Как признать жилье ветхим: Как признать дом аварийным — Парламентская газета

Содержание

Как признать дом аварийным - Парламентская газета

Россиянам станет проще признать свой дом аварийным. Министерство строительства РФ предложило перевести соответствующую госуслугу в электронный вид. Это сделает процедуру более оперативной и удобной. Инициатива подкреплена проектом постановления ведомства, который был опубликован на портале проектов нормативных правовых актов в понедельник, 25 января.

Признаки аварийности

Проект постановления Минстроя предусматривает, что региональные власти либо муниципалитеты могут оказывать услугу по признанию многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, в электронном виде. Сведения о признании жилого помещения непригодным для проживания также можно передавать онлайн. По запросу заявителя в форме электронного документа планируется оформлять акт и заключение межведомственной комиссии либо специализированной организации по результатам проведённого обследования.

После этих действий начнёт формироваться электронный реестр указанных документов. Включат в реестр и распоряжение органа исполнительной власти, принятое на основании заключения межведомственной комиссии. Документы по запросу будут предоставляться заявителю в электронном виде или на бумажном носителе.

При этом следует помнить, что дом считается аварийным, если:

  • обнаружено аварийное техническое состояние несущих конструкций или их повреждения и деформация, свидетельствующие о том, что несущая способность строения исчерпана и есть опасность обрушения дома;
  • наличествуют крены, которые могут вызвать потерю устойчивости здания;
  • в связи с физическим износом дома или отдельных его частей снижается до недопустимого уровня надёжность здания;
  • параметры микроклимата жилого помещения не позволяют обеспечить соблюдение необходимых санитарно‑эпидемиологических требований и гигиенических нормативов;
  • повышается содержание потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, уровень радиационного фона или шума, вибрации, электромагнитных полей;
  • произошла деформация фундаментов, стен, несущих конструкций.

Дом также признаётся аварийным, если расположен в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин или на ежегодно затапливаемых паводками территориях. Либо же если дом стоит в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях. Но при таких условиях здание признают аварийным только тогда, когда невозможно предотвратить негативные последствия инженерными методами.

Ветхий — не аварийный?

Но нередко наряду с аварийным оперируют понятием «ветхое жильё». К нему относят деревянные дома, изношенные на 65 процентов, и каменные с износом более 70 процентов. В отличие от аварийного ветхое жильё считается безопасным для проживания — поскольку нет риска разрушения. Снести его могут только для того, чтобы освободить место под новую стройку.

Дом, получивший повреждения в результате взрыва, аварии, пожара, землетрясения, неравномерной просадки грунтов или при других ЧС, признаётся непригодными для проживания. И если ремонт технически невозможен или экономически нецелесообразен, дом признают аварийными и подлежащим сносу. При этом если в одно- и двухэтажном жилом доме нет системы централизованной канализации и горячего водоснабжения — он таковым не считается. Непригодным для проживания также не является дом, в котором более пяти этажей, но нет лифта и мусоропровода. Эти применимо, если из-за физического износа здание находится в ограниченно работоспособном состоянии.

«На самом деле термин «ветхое жильё» у нас сегодня скорее литературный. Нет такого юридического термина. Сюда относят дома с высокой степенью износа, но без угрозы жизням людей. Аварийным же дом признают на основании решения межведомственной комиссии. А как провести грань между ветхим и не ветхим домом, законодательство пока не говорит», — сказала «Парламентской газете» член Общественной палаты РФ, исполнительный директор «Национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.

Какие документы нужно собрать?

Вопрос о признании дома аварийным могут поднять жильцы, для этого им необходимо провести общее собрание. Либо собственник, если речь идёт о ведомственном доме. Для этого необходимо:

  • заявление о признании жилого помещения непригодным для проживания или многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
  • копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
  • нежилое помещение необходимо признать жилым и предоставить проект реконструкции;
  • заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома;
  • заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения.

Можно также дополнить пакет документов заявлениями, письмами и жалобами жильцов на неудовлетворительные условия проживания в доме. Но это уже остаётся на усмотрение заявителя.

«Чтобы собрать и подать весь этот пакет документов, нужно приложить усилия и потратить время. Провести собрание собственников, пройти все комиссии, явиться лично в муниципалитет или региональный ответственный орган — а кому-то может быть далеко ехать. Если появится возможность хотя бы часть этих процедур провести в электронном виде — это будет удобно и чиновникам, и особенно самим людям», — отметил эксперт в сфере ЖКХ Дмитрий Гордеев.

Он подчеркнул, что такая практика будет полезна как в условиях пандемии, так и после неё. Это ускорит процедуру прохождения согласований, а также сделает её более прозрачной. По словам эксперта, нужно лишь определить перечень документов, подлинники которых всё же нужно будет предоставить на последнем этапе.

Признать жильё аварийным станет проще

Фото: Сергей Мальгавко/ТАСС

В настоящее время, чтобы признать жильё аварийным или ветхим, нужно потрудиться: собрать справки, добиться того, чтобы районная администрация пригласила межведомственную комиссию, затем оплатила её работу. Но главное, что критерии детальной оценки у каждого региона и даже муниципалитета свои. Чтобы сделать процесс более эффективным, Минстрой намерен уточнить параметры, по которым здания признаются аварийными.

Критерии станут едиными

В настоящее время Министерство строительства работает над проектом постановления Правительства, которым будут установлены единые параметры опасных домов. Разработать документ ведомство должно в соответствии с планом мероприятий по реализации федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда».

По информации СМИ, в постановлении будут содержаться критерии признания многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Кроме того, оно должно будет уточнить процедуру оценки технического состояния конструкций. Внести документ на рассмотрение Правительства Минстрой должен до 15 октября. До этого срока проект пройдёт все необходимые процедуры общественного обсуждения. Уже тогда станет известно, какими могут быть новые критерии.

Вместе с тем до конца 2019 года предполагается разработать унифицированные формы для специализированных организаций, которые готовят заключение о признании домов аварийными. В этих шаблонах также будут прописаны все критерии.

Приблизительности не место

«Ну, наконец-то Минстрой вспомнил об аварийном жилье! А то у нас и критерии определения аварийности размыты, и нового жилья на всех не хватает. Давно пора было эти вопросы начать решать», — заявил «Парламентской газете» заместитель председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству

Павел Качкаев.

Он подчеркнул, что даже комиссии, которые дают оценку тому или иному жилому помещению, часто не могут точно сказать, аварийное оно, ветхое или всё же пригодно для проживания.

«Сейчас ветхим можно назвать дом, если износ его конструкций составляет более 65 процентов. Но при этом есть разные износы — несущих конструкций, элементов. Последние можно заменить, и в доме можно будет продолжать жить. Но ведь не всегда на это обращают внимание, признают дом аварийным и стремятся выселить людей. А куда? Нового жилья часто просто не построено», — сетует депутат.

Проблем вообще быть не должно, когда мы говорим о таком вопросе, как признание домов ветхими и угрозе жизни людей.

По данным Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), около трети российских регионов не выполнили программу переселения из аварийного жилья, которое было признано таковым до 1 января 2012 года.

«Проблем вообще быть не должно, когда мы говорим о таком вопросе, как признание домов ветхими и угрозе жизни людей. А всё потому, что существующая ныне оценка домов носит исключительно субъективный характер», — заявил «Парламентской газете» руководитель Центра ОНФ «Народная экспертиза» Виктор Рожков.

Эксперт уверен, что в постановлении Минстроя должно быть не просто прописано, что такое износ, который нужно признавать критическим. «Важно, чтобы чиновники прописали в процентах аварийный уровень ветхости для каждой части в конструкции дома, чтобы больше не было существующей сейчас приблизительности», — добавил он.

Какое помещение сегодня может быть признано аварийным?

Федеральный закон №185 предусматривает формирование специального фонда, предназначенного для расселения людей, проживающих в ветхом и аварийном жилье. Согласно этому документу, дом признаётся аварийным при наличии в нём полуразрушенных несущих конструкций или жилых помещений, находящихся в опасном для проживания состоянии.

Так, к ветхому жилью относятся деревянные дома, изношенные на 65 процентов, каменные дома с износом, составляющим 70 процентов. Ветхое жильё, в отличие от аварийного, безопасно для проживания в связи с отсутствием возможности разрушения.

В первую очередь расселяются жильцы из аварийных домов. Переселение из ветхих домов возможно только в случае, если здания сносятся, чтобы освободить площадку для строительства нового объекта.

При сносе ветхого или аварийного дома переселение жильцов должно осуществляться так: в каждом регионе создаётся программа, направленная на реализацию определённых целей, затем составляется список, в котором перечисляется ветхое или аварийное жильё. По отношению к таким помещениям может приниматься решение о его полном снесении либо реконструкции, а их жильцам предоставляются квартиры в других домах.

Важно, чтобы чиновники прописали в процентах аварийный уровень ветхости для каждой части в конструкции дома, чтобы больше не было существующей сейчас приблизительности.

Обычно жильё подбирается в одном и том же городском районе или населённом пункте, где люди жили ранее. При наличии в собственности квартиры, располагающейся в ветхом или аварийном доме, её владельцу может быть предложена компенсация.

Добиться переселения из аварийного или ветхого дома самостоятельно, если представители местных органов власти сознательно затягивают решение этого вопроса, достаточно трудно.

Как внести дом в список ветхого жилья?

— Наш дом 1935 года, в списки ветхо-аварийного жилья нас не вносят, хотя перекрытия, лестничные марши и площадки деревянные. Дом разваливается! Капремонт назначен на 2038–2042 гг., и, конечно же, дом не доживет до капремонта. К кому нам обратиться? Мы уже были в администрации и писали во многие инстанции. Почему такие дома автоматически не вносятся в списки ветхо-аварийного жилья? И что нам делать? В некоторых квартирах на первом этаже пол поражен грибком.

Guas/Depositphotos

Отвечает юрисконсульт офиса «Савёловское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Елена Калинина:

Для того чтобы дом признали ветхим, аварийным или непригодным для проживания, необходимо, чтобы он соответствовал определенным критериям. Вот несколько из них:

  • износ каменного или кирпичного дома свыше 70%, деревянного — свыше 65%;
  • деформация фундаментов, стен, несущих конструкций;
  • значительная степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, свидетельствующая об опасности обрушения;
  • несоответствие санитарно-эпидемиологическим нормам.

Автоматически дома не вносятся в списки аварийного жилья.


Как доказать, что жилье аварийное, и переехать в новый дом

Как ускорить снос аварийного дома?


Сам по себе факт износа здания (выше 70%) говорит лишь о достаточной ветхости дома, но не является основанием для вывода о том, что он является аварийным или непригодным для проживания, если опасность для жизни не установлена. Это главное отличие ветхого строения от аварийного. Также следует заметить, что аварийным признаваться может и не весь многоквартирный дом, а только его часть или отдельное жилое помещение.

В каком состоянии Ваш дом, может ли он быть признан ветхим, аварийным или непригодным для проживания, решает территориальная Межведомственная комиссия. Ее работу регламентирует Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006, там говорится о порядке подачи документов для того, чтобы дом признали аварийным.

Будет лучше, если Ваше заявление в комиссию будет коллективным. В заявлении необходимо описать все имеющиеся недостатки и технические проблемы по дому (грибок на полу, трещины, ветхие перекрытия и т. п.), желательно приложить документы и фото/видео, подтверждающие указанные факты, а также справку БТИ о степени износа дома. Если Межведомственная комиссия вынесет решение, не устраивающее жителей, его можно оспорить в суде.

Отвечает адвокат КА «Особое мнение», член адвокатской палаты Московской области Анна Котлова:

В первую очередь необходимо обследовать дом и получить заключение специализированной организации, которая имеет лицензию на проведение соответствующей экспертизы. Если экспертиза установит, что дом непригоден для проживания, следует обращаться в Межведомственную комиссию с заявлением, документами, подтверждающими право на жилое помещение, заключением организации, жалобами жителей на неудовлетворительные условия проживания.

Комиссия в течение 30 дней с даты регистрации заявления обязана принять по нему решение. Если дом не признают аварийным, такое решение можно обжаловать в судебном порядке. Если признают, то жильцов расселяют с предоставлением выкупной цены.


Кто должен устранять трещины в стенах многоэтажки?

Как лучше распорядиться ¼ долей квартиры в ветхом доме?


Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Вам нужно обращаться не в администрацию, а в жилищную инспекцию. Необходимо написать соответствующее заявление об обследовании состояния дома, в том числе и состояния его коммуникаций. Также необходимо обратиться в санэпидстанцию по поводу соответствия данного дома и статуса его благоустроенности. Администрация фактически принимает решение исходя из заключения уполномоченных органов о состоянии дома и признания его аварийным.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Должна ли я платить за воду и газ в аварийном доме под снос?

Почему ваш дом могут снести?

Кто может не платить за капремонт?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

В РФ вводятся новые правила для переселения из аварийного жилья — Российская газета

На капремонте депутаты остановились особо. Ранее, напомним, широкий общественный резонанс вызвала информация ряда СМИ о том, что ремонт ветхих домов жильцы оплатят из своего кармана. Информация эта не подтвердилась. Минстрою пришлось заверять, что взносы на капремонт повышены не будут. На пленарном заседании замглавы Минстроя Татьяна Костарева еще раз заверила, что законопроект не содержит предпосылок для повышения взносов. На самом деле, в сфере финансирования не планируется никакой "революции" - будут использованы средства Фонда капремонта с привлечением средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

На что же направлены нововведения для ветхого фонда? Главная цель - "продление жизни" тех домов, которые еще не стали аварийными, но уже сейчас изношены более, чем на 70%. Это и есть ветхое жилье - в законодательстве впервые фиксируется такой термин, а также критерии отнесения к такому фонду. Чтобы эти дома не переходили в аварийные, предстоит доводить их конструктивные элементы до нормативного состояния, объяснил замглавы комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев.

Чтобы понять, что именно надо "доводить до нормы", внедрят новый механизм. Региональные власти получат право определять основания и порядок отнесения дома к ветхому фонду. Такие дома регион сможет выделить в отдельную подпрограмму в общей программе капремонта. Это положение дает маневр региональному руководству, которое сможет подходить к ветхим домам с особой "меркой" - например, включать их в приоритетный график капремонта, чтобы они преждевременно не перешли в разряд аварийных. Индивидуальный подход также позволит ремонтировать именно то, что нужно и по особым правилам. Ведь еще несколько лет - и такой ветхий дом все равно, вероятно, сносить. Как пояснили в Фонде ЖКХ, проведение комплексных работ в домах с высокой степенью износа - это экономически нецелесообразно.

Активную дискуссию на заседании вызвали положение законопроекта, касающегося переселения из аварийного фонда.

Начнем с того, что все действующие механизмы по расселению сохраняются. Они себя зарекомендовали: почти миллион жителей нашей страны улучшили свои жилищные условия, пояснил первый зампредседателя профильного комитета Сергей Пахомов. При этом решено конкретизировать уже действующие нормы, чтобы они заработали более эффективно. Сейчас аварийными и подлежащими сносу дома признают органы госвласти. В законопроекте этими полномочиям и наделяются как федеральные органы власти, так и региональные, а также органы местного самоуправления. Устанавливаются четкие критерии отнесения жилья к аварийному, подчеркнули в Минстрое. Это помешает чиновникам затягивать с признанием домов таковыми, что сейчас происходит нередко. Например, если сносить дом не очень выгодно.

Депутаты предложили "подкрепить" это положение введением ответственности для чиновников. В профильном ведомстве эту идею не поддерживают. На такие случаи должны реагировать органы прокуратуры, заметила Костарева.

Устанавливаются четкие критерии отнесения жилья к аварийному

Долго обсуждали и другое положение законопроекта. А именно то, что размер возмещения за изымаемое жилое помещение рассчитывается в порядке, установленном правительством РФ. Ко второму чтению необходимо прописать в законопроекте, что изъятие помещений для госнужд должно происходить только с предварительным равноценным возмещением, заявил от жилищного комитета Павел Качкаев. Кроме того, необходимо еще до принятия документа определиться с методикой определений выкупной цены земельного участка, заявили депутаты. Чтобы граждане были уверены, что компенсацию не занизят.

Эту проблему комитет предлагает во многом решить, приняв дополнительный законопроект, который был внесен недавно. Предлагается запретить принимать решение о признании дома аварийным, если участок под ним не поставлен на кадастровый учет. Земля действительно должна обязательно учитываться в компенсации, поддержали в Минстрое.

Важная новелла - собственникам квартир в аварийных или подлежащих реконструкции домах предоставляется временное жилье из маневренного фонда. Срок - до завершения работ или выплаты им компенсации на покупку новой жилплощади, но не дольше, чем на два года. Этой нормой депутаты тоже не совсем довольны. По мнению профильного комитета, из законопроекта неясно, предоставляется ли данное жилье в связи с угрозой жизни и здоровью граждан в случае их дальнейшего проживания в аварийном доме. Кроме того, двухгодичный срок, отметили в комитете представляется необоснованным.

Другие нормы законопроекта возражений не вызвали. Региональные власти получат право установить меры поддержки собственников квартир в аварийных домах. Как ранее пояснял премьер-министр Дмитрий Медведев, это может быть субсидия, которая покроет часть расходов на ипотеку, и другие механизмы на выбор региона. Однако сделано это будет при условии, что жилье в подлежащем сносу доме является у гражданина единственным, уточнили в Минстрое.

И, наконец, еще одно положение помешает сносить дома ради передачи земли под исключительно коммерческую застройку. Для этого закрепляется принцип целевого использования земли - только под жилищную застройку или под строительство социальной инфраструктуры. Также возможно создание маневренного фонда для временного отселения. Этой нормой депутаты не совсем довольны. По мнению профильного комитета, из законопроекта неясно, предоставляется ли данное жилье в связи с угрозой жизни и здоровью граждан в случае их дальнейшего проживания в аварийном доме. Ко второму чтению законопроект будет доработан.

Изменились критерии признания дома аварийным — Российская газета

Меньше споров с властями должно стать у жильцов аварийных домов при их расселении. Правительство РФ изменило порядок определения, является ли дом подлежащим сносу или реконструкции.

Минстрой: Теперь в многоквартирном доме, признанном аварийным, все жилые помещения без исключения автоматически признаются не пригодными для проживания. Фото: Сергей Михеев/ РГ

"Изменения в положение о признании домов аварийными были разработаны нами с учетом существующей практики субъектов страны при реализации программ по расселению жителей аварийных домов, чтобы определить и использовать однозначные для всех критерии отнесения строений к аварийным. Для определения состояния конструкций дома проводится инструментальное обследование, которое может выполняться только специализированными организациями с соответствующим разрешением", - сказал министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев.

Поставлена точка в споре, чье заключение считать экспертным при оценке состояния дома, что чаще всего вызывало вопросы у собственников

В новом постановлении подчеркнуто, что, если дом признан аварийным, то все квартиры в нем "автоматически" признаются аварийными. "Периодически мы сталкивались с ситуациями, когда некоторые жители аварийного дома не соглашались с принятым решением и считая, что их жилье соответствует всем необходимым нормам, отказывались от расселения. При этом если дом признан аварийным, то это создает угрозу для жизни во всех жилых помещениях, поэтому и необходимы меры по переселению граждан в новое жилье", - отметил замминистра строительства и ЖКХ Максим Егоров.

Ранее считалось, что в зоне риска - дом, в котором деформация фундаментов, стен и несущих конструкций свидетельствовала "об исчерпании несущей способности и опасности обрушения". Теперь формулировка иная: основанием для признания дома аварийным станут повреждения и деформации несущих строительных конструкций, свидетельствующие опять же об исчерпании несущей способности и опасности обрушения. В признаки аварийности включен крен несущих конструкций, который может вызвать потерю устойчивости дома. В первоначальной редакции документа предлагалось ввести понятие "ветхого" дома - к таким могли быть отнесены здания с креном, дефектами и повреждениями, при которых отсутствует опасность их внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания. Предлагалось разрешить эксплуатацию таких зданий при условии, например, мониторинга их технического состояния. Однако в окончательный текст документа это положение не вошло.

"Наконец поставлена точка в споре - чье заключение считать экспертной оценкой при проведении оценки состояния дома. Вокруг этого чаще всего возникают войны между муниципалами и собственниками ветхих домов, - говорит исполнительный директор НП "ЖКХ Контроль" Светлана Разворотнева. - Документ определяет, что это члены саморегулируемой организации изыскательских организаций". Ранее дома признавались аварийными на основании решения межведомственной муниципальной комиссии. "Муниципалитет же, как правило, и выполняет решения этой комиссии. Налицо конфликт интересов, который зачастую приводит к тому, что дома с высоким уровнем износа до последнего не признаются аварийными, - указывает Разворотнева. - И напротив, если дом стоит на привлекательном участке, его иногда признают аварийным вопреки воле собственников и экспертизе".

Как признать дом аварийным

Как признать дом аварийным, такой вопрос задают собственники, которые хотят произвести смену своего жилого помещения на более благоустроенное. Но для этого многоквартирный дом должен быть признан аварийным в установленным законом порядке. Советская эпоха оставила нам в наследство жилой фонд, который находится в удручающем состоянии и с каждым годом всё больше и больше разрушается. За последние 25 лет нового жилья построены было не так много и в связи с этим образовались миллионы квадратных метров аварийного жилья, в котором проживают женщины, дети и старики. Многие аварийные дома — это дома без удобств, в которых даже туалет находится на улице.
С начала проведения масштабной федеральной программы по переселению из аварийного жилья, у граждан, проживающих в непригодном для проживания жилье появился шанс улучшить свои жилищные условия и получить благоустроенные квартиры.

Признание дома аварийным и подлежащим сносу

Признание дома аварийным и подлежащим сносу регламентируется Постановлением 47 правительства РФ от 28.01.2006. В соответствии с этим постановлением собственникам разъяснен порядок подачи документов на признание дома аварийным, как это сделать и куда их подавать.

Итак, если собственник помещения в многоквартирном доме, считает, что дом находится в плачевном состоянии, то у него есть право подать документы на признание многоквартирного дома непригодным для проживания и аварийным. Вообщем ни в одном законодательном акте нет указаний сколько человек должны подавать документы один или несколько. Если многоквартирный дом находится в состоянии, когда уже никакой капитальный ремонт не поможет, то межведомственная комиссия обязана его признать непригодным для проживания и аварийным. Главными документами в данном случае будет технический паспорт на многоквартирный дом, в котором обязательно будет указан процент износа здания, акт государственный жилищной инспекции и экспертиза проектно-изыскательных работ, выводы которой должны подтверждать о нецелесообразности проведения капитального ремонта и непригодности проживания в доме людей. Такие документы может подать как один собственник дома, так и группа их. В связи с значительными затратами на проведение экспертизы лучшим вариантом будет объединиться всем заинтересованным лицам. Многие граждане не знают о своих правах и считают, что признавать дом аварийным должна местная администрация. Конечно в случае, если в доме есть муниципальная доля, то администрация действительно имеет такую возможность, но не обязанность. Во многих регионах страны органы прокуратуры подают иски на органы местного самоуправления в защиту прав граждан об обязании администрации инициировать процедуру признания домов аварийными и подлежащими сносу. Такая позиция значительно увеличило количество домов, признанных аварийными по всей стране. Но в погоне за статистикой не были учтены мнения самих граждан, которые не хотели этого.

Что получает собственник в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу

В случае признания жилого дома аварийным и подлежащего сносу, улучшение жилищных условий может произойти тремя способами. Первый, Вы ждете, когда дом начнут расселять по федеральной программе переселения из ветхого и аварийного жилья. В этом случае необходимо уточнить в местной администрации есть ли дом в это программе. Второй, дом расселяет орган местного самоуправления за счет собственных средств. И третий, Вы самостоятельно через суд инициируете иск о получении благоустроенного жилого помещения. В этом случае можете получить жилое помещение по площади не меньше, чем занимаете в настоящий момент и количеством комнат, не меньше, чем находится в пользовании в настоящий момент. Также можно изменить способ получения жилья и заменить его на денежные средства.

Чтобы признать дом непригодным для проживания и аварийным, заявителю в межведомственную комиссию необходимо подать на рассмотрение следующие документы:

  1. заявление;
  2. экспертиза;
  3. акт государственной жилищной инспекции о неудовлетворительном состоянии дома;
  4. документы на собственность или договор социального найма;
  5. технический паспорт.

После подачи этих документов, комиссия рассматривает их в течении 30 дней и даёт своё заключение. Если в заключение комиссии есть выводы о признании жилого дома аварийным, то органы местного самоуправления выпускают постановление о признании дома аварийным или распоряжение. Этот документ и будет являться, тем главным документом на пути обретения нового жилья. Подлежит жилой дом сносу или нет, зависит от того является ли этот дом памятником архитектуры. Если является, то такой дом не может подлежать сносу, а подлежит реконструкции.

Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции

Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции, происходит практически по такому же механизму, что и дома, подлежащие сносу. Так почему происходит разница формулировок, когда дом признается аварийным?

А дело всё в том, что жилые дома признаются подлежащими реконструкции, если они являются памятниками архитектуры. Дело в том, что если многоквартирный жилом дом является памятником архитектуры, то осуществить его снос по закону нельзя. В этом случае дом признается подлежащим реконструкции, и тогда все собственники несут обязанность по проведения в нем реконструкции. Фактически для собственников в домах, проживающих в домах, признанных памятниками архитектуры происходит обратная сторона «медали», после признания такого жилого дома аварийным. В данном случае произвести снос нельзя, а значит и расселить дом просто невозможно. И тогда, согласно Жилищного Кодекса РФ, у собственников возникает обязанность по проведению реконструкции в доме за собственный счет, пропорционально своей доли собственности. В такой момент возникает накладка. Собственники дома не знают, что их дом памятник архитектуры и затевают процедуру признания многоквартирного дома аварийным, не зная о всех последствиях. Если же всё-таки признать многоквартирный дом аварийным необходимо, то другим подводным камнем в этой ситуации будет дорогостоящее проведение экспертизы дома. Так как дом является памятником архитектуры, то и экспертизу должна проводить определенная организация. Она должна иметь отдельную лицензию на возможность работы с памятниками архитектуры. Соответственно из этого и стоимость затрат на проведение экспертизы будет значительно выше.

Как выяснить является ли многоквартирный дом, где Вы живете памятником архитектуры или нет? Многоквартирные дома могут быть памятники архитектуры различного значения – федерального, регионального или местного. Вообще достаточно написать запрос в любой орган власти, который отвечает за работу с памятниками или культурным ценностями и Вам дадут ответ. Также такую информацию возможно найти и в интернете.

Какие дома признаются аварийными

Какие дома признаются аварийными? Многоквартирный жилой дом становится аварийным, только тогда, когда его статус официально будет закреплен нормативным документом администрации. Признание его аварийным прежде всего делается на выводах экспертизы. Но перед тем как её заказывать можно и самому визуально оценить какой будет сделан вывод в отношении конкретного дома.

Конечно, если в доме, например, в неудовлетворительном состоянии находится кровельное покрытие, то дом признаётся просто требующим капитального ремонта, но не в коем случае не признается непригодным для проживания. В большинстве случаев главным основанием, чтобы признать дом аварийным является физический износ здания. Он выражен в повреждениях в несущих конструкциях здания и его фундаменте. Когда его надежность и прочность настолько мала, что подвергает опасности жизни или здоровью проживающих в нём людей. Также дома могут признаны аварийными, если находятся в местах, где уровень санитарно-эпидемиологической безопасности граждан находится на максимальном уровне риска для проживания в нём. Например, превышен уровень радиации или электромагнитное излучение. В местах подверженных сходу оползней, селевых потоков, там, где проходят линии электропередач. А также дома, которые были подвергнуты разрушениям, после которых проводить восстановительные работы в доме экономически нецелесообразно.

Экспертиза о признании дома аварийным

Экспертиза о признании дома аварийным — это основной документ, который необходим для принятия решения по непригодности проживания в данном многоквартирном доме. В целях проведения экспертизы дома на предмет его аварийности проводятся проектно — изыскательные работы по выявлению повреждений несущих элементов конструкций дома. В случае, если повреждения вышеуказанных конструкций выше нормы, то в заключении делается вывод о его непригодности к проживанию в многоквартирном доме. Чаще всего дома признаются аварийными, если процент износа дома составляет 70 и выше процентов. Полномочиями по проведению экспертизы обладает организация только с соответствующей лицензией на проведение таких работ. Если объект является памятником архитектуры, то на проведение такой экспертизы должна быть отдельная лицензия.

Межведомственная комиссия по признанию дома аварийным

Межведомственная комиссия по признанию дома аварийным принимает документы на рассмотрение, проводит проверку изложенных фактов и документов и принимает окончательное решение по признанию дома аварийным или может провести дополнительную проверку. Срок рассмотрения документов с момента подачи заявления 30 дней. В случае, если в заключении межведомственной комиссии указаны выводы о признании дома аварийным и подлежащим сносу, то орган власти в течение 30 дней издает распоряжение с соответствующими сроками отселения граждан. В состав межведомственной комиссии по признанию дома аварийным входят представители органов местного самоуправления из различных ведомств: Роспотребнадзора, Государственной жилищной инспекции и других различных структур. Состав комиссии утверждается нормативным документов органа местного самоуправления.

Как узнать признан ли дом аварийным

Чтобы выяснить признан ли дом аварийным или нет сделайте запрос в местную администрацию. Обязательно укажите в нём, чтобы Вам прислали копию нормативного документа, в соответствии с которым он признан аварийным.

data-full-width-responsive="true"

Типовые вопросы граждан, возникающие в связи с переселением из аварийного жилищного фонда

Если Ваш дом не признан аварийным (см. вопрос Как узнать, является ли мой дом аварийным?), но находится в плохом состоянии, Вы можете обратиться в муниципальные органы власти с заявле­нием о признании его аварийным (с приложением документов, подтвержда­ющих ваши права собственности на помещение в таком доме). Копию заявления рекомендуем направить в государственную жилищную инспекцию.
Примерный текст заявления: «В связи с наличием дефектов строительных конструкций (рекомендуется указать основные дефекты), непосредственно влияющих на возможность безопасной эксплуатации дома по адресу (адрес), просим провести его обследование и признать аварийным в порядке, установленном постановлением Правительства РФ №47».
Примерный перечень типовых дефектов: частичное разрушение, трещины, отклонение от вертикали, выпучивание фундаментов и несущих стен; разрушение и прогиб балок или плит перекрытий; поражение гнилью несущих элементов деревянных конструкций.
По возможности следует указывать числовые характеристики дефектов (сквозная трещина с раскрытием 5мм, прогиб балки на 10мм и т.п.) с приложением фотографий.
Если Ваш дом будет признан аварийным, вы должны получить соответствующее уведомление и сведения о признании дома аварийным в течение 10 дней должны появиться в реестре аварийных домов (см. вопрос Как узнать, является ли мой дом аварийным?)
Ответ о результатах рассмотрения Вашего заявления может содержать информацию о проведенных по заказу органов власти обследованиях, по результатам которых аварийное состояние дома не установлено. Если Вы не согласны с такой оценкой состояния дома, необходимо за свой счет заказать обследование состояния дома специализированной организацией и, если оно будет содержать выводы об аварийном состоянии дома, повторно направить обращение о признании дома аварийным с приложением акта указанного обследования.
Ответ местного органа власти может также содержать требование самостоя­тельно провести обследование дома с привлечением специализированной организации за счет заявителя. Муниципалитеты часто ссылаются при этом на отсутствие средств в местном бюджете на оплату таких услуг.
Если у Вас отсутствует возможность заказать и оплатить такое обследование, Вы можете обратиться в суд с требованием о понуждении местного органа власти за свой счет провести обследование дома.

Незанятая и заброшенная недвижимость: превращение обязательств в активы


      • Отсутствие универсальных определений вакантности и заброшенности усложняет работу по оценке количества вакантных и заброшенных свойства на национальном уровне.
      • Пустые и заброшенные объекты недвижимости связаны с повышением уровня преступности (особенно поджог) и снижение стоимости собственности. Техническое обслуживание или снос пустующей собственности - огромные расходы для многих городов.
      • Очень важно согласовать стратегии борьбы с вакансиями с условиями рынка квартала.


Свободные участки можно озеленить и перепрофилировать для новых целей, например, эту игровую площадку в районе Ист-Либерти Питтсбурга.
Фото любезно предоставлено: Сара Иннаморато Заброшенные дома, спящие фабрики, умирающие торговые центры, и другие типы вакантных и заброшенные объекты являются одними из наиболее видимые внешние признаки повернуть судьбу вспять.Характеристики которые перестали продуктивно использоваться неиспользованные встречаются в городах, пригородах, и сельские районы по всей стране, и они сильно различаются по размеру, форме, и бывшее использование. Но эти пустые и заброшенные объекты более чем просто симптом более крупного экономического силы, работающие в сообществе; их связь с преступностью, увеличилась риск для здоровья и благополучия, погружение стоимость собственности и рост муниципальных затраты создают им проблемы в и из сами, внося свой вклад в общее упадок сообщества и потеря инвестиций.1 Должностные лица местного самоуправления, сообщество организаций и жителей, однако, все чаще рассматривают пустующие объекты как возможности для продуктивного повторного использования, переосмысления упадка и ветхости городских ферм, общественных садов и медицинских учреждений. Для них пустые дома могут стать активами в стабилизации и оживлении района, которые можно отремонтировать и снова заселить.

Незанятые и заброшенные объекты недвижимости долгое время преследовали промышленные города в американском поясе ржавчины, но всплеск отчуждений права выкупа после недавней рецессии усугубил проблемы в этих областях и привел к резкому росту количества вакансий по всей стране, особенно в недавно быстро развивающихся штатах Солнечного пояса , Аризона и Невада.Эти общины сталкиваются с растущим упадком и физическим износом собственности, снижением налоговых поступлений и ростом государственных расходов. Хотя общенациональные факторы (в частности, кризис отчуждения права выкупа) помогли создать эти вакансии, местные факторы - состояние недвижимости, состояние местного рынка жилья и сила региональной экономики - определяют диапазон доступных вариантов для возвращение этих свойств в продуктивное использование. Например, подход, применяемый для восстановления одной незанятой собственности среди многих в неблагополучном районе Детройта, будет отличаться от подхода, применяемого для возврата собственности в восстанавливающемся пригороде Феникса - или, в этом отношении, в другом районе Детройта с здоровым рынком жилья. .

Местный политический и экономический контекст, а также ограниченность возможностей и ресурсов формируют инструменты, которые местные органы власти, некоммерческие организации и соседи используют для решения проблем и повторного использования пустующих и заброшенных участков. Наиболее желаемый результат - быстро вернуть свойство к прежнему использованию - частный дом или процветающий бизнес. Однако недостаточный кредит, слабые рынки, потеря населения или другие факторы могут потребовать других решений, таких как как снос, преобразование собственника- жилое жилье в арендуемое жилье, или замена (например, строительство солнечная ферма на бывшей промышленной площадке).Стратегии повторного использования направлены на стабилизацию и оживление районов и могут стимулировать восстановление и рост экономики или, в случае сокращения городов, управлять упадком таким образом, чтобы улучшить качество жизни оставшихся жителей.


Источник: Бюро переписи населения США. 2012. Годовые оценки исследования американского сообщества. Примечание: свободные помещения не включают сезонное, развлекательное или эпизодическое использование. Недвижимость может освободиться на множество причин, некоторые из которых относительно безобидны.Недвижимость, сдаваемая в аренду или на продажу, может быть пуста в течение короткого времени, а дом для отпуска может быть пустым большую часть года. Если за этой недвижимостью будут ухаживать ответственные владельцы, она не станет бельмом на глазу или снизит стоимость соседней собственности. В общем, незанятая собственность становится проблемой, когда владелец собственности отказывается от основных обязанностей, связанных с владением недвижимостью, таких как текущее обслуживание или выплаты по ипотеке и налогу на имущество2. Множественные переменные могут побудить власти определить собственность как пустующую или заброшенную, в том числе физическую. состояние структура, количество времени, в течение которого собственность находилась в этом конкретном состоянии, и отношение владельца к собственности.Например, в Балтиморе городской строительный кодекс определяет жилые дома как свободные только в том случае, если они непригодны для проживания, а не если они просто незаняты3

Отсутствие универсальных определений вакантных и заброшенных объектов усложняет попытки оценить количество вакантных и заброшенных объектов недвижимости на национальном уровне. Лучшими агрегированными источниками являются Бюро переписи населения США и Почтовая служба США, хотя они не без ограничений. Используя эти источники, Счетная палата правительства США (GAO) сообщила в 2011 году, что количество пустующих жилых единиц, не считая тех, которые используются сезонно или рабочими-мигрантами, увеличилось с 7 миллионов в 2000 году до 10 миллионов в 2010 году.4 Объединенный центр жилищных исследований Гарвардского университета сообщил, что подмножество этой категории - дома, свободные и не выставляемые на продажу или аренду, - достигло рекордного уровня в 7,4 миллиона в 2012 году, причем рост был сосредоточен в районах с высокой степенью отчуждения права выкупа. Юг и Запад5. Хотя свободные дома можно найти по всей стране, они, как правило, сконцентрированы; почти 40 процентов пустующих домов в стране расположены всего в 10 процентах всех переписных участков6. Более половины переписных участков с долей вакантных площадей 20 процентов или выше находились всего в 50 округах, большинство из них - в городских районах.Например, в округе Уэйн в Мичигане и округе Кук в Иллинойсе имеется более 200 районов с высоким уровнем вакантных площадей7. реальное или предполагаемое загрязнение окружающей среды - примерно на полмиллиона.8

Текущая инвентаризация незанятой собственности является результатом двух основных причин: кризис потери права выкупа, а также долгосрочный упадок города, депопуляция и сокращение инвестиций.Во многих городах Ржавого Пояса произошла значительная потеря населения с момента своего пика двадцатого века, когда жители уехали в пригороды или другие регионы. Это сокращение количества домашних хозяйств создало огромный разрыв между спросом и предложением на жилье. Это несоответствие не только приводит к тому, что многие строения остаются пустыми, но и серьезно ослабляет местные рынки жилья, ограничивая потенциал рыночных решений до уровня вакансий.9 Рабочие места и розничная торговля во второй половине двадцатого века также стали пригородными, оставив после себя бывшие промышленные объекты производственно-коммерческая деятельность.Уменьшение численности населения и, как правило, более низкие доходы тех, кто остается, часто недостаточны для поддержки оживления коммерческой деятельности.10 Бывшие промышленные центры, такие как Балтимор, Кливленд, Детройт и Гэри, штат Индиана, усеяны пустыми фабриками, тысячами потерянных и пустующих домов. жилая недвижимость. Пригородные районы Солнечного пояса, которые процветали всего десять лет назад, теперь страдают от повсеместных потерь права выкупа права выкупа11. И жилищные, и коммерческие потери права выкупа подвержены высокому риску стать пустующими или заброшенными.12 Бывшие жильцы, скорее всего, освободят собственность, и поскольку затраты, связанные с процессом отчуждения права выкупа, высоки, а стоимость данной собственности часто очень мала, кредиторы или обслуживающие лица могут уйти.13 В Неваде, Аризоне, Флориде и Джорджии Во всех штатах с высокими показателями потери права выкупа несезонное количество вакансий увеличилось более чем на 85 процентов в период с 2000 по 2010 год14.

Свободные и заброшенные объекты недвижимости имеют негативные побочные эффекты, которые влияют на соседние объекты, а в случае их концентрации - на целые сообщества и даже города.Исследования связывают отчужденные, пустующие и заброшенные объекты собственности с пониженной стоимостью собственности, ростом преступности, повышенным риском для здоровья и благосостояния населения и повышенными расходами для муниципальных органов власти.

Исследования, пытающиеся количественно оценить влияние отчуждения права выкупа на стоимость окружающей собственности, показывают, что отчуждение права выкупа привело к снижению продажных цен на близлежащие дома от всего лишь на 0,9 процента до 8,7 процента15. Изъятые дома могут или не могут стать пустующими или заброшенными, после чего проблемное имущество может иметь более выраженное влияние на окружающие свойства.В исследовании, проведенном в Колумбусе, штат Огайо, Mikelbank обнаружил, что пустующие объекты недвижимости имеют более серьезное влияние на их непосредственное окружение, чем потери права выкупа, которые имеют относительно скромное влияние, но на большей территории16. побочные эффекты, обнаружение, что в районе Кливленда, нахождение в пределах 500 футов от пустующей собственности снижает продажную цену ненапряженного дома на 1,7 процента в районах с низким уровнем бедности и на 2,1 процента в районах со средней бедностью.17 Исследования также показывают, что чем дольше недвижимость остается незанятой, тем больше она влияет на стоимость окружающей собственности и тем больше радиус этого эффекта18. Исследование Балтимора показывает, что это воздействие ограничено 250 футами от домов, которые были заброшены менее 3 лет; однако через 3 года эффект может увеличиться до 1500 футов (хотя и с меньшей величиной) 19.


Проект «Я хочу, чтобы это был…» в Лансинге, штат Мичиган, предлагает членам сообщества, таким как женщина, изображенная выше, пересмотреть использование этого заброшенного магазина.
Фотография предоставлена: Городской офис развития Лансинга Считается, что пустующая и заброшенная недвижимость привлекает преступников. из-за «теории разбитых окон» - один признак заброшенности или беспорядка (разбитое окно) будет способствовать дальнейшему беспорядку.20. Увеличение количества вакансий оставляет меньше соседей для наблюдения и борьбы с преступной деятельностью. Заколоченные двери, неухоженные газоны и разбитые окна могут указывать на неконтролируемое убежище для преступной деятельности или на цель кражи, например, меди и бытовой техники.Исследование 21 Куи Питтсбурга показывает, что лишение права выкупа закладной не влияет на преступность; однако после того, как собственность становится пустой, уровень насильственных преступлений в пределах 250 футов от собственности на 15 процентов выше, чем уровень в районе между 250 и 353 футами от собственности. Кроме того, более длительные периоды незанятости имеют большее влияние на уровень преступности22. В исследовании, проведенном в Филадельфии, Бранас, Рубин и Го сообщают о связи между незанятыми объектами недвижимости и риском нападения, считая, что вакансия является самым сильным предиктором среди почти дюжины. показатели после учета других демографических и социально-экономических переменных.23

Поджог - это особая проблема для пустующих и заброшенных домов. По оценкам Управления пожарной безопасности США, в период с 2006 по 2008 год в пустующих жилых домах ежегодно происходило 28000 пожаров, половина из которых распространялась на остальную часть здания, а 11 процентов - на соседнее здание. По оценкам организации, 37 процентов этих пожаров были преднамеренно устроены и что ежегодно в результате этих пожаров происходит 45 смертей, 225 травм и 900 миллионов долларов материального ущерба.24 Поскольку вакансии так тесно связаны с поджогами, вандализмом и другими преступлениями, местные постановления обычно квалифицируют пустую или заброшенную собственность как угрозу для здоровья и благополучия населения25.

Местные органы власти несут расходы по содержанию, управлению и сносу пустующей и заброшенной собственности, а также их обслуживанию полицией, пожарной охраной и общественной инфраструктурой. В одном исследовании было подсчитано, что город Филадельфия тратит более 20 миллионов долларов в год на содержание около 40 000 свободных объектов недвижимости, что, по скромным подсчетам, обходится городу и школьному округу в виде потери налоговых поступлений в размере 5 миллионов долларов в год.26 В своем исследовании, проведенном в Чикаго в 2005 г., Апгар, Дуда и Навроцки оценили прямые муниципальные расходы варьируются от 430 долларов за изъятую и освобожденную недвижимость, проданную на аукционе, до 34 199 долларов за пустующее имущество, уничтоженное пожаром, в зависимости от продолжительности свободного помещения, усилий по восстановлению и других обстоятельств, таких как преступление27. Двери и окна должны быть заперты и часто покрыты фанерой, газоны вырезаны, а мусор вывозится. Расходы на техническое обслуживание зависят от местоположения и состояния отеля. Например, официальные лица Чикаго оценили затраты на размещение или охрану 627 объектов недвижимости в 2010 году в 875 000 долларов, в то время как официальные лица Детройта оценили затраты в 1 доллар.4 миллиона, чтобы сделать то же самое для 6000 объектов в течение почти полутора лет. Затраты на стрижку газона могут быстро возрасти, как в случае с 25 долларами, потраченными на каждый из 45000 городских участков и участков Детройта28. Исследование, проведенное в Балтиморе в 2009 году, пришло к выводу, что каждый свободный участок в квартале увеличивает ежегодные расходы на полицию и пожарную охрану на 1472,29 доллара. . Согласно исследованию пустующей и заброшенной собственности в Оклахома-Сити, коммерческая недвижимость непропорционально влияет на эти расходы на общественную безопасность.Хотя коммерческая недвижимость составляет лишь 3% вакансий в Оклахома-Сити, на них приходится примерно 40% всех вызовов полиции и пожарных30.

Расходы на снос могут широко варьироваться в зависимости от нескольких факторов, в том числе от того, прикреплен ли дом к занятым жилым домам, таким как рядный дом в Балтиморе, снос которого может стоить 40 000 долларов, или от того, содержит ли он асбест или краску на основе свинца. GAO заявляет, что снос обычно стоит от 4800 до 7000 долларов за собственность31. Муниципалитеты также несут административные расходы, поскольку они ищут владельцев, обеспечивают соблюдение кодексов и контролируют потери права выкупа, хотя они могут возместить некоторые из этих затрат за счет штрафов или сборов, если владелец может быть идентифицирован. и вынуждены платить.Вакансии также напрямую снижают доходы местных органов власти, поскольку собственники могут отказаться от своих налоговых обязательств, и косвенно, из-за их влияния на стоимость близлежащей собственности и налоговые оценки. Хотя в некоторых случаях города могут возместить этот упущенный доход за счет продажи налогового залога, в других случаях право собственности на недвижимость возвращается городу, у которого нет другого жизнеспособного варианта, кроме сноса32


Источники: данные за 1965–1999 гг. Из «Таблицы 7. Годовые оценки жилищной инвентаризации с 1965 г. по настоящее время» и данные за 2000–2010 гг. Из «Таблицы 7a.Годовая оценка жилищной инвентаризации ». Бюро переписи населения США. 2012. «Жилищные вакансии и домовладения: исторические таблицы», Текущее обследование населения / Исследование жилищных вакансий. Дополнительные пояснительные примечания см. В источниках. www.census.gov/housing/hvs/data/histtabs.html . По состоянию на 6 февраля 2014 г. Из-за растущих затрат и трудностей, которые пустая и заброшенная недвижимость создает для сообществ, правительство, некоммерческие организации и заинтересованные стороны принимают меры, чтобы остановить и даже обратить вспять поток отчуждений, пустующих и заброшенных домов.В некоторых случаях масштаб проблемы - и инфраструктура данных, персонал, обеспечивающий соблюдение кодекса, опыт и финансирование, необходимые для ее решения, - подавляют способность местных органов власти справиться с ней.33 Существенной проблемой для большинства юрисдикций является определение количества , местонахождение и владение вакантной недвижимостью34. Информация о возможных вакансиях часто распространяется между несколькими агентствами, а записи о праве собственности или ответственности за собственность могут быть нечеткими, рассредоточенными между жильцами, инвесторами, обслуживающими организациями и кредиторами.Несмотря на эти трудности, общинам нужны свежие и надежные данные, чтобы понимать проблемы, с которыми они сталкиваются, информировать о принятии решений и политике, а также адаптировать меры к различным условиям и характеристикам рассматриваемых городов, районов и объектов недвижимости35. , во многих юрисдикциях приняты постановления о регистрации незанятой собственности, которые требуют от владельцев регистрировать свою собственность и, как правило, вносить плату.36 Сборы, которые возрастают по мере того, как собственность остается вакантной, могут отпугнуть владельцев законсервировать собственность, побуждая их вернуть эту собственность к производительному использованию; кроме того, доход от этих сборов компенсирует расходы, связанные с пустующей недвижимостью.37

Фонд реинвестирования и Партнерство по национальным индикаторам соседства были критически важными ресурсами для местных жителей, разрабатывающих инструменты и системы данных для отслеживания и устранения их незанятых участков. В городе Сиракузы, штат Нью-Йорк, команда IBM Smarter Cities разработала модель прогнозирования, которая помогает определить районы и объекты недвижимости, подверженные риску возникновения проблем, связанных с вакансиями, а также те, в которых вмешательство окажет наибольшее воздействие. По словам исследователей, «цель города - отказаться от принятия решений, основанных на« образованных анекдотах », и стратегиях реагирования, нацеленных на при самой острой необходимости - к разработке политики на основе информированного, целостного понимания и упреждающих вмешательств, которые предотвращают и обращают вспять спад »38 (см.« Стратегии адресности для развития соседства »).

Когда местные чиновники узнают о потенциальных пустующих и заброшенных объектах недвижимости через регистрацию, жалобы соседей, визуальные осмотры, просрочки по уплате налога на имущество или другие средства, они обычно сначала обращаются к исполнению кодекса и налоговым удержаниям, чтобы заставить владельцев взять на себя ответственность за собственность и вернуть ее продуктивное использование. Свободные и заброшенные объекты недвижимости могут быстро прийти в такое состояние, что перестают соответствовать местным строительным нормам. Сотрудники правоохранительных органов, уполномоченные охранять собственность, представляющую угрозу для здоровья, безопасности и благосостояния населения, могут затем налагать штрафы и налагать штрафы на проблемную собственность.39 Успешное раннее вмешательство - лучший курс действий, потому что разрушение со временем быстро усугубляется. По словам Джозефа Шиллинга, директора, одного из самых больших препятствий на пути к своевременному и эффективному применению кодекса. Института Метрополитен в Технологическом институте Вирджинии отслеживает и привлекает к ответственности владельцев и обслуживающих ссуды в случае невыполнения обязательств40. Недвижимость, находящаяся в собственности (REO), создает особые проблемы. Ипотечные службы, которыми обычно являются национальные или международные компании, должны соблюдать местные законы и кодексы, применимые к данной собственности.Когда должностные лица могут идентифицировать владельцев собственности и привлекать их к ответственности, они могут обеспечить исправление нарушений кодекса и смягчить негативное воздействие собственности. Если владельцы не реагируют, местные органы власти могут взять собственность в свои руки и следовать соответствующим курсом: либо восстановление, либо снос и повторное использование.

Хотя пренебрежение содержанием может быть самый заметный признак вакансии (и тот, который может привести к нарушению кодекса), «просрочка по налогу на имущество», Александр и Пауэлл находят, что «это самый важный общий знаменатель среди пустующих и заброшенных домов.”41 Когда владелец прекращает платить налоги на недвижимость, местные органы власти инициируют процесс обращения взыскания на уплату налогов, устанавливая налоговое удержание на собственность. Залог предназначен как для взыскания причитающихся налогов, так и для побуждения владельца взять на себя ответственность за имущество. Владельцы обычно имеют возможность выплатить залог, но собственность возвращается муниципалитету, если владелец ушел от нее. Как потерянные доходы от налога на имущество, так и возвращенная собственность могут создавать проблемы для местных органов власти, хотя последние также могут предоставить возможность осуществлять некоторый контроль над повторным использованием собственности, если муниципалитет готов сделать это, например, через земельный банк.

Когда местное самоуправление переходит в собственность собственности, оно обычно попытаться передать ответственность новому владельцу как можно быстрее путем продажи любого налогового залога или сами свойства. Эти процессы, которые могут различаться по форме, должны уравновешивать права владельцев собственности с интересами общества в быстром переходе собственности в собственность и в продуктивное использование. Налоговые залоговые права и имущество, лишенное права выкупа, можно продать с аукциона, продать оптом или, если это законно, передать земельным банкам, корпорациям общественного развития (CDC) или другим некоммерческим организациям.В ходе исследования практики обращения взыскания с налогов во Флинте и Детройте, Дьюар обнаружил, что ускоренные аукционы недвижимости, которые требуют полной оплаты в день аукциона и не дают участникам торгов возможности заранее оценить качество собственности, благоприятствуют инвесторам и спекулянтам. . Эти продажи приносят муниципалитетам немедленный доход, но в конечном итоге они приводят к продолжающемуся изъятию инвестиций и повторяющимся потерям права выкупа.42 Точно так же законы, требующие от муниципалитетов продавать недвижимость, лишенную налогов, тем, кто предложит самую высокую цену, отдают предпочтение спекулянтам, а не другим участникам торгов.43 Спекулятивные инвестиции в пустующую и заброшенную недвижимость не обязательно плохо сказываются на стабильности района; эти инвесторы вполне могут быть ответственными собственниками. Дьюар, однако, утверждает, что более продуманные процессы могут привести к тому, что больше собственности будет передано владельцам, соседям, земельным банкам и некоммерческим организациям.44 Среди инструментов, доступных местным органам власти для отпугивания безответственных инвесторов, являются строгое соблюдение кодекса; регистрация и лицензирование аренды; плата за преобразование арендной платы, взимаемая, когда занимаемая владельцем собственность переходит в аренду; и требование о том, чтобы все залоговые права, налоги и нарушения кодекса были устранены до любой передачи собственности.45

Применение Кодекса

и обращение взыскания на уплату налогов могут привести к тому, что владельцы берут на себя ответственность или продают собственность, государственную собственность на пустующую собственность или публичную продажу собственности новым владельцам. Возможное повторное использование этой собственности будет определяться условиями местного рынка. Правительства и некоммерческие организации используют инструменты данных для создания типологий кварталов, основанных в первую очередь на рыночных условиях, чтобы руководить стратегиями повторного использования. На более сильных рынках политики и общественные организации пытаются в первую очередь предотвратить возникновение вакансий или предотвратить их распространение, как можно быстрее привлечь ответственных владельцев и жителей в свободные объекты и попытаться стабилизировать стоимость собственности и обратить вспять падение.Возникающая среди этих заинтересованных сторон тенденция состоит в том, чтобы направлять ресурсы в более сильные районы, которые подвержены риску, но еще не находятся в бедственном положении.46 В других случаях ресурсы концентрировались в целевых районах с низким уровнем дохода, чтобы достичь критической массы, необходимой для поддержания частных инвестиций47 В таких неблагополучных районах рынки могут быть слишком слабыми, чтобы способствовать повторному заселению вакантной недвижимости. В сжимающихся городах требуется крупномасштабный снос и перепрофилирование, чтобы сократить предложение жилья в соответствии со спросом, а также иметь дело с недвижимостью, которую невозможно рентабельно отремонтировать для продажи или сдачи в аренду на рынке.(Более подробную информацию о методологиях и применении таких усилий см. В разделе «Стратегии нацеливания на развитие соседства».)

Стратегии для более сильных рынков. Более сильные рынки предлагают возможность удерживать владельцев домов в рисках стать пустыми или быстро заселить дома, которые уже стали вакантный. Программы предотвращения потери права выкупа, реабилитация для продажи или аренда жилья на разбросанных участках являются одними из более сильных рыночных стратегий, которые обещают сократить количество пустующих домов.Маркетинговые стратегии и стратегии оживления коммерческой деятельности могут помочь этим районам сохранить и привлечь жителей за счет стимулирования спроса, необходимого для повторного заселения пустующих домов. Некоторые сильно обветшавшие свободные участки в этих кварталах могут все еще требовать сноса, но, как правило, это будут отдельные участки, которые предоставят возможности для повторного использования в небольших масштабах, таких как принятие дополнительных участков или общественные сады.

Поскольку потеря права выкупа права выкупа права выкупа права выкупа права выкупа закладных являются основной причиной появления вакансий на более сильных рынках, их ограничение может иметь большое значение для стабилизации этих районов.«Не все проблемные заемщики могут избежать потери своих домов, - объясняет профессор права и эксперт по финансовым услугам Патрисия А. Маккой, - но в соответствующих случаях - когда модификации могут увеличить доход инвесторов по сравнению с потерей права выкупа и заемщики могут позволить себе новые платежи - займ» модификации могут быть беспроигрышными для всех »48. Программы модификации ссуды и рефинансирования, дополненные консультированием по вопросам потери права выкупа, направлены на то, чтобы владельцы жилища оставались в своих домах. Основные инициативы по предотвращению потери права выкупа включают две федеральные программы: Программу доступной модификации жилья (HAMP) и Национальную консультационную программу по предотвращению потери права выкупа (NFMC).С 2009 года HAMP обработало более 1,2 миллиона постоянных модификаций ссуд.49 У участников HAMP высокий процент повторных отказов, однако, достигнув 46 процентов в 2013 году для модификаций, начатых в 2009 году.50 Оценка HAMP в 2012 году показала, что, хотя программа привела к небольшому снижению ставки случаев выкупа права выкупа, оно охватило лишь около трети домохозяйств, имеющих право на получение кредита, и оказало неблагоприятное воздействие на пересмотр условий кредита вне программы51. Mayer et al. нашли лучшие результаты для NFMC, сделав вывод, что программа улучшила качество кредитов для участников, сократив ежемесячные платежи на 7.8 процентов52. Сохраняя владельцев домов в своих домах, программы предотвращения потери права выкупа могут избежать многих проблем, таких как нарушения кодекса (видимые признаки пренебрежения), которые возникают, когда собственность становится пустой.


Питтсбургская некоммерческая организация GTECH Strategies в сотрудничестве с местной организацией Operation Better Block’s Jr. Green Corps привлекла местную молодежь к озеленению этого пустыря в районе Хомвуд.
Фотография любезно предоставлена: GTECH Strategies Незанятые объекты могут потребовать ремонта, прежде чем их можно будет снова заселить.Здоровые рынки могут предложить частным инвесторам достаточные экономические стимулы для покупки, восстановления и перепродажи ранее пустующей собственности. В других случаях государственная субсидия или вмешательство некоммерческой организации могут помочь превратить пустой дом в дом, занимаемый его владельцем. Хотя владение собственником может быть наиболее желательным повторным использованием отчужденной и освобожденной собственности, активность инвесторов, как через рыночную продажу, так и через аукционы по уплате налогов, открыла возможность сдачи в аренду домов на одну семью на разрозненных участках в качестве одного из способов работы с жилыми домами, которые все еще пригодны для проживания. расположены в районах с достаточным спросом на аренду.Данило Пеллетиере, бывший директор по исследованиям Национальной жилищной коалиции с низким доходом и нынешний экономист HUD, предполагает, что «новые и возвращающиеся домохозяйства, которые необходимы для сокращения вакантных площадей и стабилизации районов, скорее всего, будут арендаторами, будь то по выбору или по необходимости. тенденция, которая уже наблюдается ». 53 CDC также, вероятно, будут заинтересованы в приобретении недвижимости, освобожденной от уплаты налогов, и использовании ее в качестве сдачи в аренду, как для увеличения количества доступного жилья, так и для стабилизации районов, в которые они уже вложили средства.Однако центры CDC, вероятно, столкнутся со значительными проблемами при управлении арендуемой недвижимостью на разрозненных участках, управление которой, по одной оценке, обходится на 25-30 процентов дороже по сравнению с многоквартирной недвижимостью54. Программы «первого выбора» позволяют некоммерческим организациям или определенному типу покупателей, например, соседи, чтобы делать ставки на REO или недвижимость, лишенную налогов, до того, как это сделают другие инвесторы. Национальная программа первого выбора дает грантополучателям Программы стабилизации соседства возможность приобретать недвижимость, принадлежащую Fannie Mae и Freddie Mac, до того, как она будет предложена лицу, предложившему наивысшую цену.55 В некоторых случаях кредиторы или ипотечные служащие могут согласиться сдавать в аренду бывшим владельцам домов, лишенных права выкупа, предлагая сообществу некоторые из тех же преимуществ, что и предотвращение потери права выкупа 56

Стратегии повторного заселения пустующих домов владельцами или съемщиками зависят от способности района удерживать и привлекать жителей. Попытки продать район на рынке могут помочь стабилизировать рынки жилья и уменьшить количество пустующих и брошенных домов. Например, Инициатива Здорового Соседства Фонда Большого Милуоки провела экскурсии по районам, которые были нацелены на продвижение имиджа, в результате чего 22 свободных дома были проданы тем, кто впервые покупает жилье.57 NeighborWorks America, национальная некоммерческая организация по жилищному строительству и развитию сообществ, признала маркетинг и брендирование кварталов стратегией повышения спроса на жилье и привлечения частных инвестиций. В 2012 году организация интенсивно работала с 16 районными организациями для агрессивного маркетинга кварталов58

Стабилизация и восстановление жилого фонда будут поддерживаться и дополняться путем оживления коммерческой деятельности в регионах с достаточно сильными рынками, чтобы поддержать его.Яркие жилые районы могут лучше поддерживать районную розничную торговлю, а многочисленные варианты розничной торговли, в свою очередь, поможет привлечь и удержать жителей. «Восстановление розничной торговли в районе следует планировать комплексно как неотъемлемую часть более крупного сообщества, которое ее окружает, и это должно быть адаптировано к реалиям района», - пишут Бейард, Павлукевич и Бонд.59 Они утверждают, что государственно-частное партнерство с Для восстановления районной розничной торговли необходимы долгосрочные обязательства по реинвестированию.60


Община Макаллена, штат Техас, вернула этот заброшенный большой коробчатый магазин в качестве нового дома для своей главной публичной библиотеки.
Фотография любезно предоставлена ​​публичной библиотекой Макаллена. Однако даже в районах с относительно здоровыми рынками жилья может потребоваться выборочный снос, когда пустующие объекты недвижимости находятся в серьезном обветшании. Когда стоимость реабилитации пустующего или заброшенное имущество превышает его ожидаемую рыночную стоимость после восстановления, рыночные решения вряд ли приведут к восстановлению.Хотя пустырь обычно оказывает меньшее неблагоприятное воздействие на окружающие объекты, чем пустующее или заброшенное строение, в программах сноса также можно спланировать, что делать с пустующим участком, который остается после демонтажа строения, например, превращение участка в ландшафтный пешеходный переход или велосипедная дорожка, парк, парковка или общественный сад.61 Исследования показывают, что программа Philadelphia LandCare Общества садоводов Пенсильвании, которая очищает и озеленяет пустыри, улучшила восприятие жителями безопасности, снизила количество преступлений с применением огнестрельного оружия и повысила ценности собственности.62 Согласно одному исследованию, свободные участки, которые были повторно использованы в качестве общественных садов, положительно влияют на стоимость близлежащих участков на расстоянии до 1000 футов от сада. Исследователи обнаружили, что эти сады могут оказать наибольшее влияние на районы с высоким уровнем бедности.63

Стратегии для слабых рынков и сокращающихся городов. В районах, где рынки жилья слабы, где предложение намного превышает спрос, и в городах, которые теряют население, многие из описанных выше стратегий вряд ли приведут к использованию когда-то пустующей недвижимости занятыми владельцами.Как советуют Маллах и Брахман: «Города, такие как Янгстаун или Детройт, где 30 процентов их земельных участков пусты и которые продолжают терять население, - должны думать о повторном использовании земель принципиально иначе, чем город, в котором 10 процентов или меньше его земли пусты или где население города, похоже, стабилизируется, например, Милуоки или Ньюарк »64. Даже в городах с общей стабильностью или ростом численности населения могут по-прежнему существовать районы или группы кварталов, в которых рынки не могут поддерживать стратегии возрождения, такие как аренда жилья на разрозненных участках или районный маркетинг.

Города, которые потеряли половину или более своей максимальной численности населения, имеют гораздо больше жилищного фонда, транспортной и коммунальной инфраструктуры, а также зоны обслуживания, чем у них есть люди, которые могут использовать и оплачивать их. На протяжении десятилетий планировщики и политики пытались вырастить свои города из таких проблем. Однако все чаще они обращаются к «оптимизации» или «умному упадку» как к способу приспособить городские службы и жилищный фонд к меньшим группам населения. Янгстаун, штат Огайо, и Флинт, штат Мичиган, - два города, в которых планировщики открыто признали необходимость приспособиться к сокращающемуся населению.65 Города с оптимизацией условий будут более эффективно распределять ограниченные ресурсы, если, например, жители будут сосредоточены в более плотных районах, что позволит городу перенаправить инфраструктуру, в настоящее время обслуживающую нескольких жителей. Но, как говорит Брент Д. Райан, профессор городского дизайна и государственной политики Массачусетского технологического института, оптимизация - это спорный, «пока еще не доказанный процесс», который поднимает, среди прочего, вопросы справедливости.66 Городские власти не могут заставить жителей переехать в более густонаселенные районы, а создание стимулов, побуждающих жителей покинуть свои дома, может быть затруднено.Даже в городах с безудержной вакантностью жители разбросаны среди пустых кварталов.67

Вмешательства, которые могут потребоваться для решения проблемы пустующей и заброшенной собственности в районах со слабыми рынками и в сокращающихся городах, включают крупномасштабный снос и перепрофилирование.68 Такие города, как Буффало, который в 2000-х годах провел кампанию «5 из 5» по сносу 5000 объектов в 5 лет, с трудом справляется с невыполнением тысяч пустующих объектов недвижимости.69 Как отмечалось выше, снос может быть чрезвычайно дорогостоящим.Чтобы помочь штатным и местным усилиям по финансированию крупномасштабного сноса, Министерство финансов США санкционировало использование Фонда наибольшего ущерба (часть Программы помощи проблемным активам) для сноса в 18 соответствующих штатах и ​​округе Колумбия, хотя по состоянию на 30 июня 2013 г. на эти цели не израсходовалось никаких средств70. В Огайо генеральный прокурор решил выделить до 75 миллионов долларов из государственной доли в Национальном ипотечном урегулировании для возмещения округам расходов на снос. По состоянию на 4 февраля 2014 года округа Огайо израсходовали более 65 миллионов долларов на снос 8390 домов, из которых примерно 41 миллион долларов возместил генеральный прокурор.71 Хотя эти источники финансирования жизненно важны для сообществ, которые изо всех сил пытаются справиться с требованиями сноса, они не являются постоянными, поэтому потребуются альтернативы, если большое количество собственности будет по-прежнему подлежать сносу.

Большие участки пустующей земли требуют крупномасштабных стратегий перепрофилирования, таких как городское сельское хозяйство, лесные массивы или парки и места отдыха.72 Такое повторное использование зеленых насаждений обещает дополнительную выгоду в виде улучшения управления ливневыми водами. Сильные ливни часто переполняют инфраструктуру канализационных и ливневых вод во многих старых городах, вынуждая их сбрасывать неочищенные сточные воды, смешанные с ливневыми водами, в водные пути с оценочной скоростью 850 миллиардов галлонов. ежегодно.73 Отвод дождевой воды к этим 13 Перепрофилированная недвижимость не только решает эту серьезную экологическую проблему, но также снижает загрязнение воздуха и температуру поверхности, снижает затраты на управление ливневыми стоками и улучшает эстетику района.74 Земельные банки могут быть особенно эффективными при хранении прилегающих участков земли для более крупных проектов перепрофилирования (см. «Countywide Lank» Банки решают проблему вакантных должностей и упадка сил »). Коричневые поля, которые часто встречаются в бывших промышленных центрах, предоставляют возможности для крупномасштабного использования в качестве открытых зеленых или рекреационных пространств, общественных садов или ферм или ярких полей - площадок для выработки энергии ветра или солнца.75 Потенциальные застройщики старых месторождений должны учитывать затраты на оценку участка, восстановление и ответственность против ожиданий прибыли, которые могут быть ограничены слабыми рынками и другими макроэкономическими факторами.76 Творческое, органическое, а иногда и временное использование пустующих земель возникает, когда соседи а другие жители действуют раньше городских властей, земельных банков или застройщиков (см. «Временный урбанизм: альтернативные подходы к пустующим землям»). В Брайтмур, районе Детройта с высокой долей вакантных площадей и населением около 1700 человек, жители приобрели или взяли на себя ответственность за почти 100 соседних пустующих участков, закрепив их за своей собственностью для собственного использования.Иногда такое органическое использование незаконно, как, например, в случае уборки мусора или сквоттинга.77

Свободные и заброшенные объекты недвижимости представляют собой серьезную проблему для сообществ по всей стране. Факты свидетельствуют о том, что пустующая и заброшенная недвижимость тормозит местную экономику, препятствует росту населения, снижает стоимость собственности, увеличивает преступность и ложится тяжелым бременем на местные органы власти.


Пример успешной реконструкции заброшенного поля, бывший кожевенный завод Pfister & Vogel (слева) теперь является местом расположения квартир The North End вдоль реки Милуоки в центре города. Милуоки, штат Висконсин (справа).
Фото любезно предоставлено: Mandel Group Города и сообщества все чаще используют данные для информирования о целевом использовании ограниченных ресурсов и решают проблемные свойства с помощью ряда стратегий, которые соответствуют местным рыночным и демографическим условиям. «Что вы должны уметь делать, - говорит Алан Маллах из Института Брукингса и Центра общественного прогресса, - так это придумать способы повторного использования участков, чтобы они, как мы надеемся, улучшат и, как минимум, не отвлекут внимание. , привлекательность района для покупателей жилья, инвесторов и специалистов по реабилитации.78 В некоторых случаях такие меры могут стимулировать реконструкцию и оживление экономики. В других случаях может быть более уместным сосредоточиться на управлении упадком таким образом, чтобы улучшить качество жизни тех, кто остался. «Вместо того, чтобы города так сильно сосредотачивались на росте, они должны действительно сосредоточиться на том, чтобы сделать себя привлекательными и заставить рынок реагировать на это», - говорит Джастин Холландер, доцент кафедры городской и экологической политики и планирования в Университете Тафтса. «Если место станет более желанным, это, вероятно, приведет к дальнейшему росту в будущем.”79

Потребуются дополнительные исследования, чтобы дать политикам, инвесторам и гражданам возможность принимать основанные на фактах решения о трудных выборах, таких как, когда восстанавливать, а когда снести, применять ли судебный или административный процесс обращения взыскания, преобразовывать ли заброшенное месторождение в доступное жилье или зеленые насаждения, или должна ли конкретная область стремиться к разумному росту или разумному упадку. Новаторские методики проектирования обещают расширить диапазон возможностей повторного использования.По мере того как практики экспериментируют с новыми творческими вариантами использования ранее пустующих и заброшенных участков, исследователям необходимо будет оценить стратегии и определить, какие из них работают, а какие нет, какие из них наиболее рентабельны, а какие являются наиболее устойчивыми. Дополнительные исследования помогут лицам, принимающим решения, лучше подготовиться к превращению проблемной собственности в активы, которые стабилизируют и оживят районы и улучшат качество жизни жителей.

:

Служба поддержки федеральных ресурсов на местном уровне

Свежее лицо для пустующих и заброшенных зданий



  1. Джон Аккордино и Гэри Т.Джонсон. 2000. «Решение проблемы незанятого и брошенного имущества», журнал по городским делам, 22: 3, 302–3.
  2. Маргарет Дьюар и Джун Мэннинг Томас. 2013. «Введение: Город после заброшенного», в Маргарет Дьюар и Джун Мэннинг Томас, ред., Город после отказа , Филадельфия: University of Pennsylvania Press, 2.
  3. Счетная палата правительства США. 2011. «Свободная недвижимость: рост числа увеличивает затраты и проблемы сообществ», 9.
  4. Там же, 12.
  5. Объединенный центр жилищных исследований. 2013. Состояние жилищного фонда нации , 2013 , Гарвардский университет, 9.
  6. Элизабет А. Дьюк. 2012. «Решение проблемы долгосрочной вакантной собственности для поддержки стабилизации соседства», выступление в Федеральном резервном банке Нью-Йорка, 3.
  7. Объединенный центр жилищных исследований, 31–2.
  8. Джастин Б. Холландер, Найл Г. Кирквуд и Джулия Л.Золото. 2010. Принципы восстановления заброшенных земель: очистка, проектирование и повторное использование заброшенных земель , Вашингтон, округ Колумбия: Island Press, 1, 4.
  9. Алан Маллах и Дженнифер С. Вей. 2011. «Возвращение земель для экономического и финансового роста», Проект Брукингса-Рокфеллера по инновациям в штатах и ​​мегаполисах, 1.
  10. Анастасия Лукаиту-Сидерис. 1997. «Внутренние городские коммерческие полосы: эволюция, распад - модернизация», Обзор городского планирования 68: 1, 3–4; Дэниел Хартли.2013. «Городской упадок в городах ржавого пояса», Федеральный резервный банк Кливленда; Майкл Д. Бейард, Майкл Павлюкевич и Алекс Бонд. 2003. «Десять принципов восстановления розничной торговли», Институт городских земель, iv.
  11. Джастин Холландер, Колин Польски, Дэн Зиндер и Дэн Ранфола. 2011. «Пространственный анализ вакансий жилья в США - 2000-2011», Линкольнский институт земельной политики, 4; Маргарет Дьюар. 2009. «Влияние на города передового опыта в области обращения с выкупом налогов: свидетельства Детройта и Флинта», Серия рабочих документов CLOSUP, No.2, 1; Маллах и Вей, 1.
  12. Хе-Сон Хан. 2013. «Влияние заброшенной собственности на стоимость близлежащей собственности», Housing Policy Debate , 4; Билл Барнс, Кристина МакФарланд и Кейтлин Гири. 2011. «Царство боли: свободная и заброшенная недвижимость в вашем центре», Муниципалитеты Южной Дакоты, , стр. 24–5.
  13. Хан, 4.
  14. Счетная палата правительства США, 14.
  15. Скотт В. Фрейм. 2010. «Оценка влияния выкупа по ипотеке на стоимость близлежащей собственности: критический обзор литературы», Economic Review: Федеральный резервный банк Атланты 95: 3, 6–7; Дэн Иммерглюк и Джефф Смит.2006. «Внешние издержки обращения взыскания: влияние обращения взыскания по ипотеке на одну семью на стоимость собственности», Дебаты по жилищной политике 17: 1, 57; Чжэнго Линь, Эрик Розенблатт и Винсент В. Яо. 2009. «Влияние выкупа права выкупа на стоимость собственности в районе», Journal of Real Estate, Finance, and Economics, 38: 4, 387. Нижняя оценка получена от Иммерглюка и Смита, а более высокая - от Линя, Розенблатта и Яо. .
  16. Брайан А. Микельбанк.2008. «Пространственный анализ влияния вакантной, брошенной и отчужденной собственности», Федеральный резервный банк Кливленда, 2.
  17. Стефан Уитакер и Томас Дж. Фицпатрик IV. 2012. «Деконструкция вторичных эффектов проблемной собственности: влияние вакантной, неуплаченной по уплате налогов и отчужденной собственности на жилищных субрынках», Федеральный резервный банк Кливленда, 24.
  18. Хан, 21.
  19. Там же, 20.
  20. Теория разбитого окна получила широкую аудиторию у Джорджа Л.Келлинг и Джеймс К. Уилсон. 1982. «Разбитые окна: полиция и общественная безопасность», The Atlantic Monthly 249: 3, 29–38.
  21. Эшли Н. Арнио, Эрик П. Баумер и Кевин Т. Вольф. 2012. «Современный кризис потери права выкупа и уровень преступности в США», Social Science Research 41: 6, 1599–1600.
  22. Лин Цуй. 2010. «Выкупа права выкупа, вакансия и преступность», экономический факультет Питтсбургского университета, 23.
  23. Чарльз К. Бранас, Дэвид Рубин и Вэньшэн Го.2012. «Свободные объекты и насилие в окрестностях», Международная сеть научных исследований: Общественное здравоохранение 2012, 5.
  24. Пожарная служба США. 2010. «Пожары в незанятых жилых домах», Серия тематических отчетов о пожарах 11: 3, 1.
  25. Бентон К. Мартин. 2010. «Постановления о регистрации вакантной собственности», Журнал права недвижимости 39: 1, 12–3.
  26. Econsult Corporation, Penn Institute for Urban Research и 8 May Consulting.2010. «Управление свободными землями в Филадельфии: затраты на текущую систему и выгоды от реформы», Управление реконструкции города Филадельфии, 9, 11.
  27. Уильям К. Апгар, Марк Дуда и Рошель Навроски Гори. 2005. «Муниципальная стоимость выкупа права выкупа: пример из Чикаго», Фонд сохранения домовладения, 23.
  28. Счетная палата правительства США, 37–8.
  29. Боб Уинтроп и Ребекка Херр. 2009. «Определение CO $ T вакансий в Балтиморе», Обзор государственных финансов 25: 3, 39.
  30. GSBS Richman Consulting. 2013. «Решение проблемы вакантных и заброшенных зданий в Оклахома-Сити: распространенность, затраты + предложение программы», 12.
  31. Счетная палата правительства США, 39–40.
  32. Там же, 40–1.
  33. Там же, 69; Каролина К. Рид. 2010. «Закрытые подразделения: РЭО и проблемы стабилизации соседства в пригородных городах», РЭО и вакантная недвижимость: стратегии стабилизации соседства , ред.Прабал Чакрабарти, Мэтью Ламберт и Мэри Хелен Петрус, Федеральные резервные банки Бостона и Кливленда и Совет Федерального резерва, 23–4.
  34. Роберта Ф. Гарбер, Юнг Ким, Керри Салливан и Эбен Доуэлл. 2008. «60 миллионов долларов и подсчет: стоимость вакантной и заброшенной собственности для восьми городов Огайо», Community Research Partners, 3–3.
  35. Кэтрин Л.С. Петтит и Дж. Томас Кингсли. 2011. «Структура: новый потенциал данных в управлении изменениями в районе», в «Использование данных: подходы на основе данных к укреплению районов», , ред.Мэтт Ламберт и Джейн Хамфрис. Совет управляющих Федеральной резервной системы, 27–8.
  36. Подробнее о постановлениях о регистрации вакантной собственности см. Юн Санг Ли, Патрик Терранова и Дэн Иммерглюк. 2013. «Новые данные о местных постановлениях о регистрации вакантной собственности», Cityscape: журнал разработки политики и исследований 15: 2, 259–66; Мартин, 6–43.
  37. Джозеф Шиллинг. 2009. «Обеспечение соблюдения Кодекса и стабилизация сообщества: Забытые службы экстренного реагирования на вакантные и отчужденные дома», Правительственный обзор Олбани, 2, 127, 131.
  38. Шейла У. Аппель, Дерек Ботти, Джеймс Джеймисон, Лесли Плант, Цзин Й. Шир и Лав Р. Варшни. Скоро. «Прогнозная аналитика может способствовать упреждающей политике в отношении вакансий в городах», Technological Forecasting and Social Change, 2. Исправленное доказательство доступно по адресу www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0040162513002138 . По состоянию на 1 февраля 2014 г.
  39. Кит Х. Хирокава и Ира Гонсалес. 2010. «Регулирование вакантной собственности», Городской юрист 42: 3, 627–37, 629.
  40. Шиллингов, 124.
  41. Фрэнк С. Александер и Лесли А. Пауэлл. 2011. «Стратегии стабилизации соседства для вакантной и заброшенной собственности», Закон о зонировании и планировании, Отчет 34: 8, 3.
  42. Дьюар 2009, 1–3, 22–3.
  43. Уильям Вебер. 2013. «Взыскание налогов: препятствие для жизнеспособности общества или инструмент экономического роста?», Юридический обзор Университета Цинциннати, 81: 4, 1628–30.
  44. Дьюар 2009, 22–3.
  45. Сара Треухафт, Калима Роуз и Карен Блэк. 2010. «Когда инвесторы скупают район: предотвращение того, чтобы владение инвесторами привело к упадку района», PolicyLink, 6, 24, 28–9; О. Эмре Эргунгор и Томас Дж. Фицпатрик IV. 2011. «Замедление спекуляций: предложение по уменьшению нежелательных сделок с жильем», Forefront , Федеральный резервный банк Кливленда.
  46. Дейл Э. Томсон. 2013. «Ориентация на районы, стимулирование рынков: роль политических, институциональных и технических факторов в трех городах», в Город после заброшенного дома , 104.
  47. Джордж Галстер, Питер Татиан и Джон Аккордино. 2006. «Нацеливание инвестиций на возрождение соседства», журнал Американской ассоциации планирования, 72: 4, 458.
  48. Патрисия А. Маккой. 2013. «Барьеры для предотвращения потери права выкупа во время финансового кризиса», Arizona Law Review 55: 3, 725.
  49. Министерство жилищного строительства и городского развития США. 2013. «Усилия администрации Обамы по стабилизации рынка жилья и помощи американским домовладельцам: декабрь 2013 г.» 1.
  50. Офис специального генерального инспектора по программе помощи проблемным активам. 2013. «Ежеквартальный отчет для Конгресса», SIGTARP (24 июля 2013 г.), 161.
  51. Сумит Агарвал, Джин Амромин, Ицхак Бен-Давид, Суфала Чомсисенгпет, Томаш Пискорски и Амит Серу. 2012. «Политическое вмешательство в переговоры по реструктуризации долга: данные программы модификации доступного жилья», Национальное бюро экономических исследований, ii.
  52. Нил Майер, Питер А. Татиан, Кеннет Темкин и Чарльз А.Калхун. 2012. «Помогло ли консультирование по вопросам потери права выкупа проблемным домовладельцам ?: Данные оценки Национальной программы консультирования по вопросам предотвращения потери права выкупа», Столичный центр жилищного строительства и сообществ, 4.
  53. Данило Пеллетьере. 2010. «Использование аренды для ускорения восстановления района», Чакрабарти и др. , 137.
  54. Иван Леви. 2009. «Стабилизация районов, пострадавших от концентрированной потери права выкупа: проблемы и возможности аренды жилья на разбросанных участках», NeighborWorks America, 13.
  55. Министерство жилищного строительства и городского развития США. 2010. «Секретарь HUD объявляет о национальной программе первого взгляда, чтобы помочь общинам стабилизировать районы, сильно пострадавшие от потери права выкупа», - пресс-релиз от 1 сентября. Программа стабилизации соседства - это федеральная программа, финансируемая в три этапа и призванная помочь местным органам власти в реагировании на кризис, связанный с потерей права выкупа. Мероприятия включают покупку, восстановление, снос и повторное использование отчужденной и пустой собственности. См. Пол А.Joice. 2011. «Программа стабилизации соседства», Cityscape: Журнал разработки политики и исследований 13: 1, 136–8.
  56. Пеллетьере, 133.
  57. Фонд Большого Милуоки. 2012. «Инициатива« Здоровое соседство »: основные моменты 2012 года», 3.
  58. «NeighborWorks America объявляет о новой инициативе по маркетингу и брендингу, призванной помочь сообществам, пострадавшим от жилищного кризиса, привлечь новые инвестиции и жителей», пресс-релиз от 26 июля 2012 года.
  59. Beyard, et al., 22.
  60. Там же, vii – viii.
  61. Алан Маллах. 2012. «Создание основы для перемен: снос, урбанистическая стратегия и реформа политики», Программа городской политики Брукингса, 3–5, 29; Кентский государственный университет, Кливлендский городской проектный центр. 2009. «Переосмысление Кливленда: Книга образцов повторного использования свободных земель», Neighborhood Progress, Inc., 14, 17, 26.
  62. По вопросам преступности и здоровья см .: Eugenia C. Garvin, Carolyn C.Каннуссио и Чарльз К. Бранас. 2012. «Озеленение пустырей для снижения уровня насильственных преступлений: рандомизированное контролируемое испытание», Injury Prevention 2013: 19, 198; а о стоимости собственности см. Susan M. Wachter, Kevin C. Gillen и Carolyn R. Brown. 2008. «Зеленые инвестиционные стратегии: позитивная сила в городах», Сообщества и банковское дело, 19: 2, 24–7.
  63. Иоан Войку и Вики Бен. 2008. «Влияние общественных садов на стоимость соседней собственности», Real Estate Economics 36: 2, 241–83, 243.
  64. Алан Маллах и Лавеа Брахман. 2010. «Формирование федеральной политики в отношении городов с переходной экономикой: краткое изложение политики», Центр политики Большого Огайо, 6.
  65. Маргарет Дьюар, Кристина Келли и Хантер Моррисон. 2013. «Планирование лучших, меньших мест после потери населения: уроки Янгстауна и Флинта», в Город после отказа , 291.
  66. Брент Д. Райан. 2013. «Оптимизация сокращающихся городов: измерение городского дизайна», в Город после заброшенности, , 268, 282–3.
  67. Там же, 270.
  68. Агентство по охране окружающей среды США. 2013. «На пути к повторному использованию: Инструмент разработки спецификаций заявок на снос жилых домов», 5.
  69. Райан, 269.
  70. Офис специального генерального инспектора по программе помощи проблемным активам. 2013. «Ежеквартальный отчет для Конгресса», SIGTARP (29 октября 2013 г.), 99–100.
  71. Генеральный прокурор Огайо. 2013. «Генеральный прокурор продлевает крайний срок для округов для подачи заявок на снос», пресс-релиз от 29 августа; Интервью с Мэттом Лампке, советником по выкупу ипотечного кредита, 4 февраля 2014 г.
  72. Detroit Works Project. 2012. Detroit Future City: Detroit Strategic Framework Plan , Detroit Works Project, 93, 99, 103, 116, 117.
  73. Нэнси Стоунер, Кристофер Клосс и Кристал Каларус. 2006. «От крыш до рек: зеленые стратегии борьбы с ливневыми водами и комбинированными разливами сточных вод», Совет по защите природных ресурсов, 1, 4.
  74. Там же, 10–11.
  75. Холландер, Кирквуд и Голд, 54–5.
  76. Там же., 1–4, 16.
  77. Дьюар и Томас 2013, 7–10.
  78. Интервью с Аланом Маллахом, 13 ноября 2013 г.
  79. Интервью с Джастином Холландером, 12 ноября 2013 г.

Доказательства имеют значение Начало Следующая статья

9 способов исследовать историю вашего дома

Как узнать историю старого дома?

Проследить историю старого дома - это все равно что пробираться через лабиринт заросшего сада.В большинстве случаев, если вы не являетесь потомком первоначальных владельцев и у вас есть чердак, полный памятных вещей, узнать, когда был построен ваш дом, кто жил в его стенах и какие изменения вызвали различные домовладельцы, может быть сложным, но увлекательным путешествием. . Любой, кто возьмется за это, должен быть в равной степени историком архитектуры, устным историком, библиотекарем-исследователем и специалистом по генеалогии.

История домовладельца

На улице, заполненной эрзац-колониями 1960-х годов, двухэтажный белый дом из обшивки с черными ставнями источает античный шарм, особенно если заметить причудливую вывеску, висящую в конце подъездной дорожки: Suttonfields, ca.1734. Вывеска датируется 1983 годом, после того как Глэдис Шондорф, владеющая домом в Сомерс, штат Нью-Йорк, вместе со своим мужем Джеком, провела следствие по делу.

Работая с городским историком, она узнала, что ее 2,7 акра были частью фермы, основанной неким Джоном Саттоном в начале 1700-х годов, и что на этой земле существовала постройка в 1730-х годах. Шондорф предположила, что ее дом включал в себя часть той первоначальной усадьбы, но теперь, после дополнительных раскопок, она не уверена, жил ли мистер Саттон когда-либо в его стенах.

9 способов открыть историю дома

1. Определите эпоху, с которой возникла структура

Чтобы понять, как любой дом попал отсюда сюда, требуется внимательное наблюдение. Некоторые элементы дизайна и мастерство явно указывают на определенную эпоху, в то время как другие детали, которые кажутся оригинальными, могут сбить с толку исследования. Как и большинство старых домов, дом Шондорфа в Сомерсе, штат Нью-Йорк, представляет собой типичное сочетание старого и нового. Фото Джона Керика

Первый шаг в составлении истории дома - определить эпоху, в которую это здание было построено.С помощью одной или двух книг по архитектуре большинство домовладельцев могут определить основной стиль - даже среди столетий или двух ремонтов и дополнений - исследуя силуэт дома и его планировку, а также стиль окон. двери и другие особенности.

Мансардная крыша, например, может быть в стиле Второй Империи конца XIX века, а шатровая крыша может указывать на дом королевы Анны, построенный десятилетием позже. Но имейте в виду, что хотя просмотр видимых особенностей многое открывает, в этой истории может быть скрытая глава.Многие подрядчики были удивлены, обнаружив старую стену, несколько ступенек или другие следы во время ремонта. Если вы не склонны разбирать свой дом, экскурсия по окрестностям, чтобы осмотреть похожие дома, может предложить оригинальный план, лежащий в измененных стенах.

2. Пригласите экспертов для оценки вашего дома

Шондорф пошла дальше своего исследования и пригласила нескольких местных экспертов для оценки ее дома. Изучая экстерьер и интерьер дома Шондорфа, Джон Массенгейл, архитектор и историк из соседнего Бедфорда, Н.Й. и Дэвид Генго, подрядчик по реставрации, владеющий Салемским заповедником в Риджфилде, штат Коннектикут, сразу же отметили в доме элементы греческого возрождения XIX века. Например, внутри и снаружи был мотив колонн, а также деталь обшивки вокруг входной двери, межкомнатных дверей и каминных полок.

Но то, что дома в стиле греческого возрождения были распространены в начале и середине 19 века, не обязательно означает, что дом Шондорфа был построен тогда. Первоначальный дом, возможно, был построен раньше и получил стилистическую реконструкцию, или он мог быть построен позже, после того, как стиль угас.«В провинции, - говорит Массенгейл, - стили держались дольше».

3. Обратите внимание на конструкцию

Плотники в 19 веке изучали правила классической архитектуры с помощью руководств строителей, таких как справочник Ашера Бенджамина 1827 года «Спутник американского строителя». Колонны портика в этом доме в стиле греческого возрождения кажутся плохо спроектированными дополнениями 20-го века, потому что они расположены слишком далеко от антаблемента наверху.

Фото Джона Керика

Дата стиля дома может быть подтверждена - или опровергнута - деталями конструкции, поскольку каркас дома вряд ли изменился со времени постройки дома (за исключением частей, поврежденных пожаром или измененных с дополнением) .

Когда Массенгале и Генго спустились в подвал дома Шондорфа, прочный фундамент под «старой» и «новой» частями подсказал им, что весь дом был построен одновременно.Их вывод подтвердился более внимательным взглядом на балки пола, фундамент и брусья.

Massengale и Gengo утверждали, что фрезерованные доски, использованные в каркасе, стали использоваться слишком поздно, чтобы тогда была построена даже центральная часть дома, которую Шондорфы считали ядром XVIII века. Хотя бревна явно высечены, на балках, поддерживающих центральную секцию, есть прямые и параллельные следы зубцов, типичные для фрезерованной водой доски XIX века. «Если бы это был настоящий нетронутый дом середины 18-го века, - говорит Генго, - балки перекрытия были бы полностью сделаны вручную.«

4. Изучите более мелкие детали

Внешние несоответствия могут указывать на структурные изменения. В центральной части дома Шондорфа над нижними окнами разница экспозиции на обшивке указывает, где была поднята крыша на первоначальной 1 1/2-этажной секции. Фото Джона Керика

Другие детали, которые помогают приблизить дату дома, включают гвозди, цвета краски, а также профили для лепки и мунтина.До 20 века все они имели стили, характерные для определенных эпох. (Производство строительных материалов стало в значительной степени стандартизированным к концу 19 века.) Тип гвоздей в раме, например - кованые, резаные или проволочные - направляет застежку на определенный период.

«Профессионалы могут помочь датировать элементы дома, исследуя поперечное сечение сколов краски», - говорит Брайан Пауэлл, реставратор архитектуры из Building Conservation Associates. Если Пауэлл обнаружит, например, что в комнате было 10 слоев краски, а на дверной коробке было только восемь последних, он бы тогда знал, что облицовка, вероятно, появилась примерно в то же время, что и третий слой краски на стенах.Химические свойства этого слоя могут связать его с периодом изготовления.

5. Осмотрите оборудование

Дизайн двери показывает ее возраст. Утопленная панель на этой входной двери укоренена прямо в 1800-х годах (дверь более низкого качества, на другой стороне есть только панели заподлицо). Поднятые панели были типичными для 1700-х годов. Фото Джона Керика Аппаратное обеспечение

также рассказывает историю, хотя ее трудно расшифровать, потому что сложные петли и болты были доступны из Европы, в то время как ранняя местная фурнитура оставалась относительно примитивной.Но если, например, конструкция петли соответствует предполагаемой дате открытия двери, и эта петля не показывает никаких признаков изменения (неровности окраски и лишние отверстия для винтов являются важными подсказками), тогда это может подтвердить оценку.

С другой стороны, если оборудование появилось еще со времен массового производства - начиная с викторианской эпохи - старые каталоги, доступные во многих университетских библиотеках или исторических обществах, становятся отличным ресурсом.

Когда все доступные подсказки приняты во внимание, возможная дата постройки дома в идеале попадает в 10- или 20-летний период: «Это примерно настолько хорошо, насколько может сделать большинство из нас», - говорит Гилмор.Осмотрев дом Шондорфа, Джон Милнс Бейкер, уроженец Катоны, штат Нью-Йорк, архитектор и автор книги «Стили американских домов: краткое руководство», согласился с тем, что подлинный стиль греческого возрождения означал постройку после 1820 года. Отмечая деревянные желоба, встроенные в карниз, которые не появлялись до 1840 года или позже, и материалы, использованные в раме, Бейкер делает вывод, что дом был построен примерно в 1850 году.

6. Просмотрите официальные отчеты

Причудливые детали дома могут указывать на незаметные изменения.Этот вертикальный кусок дерева когда-то был частью угловой доски, которая проходила между первоначальными линиями крыш двух секций дома. Когда крыша была поднята на меньшем участке, осталась только лицевая сторона доски. Нашивка на нижнем конце платы показывает, что что-то изменилось. Фото Джона Керика

Официальные записи должны подтверждать любые предположения о датах строительства и изменений, особенно для дома, построенного в 1900-х годах. «На рубеже веков владельцам пришлось начать получать разрешения на переоборудование, установку сантехники и тому подобное», - говорит Гилмор.

В каждом штате есть сотрудник по сохранению, который может направить домовладельца к нужным ресурсам: окружным архивам, государственным фондам охраны и, что наиболее важно, местным городским или городским историческим обществам. В последнем будут лучшие каталоги муниципальной информации, включая карты, местные газеты и генеалогическую информацию, которая раскрывает увлекательные подробности о людях, которые прожили свою жизнь в вашем доме.

Проследить дело

Флоренс Оливер, историк города Сомерс, проследил за Глэдис Шондорф в 1983 году, работая в обратном направлении от нынешних владельцев.Обыск начался в офисе регистрации города, затем перешел в архивы округа Вестчестер за период до того, как город был включен. Оливер посмотрел на переводы на 2,7 акра Шондорфов, а также на более крупные участки площадью 92 акра и более, которыми владели прежние владельцы, и она даже взглянула на переводы на прилегающую собственность, чтобы найти упоминания о рассматриваемой земле.

Она смогла проследить продажу собственности через 23 предыдущих владельца, еще когда они были первым колониальным землевладельцем на рубеже XVIII века.Сам дом впервые упоминается в документе, датированном 1849 годом, в котором человек по имени Джордж Ван Клик купил участок площадью 81 акр у своей сестры Терезы «с условием, что их мать Сара могла занимать и пользоваться при жизни одной кухней. , две спальни, одна гостиная, право на чердак и подвал в жилом доме и использование четверти акра для сада ». В этом списке описана половина комнат в нынешнем доме. Если к 1849 году дома Шондорфов не существовало, его собирались построить.

Использовать старые карты

Дом Джорджа Ван Клика отчетливо виден на карте 1851 года, самой ранней в Историческом обществе Сомерс, которая показывает расположение собственности. Глядя на карты в хронологическом порядке, исследователь может точно определить дату, когда дом впервые появляется в обзоре города. Для домов, построенных после 1866 года, карты Sanborn, названные в честь фирмы в Пелхэме, штат Нью-Йорк, которая их создала, дают прекрасное описание размера, планировки и материалов для домов в более густонаселенных районах (карты использовались страховыми компаниями).Обычно они хранятся в архиве исторических обществ или доступны через компанию Sanborn, которая существует до сих пор. «Они говорят вам, например, было ли здание деревянным каркасом или кирпичом, сколько в нем этажей, где были размещены окна - вещи, которые помогли бы составить политику», - объясняет Мэри Бет Д'Алонзо, архивариус проекта с Историческое общество Джорджии.

Попробуйте городские каталоги и газеты

Начиная поиски, указывает Д'Алонзо, не погружайтесь в старые записи в поисках собственного адреса.Названия улиц, номера домов и обозначения участков часто меняются с годами, поэтому рекомендуется работать в обратном направлении от текущих записей. Чтобы узнать имена бывших владельцев или арендаторов, Д'Алонзо также предлагает проверить старые городские справочники, сгруппированные по адресам. Обычно они есть в исторических обществах или библиотеках, и они доступны по сей день. Городские справочники существуют еще до появления телефонов - еще в 1830-х годах или раньше.

Газеты тоже иногда дают удивительную информацию.«Посмотрите на указатели лет, в течение которых, по вашему мнению, ваш дом мог быть построен, с такими заголовками, как« здания »или« архитектура », - говорит Д'Алонзо. «Строительство наиболее выдающихся домов в этом районе могло потребовать статей», - говорит она. «Удачливый исследователь может даже узнать, сколько комнат было на первом этаже, возможно, даже обои».

7. Справочные старые фотографии

Старые фотографии являются недвусмысленным источником свидетельств, документирующих как небольшие, так и большие изменения отпечатка дома.Когда К. и Стив Чилтон купил их фермерский дом 1866 года в Ловеттсвилле, штат Вирджиния, у потомков первоначальных владельцев, они видели, как их дом развивался на фоне множества семейных портретов, сделанных на крыльце дома. Не имея такой золотой жилы, исследователь может найти фотоархивы в местных библиотеках и исторических обществах.

Лорен Глэнт была настолько довольна информацией, которую она обнаружила о своем таунхаусе в Бруклине, штат Нью-Йорк, включая археологические находки, которые она выкопала на месте старой цистерны на заднем дворе, что она начала свой собственный бизнес, занимаясь историей домов.«Проще получить информацию о доме - документах, ипотечных кредитах и ​​так далее, - говорит она, - чем о людях, например о переписных листах», которые она просматривает, чтобы узнать личные данные об арендаторах и владельцах. Глант рекомендует предавать гласности свое любопытство, потому что соседи и старшие члены сообщества выйдут из дома, чтобы рассказать вам кусочки об истории вашего дома. Как только вы узнаете имя владельца, она предложит поискать дополнительную информацию на генеалогических сайтах в Интернете.

8. Выкопайте налоговую декларацию о собственности

Без фотографии, свидетельств из первых рук или фактического упоминания дома в городских записях может помочь налоговая отчетность города.«Если оценка земли в расчете на акр земли в конкретном году повышается, это хороший показатель того, что дом был либо построен, либо существенно улучшен в то время», - говорит Флоренс Оливер.

Например, ежегодное исследование собственности Шондорф за 1830-1840-е годы показало, что между 1848 и 1851 годами (промежуточные годы потеряны) оценка подскочила с 30 долларов за акр до 45 долларов за акр. Предположительно именно здесь был построен дом греческого возрождения. Но это не значит, что до 1848 года на этом участке не было дома, возможно, в том же стратегическом месте на вершине холма.Это просто означает, что именно этот дом, скорее всего, относится к тому времени.

Глэдис Шондорф не совсем уверена, что у ее дома нет истории, которую можно было бы раскрыть. Она представляет себе капитальный ремонт и где-то под штукатуркой и косметическим ремонтом небольшой грубый коттедж 1734 года. (В конце концов, чем жили те предыдущие землевладельцы?) «Приятно исследовать ваш дом, потому что он вызывает столько романтических мыслей», - говорит она. Но что, если она наконец придет к выводу, что дом определенно был построен в 1848 году? «Что ж, - говорит она со вздохом, - мне придется перекрашивать вывеску.«

9. Снимите краску

Дома, построенные до 20 века, полны деталей ручной работы, которые исчезли по мере того, как строительство стало стандартизированным. Здесь техника разрезания наружных кирпичей в топке под углом была редкостью после 1850 г. Фото Джона Керика

Владельцы домов могут использовать более грубую технику, называемую кратером. Отрежьте небольшое пятно краски от дерева, затем слегка отшлифуйте его.Слои цвета будут растушевываться от центра и постепенно обнажать самые ранние слои.

Владелец дома, желающий восстановить первоначальные цвета окраски дома или просто интересующийся ими, может посоветоваться с экспертом консервационной фирмы. Крошечный образец или пробка из стены удаляется, заливается смолой и полируется перпендикулярно слоям.

Обследование при большом увеличении и ультрафиолетовом свете поможет различить даже «миллион оттенков белого», - говорит Брайан Пауэлл из Building Conservation Associates в Бостоне, штат Массачусетс.«Различные слои будут демонстрировать разное количество флуоресценции», соответствующее материалам, используемым в разные периоды.

Поскольку цвета со временем тускнеют, консерванты ищут потеки и другие толстые участки с более защищенной сердцевиной. По словам Пауэлла, из-за отсутствия безупречного образца «вы должны проявлять кураторский взгляд и делать поправки, исходя из того, что вы знаете о свойствах краски». Зеленый Вердигрис - дорогой оттенок, который использовался в интерьерах в 18 веке - в конечном итоге становится тускло-коричневым; берлинская лазурь легко тускнеет; а льняное масло, распространенный ингредиент красок, темнеет и желтеет вдали от света, так что может отбросить образец, взятый из-за ставни.Как только правильный цвет определен, эксперты снимают отпечаток пальца, измеряя его на хромометре. Затем они сравнивают его с чипом краски от современного производителя.

Где найти

Исторические консультанты:
Building Conservation Associates
Офис в Новой Англии
Dedham, MA
781-329-4145

Исторические общества:
Национальный фонд охраны памятников истории
Вашингтон, округ Колумбия
202-588-6164

Национальный реестр исторических мест
Вашингтон Д.К.
202-354-2213

Общество сохранения древностей Новой Англии, справочная линия по старым домам
Waltham, MA
781-891-1985. доб. 229

Историческое общество Джорджии
Savannah, GA
912-651-2125
georgiahistory.com

Подрядчик по реставрации:
Дэвид Генго
Салем Консервейшн
Риджфилд, Коннектикут
203-431-9444

Реставрация Плотник:
Тед Ингрэхэм
Н.Феррисбург, VT
802-877-0043
[email protected] General.net

Историки архитектуры:
John Montague Massengale AIA Architects & Town Planners
Bedford, NY
914-234-7277
massengale.com

Карты:
The Sanborn Map Company Inc.
Colorado Springs, CO
877-368-9702

Дополнительная литература:

  • Американское убежище: иллюстрированная энциклопедия американского дома, Лестера Уокера, Overlook Press, 1981
  • Сколько лет этому дому? Хью Ховарда, Фаррара, Штрауса и Жиру, 1989 г.
  • House Styles in America, Джеймс К.Мэсси и Ширли Максвелл, Penguin Studio, 1996
  • Old American House, Генри Лайонел Уильямс и Оттали К. Уильямс, Bonanza Books, 1957
  • Полевой путеводитель по американским домам, Вирджинии и Ли Макалестер, Random House, 1984

Благодарность:

Флоренс Оливер
Историческое общество Сомерс
Сомерс, Нью-Йорк

Незанятая и заброшенная недвижимость | Департамент финансовых услуг

Законодательство существует для решения проблем, создаваемых пустующей и заброшенной недвижимостью - так называемой «недвижимостью зомби» - для сообществ по всему Нью-Йорку.

Что такое собственность зомби?

Зомби-свойства - это дома, которые домовладелец покинул, как правило, перед лицом иска о лишении права выкупа. Из-за отсутствия жильцов, выполняющих базовое техническое обслуживание, эти дома могут прийти в серьезное повреждение.

Ветхие пустующие и заброшенные объекты недвижимости могут оказывать разрушительное воздействие на местные сообщества, снижая стоимость собственности, привлекая преступную деятельность, создавая опасность для здоровья и безопасности, а также накладывая дополнительные расходы на местные органы власти из-за дополнительных ресурсов полиции, пожарной безопасности и безопасности зданий, которые им требуются.

Негативное воздействие, создаваемое этими объектами недвижимости, может длиться годами, пока община ожидает изъятия собственности и продажи новому владельцу.

Закон направлен на ограничение ущерба, причиняемого недвижимостью зомби, требуя от держателей закладных («залогодержателей») проверять, регистрировать и поддерживать собственность зомби до завершения процесса обращения взыскания.

Как определяется, что имущество является пустым и заброшенным?

Залогодержатель должен начать проверку наличия жилья в доме, когда домовладелец задерживает выплату по ипотеке на 90 дней.Эти проверки должны проводиться каждый месяц до тех пор, пока кредит остается просроченным.

Имущество считается пустующим и заброшенным, если после трех последовательных проверок залогодержатель обнаруживает, что:

  • В доме не было жильцов и свидетельств того, что они были заняты.
  • Основные работы по техобслуживанию не проводятся

Имущество также может считаться пустующим и заброшенным по постановлению суда или соответствующего местного должностного лица.

Какое обслуживание недвижимости требуется по закону?

После того, как недвижимость будет признана пустой и заброшенной, залогодержатель должен принять разумные меры для обеспечения безопасности и содержания собственности, чтобы минимизировать риски общественной безопасности и связанный с этим ущерб для района и окружающего сообщества. Обязательное техническое обслуживание включает стрижку травы, защиту собственности от скваттеров и вывоз мусора.

Требования к техническому обслуживанию предназначены для защиты от проблем со здоровьем и безопасностью, а также для предотвращения серьезного повреждения имущества.Например, заколачивание окон в пустом и заброшенном доме может быть подходящей мерой для защиты собственности от вандализма или преступной деятельности, даже если заколоченный дом может вызывать раздражение у местного населения. Однако существуют ограничения на объем работ по техническому обслуживанию, требуемых законом.

Что такое Реестр собственности зомби?

Закон требует, чтобы залогодержатели регистрировали собственность зомби в Департаменте финансовых услуг в течение 21 рабочего дня после того, как узнали, что собственность свободна.

Департамент ведет реестр незанятой собственности, который он предоставляет местным властям.

По закону, реестр является конфиденциальным и не доступен для общественности.

Когда закон не применяется?

Закон распространяется только на жилую недвижимость на одну-четыре семьи, подлежащую ипотеке. Более крупные жилые и коммерческие здания, пустыри и любое имущество, не являющееся предметом залога, не подлежат содержанию.Кроме того, банки, кредитные союзы и другие определенные финансовые учреждения, которые не занимаются существенным кредитованием недвижимости, освобождаются от требований закона. Наконец, обязательства по обслуживанию и регистрации прекращаются, если:

  • Заемщик объявил о банкротстве или активно участвует в работе по уменьшению убытков
  • Залогодержатель продает ипотеку или освобождает от залога имущество
  • Лицо, проживающее в собственности, заявило о своем праве на владение имуществом, как в случае скваттеров
  • Взыскание завершено

Чем может помочь Департамент?

Жалобы на пустую и заброшенную недвижимость можно подавать в Департамент по бесплатной горячей линии (800-342-3736) или через онлайн-портал жалоб DFS.

DFS будет стремиться определить, подлежит ли собственность ипотеке, и, если да, определить сторону, ответственную за осмотр, охрану и обслуживание данной собственности.

После идентификации Департамент свяжется с ответственной стороной, чтобы убедиться, что она соблюдает свои обязательства по закону.

Общественность может значительно помочь DFS, предоставив любую доступную информацию (в частности, из объявления о собственности) о личности залогодержателя или любой другой компании, с которой можно связаться по поводу собственности.

Джентрификация и оживление микрорайонов: В чем ОТЛИЧИЕ?

Отремонтированные бывшие табачные склады недалеко от центра Дарема, Северная Каролина

Есть много определений джентрификации, которые могут запутать дискуссии о развитии и перемещении.

Многие активисты, выступающие против перемещения, определяют джентрификацию как стремление к прибыли, расе и классовой смене исторически лишенного инвестиций района. «Обезинвестированные» в этом контексте означают районы, от которых отказались предприятия и правительства - где было мало нового строительства или обслуживания существующих зданий или учреждений.Джентрификация происходит там, где земля дешевая, а шанс получить прибыль высок из-за притока более богатых наемных работников, готовых платить более высокую ренту.

Одним из примеров экстремальной джентрификации является район залива в Калифорнии, который претерпевает радикальные преобразования из-за роста технологических компаний, заменяющих старые отрасли и рабочие места. Новые люди переехали работать в эти компании и заменили ранее существовавших жителей. Стоимость земли и цены на жилье резко выросли, как и давление на владельцев недвижимости, чтобы получить максимальную отдачу от арендной платы за городские площади.Район Залива стал вторым по плотности урбанизированным районом в стране после Лос-Анджелеса.

Район Залива стал значительно богаче, но вновь обретенное богатство, поступающее от технологий, медицины и финансов, достается небольшому проценту людей. (В этом районе больше миллионеров и миллиардеров, чем в Нью-Йорке.) Верхние слои рабочей силы получают очень хорошо, что позволяет им перебивать цены обычных рабочих, пожилых людей и людей с ограниченными возможностями в отношении жилья.Усиление конкуренции за жилье сделало такие районы, как Окленд и Миссия Сан-Франциско, менее доступными для долгосрочных жителей.

Гонка связана с классом и властью в джентрификации. Большинство богатых и хорошо оплачиваемых в районе залива - белые, в то время как перемещенные лица - цветные, у которых, как правило, меньше доходов, чтобы претендовать на жилье, и которые чаще являются арендаторами, подвергающимися большему риску выселения. Элита может удерживать свои претензии на город, потому что она также обладает политической властью.

Однако есть способы оживить районы, не облагораживая их. Один из них - использовать модель позитивного развития, которая создает новое видение здоровья и устойчивости сообщества, которое приносит пользу всем жителям. Организация сообщества, при которой разные группы собираются за один стол для выявления общих интересов и общей борьбы, является ключом к обеспечению развития, которое расширяет возможности целых сообществ.

Процесс развития должен позволить членам сообщества определить типы жилья, услуг и инфраструктуры, которые должны существовать в их районе.Этот процесс должен учитывать взгляды давних жителей на изменение района и дать жителям сообщества возможность принимать решения. Здоровое сообщество признает и поддерживает важность расового равенства, общности и культуры.

Государственные учреждения могут способствовать позитивному развитию, поддерживая общее видение соседства и работая с общественными учреждениями для обеспечения успешного возрождения, которое ценит культуру, здоровье и позитивное человеческое развитие, а не только рост экономической активности.Агентства должны способствовать устойчивым изменениям через развитие без вытеснения.


Адвокаты из United for a New Economy - Денвер, Коларадо Предоставлено: Джон Голдштейн

Перемещение - настоящий враг

Самая распространенная проблема, которую люди связывают с джентрификацией, - это перемещение жителей из района, в котором проводится реконструкция. Смещение происходит по-разному. «Прямое перемещение» - это когда жители вынуждены переехать из-за повышения арендной платы и / или ремонта здания.«Исключительное перемещение» - это когда выбор жилья для жителей с низкими доходами ограничен. «Давление перемещения» возникает, когда поддержка и услуги, на которые полагаются семьи с низким доходом, исчезают из района.

Хотя перемещение считается наиболее частой проблемой джентрификации, исследования по джентрификации и перемещению остаются неясными. Ингрид Гулд Эллен и Джерард Торратс-Эспиноза изучали долгосрочные эффекты джентрификации и отслеживали расовые изменения с течением времени. Они определили джентрификацию в узком смысле как увеличение доходов в районе по сравнению с более крупными районами метро с течением времени.

Исследователи обнаружили, что в последние десятилетия все больше кварталов с низким доходом, населенных преимущественно цветными людьми, были облагорожены, хотя большинство из них остались с низкими доходами. Джентрификация в краткосрочной перспективе принесла расовую интеграцию для многих из этих кварталов, и районы, которые стали расово разнообразными в результате джентрификации, оставались расово разнообразными после начального периода джентрификации. Однако в некоторых районах, которые пережили джентрификацию в 2000-х годах, действительно произошел более значительный рост белого населения в краткосрочной перспективе и, возможно, не будет такой же расовой стабильности в долгосрочной перспективе.

Джентрификация также может принести пользу жителям районов, снижая уровень бедности и открывая для жителей больше возможностей. Недавние исследования показали, что жители государственного жилья в облагораживающихся кварталах менее подвержены жестоким преступлениям, чаще работают и имеют более высокие доходы и более высокий уровень образования, чем их сверстники в районах с низким доходом. Городское оживление также приносит больше услуг в область. Отсутствие выбора и конкуренции в районах, лишенных инвестиций, могут заставить семьи платить больше за товары и услуги. Джентрификация может быть выгодна, но только для постоянных жителей, которых не вытесняют. Ключ к успеху - развитие без вытеснения. В центре внимания должна быть борьба с перемещением, а не борьба с развитием.

Исключающим эффектом джентрификации является высокая стоимость арендной платы, которая вынуждает домохозяйства с низкими доходами переезжать в более дешевые районы с меньшими ресурсами. Перемещенные домохозяйства с низкими доходами, скорее всего, окажутся в новых кварталах с низкими доходами.Многие уязвимые домохозяйства, которые действительно переезжают, являются съемщиками и подвергаются большему риску переезда в районы с более низкой стоимостью жилья, высоким уровнем безработицы, более низкими средними доходами и плохой успеваемостью в государственных школах.

Культурное перемещение также является обычным явлением. Закрытие давних достопримечательностей района, таких как исторически черные церкви или местные рестораны, может стереть историю района, а вместе с ней и чувство принадлежности. Приток нового населения из числа жителей с доходами выше и среднего может также изменить политический ландшафт, поскольку новые лидеры игнорируют потребности давних жителей.Утрата давней политической власти жителей ведет к дальнейшему отказу от участия общественности и потере контроля.

Хотя джентрификация может привести к расовому разнообразию, интеграции, благоустройству района и большему доступу к услугам, защитникам необходимо активно продвигать политику, защищающую арендаторов от перемещения. Сохранение субсидируемого жилья в облагораживающихся кварталах может гарантировать, что доход и расовое разнообразие сохранятся в районе с течением времени. Правительствам следует также создавать более доступные по цене дома для малоимущих в облагораживающихся районах за счет нового строительства и приобретения.Жилищные субсидии должны требовать долгосрочной или постоянной, а не временной доступности. В следующем разделе Tenant Talk эти решения будут рассмотрены более подробно.


Решения местной политики для предотвращения перемещения

Таунхаусы Грейс, образованные Земельным трастом местного правосудия. Фото: Domus, Inc

Данных о перемещении из-за джентрификации недостаточно. Многие исследователи измерили проблему на уровне города или метро, ​​но мало исследований, посвященных районам или районам «субрынков».Также нет серебряной пули или списка надежных политик для предотвращения перемещения, но ниже приведены некоторые из многих инструментов, которые могут помочь в борьбе с джентрификацией. Они включают базовые меры защиты для наиболее уязвимых жителей, создание и сохранение доступных домов, нерыночные подходы к жилищному строительству и развитию сообщества, а также подходы к участию сообщества.

Общинные земельные фонды

Одна из самых больших проблем джентрификации - это земля. Застройщики и инвесторы покупают землю, когда она доступна в неблагополучных районах, а затем ждут подходящего момента, чтобы приступить к прибыльному развитию.Общинные земельные трасты (CLT) - это один из способов сохранить землю в собственности общины и бороться с быстрым ростом стоимости собственности.

CLT - это некоммерческие организации, которые владеют землей, полученной в дар или купленной на государственные субсидии, чтобы гарантировать ее доступность в течение длительного времени. Земля используется под жилье или другие общественные цели. Если это жилье, то дома продаются малообеспеченным семьям, но земля по-прежнему принадлежит CLT. Когда домовладелец CLT переезжает, он продает дом обратно CLT или другой семье с низким доходом.Домовладелец CLT получает более скромную прибыль на свои инвестиции, чем обычный домовладелец, когда они продают, потому что они «делят капитал» (земельную часть) с CLT.

Некоторые проблемы с CLT заключаются в том, что они дороги в реализации (требуют значительного финансирования), особенно в облагораживаемых районах, и они редко предоставляют дома семьям с очень низким доходом. CLT также обычно работают в небольших масштабах, чему можно было бы помочь, если бы города предоставили общественные земли CLT и создали вспомогательные организации для их строительства.

Земельный фонд общественного правосудия (CJLT) в Филадельфии, штат Пенсильвания, был создан в 2010 году коалицией сообществ, в которую входили Проект возрождения женских сообществ (WCRP) и Филадельфийская ассоциация корпораций общественного развития. Philadelphia CJLT занимается недавним резким повышением цен на жилье в сообществе, ростом строительства новых зданий, не учитывающих существующие потребности, а также проблемой пустующих земель и заброшенных зданий. Земельный фонд имеет 36 таунхаусов, сдаваемых в аренду, и планирует построить еще 75.Он управляется консультативным комитетом, состоящим из жителей и других заинтересованных сторон, а также членов правления ВПИК.

Исследование одного из крупнейших CLT в США - Champlain Housing Trust в Вермонте - показывает, что доступность для людей с низким доходом продолжалась и улучшалась от поколения к поколению покупателей жилья, домовладение расширилось для людей, оставшихся вне рынка, большинство домовладельцев приобрели богатство и большинство домовладельцев купили дома по рыночной цене после того, как покинули CLT. Хотя CLT предоставляют домовладельцам ограниченные возможности для увеличения благосостояния, они помогают поддерживать относительную доступность для домохозяйств с низкими доходами с течением времени.

Контроль арендной платы

Политики контроля арендной платы обеспечивают защиту от внезапного повышения арендной платы, устанавливают стандарты обслуживания, предоставляют право на продление аренды, обеспечивают основу для организации и судебных разбирательств, а также устанавливают лимиты на гарантийные депозиты. Эта политика напрямую влияет на доступность соседей, предотвращая резкий рост арендной платы, позволяя жителям оставаться в своих квартирах на длительный срок. По сути, контроль за арендной платой устанавливает предел того, сколько арендодатель может взимать за арендную плату.

Жилищный фонд Нью-Йорка, март, январь 2018 г. Фото: Итан Фокс

В Нью-Йорке действует самая строгая политика контроля арендной платы в США. Закон о чрезвычайной защите арендаторов (ETPA) 1974 г. установил подробности контроля арендной платы и позволил восьми округам добровольно участвовать. В настоящее время 966 000 квартир (45% рынка аренды) в Нью-Йорке стабилизированы. С 1990-х годов, когда закон был ослаблен, государство потеряло 300 000 единиц жилья со стабилизированной арендной платой. Арендодатели могут снять квартиру с контроля над арендной платой, когда арендатор освободит квартиру, а затем произвести существенные улучшения.Эта лазейка привела к тому, что домовладельцы беспокоили, пугали или побуждали арендаторов покидать свои дома с регулируемой арендной платой.

ETPA истекает в 2019 году. Жилищный альянс северных штатов видит в этом возможность укрепить и расширить права арендаторов и призывает штат отменить положения, которые стимулируют потерю квартир с регулируемой арендной платой, и продлить срок действия рамки стабилизации арендной платы на весь штат.

Политика контроля арендной платы должна осуществляться с осторожностью, чтобы избежать негативных последствий.Во-первых, контроль за арендной платой не привязан к конкретным жителям, поэтому невозможно гарантировать, что они приносят пользу наиболее нуждающимся людям; Есть много примеров, когда люди с более высокими доходами, даже богатые, получают выгоду от контроля за арендной платой, в то время как люди с крайне низким доходом остаются бездомными или находятся в списках ожидания жилищной помощи. Во-вторых, арендодатели и застройщики регулярно атакуют законы о контроле за арендной платой, поэтому необходима сильная правозащитная коалиция для обеспечения надлежащего исполнения и консультирования арендаторов по поводу обращения в суд.В-третьих, арендодатели часто утверждают, что установленный законом предел арендной платы оставляет им слишком низкий доход для ремонта и технического обслуживания, поэтому политика контроля арендной платы должна сочетаться с обязательными строительными стандартами.

Постановления о выселении по справедливой причине

Каждый договор аренды имеет дату окончания, даже если договор аренды был заключен в устной форме. Обычно по истечении срока аренды она автоматически продлевается ежемесячно на тех же условиях, что и предыдущая аренда. Многие арендаторы перемещаются, потому что в конце любого срока аренды домовладелец может просто «не продлевать» договор.В некоторых юрисдикциях такое перемещение предотвращается путем принятия постановлений о выселении «Just-Cause», в которых говорится, что домовладелец не может выселить арендатора, если не было конкретного нарушения договора аренды. Невозможно продлить подписку.

В Сиэтле, штат Вашингтон, с 1980 года действует постановление о выселении по уважительной причине, которое применяется к устной и помесячной аренде. В этих случаях арендодатель может попросить арендатора уехать по 18 конкретным причинам, например, неуплата арендной платы или повреждение арендатором имущества.

Защита от выселения по уважительной причине наиболее эффективна в сочетании с контролем за арендной платой. Если нет ограничения на сумму, на которую арендодатель может повысить арендную плату, арендодатель часто может просто удвоить арендную плату и эффективно подтолкнуть арендатора к переезду без уважительной причины для выселения.

Соглашения о льготах для сообщества

Соглашения о льготах для сообщества (CBAs) - это юридические контракты, подписанные разработчиком и группами сообщества. В них подробно описаны преимущества, которые разработчик обещает предоставить сообществу в рамках разработки.CBA дает общественным группам право голоса при разработке проектов и юридические полномочия для выполнения обещаний разработчиков.

Чтобы CBA были эффективными, они должны создаваться активными коалициями на основе сообществ, готовыми участвовать в процессе разработки, чтобы обеспечить подотчетность разработчиков. Коалиции должны гарантировать, что любые CBA включают справедливые выгоды, которые отражают пожелания сообщества. Если CBA слабые, их нельзя изменить, и разработчики могут использовать их, чтобы хорошо выглядеть в глазах общественности, не принося существенных выгод.

«CBA дает общественным группам право голоса в разработке проектов и юридические полномочия для выполнения обещаний разработчиков».

Cherokee Denver приобрела резиновый завод Gates в Денвере, штат Колорадо, в 2001 году для реконструкции участка. Они работали с сообществом, чтобы создать CBA, который включал доступные дома и гарантии занятости, но проект провалился из-за рецессии. Broadway Station Partners (BSP) наконец выкупили землю в 2018 году для создания многофункционального комплекса.Сообщество, окружающее территорию завода, сформировало CBA с BSP, аналогичное ныне отмененному Плану городской перестройки Чероки Гейтс. BSP согласилась построить 338 доступных домов (доступных на 40 лет) и нанять местных строителей. Этот сильный CBA требовал, чтобы группы сообщества продолжали взаимодействовать с разработчиками в течение почти 20 лет, чтобы гарантировать, что при перестройке будут учитываться интересы сообщества.

Гейтс Резиновый завод. Фото: Джон Голдштейн

Опцион арендатора на покупку

«Опцион арендатора на покупку» (TOP) - это инструмент для жителей, которым грозит выселение, потому что владелец собственности намеревается продать собственность, снести ее или переоборудовать для другого использования.Города могут принять политику TOP, требующую, чтобы любая единица жилья, претерпевающая такие изменения, сначала предлагалась жителям, прежде чем будет продана, снесена или повторно сдана в аренду на частном рынке. Преимущества политик TOP заключаются в том, что они создают законные права для отдельных лиц и семей, столкнувшихся с перемещением, они могут обеспечить стабильность жилья для существующих арендаторов, давая им возможность вернуться в свои прежние дома после переселения, и они могут повысить уровень жизни, что приносит пользу существующие арендаторы.

В округе Колумбия действует Закон о возможностях арендатора для покупки (TOPA). Этот закон требует, чтобы владельцы недвижимости с двумя или более арендуемыми квартирами предоставляли арендаторам и / или ассоциациям арендаторов возможность покупать квартиры до того, как произойдет преобразование собственности. Если владелец не предоставляет арендаторам возможность покупки, арендаторы могут подать иск против владельца. По словам Скотта Брутона из Коалиции за некоммерческое жилищное строительство и экономическое развитие, TOPA - самый ценный инструмент округа для сохранения доступного арендного жилья.Без TOPA девелоперы доступного жилья проиграют коммерческим застройщикам при покупке многоквартирных домов для сдачи в аренду.

Регулирование и налогообложение краткосрочной аренды

Исследования показывают, что краткосрочная аренда коррелирует с меньшим количеством обычных арендных единиц (каждая квартира, которая превращается в краткосрочную аренду, забирает одну у арендаторов), повышением арендной платы и более высокой стоимостью собственности значения, которые все приводят к смещению. Юрисдикции могут регулировать и облагать налогом операторов краткосрочной аренды, многие из которых работают через AirBnB.Юрисдикции могут ограничивать количество дней в году, в течение которых комната или квартира могут быть сданы в краткосрочную аренду, требовать, чтобы местное контактное лицо было лицензировано для краткосрочной аренды и штрафных санкций, а также требовать, чтобы только квартиры, занимаемые постоянным жителем, который временно уезжает Возможна краткосрочная аренда.

Налогообложение краткосрочной аренды - еще один вариант. Сторонники Гражданской ассоциации жилищного строительства и планирования (CHAPA) добились успеха в принятии закона штата, который применяет 5,7% налог на отели и номера в мотелях для краткосрочной аренды (с 1 июля 2019 г.), за исключением домовладельцев, которые сдают свои квартиры на две недели или меньше в течение года.По крайней мере, 35% полученного дохода должно финансировать доступное жилье - первый штат, который это сделает. Закон также позволяет юрисдикциям устанавливать дополнительные местные налоги, заставляет краткосрочных арендаторов получать 1 миллион долларов в качестве страхования ответственности и создает публичный реестр краткосрочной аренды. Еще неизвестно, предотвратит ли этот закон, первый в своем роде, потерю доступного жилья в будущем.

«Преимущества политики TOP заключаются в том, что они создают законные права для отдельных лиц и семей, столкнувшихся с перемещением... »

Налоги на вакантные площади

Арендные ставки повышаются, когда жилья не хватает для всех, кто в нем нуждается. Свободная недвижимость, конечно же, не обеспечивает жилья. Некоторые инвесторы в недвижимость покупают здания и оставляют их пустыми - явление, называемое« спекуляцией ». - часто в районах, подверженных риску джентрификации, где земля может быть относительно дешевой. Инвесторы в недвижимость покупают недвижимость и оставляют ее пустовать, потому что это стоит меньше, чем управление зданием и обеспечение его соответствия местным нормам.Когда появляется подходящая возможность для развития, они продают собственность или сносят ее, чтобы освободить место для чего-то нового.

В некоторых сообществах спекуляции привели к быстрому росту количества свободных квартир, и в некоторых юрисдикциях начали взимать налоги с владельцев недвижимости, которые отказываются сдавать дома в аренду. Избиратели в Окленде, Калифорния, приняли такой налоговый закон 68% -31% голосов. Новый налог будет приносить около 10 миллионов долларов в год, которые затем город будет инвестировать в доступное жилье.


Справедливая рыночная арендная плата для малых территорий может помочь минимизировать вред из-за джентрификации

Справедливая рыночная арендная плата для малых территорий (SAFMR) - потенциальный инструмент для минимизации перемещения жителей и помощи в обеспечении сбалансированности доходов в облагораживающихся районах.

Что такое FMR для малых территорий?

SAFMR основывают стоимость ваучера на выбор жилья для арендодателя на основе арендной платы в почтовом индексе. Без SAFMR стоимость ваучера основана на справедливой рыночной арендной плате (FMR), которая основана на арендной плате за весь район метро. В районах метро есть много районов с очень разной рыночной арендной платой. Ваучер оплачивает разницу между 30% дохода семьи и ваучерами «стандарт оплаты». Государственные жилищные агентства (PHA) устанавливают стандарт оплаты (сумма, которую арендодатель получает по ваучеру) на уровне от 90% до 110% от FMR.В результате стоимости ваучера FMR часто недостаточно для аренды в джентрифицированных районах.

Использование SAFMR гарантирует, что стандарты оплаты (стоимость ваучеров) в большей степени соответствуют районным рынкам аренды, что делает ваучеры более ценными в районах с более высокой арендной платой, например в тех, которые подвергаются джентрификации. Ваучеры, которые платят меньше рыночной ставки, затрудняют аренду в джентрифицированных районах. Семья часто в конечном итоге платит за аренду более 30% своего дохода (выплачивая разницу между ваучерной оплатой и рыночной арендной платой арендодателя).

Сведение к минимуму перемещения и / или содействие микрорайонам со смешанным доходом

Там, где доступны SAFMR, давние жители с ваучерами (или претендентами на ваучеры), живущие в джентрифицированных районах, могут оставаться в своих домах, избегая переселения, поскольку домовладельцы пытаются заработать на растущем спросе на арендное жилье. Использование SAFMR до того, как район будет полностью облагорожен, может помочь новым домохозяйствам, имеющим право на получение дохода, переехать в район, чтобы воспользоваться преимуществами улучшающихся характеристик сообщества и обеспечить здоровый район со смешанным доходом.

Обязательные и добровольные SAFMR

Новые правила HUD требовали, чтобы PHA в 24 городских районах начали использовать SAFMR с 1 апреля 2018 года. SAFMR должны использоваться всеми PHA в этих городских районах, а не только PHA в крупном городе. например, 19 PHA в районе метро Филадельфии должны использовать SAFMR, а не только PHA Филадельфии. Для использования SAFMR в будущем может потребоваться больше районов метро. PHA в любом месте могут добровольно использовать SAFMR, и жители должны выступать за то, чтобы их PHA использовали их. Список из 24 районов метро можно найти по адресу: https: // bit.ly / 2Vt3KLq

Однако одна проблема заключается в том, что домовладельцы не обязаны сдавать в аренду домохозяйствам с помощью ваучеров. Есть две категории исключений:

  • Арендодатели должны принимать ваучеры, если их строительство финансируется программами жилищного налогового кредита для малоимущих, HOME или национальными программами жилищного траста.
  • В некоторых городах и штатах действуют законы, запрещающие дискриминацию по «источнику дохода» (SOI), запрещающие домовладельцам отказываться от уплаты арендной платы с помощью ваучера, дополнительного дохода или социального обеспечения.Совет по исследованиям бедности и расы ежегодно обновляет список законов SOI по адресу: https://bit.ly/2DKnFQ0

Расширенные требования доступности - инструмент для сохранения доступного жилья

Арендаторы с самым низким доходом сталкиваются с национальной нехваткой более семи миллионов доступных, доступных и доступных арендных единиц, и только каждый четвертый арендатор с низким доходом получает необходимую помощь. Кризис доступного жилья может усугубиться, когда в течение следующих пяти лет срок доступности для 279 207 субсидируемых государством домов для сдачи в аренду истечет; эти дома можно было бы преобразовать в арендную плату по рыночной ставке без дополнительных субсидий.Один из способов предотвратить потерю доступного жилья в будущем - повысить требования к доступности.

Законодательные собрания многих штатов решили продлить действие федеральных требований о доступности жилья для малоимущих (LIHTC) за пределы 30-летнего лимита. LIHTC является крупнейшим федеральным производством доступного жилья в США, и многие дома LIHTC рискуют превратиться в жилье по рыночной цене после истечения срока ограничений доступности. К штатам с расширенными обязательными требованиями доступности относятся Пенсильвания, Флорида, Вермонт, Мэн, Нью-Гэмпшир, Орегон, Юта, Гавайи, Колорадо, Мэриленд и Коннектикут *.В большинстве этих штатов требования доступности от 35 до 50 лет; им 60 лет в Орегоне, 99 лет в Нью-Гэмпшире и постоянно в Вермонте.

Постоянное требование доступности для штата Вермонт было введено в 1980-х годах, потому что для многих доступных домов, построенных на финансирование HUD и USDA, в то время истекали требования к доступности. Многие владельцы недвижимости решили преобразовать доступные квартиры в жилье по рыночной цене, что привело к массовому перемещению арендаторов с самым низким доходом.В то же время HUD сокращал субсидии на доступное жилье, предоставляемые властям штата и местным властям.

«Закон о Фонде жилищного строительства и охраны окружающей среды штата Вермонт 1987 года» требует, чтобы любое жилье, субсидируемое государством, было постоянно доступным для жителей Вермонта с низкими доходами. Соблюдение требований контролируется общественной некоммерческой организацией или государственным агентством, например Советом по жилищному хозяйству и охране окружающей среды штата Вермонт (VHCB). За последние 30 лет VHCB помог некоммерческим организациям и муниципалитетам построить 8 300 домов по постоянной цене.В дополнение к домам, сделанным на постоянной основе, VHCB предотвратил превращение практически всех доступных домов, построенных на субсидии HUD и USDA, в жилье по рыночной цене.

Решения, такие как постоянные или расширенные требования доступности, защищают ограниченное предложение доступного жилья, что, в свою очередь, может эффективно гарантировать, что жители с низкими доходами останутся в своих районах. NLIHC выступает за максимально длительные периоды доступности во всех федеральных программах, и, хотя прогресс идет медленно, сторонники могут выиграть расширенные или постоянные требования доступности для использования федеральных долларов штатами или городами!


Зоны возможностей - потенциальный новый вызов в борьбе с джентрификацией

«Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года» - закон президента Трампа о массовом снижении налогов, который в основном приносит пользу богатым американцам и корпорациям, - создал «зоны возможностей». 8 700 почтовых индексов, где губернаторы определили потребность в дополнительных инвестициях, а те, кто инвестирует, теперь получат значительные налоговые льготы.

Концепция Opportunity Zones (OZ) - больше инвестиций в неблагополучные районы - может быть хорошей вещью. Сенаторы Тим Скотт (R-SC) и Кори Букер (D-NJ), составившие план, надеются решить проблему упадка и разрушения инфраструктуры. Однако принятый закон не стимулирует, а тем более требует, чтобы инвестиции использовались в интересах долгосрочных жителей путем строительства доступного жилья, поддержки местного бизнеса, создания достойно оплачиваемых рабочих мест или предоставления других видов общественных благ.Инвесторы-девелоперы теперь могут получать большие федеральные налоговые льготы на строительство чего угодно, от отелей до роскошных кондоминиумов и корпоративных офисных зданий, если они строят это в ОЗ.

Жилищный фонд округа Ратленд ремонтирует суды по наследству в Полтни, VT

Чтобы претендовать на звание губернатора ОЗ, почтовый индекс должен иметь уровень бедности не менее 20% или средний доход не более 80 % от среднего дохода по местности. Почтовые индексы могут быть довольно большими, включать в себя различные группы доходов и включать в себя богатые карманы, крупный университет или район искусств в бедном районе.Кроме того, не все почтовые индексы OZ должны соответствовать определению «низкий доход»; до 5% ОЗ могут включать почтовые индексы рядом с почтовым индексом «с низким доходом», при условии, что соседний почтовый индекс имеет средний доход не более 125% от почтового индекса с низким доходом. Вся инвестиционная деятельность Оз может происходить в более богатом почтовом индексе, с небольшой выгодой или вообще без выгоды для нуждающихся районов.

Борьба с этим новым давлением в области джентрификации потребует от адвокатов взаимодействия с местными властями, одобряющими строительство.Защитники должны утверждать, что предлагаемые проекты в ОЗ должны включать постоянно доступное арендное жилье. Защитники должны также призвать своих членов Конгресса в Вашингтоне, округ Колумбия, призвать Министерство финансов издать строгие и четкие правила для инвестиций в ОЗ, которые требуют сосредоточения внимания на крайне малообеспеченных людях, увеличения доступного арендного жилья и поддержки развития микрорайона. видение долгосрочных жителей.

«Борьба с этим новым давлением джентрификации потребует от адвокатов взаимодействия с местными властями, одобряющими строительство."

Некоторые просто просили" прозрачности ", требуя от администраторов OZ сообщать о результатах - постфактум. Без строгих правил, по крайней мере, обеспечивающих стимулы, если не требования, которые защищают постоянных жителей от перемещения и гарантируют реальные выгоды для сообществ с низкими доходами, отчетность будет пустым занятием.

Жилищный кризис в Калифорнии настолько серьезен, семьи скрещивают заброшенные дома, чтобы выжить - Мать Джонс

Боритесь с дезинформацией.Получите ежедневный обзор важных фактов. Подпишитесь на бесплатную рассылку новостей Mother Jones .

Когда я спрашиваю Кристину Эрнандес, мать четверых детей, стройную и смелую, как лучше всего искать заброшенные дома - унылые жилища с заколоченными окнами и вырванным гипсокартоном, их внутренности забиты остатками шприцев, гниющий мусор и своеобразная добыча прежних обездоленных жильцов - она ​​говорит, что лучше послать кого-нибудь, кто не вызовет слишком много подозрений со стороны полицейских или соседей.«Я женщина и маленькая», - отмечает она. «Не очень-то страшно, понимаете?»

Примерно два года назад Эрнандес, работающая в общественной организации по развитию, и ее муж Эмилио, художник, были вынуждены покинуть свой ветхий дом в Окленде, штат Калифорния, после попытки заставить своего домовладельца произвести ремонт. Они начали просматривать объявления о продаже и выискивать на окнах таблички «Сдается». Но во время жилищного кризиса, охватившего район залива, где однокомнатные квартиры в Окленде сдают более чем за 2000 долларов в месяц - не говоря уже о доме на семью из шести человек - они оказались, как и многие другие, безнадежно недооцененными. .Что они действительно заметили, так это шокирующее изобилие покинутых владений. Начали разведку. «Многие из них уже были заняты, вот и все», - говорит она. «У многих из них были ожоги, так что с этим ничего не поделаешь».

Пятнадцатилетний Маркус открывает ворота в дом Эрнандесов. Семья Эрнандес живет за закрытым забором, чтобы предотвратить внезапное и потенциально незаконное проникновение людей, пытающихся вывести их из дома.

Ясным октябрьским утром 2015 года они обнаружили дом с тремя спальнями и одной баней, который был убежищем для наркотиков и проституции.Они взломали часть сетчатого забора, окружавшего собственность, поспешили внутрь и исследовали при свете фонарика. На кухне не было ни стойки, ни раковины, ни труб. По дому были следы ожогов. «Это был полный беспорядок», - говорит Эрнандес, но этот беспорядок можно было навести. Они должны работать.

Право на достаточное жилище - не только четыре стены и крышу, но и «безопасный и надежный дом и сообщество, в которых можно жить в мире и достоинстве» - установлено Организацией Объединенных Наций, но вы не узнаете этого, посмотрев вокруг Калифорнии, где проживает почти четверть бездомных в стране.Жилищный кризис часто называют нехваткой жилья, и единственное решение - найти выход из него. Но на каждого американца, живущего на улице, приходится 13 пустых, нерыночных квартир. В Окленде, где покупатели обычно предлагают сотни тысяч долларов сверх запрашиваемой цены, на каждого бездомного приходится почти четыре свободных объекта. Дело не столько в дефиците, сколько в распределении.

Снимок Кристин Эрнандес и ее семьи в Западном Окленде, Калифорния.

Кристина Эрнандес и ее четырехлетняя дочь София Лина пересаживают растения на заднем дворе своего города Фрутвейл, Калифорния.

Эмилио Эрнадес держит пулю, которая вошла в спальню Мадлен Эрнандес.

Семья Эрнандеса сразу обнаружила, что сидеть на корточках, или «занимать», как предпочитают называть это практикующие, - это шаткое существование. В первый же день они встретили возмущенного соседа. «Она такая:« У вас есть дети? Вы собираетесь жить в этой грязи и убожестве? »» Копы пришли позже, натолкнувшись на них, когда они ремонтировали стены, допрашивая их о том, как они попали внутрь.В соседнем доме время от времени устраивались вечера незаконных азартных игр, которые «неизбежно сопровождались стрельбой». За два дня до 17-летия их старшей дочери пуля вошла в окно ее спальни, отскочила и пробила дыру в стене в двух футах от ее головы. У нее все еще есть пуля, разбитый металлический сувенир на память, на ее комоде.

Но хуже всего было, когда в комнату ворвался представитель банка. Кристина и Эмилио, вернувшись домой, обнаружили, что входная дверь выбита, а замки поменяны.Дом был разграблен, их ценное имущество украдено. Вода была отключена, и электричество было отключено. Рекламные листовки компании M&M Mortgage Services, которая предлагает «вывоз мусора» и «услуги по выселению», украшали дом: «Эта недвижимость оказалась пустой и / или необеспеченной», - написали они. «Он был защищен от проникновения посторонних лиц, чтобы предотвратить возможные повреждения». Сотрудники компании выпустили собаку семьи, и она пропала без вести на несколько дней.

Обыскивая Интернет в поисках информации о том, как дать отпор, Эрнандес наткнулся на организацию, управляемую человеком из Окленда, который использовал малоизвестный закон под названием «неправомерное владение», чтобы получить право собственности на дом, который он занимал более десяти лет. .Правовая доктрина, унаследованная от общего права, варьируется от штата к штату, но основная суть заключается в том, что любой может законно потребовать заброшенную собственность, если он или она занимает ее и платит задолженность по налогам в течение установленного времени и до тех пор, пока никто другой делает шаг вперед и доказывает свою принадлежность.

Устаревшие электрические провода выходят из стен отремонтированных сквотов. Судебное преследование и будущая нестабильность не позволяют скваттерам инвестировать в ремонт недвижимости, которую они могут быть вынуждены освободить в ближайшем будущем.

Вон, Маркус и София Лина Эрнандес (слева направо) разделяют завтрак в день рождения Эмилио в их доме во Фрутвейл.

Кристина Эрнандес и ее дочь София Лина отдыхают в гамаке на заднем дворе.

Этим человеком был Стивен ДеКаприо, и его организация под названием Land Action была посвящена помощи скваттерам. Эрнандес и ее семья отправились на его поиски.

ДеКаприо 45 лет, он с короткой стрижкой и бородой. Около 15 лет назад, безработный и недавно выселенный, он жил в своем фургоне, когда впервые увидел дом, которым он сейчас владеет - бунгало начала века в бедном районе Западного Окленда.Фанера заменяла входную дверь, задняя часть дома свешивалась с фундамента, пол кухни был сожжен до обугленных балок, а акация прорастала через дыру в крыше. Верхний этаж, открытый в небо, был завален тушами животных.

Стивен ДеКаприо предоставляет юридические и административные консультации в Беркли, Калифорнийском институте гражданских свобод Мейкледжона, где он является исполнительным директором.

Он изучил записи об имуществе и узнал, что предыдущий владелец умер в 1980-х годах, и никто не претендовал на дом.ДеКаприо вмешался и с группой друзей начал процесс восстановления собственности, который длился несколько лет. Они добавили замки, установили систему солнечной энергии, натянули ванны на пропановую печь и разожгли костры на заднем дворе. «Дикий Запад встречает киберпанк», - говорит он.

После бесчисленных стычек с полицией ДеКаприо наконец получил право владения домом. В Калифорнии неправомерное владение требует пяти лет уплаты налогов и навигации по бюрократическому лабиринту налоговых оценщиков, здания суда, записей собственности и в некоторых случаях судебных разбирательств, чтобы заставить округ принять налоговые платежи.Это также требует невероятной удачи: до тех пор, пока они не станут враждебными собственниками, сквоттеры будут нарушать границы и подлежат уголовному преследованию, независимо от того, жалуется владелец брошенной собственности или нет.

Светильник свисает с потолка отремонтированного приземистого дома.

Стивен ДеКаприо входит в свой дом в Западном Окленде, приобретенный в результате упорного и законопослушного сквоттинга.

Детская кроватка приветствует гостей в гостиной дома Стивена Де Каприо в Западном Окленде.

Идея создания Land Action возникла у ДеКаприо после печально известного постановления Верховного суда Citizens United от 2010 года, когда он получил прозрение по поводу фразы «Корпорации - это люди.«Бездомные должны создавать корпорации», - думал он . Он смоделировал Land Action на основе тактики, которую, как он видел, используют спекулянты недвижимостью: они формируют группу корпораций с ограниченной ответственностью, которые действуют как правообладатели, чтобы скрыть свою собственность. Land Action будет действовать как компания, владеющая титулом, чтобы защищать скваттеров до тех пор, пока их документы не будут очищены.

ДеКаприо получил юридическое образование по программе независимого обучения и сдал экзамен на адвоката. Коллегия адвокатов штата Калифорния отказалась выдать ему юридическую лицензию, заявив, что старое обвинение в правонарушении может сделать его непригодным по моральным соображениям.Он привлекательный. Но с лицензией или без нее он стал гуру на корточках, проводя семинары для отчаявшихся людей, выступающих против выселения.

За эту активность пришлось заплатить. Не так давно ДеКаприо грозило несколько лет тюрьмы и десятки тысяч долларов штрафа по обвинению в преступном сговоре, связанном с оказанием помощи двум скваттерам из Окленда в 2015 году. Когда эти обвинения были окончательно сняты в конце 2017 года, ДеКаприо и его коллеги истолковали это как подтверждение того, что претензии о неправомерном владении могут быть жизнеспособной стратегией для обеспечения жильем по крайней мере части растущего бездомного населения в районе залива.

В бурную январскую ночь я пошел вместе с ДеКаприо, когда он ехал на собрание городской комиссии по поводу лагеря для бездомных в Беркли. Двигаясь по дождливым улицам, он сказал, что за свои почти два десятилетия работы в области жилищных прав он «никогда не видел такого резкого перемещения и бездомности». Бум доткомов и кризис отчуждения закладных были ничем по сравнению со спекуляциями, которые происходят сейчас, «этим новым пузырем на рынке недвижимости, который продолжает расширяться».

Показанный в спальне наверху своего дома в Западном Окленде, Стивен ДеКаприо рассказывает о продолжающихся судебных процессах и преследованиях, которым он подвергался, чтобы сохранить законопослушное сквоттинг.

Стены, окружающие недавно обновленные электрические провода, украшают стены, окружающие недавно обновленные электрические провода.

Ограждение по периметру и большая собака по имени Ремус на протяжении многих лет защищали Стивена ДеКаприо от полиции и краж со взломом.

Для некоторых скваттеров чужое владение мячом является целью, но это не обязательно гол . «Для большинства людей, с которыми я работал, приседания были скорее временным решением их проблем, - говорит ДеКаприо.«Вы можете многого добиться, если у вас есть несколько месяцев или несколько лет в доме, чтобы собрать все свое дерьмо. Когда у тебя нет другого жилья и ты сидишь на корточках, каждый гребаный день - это победа ».

Возьмите Эрнандеса. После того, как дом был выставлен на аукцион, она провела мозговой штурм с Land Action и вернулась, вооружившись стопкой ярко-желтых объявлений, чтобы раздать потенциальным участникам торгов: «[Этот дом] ... в настоящее время занимает семья, желающая и намеревающаяся продолжить аренду. , - написано в листовках.«Мы знаем свои права и намерены отстаивать и защищать их».

Место, которое они называли своим домом в течение предыдущих двух лет - то, которое они очистили от слоев гниющего мусора, и где они установили приборы, подключили водопровод, электричество и жужжали, завоевали соседей и посадили сад - была первой собственностью, выставленной на аукционе в тот день за один пенни сверх начальной цены единственному участнику торгов, который намеревался ее продать. Вскоре пришло уведомление о выселении.

Эрнандес подал ходатайство об отмене, в котором говорилось, что ее семье не оказали должного обслуживания.«Многие юристы этих фабрик по выселению не указывают имена жильцов в жалобах», - говорит ДеКаприо. По его словам, это тактика, используемая для ускорения выселения. «Эти поверенные зарабатывают деньги на больших объемах и на самом деле не выполняют свою работу, а фактически приносят пользу спекулянтам, застройщикам и арендодателям, которые получают эти действительно быстрые выселения».

«Они знают наши имена», - говорит Эрнандес, когда я навещаю ее. «Мы познакомились с новым владельцем. Мы сели за этот стол. Я позаботилась о том, чтобы у него была возможность это увидеть, - добавляет она, указывая на столовую.На соседнем компьютере воспроизводится слайд-шоу преображения дома - дыры в стенах заделывают и красят, водопровод и бытовые приборы устанавливают, следы от ожогов исчезают. Во время разговора ее четырехлетняя дочь София Лина время от времени прерывает ее шутливой ухмылкой и шепотом, каждый раз сжимая в крошечных руках новые предметы. «Я хочу показать вам свои игрушки». "Вы нарисуете на этом круг?" «Я хочу, чтобы вы послушали эту песню. Это песня о королеве пони ».

«Но он был, вы знаете, это вложение для него», - говорит Кристина.«Чем дольше мы здесь, тем больше сокращается его потенциальная прибыль».

В январе суд удовлетворил ходатайство Эрнандеса; собственнику придется перезапустить процесс выселения. Она готовит запасной план. «Я смотрю на незанятый дом с дырой в крыше и другими повреждениями. Во дворе много мусора », - говорит она. «Недавно дом унаследовал человек. Я хочу обратиться к этому человеку и сказать: «Мы рады полностью очистить ваш дом.Распишем. Мы починим вам крышу. Мы позаботимся о любом бизнесе, о котором необходимо позаботиться, в обмен на то, что вы разрешите нам жить там в течение определенного согласованного периода времени ».

Эрнандес смотрит вверх. «Мы сделали это, потому что нам нужно было это сделать, - говорит она, - и делаем это без извинений».

Младшая дочь Кристины Эрнандес, София Лина, играет на диване в их доме во Фрутвейл.

Узнайте больше об отделе обновления района

Процесс начинается с того, что заинтересованные муниципалитеты сообщают адрес заброшенной жилой недвижимости Генеральной прокуратуре (AGO).Затем AGO использует свои инструменты расследования для установления личности правонарушителя. После идентификации AGO пытается связаться с владельцем и любой стороной, имеющей законный интерес, в попытке достичь соглашения, в соответствии с которым владелец выполнит необходимый ремонт. Как правило, мы просим владельца предоставить доказательства того, что он или она может профинансировать необходимый ремонт и будет использовать для работы лицензированного подрядчика. Если эти переговоры не увенчаются успехом, Государственный санитарный кодекс содержит положение о конкурсной ответственности, которое может быть использовано для устранения нарушений кодекса.

Ходатайства о приеме на работу могут быть поданы либо AGO, либо муниципалитетом, обычно работая в партнерстве. Процесс начинается с подачи ходатайства, в котором просят соответствующий суд назначить управляющего, чтобы вернуть собственность в соответствие с кодексом. Когда подателем петиции выступает AGO, мы работаем с сообществом, чтобы определить подходящих получателей для назначения в суд, и эта должность обычно занимает лицо, имеющее опыт управления недвижимостью или восстановления. Получателями могут быть физические лица, коммерческие или некоммерческие организации.Получатели не работают на AGO или муниципалитет. Вместо этого они являются агентами компетентного суда.

Санитарный кодекс позволяет получателю удерживать имущество в отношении всех затрат, понесенных в ходе проекта. Это право удержания имеет приоритет над всеми существующими залогами, кроме муниципальных. После предоставления конкурсного права заявитель отслеживает ежемесячные отчеты о затратах, представляемые получателем на утверждение суду. Это гарантирует отсутствие разногласий относительно действительности залогового права получателя в конце проекта, когда владельцу предъявляется окончательный счет или получатель лишает права удержания своего залога.

По завершении процедуры конкурсного производства, которая обычно составляет от шести месяцев до одного года в зависимости от объема необходимых работ, владелец собственности может возместить получателю расходы и снять залог. Если владелец не может или не будет оплачивать расходы, то получатель может лишить права удержания. Обращение взыскания будет проводиться в порядке, утвержденном судом, и может включать публичный аукцион, хотя могут быть одобрены и другие механизмы обращения взыскания. Получатель несет ответственность за потерю права выкупа.Заявитель не играет роли на этом этапе.

Несмотря на то, что процесс конкурсного производства является инструментом обеспечения соблюдения кодекса, программа Neighborhood Renewal Division обеспечивает баланс между правами владельцев частной собственности и правом общества на свободу от опасностей, связанных с нарушениями норм для здоровья, безопасности и строительства. Владелец никогда не теряет юридического титула на собственность во время конкурсного производства. Получатель принимает только справедливую долю владения во время конкурсного производства, что дает ему или ей полномочия управлять имуществом и производить необходимый ремонт.Единственный раз, когда владелец теряет право собственности, - это если владелец не оплачивает залог получателя или не является успешным покупателем в результате обращения взыскания. Кроме того, собственнику всегда предоставляется возможность вмешаться и взять на себя ответственность за собственность в любое время в течение процедуры конкурсного производства, но он должен выполнить необходимую работу к удовлетворению суда.

Более того, программа Neighborhood Renewal Division предназначена для работы как партнерство между AGO и заинтересованными сообществами.Хотя AGO может взять на себя формальную роль истца в суде, наша роль на самом деле состоит в том, чтобы помочь сообществам достичь своих целей в отношении соответствующих объектов и районов. Программа доступна для всех сообществ: тех, у которых может быть значительное количество заброшенных домов, а также тех, которые могут иметь дело только с одним заброшенным домом.

Покупка старого дома: что вы должны знать

Покупка старого дома может помочь вам попасть в желаемый район или позволить себе более крупный дом, не говоря уже о том, что потенциально можно сохранить часть истории.Но дома, построенные десятилетия или даже столетия назад, часто имеют причуды (как хорошие, так и плохие), которых вы не найдете в новом строительстве.

Прежде чем влюбиться в оригинальные изделия из дерева, ознакомьтесь с препятствиями, которые могут возникнуть при покупке старого дома.

Проведите осмотр (или два)

Осмотр дома должен быть частью процесса покупки любого дома, но для дома, который значительно старше, простого осмотра может быть недостаточно.

«При покупке старинного дома 17, 18 или начала 1900-х годов конструкция будет совершенно иной», - говорит Скотт Кэмпбелл, агент по недвижимости Re / Max United из Милуоки.«Стандартный домашний инспектор может не привыкнуть к этому». Хорошим первым шагом может быть поиск инспектора, который специализируется или имеет опыт работы с историческими домами.

Если вы смотрите на старый дом, который нуждается в серьезном ремонте, оценка подрядчика или инженера-строителя может убедить вас в том, что ваш верхний фиксатор не хуже.

Восстановление окружающей среды может быть еще одной статьей, на которую можно потратить место в вашем бюджете, говорит Кэмпбелл. Дома, построенные до 1978 года, могут содержать свинцовую краску, и даже дома, построенные после этого, могут содержать асбест или другие опасные материалы.

Найдите финансирование

Покупка старого дома, который требует работы, может стать способом попасть в район, который вы иначе не могли себе позволить, по словам Брента Людвига, агента по недвижимости Century 21 Advantage в районе Сент-Луис. . Но для того, чтобы подготовить его к заселению, вам, возможно, придется сделать менее гламурный ремонт (подумайте: купить новую печь или заменить старую проводку).

Вы можете оплатить покупку и ремонт старого дома одним махом с помощью ссуды на ремонт.При использовании этих ипотечных кредитов важно иметь точные оценки от подрядчиков и торговцев, чтобы вы могли быть уверены, что сумма, которую вы одолжите, покроет предлагаемые вами ремонтные работы.

Варианты ссуды на ремонт включают ссуду FHA 203 (k), ссуду HomeStyle от Fannie Mae и ссуду CHOICERenovation от Freddie Mac. Кредит FHA 203 (k) может быть особенно привлекательным вариантом для впервые покупающих жилье, поскольку ссуды, застрахованные Федеральной жилищной администрацией, часто имеют более мягкие квалификационные требования.

Ограничения и сервитуты для исследований

Если дом является частью исторического района или имеет известное имя, возможно, существуют правила в отношении модификаций, которые вы можете внести. Обычно они возникают на местном уровне.

«Организации по сохранению памятников сильно различаются в том, что они позволяют», - говорит Марк К. Макдональд, президент и главный исполнительный директор Фонда охраны памятников Джорджии. Некоторые используют то, что Макдональд называет «музейным подходом», устанавливая строгие ограничения на цвета, материалы и другие изменения свойств, в то время как другие более гибкие.

В более старом доме также может быть сервитут для сохранения, который предназначен для сохранения исторического облика собственности. Организация, владеющая сервитутом, определяет, какие изменения разрешены. Условия сервитута могут охватывать как интерьер дома, так и внешний вид, поэтому, если вы собираетесь вносить обновления, вам нужно сначала их одобрить.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *