Как проверить документы при покупке дома с земельным участком: Как самому проверить юридическую чистоту частного дома перед покупкой – Квадратный метр

Что проверить о земельном участке перед покупкой

Алексей Кораблин

Генеральный директор

Как кадастровые инженеры и специалисты в сфере оформления документов на недвижимость, мы часто видим, как люди тратят кучу сил, денег и времени на решение проблем, которых можно было бы избежать.

Особенно это актуально сейчас, когда законодательство с каждым годом становится все жестче, а надзорные органы в сфере земли и недвижимости работают все эффективнее.

Мы хотим просвещать людей о возможных правовых рисках при покупке или аренде недвижимости, чтобы в нашей стране было меньше тех, кто лишился купленного имущества, или не может использовать его по назначению, например, построить на участке дом или нежилое здание.

В этой статье речь пойдет о том, какие документы и сведения нужно проверять перед покупкой земельного участка. Статья актуальна как для жилых, дачных и садовых участков, так и для участков под коммерческую деятельность.

Это обзорная статья, здесь мы укажем основные моменты, на которые нужно обратить внимание. Более подробно о каждом из них расскажем позже.

В целом, документы и сведения, которые нужно проверять о земельном участке, можно разделить на 6 групп:

1. Сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и правоустанавливающие документы.
2. Сведения о продавце.
3. Фактические границы и площадь земельного участка.
4. Сведения о видах разрешенного использования и возможности их изменения.
5. Сведения о зонах с особыми условиями использования, в которые попадает участок.
6. Сведения о планируемом развитии территории, в которой расположен участок.

В сведениях ЕГРН о земельном участке содержится информация о его адресе, площади, виде разрешенного использования и категории земель, к которой он относится, а также информация о правообладателе участка, ограничениях и обременениях прав. Если в отношении участка проводились кадастровые работы, в ЕГРН будут сведения о его границах.

Проверить сведения ЕГРН об участке можно:

• На публичной кадастровой карте и в справочной информации на сайте Росреестра (только основные, обзорные сведения).
  
• Заказав выписку из ЕГРН. Если мы серьезно настроены на покупку, рекомендуем заказать выписку на официальном сайте Росреестра, потому что только он выдает актуальную на сегодня информацию. Все возможные сервисы по заказу выписки за 1 день подключаются к другому сервису Росреестра, ФГИС ЕГРН, который обновляется с задержкой 2-3 дня. За эти 2-3 дня с участком может произойти много всего, например, смениться его собственник.

Также можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на земельный участок, где будут указаны все его собственники с момента первой регистрации прав после 1998 года.

На публичной кадастровой карте есть только основные сведения об участках

Проверьте правоустанавливающие документы, на основании которых продавец стал собственником участка. О том, на что обратить внимание, можно написать целую книгу. К сожалению, возможность оспорить сделку в суде и изобретательность мошенников не знает границ. Поэтому только основные моменты:

• Убедитесь, что продавец показывает именно тот документ. Сверьте реквизиты с выпиской ЕГРН. На документы должен быть штамп Росреестра. Проверьте, что номер регистрационной записи совпадает с выпиской.

• Желательно проследить всю историю прав на участок от первичного предоставления его в собственность. Большая часть мошенничеств происходит именно на первичном этапе. Если первичный документ о правах выдан до 1998 года, попросите продавца заказать архивную копию документа. Так вы убедитесь, что документ подлинный.

• Будьте осторожны с участками, выкупленными из государственной или муниципальной собственности. Проверяйте основания для выкупа — аукцион или выкуп без торгов, соблюдение всех положенных протоколов, оценку выкупной цены (государство может спустя 10 лет решить, что цена была занижена и потребовать участок обратно). Если выкуп производился на основании собственности на жилой дом на участке, проверьте, что дом действительно был на тот момент — продавец пусть покажет фото, а вы посмотрите спутниковые снимки Яндекса или Гугла за разные годы. Оформить право на дом, которого нет для выкупа — очень распространенный прием мошенничества.
  

Проверьте сведения о продавце:

• Действительность паспорта на сайте МВД.
• Статус юридического лица в ЕГРЮЛ.
• Сведения о банкротствах и исполнительных производствах.
• Участие в судебных разбирательствах в арбитражных судах и судах общей юрисдикции.

Любые выявленные проблемы повышают шанс признания сделки ничтожной и лишения вас купленного участка.


Проверьте фактические границы и площадь участка. Почему-то большинство на этом экономит, и потом тратит в 5-10 раз больше на исправление ошибок или суды и разборки с соседями. К сожалению, огромное количество границ участков учтено в ЕГРН с ошибками. Ошибки могут быть как незначительными, когда границы по документам расходятся с фактическими меньше, чем на мест, так и существенными, когда границы участка в ЕГРН «улетают» от забора на несколько десятков метров.

Особенно такая проблема актуальна для новых поселков, построенных на месте бывших полей. Мы лично отпаивали собственника такого участка корвалолом после того, как он выяснил, что построил дом в 15 метрах от своих границ по документам.

Для проверки границ и площади участка нужно обратиться к кадастровому инженеру или геодезисту.


Вид разрешенного использования нужно проверять, чтобы понять, как можно будет использовать участок. Основной подвох — данные ЕГРН (в выписке или на публичной кадастровой карте) не всегда бывают актуальные.

Чтобы понять, какие виды разрешенного использования на самом деле установлены для участка, нужно проверить градостроительные регламенты. Они содержатся в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). В правилах на карте градостроительного зонирования нужно найти территориальную зону, в которой расположен участок. А потом в текстовой части ПЗЗ найти сведения о возможных видах разрешенного использования для этой зоны.

Правила землепользования и застройки Москвы можно найти на сайте Москомархитектуры, Московской области — на РГИС. Виды разрешенного использования могут быть зашифрованы в виде цифр, их расшифровка — в приказе Минэкономразвития от 01.09.2014 №540.

Бывает, что сведения о категории земель или видах разрешенного использования участка внесены в ЕГРН ошибочно, или по подложным документам. ПЗЗ в этом случае имеет приоритет, именно поэтому и нужно проверять соответствие данным ЕГРН данным в ПЗЗ.


Нахождение участка в зонах с особыми условиями использования (ЗОУИТ) нужно проверять, чтобы понять, с какими ограничениями и дополнительными согласованиями придется столкнуться при строительстве на участке или его эксплуатации.

Бывает, что даже уже построенные и оформленные в собственность дома могут стоять, например, в охранной зоне газопровода и подлежать сносу. Или, очень распространенная ситуация, когда дачный земельный участок оказывается на сельскохозяйственных угодьях, строительство на которых запрещено.

Как проверить расположения участка в зонах с особыми условиями использования, мы подробно описали в статье.

В градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) отображается большая часть зон с особыми условиями использования территорий


Важно проверять и информацию о планируемом развитии территории, в которой расположен участок. Может оказаться, что на месте участка через 20 лет запланирована высокоскоростная железная дорога. В реальной жизни она может быть и не появится. Но построить на этом участке вам ничего не дадут уже сейчас.

А если планируемый объект действительно соберутся строить, ваш участок будут изымать в пользу государства, с компенсацией по «рыночной стоимости», которую определит оценщик по заданию государства. Такая компенсация может быть как объективная, так и нет, и выяснять отношения придется в судах. Ну и без участка вы останетесь в любом случае.


К сожалению, чем больше мы сами работаем с недвижимостью, тем больше возможных проблем с ней узнаем. Мы очень хотим, чтобы покупатели недвижимости не связывались с проблемными объектами, или, по крайней мере, трезво оценивали свои риски. Поэтому и дальше будем стараться просвещать вас в вопросах проверки документов на земельные участки и объекты на них.


Если нам нужно проверить земельный участок перед покупкой,

позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.

+7 499 136-53-55
[email protected]


Москва, ул. Казакова, д.6, стр.1, офис 605

4 ошибки, которые можно допустить при покупке загородного дома. Что нужно проверить перед сделкой

С покупкой загородной недвижимости еще больше нюансов, чем с покупкой квартиры. Для уверенности в чистоте сделки здесь также нужен миллион справок, даже если это домик за $5000 за 100 километров от Минска. Конечно, если вы не готовы этими деньгами рискнуть. Поэтому рассказываем по пунктам основные моменты, в которых можно больно ошибиться, а также составили список основных пунктов, по которому стоит проверять дом на месте.

Проверить не все документы

Это самая важная часть и здесь не стоит упускать деталей. Потому что сверять вам нужно не один документ, а небольшой список. И сделать из этого выводы.

• Свидетельство о государственной регистрации. В нем вы должны сверить Ф.И.О. владельца, площадь объекта и назначение недвижимости, которое может отличаться от заявленного;
• Чтобы подтвердить то, на каком основании продавец владеет недвижимостью, необходимо просмотреть правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, мены или дарения. Или свидетельство о праве на наследство, решение суда и так далее;
• Технический паспорт. Его необходимо будет сверить визуально с планировкой, потому что иначе необходимо будет регистрировать изменения и делать паспорт самостоятельно уже после покупки. Также техпаспорт должен быть на все капитальные строения, которые находятся на участке;
• Свидетельство о государственной регистрации земельного участка или договор аренды земельного участка.

В качестве иллюстрации: дача в Холмогорье за $19 000

Не сделать выписку из ЕГРНИ

Выписку за 0,2 базовой величины делают в БРТИ. В ней будет информация о том, кто является фактическим собственником, а также можно сверить правоустанавливающие документы, метраж, даты договоров. Делают такую выписку до трех дней.

Все, что вам покажет владелец можно и стоит сверить с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Потому что кроме титульного собственника, который отражается в документах, бывают дополнительные. Бывшие и нынешние супруги, сестры и братья, которые получали квартиру в наследство. Их согласие при продаже будет необходимо, и если заключить сделку без него, то ее могут признать ничтожной через суд. Также там прописывают запрещение на отчуждение и обременения: ипотека, судебное решение, льготное строительство.

Не проверить границы земельного участка

Забор находится не всегда там, где проходят границы участка. Они могут быть шире или наоборот меньше. А забор может заходить на территорию соседей, или их — на вашу будущую территорию, что может вызвать споры вплоть до суда.

В случае, если межевание участка проведено, то ему присвоен кадастровый номер, поэтому можно определить границы участка по плану на местности. Если не проведено, то могут возникнуть проблемы в будущем из-за ограничений по расположению дома к границам участка, вплоть до сноса, если так решит суд по заявлению соседей.

Работы по восстановлению границ проводятся кадастровыми инженерами с государственной лицензией, присутствовать при этом должны все заинтересованные стороны, в том числе соседи, которые должны будут подписать акт.

В качестве иллюстрации: дача в Прилуках за $30 000

Не проверить дееспособность продавца и других собственников

Если кто-нибудь из владельцев, соглашающихся на продажу дома, состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере (и над ним не оформлена опека, чтобы кто-то мог подписать документ за него), то сделку можно оспорить и признать ничтожной.

Кроме того следует узнать:

1. Не сдается ли помещение или весь дом в аренду. Если она оформлена на определенный срок, то по его истечению жилец должен будет съехать. Если бессрочно, то выселять жильца придется через суд;
2. Не зарегистрировано ли на адрес юридическое лицо. В таком случае коммунальные платежи придется выплачивать по повышенным тарифам;
3. Проверить оплату коммунальных платежей, иначе при перезаключении договоров будет сложно добиться оплаты от старого собственника.

Список базовых вещей, которые стоит проверить в доме

Собрали список вопросов собственнику и вещей, которые стоит проверять уже при личной встрече и осмотре дома.

Что нужно узнать про коммуникации, если они есть:

1. Договор или справку, где будет указана выделенная мощность электрической сети для участка. Это необходимо, если в будущем вы решите установить, например, отопление;
2. Узнать о наличии центрального водопровода, а также запросить схему водоснабжения участка. У соседей стоит поинтересоваться о глубине их скважин и колодцев;
3. Проходит ли газовая труба, как далеко, и можно ли подключиться к центральному газоснабжению;
4. Есть ли центральная канализация.

То, что не касается коммуникаций:

1. Подъездные пути. Лучшее время для этого осенью и весной, в период паводков, когда можно определить, не превращаются ли они в грязевое болото;
2. Внимательно осмотрите дом на предмет износа: покосившихся стен, трещин на фундаменте, продуваемых окон. Если вы не разбираетесь в домах и том, как они должны быть построены, возьмите с собой специалиста в сфере строительства, а не полагайтесь на агента;
3. Даже если лето, то проверьте отопление и попробуйте разжечь печь, хотя бы проверить в ней тягу;
4. Пройдите вдоль забора и осмотрите постройки, которые находятся на участке также, как вы осматривали дом;
5. В каком состоянии находится огород или сад. В период дождей и паводка вы сможете увидеть, если вода не уходит с участка. На такой земле трудно будет строить что-либо, поставить септик или заложить новый фундамент, например, для бани.

В качестве иллюстрации: дача в «Здоровье-32» за $25 000

Читайте также: Топ-5 самых свежих домов и дач, которые появились на продаже вместе с началом сезона

Что нужно при покупке или продаже недвижимости

Покупать и продавать землю очень просто. Право собственности передается письменным документом, называемым купчей. Нет никакой разницы между актом «продажи» и актом о праве собственности; оба термина описывают один и тот же тип документа. Правоустанавливающим документом на землю является акт.

Техасские формы документов

В законодательстве Техаса есть форма документов. Вы можете найти его в разделе 5.022 Кодекса собственности Техаса. Как правило, вам будет намного лучше использовать установленную законом форму, чем загружать форму из Интернета. Существует более современная форма, разработанная Коллегией адвокатов штата Техас, которая обычно используется юристами 9.0003

Обе формы акта, на первый взгляд, выглядят архаично. Они содержат такие фразы, как «иметь и владеть вышеописанными помещениями вместе со всеми и в единственном числе правами и принадлежностями, принадлежащими к ним». Если вы составляете свой собственный акт — всегда рискованное предложение — у вас может возникнуть соблазн удалить такие фразы. Не. Эти фразы подкреплены сотнями лет прецедентного права и правовых обычаев. Они что-то значат для судов и титульных компаний.

Насколько важен поступок?

Обратите внимание: каждое действие при продаже земли приводит к обмену купчей. Без письменного акта покупатель ничего не берет. Сердцем и душой акта является фраза «[Продавцы] даровали, продавали и передавали, и этими дарами дарят, продают и передавали…» Это то, что передает право собственности на землю и устанавливает гарантию продавца, что она титул на землю.

Есть некоторые другие документы, которые участвуют в большинстве сделок по продаже земли. Договор задатка представляет собой письменное соглашение между покупателем и продавцом, содержащее условия продажи земли. Условия договора должны быть выполнены до того, как дело будет обменено.

Вексель — это документ, содержащий условия предоставления ссуды для финансирования продажи земли. В большинстве сделок с землей покупатель платит наличными и заемными деньгами. Компания или лицо, ссужающее деньги покупателю, требует от покупателя подписать вексель до того, как он заплатит деньги продавцу.

Договор о доверительном управлении дает кредитору обеспечительный интерес в земле для обеспечения платежа по векселю. Акт о доверительном управлении является правоустанавливающим документом, который связывает землю с ипотекой.

Титульный полис гарантирует покупателю, что продавец владеет землей и что это право собственности передается покупателю.

Фактическая сделка покупки называется закрытием. Большинство закрытий координируются титульной компанией, выдавшей политику титула. Правоустанавливающая компания удерживает документ, подписанный продавцом, до тех пор, пока покупатель не заплатит деньги за покупку.

После того, как деньги за покупку уплачены, правоустанавливающая компания регистрирует или регистрирует документ в графе, где находится земля, а затем передает оригинал документа покупателю. Если покупка была профинансирована за счет кредита, то титульная компания также регистрирует договор о доверительном управлении в записях округа. Оригинал векселя и акта доверительного управления передаются кредитору.

Документ действителен, даже если он не зарегистрирован. Однако большинство деяний записывается. Это потому, что запись акта дает знать миру, что покупатель теперь владеет землей.

Продать землю просто. Документов нет. Не делайте этого в одиночку с Интернетом или заполнением бланков.

Юридическая фирма Hammerle Finley может помочь

Если вам нужна помощь в области права недвижимости, Hammerle может помочь вам изучить ваши варианты. Запишитесь на консультацию к одному из наших опытных юристов уже сегодня.

Вирджиния Хаммерл занимается юридической практикой уже четвертый десяток лет. Она имеет сертификат Совета по гражданским делам Техасского совета по юридической специализации и аккредитованного планировщика недвижимости. Свяжитесь с ней по телефону [email protected] или посетите сайт www.hammerle.com . Эта колонка не является юридической консультацией.

Проверка собственности – Контрольный список, который следует учитывать перед покупкой недвижимости

Всегда необходимо вести список и правильно организовывать процесс. Это помогает систематически идти вперед с процессом покупки дома. Найти недвижимость, свободную от всевозможных юридических сложностей, — это настоящий подвиг. С быстрым ростом сектора недвижимости увеличилось и количество споров по поводу земли. Чтобы процесс передачи права собственности был проще для всех вовлеченных сторон, вот контрольный список для проверка собственности вы внесли в шорт-лист, стоит ли инвестировать или нет:

1. Проверка документов, подтверждающих право собственности:

Очень важно, чтобы вы проверили юридические документы собственности, прежде чем производить оплату за нее. Наиболее важным из них является проверка того, ясно ли название или нет, и по этому поводу рекомендуется проконсультироваться с юристом по недвижимости.

2. Убедитесь, что рассматриваемая недвижимость одобрена крупными/действующими банками:

Один из надежных способов узнать, является ли собственность более или менее юридически чистой, это проверить, была ли она одобрена ведущими банками. Банки будут одобрять только недвижимость, которая имеет юридическое разрешение с действительными документами.

3. Информация об ипотеке на недвижимость (если есть):

Лицо, владеющее недвижимостью, может воспользоваться кредитом под нее. При покупке недвижимости (в случае перепродажи) обязательно тщательно изучите, была ли недвижимость заложена или нет.

4. Проверьте построенные и санкционированные площади:

Прежде чем принять решение о собственности, попросите у застройщика санкционированный план и сравните его с фактической застроенной площадью. Это связано с тем, что иногда возникают незаконные постройки, не соответствующие санкционированным планам.

5. Свидетельство об обременении:

Свидетельство об обременении содержит сведения о предыдущих регистрациях, которые можно получить в офисе субрегистратора. Он имеет многогранное преимущество, он является доказательством свободного владения, а также свидетельствует о том, что недвижимость свободна от каких-либо юридических сборов или ипотечных кредитов.

6. Регулярная оплата налога на имущество:​

Поскольку уплата налога на имущество является ежегодной процедурой, важно убедиться, что все документы в порядке. Это показывает чувство ответственности со стороны владельца, а также является гарантией наличия у него действующих документов.

7. Проверьте, есть ли у собственности зарегистрированное общество:

Наличие зарегистрированного общества (в случае, если это завершенное строительство) увеличивает шансы собственности на юридическую чистоту. Поскольку сам процесс регистрации общества включает в себя юридический процесс, необходимо привести в порядок все его бумаги.

Преимущества этой проверки многочисленны, среди которых несколько важных: уверенность в том, что рассматриваемое имущество не подлежит судебному разбирательству, более легкий процесс заимствования кредитов под залог имущества, избежание поддельных или недействительных сделок или поддельных документов, представленных при передаче собственности и т. д. Должная осмотрительность, присутствие духа и осведомленность о своих правах при покупке недвижимости на ваше имя, безусловно, могут защитить вас от темных и незаконных действий со стороны застройщиков и продавцов. В отрасли, в которой до сих пор отсутствует прозрачность, лучше всего тщательно следить за действительностью и законностью своих документов.