Как расторгнуть договор аренды досрочно по инициативе арендодателя: Досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке

Содержание

Расторжение договора арендодателем | Адвокат Мугин Александр

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения. Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то

исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны. В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья “Арендатор не платит аренду“.

Порядок расторжения договора аренды досрочно: помощь адвоката

   При аренде какого-то имущества всегда может возникнуть необходимость в расторжении договора аренды досрочно. Что может послужить основанием для досрочного прекращения аренды, в каком порядке договор может быть расторгнут, этим и другим вопросам посвящен настоящий материал.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат проведет предварительный анализ договора аренды по Вашей заявки на предмет его досрочного прекращения. Звоните прямо сейчас!

Основания досрочного расторжения договора аренды

   Договор аренды, как и иные виду сделок может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, а также по инициативе арендодателя или арендатора.

Основания для прекращения отношений по договору аренды раньше срока могут быть следующие:

  • если арендатор пользуется имуществом, существенно нарушая условия договора, или использует имущество не в соответствии с его назначением или же допускает неоднократные нарушения
  • когда арендатор пользуется имуществом и ухудшает его, при этом существенно
  • в случае, когда арендатор более 2-х раз подряд не вносит арендную плату в срок. который установлен договором
  • если арендатор или арендодатель не производит капремонт имущества, когда эта обязанность является арендатора или арендодателя
  • в ситуации, когда арендодатель не предоставляет имущество по договору аренды или создает препятствия в пользовании имуществом
  • когда арендатору передано имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют использованию имущества, и данные недостатки не были оговорены договором
  • в случае, когда имущество из-за каких-то обстоятельств, за которые не отвечает арендатор, станет не пригодным к использованию
  • иные основания, предусмотренные законом или установленные договором

Досрочное прекращение договора аренды арендодателем

    В предыдущем разделе, настоящего материалы, приведены общие основания. по которым договор аренды может быть расторгнут. При этом из приведенных оснований четко можно выделить основания для расторжения договора по инициативе арендодателя.

   Если арендодатель установит обстоятельства, которые предусмотрены законом, а также договором для досрочного расторжения договора с арендатором, то он обязан уведомить о таком досрочном расторжении договора арендатора, указав конкретные основания для расторжения.

   Однако, все может быть не так просто, как кажется на первый взгляд, и арендатор может не согласиться с досрочным расторжение договора аренды, тогда скорее всего, возникший спор будет разрешаться в судебном порядке.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

   Инициативой прекращения договора аренды до окончания срока его действия обладает не только арендодатель, но и арендатор. В разделе, посвященном основаниям расторжения договора, также отражены основания для расторжения договора арендатором. То есть, если арендатор установит наличие оснований для расторжения договора досрочно, соответственно он уведомляет об этом арендодателя.

   Как и в случае расторжения договора по инициативе арендодателя, у арендатора также могут возникнуть сложности в данном вопросе, поскольку арендодатель может заявить о неправомерности расторжения договора аренды арендатором, в связи с отсутствием оснований. Спор в данном случае также может перейти со стадии разрешения сторонами на стадию разрешения судом.

Соглашение о расторжении договора аренды раньше срока

   Никто не запрещает сторонам по договоренности расторгнуть досрочно договор аренды по взаимному согласию.

   Для фиксации соответствующего факта, в целях исключения каких-либо в последующем негативных моментом и недобросовестных действий одной из сторон, необходимо заключить соглашение к договору аренду о его досрочном расторжении.

   Соглашение о расторжении по своей форме должно соответствовать договору аренды, т.е. указывается название документа, где и когда заключено соглашение, между какими сторонами заключено соглашение и о чем, т.е., что стороны договорились расторгнуть конкретный договор аренды.

   Также в указанном соглашении прописывается порядок передачи (возврата) имущества, порядок оплаты, если она не произведена, информация о том, имеют или не имеют стороны друг к другу какие-либо претензии. Прописывается в скольких экземплярах заключено соглашение и указываются реквизиты сторон с проставлением подписей.

   Дополнительное соглашение о прекращении договора аренды может содержать какие-то иные дополнительные условия, которые стороны считают необходимым отразить.

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды

   В случае принятия одной из сторон договора аренды решения о его досрочном расторжении, другая сторона должна быть уведомлена об этом.

   Уведомление о расторжении договора по инициативе конкретной стороны оформляется в свободной форме, главное, чтобы в таком уведомлении было четко отражено о расторжении договора конкретной стороной. Фактически такое уведомление еще можно назвать односторонним отказом от договора и такой отказ должен содержать указание на основания, по которым сторона решила досрочно расторгнуть договор.

   Уведомление о расторжении должно содержать указание на нормы права, подтверждающие обоснованность отказа от договора, указание на срок, когда договор будет считаться расторгнутым. Законом установлены сроки, когда договор будет считаться расторгнутым при одностороннем отказе (1 месяц по общему правилу, а при аренде недвижимости – 3 месяца), но договором могут быть установлены свои сроки предупреждения о том, что договор прекращается.

Штраф за отказ от договора аренды досрочно

   Сторонами при заключении договора аренды могут быть предусмотрены условия о штрафах, в случаях, когда  какая-либо из сторон захочет досрочно расторгнуть договор.

   Условия о штрафах за односторонний отказ от договора не противоречат законодательству и впоследствии маловероятно, что суд признает такое условие незаконным. Следует помнить, что стороны свободны в заключении договоров и в определении их условий. Заключая любой договор, внимательно изучайте его условия, если договор разработан второй стороной. При не согласии с какими-то условиями обсуждайте их с контрагентом, направляйте протоколы разногласий, в частности по штрафным санкциям за досрочное расторжение договора аренды.

   С другой стороны, штрафные санкции можно предусмотреть в договоре, но установить какой-то минимальный размер или оговорив условия, при которых штраф будет применяться к отказавшейся стороне.

Последствия досрочного расторжения договора аренды

   Последствия при расторжении до окончания срока аренды не особо отличаются от его прекращения в установленные сроки.

   При расторжении договора аренды арендатор возвращает имущество арендодателю, уплачивает арендную плату за то время, когда пользовался имуществом. По договору аренды может быть предусмотрено, что при расторжении все улучшения арендованного имущества переходят к арендодателю, а арендатору возмещаются расходы. Либо арендатору могут быть переданы отделимые улучшения арендованного имущества.

   За отказ от договора аренды досрочно могут быть предусмотрены штрафы для сторон, в связи с чем, отказавшаяся сторона должна будет уплатить штраф контрагенту.

Адвокат по прекращению аренды в Екатеринбурге

   Если Вы оказались в ситуации, когда вынуждены расторгнуть договор аренды досрочно, но не можете для себя определить все плюсы и минусы, тогда Вы можете обратиться за помощью к нашим адвокатам Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург, которые:

  1. проконсультируют по вопросам расторжения договоров аренды досрочно
  2. изучат Ваш договор аренды и обстоятельства, по которым Вы хотите расторгнуть договор досрочно, изложив свою позицию по делу
  3. расскажут о перспективах расторжения договора аренды досрочно, по которому Вы являетесь стороной
  4. помогут в подготовке документов о расторжении, а именно, соглашения о расторжения, уведомления о расторжении
  5. могут представлять Ваши интересы во взаимодействии со второй стороной договора
  6. подготовят в суд иск о признании отказа от договора аренды недействительным
  7. могут участвовать в защиту Ваших интересов при рассмотрении споров в суде

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

А.В. Кацайлиди

Досрочное расторжение договора аренды — Информационный Центр Искра

Дата составления дайджеста — 02.03.2012.

В настоящее время в предпринимательской деятельности договор аренды является одним из самых распространенных видов договоров. Вместе с тем на практике не редки случаи и его досрочного расторжения. Какие условия с точки зрения гражданского законодательства являются достаточными для досрочного расторжения такого договора и, что необходимо учесть арендодателю и арендатору при совершении данной процедуры?
1. Основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя закреплены в статье 619 ГК РФ. Арендодателю при досрочном расторжении договора аренды необходимо учесть, что он вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, поскольку само по себе наличие факта нарушения арендатором условий договора еще не дает арендодателю право незамедлительно требовать расторжения договора. Прежде чем обратиться в суд с требованием о расторжении договора, арендодатель должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если же арендатор не был предупрежден, иск арендодателя будет оставлен судом без рассмотрения (статья 148 АПК РФ). Как показывает практика, соблюдая порядок досрочного расторжения договора, арендодателю лучше всего отправлять соответствующее предупреждение арендатору заказным письмом на его юридический адрес и на адрес его фактического местонахождения. В этом случае документ будет считаться отправленным надлежащим образом. Причем, вышеназванное предупреждение арендодателя должно содержать указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. И только когда от арендатора будет получен отказ на предложение либо в течение срока, указанного в предложении, ответ не последует, арендодатель сможет обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.
2. Инициируя расторжение договора аренды, арендодатель обязан доказать, что нарушения, допущенные арендатором, носят существенный характер. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом и по требованию арендатора. Необходимые условия для этого предусмотрены статьей 620 ГК РФ.
3. При изменении или расторжении договора в судебном порядке моментом его изменения или расторжения будет являться момент вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).
4. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (пункт 1 статьи 618 ГК РФ)

Основные применимые нормы:
1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»
3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» 

Статьи и комментарии авторов:
1. Статья: Расстаться раньше времени. Ошибки при досрочном расторжении договора аренды
(Гурылев Б.) («Юридическая газета», 2010, N 3) 
2. Статья: Реализация арендодателем права на расторжение в одностороннем порядке договора аренды недвижимого имущества (Агапов Р.) («Корпоративный юрист», 2010, N 4) 
3. Статья: Односторонний отказ от исполнения, прекращения и расторжения договора аренды
(Кандауров А.В.) («Законодательство и экономика», 2010, N 3) 
4. Статья: Конец аренды (Гусев Я.) («ЭЖ-Юрист», 2009, N 27)
5. Статья: Рассмотрение судами дел, связанных с односторонним отказом от исполнения договора (Оболонкова Е.В.) («Юридическая литература», 2009)
6. «Односторонний отказ от исполнения обязательства: Научно-практическое исследование»
(Оболонкова Е.В.) («КОНТРАКТ», «Волтерс Клувер», 2010) 
7. «Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий» (постатейный) (под ред. А.П. Сергеева) («Проспект», 2010)
8. Тематический выпуск: Аренда: правовые вопросы и налогообложение (Захарьин В.Р.) («Экономико-правовой бюллетень», 2010, N 7)

Мнения экспертов:
1. Вопрос: Стороны заключили соглашение о досрочном расторжении договора аренды, однако на момент расторжения у арендатора была задолженность по оплате арендных платежей. Вправе ли арендодатель после расторжения договора требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) 
2.Вопрос: Между А (арендодатель) и Б (арендатор) заключен договор аренды. Согласно условиям договора стороны вправе в любое время отказаться от его исполнения без указания оснований. Договор был досрочно расторгнут арендодателем со ссылкой на данное условие, при этом добросовестность арендатора не оспаривалась. Обладает ли арендатор в данном случае преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) 
3. Вопрос: Арендатор в течение полугода не исполнял обязанности по уплате арендных платежей, вследствие чего арендодатель направил ему соответствующее предупреждение. В нем он указал, что арендатор должен выплатить задолженность в разумный срок, в противном случае арендодатель будет вынужден принять меры к расторжению договора. В указанный срок арендатор оплату не произвел, что явилось основанием для обращения арендодателя в суд с иском о досрочном расторжении договора. Соблюден ли в данном случае досудебный порядок урегулирования спора?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) 
4. Вопрос: Согласно договору аренды арендодатель в течение двух месяцев должен был произвести капитальный ремонт, но произвел его за три месяца в связи с отсутствием на рынке необходимых материалов. При этом в соответствии с условиями договора арендная плата не уплачивалась за все время, пока арендатор был лишен возможности использовать имущество в связи с проведением капитального ремонта. Вправе ли арендатор нежилого помещения требовать расторжения договора аренды в судебном порядке? (Консультация эксперта, Минфин РФ, 2010) 
5. Вопрос: Обнаружив неоговоренные недостатки переданного в аренду оборудования, арендатор потребовал их безвозмездного устранения. Через неделю после этого он обратился в суд с заявлением о расторжении договора. Подлежит ли данное заявление удовлетворению, если к моменту принятия данного заявления к рассмотрению арендодатель произвел устранение данных недостатков?
(Консультация эксперта, Минфин РФ, 2010)
6. Вопрос: Между организациями заключен договор аренды недвижимого имущества. В период действия указанного договора аренды недвижимого имущества организация-арендатор неоднократно (более 2 раз) перечисляла организации-арендодателю арендную плату в размере меньшем, чем предусмотрено условиями договора аренды. Является ли неоднократное (более 2 раз) перечисление арендных платежей в меньшем размере, чем предусмотрено договором, основанием для расторжения договора аренды судом по инициативе арендодателя?
(Консультация эксперта, 2010) 
7. Вопрос: Арендатор нежилого помещения три раза просрочил внесение арендной платы. Письменное предупреждение, направленное арендодателем, было проигнорировано, и последний обратился в суд с иском о расторжении договора и взыскании с арендатора задолженности по арендной плате. Подлежит ли данный иск удовлетворению при условии, что арендатор не выполнил возложенной на него обязанности по государственной регистрации данного договора?
(Консультация эксперта, Минфин РФ, 2010) 
8. Вопрос: Имеет ли субарендатор (заключивший договор субаренды, продленный на неопределенный срок) право на заключение договора аренды по правилам п. 1 ст. 618 ГК РФ, в случае если дополнительным соглашением, заключенным между арендодателем и арендатором, досрочно прекращен договор аренды?
(Консультация эксперта, 2010) 
9. Вопрос: Стороны заключили договор аренды оборудования на срок в полгода. При этом согласно условиям договора арендные платежи должны были вноситься ежемесячно. Арендатор не внес арендные платежи за второй, третий и пятый месяцы. Не получив ответа на требование об исполнении обязательства, арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора. Правомерно ли требование арендодателя о расторжении договора?
(Консультация эксперта, Минфин РФ, 2010) 
10. Вопрос: Может ли сдача имущества в субаренду на новый срок без согласия арендодателя повлечь досрочное расторжение договора и выселение арендатора?
(Консультация эксперта, Минфин РФ, 2009) 

Документы, представленные в дайджесте, включены в Систему «КонсультантПлюс».

Формы документов:

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке   – Администрация Кривошеинского сельского поселения

Общий порядок расторжения договора аренды предусмотрен Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ). Так, согласно положений ч. 2 ст. 307, ч. ч. 1, 2 ст. 407 ГК РФ обязательства возникают, в том числе, из договоров и других сделок. Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор  пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, закон закрепляет возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке только по решению суда, если иное не предусмотрено договором.

В любом случае, даже если договором аренды предусмотрен внесудебный порядок досрочного расторжения договора, на государственную регистрацию прекращения ограничения в виде аренды наряду с соответствующим заявлением необходимо будет предоставить документы, подтверждающие соблюдение  указанного порядка одностороннего расторжения (например, уведомление о досрочном расторжении договора с отметкой арендатора о получении, либо, в случае направления уведомления по почте, опись вложения и конверт, либо соглашение о досрочном расторжении договора аренды).

Также, говоря о расторжении договора аренды, следует отметить, что согласно действующему законодательству, окончание срока аренды не всегда означает прекращение обязательств по договору. Так, согласно ч.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении обременения в виде аренды возможно только в случае обращения сторон договора (либо одной из сторон договора) с соответствующим заявлением в регистрирующий орган, с приложением необходимых документов.

 

Начальник отдела

регистрации объектов недвижимости

нежилого назначения и ипотеки                                                                Т.М. Никитюк

Кутепов предлагает ввести мораторий на расторжение договора аренды до конца 2021 года

Председатель Комитета Совета Федерации по экономической политике Андрей Кутепов разработал проект закона о введении моратория на расторжение договора аренды по причине долгов арендатора до конца следующего года. Об этом сообщает во вторник ТАСС.

Проект предлагает ввести «мораторий на расторжение договора аренды по инициативе арендодателя на срок до конца 2021 года исключительно для случаев наличия задолженности по арендной плате», говорится в пояснении.

В этом году были приняты поправки в законодательство, которые дают арендатору право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае незаключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. По мнению сенатора, эти изменения не защищают права арендаторов.

«Под удар попали те арендаторы, которые вложили большие суммы в неотделимые улучшения арендованных помещений и которым невыгодно расторгать или отказываться от договора аренды», — добавил Кутепов.

По словам парламентария, в этих случаях арендодатель не заключает соглашение об уменьшении либо отсрочке платы «или просто не отвечает на обращение арендатора». Законодатель заявил, что «молчание арендодателя не является согласием на предложение арендатора, арендатор не отказывается от договора, арендодатель выходит в суд на взыскание задолженности по арендной плате». Это ещё больше ухудшает положение того, кто арендует помещение, подчеркнул Кутепов.

Законопроект направлен в Правительство России для отзыва.

Как сообщала ранее «Парламентская газета», предложение дать арендаторам право досрочно расторгать договоры аренды входило в майский антикризисный пакет законопроектов, призванных поддержать малый и средний бизнес на фоне пандемии. До 1 октября компании из наиболее пострадавших из-за коронавируса отраслей могли потребовать от арендаторов снижения арендной платы, а в случае отказа — расторгнуть договор. Крупных ретейлеров закон не касался.

Также читайте о том, какие законы вступают в силу в октябре.

Возможность расторжения срочного договора аренды путем одностороннего отказа от его исполнения любой из сторон

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР

Телефон: (495) 64-911-65, 649-41-49 

Возможность расторжения срочного договора аренды путем одностороннего отказа от его исполнения любой из сторон

 

Как указано Высшим Арбитражным Судом РФ, вопрос о возможности одностороннего отказа от исполнения договора аренды различным образом разрешается арбитражными судами и представляет значительный интерес для установления единообразной практики рассмотрения споров, связанных с расторжением договоров аренды.

Правоотношения между субъектами гражданского права имеют свойство возникать, изменяться и прекращаться. Побуждающим их началом являются сделки, т.е. действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 150 Гражданского кодекса РФ).

В большинстве случаев такие действия носят обоюдный характер, в которых стороны договариваются, например, заключить договор, внести в него изменения или, наоборот, расторгнуть, в том числе по договоренности, в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Это значит, что предпосылки к изменению или расторжению договора могут быть предусмотрены самими сторонами отношений, и эти положения не должны противоречить нормативным актам Российской Федерации. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (ст. 450 ГК РФ). Однако в чем разница в понятиях одностороннего отказа от исполнения договора, его расторжения и прекращения в российском законодательстве? Попытаемся ответить на данный вопрос на примере договора аренды.

Как указано в Гражданском кодексе РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом по требованию арендодателя или арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом, и только в случаях, если:

арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшающими имущество;

— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

— не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки;

— арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

— не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки;

— переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, не оговоренные арендодателем при заключении договора, заранее не известные арендатору и не обнаруженные им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

— имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (ст. ст. 619 и 620 ГК РФ).

Данные нормы могут быть применены только к срочным отношениям арендодателя и арендатора, так как порядок отказа от исполнения договора, если он заключен на неопределенный срок, установлен в статье 610 ГК РФ: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца, что не мешает им, в свою очередь, установить в договоре иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды.

Из анализа статей 619 и 620 ГК РФ можно сделать вывод: стороны имеют право расторгнуть договор только в случаях, связанных с неисполнением какой-либо стороной своих обязательств, указанных в этих статьях. При этом может возникнуть ситуация, когда, например, арендатор не нуждается в арендуемом помещении и желает расторгнуть договор, но другая сторона выступает против этого. В данном случае арендатор может попробовать нарушить нормы статьи 619 ГК РФ или иные свои обязанности, предусмотренные договором, что обязательно повлечет за собой судебное разбирательство спора.

Есть ли выход из данной ситуации? И в чем разница между односторонним отказом от исполнения договора, его расторжением и прекращением? Исходя из положений статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, и наоборот: при прекращении обязательств сторон происходит расторжение договора. Это значит, что прекращается не сам договор, а права и обязанности сторон, которые образуют его содержание, следствием чего является расторжение договора.

По смыслу информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа стороны от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением контрагентом того или иного условия договора. В обзоре практики Президиум ВАС РФ приводит пример, из которого следует, что стороны при заключении договора аренды по инициативе арендодателя (истца) включили в него условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 ст. 450 ГК РФ (односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, когда он допускается законом или соглашением сторон). По мнению арендатора (ответчика), данное условие договора является ничтожным, поскольку по смыслу статьи 619 и пункта 2 ст. 450 ГК РФ те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке. Однако нижестоящий суд не согласился с позицией арендатора, отметив: такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений пункта 3 ст. 450 ГК РФ. Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается арендатором. В силу пункта 3 ст. 450 ГК РФ в этом случае договор считается расторгнутым и соответствующее решение суда не требуется.

Из вышесказанного следует, что при наличии в договоре аренды условия о праве той или иной стороны досрочно отказаться от исполнения договора аренды договор считается расторгнутым без вынесения решения судом после того, как сторона отказалась от исполнения в порядке, предусмотренном договором. Указанное выше дело относится именно к срочному договору, так как ответчик апеллирует к статье 619 ГК РФ, закрепляющей условия досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Как же соотносятся понятия отказа от исполнения от договора и его расторжение? Думается, отказ от исполнения является односторонней сделкой, которая может выражаться в уведомлении другой стороны или иных действиях, обусловленных сторонами. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В то же самое время односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются и в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 310 ГК РФ). Значит ли это, что условие об одностороннем отказе может быть предусмотрено только в соглашении между субъектами, занимающимися предпринимательской деятельностью?

В соответствии со статьей 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором (т.е. прекращение прав и обязанностей, но не договора). На основании этой формулировки стороны могут предусмотреть условие об одностороннем отказе от исполнения договора и подробно указать механизм такого отказа. Но как тогда соотносятся статья 310, пункт 3 ст. 450, статьи 619 и 620 ГК РФ?

Структура взаимодействия этих норм законодательства представляет собой следующее: думается, случаи неисполнения своих обязательств сторонами, указанных в статьях 619 и 620 ГК РФ, являются частными и связаны лишь с негативными последствиями исполнения договора аренды. Ведь договор заключается для конкретных целей, и разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. По желанию сторон в срочный договор аренды вносятся конкретные условия и обстоятельства, на основании которых стороны имеют право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (ст. 310 и п. 3 ст. 450 ГК РФ). В случае же наступления негативных последствий, указанных в статьях 619 и 620, заинтересованная сторона может потребовать расторгнуть договор аренды в судебном порядке, если иные условия его расторжения не предусмотрены сторонами.

Возникает еще один вопрос: как соотносятся указанные в договоре аренды формулировки одностороннего расторжения во внесудебном порядке и односторонний отказ от исполнения договора? Существует ли возможность, что суд при рассмотрении дела может указать на ничтожность формулировки, гласящей об одностороннем расторжении договора во внесудебном порядке? Думается, при составлении договоров аренды следует полностью руководствоваться информационным письмом Президиума ВАС РФ N 66 и точно указывать, что сторона имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в связи с чем договор и считается расторгнутым.

Однако как на деле происходит реализация такого права и позволяют ли суды расторгать договоры аренды таким способом? Обратимся к арбитражной практике. В постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда косвенно подтверждается, что ответчик, будучи арендатором, имел право досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения срочного договора аренды, уплатив при этом арендодателю штраф в размере месячной арендной платы. В то же время ФАС Центрального округа в Постановлении по делу N А08-2693/05-22 указал: удовлетворяя исковые требования, нижестоящий суд правомерно исходил из того, что срочный договор аренды не содержит условия о возможности его расторжения арендатором в одностороннем порядке. При этом нижестоящий суд обоснованно указал: действия ответчика по одностороннему отказу от исполнения обязательств по договору аренды не соответствуют требованиям закона и условиям договора, следовательно, он был обязан уплачивать арендную плату до окончания срока действия договора. Думается, если бы арендатор, который в соответствии с материалами дела выехал с занимаемой площади и уведомил арендодателя об одностороннем расторжении договора аренды, настоял на включении в договор условия о праве такого отказа, суд принял бы его сторону и договор считался бы расторгнутым с момента, оговоренного в нем сторонами. При этом условием одностороннего отказа от исполнения срочного договора аренды может быть и такое основание, предусмотренное сторонами, как, например, однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный срочным договором аренды срок (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 февраля 2008 г. по делу N А66-10900/2006). При этом необходимо учесть: в статье 619 ГК РФ одним из условий обращения арендодателя в суд является невнесение арендных платежей арендатором более двух раз. Данный пример показывает: если стороны не указали в договоре порядок расторжения договора, они имеют право воспользоваться императивными нормами Гражданского кодекса РФ. То есть эти нормы не противоречат друг другу, но заступают на место друг друга.

Возможность одностороннего отказа от исполнения срочного договора аренды недвижимого имущества также видна из ряда судебных постановлений, проанализированных на предмет рассматриваемого в настоящей статье вопроса.

С другой стороны, в споре между Сбербанком России и ООО «Бизнес-Инвест» суды всех инстанций заняли позицию, которая характеризуется тем, что главой 34 ГК РФ не установлена возможность безосновательного, лишь по воле и желанию арендодателя, досрочного расторжения договора аренды, т.е. одностороннего отказа от исполнения договора. На что ВАС РФ отметил: положения статьи 619 ГК РФ развивают положения пункта 2 ст. 450 Кодекса. В силу же пункта 3 ст. 450 односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. При этом в вынесенном ВАС РФ определении указано: изучение материалов этого дела и судебной практики показало, что вопрос о возможности одностороннего отказа от исполнения договора аренды различным образом разрешается арбитражными судами и представляет значительный интерес для установления единообразной практики рассмотрения споров, связанных с расторжением договоров аренды. В итоге, не ответив окончательно на вопрос, суд передал дело для пересмотра в порядке надзора в Президиум ВАС РФ.

 

Анализ действующих норм права и судебной практики показал: требование ГК РФ о расторжении договора аренды в судебном порядке не есть императивная норма о единственном способе его расторжения. Однако осталось дождаться официального решения Президиума ВАС РФ по затронутому в настоящей статье вопросу.

Сторонам предоставлено право включать в срочный договор аренды условия о том, что при наступлении тех или иных событий сторона вправе отказаться от его исполнения в оговоренном в условиях договора порядке.

Таким образом, предпринимателям не стоит заблуждаться относительно недействительности такого рода условий, включаемых в договор обычно по требованию арендодателя, и более тщательно подходить к его предмету либо отказываться от заключения, если условия об отказе от исполнения договора не являются подходящими для какой-то из сторон.

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:

  • О признании договора аренды недвижимости недействительным.

  • Об обязании заключить договор аренды недвижимости.

  • О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.

  • О взыскании задолженности по арендной плате (ст. ст. 309, 614 ГК) и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.

  • О возмещении убытков.

Первый Столичный Юридический Центр.

Наш e-mail: [email protected]
Наши телефоны:
1. 8 (985) 763-90-66
2. 8 (495) 776-13-39
3. 8 (985) 776 13 39
Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Арендодатель, Договор аренды, Недостатки имущества, Ничтожность договора аренды, Ничтожность сделки, Одностороннее изменение договора, Одностороннее расторжение договора, Прекращение договора, Прекращение договора аренды, Расторжение в одностороннем порядке, Расторжение договора аренды, Расторжение договора суд, Срок договора, Срок договора аренды, Срочный договор аренды, Условия аренды, Условия договора аренды, капитальный ремонт

15.06.2010, 7564 просмотра.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора подразумевает досрочное прекращение взаимных обязательств между ним и арендодателем. Для того, чтобы действующий договор был расторгнут, воли одной из сторон недостаточно. Необходимо соблюсти установленную процедуру, а также иметь веские основания для такого шага. Закон разрешает его совершить только в строго определенных случаях.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора: когда возможно

В некоторых случаях закон позволяет арендатору расторгать договор аренды (далее сокращенно – ДА) в одностороннем порядке через суд согласно ст.620 Гражданского кодекса РФ. Основанием для обращения в судебный орган может явиться:

  • передача арендатору имущества с недостатками, препятствующими его использованию в целях, ради которых оно бралось в аренду, и о которых тот не знал в момент заключения договора;
  • непредоставление арендодателем в пользование арендатору имущества, указанного в ДА, или создание им препятствий для использования данного имущества;
  • игнорирование арендодателем обязанности по проведению своевременного капремонта переданного в аренду имущества.

Также арендатор вправе в суде потребовать расторжения ДА, если по независящим от него обстоятельствам арендованное имущество оказалось в состоянии, непригодном для его дальнейшего использования (например, припаркованную арендованную машину сожгли хулиганы, или в результате обрушения строения в арендованном помещении стало невозможно работать).

Дополнительные причины расторжения договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке перечислены в ст.450 ГК РФ, которая распространяется на любые виды договоров. К ним относятся следующие обстоятельства:

  • существенное нарушение ДА другой стороной;
  • иные случаи, особо оговоренные в законах или в заключенном договоре аренды.

Нарушение считается существенным, если оно нанесло контрагенту ущерб, в значительной степени лишив его ожидаемых результатов от совершенной сделки (заключения ДА). Например, из-за частых поломок автомобиля арендатор был вынужден нести дополнительные траты на его ремонт, и не имел возможности на нем работать длительные периоды, пока транспортное средство чинили в автосервисе.

Стороны ДА вправе прописать в тексте заключенного соглашения не только дополнительные основания для одностороннего расторжения договора в суде. Они также могут предусмотреть случаи, при которых возможно досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора (или арендодателя) в одностороннем порядке, без обращения в суд. Об этом, в частности, говорится в п.1 ст. 450 ГК РФ, разрешающем расторжение ДА по соглашению сторон. Тогда в договоре аренды следует отдельным пунктом прописать и процедуру подобного расторжения. По общему правилу, она включает письменное уведомление контрагента о желании расторгнуть договор, и, если тот не возражает, стороны составляют и подписывают соответствующее соглашение о расторжении договора. Оформляется акт приема-передачи арендованного имущества, где фиксируется, в каком состоянии оно возвращено, с учетом нормального износа (п.1 ст.622 ГК РФ). В тексте договора важно предусмотреть четкие сроки всех этих действий, чтобы арендатор не нес убытки из-за намеренного затягивания процедуры арендодателем.

Кроме того, если срок аренды в договоре не указан, согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, арендатор вправе отказаться от его исполнения, уведомив об этом арендодателя за 1 месяц (за 3 месяца, если арендуется недвижимость). Однако расторжение долгосрочного договора аренды по инициативе арендатора по данной схеме невозможно. Отказаться от его исполнения до истечения срока действия документа он сможет только в судебном порядке, если на то будут иметься законные основания.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора — образец формулировки

Следует отметить, что стороны бессрочного договора аренды вправе установить иные сроки для уведомления об отказе одного из участников исполнять заключенный ДА. Они могут быть, как уменьшены, так и увеличены, по сравнению со сроками, указанными в ст. 610 ГК РФ, которые применяются «по умолчанию».

Как уже отмечалось, участники ДА имеют право установить дополнительные основания для одностороннего расторжения договора. Например, в него можно включить такую формулировку:

«Стороны договорились, что досрочное расторжение договора аренды помещения по инициативе арендатора во внесудебном порядке допускается в следующих случаях:

  • если по вине арендодателя помещение стало непригодным для использования, в том числе, из-за несвоевременной оплаты коммунальных платежей;
  • если в течение пяти рабочих дней со дня заключения настоящего договора помещение не передано арендатору в надлежащем виде».

Прописывать подобные формулировки стороны вправе в срочных и бессрочных договорах аренды.

Нередко в договорах аренды встречаются формулировки о досрочном расторжении договора без указания на внесудебный порядок. Например, условие о том, что «Арендатор вправе требовать расторжения договора аренды, предупредив об этом арендодателя письменно за 3 месяца», буквально означает, что арендатор может всего лишь инициировать в суде расторжение ДА, если будут соблюдены сроки предупреждения арендодателя. Возможность расторжения договора по инициативе арендатора без обращения в суд может быть обеспечена примерно следующей формулировкой: «Арендатор имеет право на отказ от настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке, влекущем его расторжение, письменно предупредив арендодателя об этом не менее, чем за 3 месяца».

арендаторов: как досрочно расторгнуть договор аренды

Есть много причин, по которым вы можете захотеть досрочно расторгнуть договор аренды. Возможно, вам только что предложили работу в другом городе, но вы только что продлили договор аренды своей квартиры. Или, может быть, вы студент колледжа, которому нужна была квартира только в течение учебного года, но вам пришлось подписать годовой договор аренды.

Несмотря на то, что существуют личные оправдания для расторжения договора аренды, в большинстве случаев за досрочное расторжение договора будет применяться какой-то штраф.

Вот некоторые из распространенных причин, по которым вам может потребоваться досрочно расторгнуть договор аренды, и несколько советов, как это сделать правильно.

Ваши правовые обязательства

Во-первых, важно знать, что аренда — это юридически обязывающий договор между вами и вашим арендодателем. Многие договоры аренды имеют фиксированный срок, что означает, что договор заканчивается в установленную дату. Подписывая договор аренды, вы соглашаетесь выполнять обязательства по договору на весь срок.

Конечно, вы, вероятно, подписывали договор аренды не с намерением его расторгнуть.В жизни бывают неожиданные повороты, и арендаторы нередко хотят переехать до истечения срока аренды.

Однако вы не можете просто уехать, временно или навсегда, не взяв на себя ответственность за уплату арендной платы. Даже наличие самого веского оправдания не обязательно избавит вас от обязательств по аренде.

Почему досрочно прекращать аренду

Обычно мы можем различать арендаторов, которые уезжают временно, и тех, кто уезжает на постоянное место жительства. Общие причины, по которым арендаторы могут захотеть временно уехать, включают:

  • Путешествие на длительный срок
  • Учеба за границей или работа по обмену
  • Выезд из общежития на лето
  • Как справиться с семейным кризисом

Некоторые арендаторы хотят навсегда избавиться от своих обязательств по аренде, обычно потому, что они:

  • Покупка дома
  • Переселение с партнером
  • Переезд в большее или меньшее пространство
  • Переезд в новый город на работу или учебу

Личные причины обычно не оправдывают расторжения договора аренды без какого-либо штрафа.Следовательно, вам придется проконсультироваться с вашим договором аренды на предмет оговорки о досрочном расторжении или договориться с арендодателем. Однако в некоторых случаях законы о домовладельцах-арендаторах могут защитить вас.

Юридические причины расторжения договора аренды

По большей части вы будете соблюдать условия договора аренды. Тем не менее, есть некоторые юридические основания для расторжения договора аренды, поэтому важно знать законы вашей юрисдикции.

Как правило, вы имеете право расторгнуть договор аренды, если:

  • Вы должны переехать по состоянию здоровья, включая переезд в дом престарелых
  • Вы призваны на действительную военную службу
  • Арендодатель нарушает ваш договор, например, входит в помещение без вашего согласия
  • Вы стали жертвой домашнего насилия
  • Вам угрожает или преследует сосед
  • Ремонт агрегата не завершен
  • Агрегат осужден

Даже если у вас есть законная причина для расторжения договора аренды, все же рекомендуется записать ваше общение.Вы можете получить запись, направив своему арендодателю Уведомление о расторжении договора, в отличие от простого отказа от собственности. Этот документ может помочь, если на вас по ошибке возложили ответственность за оставшуюся арендную плату.

Как разорвать договор аренды

Не всегда легко расторгнуть договор аренды раньше срока, но вот несколько способов сделать это, не нарушая законодательства о найме жилья в вашей юрисдикции.

Ищите пункт о досрочном расторжении

По большей части, арендодатель будет удерживать вас от условий аренды.Итак, первое, что вам нужно сделать, это проконсультироваться с вашим контрактом для получения подробной информации о досрочном прекращении аренды. Иногда в договорах аренды содержится подробная информация о надлежащем уведомлении и плате за расторжение (например, арендная плата за два месяца). Соблюдайте все правила, изложенные в вашем договоре аренды, и должным образом уведомите арендодателя.

Поговорите со своим арендодателем

Если в договоре аренды нет положений, спросите своего арендодателя или управляющего недвижимостью о возможных вариантах. Если в договоре аренды конкретно не рассматривается ситуация, возможно, вы сможете обсудить условия, которые будут приемлемы для вас обоих.

Например, вы можете предложить найти нового арендатора своему домовладельцу или согласиться продолжать платить арендную плату до тех пор, пока не будет найден новый арендатор. Иногда арендаторы могут договориться о выкупе аренды, что предполагает выплату определенной суммы денег в обмен на согласие арендодателя освободить вас от договора аренды.

Обратитесь к своей компании

Если вы переезжаете из-за новой отличной работы, стоит рассказать компании о своей ситуации. Некоторые компании помогают новым сотрудникам с переездом.Если вы новый сотрудник, вы можете получить помощь при выкупе аренды.

Получить разрешение на субаренду

В договоре аренды может быть пункт о субаренде. Этот вариант может помочь вам, если вы уезжаете только временно, поскольку он позволяет передать свои обязательства по аренде субарендатору. Если в договоре аренды не упоминается субаренда, поговорите со своим арендодателем о возможных вариантах.

Если условия первоначального договора аренды соблюдены, ваш домовладелец может иметь в помещении другого арендатора.Тем не менее, очень важно получить согласие арендодателя, прежде чем подписывать договор субаренды с новым арендатором.

Перед подписанием контракта помните, что передача ваших обязанностей субарендатору не освобождает вас от всех ваших обязательств. Другими словами, если ваш субарендатор уезжает без предупреждения или причиняет ущерб съемной квартире, вы должны будете платить арендную плату или несете ответственность за этот ущерб.

Получить разрешение на переуступку аренды

Как и субаренда, договор аренды может прямо указывать на ваше право уступить договор аренды.Переуступка аренды обычно является лучшим вариантом, если у вас нет намерения возвращаться, поскольку она позволяет вам передать свои арендные проценты на оставшийся срок аренды. Как и в случае субаренды, важно получить письменное согласие арендодателя, прежде чем передавать аренду новому арендатору.

При переуступке арендодатель может или не может освободить вас от ответственности за нарушение условий аренды. Например, если новый арендатор причиняет ущерб собственности и отказывается платить, домовладелец может сохранить за собой право взыскать с вас платеж.

Дождитесь окончания срока аренды

Дождаться истечения срока аренды — последнее средство, но это может быть единственной альтернативой, если арендодатель отказывается вести переговоры. Если вам не нужно уезжать немедленно, иногда лучше всего подождать окончания срока аренды.

Если вы все равно уйдете

Имейте в виду, что в большинстве юрисдикций домовладельцы обязаны минимизировать потерю дохода от аренды, предприняв разумные попытки найти нового арендатора.Это означает, что если вы выезжаете, и ваш домовладелец не предпринимает никаких усилий для поиска нового арендатора, он не всегда может возложить на вас ответственность за арендную плату.

Однако это правило имеет некоторые ограничения, поэтому обязательно ознакомьтесь с местными законами, прежде чем предполагать, что арендодатель не смог смягчить их убытки.

Последствия расторжения договора аренды

Многим арендаторам необходимо досрочно расторгнуть договор аренды из-за непредвиденных обстоятельств. У расторжения договора аренды есть последствия, но гораздо лучше иметь дело с небольшим штрафом сейчас, чем столкнуться с юридическими последствиями позже.Независимо от того, выплачивается ли плата за досрочное расторжение договора или арендная плата до тех пор, пока не будет найден новый арендатор, правильное завершение аренды может сэкономить ваше время и деньги в будущем.

Что произойдет, если вы расторгнете договор аренды?

В этой статье:

Что произойдет, если вы расторгнете договор аренды? Означает ли это финансовый крах? Не обязательно. Разорвать договор аренды может быть непросто, но это возможно. Фактически, при определенных обстоятельствах домовладелец может быть в восторге от вашего ухода. Вот как увеличить ваши шансы на хороший результат:

  1. Предоставьте как можно более подробное уведомление
  2. Предложите заплатить определенную сумму за рекламу, чтобы арендодатель мог получить нового арендатора
  3. Убедитесь, что недвижимость чистая и выглядит привлекательно

Многие арендодатели пойдут вам навстречу, если вы возьмете немного инициативны и имеют хорошую репутацию.

Подтвердите новую ставку (30 сентября 2021 г.)

Как работает аренда?

Аренда — это договор между домовладельцем и одним или несколькими арендаторами. Поскольку договор предоставляется арендодателем, вы можете поспорить, что каждый абзац и пункт отвечает интересам владельца. С точки зрения арендатора, вы хотите использовать определенную недвижимость при определенной ежемесячной арендной плате. Вы также хотите, чтобы недвижимость была в хорошем состоянии и сохранялась в таком состоянии, если что-то пойдет не так.

Совет съемщикам: что делать, если мой сосед по комнате уезжает, а меня нет в аренде

Даже не рассматривайте вопрос о расторжении договора аренды без предварительного ознакомления с этим соглашением.В частности, поищите информацию о расторжении договора, штрафах и депозитах.

Аренда обычно осуществляется помесячно или на несколько месяцев или даже лет. Во многих случаях арендаторы начинают с договора аренды на год или два, а затем договор автоматически продвигается на ежемесячной основе.

По месяцам

Как правило, арендатор с помесячной оплатой должен направить уведомление за 30 дней до освобождения. Однако будьте осторожны. Обычно вы не можете уведомить вас за неполный месяц.Форт Беннинг объясняет в справочнике для новых солдат:

«Военнослужащий Сэм платит арендную плату первого числа каждого месяца. Военнослужащий Сэм Хэнд доставляет уведомление об увольнении и копию распоряжения арендодателю 5 января. Следующий платеж аренды — 1 февраля. Дата прекращения действия договора — 1 марта ».

Та же общая концепция применяется к лицам, не входящим в состав вооруженных сил.

Дома в аренду: вариант аренды

Для годовой договоренности вам может потребоваться уведомление за 30 или 60 дней, в зависимости от местных правил и условий договора аренды.

Если вы отправляете уведомление, получите подписанную и датированную квитанцию, в которой указано, когда домовладелец получил ее.

На практике имеет смысл направлять как можно больше уведомлений. Причина в том, что это поможет домовладельцу, а вы хотите этим заниматься. Что произойдет, если вы расторгнете договор аренды, может зависеть от того, какой ущерб понесет домовладелец из-за вашего решения уехать. Чем больше уведомлений вы дадите, тем больше у арендодателя возможностей найти нового арендатора.

Ваш депозит: что произойдет, если вы разорвете договор аренды

Ожидается, что при аренде будут работать обе стороны.Если вы расторгнете договор аренды, вы можете понести убытки арендодателю.

Некоторые арендаторы ошибочно полагают, что залог можно использовать вместо аренды в прошлом месяце. Прочтите договор аренды. Вероятно, это говорит о том, что залог не может быть использован для оплаты аренды за последний месяц. Вместо этого залог покрывает невыплаченную арендную плату или материальный ущерб.

Военная статья

Бывает, что военнослужащих могут сразу же направить в отдаленные места. Военнослужащие в соответствии с государственными и федеральными правилами могут иметь особые права на расторжение договора аренды.Лучший способ обеспечить вашу защиту в случае переезда — включить в договор аренды «военную оговорку». Копии можно получить в жилищных или юридических службах.

Правильный разрыв договора аренды

Есть шаги, которые могут предпринять арендаторы, которые могут сделать расторжение договора аренды приемлемым для арендодателя.

Во-первых, сделайте как можно более подробное уведомление.

Во-вторых, предложите заплатить определенную сумму за рекламу, чтобы домовладелец мог получить нового арендатора.

В-третьих, убедитесь, что недвижимость чистая и удобная.

В-четвертых, найдите нового арендатора. Арендодатель зависит от арендной платы для оплаты ипотеки и других расходов. Потеря месячной арендной платы может стать серьезной проблемой, особенно для мелких арендодателей.

В-пятых, поговорите с домовладельцем. Объясните ситуацию. В одном случае домовладелец вернул залог в качестве свадебного подарка бывшему арендатору. Такое случается.

Почему арендодатель может захотеть, чтобы вы расторгли договор аренды

Аренда создает обязательства как для арендодателей, так и для арендаторов.Хотя иногда случается, что арендаторы хотят разорвать договор аренды, то же самое относится и к арендодателям. Арендаторы могут обнаружить, что арендодатели в восторге от программы аренды.

Почему арендодатель хочет, чтобы вы расторгли договор аренды? Может случиться так, что домовладелец хочет продать недвижимость. Он или она может рассудить, что дом переедут быстрее и по более выгодной цене, если его можно будет отремонтировать. Очевидно, что незанятую недвижимость легче отремонтировать.

Как стать арендодателем в 2018 году

В районах с контролируемой арендной платой расторжение договора аренды может решить множество потенциальных проблем для арендодателя.Это совершенно справедливо, если домовладелец вышвырнет вас, если вы нарушите договор аренды.

Арендодатель может быть счастлив обменять одного арендатора на другого, особенно если ежемесячная арендная плата может увеличиться.

Наконец, может случиться так, что арендодатель захочет сдать недвижимость другим способом. На некоторых рынках домовладельцы лучше обходятся без ежемесячных арендаторов. Вместо этого они сдают в аренду краткосрочным посетителям через Airbnb или аналогичный сервис и приносят больший доход.

Подтвердите новую ставку (30 сентября 2021 г.)

Окончание договора аренды | Альберта.около

Обзор

Арендаторы и домовладельцы могут расторгнуть договор аренды по разным причинам, например:

  • договор нарушен
  • жилец нашел другое жилье
  • домовладелец хочет прекратить аренду по установленной причине

Окончание срока

Аренда с фиксированным сроком заканчивается в день, указанный в договоре аренды, если обе стороны не соглашаются на досрочное прекращение. Например, если фиксированный срок — с 1 января по 31 декабря, аренда автоматически заканчивается 31 декабря.Если арендатор и арендодатель не предпримут иных договоренностей, арендатор должен выехать до полудня 31 декабря.

Арендодателю или арендатору не нужно уведомлять о прекращении аренды с фиксированным сроком. Будет вежливо, если домовладелец или арендатор предоставит напоминание до окончания договора аренды.

Окончание периодического срока

Арендодатель может прекратить периодическую аренду, если:

  • домовладелец или его родственник хочет въехать
    • «родственник» включает любого родственника по крови, браку, усыновлению или взрослому взаимозависимому родству
  • арендодатель соглашается продать арендуемое помещение, все условия договора купли-продажи выполнены или отменены, и покупатель или родственник покупателя желает въехать в
    • покупатель должен в письменной форме попросить арендодателя уведомить арендатора о прекращении аренды
  • арендодатель намерен снести арендуемое помещение
  • арендуемое помещение представляет собой отдельно стоящее или двухквартирное жилище или одну квартиру в кондоминиуме, и арендодатель соглашается продать арендуемое помещение, и все условия договора купли-продажи были выполнены или отменены
    • В этих случаях покупатель должен в письменной форме попросить арендодателя уведомить арендатора о прекращении аренды.
    • Ни покупатель, ни его родственники не должны занимать арендуемое помещение
  • арендодатель является учебным заведением, и арендатор был студентом в начале аренды, но уже не студент
  • арендодатель намерен использовать или арендовать арендуемое помещение под нежилое назначение

Если арендодатель намеревается провести капитальный ремонт, который требует, чтобы арендуемое помещение было свободным, или арендодатель намеревается преобразовать помещение в кондоминиум, арендодатель должен уведомить арендатора за один год о прекращении периодической аренды.Капитальный ремонт не включает покраску, замену напольных покрытий или текущее обслуживание.

Постановление Министерства жилищной аренды

Требования к уведомлениям

Срочная аренда

Аренда на фиксированный срок заканчивается без уведомления в дату, указанную в договоре аренды. Арендодатель и арендатор могут договориться о продолжении после окончания установленного срока.

Периодическая аренда

Чтобы расторгнуть периодический договор аренды, домовладельцы и арендаторы должны письменно уведомить другую сторону.

Письменное уведомление должно включать всю следующую информацию:

  • адрес сдачи в аренду помещения
  • дата окончания аренды
  • подпись лица, подающего уведомление

Арендодатели также должны указать причины прекращения аренды.

Требуемый объем уведомления

Требуемое уведомление зависит от того, кто его подает, и от типа аренды.

Аренда на неделю

Арендатор или домовладелец должен уведомить об этом за неделю.

Ежемесячная аренда

Арендатор должен уведомить об этом за месяц. Арендодатель должен уведомить об этом за 3 месяца.

Годовая аренда

Арендатор должен направить уведомление за 60 дней до последнего дня арендного года, чтобы оно вступило в силу в последний день арендного года. Арендодатель должен уведомить об этом за 90 дней до последнего дня арендного года, чтобы оно вступило в силу в последний день арендного года.

Когда необходимо подавать уведомление

Аренда на неделю

Уведомление должно быть отправлено не позднее первого дня арендной недели.Срок аренды истекает в последний день арендной недели.

Ежемесячная аренда

Уведомление арендатора должно быть направлено в первый день месяца аренды или ранее. Срок аренды истекает в последний день месяца аренды.

Уведомление арендодателя должно быть направлено не позднее первого дня трехмесячного периода уведомления.

Годовая аренда

Для годовой аренды уведомление арендатором должно быть направлено не позднее чем за 60 дней до последнего дня года аренды, чтобы оно вступило в силу в последний день года аренды.

Уведомление арендодателя должно быть направлено не позднее, чем за 90 дней до последнего дня арендного года, чтобы оно вступило в силу в последний день арендного года.

Если дата подачи уведомления приходится на праздничный день (например, 1 января или 1 июля), следующий рабочий день становится датой платежа.

Уведомление о несвоевременном вручении

Если уведомление будет доставлено с опозданием, оно вступит в силу позже.

Аренда на неделю

Позднее уведомление означает, что аренда закончится в последний день следующей полной недели аренды.

Ежемесячная аренда

Позднее уведомление означает, что аренда закончится в последний день следующего полного месяца аренды.

Например, арендатор имеет ежемесячную аренду, которая длится с первого дня месяца до последнего дня месяца. Если арендатор подаст уведомление 2 июня о прекращении ежемесячной аренды 30 июня, аренда вместо этого закончится 31 июля.

Годовая аренда

Позднее уведомление арендатора означает, что срок аренды истекает через 60 дней с даты вручения уведомления.

Позднее уведомление арендодателя означает, что срок аренды истекает через 90 дней с даты вручения уведомления.

Как обслуживать

Необходимые уведомления должны быть доставлены лично или заказным письмом. Арендаторам следует использовать почтовый адрес, указанный в «уведомлении арендодателя». Арендодателям следует использовать почтовый адрес арендуемого помещения.

Если арендатор отсутствует в арендуемом помещении или уклоняется от обслуживания, арендодатель может:

  • передать уведомление взрослому, который, по всей видимости, проживает с арендатором, или
  • вывесить извещение на виду у арендуемого жилого помещения

Если домовладелец или арендатор не может вручить уведомление, как указано выше, уведомление может быть отправлено в электронном виде.Если оно отправляется в электронном виде, лицо, получающее уведомление, также должно иметь возможность распечатать копию.

Управление арендой во время COVID-19: Жилье и аренда: Юридические услуги для студентов: Поддержка студентов: Отдел по работе со студентами: Университет Индианы, Блумингтон

Управление арендным договором

Что делать, если вам нужно досрочно покинуть арендуемую квартиру из-за вирус COVID-19:

Десять советов от юридической службы студентов IU по управлению арендой за пределами кампуса:

  1. Прочтите договор аренды.Есть ли что-нибудь о досрочном прекращении аренды? Поговорите со своим арендодателем, если вы не уверены.
  2. Что говорится в договоре о субаренде?
    Сможете ли вы найти субарендатора, который возьмет на себя аренду в мае и до этого времени будет платить за нее самостоятельно? Поговорите со своим домовладельцем.
  3. Согласится ли ваш домовладелец на выкуп арендной платы, то есть согласится ли он расторгнуть договор аренды за некоторую дополнительную единовременную выплату арендной платы?
    Поговорите со своим домовладельцем.
  4. Если вы решите выехать раньше срока (до истечения срока аренды), уведомите арендодателя в письменной форме.Это сохранит открытость линий связи с домовладельцем и потенциально сделает вас более сильным с юридической точки зрения. Электронная почта или заказное письмо — хороший способ предоставить письменное уведомление о том, что вы освободили арендуемую квартиру.
  5. Следующие шаги могут помочь минимизировать сумму, которую вы должны заплатить, если вы съедете, не заключив договор с арендодателем о расторжении договора аренды:
    1. Уберите ВСЕ свои вещи из квартиры, когда уходите.
    2. Тщательно очистите устройство, даже если оно было грязным, когда вы въехали.
    3. После того, как вы убрали свои вещи и почистили, сделайте четкие снимки и видео устройства и храните их в безопасном месте.
    4. Убедитесь, что все коммунальные услуги на ваше имя возвращены на имя арендодателя.
    5. Уведомить арендодателя в письменной форме, как описано в пункте 4 выше.
    6. Договоритесь о передаче ключей домовладельцу.
  6. Если ваш домовладелец соглашается на расторжение договора аренды,
    обязательно получите его в письменной форме.
  7. К сожалению, даже если вы сделаете все вышеперечисленное, вам все равно придется платить арендную плату за оставшийся срок аренды.Но описанные выше шаги сведут к минимуму любые дополнительные убытки, которые домовладелец может попытаться потребовать в результате вашего досрочного прекращения аренды.
  8. В соответствии с Распоряжением губернатора Холкомба №
    20-06, арендаторы не могут быть выселены во время чрезвычайного положения в Индиане, но арендные договоры остаются в силе, и арендная плата по-прежнему подлежит оплате. К сожалению, город Блумингтон и Университет Индианы не имеют права отменять договор аренды между арендатором и домовладельцем.
  9. Арендодателям не разрешается блокировать съем арендаторов в арендуемой квартире или отключать коммунальные услуги, даже если арендная плата и / или коммунальные услуги не были оплачены.
  10. Если эта информация не отвечает на все ваши вопросы, вы можете назначить встречу в Юридической службе для студентов, чтобы обсудить вашу ситуацию более подробно.

Права арендодателя и арендатора — Генеральный прокурор штата Арканзас


Закон штата Арканзас предоставляет права как арендаторам жилых помещений, так и арендодателям. Законы Арканзаса по таким вопросам применяются только к частным арендуемым единицам, а не к жилью, субсидируемой государством.

Права и обязанности арендатора:

  • Арендодатели должны уведомить как минимум об одном периоде аренды до повышения арендной платы.Это правило применяется как к устным, так и к письменным договорам аренды.
  • Если вы планируете сдавать свою квартиру или дом в субаренду, вы, как правило, должны получить предварительное разрешение от домовладельца и письменное указание от него или ее с указанием суммы арендной платы, которую можно получить.
  • Если вы планируете переехать и имеете письменный договор аренды, вы должны уведомить об этом в соответствии с положениями вашего договора аренды.
  • Если вы планируете съехать и заключить устный договор аренды, вы должны уведомить об одном периоде аренды.

Права арендодателя:

  • В Арканзасе арендодатель может уведомить о расторжении договора аренды по любой причине. Даже образцовые арендаторы могут быть расторгнуты. Арендодатель должен уведомить об устной аренде за один период аренды или предоставить уведомление в соответствии с условиями письменной аренды.
  • Закон штата предусматривает, что при добровольном или принудительном расторжении любого договора аренды все имущество, оставленное арендатором в жилище, будет считаться брошенным и может быть отчуждено арендодателем по своему усмотрению без права регресса арендатора.Все имущество, оставленное арендатором в помещении, подлежит удержанию в пользу арендодателя для уплаты всех сумм, которые арендатор согласился заплатить.

Ремонт и обслуживание:

  • Когда вы снимаете дом или квартиру, вы обычно соглашаетесь принять их «как есть». Это означает, что домовладелец не обязан проводить дополнительное обслуживание жилища. Однако существуют городские строительные нормы и правила, которые защищают ваше здоровье и безопасность. Если у вас есть проблемы со здоровьем или безопасностью в вашем жилище, свяжитесь с городом, чтобы узнать, полностью ли оно соответствует жилищным кодексам.
  • Если ваш домовладелец обещает произвести ремонт, убедитесь, что это обещание записано в письменном договоре аренды.
  • Даже если арендодатель не производит обещанный ремонт, арендатор должен продолжать платить арендную плату. У арендаторов есть некоторые средства правовой защиты, например, обращение в суд мелких тяжб, пересмотр условий договора аренды, переезд или обращение за советом к частному адвокату.
  • Если вы считаете, что ваши жилищные условия представляют непосредственный риск для здоровья, вы можете обратиться к инспектору здравоохранения по месту жительства.

Залоговые депозиты:

Закон о залогах Арканзаса обеспечивает арендаторам дополнительную защиту. Этот закон применяется только к арендодателям, которые снимают шесть и более квартир. Он содержит следующие положения:

  • Если от вас требуется внести залог, с вас не может взиматься плата, превышающая двухмесячную арендную плату. Например, если ваша арендная плата составляет 500 долларов в месяц, домовладелец не может требовать залог в размере более 1000 долларов.
  • Когда вы переезжаете, домовладелец должен вернуть вам залог в течение 60 дней.Однако домовладелец может вычесть из залога стоимость ремонта любого ущерба, нанесенного жилью, или любой просроченной арендной платы.
  • Если домовладелец вычитает из вашего гарантийного депозита, он должен предоставить вам письменный подробный список удержанных сборов в течение 60 дней с момента вашего освобождения.
  • Арендодатель может удержать всю сумму залога, если ущерб или невыплаченная арендная плата превышают сумму залога.

Выселения:

  • Несвоевременная или неуплата арендной платы по любой причине является основанием для выселения.В Арканзасе домовладелец может преследовать арендатора по гражданскому иску в отношении «незаконного задержанного».
  • Незаконные действия задержанных требуют, чтобы домовладелец предоставил вам письменное уведомление за три дня до освобождения. Если вы не уедете, домовладелец может подать иск, подав на вас жалобу в суд. После того, как вы получите повестку в суд, у вас есть пять дней на то, чтобы письменно опротестовать выселение. Любое возражение должно быть подано секретарю суда, в котором было подано исковое заявление о выселении, и вы должны отправить копию своего возражения адвокату арендодателя.Если вы не подадите возражение, шериф округа может выселить вас из жилища. Если вы возражаете, будет назначено слушание, чтобы определить исход вашего дела.

Дискриминация:

Федеральный жилищный закон защищает арендаторов от незаконной дискриминации при продаже или аренде жилой недвижимости. Закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает дискриминацию в большинстве сделок, связанных с жилой недвижимостью. Закон включает следующие положения:

  • Запрещает дискриминацию по месту жительства по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения или национального происхождения.
  • Ограничивает рекламу и публикации, предлагающие какие-либо предпочтения, ограничения или дискриминацию (например, только для взрослых в определенном комплексе или разделе).
  • Запрещает дискриминацию в условиях продажи или аренды жилья
  • Запрещает дискриминацию любого лица по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения или национального происхождения при использовании помещений, связанных с жилище.
  • Запрещает дискриминационное отнесение человека к той или иной части комплекса или к определенному этажу здания.
  • Для получения дополнительной информации о справедливом жилищном строительстве вы можете обратиться в Департамент жилищного строительства и городского развития США на HUD.gov или в Комиссию по справедливому жилищному регулированию Арканзаса на веб-сайте FairHousing.Arkansas.gov.

Советы:

  • Всегда читайте договор аренды перед подписанием и сохраняйте копию для своих файлов.
  • Как устные, так и письменные договоры аренды являются обязательными. Однако лучше иметь письменное соглашение, чтобы не возникло недопониманий относительно обязанностей каждой из сторон.
  • Всегда вовремя платите арендную плату.
Загрузите лист с советами для печати.

Ресурсы

Юридические услуги штата Арканзас Права арендодателя и арендатора

Юридические услуги штата Арканзас Советы по закону о арендодателе и арендодателе

Агентства общественных действий штата Арканзас

Что нужно знать и как это делать

iStopck.com/skynesher

В какой-то момент в качестве арендатора вы можете оказаться в ситуации, когда вы подумаете о досрочном расторжении договора аренды.Хотя в какой-то момент в качестве арендатора вы можете оказаться в ситуации, когда вы подумаете о досрочном расторжении договора аренды. Расторжение договора аренды может занять много времени и денег, поэтому, прежде чем начинать процесс, убедитесь, что это правильное решение для вас.

Если вы решите, что это лучший способ действий, вот к чему вам следует подготовиться и что вы можете предпринять.

Могу ли я расторгнуть договор аренды?

Большинство договоров аренды имеют установленный срок, обычно около 12 месяцев.Некоторые арендаторы заключают краткосрочные договоры аренды на срок от одной недели до шести месяцев, а другие арендаторы подписывают двухлетние соглашения.

В соответствии с законами о правах арендаторов есть несколько причин, по которым вы можете юридически разрешить расторгнуть договор аренды без каких-либо последствий. Эти причины могут отличаться от штата к штату, но можно привести несколько примеров:

  • Если вы или ваша семья подверглись бытовому насилию
  • Квартира негостеприимна или нарушает местные правила охраны здоровья и безопасности
  • Вы вступаете на действительную военную службу
  • Преследование арендодателя или нарушение конфиденциальности арендатора

Если вы его не принимаете Если у вас нет ни одного из вышеперечисленных оправданий, вы все равно можете попытаться расторгнуть договор аренды раньше, но вам могут быть труднее и вы столкнетесь с дополнительными последствиями, такими как сборы.

Могу ли я быть обвинен в расторжении договора аренды? Какие последствия?

В зависимости от вашего управляющего недвижимостью или арендодателя вы можете столкнуться с дополнительными последствиями. Некоторые домовладельцы могут позволить вам досрочно отказаться от аренды, если вы найдете взаимовыгодное соглашение, но другие могут принять меры.

Несколько возможных последствий:

  • Вы теряете свой гарантийный залог
  • Вы должны заплатить полную арендную плату, оставшуюся по вашей аренде
  • Ваш арендодатель добивается взыскания задолженности за неуплаченную арендную плату
  • Вы теряете рекомендацию арендодателя при подаче будущих заявок на квартиру
  • Вы можете быть привлечены к суду

Возможно, вы знаете друзей или родственников, которые смогли досрочно расторгнуть договор аренды без каких-либо последствий, и хотя такая возможность зависит от вашего арендодателя, вы также должны знать некоторые действия, которые могут быть предприняты против вас, прежде чем продолжить с процессом.

Как мне досрочно расторгнуть договор аренды?

Допустим, вы переезжаете через страну в поисках новой работы, и вам нужно разорвать договор аренды. Есть 4 шага, которые вы можете предпринять, чтобы выяснить, возможно ли досрочное прекращение аренды и начать процесс:

1.

Обратитесь к арендодателю

Вам нужно как можно скорее связаться с арендодателем по телефону или электронной почте и объяснить свою ситуацию.Может существовать простое соглашение, выгодное вам обоим, и в этом случае вы, скорее всего, в конечном итоге заплатите что-то вроде оставшейся части арендной платы за текущий период.

Совет от профессионалов: Начните разговор с того, что спросите арендодателя, разрешат ли они вам найти арендатора, который возьмет на себя вашу аренду или субаренду. Это упростит жизнь арендодателю, которому не придется выполнять работу самостоятельно. Кроме того, разговор о расторжении договора аренды с большей вероятностью будет работать в вашу пользу, если вы уже сделали часть работы за своего арендодателя.

2.

Ознакомьтесь с деталями вашего договора аренды и сообщите об этом

Если простой разговор с арендодателем не помог, пора пересмотреть договор аренды. Как правило, вы найдете что-то, называемое «оговоркой о разрыве», в которой описаны процессы и условия, требуемые от арендатора или арендодателя для юридического расторжения договора аренды до его окончания.

Во-первых, выясните, существуют ли какие-либо правила в отношении того, как вам нужно подавать письменное уведомление.Многие статьи о перерывах диктуют форму, в которой должно быть сделано уведомление, например, письменное письмо, отправленное домовладельцу. Если эти правила действительно существуют в вашем договоре аренды, важно строго соблюдать их, поскольку незначительное нарушение может привести к тому, что арендодатель отклонит ваше уведомление.

Затем определите, когда вы отправите уведомление. Вы захотите проверить свой договор аренды и узнать дату начала его действия. Затем решите, на какую дату вы планируете уехать. Обычно перед отъездом требуется уведомление за 30 дней.Чуть реже пункт о перерыве может содержать ограничения на расторжение договора аренды в зависимости от того, как долго вы там пробыли. Например, арендатор может расторгнуть договор аренды на год только после того, как прожил в нем 6 месяцев.

Совет для профессионалов: После письменного уведомления о расторжении договора аренды попросите арендодателя подписать с вами письменное согласие на это.

3.

Выполнить условия

Помимо типа и времени уведомления, пункт о прекращении аренды в вашем договоре аренды также будет содержать условия, которые должны быть выполнены для того, чтобы вы по закону разорвали договор аренды (или чтобы домовладелец сделал это в противоположной ситуации).Они могут включать в себя актуальную арендную плату на момент отъезда, полное освобождение квартиры и завершение любого невыполненного ремонта или обеспечение того, чтобы все текущие арендаторы расторгли договор аренды и освободили квартиру.

Если домовладелец требует, чтобы вы выплатили оставшуюся часть срока аренды, вы должны будете соблюдать условия аренды. Если вы испытываете затруднения в финансовом отношении, вы можете предложить составить план платежей, который позволит вам подписать контракт, в котором будет указано, что вы будете производить ежемесячные платежи.Не все арендодатели согласятся на это, поэтому спросите напрямую у себя.

Если вы видите слово «ветхость» в оговорке о разрыве, это относится к ремонту дома или квартиры, который вы несете ответственность за ремонт до окончания срока аренды. Другими словами, это означает, что вы несете ответственность за возврат объекта в то состояние, в котором вы в него вошли. Убедитесь, что вы знаете обо всех ремонтах, за которые несете ответственность, проверив другие разделы своего договора аренды.

Профессиональный совет : перед отъездом узнайте у арендодателя, есть ли какие-либо неурегулированные убытки, которые вам нужно исправить, чтобы вы знали, чего от вас ждут.

4.

Рассмотреть субаренду

После того, как вы пройдете весь этот процесс, у вас все еще могут возникнуть проблемы с выходом из договора аренды за то время, которое у вас есть, или с суммой денег, которую вы готовы выложить.

Самый распространенный способ обойти разрыв договора аренды — это субаренда. Если разрешена сдача вашей квартиры в субаренду, это может быть самым простым способом съехать, не выплачивая оставшуюся часть арендной платы. Вы можете найти нового арендатора, который сможет снять квартиру и заплатить арендную плату.Просто имейте в виду, что ваше имя все еще находится в аренде, поэтому новый арендатор, вероятно, будет платить вам каждый месяц, а вы продолжите платить за аренду, как обычно. Придите к соглашению о том, кто несет ответственность за ущерб и / или залог, чтобы вам не пришлось платить за то, что ваш субарендатор сделал во время своего пребывания.

Чего ожидать после

После того, как все будет сказано и сделано, вам либо разрешат расторгнуть договор аренды, либо вам будет разрешено передать его в субаренду.Сумма предоплаты будет зависеть от вашего маршрута.

Например, если вы расторгаете договор аренды, остается вопрос, кто будет платить за рекламу устройства на сайтах аренды. Кроме того, за каждый месяц, когда квартира остается свободной после того, как вы ее освободите, вы должны будете платить арендную плату.

Если вы сдаете в субаренду, вы будете нести ответственность за упорядочивание процессов оплаты арендной платы за вашу субаренду, согласование того, что делать с гарантийным депозитом, и, возможно, даже проведение проверки кредитоспособности или биографии, все в зависимости от того, о чем собирается позаботиться ваш арендодатель. .

Каждый договор аренды индивидуален, поэтому важно прочитать свой собственный. Узнайте, что разрешено, за что вы будете отвечать до выезда и сколько вам придется заплатить, чтобы расторгнуть договор аренды или сдать его в субаренду.

Ищете новое место? Найдите тысячи квартир для аренды и скоро окажитесь в своем новом доме.

Требования к аренде жилья | Город Такома-Парк

Заключение договора аренды — серьезное обязательство.Аренда — это юридический договор, который не следует подписывать до тех пор, пока он полностью не будет прочитан и понят.

Стандартное соглашение об аренде жилья в Такома-парке

Если у вас есть арендуемое жилье в Такома-парке, настоятельно рекомендуется использовать стандартный городской договор аренды жилья.

Перед подписанием договора аренды

Если в договоре аренды есть неясная информация, потенциальные арендаторы должны уточнить смысл договора с арендодателем до подписания договора аренды. Спросите, существуют ли другие «правила» для объекта аренды, которые часто могут быть отделены от договора аренды.Изменения или дополнения к договору аренды должны быть подписаны как арендатором, так и арендодателем в договоре аренды или дополнительном соглашении. После подписания договора аренды он становится обязательным.

Осмотрите арендуемую квартиру перед подписанием договора аренды. Если ремонт необходимо произвести до того, как арендовать квартиру, письменный список этих ремонтов и дату их завершения следует включить в приложение к договору аренды, датированное и подписанное арендатором и домовладельцем.

Если арендодателю подается гарантийный залог, необходимо получить квитанцию, в которой указано, что это платеж для «гарантийного залога».«Арендаторы не должны вносить залог или подписывать договор аренды, пока они не будут абсолютно уверены в том, что арендуемая квартира соответствует их ожиданиям. Депозиты и деньги, внесенные в качестве арендной платы за первый месяц, часто бывает трудно вернуть, если арендуемая единица была снята с продажи с даты внесения депозита.

Прежде чем арендодатель подпишет договор аренды, он имеет право получить кредитный отчет о потенциальном арендаторе. Это одно из важнейших прав домовладельца, которое может помочь в выборе арендатора.В соответствии с федеральными законами, законами штата и округа о справедливом жилищном обеспечении домовладельцы должны рассматривать всех заявителей одинаково. Заявление на аренду должно включать разрешение арендодателю на получение копии кредитного отчета потенциального арендатора и истории аренды.

Требования к аренде

Все договоры аренды помещений в Takoma Park должны соответствовать особым требованиям, изложенным в Законе города об отношениях между арендодателями и арендаторами. К ним относятся следующие:

  • Предлагаются на первоначальный срок не менее одного года, которые принимаются по усмотрению арендатора, если нет разумных оснований для предложения другого срока аренды.Договор аренды также должен включать положение, в котором говорится об обязанности арендодателя предложить в письменной форме за два месяца до окончания аренды продление первоначального договора аренды на один год, если только арендодатель или арендатор не прекращает договор аренды в соответствии с надлежащим письменным документом. уведомление об освобождении.
  • Признать ответственность арендодателя за содержание арендуемого объекта в соответствии с Городским кодексом содержания собственности.
  • Имейте положение, требующее письменных квитанций для всех наличных денег или денежных переводов, оплачиваемых лично.Арендаторы, которым требуется квитанция об оплате по почте, должны приложить к своим платежам конверт с маркой и адресом.
  • Есть положение, требующее, чтобы все залоговые депозиты обрабатывались в соответствии с законодательством штата.
  • Разрешить арендатору расторгнуть договор аренды с письменным уведомлением арендодателя не менее чем за месяц до даты платежа по арендной плате из-за вынужденного изменения места работы, которое требует от арендатора переехать за пределы Вашингтона, округ Колумбия, смерти крупный работник, безработица или по любой другой разумной причине, не зависящей от арендатора.
  • Укажите всю причитающуюся и причитающуюся арендную плату до даты прекращения аренды, которая должна быть оплачена арендатором.
  • Сообщите арендатору в соответствии с законом города Такома-Парк о стабилизации арендной платы, если арендный объект подлежит стабилизации арендной платы.
  • Укажите, что арендная плата может быть увеличена только один раз в 12-месячный период, а арендатор должен получить письменное уведомление за два месяца до срока оплаты аренды.
  • Сообщаем, что передача арендатору коммунальных услуг без соответствующего снижения арендной платы является незаконной.
  • Предусмотреть требования о въезде и уведомлении о выезде, а также ограничения по кондиционированию воздуха.
  • Иметь положение, дающее арендатору право на беспрепятственное использование и пользование помещением.
Договор аренды не может включать положения, которые:
  • Разрешают арендодателю вступить во владение арендуемой единицей или личным имуществом арендатора без судебного постановления суда.
  • Взимать штраф за просрочку платежа в размере более 5% от ежемесячной арендной платы или разрешить взимание штрафов за просрочку платежа за арендные платежи, полученные в течение десяти дней с даты истечения срока аренды.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.