Как определить придомовую территорию: Запрашиваемая страница не найдена

Содержание

Как определить придомовую территорию

В соответствии с Законом №417-VIII «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», который вступил в силу в мае с.г, придомовая территория — это территория вокруг многоквартирного дома, определенная на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации, в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и принадлежащие к нему здания и сооружения, необходимые для обслуживания многоквартирного дома и удовлетворения жилищных, социальных и бытовых потребностей владельцев (совладельцев и нанимателей (арендаторов) квартир, а также нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. 

Обычно на придомовой территории с фасадной стороны расположены подъездные пути к дому, стихийные или специальные автостоянки, детские площадки, а с тыльной стороны зеленые насаждения или приусадебные участки.

Ее размер в основном складывается исторически и зависит, прежде всего, от плотности застройки. 

 

В последнее время такие территории все чаще становятся яблоками раздора, особенно в крупных городах таких, как Киев. Их пытаются застраивать без соответствующей разрешительной документации, что не только создает неудобства для жителей дома, но и нарушает их право собственности.

 

А как же определяют, какая именно территория относится к придомовой? Обратимся к разъяснению Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства по этому вопросу. 

 

По информации ведомства, определение придомовой территории регулируется национальным стандартом ДСТУ-Н БЫ БЫ.2.2-9:2013 «Наставление относительно раздела территорий микрорайонов (кварталов) для определения придомовых территорий многоквартирной застройки», который был утвержден приказом №56 Минрегиона в феврале и вступил в силу в октябре 2014 года.

 

Отметим, этот документ предназначен для применения органами исполнительной власти и органами местного самоуправления, субъектами хозяйствования, разрабатывающими градостроительную и проектную документацию на строительство. Его основной задачей очерчено определение состава и содержания, порядка разработки проектов распределения территории микрорайонов (кварталов) для определения придомовых территорий.

 

 

Так, согласно пункту 6.1.1 ДСТУ-Н площадь земельного участка с придомовой территории каждого многоквартирного дома, что соответствует удельному весу количества жильцов дома в суммарном количестве жителей микрорайона (квартала), будет определяться по формуле: 

 

Т0 = Тф × (Б0 / Б) , где 

 

Т0 – земельный участок с придомовой территорией многоквартирного дома, га;

Тф – фактическая жилая территория микрорайона (квартала), га;

Б0 — количество жителей в многоквартирном доме, чел;

Б — количество жителей в микрорайоне (квартале), чел. 

 

При этом в Министерстве подчеркивают, что правовое урегулирование вопроса использования земли под многоквартирными жилыми домами осуществляется в соответствии с Конституцией Украины, Земельного кодекса Украины, Гражданского кодекса Украины, Законов Украины «О землеустройстве», «Об аренде земли», «Об основах градостроительства», «О регулировании градостроительной деятельности», «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», постановлением Кабинета Министров №1521 «О реализации Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома».

 

На нормативно-правовом уровне не определено конкретных норм земельных участков многоквартирных жилых домов, что является, по мнению Минрегиона, вполне оправданным, поскольку площадь, конфигурация уже существующих домов разная, а строительство новых зависит от объема и вида строительства, а также от обеспеченности конкретного населенного пункта свободными землями.

 

В то же время в ведомстве отмечают, что согласно пунктов 1,2,4 статьи 42 и статьи 83 Земельного кодекса земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также надлежащие к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, которые осуществляют управление этими домами.

 

 

Размеры и конфигурация земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также надлежащие к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяются на основании проектов распределения территории квартала, микрорайона и соответствующей землеустроительной документации.

 

В соответствии с пунктом 34 статьи 26 Закона «О местном самоуправлении в Украине» исключительно на пленарных заседаниях сельского, поселкового, городского совета решаются вопросы регулирования земельных отношений.

 

Согласно статье 33 этого Закона к делегированным полномочиям исполнительных органов сельских, поселковых, городских советов относятся, в частности: регистрация субъектов права собственности на землю; регистрация права пользования землей и договоров на аренду земли; выдача документов, удостоверяющих право собственности и право пользования землей; координация деятельности местных органов земельных ресурсов; решение земельных споров в порядке, установленном законом.

 

В соответствии с пунктом 3 Методических рекомендаций по определению придомовых территорий многоквартирных домов, утвержденных приказом №389 Минрегиона от 29 декабря 2011 года минимально допустимая величина придомовой территории не может быть меньшей за территорию технического обслуживания соответствующего многоквартирного жилого дома, если указанное возможно в существующей застройке.

 

Согласование документации придомовой территории может осуществляться в порядке, определенном органом местного самоуправления.

 

Вадим Менаев


Реклама: Устраиваясь на работу, мы проходим несколько инстанций для оформления. Однако не всем может быть открыт «зеленый свет». Получение любой справки процесс хотя и не особо сложный, но трудоемкий и предполагает большие временные затраты. Вот, например, вашему вниманию представлена справка о несудимости в Киеве. Более детально ознакомиться с условиями оформления можно на сайте spravka.mypassport.kiev.ua.

Как правильно определить придомовую территорию | жкх: вопросы и ответы

Не так давно Минстрой подготовил рекомендации по определению земельных участков под многоквартирными домами. Проанализируем наиболее важные и интересные для собственников помещений в доме положения Приказа от 07.03.2019 № 153/пр.

Границы участка

Самый важный вопрос – местоположение земельного участка. Ведомство рекомендует учитывать следующее.

Во-первых, под каждым многоквартирным домом должен быть отдельный земельный участок. Ранее встречались случаи, когда под несколькими соседними домами образовывали один земельный участок. Нормативного решения по этому вопросу пока нет.

Во-вторых, организовывать участок надо так, чтобы не нарушить права третьих лиц, например собственников соседних участков. Важно помнить, что режим использования земельного участка будет определяться общим собранием. Именно это может создать потенциальные трудности соседним участкам.

В-третьих, все объекты общего имущества должны быть расположены в границах земельного участка. Это несколько размытое требование, так как статус общего имущества как раз возникает у объектов, если они не расположены в доме, только в силу размещения на общедомовом земельном участке.

В-четвертых, не рекомендуется включать в состав земельного участка

«территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары и иные территории общего пользования».

Площадь участка

Следующий вопрос – площадь земельного участка. И тут ведомство удивило, так как предложило весьма интересный подход: площадь участка должна определяться по совокупной площади жилых и нежилых помещений в доме, в том числе помещений, относящихся к общему имуществу.

В остальной части Приказ повторяет требования закона. Кстати, опираясь на эти рекомендации можно не только образовывать новые земельные участки, но и корректировать уже созданные. Так что проверьте участки под своими домами на предмет соответствия рекомендациям.

Сколько метров от дома считается придомовой территорией многоквартирного здания

Купив жильё в многоквартирном доме, хозяин становится правообладателем данной недвижимости.

Однако территория, прилегающая к данной постройке, не является его единоличной собственностью.

О том, что такое придомовой участок и для чего он нужен, как он рассчитывается, кому принадлежит и можно ли оформить его во владение, рассказывается в данной статье.

Законодательное регулирование вопроса

Главные нормативные акты, регулирующие данную процедуру:

  1. Пункты СНиП. В нём установлены нормативы для данной зоны. Они касаются расположения на них объектов, вплоть до расстояния между одним и другим.
  2. Статьи ЖК (36 и др.) установили, какие именно объекты могут быть отнесены к придомовым участкам. Главное условие – они должны обеспечивать комфорт жильцам многоэтажного дома.
  3. Положения ГК и ЗК, касающиеся прав собственности на недвижимое имущество.
  4. 7 статья КоАП, касающаяся нарушения обязательств по поддержанию надлежащего состояния придомовой территории. Так, нарушители могут получить штраф (вычисляется на основании площади) или быть привлечены к административной ответственности.

Придомовой участок жильцам многоэтажного дома чаще всего передаётся бесплатно, но в дальнейшем с него нужно будет уплачивать налоги. Сумма выплаты рассчитывается на каждого человека, проживающего в данном здании, с учётом всех квартир, благодаря чему он является пропорциональным. Затраты на его содержание и эксплуатацию вкладываются в общую стоимость оплаты за дом.

К тому же ЖК постановил, что обязанность по поддержанию чистоты и нормального состояния данной земли ложится на всех жильцов, так как этот участок – их совместная собственность.

Заниматься данными работами

будет:

  • Управляющая фирма, с которой жильцы заключают договор.
  • ТСЖ, функционирующая за счёт всех владельцев квартир.

Собственники должны самостоятельно принимать меры по контролю над качеством и сроками проведения работ. Им необходимо проявлять инициативу и требовать исполнения обязательств, взятых на себя компанией согласно договору.

При этом жильцы получают как права, так и обязательства в момент, когда приобретают недвижимость в данном доме, а лишаются их уже после продажи или передачи жилого помещения. Никакие дополнительные документы для этого не требуются. Продать конкретную землю, которой владеет собственник (вычислив его на основе квадратуры жилья), не получится – передача прав с выделением участка невозможна.

Определение площади

Придомовой участок – это территория, окружающая жилой дом.

Она зафиксирована за данным зданием в правоустанавливающей (землеустроительной, учётной и градостроительной) документации. На нём могут располагаться любые здания и сооружения (нежилые), необходимые для комфортного использования и проживания в многоэтажном доме.

Вычисление размера участка, прикреплённого к многоквартирному дому, проводится в индивидуальном порядке. Его площадь высчитывается с учётом норм, закреплённых в градостроительном, земельном и жилищном законодательстве. В среднем она составляет 3 – 6 метров.

Базируясь на нормах СНиП рассчитывается придомовая территория. В расчёт также берут:

  • Наличие дорог, окружающих здание, которые находятся в общем пользовании.
  • Количество этажей в жилом объекте.
  • Плотность застройки в районе.

Формула для расчёта выглядит следующим образом:

Придомовая территория= Общая площадь зданий*удельный показатель земельного участка на 1 кв.

м. жилплощади (с учётом числа этажей, даты возведения дома и пр).

При этом эта формула может быть дополнена и другими показателями. Закон допускает ломанные линии в плане данной территории, если некоторые участки в силу некоторых нюансов не могут быть рассчитаны в обычном порядке.

Закон установил ряд ограничений по использованию этой зоны:

  • Жильцы должны следить за порядком в доме. Этим могут заниматься сами собственники, ТСЖ или управляющая фирма. Муниципальные учреждения обязаны заниматься заменой приспособлений и оборудования при их износе, повреждениях и поломках. Городские службы не должны за счёт горбюджета следить за придомовой зоной.
  • Работы, не касающиеся придомовой территории, проводить на данном участке запрещено (например, мыть машину и т.п.).
  • Допускается использование забора с высотой до 60 см. Установка ограждений больше данной нормы проводится только с согласия муниципальных служб.
  • На стоянке не должны находиться машины с не заглушенным двигателем. Это касается не только автомобилей, принадлежащих жильцам, но и других транспортных средств (такси и пр.).
  • Парковка разрешается только на специально отведённых местах. Ставить машины в зонах с растительностью без наличия специального разрешения запрещено (но вот расширить парковку за счёт зелёной зоны можно, на что также нужно одобрение властей).
  • Установка контейнеров для хранения мусора производится только на специальной выделенной площадке.

Всё это также учитывается при определении реального размера участка, прикреплённого к дому.

Где и как узнать границы

Зона возле многоквартирного жилого здания, как правило, является общей собственностью всех жильцов, но она не ограничивается подъездом, подвалом и чердаком. Собственники могут распоряжаться участками, прикреплёнными к их дому, по своему усмотрению. Разрешено засаживать деревья, газоны, цветники, увеличить размер самого здания за счёт данной территории и проводить другие действия.

Данные участки должны быть отражены в кадастровом плане объекта. При необходимости можно запросить этот и другие документы, касающиеся придомовой территории, в управляющей компании, обслуживающей жильцов.

Процедура межевания

Итак, придомовая территория является собственностью тех, кто проживает в многоквартирном доме. Поэтому прилегающим к нему участком со всеми объектами, расположенными на нём (лавочки, площадки, беседки и т.п.), изначально должны пользоваться только жители дома. На деле же этой территорией пользуется любой.

Чтобы избежать этого, жильцы должны выделить эту территорию. Заказать такую процедуру можно в кадастровых компаниях или управдоме. Для этого потребуется провести собрание жильцов, на котором будет принято соответствующее решение. После готовятся протокол собрания, на основе которого с управляющей компанией будет заключён договор об обслуживании (нужно больше 50% голосов). Её специалисты могут заняться проведением процедуры межевания объекта.

Его квадратура, границы и иные характеристики должны быть отражены в правоустанавливающей документации. Основываясь на данный параметрах, управляющая компания, предоставляющая ЖКУ в конкретном доме, рассчитывает расходы на коммунальные услуги – проведение электроэнергии, вывоз мусора и поддержание чистоты в целом и пр.

Если документы на данный участок отсутствуют, и права на него не были оформлены в госорганах, то издержки по его содержанию ложатся на муниципалитет.

Его площадь вычисляется с учётом:

  • Числа этажей здания.
  • Количества лифтов и общедоступных дорог.

Требования по благоустройству определяются нормами конкретного населённого пункта. Общие положения, действующие по всей стране, установлены на основе санитарных норм.

Минимальные обязанности таковы:

  • Производить работы по возведению сооружений и мест отдыха для детей и взрослых. Сюда же относится ремонт таких объектов.
  • Заниматься озеленением участка и обработкой посаженных растений, клумб, газона, деревьев и пр. Жильцы вправе самостоятельно садить желаемую растительность (запрещаются только ядовитые виды), подкармливать, стричь, пропалывать и совершать другие действия по поддержанию зелени в надлежащем виде.
  • Выделять места для бытового мусора, следить за их чистотой и своевременным вывозом.
  • Уборка – подметать тротуары в тёплое время года и очищать от снега во время зимы.
  • Возводить ограду всей зоны или её части, а также ремонтировать её. Делается это с учётом интересов и прав жильцов, проживающий в соседних домах.
  • Обустраивать парковки, где будет стоять транспорт.

Как правило, ведением разовых работ занимаются застройщики. Собственники жилья в доме могут самостоятельно определить того, кто займётся данной деятельностью, и увеличить перечень выполняемых работ. При грамотном подходе в управлении домом и прилегающей к нему территории жильцы могут сократить свои расходы и увеличить комфортабельность проживания.

Правила установки ограждений

Законность

Прежде всего, возведение и использование заборов нужно согласовывать с администрацией.

Такие участки могут быть загорожены, переданы в аренду или использованы в коммерческих целях. Ограждения могут быть установлены вокруг конкретной территории или объекта.

Порядок возведения

Для начала должно быть проведено собрание жильцов, на котором будет вынесено решение о необходимости установки забора.

В местную администрацию пишется заявление с просьбой дать разрешение на возведение забора определённой высоты и размера. Нужно будет предоставить план будущего объекта, который должен быть согласован с госорганами. Если нарушений не будет выявлено, даётся разрешение на установку.

Куда жаловаться в случае незаконной установки

Если забор был установлен без согласия жильцов дома, заявление может быть подано в администрацию, прокуратуру, Росреестр и другие органы.

Судебная практика

Чаще всего спорные ситуации между собственниками жилья, ТСЖ и управляющими компаниями возникают из-за площади данной территории. Эта зона в домах, построенных ещё при СССР, позже была бесплатно приватизирована всеми жильцами. В нынешних новостройках размер участка определяется застройщиком ещё на этапе подготовки плана строительства, что закреплено положениями СНиП о градостроительстве.

Это приводит к тому, что приходится выяснять в суде, какие объекты действительно могут быть здесь расположены, кто является их собственником и, следовательно, кто должен за ними следить.

Наказание за самовольное увеличение площади

Площадь измеренного участка, прикреплённого к дому, регистрируется в учётных органах.

На основании результатов межевания придомовой территории выдаётся выписка из ЕГРН и план объекта.

Если указанные границы были нарушены, это может привести к административному или уголовному наказанию – штрафу или другой мере, определяемой в зависимости от самого состава нарушения (были нарушены границы, в госорганы были переданы неверные сведения и т.п.).

О придомовой территории многоквартирных домов смотрите в следующем видеосюжете:

Особенности определения придомовой территории и ее использования | статья Юлии Поцилуйко, «Юрист & Закон» — Аналитика

4 августа 2016

Особенности определения придомовой территории и ее использования | статья Юлии Поцилуйко, «Юрист & Закон»

Определение и использование придомовой территории многоквартирного дома уже продолжительное время являются объектом дискуссий как среди самих совладельцев такого дома, так и среди органов государственной власти и местного самоуправления. Такая заинтересованность земельным участком вокруг многоквартирного дома имеет материальное основание и связана не только с вопросом обеспечения комфорта и потребностей жителей многоквартирного дома.

Понятие придомовой территории и ее использование

Правовой режим земель жилой и общественной застройки определен главой 6 Земельного кодекса Украины (далее – ЗК Украины). Среди земель этой категории выделяют земельные участки, предназначенные для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома.[1]

По мнению Конституционного Суда Украины, такое функциональное назначение, как обслуживание многоквартирного дома, имеет и придомовая территория вокруг него.[2]

Наиболее полное определение понятия «придомовая территория» находим в Законе Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» № 417-VIII от 14.05.2015 (далее – Закон), в соответствии с которым придомовая территория – территория вокруг многоквартирного дома, определенная на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации, в пределах земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения, необходимая для обслуживания многоквартирного дома и удовлетворения жилищных, социальных и бытовых нужд владельцев (совладельцев и нанимателей (арендаторов) квартир, а также нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме (п. 4 ч. 1 ст. 1 Закона). Аналогичный подход к определению придомовой территории закреплен в Налоговом кодексе Украины, что обусловлено исчислением платы за землю.

Вместе с тем, следует сосредоточить внимание на практическом понимании придомовой территории. Фактически, этот прилегающий к дому земельный участок используется для размещения детских или спортивных площадок, обустройства автостоянок для жителей многоквартирного дома, высадки зеленых насаждений и т. п. В пределах придомовой территории вокруг современных жилых комплексов размещают также пропускные и охранные пункты, что повышает уровень защищенности жителей дома.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению придомовых территорий многоквартирных домов (далее – Методические рекомендации) в состав такой придомовой территории могут также входить: площадки для мусоросборников, хозяйственных зданий и сооружений, въезды и выезды подземных гаражей и автостоянок и др. [3]

Определение придомовой территории

Размеры и конфигурация земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяются на основании соответствующей землеустроительной документации (ч. 4 ст. 42 ЗК Украины).

Следует отметить, что на законодательном уровне не предусмотрен четкий критерий определения размера придомовой территории для обслуживания многоквартирного дома, что обусловлено индивидуальными особенностями каждого из объектов такой застройки, а также наличием или отсутствием свободных земель в пределах определенного населенного пункта, которые можно было бы выделить.

При этом п. 3 Методических рекомендаций предусмотрено, что минимально допустимая величина придомовой территории не может быть меньше чем территория технического обслуживания соответствующего многоквартирного жилого дома, если указанное возможно в существующей застройке. [4]

Законодательство Украины требует от застройщика надлежащего оформления прав на земельный участок – права собственности или пользования – еще до начала строительства. В пределах выделенного под строительство земельного участка, с учетом проекта застройки, определяется придомовая территория многоквартирного дома.

Если речь идет об уже существующем многоквартирном доме, и права на территорию вокруг такого дома не оформлены, однако его совладельцы инициируют приобретение таких прав, размер придомовой территории, вероятно, будет определяться с учетом действующей градостроительной и землеустроительной документации, а также существующей застройки, то есть не нарушая при этом прав и интересов владельцев и пользователей соседних земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества.

Права на земельный участок

Важным в указанном контексте является вопрос оформления прав на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и его придомовая территория. Отсутствие надлежащим образом оформленного земельного участка на прилегающую к дому территорию может привести к ее передаче в собственность или пользование третьим лицам. Особенно это актуально для застройщиков смежных территорий, стремящихся закрепить за собой как можно большую площадь. Актуален этот вопрос и в случае парковки на придомовой территории транспортных средств жителями соседних домов или иного ее использования третьими лицами, чему совладельцы многоквартирного дома не могут воспрепятствовать при отсутствии надлежаще оформленного титула на земельный участок.

С целью защиты своих прав и интересов и недопущения отвода земельного участка в пользу третьих лиц, совладельцам многоквартирного дома следует совершить действия, направленные на приобретение прав на земельный участок, на котором расположен дом и прилегающая к нему территория, чему способствуют последние изменения в законодательстве Украины в этой части.

Так, Законом № 417-VIII от 14.05.2015 внесены изменения в ЗК Украины, что позволило совладельцам многоквартирного дома получить бесплатно в собственность или в постоянное пользование земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовая территория, находящиеся в общей совместной собственности владельцев квартир и нежилых помещений (ч. 2 ст. 42 ЗК Украины).

Новая редакция ч. 2 ст. 42 ЗК Украины предусматривает возможность оформления прав на земельный участок под многоквартирным домом и прилегающей к нему территорией на совладельцев такого дома. Следовательно, теоретически создание отдельного юридического лица – объединения совладельцев многоквартирного дома (далее – ОСМД) не требуется. Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 116 ЗК Украины приобрести права на землю из земель государственной и коммунальной собственности могут граждане и юридические лица.

В то же время Законом № 417-VIII от 14.05.2015 (п. 6 ч. 1 ст. 1; ч. 1 ст. 5) и Гражданским кодексом Украины (ч. 2 ст. 382) права на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и его придомовая территория, включены в перечень общего имущества, принадлежащего совладельцам такого дома на праве общей совместной собственности. Однако необходимым условием является государственная регистрация таких прав, что соответствует требованиям ст. 125 ЗК Украины.

Итак, приобретение владельцами квартир и нежилых помещений прав на землю под многоквартирным домом и вокруг него, несмотря на общий характер такого имущества, требует совместных действий совладельцев многоквартирного дома, направленных на их оформление. При этом речь не идет об оформлении таких прав по каждому из совладельцев, а предполагает их коллективное участие, поскольку земельный участок не может быть поделен между совладельцами многоквартирного дома или выделен в натуре.

Учитывая вышеизложенное, наиболее вероятной представляется реализация прав на землю под многоквартирным домом и его придомовой территорией через ОСМД, целью создания которого, среди прочего, является надлежащее содержание и использование общего имущества многоквартирного дома.[5]

Законодатель предусмотрел два альтернативных способа приобретения прав на землю совладельцами многоквартирного дома – передача безвозмездно в собственность или в постоянное пользование.

В соответствии с ч. 3 ст. 42 ЗК Украины порядок использования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяется совладельцами. Вероятно, в зависимости от того, как планируют использовать такой земельный участок совладельцы многоквартирного дома, будет зависеть оформление ими прав на землю: собственность или постоянное пользование.

В этом контексте следует отметить, что право постоянного пользования предусматривает право владения и пользования земельным участком, находящимся в государственной или коммунальной собственности, без установления срока (ч. 1 ст. 92 ЗК Украины). То есть возможность распоряжаться земельным участком у землепользователей отсутствует. Кроме того, право постоянного пользования нужно отличать от права пользования земельным участком, которое означает его аренду и регулярное внесение арендной платы.

Право собственности, в отличие от права постоянного пользования, дает возможность распоряжаться земельным участком. Однако в этом случае следует учитывать, что земельные участки совладельцев многоквартирного дома, в случае надлежащей регистрации прав на них, становятся объектом общей совместной собственности (п. «г» ч. 2. ст. 89 ЗК Украины). Законом № 417-VIII от 14.05.2015 принятие решения относительно распоряжения общим имуществом многоквартирного дома отнесено к полномочиям собрания совладельцев (п. 1 ч. 2 ст. 10 Закона). Вполне вероятно, что совладельцы примут решение передать какую-то часть прилегающей к дому территории в пользование юридическим или физическим лицам.

Кроме того, порядок безвозмездной передачи земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относящиеся к ним здания, сооружения и придомовая территория, в собственность или в постоянное пользование их совладельцам пока не определен, хотя этого требует ЗК Украины. Обязательства Кабинета Министров Украины привести свои нормативно-правовые акты в соответствие с Законом № 417-VIII от 14.05.2015 предусмотрены п. 6 Заключительных и переходных положений данного Закона. Законодатель отвел на этот процесс полгода, но необходимый порядок так и не был разработан, что, фактически, затрудняет реализацию совладельцами своего права на получение бесплатно в собственность или постоянное пользование земельного участка под многоквартирным домом и прилегающей к нему территорией. Теоретически отсутствие такого порядка не лишает совладельцев многоквартирного дома или созданного ими ОСМД возможности обратиться за передачей им земельного участка в силу закрепления такого права на законодательном уровне. Кроме того, процедура приобретения права постоянного пользования земельным участком кажется понятной, и в целом вопрос передачи земельного участка в постоянное пользование будет зависеть от воли уполномоченного органа, который может отказать в его выделении в связи с отсутствием установленного порядка или дополнительно обратиться в Кабинет Министров Украины с просьбой установить соответствующий порядок.

ВЫВОД:

Подытоживая, придомовая территория – прилегающая к многоквартирному дому территория, предназначенная для его обслуживания и удовлетворения потребностей владельцев его квартир и нежилых помещений, которые совместно определяют правовой режим ее использования. Размер земельного участка, который может быть выделен под многоквартирный дом и его придомовую территорию, ограничен существующей застройкой, наличием свободных земель и волей органа, принимающего решение о его выделении. При этом минимальный размер придомовой территории должен соответствовать и определяться на основании действующих технических, строительных и санитарных требований.

С целью защиты собственных интересов совладельцам многоквартирного дома следует совершить действия, направленные на приобретение прав на земельный участок под таким домом и его придомовой территорией, что хотя и не исключает риск его использования третьими лицами, однако минимизирует его. При этом чем раньше совладельцы обратятся с такой инициативой, тем больше у них шансов получить земельный участок желаемого размера.

Последние изменения в законодательстве способствуют защите прав совладельцев многоквартирного дома на его придомовую территорию, однако требуют от органов государственной власти определения механизма реализации предоставленных совладельцам прав, предусмотрев порядок безвозмездной передачи в собственность или в постоянное пользование земельного участка под многоквартирным домом и его придомовой территорией. В то же время совладельцы многоквартирного дома (ОСМД) могут обратиться за получением земельного участка на основании закрепления за ними такого права на уровне закона, хотя результат такого обращения, при отсутствии установленного порядка, зависит от воли органа, уполномоченного принимать решения о его выделении.

«Юрист & Закон», 29.07.2016 – 04.08.2016, № 27

Юлии Поцилуйко, юрист ЮБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Украина


[1] Приказ Государственного комитета Украины по земельным ресурсам № 548 от 23. 07.2010 «Об утверждении Классификации видов целевого назначения земель».

[2] Решение Конституционного Суда Украины по делу № 1-22/2011 от 09.11.2011.

[3] Приказ Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины № 389 от 29.12.2011 «Об утверждении Методических рекомендаций по определению придомовых территорий многоквартирных домов».

[4] Приказ Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины № 389 от 29.12.2011 «Об утверждении Методических рекомендаций по определению придомовых территорий многоквартирных домов».

[5] Закон Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» № 2866-III от 29.11.2001 (ч. 1 ст. 4). 

Где посмотреть границы придомовой территории многоквартирного дома

Придомовая территория многоквартирного дома: как определить и где узнать ее границы? План и пример проекта межевания территории МКД

Если понадобится более подробная информация, ее можно почерпнуть из кадастрового паспорта, который должен храниться у председателя дома (в руководстве ЖСК или ТСЖ).

  • В Едином государственном реестре прав на недвижимость. В этом реестре содержатся данные не только о том, на каких правах представлен данный участок, но также и о том, какую площадь он занимает, когда произошло его оформление и каким образом были установлены границы этого участка.
  • Их можно установить в случае принятия такого решения на собрании владельцев всех помещений в рассматриваемом доме. Для этого должно быть созвано собрание, по результатам которого будет принято такое решение, оформленное в виде подписанного протокола. Пример проекта межевания территории многоквартирных домов делится на несколько этапов:

    Как определяется размер придомовой территории многоквартирного дома

    Как правило, ведением разовых работ занимаются застройщики. Собственники жилья в доме могут самостоятельно определить того, кто займётся данной деятельностью, и увеличить перечень выполняемых работ. При грамотном подходе в управлении домом и прилегающей к нему территории жильцы могут сократить свои расходы и увеличить комфортабельность проживания.
    Чаще всего спорные ситуации между собственниками жилья, ТСЖ и управляющими компаниями возникают из-за площади данной территории. Эта зона в домах, построенных ещё при СССР, позже была бесплатно приватизирована всеми жильцами. В нынешних новостройках размер участка определяется застройщиком ещё на этапе подготовки плана строительства, что закреплено положениями СНиП о градостроительстве.

    Придомовая территория многоквартирного дома нормативы

    Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, как для собственников жилых, так и нежилых помещений, устанавливается статьей 37 Жилищного кодекса РФ в пропорциональном размере к общей площади помещения, принадлежащего конкретному собственнику.
    Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (п. 1, 2 ст.36 Жилищного кодекса РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в доме.

    Как определить границы придомовой территории

    То есть, в соответствии с п.4 ч.1 ст.36 Жилищного Кодекса придомовой территорией надо считать тот участок земли, который занят не только самим домом, но и его парковкой, пожарными проездами, детскими площадками, а также инженерными коммуникациями, обеспечивающими полноценное функционирование конкретного дома.
    Градостроительным Кодексом, как уже говорилось выше, устанавливается обязательность определения придомовой территории для каждого дома в соответствии с действующими на территории конкретного муниципального образования градостроительными регламентами. Именно они определяют те минимальные значения, которые должны быть утверждены для каждого конкретного дома при расчете выделяемого ему участка земли.

    Как и где узнать границы придомовой территории многоквартирного дома

    Вопреки распространенному заблуждению придомовая территория не является просто двором. Это именно участок земли, на котором расположен сам дом, обслуживающие его инженерные коммуникации, а также элементы благоустройства, объекты, предназначенные для эксплуатации.
    Являясь собственниками придомовой территории, владельцы квартир могут распоряжаться ей по своему усмотрению. Например, извлекать прибыль от сдачи земли в аренду, размещения рекламных конструкций.
    Вместе с тем на собственников ложится обязанность по поддержанию территории в надлежащем виде, ее благоустройству. Эти функции жители МКД поручают управляющей компании, которая осуществляет уборку территории, оборудование мусорных площадок и вывоз ТБО, следит за состоянием инженерных сетей.

    Конференция ЮрКлуба

    Увеличиваете карту, пока не заметите двойные тонкие линии, идущие по контуру дома. Кликаете где-нибудь между этими линиями — получаете инфу о земельном участке, занятом домом. Кадастровый номер этого участка — 77:01:0005016:14. На данный момент только эта земля принадлежит собственникам помещений в Вашем доме. В будущем ситуация может измениться, т.к. сейчас в Москве активно идет процесс межевания и оформления придомовых участков. Как предполагается размежевать окружающую Ваш дом территорию — смотрите в проекте градостроительного межевания вашего квартала (если, конечно, он уже подготовлен).
    органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.

    Где посмотреть границы придомовой территории многоквартирного дома

    Земельный участок на котором располагается дом, а также прилегающая к нему в отведенных границах придомовая территория составляют неотъемлемую часть общедомового имущества. При этом в отношении правовое положение такого придомового участка регулируется не только нормами жилищного законодательства, но также и нормами земельного и градостроительного законодательства
    Затем можно попробовать узнать в архиве своего муниципалитета о том, когда и какой райсовет или ему подобный орган определял границы вашего двора). Для новостроек все проще, поскольку новые дома уже имеют кадастровые паспорта, находящиеся в кадастровой палате. Более подробно перечень документов, в которых можно отыскать границы придомовой территории своего многоквартирного дома прописаны в пунктах 24, 25 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме утвержденные постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г..

    Границы придомовой территории многоквартирного дома: законодательная база

    Следовательно, проблема определения границы той или иной придомовой территории может оставаться неразрешенной на протяжении какого-то времени. Если у владельцев жилых помещений имеется на руках соответствующая правоустанавливающая документация, они имеют возможность отстоять свои права по ст. 305 ГК РФ.
    Отделения местного самоуправления отвечают за проведения размежевания участков МКД. На деле эта часть государственного бюджета всегда финансируется только по остаточном у принципу. По этой причине власти нередко ссылаются на банальный недостаток платежных средств.

    Где посмотреть границы придомовой территории многоквартирного дома

    В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и переходит к ним бесплатно на праве общей долевой собственности.
    При рассмотрении данного вопроса, все-таки считаю, что необходимо разграничить вопросы права собственности на земельный участок под МКД и придомовую территорию МКД как общее имущество собственников МКД и вопросы разграничения обязанности содержания указанных земельных участков, составляющих придомовую территорию МКД.

    Как определить границу придомовой территории

    Кра?сные ли?нии — линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты)[1].
    Карту смотрел конечно же, но она явно не совпадает ни с границей землеотвода на плане ни с границей благоустройства.
    Вот что нарыл: придомовой территорией называется земельный участок, который закреплен за многоквартирным домом (или несколькими домами). Общая площадь придомовой территории и ее границы определяются в соответствии с положениями строительных актов, предусмотренными земельным законодательством РФ и законодательством о градостроительной деятельности.
    В большинстве случаев собственниками придомовой территории являются жильцы. Для этого земельный участок, на котором находится дом, должен быть выделен в придомовую территорию и поставлен на кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (статья 16).

    Придомовая территория многоквартирного дома

    • В случае если в консилиуме приняли участие владельцы квартир либо их агенты, и вопрос решился более чем пятьюдесятью процентами голосов от всеобщего количества, то собрание правоспособно организовать такие решения.
    • После чего необходимо сконструировать проект конструкции забора и согласовать его с полицией, МЧС и службой 03, для того чтобы был гарантирован независимый проезд авто предписанных экстренных сфер.
    • Помимо этого, жители имеют все полномочия заграждать местности всеобщего использования: набережные, дороги, сквозные дворовые проезды, озелененные площади. Все это возможно с учетом прав и законных потребностей населения, располагающихся рядом зданий, владельцев соседних наделов и других близлежащих объектов, которым, может быть, нужна эта общедомовая территория для обеспечения доступа либо проезда.

    Коллективной собственностью владельцев жилья в здании представлены не только чердачные помещения, подъезды и подвальные помещения, но и земельная площадь, примыкающая к дому и закрепленная за ним городским муниципалитетом. Основываясь на статье 36 Жилищного Кодекса, к придомовым территориям принадлежат:

    Придомовая территория — это дилемма для жильцов

    Следовательно, согласно закону придомовой территорией является участок земли под самими домом и около него. Это означает, что регулирование его использования осуществляется также законодательством о земле. В совместное имущество жильцов многоэтажки входят также расположенные на этом участке площадки для детских игр, стоянки, трансформаторные будки, зеленые насаждения, гаражи и другие объекты, нужные для обслуживания дома, облагораживания его двора.
    Придомовые территории, как и любые другие земельные участки, должны иметь определенные границы. Единого размера для таких территорий законом не устанавливается. Все дома имеют разные размеры, расположение, условия застройки, поэтому площадь земельного придомового участка определяется индивидуально. Для ее вычисления используется такие показатели, как: