Как при разводе оставить квартиру себе: заявление, документы, срок исковой давности и правила

Как разделить недвижимость при разводе

Очень часто бывшие супруги делят имущество через суд. Но самый надежный и мирный способ — это брачный договор

Раздел имущества может затянуться на долгое время и принести дополнительные траты в случае, если одна из сторон не согласна с решением судьи и подает апелляции (Фото: ru.depositphotos.com)

Развод — процесс нервный, а если у расстающейся пары есть дети и совместное жилье, то развод будет сложным. Вместе с экспертами разбираемся, как бывшие супруги могут поделить имеющуюся у них недвижимость.

Эксперты в статье:

• Марина Соколова, нотариус города Москвы
• Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet

Встретимся в суде

adv.rbc.ru

Споры между супругами из-за имущества возникают, когда вступают в силу какие-то личные обиды или завышенные ожидания одной или обеих сторон.

В целом всегда лучше любой такой спор решать мирно. Если же дело доходит до суда, важно помнить, что в нашей стране не прецедентное право. Это означает, что если у кого-то было одно судебное решение, то вовсе необязательно, что и в другом похожем случае оно окажется таким же.

Например, есть распространенное заблуждение, что если в браке, к примеру, двое детей, то суд при разделе недвижимости должен присудить ее бóльшую часть тому из супругов, с кем остаются дети. Но, как поясняют эксперты, в этом случае действует норма, по которой родители не претендуют на имущество детей, а дети — на имущество родителей. Иными словами, раздел производится между супругами, а не между супругами и детьми.

Чаще всего судья ориентируется на одинаковые права супругов по закону. При этом необходимо учитывать, что раздел имущества может затянуться на долгое время и принести дополнительные траты, если одна из сторон не согласна с решением судьи и подает апелляции.

Читайте также: «Уйти от ответственности не получится»: 8 вопросов о брачном договоре

Вместе нажили — делим поровну

Согласно ст. 38 Семейного кодекса РФ, имущество, приобретенное в браке, делится в равных долях между супругами. Но это не касается имущества, которое было унаследовано одним из супругов, получено им в дар или приватизировано. Оно не подлежит разделу и остается в собственности наследника. В собственности одного из супругов останется и имущество, приобретенное до брака.

Но из этих правил есть исключение. Если в такую квартиру второй супруг серьезно вложился, сделал ремонт, который заметно улучшил качество данного жилья, и сумел доказать это в суде, то такое имущество тоже может быть признано совместно нажитым и также подлежит разделу.

Надежный инструмент регулирования имущественных отношений в браке и после его прекращения — это брачный договор (Фото: ru.depositphotos.com)

В каких случаях делить недвижимость не придется:

• недвижимость получена мужем или женой в дар или по наследству;
• недвижимость передана одному из супругов на безвозмездной основе;
• квартира, дом или участок куплены до брака или на деньги, заработанные до создания семьи (надо доказать документально).

«Бывают истории, когда родители приобретают взрослым детям жилье, например дарят на свадьбу. Если ребенок, будучи уже в браке, выступает как покупатель в договоре купли-продажи, такая квартира может быть признана совместно нажитым имуществом и тоже подлежит разделу. В отсутствие брачного договора безопаснее приобретать квартиру на родителей, передавать своему ребенку путем дарения», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Приватизированное делим по долям

Если бывшие супруги делят квартиру, которую они вместе приватизировали, то каждому достанется его доля, так как муж и жена стали долевыми собственниками. Бывает так, что доли заранее не определены, тогда это придется сделать самостоятельно или решать в судебном порядке. Важно помнить, что при приватизации квартиры на одного только мужа или жену второй супруг не имеет на нее прав.

Муниципальную квартиру не разделить

Делить квартиру, оформленную по договору социального найма, нельзя. Но можно провести приватизацию поровну, когда вы уже решили развестись. Это можно сделать по устному договору без юридических процессов, если супруги сохранили нормальные отношения и готовы помочь друг другу. Если при этом они продолжают жить на одной территории, то сохраняют права на проживание и пользование.

Лучше договориться мирно

Досудебное соглашение о разделе общего имущества супругов позволяет сторонам самим выбирать, как и в каких пропорциях делить нажитое в браке, и уйти от формулы 50 на 50. По словам нотариуса Марины Соколовой, обязательная нотариальная форма такого договора дает гарантии равной защиты прав и законных интересов обоих партнеров, законности сделки и учета всех правовых нюансов, включая, к примеру, имущественные интересы детей в этой семье.

Такой вид соглашения позволяет бывшим супругам закрепить все договоренности и быть уверенными в их соблюдении. Его можно оформить, и если расторжение брака по тем или иным причинам должно проходить исключительно в судебном порядке — даже в этом случае приобщенное к делу соглашение о разделе имущества поможет ускорить рассмотрение дела о расторжении брака.

Банки не любят семейные споры

Ситуация усложняется, если недвижимость, которую делят супруги, находится в ипотеке. Банки к разделу имущества относятся скептически, приоритетом для кредитной организации остается сохранение платежей в срок. А изменение семейного положения заемщика потенциально снижает его платежеспособность.

Ипотечные квартиры после развода обычно продают, а не делят, потому что часто супруги боятся, что банк потребует досрочного погашения ипотеки. Но в некоторых случаях практикуется и смена заемщика.

Имущество, приобретенное в браке, делится в равных долях между супругами (Фото: ru.depositphotos.com)

Читайте также: Права детей и родителей в сделках с недвижимостью: коротко о главном

Лучший вариант — брачный договор

Хороший и надежный инструмент регулирования имущественных отношений в браке и после его прекращения — это брачный договор. Его заключение становится все более естественным и уже не вызывает у людей такого сильного отторжения, как, например, 20 лет назад.

«Брачный договор можно заключить в любой момент до брака и в браке до внесения в ЗАГС акта о расторжении или о вступления в силу решения суда о расторжении брака. Также регулирует раздел имущества заключение соответствующего соглашения, но его можно подписать лишь в течение трех лет после расторжения брака. Оба этих документа — и брачный договор, и соглашение о разделе имущества — должны быть заверены нотариусом», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Как при разводе оставить квартиру себе, без составления соглашения о разделе имущества?

Здравствуйте. 

При расторжении брака в суде следует иметь в виду, что раздел имущества не является обязательным элементом. То есть брак может быть расторгнутым, а имущество – не разделенным. В связи с этим есть несколько обстоятельств, на которые я бы хотел обратить Ваше внимание.

Первое важное обстоятельство.

При расторжении брака без рассмотрения вопроса о разделе совместно нажитого имущества трехлетний срок исковой давности не начинает течь – для начала его течения необходимо какое-либо событие, которое может считаться нарушением прав одного из владельцев совместной собственности. Например, отчуждение совместной собственности или какое-то распоряжение ею – сдача в аренду совместно нажитой квартиры. Указанные действия могут привести к возникновению у другого супруга основания для обращения в суд с требованием о разделе имущества, а значит, с момента, когда ему стало известно об этом – начнет течь трехлетний срок исковой давности.    

Второе важное обстоятельство. 

Разделу подлежит только то имущество, которое приобретено в период брака. Это означает, что если имущество получено в дар, приватизировано или поступило в распоряжение одного из супругов каким-то иным бесплатным способом, такое имущество совместным не является (ст. 36 СК РФ).  

Третье важное обстоятельство

Если имущество приобретено за денежные средства, которые подарены одному из супругов (и этому есть документальное подтверждение), то изначально такое имущество все равно считается совместным пока не доказано иное. Доказывать это иное придется в суде и в соответствии со ст. 56 ГПК РФ та сторона, которая говорит об этом, должна перед судом это доказать. А другая – имеет право представлять контрдоказательства и, соответственно, опровергать утверждения другой стороны. Очень часто бывает, что в целях доказывания того, что денежные средства на приобретение, например, квартиры, получены в дар от родителей или взаймы от друзей супруги идут на то, чтобы приготовить договор непосредственно к судебному заседанию или чуть раньше. От второй стороны в этом случае потребуется заявление о подложности доказательств (ст. 186 ГПК РФ) и требование о проведении судебной экспертизы на время составления документа.

Четвертое важное обстоятельство.

Стандартный раздел имущества – поровну. Забудьте о детях при разделе имущества, как правило их наличие никак не влияет на равенство долей. В отдельных случаях суд может отступить от их равенства – чаще всего это случаи когда детей, остающихся с супругом много (три и более). В общих чертах случаи непропорционального раздела описаны в ст. 39 СК РФ.

СК РФ Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов 
1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.
3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

При этом требование о разделе не в равных долях должно поясняться инициатором такого неравного распределения с представлением соответствующих доказательств.

Пятое важное обстоятельство

Кредиты и займы (долги). Следует отметить, что совместные долги супругов делятся в той же пропорции, что и совместно нажитое имущество. При этом они подлежат разделу в том случае, если супруг, взявший кредит/заем, докажет, что денежные средства были взяты и потрачены на нужды семьи. Если доказать не удастся – эти долги разделены между супругами не будут. Вся сумма долга останется на супруге, который подписал соответствующий документ (тут речь не идет о случаях, когда оба супруга являются созаемщиками или один из них выступает поручителем – тут долги, безусловно, признаются общими).  Причем еще раз обращаю внимание на то, что доказывать, что деньги были взяты на нужды семьи, придется тому, кто просит учесть в разделе данные долги. Нет доказательств – нет совместного долга. Это касается не только долгов перед кредитными организациями (включая и долги по кредитным картам), но и долгов перед иными лицами по распискам и договорам займа. Тут кстати, снова может возникнуть необходимость проверить эти документы на подложность, поскольку очень часто недобросовестные супруги пытаются увеличить свои возможности путем представления неких расписок, которые ими изготовлены именно для этой цели.

Шестое важное обстоятельство.

Не следует забывать, что если один из супругов является ИП, то имущество, находящееся в обороте у ИП также является совместным, т.к. не выделяется отдельно от имущетва гражданина, а значит и совместного имущества супругов. В этом случае супругу ИП придется доказывать, что товары, которые имеются в его распоряжении, например, находятся у него на реализации и ему не принадлежат, либо получены в качестве товарного кредита.
Особый вопрос – участие в хозяйственных обществах и товариществах. Необходимо помнить – если каждый супруг владеет какой-то долей в обществе, значит указанные доли в подлежащее разделу имущество не входят – супруги уже поделили их. Если же доля приобреталась вне брака, а потом происходило увеличение номинальной стоимости либо иные преобразования, если наоборот доля приобреталась в браке, если денежные средства на приобретение доли давались взаймы или были подарены конкретному супругу  – каждый момент потребует отдельного внимательного рассмотрения и выяснения.

Седьмое важное обстоятельство.

Если квартира принадлежит на праве единоличной собственности одному супругу, а в браке в этой квартире производился ремонт, судебная практика исходит из того, что в большинстве случаев требование взыскания половины стоимости этого ремонта в пользу второго супруга удовлетворению не подлежит. Поэтому в целях исключения отрицательного решения в этой части есть смысл хорошо подумать над тем, следует ли включать указанное требование в заявление.

Восьмое  важное обстоятельство

Следует всегда держать в голове, что суду неинтересны доводы стороны, не подкрепленные доказательствами. Если Вы говорите о том, что некое имущество подлежит включению в совместную собственность в целях учета при разделе, Вам же доказывать и это (например, представлением паспорта на бытовую технику с датой приобретения соответствующей периоду брака), Точно также необходимо доказывать и стоимость этого имущества. Это может быть оценка независимого эксперта (когда речь идет о существенных видах имущества типа автомобиля, недвижимости), либо иные сведения, которые позволяют достоверно установить цену. Обращу внимание также на то, что в суде вторая сторона может оспорить оценку и просить суд назначить судебную экспертизу, которой уд будет доверять больше, поскольку при ее проведении эксперт предупреждается об уголовной ответственности за дачу ложного экспертного заключения.

Девятое важное обстоятельство

Если кто-то из супругов например является музыкантом и в числе совместно нажитого имущества имеются музыкальные инструменты, то с большой долей вероятности можно сказать, что инструменты будут оставлены именно этому супругу а второй получит либо денежную компенсацию, либо другое имущество на ту же сумму. Т.е. профессиональные особенности судами учитываются.

Десятое важное обстоятельство

Учтите, что при наличии ипотеки многое зависит от того, как именно и когда она оформлена. Вопрос многогранен и требует конкретизации обстоятельств для дачи конкретной рекомендации. В любом случае, если оба супруга фигурируют в договоре – они являются созаемщиками и соответственно изменить договор таким образом, чтобы например, заемщик остался один – потребуется согласие на это банка, который далеко просто дает такое согласие, поскольку для него два заемщика чаще всего лучше чем один. 

Одиннадцатое важное обстоятельство. 

Вклады в банках или денежные средства на счетах супругов делятся как и любое иное имущество в той же пропорции. При этом надо учесть, что если вклады учитываются полностью, включая и проценты, которые начислены (будут начислены), то денежные средства, которые находятся на обычных счетах, делятся между супругами по состоянию на дату расторжения брака.

В завершение хотел бы отметить, что наилучшим решением вопроса о разделе имущества всегда является соглашение. Да, оно достигается путем каких-то компромиссов, на которые не всегда эмоционально и морально легко согласиться. Однако следует отметить, что в любом случае спор в суде только усилит эти ощущения и удлинит сроки, когда раздел завершится. При этом заключить мировое соглашение можно и непосредственно в суде. Главное – быть к нему готовым понимая, что это всегда наилучший, бескровный и более быстрый способ решения проблем. 
Но если уж это исключено, в том числе и ввиду непримиримой позиции другой стороны, то примите данные общие рекомендации и обязательно обращайтесь как в том, так и в другом случае, поскольку безусловно найдутся те особые обстоятельства, которые всегда сопровождают такого рода ситуации и требуют надлежащей экспертной оценки и советов специалиста.

Как сохранить дом после развода: пошаговое руководство

ОТКАЗ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ: Напоминаем, что этот пост в блоге предназначен только для образовательных целей, а не для юридической консультации. Если вам нужна помощь в решении юридических вопросов, связанных с сохранением дома при разводе, HomeLight всегда рекомендует вам обратиться к собственному консультанту.

Вы уже приняли тяжелое решение о разводе. Вам необходимо спланировать и определить, как сохранить дом при разводе. Может быть, вы взвешиваете свои варианты и задаетесь вопросом, стоит ли вам вообще пытаться сохранить дом.

Ответ: это зависит от обстоятельств. Есть много причин, почему вы хотите сохранить дом:

• Беспокойство по поводу возможности купить сопоставимый дом
• Желание оставаться рядом с семьей или близкими друзьями
• Эмоциональные воспоминания, связанные с домом
• Поиск стабильности в нестабильной ситуации
• Сентиментальная привязанность к дому или району
• Сильные общественные связи (церковь, работа, соседи)
• Хотите, чтобы ваши дети учились в одном школьном округе

Ваши причины могут быть скорее эмоциональными, чем практическими, но может быть полезно принять прагматичный подход при принятии решения о том, хотите ли вы сохранить свой дом при разводе.

Не знаете, что делать с домом?

Начните с бесплатной оценки стоимости дома от HomeLight. Введите свой адрес и ответьте на несколько вопросов о вашем доме, и мы предоставим предварительную оценку стоимости дома менее чем за две минуты.

Получить оценку

Во-первых, ознакомьтесь с законами вашего штата о разделе имущества и периоде ожидания развода. Затем вам необходимо оценить свои финансы, чтобы убедиться, что в будущем вы окажетесь в отличном финансовом положении.

Может быть, вместо того, чтобы спрашивать, как сохранить дом при разводе, следует задаться вопросом: «Должен ли я сохранить дом при разводе?»

Воспользуйтесь этим пошаговым руководством, чтобы определить, подходит ли вам сохранение дома.

Когда один из супругов пытается сохранить дом, важно помнить, что вы не можете претендовать на столько же, сколько один человек.

Как сохранить дом при разводе: шаг за шагом

Вы решили сохранить дом при разводе. Теперь вы хотите начать процесс содержания вашего дома.

Во-первых, вам нужно выяснить, является ли сохранение дома финансово выгодным. Затем определите стоимость дома. Наконец, вы удалите имя вашего супруга из документа.

Прежде чем продолжить этот путь, вам нужно тщательно изучить свои финансы и определить, имеете ли вы право на рефинансирование только с вами.

«Когда один из супругов пытается сохранить дом, важно помнить, что вы не можете претендовать на столько же, сколько один человек», — советует Дон Фор, ведущий техасский агент по недвижимости и специалист по разводам, который работает с на 72% больше. домов на одну семью, чем средний хьюстонский агент.

Шаг 1: Оцените свои финансы

Вы должны быть в состоянии содержать свой дом. Есть много вещей, которые следует учитывать при принятии такого решения.

Сохранение дома, когда вы не можете себе это позволить, — распространенная ошибка, которую совершают люди при разводе. Люди не предвидят фактическую стоимость владения и обслуживания дома.

«Можете ли вы оплатить ипотеку, налоги на имущество, страховку домовладельцев и обслуживание? Есть много скрытых расходов, которые несут домовладельцы», — говорит Дениз Эрлих, адвокат из Иллинойса, специализирующийся на разводах и семейном праве. «Вы не должны просто сравнивать ежемесячную ипотеку со стоимостью аренды жилья. Коммунальные услуги, наверное, в два раза дороже в доме, чем в квартире».

Вы не хотите отказываться от своих прав на другие активы для обеспечения безопасности дома только для того, чтобы узнать, что вы не можете позволить себе содержать дом.

Если у вас есть ипотека на недвижимость, вы должны доказать суду, что вы достаточно стабильны в финансовом отношении, чтобы заплатить за следующее:

• Ипотека
• Ремонт
• Налоги
• Содержание

Есть и другие вещи, которые следует учитывать, помимо вашей способности защитить дом от бывшего и доказать свою финансовую стабильность.

Даже если сохранение дома является для вас жизнеспособным вариантом, это может быть не лучшим финансовым ходом.

Чем вы готовы пожертвовать, чтобы сохранить свой дом при разводе?

Вам придется решить, от чего вы готовы отказаться в обмен на сохранение дома. Существуют последствия сохранения дорогого дома в рамках вашего бракоразводного процесса.

Одним из возможных последствий является налог на прирост капитала. Возможно, вам придется заплатить налог на прирост капитала, который вы получите, когда в конечном итоге продадите дом. Эта сумма налогового бремени может неожиданно съесть часть вашего капитала.

Вот пример того, как освобождение от налога на прирост капитала может работать для супружеской пары:

• Вы и ваш партнер продаете свой дом за 501 600 долларов прибыли до или во время развода
• Вы оба проживали в доме в качестве основного места жительства не менее двух из пяти лет до продажи.
• Сумма до 500 000 долларов США (250 000 долларов США каждый) обычно освобождается от продажи вашего дома.

Если вы решите забрать дом при разводе, вот как освобождение от налога на прирост капитала может работать для одинокого домовладельца:

• Вы продаете свой дом с прибылью в 500 000 долларов.
• Как правило, вы можете освободить 250 000 долларов, если вы прожили там два года до продажи.
• Скорее всего, вы заплатите налог на прирост капитала с оставшихся 250 000 долларов.

(Примечание. Исключение может быть уменьшено, если вы приобрели дом менее чем за два года до продажи. Кроме того, пятилетний период может быть продлен, если один из супругов активно служит в армии, в зависимости от обстоятельств. Всегда проконсультируйтесь со своим финансовым консультантом или специалистом по налогам, чтобы определить, что лучше всего подходит для вашей ситуации.)

Другим потенциальным последствием являются активы, которые вы можете обменять, чтобы компенсировать стоимость дома.

Источник: (Джейкоб Таунсенд/Unsplash)

Шаг 2. Определите лучший способ оплаты

Есть несколько способов заплатить за дом после развода. Вы можете выкупить капитал своего бывшего за свои собственные активы или попробовать рефинансирование с обналичкой, которое высвободит капитал вашего бывшего и позволит вам повторно заложить его вместе с остатком ипотеки. Конечно, вам нужно будет оформить ипотечный кредит самостоятельно.

Давайте посмотрим, как вы можете заплатить за дом в трех разных сценариях:

• Если дом погашен
• Если у вас все еще есть ипотечный кредит, но есть собственный капитал
• Если в доме почти нет собственного капитала

Как сохранить дом при разводе, если он выплачен

Когда вы разводитесь, дом, вероятно, является наиболее значительным и наиболее ценным совместным имуществом, контролируемым законодательством о разделе имущества вашего штата. Суд обычно делит долю в доме.

Если вы хотите сохранить дом после развода, вам может потребоваться использовать другие активы, чтобы компенсировать долю вашего бывшего в капитале дома.

Вот иллюстрация того, что это означает:

Предположим, вы и ваш бывший партнер вложили в свой дом капитал в размере 300 000 долларов. Вы решаете, что хотите сохранить дом, и ваш бывший соглашается позволить вам сохранить дом. В этом сценарии вы, как правило, будете нести ответственность за выплату 150 000 долларов своему бывшему за его долю в капитале, накопленном в доме.

Если у вас недостаточно наличных денег, чтобы полностью компенсировать стоимость дома, вам, возможно, придется отказаться от права на другие активы супругов, которые могут включать, но не ограничиваться:

• Брокерские или инвестиционные счета
• Различные виды личного имущества
• Уменьшение алиментов
• Пенсионные счета
• Дома для отпуска
• Транспортные средства

Когда вы решите компенсировать половину существующей доли в доме вашего бывшего, это не удаляет его имя из ипотеки или документа. Вам понадобится, чтобы ваш бывший подписал акт об отказе от собственности, чтобы удалить его имя из собственности.

Еще одна вещь, которую следует учитывать, это то, что у вас может не хватить активов, чтобы компенсировать стоимость дома. Если это так, вам нужно будет получить кредит, чтобы выплатить своему бывшему супругу его долю в капитале.

Если вы решите взять кредит, убедитесь, что у вас достаточно наличных денег для покрытия платежей по кредиту, налогов, страховки и ремонта дома.

Как сохранить дом при разводе, если осталась ипотека

Когда дом находится в ипотеке, удержать его сложнее. Во многих случаях самый простой способ сохранить дом при разводе, если он еще в ипотеке, — это рефинансирование.

В лучшем случае вы рефинансируете и полностью снимаете ипотеку с имени вашего бывшего. Вам нужно будет претендовать на ипотеку самостоятельно, поэтому убедитесь, что все ваши финансовые утки подряд.

Опять же, если у вас нет наличных денег, чтобы сразу заплатить за дом или другие активы, которые вы можете использовать, вам, вероятно, потребуется рефинансирование только для того, чтобы выплатить половину существующего капитала вашего бывшего супруга.

Вот некоторые моменты, которые следует учитывать при рефинансировании:

• Вы будете рефинансировать существующий остаток первоначального кредита
• Вам нужно будет добавить половину текущего капитала вашего бывшего к фактической сумме кредита
• Вам нужно будет претендовать на более крупную ссуду только с вашим доходом

Как правило, кредиторы ограничивают рефинансирование ипотечного кредита 80% от общей стоимости дома. Если ваш долг и собственный капитал вашего партнера в совокупности подталкивают вас к превышению этого предела, вы можете не претендовать на получение ипотечного кредита самостоятельно.

Вот пример того, что это означает:

Предположим, что стоимость вашего дома составляет 600 000 долларов, а ваш текущий долг по ипотеке составляет 400 000 долларов. Ваш текущий капитал составляет 200 000 долларов. Доля вашего бывшего составляет 100 000 долларов.

В результате вам необходимо рефинансировать ипотечный кредит на сумму 500 000 долларов США (существующий долг + бывшая доля в капитале). Но ваш кредитор ограничивает сумму рефинансирования на уровне 80% от стоимости вашего дома, или 480 000 долларов.

В этом сценарии у вас будут следующие варианты:

• Получите дополнительные 20 000 долларов США
• Поговорите со своим бывшим супругом о принятии на 20 000 долларов меньше
• Не рефинансировать дом

Как сохранить дом при разводе, если доли практически нет

Вы хотите дом практически без капитала? Почему?

Возможно, вы решили, что это правильный выбор для вас. Одно предостережение: не позволяйте своим эмоциям контролировать это важное финансовое решение.

Вы можете договориться со своим бывшим супругом о сохранении ипотечного кредита с обоими именами в титуле или документе. Но вы должны указать, кто несет финансовую ответственность за выплаты по ипотеке и другие расходы, которые могут возникнуть.

Имейте в виду, что если платеж пропущен и оба ваших имени указаны в закладной, кредитор считает обе стороны одинаково ответственными. Следовательно, пропущенные платежи негативно влияют на оба ваших кредитных рейтинга.

Источник: (Бухгалтерский учет / Unsplash)

Шаг 3: Определите стоимость дома

Сколько стоит ваш дом? Как и в случае с разводом, ответ на этот вопрос может быть сложным.

Как правило, вы можете определить стоимость вашего дома по:

• Проверка сопоставимых продаж
• Получение сравнительного анализа рынка
• Получение новой оценки
• Использование HomeLight’s Home Value Estimator в качестве отправной точки (и последующая консультация с агентом по недвижимости или оценщиком)

Определите стоимость вашего дома, проверив сопоставимые продажи

Взгляните на сопоставимые продажи или дома. Это процесс объединения и анализа похожих недавно проданных домов.

Comps — важный инструмент для адекватной оценки стоимости вашего дома. И агенты по недвижимости, и оценщики учитывают следующие критерии при объединении предложений:

• Местоположение
• Квадратные метры
• Количество комнат
• Когда ты построил дом
• Желаемые удобства

Определите стоимость вашего дома, проведя сравнительный анализ рынка

Вы должны узнать текущую рыночную стоимость вашего дома у агента по недвижимости, чтобы получить сравнительный анализ рынка (CMA).

Это только первый шаг, и значение может меняться со временем. Развод может занять много времени, особенно в штатах с ожиданием развода или периодом «охлаждения». Стоимость вашего дома, скорее всего, будет колебаться в зависимости от рынка недвижимости.

«Когда вы пытаетесь выяснить, за сколько выкупить супругу, вам нужно помнить, что предварительный анализ рынка, который вы получаете от агента, не является окончательным числом для фактической стоимости вашего дома», — объясняет Форе.

«Я видел, как стоимость домов меняется всего за несколько месяцев в зависимости от времени года. Например, предположим, что мы предоставили стоимость дома осенью, но развод и выкуп дома не состоялись до весны, когда мы видим рост стоимости дома».

Следует учитывать, что CMA могут оценить вашу собственность максимально возможной суммой. Этот тип оценки бесполезен, когда вы пытаетесь выкупить вашего бывшего.

Во время выкупа вы являетесь покупателем. Ваш бывший супруг является продавцом. Вы можете хотеть более низкую стоимость дома. Напротив, ваш бывший может хотеть получить максимально возможную стоимость, чтобы получить больше денег за свою долю в капитале.

Итак, что нужно сделать, чтобы определить стоимость дома? Возможно, лучше получить новую оценку.

Определите стоимость вашего дома, получив новую оценку

Новая оценка почти всегда является обязательным условием рефинансирования вашего дома кредитором. Помимо требований кредитора, также полезно получить новую оценку, чтобы получить начальную стоимость для ваших переговоров о разводе.

«Это может потребовать найма оценщика для проведения соответствующей оценки. Если вы хотите сохранить дом, вам нужно, чтобы эта оценка была как можно ближе к сумме, причитающейся по ипотеке», — говорит Брент Морган, юрист из Техаса, специализирующийся на разводах, опеке над детьми и семейном праве.

В зависимости от вашей ситуации, возможно, стоит потратить 450-550 долларов на внешнюю оценку, чтобы убедиться, что ваш дом оценен надлежащим образом.

Вот итог:

• Во время выкупа вы являетесь покупателем
• Ваш бывший продавец
• Вам нужно будет определить стоимость дома

Источник: (Kristine Isabedra/Death to the Stock Photo)

Что делать, если есть смысл продать дом и переехать

Изучив свой финансовый контрольный список, вы можете решить, что лучше всего продать дом. Продажа может позволить вам сделать полный разрыв и найти более доступное жилье, начать новую жизнь.

Если начать заново — это правильный выбор для вас, вот шаги, которые вам необходимо выполнить.

Шаг 1: Наймите специалистов по разводам (которым доверяют оба супруга)

При выборе агента по недвижимости, специализирующегося на разводах, «сделайте домашнее задание», — советует Эрлих. Это означает, что вы тщательно проверяете своего агента и задаете ему множество вопросов.

Эрлих предлагает спросить у потенциальных агентов:

• Квалифицирован ли специалист по разводам?
• Как долго он/она работает специалистом по разводам?
• Имеет ли он/она хорошую репутацию?
• Связан ли он/она с более крупной организацией, обеспечивающей постоянное обучение?
• Может ли специалист по разводам направить вас к другим квалифицированным и проверенным лицам, которые могут вам понадобиться в процессе развода?
• Какую общую стоимость их услуг вы можете ожидать, если не произойдет ничего необычного?

Продажа дома и раздел вырученных средств при разводе менее сложны, чем сохранение дома, но, вероятно, не обойдутся без разногласий. В конце концов, на карту поставлена ​​финансовая безопасность и вас, и вашего бывшего.

Найдите агента по недвижимости с опытом продаж при разводе

Хороший агент по недвижимости может помочь вам разобраться в сложностях продажи дома при разводе и облегчить вашу ношу. Свяжитесь с двумя-тремя лучшими матчами в вашем регионе сегодня.

Найти агента

Полезно найти кого-то, кому вы оба доверяете, когда решаете финансовые проблемы.

«Использование финансового нейтралитета — всегда лучший выбор, если стороны согласны работать вместе над решением своих финансовых вопросов», — говорит Лиза С. Декер, сертифицированный финансовый аналитик по разводам из Джорджии, которая специализируется на помощи парам и их адвокатам в достижении равноправного развода. расчеты.

«Убедитесь, что ваши юридические и финансовые эксперты сертифицированы в разводе. Если стороны предпочитают работать независимо, работать с профессионалами, настроенными на урегулирование, всегда лучше. Судебный процесс должен быть только последним средством, так как это самый дорогой и наименее предсказуемый путь», — советует Декер.

Как выбрать одного агента, чтобы процесс выбора не стал спорным?

Вы можете использовать голосование по выбору ранга. Вы и ваш бывший беседуете с агентами индивидуально и ранжируете их в соответствии с предпочтениями. Затем передайте соответствующий список своим адвокатам, которые выберут агента с самым высоким рейтингом из обоих списков.

Шаг 2: Согласуйте детали продажи дома

Вы совместно решили продать дом. Это важный шаг в процессе движения вперед.

Вот список моментов, которые необходимо учитывать при согласовании деталей продажи дома:

• Соответствующая прейскурантная цена
• Самое низкое предложение, которое вы оба готовы принять
• Ремонт делать или не делать
• Значение обновлений
• Продавать «как есть» или нет

Шаг 3: Листинг, продажа и расчет

Вы находитесь в точке, где могут вспыхнуть эмоции и появиться линия фронта. Если вы планируете и ожидаете некоторых болевых точек листинга, продажи и расчетов, вы сможете контролировать свои эмоции и добиться гладкой продажи.

Вот список проблем, с которыми вы и ваш бывший можете столкнуться:

• Согласование того, как обращаться с уступками покупателя, кредитами или ремонтом
• Согласие на лучшее предложение для обеих сторон
• Организация обоих расписаний вокруг показов
• Как разделить выручку после продажи
• Как выручка от продажи дома соотносится с переговорами по другим активам
• Если один из супругов сосредоточен на движении вперед, а другой на получении максимальной прибыли
• Управление законами о разделе имущества
• Стресс от содержания дома в чистоте и постановке
• Напряженность в отношении того, кто из супругов будет жить в доме во время процесса продажи

После продажи законы о разделе имущества вашего штата помогают определить, как распределяются прибыль и выручка.

После того, как дом будет продан, вы можете отказаться от своих прав на некоторые физические активы или личную собственность в обмен на получение дополнительных денежных средств от прибыли от продажи.

Например, ваш бывший хочет единолично владеть семейной лодкой. Вы можете обменять свой интерес на семейную лодку и попросить денежную выручку от продажи дома.

Источник: (Поверхность / Unsplash)

Вопросы и ответы: Что еще следует учитывать при принятии решения о сохранении дома

Всегда ли дом достается жене или мужу?

Не всегда. Человек, который получит дом, может зависеть от того, у кого есть:

• Первичная опека над детьми школьного возраста
• Эмоциональная привязанность
• Финансовая способность платить за дом

Могу ли я заставить своего супруга уйти из дома во время нашего развода?

Это зависит от закона штата, регулирующего развод.

Однако, как правило, если вы и ваш супруг купили дом вместе или если одна из сторон купила дом во время брака, вы, скорее всего, не сможете вынудить супруга уйти.

Общепризнанное исключение возникает, когда:

• Дом не является собственностью супругов
• Происходит жестокое обращение с детьми
• Происходит домашнее насилие

Какова распространенная причина того, что ни один из супругов не ведет дом?

Возможно, ни одна из сторон не может позволить себе оплатить ипотеку. Если это произойдет, то суд примет другое решение.

Оставить или продать? Задайте себе эти 8 вопросов, прежде чем принять решение

Элрих предлагает вам задать себе следующие вопросы при принятии решения:

• Можете ли вы позволить себе платить ипотеку, налоги на недвижимость, содержание и не быть «бедным домом»?
• Можете ли вы с детьми (если они есть) по-прежнему ездить в отпуск и вести такой же комфортный образ жизни, как и до развода?
• Какие существуют варианты аренды (стоимость, местонахождение и т. д.) и какова будет стоимость аренды?
• Есть ли где-нибудь, где вы можете жить, чтобы погасить долги и откладывать деньги, чтобы иметь возможность накопить на первоначальный взнос? Думайте о долгосрочной перспективе.

Decker рекомендует вам изучить следующие финансовые вопросы при принятии решения:

• Могу ли я претендовать на рефинансирование?
• Какие значительные расходы или ремонт я могу ожидать в ближайшие пару лет?
• Как я могу позволить себе ежемесячные платежи в течение всего срока действия ипотеки?
• Могу ли я найти другое место в этой школьной зоне или на похожем маршруте?

Не поддавайтесь эмоциям и позволяйте им управлять вашими решениями. Вместо этого обязательно проконсультируйтесь со своим адвокатом, специалистом по разводам, бухгалтером или специалистом по финансовому планированию, прежде чем принимать какие-либо решения.

Еще одна вещь, которую вы должны рассмотреть, — это найти агента с самым высоким рейтингом для получения дополнительной экспертной консультации по поводу продажи вашего дома и для сравнительного анализа рынка.

Воспользуйтесь нашим инструментом Agent Match, который анализирует более 27 миллионов транзакций и тысячи отзывов, чтобы определить, какой агент лучше всего подходит для вас, исходя из ваших потребностей.

Источник изображения заголовка: (Роман Мотизов / Shutterstock)

Сможете ли вы сохранить семейный дом при разводе?

Адвокат по разводам Кармела М. Миралья исследует множество вопросов, влияющих на то, может или должен ли один из супругов «сохранить семейный дом» после развода.

Нажмите здесь f или в формате PDF для печати

Один из первых вопросов, который большинство людей задают во время консультации по разводу: «Могу ли я сохранить дом?» Большинство адвокатов по семейным делам знают, что стандартный ответ — «это зависит от обстоятельств», за которым следует «просто потому, что вы может не означает, что должен ». Для некоторых разводящихся супругов сохранение (или пребывание в) семейном доме становится их пресловутым белым китом при разводе, доминируя над их вниманием и искажая их позиции на переговорах по другим важным вопросам.

В отличие от многих вопросов, связанных с разводом, вопросы, касающиеся супружеского дома, часто пересекаются между широкими категориями, определяющими развод, такими как опека над детьми, алименты и раздел имущества супругов. Действительно, право супруга продолжать пользоваться семейным домом после развода может зависеть от опеки, поддержки и активов. Между тем, стороны часто связывают сильные эмоции с супружеским домом, что делает его одним из самых сложных вопросов для решения при разводе.

Есть несколько вопросов, которые следует рассмотреть, прежде чем сделать бывший семейный дом приоритетом при разводе. К ним относятся основные вопросы финансового учета, стратегические соображения в ваших переговорах, юридические проблемы и честное самоанализ эмоциональной динамики, связанной с вопросом: Кто сохраняет семейный дом при разводе?

Пять вопросов: кто сохраняет дом при разводе?

Кто из сторон сохраняет за собой семейный дом после развода, часто является сложным вопросом, особенно в тех случаях, когда обе стороны стремятся сохранить дом. Вот 5 вопросов, которые стороны должны рассмотреть при принятии решения о том, следует ли им претендовать на дом при разводе:

1. Где будут жить ваши дети и как долго они там проживут?
2. Достаточно ли у вас или вашего супруга имущества, чтобы выкупить долю другой стороны в доме?
3. Будет ли у вас достаточно доходов и денежных средств, чтобы позволить себе дом после развода?
4. Если вы не выкупаете долю другой стороны, как долго вы будете оставаться в доме после развода?
5. Могу ли я заставить своего супруга покинуть дом во время нашего развода?

В зависимости от того, как вы ответите на эти вопросы, может оказаться более разумным, как с эмоциональной, так и с финансовой точки зрения, найти альтернативные условия проживания.

1. Опека над детьми может повлиять на то, кто сохраняет за собой семейный дом

В оспариваемом разводе решение суда об опеке над ребенком может быть важным фактором, влияющим на получение супругом/супругой семейного дома. В частности, если один из супругов желает жить в семейном доме в течение определенного периода времени после развода, не выкупая доли другого супруга, судьи, скорее всего, рассмотрят потребности детей в ходатайстве одного из родителей о продолжении использования дома. Вообще говоря, родитель с основной или совместной физической опекой будет в лучшем положении, чтобы продолжать пользоваться домом после развода, чем родитель, не являющийся опекуном, который имеет ограниченное время для воспитания.

Разрешение одному из родителей продолжать жить в бывшем супружеском доме с детьми объясняется многогранностью. Судьи часто рассматривают такое соглашение как содействие стабильности для детей, которые только что пережили трудности и травму развода своих родителей. Еще одна частая проблема заключается в том, есть ли у основного родителя финансовые средства для приобретения нового жилья для детей в случае продажи семейного дома. В некоторых ситуациях судьи предоставляют одному из родителей период использования и пользования домом — который может составлять несколько месяцев или лет — после развода, чтобы обеспечить детям крышу над головой, по крайней мере, до тех пор, пока родитель не сможет восстановить свое финансовое положение.

Для супругов, не имеющих несовершеннолетних детей, споры о том, кому принадлежит семейный дом, часто сводятся к финансовым проблемам. Однако, если речь идет о детях, суд нередко разрешает одному из родителей оставаться в доме в течение нескольких лет после развода.

2. Есть ли у вас активы, чтобы выкупить супругу из семейного дома?

Во многих разводах супружеский дом является квинтэссенцией «совместного имущества супругов», что делает семейный дом одним из самых ценных активов, подлежащих разделу при разводе сторон. Суды часто стремятся поровну разделить имущество в семейном доме. Таким образом, супруг, стремящийся сохранить семейный дом после развода, обычно должен использовать свою долю отдельных активов, чтобы «выкупить» долю другого супруга в доме.

( Пример : Если разводящиеся супруги имеют 500 000 долларов США в совместном доме, супруг, стремящийся сохранить дом, обычно должен согласиться выплатить 250 000 долларов США другому супругу с учетом 50% доли другого супруга в доме. Если супруг, стремящийся сохранить дом, не имеет дополнительных активов в размере 250 000 долларов США, осуществление такого выкупа становится затруднительным.)

Выкуп не обязательно должен осуществляться строго за наличные – вы можете компенсировать расходы другими семейными активами, такими как автомобиль, пенсия фонд, или, может быть, даже платежи в течение долгого времени, чтобы покрыть авансовые расходы. Тем не менее, супруги с ограниченными активами должны тщательно подумать, действительно ли стоит жертвовать всеми своими другими активами, чтобы сохранить дом. Важно помнить, что на протяжении большей части истории США цены на недвижимость едва опережали инфляцию с точки зрения увеличения стоимости. Инвестиции в недвижимость, особенно в жилую недвижимость, также сопряжены со значительными эксплуатационными расходами, начиная от налогов на недвижимость и заканчивая процентами по ипотечным кредитам и покупкой новой крыши каждые 20 лет. (Обратите внимание, что сдаваемая в аренду недвижимость обеспечивает несколько налоговых преимуществ, недоступных обычным домовладельцам с точки зрения текущих расходов. ) Напротив, инвестиции в фондовый рынок, несмотря на все обвалы за эти годы, превзошли инвестиции в недвижимость в 5 раз с 19 года.28.

Супруг, который вкладывает все свои активы после развода в одну жилую недвижимость, скорее всего, пожертвует потенциалом крупной прибыли на фондовом рынке с течением времени. Один из способов подумать об этом — просто взглянуть на экономический крах 2008 года. По состоянию на конец 2016 года рост фондового рынка превзошел рынок недвижимости в 20 из 24 городских районов США. По крайней мере, с 1928 по 2019 год данные довольно ясны: инвестиции в акции превосходят инвестиции в недвижимость. Супруги должны учитывать эту реальность, прежде чем вкладывать все свои активы после развода в семейный дом.

Расчет цены выкупа семейного дома может быть сложной задачей. Разводящиеся супруги часто нанимают оценщиков недвижимости для оценки дома, и обычно выкуп выкупа рассчитывается на основе более высокой оценки. Если обе стороны хотят сохранить дом, это еще больше усложняет ситуацию, поскольку у судей часто не хватает терпения для «войны торгов». Стороны, ведущие переговоры о выкупе, также должны учитывать такие вопросы, как снижение выкупом определенных транзакционных издержек, таких как избежание комиссии риэлтора, которая может учитываться в цене выкупа.

Наконец, стоит отметить, что супруг, который хочет выкупить долю другой стороны в доме, также должен рефинансировать любые ипотечные кредиты на недвижимость, чтобы имя другой стороны было удалено из ипотеки. Получение рефинансирования может быть сложной задачей для сторон с плохой кредитной историей или ограниченным доходом или активами. Ключевой вопрос в таких случаях заключается в том, сколько времени сторона должна получить рефинансирование, и что произойдет с имуществом, если он или она не сможет рефинансировать какие-либо ипотечные кредиты.

3. Будет ли у вас денежный поток для содержания семейного дома, если вы его сохраните?

В некоторых случаях суды штата Массачусетс постановили, что использование одной из сторон семейного дома после развода может рассматриваться как компонент алиментов. Согласно этой теории, родитель, не являющийся опекуном, должен ждать будущей продажи дома, что откладывает его или ее долю в разделе имущества, в то время как родитель-опекун проживает в доме с детьми. В некоторых случаях родителю, не являющемуся опекуном, может быть даже приказано оплатить расходы на дом в качестве компонента алиментов.

Чаще всего сторона, проживающая в семейном доме, несет ответственность за оплату 100% расходов, связанных с домом. Такие родители могут (и часто получают) получать алименты на ребенка, которые он или она затем использует (наряду с другими своими источниками дохода) для оплаты дома. Для разведенных супругов с ограниченными средствами это может привести к тому, что сторона станет «бедной по дому».

Investopedia дает следующее определение «домовой бедняки»:

Домашняя беднота — это термин, используемый для описания человека, который тратит большую часть своего общего дохода на владение жильем, включая выплаты по ипотеке, налоги на недвижимость, содержание и коммунальные услуги. У людей в этой ситуации не хватает наличных денег для дискреционных предметов и, как правило, возникают проблемы с выполнением других финансовых обязательств, таких как оплата транспортных средств.

Мы регулярно слышим о супругах, которые изо всех сил борются за сохранение семейного дома при разводе только для того, чтобы продать через год или два, потому что содержать дом просто слишком дорого. Важно помнить, что после развода разведенные супруги должны вести два домохозяйства — по одному на каждого бывшего супруга — вместо одного дома. Потребность в двух домохозяйствах делает ресурсы дефицитными для обеих сторон. В контексте оплаты бывшего супружеского дома один из супругов часто с трудом оплачивает эксплуатационные расходы и расходы на содержание имущества, которое изначально должно было покрывать жилищные потребности всей семьи.

Оплата и содержание семейного дома только с одним источником дохода может оказаться более сложной задачей, чем многие могут себе представить. Даже если вы были основным кормильцем своей семьи, часто ошибочно полагать, что расходы на содержание семейного дома станут легче после развода. Без дополнительного внимания со стороны вашего супруга, скорее всего, потребуются дополнительные расходы на содержание, которые вам придется учитывать в уравнении. Например, вам, возможно, придется нанять газонокосилку, чтобы следить за двором, «разнорабочего» для устранения мелких проблем, которые когда-то были, или домработницу для помощи в уборке. Без дополнительных рук вашего бывшего супруга у вас может не хватить времени на выполнение всех задач в выходные дни, поскольку вы также управляете домашними делами, покупками продуктов и занятиями с детьми.

Супруги, которые борются за семейный дом во время развода, а затем добиваются успеха, могут быстро обнаружить, что тратят большую часть своего дохода на ипотеку и сопутствующие расходы на владение домом, за который они боролись, в результате чего они остаются «бедными». Прежде чем пытаться сохранить семейный дом при разводе, стороны должны тщательно спланировать свой бюджет после развода. Разница в 500 долларов в месяц может показаться незначительной, но это может быть разница между жизнью «от зарплаты до зарплаты» и наличием подушки безопасности на годы вперед.

В процессе составления бюджета супруги должны учитывать следующее:

a. Все текущие расходы, связанные с домом, включая ипотеку, налоги на недвижимость, коммунальные услуги и расходы на содержание.

б. Оценка крупных периодических расходов, таких как замена кровли, наружная покраска или замена котла.

в. Рассчитайте все остальные еженедельные и ежемесячные расходы на проживание.

д. Определите все источники дохода, включая доход от занятости, пособие на ребенка или полученные алименты, а также потенциальные налоговые льготы и возмещения.

эл. Ваша финансовая «подушка» — то есть все ваши ликвидные активы, потенциальные источники займов, любые другие источники наличных денег, если вы испытываете финансовые трудности.

4. Как долго вы планируете оставаться в семейном доме после развода?

Борьба за семейный дом при разводе может иметь большой смысл, если вы намерены выкупить долю вашего супруга в доме. Для сторон, которые планируют жить в семейном доме только в течение ограниченного количества лет после развода, расчет является более сложным.

Как отмечалось выше, суды часто рассматривают ходатайства родителей, которые желают продолжать проживать в семейном доме с детьми в течение определенного периода времени, даже если родитель, подающий ходатайство, не имеет средств для выкупа доли другой стороны в семейном доме. дом. Однако продолжение проживания в супружеском доме при таких обстоятельствах может иметь существенные недостатки. К ним относятся:

• Вам нужно будет платить за дом из имеющегося у вас дохода – Бывшие супруги, получающие ограниченное пособие на ребенка или алименты в течение ограниченного периода времени после развода, должны спросить себя, действительно ли имеет смысл тратить свои ограниченные ресурсы на дорогой дом.
• Вам все равно придется продать дом и разделить долю – Хотя жизнь в доме может принести комфорт, важно помнить, что другой супруг по-прежнему имеет право на его или долю в 50% стоимости после продажи .
• Оплата ремонта и технического обслуживания может быть сложной задачей – Что произойдет, если после развода дому понадобится новая крыша? В то время как сторона, проживающая за пределами дома, может быть готова дождаться своей доли выручки от продажи, просьба к этой стороне оплатить капитальный ремонт может быть другой историей. Одна из проблем, позволяющих одной из сторон оставаться в доме в течение длительного периода времени после развода, заключается в том, что дом может прийти в негодность, что в конечном итоге повлияет на цену продажи в будущем.
• Как долго ты там пробудешь? — Мы часто видим соглашения и распоряжения, позволяющие одному из супругов проживать в доме от 1 до 5 лет после развода. В некоторых случаях период проживания связан с тем, что один или несколько детей становятся эмансипированными, им исполняется 18 лет или они заканчивают среднюю школу или колледж. Чем дольше период проживания, тем больше бремя для стороны вне дома, которая должна ждать свою долю доходов, и тем более сложной становится ситуация для обеих сторон.

5. Могу ли я заставить своего супруга покинуть семейный дом до того, как развод закончится?

Если вы не заметили, блог Lynch & Owens никогда не боялся критиковать законодательный орган Массачусетса за то, что он не обновил глупые законы. Однако когда дело доходит до приказа «освободить супружеский дом», законодательный орган получает что-то вроде пропуска. Что касается постановлений об освобождении, мы должны направить наше недовольство судьям судов по делам о наследстве и семейным делам.

Массачусетс имеет четкий закон, согласно которому следует выполнить до того, как суд принудит одного из супругов «освободить» семейный дом во время развода. Глава 208, с. 34B предусматривает:

Любой суд, обладающий юрисдикцией в отношении исков о разводе… может, после возбуждения такого иска… приказать мужу или жене немедленно покинуть семейный дом на период времени, не превышающий девяноста дней, и при последующем ходатайстве о таком дополнительный определенный период времени, который суд сочтет необходимым или уместным, если суд установит после слушания, что здоровье, безопасность или благополучие переезжающей стороны или любых несовершеннолетних детей, проживающих с сторонами, будет поставлено под угрозу или существенно ухудшится в результате отказа ввести такой порядок.

Другими словами, «устав об освобождении» штата Массачусетс требует, чтобы суд установил, что «здоровье, безопасность или благополучие» стороны или несовершеннолетнего ребенка будут «под угрозой или существенно нарушены», если только один из супругов не будет принудительно удален из дома. пока идет развод. На самом деле судьи Суда по делам о наследстве и семейным делам обычно игнорируют этот юридический стандарт, тем самым вынуждая одного из супругов покинуть дом, даже если нет доказательств существенного вреда или ущерба.

Общепризнано, что юридический стандарт «освобождения» требует меньшей степени риска, чем тот, который требуется для 209Приказ о предотвращении злоупотреблений, но не намного ниже. В общем, одного факта развода супругов должно быть достаточно, чтобы удовлетворить стандарту существенного вреда или нарушения.

Конечно, закон бессмыслен, если судьи ему не следуют. А в Массачусетсе многие судьи просто игнорируют закон об освобождении, вместо этого выбирая временные постановления, предоставляющие одному из супругов «исключительное пользование и пользование» семейным домом во время развода, что вынуждает другого супруга покинуть дом. Чтобы было ясно, фраза «использование и пользование» взята из закона о недвижимости (и/или закона о арендодателях-арендаторах), но, похоже, нет никаких правовых оснований для вступления в силу такого приказа в случае развода.

( Примечание редактора : Статут об освобождении узко адаптирован таким образом, что должен сделать его исключительным средством правовой защиты для судей, пытающихся удалить супруга из семейного дома в связи с разводом. На самом деле нет никаких спорных оснований для удаления супруга из дома на основании простого временного приказа в соответствии с главой 208, статья 28А. Тем не менее, судьи регулярно используют приказы об «использовании и пользовании», чтобы обойти закон об освобождении.)

Из-за особого характера временных постановлений в суде по наследственным делам, ни Апелляционный суд Массачусетса, ни Верховный судебный суд не рассматривали статут об освобождении с 2005 года. На практике это означает, что судьи, которые требуют от супруга покинуть дом, используя временный приказ для «использования и удовольствия ” столкнуться с небольшим противодействием со стороны апелляционных судов или вообще без него. Суть в том, что судьи штата Массачусетс часто требуют, чтобы один из супругов покинул семейный дом во время развода тремя способами:0005

• 209A Приказы о предотвращении злоупотреблений (бытовые запретительные приказы)
• Приказы об освобождении в соответствии с гл. 208, с. 34B
• Временные приказы, предоставляющие одной стороне «единственное пользование и пользование» семейным домом

CDFAs Может помочь: Должен ли я сохранить семейный дом после развода?

Консультация сертифицированного финансового аналитика по разводам (CDFA) часто является хорошей идеей до, во время или после развода. CDFA может помочь вам проанализировать ваш бюджет, чтобы определить, будет ли у вас доход после развода и денежный поток, чтобы позволить себе дом самостоятельно. Кроме того, CDFA может помочь вам понять разницу между инвестированием в «мертвый актив», такой как жилой дом, и более ликвидными активами, которые могут приносить инвестиционный доход в долгосрочной перспективе.