Как происходит покупка квартиры в ипотеку: Основные этапы покупки квартиры в ипотеку

схема оформления в Сбербанке и других банках

Стремительный рост объемов ипотечного кредитования стал причиной появления нового вида услуг, предлагающих оформление ипотеки на покупку ипотечной квартиры. Широкое распространение подобных сделок объясняется несколькими причинами. Сегодня большое количество ипотечных должников испытывает трудности с возвращением и обслуживание кредитов, что вынуждает и их, и банки искать выход из ситуации. Как следствие, продажа квартиры в этом случае выступает одним из достаточно эффективных вариантов решения возникшей проблемы.

Содержание

Скрыть

1. Подробнее о покупке в ипотеку квартиры в ипотеке
   1. Особенности процедуры
      1. Продажа банком ипотечной квартиры
         1. Продажа заемщиком
            1. Предварительный договор купли-продажи
               1. Договор уступки права требования
                  1. Как купить без риска?
                     1. Сложности и возможные нюансы
                        1. Преимущества и недостатки сделки

                           Подробнее о покупке в ипотеку квартиры в ипотеке

                           Финансовая операция, предполагающая покупку или продажу ипотечной квартиры в ипотеку, в большинстве случаев выгодна всем заинтересованным сторонам. Преимущества каждого участника сделка очевидны:

                           1. Для банка это отличный способ избавиться от клиента, испытывающего финансовые проблемы, получив взамен более платежеспособного;
                           2. Для старого владельца продажа ипотечной квартиры выступает одним из самых эффективных вариантов снизить или полностью избавиться от обязательств перед банком;

                           Новый покупатель получает возможность приобрести интересующую его квартиру по доступной цене, которая часто ниже рыночной.

                           
                           

                           Особенности процедуры

                           Ключевой особенностью ипотечной квартиры является тот факт, что она заложена в банке, оформившем первоначальный кредит. Именно поэтому стандартная процедура покупки ипотечной квартиры в ипотеку происходит в несколько стадий:

                           1. Получение одобрения банка на осуществление сделки. Без согласия и непосредственного участия кредитной операции какие-либо операции с квартирой попросту невозможны.
                           2. Оформление предварительного договора купли-продажи. Этот документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Его наличие обеспечивает покупателю право обратиться в суд с требованием о принудительной продаже предмета договора в случае срыва сделки.
                           3. Оплата покупателем задолженности по ипотеке. Данная финансовая операция выступает основанием для получения закладной на объект недвижимости.
                           4. Снятие с квартиры обременения и перевод его на нового владельца и регистрация договора купли-продажи.
                           5. Выплата оставшейся суммы по сделке. В большинстве случаев денежные средства размещаются на аккредитиве или в банковской ячейке, которые оформляются специально для совершения рассматриваемой операции. Это позволяет свести к минимуму риски на всех стадиях ее осуществления.

                           Очевидно, что покупка ипотечной квартиры в ипотеку является достаточно сложным и многоступенчатым мероприятием. Поэтому она может проводиться несколькими различными способами, каждый из которых имеет характерные особенности.

                           
                           

                           Продажа банком ипотечной квартиры

                           Покупка заложенной в ипотеку жилой недвижимости у банка происходит несколько проще и с меньшей степенью риска, чем аналогичная сделка непосредственно с собственником. Это объясняется достаточно просто – банк заинтересован в надежном юридическом сопровождении операции, поэтому жестко контролирует ее осуществление на каждом этапе.

                           В большинстве случаев кредитная организация сначала закрывает ипотеку старому владельцу, после чего заключает договор на оставшуюся сумму задолженности с новым собственником. Хотя в некоторых случаях осуществляется перевод долга и, как следствие обременения на покупателя.

                           Естественно, в любой из описанных ситуаций клиента обязательно ждет тщательная проверка со стороны банка, а также необходимость оформления страховки на квартиру, а в некоторых случаях еще и проведение новой оценки объекта недвижимости.

                           Несмотря на это, схема покупки ипотечной квартиры в ипотеку напрямую у банка используется на практике наиболее часто.

                           Продажа заемщиком

                           Ведение переговоров непосредственно с владельцем квартиры, купившим недвижимость в ипотеку и не погасившим кредит, также возможно. Однако, при этом покупатель должен понимать, что согласия банка в любом случае потребуется. Поэтому чем раньше представители кредитной организации подключаться к обсуждению и последующему оформлению сделки, тем лучше. Тем более, что их участие заметно снижает любые риски по сделке для нового собственника.

                           Предварительный договор купли-продажи

                           Ключевым документом, защищающим интересы сторон и, прежде всего, покупателя, выступает предварительный договор купли-продажи. В его тексте обязательно указывается запрет на изменение условий сделки со стороны продавца после получения им первой части оплаты. Кроме того, договор должен содержать исчерпывающую информацию о каждом из участников, включая банк, а также максимальный объем информации о предмете ипотеки.

                           Оптимальным вариантом оформления документа выступает составление его специалистами юридического отдела банка. В этом случае покупатель может быть уверен в грамотности подписываемого договора. Дополнительным инструментом по снижению риска рассматриваемой сделки выступает нотариальное заверение документа.

                           Договор уступки права требования

                           В некоторых случаях сделка по покупке ипотечной квартиры оформляется путем составления договора уступки прав требования. Несмотря на то, что в указанном документе фигурируют только две стороны – покупатель и продавец, согласие кредитора, в роли которого в случае с ипотекой выступает банк, также необходимо. Это является общим требованием для любых подобных сделок.

                           Именно поэтому данный вариант используется нечасто, так как в большинстве случаев кредитная организация настаивает на заключении с покупателем нового ипотечного договора, который сопровождает описанными выше обязательными мероприятиями.

                           Как купить без риска?

                           Существует несколько простых правил, позволяющих исключить или свести к минимуму риск при приобретении в ипотеку уже заложенной квартиры. В их число входят:

                           • Получение согласия на сделку от банка и привлечение его специалистов к подготовке документов;

                           
                           

                           • Заверение у нотариуса предварительного договора купли-продажи;
                           • Осуществление окончательного расчета только после получения документов из регистратуры;
                           • Размещение средств на покупку на аккредитиве или в банковской ячейке.

                           Сложности и возможные нюансы

                           Основные проблемы при покупке ипотечной квартиры в ипотеку возникают в том случае, если покупатель не проходит проверку банка. В подобной ситуации вероятность успешного совершения сделки становится минимальной. Во всех остальных случаях главным условием для подписания договора и перехода обязательств перед банком от старого владельца к новому выступает грамотное оформление всех указанных выше документов.

                           Целесообразно привлекать для этого не только специалистов кредитной организации, но и квалифицированного риелтора.

                           Преимущества и недостатки сделки

                           Главным преимуществом сделки для покупателя выступает возможность приобретения квартиры по более низкой стоимости, зачастую меньшей сформировавшихся на рынке расценок. Это объясняется тем, что ипотечная недвижимость, как правило, выставляется на продажу либо при возникновении финансовых проблем с обслуживанием и выплатой кредита, либо при срочной необходимости в денежных средствах. В обоих случаях покупатель имеет право рассчитывать на весьма серьезную скидку.

                           Квартира в ипотеку. Покупка квартиры в ипотеку в новостройках

                            Квартира в ипотеку в Курске

                           Инвестиционно-строительная компания «Инженер» предлагает выгодные условия ипотечного кредитования на покупку квартиру. Продажа осуществляется на основе договора долевого участия (как для физических, так и для юридических лиц) и происходит на требованиях выбранного вами банка.

                           Банки-партнеры: ПАО Сбербанк, ПАО «Курскпромбанк», ПАО ВТБ 24, АО «Россельхозбанк», ВТБ Банк Москвы, АО «Газпромбанк», ПАО «Промсвязьбанк».

                           Ориентировочные данные по условиям ипотеки (просим уточнять цифры на сайте каждого банка!):

                           Оплаченная стоимость является фиксированной – никаких доплат с вашей стороны после строительства!

                           В итоге вы получаете:

                           • Качество и цены от застройщика. Компания «Инженер» является одной из крупнейших строительных организаций Курска по возведению и продаже комфортного и доступного жилья (с 1993 года)
                           • Низкие процентные ставки. Сотрудничество с ведущими банками страны позволяет подбирать комфортные ставки кредитования для каждого клиента.
                           • Все для комфортной жизни. Дома имеют поквартирное отопление (газовые котлы с функциями отопления и горячего водоснабжения), теплосберегающие окна, оборудованы системой теплых полов и др.

                           Что даст вам покупка квартиры в ипотеку

                           Участие в долевом строительстве на средства ипотечного кредитования считается самым доступным и выгодным решением для частных лиц. Преимущество такого подхода в том, что оформить договор купли-продажи на жилье в новостройке вы можете еще до ее сдачи в эксплуатацию (будь то уже начатый процесс возведения, или вовсе находящийся на стадии проектирования). Таким образом, вы приобретаете квартиры по цене за квадратный метр в полтора-два раза ниже рыночной!

                           Заметим, что дома от АО «Инженер» являются самыми востребованными в городе Курске: часто еще до сдачи объекта, на жилье в новом доме выстраивается огромная очередь претендентов. Став дольщиком, вы заранее выкупаете долю своей недвижимости со 100% гарантией, что она достанется именно вам!

                           _____________

                           Заинтересовались? Вы можете оформить ипотеку на квартиру и стать дольщиком строительства связавшись с нами по телефону +7 (4712) 39-44-84 или через почтовый ящик [email protected]. Постройте свое будущее вместе с АО «Инженер»!

                           Покупка квартиры в ипотеку лучшее решение жилищной проблемы

                           Есть вопросы?!

                           Захотели жить в ЖК «Южный Бульвар»? Тогда скорее бери трубку и звони в офис продаж: 700-272

                           Вам перезвонить?

                           В последние годы стало очень распространенным такое явление как покупка квартиры в ипотеку. Такой способ кредитования станет хорошим решением для людей, которые хотят в короткий промежуток времени решить свои жилищные проблемы, однако у них не хватает средств.

                           Если выделить все плюсы приобретения квартиры, используя ипотечное кредитование, становится очевидным, что более выгодного предложения просто не сыскать.

                           • Оформление ипотечного кредитования на продолжительный период времени
                           • Владелец может заселиться в квартиру, приписать всех членов семьи, проживать и выплачивать кредит
                           • Покупка квартиры осуществляется за короткое время

                           Безусловно, главным достоинством остается тот факт, что, живя в квартире, приобретенной в ипотеку, человек платит не за арендованные квадратные метры, а за свою жилплощадь. Кроме того, приобретая новое жилье от «Унистрой» вы будете первым равноправным собственником квартиры.

                           Выбираем квартиру в ипотеку от компании «Унистрой»

                           Хотелось бы отметить, что «Унистрой» сотрудничает с лучшими банками партнерами, которые предлагают самые выгодные условия. Речь идет о таких финансовых организациях как: Абсолют Банк, Сбербанк, ВТБ 24, АК Барс Банк.

                           В компании «Унистрой» любой человек сможет купить в ипотеку однокомнатную квартиру, двушку или трешку и будет на 100% уверенным в надежности сделки. Ведь именно этот застройщик на протяжении многих лет воплощает в жизнь мечты сотни тысяч людей о просторном и светлом жилье, приобретение которого ранее, они не могли себе позволить.

                           Выгодные предложения распространяются на квартиры в ЖК «Южный Бульвар», эти новостройки стали визитной карточкой застройщика. Ведь все кирпичные дома оснащены вентилируемыми фасадами это продлевает срок эксплуатации зданий и повышает теплозащиту. Особое внимание хотелось бы обратить на инфраструктуру современного комплекса, здесь все предусмотрено для проживания с комфортом.

                           Специально для потенциальных покупателей на сайте представлен перечень банков партнеров. Поэтому если вам интересна покупка квартиры в ипотеку, кликните на один из них мышкой и сможете узнать все условия кредитования более подробно.

                           Покупка квартиры в ипотеку: особенности и нюансы сделки

                           Платить из месяца в месяц арендную плату, каждый раз ожидая возможного повышения, довольно тяжело. А покупка собственной квартиры — удовольствие, доступное не каждому. Поэтому сегодня все больше и больше людей обращаются за ипотекой — действительно, реальной альтернативой арендному жилью.

                           Ипотека – реальная альтернатива арендному жилью

                           Сегодняшние цены на жилую недвижимость таковы, что собственное жилье для многих семей является несбыточной мечтой. Однако аренда квартиры тоже предприятие весьма затратное, создающее массу проблем в виде постоянных переездов, что особенно неудобно для семей с детьми. Наиболее рациональным выходом в данной ситуации становится приобретение квартиры в ипотеку. И хотя ежемесячный взнос по ипотеке обычно несколько выше арендной платы, вы все же оплачиваете уже собственное жилье. При этом можете спокойно жить, забыв про арендодателей и постоянные переезды, и обустраивать квартиру по своему вкусу.

                           Какое жилье можно купить в ипотеку?

                           Банковское ипотечное кредитование характеризуется тем, что к приобретаемой квартире предъявляются определенные требования. Причина в том, что при покупке квартиры в ипотеку данный объект недвижимости будет находится в залоге у кредитной организации до полной оплаты кредита. Поэтому банку необходимо, чтобы ипотечный покупатель выбирал жилье, способное сохранить достаточную ликвидность в течение всего срока кредитования.

                           Чтобы банк дал согласие на приобретение квартиры в ипотеку, недвижимость должна удовлетворять следующим условиям:

                           • степень износа дома, где расположена квартира, не должна превышать 60%;
                           • здание не может относиться к категории ветхих или подлежащих капитальному ремонту, реконструкции или сносу;
                           • фундамент здания должен быть капитальным (камень, железобетон, кирпич), не допускается наличие деревянных перекрытий;
                           • в квартире должна быть холодная и горячая вода, отдельный санузел;
                           • жилье должно всецело удовлетворять техническим и санитарным нормам;
                           • вы не можете купить квартиру в ипотеку, если она уже находится в обременении, либо имеет иски от третьих лиц.

                           Также при покупке жилой недвижимости в ипотеку кредитные организации могут иметь и другие дополнительные требования к предмету залога. Например, банки крайне неохотно кредитуют первичное жилье на ранних этапах строительства. В Москве и области банк может не дать согласие на покупку квартиры в ипотеку, если объект недвижимости расположен в старых блочных или панельных 5-этажках. Далеко не каждая кредитная организация выделяет деньги на приобретение комнаты – некоторые банки кредитуют только квартиры.

                           Квартира в ипотеку: этапы сделки

                           Если вы решили купить жилье в ипотеку, то первым шагом станет оценка кредитных программ от разных банков. Можно самостоятельно изучить предложения ипотечного рынка, но проще всего обратиться за помощью к профессионалам – ипотечным брокерам или риелторам, которые проконсультируют вас и помогут определиться с выбором оптимальной программы. Этот вариант удобен также тем, что с помощью специалистов вы быстрее найдете подходящий вариант жилья, потратите меньше времени и нервов на оформление документов.

                           Подготовка документов для получения кредита – следующий этап приобретения квартиры в ипотеку. Здесь важно правильно заполнить анкету заемщика, чтобы получить кредит, что иногда довольно непросто. Существуют определенные тонкости в том, как нужно ответить на те или иные вопросы, какие именно цифры стоит вписать, и здесь помощь специалистов тоже будет весьма кстати.

                           Процесс банковской проверки клиента на платежеспособность занимает несколько дней, иногда – недель. Если банк принял положительное решение, то далее начинается поиск подходящего жилья и подготовка документации. Разумеется, найденный вариант квартиры в ипотеку должен удовлетворять всем требованиям конкретного банка, выдающего кредит. Затем проводится независимая оценка, для которой приглашается специалист оценочной фирмы, аккредитованной банком. Если между банком и компанией-продавцом недвижимости установлены партнерские взаимоотношения, как, например, между Сбербанком и Руполисом, то этап оценки квартиры может отсутствовать.

                           Проведение ипотечной купли-продажи, как правило, осуществляется согласно отлаженной схеме. Между продавцом и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, покупателем вносится задаток. Банк подготавливает кредитный договор и закладную, заключается договор страхования, составляется основной договор купли-продажи.

                           Передача денег может осуществляться как из рук в руки (в банке, в регистрационном центре), так и посредством банковской ячейки. Свидетельством состоявшейся покупки квартиры в ипотеку служит зарегистрированный договор купли-продажи. Также покупатель получает регистрационное свидетельство на квартиру, на котором ставится штамп («ипотека в силу закона» или «ипотека в силу договора»), говорящий о наличии обременения на квартиру. Остается только подписать акт приема-передачи квартиры, и можно праздновать новоселье.

                           Подведем итоги

                           Слово «ипотека» сегодня многих пугает, однако, довольно сложно найти другую альтернативу арендному жилью, чем приобретение квартиры в ипотеку. В настоящее время законодатели работают над тем, чтобы сделать ипотечное кредитование более доступным для потребителя, что наверняка будет способствовать развитию рынка ипотечных услуг. И это означает, что еще больше семей смогут воспользоваться услугами банков и решить жилищный вопрос с помощью ипотеки.

                           Можно ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать правильно?

                           Продажа ипотечной квартиры – не редкость. Покупатели часто ищут именно этот вариант приобретения жилья из-за его более приемлемой стоимости.
                           Сегодня я расскажу о преимуществах и недостатках такого рода сделок, стоит ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать наименее рискованным способом.  

                            

                            

                           ○ Преимущества и недостатки.

                           Прежде, чем начинать поиски недвижимости, которая находится в залоге, следует взвесить все плюсы и минусы такого приобретения и решить, стоит ли покупать ипотечную квартиру или лучше переплатить и купить жилье без обременения.
                           

                           Преимущества сделки:
                           • Привлекательная цена.
                           • Безопасность – ипотечная недвижимость проверяется специалистами банка.
                           • Организация расчетов и юридическая помощь со стороны банка – финансовые учреждения заинтересованы в таких сделках, поэтому контролируют их на предмет законности.

                           Недостатки:

                           • Сам факт наличия обременения.
                           • Зависимость от кредитора – сделка в идеале должна происходить под контролем банка.
                           • Отказ банка в переводе долга, если покупатель захочет также оформить ипотеку.
                           • Длительность процедуры.
                           • Сложность в оформлении, связанная с необходимостью сначала погасить долг и снять обременение перед продажей – только потом можно продать квартиру.
                           • Специфические риски, возникающие в основном, когда сделку не контролирует банк.

                           Вернуться к содержанию ↑

                            

                           ○ Особенности процедуры.

                           Существует несколько способов купить ипотечную квартиру. Зависят они от таких факторов:

                           • Участвует ли банк в сделке.
                           • Берет ли покупатель кредит или покупает квартиру по полной стоимости.
                           • Квартира покупается на вторичном рынке или по ДДУ.

                           Рассмотрим основные способы покупки квартиры.

                           ✔ Продажа банком ипотечной квартиры.

                           Обычно заемщики сами обращаются к банку с просьбой выставить их квартиру на продажу. Такое решение возвращения займа выгодно банкам, поэтому они идут навстречу должникам. Посмотреть, какие предложения существуют на рынке можно в интернете по запросу «Витрины залогового имущества».
                           Процедура покупки такой квартиры следующая:

                           • Покупатель подает заявку на приобретение понравившегося жилья.
                           • Банк сводит покупателя и продавца.
                           • У банка покупатель арендует две ячейки: в одну вносит средства на погашение долга перед банком, во вторую – деньги для заемщика, которые он уже выплатил банку.
                           • Банк выдает справку о погашении кредита.
                           • С квартиры снимается обременение.
                           • Заключается договор купли-продажи.
                           • Право собственности покупателя на квартиру регистрируется в Росреестре.
                           • Продавец получает доступ к своей ячейке в банке.

                           Преимущества этого способа для покупателя – сопровождение специалистом банка и отсутствие у продавца доступа к деньгам до исполнения обязательства по передаче права собственности на квартиру.

                           ✔ Продажа заемщиком.

                           Процедура происходит следующим образом:

                           • Между продавцом и покупателем составляется предварительный договор.
                           • Покупатель передает продавцу задаток на погашение долга (положение о задатке оформляется отдельным договором или прописывается в предварительном соглашении о сделке, а передача денег происходит на основании расписки).
                           • Заемщик-продавец отдает долг банку.
                           • В Росреестре снимается обременение с недвижимости.
                           • Заключается договор купли-продажи.
                           • Право собственности переходит к покупателю на основании регистрации в Росреестре, а продавцу достается остальная часть денег за квартиру.

                           Этот способ менее предпочтителен, так как сделка происходит без контроля банка. Кроме того, существует определенный риск – после снятия обременения с квартиры за деньги покупателя, заемщик становится владельцем недвижимости. Недобросовестные продавцы иногда используют эту схему, чтобы погасить долг без намерения передать ее покупателю. Как избежать такого риска?

                           ✔ Предварительный договор купли-продажи.

                           Заключение такого договора свидетельствует о серьезности намерений сторон относительно сделки. Документ также служит некоторой гарантией для покупателя, что квартира, с которой снято обременение, будет ему своевременно передана.
                           Договор составляется в письменной форме. Заверять его у нотариуса не обязательно.
                           В договоре рекомендуется прописать:

                           • Намерение сторон относительно заключения сделки.
                           • Обязательство продавца в течение определенного срока обратиться к регистратору и снять обременение.
                           • Цену за квартиру с указанием оставшейся суммы долга и выплаченных средств.
                           • Порядок передачи задатка и его размер.
                           • Ответственность сторон за нарушение условий предварительного соглашения.
                           • Срок заключения основной сделки.
                           • Дальнейший порядок расчета.

                           В случае невыполнения условий предварительного договора, стороны вправе обратиться в суд и сделка будет заключена принудительно (п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

                           ✔ Договор уступки права требования.

                           Уступка права требования на квартиру применяется, когда речь идет о жилье в новостройке, куда продавец еще не вселился.
                           Возможность переуступки прав на квартиру предусмотрена в Законе № 214-ФЗ. Договор заключается в письменной форме и регистрируется у нотариуса.
                           Как происходит процедура, если дольщик-продавец взял кредит на квартиру? Алгоритм действий приблизительно следующий:

                           • Заключается предварительный договор.
                           • Выплачивается долг в банке.
                           • Застройщик уведомляется дольщиком о переходе права требования к покупателю.
                           • Заключается и регистрируется договор уступки права требования.
                           • Проводится взаиморасчет.

                           Вернуться к содержанию ↑

                            

                           ○ Риски покупки такого жилья.

                           Как и при любой сделке с недвижимостью, покупатель несет определенные риски. На практике возникают следующие ситуации:

                           • Мошенничество продавца (вступление его в права собственности и отказ в заключении дальнейшей сделки).
                           • Срыв сделки из-за появления денег у продавца на погашение кредита.
                           • Банк может обанкротиться, пока деньги пребывают в ячейке и ожидают перехода прав собственности.

                           Если при покупке квартиры, берется снова кредит, то рисков еще больше.

                           ✔ Если ипотечная квартира куплена в ипотеку.

                           Возможные проблемы при приобретении такого жилья:

                           • Не всякий банк готов заложенную квартиру передать новому должнику.
                           • Перевод долга в другой банк практически не практикуется.
                           • Банк может покупателю не дать кредит.
                           • Банк, выдавший изначально ипотеку, может разрешить должнику продать квартиру, при этом для нового должника условия ипотеки могут быть крайне невыгодными.
                           • Банки обычно долго принимают решения о выдаче ипотеки, за это время продавец может найти иного покупателя.

                           Вернуться к содержанию ↑

                            

                           ○ Сложности, которые могут возникнуть.

                           Сделка купли-продажи недвижимости является само по себе трудной. Когда в ней появляется третье лицо в виде банка, могут возникнуть дополнительные сложности. Рассмотрим самые основные.

                           ✔ Изменение привычной процедуры.

                           Банк, являясь кредитором, может вносить свои корректировки в действия сторон. Сложнее всего обстоят дела с переуступкой долга другому лицу. Обе стороны сделки (покупатель и продавец) в этом случае оказываются зависимыми от финансового учреждения.
                           Банки могут спекулировать на своем положении, требовать дополнительные документы для перевода долга, предлагать невыгодные условия кредита новому заемщику или дополнительные платные услуги и т.д.

                           ✔ Более длительное оформление.

                           Увеличение сроков оформления обычно связано с необходимостью проведения множества действий.
                           Ситуация может усложняться невозможностью с первого раза оформить право собственности в Росреестре – процедура затягивается до трех месяцев.
                           При необходимости взять кредит на квартиру покупателю, банк долго изучает кредитную историю и финансовое состояние заемщика, таким образом, сроки заключения сделки купли-продажи переносятся минимум на 2-3 месяца.

                           Вернуться к содержанию ↑

                            

                           ○ Советы юриста:

                           ✔ Купили ипотечную квартиру, но продавец требует от нас дополнительные денежные средства, так как ему не хватило денег на погашение кредита, что делать?

                           Если Вы уже приобрели квартиру и зарегистрировали в Росреестре, то Вас требования продавца касаться не могут – Вы полноправный владелец квартиры, и Вас просто пытаются обмануть.
                           Рекомендую взять Выписку из ЕРГН и проверить еще раз, все ли в порядке.
                           Чтобы избавиться от мошенника, Вы можете обратиться в полицию или в прокуратуру.  

                           ✔ Ипотечная квартира оказалась совершенно неприспособленной для жизни: трещины в стенах, которые были прикрыты обоями, шумные соседи и т.д. Можно ли отменить сделку и вернуть деньги?

                           Сделку отменить можно на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ. Если продавец не согласен вернуть деньги, Вы вправе обратиться в суд. При этом необходимо будет доказать, что Вы не знали о недостатках в Вашей квартире, так как они были заведомо скрыты продавцом.

                           Вернуться к содержанию ↑

                            

                           Специалист расскажет, на что обратить внимание при покупке квартиры, находящейся в ипотеке.

                           Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

                           Квартира в ипотеку от частного лица — рассрочка между частными лицами

                           Рассмотрим приобретение жилья у частного лица в ипотеку. Ее часто путают с ипотечным кредитованием, в котором фигурируют банковские или кредитные организации. Ипотекой считается форма залога при которой недвижимое имущество закладывается и находится в пользовании и владении должника. Если он не выполняет своих обязательств, то кредитор имеет право реализовать данную жилплощадь для удовлетворения своих интересов.

                           Ипотечные сделки легко можно совершать методом заключения договора между покупателем и продавцом. Сделка такого плана между частными лицами становится все более популярной на рынке вторичной недвижимости. Практически у каждого человека рано или поздно возникает потребность в приобретении собственной недвижимости.

                           Покупка жилья – это всегда важный и ответственный шаг. Спешка в таком вопросе ни к чему, даже если вы хотите побыстрее оформить договор купли-продажи по ипотеке. И даже в наше время не безопасно покупать недвижимость. Это связано с потерей финансов или права собственности. Мы хотим, чтобы при выборе и покупке квартиры у частного лица, вы придерживались четкого алгоритма действий, и исключали возможные риски.

                           Постепенное погашение долга

                           Что же такое ипотека между частными лицами? Проще физические лица договариваются между собой о продаже недвижимости под залог. По сути это покупка квартиры в рассрочку, оформленная по договору купли-продажи, в котором прописываются условия поэтапной оплаты. Сделка такого рода и называется ипотечной. Многие люди ищут жилье, а его цена непрерывно растет. Даже вторичная недвижимость стоит совсем не дешево и собрать необходимую сумму очень сложно.

                           Бывают и ситуации, когда в банке проблематично взять кредит под вторичную недвижимость. В свою очереди продавцы тоже страдают от нарушения своих планов по смене недвижимости и переселении в новостройку. И покупатели, и продавцы находятся в невыгодном положении и тогда они принимают решение о продаже квартиры в рассрочку. Часто выгода может быть у двух сторон.  Продавец не нуждаются в быстрых деньгах, а покупатель остро нуждается в жилье, ждет поступление денежных средств в скором времени и планирует быстрее выплатить долги.

                           Виды ипотеки по срокам

                           Ипотека может разделяться на два вида – краткосрочные и долгосрочные. Краткосрочные в основном бывают от 3-х до 6-ти месяцев, это учитывая первоначальный взнос 50-80% от всей сумы. Долгосрочная – больше года, но вначале вносится меньшая сумма, где-то 20-30%.

                           Долгосрочная ипотека встречается крайне редко, так как продавцы не готовы ждать долго и имеют свои планы.  Также может быть применена и система большего задатка. Сначала выплачивается сумма в размере не менее 50% от полной стоимости, а оставшийся долг выплачивается в течении до полугода. Все варианты ипотеки между частными лицами оговариваются заранее и потом заверяются нотариально.

                           Порядок оформления договора ипотеки

                           Жилье, приобретенное в ипотеку, у нотариуса оформляется как объект, приобретенный за наличный расчет. Суть договора продажи жилья в ипотеку состоит в том, что в разделе стоимости договора должны быть указаны точные сроки рассрочки и порядок выплаты. В дополнительных условиях договора можно указать на предмет оплаты процентов за просроченный срок погашения долга. У каждого договора имеются свои подводные камни.

                           К подводным камням можно отнести:

                           • обременение,
                           • незаконную перепланировку,
                           • сокрытие продавцом правдивых данных и достоверности фактов о недвижимости.

                           Продавец в свою очередь рискует не получить оговоренную сумму в полном объёме. Но в договоре купли-продажи указывается, что недвижимость находится в обременении по полные погашения долга.  Если же такая конфликтная ситуация возникла, то она решается только в судебном порядке, где и выносится вердикт о расторжении договора.

                           Покупатель возвращает долги или расстаётся с квартирой. Кстати, все расписки о погашении долга желательно заверять в нотариальной конторе. А еще лучше прописать в разделе договора, касательно условий оплаты, участие нотариуса.  Расписки или устные договорённости обязательно должны быть нотариально оформлены.

                           Всем нужны гарантии.  Документы должны быть нотариально заверены во избежание рисков и их оспаривания.  Для покупателя рисковано, когда сумма за жилье в ипотеку уже выплачена полностью, а обременение не снимается. Риск со стороны продавца может выражаться в затягивании выплат покупателя с целью наживы.

                           При повторной сделке купли-продажи долг продавцу уже не возвращается даже с судебными разбирательствами. Разница в цене может быть очень большая, смотря как договорятся. Поэтому в условиях договора купли-продажи прописывается пункт, в котором указывается о переходе недвижимости в собственность только после погашения задолженности. В свою очередь покупателю необходимо опасаться «плохих квартир» с «темным прошлым».

                           Просто будем осторожными

                           Как вы уже поняли, покупка квартиры в ипотеку у физлица – это альтернатива ипотечному кредитованию. Самым большим преимуществом для покупателя является:

                           • беспроцентное погашение задолженности,
                           • исключение комиссии
                           • минимальные риски при сделке.

                           Особенно важным считается факт отсутствия поручителей и минимальное количество документов для договора купли-продажи жилья в ипотеку.

                           Просто необходимо учитывать тонкости такого мероприятия и избегать «подводных камней». В любом случае вид такой сделки намного выгоднее, чем брать кратковременный кредит в банке. Ведь вам могут его не дать и еще придется платить по кредитной ставке. Но есть и минусы – ипотека у физлица почти всегда кратковременна и необходимо учитывать финансовое положение.

                           Сейчас участились случаи заключения сделок на крайне невыгодных условиях для покупателя. Поэтому прежде чем купить квартиру, проверьте репутацию продавца, ведь каждый день появляются новые схемы махинаций. Любую передачу денежных средств проводите только после освидетельствования всех надлежащих документов нотариусом.

                           Помощь в оформлении сделки от Компании «МИЭЛЬ» 

                           Компания «МИЭЛЬ» в Москве и Московской области и по всей России имеет репутацию надежной федеральной сети офисов недвижимости. Нам доверяют тысячи клиентов, мы всегда рады помочь вам при покупке любой недвижимости.

                           Покупатель не всегда осведомлен в юридических вопросах по ипотечному жилью, а мы всегда рады ему в этом помочь.  Компания «МИЭЛЬ» для своих клиентов всегда выступает в качестве гаранта, обеспечивая безопасность в решении сложных задач. Если вы хотите купить квартиру в ипотеку, мы подыщем для вас подходящий вариант. При этом риски при покупке квартир в ипотеку будут практически нулевыми. Ждем вас в АН «МИЭЛЬ», пусть ваша сделка будет быстрой и безупречной!

                           Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

                           ______________________

                           Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

                           Загрузка…

                           Чем отличается получение ипотеки в кондоминиуме?

                           Покупка кондоминиума — это часто выбор людей, ценящих удобство. Но получение этого удобства означает, что вам придется смириться с несколькими дополнительными проблемами, когда дело доходит до права на получение ипотечной ссуды.

                           Требования к ипотеке для кондоминиума более жесткие, чем для обычного жилищного кредита, и ставки по ипотеке, как правило, также выше. Кроме того, существуют определенные расходы, которые вы должны оплатить в связи с ипотекой кондоминиума, с которыми вы не столкнетесь при использовании стандартного жилищного кредита.

                           Не только это, но, помимо того, что вы должны иметь право на получение ипотеки, ассоциация домовладельцев, в которой вы покупаете квартиру, также должна пройти проверку.

                           Нельзя сказать, что дополнительные сложности при получении ипотеки для кондоминиума станут серьезным препятствием для получения ссуды; пока вы к ним готовы и знаете, чего ожидать, у вас все будет в порядке.

                           Вот основные моменты при получении ипотеки в кондоминиуме, о которых вам следует знать.

                           Ставка может быть выше

                           Ставки по ипотеке для кондоминиумов обычно выше, чем тот же заемщик, если бы они покупали дом на одну семью на аналогичных условиях. Это потому, что ипотека кондоминиумов считается несколько более рискованной ссудой, чем ипотека для домов на одну семью.

                           По обычной ипотеке, обеспеченной Fannie Mae, ставка по кондоминиуму обычно будет на одну восьмую — четверть процента (0,125-0,250 процентных пункта) выше, чем то, что вы заплатили бы за дом для одной семьи.Это потому, что Fannie Mae взимает с кредиторов предоплату в размере 0,75 процента от суммы ссуды по всем ипотечным жилищным кредитам с выплатой менее 25 процентов. Кредиторы обычно покрывают это, повышая ставку по ипотеке в качестве компенсации.

                           Вы можете избежать повышения ставки, просто заплатив 0,75 процента вперед или сделав первоначальный взнос в размере 25 процентов от покупной цены или более. Однако такой большой первоначальный взнос недоступен для многих покупателей кондоминиумов, особенно если они впервые покупают жилье.

                           Имея ссуду FHA, вы можете внести первоначальный взнос за кондоминиум размером всего 3,5 процента и при этом платить по той же ставке, что и при более крупном первоначальном взносе. Однако FHA взимает авансовый сбор за страхование ипотеки в размере 1,75 процента от суммы ссуды, который не взимается по ссудам Fannie Mae.

                           Вы также можете обнаружить, что некоторые кредиторы будут взимать более высокие ставки по ипотечным кредитам для ипотечных кредитов, сделанных в определенных штатах, особенно во Флориде и Неваде. Хотя это увеличение часто бывает довольно небольшим, в некоторых случаях оно может быть почти на полпроцента выше, чем то, что вы заплатили бы за тот же кредит в другом штате.Эти корректировки варьируются от кредитора к кредитору, поэтому стоит присматриваться.

                           Вам может потребоваться более крупный первоначальный взнос

                           Как отмечалось выше, для получения лучших ставок по ссуде Fannie Mae вам необходимо потратить не менее 25 процентов на кондоминиум; Покупатели односемейных домов могут получить лучшую цену, выложив только 20 процентов или меньше.

                           Кроме того, некоторые кредиторы могут потребовать, чтобы вы вложили как минимум 20% стоимости кондоминиума. Отчасти это зависит от местоположения; Кондоминиумы во Флориде и Неваде, в частности, имеют более высокие требования к первоначальному взносу, чем в других штатах.Тем не менее, в других областях первоначальный взнос за кондоминиум может составлять всего 5 процентов для тех, у кого хорошая кредитная история.

                           Как отмечалось ранее, ссуды

                           FHA позволяют вносить первоначальные взносы в размере всего 3,5% для квартир. Тем не менее, вы должны будете выложить 10 процентов, если покупаете квартиру в новом жилом комплексе, на которое не распространяется гарантия не менее 10 лет.

                           Не упускайте из виду сборы ассоциации

                           Кондоминиумы, как правило, дешевле, чем дома на одну семью (хотя это отчасти потому, что они обычно меньше), поэтому ваш платеж по ипотеке на кондоминиум, вероятно, будет ниже, чем на дом.Однако, думая о выплате ипотечного кредита на кондоминиум, не забудьте принять во внимание сборы ассоциации.

                           У всех кондоминиумов есть так называемые ассоциации домовладельцев, которые несут ответственность за содержание и ремонт фасада здания, территории и любых объектов общего пользования. Они финансируются за счет взносов, которые владельцы кондоминиумов выплачивают каждый месяц в дополнение к выплатам по ипотеке.

                           Взносы ассоциации домовладельцев могут сильно различаться в зависимости от предоставляемых услуг и от того, насколько дорого обходится содержание всей собственности.Как показывает практика, вы редко обнаружите, что они ниже 100 долларов в месяц, в то время как 500 долларов и выше не являются чем-то необычным для более качественной недвижимости.

                           Хотя это дополнительные расходы, которые будут добавлены к вашей ипотеке, сборы ассоциации домовладельцев помогут вам сэкономить деньги другими способами. Поскольку ассоциация несет ответственность за содержание территории и внешний ремонт, вам не нужно беспокоиться о случайных крупных расходах на такие вещи, как новая крыша, замена сайдинга или покупка и эксплуатация газонокосилки.(Вы должны платить за обслуживание вещей, которые на самом деле находятся внутри вашего устройства, что часто включает в себя такие важные предметы, как печь и водонагреватель).

                           С осторожностью покупайте кондоминиум в районе, где сборы ассоциации необычно низкие. Может случиться так, что они не заряжают достаточно, чтобы должным образом поддерживать собственность, что может со временем снизить стоимость вашей отдельной единицы.

                           Также имейте в виду, что сборы ассоциации не являются фиксированными — они могут быть увеличены, иногда значительно, если ассоциация домовладельцев сочтет это необходимым.

                           Соответствует ли собственность требованиям?

                           В кондоминиуме у вас есть общие интересы с другими жителями комплекса. Ассоциация домовладельцев несет ответственность за то, чтобы весь комплекс мог продолжать функционировать как жизнеспособное предприятие. Таким образом, кредитор захочет убедиться, что и вы, и сама застройка находятся на прочной финансовой основе, прежде чем он одобрит ипотеку.

                           Fannie Mae, Freddie Mac и FHA имеют определенные стандарты, которым должны соответствовать застройки кондоминиумов и ассоциации их домовладельцев, прежде чем они утвердят ипотеку на покупку квартиры.Среди основных требований всех трех — то, что по крайней мере половина единиц должна быть занята владельцем и что ни один инвестор не может владеть более чем 10 процентами единиц (для вновь построенных объектов применяются другие правила).

                           Fannie and Freddie также требует, чтобы ассоциации домовладельцев вкладывали не менее 10 процентов своих годовых доходов в резервный фонд для долгосрочных нужд. FHA имеет более строгие стандарты и требует, чтобы недвижимость прошла финансовую проверку за последние 12 месяцев.Многие застройки не хотят проходить этот шаг каждый год, что ограничивает количество одобренных FHA кондоминиумов, доступных на рынке.

                           Если проект не соответствует этим «руководящим принципам агентства», все еще возможно получить ипотеку кондоминиума, воспользовавшись услугами так называемого «портфельного» кредитора. Это кредиторы, которые не продают свои ипотечные кредиты Fannie Mae, FHA или другому агентству, а вместо этого хранят их в своих собственных инвестиционных портфелях или продают напрямую инвесторам.

                           Это означает, что им не нужно следовать рекомендациям Fannie / Freddie / FHA, но они или их инвесторы могут устанавливать свои собственные. Такие ипотечные кредиты обычно имеют меньше ограничений, но обычно взимают значительно более высокие процентные ставки — часто на три полных процентных пункта выше лучших ставок агентства. Требования к первоначальному взносу в размере 20-30 процентов и более также являются обычным явлением.

                           Все это может немного усложнить получение ипотеки для кондоминиума, чем получение ссуды для дома на одну семью.Но они не должны быть серьезными препятствиями, если вы к ним готовы.

                           Покупаете дом? Какие факторы следует учитывать

                           Если вы чувствуете, что готовы купить дом, первый вопрос, который вы, вероятно, зададите себе, — «сколько я могу себе позволить?» Чтобы ответить на этот вопрос, нужно обратить внимание на ряд факторов.

                           Прежде чем вы сделаете покупку дома, которая кажется отличной, узнайте, как анализировать, что означает «доступность». Вам нужно будет учитывать различные факторы, начиная от отношения долга к доходу (DTI) и заканчивая ставками по ипотечным кредитам.

                           Ключевые выводы

                           • Определение отношения долга к доходу (DTI) — а точнее, внешнего DTI — является важным фактором при получении ипотеки.
                           • Помимо цены на недвижимость, при расчетах того, можете ли вы позволить себе купить дом, необходимо учитывать множество других финансовых соображений и соображений, связанных с образом жизни.
                           • Вам также следует оценить местный рынок недвижимости, экономические перспективы и последствия того, как долго вы хотите оставаться на месте.
                           • Вам также необходимо принять во внимание потребности вашего образа жизни, настоящего и будущего.

                           Сначала выясните отношение долга к доходу

                           Первый и наиболее очевидный момент принятия решения связан с деньгами. Если у вас есть достаточно средств, чтобы купить дом за наличные, вы, безусловно, можете позволить себе его купить сейчас. Даже если вы не можете заплатить наличными, большинство экспертов согласятся, что вы можете позволить себе покупку, если имеете право на ипотеку на новый дом. Но сколько ипотеки вы можете себе позволить?

                           Стандарт отношения долга к доходу (DTI) 43% обычно используется Федеральной жилищной администрацией (FHA) в качестве руководства для утверждения ипотечных кредитов.Этот коэффициент используется для определения того, может ли заемщик производить платежи каждый месяц. Некоторые кредиторы могут быть более снисходительными или более жесткими, в зависимости от рынка недвижимости и общих экономических условий.

                           43% DTI означает, что все ваши регулярные выплаты по долгам плюс ваши расходы на жилье — ипотека, ипотечное страхование, сборы ассоциации домовладельцев, налог на недвижимость, страхование домовладельцев и т. Д. — не должны составлять более 43% вашего ежемесячного валового дохода.

                           Например, если ваш ежемесячный валовой доход составляет 4000 долларов, вы умножаете это число на 0.43, чтобы получить 1720 долларов — это сумма, которую вы должны потратить на выплату долга. Теперь предположим, что у вас уже есть эти ежемесячные обязательства: минимальные платежи по кредитной карте в размере 120 долларов, платеж по автокредиту в размере 240 долларов и платежи по студенческому кредиту в размере 120 долларов — всего 480 долларов. Это означает, что теоретически вы можете позволить себе доплату до 1240 долларов в месяц по ипотеке, при этом не выходя за пределы максимального DTI. Конечно, меньше долга всегда лучше.

                           Чего хотят ипотечные кредиторы

                           Вам также необходимо учитывать соотношение внешнего долга к доходу, которое рассчитывает ваш доход по сравнению с ежемесячным долгом, который вы понесете только за счет жилищных расходов, таких как выплаты по ипотеке и ипотечное страхование.

                           Обычно кредиторам нравится, чтобы это соотношение не превышало 28%. Например, если ваш доход составляет 4000 долларов в месяц, у вас будут проблемы с получением разрешения на выплату 1720 долларов ежемесячных жилищных расходов, даже если у вас нет других обязательств. При предварительном DTI в 28% ваши расходы на жилье должны быть менее 1120 долларов.

                           Почему бы вам не использовать полное соотношение долга к доходу, если у вас нет других долгов? В основном потому, что кредиторам не нравится, что вы живете на грани. Происходят финансовые неудачи — вы теряете работу, ваша машина разбита, инвалидность не дает вам работать какое-то время.Если ваша ипотека составляет 43% вашего дохода, у вас не будет места для маневра, когда вы захотите или должны понести дополнительные расходы.

                           Большинство ипотечных кредитов — это долгосрочные обязательства. Имейте в виду, что вы можете производить эти платежи каждый месяц в течение следующих 30 лет. Соответственно, вы должны оценить надежность вашего основного источника дохода. Вы также должны учитывать свои перспективы на будущее и вероятность того, что ваши расходы со временем вырастут.

                           Получение одобрения на получение ипотеки до определенной суммы не означает, что вы действительно можете позволить себе выплаты, поэтому честно оценивайте уровень финансового риска, с которым вам комфортно жить.

                           Можете ли вы позволить себе первоначальный взнос?

                           Лучше всего отложить 20% стоимости дома, чтобы не платить частную ипотечную страховку (PMI). Обычно PMI добавляется к вашим выплатам по ипотеке и может добавить от 30 до 70 долларов к вашему ежемесячному платежу по ипотеке на каждые 100 000 долларов, взятых взаймы.

                           Могут быть причины, по которым вы не захотите откладывать 20% на покупку. Возможно, вы не планируете долго жить в доме или имеете долгосрочные планы превратить дом в инвестиционную недвижимость.Точно так же вы, возможно, не захотите вкладывать столько наличных денег. В этом случае покупка дома по-прежнему возможна без 20% скидки.

                           Например, вы можете купить дом с минимальной скидкой всего на 3,5% с помощью кредита FHA, но есть бонусы, если вы предложите больше. Помимо вышеупомянутого отказа от PMI, более крупный первоначальный взнос также означает:

                           • Меньшие выплаты по ипотеке — для ипотеки на 200 000 долларов с фиксированной процентной ставкой 4% на 30-летний срок вы должны заплатить 955 долларов. Если бы ваша ипотека составляла 180 000 долларов с процентной ставкой 4% на 30-летний срок, вы бы заплатили 859 долларов.
                           • Больше выбора среди кредиторов — некоторые кредиторы не предложат ипотеку, если вы не выложите как минимум 5-10%.

                           Возможность позволить себе новый дом сегодня не так важна, как ваша способность позволить себе его в долгосрочной перспективе. Излишне говорить, что возможность позволить себе дом и иметь первоначальный взнос не дает ответа на вопрос, подходящее ли сейчас время для вас, чтобы воспользоваться этим вариантом.

                           Несмотря на то, что более крупный первоначальный взнос дает множество преимуществ, не жертвуйте полностью своим сберегательным счетом на случай чрезвычайных ситуаций, чтобы сэкономить на доме.Вы можете оказаться в затруднительном положении, когда возникнет непредвиденный ремонт или возникнут другие потребности.

                           Рынок жилья

                           Предполагая, что ваша личная денежная ситуация находится под контролем, ваше следующее рассмотрение — это экономика рынка жилья — либо в вашем текущем регионе, либо в том, куда вы планируете переехать. Дом — дорогое вложение. Наличие денег для совершения покупки — это здорово, но это не дает ответа на вопрос, имеет ли покупка смысл с финансовой точки зрения.

                           Один из способов сделать это — ответить на вопрос: дешевле ли арендовать, чем покупать? Если покупка оказывается дешевле, чем аренда, это веский аргумент в пользу покупки.

                           Точно так же стоит подумать о долгосрочных последствиях покупки дома. Для поколений покупка дома была почти гарантированным способом заработка. Ваши бабушка и дедушка могли бы купить дом 50 лет назад за 20 000 долларов и продать его в пять или 10 раз больше, чем через 30 лет.

                           В то время как недвижимость традиционно считалась безопасным долгосрочным вложением, рецессия и другие бедствия могут проверить эту теорию и заставить потенциальных домовладельцев подумать дважды.

                           Во время Великой рецессии многие домовладельцы потеряли деньги, когда рынок недвижимости рухнул еще в 2007 году, и в итоге стали владеть домами, которые стоили намного меньше, чем цена, по которой они были куплены в течение многих лет после этого.

                           Если вы покупаете недвижимость, полагая, что она со временем будет расти в цене, обязательно учитывайте в своих расчетах стоимость процентных платежей по ипотеке, модернизацию недвижимости и текущее или текущее обслуживание.

                           Экономический прогноз

                           В том же духе бывают годы, когда цены на недвижимость падают, и годы, когда они аномально высоки. Если цены настолько низкие, что очевидно, что вы получаете выгодную сделку, вы можете воспринимать это как знак того, что сейчас хорошее время для совершения покупки. На рынке покупателя заниженные цены увеличивают вероятность того, что время будет работать в вашу пользу и заставит ваш дом подорожать в будущем.

                           Еще слишком рано говорить, что будет с ценами на жилье в 2021 году.Но если история повторится, мы можем ожидать падения цен на жилье в результате пандемии COVID-19 и ее драматического воздействия на экономику.

                           Процентные ставки

                           Процентные ставки, которые играют большую роль в определении размера ежемесячного платежа по ипотеке, также имеют годы, когда они высокие, и годы, когда они низкие. Очевидно, что чем ниже, тем лучше. Например, 30-летняя ипотека (360 месяцев) по ссуде в размере 100 000 долларов под 3% будет стоить вам 422 доллара в месяц. При процентной ставке 5% это будет стоить вам 537 долларов в месяц.При 7% он подскакивает до 665 долларов. Поэтому, если процентные ставки падают, возможно, будет разумным подождать, прежде чем покупать. Если они растут, имеет смысл сделать покупку раньше, чем позже.

                           Время года

                           Времена года также могут влиять на процесс принятия решений. Если вы хотите выбирать из как можно более широкого разнообразия домов, весна, вероятно, лучшее время для покупок. Знаки «Продается», как правило, появляются, как цветы, когда погода становится теплой, а лужайки становятся зелеными.Частично причина связана с целевой аудиторией большинства домов: семьями, которые ждут переезда, пока их дети не закончат текущий учебный год, но хотят устроиться до того, как новый год начнется осенью.

                           Если вам нужны продавцы, которые могут видеть меньше трафика — что могло бы сделать их более гибкими в отношении цен — зима может быть лучше для охоты за домом (особенно в холодном климате) или разгар лета для тропических штатов (межсезонье для вашего региона). , другими словами). Запасы, вероятно, будут меньше, поэтому выбор может быть ограничен, но также маловероятно, что продавцы увидят несколько предложений в это время года.

                           Некоторые сообразительные покупатели также любят делать предложения в праздничные дни, такие как Рождество или Пасха, надеясь, что необычное время, отсутствие конкуренции и общий дух сезона позволят быстро заключить сделку по хорошей цене.

                           Учитывайте потребности своего образа жизни

                           Хотя деньги, очевидно, являются важным фактором, существует множество других факторов, которые могут сыграть роль в выборе времени. Неизбежно ли вам понадобится дополнительное пространство — скоро появится новый ребенок, пожилой родственник, который не может жить один? Приводит ли ваш переезд к смене школы вашими детьми? Если вы будете продавать дом, в котором прожили менее двух лет, понесете ли вы налог на прирост капитала — и если да, стоит ли ждать, чтобы избежать укуса?

                           Вы можете любить готовить из продуктов для гурманов, каждый месяц отдыхать на выходных, покровительствовать исполнительскому искусству или заниматься с личным тренером.Ни одна из этих привычек не убивает бюджет, но вам, возможно, придется обойтись без них, если вы купили дом только на основе отношения долга к доходу 43%.

                           Прежде чем практиковаться в выплате ипотечных кредитов, дайте себе небольшое финансовое пространство, вычтите стоимость вашего самого дорогого хобби или деятельности из рассчитанного вами платежа. Если баланса недостаточно, чтобы купить дом своей мечты, возможно, вам придется сократить развлечения и игры — или начать думать о менее дорогом доме как о доме своей мечты.

                           Продам один дом, куплю другой

                           Если вы продаете дом и планируете купить другой, сохраните выручку от вашего текущего дома на сберегательном счете и определите, сможете ли вы — после учета других необходимых расходов, таких как оплата автомобиля или медицинское страхование, позволить себе ипотечный кредит. . Также важно помнить, что дополнительные средства придется выделить на содержание и коммунальные услуги. Эти затраты, несомненно, будут выше для больших домов.

                           Когда вы рассчитываете, используйте свой текущий доход и не предполагайте, что вы будете зарабатывать больше денег в будущем. Повышения не всегда случаются, и карьера меняется. Если вы основываете сумму дома, которую вы покупаете, исходя из будущего дохода, вы можете устроить романтический ужин с помощью кредитной карты, так как в конечном итоге у вас сложатся с ними длительные отношения.

                           Однако, если вы можете справиться с этими дополнительными расходами на жилье без дополнительной задолженности по кредитной карте, вы можете позволить себе купить дом — при условии, что вы накопите достаточно денег для своего первоначального взноса.

                           Планируете ли вы оставаться на месте?

                           Доступность должна быть главным критерием для вас в доме, но также лучше знать, как долго вы собираетесь там жить. В противном случае вы можете застрять в доме, который вам не по карману, в городе, который вы готовы покинуть.

                           Многие финансовые эксперты рекомендуют в качестве ориентира пожить в доме пять лет, прежде чем продавать его. Не забудьте учесть расходы, связанные с покупкой, продажей и переездом. Также учитывайте точку безубыточности для ипотечных сборов, связанных с домом, который вы продаете.Если вы не можете решить, в каком городе вы собираетесь жить и каков ваш пятилетний план, возможно, сейчас неподходящее время для покупки дома.

                           Если вы хотите купить дом без пятилетнего плана, купите дом по цене намного ниже максимальной, которую вы можете себе позволить. Вы должны быть в состоянии позволить себе получить хит, если вам нужно быстро его продать. Еще одно исключение: если вы работаете в компании, которая покупает дома для перемещенных сотрудников — одно название для этого — вариант гарантированного выкупа.

                           Итог

                           Вы готовы купить дом? Короче говоря, да — если вы можете себе это позволить.Но «позволить себе» не так просто, как то, что сейчас находится на вашем банковском счете. При расчетах необходимо учитывать множество других финансовых соображений и соображений, связанных с образом жизни.

                           Когда вы учитываете все эти элементы, «если вы можете себе это позволить» начинает выглядеть более сложным, чем кажется на первый взгляд. Но рассмотрение их сейчас может предотвратить дорогостоящие ошибки и финансовые проблемы в будущем. Конечно, есть один лучший момент для атаки: когда вы найдете идеальный дом в идеальном месте для продажи — по отличной цене.

                           Аренда или покупка? Принятие разумного решения в сфере недвижимости — советник Forbes

                           Домовладение — краеугольный камень американской мечты. Но к тому же это чертовски дорого. Если вы арендатор и задаетесь вопросом, пора ли покупать дом, вам нужно о многом подумать. Это не всегда простое решение.

                           Прежде чем сделать выбор между арендой или покупкой, узнайте обо всех факторах, которые вам следует взвесить в первую очередь.

                           Стоит ли покупать дом? 4 фактора, которые следует учитывать

                           1.Ваше финансовое положение

                           Первый шаг в принятии решения о покупке дома или продолжении аренды — это посмотреть на ваше финансовое положение. Покупка дома — серьезное финансовое обязательство. Вы не только должны чувствовать себя финансово подготовленными, но и ваш кредитор должен согласиться. Это означает соответствие некоторым критериям.

                           Авансовый платеж

                           Скорее всего, вам нужно будет взять ипотечный кредит, чтобы купить недвижимость, которую вы присматриваете. Большинство обычных ипотечных кредиторов требуют 20% первоначального взноса.Первоначальный взнос такого размера показывает кредиторам, что вы готовы вносить ежемесячный платеж по ипотеке, и позволяет избежать выплаты частного ипотечного страхования (PMI).

                           Можно отложить меньше, особенно за счет государственных займов для впервые покупающих жилье. Например, с кредитами Федерального управления жилищного строительства (FHA) вы можете внести всего 3,5%. Однако вам также придется вносить авансовый платеж по ипотечному страхованию, а также ежемесячные взносы.

                           В конечном итоге вам нужно будет решить, что важнее: отложить меньше денег сейчас и быстрее добраться до дома или потратить время на накопление первоначального взноса, который позволит вам сэкономить деньги в долгосрочной перспективе.В любом случае, у вас должен быть накоплен этот первоначальный взнос, прежде чем вы начнете подавать заявку на ипотеку.

                           Экономия

                           Первоначальный взнос — это не единственное, что вам нужно иметь под рукой. Помимо пенсионных сбережений, у вас также должно быть много резервных денежных средств.

                           Опасно вкладывать каждый доллар в неликвидный актив, например недвижимость. Если вы столкнетесь с финансовым кризисом, например, с потерей работы или серьезной медицинской процедурой, вы можете задержать выплаты по ипотеке и потерять дом.Кредиторы хотят видеть, что в случае непредвиденного обстоятельства вы сможете справляться с выплатами по кредиту, пока не встанете на ноги.

                           Это хорошая идея, чтобы сэкономить как минимум от трех до шести месяцев. Однако, особенно в условиях нестабильной экономики, вы можете чувствовать себя более комфортно, накопив восемь или даже 12 месяцев, особенно если у вас есть семья, которую нужно поддерживать, или если доход колеблется.

                           Отношение долга к доходу

                           Помимо ваших денежных сбережений, кредиторы также будут обращать внимание на еще один важный показатель: отношение вашего долга к доходу (DTI).Это процент от вашего ежемесячного валового дохода, который направляется на выплату долговых обязательств. Например, если вы зарабатываете 4000 долларов в месяц до вычета налогов, и у вас есть 1000 долларов в месяц по кредитной карте и выплатам по студенческому кредиту, ваш DTI составляет 25% (1000 долларов / 4000 долларов).

                           Когда дело доходит до ипотеки, кредиторы на самом деле смотрят на два показателя DTI при принятии решения об одобрении вашей заявки. Первый — это ваш внешний DTI, который рассматривает только ваши потенциальные расходы на жилье по отношению к вашему ежемесячному доходу.В идеале ваш интерфейсный DTI должен быть ниже 28%. Второй — это ваш внутренний DTI, который сравнивает всю задолженность, включая ваши потенциальные расходы по ипотеке, с вашим доходом. Кредиторы обычно требуют, чтобы внутренний DTI составлял 36% или меньше.

                           Если у вас большой долг, из-за которого ваш DTI превышает эти цифры, рекомендуется поработать над его погашением, прежде чем рассматривать покупку дома.

                           Кредитный рейтинг

                           Состояние вашего кредита также играет важную роль в получении одобрения на получение ипотеки.Кредиторы хотят видеть, что вы были ответственным заемщиком в прошлом и имеете большой опыт управления и выплаты долгов. Один из способов оценить это — посмотреть на ваш кредитный рейтинг.

                           Большинство обычных ипотечных кредиторов предпочитают кредитный рейтинг не ниже 640, чтобы соответствовать требованиям. Если ваша оценка выше — от 740 и выше — вы можете рассчитывать на лучшие процентные ставки и условия ссуды. Если ваша оценка находится в районе 600, ваш кредитор, вероятно, будет взимать с вас более высокую процентную ставку и, возможно, даст вам право на меньшую сумму кредита.

                           Опять же, некоторые программы государственных займов допускают более низкие кредитные рейтинги. Например, можно претендовать на ипотеку FHA с рейтингом всего 500, но только в определенных ситуациях.

                           2. Стоимость аренды по сравнению с покупкой в ​​вашем районе

                           Возможность купить дом в финансовом отношении — отличное начало, но вы также должны дважды проверить, имеет ли это смысл с чисто математической точки зрения. Есть множество эмоциональных причин для покупки дома, которые, безусловно, действительны.Но если вы хотите знать, что принимаете оптимальное финансовое решение, важно оценить стоимость аренды по сравнению с покупкой в ​​вашем районе.

                           Согласно одному исследованию 50 крупнейших мегаполисов страны, дешевле владеть домом на 24 рынках и дешевле арендовать на 26, при условии 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой под 5% годовых и 5% первоначального взноса. Города на Среднем Западе и Юге особенно склонялись к покупкам.

                           Чтобы узнать, как обстоят дела в вашем районе, вы можете использовать этот калькулятор арендной платы по сравнению с покупкой из New York Times.Используя данные об идеальном доме и информацию об аренде для вашего рынка, калькулятор может помочь вам определить, имеет ли аренда или покупка больше смысла для вашего конкретного рынка недвижимости.

                           3. Ваш предпочтительный образ жизни

                           Подумайте, где вы хотите оказаться через пять лет. Если вы не уверены или надеетесь стать цифровым кочевником, перемещающимся из города в город, то, вероятно, домовладение не для вас. Покупка дома требует значительных первоначальных вложений, и вы, скорее всего, не окупитесь в течение пяти-семи лет.

                           Также подумайте, какой образ жизни вы хотите в целом. Вам нравится идея проводить выходные в Home Depot и заниматься своими делами дома? Или вы бы предпочли получать предсказуемую арендную плату каждый месяц и оставлять обслуживание домовладельцу?

                           Домовладение связано с большими расходами на содержание и периодическими расходами помимо ипотечного налога, страховки и налогов на недвижимость. Фактически, средний домовладелец тратит 3192 доллара в год на техническое обслуживание и еще 1640 долларов на чрезвычайные расходы.С другой стороны, это ваш дом, который вы можете проектировать, благоустроить и поддерживать в хорошем состоянии.

                           4. Вовлеченные риски

                           Наконец, знайте, что владение домом сопряжено с некоторыми рисками. Вы должны тщательно обдумать их и решить, имеет ли смысл аренда или покупка, исходя из вашей терпимости к риску.

                           Как арендодатель, всегда есть шанс, что арендодатель может расторгнуть договор аренды или выселить вас. В таком случае вам нужно найти новую квартиру. Но самое большее, что вы можете потерять, — это залог.

                           С другой стороны, если вы не можете вносить платежи по ипотеке, вы можете не выплачивать ссуду и проиграть ее банку. Значительные деньги и будущий капитал исчезли в мгновение ока. Кроме того, унизительный знак, такой как потеря права выкупа, разрушит ваш кредит на несколько лет.

                           Также есть шанс, что стоимость вашего дома не будет расти так быстро, как вы надеялись, или даже может упасть (привет, Великая рецессия). Дом может быть отличным финансовым вложением, но не всегда. Не стоит покупать дом, если вы планируете зарабатывать на нем все свое богатство.

                           Стоимость покупки дома

                           Как вы, наверное, уже понимаете, покупка дома обходится довольно дорого. Но вы можете не осознавать все затраты, связанные с этой сделкой. Прежде чем принять решение о покупке или аренде, рассмотрите эту разбивку затрат, в том числе:

                           • Авансовый платеж. При финансировании дома необходим первоначальный взнос. Итак, сколько вы должны планировать сэкономить? Средний покупатель жилья впервые откладывает только 6%. Если бы вы покупали дом по национальной средней стоимости 284 600 долларов, это было бы 17 076 долларов.Если вы хотите сэкономить 20% рекомендованного авансового платежа, вам потребуется 56 902 доллара.
                           • Затраты на закрытие. Когда вы закрываете сделку по жилищному кредиту, требуются дополнительные сборы для покрытия административных расходов кредитора. Обычно это от 2% до 5% от общей суммы кредита. Допустим, вы взяли взаймы 200 000 долларов — вы должны рассчитывать заплатить от 4 до 10 000 долларов в качестве завершающих расходов. Однако вам не обязательно иметь наличные в наличии, поскольку заключительные расходы часто включаются в ссуду.
                           • Периодические затраты. Помимо этих авансовых платежей, вам также придется оплачивать текущие расходы. Если вы поставите менее 20%, это включает PMI. Вы также должны платить за страхование жилья, налоги на имущество, текущее обслуживание и многое другое за все время, пока вы владеете домом.

                           Аренда против покупки Плюсы и минусы

                           Очевидно, что при принятии решения об аренде или покупке нужно многое учитывать. Если вам сложно взвесить все за и против, вот основные моменты, которые следует учитывать.

                           Плюсы покупки дома

                           • Стоимость вашего дома со временем может вырасти
                           • Ваши платежи идут на строительство собственного капитала
                           • Вы можете настроить жилое пространство по своему вкусу
                           • Владение
                           дает некоторые налоговые льготы.
                           • Это более постоянное жилище

                           Минусы покупки дома

                           • Если ваше финансовое положение изменится, вы можете потерять дом
                           • Колебания в экономике могут обесценить ваш дом
                           • Вы несете ответственность за все техническое обслуживание.
                           • Существуют дополнительные расходы на владение, такие как страхование жилья, техническое обслуживание, налоги на имущество и т. Д.
                           • Вы застряли на месте на несколько лет, если не хотите потерять деньги

                           Плюсы аренды

                           • Ежемесячные расходы на жилье фиксированные и предсказуемые
                           • Когда хочется, поднять и переместить легче
                           • Вам не нужно тратить деньги на расходы, связанные с владением
                           • Вам не нужно откладывать тысячи долларов на первоначальный взнос или закрытие сделки
                           • Сбережения можно использовать для других целей, например, инвестирования или погашения долга

                           Минусы аренды

                           • Ваши арендные деньги не идут на владение чем-либо
                           • У вас ограниченный контроль над внешним видом собственности
                           • Арендная плата в будущем может увеличиться
                           • Арендодатель может продать недвижимость или отказаться от сдачи вам в аренду
                           • Меньше ощущения стабильности или постоянства

                           Аренда с выкупом — хорошая альтернатива?

                           Если вы не совсем готовы купить дом, но заинтересованы в том, чтобы продолжить его строительство в будущем, вы, возможно, задаетесь вопросом о сделках по аренде с выкупом в качестве золотой середины.

                           Договор аренды с правом собственности означает, что вы обязуетесь сдавать недвижимость в аренду на определенный период времени, а затем имеете возможность выкупить ее до истечения срока аренды. В некоторых случаях ваши арендные платежи идут в счет покупной цены. Вы также можете нести ответственность за техническое обслуживание и ремонт во время аренды.

                           Хотя это может показаться привлекательным вариантом, сделки по аренде с выкупом могут закончиться неудачными финансовыми решениями. Существует опционная плата, которая представляет собой авансовый платеж, который вы платите текущему владельцу за возможность выкупить недвижимость позже.Обычно эта комиссия составляет от 1% до 5% от покупной цены. Если вы решите не покупать (или поймете, что не можете себе этого позволить), эти деньги исчезнут.

                           Многие соглашения об аренде с правом владения представляют собой договоры с опционом на аренду, что означает, что вы решаете, хотите ли вы купить или продолжить аренду в конце срока. Однако, если вы заключаете договор аренды-купли-продажи, вы фактически обязаны купить дом, независимо от того, можете вы себе это позволить или нет.

                           Итак, лучше арендовать или купить?

                           Когда дело доходит до покупки vs.сдачи в аренду, действительно нет единого ответа, на который лучше. Решение очень личное и основано на десятках факторов.

                           В конечном итоге вам придется подумать о ваших целях — не только о том, где вы живете, но и о всей вашей финансовой картине. Домовладение может дать чувство контроля и безопасности, но требуются огромные финансовые вложения, которые могут быть не лучшим выбором для вас в долгосрочной перспективе.

                           Аренда

                           может показаться «выбрасыванием денег на ветер», но если вы цените гибкость, низкие эксплуатационные расходы и возможность тратить деньги на другие вещи, такие как инвестиции или путешествия, это может быть лучшим выбором для вас.Опять же, вам нужно подсчитать и определить свой идеальный образ жизни.

                           Остались вопросы? Вот ответы на несколько распространенных вопросов об аренде и покупке:

                           Часто задаваемые вопросы (FAQ)

                           Что мне следует арендовать или купить при переезде?

                           Если вы переезжаете, вы можете задаться вопросом, что лучше: снять квартиру или купить. В этом случае, вероятно, лучше всего арендовать на первые несколько месяцев. Переезд в новый город может быть захватывающим, но также и стрессовым.Будет легче найти дом в аренду, и вы избежите хлопот, связанных с закрытием дома. Как только вы устроитесь и разберетесь с месторасположением, вы можете заняться покупкой в ​​более неторопливом темпе.

                           Действительно ли аренда — пустая трата денег?

                           Один из главных аргументов против сдачи в аренду — пустая трата денег. Поскольку деньги за аренду идут в карман арендодателя, а в конце дня у вас ничего нет, может показаться, что так оно и есть. Тем не менее, вы должны учитывать альтернативную стоимость покупки дома по сравнению ссдача в аренду. Как арендатор вы избегаете времени и денег, затрачиваемых на владение домом, позволяя вам инвестировать их в другое место. Это того стоит.

                           Снять дом или квартиру дешевле?

                           Если вы еще не решили, хотите ли вы арендовать отдельный дом или квартиру в многоквартирном комплексе, разница в цене может помочь вам в принятии решения. Аренда квартиры обычно дешевле, так как квадратных метров меньше, а коммунальные услуги часто включаются в ежемесячную стоимость.Однако это не всегда так, особенно если вы живете в районе с высокой стоимостью жизни или на быстрорастущем рынке аренды.

                           Покупка дома — плохая инвестиция?

                           Конечно, может быть. Люди часто покупают дома по эмоциональным причинам и не тратят время на подсчет. Нет смысла покупать дом, если вы делаете это в ущерб другим финансовым целям. У вас должны быть здоровые пенсионные сбережения, наличные в банке на случай непредвиденных обстоятельств и передышка в вашем бюджете для забавных вещей.Если вы слишком похудеете во имя домовладения, это не разумное вложение

                           Как купить квартиру на современном рынке жилья — советник Forbes

                           От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

                           Ищете ли вы дом, не требующий особого ухода, квартал в центре города или место отдыха, кондоминиумы или кондоминиумы — все это предлагает множество привлекательных функций.Как правило, они являются более экономичным способом получения права собственности на жилье, особенно если вы живете в дорогом городе.

                           Кондо

                           также могут быть достаточно надежным долгосрочным вложением средств для людей, которые хотят уйти в отпуск на неделю или две, а затем сдать их в аренду до конца года.

                           В последние годы кондоминиумы приобрели популярность, вероятно, из-за нехватки доступного жилья и лихорадочного спроса на недвижимость. По данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), в марте продажи существующих кондоминиумов и кооперативов выросли на 29,1% по сравнению с тем же периодом прошлого года.В марте этого года было продано 710 000 кондоминиумов по сравнению с 550 000 годом ранее.

                           Владельцы

                           кондоминиумов увидели, что их недвижимость подорожала в этом году, так как рост цен по стране приблизился к 10%, что отставало от роста цен на дома для одной семьи на 17,2% в тот же период по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но средняя цена продажи кондоминиума — 289 000 долларов — все еще была ниже цены 329 100 долларов на дом на одну семью, которая достигла исторических максимумов в марте.

                           Что такое кондоминиум?

                           Кондо похожи на апартаменты, в которых отдельные единицы расположены в одном здании.Разница между кондоминиумом и квартирой заключается в том, что квартиры могут принадлежать разным людям, в отличие от многоквартирных домов, где квартиры сдает в аренду один владелец или компания. Владельцы кондоминиумов разделяют такие расходы, как обслуживание всей собственности и страхование, но оплачивают индивидуальную ипотеку и страховку внутреннего жилья.

                           Хотя кондоминиумы считаются недвижимостью, между покупкой кондоминиума и покупкой дома есть несколько явных различий. Некоторые из преимуществ владения кондоминиумом заключаются в том, что здесь меньше обслуживания, а цена иногда может быть дешевле, чем дома.

                           Однако владельцы кондоминиумов обычно не имеют частного открытого пространства и возможности добавить дополнительную комнату или построить бассейн, который могут сделать люди с отдельными домами. Другой недостаток заключается в том, что владельцы кондоминиумов обычно должны входить в ассоциацию домовладельцев (ТСЖ), которая имеет список правил, а иногда и огромные сборы.

                           Плюсы и минусы покупки квартиры

                           Вот некоторые преимущества и недостатки покупки кондоминиума, а не дома на одну семью.

                           Плюсы покупки квартиры

                           • Кондо обычно дешевле
                           • Кондо требуют меньше обслуживания
                           • Больше возможностей по местоположению и бюджету
                           • У вас может быть доступ к большему количеству удобств (теннисные корты, бассейны, тренажерные залы и т. Д.))

                           Минусы покупки квартиры

                           • Менее закрытого открытого пространства
                           • Невозможно добавить комнаты, которые занимали бы больше открытого пространства, или изменить внешний вид жилища
                           • Возможно, придется вступить в ТСЖ
                           • У ТСЖ могут быть ограничения на то, что вы можете выставить на улице во дворе или на балконе, если у вас есть один
                           • Разделить стены с соседями

                           Получение ипотеки в кондоминиуме

                           Есть много общего между получением ипотеки на частный дом и кондоминиум, но есть и некоторые различия.

                           Использование традиционных вариантов ипотеки для покупки квартиры

                           Покупатели жилья могут использовать большинство типов ипотечных кредитов для покупки квартиры, включая обычные 30-летние ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой и ипотечные ссуды Федерального управления жилищного строительства (FHA). Процесс аналогичен тому, что кредитор проверит ваши финансы, включая такие вещи, как ваш кредитный рейтинг, задолженность, денежные резервы и история доходов.

                           Однако некоторые ограничения могут применяться к кондоминиумам, которые не считаются домами на одну семью. Например, чтобы получить ссуду FHA, квартира должна находиться на улице U.S Список одобренных кондоминиумов кондоминиумов Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD).

                           Жилищные ссуды, позволяющие приобретать квартиры, включают:

                           • Кредит Федерального жилищного управления (FHA)
                           • Кредит Администрации ветеранов (VA)
                           • Кредит Министерства сельского хозяйства США (USDA)
                           • Обычная ссуда

                           Ставки по ипотеке также могут быть выше для кондоминиума, чем для дома на одну семью, потому что они обычно считаются более рискованными вложениями. Бывают также случаи, когда дом выглядит как дом на одну семью или таунхаус, но кредиторы считают его кондоминиумом.Обычно вы можете проверить детали объявления о продаже дома, где будет указано, есть ли комиссия ТСЖ, или спросить своего риэлтора.

                           Кредиторы подтвердят финансовую пригодность ассоциации кондоминиумов

                           Кредиторы также проверят финансовое состояние ассоциации кондоминиумов. Поскольку ипотека связана с более крупной застройкой, существуют факторы, не зависящие от заемщика, которые могут нанести ущерб стоимости кондоминиума, такие как высокий уровень просрочек по ипотеке по всей собственности в целом или плохое управление.

                           Все это (и многое другое) может дать кредиторам представление о стабильности и долгосрочной жизнеспособности собственности. Если кондоминиум в целом не соответствует стандартам кредитора или терпимости к риску, он может не одобрить ипотеку.

                           Владельцы кондоминиумов должны соблюдать все правила ТСЖ

                           Поскольку владельцы кондоминиумов являются частью более крупной застройки, существуют соглашения, условия и ограничения (CC&R), которые определяют права и требования владельцев кондоминиумов.

                           Как правило, CC&R включают правила, касающиеся использования собственности, разрешения споров (и любых связанных с этим судебных издержек), требований к обслуживанию, соблюдения правил и прав кредиторов.

                           Перед покупкой рекомендуется внимательно прочитать CC&R. Некоторые эксперты рекомендуют обратиться к адвокату для проверки CC&R. Существуют также правила ассоциации домовладельцев, которым вам, вероятно, придется следовать. Они могут быть даже более строгими, чем CC&R, поэтому рекомендуется ознакомиться с этими правилами перед покупкой.

                           Например, может быть ограничение на гриль или даже растение, которое вы выставляете на улице во дворе или на балконе. Также могут быть жесткие ограничения на парковку за пределами гаража или для посетителей.

                           Вам может быть запрещено сдавать квартиру в аренду

                           Если вы думаете о покупке квартиры как о способе получения дохода, обязательно сначала ознакомьтесь с правилами ассоциации кондоминиумов. Некоторые ассоциации кондоминиумов не разрешают собственникам сдавать свои дома в аренду на определенное количество лет на начальном этапе.

                           Кроме того, если аренда разрешена, у некоторых ассоциаций могут быть требования относительно продолжительности аренды. Некоторые также могут разрешать краткосрочную аренду, в то время как другие разрешают только долгосрочную аренду.

                           Еще одна вещь, которую нужно проверить, — есть ли определенное количество или процент квартир в общей собственности, которые можно сдавать в аренду в любой момент времени. Если есть, и вы планируете сдавать в аренду, узнайте, достигла ли недвижимость своей арендной способности или даже приблизилась к ней.

                           Остерегайтесь любителей домашних животных: в некоторых квартирах есть ограничения на размещение домашних животных

                           Если у вас есть домашние животные, обязательно узнайте, каковы правила кондоминиума в отношении их содержания. Некоторые ассоциации ограничивают количество домашних животных и даже их тип.

                           Имейте в виду, что законы штата также могут определять, что ассоциациям разрешено делать. Например, в Калифорнии существует закон (Гражданский кодекс 4715), который позволяет владельцам кондоминиумов иметь хотя бы одного домашнего животного, что фактически ограничивает полномочия ассоциации в этом вопросе.

                           Итог

                           Если вы подумываете о жизни в кондоминиуме, спросите себя, каковы ваши цели и какими они могут быть в будущем. Если вы хотите жить в кондоминиуме постоянно, убедитесь, что стиль жизни в доме соответствует вашим предпочтениям.Некоторые кондоминиумы могут делать упор на общественные встречи, в то время как другие уделяют приоритетное внимание уединению и поддержанию тихой, мирной атмосферы.

                           Аналогичным образом, если вы планируете сдавать квартиру в аренду на часть года, узнайте, что правила ТСЖ говорят об аренде. Некоторые ТСЖ небезразличны к арендаторам, тогда как у других очень строгие правила.

                           Обязательно поговорите с людьми, которые жили в кондоминиуме несколько лет. Постоянные жители смогут дать вам представление о повседневной жизни, которое вы не получите из 30-минутной экскурсии.

                           Узнайте о людях, которые живут ниже, выше и по соседству с вами. Жизнь в непосредственной близости от ваших соседей может быть прекрасным или ужасным, в зависимости от людей. Таким образом, чем больше вы будете знать о жизненной ситуации до подписания контракта, тем лучше вы будете проинформированы о том, подходит ли вам это место.

                           Как купить дом (продавая другой!)

                           На сегодняшнем конкурентном рынке жилья, если вы хотите купить новый дом, но у вас есть уже существующий дом для продажи, выяснение того, как заставить все это работать, может показаться непосильной задачей.

                           Если вы хотите или вам нужно купить дом, в то время как у вас есть дом для продажи, вы должны мыслить стратегически. И вы можете получить две ипотеки или вообще не иметь ипотечных кредитов на какое-то время.

                           Есть несколько различных способов купить дом и продать другой дом, но ни один из них не является полностью гладким и свободным от стресса. Кроме того, метод, который вы используете, не всегда находится под вашим контролем, поскольку в этом процессе также участвуют другие покупатели и продавцы.

                           Хотя ситуация может быть немного стрессовой, люди делают это постоянно.Скорее всего, у вас тоже получится заставить его работать. Сначала найдите время, чтобы понять свои варианты, а затем определите свои следующие шаги.

                           1. Сначала продай, потом купи

                           Если вы похожи на большинство домовладельцев, вам необходимо получить капитал из вашего текущего дома, чтобы внести первоначальный взнос за ваш следующий дом, и вы не хотите платить за две ипотечные ссуды, пока вы ждете, пока ваш текущий дом будет продавать. Вот почему сначала продать дом — хорошая идея. Однако, если вы продадите свой дом до того, как сможете купить и закрыть новый дом, вам придется тем временем найти место для проживания.Есть несколько вариантов, которые следует учитывать, например:

                           • Согласование даты закрытия — Хорошие новости — поиск покупателя для вашего нынешнего дома. Но если покупатель запросил закрытие или заселение в день, когда у вас не будет времени на покупку нового дома, попробуйте договориться о более поздней дате. Если у вас уже есть контракт на покупку другого дома, вы можете договориться о закрытии обоих домов в один и тот же день, если ваш покупатель проявит гибкость.
                           • Соглашение об обратной аренде — Если ваш существующий дом продается быстро, прежде чем у вас появится возможность закрыть новый дом, вы можете провести переговоры с покупателем, чтобы позволить вам остаться в доме на определенную сумму время (в большинстве случаев не более двух-трех месяцев).В обмен на разрешение вам оставаться в доме подольше, вы можете платить арендную плату покупателям или, возможно, договориться о более низкой цене продажи.
                           • Останьтесь с семьей или друзьями — Иногда покупатель вашего нынешнего дома может нуждаться в немедленном въезде или может не захотеть позволить вам остаться. В этом случае вам может потребоваться спросить друзей или членов семьи, можете ли вы остаться с ними, пока вы не найдете или не завершите покупку нового дома. На горячих рынках недвижимости с низким уровнем инвентаря поиск друга или члена семьи, который позволит вам временно поселиться в их доме, избавит вас от многих головных болей.
                           • Оплата временного жилья —При отсутствии других вариантов вам, возможно, придется арендовать квартиру, кондоминиум, отель для длительного проживания или краткосрочный отпуск в период между закрытием вашего бывшего дома и закрытием нового дома. В этом случае расходы могут быстро накапливаться. На конкурентных рынках может быть трудно найти жилье, которое будет доступно в нужные сроки. Будьте готовы к гибкости, например, к перемещению между двумя или более локациями во время перерыва.Помните, что хлопоты окупятся, когда вы сможете завершить продажу одного дома, прежде чем закрывать свой новый дом.
                           • Используйте переносные контейнеры для хранения — Рассмотрите возможность использования комбинированной услуги хранения / перемещения, чтобы вашу мебель можно было хранить, пока вы находитесь в подвешенном состоянии, а затем доставить вам, когда вы переедете в новый дом. Имейте в виду, что то, что может начаться как временное решение, легко может превратиться в долговременную проблему. Выбирайте с умом и оставьте себе временной буфер на переходы между жильем.

                           2. Сначала купить, потом продать

                           Иногда вам нужно быстро найти новый дом, чтобы переехать на новую работу, или вы можете просто найти дом своей мечты и сделать предложение, прежде чем он уедет. Если вы пытаетесь совершить покупку на сегодняшнем конкурентном рынке недвижимости, вам, возможно, придется купить дом, прежде чем продавать его, просто чтобы превзойти другие предложения.

                           Когда вы покупаете новый дом перед продажей нынешнего, вам, возможно, придется подумать о минимизации своего финансового бремени и снижении риска.Вот несколько распространенных вариантов:

                           • Непредвиденные обстоятельства по контракту — Если вы хотите сделать предложение о новом доме, но не хотите покупать его до тех пор, пока ваш существующий дом не будет продан, вы можете потребовать, чтобы покупка нового дома была зависимой — также известной как условная. — о продаже вашего дома. На конкурентном рынке недвижимости, где есть много других мотивированных покупателей, продавец может не согласиться на такое обстоятельство. Но если у продавца мало заинтересованных покупателей, он может согласиться принять эту договоренность.Если вы подписываете контракт на покупку при условии продажи вашего текущего дома, он обычно будет включать оговорку: если другой покупатель сделает предложение, у вас будет возможность отменить непредвиденные обстоятельства и купить дом, но если вы можете В противном случае продавец сможет продвигаться вперед вместе с другим покупателем. В большинстве случаев это предостережение, иногда называемое «первым правом отказа», предоставит вам 24 часа, чтобы решить, следует ли устранить непредвиденные обстоятельства и продолжить покупку дома, не продавая свой, или просто отпустить новый дом.В этом случае вы можете уйти со своими задатками.
                           • Максимальное увеличение финансовых возможностей —Если у вас есть финансовые средства для одновременного предоставления двух ипотечных кредитов, вы можете выбрать вариант и купить новый дом, прежде чем продавать свой нынешний. В этом случае вам, вероятно, придется придерживаться более строгого бюджета, чем обычно, так как вы будете нести ответственность за выплату ипотечных платежей, а также за страхование и налоги на имущество в обоих свойствах, а также за любое необходимое обслуживание и ремонт.Если вы не можете быстро продать старый дом, вы можете подумать о его аренде, чтобы покрыть расходы.
                           • Промежуточный заем — Если ваши финансы не позволяют вам внести первоначальный взнос за второй дом перед продажей текущего дома, вы можете рассмотреть возможность получения промежуточного займа. Промежуточный заем, который можно получить у многих ипотечных кредиторов и финансовых учреждений, функционирует как краткосрочный заем и предназначен для погашения при продаже вашего нынешнего дома. Промежуточная ссуда идеальна, если вы надеялись использовать капитал своего нынешнего дома для внесения первоначального взноса за свой новый дом.Это позволяет вам занять деньги для первоначального взноса за ваш новый дом, чтобы вы могли продолжить и купить его, даже если вы еще не продали свой старый дом. Загвоздка в том, что если у вас есть ипотечные кредиты на оба объекта недвижимости, вы будете нести ответственность за выплату обоих платежей по ипотеке до тех пор, пока ваш первоначальный дом не будет продан. Покупка нового дома и продажа существующего дома — не всегда простой процесс, поскольку он зависит от других покупателей и продавцов, а также от рыночных условий и сроков. Тем не менее, благодаря множеству вариантов, доступных для одновременной покупки и продажи, домовладельцы регулярно управляют и тем, и другим — и вы тоже можете.
                           • Получите сбережения — У большинства людей нет денег на второй первоначальный взнос за дом, который просто валяется. Но если вы окажетесь на конкурентном рынке и найденный вами дом будет быстро доставлен, вы можете оправдать использование резервного фонда или других сбережений, чтобы сделать вашу покупку возможной. Обычно не рекомендуется снимать срочные сбережения или инвестиции для внесения первоначального взноса за второй дом. Но если вы ожидаете, что ваш нынешний дом также будет быстро продан, вы сможете заменить средства, как только вы завершите продажу своего текущего дома.

                           Заключительные мысли

                           Может быть непросто понять, как купить дом и продать свой собственный. Очень многое зависит от других людей и рыночных условий, но есть много вариантов, которые вы можете использовать. Обязательно задавайте вопросы и обсуждайте варианты со своим ипотечным кредитором и агентом по недвижимости, чтобы вы могли найти лучшее решение для вас и вашей семьи.

                           Использование будущего дохода от аренды вашего текущего имущества для покупки нового дома

                           Возможно, вы готовы к переезду, но это не значит, что вы должны быть готовы к продаже.Наличие двух домов не означает, что вы должны сразу претендовать на получение двух ипотечных кредитов, если вы планируете сдавать в аренду дом, который освобождаете. При некотором тщательном планировании вы можете фактически использовать доход от аренды, который вы будете получать от своего нынешнего дома, для компенсации своих расходов и обеспечения финансовой гибкости, необходимой для получения права на новый дом.

                           Мы знаем, как это бывает: вы месяцами делали покупки для своего первого дома, вы проводили бесконечные часы, выбирая цвета краски, новые полы и идеальную мебель.Ваш первый дом был большим и важным шагом! Но в последнее время вы обнаруживаете, что желаете, чтобы у вас было выделенное офисное пространство, задний дворик и определенно больше места для туалета теперь, когда ваш партнер переехал. Как бы вы ни любили свое нынешнее место, пора начать думать о том, что будет дальше.

                           Вне зависимости от того, поженились ли вы недавно, расширили свою семью или вам просто нужно больше места, вы можете использовать доход от аренды своего нынешнего дома, чтобы купить дом, который соответствует вашим текущим потребностям. Ознакомьтесь с нашими ресурсами ниже, чтобы узнать больше, включая наш пошаговый контрольный список в конце этой статьи:

                           Что такое «будущий доход от аренды»?

                           «Будущий доход от аренды» означает сумму денег, которую вы ожидаете получить от дома, который вы сдаете в аренду, а не проживаете.Это термин, который мы используем в ипотечном бизнесе для обозначения предполагаемого дохода, который принесет арендуемая недвижимость, и мы используем это число как часть наших расчетов, когда мы квалифицируем вас для получения жилищного кредита.

                           Этот термин применяется ко всем видам недвижимости, независимо от того, покупаете ли вы инвестиционную недвижимость, многоквартирную недвижимость или, в данном случае, хотите сдать старый дом в аренду и купить новый. Большинство покупателей не могут позволить себе несколько ипотечных кредитов без дополнительного денежного потока от арендаторов, но ваш будущий доход от аренды может — и часто делает — помочь вам получить право на дополнительную ипотеку.

                           Тем не менее, вы не сможете требовать 100% будущего дохода от аренды, когда подаете заявление на получение другого жилищного кредита. Доходы от аренды могут быть прерваны обслуживанием или ремонтом собственности, невыплатой или даже периодами вакансий между арендаторами. Чтобы учесть это, ваш кредитор рассчитает ваш будущий доход от аренды как 75% от общей ожидаемой арендной платы, которую вы получите за недвижимость.

                           Другими словами, вы сможете компенсировать свои расходы по ипотеке за счет арендного дохода от сданного в аренду имущества, но только до 75% от общей суммы арендной платы, которая должна быть получена.

                           Как вы рассчитываете свой будущий доход от аренды?

                           Итак, подведем итоги: хорошая новость заключается в том, что вы можете использовать будущий доход от аренды, чтобы компенсировать расходы и получить право на получение другой ипотеки. Но вы не будете использовать 100% общей арендной платы, которая будет взиматься в рамках ваших квалификационных расчетов. С учетом текущего обслуживания, пропущенной аренды и возможных вакансий ваш кредитор рассчитает ваш будущий доход от аренды как 75% от арендной платы, которая будет взиматься каждый месяц.

                           Чтобы рассчитать прогнозируемый доход от аренды, вам нужно поговорить со своим агентом по недвижимости, чтобы получить разбивку арендных ставок на аналогичные дома в вашем районе.Это исследование поможет вам составить представление о рыночной арендной плате в вашем районе и даст представление о том, сколько вы можете разумно ожидать от арендаторов ежемесячно.

                           В рамках квалификационного процесса ваш кредитор рассчитает ваш будущий доход от аренды с поправкой на техническое обслуживание, вакансии или другие проблемы, которые могут возникнуть. Это число — 75% арендной платы, которую вы ожидаете получать каждый месяц, — затем используется для компенсации ваших ежемесячных расходов по ипотеке для вашего предыдущего дома и его ипотеки.

                           Звучит немного запутанно? Не волнуйтесь, это довольно просто:

                           Допустим, вы купили дом в 2018 году, который сейчас слишком мал для вашей семьи. Вы любите свой дом и не готовы выставить его на продажу, но вы не можете позволить себе сразу заплатить за две ипотеки, учитывая ваш текущий доход. Вы решаете арендовать свой нынешний дом и, исходя из условий местного рынка аренды, будете собирать арендную плату в размере 2000 долларов США каждый месяц. Когда кредитор дает вам право на получение новой ипотеки, он будет считать, что ваш скорректированный ежемесячный доход от аренды составляет 75% от этих 2000 долларов, или 1500 долларов в месяц.Эти 1500 долларов будут использованы для погашения вашей текущей ипотечной задолженности, что поможет вам получить право на получение другой ипотечной ссуды на новый дом.

                           Может быть непросто знать, как измерить или спланировать доход на основе рыночной арендной ставки или убедиться, что вашего дохода от аренды будет достаточно, чтобы вы могли претендовать на новый дом. В таких случаях лучше поговорить с кредитором заранее и получить предварительное одобрение.

                           Благодаря оптимизированному процессу предварительного одобрения NewCastle вы получите сертифицированное письмо о предварительном одобрении, которое показывает продавцам, что вы уже имеете право на получение ссуды, которую вам необходимо закрыть на дом.Имея на руках сертификат покупателя, вы можете опережать процесс покупки жилья на всех этапах, от покупки нового дома до размещения предложения, а затем принятия этого предложения.

                           Как мой будущий доход от аренды поможет мне приобрести новый дом?

                           Это вопрос, который нам часто задают: я хочу сдать в аренду свой нынешний дом и купить еще один, но как мне узнать, могу ли я себе это позволить? И ответ короткий — если не совсем простой: все зависит от отношения вашего долга к доходу.

                           Как домовладелец с действующей ипотекой вы, вероятно, уже встречали термин «отношение долга к доходу» — это часть того, что ваш кредитор использовал, чтобы квалифицировать вас для получения текущего жилищного кредита. Отношение вашего долга к доходу, или DTI, — это ваш ежемесячный долг, деленный на ваш ежемесячный валовой доход. Но поскольку у вас уже есть ипотечный кредит на недвижимость, которую вы покидаете, ваш DTI на этот раз немного сложнее.

                           Текущая ипотека увеличивает ваш общий долг, но для того, чтобы претендовать на дом, который вы хотите купить, вам все равно необходимо иметь отношение долга к доходу около 43% или ниже.У разных кредиторов будут разные условия для вашего DTI, но 3% или меньше — хороший ориентир для работы, когда вы рассматриваете варианты для вашего следующего дома.

                           Поскольку такая ситуация встречается реже и соотношение долга к доходу каждого покупателя жилья немного отличается, мы рекомендуем покупателям тесно сотрудничать с ипотечным кредитором на протяжении всего процесса покупки. Проверка соотношения долга к доходу и предварительное одобрение суммы кредита гарантирует, что вы можете позволить себе дом, прежде чем подавать предложение, и поможет вам закрыть свой новый дом с меньшими осложнениями.

                           Готовы начать? Мы эксперты по предварительному согласованию.

                           К счастью, поиск арендатора для вашего нынешнего дома помогает снизить отношение долга к доходу. Превратив свой нынешний дом в арендуемую недвижимость, вы можете использовать будущий доход от аренды для компенсации стоимости текущей ипотеки, а затем получить право на получение другой ипотеки на основе вашего скорректированного отношения долга к доходу.

                           Другими словами, ваш DTI для нового жилищного кредита по-прежнему будет включать ваши текущие расходы по ипотеке, если вы не планируете продавать, но эти расходы будут компенсированы скорректированным доходом от аренды, который вы можете рассчитывать получить от своего арендатора (-ов). .

                           Джессика, которая недавно вышла замуж, хочет сдать в аренду свою нынешнюю квартиру, чтобы купить дом на одну семью. Сначала ей нужно немного посчитать. Ее текущая ежемесячная стоимость жилья составляет 1832 доллара. Этот платеж покрывает все связанные с ней расходы по ипотеке, включая выплату основного долга и процентов, ипотечное страхование и налоги на имущество, наряду со страховыми выплатами домовладельцев и взносами ассоциации домовладельцев ее кондоминиума.

                           Джессика и ее супруг хотят купить дом по цене 560 000 долларов.Исходя из суммы первоначального взноса и процентной ставки, это будет означать, что в их новом доме ежемесячный жилищный платеж составляет 3082 доллара. Их совокупный годовой валовой доход составляет 132 000 долларов США, или 11 000 долларов США в месяц, а их дополнительный ежемесячный долг составляет 1100 долларов США, включая один платеж за автомобиль и два платежа по студенческому кредиту.

                           Если мы посмотрим на отношение долга к доходу Джессики с учетом обеих ипотечных кредитов, то она не сможет претендовать на получение ипотеки на новый дом на одну семью:

                           С учетом 6 014 долларов ежемесячных долгов и 11 000 долларов дохода в месяц, DTI Джессики составляет 55%.(6014 долл. США / 11 000 = 0,5467 или 54,67%)

                           Без арендатора ее квартиры соотношение долга к доходу в 55% слишком велико для кредитора, чтобы дать ей право на получение обеих ипотечных кредитов.

                           Но, исходя из текущего рынка аренды в ее районе, Джессика могла бы приносить 2500 долларов в месяц, если бы она сдавала свою квартиру. Исходя из ставки корректировки арендной платы в 75%, это означает, что Джессика может использовать 75% от этой суммы арендной платы в размере 2500 долларов США для компенсации затрат на жилье в кондоминиуме, или 1875 долларов США в месяц.

                           Поскольку эта скорректированная сумма арендной платы превышает плату за жилье в кондоминиуме, она не будет учитываться в ее ежемесячных расходах.С арендатором ее квартиры мы бы квалифицировали Джессику на основе следующего отношения долга к доходу:

                           С учетом скорректированного дохода от аренды Джессика легко могла бы претендовать на получение нового жилищного кредита с соотношением долга к доходу 38%. Это означало бы, что она может сохранить свою квартиру, построить капитал и, в идеале, со временем получить прибыль от собственности.

                           Наконечник. Прежде чем преобразовать кондоминиум в инвестиционную недвижимость, Джессике также следует подумать о рефинансировании своей текущей ипотеки.Процентные ставки сегодня ниже, чем когда она покупала свою квартиру, и у нее есть как минимум 20% акций в собственности. Получив новую ссуду по более низкой ставке и не имея ипотечного страхования, она снизила ежемесячные платежи и еще больше снизила отношение долга к доходу перед покупкой нового дома.

                           Готовы ли вы сделать предложение о новом месте или просто взвешиваете варианты на будущее, мы помогли сотням заемщиков купить новые дома после преобразования их нынешних домов в инвестиционную недвижимость.Запишитесь на звонок сегодня и узнайте, почему мы являемся одним из самых рейтинговых кредиторов Чикаго с точки зрения удовлетворенности клиентов:

                           Когда я найду арендатора для своего нынешнего дома?

                           Как бы трудно ни было ждать, но вы не хотите искать арендатора, пока не знаете наверняка, что переезжаете. Рынок жилья развивается быстро и может быть непредсказуемым. Самое главное, вы не хотите, чтобы арендатор подписал договор об аренде, а затем его закрытие провалилось. После подписания договора купли-продажи у вас будет время найти арендатора.

                           Вот почему так важно, чтобы ваша ссуда была предварительно одобрена и вы подождали, пока продавец не примет предложение о вашем новом доме, чтобы искать арендатора. Вы найдете арендаторов для своего дома, когда узнаете, что имеете право на получение ссуды, и когда продавец согласится продать вам недвижимость к запланированной дате закрытия. Эти детали будут указаны в вашем договоре купли-продажи.

                           После того, как вы получите договор купли-продажи нового дома, у вас будет время — обычно около 30 дней с даты, когда продавец принял ваше предложение, — чтобы найти арендатора.

                           Период после того, как ваше предложение было принято, но до закрытия вами ссуды, называется «периодом непредвиденных обстоятельств». Это гарантия для вас, покупателя, которая существует благодаря пункту, добавленному в ваш контракт с продавцом.

                           Вы должны включить этот пункт в свой договор купли-продажи вместе с некоторым задатком или добросовестными деньгами, чтобы указать, что вы серьезно относитесь к покупке дома. В конечном итоге эта ипотека защищает вас и ваш задаток. Если, например, вы не можете вовремя найти арендатора для закрытия, ваш кредитор не сможет взять на себя обязательство по ипотеке с вашим более высоким DTI.Но из-за непредвиденных обстоятельств ипотеки в вашем договоре купли-продажи вы все равно можете отказаться от сделки, и продавец вернет вам задаток.

                           На случай непредвиденных обстоятельств по ипотеке вы можете найти своего арендатора. Вы уже обязались купить дом, процесс ипотеки находится в стадии реализации, а оговорка о непредвиденных обстоятельствах предлагает некоторую защиту на случай, если вы не сможете вовремя найти арендатора. Если у вас возникнут проблемы с поиском арендатора, вы все равно можете отказаться от сделки, и продавец вернет вам задаток.

                           И хотя это правда, что 30 дней или около того кажется жестким сроком для выполнения, опять же — рынки недвижимости и аренды быстро развиваются! В течение периода непредвиденных обстоятельств у вас будет время для рекламы и демонстрации вашей собственности потенциальным арендаторам, а затем составить договор аренды для арендатора (-ов), пока ваш ипотечный кредитор собирает все вместе для обработки и утверждения вашего кредита.

                           Если вы не имеете права на получение обеих ипотечных кредитов, вам необходимо предоставить кредитору доказательство того, что вы сдаете в аренду свой нынешний дом, до истечения срока действия непредвиденных обстоятельств.

                           Как правило, кредиторы хотят видеть копию юридически оформленного договора аренды и чек на гарантийный депозит в качестве доказательства того, что арендатор взял на себя обязательства по выплате арендной платы, которая сокращает ваши ежемесячные расходы на жилье. Имея эти документы на руках, кредитор обработает и одобрит ссуду, и вы будете готовы закрыть свой новый дом.

                           Шаг за шагом: как получить дополнительную ипотеку с будущим доходом от аренды.

                           В NewCastle мы усовершенствовали процесс предварительного утверждения и преобразования вашего текущего места жительства в инвестиционную недвижимость.

                           Большая часть процесса ипотеки зависит от времени, и когда вам нужно найти арендатора, прежде чем закрывать свою новую недвижимость, сроки становятся еще более жесткими. По опыту мы знаем, что соблюдение жестких сроков утверждения часто зависит от команды, с которой вы работаете.

                           Наш онлайн-процесс разработан для того, чтобы получить необходимую ссуду в рекордно короткие сроки. Мы разбили его на четыре простых шага, чтобы получить одобрение на получение дополнительной ипотеки на новый дом:

                           1.Получите предварительное одобрение.

                           Лучший способ снять дополнительный стресс и избежать возможных препятствий в будущем — это подать заявку на предварительное одобрение у поддерживающего и квалифицированного кредитора, такого как мы!

                           С письмом о предварительном одобрении, которое является частью вашего предложения, ваш агент по недвижимости сможет ускорить процесс с продавцом и как можно скорее получить официальное одобрение кредита.

                           2. Сделать предложение на покупку.

                           Как только вы нашли дом, который хотите купить, самое время сделать предложение.Отправьте письмо с предварительным одобрением вместе со своим предложением, чтобы покупатель знал, что вы уже активно работаете с кредитором по ипотеке.

                           Убедитесь, что у вас есть достаточно времени, чтобы найти арендатора. Оставьте себе время с даты принятия до даты закрытия (дата непредвиденных обстоятельств ипотеки), чтобы вы могли найти арендатора и оформить действующий договор аренды.

                           3. Найти арендатора и оформить договор аренды.

                           Изучите арендную плату, рекламируйте свою собственность и найдите арендатора, который сможет сдать ее в аренду.Вы предоставите кредитору договор аренды и подтверждение залога в рамках вашего права на получение нового жилищного кредита.

                           Также имейте в виду, что вам необходимо оформить договор аренды и получить залог до истечения срока действия ипотеки.

                           4. Получите окончательное одобрение займа от вашего кредитора.

                           После того, как ваш кредитор получит подтверждение действительного договора аренды и того, что вы собрали залог, он сможет обработать и официально одобрить ссуду.Как только будет получено окончательное одобрение кредита, вы сможете закрыть свой новый дом!

                           В NewCastle мы верим в упрощение процесса ипотеки и наделение наших клиентов знаниями, необходимыми для уверенной покупки дома. Каким бы пугающим ни казался этот процесс на первый взгляд, мы стремимся получить ответы на ваши вопросы и прояснить ваш путь к дому, который вам нужен.

                           Остались вопросы по поводу сдачи в аренду вашего нынешнего дома? Хотите узнать, соответствует ли ваша ситуация описанному выше процессу? Готовы получить предварительное одобрение.Наша команда готова помочь!

                           Запланируйте звонок сегодня, чтобы пообщаться с нашими отраслевыми экспертами и получить индивидуальную помощь, которая требуется в вашей уникальной ситуации.

                           Покупка второго дома — NerdWallet

                           Покупка второго дома — большое улучшение, независимо от того, претендуете ли вы на свое любимое место для отдыха или делаете первый шаг в инвестициях в недвижимость.

                           Но затраты, связанные с покупкой и обслуживанием второго дома, быстро растут и значительно варьируются в зависимости от того, как вы используете недвижимость.Варианты ипотеки также будут основаны на ваших планах использования вашего второго дома. Вот как убедиться, что вы готовы.

                           Причины для покупки второго дома

                           Есть много сценариев, в которых второй дом имеет смысл:

                           • Вам нужен дом для отдыха, просто как обычное место для отдыха или как место, где вы в конечном итоге выйдете на пенсию .

                           • Вам нужен пригородный дом, потому что вы или ваш партнер работает достаточно далеко от основного дома, чтобы ежедневная поездка на машине или поезде была неприемлемой.

                           • Вы хотите улучшить ситуацию, переехав в новый дом, но сохранив свой нынешний дом для сдачи в аренду.

                           • Вы покупаете дом для члена семьи, возможно, чтобы ваши родители были рядом или чтобы дать студенту колледжа площадку рядом с кампусом.

                           Важно четко представлять свои планы, потому что то, как вы используете свой второй дом, влияет на ваши варианты финансирования и текущие расходы, не говоря уже о местонахождении и типе дома.

                           Если вы хотите пригородный дом или жилье для вашего студента колледжа, покупка кондоминиума может иметь больше смысла, чем отдельно стоящий дом на одну семью.Сдаваемый в аренду дом или флип должны понравиться арендаторам или покупателям, чтобы стать разумным вложением средств. Дом для отпуска, который можно сдавать в краткосрочную аренду, может быть трудным в управлении самостоятельно, если вы не живете рядом с местом назначения.

                           Как купить второй дом

                           Покупка второго дома включает в себя многие из тех же шагов, которые вы запомните при покупке текущего дома. Но затраты, связанные со вторым домом, выходят далеко за рамки ежемесячного платежа.Ипотека, которую вы можете использовать для покупки второго дома, и их квалификационные требования тоже разные.

                           Учтите все затраты на покупку второго дома

                           Суммы будут варьироваться в зависимости от того, как вы используете второй дом, но вот некоторые из расходов, которые вы, возможно, захотите включить в свой ежемесячный бюджет.

                           • Страхование: Страхование домовладельцев на второй дом обычно стоит больше, чем на основное место жительства. Вам также может потребоваться другой тип страхования в зависимости от того, занят ли второй дом, и, если вы снимаете дом, будет ли это краткосрочная или долгосрочная аренда.

                           • Коммунальные услуги: Если дом сдан в аренду, арендатор может платить за коммунальные услуги (пока у вас есть арендатор). Но если в нем долгое время нет людей, вам нужно будет найти баланс между потреблением энергии, которое необходимо для поддержания пригодности дома для жизни, и тем, что будет удерживать вас от чрезмерных ежемесячных счетов. Вы также можете инвестировать в систему безопасности.

                           • Техническое обслуживание: это может включать в себя капитальный сезонный ремонт, а также базовый уход — даже если в доме никто не живет, ваши соседи оценят аккуратно подстриженный газон.Управляющий недвижимостью может быть здесь большим подспорьем, но он может сильно повлиять на вашу прибыль.

                           • Вакансия: Собираетесь снять второй дом? Будьте уверены, что вы сможете покрыть расходы, если не получите арендаторов сразу или если ваша краткосрочная аренда будет иметь неожиданный период засухи.

                           • Путешествие: если вы купили дом для отдыха, который находится далеко от вашего нынешнего дома, не забудьте выделить в бюджет поездки между двумя объектами.

                           Подумайте и о картине в целом.Достигали ли вы уже других финансовых целей, таких как накопление средств на пенсию или погашение долга под высокие проценты? Если нет, помешают ли затраты на владение вторым домом их достичь?

                           Невероятный совет: налоговые последствия владения вторым домом различаются в зависимости от того, является ли это вторым домом или недвижимостью, приносящей доход. Вы можете проконсультироваться с налоговым специалистом или налоговым юристом, чтобы убедиться, что вы знаете, с каким налоговым счетом вы можете столкнуться. Если вы арендуете второй дом более чем на 14 дней в году, Налоговая служба считает его инвестиционной собственностью.Это определяет, что вы можете вычесть, и означает, что вы должны сообщать о доходе от аренды.

                           Решите, как вы профинансируете свой второй дом

                           Если вы хотите профинансировать покупку второго дома, лучший тип ипотеки может зависеть от того, как вы планируете использовать дом. Кредиторы обычно предлагают разные ставки и могут иметь другие квалификационные требования для второго дома, чем для инвестиционной недвижимости. (Подробнее об этом в следующем разделе.)

                           Если вы воспользуетесь крупной ссудой (или любой другой несоответствующей или портфельной ссудой), большинство кредиторов будут рассматривать дом только как второй дом, а не как инвестиционную собственность, если вы не сдадите его в аренду. более 14 дней в году.

                           Если вы используете обычную ссуду, вы можете арендовать свой второй дом на срок до шести месяцев в году, не классифицируя его как инвестиционную собственность вашим кредитором — при условии, что вы не использовали будущий доход от аренды дома для того, чтобы претендовать на получение кредита. Даже в этом случае IRS может посчитать ваш дом инвестиционной собственностью, поскольку использует свой собственный набор правил.

                           Государственные ссуды обычно не подходят для второго дома, независимо от того, как вы планируете использовать собственность. Только основные места проживания имеют право на получение ипотечной ссуды, поддерживаемой Департаментом по делам ветеранов.Федеральное жилищное управление делает некоторые исключения для пригородных домов.

                           Право на получение ипотечного кредита на второй дом

                           Будь то дом для отдыха или инвестиционная недвижимость, кредиторы считают вторые дома более рискованными. Требования к минимальному кредитному баллу обычно выше, а отношение максимального долга к доходу ниже, чем для основного места жительства.

                           Вам, вероятно, придется внести больший первоначальный взнос за свой второй дом, от примерно 10% для обычного кредита до более 20% для крупного кредита.Такой большой первоначальный взнос может существенно увеличить ваши первоначальные расходы, но потенциально снизить ваши пожизненные расходы, если он приведет к более высокой ставке.

                           Если вы намереваетесь использовать будущий доход от аренды, чтобы получить право на ссуду — будь то аренда второго дома или аренда вашего нынешнего дома после переезда во второй дом — вы столкнетесь с дополнительными препятствиями.

                           Продемонстрировать потенциальный доход от дома, который уже сдан в аренду, не так уж сложно, если продавец готов поделиться этой информацией.Если дом в настоящее время не сдан в аренду, кредитор может потребовать оценку аренды, чтобы показать, что недвижимость пригодна для продажи.

                           Даже если вы уверены, что имеете право на ипотеку второго дома, найдите время для сравнения кредиторов, чтобы убедиться, что вы заключаете самую выгодную сделку.

                           Поработайте с агентом по недвижимости, чтобы найти свой идеальный второй дом

                           Наконец, самое интересное! Ищете ли вы дом для отдыха в отдаленной части страны или приносящую доход недвижимость для сдачи в аренду в вашем лесу, вам захочется работать с агентом по недвижимости, который живет в этом районе.

                           Если вы смотрите на большое расстояние и не можете посетить собственность лично, хорошим агентом могут быть ваши глаза и уши (и нос) на земле. Но даже в случае с соседней недвижимостью местный агент может лучше понять, что сделает перспективную арендуемую недвижимость или, если вы переезжаете, то как сделать ваш нынешний дом более привлекательным для будущих арендаторов.

                           Резюме: Покупка второго дома

                           Напомним, вот первые шаги к покупке второго дома.

                           1. Определитесь с вашей целью. То, как вы планируете использовать второй дом, поможет вам вписать его в вашу текущую финансовую картину и рассмотреть его плюсы и минусы для вашего будущего.

                           2. Создайте бюджет. Рассчитайте цифры, чтобы определить, сколько наличных денег вам понадобится, сколько вы сможете занять и как будет выглядеть ваш текущий бюджет.

                           3. Сравнить кредиторов. Определите, какой тип ссуды вы будете использовать, найдите как минимум трех кредиторов по ссуде на вторичное жилье и получите предварительное одобрение.