Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости: Ответы на вопросы об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости

Оспорить кадастровую стоимость. 2 способа

 

 

Вот уже пятый год в Российской Федерации полноценно действует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ (далее его будем называть – «Закон № 237»). Система кадастровой оценки претерпела значительные изменения и опробовала много нововведений. Да, кадастровая стоимость многих объектов по-прежнему далека от справедливой, но мы на верном пути. В подтверждение тому тот факт, что количество обращений граждан и организаций с целью оспаривания кадастровой стоимости уменьшается из года в год.

Одна из причин такой положительной динамики – введение упомянутым законом новой процедуры изменения кадастровой стоимости. Это процедура – исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. На наш взгляд, новая процедура имеет ряд преимуществ. Давайте сравним…

Всем известен традиционный способ оспаривания кадастровой стоимости, введенный еще с начала 2000-х Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ. Суть этого способа практически не изменилась за 20 лет и заключается в составлении отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости и последующей защите отчета в специальной комиссии (ст. 22 Закона № 237) или в ГБУ (ст. 22.1 Закона № 237), а при необходимости и в суде. Суть способа – замена кадастровой стоимости на рыночную. Для упрощения понимания мы этот способ так и будем далее называть: «традиционный».

Новый способ (ст. 21 Закона № 237) предполагает исправление ошибок, допущенных при определении самой кадастровой стоимости. Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости в данном случае не составляется, а подается заявление в ГБУ с приложением документов, обосновывающих наличие и необходимость исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости. Этот способ будет называть «новым».

Итак, принципиальные отличия двух способов оспаривания кадастровой стоимости:

1. Возможные результаты оспаривания кадастровой стоимости

При традиционной процедуре оспаривания кадастровой стоимости чаще всего дело заканчивается лишь в суде. Суд, рассматривая такие дела, всегда назначает судебную экспертизу для определения рыночной стоимости. Как правило, судебный эксперт определяет рыночную стоимость, как нечто среднее между кадастровой и той, которую заявитель указывает в исковом заявлении. Но, к сожалению, уже есть и исключения в практике, когда судебный эксперт определяет рыночную стоимость выше, чем та, что была в исковом, и выше средней арифметической. 

Примеры: 

— Здание 77:06:0002008:1070

КС = 36 607,18 руб/кв.м

Рыночная по отчету = 27 177,79 руб/кв.м

Рыночная по решению суда = 36 386,08 руб/кв.м

— Здание 77:01:0001008:1025

КС = 394 558,09 руб/кв.м

Рыночная по отчету = 178 033, 48 руб/кв.м

Рыночная по решению суда = 360 888,80 руб/кв.м

 

Важно знать! Согласно распоряжению Правительства РФ от 16 ноября 2021 г. № 3214-р «Об утверждении перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости, как вы уже, наверняка, догадались, проводятся исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

При проведении новой процедуры проверяется сама формула расчета кадастровой стоимости объекта недвижимости. В силу массовости кадастровой оценки большое количество ценообразующих факторов не берутся в расчет вовсе или учитываются неверно. В проверке правильности и объема взятых ценообразующих факторов и заключается работа специалистов, «проповедующих» новый способ снижения кадастровой стоимости.  Со стороны государства нет необходимости привлекать к работе оценщиков или юристов, судебных экспертов или еще кого – вся работа (в идеале) по исправлению ошибок кадастровой стоимости должна сводиться к проверке обоснованности поступающих заявлений и к постановке в программном комплексе расчета кадастровой стоимости верных значений. Если же дело при реализации нового способа доходит до суда, то оспаривается именно отказ ГБУ в исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

 

2. Право на ошибку при оспаривании кадастровой стоимости

При традиционной процедуре оспаривания кадастровой стоимости дело, скорее всего, закончится решением суда. Решение суда вступит в законную силу. Соответственно, стоимость объекта, которую установит суд – устраивает она собственника или нет – будет неизменной до очередной государственной переоценки недвижимости. 

Если оспаривать кадастровую стоимость новым способом, то кадастровая стоимость тоже поменяется и даже может стать больше при неправильном подходе к оспариванию. Но при проведении новой процедуры результат не является окончательным. Если итоговая кадастровая стоимость – после исправления ошибок – не устраивает собственника, он может пойти уже традиционным путем и постараться вместо кадастровой стоимости установить рыночную через комиссию, ГБУ и суд.

После традиционной процедуры и решения суда новую процедуру не провести. 

 

3. Стоимость оспаривания кадастровой стоимости

При проведении традиционной процедуры собственник несет бремя расходов на подготовку отчета о рыночной стоимости, на представление интересов собственника в суде, на проведение судебной экспертизы и т. д. Судебная практика последнего времени показывает, что эти расходы невозможно переложить в случае победы на проигравшую сторону – государство. При определении стоимости Ваших затрат на оспаривание кадастровой стоимости надо обязательно это учитывать. К сожалению, не все коллеги, которые предлагают оспаривание традиционным путем, сразу предупреждают клиентов о таких расходах. 

При проведении оспаривания кадастровой стоимости по новой процедуре многие консультанты (особенно те, кто уверен в успехе мероприятия) даже не берут предоплату, а их гонорар напрямую зависит от экономии клиента на налоге. Расчет гонорара в таких случаях привязан именно к налогу, т.к. клиента сама кадастровая стоимость мало интересует вне привязки к налогообложению. Учитывая постоплату, клиент ничего не тратит на работу консультантов – расходы на гонорар покрываются экономией на налогах.  

 

4. Сроки оспаривания кадастровой стоимости

Традиционная процедура без необходимости рассмотрения дела в суде займет не менее 2-3 месяцев, т. к. необходимо время на подготовку отчета о рыночной стоимости, подтверждение отчета в СРО, защиту отчета в комиссии или ГБУ. 

Новая процедура занимает 1-1,5 месяца, т.к. требует только подготовки и подачи обращения в ГБУ с целью исправления ошибки в кадастровой стоимости. 

В случае обращения в суд срок обеих процедур тоже не будет одинаков. Необходимость проведения судебной экспертизы кратно увеличит срок рассмотрения дела в суде при традиционной процедуре. Экспертиза при оспаривании в суде отказа ГБУ в исправлении ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, не назначается, т.к. нет спора о цене объекта.  

 

5. Устойчивость результата оспаривания кадастровой стоимости   

Если вам удалось оспорить кадастровую стоимость земельного участка путем установления вместо нее рыночной стоимости без обращения в суд – традиционным путем через обращение в ГБУ (ст. 22.1 Закона № 237), то ждите вызова в суд.

Решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления или органом государственной власти города федерального значения, если такие органы сочтут, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной затрагивает права и законные интересы муниципального образования либо города федерального значения, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов.

А вот в отношении исправления ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, таких полномочий у властей нет. Нельзя признанную ГБУ ошибку «распризнать» обратно.

Как оспорить кадастровую стоимость и рассчитать экономическую выгоду

Главная » Росреестр информирует » Как оспорить кадастровую стоимость и рассчитать экономическую выгоду

В Управлении Росреестра по Самарской области прошла «прямая линия» на тему оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Жителям Самарской области разъяснили, когда целесообразно оспаривать кадастровую стоимость, как это сделать, и какие документы для этого необходимо подать в соответствующую комиссию или в суд.

Далеко не всем владельцам собственности выгодно оспаривать кадастровую стоимость имущества ради снижения налога или арендной платы. Начальник отдела кадастровой оценки Управления Росреестра по Самарской области Иван Маслов рекомендует обращаться за установлением кадастровой стоимости в размере рыночной только в случаях, когда рыночная стоимость объекта значительно ниже кадастровой. Тогда затраты на оспаривание будут экономически целесообразны.

Прежде чем обращаться за оспариванием кадастровой стоимости стоит рассчитать экономию и сопоставить ее с затратами на процесс оспаривания. Основные статьи расходов – это заказ у оценочной организации отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости, государственная пошлина при обращении в суд, работа нотариуса по удостоверению правоудостоверяющего или правоустанавливающего документа, а также оплата работы представителя (если владелец недвижимости не планирует самостоятельно участвовать в заседаниях суда или комиссии об оспаривании кадастровой стоимости). Бесплатным как для граждан, так и для юридических лиц будет обращение с заявлением в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости и получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При принятии решения об оспаривании кадастровой стоимости следует также учитывать, что физические лица имеют право выбирать куда им обратиться – в комиссию при Управлении или в Самарский областной суд, в то время как юридические лица обязаны пройти досудебный порядок оспаривания в комиссии. Исключением из этих правил является необходимость соблюдения пятилетнего срока обращения в комиссию, который исчисляется с даты внесения стоимости в ЕГРН. Объекты, по которым такой срок истек, оспариваются только в суде.

При обращении в суд комплект документов можно посмотреть в главе 25 «Кодекса об административном судопроизводстве». При обращении в комиссию при Управлении Росреестра понадобится заявление (образец можно посмотреть на сайте Росреестра), через сайт Росреестра или в МФЦ заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (информация предоставляется бесплатно, в срок не более трех рабочих дней), представить отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости в бумажном и электронном виде и нотариально заверенный правоудостоверяющий или правоустанавливающий документ.

«Отчет об оценке должен быть составлен на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – обращает внимание Иван Маслов. – Эту дату можно узнать из выписки о кадастровой стоимости объекта недвижимости». После подачи комплекта документов ведомство обязано сообщить о дате заседания в течение семи рабочих дней, и в течение месяца рассмотреть заявление по сути. В случае положительного решения комиссии внесение новой кадастровой стоимости в ЕГРН осуществляется без участия заявителя.

 

Контакты для СМИ:

Ольга Никитина, помощник руководителя Управления Росреестра

(846) 33-22-555, 8 927 690 73 51, [email protected]

Недвижимость | BRACE

Юридическое сопровождение сделок с недвижимым имуществом и представительство в суде по спорам, связанным с недвижимым имуществом по законодательству РФ.

Судебные споры в сфере недвижимости являются одной из самых обширных категорий дел, рассматриваемых судами. Кроме того, они довольно затратны в финансовом плане и иногда могут длиться годами. Количество законодательных актов, регулирующих вопросы, связанные с недвижимым имуществом, судебная практика по делам о недвижимом имуществе разнообразны и зачастую весьма противоречивы.

Причинами возникновения судебных споров в отношении недвижимого имущества являются:

1. непонимание и применение закона сторонами сделки или государственными органами;
2. ошибок при оформлении документов;
3. нарушение законных прав лица, являющегося стороной правоотношений в сфере недвижимости.

Для споров, возникающих в сфере недвижимости, а также для других категорий споров предусмотрено два способа их разрешения:

1. досудебная, включающая в себя предъявление исков к лицам, нарушившим отдельные права хозяйствующего субъекта. Чаще всего этот способ малоэффективен, так как из-за высоких цен на недвижимость сторона даже в случае явного нарушения своими действиями закона не отказывается добровольно от своих требований;
2. судебный, является подачей искового заявления в суд и в ряде случаев является единственным способом восстановления нарушенных прав.

Споры в отношении недвижимого имущества между юридическими лицами подведомственны арбитражному суду, споры с участием юридических и физических лиц — в суде общей юрисдикции. Иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются судами по месту нахождения этого имущества.

Наиболее распространенными спорами в сфере недвижимости являются:

1. оспаривание права собственности на объект;
2. о признании недействительными договоров об отчуждении недвижимого имущества;
3. выселение, снятие с учета;
4. самовольная перепланировка, самовольное строительство и их узаконение;
5. споров между арендаторами и арендодателями;
6. ипотечных споров;
7. самовольное занятие недвижимого имущества;
8. об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости;
9. споров, связанных с долевым строительством;
10. семейные и наследственные споры о недвижимом имуществе;
11. споров с органами государственной власти.

При возникновении необходимости защиты нарушенных прав следует помнить, что гражданским законодательством в большинстве случаев устанавливаются ограниченные сроки обращения в суд за восстановлением нарушенных прав, а также определенные способы защиты, посредством которых определенные права лица на недвижимое имущество могут быть восстановлены. Поэтому лицо, намеревающееся защитить свои нарушенные права в суде, должно не только вовремя обратиться в суд, но и правильно выбрать способ защиты права, так как в случае несоблюдения этих требований суд будет вправе отказать в восстановлении нарушенных прав по формальным основаниям.

Успешное разрешение спора о недвижимости зависит от глубины знаний и умения ориентироваться в постоянно обновляемом законодательстве в сфере недвижимости. При самостоятельном разрешении споров в сфере недвижимости может быть допущен риск ошибки лица, не знакомого с юридическими вопросами. Поэтому в вопросах, связанных с недвижимостью, своевременная помощь грамотного специалиста зачастую бесценна.

Специалисты Юридической фирмы BRACE имеют успешный опыт разрешения судебных дел, связанных с недвижимостью. Понимание ключевых особенностей и нюансов российского законодательства в сфере недвижимости и строительства позволяет нам оказывать нашим клиентам высококвалифицированную юридическую помощь и находить наиболее эффективное решение проблемы. В процессе разрешения споров по недвижимости мы стремимся не только получить желаемый результат, но и минимизировать потери клиента, разрабатывая стратегию достижения успеха или получения минимального ущерба в его ситуации.

Наш опыт

1. Представление интересов в суде по спору о разделе земельного участка ликвидируемого общества с ограниченной ответственностью «Роялфин»: дело № А40-277938/19-57-1547
2. В интересах крупного собственника недвижимости в Москве сопровождение ряда сделок купли-продажи нежилых помещений с залоговыми обременениями
3. Правовая экспертиза (проверка) приобретаемого земельного участка для реализации крупного инвестиционного проекта по строительству фармацевтического завода
4. Комплексное юридическое сопровождение девелоперского проекта в сфере коттеджного строительства, реализуемого российской девелоперской компанией
5. Разработка шаблонов договора субподряда для крупной строительной компании, реализующей проект в сфере промышленного строительства в рамках государственного заказа, для привлечения субподрядчиков
6. Юридическая консультация фармацевтического дистрибьютора фармацевтических субстанций и вспомогательных веществ по вопросам аренды складских помещений с целью лицензирования фармацевтической деятельности

Юридические услуги

Предлагаем следующие услуги:

1. Юридическое сопровождение сделок с недвижимым имуществом, в том числе, купля-продажа и дарение недвижимого имущества, аренда, залог недвижимого имущества и др. ;
2. Правовая экспертиза (проверка) приобретаемых земельных участков, зданий, жилых и нежилых помещений, а также иных объектов недвижимости;
3. Услуги по оспариванию (занижению) кадастровой стоимости в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии;
4. Оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке, в случае отказа в комиссии Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
5. Юридическое сопровождение девелоперских проектов;
6. Разработка различных проектов договоров для строительной отрасли;
7. Юридическое консультирование по вопросам, связанным с недвижимостью.

Налоговая стоимость недвижимости изменится в 2022 году

10 июля 2021 года в Официальном вестнике был опубликован Закон № 11/2021 о мерах по предотвращению налогового мошенничества и борьбе с ним (Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal). Он включает ряд важных изменений в области налога на богатство, налога на передачу недвижимости и налога на наследство.

Наиболее важным является то, что будет установлена ​​общая справочная стоимость рынка недвижимости, которая на испанском языке звучит как «valor de referencia del mercado inmobiliario».

До этого закона существовало три возможных стоимости недвижимости для налога на имущество, из которых использовалась самая высокая: кадастровая стоимость, стоимость, определенная государственной администрацией, или покупная цена, указанная в нотариальном акте купли-продажи. Эта налоговая база была заявлена ​​как действительная стоимость («valor real») переданного актива. Определение этой «фактической стоимости» и спор об этом неопределенном юридическом сроке вызвали большое количество юридических споров на протяжении многих лет.

Новые справочные значения начнут применяться в 2022 году. Отправной точкой для определения этих цифр является годовой отчет о рынке недвижимости Главного управления кадастра для всей Испании. Этот отчет основан на регулярной информации, которая они получают от нотариусов зарегистрированные покупные цены на недвижимость. 30 октября каждого года центральный кадастр будет выпускать карты оценки («mapas de valores»), которые будут использоваться для определения стоимости недвижимости в каждом районе страны.

Главное управление земельного кадастра должно опубликовать эти справочные значения в официальном бюллетене в течение первых 20 дней декабря. Они станут основой для оценки каждого отдельного объекта недвижимости в следующем году. Таким образом, на кадастровый орган возложена очень сложная задача по установлению объективной стоимости недвижимости для всей Испании. Можно предположить, что в подавляющем большинстве случаев эта налоговая базовая стоимость будет выше, чем существующая кадастровая стоимость, и, таким образом, эталонная стоимость будет ближе к рыночной стоимости.

Новое регулирование налоговой базы повлияет на расчеты налога на передачу недвижимости и окажет особенно сильное влияние на налоги на наследство и дарение. Налоговая база для наследства и дарения часто находится где-то между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью, поэтому следует предположить, что новая более высокая базовая стоимость подтолкнет эту оценку вверх. Согласно заявлениям налоговых органов, ежегодный муниципальный налог на имущество (IBI) и муниципальный налог на прирост капитала (plusvalia) не будут затронуты. Кадастровая стоимость по-прежнему будет соответствующей основой для этих налогов. Подоходный налог (IRPF) будет затронут только в том случае, если налогоплательщик продает недвижимость и должен декларировать прибыль от продажи в своей налоговой декларации.

Новая налоговая база особенно сильно повлияет на налоги на наследство и дарение. Налоговая база для наследства и дарения часто находится между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью, поэтому приходится исходить из того, что эталонная стоимость подтолкнет оценку вверх.

В этот момент мы должны спросить себя, могут ли быть успешными эти меры, которые пытаются адаптировать стоимость собственности к реальности. Крайне сомнительно, что кадастр сможет в октябре спрогнозировать справедливую оценку на весь последующий год, так как цены на жилье могут сильно колебаться в течение года.