Признание права собственности на земельный участок через суд
Конституцией Российской Федерации, а также иными нормативно-правовыми актами страны регулируются права граждан. Так как права любого гражданина страны приравниваются к высшей ценности, то государство обязано соблюдать их и вставать на защиту прав и свобод каждого лица. Так, на основании законодательства признание права является одной из составляющих среди методов защиты прав граждан. Например, признание права собственности на землю, иной объект недвижимости требует документального подтверждения.
Закон предусматривает наличие оснований, по которым и возникает право на движимое либо недвижимое имущество:
— наличие письменно составленного договора;
— решение, вынесенное на собрании;
— государственные акты;
— вынесенное судебное решение;
— иная документация.
Так, при условии нахождения в собственности физических или юридических лиц участка, который был оформлен с учетом требований законодательства, процесс доказывания его принадлежности осуществляется при помощи предъявления письменного договора и свидетельства, подтверждающего данное право.
Стоит заметить, что в случае непрерывного владения (свыше пятнадцати лет) землей физическим или юридическим лицом, которые не являются собственниками данного участка, имущественное право появляется на основании наличия факта приобретательной давности. При этом, владение участком должно было происходить добросовестно, а сам владелец не был в курсе о возможности получения права собственности на его использование.
На сегодняшний день рассмотрение дел о признании права собственности на землю в судебной инстанции встречается довольно часто. Однако, для достижения положительного результата необходимо отличное знание нормативно-правовых актов, а также иного законодательства страны.
Ряд причин для обращения в судебный орган с целью установления права собственности на земельный участок:
1. При условии отсутствия право устанавливающих документов на землю.
При условии, когда правомочный орган отказывает в приватизации, либо зарегистрировать право на участок.
2. При желании истцом избежать необходимой процедуры, связанной с приобретением права собственности, установленной законодательством. При таких условиях истец надеется на регистрацию земли в более быстром порядке.
Обращение с исковыми требованиями в судебный орган поможет подтвердить факт наличия уже имеющегося права собственности.
Признание права собственности на участок в особом производстве
ГПК РФ регулирует порядок особого производства в суде общей юрисдикции. Например, рассмотрение дел, связанных с установлением юридически значимого факта.
При признании права собственности требуется подтверждение невозможности получения документации на право собственности иным методом либо невозможность восстановления утерянных документов. Данные доказательства прилагаются к иску. Исковые требования подаются в судебный орган, расположенный по месту нахождения участка.
В заявлении указываются причины установления факта права собственности на участок, а также цели получения данного права. При вынесении решения суда в пользу истца, необходимо обратиться с ним в регистрационный орган для оформления требуемой документации.
Порядок признания права собственности на землю в арбитражном суде
АПК РФ регулирует право обжалования отказа , вынесенного судом в предоставлении участка в собственность. Для достижения данной цели следует направить исковое заявление в арбитражный суд не позднее 3 месяцев со дня, когда истец узнал о нарушении его прав. В случае, если был пропущен срок при наличии уважительной на то причины, законодательство предусматривает возможность его восстановления.
Чтобы отстоять права на земельный участок, необходимо хорошее знание законодательства страны, а также различных нормативно-правовых актов. Если же истец не уверен в своих силах, то он вправе обратиться за квалифицированной юридической помощью.
Статья 59 Земельного кодекса РФ в новой редакции с Комментариями и последними поправками на 2022 год
Новая редакция Ст. 59 ЗК РФ
1. Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке.
2. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».
Комментарий к Статье 59 ЗК РФ
Пункт 1 комментируемой статьи предусматривает признание права на земельный участок в судебном порядке при условии предоставления заинтересованным лицом доказательств, подтверждающих принадлежность земельного участка (соответствующего права на его использование). Признание права на земельный участок рассматривается законодателем в числе способов защиты прав на землю.
Признание права на земельный участок является одним из 11 способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК. Применение данного способа возможно только судом. Признание судом принадлежности права конкретному лицу исключает возникающие сомнения в наличии у него субъективного права, предотвращает возможные споры, служит основанием для разрешения уже возникших конфликтов.
Признание права в судебном порядке зависит от наличия или отсутствия спора о праве на земельный участок. При наличии спора, например в случае оспаривания права, признание права осуществляется судом при рассмотрении предъявленного об этом иска <511>.
———————————
<511> Арбитражный суд Астраханской области. Обобщение судебной практики по делам, связанным с защитой прав на земельные участки (2009 г.) // (дата обращения: 05.02.2014).
ФАС СКО в одном из своих постановлений разъяснил, что ст. 12 ГК предусматривает такой способ защиты, как признание права. Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права.
Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве <512>.
———————————
<512> Постановление ФАС СКО от 20.02.2009 по делу N А32-3995/2008-36/55 // .
Среди вещно-правовых способов защиты права собственности на земельные участки иск о признании права собственности — один из самых распространенных. Активной стороной в таких спорах выступают не только граждане и юридические лица, но и государственные органы власти, органы местного самоуправления.
Предметом иска о признании права собственности выступает требование подтвердить, что право собственности у истца уже существует или должно появиться на основании решения суда. Соответственно основанием иска будет выступать либо уже существующее право собственности, либо совокупность юридических фактов, необходимых для наделения истца правом собственности <513>.
———————————
<513> Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: Науч.
-практ. пособие по применению гражданского законодательства. С. 162.
С иском о признании права собственности на земельный участок, которое должно появиться на основании решения суда, обращаются в случаях:
признания права собственности на земельный участок в порядке наследования;
признания права на основании приобретательной давности.
Согласно п. 1 ст. 234 ГК лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Спорный земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учет, чтобы являться объектом земельно-правовых отношений и чтобы на него могло быть признано право собственности в порядке приобретательной давности. Земельный участок не должен находиться в государственной собственности и владение им не должно являться следствием самовольного захвата публичного земельного участка.
Земельный участок не должен являться бесхозяйным земельным имуществом. Наконец, ответчик должен самоустраниться от пользования, владения и распоряжения земельным участком и не нести бремя по содержанию земельного участка.
К иску о признании права прибегают, обращаясь с требованиями о признании других видов права — постоянного (бессрочного) пользования <514>.
———————————
<514> Цеова Т.И. обратилась в суд с иском к Цеовой И.М. и администрации Хазнидонского сельского поселения Республики Северная Осетия — Алания о признании записи в похозяйственной книге N 2 о принадлежности Цеовой И.М. земельного участка площадью 0,49 га, расположенного в Республике Северная Осетия — Алания незаконным, о признании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком за Цеовой Таисой Ибрагимовной // решение Ирафского районного суда Республики Северная Осетия — Алания от 17 мая 2011 года [номер дела не указан] // (дата обращения: 18.11.2013).
К группе исков о признании права относится также иск о признании права пожизненного наследуемого владения.
Причем основания для обращения в суд могут быть различными. Во-первых, это утрата правоустанавливающих документов и отсутствие их оригиналов или дубликатов в органах местного самоуправления <515>. Во-вторых, с заявлением о признании права пожизненного наследуемого владения обращаются в суд тогда, когда необходимо вступить в наследование таким правом, однако сонаследники либо не могут <516>, либо не желают решить этот вопрос в досудебном порядке <517>. Наконец, в-третьих, в суд с признанием права пожизненного наследуемого владения обращаются в том случае, когда совершение нотариального действия противоречит закону и это препятствует включить земельный участок в наследственную массу <518>.
———————————
<515> Так, например, Николаева Т.А. обратилась в суд с иском к администрации города Сочи и просила суд признать за ней право пожизненного наследуемого владения на земельный участок в садовом товариществе. Поводом для обращения в суд явилось то, что уведомлением N 50/2003/2012-480 от 06.
07.2012 Николаева Т.А. была извещена, что государственная регистрация права на указанный земельный участок невозможна, ввиду того, что в адрес Хостинского отдела Росрегистрации поступило письмо от администрации Хостинского района г. Сочи о том, что все сведения относительно ранее выданных правоудостоверяющих документов утрачены. Истец является законным владельцем вышеуказанного участка начиная с 1993 года, а также его пользователем еще с 80-х годов как член товарищества. Из справки, выданной СТ «Лысая гора» в сентябре 2012 г. (л.д. 98), суд установил, что Николаева Т.А. состоит до настоящего времени в списках членов этого СТ и является владельцем земельного участка N площадью 700 кв. м в этом садоводческом товариществе. Суд пришел к выводу, что, хотя возникшие у Николаевой Т.А. права на предоставленный ей земельный участок не оспорены к настоящему времени никем в установленном законом порядке, ее гражданские права, в том числе право по свободное владение и распоряжение этим земельным участком, нарушены, поскольку при реализации прав, предусмотренных в том числе Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по государственной регистрации права собственности на этот земельный участок выявились вышеуказанные препятствия к этому, которые устранить во внесудебном порядке оказалось невозможным.
Истица не имеет возможности на основании имеющегося у нее свидетельства на право пожизненного наследуемого владения произвести государственную регистрацию права собственности за ней на этот земельный участок в упрощенном порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ, тем самым выявляется наличие спора о гражданском праве на вышеуказанный земельный участок // решение Хостинского районного суда Сочи от 03.10.2012 (номер дела не указан) // (дата обращения: 09.02.2014).
<516> Решение Железнодорожного районного суда Орла от 05.06.2012 (номер дела не указан) // (дата обращения: 09.02.2014).
<517> П. обратился в суд с иском к Ж., С. о признании права пожизненного наследуемого владения на 7/10 долей земельного участка при доме, ссылаясь на то, что является собственником 7/10 долей дома на основании договора дарения матери. Истец полагал, что по завещанию за ним должно быть признано право пожизненного наследуемого владения на 7/10 долей земельного участка, в соответствии с принадлежащей ему долей в праве собственности на дом.
Ж. заявленные требования признала в части права истца на 1/5 долю земельного участка и предъявила встречный иск о признании за ней права пожизненного наследуемого владения на 2/5 доли земельного участка, которые были унаследованы ее матерью П.В., после смерти родителей последней П.И. и П.Н. // Постановление Московского областного суда от 26 декабря 2007 г. N 949 по делу N 44г-469/07 // (дата обращения: 09.02.2014).
<518> Орлова Т.Ф., Орлов А.В., Орлов Д.В. обратились в Новоаннинский районный суд Волгоградской области с иском к администрации Новоаннинского района Волгоградской области о включении в наследственную массу земельного участка и признании права пожизненного наследуемого владения земельным участком для сельскохозяйственного производства. В соответствии с постановлением об отказе в совершении нотариального действия Орловой Т.Ф. отказано в совершении нотариального действия — выдаче свидетельства о праве на наследство по закону в связи с тем, что совершение данного нотариального действия противоречит закону из-за несоответствия площадей данного земельного участка, указанных в Государственном акте на право владения землей и в решении исполнительного комитета Совета народных депутатов «О предоставлении земельного участка гражданину О.
В.В. для организации крестьянского хозяйства» (275 га) // решение Новоаннинского районного суда Волгоградской области от 17.10.2012 по делу N 2-485/2012 // (дата обращения: 09.02.2014).
Согласно правилу п. 2 комментируемой статьи судебное решение является основанием для государственной регистрации права на земельный участок.
Для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество под термином «решение суда» принято понимать любые судебные акты судов общей юрисдикции, арбитражных судов, разрешающие дело по существу и определяющие принадлежность недвижимого имущества.
Судебное решение должно содержать три группы сведений о правах на недвижимое имущество: 1) сведения о правообладателе; 2) сведения об объекте недвижимого имущества; 3) сведения о праве на объект <519>.
———————————
<519> Дискин Е.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании судебных актов: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2013.
С. 17.
С точки зрения сведений о земельном участке в резолютивной части решения суда такие решения, которыми решается вопрос о признании права собственности на земельные участки, можно разбить на две группы:
решения о признания права на существовавший ранее земельный участок и принадлежавший лицу либо на неопределенном праве, либо на одном из видов права, которые предусмотрены главами III и IV ЗК;
решения о признания права на земельный участок, который образован (с технической точки зрения) непосредственно перед обращением в суд (выдел земельного участка в счет доли в праве на земельный участок или в связи с долей в праве на жилое или нежилое помещение).
В первом случае в целях государственной регистрации достаточно будет указания на кадастровый номер земельного участка, его площадь и местоположение (то есть на уникальные характеристики земельного участка, которые приведены в кадастровом паспорте).
Во втором случае, поскольку речь идет об образовании земельного участка путем выдела (причем в данном случае неважно, идет ли речь о категории земель сельскохозяйственного назначения или категории «земли населенных пунктов»), в резолютивной части решения суда должен быть приведен каталог всех характерных точек образованного земельного участка.
Такой каталог необходим, прежде всего, для кадастрового органа, который ставит земельный участок на кадастровый учет. Однако государственный регистратор не может не учитывать сведения о значениях координат характерных точек земельного участка и, осуществляя правовую экспертизу, не может не сверить их значение как в кадастровом паспорте (со сведениями из ГКН), так и в судебном решении с той целью, чтобы отпали все сомнения в отношении земельного участка, запись о праве на который вносится в ЕГРП. Поэтому резолютивная часть решения суда должна содержать следующие элементы (на примере земельного участка, выделенного из состава земель сельскохозяйственного назначения, если число участников долевой собственности меньше пяти):
разделить земельный участок категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 42148 кв. м, адрес объекта: Ивановская область, Ивановский район, в 20 м юго-западнее д. Рожново, кадастровый номер 37:05:010325:34,
выделить С.
М.В. в счет ее земельной доли земельный участок категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 2540 +/- 441 кв. м, местоположение участка: Ивановская область, Ивановский район, в 20 м юго-западнее д. Рожново и определить местоположение земельного участка С.М.В. площадью 2540 +/- 441 кв. м, выделенного в счет своей доли, в соответствии с проектом межевания кадастрового инженера Сергиенко А.Н. по следующим координатам:
характерная точка границы н5 — X 320640.73, Y 200914.57;
характерная точка границы 10 — X 320626.27, Y 200940.84;
характерная точка границы н7 — X 320553.79, Y 200899.40;
характерная точка границы н6 — X 320569.35, Y 200872.47;
характерная точка границы н5 — X 320640.73, Y 200914.57.
признать право собственности С.М.В. на земельный участок категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 2540 +/- 441 кв. м, местоположение участка: Ивановская область, Ивановский район, в 20 м юго-западнее д. Рожново с местоположением согласно координатам:
характерная точка границы н5 — X 320640.
73, Y 200914.57;
характерная точка границы 10 — X 320626.27, Y 200940.84;
характерная точка границы н7 — X 320553.79, Y 200899.40;
характерная точка границы н6 — X 320569.35, Y 200872.47;
характерная точка границы н5 — X 320640.73, Y 200914.57.
прекратить право общей долевой собственности на земельный участок категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 42148 кв. м, адрес объекта: Ивановская область, Ивановский район, в 20 м юго-западнее д. Рожново, кадастровый номер 37:05:010325:34 <520>.
———————————
<520> Решение Ивановского районного суда от 15.08.2013 по делу N 2-1188/13 // Личный архив Савенко Г.В.
Аналогичной должна быть и структура резолютивной части решения суда в случае выдела земельного участка в границах населенного пункта. Причем во всех случаях истец заказывает предварительно межевой план по выделу земельного участка и из него же использует сведения о координатах для правильного оформления просительной части своего искового заявления, а суд, как следствие, — для резолютивной части решения.
Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество предусматривается семь оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов (абзацы 4, 6, 7, 9, 10, 11 и 12 п. 1 ст. 20). Однако этот же Закон, вводя возможность для государственного регистратора отказать при определенных условиях в регистрации права на недвижимое имущество на основании судебного решения, формулирует основания для отказа в государственной регистрации путем отсылок к их общему перечню. На практике это порождает сложность толкования соответствующих общих положений с точки зрения их применимости к данным правоотношениям. Недостаточно ясен и вопрос о пределах правовой экспертизы документов, представляемых в Росреестр для регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов <521>.
———————————
<521> Дискин Е.И. Указ. соч. С. 17, 23.
Акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является ненормативным индивидуальным актом государственного органа.
При этом с «технической» точки зрения решение о государственной регистрации принимается государственным регистратором, а не Управлением Росреестра по субъекту РФ.
Применяя положения ст. 59 ЗК, участникам земельных отношений следует также принимать во внимание позицию совместного Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее также — Пленум N 10/22 от 29.04.2010), которая изложена в п. 52. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими <522>.
———————————
<522> .
Другой комментарий к Ст. 59 Земельного кодекса Российской Федерации
Признание права является согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав. Комментируемая статья устанавливает возможность признания права на конкретный объект — земельный участок.
Признание права на земельный участок осуществляется путем обращения в суд общей юрисдикции или арбитражный суд и является способом судебной защиты прав на землю, если оно оспаривается третьими лицами. Такой способ защиты может использовать собственник спорного земельного участка или его части, например в том случае, когда возникает спор о праве собственности на него. Точно так же может защищаться не только право собственности, но и иные права на землю: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования, сервитут, право аренды. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, но владеющее им, предположим, на праве постоянного бессрочного пользования, вправе обратиться в суд с иском о признании своего права.
В ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» урегулированы вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, определенным в указанном Законе: в абз. 4, 6, 7, 9-12 п. 1 ст. 20.
Так, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие названного Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие названного Закона сделки с объектом недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с п.
5 ст. 25.2 названного Закона (не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность).
Особо следует отметить, что при отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества.
Копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Земельный суд Зарегистрированные земельные ресурсы
Ссылки для входа на эту страницу
- Публичный доступ к массовым судам
- Приложение Тайлера eFileMA
Пропустить оглавление
Содержание
Вы пропустили раздел оглавления.
Обзор
Земельный суд имеет исключительную первоначальную юрисдикцию в отношении регистрации права собственности на недвижимое имущество, а также в отношении всех вопросов и споров, касающихся такого права после регистрации. Регистрация правового титула происходит, когда Земельный суд после тщательного изучения титула назначенным судом экспертом по титулу и после того, как всем заинтересованным сторонам предоставлена надлежащая процедура, рассматривает, а затем выносит решение и постановляет состояние правового титула. После этого текущее состояние права собственности, которое последовательно обновляется путем регистрации будущих сделок, закрепляется в свидетельстве о праве собственности, которое не только свидетельствует о праве, но и фактически является его гарантией, за исключением исключений, предусмотренных законом и вопросы федерального права. Последующим владельцам зарегистрированной земли выдаются пронумерованные сертификаты с описанием собственности и указанием любых обременений (таких как ипотека) или прав, влияющих на собственность.
В своей роли надзора за системой Содружества для регистрации права собственности на недвижимое имущество Земельный суд осуществляет надзор за зарегистрированными земельными участками в каждом реестре сделок. Земельный суд обладает как судебными, так и административными полномочиями, а его штат состоит не только из судей и клерков, но и из инженеров-геодезистов, инспекторов по титулу адвоката и другого технического персонала, имеющего опыт работы с недвижимостью.
Руководство земельного суда по зарегистрированным землям
Руководящие принципы земельного суда в отношении зарегистрированных земель (2009 г.) представляют собой сборник руководящих указаний, призванных помочь сотрудникам реестра и адвокатам в определении пригодности документов, представленных для подачи в регистрационный округ, которые касаются зарегистрированных земель.
Руководство земельного суда по зарегистрированным землям было впервые опубликовано в мае 2000 г. и последний раз полностью пересматривалось и перекомпилировалось в феврале 2009 г. Однако Руководство не является статичным. С течением времени Руководство и соответствующие формы дополнялись и обновлялись. Чтобы убедиться, что вы ссылаетесь на последние руководства и формы, ознакомьтесь с Руководящими принципами земельного суда, записками о зарегистрированных земельных участках от Главного инспектора прав собственности и формами в разделе «Доступ к формам и инструкциям зарегистрированных земельных судов».
Дополнительные ресурсы для Руководящих принципов земельного суда по зарегистрированным землям
Зарегистрированные земельные книжки от Главного инспектора по праву собственности
Список зарегистрированных Земельным судом меморандумов о земле, которые обновляют, добавляют, пересматривают или поясняют Руководящие принципы регистрации земли Земельным судом.
Основные действия для регистрации земельных участков от Главного инспектора прав собственности
Просмотр зарегистрированных записок о земельных участках от Главного эксперта по земельным правам
Земельный суд 2006 г. Инструкция по межеванию земель и подготовке планов
Земельный суд 2006 г. Руководство с инструкциями по обследованию земель и подготовке планов выпущено для информации и руководства землемеров, готовящих обследования и планы зарегистрированных земель для подачи в Земельный суд.
Он предназначен в качестве руководства по минимальным требованиям для того, что обычно называют в этом Содружестве «Обзором земельного суда». Он не предназначен как текст для геодезистов и не как стандарт для всех съемок границ собственности.
Для планов обследования Земельного суда соблюдение этих инструкций является обязательным, и никакие измерения или планы не будут приняты для подачи в суд, если эти требования не будут выполнены к удовлетворению Отдела обследования Земельного суда.
Дополнительные ресурсы для Земельного суда 2006 г. Инструкция по межеванию земель и подготовке планов
Найдите свое дело в Земельном суде в Интернете
Вы можете найти свое дело, находящееся на рассмотрении Земельного суда, на сайте masscourts.org. Формат номера дела для поиска дела Земельного суда можно найти в этом руководстве по формату номера дела. Для зарегистрированных земельных дел следующий тип дела (SBQ) имеет уникальный формат номера дела.
Пример: 21 SBQ 00025 09 — 001
Год из двух цифр > Тип дела > Номер плана > Месяц из двух цифр > Порядковый номер Номер, указанный в свидетельстве о праве собственности.
Порядковый номер — это порядковый номер дел SBQ, поданных в том же месяце того же года для того же номера плана.
Дополнительные ресурсы для Найдите свое дело Земельного суда в Интернете
Доступ к формам и инструкциям зарегистрированного земельного суда
Земельный суд создал несколько бланков, шаблонов и инструкций для ведения дел, связанных с земельным участком. Вы можете найти эти формы и шаблоны в разделе Зарегистрированные формы земельного суда и инструкции на веб-странице форм Земельного суда. Формы и другая связанная с ними информация могут со временем обновляться или пересматриваться, поэтому обязательно проверьте веб-страницу форм Земельного суда перед подачей в суд, чтобы убедиться, что вы используете последние версии.
Регламент земельного суда, касающийся зарегистрированной земли
- Регламент земельного суда 2-21: Средства правовой защиты в отношении недействительных положений в соответствии с главой 184, § 23B
- Постановление земельного суда 1-21: Отклонение без ущерба для преждевременно поданных жалоб на свидетельство после смерти
- Регламент земельного суда 1-97: Уведомление в соответствии с GL c.185, § 39
Связаться с отделом экспертизы земельного суда
Вы можете связаться с отделом экспертизы прав собственности земельного суда по указанному ниже адресу электронной почты, чтобы задать вопрос о зарегистрированном земельном участке, подать запрос на утверждение документа или представить PDF-копию рассматриваемого дела. Представление дел и запросы на утверждение должны соответствовать Меморандуму: Процедуры обработки последующих дел, документов кондоминиума и утверждений документов.
Дополнительные ресурсы для связи с Земельным судом Отдел экспертизы титула
Дополнительные зарегистрированные земельные ресурсы
- Земельные записи штата Массачусетс
- Общие законы штата Массачусетс, глава 185: Земельный суд и регистрация права собственности на землю
Обратная связь
Спасибо, ваше сообщение отправлено в Земельный суд!
Присоединяйтесь к панели пользователяЧасто задаваемые вопросы о претензиях на неправомерное владение землей
Хотя законы о неблагоприятном владении различаются в зависимости от штата, они являются традиционным способом признания того, что достаточно долгое использование участка земли может привести к получению права собственности.
Есть что-то нелогичное в законах о незаконном владении, которые существуют во всех частях Соединенных Штатов. Вы в основном крадете чью-то землю, удерживаете ее в течение нескольких лет, а затем уходите с рук?
Как бы странно это ни звучало, за принципом неправомерного владения лежат политические причины, и такие законы остаются в силе. (Однако они различаются по своим деталям от штата к штату. То, что описано ниже, включает в себя в основном общие принципы, но вы все равно захотите изучить точные условия в вашем штате и, возможно, проконсультироваться с адвокатом о том, поддерживают ли законы ваше требование. .)
Вот небольшая помощь, чтобы разобраться в тонкостях.
Вопрос: Предыдущий домовладелец и я время от времени использовали землю соседа — могу ли я объединить это время для неправомерного владения?
Около четырех лет назад мы с женой купили загородный дом у пары, которая жила там около десяти лет и рассказала нам, как их детям нравится пользоваться прудом на его границе.
Конечно же, наши дети с удовольствием купаются в пруду каждое лето на протяжении последних пяти лет. Но недавно у соседа, граничащего с нашим прудом, сделали межевание. Его адвокат прислал нам письмо, в котором говорилось, что пруд на самом деле находится на его сторона собственности, не наша. Есть ли способ претендовать на право собственности на пруд, основываясь на нашем использовании, использовании предыдущего владельца и на том факте, что наш сосед даже пальцем ноги не опускает в пруд?
Ответ
Вполне возможно, что вы сможете заявить о неправомерном владении и получить право собственности на пруд, частично в зависимости от вашей юрисдикции. В каждом штате требуется немного разное количество лет незаконного владения, чтобы получить право собственности, обычно от пяти до 20. Кроме того, нарушитель — в данном случае вы — должен непрерывно занимать землю в течение всего установленного законом периода.
Нарушитель должен сделать это в соответствии с тем, как владелец будет обращаться с землей.
В вашей ситуации возникают два вопроса, касающиеся непрерывности использования и соблюдения установленного законом срока.
Во-первых, ваши дети пользовались прудом периодически, только в летние месяцы. Это должно быть приемлемо для установления неправомерного владения, поскольку владелец бассейна или пруда обычно купается только в более теплое время года.
Второй вопрос: сможете ли вы уложиться в установленный законом срок. Хотя этот период в каждом штате разный, скорее всего, пятилетнего использования пруда недостаточно. Тем не менее, предыдущие владельцы вашей собственности, по-видимому, использовали пруд не менее десяти лет. В большинстве штатов разрешено так называемое «закрепление» периодов неблагоприятного владения. Когда владение продолжается между одним владельцем и следующим, а предыдущий владелец продал его непосредственно нынешнему владельцу, время владения может быть суммировано для выполнения установленного законом срока. Другими словами, вы можете объединить свое пятилетнее владение с десятилетним владением предыдущими владельцами, чтобы получить 15 лет, что достаточно для соблюдения установленного законом срока во многих штатах.
Короче говоря, вы можете установить право собственности на пруд путем противоправного владения. Обратитесь к юристу по недвижимости для полного анализа.
Вопрос: Могу ли я требовать незаконного владения землей, если мое государство разрешает это, а ассоциация домовладельцев не разрешает?
Я живу в закрытом пригородном поселке, которым управляет ассоциация домовладельцев (ТСЖ). В части руководящих документов ТСЖ говорится, что ни один домовладелец в сообществе не может претендовать на неправомерное владение чужой землей. Я живу там 12 лет. Все это время я сажаю деревья в задней части своего двора на земле, которая формально принадлежит моему соседу. Он никогда ничего не говорил ни о том, что я сажаю деревья, ни о моем регулярном присутствии на его земле для обрезки и ухода, и даже не проводил там время. В нашем штате установленный законом срок, необходимый для неправомерного владения, составляет десять лет. Есть ли шанс, что я смогу претендовать на право собственности на эту часть его земли, несмотря на положение в соглашении об ассоциации домовладельцев?
Ответ
В обычной ситуации вы бы выполнили все требования неправомерного владения, а именно то, что ваше использование земли является враждебным, открытым и печально известным, исключительным, фактическим и непрерывным в течение периода, требуемого законодательством вашего штата.
Суды прямо постановили, что посадка деревьев и садов является формой владения и занятия землей, особенно если вы регулярно ухаживаете за этими растениями.
Проблемой, конечно, является документ ТСЖ, который вы и ваш сосед предположительно просмотрели и подписали при въезде. По сути, это договор между вами и товариществом: вы получаете определенные услуги, такие как обслуживание и пользование коммунальными услугами. областях, но вы также отказываетесь от определенных прав. (Часто в закрытых поселках участки земли имеют одинаковый размер, и цель ассоциации — поддерживать паритет между собственностью, а также вежливость между соседями. Возможно, поэтому ваша ассоциация запрещает претензии о неправомерном владении.)
Вы можете попытаться возразить, что ваш сосед, как и любой другой человек, должен быть объектом неправомерных требований о владении. Однако он мог утверждать, что давал вам подразумеваемое разрешение сажать деревья на его земле, поскольку знал, что по соглашению домовладельца вы никогда не сможете получить законное право собственности на его собственность.
Другими словами, он полагался на защиту ТСЖ. Он может также оспорить ваше право предъявлять иск о праве собственности вообще, учитывая, что вы фактически отказались от своего права добиваться права собственности путем неправомерного владения по тому же соглашению. Действительно, человек может отказаться от своих прав по договору, и вам будет трудно установить, почему договор ТСЖ не должен соблюдаться.
Подумайте также о практических последствиях подачи иска на соседа. Это создаст напряженность не только с соседом, но и с ТСЖ, поскольку вы фактически пытаетесь обойти его общие правила. Возможно, вам будет лучше просто продолжать наслаждаться своими деревьями, поскольку ваш сосед не возражает против использования вами земли.
Вопрос: Могу ли я предъявить иск о неправомерном владении члену семьи?
Я живу в маленьком городке с женой и двоюродным братом Бобом. Его семья владеет домом по соседству. Около 12 лет я использую участок земли, который технически является частью его собственности, для выращивания томатов.
Он никогда не просил меня остановиться и вообще ничего не говорил о том, как я использую его землю. Поскольку однажды я могу продать свою собственность, я хотел бы получить официальное право собственности на этот участок земли, чтобы увеличить стоимость моего дома. Могу ли я приобрести его путем неправомерного владения?
Ответ
Похоже, вы выполнили все основные юридические требования для приобретения права собственности на участок земли посредством доктрины, известной как неправомерное владение. Ваше использование сада было открытым, враждебным, эксклюзивным, фактическим и постоянным в течение установленного законом периода. Так в чем проблема? Многие суды не считают, что члены семьи могут предъявлять друг другу иски о неправомерном владении.
Требование враждебности означает, что лицо, заявляющее о владении спорным объектом, должно доказать суду, что его или ее владение является фактическим нарушением прав собственности истинного владельца. Суды часто исходят из того, что члены одной семьи не «посягают» на собственность друг друга.
Братья, сестры, двоюродные братья и родители обычно дают друг другу явное или подразумеваемое разрешение на использование собственности друг друга.
Суд может предположить, что Боб дал вам подразумеваемое разрешение войти на его землю, и, таким образом, ваше использование сада не было действительно враждебным; Боб просто предположил, что вы «одалживаете» его для выращивания томатов, а не «владеете» им.
Чтобы успешно преодолеть это предположение, вам необходимо установить, что, хотя вы связаны кровным родством со своим двоюродным братом Бобом, он никогда не давал вам явного или подразумеваемого разрешения на использование этого участка земли. Вам нужно будет доказать, например, что вы редко общаетесь друг с другом в социальном контексте и что Боб никогда не собирался позволять вам использовать его землю. Помните, что разрешение является абсолютным препятствием для заявления о неправомерном владении 9.0003
Вопрос: Могу ли я получить право собственности на землю путем противоправного владения, если подразумевалось разрешение?
Я живу в пригороде, и моя собственность граничит с другим домом с теннисным кортом.
Теннисный корт существовал до того, как въехала моя соседка, и она никогда им не пользовалась. Около десяти лет назад, поняв, что она никогда им не пользовалась, я начал играть на нем со своей женой. Мы никогда не спрашивали разрешения, но она несколько раз видела, как мы использовали корт, и никогда не просила нас уйти. Она делала только такие заявления, как: «Ребята, веселитесь! Наслаждайтесь погодой». Я хотел бы просто полностью владеть теннисным кортом, поскольку она никогда им не пользуется, а я пользуюсь им каждую весну и лето уже много лет. Могу ли я приобрести титул путем незаконного владения?
Ответ
Лицо может приобрести право собственности на объект собственности, используя правовую доктрину неправомерного владения, при соблюдении пяти основных требований: владение должно быть открытым и общеизвестным, враждебным интересам собственника, фактическим, исключительным и непрерывным на установленный законом срок.
Здесь, если предположить, что минимальный период времени, установленный законом вашего штата о неправомерном владении (так называемый «установленный законом период»), составляет десять лет, вы, похоже, выполнили это требование.
Хотя вы используете теннисный корт только в весенние и летние месяцы, это было бы юридически приемлемо, поскольку это сезоны, когда истинный владелец должен играть в теннис.
Ваше владение также кажется эксклюзивным (можно «делиться» с супругом, поскольку настоящий владелец также должен делиться со своим супругом), фактическим (вы физически занимаете его), а также открытым и общеизвестным ( любой проходящий мимо увидит, что вы играете там в теннис, как будто корт принадлежит вам).
Но было ли ваше владение враждебным? Нельзя получить право собственности путем незаконного владения, если владелец дает разрешение на использование земли. Разрешение является абсолютным препятствием для иска о неправомерном владении, поскольку с юридической точки зрения вам просто дали отзывную лицензию на использование собственности. Здесь ваш сосед, очевидно, заметил, что вы пользуетесь теннисным кортом, но так или иначе ничего не сказал о том, что вы им владеете. Она не сказала: «Убирайся с моей земли!» Но она также не давала вам прямого разрешения на использование теннисного корта и не просила подписать договор аренды.
Ее заявление «Ребята, получайте удовольствие! Наслаждайтесь погодой» неоднозначно относительно того, понимает ли она, что теннисный корт принадлежит ей.
Таким образом, вы можете подать иск о неправомерном владении. Однако имейте в виду, что ваша соседка может оспорить ваше требование, заявив суду, что она всегда знала, что вы используете ее теннисный корт, и что ее слова должны были сигнализировать о ее подразумеваемом разрешении. Подразумеваемое разрешение, так же как и явное разрешение, уничтожит заявление о неправомерном владении. Суд должен будет провести фактическое расследование, тщательно рассмотрев заявления вашего соседа и, возможно, показания других свидетелей, чтобы определить, подразумевалось ли разрешение.
При установлении разрешения нередко возникает двусмысленность. Разговоры между соседями по этим вопросам, как правило, неловкие, и многие предпочли бы избежать конфронтации и просто позволить соседу пользоваться землей. Учитывая эту двусмысленность, этот спор может быть проще разрешить вне суда.