Как рассчитывается кадастровая стоимость дома: что это, как узнать по адресу бесплатно?

Как определяется кадастровая стоимость дома?

Для чего гражданам нужна информация по кадастровой стоимости их недвижимого имущества? В основном этот вопрос возникает, когда им нужно рассчитать обязательный налог на недвижимость. Также такие сведения понадобятся при совершении сделок по продаже или разделу жилья.

Содержание

• Что такое кадастровая стоимость дома
• Как рассчитывается кадастровая стоимость дома
• Как узнать кадастровую стоимость дома
• Как оспорить кадастровую стоимость дома

Что такое кадастровая стоимость дома

Кадастровая Палата занимается определением кадастровой стоимости любой недвижимости, будь то частный дом, квартира, гараж или земельный надел. Следует заметить, что в последние годы произошли значительные изменения в этом показателе.

Эти изменения объясняются желанием приблизить данный показатель к ценам на рынке недвижимости. Установленные размеры очень важны при определении цены на объект сделки (это может быть продажа или обмен жилья), а также они необходимы при расчете налоговых выплат.

Что означает понятие «кадастровая стоимость»?

По определению, она представляет собой цену определенного объекта недвижимости. Рассчитывается она по утвержденным методикам при учете цен на жилье, существующим на рынке недвижимости. Кадастровая стоимость является основой для расчета суммы налога на частную собственность.

Между кадастровой стоимостью и ценой жилья на рынке существует значительная разница, хотя они определенным образом зависят друг от друга.

При этом рыночная цена может меняться чуть ли не каждый день, а кадастровая – остается неизменной в течение трех лет. Но менять ее необходимо, для этого существуют определенные сроки – не реже, чем один раз в пять лет.

Иногда показатели стоимости намеренно завышены и превышают даже рыночную цену. Расчеты осуществляются с учетом на перспективу.

Денежная оценка жилья, установленная государственными органами, специализирующимися на данной деятельности, позволяет гражданам:

• реально подойти к размерам арендной платы при сдаче жилья в наем;
• определиться с размерами налоговых выплат;
• произвести равноценный раздел имущества;
• оспорить расчеты стоимости.

Как рассчитывается кадастровая стоимость дома

Разобраться в формулах, используемых при расчете показателя, простому обывателю довольно сложно. Поэтому в нашей статье мы хотим ознакомить вас с основными показателями, которые оказывают непосредственное влияние на окончательную сумму.

В принципе, это те же показатели, от которых зависит стоимость недвижимости на рынке.

Показатель 1. Дата возведения дома

Возраст дома имеет достаточно большое влияние на расчеты. Когда речь не идет о зданиях, которые представляют историческую и культурную ценность, дата строительства оказывает понижающее действие.

Дело в том, что чем старше дом, тем в худшем состоянии находятся его основные показатели, как несущие конструкции, фундамент, коммуникации. Чтобы привести такое строение в порядок, нужны большие затраты.

Но показатели снижения стоимости в связи с годом строительства дома неодинаковы. Они могут отличаться даже в пределах одной деревни. Так происходит из-за влияния другого показателя, а именно материала, из которого построен дом.

Некоторые материалы более долговечны, например, кирпич, срок эксплуатации которого приравнивается к ста годам. А вот деревянные постройки менее устойчивы ко времени. Их срок использования – 50-60 лет.

Показатель 2. Площадь дома вместе с прилегающим участком

Формула расчета стоимости недвижимости обязательно содержит показатели размеров. Ведь она напрямую зависит от площади объекта. Чем больше здание, тем выше на него цена. Та же история и с прилегающей к дому территорией.

Если объектом продажи является частный дом, то необходимо знать, что земельный участок продается вместе с ним. Несмотря на тот факт, что регистрация этих двух объектов в Едином государственном реестре происходит по отдельности, их реализация осуществляется «в комплекте».

Чем больше площадь земли, тем выше кадастровая стоимость. От размеров участка зависят объемы материальной выгоды, которые он может принести владельцам.

Показатель 3. Развитость инфраструктуры

Для жителей сельской местности вполне понятно различие в стоимости большого частного садового дома на приличном участке земли, но удаленного от города, и небольших по площади коттеджей, построенных на земле, предназначенной под ИЖС.

Так происходит из-за того, что чаще всего садовые товарищества не имеют ни нормальных дорог, ни школы или детсада, никаких основных благ проживания. К ним не подведены ни газ, ни вода. Все перечисленные блага есть на обжитых маленьких территориях.

Таким образом, становится понятным, почему кадастровая стоимость большого дачного домика ниже, чем у маленького жилого дома.

Показатель 4. Определение средней стоимости в целом по региону

Существует определенная зависимость стоимости недвижимости от места ее расположения. Если это высокоразвитый регион, то и жилье там будет стоить дороже.

В таких регионах у людей выше зарплата, соответственно, они могут себе позволить недвижимость дороже. В экономически слаборазвитых регионах, стоимость жилья ниже.

Именно поэтому во время проведения расчетов кадастровой стоимости будет использоваться не цена на жилье в конкретном регионе, а средний показатель по стране.

Так, при равности остальных показателей, собственник недвижимости в Надыме будет выплачивать большие налоги, чем собственник идентичного жилья в Челябинске. Эта схема относится к частным домам и квартирам в многоквартирных домах.

Как узнать кадастровую стоимость дома

Ознакомившись с вышеизложенным материалом, вы узнали, как рассчитывается кадастровая стоимость дома или квартиры. А теперь давайте разберемся, где можно получить информацию по данному показателю.

Получить данные сведения можно в нескольких местах. Как вы это будете делать, зависит от вашего собственного решения.

Узнаем стоимость в онлайн режиме

В ЕГРН собрана информация по всем объектам недвижимости нашей страны. К сведениям, имеющимся в Росреестре, имеет доступ любой гражданин страны, умеющий пользоваться компьютером.

Как можно узнать стоимость бесплатно по интернету?

Главным источником является сайт Росреестра.

Инструкция поиска информации на данном сайте:

• Откройте главную страницу портала;
• Отыщите на странице форму ввода ваших данных;
• Впишите в нужные поля адрес объекта или его кадастровый номер;
• Жмем «Поиск»;
• На экране появляется нужная вам информация;
• Ту же операцию вы можете проделать по поиску сведений по недвижимости ваших родственников, друзей или соседей. Эта информация доступна абсолюта каждому. Никакой регистрации для осуществления поиска не нужно.

Есть граждане, которые сомневаются в правильности расчетов кадастровой стоимости, от которой зависит сумма налоговых выплат. Для этого мы предлагаем вам поэтапную схему того, как узнать нужный показатель.

Этап первый. Обращение в Кадастровую Палату

Данным вопросом занимается территориальное представительство Росреестра. До того, как прийти в учреждение, узнайте время приема по таким делам.

Эффективную помощь в этом вопросе оказывают МФЦ. Жителям городов, где расположились такие центры, очень повезло. В них им окажут быструю квалифицированную помощь. Этому способствует не только лучшая материальная база, но и качество самого обслуживания граждан.

Этап второй. Пишем заявление

Чаще всего, оказать помощь в написании заявления вам откажут по причине большой занятости. Поэтому делать это придется самостоятельно, используя представленный на стенде образец.

Если вы обратитесь в центр, то за вас эту процедуру на компьютере выполнит оператор. От вас понадобится только подпись. Еще одним положительным моментом обращения в такой центр, является отсутствие риска допустить ошибки в документах.

Этап третий. Сбор необходимой документации

Понятно, что одним заявлением вы не обойдетесь. Поэтому придется потрудиться и собрать еще несколько важных бумаг.

Чтобы получить справку из ЕГРН, необходимы:

• паспорт гражданина РФ;
• чек об оплате госпошлины;
• документы на недвижимость.
• В принципе, список получился довольно коротким.

Этап четвертый. Расписка по поводу получения документов

Служащий, принимающий ваши документы, обязан составить расписку о получении документов. Прежде всего, ему необходимо сделать копии с этих бумаг, а оригиналы он возвращает вам.

В расписке указывается дата, назначенная для получения желаемой информации. При обращении в МФЦ, вам не нужно приходить лично, чтобы узнать, есть ли какой-то результат. Вам автоматически придет сообщение на телефон.

Этап пятый. Получение выписки из Кадастровой Палаты о стоимости недвижимости

Выписка выдается в той организации, где вы писали заявление. Справка представляет собой бумагу с печатью Росреестра синего цвета.

Если при составлении заявки, вы указали, что желаете получить ответ по почте, в положенные сроки вам будет доставлен Почтой России конверт со справкой.

Как оспорить кадастровую стоимость дома

Если показатель стоимости будет завышен, это приведет к выплате увеличенных налогов. Это становится проблемным вопросом, как для обычных граждан, так и для юридических лиц.

Решение проблемы одно – снижение кадастровой стоимости. Давайте подумаем, как это можно сделать.

Шаг №1. Подготавливаем всю документацию по проведению оценки

Если вы уверены, что ваши налоги стали выше из-за неправильной оценки стоимости недвижимости, требуйте корректировки. Для этого вы подготавливаете документы по недвижимости, а оценщики сделают все остальное.

Когда в результатах прежних и новых расчетов будет разница, можно обжаловать показатель, предоставленный госучреждением.

Стоит отметить, что в начале этого года коммерческим организациям запретили заниматься расчетом таких показателей. Сегодня этим делом занимаются специальные учреждения, которые создаются в регионах страны. Это нововведение будет работать с 2020 года.

Шаг №2. Кадастровая Палата

Если возник спорный момент, нужно со всей документацией идти в Кадастровую Палату. В ней есть специальные комиссии, которые занимаются данными вопросами.

Там вы пишите соответствующее заявление о вашем несогласии с результатами расчетов и о пересмотре соответствующего показателя.

В дальнейшем, таких комиссий не будет. Со временем спорные вопросы по завышенному или заниженному показателю стоимости будут решаться в суде.

Шаг №3. Поиски компании, которая имеет право рассчитывать нужный показатель

Наличие в вашем регионе бюджетной комиссии по оценке стоимости недвижимости, освобождает вас от права выбора. Вы обращаетесь именно туда.

Если действие закона еще не затронуло ваш регион, найдите оценщиков самостоятельно.

Шаг №4. Ожидание результатов

Специальная комиссия, которая рассматривает ваше заявление, может принять только одно из двух решений. Либо ваши требования будут удовлетворены, либо вам откажут.

Все зависит от того, насколько точно была проведена оценка стоимости жилья. Если вы не согласны с решением комиссии, у вас есть возможность попробовать добиться справедливости через суд.

Была ли Запись полезна? Да Нет 105 из 137 читателей считают Запись полезной.

Как узнать и рассчитать кадастровую стоимость жилого дома

Содержание:

• 1 Что такое
• 2 Как рассчитывается
• 3 Как узнать
  • 3.1 Онлайн
  • 3.2 Лично
• 4 Оспаривание

Дом – это обитель всей семьи. Но в юридическом плане он является частной собственностью, которая должна стоять на кадастровом учёте. Благодаря кадастру, о недвижимости можно узнать всю значимую информацию. Кадастровая стоимость дома тоже очень важна. Она учитывается не только при продаже, но и имеет прямое влияние на операции с налогами. Исходя из неё, в последнее время они и рассчитываются.

Без этих сведений останутся нерешёнными жилищные вопросы, а оплату тех или других коммунальных услуг будет сложнее рассчитать и, конечно, будет гораздо сложнее оформить документы на недвижимость. Сейчас узнать цену дома очень просто даже дистанционно. Для этого есть интернет-сервисы, где показывается актуальная сумма. Но правомерность оценки очень сложно проверить. Каждый специалист делает проверку по-своему, и окончательный результат может отличаться. Потому так важно выяснить, как цена рассчитывается, и что она из себя представляет.

Что такое

Мало кто знает, как определяется кадастровая цена дома. Это сумма, которую запрашивают за объект недвижимости. Она приближена к рыночным расценкам, но не является их отражением. Дело в том, что при оценке учитываются разные показатели, а не только сравнение средних цен на однотипные дома в одном регионе.

Кадастровая стоимость дома устанавливается в Кадастровой палате. Раньше мало кто обращал внимание на эту отметку, которую ставили в кадастровом паспорте, а позже в выписке. Сейчас ситуация кардинально поменялась. Знать текущую кадастровую цену необходимо каждому налогоплательщику, ведь эти показатели важны при новой системе налогообложения и затрагивают каждого человека, у которого есть недвижимость.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 (499) 938-87-35 Москва, Московская область

+7 (812) 467-34-81 Санкт-Петербург, Ленинградская область

+7 (800) 333-89-17 Регионы (звонок бесплатный для всех регионов России)

Базовая налоговая ставка согласно тридцать второй главе Налогового Кодекса РФ, должна начисляться в зависимости от КЦ (кадастровой цены). А её, в свою очередь, пересматривают каждые пять лет, потому так важно следить за актуальностью.

Новая система в основном затрагивает физических лиц, владеющих недвижимостью. В частности, это может быть не только жилой дом, но и гараж возле него, и другие постройки. Все это влияет на результаты оценки. Налоговая ставка на такую недвижимость варьируется от 0,1% до 2%. Но стоит сказать, что кадастровая цена похожих объектов может значительно подняться. Например, дом в глубинке стоит в два, а то и в три раза дешевле, чем в городе федерального назначения.

Часто кадастровую цену объекта завышают. Это серьёзный недостаток системы, из-за чего владельцам приходится переплачивать за откровенную рухлядь. Правильная оценка позволяет сделать следующее:

• Установить реальную арендную плату при съёме недвижимости;
• Позволяет правильно рассчитать налоговые выплаты;
• В случае необходимости можно проводить равноценный раздел дома;
• Если сумма кажется неправомерной, можно провести перерасчёт стоимости.

В любом случае знать кадастровую стоимость дома никому не помешает.

Как рассчитывается

Расчётами занимаются профессионалы. Это неудивительно, ведь формула сложная, да и знать её обычному человеку не имеет никакого смысла. Но всё же не помешает уточнить, из чего складывается кадастровая стоимость, и какие факторы на неё влияют. Это важно, чтобы рассчитать правильность финальной цены. Итак, на то как рассчитать, влияют следующие показатели:

1. В каком году дом был построен и из какого материала. Конечно, есть случаи, когда годы идут только на пользу недвижимости, но это скорее исключение, нежели правило. Например, возраст пойдёт на пользу исторической недвижимости или культурным ценностям. А вот если рассматривать обычный дом, то годы только вредят. Дело в том, что с возрастом изнашиваются основные элементы дома. Коммуникации тоже находятся не в самом хорошем состоянии. Чтобы привести недвижимость в нормальное состояние, потребуется много вложений, а это уменьшает её начальную цену. Но возраст кирпичного и деревянного дома воспринимается по-разному. Если дереву больше 50 лет – это труха, а камень простоит ещё столько же и не пострадает.
2. Площадь самого дома и прилегающая территория. Калькуляторы недвижимости помогут определить стоимость земли согласно общим правилам. Как правило, чем больше размер недвижимости, тем дороже она стоит. Земельный участок рассчитывается по такому же принципу. Большие участки стоят дороже, а маленький дешевле, если исключать другие факторы, влияющие на расценки. Поскольку частный дом неотделим от участка, то их продают вместе, пусть в ЕГРН они и зарегистрированы отдельно. В данном органе считают, что имея больше места, есть возможность получить все материальные блага.
3. Районная инфраструктура. Дом в посёлке, самый навороченный и с большим куском земли, будет стоить гораздо дешевле, чем домик в районном или областном центре, и уже тем более в столице. И это несмотря на явные преимущества в конструкции и ремонте. Дело в инфраструктуре. В городах есть много больниц, школ и детских садиков. Кроме того, в городах осуществляется водо- и газоснабжение. Есть развлекательные центры и много чего другого, что делает жизнь людей намного комфортнее и веселее.
4. Цена квадратного метра в области. Чем выше социально-экономическое развитие в регионе, тем больше стоимость недвижимости. Оценку проводят специалисты кадастра, учитывая среднестатистические показатели на текущий момент. Наличие работы тоже играет свою роль. Чем больше рабочих мест в регионе, тем выше платёжеспособность граждан. Они могут себя обеспечивать, потому и рыночные расценки на частные дома здесь выше, а значит, растёт и кадастровая стоимость. Но это закономерно, ведь в активно развивающихся регионах цены растут на всё подряд, неразумно считать, что жилплощадь будет исключением.

Исходя из вышеперечисленного, определяется кадастровая стоимость. Естественно, со временем и изменением экономической обстановки в регионе дома будут становиться дешевле или дороже. Именно потому специалисты нередко используют ещё один фактор, который показывает положение вещей более детально. Это тип жилья. Различают обычный дом и повышенной комфортности. Обычный оценивается по среднестатистическим критериям, а повышенной комфортности стоит дороже.

Как узнать

Если вам нужно узнать кадастровую стоимость своего дома, то сделать это можно двумя способами:

• Лично посетив Кадастровую палату, отделение Росрееста или Многофункциональный центр;
• Узнать всю интересующую вас информацию на онлайн ресурсах.

Давайте разберемся в каждом из этих способов подробнее.

Онлайн

Как узнать кадастровую стоимость дистанционно? Очень просто. В России есть база данных, где хранятся все сведения о существующих и поставленных на учёт объектах недвижимости. Частные дома не исключение. Называется этот орган ЕГРН. Но совсем необязательно напрямую обращаться к этому органу. Можно воспользоваться дистанционным способом — для этого введите адрес или кадастровый номер дома ниже. Это бесплатно.

Несмотря на то, что данный виджет используется для заказа платной выписки из ЕГРН, перед заказом вы можете совершенно бесплатно узнать кадастровую стоимость объекта.

Можно обратиться к специальному оператору – Росреестру. К нему есть доступ у любого пользователя сети. Информация, которая там предоставляется, общедоступна, и может быть выдана не только владельцам дома. Алгоритм такой проверки очень простой.

• Первый шаг заключается в посещении главной страницы Росреестра — https://rosreestr.ru/site/. Переходите и ищите нужный раздел;
• Далее, надо перейти в раздел «Форма запроса сведений из ЕГРН». В форме есть разные строчки, которые обязательно требуется заполнить, чтобы пройти все четыре шага;
• Указывается тип недвижимости. В нашем случае это дом. Желательно указать его кадастровый (при наличии) и условный номер, а также вписать полный адрес объекта;
• Если вы укажете ссылки на документы, выписка будет более полной;
• Укажите электронный адрес, куда отправлять результаты;
• Нажмите на кнопку «Поиск».

Результат будет получен очень быстро. Информация открытая, потому при желании можно просмотреть даже цену домов соседей. Процедура удобная и быстрая, хотя информация не всегда точная.

Лично

Если есть сомнения в правильности виртуального расчёта цены участка, то следует узнать кадастровую стоимость в более серьёзной инстанции. Такой является Кадастровая палата. В ней можно получить выписку обо всех данных на дом. Если сумма действительно завышена, полученная справка станет серьёзным аргументом для пересмотра налога.

Для того чтобы ее получить, надо выполнить следующие шаги:

1. Отправиться в Кадастровую палату. Там надо обратиться к представителю Росреестра, предварительно уточнив часы приёма специалиста. Если нет возможности попасть в Кадастровую палату – это не беда. Практически во всех относительно больших городах есть Многофункциональные центры. Они являются отличной альтернативой, хотя выписку придётся ждать немного дольше обычного.
2. Далее вам потребуется составить заявление. Заполняется оно в месте, где запрашивается выписка. Надо писать обычной ручкой под присмотром специалиста, который поможет не наделать ошибок. Если заполнять самостоятельно, то заявление могут не принять или завернуть уже на этапе рассмотрения. Что касается МФЦ, то там клиент только подписывается под заявлением, которое печатает сотрудник. Именно потому риск возникновения ошибок минимальный.
3. Определить кадастровую стоимость жилого дома и получить документы можно, только имея при себе определённые документы. Бумаг немного, но выписку не выдадут без паспорта, квитанции об оплате госпошлины и правоустанавливающих документов на объект недвижимости.
4. Если бумаги примут, заинтересованное лицо получает специальную расписку. Оригиналы документов ксерокопируются и возвращаются хозяевам. В этой расписке указывается, когда вернуться за готовой выпиской. При обращении в МФЦ всё ещё проще – сообщат в СМС, пришедшем на мобильный телефон.
5. Последний шаг заключается в получении желанной справки. Иногда сроки могут сдвигаться, но, как правило, об этом предупреждают. Обычно в Кадастровой палате приходится ждать на протяжении пяти дней. В МФЦ сроки в два раза поднимаются, и клиенты ждут порядком двух недель (10 рабочих дней).

На руки человек получает выписку, где указано, какая кадастровая стоимость дома. На выписке стоит печать из Росреестра. В принципе, есть вариант получения желанного документа по почте, но тогда сроки опять могут сдвинуться.

Образец заявления на получение информации о кадастровой стоимости недвижимости можно скачать тут

Оспаривание

Расчёт кадастровой стоимости дома далеко не всегда объективен. Часто случаются ошибки, из-за которых рассчитанная сумма оказывается больше или меньше стандарта. В таком случае у владельца вполне закономерно могут возникнуть сомнения в правильности сделанных выводов.

Дело в том, что налоги зависят от кадастровой стоимости. А снизить её можно только выполнив следующие манипуляции:

• Надо обратиться к профессиональным независимым оценщикам. Но для этого придётся опять собрать все документы, необходимые для оценки. Коммерческие организации не имеют права рассчитать кадастровую стоимость. Этим должны заниматься бюджетные организации, созданные на базе БТИ. Если в регионе уже есть специально созданная оценочная комиссия, надо идти туда. Если комиссии нет, можно обратиться к кому угодно, по желанию и возможности;
• Второй шаг заключается в обращении к Кадастровой палате. Там работает специальная комиссия, которая регулирует споры, причём не только этого плана. Недовольная сторона пишет заявление о несогласии с оценкой и желании повторить процедуру для получения более объективного результата. Заявку рассматривают;
• Комиссия рассчитывает стоимость, учитывая новые обстоятельства. Повторная проверка может длиться достаточно долго, поэтому надо запастись терпением, чтобы дождаться результата.

Когда специалист всё посчитал, но этого мало для снижения налога, есть вариант обратиться в суд. Что примечательно, с 2020 года только через суд и можно будет снизить кадастровую цену частного дома. В противном случае придётся платить налоги по принятому стандарту.

https://www.youtube.com/watch?v=ZvpUT-VJRUU&t=22sVideo can’t be loaded because JavaScript is disabled: Видеоинструкции Росреестра: Как узнать кадастровую стоимость (https://www.youtube.com/watch?v=ZvpUT-VJRUU&t=22s)

Оценка дома: как определить рыночную стоимость дома

В этой статье:

• Что такое рыночная стоимость?
• Что такое акции в сфере недвижимости?
• Как компы определяют стоимость дома
• Определяет ли Zestimate справедливую рыночную стоимость?
• Ключевые факторы, влияющие на стоимость дома
• Последствия неправильной оценки дома
• Что дороже: дом или земля?

Любой дом на рынке оценивается по трем параметрам: по мнению продавца, по мнению покупателя и по оценке профессионального оценщика. Ключ к успешной покупке — совместить эти три числа.

Вы никогда не должны предполагать, что запрашиваемая цена дома также является его справедливой рыночной стоимостью. Стоимость дома несколько субъективна и постоянно меняется, поэтому понимание того, как рассчитывается стоимость дома и какие факторы на нее влияют, может помочь вам сделать надежные инвестиции в недвижимость.

Покупатели всегда должны проводить собственное исследование, уделяя время определению рыночной стоимости дома, прежде чем делать предложение. В противном случае вы рискуете переплатить.

Что такое рыночная стоимость?

Проще говоря, рыночная стоимость — это то, что полностью информированный, желающий купить дом покупатель готов заплатить за дом. Это сумма, основанная на ценах, которые другие покупатели недавно заплатили за близлежащие похожие дома, называемые сопоставимыми домами или «комп».

Что такое акции в сфере недвижимости?

Comps (сокращение от слова «сопоставимые») — это аналогичная недавно проданная недвижимость, которую агенты и оценщики используют для определения стоимости дома. Comps используются для различных целей, в том числе:

• для определения цены дома, который должен быть выставлен на продажу
• , чтобы помочь покупателям определить справедливую цену предложения
• , чтобы помочь существующему домовладельцу узнать текущую стоимость своей собственности и потенциальный капитал

Компенсация обычно учитывает пять ключевых критериев при расчете стоимости дома:

Хронология: На типичном рынке компенсация включает в себя дома, проданные за последние три-шесть месяцев.

Местоположение: Компы должны быть извлечены из того же района и в непосредственной близости от рассматриваемого дома. В городской местности компы обычно находятся в пределах мили или около того. В сельской местности радиус, из которого вытягиваются компы, будет больше.

Размер дома: Комплексы должны иметь одинаковое количество спален и ванных комнат, одинаковое количество этажей и одинаковую площадь в квадратных футах. Размер участка и наличие гаража или подвала тоже должны быть одинаковыми.

Характеристики: Сопоставимые дома должны иметь аналогичные удобства и уровень отделки и обновлений.

Возраст: Сравниваемые дома должны быть примерно одного возраста. Новые дома имеют более новый дизайн, планировку, системы и приборы, которые могут увеличить стоимость.

Как компиляции определяют стоимость дома

Чтобы определить стоимость дома с помощью композиций, собираются и группируются от трех до пяти композиций. Затем создается отчет, определяющий рыночную стоимость на основе продажных цен и сведений об этих домах. Вы можете получить два типа отчетов в зависимости от того, кто выполняет расчеты:

• Сравнительный анализ рынка (CMA): Это отчет, который обычно составляется агентом по недвижимости и используется для получения точной прейскурантной цены/оценки цены продажи дома.
• Оценка: Этот отчет составляется лицензированным оценщиком и обычно используется для утверждения финансирования.

Имейте в виду, что рыночная стоимость, которую вы получаете от своего агента или оценщика, может отличаться в зависимости от нескольких факторов.

Скорость рынка: Если ваш местный рынок недвижимости движется медленно, вам, возможно, придется полагаться на более старые или менее актуальные предложения, что может повлиять на результаты.

Выбор компенсации:  Если доступно несколько соответствующих компенсаций, разные агенты или оценщики могут выбрать использование разных компенсаций, что может незначительно повлиять на результат.

Оценка характеристик: Агент или оценщик будет добавлять или вычитать стоимость в зависимости от характеристик конкретного дома, и разные агенты или оценщики могут присваивать несколько разные значения характеристикам дома.

Субъективная человеческая природа: CMA и отчеты об оценке зависят от людей при оценке и расчете стоимости дома, что означает, что вы не получите один и тот же результат каждый раз. Помните, что истинная стоимость дома – это то, сколько покупатель готов за него заплатить.

То, что ценно для одного покупателя, не имеет ценности для другого

Ценность некоторых особенностей дома зависит только от индивидуальных предпочтений покупателя. Если бассейн входит в стоимость дома, но вы планируете его просто засыпать и заново озеленить, нет смысла переплачивать за него. Если вам нравятся новые ковровые покрытия, возможно, стоит заплатить немного больше за дом с новым высококачественным ковром от стены до стены. Но если вы собираетесь вырвать его, чтобы установить лиственные породы, это не так. Если ваше представление о домашней кухне состоит в том, чтобы приготовить что-нибудь в микроволновой печи, вы, вероятно, не захотите переплачивать за кухню для гурманов, когда вам подойдет хорошая кухня разумного размера.

Определяет ли Zestimate справедливую рыночную стоимость?

Покупатели могут посмотреть стоимость дома на Zillow с помощью Zestimate. Ориентировочная стоимость дома Zillow должна использоваться в качестве отправной точки, но это не должны быть единственные данные, которые вы используете при определении стоимости дома. Zestimate основан на сложном запатентованном алгоритме, который вычисляет общедоступные и предоставленные пользователями данные для оценки диапазона оценки домов.

Zestimate не является заменой оценки, CMA или другого оценщика стоимости дома.

Ключевые факторы, влияющие на стоимость дома

Стоимость дома обычно основывается на бонусах, но при выборе бонусов важно учитывать ключевые факторы дома. Например, если недавно был продан аналогичный соседний дом, но он находится в немного лучшем месте, он, вероятно, стоит больше. На сколько больше? Это решать покупателю.

Местонахождение

Многие характеристики дома могут быть изменены владельцем — например, отделка и даже размер дома. Но вы не можете изменить местонахождение дома. Вот почему местоположение является таким важным фактором в стоимости дома. Помимо стандартного повышения рыночной стоимости, земля под домом будет расти в цене только в том случае, если территория вокруг него улучшится. Например, согласно отчету Zillow Group о тенденциях в сфере потребительского жилья за 2021 год, 64% покупателей говорят, что находиться в пешеходной зоне очень или очень важно9.0021

Вот ключевые факторы местоположения, которые могут увеличить стоимость дома:

• Близость к центру города
• Тупик или тупик (меньше трафика)
• Вдали от железнодорожных путей, аэропортов, шума автомагистралей и линий электропередач
• Вблизи парков или зеленых насаждений
• Тротуары и пешеходные дорожки
• Близость к общественному транспорту
• Вид на набережную, воду или горы

Рынок труда

Когда рынок труда устойчив и доходы растут, люди могут подумать о покупке дома или переехать в новый или более просторный дом, что увеличивает спрос на жилье и усиливает конкуренцию среди покупателей.

Налоги на недвижимость

Покупатели, которые ведут бюджет, обращают внимание на свои ежемесячные платежи за жилье, включая налоги, поэтому дома с очень высокими налогами на недвижимость могут быть недоступны для некоторых покупателей. Однако налоги на недвижимость помогают оплачивать общественные услуги, которые приносят пользу местному сообществу. Как покупатель, вы должны будете определить ценность экономии по сравнению с местными преимуществами.

Процентные ставки

Спрос покупателей выше, когда долгосрочные процентные ставки ниже, поскольку низкие процентные ставки дают покупателям большую покупательную способность. И наоборот, когда процентные ставки высоки, покупателям может быть труднее погасить другой долг, что может повлиять на их способность купить дом. Когда спрос ниже, цены на жилье следуют его примеру.

Обслуживание дома

Хотя это и не связано напрямую со стоимостью дома, покупатели могут также захотеть рассмотреть любые потребности в обслуживании, которые им придется платить, особенно в первый год владения. Например, придется ли им заменять водонагреватель или обслуживать систему отопления, вентиляции и кондиционирования? Учитывайте эти потенциально скрытые расходы на покупку дома при планировании бюджета.

Последствия неправильной оценки дома

Самый большой риск для покупателей при неправильной оценке дома – это переплата. Другие последствия включают потерю финансирования после оценки или вообще отказ принять ваше предложение.

Переплата

Если вы слишком высоко оцениваете дом, вы можете оказаться в ловушке своих инвестиций, особенно если рыночные условия нестабильны. Кроме того, чем больше вы берете взаймы, тем больше вам придется возвращать.

Низкая оценка

Даже если вы и продавец договоритесь о цене, оценка оценщика определит сумму, которую ваш кредитор предоставит взаймы за недвижимость. Когда вы соглашаетесь платить слишком много, может быть трудно получить финансирование. Если оценка окажется слишком низкой, возможно, вам придется внести более крупный первоначальный взнос, иначе вы рискуете расторгнуть сделку.

Упущенная возможность

Слишком низкая оценка дома также сопряжена с определенным риском. Если вы просчитались, продавец может не принять ваше низкое предложение, и вам, возможно, придется переехать в другой дом.

Что дороже: дом или земля?

Вообще говоря, если вы покупаете новый или ухоженный дом, сегодня дом, скорее всего, стоит больше, чем земля. Но через 50 лет без ухода земля, вероятно, будет стоить больше. Физическая структура, бытовая техника и материалы обычно со временем обесцениваются, при условии, что все в доме осталось первоначальным.

Конечно, большинство владельцев годами продолжают обновлять и ремонтировать свои дома. Таким образом, чем дольше вы остаетесь, тем больше вам неизбежно придется улучшать, чтобы сохранить ценность самого дома. Стоимость труда и материалов неуклонно растет с течением времени, поэтому ценность улучшений умеренно предсказуема.

Однако стоимость земли гораздо более изменчива и ее трудно предсказать. Дом в непосредственной близости от желаемых магазинов, ресторанов, центра города или достопримечательностей, как правило, будет иметь более высокую ценность по сравнению с домом, находящимся дальше от этих преимуществ. Но эти удобства и их желательность могут меняться со временем.

Если вы покупаете дом с видом или рядом с давним центром города, велики шансы, что его стоимость вырастет, но стоимость земли никогда не гарантируется.

Как определить справедливую рыночную стоимость дома | Главная Инструкции

Автор: SF Gate Contributor Обновлено 11 января 2021 г.

Справедливая рыночная стоимость недвижимости определяет, на что вы могли бы рассчитывать, если бы продали ее частным образом в тот же день. Эта стоимость важна не только для целей продажи, но и для определения капитала вашего дома и инвестиционной привлекательности. Если вы планируете продать, рефинансировать или взять кредит под залог своего дома или его капитала, вам необходимо сначала определить справедливую рыночную стоимость. И наоборот, если вы планируете купить дом в ближайшем будущем, предварительный расчет справедливой рыночной стоимости недвижимости может помочь вам не платить слишком много или найти выгодную сделку.

1. 1. Используйте онлайн-инструменты

   Используйте онлайн-калькулятор справедливой рыночной стоимости, такой как Zillow или PennyMac, для приблизительной оценки рыночной стоимости вашей собственности. Предоставляйте честную информацию для достижения точных результатов. Не забудьте указать все работы по модернизации или реконструкции, выполненные в вашем доме с момента его покупки, так как это может повысить стоимость вашего дома, иногда значительно.

2. 2. Проведение CMA

   Проведение сравнительного анализа рынка (CMA) недвижимости. CMA сопоставит вашу недвижимость с сопоставимыми объектами, чтобы построить статистическую разбивку возможной стоимости вашего дома по отношению к аналогичным близлежащим объектам с соответствующими или аналогичными характеристиками. Справедливая рыночная стоимость в значительной степени зависит от других свойств, подобно тому, как «синяя книга» сравнивает схожие характеристики транспортных средств, чтобы составить оценочную стоимость автомобилей.

3. 3. Заказать оценку дома

   Нанять оценщика дома для проведения оценки имущества. Ожидайте потратить в среднем от 200 до 600 долларов за полную оценку; ставка будет выше для больших и дорогих домов. Запросите копию отчета у оценщика по завершении оценки. Для более полной оценки наймите двух или трех независимых оценщиков для проведения отдельных оценок; затем выберите оценку среднего значения или рассчитайте среднее значение оценки всех трех.

4. 4. Проверьте последние цены продажи

   Еще один способ определить справедливую рыночную стоимость дома — найти недавно проданную недвижимость в вашем районе, которая похожа на ваш дом по размеру, площади, состоянию, характеристикам и возрасту. Сложите общую цену продажи каждого объекта, затем разделите на количество объектов, чтобы найти среднюю цену продажи. Повторите этот процесс еще раз для квадратных метров недвижимости. Разделите среднюю цену продажи на среднюю площадь в квадратных футах, чтобы рассчитать среднюю стоимость всех свойств за квадратный фут. Умножьте эту сумму на количество квадратных футов в вашем доме, чтобы получить очень точную оценку справедливой рыночной стоимости вашего дома.

5. 5. Просмотрите последние оценки налога на недвижимость

   Обратитесь в местный налоговый орган и запросите копию оценки налога на недвижимость для вашего дома. В качестве альтернативы, рассчитайте оценку самостоятельно, определив ставку налогообложения — процент от стоимости имущества — и разделив годовой налог на налоговую ставку. Например, если ставка налога на имущество составляет 4 процента, и вы платите 10 000 долларов в год в виде налога на имущество, то, разделив 10 000 долларов на 0,04, вы получите 250 000 долларов, то есть оценку справедливой рыночной стоимости вашего дома местными органами власти.