Как сдать квартиру в аренду: инструкция для собственника
Главные правила арендодателя при сдаче жилья — ответственно подойти к составлению договора и не надеяться на авось
Фото: Семен Лиходеев/ТАСС
Сдавать квартиру в аренду — ответственное и хлопотное дело. Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества. Вместе с экспертами рассказываем об основных ошибках, которые неопытный арендодатель может допустить при заключении договора.
Заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов выделяет пять основных ошибок при заключении договора аренды жилья.
Первая ошибка — арендодатель не подготовил и не приложил к договору найма акт приема-передачи жилья. Нередко попадаются недобросовестные квартиросъемщики, которые могут нанести вред имуществу. В случае съезда арендатора из квартиры с актом приемки будет легче установить, все ли вещи на месте.
adv.rbc.ru
Вторая ошибка — арендодатель не уточнил, какие коммунальные платежи включены в арендную плату. Это может быть оплата всей квитанции либо только вода и электроэнергия. Если этот пункт не оговорен, может возникнуть путаница и, как следствие, задолженность по коммунальным платежам.
Третья ошибка — собственник не включил в договор депозитный платеж. В этом случае арендодатель не застрахован от порчи имущества арендатором или от неожиданного съезда. На время ремонта квартиры и поиска новых арендаторов у него не будет никакой финансовой подушки в виде депозита, который в случае нарушения договора арендатором остается у собственника жилья.
Четвертая ошибка — собственник жилья уходит от налогообложения. Нередко соседи любят «стучать» на собственников, сдающих жилье в аренду.
Пятая ошибка — собственник жилья не обговорил условия проживания в квартире. Могут ли там проживать животные, маленькие дети либо третьи лица.
Многие неопытные арендодатели зачастую допускают ошибки, которые могут привести к потере не только времени и нервов, но и денег, а порой и к порче имущества (Фото: Kzenon\shutterstock)
Кому не хотят сдавать квартиры в Москве
Согласно опросу ЦИАН, чаще всего московские арендодатели не хотят сдавать свои квартиры гражданам других стран (29%) и жильцам с домашними животными (28%). Неохотно сдают жилье парам с маленькими детьми (16%) и родителям-одиночкам (14%).
Готовы принять у себя любых квартиросъемщиков лишь 10% хозяев жилья в столице.
На что жалуются арендаторы
Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.
Также, по словам Юлии Дымовой, среди наиболее распространенных жалоб фигурируют задержки платежей и так называемые «лишние» жильцы. Например, договаривались о проживании двоих, а потом выясняется, что в квартире живут на несколько человек больше.
Есть еще проблема «тайного» появления в снятых квартирах домашних животных. «Собственники очень часто против животных в квартире, боятся запахов, шерсти, повреждений от зубов и когтей. Обычно, если речь заходит о животных в съемном жилье, в договоре настоятельно рекомендуется прописывать расширенный депозит, который пойдет на восстановление жилья от возможных повреждений», — говорит Юлия Дымова.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Расторжение договора аренды
Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.
«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.
Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста.
10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:
- документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
- паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
- арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
- срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
- порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
- оплата коммунальных услуг.
Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику; - условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
- число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
- опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
- условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.
Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста.
Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.
7 советов, как подготовиться и что сделать перед сдачей жилья
Часто владельцы квартир просят арендаторов показать паспорт, и на этом процесс оформления заканчивается. А другие не просят и паспорта, а потом вынуждены разбираться с испорченной мебелью и жалобами соседей на постоянный шум по ночам. Мы собрали советы, как подготовиться к сдаче квартиры в аренду, чтобы максимально застраховать себя от неожиданностей, сберечь нервы и деньги.
🛡 Застраховать квартиру и ответственность перед соседями
Бывает, что с виду арендатор — приличный человек, а потом звонят соседи и говорят, что всю ночь в квартире шла гулянка, а на утро квартиросъемщик затопил всех по стояку.
Для таких случаев есть страховка. Страховать нужно не только квартиру, но и гражданскую ответственность перед соседями.
Если арендаторы зальют соседей снизу, то страховая компания оплатит ущерб — полностью или частично в зависимости от ситуации.
За отдельную плату можно застраховать мебель и бытовую технику
Как застраховать квартиру
🔒 Поставить второй замок
Это нужно на случай конфликта и для безопасности последующих арендаторов. Ключ от первого замка отдайте арендатору, а дубликат оставьте у себя. Ключ от второго замка держите только у себя.
При смене арендатора можно будет не менять личинку замка, а просто дать новым квартиросъемщикам ключ от второго замка.
Второй замок также поможет закрыть квартиру от жильцов, если в этом будет необходимость. Но помните, что, пока действует договор, ограничивать доступ арендатора к его вещам нельзя
Как действовать в случае конфликта
💵 Подготовиться к уплате налогов
С дохода от сдачи недвижимости нужно платить налог. Если доход от сдачи квартиры не превышает 2 400 000 Р в год, вам не нужно открывать ИП и подавать каждый год декларации. Достаточно установить приложение «Мой налог», зарегистрироваться как самозанятый и платить налоги там.
В приложении можно выдавать чеки, а значит, вы сможете сдавать квартиру юридическим лицам — часто это прибыльнее и безопаснее.
Если все официально, можно не переживать, что придет проверка с полицией или соседи куда-то нажалуются
Налоги при сдаче квартиры
📱 Завести отдельную симкарту
Если планируете искать арендаторов через сайты бесплатных объявлений, будьте готовы к шквалу звонков, в том числе спаму.
Кроме того, даже если вы закроете объявление, когда найдете арендатора, вам все равно могут звонить насчет аренды — через месяцы и даже годы.
Поэтому заведите отдельную симкарту или оформите виртуальную и указывайте на сайтах специальный номер телефона. Потом вы сможете отключить номер или просто перестать использовать симку
Как экономить на мобильной связи
👤 Проверить личность арендатора
Не только арендаторы выбирают квартиру, но и вы выбираете человека, с которым будете сотрудничать.
Помните, что вы не обязаны соглашаться на первое же предложение. Не давайте ответ сразу. Скажите, что подумаете, попросите данные потенциального съемщика и поищите информацию о нем в открытых базах данных или в соцсетях
Как проверить человека
👌 Проверить платежеспособность арендатора
Лучше заранее проверить платежеспособность квартиросъемщика, чтобы потом не оказалось, что ему нечем платить или у него есть долги.
Долги можно посмотреть по базе данных судебных приставов. Проверить на банкротство — в едином федеральном реестре банкротов.
Еще можно попросить копию кредитной истории — по ней можно узнать, сколько кредитов у арендатора и насколько он в целом финансово дисциплинирован
Где проверить кредитную историю
📄 Заключить договор
Можно скачать типовой договор аренды и добавить в него пункты, которые имеют для вас особое значение. Это может быть оплата арендатором клининга при выезде или штраф за досрочное расторжение договора, а может быть запрет на сверление новых дырок в стене или на содержание домашних животных.
Важно не только все это прописать, но и доходчиво объяснить арендатору, потому что многие не читают договоры и подписывают их не глядя
Как составить договор аренды
Больше полезных рекомендаций
В нашем потоке «Недвижимость». Как покупать, продавать и снимать жилье, как делать ремонт и экономить на ипотеке и ЖКУ
Читать статьи
Эти статьи помогут, если собираетесь сдавать жилье в аренду:
1. Как сдать квартиру в аренду.
2. Что купить в квартиру для сдачи в аренду.
3. Как собрать умный дом в квартире для аренды.
5 вещей, о которых следует помнить при сдаче квартиры в аренду fab, многие арендодатели по-прежнему предпочитают долгосрочную аренду, поскольку они обеспечивают стабильный денежный поток, и в большинстве случаев вам не придется беспокоиться о мебели. Однако это не означает, что быть арендодателем легко; особенно для новых арендодателей, есть много вещей, которые следует учитывать. Не беспокойтесь — RentHop поддержит вас! Вот несколько советов, которые следует учитывать при сдаче квартиры в аренду:
1.
Подготовьтесь — ванная комната важнее, чем вы думаете.
В большинстве случаев квартира свободна и готова к сдаче. Однако это не значит, что этого достаточно – дефекты или изъяны крайне очевидны, когда квартира пуста. Потратьте некоторое время на уборку квартиры и инвестируйте в улучшение дома, прежде чем выставлять свою квартиру на продажу. Недавно окрашенные стены и блестящие деревянные полы обычно делают свое дело, а ванная комната важнее, чем вы думаете — никто не хочет принимать душ в тусклой ванной с грязным (и микробным!) туалетом. Почистите унитаз и ванну белым уксусом или вашим любимым чистящим средством и замените лампочки, чтобы вся ванная комната выглядела ярче и чище.
2. Будьте умны при размещении рекламы.
Теперь, когда ваша квартира готова к сдаче в аренду, вам нужно установить цену и написать хорошее предложение, чтобы привлечь арендаторов. Как только вы найдете веб-сайт или платформу, на которой хотите рекламировать свою квартиру, найдите время, чтобы проверить другие квартиры в вашем районе.
Являются ли они по разумной цене? Какие удобства они включают? Чем ваша квартира отличается от их? Как другие арендодатели пишут описания своих квартир? Сравнительный анализ не только помогает вам понять, что там есть, но также дает вам лучшее представление о том, как вы должны рекламировать свою квартиру. Убедитесь, что вы включили все функции и удобства в объявление (или публикацию) и используете фотографии с высоким разрешением.
3. Тщательно проверяйте арендаторов.
Независимо от того, как вы находите арендаторов, очень важно тщательно проверять каждого из них, даже если некоторые из них являются вашими друзьями. Попросите потенциальных арендаторов заполнить форму заявки со следующей информацией: полное имя, место работы (включая текущую и предыдущую), зарплату и рекомендации. Подтверждение финансового положения очень полезно. При необходимости вы можете провести проверку биографических данных — не забудьте попросить потенциальных арендаторов подписать форму авторизации кредитного отчета и провести проверку биографических данных через одобренное FCRA агентство по предоставлению информации о потребителях (CRA).
Бюро по защите прав потребителей составило список одобренных CRA, и его можно найти здесь.
4. Знайте закон и защищайте свои права с помощью аренды.
В большинстве случаев вы сможете найти шаблоны договоров аренды в Интернете, и если у вас нет очень конкретных запросов, этих договоров должно быть достаточно. Тем не менее, вам все равно следует внимательно изучить все условия договора аренды и обратиться в местную юридическую службу, если у вас есть сомнения или вы не уверены в своих законных правах как арендодателя. Убедитесь, что у вас все записано, включая имена всех жильцов, ремонт и техническое обслуживание, штрафы за просрочку платежа и сдачу помещений – как они должны вернуть ключи, убрать квартиру и нужно ли менять перегоревшие лампочки, как мы все знаем, лампочки могут быть дорогими, особенно светодиодные!
5. Сообщите об этом вашей ипотечной и страховой компаниям.
Если вы оформляете ипотечный кредит на квартиру или дом, не забудьте уведомить свою ипотечную компанию о том, что вы будете сдавать недвижимость в аренду.
Ипотечный кредитор имеет определенные права на квартиру для защиты своих интересов безопасности, и вам, как арендодателю, может потребоваться выполнить дополнительные требования. Вам также необходимо будет уведомить свою страховую компанию и заменить страховой полис домовладельца на страховой полис арендодателя. Имейте в виду, что при установлении ежемесячной арендной платы вы должны учитывать стоимость страховки, поскольку премия по страховому полису арендодателя примерно на 25 процентов больше, чем по обычному страховому полису домовладельца.
История успеха арендодателя: как сдать квартиру за 10 дней
Добро пожаловать в нашу серию статей «История успеха арендодателя», в которой мы расскажем о арендодателях, которые использовали liv.rent для составления списка, управления и, в конечном счете, сдачи в аренду из своих люксов. Сегодня мы услышим от нашего менеджера по маркетингу, Матисс Ю, о том, как ей удалось быстрее найти подходящих арендаторов, используя широкий спектр функций, встроенных прямо в платформу liv.
rent.
Всем привет! Меня зовут Матисс, и я работаю в liv.rent менеджером по маркетингу. Я лично сдаю в аренду три объекта и использую liv.rent для управления ими и поиска арендаторов.
Недавно я успешно сдал в аренду квартиру с 3 спальнями и 3 ванными комнатами в Ванкувере менее чем за 10 дней с момента подачи заявки до подписания контракта. За это время я получил более 90 запросов и 50 заявок на мою квартиру.
Здесь я подробно расскажу о том, что я сделал, и о том, как вы можете использовать функции, доступные в liv.rent, чтобы упростить процесс поиска и проверки арендаторов и быстро сдать свою квартиру.
Содержание
Как быстрее найти арендатора?
Поделитесь своим объявлением, чтобы привлечь больше арендаторов
Используйте liv.rent как центр аренды
Поиск арендаторов и создание короткого списка с помощью liv.rent
Отправка видеотуров и бронирование временных интервалов
Мои советы по сдаче квартиры
листинг сдается быстрее?
От размещения и рекламы до показа и подписания договора, узнайте, как вы можете быстрее сдать свое жилье в аренду – всего за 7 дней .
Как быстрее найти арендатора?
Как и большинство домовладельцев, Я очень занят и всегда ищу способы сделать больше на ходу. Мой любимый вещь о liv.rent это что я могу делать все на своем телефоне и экономить много времени, которое обычно тратится впустую в процессе аренды. Это позволяет мне находить квалифицированных арендаторов быстрее, с меньшими затратами времени и энергии с моей стороны.
Разбить его вниз, мой поток по существу состоял из четырех простых шагов:
- Поделитесь своим объявлением на нескольких сайтах , чтобы охватить больше арендаторов
- Использовать liv.rent как центр аренды
- Проверка кандидатов с использованием liv.rent
- Отправить видеотуров и забронировать временных интервалов
Вот, я
рассмотреть, как выглядит каждый из этих шагов и как сдать квартиру в аренду
быстро используя liv.rent.
Наверх
Поделитесь своим объявлением, чтобы привлечь больше арендаторов
Чтобы привлечь более квалифицированных арендаторов, важно забросить широкую сеть. К счастью, liv.rent позволяет легко рекламировать ваше объявление на нескольких сайтах, чтобы вы могли охватить как можно больше заинтересованных арендаторов.
Это было относительно легко для меня, так как я являюсь участником множества различных групп Facebook, но это также привело к шквалу сообщений от арендаторов. В общей сложности я получил более 150 запросов, что было отлично для получения потенциальных клиентов, но мне нужен был способ отфильтровать действительно заинтересованных кандидатов.
Если вы использовали Facebook Marketplace в прошлом, вы знаете, что около 95 % сообщений, которые вы получаете, представляют собой стандартный вопрос «Привет, это еще доступно?» У меня действительно не было времени просматривать и отвечать на каждое сообщение, поэтому вместо этого я направил всех заинтересованных соискателей на свою страницу liv.
rent и общался там.
Это по существу ваш первый шаг отбора, поскольку он исключает кандидатов, которые не совсем совершено, а также организовать все ваши коммуникации в одном удобном расположение.
Арендодатели и управляющие недвижимостью
Бесплатно рекламируйте свою аренду на liv.rent — универсальной платформе аренды.
Вернуться к началу
Используйте liv.rent в качестве центра аренды
Как только мое объявление было запущено, я начал получать сообщения в Facebook Messenger почти мгновенно.
Всякий раз, когда это случалось, я просил кандидата написать мне и подать заявку на liv.rent. Это важно, потому что я не хочу продолжать какое-либо общение на Facebook — для меня это просто лучший способ организовать свои чаты и хранить все сообщения и документы в одном месте.
Если вы уберете что-то одно из этой статьи, это может быть самым важным моментом, который, как мне кажется, действительно помог мне быть более эффективным в моем поиске: в списке, вы хотите направить всех потенциальных клиентов обратно на liv.rent (я называю его центром аренды) и попросить их подать заявку туда.
Отсюда, как я упоминал ранее, я получил более 50 заявок, что было довольно невероятно. Ну и что В итоге я просмотрел каждую заявку и составил краткий список или добавление в избранное моих лучших кандидатов.
Вернуться к началу
Отбор арендаторов и создание короткого списка с помощью liv.rent 100% заинтересованы в продвижении моего объявления, а также любых арендаторов, которые не соответствуют моим требованиям.
По сути, я ищу кого-то, кто позаботится о моей квартире, будет достаточно тихим и уважает уровень шума и, конечно же, сможет вовремя платить за аренду.С этим в Учтите, я создал процесс проверки арендаторов, используя liv.rent , чтобы помогите мне сэкономить время и оптимизировать весь мой процесс аренды. Я работаю полный рабочий день, и я действительно не хотел тратить свою энергию на кого-то, кто либо не имел квалификации, либо не был серьезно заинтересован в аренде моей квартиры.
Я получил в основном запросы от студентов, большое количество студентов, аспирантов и докторов наук, а также несколько семей. Обычно оценка доверия — это первое, что я проверяю при поиске новых арендаторов. Студенты, особенно иностранные студенты, подающие заявки, могут не иметь кредитной истории в Канаде. В этом случае я бы обратился к представленным ими заявлениям, чтобы узнать, работают ли они, имеют ли они доход или иным образом могут платить за аренду. Я также позаботился о том, чтобы позвонить по рекомендациям, указанным в их заявке, чтобы лучше понять, кто они как арендаторы.
Сделав это, я смог сосредоточиться на кандидатах, которые соответствовали бы моим требованиям как арендодатель, и составить краткий список потенциальных арендаторов, с которыми я мог бы работать.
Вернуться к началу
Отправка видеотуров и бронирование временных интервалов
После того, как я сузил число претендентов примерно до 15, я отправил оставшимся кандидатам ссылку на мой видеотур с помощью liv.rent и попросил их закажите показ, если они все еще заинтересованы в квартире. Я создал несколько вариантов временных интервалов для своего объявления и сообщил им, что они могут продолжить и забронировать тот, который еще открыт.
Когда все было сказано и сделано, у меня получилось около 10 арендаторы, забронировавшие просмотр — мой пул высокооплачиваемых арендаторов, которых я знал. серьезно заинтересованы и соответствуют всем моим требования.
я смог
чтобы сдать этот объект в аренду всего за 10 дней –
Я мог бы сдать его быстрее
если бы я хотел, но я решил сделать
мою должную осмотрительность и пройти больше кандидатов, чтобы убедиться,
я был полностью
доволен тем, кому я решил сдать в аренду.
Я снял свой номер до 3 иностранных студентов и Я смог использовать встроенный контракт и предварительно проверенные приложения, чтобы быстро и легко получить все документы в порядке.
Вернуться к началу
Мои советы по аренде квартиры
Подводя итог, давайте подытожим несколько наиболее важных советов и функций , которые помогли мне упростить процесс аренды с помощью liv.rent и, в конечном счете, сдать квартиру быстрее :
- Список на нескольких сайтах с использованием встроенных функций обмена
- Направляйте все ваши сообщения в центр аренды на liv.rent
- Используйте функции liv.rent для проверки и составления короткого списка потенциальных арендаторов
- Отправка видеотуров и проведение показов
- Создание договоров и дополнений с помощью liv.rent
Получите исчерпывающую информацию о своих объявлениях с помощью новой информационной панели liv.
rent Landlord. Войдите, чтобы получить оперативную статистику — узнайте среднюю арендную плату за сопоставимую недвижимость, количество просмотров вашего объявления и многое другое!
Вернуться к началу
Начните работу с liv.rent сегодня с бесплатной учетной записью. Разместите свою арендуемую недвижимость, попросите арендаторов подать заявку, настройте свои показы и подпишите договор аренды — все на одной простой в использовании платформе.
Пересмотрите способ аренды
Еще не на liv.rent ? Испытайте простоту цифровых приложений и контрактов, проверенных арендаторов и арендодателей, виртуальные туры и многое другое — все на одной платформе. Зарегистрируйтесь бесплатно или загрузите приложение .
Подпишитесь на номер , чтобы получать последние советы арендаторам и арендодателям и узнавать об изменениях на канадском рынке аренды.