Как передать объект незавершенного строительства другому застройщику: Регистрация объекта незавершенного строительства 2023

Недостроенный объект передали фонду защиты прав дольщиков: что делать залоговым кредиторам?

После 1 июня 2019 года получилось, что если при банкротстве застройщика имущество передается фонду защиты прав дольщиков для продолжения строительства, то залоговые кредиторы лишались своих прав, в том числе на денежную компенсацию. КС РФ решил, что новые правила не соответствуют Конституции и объяснил, что можно предпринять, пока в закон не внесут поправки.

На практике встречаются ситуации, когда застройщик банкротится, и суд передает его имущество региональному фонду защиты прав дольщиков (далее – фонд), чтобы тот достроил дом. При этом залоговые кредиторы остаются без прав на помещения в этих домах, которые были у них в залоге. КС РФ рассказал, как решить эту проблему (Постановление КС РФ от 22.07.2022 № 34-П).

Суть проблемы

С 1 июля 2019 года перестало действовать положение о том, что недостроенный объект можно передать другому лицу для завершения строительства только после погашения требований залоговых кредиторов либо с их согласия. В этот период ввели требование о переходе на проектное финансирование и использование застройщиками эскроу-счетов (ст. 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ и п. 11 ст. 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», далее – Закон о банкротстве).

В итоге лица, которые кредитовали застройщиков до этой даты, при передаче объекта фонду для завершения строительства оказались лишены возможности согласовать такую передачу, а также получить денежную компенсацию. Это ухудшает положение залоговых кредиторов. Ими могут быть:

• кредиторы, которым земельный участок и объект незавершенного строительства были переданы в ипотеку по договору;
• приобретатели нежилых помещений, заключившие с застройщиком договоры участия в долевом строительстве;
• юридические лица, заключившие договоры участия в долевом строительстве независимо от того, какой тип помещений (жилые или нежилые) они намеревались приобрести.

СУТЬ СПОРА

---

Фонд подал заявление о намерении стать приобретателем прав застройщика на два земельных участка с находящимся на одном из них недостроенным 22-этажным жилым домом (с офисными помещениями и автостоянкой). Суд удовлетворил это требование. Залоговые кредиторы возражали: из-за передачи имущества фонду залог прекратился и они лишились возможности получить какую-либо компенсацию за изъятые из конкурсной массы активы застройщика.

---

Дело № А50-10848/2014

Аналогичные ситуации рассматривались в делах № А07-21667/2017 и № А32-36020/2017

Решение КС РФ

Чтобы разобраться в этой проблеме, ВС РФ подал запрос в КС РФ, а залоговый кредитор по одному из дел – жалобу. Они заявили о том, что нужно проверить конституционность:

• ч. 14 и ч. 17 ст. 16 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ,
• подп. 3 и 31 п. 1 ст. 201.1, п. 5 ст. 201.10, абз. 2 п. 2 ст. 201.15, подп. 1 п. 8 ст. 201.15-1, п. 11 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве.

КС РФ признал оспариваемые нормы неконституционными, указал, что нужно внести поправки, и пояснил, что делать, пока поправки не внесут.

Основные выводы КС РФ

---

• Из-за введения в июле 2019 года поправок залоговые кредиторы лишились своих прав без выплаты компенсации. Это недопустимо.
• Только законодатель вправе придать закону обратную силу. При этом в его тексте должно быть специальное указание о таком действии во времени.
• Признание оспариваемых норм неконституционными само по себе не означает восстановление залоговых прав кредиторов, не являющихся дольщиками и получивших права залогодержателей до принятия оспариваемого регулирования. Нужно защитить права залоговых кредиторов посредством иных правовых механизмов. Законодатель должен внести поправки, которые защитят права залоговых кредиторов.
• Дело заявителя (залогового кредитора) должно быть пересмотрено. Но это не должно привести к отмене решений о передаче недостроенных объектов региональным фондам для их завершения.

---

Также КС РФ указал, что пока поправки не примут, должен работать такой механизм:

• лица, которые ранее являлись залоговыми кредиторами застройщика, могут потребовать от фонда задолженность по обеспеченному залогом обязательству и проценты (без возобновления начисления процентов), но не более стоимости предмета залога на день принятия решения суда о передаче фонду имущества;
• фонд должен удовлетворить требования в следующем порядке: он должен распределить между залоговыми кредиторами, обязательства перед которыми не погашены, пропорционально размеру этих обязательств части выручки от реализации фондом помещений в объекте незавершенного строительства.
  Размер соответствующей части выручки установит суд. Он должен учесть объем работ для достройки дома и другие расходы. Фонд, если это возможно, должен принять меры по увеличению площади помещений, чтобы максимально удовлетворить за счет этих помещений требования залоговых кредиторов;
• независимо от реализации помещений фонд должен выплатить деньги залоговым кредиторам по обязательствам застройщика, возникновение которых было определяющим условием для строительства многоквартирного дома (связанным с предоставлением объекта недвижимости, предоставлением кредита или инвестиций), а также лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами в силу закона по обязательствам застройщика передать им объекты долевого строительства. Сумму выплаты тоже установит суд. Если выплат не хватит, то залоговый кредитор сможет заявить требование в рамках дела о банкротстве застройщика.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА

---

 

Мария Славич,

старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнeры»

 

---

Федеральным законом от 27. 06.2019 № 151-ФЗ залоговые кредиторы были лишены преимуществ своего залогового статуса, на которые они были вправе рассчитывать, вступая в отношения с обанкротившимся впоследствии застройщиком.

Признанные неконституционными нормы переходных положений вызывали вопросы не только на предмет их соответствия Конституции РФ. Их логику сложно было объяснить и с точки зрения здравого смысла.

Так, указанные положения допустили возможность при производимой арбитражным судом для окончания строительства объекта «замене застройщика» не выплачивать в пользу залоговых кредиторов (чьи права требования были обеспечены залогом подлежащего передаче новому застройщику имущества) денежные средства в размере, на который они были бы вправе претендовать при реализации предмета залога с торгов.

При этом условие о соблюдении прав залоговых кредиторов сохранили для случая передачи объекта незавершенного строительства и земельного участка для достройки в созданный участниками строительства ЖСК (ст. 201.10 Закона о банкротстве). То есть участники строительства, которые приняли решение достроить объект за счет собственных средств, должны произвести выплаты в пользу залоговых кредиторов, а Фонд – нет.

Безусловно, законодатель преследовал благую цель в виде экономии денежных средств Фонда, но всему есть предел. КС РФ расставил все на свои места.

Интересно другое, Федеральным законом от 13.07.2020 № 202-ФЗ положения Закона о банкротстве (§7 главы IX о банкротстве застройщика) были дополнены ст. 201.15.2-2. Эта статья предоставила Фонду право в случае, когда он принял решение не финансировать окончание строительства объекта, а выплатить денежные средства участникам строительства, все равно претендовать на передачу ему прав на объект незавершенного строительства и земельный участок. Таким образом, Фонд получил преимущественное право на удовлетворение за счет такого имущества требований, перешедших к нему от участников строительства при производстве им выплаты.

Так вот в случае, если арбитражный суд удовлетворяет ходатайство, и объект с земельным участком передается Фонду, то залоговые кредиторы также не вправе претендовать на производство в их пользу выплат в счет обеспеченного залогом требования, то есть аналогичным образом лишаются всех преимуществ своего залогового статуса.

Вместе с тем положения ст. 201.15.2-2 Закона о банкротстве (а именно п. 4 и п. 25) не были предметом рассмотрения КС РФ, поскольку не применялись в деле заявителя. Однако, представляется, что данные нормы также не соответствуют Конституции РФ. Поэтому при применении их в конкретном деле обоснованным со стороны арбитражного суда будет направление в соответствии с п. 3 ст. 13 АПК РФ запроса в КС РФ о проверке их конституционности.

Кроме того, данным постановлением КС РФ подтвердил ранее неоднократно высказанную им позицию о том, что дольщики нежилых помещений не могут иметь неденежное требование к застройщику-банкроту. Названные лица вправе претендовать на удовлетворение только в денежной форме посредством включения их требований в четвертую очередь реестра требований кредиторов.

---

Позиция КС РФ о текущих платежах

В Постановлении от 22.07.2022 № 34-П еще рассматривался вопрос о сумме текущих платежей, которую должен был перечислить фонд. Конкурсный управляющий считал, что фонд должен заплатить все текущие платежи, поскольку после передачи имущества фонду у банкрота не останется других активов, за счет которых можно погасить текущие обязательства. Но фонд считал, что он вправе перечислить деньги только на судебные расходы по делу о банкротстве, расходы на вознаграждение конкурсному управляющему, на оплату деятельности лиц, привлеченных конкурсным управляющим.

КС РФ указал, что оспариваемые положения Закона о банкротстве не соответствуют Конституции РФ в той мере, в какой они не допускают возмещение фондом всех расходов, направленных на завершение конкурсного производства. При этом в любом случае фонд должен оплачивать труд работников, которые занимаются достраиванием объекта.

Автор: Дарья Бондарчук

Теги: банкротствозалоговое имуществозалоговый кредиторзастройщикКС РФмногоквартирный домшортрид

Незавершенное строительство в бухгалтерском учете

При возведении объектов недвижимости у заказчика (застройщика) возникают затраты по строительству. До приемки объектов в эксплуатацию эти затраты учитываются в составе незавершенного строительства. Рассмотрим, как заказчику (застройщику) отразить их в бухучете и могут ли затраты по незавершенному строительству передаваться другому юрлицу.

1.  Бухучет затрат по незавершенному строительству у заказчика (застройщика)

Под объектами незавершенного строительства понимаются здания, сооружения и иные объекты, строительство которых разрешено в соответствии с законодательством, работы по строительству которых начаты, но не завершены (абз. 7 п. 2 Инструкции № 10).

Заказчику (застройщику) необходимо обеспечить учет затрат на строительство по каждому объекту учета (п. 12 Инструкции № 10):

— по объектам основного, вспомогательного и обслуживающего назначения, объектам энергетического хозяйства, транспортного хозяйства и связи;

— наружным сетям и сооружениям водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и другим инженерным сетям и сооружениям;

— благоустройству и другим частям объекта.

Справочно
Объектом учета является каждое отдельно строящееся здание, сооружение, инженерные сети и другие объекты, стоимость строительства которых выделена в составе сводного сметного расчета и на строительство которых составлена объектная смета, а также встроенные и пристроенные объекты (абз. 2 п. 2 Инструкции № 10).

По объектам учета необходимо также организовать раздельный учет затрат (п. 8, ч. 1 п. 13 Инструкции № 10):

— на строительно-монтажные работы;

— работы по монтажу оборудования;

— приобретение оборудования, требующего и не требующего монтажа, предусмотренного в проектно-сметной документации на строительство.

Затраты по незавершенному строительству, увеличивающие стоимость объекта, независимо от способа строительства (подрядный, хозяйственный способ, долевое строительство) отражаются заказчиком (застройщиком) на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы». Учет ведется по фактическим затратам нарастающим итогом с даты начала строительства до даты приемки объекта (части объекта) в эксплуатацию. Затраты, понесенные заказчиком, застройщиком до начала строительства, учитываются по дебету счета 97 «Расходы будущих периодов» и с даты начала строительства списываются с кредита этого счета в дебет счета 08 «Вложения в долгосрочные активы» (п. 9 — 11 Инструкции № 10).

Основанием для отражения в бухучете затрат на строительство являются ПУД, подтверждающие соответствующие хозяйственные операции. При подрядном способе объем и стоимость работ подтверждаются подписываемыми двумя сторонами (заказчиком и подрядчиком) актами сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ установленной формы (С-2а, С-2б) (ч. 1 п. 55 Правил № 1450; ч. 1 п. 11 Положения № 1553; ч. 2 и  3 п. 1, п. 2, абз. 4 ч. 1 п. 9, ч. 1 п. 10 Инструкции № 29).

При хозяйственном способе строительства затраты отражаются застройщиком на основании ПУД, подтверждающих понесенные расходы (стоимость израсходованных материалов, сумм начисленной заработной платы и др.). Перечень разработанных организацией для применения форм ПУД следует закрепить в учетной политике. Если строительство ведется собственными силами, для обоснования и соблюдения соответствия норм расхода материалов по работам застройщику также необходимо составить акт формы С-2а. В частности, когда сметная документация по объекту составлена на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении и при долевом строительстве (абз. 4 п. 4 ст. 9, п. 1-4 ст. 10 Закона № 57-З;  п. 9, подп. 14.5 п. 14 Инструкции № 10; абз. 3, 5 ч. 1 п. 9 Инструкции № 29).

Корреспонденция счетов

Содержание операции	Д-т	К-т
Учтены расходы на возведение объекта, понесенные до начала строительства	97	60, 26 и других счетов
Отнесены на стоимость незавершенного строительства расходы, понесенные до начала строительства	08	97
Отражены затраты по возведению объекта недвижимости при выполнении работ собственными силами	08	07, 69, 70 и других счетов
Отражены затраты на возведение объекта недвижимости при выполнении работ силами подрядной организации	08	60
Отражена сумма предъявленного подрядчиком НДС по выполненным работам	18	60
НДС по работам подрядчика принят к вычету (при наличии права на вычет)	68-2	18

2. Передача затрат и объектов незавершенного строительства

В установленных случаях заказчик, застройщик может инициировать передачу эксплуатационным организациям построенных (возведенных) объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры и их благоустройства. Как правило, согласование и принятие решения о приеме/передаче указанных объектов осуществляется местными органами распорядительной и исполнительной власти. Передача объектов, завершенных строительством, но не зарегистрированных в качестве объектов недвижимого имущества, производится на основании акта о передаче затрат формы С-17а и документов, подтверждающих завершение их строительства и соответствие проектной документации (подп. 5.10 п. 5 Декрета № 7, подп. 1.9 п. 1 Указа № 72,  п. 43 Инструкции № 10).

Вместе с тем вышеуказанный порядок не предполагает передачи затрат по недостроенным объектам. Поэтому при необходимости передать другому юрлицу затраты по незавершенному строительству нужно учитывать некоторые моменты.

Например, при долевом строительстве существует определенная процедура замены застройщика, согласно которой новому застройщику в том числе передаются объемы незавершенного строительства, проектно-сметная, бухгалтерская, договорная и иная организационная документация, относящаяся к не завершенному строительством объекту (п. 9 Положения № 1056).

Для передачи затрат по незавершенному строительству, по мнению автора, недостроенные объекты целесообразно зарегистрировать в качестве незавершенного законсервированного капитального строения. После этого у организации появится актив, который может быть передан, реализован другому юрлицу (подп. 1.2-1 п. 1 ст. 3, ст. 50 Закона № 133-З).

В бухучете передача незавершенного строительства оформляется актом о передаче не завершенного строительством объекта формы С-22 (п. 1-4 ст. 10 Закона № 57-З, п. 8 перечня ПУД № 360).

Читайте этот материал в ilex >>*

* по ссылке Вы попадете в платный контент сервиса ilex

Китайские домовладельцы, сидящие на корточках в недостроенных зданиях

ШАНЬСИ, Северо-Западный Китай — Ван Сюйдун и Чжоу Цзунчжэнь пробираются сквозь темноту к своему дому: недостроенному многоквартирному дому на окраине Сианя.

33-этажное здание представляет собой не более чем бетонный каркас. Его фасад открыт, кирпичные стены, соединяющие колонны, построены лишь наполовину. Пластиковый брезент хлопает по строительным лесам на позднем вечернем ветру.

Для пары комплекс — с облаками пыли и затхлым запахом бетона — едва отличим от стройки, на которой они работали днем. Разница лишь в том, что сейчас намного прохладнее. Ветер свистит в длинном коридоре, унося жару.

Ван и Чжоу заняли одну из пустующих квартир на четвертом этаже. Здесь нет ни водопровода, ни электричества, единственное освещение обеспечивает единственная солнечная лампа. Единственная мебель состоит из двух односпальных железных кроватей, придвинутых к одной стене, и некрашеной деревянной доски, служащей импровизированным столом.

Но пара, которой обоим по 60 лет, решила смириться с элементарными условиями. Они чувствуют, что у них нет другого выхода.

«Хотя жизнь здесь находится в зачаточном состоянии, нам больше не нужно беспокоиться о ежемесячной арендной плате», — говорит Ван Шестому Тону. «Мы купили его. Мы владеем этим. Это наш дом».

Ван, Чжоу и почти 100 других домовладельцев переехали в недостроенный жилой комплекс — «Квартира Цзиньлин» — чуть более трех месяцев назад. Это был поступок, рожденный отчаянием и неповиновением.

Как и тысячи других жителей Китая, они вложили свои сбережения в покупку предпродажной квартиры только для того, чтобы увидеть, как застройщик столкнулся с финансовыми трудностями и остановил строительство проекта.

Предварительные продажи стали стандартной практикой в ​​Китае. В 2021 году 87% новых домов в стране были проданы еще в стадии строительства, по сравнению с 63% в 2005 году. Большинство покупателей платят за свои квартиры за месяцы или даже годы до того, как они будут закончены.

Эта модель произвела фурор на рынке недвижимости Китая, позволив застройщикам финансировать огромные объемы строительства. Но сейчас сектор недвижимости сталкивается с финансовым кризисом. По всей стране застройщики изо всех сил пытаются обслуживать огромные долги и резко останавливают проекты.

Целых 5% новых жилых комплексов в крупных городах Китая — или 71,5 млн квадратных метров квартир — в результате находятся в подвешенном состоянии, как показал опрос Шанхайского исследовательского института недвижимости Yiju, проведенный в первой половине 2022 года.

Кризис ставит покупателей в тяжелое положение. Многие платят ипотечные кредиты на недвижимость, которая все еще является пустой оболочкой. Другие вложили свои сбережения в первый взнос за дом, который, возможно, никогда не будет достроен.

Квартира в Цзиньлине — это пример того, насколько безнадежными могут быть дела и как трудно домовладельцам защитить свои права.

Ван, Чжоу и другие домовладельцы ждали, пока застройщики доставят их дома более пяти лет. Они пытались умолять компании завершить строительство, просить власти вмешаться и подавать на фирмы в суд. Ничего из этого не сработало.

Тем временем из-за экономического спада в Китае многие покупатели вынуждены искать работу и платить за аренду. Не имея других вариантов, они были вынуждены сидеть на корточках в своих недостроенных домах.

Оставленный в подвешенном состоянии

Ван и Чжоу впервые услышали о жилом комплексе Jinling Apartment в 2016 году. Созданный двумя местными застройщиками — Xi’an Huayue Industrial и Xi’an Ronglang Real Estate — комплекс расположен на участке сельскохозяйственных угодий в нескольких км к югу от центра Сианя.

Проект быстро привлек внимание рабочих-мигрантов, живущих в близлежащих городских деревнях, густонаселенных поселениях, возникших вокруг Сианя в разгар экономического бума в Китае. Jinling Apartment, казалось, предлагал именно то, что им было нужно: современный дом по доступной цене.

Ван, арендовавший помещение в одной из таких городских деревень, отчаянно хотел купить дом недалеко от Сианя. Его престарелые родители, живущие за несколько сотен километров в горах южной провинции Шэньси, вскоре не смогут о себе позаботиться.

«Моему отцу больше 80 лет, а моя мать слепая. Я пытался взять их с собой в город, но никто не хотел снимать нам дом», — говорит Ван. «Арендодатели беспокоятся, что если в доме умрет пожилой человек, это повлияет на их возможность снова сдавать его в аренду».

В ноябре 2016 года Ван посетил торговый центр Jinling Apartment. Сотрудники сказали ему, что квартира площадью 50 квадратных метров будет стоить 250 000 юаней (тогда 37 600 долларов), и что строительство будет завершено через год. Ван, который много лет проработал на стройке, в то время считал дату поставки разумной.

«Здание было закрыто крышкой», — говорит Ван. «Строительные леса на крыше были демонтированы».

Несколько дней спустя Вану и его жене сказали, что они должны заплатить 60% от 250 000 юаней авансом, чтобы получить ипотечный кредит. Они передали деньги. Когда их заявка на ипотеку была отклонена, сотрудники сказали им, что они могут просто заплатить оставшиеся 40%, когда квартира будет готова через год — обычная схема в малообеспеченных районах Китая.

В последующие месяцы Вану удалось собрать необходимую сумму. Но когда он посетил квартиру Цзиньлин за месяц до даты передачи, он обнаружил, что там никого нет.

«Три лифта, окна и водопровод ждали установки», — говорит Ван. — Но рабочих не было.

В октябре 2017 года, за две недели до крайнего срока сдачи, один из застройщиков выпустил уведомление о том, что строительство приостановлено из-за «нарушения в цепочке финансирования проекта». В нем добавили, что «собираются средства из различных источников для оплаты проекта, и строительное подразделение полностью возобновит работу на этой неделе». Застройщики пообещали сдать готовые дома до 31 января 2018 года9.0003

Нет.

Забеспокоившись, покупатели начали собираться. Ван сказал, что они «бесчисленно» посещали местные жилищные органы, прося их вмешаться.

В августе 2018 года разработчики вернулись с новым предложением. Они попросили покупателей выплатить им оставшуюся часть стоимости квартиры, утверждая, что это даст им достаточно капитала для возобновления строительства.

Разработчики пообещали, что платежи будут поступать на контролируемый правительством счет условного депонирования. Местные чиновники также заверили покупателей, что с деньгами будут обращаться надлежащим образом.

Покупатели неохотно согласились. В течение следующих недель они передали более 9 миллионов юаней. Ван заплатил последние 40% от 250 000 юаней, заняв деньги у родственников и взяв кредит в размере 70 000 юаней в сельских банках для финансирования платежа.

Строительство возобновилось — на одну неделю.

Десяток рабочих прибыли, чтобы добавить изоляционный слой к внешней стене здания, и, по словам Вана, на объект были доставлены еще сотни оконных стекол. Но не успели установить окна, как снова исчезли рабочие.

«Я чувствовал себя обманутым, — говорит Ван.

Обращение в суд

Следующим шагом домовладельцев было подать в суд на застройщиков. В январе 2020 года Ван подал в суд на Huayue, застройщика, получившего его деньги, за нарушение контракта. Он заплатил местному адвокату 3500 юаней, чтобы тот представлял его интересы, и потребовал, чтобы Хуаюэ возобновил строительство, назначил новую дату передачи и возместил убытки за срыв, вызванный задержкой.

Ванга выиграла дело. Суд обязал Huayue выплатить компенсацию в размере одной десятитысячной стоимости квартиры, умноженной на количество дней задержки завершения строительства — всего около 15 000 юаней. Но, что особенно важно, решение не требовало от застройщика завершения строительства к указанной дате.

Десять других домовладельцев, которые разговаривали с Sixth Tone, сказали, что они подали в суд на застройщиков Jinling Apartment, получив аналогичные вердикты. Но их победа почти ничего не изменила. Два года спустя ни у кого из них нет готового дома — или какой-либо из присужденных им убытков.

«Суд сказал, что исполнение решения может подождать, пока застройщик не получит капитал на своем счету», — говорит Ван.

Юристы и инсайдеры индустрии недвижимости сообщили Sixth Tone, что дело вряд ли будет решено через суд. Они предположили, что местное правительство должно будет вмешаться напрямую.

«В этом случае местные органы власти должны возбудить дело о банкротстве незавершенного строительства», — говорит Цю Пин, юрист Шанхайской юридической фирмы Brilliance.

Как только компания объявляет о банкротстве, ее активы могут быть проданы на аукционе, объясняет Цю. Затем другой застройщик может — по крайней мере теоретически — взять на себя проект, закончить работу над квартирами и продать непроданные единицы. Покупатели, которые внесли предоплату за квартиры, такие как Ван, по закону являются владельцами своих домов, поэтому они сохранят право собственности даже после банкротства застройщика, добавляет Цю.

«Инициирование процедуры банкротства — это не просто решение проблемы через аукцион, а использование усилий всех сторон для реанимации недостроенного здания, чтобы максимально защитить интересы кредиторов и сохранить социальную стабильность», — говорит Цю.

Однако аналитик по инвестициям в недвижимость сказал Sixth Tone, что иногда дело не только в поиске средств для завершения строительства; в некоторых случаях проекты останавливаются, потому что земля больше не приносит прибыли застройщикам.

В случае с Jinling Apartment осталось всего 60 непроданных квартир, а покупатели уже полностью заплатили за свои квартиры. Это означает, что у любой компании, взявшей на себя проект, будут ограниченные возможности заработать деньги после его завершения.

«Компании могут потерять стимул искать средства для возобновления этого проекта», — говорит аналитик, пожелавший остаться неназванным из-за деликатности темы. «Возможно, правительству придется спасать рынок, купив землю по цене, достаточно высокой для завершения проекта».

Взлом

Пятилетняя задержка вызвала у покупателей огромный стресс и финансовые трудности. Многие пытались арендовать дома недалеко от Jinling Apartment, чтобы следить за развитием событий. Но этот район подвергся волнам сноса, поскольку Сиань перестраивает городские деревни.

В результате за последние три года Вану пришлось переезжать как минимум шесть раз. Из 10 домовладельцев, с которыми разговаривал Sixth Tone, шестеро сказали, что им приходилось переезжать такое же количество раз.

«Окрестные сельские дома в последние годы повсеместно снесены, — говорит Ван. «Я перееду, а потом новое место снесут».

45-летняя Сун Цзя купила одну из квартир в квартире Цзиньлин вскоре после развода. Во время первоначальных споров с разработчиками она жила в городском поселке на другом конце города. Каждый раз, когда домовладельцы встречались на застройке, ей приходилось ехать по шесть часов, дважды меняя автобусы. Позже она переехала ближе, но ей также приходилось несколько раз переезжать из-за масштабной перепланировки. Стресс тяжело сказался на Сонге, который разговаривал с Sixth Tone под псевдонимом из соображений конфиденциальности.

«Когда я покупал этот дом, я думал, что вместо того, чтобы снимать дом, я смогу иметь собственное гнездышко после развода. Но реальность такова, что все эти годы я дрейфовала, — говорит Сон, заливаясь слезами. «Никто не знал, что дорога впереди будет такой трудной. Каждый раз, когда мне хочется плакать, я притворяюсь, что смеюсь».

Со временем финансовое давление также выросло. По мере облагораживания района уровень арендной платы продолжал расти. Между тем, местная экономика сильно пострадала во время пандемии.

Большинство домовладельцев работают в сфере строительства или сферы услуг, и их доходы значительно снизились из-за неоднократных блокировок. Во время трехмесячного карантина в Сиане в конце 2021 года многие вообще ничего не заработали.

В конце концов, покупатели пришли к отрезвляющему выводу: теперь необходимость экономить перевешивала неудобства проживания в недостроенном доме. В сентябре 2021 года более 100 домовладельцев ворвались в квартиру Цзиньлин, разрушив кирпичные стены, блокирующие вход и лестничную клетку.

«Мы взяли большую стальную трубу со строительной площадки и использовали ее, чтобы разбить кирпичи», — говорит Ван.

Вскоре прибыла полиция и начала стрелять в здание слезоточивым газом, чтобы вынудить домовладельцев уйти.

«Большинство людей не выдержали и сбежали на улицу, — говорит Ван. «Но я остался в помещении и продолжал выбивать лестницу».

Позже в тот же день на место приехал сотрудник местного ЖЭКа. Он пообещал завершить проект к концу года, если покупатели согласятся уйти, согласно видеозаписи инцидента, которую видел Sixth Tone.

Домовладельцы поверили ему и ушли. Но строительство не возобновлялось.

Итак, в мае этого года в здание в очередной раз вломились. На этот раз застройщики оставили машину, блокирующую подъезд, что мешало хозяевам передвигать свою мебель. Полиция отказалась отбуксировать автомобиль, поэтому несколько десятков домовладельцев подняли автомобиль голыми руками и убрали его с дороги.

Жизнь в недостроенном доме

Жильцы переезжают в недостроенные многоквартирные дома в Китае редко, но не редкость. Ранее в этом году сотни людей ворвались в Yihefang — еще один застопорившийся проект в Сиане.

Жителям квартиры Цзиньлин жизнь в здании была неудобной, но терпимой. Многие из них выросли в нищете и привыкли справляться с плохими условиями жизни.

«Круто? Мы все люди, которые испытали горечь», — говорит Сон. «Этот дом намного лучше деревенского дома (раньше снимал). Я боялся, что деревенский дом вот-вот рухнет».

67-летний домовладелец по фамилии Цюй повторил эту точку зрения. «До реформ и открытости Китая всем в сельской местности жилось тяжело, — говорит он. «Теперь, хотя я немного несчастен, я доволен».

В каком-то смысле жизнь в квартире Цзиньлин напоминает жителям их время в сельской местности. Они сформировали сплоченное сообщество, совместно работая над решением проблем.

Нет дренажной системы? Выкопайте сухой туалет вне здания. Нет водопроводной воды? Наберите воду из колодца, находящегося в 200 метрах, и привезите ее обратно на тележке. Некоторые жители также собирают полупустые бутылки из-под минеральной воды из местных мусорных баков, так как знают, что пить подземную воду — плохая идея.

По вечерам женщины по очереди готовят еду на весь дом, используя общую кухню на первом этаже. По словам Цюй, жители получают каждый чип по 400 юаней в месяц, чтобы покрыть расходы.

Ку находит такой общий стиль жизни странным образом успокаивающим. Он проводит большую часть своего дня в общей зоне в вестибюле здания. Пока взрослые сидят вместе на огромном диване, планируя будущие демонстрации, дети вместе играют на матрасе, покрытом бамбуковой циновкой.

«Мои соседи хорошо заботятся обо мне и готовят для меня», — говорит Цюй.

Тем не менее, домовладельцы продолжают беспокоиться. Будущее проекта пока неопределенно. В июле местные чиновники сказали жителям, что они помогут Huayue продать небольшой участок земли, чтобы собрать достаточно средств для завершения строительства, согласно видеозаписи встречи домовладельцев, которой поделились с Sixth Tone. Оба застройщика пообещали возобновить работу, как только у них будет достаточно денег. Звонки Sixth Tone в бюро жилищного строительства и городского и сельского развития в районе Гаосинь Сианя, где находится квартира Цзиньлин, остались без ответа.

Жители устали от обещаний. Цюй говорит, что иногда ему трудно уснуть по ночам, мучаясь от мысли, что его «одурачили».

«В первую половину своей жизни я был готов выполнять любую тяжелую и грязную работу. Идея заключалась в том, что, как бы я ни работал, я должен был купить квартиру в городе», — говорит Цюй, выросший в гористой части Шэньси с ограниченными ресурсами здравоохранения. «Судьба этого дома определит всю мою жизнь. Я купил его, потому что надеюсь провести здесь остаток своей жизни… Я очень огорчен».

После наступления темноты Ку любит выносить табуретки на улицу. В Сиане по-прежнему жарко, и прохладный воздух приятный. Но жители знают, что погода скоро изменится.

«Лето почти закончилось, приближается зима», — говорит Цюй. «У нас нет окон, не говоря уже об отоплении. Я надеюсь, что правительство решит эту проблему для нас как можно скорее».

Редактор: Доминик Морган.

(Изображение в заголовке: W ang Shuting (псевдоним), мать троих детей, работающая полный рабочий день, стоит в своей квартире в недостроенном здании в Сиане, провинция Шэньси, август 2022 г. Wu Huiyuan/Sixth Тон )

Нарушение сроков строительства застройщиками и незавершенное строительство

7 июня 2021 г. Артикул

На что обратить внимание в договоре купли-продажи строящейся квартиры?

Условия строительства и перехода квартирной собственности.

Должны быть указаны дата окончания строительства, год и месяц. Разработчики обычно используют свои права до 1 года.

Последствия нарушения сроков *

Вариант первый, фактическое расторжение договора покупателем, возврат застройщиком денежных средств, полученных по договору, и уплата неустойки покупателю (согласно договора, но не более 15% годовых).

Второй вариант, если покупатель согласен дождаться окончания строительства, он вправе требовать уплаты пени в размере 0,01 % от уплаченной им по договору суммы за каждый день просрочки, но в совокупности не более 10%. При достижении этой суммы покупатель может расторгнуть договор.

Третий вариант, в случае нарушения сроков строительства в результате форс-мажорных обстоятельств покупатель может потребовать расторжения договора и выплаты процентов в соответствии с курсом банка Krung Thai.

* по Типовому договору купли-продажи квартиры в кондоминиуме, утвержденному МВД Тайланда. Другие условия могут применяться к аренде.

Когда бить тревогу

В суд следует обращаться только после того, как застройщик нарушил условия договора. Если строительство ведется, но вы подозреваете, что оно не будет завершено в срок, это не повод подавать в суд. Возможно, застройщик завершит строительство вовремя. Если переход права собственности на квартиру предстоит осуществить через месяц, а на стройплощадке нет даже котлована — нарушение сроков можно наглядно доказать и доказать их доказательства в суде, можно идти в суд до даты, указанной в договоре.

С чем идти к юристу

Для консультации с юристом необходим договор с застройщиком, квитанции об оплате всех платежей, если есть — переписка с представителями застройщика, копия паспорта. Оригинал договора потребуется позже.

В какой суд обращаться

Зависит от пункта договора о суде, а также от обстоятельств дела. Это может быть гражданский суд общей юрисдикции, защиты прав потребителей, хозяйственный суд.

Разница между ними существенная, начиная с суммы судебных издержек, и заканчивая сроком рассмотрения дела в суде.

Судебные расходы

При подаче иска в гражданский суд общей юрисдикции судебный сбор составит 2% от суммы иска, но не более 250 000 бат (при сумме иска до 50 млн бат). Истец при подаче заявления о защите прав потребителей освобождается от уплаты государственной пошлины. Размер арбитражного сбора зависит от суммы иска.

Прочие расходы будут включать оплату перевода документов на тайский язык и услуги переводчика в суде, оплату экспертизы и, конечно же, оплату услуг юриста.

Процесс

Первый этап – составление и отправка претензии застройщику. Если застройщик отказывается исполнять претензию или не отвечает, следует обращение в суд.

Срок рассмотрения будет зависеть от сложности дела и загруженности суда. Первая встреча состоится через несколько месяцев. На первой встрече сторонам будет предложено урегулировать спор и подписать компромиссное соглашение. Если стороны не смогут прийти к соглашению, процесс может затянуться на несколько лет.

Физическое присутствие истца в Таиланде может потребоваться на этапах дачи показаний и оглашения решения суда. Все остальные действия, включая подачу искового заявления в суд, можно возложить на адвоката.

Конкурсное производство

2 варианта

1. В случае выплаты денег за квартиру застройщику, в отношении которого возбуждена процедура банкротства, необходимо вступить в процедуру в качестве кредитора. Вы можете присоединиться к процессу после первого слушания. Если не оформить долг в процессе банкротства, после его завершения уже нельзя будет обратиться в суд с иском о возврате денег, ответчик будет признан банкротом, все долги будут считаться погашенными.

2. Если квартира полностью оплачена покупателем, застройщик уже получил ваучеры на квартиры, но по каким-то причинам право собственности или долгосрочная аренда не оформлены на имя клиента в земельный отдел, процедура будет другой.

В этом случае недвижимость фактически принадлежит покупателю. Соответственно, суд, рассматривающий процедуру банкротства, должен представить заявление об исключении квартиры из имущества компании и подтверждающие документы (договор и подтверждение о 100% оплате квартиры). Ходатайство должно быть подано до первого слушания по делу о банкротстве. Суд по своему усмотрению может принять решение об исключении из конкурсного производства квартиры и имущества, не дожидаясь первого судебного заседания или в первом судебном заседании.

Вы также можете вступить в дело о банкротстве в качестве кредитора по долгам по договорам гарантированной аренды. Вы можете требовать как сумму долга за прошлые периоды, так и те суммы, которые не будут выплачены за будущие периоды, за весь срок действия договора гарантированной аренды.