидали.
Какими бы ни были ваши причины, имейте в виду, что договор аренды является юридически обязывающим договором, и, по крайней мере, у вас возникнут проблемы с досрочным расторжением этого договора.
Некоторые из возможных последствий досрочного разрыва договора аренды без причины включают штрафы, аннулирование вашего депозита или даже судебное разбирательство в гражданском суде. По крайней мере, вы испытаете огромный стресс, потому что вам придется предоставить арендодателю вескую причину для досрочного расторжения договора аренды.
Если вы окажетесь в такой ситуации, вот наше руководство, которое поможет вам сориентироваться в процессе и (надеюсь) избежать возможных потерь.
Пункт о досрочном расторжении
Наилучший сценарий для вас, если ваш текущий договор аренды имеет пункт о досрочном расторжении. В большинстве стандартных договоров аренды есть пункт, позволяющий досрочно расторгнуть договор аренды при особых обстоятельствах. Чаще всего это судьбоносные или радикальные обстоятельства, такие как смерть близкого человека или развод.
При этом наличие в вашем договоре оговорок о досрочном расторжении не обязательно означает, что вы полностью свободны от каких-либо последствий досрочного расторжения договора аренды.
Вы можете столкнуться с дополнительными условиями, такими как:
- Арендная плата — вы по-прежнему будете нести ответственность за оплату арендной платы, пока арендодатель не найдет подходящего арендатора для квартиры.
- Выкуп — вы понесете дополнительные сборы или согласитесь аннулировать свой депозит, если вы досрочно расторгнете договор аренды.
Кроме того, вам все равно нужно будет направить официальное уведомление о намерении выселиться вашему арендодателю. Убедитесь, что вы отправляете уведомление в соответствии с требованиями вашего штата. В Нью-Йорке, например, арендаторы должны уведомить об освобождении не менее чем за 30 дней до того, как они выселятся из квартиры.
Стоит ли досрочно расторгать договор аренды?
Если вы думаете о досрочном расторжении договора аренды, у вас, вероятно, есть свои причины. Тем не менее, вы должны сделать паузу и подумать, стоят ли они возможных негативных последствий, которые вы можете понести.
Возможные последствия досрочного расторжения договора аренды
Штрафы
Как упоминалось ранее, самое мягкое последствие, с которым вы, скорее всего, столкнетесь, — это получение огромных штрафов. Они могут варьироваться от суммы, указанной в договоре аренды, до конфискации вашего депозита. И, да, эти штрафы *являются* преднамеренно болезненными, чтобы отговорить людей от досрочного расторжения договора аренды.
Судебные разбирательства
В худшем случае ваш арендодатель решит подать против вас иск за нарушение договора. Ваше дело будет рассмотрено в гражданском суде, и если судья решит, что вы расторгли договор аренды незаконно, вам нужно будет погасить остаток аренды.
Негативное влияние на ваш кредитный рейтинг
В случае, если против вас будет подан иск и вы проиграете, вам нужно будет не только выплатить остаток по аренде, но и ваш кредитный рейтинг также может быть затронут. Этот тип кредитного удара может оставаться в вашей истории до семи лет и затруднить будущие финансовые операции.
Проблемы с арендой жилья в будущем
Вы можете получить репутацию ненадежного арендатора (независимо от причины разрыва договора аренды), и в будущем у вас возникнут трудности с арендой жилья. Вы не сможете использовать своего арендодателя в качестве рекомендации для будущих заявок на аренду.
Пять законных причин для разрыва договора аренды без штрафных санкций
Теперь, когда вы знаете о возможных последствиях досрочного разрыва договора аренды без уважительной причины, пришло время для хороших новостей: есть несколько случаев, когда вы можете досрочно разорвать договор аренды, не срабатывая пенальти.
Сдаваемое в аренду помещение является незаконным
Недобросовестные собственники или арендодатели, желающие быстро нажиться, незаконно превращают пустые комнаты в сдаваемые внаем помещения. Если вы не знали, что квартира была незаконно сдана в аренду, вы можете расторгнуть договор аренды и даже вернуть весь или часть вашего залога. Если вы чувствуете, что живете в незаконно переоборудованном сдаваемом в аренду помещении, ознакомьтесь с жилищным законодательством вашего штата, чтобы узнать, где вы можете получить юридическую помощь.
Несоблюдение местных или государственных жилищных кодексов
Вы заслуживаете безопасного и пригодного для жизни жилья. Если ваша квартира не соответствует местным нормам охраны здоровья и безопасности, это верная причина досрочно расторгнуть договор аренды! В доме должны быть проточная вода и электричество, действующая сантехника, отопление и надежные конструкции. Любая серьезная проблема, которая может угрожать вашему здоровью, безопасности или благополучию, является основанием для расторжения договора аренды без штрафных санкций.
Вот в чем загвоздка: если ситуация не представляет непосредственной опасности для вас, вам нужно будет дать арендодателю время на решение проблемы. После отправки вашему арендодателю письменного уведомления о вашей проблеме вам нужно будет подождать разумное количество времени, чтобы у него была возможность решить ее. Если ваш арендодатель по-прежнему не может решить проблему, вы можете обратиться в местные жилищные органы и подать юридическую жалобу.
Нарушение ваших прав арендатора
Любое нарушение ваших прав арендатора также может быть основанием для расторжения договора аренды без штрафных санкций. Например, если ваш арендодатель нарушает ваши права на неприкосновенность частной жизни, проникая в ваши законно арендованные квартиры без предварительного уведомления, вы можете подать иск против них в суд мелких тяжб. Как только вы получите постановление суда о том, что ваши права арендатора были нарушены, вы можете приступить к досрочному расторжению договора аренды.
Военная служба
Если вы являетесь действующим и постоянно дежурным военнослужащим какого-либо рода войск, вам по закону разрешено досрочно расторгнуть договор аренды без штрафных санкций в соответствии с Законом о гражданской помощи военнослужащим (SCRA), если вас призвали на службу. Вы должны отправить уведомление о намерении освободить вместе с копией вашего заказа.
Преступная деятельность в помещении
Во многих штатах жертва домашнего насилия или других форм преступной деятельности, происходящих в арендуемом помещении, может досрочно расторгнуть договор аренды без штрафных санкций.