Как правильно сдать квартиру в аренду: Как сдать квартиру в аренду правильно и безопасно?

Эксперт рассказал, как правильно сдать квартиру, находясь в отъезде

Свежий номер

РГ-Неделя

Родина

Тематические приложения

Союз

Свежий номер

Текст:

Марина Трубилина

04.11.2022 02:00

При долгом отъезде собственники стараются сдать свою недвижимость в аренду, чтобы получать от этого доход. Какие нюансы стоит учесть, если владелец жилья оказался за границей, рассказал «РГ» юрист, партнер NOVATOR Legal Group Сергей Струнков.

Сергей Михеев/РГ

Во-первых, сдавать квартиру в аренду при длительном отсутствии в России, нужно легально, подчеркивает Струнков. Это позволит избежать многих неприятностей. Не говоря уже о штрафах и пенях в случае, если официальные органы выяснят, что квартира сдается. В этом случае, в частности, придется заплатить НДФЛ в 13% и пени за предыдущие три года (по 1/300 ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки уплаты налога, но не больше суммы недоимки). Кроме того, собственника оштрафуют на 20-40% от неуплаченной суммы налога, а также привлекут к ответственности за непредоставление налоговых деклараций (5% от неуплаченной в срок суммы налога за каждый полный или неполный месяц, но не более 30%).

Для уплаты налогов при сдаче квартиры в аренду у собственника есть три варианта. Во-первых, зарегистрироваться в качестве самозянятого и платить налог в 4% от дохода при сдаче жилья физлицам и 6% — юрлицам. Во-вторых — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и приобрести патент на сдачу жилья, уплачивая 6% от возможного дохода. И, наконец, можно по итогам года подать декларацию и заплатить налог в 13%.

Уехавшему за границу собственнику при сдаче квартиры важно помнить о налоговом резидентстве. Лицо утрачивает этот статус автоматически, если находится за границей более шести месяцев (183 дней) в году суммарно. А при утрате налогового резидентства ставка НДФЛ повышается до 30% от доходов на территории РФ. При неверном расчете налога, в том числе и расчете налога по ставке резидента, предусмотрен штраф в 20% от всей его суммы.

Оптимальнее всего собственнику квартиры в этом случае получить статус самозанятого. Если самозанятый является нерезидентом, его налоговая ставка при сдаче квартиры не меняется, отмечает Струнков.

Для предотвращения возможных убытков стоит застраховать квартиру от взрыва газа, пожара, стихийных бедствий, повреждения водой, умышленного повреждения имущества третьими лицами, кражи со взломом и грабежа. Выясните, что представляет из себя будущий наниматель — чем занимается, не привлекался ли к уголовной ответственности, какие у него пробблемы. Возможно, стоит привлечь агентство недвижимости с хорошей репутацией, так как удаленное решение многих вопросов довольно проблематично. Агент же может следить за состоянием квартиры, ее использованием по назначению, оплачивать коммунальные услуги, заказывать клининг при смене жильцов и т. п. Но агентства берут комиссию за услуги, что снизит доход от сдачи.

Следующий важный шаг — заключение договора найма жилья с арендатором. В договоре нужно правильно указать адрес квартиры (он должен соответствовать адресу в выписке из ЕГРН), целевое использование — жилое помещение. Как можно подробнее зафиксируйте состояние квартиры: качество ремонта, мебель, которая передается, показания счетчиков.

В договоре должно быть указано, кто и на каких условиях будет проживать в квартире, включая домашних животных, сроки оплаты и т. п. Как правило, договор найма заключается на срок до одного года, чтобы избежать его регистрации в Росреестре.

Наниматель, с которым заключен договор, будет отвечать перед собственником, даже если совместно будут проживать несколько человек.

В договоре нужно не только указать размер ежемесячной платы, но и детализировать, что включает в себя эта сумма. Как правило, в оплате есть постоянная и переменная части. Постоянная часть — фиксированная сумма, а переменная — оплата воды, электроэнергии и других коммунальных услуг по счетчикам. Нужно также предусмотреть возможность и периодичность индексации оплаты, даже если его срок менее года.

В договоре нужно отразить, за чей счет осуществляется текущий и капитальный ремонт. Текущий — это незначительный ремонт, который возникает при нормальной эксплуатации (например, потек кран на кухне, сломалась дверная ручка). По закону текущий ремонт производит наниматель, а капитальный — собственник квартиры, отмечает эксперт.

Не забудьте про страховой депозит — сумму, которая возвращается нанимателю при выезде при отсутствии проблем или же остается у хозяина, если наниматель, например, перестал платить или сильно повредил квартиру и мебель. Как правило, обеспечительный платеж равен одному месячному платежу. Но в нашем случае желательно предусмотреть более крупную сумму — например, равную трем месячным платам. Хозяину, находясь за границей, сложнее урегулировать вопросы повреждения имущества и компенсации этого.

Важно четко прописать ответственность за просрочку платежа и возможность досрочно расторгнуть договор по инициативе собственника, если наниматель не вносит квартплату более двух месяцев. Также оговорите порядок расторжения договора — например, можно включить условие, что наниматель обязан предупредить о досрочном расторжении за два или три месяца.

Если собственник до отъезда за границу не успевает сам подписать договор найма квартиры, он должен выдать нотариальную доверенность на это доверенному лицу. В случае, если он не успел оформить у нотариуса доверенность до отъезда, это можно сделать в консульстве РФ на территории другой страны. После оформления доверенности в консульстве, её оригинал нужно направить в Россию доверенному лицу для подписания договора.

Проверьте, что в тексте доверенности нет пункта о возможности продать недвижимость. Можно также до отъезда установить запрет на совершение регистрационных действий без участия собственника в Росреесте через МФЦ.

Продумайте схему получения арендной платы — будет ли получать деньги представитель или наниматель должен направлять их на счет собственника. Способы переводить деньги в другие страны по-прежнему есть. Это могут быть, например, переводы через некоторые платежные системы, через банки, которые не попали под санкции, на зарубежную банковскую карту или, наконец, через криптокошелек, перечисляет Струнков.

Экономика21.04.2023

Депутаты ГД назвали эффект от создания ссудно-сберегательных касс

Экономика21. 04.2023

Эксперт объяснил, как могут работать ссудо-сберегательные кассы и рассрочка жилья

Экономика21.04.2023

ЦБ отметил рост ипотеки на 30 процентов

Как сдать квартиру в аренду: комплектация, выбор арендатора, цена

Сдача недвижимости в аренду — один из популярных вариантов бизнеса среди  владельцев квартир, домов или офисных помещений. И несмотря на то, что этот вид заработка является лакомым кусочком для многих современных бизнесменов, путь рантье достаточно сложен и сопряжен с определенными рисками. О том, как избежать “подводных камней”, а также наладить прибыльное дело и пойдет речь в нашем материале.

Как подготовить квартиру к сдаче в аренду

Спрос на недвижимость зависит от ее местоположения, комплектации и дизайна квартиры. Владельцы квадратных метров задаются вопросом — “Как сдать квартиру в аренду быстро и безопасно”, и обращаются к посредникам. Это абсолютно обоснованное решение, тем более, когда это делается впервые. До момента подписания договора арендодателю придется пройти не менее важный этап — подготовить квартиру.

Купив квартиру в предчистовой отделке нужно быть готовым к тому, что ремонт не окупится. Выбирать самые дешевые материалы не стоит, так как отделка потеряет вид, и через несколько лет придется переделывать ремонт или же снижать арендную плату за “бюджетный” вид жилья. Оформить помещение рекомендуется в классическом нейтральном стиле.

Нелишним будет позаботиться о дополнительных электроточках и качестве стройматериалов. Удобный вариант это обои под покраску, так как их проще привести в порядок после неряшливых квартирантов. Приобрести мебель и технику можно через доски объявлений типа “Авито” или на распродажах в сетевых магазинах. Многие арендодатели сдают пустые квартиры, без мебели и техники, но стоимость и спрос на такую жилплощадь низкий.

В квартире с устаревшим ремонтом желательно, как говорится, “накрасить губы”, то есть обновить отделку или добавить аксессуаров (повесить постеры, поменять окна, занавески, кухонный гарнитур).

Комплект мебели и техники для съемной в квартиры

Обустройство жилой площади — важный момент для привлечения клиентов и получения максимальной выгоды для арендаторов новичков. Что должно быть в квартире из мебели и бытовых принадлежностей обязательно, а что опционно решает арендодатель. Мы приводим свои рекомендации, которые могут повлиять на спрос и стоимость.

 

да	возможно	нет
холодильник	телевизор	ковролин
стиральная машина	микроволновая печь и электрочайник	старый пылесос
кондиционер	диван	тонкий линолеум или ламинат
швабра, веник, ведро	посуда и столовые приборы	растения
чайник	письменный или компьютерный стол	ценные вещи и предметы интерьера
кровать и диван	вытяжка на кухне	малофункциональная и громоздкая мебель
шкаф и комод	люстра	тяжелые портьеры
мебель на кухне	зеркало и вешалка в коридоре	“бабушкина” мебель
интернет	жалюзи на кухне	личные вещи и фото

 

Ремонт предпочтительнее делать в нейтральных тонах и дополнить элементами декора: постеры на стенах, занавески, люстра, яркое покрывало на диван/кровать. Фотография с нестандартной деталью интерьера запомнится при выборе из множества конкурентов на сайте объявлений.

Если квартира расположена в районе с большим количеством арендного жилья или же в непопулярном месте, то можно обойтись минимальными затратами на ремонт и обстановку, особенно для съема квартир рабочими или студентами. Стоимость мебели должна окупиться примерно за 2–3 месяца аренды.

Как найти арендатора и определить цену ежемесячной оплаты

После подготовки квартиры к сдаче необходимо выбрать фотографии. Не стоит делать кадры в захламленной комнате, на плохой фотоаппарат или телефон. В помещении должен быть включен свет, а в кадре присутствовать вся комната, а не угол или часть, искажающая планировку. В квартире следует убрать следы бывших жителей, а в кадре не должно быть никаких людей (даже в зеркальном отражении). Помещение позиционируется в рекламе, как гостиничный номер, в котором нет следов от предыдущих гостей. В тексте объявления опишите преимущества квартиры, поставьте себя на место жильца. Изложите плюсы района и инфраструктуры, которые могут заинтересовать квартирантов: университет, садик, большой торговый центр, транспортное сообщение или частный сектор.

Ознакомьтесь с чужими объявлениями, но пишите своими словами, без терминов, чтобы вас не восприняли как агента по недвижимости.

Далее нужно определиться с суммой арендной платы. Рассчитать ее можно сравнив объект аренды с конкурентами. Не заостряйте внимание на рекламе с ценой ниже рыночной, ищите реальные объявления. Арендная плата должна быть конкурентоспособной, для того чтобы была возможность выбирать арендатора, а не подписывать договор с первым, кто готов выложить необходимую сумму. Установить стоимость ренты помогут риэлторы. Проконсультироваться со специалистами можно в любом агентстве недвижимости. “Правильная цена” сократит текучку жильцов, которые не будут искать более выгодный вариант. Помните, что пустующая квартира — это убытки, а долгосрочная аренда с правильно установленной рентой поможет их избежать.

Особенности договора аренды

Договор сдачи квартиры в аренду необходим при передаче имущества и помещения стороннему лицу, образец можно найти в интернете. В нем должен быть прописан адрес недвижимости, паспортные данные арендатора и арендодателя, номер свидетельства собственности, опись имущества, сроки и порядок платы за квартиру. Стандартный договор заключается на 11 месяцев продлевается раз в 1 год, в нем указываются сумма задатка (от 50 до 200% от стоимости аренды), порядок и форма оплаты коммунальных услуг, сроки изменения платежей. Недобросовестных людей, желающих поживиться за чужой счет, множество, поэтому будьте внимательны и проверяйте личности (паспорт и права), не отдавайте свои персональные данные и не вручайте ключи без подписания договора и оплаты.

Важно!на

1. За сдачу квартиры нелегальным мигрантам ответственность несет арендодатель.
2. Родственники не лучшие арендаторы, с ними сложнее уладить споры и расторгнуть договор.
3. Все расходы за ремонт, починку и затопление соседей несет арендатор.
4. С “проблемными” и необязательными квартиросъемщиками разрывайте отношения без отсрочек и не “входите в их положение”, это бизнес. В жизни бывают разные ситуации, но систематические задержки оплаты без предупреждения — это первый звоночек.
5. Передачу денег лучше осуществлять на банковскую карту или с распиской о размере суммы, дате и периода оплаты.
6. Долг за коммунальные услуги и жилье вернуть не получится даже через суд, поэтому нужно контролировать все платежи и показания счетчиков и делать все самостоятельно и своевременно.

Вопросы, связанные с окупаемостью, налогами и некоторые другие, по просьбам пользователей нашего портала, мы рассмотрим в одной из следующих статей.

Как снять дом и стать арендодателем

Сдача дома в аренду может означать доход, но вы обязательно за него поработаете.

Сдача дома в аренду может стать отличным способом сохранить ваши вложения после переезда в новый дом. Выяснение того, как стать арендодателем, требует некоторых знаний о том, как работает процесс аренды дома. Вот как арендовать дом, чтобы это было гладкое и финансово разумное предприятие.

• Составьте финансовый план.

  Если вы задаетесь вопросом, как арендовать дом, который приносит прибыль, ответ заключается в правильном планировании и долгосрочном мышлении. Многие домовладельцы рассчитывают на прибыль всего в несколько сотен долларов в месяц, поэтому важно определить, будут ли время и усилия, потраченные на обучение тому, как стать домовладельцем, того стоить для вас на местном рынке жилья.

  Сдача жилья в аренду, как правило, не является способом быстрого обогащения, а является долгосрочной инвестицией. Учтите следующие расходы в своем бюджете:

  • Ипотечный платеж (если есть)
  • Налоги на недвижимость
  • Страхование
  • Регулярное техническое обслуживание
  • Ремонт и модернизация

• Установить арендную ставку.

  

  Вот другая сторона вашего бюджета: доход. Конечно, вы хотите, чтобы арендная ставка превышала ваши расходы, но вам также нужно быть конкурентоспособным, чтобы привлекать арендаторов. Арендная плата за исследовательскую площадь. Совершите поездку по недвижимости, чтобы сравнить качество и удобства жилья. Если вам нужно брать больше, чем есть на самом деле, чтобы стать арендодателем, убедитесь, что ваш дом предлагает арендаторам больше.

• Составьте план управления имуществом.

  Кому вы хотите, чтобы ваши будущие арендаторы звонили посреди ночи, когда протекающая труба заполняет подвал? А кто исправит? Ответом на оба вопроса может быть вы, но если вы переезжаете на два часа, возможно, нет.

  Составьте план того, кто будет ежедневно управлять недвижимостью, начиная с вызовов техобслуживания и заканчивая периодической проверкой арендной платы. Вы также захотите составить план ремонта и планового технического обслуживания. Вы можете заключить договор с управляющей компанией или частным лицом, чтобы справиться со всем этим, но если вы сделаете это самостоятельно, ваши инвестиции будут максимальными.

• Изучите закон об арендодателе-арендаторе.

  В большинстве штатов действуют специальные законы об арендаторах-арендодателях, которые охватывают такие вопросы, как гарантийный депозит, доступ к собственности и периоды уведомления о прекращении аренды. Например, вы не можете просто вальсировать для выборочной проверки, когда захотите — существуют права арендаторов, которые требуют уведомления арендаторов, и эти сроки зависят от штата. Обратитесь в местное жилищное управление, чтобы найти лучший способ изучить законы штата и местные законы.

  Существуют также федеральные законы о безопасности жилья и законы о борьбе с дискриминацией. Они часто защищают арендаторов, пока они ищут квартиру, поэтому обязательно уясните их заранее. Уточните в Департаменте жилищного строительства и городского развития все законы об арендаторах-арендодателях и, в частности, изучите Федеральный закон о борьбе с дискриминацией, Федеральный закон о жилье и Закон о достоверной кредитной отчетности.

• Установите правила аренды и напишите договор аренды.

  Вы можете найти базовый договор аренды в Интернете, но могут быть вопросы, специфичные для вашей ситуации, которые важно включить. Кроме того, вам нужно принять некоторые решения в отношении политики аренды: разрешите ли вы размещение с домашними животными и захотите ли включить залог за животное или определите, кто будет ухаживать за газоном? Каков будет процесс, когда арендатор захочет разорвать договор аренды? Использование примеров аренды, найденных в Интернете, может быть отличным способом увидеть, как другие подошли к некоторым из этих проблем.

  Убедитесь, что договор аренды полностью законен и в нем нет лазеек, о которых вы не подумали. Проконсультируйтесь с юристом, чтобы убедиться, что вы собираетесь арендовать дом законным путем.

• Создайте маркетинговый план по аренде вашего дома.

  Поиск отличного арендатора — это часть обучения аренде дома. Точно так же, как когда вы продаете дом, вы хотите, чтобы ваша аренда сияла, прежде чем выставлять ее на продажу. Подумайте о том, чтобы поставить его и сделать профессиональную фотографию, чтобы он выглядел наилучшим образом. Чем выше качество фотографий объявления, тем больше могут быть готовы платить некоторые арендаторы.

  Размещение сдаваемого в аренду дома на онлайн-рынке, таком как Trulia, поможет вам охватить самый широкий круг потенциальных арендаторов и сообщить все подробности об аренде жилья в одном месте. Вы можете использовать ссылку, чтобы рассказать о своей аренде среди друзей, коллег и соседей.

• Встреча и проверка потенциальных жильцов.

  Обычно заинтересованный арендатор первым делом хочет посмотреть квартиру. Это отличная возможность и для арендодателей. Вы встретитесь с каждым из них и почувствуете, будут ли они ответственными и уважительными арендаторами.

  После того, как вы сузили круг претендентов, будет разумно получить от них заявку и запустить фоновую проверку и проверку кредитоспособности. Вы можете воспользоваться онлайн-сервисом проверки арендаторов или сделать это самостоятельно. Вот как:

  • Попросите их заполнить заявку. Вы можете взимать плату за подачу заявления, которая поможет вам узнать, кто серьезно относится к этому месту, и поможет компенсировать ваши расходы на аренду дома. Большинство арендодателей берут от 30 до 50 долларов, но на действительно конкурентных рынках аренды некоторые берут до 100 долларов. Вы можете найти образцы приложений в Интернете.
  • Спросите их номер социального страхования и проверьте кредитоспособность . Вы можете запросить проверку кредитоспособности в каждом из трех кредитных бюро — Trans Union, Equifax и Experian. Некоторые взимают плату, но обычно просят потенциальных арендаторов покрыть расходы.
  • Запросите не менее трех рекомендаций. Позвоните каждому из списка и задайте несколько основных вопросов. Надежны ли они? Соблюдают ли они сроки? Сохранить занятость? Ухаживать за их жилыми помещениями? Есть домашние животные?
  • Подтвердить занятость. Попросите показать квитанции о заработной плате за несколько месяцев, чтобы убедиться, что их доход может покрыть арендную плату, и позвоните их работодателю, чтобы убедиться, что они все еще работают там.

• Документируйте аренду и защитите залог.

  Это небольшой, но важный шаг после того, как вы определились с арендатором. По закону вы должны вернуть арендатору залог в конце срока аренды, поэтому поместите его на отдельный счет, где это безопасно (некоторые штаты даже требуют этого по закону). Вы можете потратить часть из них на ремонт, но они все равно понадобятся вам немедленно. У вас будет установленный законом крайний срок (он зависит от штата, но часто 30 дней), чтобы сделать этот ремонт и предоставить документацию о том, как были потрачены деньги.

  Говоря о документации, сфотографируйте состояние сдаваемого в аренду дома до того, как арендатор въедет в него. Когда срок аренды закончится, вы захотите иметь возможность доказать, что никакого ущерба, нанесенного этому месту, не существовало ранее.

  Если после того, как вы узнали, как сдавать свой дом в аренду, вы не уверены, подходит ли вам роль арендодателя, возможно, пришло время его продать. Ознакомьтесь с нашим руководством по затратам на продажу вашего дома.

Советы новым домовладельцам Нью-Йорка, впервые сдающим квартиру в аренду

Став арендодателем, вы можете получить доход, чтобы компенсировать расходы, связанные с владением жильем в Нью-Йорке, например, выплаты по ипотеке и алименты, но многое зависит от вашей роли. Если вы впервые сдаете квартиру в аренду, вам необходимо ознакомиться с законами об аренде жилья в Нью-Йорке, подготовить комплексный договор аренды и убедиться, что у вас есть соответствующее страховое покрытие.

Будьте готовы к обучению, говорит Арик Лифшиц, генеральный директор DSA Property Group, компании, которая владеет и управляет жилыми домами в Нью-Йорке. «Даже если вы привыкли нести ответственность за владение собственным домом и предоставление безопасного жилья для себя и своей семьи, сделать этот переход и обеспечить то же самое для других — это совершенно новая игра», — говорит он.

---

[Примечание редактора: предыдущая версия этой статьи была опубликована в сентябре 2021 г. Она была дополнена новой информацией на октябрь 2022 г.] ответственных арендаторов, а также знание того, что разрешено законами штата и города, а также правилами аренды или субаренды вашего здания.

1) Ознакомьтесь с законами об аренде в штате Нью-Йорк 

Вам следует ознакомиться с законами об аренде — в 2019 году были добавлены дополнительные меры защитыи арендаторы квартир с рыночной ставкой (где арендная плата не ограничена) теперь имеют некоторые из тех же мер защиты, что и арендаторы квартир со стабилизированной арендной платой. Это повлияет на то, как вы управляете своей арендой, поэтому стоит прочитать правила.

«Существуют строгие правила в отношении того, сколько вы можете взимать за проверку биографических данных потенциальных арендаторов и уведомление, необходимое для повышения арендной платы и прекращения аренды в зданиях с одним арендатором», — говорит Джордан Баровиц, вице-президент по связям с общественностью в Durst. Организация, фирма, которая владеет и управляет жилыми домами в Нью-Йорке.

Если вы хотите продлить договор аренды после истечения срока, вы должны заблаговременно уведомить своих арендаторов в письменной форме, если увеличение составляет 5 процентов или более. Это также применимо, если вы допустили истечение срока аренды, и ваши арендаторы арендуют помесячно.

Как домовладелец вы не можете взимать более 20 долларов США за регистрационный сбор. Эта стоимость покрывает проверку биографических данных и кредитоспособности, которую вы должны предоставить новому арендатору вместе с квитанцией.

Советы директоров некоторых кооперативов и квартир взимают дополнительные сборы, рассчитываемые либо в виде процента от ежемесячного содержания квартиры, либо в виде процента от арендной платы. Плата также может включать расходы на въезд за пользование лифтом в течение дня и может составлять от 350 до 3500 долларов, в зависимости от здания. Вы можете передать эти сборы арендатору.

Еще одним соображением является ограничение пени за просрочку платежа. В законах об аренде говорится, что штрафы за несвоевременную оплату арендной платы могут быть вынесены арендаторам только в том случае, если они задерживают свои платежи более чем на пять дней, и штраф не может превышать 50 долларов или пяти процентов от месячной арендной платы, в зависимости от того, что меньше. Может быть полезно создать простой онлайн-метод сбора арендной платы.

Вы не можете требовать в качестве залога арендную плату более чем за один месяц. Для получения подробной информации об этом читайте: «Может ли арендодатель потребовать арендную плату за первый и последний месяц плюс залог?» (Ответ по-прежнему нет.) 

Кроме того, ваш арендатор имеет право на осмотр квартиры, чтобы задокументировать ее состояние, прежде чем въехать. Когда арендатор съезжает, он может запросить повторный осмотр, и вам нужно будет предоставить подробный отчет о любых расходах, которые вы намереваетесь снять с охраны в течение 14 дней. Если вы не уложитесь в этот срок, вы потеряете право удержать часть депозита.

Некоторые из этих требований могут отпугнуть новых арендодателей, и вы, возможно, захотите объединиться с другими арендодателями. Лифшиц предлагает создать сетевую группу или присоединиться к ней, чтобы учиться на опыте других арендодателей. «Я присоединился к сетевой группе много лет назад, и мы до сих пор собираемся вместе, взаимодействуем и регулярно помогаем друг другу», — говорит он

2) Знайте правила субаренды вашего кооператива или квартиры

Если вы хотите сдать в аренду кооператив или квартиру, правила и положения совета определяют, что разрешено.

Кондоминиумы, как правило, легче сдавать в аренду, чем кооперативы, потому что плата не требует участия. Как акционер кооператива, вы фактически сдаете свое место в субаренду, поэтому правление, вероятно, будет очень вовлечено в процесс утверждения и может отказать вашему заявителю на аренду без объяснения причин. Совет также может диктовать продолжительность субаренды или аренды и даже цену, которую вы можете взимать. Вам нужно будет прочитать договор аренды кооператива, чтобы узнать о любых ограничениях.

В кооперативе с регулируемой арендной платой субаренда, вероятно, будет значительно сложнее.

«Хотя многие люди в Mitchell-Lama и других контролируемых государством квартирах сдают квартиры в субаренду, обычно это запрещено», — говорит Дин Робертс, юрист по недвижимости в Norris McLaughlin. «Есть определенные нюансы в том, что члены семьи живут там, пока вас нет, — например, если вы служите в армии, — но прямая коммерческая субаренда не разрешена», — говорит он.

Если вы арендуете в здании более четырех квартир, вы имеете право на субаренду, но должны запросить разрешение не менее чем за 30 дней.

Субаренда предполагает, что вы планируете вернуться в квартиру и берете на себя ответственность за арендную плату. В своем общении с правлением четко укажите условия субаренды, включая сведения об арендаторе и сроках его пребывания в квартире. Если они не ответят в течение 30 дней, такое согласие будет считаться законом штата Нью-Йорк.

3) Убедитесь, что строительные документы обновлены.

Если вы владеете таунхаусом или квартирой, вы можете сдавать его в аренду. Лицензия на аренду не требуется. В отличие от кооператива, вы владеете собственностью, а не долей в здании, а это значит, что проблем с субарендой нет. Тем не менее, стоит убедиться, что ваши документы в порядке.

Например, проверьте статус вашего Свидетельства о праве собственности — документа, который определяет, как ваше здание может быть заселено. Имеет смысл узнать, что говорит C of O, прежде чем покупать таунхаус или дуплекс, потому что, если ваша покупка зависит от того, сможете ли вы сдать в аренду квартиру на первом этаже в доме из коричневого камня, C of O должен идентифицировать здание. как юридический две семьи. Для получения дополнительной информации ознакомьтесь с разделом «Что такое страховой сертификат и когда он необходим?»

«Если вы сдаете квартиру, а C of O не распространяется на использование квартиры в качестве жилого помещения, это является нарушением, и арендодатель не может взимать арендную плату», — говорит Стив Вагнер, партнер Adam Leitman Bailey ( и спонсор Brick Underground). Более вероятный сценарий заключается в том, что ваши арендаторы узнают об этой проблеме с документами и будут иметь полное право перестать вам платить.

4) Избегайте незаконной краткосрочной аренды

Вы не можете сдать всю квартиру менее чем на 30 дней, не находясь в ней. (В Нью-Йорке действуют очень строгие правила краткосрочной аренды, чтобы гарантировать, что как можно больше квартир доступно для людей, которые хотят арендовать в городе на длительный срок.) Более подробная информация доступна в разделе «Как сдать квартиру в Нью-Йорке на Airbnb. ”

Если вы надеетесь сдать помещение в субаренду, сдача вашего помещения в аренду на срок, превышающий срок аренды, может считаться уступкой, когда вы передаете аренду новому арендатору и не собираетесь возвращаться. Подробнее читайте: «В чем разница между субарендой и поручением?»

Если ваше жилье имеет стабилизированную арендную плату, но больше не является вашим основным местом жительства, вы рискуете быть выселенным, если сдаете жилье.

5) Будьте реалистичны в отношении того, сколько арендной платы вы просите

Будьте реалистичны с собой и практичны в отношении привлекательности вашей квартиры для других, говорит Лифшиц.

Если вы сдаете в субаренду квартиру с регулируемой арендной платой, вы не имеете права получать прибыль, взимая более высокую арендную плату, чем та, которую вы уже платите. Если ваша квартира меблирована, вы можете взимать до 10 процентов от арендной платы за использование мебели.

Если вы сдаете квартиру по рыночной цене, вы можете брать любую цену, которую выдержит рынок. Сравните запрашиваемую арендную плату на сайтах с агрегированными листингами. Будьте реалистичны в отношении того, сколько стоит квартира, чтобы вы не остались с арендной платой на рынке, продолжая снижать запрашиваемую цену.

Как правило, если вы предлагаете аренду в более медленные зимние месяцы, вы можете предложить некоторые льготы — дополнительный месяц или два бесплатной арендной платы или оплатить комиссионные брокера, которые варьируются от арендной платы за один месяц до 15 процентов годовой арендной платы. .

«Если обстоятельства вынуждают вас арендовать жилье зимой, попробуйте подписать договор аренды на шесть или 18 месяцев, чтобы в следующем цикле аренды у вас был летний график», — говорит Лифшиц.

6) Найдите хороших арендаторов, которые будут вовремя платить арендную плату

Поиск финансово квалифицированного и ответственного арендатора избавит вас от головной боли.

Брокеры рекомендуют делать все возможное, запрашивая рекомендации и вызывая их, а также выполняя проверки кредитоспособности и биографических данных. Также важно следить за личными рекомендациями, особенно потому, что вы больше не можете использовать информацию из жилищного суда Нью-Йорка для отказа арендатору.

Многие агенты по аренде жилья и арендодатели Нью-Йорка хотят, чтобы потенциальный арендатор получал годовой оклад в 40 раз больше месячной арендной платы. Стоит сделать так же. Скрининговые компании могут проверять кредитоспособность предпочитаемого вами арендатора, чтобы убедиться, что он соответствует вашим стандартам, но помните, что вы можете попросить арендатора возместить вам только 20 долларов.

Истории платежей по аренде не отображаются в кредитных отчетах, поэтому попросите рекомендательное письмо от предыдущего домовладельца. Попросите рекомендации от работодателей или других профессиональных контактов.

До пандемии сдача жилья в аренду студентам и иностранным резидентам создавала некоторые проблемы, независимо от того, насколько они кредитоспособны или богаты активами. Иностранные посетители часто не имеют кредита в США. Самозанятые, пенсионеры или безработные с денежными активами также не будут соответствовать традиционным финансовым критериям для арендаторов. Международные поездки по-прежнему ограничены, поэтому может пройти еще несколько месяцев, прежде чем иностранные арендаторы снова начнут выходить на рынок.

Если вы рассматриваете возможность сдачи в аренду кому-либо из этой категории или если вам просто нужна дополнительная защита (принимая во внимание, что вы не можете просить о дополнительной гарантии), вы можете попросить поручителя. Арендодатели обычно ищут кого-то в районе трех штатов, кто может предоставить подтверждение дохода, который в два раза превышает требуемый доход для потенциального арендатора, или годовой доход в 70-80 раз превышает месячную арендную плату

Если ваши арендаторы не имеют поручителем или вы не хотите проходить через дорогостоящие хлопоты, связанные с судебным иском к гаранту в случае невыполнения обязательств вашим арендатором, подумайте о том, чтобы потребовать от арендатора оплаты институционального гаранта, такого как Insurent (также спонсор Brick Underground), который гарантирует аренду на без затрат для арендодателя.

Доверяйте своей интуиции при встрече с арендатором или рассмотрите возможность найма профессионального брокера, который возьмет на себя маркетинг вашей квартиры и поможет в отборе арендаторов — бесплатно для вас, если арендатор оплачивает комиссию брокера. Помните, однако, что согласие покрыть комиссию брокера может дать вашей квартире преимущество на более медленном рынке. Брокеры также могут выполнять условия аренды в соответствии с одобрением совета директоров, поставлять формы и собирать депозиты.

7) Убедитесь, что условия аренды и дополнения понятны

Вам понадобится договор об аренде, в котором будут подробно указаны такие условия, как цена, продолжительность проживания, тип проживания (т.е. количество человек), даты въезда/выезда, ущерб, залог, количество и вид разрешенных домашних животных ( если таковые имеются), и такие дополнительные услуги, как ответственность за коммунальные услуги.

Большинства проблем можно избежать, обеспечив ясность с обеих сторон, будучи открытыми для переговоров и обращая пристальное внимание на количество времени, которое, по заявлению управляющего агента, им потребуется для предоставления утверждения.

Возможно, вам потребуется настроить договор аренды, включив в него дополнительные условия, которые могут включать пункт о досрочном расторжении, правила в отношении домашних животных, курения, субаренды или технического обслуживания. Лифшиц рекомендует проконсультироваться по этому поводу с адвокатом.

«Существует постоянно растущий список необходимых райдеров, которые должны быть включены в договор аренды, и юрист поможет вам получить соответствующие документы, а затем с ним следует проконсультироваться, если возникнут какие-либо проблемы в течение срока аренды», — говорит он. Это одна из областей, где гораздо лучше потратить немного больше денег на адвоката, чтобы убедиться, что вы все застрахованы.

8) Знать, за какой ремонт отвечают арендодатели

Если что-то ломается в процессе обычного использования, арендодатель несет ответственность за ремонт. Если ущерб был причинен арендатором, а не в результате естественного износа, вы можете взимать с него плату за это. Если вы готовите квартиру к сдаче в аренду, не переусердствуйте с ремонтом, говорит Лифшиц. «Высококачественная сантехника и отделка не всегда принесут вам более высокую арендную плату», — говорит он.

Как владелец кооператива или кондоминиума, вы несете ответственность не только за обеспечение работы всех систем в квартире, таких как водопровод, бытовая техника и отопление, но и за обеспечение мер безопасности, таких как детекторы дыма, датчики угарного газа, цепные дверные и оконные решетки. Ваша квартира или кооператив может выполнить установку. Вы также должны убедиться, что дверь и почтовый ящик имеют рабочие замки. Для получения дополнительной информации прочитайте: «11 вещей, которые арендодатели Нью-Йорка должны предоставить, и 11, которые не могут вас удивить».

По закону, если вы выезжаете из своей квартиры и планируете сдавать ее в аренду, вы также должны предоставить арендатору единый номер телефона, по которому он может звонить по вопросам ремонта, вопросам и чрезвычайным ситуациям, говорит Вагнер. Это может быть нанятый управляющий агент или просто ваш личный номер. Если вы хотите, чтобы управляющий агент занимался всеми этими деталями от вашего имени, рассчитывайте потратить около 5 или 6 процентов арендной платы за его услуги.

9) Обновите страховку квартиры 

Вам необходимо изменить страховку квартиры, чтобы отразить, что жилье теперь сдается в аренду, и попросить арендатора также оформить страховой полис арендатора. Содержание и ответственность вашего арендатора не будут покрываться вашим полисом.

Страхование арендодателя обеспечивает вам ответственность за помещение — покрытие внутренней части квартиры, а также потерю арендной платы, если ваш арендатор не может платить, потому что пожар или обширный ущерб, нанесенный водой, вынуждают его покинуть квартиру.

«Покрытие для краткосрочной аренды составляет не более 30–90 дней в году, а не для серии краткосрочной аренды», — говорит Джеффри Шнайдер, президент Gotham Brokerage (спонсор Brick Underground). «Вам придется либо одобрить свой полис, либо взять другой полис, чтобы должным образом покрыть себя, когда квартира сдается в аренду».

Вам может понравиться

Соседи по комнате + арендодатели Может ли арендодатель потребовать арендную плату за первый и последний месяц плюс залог?

Соседи по комнате + арендодатели11 вещей, которые арендодатели Нью-Йорка обязаны предоставить, и 11 вещей, которые не являются обязательными, что может вас удивить включать опыт или информацию о рекламных партнерах, когда это имеет отношение к истории.