Как перевести землю из аренды в собственность 2019 бесплатно: Как перевести земельный участок из аренды в собственность в 2021 году

Документы, указанные в пунктах 2, 4, 4.1, 5, 5.1, 6 Перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, не могут быть затребованы у заявителя, ходатайствующего о приобретении прав на земельный участок, при этом заявитель вправе их представить вместе с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

В Муринo строят «тепло» — Рынок жилья

Lampo – слово финское. Самый распространенный и точный перевод – «теплота», «тепло». Слово для Северной столицы актуальное. Lampo – это еще и жилой комплекс, который возводит в Мурино компания «Петрострой». Новостройка состоит из четырех корпусов разной этажности и подземного гаража. В настоящий момент компания возводит первый и второй корпуса.

Финский подход в проекте определяет не только название, но и стандарты строительства. Это и лифты Otis в подъездах, и безбарьерная среда – двери парадных расположены на уровне земли и не требуют подъема по ступеням. Это подземный паркинг, для гостевых машин места у дома, на отдельной территории детские и спортивные площадки, скамейки, дорожки и зоны для отдыха.

Всего в проекте жилого комплекса 2155 квартир – двухкомнатные, однокомнатные и студии. В каждой остекленный балкон или лоджия. Квартиры будут сдаваться с предчистовой отделкой. Цементная стяжка пола, отделка стен и потолка штукатуркой и шпаклевкой, электрическая разводка согласно проекту, внутриквартирная разводка труб системы холодного, горячего водоснабжения и канализации согласно проекту. Также в квартирах будут установлены стеклопакеты, приборы отопления и входная металлическая дверь.

Мурино сегодня уже реальный город. Здесь много новостроек и самая разнообразная инфраструктура. В комплексе Lampo на первых этажах также разместятся магазины, кафе, детский сад… 

Всегда актуальный транспортный вопрос во многом решает расположение комплекса: отсюда около 15 минут пешком до метро «Девяткино» и одноименной железнодорожной станции. Главное событие осени-2020 – открытие выезда на Кольцевую автодорогу. 

Важно! Строительство ЖК Lampo ведется при поддержке проектного финансирования от АО «Банк Дом.рф» – то есть на деньги банка. Средства дольщиков лежат на счетах эскроу. Завершение проекта намечено на IV квартал 2022 года.

Фоторепортаж со стройплощадки ЖК Lampo (9 фото)

Приобрести квартиру в жилом комплексе можно разными способами: внести всю сумму целиком, взять ипотеку (на сегодня ЖК Lampo аккредитован в восьми банках), оформить рассрочку и т. д. При первоначальном взносе от 60% предоставляется беспроцентная рассрочка до ноября 2022 года.

ЖК Lampo на карте

Текст: На правах рекламы    Фото: Алексей Александронок   

Передача договора аренды при смене владельца даже до начала аренды (ст. 261 CO) — Недвижимость и строительство

Швейцария: Передача договора аренды при смене владельца даже до начала аренды (ст. 261 CO)

13 марта 2019

Altenburger Ltd юридический + налог

Чтобы распечатать эту статью, все, что вам нужно, — это зарегистрироваться или войти в систему на Mondaq.com.

В законе об аренде действует принцип, согласно которому договор аренды на недвижимость обычно передается покупателю сдаваемого в аренду имущество в случае продажи имущества применяется. Этот положение обычно не оспаривается на практике, поскольку интересы вовлеченные стороны согласованы: инвестор хотел бы приобрести объект, который максимально сдается в аренду, а арендатор хотел бы и дальше пользоваться арендуемым им помещением независимо от личности владельца — даже после передача права собственности.

До сих пор существовала полемика в правовой доктрине, как применимо ли это правовое последствие, если договор аренды договор заключен, но аренда еще не началась и арендатор еще не заселился в арендованное имущество. Этот вопрос теперь решен Федеральным судом в своем решении. BGer 4A_393 / 2018 от 20 февраля 2019 г., подтверждающий решение Хозяйственного суда Цюриха HG160080-O от 15 мая 2018 (Altenburger Ltd legal + tax выступила представителем одна из сторон по делу).Верховный суд постановил что, в соответствии с редакцией ст. 261 Швейцарского кодекса обязательств, договор аренды не обязательно должен быть начат, и что заключения договора аренды достаточно для передача аренды новому собственнику.

Это, безусловно, хорошая новость для арендаторов, которые уже расторгли существующий договор аренды и полагаются на новый договор аренды, но еще не заключивший новый договор аренды до того, как собственность перешла из рук в руки.

Это тоже хорошая новость для продавцов, так как они могли бы стать несет ответственность за ущерб арендатору, если договор аренды не был передан, так как сданное в аренду имущество больше не может быть передано доступны арендатору.

Для покупателей недвижимости решение, очевидно, означает, что перед приобретением должна быть проведена тщательная проверка, в частности, в отношении договоров аренды, обременяющих объект покупки. Кроме того, осторожный покупатель инвестиционная недвижимость запросит гарантию на индекс арендной платы и срок действия договоров аренды на имущество.Наконец, покупатель, который намеревается использовать недвижимость самостоятельно, получит заверение продавца об отсутствии аренды соглашения. Если это заверение окажется неверным, покупатель все еще может заявить о своем собственном использовании собственности и прекратить договор аренды с арендатором со следующего установленного законом дата прекращения (статья 261, пункт 2 лит. a CO). В этом случае покупатель будет нести ответственность за ущерб арендатору, но должен может передать это продавцу на основании гарантии полученный.

В общем, приговор, положивший конец научному спор, который длился много лет, уместен и должен быть приветствовали.

Данная статья предназначена для ознакомления руководство по предмету. Следует обратиться за консультацией к специалисту. о ваших конкретных обстоятельствах.

ПОПУЛЯРНЫЕ СТАТЬИ НА: Недвижимость и строительство из Швейцарии

Уокер Моррис

Недавно Суд по технологиям и строительству (TCC) заслушал все больше изобретательных аргументов в пользу противодействия исполнению решений судьи.Этот недавний случай отклонил и перекрыл один из возможных путей побега.

Разница между недвижимостью без права собственности и арендуемой недвижимостью

Покупатели недвижимости обычно путаются с такими терминами, как право владения и аренды. Давайте обсудим разницу между ними.

Собственность в собственность:

Чтобы лучше понять это, прочтите термин, разделив его на две части, т.е. Это означает, что недвижимость, которую вы покупаете, не принадлежит никому, кроме собственника.Таким образом, владелец имеет полное право собственности и может использовать землю для любых целей (продать, отремонтировать или передать), учитывая местные правила. Более того, если кто-то планирует продать такую ​​собственность, это не потребует какого-либо юридического или государственного согласия, и, следовательно, требует меньше документов. Понятно, что активы, находящиеся в безусловном владении, дороже по сравнению с активами с арендой.

Leasehold Property:

Как следует из названия, здесь право собственности на землю, на которой построен объект, передается в аренду на определенный срок застройщику.Как правило, срок аренды составляет от 30 до 99 лет.

Если вы покупаете квартиру в жилом комплексе, возможно, земля, на которой она построена, сдана в аренду. Будущее такой собственности после окончания периода аренды немного неопределенно и так или иначе зависит от суммы, уплаченной обществом за продление контракта. Также задача покупателя — воспользоваться ссудой в банке для покупки арендуемой недвижимости. Вы были бы удивлены, узнав, что большинство вариантов жилья в Дели, Мумбаи (особенно в Нави Мумбаи), Нойда Экстенсион и Гургаон являются объектами аренды.

Сравнение между арендованной и безусловной собственностью:

Преобразовать преобразование права аренды в собственность без права собственности

Вы можете легко преобразовать собственность с правом аренды в собственность, если у вас есть GPA (General Power Of Attorney), четкий договор купли-продажи и NOC (в случае, если земля находится в ипотеке или аренде). ).В дополнение к этому вам необходимо заплатить властям комиссию за конвертацию. В Дели вы можете изменить статус, используя зарегистрированное соглашение о продаже и только GPA. Вы также можете преобразовать недвижимость на основании оценки налога на дом или подтверждения постоянного подключения к электричеству в случае несанкционированного плана строительства.

Взгляд разработчиков

Для разработчика самой важной задачей при запуске проекта является контроль затрат. Для этого они покупают землю в аренду.Как уже говорилось ранее, такая земля сравнительно недорогое.

Наше мнение

Если у вас есть выбор, очевидно, что лучше выбрать недвижимость без права собственности, поскольку они дают лучшую ясность в отношении ее будущих перспектив.

Последние разработки

• Люди, ведущие бизнес или проживающие в арендованной или арендованной собственности в течение десятилетий в Дели Лютена, теперь могут покупать их на 11 из 27 шикарных рынков, подпадающих под сферу действия муниципального совета Нью-Дели (NDMC).

• Начиная с апреля 2017 года покупатели должны будут платить больше за преобразование своей арендуемой собственности в безусловное право собственности в лучших местах столицы, которые были сданы в аренду Управлением по земельным вопросам и развитию при Министерстве городского развития. Даже те владельцы недвижимости, которые преобразовали свою арендованную собственность в собственность в период с 2000 по 2017 год, должны будут платить пересмотренную арендную плату за год, когда был утвержден договор.

• Владельцы около 50 000 арендованной жилой недвижимости разного размера в Чандигархе вскоре могут стать единоличными собственниками домов.Ставки тоже окончательно согласованы.

Обзор земельных договоров

Земельные договоры — это способ покупки дома без ипотеки. Аренда с возможностью покупки и аренды под собственное жилищное строительство также является способом покупки дома без ипотеки. Чтобы узнать больше об этих типах контрактов, прочтите «Аренда с возможностью покупки и аренды в обмен на собственные контракты».

Хотя отсутствие ипотеки может показаться хорошим, земельные контракты обычно имеют меньше защиты для покупателей, чем ипотека.Земельные контракты обычно заключаются с частными продавцами, а не с банком или другим финансовым учреждением. В земельном договоре должно быть указано, что должны делать покупатель и продавец. В нем также будет сказано, что произойдет, если одна из сторон нарушит (не соблюдает) договор.

Что такое договор на землю?

Земельный договор — это договор между покупателем и частным продавцом недвижимого имущества, на котором находится дом. При заключении договора на землю покупатель не получает полную собственность на недвижимость. Покупатель является собственником, но он получает только «равноправный титул» на собственность.Справедливый титул — это право на получение полного владения собственностью. Это отличается от юридического титула, который является фактическим владением имуществом. Покупатель не получит юридического титула до тех пор, пока не будет уплачена полная стоимость покупки.

Земельные контракты могут облегчить продажу собственности, поскольку продавец определяет требования к кредиту и сумму первоначального взноса. Стороны также могут договориться о ежемесячных платежах, в том числе о том, будет ли выплата воздушным шаром. Воздушный платеж — это необычно крупный платеж, подлежащий оплате в конце периода покупки.Также стороны согласовывают процентную ставку. Однако в Мичигане процентная ставка не может быть выше 11%. Процентная ставка может меняться с течением времени, но средняя процентная ставка должна составлять 11% или меньше.

Как правило, покупатель несет ответственность за все ремонтные работы и уплату налогов на недвижимость по большинству земельных договоров. В большинстве контрактов также говорится, что покупатель должен получить страховку домовладельца.

Что произойдет, если покупатель нарушит договор?

Самый распространенный вид нарушения покупателем земельного договора связан с платежами.Любая пропущенная или частичная оплата может вызвать проблемы у покупателя. Если покупатель пропускает платеж или не производит оплату полностью, продавец может принять меры. Наиболее распространенное действие (так называемое «средство правовой защиты»), которое предпринимает продавец, — это расторжение (расторжение) контракта. Гораздо менее распространенное средство правовой защиты — это потеря права выкупа. Продавец может использовать любое средство правовой защиты при любом нарушении контракта.

Продавец может расторгнуть договор

Большинство контрактов на землю содержат оговорку о конфискации. Оговорка о конфискации обычно гласит, что если покупатель нарушает договор, продавец может удержать все уплаченные ему деньги.Продавец также может вернуть дом во владение. Продавец не может отказаться от договора без оговорки о конфискации.

На первом этапе процесса конфискации продавец направляет покупателю уведомление о конфискации. Уведомление может быть подано одним из следующих способов:

• Лично, передав его покупателю или кому-либо, живущему в доме, достаточно старом, чтобы принять его, с инструкциями по передаче покупателю

• Почтой первого класса на последний известный адрес покупателя

В этом уведомлении покупателю должно быть предоставлено не менее 15 дней для устранения (исправления) нарушения.Покупатель может исправить нарушение платежа путем конфискации, уплатив сумму просроченной задолженности (все просроченные платежи). Покупатель также мог добровольно съехать и отказаться от дома. Покупателя нельзя заставить выехать гораздо позже.

Если покупатель добровольно съезжает, нарушение не устраняется. Продавец все еще мог начать судебное дело. Единственный способ исправить нарушение — это выплатить задолженность или устранить нарушение другим способом. Однако продавец может быть заинтересован только в том, чтобы вернуть дом.

Если по прошествии 15 дней покупатель не устранит нарушение или не уйдет, продавец может подать иск в суд. Они должны подать повестку и жалобу в районный суд и вручить копию покупателю. В жалобе должно быть указано все:

• Первоначальная продажная цена

• Остаток

• Сумма просроченной (просроченной)

• Заявление с описанием любых других нарушений, которые могут служить основанием для конфискации

Продавец также должен приложить копию уведомления о конфискации с указанием того, когда и как оно было вручено.

Покупатель должен ответить на претензию. Если покупатель этого не сделает, судья может вынести решение по умолчанию против них. Судебное решение по умолчанию означает, что продавец может получить все, о чем просят, без каких-либо слушаний судьи от покупателя. В повестке, вероятно, будет указана дата, когда покупатель должен обратиться в суд. В таком случае покупатель может обратиться в суд и устно ответить на слушании или подать письменный ответ или ходатайство в суд. Лучше всего подать письменный ответ или ходатайство перед тем, как идти на слушание, но это не всегда требуется.

Некоторые суды не включают дату суда в повестку. Вместо этого покупателю сообщают, что у него есть пять дней на то, чтобы ответить письменным ответом, или судья автоматически найдет его неисполненным. При рассмотрении дела в любом из этих пятидневных окружных судов покупатель должен подать письменный ответ в суд и отправить копию продавцу в течение пяти дней после вручения повестки и жалобы. Если покупатель не представит ответ вовремя, он не получит дату суда, и судья вынесет решение по умолчанию для продавца.Пятидневные районные суды:

• 1-й округ: округ Монро

• Район 2A: Округ Ленави

• 12-й округ: округ Джексон

• 18-й округ: город Вестленд

• 81-й округ: округа Алкона, Аренак, Иоско и Оскода

• 82-й округ: Округ Огемо

• Округ 95B: округа Дикинсон и Айрон

В случае нарушения платежа, если судья вынесет решение за продавца, он вынесет решение в отношении суммы, которую он определит просроченной.Покупатель сможет сохранить дом, заплатив продавцу или суду сумму, указанную в решении о конфискации. Время, в течение которого покупатель должен произвести платеж, называется периодом погашения. Срок выкупа составляет 90 дней, если покупатель заплатил менее 50% от суммы контракта на землю. Если покупатель оплатил 50% или более земельного контракта, срок выкупа составляет шесть месяцев. Продавец не может выселить покупателя, пока не истечет период выкупа.

Любые платежи, произведенные покупателем в течение периода погашения, должны сначала быть применены к сумме судебного решения.Если покупатель производит платеж (-ы) в течение периода выкупа, необходимо провести слушание, прежде чем продавец сможет получить приказ о выселении. Даже если покупатель не будет производить новые регулярные ежемесячные платежи, которые должны быть оплачены в течение периода выкупа, он не может быть выселен. Однако продавец может подать еще один иск о конфискации, если эти платежи останутся невыплаченными после погашения судебного решения.

Если в отношении покупателя вынесено судебное решение о конфискации, и он планирует покинуть дом, он может решить не производить свои обычные платежи в течение периода выкупа.Если продавец хочет только восстановить дом, то отказ от обычных ежемесячных платежей может быть хорошим планом. Однако продавец может потребовать возмещения убытков от покупателя в соответствии с контрактом.

Продавец может выкупить дом

Если покупатель нарушает договор, задерживая платежи, у продавца может быть другое средство правовой защиты — взыскание залога. В большинстве земельных контрактов есть положения об ускорении. Эти положения позволяют продавцу заявить, что весь остаток по контракту (а не только просроченные платежи) подлежит оплате, если покупатель пропустит платеж.Другими словами, покупатель должен будет заплатить все, что он стоит за плюс остальной суммы контракта.

Большинство положений об ускорении требует от продавца письменного уведомления покупателя об ускорении. В уведомлении будет сказано, что продавец объявит об ускорении, если все просроченные платежи не будут оплачены к определенной дате. Если покупатель не уплатит все просроченные платежи до того, как продавец объявит об ускорении, продавец может возбудить дело о взыскании права выкупа в окружном суде.

Даже без оговорки об ускорении права выкупа продавец может попытаться лишить права выкупа дома после нарушения. Если в контракте нет оговорки об ускорении сделки, покупатель может предотвратить продажу, уплатив все причитающиеся суммы плюс расходы. Однако, если продавец пропустит какие-либо будущие платежи, продажа может быть продолжена.

Чтобы выкупить дом, продавец должен обратиться в окружной суд. В отличие от отчуждения по ипотеке, продавец по договору на землю не может лишить права выкупа путем объявления. Они должны пройти через суд.Чтобы узнать больше о судебной (судебной) потере права выкупа, прочтите статью «Изъятие и выселение для домовладельцев».

Если судья соглашается с существованием долга, он выносит решение в пользу продавца. Судебное решение предписывает продажу собственности, называемую продажей шерифа. После продажи шерифа, если покупатель хочет сохранить дом, он должен оплатить полную цену продажи шерифа. Покупатель может узнать цену продажи, получив копию акта шерифа из реестра сделок в округе, где расположен дом.Срок погашения этого типа обращения взыскания составляет шесть месяцев с момента продажи.

Если кто-то купил дом во время продажи шерифа меньше, чем полная сумма контракта на землю, покупателю контракта на землю, возможно, придется оплатить разницу.

Выселение из дома

По истечении периода выкупа после продажи права выкупа покупатель по контракту на землю может быть выселен из дома. Чтобы начать выселение, новый собственник должен подать повестку и жалобу в районный суд и вручить их копии покупателю земельного контракта.Чтобы узнать о процессе выселения, прочтите статьи «Выселение: что это такое и как оно начинается?» и выселение для восстановления владения собственностью.

У покупателя контракта на землю вряд ли будет защита по делу о выселении, потому что было бы необходимо поднять какую-либо защиту в деле о передаче права выкупа в окружном суде.

Если судья распорядится о выселении, покупатель контракта на землю обычно имеет 10 дней, чтобы покинуть дом. Они могут попросить у нового владельца больше времени, если у них есть особые обстоятельства.Если покупатель земельного контракта остается, судья может издать приказ, предписывающий шерифу или судебному исполнителю выселить их и вынести их вещи из дома.

Денежные средства за ключи

Если покупатель земельного контракта знает, что он не сможет выплатить выкупную сумму, он может спросить, готов ли новый собственник заключить сделку «наличными в обмен на ключи». В сделке «наличные в обмен на ключи» покупатель земельного контракта покидает дом до окончания периода выкупа в обмен на деньги.Некоторые новые владельцы поступят так, потому что они смогут получить дом быстрее и им не придется оплачивать судебные издержки и гонорары адвоката по делу о выселении.

Помощь покупателям

Если вам грозит потеря дома, приобретенного по договору на землю, вы можете получить некоторую помощь от Программы чрезвычайной помощи штата Мичиган (SER). Посетите страницу Home Ownership Service на веб-сайте Министерства здравоохранения и социальных служб штата Мичиган, чтобы узнать больше.

Что происходит, когда продавец нарушает договор?

Обычно продавцы по контракту на землю нарушают договор, отказываясь передать право собственности на дом, когда покупатель оплачивает остаток по контракту.Когда это происходит, покупатель может подать жалобу на «тихий титул» в окружной суд. Судья должен либо приказать продавцу передать право собственности на дом, либо объявить, что правообладателем является покупатель. Покупатель может сделать это только после окончательной оплаты.

Покупатель также мог подать жалобу с просьбой к судье отменить или «расторгнуть» контракт. Если контракт будет расторгнут, покупатель будет иметь право на возврат денег, уплаченных продавцу. В этом случае покупатель должен будет отказаться от любых претензий на право собственности на дом.

Оба эти действия сложны. Вы можете поговорить с юристом, если думаете о возбуждении одного из этих исков. Используйте Руководство по юридической помощи, чтобы найти юристов или бюро юридических услуг в вашем районе.

Общие проблемы покупателей в земельных договорах

Прежде чем покупатель подпишет договор на землю, он должен провести поиск титула в Реестре сделок своего округа, чтобы убедиться, что продавец имеет хороший титул на дом. Могут существовать залоговые права на собственность или другие вещи, которые ограничивают права покупателя на собственность.Если продавец имеет чистый титул, покупатель может захотеть зарегистрировать свою заинтересованность в собственности в Реестре сделок, чтобы убедиться, что их интересы защищены.

Иногда дома, выставленные на продажу по договору на землю, требуют большого ремонта. Перед подписанием контракта покупатель должен тщательно осмотреть недвижимость, чтобы увидеть, какой ремонт необходим. Лучше всего, чтобы это сделал эксперт, потому что большинство контрактов на землю требуют, чтобы покупатель делал все ремонтные работы и содержал дом.

Покупатель должен быть осторожен с соглашениями о субординации.Эти соглашения позволяют продавцу передавать другим права собственности на собственность, превосходящую собственность покупателя. Если у вас есть вопросы по поводу этих соглашений, вам следует поговорить с юристом. Если у вас низкий доход, вы можете иметь право на получение бесплатных юридических услуг. Независимо от того, имеете ли вы низкий доход или нет, вы можете использовать Руководство по юридической помощи, чтобы найти юристов в вашем районе. Если вы не имеете права на бесплатные юридические услуги и не можете позволить себе высокие гонорары, подумайте о том, чтобы нанять юриста для части вашего дела, а не для всего дела.Это называется представлением с ограниченным объемом. Чтобы узнать больше, прочтите «Ограниченное представительство (LSR): более доступный способ нанять юриста».

Чтобы напрямую найти поверенного с ограниченными полномочиями, вы можете:

• Позвоните в Коллегию адвокатов штата Мичиган и сообщите им, что вам требуется представительство в ограниченном объеме;

• Перейдите на страницу поиска адвокатов штата Мичиган. Укажите тип нужного вам юриста (развод, банкротство и т. Д.)) и ваш город или округ и нажмите «Найти юриста». Затем прокрутите вниз до поля с левой стороны, в котором говорится: «Не видите нужный фильтр? Введите свои слова» и введите «ограниченная область действия». или

• Поищите в Интернете юристов с ограниченным кругозором в вашем районе.

Обременения и неимущественные интересы в недвижимом имуществе

Собственность — это правовая концепция, которая предоставляет и защищает исключительное право человека владеть, владеть, использовать и распоряжаться вещью.Термин «собственность» не подразумевает физический предмет, а описывает юридическое отношение человека к предмету.

Недвижимость Недвижимость состоит из земель, многоквартирных домов и наследств. Земля относится к земле, воздуху над землей, области под поверхностью земли и всему, что на ней построено. Доходный дом включает в себя земли и определенные нематериальные права, связанные с этими землями. Наследственность охватывает любой материальный или нематериальный интерес к недвижимому имуществу, включая земли и многоквартирные дома, которые могут быть переданы по наследству.(Подробнее см. 5 ошибок, которых следует избегать инвесторам в недвижимость .)

РУКОВОДСТВО: Изучение инвестиций в недвижимость

Проценты Проценты описывают любые права, требования или привилегии, которыми обладает физическое лицо в отношении недвижимого имущества. Закон признает различные виды интересов в сфере недвижимости. Неимущественный интерес в земле — это право одного лица использовать или ограничивать использование земли, принадлежащей другому лицу.

Невостребованные интересы не являются собственностью на землю: владельцы неимущественных долей в недвижимом имуществе не имеют титула, и владелец земли продолжает пользоваться полными правами собственности с учетом любых обременений.

Обременение — это бремя, претензия или плата за недвижимое имущество, которые могут повлиять на качество титула и стоимость и / или использование собственности. Обременения могут представлять неимущественные интересы в недвижимом имуществе. Примеры обременений включают залоговое удержание, посягательства, сервитуты, аренду, ограничительные и защитные обязательства. Эта статья предоставит введение в обременения и неимущественные интересы в недвижимом имуществе.

Неимущественная доля Несобственная доля в земле — это право использовать или ограничивать использование земли другого лица.В то время как владелец неимущественной доли имеет определенные и четко очерченные права в отношении использования собственности, он или она не имеет права собственности на это имущество.

Неимущественные интересы могут быть созданы либо по соглашению между двумя сторонами, а именно владельцем собственности и лицом, желающим получить неимущественную долю; или по решению суда. Например, федеральный налоговый залог может быть подан в суд в округе, в котором находится недвижимость налогоплательщика, нарушившего закон.С другой стороны, договор аренды может быть заключен добровольно по соглашению между двумя сторонами.

Обременения Обременение — это все, что может уменьшить ценность или использование и получение удовольствия от собственности, например, залог или ограничительный договор. Поскольку обременения могут отрицательно сказаться на стоимости земли или ее использовании, любой, кто участвует в сделке с недвижимостью, должен знать о существовании каких-либо обременений на передаваемую собственность.

Обычно поверенный выполняет поиск по названию и формирует мнение о названии, в котором будут указаны любые препятствия, обнаруженные во время поиска.Обременение не препятствует переходу титула в сделку с недвижимостью; скорее, право собственности перейдет с учетом любых обременений. Другими словами, обременение остается в собственности или «перемещается с землей» до тех пор, пока не будет выполнено, даже когда право собственности переходит к новому владельцу.
(Чтобы узнать больше, ознакомьтесь с разделом «Внимание, покупатели жилья! Почему вам нужен адвокат»).

Есть много форм обременений, в том числе:

Сервитуты
Сервитут — это невостребованное право использовать землю другого лица каким-либо ограниченным способом, не являющимся полной собственностью.Физическое или юридическое лицо, пользующееся сервитутом, имеет неимущественный интерес (право использовать собственность, но не владеть ею) в земле другого лица; собственник имущества обременен сервитутом. Обычные сервитуты включают в себя право отвода, дренажные канавы, коммунальные коммуникации и сервитуты по требованию (Eminent Domain).

Посягательства
Посягательство — это улучшение, которое выходит за пределы границы собственника собственности и «посягает» на соседнюю собственность.Примеры посягательств включают строительство или нависающие карнизы, хозяйственные постройки, заборы, проезды и пешеходные дорожки. Посягательства могут сделать право собственности на оба вовлеченных объекта недвижимости неликвидными: вторгшаяся собственность не имеет права собственности на всю землю, на которой были сделаны улучшения, в то время как вторгшаяся собственность не может использовать всю землю.

Аренда
Аренда — это договор между собственником имущества (арендодателем) и физическим или юридическим лицом, желающим сдать недвижимость в аренду (арендатор).По договору аренды арендодатель соглашается разрешить арендатору занимать и использовать недвижимость в обмен на ценное вознаграждение (арендную плату).

В договоре аренды обычно указывается срок действия соглашения, любые условия его продления, а также размер и частота уплаты арендной платы. Хотя арендатор занимает недвижимость, арендодатель остается владельцем и имеет право собственности на недвижимость.

Залог
Залог — это право, предусмотренное законом, предоставленное кредиторам на погашение причитающихся им долгов путем продажи имущества, принадлежащего должнику.Имущество выступает в качестве залога, и в случае передачи имущества выручка от продажи может быть использована для выплаты долга и погашения залога. Общие залоговые права включают залоговые права на недвижимость и оценку, залоговые права механиков, залоговые права судебных решений и федеральные налоговые залоговые права.

Lis Pendens
A lis pendens — это уведомление о незавершенном судебном разбирательстве, которое информирует все заинтересованные стороны о возбуждении судебного иска, затрагивающего право собственности на конкретную собственность. Lis pendens, который может быть подан в суд штата или в федеральный суд, обычно включает в себя право собственности или заявленную долю владения в собственности.

Поскольку против недвижимого имущества подан иск, любое лицо, которому эта собственность будет передана, будет связано результатами рассматриваемого судебного процесса.

Защитные или ограничительные условия
Защитные или ограничительные условия — это подлежащее исполнению условие, которое появляется в виде пункта в документе, ограничивающем способ использования недвижимого имущества. Эти заветы обязывают владельцев собственности действовать или не действовать определенным образом.

Примеры защитных или ограничительных условий включают ограничения на минимальную площадь в квадратных футах в новом здании, архитектурный дизайн, отступление и боковую линию от дорог или прилегающих участков, а также цвет экстерьера дома.(Дополнительную информацию см. В разделе «Право собственности на недвижимое имущество».)

Итог Неимущественная заинтересованность в недвижимом имуществе — это право использовать или ограничивать использование недвижимого имущества другого лица. В некоторых случаях неимущественный интерес возникает из добровольного договора, заключенного между двумя сторонами, как в случае договора аренды. В других случаях невостребованный интерес возникает на основании постановления суда, например залогового права в отношении собственности.

При рассмотрении вопроса о покупке недвижимости важно выполнить поиск по названию, чтобы определить, есть ли какие-либо дефекты права собственности, которые могут повлиять на использование собственности.Квалифицированный поверенный может выполнить поиск по названию, чтобы выявить любые залоговые права или обременения в отношении собственности. Многие объекты недвижимости продаются «с учетом всех залогов и обременений», что означает, что собственность может быть обременена, и в интересах покупателя обнаруживать любые обременения до принятия каких-либо окончательных решений.

Общий гарантийный акт является лучшей защитой покупателя и содержит «договор против обременений», который заверяет покупателя в том, что на земле нет никаких обременений, кроме тех, которые указаны в договоре.(Подробнее см. «Аренда или покупка? Финансовые вопросы ».)

Что дает аренда собственного дома?

Владение домом — мечта многих арендаторов. Это цель, на которую уйдут годы экономии и сбережений, чтобы избавиться от первоначального взноса, не говоря уже об осторожных расходах и кропотливой оплате счетов, необходимых для поддержания высокого кредитного рейтинга.

Тем временем вы все еще платите арендную плату, может быть, даже больше ежемесячно, чем вы платите по ипотеке. Но что, если бы часть вашей арендной платы пошла на приобретение вашего дома для сдачи в аренду позже?

Это именно та мечта, которую продают сделки по аренде с выкупом, но в чем же загвоздка домов с выкупом?

Основы аренды с выкупом: зачисление арендной платы в счет будущей покупки

Также известный как договор аренды или опциона на аренду, договор аренды с правом собственности — это соглашение между арендатором и домовладельцем о том, что часть ежемесячной арендной платы зачисляется на будущую покупку недвижимости.

Затем, когда договор аренды заканчивается — обычно в течение 1–5 лет — вы копите у домовладельца кредит, который снижает согласованную покупную цену.

Звучит идеально, правда?

Сделка по аренде с правом владения означает, что вы можете начать платить за покупку дома, даже если технически вы еще не имеете права на получение ипотеки.

«Большинство людей, рассматривающих возможность аренды с выкупом, либо не имеют достаточно высокого дохода или достаточно хорошего кредита, чтобы купить дом прямо сейчас», — говорит опытный агент штата Вашингтон Хао Данг, который продал на 76% больше недвижимости в США. Сиэтл область, чем средний агент.

2 сценария, когда целесообразна аренда с правом владения

Аренда с выкупом во многих случаях — плохая сделка для арендатора, но есть два сценария, когда это может быть просто сделка мечты, которую вы ищете:

1) Когда это часть государственной программы возрождения сообщества

Договоры аренды с правом владения почти всегда сопряжены со значительным фактором риска — если только они не являются частью государственной программы.

Например, общественные организаторы в Милуоки, штат Висконсин, работали с финансовыми учреждениями, чтобы преобразовать собственность, находящуюся в собственности банка, в доступное жилье с возможностью сдачи в аренду для семей с низкими доходами.

Единственная загвоздка при заключении с государством договора о сдаче в аренду — это в первую очередь право на участие в программе.

2) Когда это фактически вариант аренды, а не договор аренды с покупкой

Лизинг-покупка и вариант аренды могут звучать одинаково, но есть одно очень большое различие: одно — это требование, а другое — выбор.

• a покупка при аренде юридически обязывает вас приобрести дом после истечения срока аренды
• a вариант аренды дает вам возможность купить дом до истечения срока аренды

Да, договоры аренды с выкупом и опционы на аренду являются типами договоров аренды с правом собственности, но вопросы, перечисленные ниже, относятся только к сделкам по аренде-покупке с передачей аренды в собственность.

7 сценариев, когда контракты на аренду с вычетом владения приносят большую выгоду

Договоры аренды с выкупом (аренды с выкупом) выглядят хорошо на бумаге, но вам не следует подписывать их, не приняв во внимание и недостатки. Вот краткое изложение семи основных потенциальных проблем, которые необходимо рассмотреть перед подписанием договора аренды с правом выкупа.

1. Вы будете платить за аренду каждый месяц больше, чем как арендатор

Давайте посмотрим правде в глаза — домовладельцы не будут отдавать часть вашей ежемесячной арендной платы на покупку дома по доброте сердца.Они будут ожидать чего-то взамен.

Этот «улов» обычно больше в месяц арендной платы, чем вы платите при простой договоренности об аренде. И не все из тех «дополнительных», которые вы платите каждый месяц, идут на ваш кредит на покупку.

Например, предположим, что стандартная арендная плата за недвижимость составляет 1700 долларов в месяц, но арендодатель предлагает сделку по аренде с правом владения за 2000 долларов в месяц. Не ждите, что вам будут начислены все дополнительные 300 долларов, которые вы платите каждый месяц.

Мелким шрифтом в этой сделке может оказаться, что вы будете получать только 200 долларов из этих 300 каждый месяц.Итак, на самом деле вы платите домовладельцу 100 долларов просто для того, чтобы «сэкономить» для вас деньги.

Кроме того, то дополнительное, что домовладелец «откладывает» для вас каждый месяц, возможно, не будет делать ничего, чтобы помочь вам купить дом в будущем, например, построить яйцо-гнездо для использования в качестве первоначального взноса.

«Аренда с выкупом не исключает первоначального взноса. Часть вашей арендной платы идет только на покрытие стоимости дома. Когда придет время оформлять ипотеку, вам по-прежнему понадобится первоначальный взнос », — объясняет Данг.

2. Вы платите меньше в счет стоимости дома, чем вы думаете

Тратить несколько сотен долларов в месяц на покупку дома, прежде чем вы действительно сможете позволить себе ипотеку, на первый взгляд кажется разумным финансовым шагом.

Но если вы посчитаете, то увидите, что общая сумма кредита на самом деле невелика даже в долгосрочной перспективе.

«Это как аренда машины. Если вы действительно заплатите и купите арендованный автомобиль, вы заплатите намного больше, чем если бы вы просто купили его напрямую », — объясняет Данг.

Допустим, вы платите 2000 долларов в месяц по договору аренды дома за 400 000 долларов, а домовладелец соглашается внести 200 долларов в месяц (или 10% вашей арендной платы) в счет стоимости дома.

Это всего 2400 долларов в год.

Через пять лет (максимум для большинства договоров аренды с покупкой) это всего лишь 12 000 долларов, которые будут зачислены в счет согласованной покупной цены.

И вы могли бы заплатить столько, во-первых, чтобы попасть в сделку, потому что…

3.Большинство договоров аренды с выкупом требуют невозмещаемого авансового платежа

Конечно, арендаторы рассчитывают платить за аренду квартиры или дома такие вещи, как гарантийный залог и сборы за подачу заявления — иногда до двухмесячной арендной платы.

Но если вы выбираете сделку по аренде с выкупом, ожидайте небольшого шока.

Большинство договоров аренды и выкупа требуют предоплаты, невозмещаемой единовременной платы, которая рассчитывается на основе оценки дома. Хотя сумма договорная, обычно она составляет 2.От 5% до 7% от согласованной цены покупки.

Посчитайте, и вы увидите, что вы платите от 10 000 до 28 000 долларов (за дом за 400 000 долларов) только для того, чтобы заключить сделку по аренде с выкупом.

Это может быть примерно столько же или вдвое больше, чем вы снова заплатите в связи с заключительными расходами, когда вы в конечном итоге получите ипотечный кредит на дом.

Например, если вы получаете 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой на сумму 380 000 долларов США (после внесения первоначального взноса в размере 20 000 долларов США или 5% на этот дом в размере 400 000 долларов США), вы заплатите около 12 000 долларов США в качестве покрытия расходов на закрытие в Фениксе, штат Аризона, согласно данным Калькулятор затрат на закрытие от Банка Америки.

В качестве альтернативы вы можете сэкономить на авансовых платежах, которые вы заплатите по сделке по аренде с выкупом, положить эти деньги на сберегательный счет или, еще лучше, во взаимный фонд, и позволить им получать проценты, чтобы вы могли позволить себе купить дома раньше, чем вы могли бы в сделке по аренде с выкупом.

4. Вы можете заблокироваться из-за плохой оценки

Как и цена на газ, стоимость жилья постоянно колеблется. Конечно, это правда, что исторически стоимость дома со временем растет, потому что это очень ценный актив.

Однако в краткосрочной перспективе прейскурантные цены растут и падают на тысячи долларов в течение недель или месяцев.

Это может быть проблемой при аренде с правом владения, потому что в большинстве договоров аренды с выкупом в контракте указывается согласованная цена продажи дома. Другими словами, вы фиксируете цену дома за один-пять лет до его покупки.

«В договоре аренды с правом собственности можно просто установить диапазон покупной цены, но обычно вы договариваетесь и фиксируете цену дома задолго до его фактической покупки», — объясняет Данг.

«Если стоимость недвижимости снизилась, когда приходит время покупать дом, арендатор все равно вынужден платить более высокую цену».

Если стоимость дома действительно упадет ниже согласованной покупной цены, будьте готовы потерять заработанные вами деньги в качестве кредита в счет покупной цены. Ни один банк не собирается подписывать ипотечный кредит на сумму, превышающую стоимость дома. Таким образом, если вы не сможете покрыть разницу, вы не сможете приобрести недвижимость, когда истечет срок действия вашего договора аренды с выкупом.

5. Вы на крючке по ремонту дома

Мало того, что арендодатели вряд ли заключат бесприбыльную сделку по аренде с правом владения, они также не в восторге от того, что вкладывают деньги в ремонт дома, который они планируют вскоре продать.

В отличие от стандартных договоров аренды загвоздка большинства договоров аренды с правом собственности заключается в том, что они включают условия, согласно которым арендатор оплачивает весь ремонт и обслуживание собственности .

Это возлагает на вас ответственность за ремонт и техническое обслуживание.

(Хотя договоры аренды с выкупом различаются в зависимости от штата и потенциально могут возлагать ответственность за ремонт на настоящего домовладельца, не рассчитывайте на это.)

На первый взгляд это кажется разумным решением. В конце концов, вы планируете стать владельцем дома в ближайшем будущем, так что, вероятно, вы будете счастливы заплатить за ремонт, который вам понравится.

Однако это рискованный шаг, поскольку нет гарантии, что сделка состоится в соответствии с планом.

Что на самом деле происходит, когда бак с горячей водой лопается, оборудование или печь выходит из строя, так это то, что вы платите за замену этих предметов в доме, которым вы еще не владеете по закону.

Если вы нарушите договор аренды, вы не сможете купить дом — поэтому вы потеряете деньги по кредиту на аренду и каждую копейку, потраченную на ремонт и улучшение дома.

И на удивление легко нарушить договор аренды с выкупом.

6. Просрочка или невыплата по какой-либо причине может помешать сделке

Когда вы опаздываете с арендной платой по стандартному договору аренды, худшее, на что вы смотрите, — это огромная плата за просрочку (если вы не являетесь рецидивистом и вас ожидает выселение).

Ничего особенного, правда?

Если это единовременная ситуация из-за неизбежных обстоятельств, и в остальном вы являетесь прекрасным примером арендатора, оплачивающего вовремя, то одна просроченная оплата не принесет большого ущерба. Ваш арендодатель может даже проявить понимание и отказаться от пени за просрочку платежа.

Честно говоря, домовладелец, сдающий аренду в собственность, тоже может относиться к этому пониманию. Однако, даже если они понимают и отказываются от штрафов за просрочку платежа, просрочка платежа все равно может привести к аннулированию договора аренды с правом собственности.

«Если вы нарушите договор аренды с правом собственности, вы вернетесь к простой оплате обычной арендной платы, и все деньги, которые вы заплатили в счет стоимости дома, будут потеряны», — объясняет Данг.

И проблема не только в просроченных платежах. Существует длинный список сценариев, которые могут вызвать дефолт в договоре аренды с выкупом, например, нарушение пункта о запрете домашних животных или несвоевременное выполнение необходимого ремонта.

Даже если вы идеальный арендатор, строго выполняющий условия договора, все равно существует вероятность того, что договор аренды с вычетом собственника может быть аннулирован.

Допустим, вы не можете позволить себе купить дом или не можете получить ипотеку, когда срок аренды истек — не ждите возврата.Неспособность оплатить покупку аннулирует договор аренды, и полученный вами процентный кредит от арендной платы исчезает.

7. Схема аренды с выкупом уязвима для мошенничества и теневых арендодателей

Как арендатор, вы берете на себя большую часть риска по договору аренды с правом собственности.

Вы тот, кто ежемесячно платит арендную плату больше, чем необходимо, с обещанием, что владелец когда-нибудь вернет эту сумму в счет покупной цены. И вы уверены, что деньги, которые вы потратите на ремонт, пойдут на дом, которым вы когда-нибудь будете владеть.

Ваш арендодатель имеет очень небольшой риск, потому что он остается владельцем дома на протяжении всего срока аренды. В случае невыполнения обязательств они сохранят за собой дом и все деньги, которые вы заплатили.

Финансовая опасность, в которой вы себя подвергаете, настолько серьезна, что Федеральная торговая комиссия опубликовала отчет о том, что договоры аренды с выкупом могут быть теневыми сделками и откровенным мошенничеством.

Согласно информационному отчету для потребителей, обманутые арендаторы, сдающие в аренду, слишком поздно узнали, что:

• домовладелец не может законно продать дом, потому что он фактически не владеет им
• продавец оставляет вам несколько лет неуплаты налога на недвижимость
• Дом в аварийном состоянии или имеет скрытые проблемы, такие как свинец или асбест
• обещанных исправлений не вносятся после подписания контракта
• Дом направляется к выкупу или выкупа

Если вы станете жертвой одного из этих мошенников и недобросовестного арендодателя, то в лучшем случае у вас будет неоплаченный налоговый счет.В худшем случае вы потратите годы, думая, что расплачиваетесь за дом, который никогда не сможете купить.

Не забывайте, эти недостатки относятся к договорам аренды с выкупом; договор об аренде может оказаться для вас хорошей сделкой, если вы хорошо проведете переговоры и составите его с учетом ваших интересов.

Опцион на аренду и покупка с правом аренды иногда используются как взаимозаменяемые, однако это два совершенно разных типа договоров аренды с правом собственности. Покупка-аренда обязывает обе стороны к будущей продаже дома с определенными условиями.

Вариант аренды прост: договор аренды с возможностью выкупа в будущем. Опцион на аренду предусматривает ограниченный период опциона в обмен на «комиссию за опцион», выплачиваемую продавцу.

Это соглашение о сдаче в аренду никогда не обязывает арендатора покупать недвижимость, но оно действительно обязывает продавца продать недвижимость по согласованной цене, если арендатор активирует опцион на покупку в течение указанного периода действия опциона.

Если вы заинтересованы в покупке дома, который снимаете, и ваш домовладелец предлагает вам договор аренды с правом владения, который на самом деле является соглашением об аренде, — не говорите автоматически «нет».”

Попросите юриста по недвижимости или ведущего местного агента с опытом сдачи в аренду сначала изучить договор, чтобы определить, подходит ли вам вариант аренды. Если это не так, другой вариант — арендовать меньшую и менее дорогую собственность и вложить деньги, которые вы сэкономите на аренде, в строительство первого взноса за дом своей мечты в будущем.

Источник изображения заголовка: (Holly Stratton / Unsplash)

Два самых желанных района Сингапура — это Марина-Бэй и остров Сентоза.Но, несмотря на то, что город разрешает иностранцам владение кондоминиумами, в этих районах вы не найдете никаких построек в собственность. Leasehold — ваш единственный выбор.

Хотя я не рекомендую покупать арендуемую недвижимость в большинстве случаев, некоторые страны Азии не предоставляют вам другого выбора, кроме как покупать арендуемую недвижимость, если вы хотите владеть домом.

Если вы хотите купить недвижимость в Азии, вы должны знать, как каждая страна регулирует владение недвижимостью, а также какие ограничения налагаются на иностранцев.

Многие азиатские страны разрешают иностранцам приобретать недвижимость без права собственности в той или иной форме. Однако пять стран, в частности Вьетнам, Китай, Индонезия, Гонконг и Лаос, не позволяют вам напрямую владеть собственностью.

Каждая из перечисленных выше пяти стран по-разному подходит к владению арендованной собственностью. В некоторых странах, таких как Китай и Вьетнам, системы аренды собственности уходят корнями в коммунистические корни их правительства.

Другие страны, такие как Индонезия, позволяют своим гражданам владеть собственностью в собственность, в то время как иностранным гражданам запрещается постоянное владение.

Таким образом, хотите ли вы инвестировать в развивающийся Вьетнам или защитить виллу на пляже своей мечты в Индонезии, вы должны понимать, как следующие страны подходят к владению арендуемой недвижимостью.

Хотя Вьетнам стал во многих отношениях вполне капиталистическим, коммунистические корни страны все еще четко прослеживаются в ее законах о собственности на землю.

Во Вьетнаме вся земля находится в коллективной собственности государства. Следовательно, чтобы «владеть» домом или кондоминиумом, вы должны сдать его в аренду у государства.Неважно, иностранец вы или гражданин. Срок действия большинства из этих договоров аренды составляет 50 или 70 лет.

Однако за последние несколько десятилетий система арендованной собственности во Вьетнаме стала больше формальностью, чем чем-либо еще. Большинство договоров аренды в стране продлеваются без особых возражений, и по мере либерализации страны ее система арендной собственности может уйти в прошлое.

Как и во Вьетнаме, законы о собственности в Китае отражают его коммунистическое происхождение.В Китае все земельные участки технически принадлежат государству. Тем не менее, как граждане, так и иностранцы могут арендовать землю у государства на срок от 40 до 70 лет в зависимости от назначения и местоположения земли.

Однако недавний переход Китая к свободному рынку приводит к дальнейшей либерализации законов о собственности.

Хотя арендаторы должны продлить срок действия договора по истечении срока их действия, этот процесс больше похож на регистрацию и уплату налога на автомобиль, чем на повторное подписание договора аренды имущества. Если вы можете заплатить немного наличными, вы, вероятно, не столкнетесь с какими-либо трудностями при продлении аренды земли в Китае.

В то время как Индонезия разрешает своим гражданам владеть собственностью на правах полной собственности внутри страны, иностранцы могут приобретать только собственность на правах аренды. Сроки аренды в Индонезии могут составлять от 1 до 80 лет.

Кроме того, в то время как покупатели в Китае и Вьетнаме могут арендовать недвижимость только у государства, покупатели в Индонезии часто сдают свою собственность в аренду у частных лиц. Это может усложнить процесс.

Иностранные покупатели в Индонезии могут захотеть включить определенные условия в свои договоры аренды.Помните также: ваша способность продлевать аренду будет зависеть от прихотей человека, что делает аренду здесь менее надежной.

Гонконг также использует систему арендного владения, которая восходит к истории острова как британского протектората. Как и в материковом Китае, вся земля технически принадлежит правительству, и покупатели должны приобретать у государства права на долгосрочное землепользование.

Однако, в отличие от других мест с фиксированными условиями, срок аренды земли в Гонконге потенциально может составлять от 50 до 999 лет.Хотя Пекин попытался стандартизировать условия аренды в Гонконге, эти правила в основном применяются к новым договорам аренды. Не существующие.

Кроме того, остаются вопросы относительно действительности аренды земли после того, как в 2047 году закончится действие политики Китая «Одна страна, две системы». Пекин настаивает на том, что все договоры аренды останутся в силе, хотя арендаторы по-прежнему обеспокоены своими правами собственности после передачи.

Хотя Лаос по-прежнему отстает от своих соседей с точки зрения экономического развития, строительство высокоскоростной железной дороги возродило интерес инвесторов к покупке лаосской собственности.

Однако, чтобы купить недвижимость в Лаосе как иностранец, вы должны сдать ее в аренду либо у правительства, либо у частного лаосского гражданина. Вы не можете владеть недвижимостью в Лаосе без права собственности.

Условия аренды в Лаосе могут быть разными, но в особых экономических зонах они могут быть продлены до 75 лет. Кроме того, по мере развития страны Лаос может изменить свою политику аренды земли, сделав ее более дружественной по отношению к иностранным инвесторам.

Лично я предлагаю по возможности избегать аренды собственности.Но покупка долгосрочной аренды, тем не менее, может быть жизнеспособным вариантом в определенных редких обстоятельствах.

Во-первых, вы должны покупать недвижимость в аренду только тогда, когда у вас нет другого выбора. Например, если вы хотите постоянно жить в Гонконге, вам нужно будет купить недвижимость в аренду, если вы хотите владеть домом.

Вам также следует учитывать срок аренды, который вы покупаете, поскольку это повлияет на стоимость вашей собственности при перепродаже.

Предположим, вы покупаете квартиру в Ханое в аренду на 50 лет и собираетесь жить там 10 лет.В этом сценарии вы можете окупить большую часть стоимости своей первоначальной покупки, поскольку до срока аренды осталось много времени.

С другой стороны, если вы купили недвижимость в 25-летнюю аренду, то вы столкнетесь с трудностями при ее перепродаже через 15 лет.

Вы также должны учитывать простоту продления. Во Вьетнаме практически гарантировано, что вы сможете легко продлить договор аренды с правительством. В Индонезии у вас могут возникнуть трудности с частным лицом.

Наконец, вы ни в коем случае не должны упускать из виду обычные факторы (например, местоположение) с любой инвестиционной недвижимостью. Если вы когда-либо перепродаете, например, лучшую площадь или обновленные функции, это может помочь преодолеть сомнения покупателя в отношении срока аренды.

В целом, если вы все же решите приобрести недвижимость в аренду, вам следует убедиться, что других вариантов нет. Убедитесь, что условия аренды благоприятны, и что недвижимость в целом является надежной инвестицией.

Мой домовладелец продал здание.Что теперь?

Независимо от того, нравится ли вам место, которое вы снимаете, или уже несколько месяцев вы играете с идеей переезда, решение уехать или остаться должно быть вашим решением . Но когда начинают ходить слухи о продаваемой недвижимости, арендаторы нервничают. Хотя слухи могут не иметь силы, они могут стать реальностью в будущем, поэтому важно знать, какие последствия продажа имеет для вашего гарантийного депозита и договора аренды.

Обычный и простой

Независимо от того, покупаете ли вы дом или многоквартирный дом с арендаторами, применяются те же правила.Никто не собирается выбросить вас на улицу без надлежащей правовой процедуры, и если они попытаются это сделать, существуют законы и агентства по поддержке арендаторов для защиты ваших прав. Независимо от того, есть ли у вас долгосрочная аренда или ежемесячный договор аренды, новый владелец недвижимости обычно должен согласиться с этими условиями. В некоторых штатах есть исключения из этих законов, но большинство договоров аренды и аренды связаны положениями, защищающими арендаторов.

Внимательно ознакомьтесь с вашим соглашением

Для начала раскопайте договор аренды и внимательно изучите каждый раздел.В нем должно быть четко указано, что соглашение является обязательным, что означает, что ни вы, ни арендодатель (старый или новый) не можете изменить сумму ежемесячной арендной платы или дату окончания, если условия не изменены и не согласованы обеими сторонами в письменной форме. Это также означает, что вас нельзя выселить, если вы не уплатили арендную плату и / или вы не нарушили установленные правила, такие как существенное изменение интерьера вашего дома без разрешения или проведение незаконных действий.

Просят переехать

В некоторых случаях новый домовладелец планирует полностью переоборудовать здание в другой тип собственности, например, в кондоминиумы или розничный бизнес.Иногда даже планируют снести старое здание, чтобы освободить место для нового строительства. В таких ситуациях вас могут попросить переехать в течение 120-дневного (четырехмесячного) льготного периода. Чтобы освободить вас раньше, новый домовладелец может предложить вам такие стимулы, как бесплатная аренда на месяц или два или щедрая сумма денег на расходы по переезду. Принимаете ли вы эти условия или нет, зависит от вас, но хорошо подумайте, прежде чем что-либо подписывать, потому что любые новые соглашения заменят старые, и вы будете обязаны по закону их соблюдать.

Новое владение, новый арендодатель

Хотя новым владельцем, скорее всего, будет ваш новый арендодатель (если за это не отвечает управляющий), это не должно влиять на условия вашего первоначального соглашения. Пока (и если) вы не подпишете новый договор аренды, все должно оставаться неизменным, пока не истечет срок действия старого. Однако будьте готовы, если у вас есть помесячное соглашение, поскольку новый владелец имеет возможность довольно быстро изменить его условия, включая сумму вашей ежемесячной арендной платы. Заранее решите, какую прибавку вы можете выдержать, и отточите свои навыки ведения переговоров.Прежде всего, будьте дружелюбны и вежливы при обсуждении новых условий.

Новая аренда

В конце концов срок аренды истечет. Новые арендодатели обычно повышают арендную плату, поэтому вам снова нужно выбрать лучший вариант для вашей ситуации. Если домовладелец обещает новые удобства в здании, такие как улучшенное оборудование для прачечной, усиление безопасности, крытая парковка и т. Д., Убедитесь, что новый договор аренды включает все эти обещания в ясной и лаконичной форме, включая даты, к которым они будут выполнены. завершенный.

Залог

Новое право собственности не должно влиять на размер вашего гарантийного депозита и не должно влиять на его возврат при освобождении собственности. Старый домовладелец может вернуть его вам напрямую или передать новому владельцу для обработки транзакции. В любом случае вы по-прежнему имеете право на подробный список любых удержаний. Просто убедитесь, что вы ознакомились с местными законами о том, что считается нормальным износом, чтобы получить справедливую компенсацию.

Выезд

Возможно, вы полюбили старого хозяина и / или сразу почувствовали неприязнь к новому.Независимо от ваших чувств, вы так же юридически обязаны выполнять свою часть сделки. Вы все равно должны уведомить об отъезде как минимум за 30 дней и покинуть место в хорошем состоянии.