Как определить порядок пользования долей в квартире: Определение между участниками общей долевой собственности порядка пользования жилым помещением

Содержание

Верховный суд разъяснил, когда совладельца жилья в него не пустят — Российская газета

Квартирные иски о вселении в жилое помещение одни из наиболее сложных и болезненных. Особенно если речь идет о сособственниках - гражданах, владеющих долями в одной квартире. Точной цифры, сколько в стране квартир в долевой собственности, нет. Но даже если судить по количеству судебных исков, поданных собственниками долей, то цифра получается очень серьезная.

В этой связи очень важное разъяснение одной сложной ситуации, в которую попадают сособственники маленького жилья, сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Ее разъяснения могут оказаться крайне полезными не только для судей, но и для граждан, оказавшихся в подобной "тупиковой" ситуации.

Все началось с иска о вселении, который принес в районный суд города Сочи гражданин. В суде этот человек заявил, что ему принадлежит 1/4 доли в однокомнатной квартире. Но большей частью - 3/4 доли - владеет некая гражданка, с которой он договориться не может. Истец просит суд вселить его в квартиру.
Центральный районный суд Сочи иск рассмотрел и во вселении гражданину отказал. А вот Краснодарский краевой суд этот отказ отменил и вынес новое решение - вселить собственника "четвертинки" в однокомнатную квартиру.

Ответчица с таким подселением не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там дело затребовали, изучили и заявили, что не согласны с решением апелляции. И объяснили, почему.

Предметом спора стала однокомнатная квартира в 30 квадратных метров общей и 14 жилой площади. По завещанию квартира досталась двум гражданам. Наша ответчица получила 3/4 доли и 1/4 другой гражданин, который под видом подарка продал свою часть нашему истцу. Тот в квартире никогда не жил. И как сказано в материалах суда, "соглашение между сособственниками спорной квартиры о порядке пользования общей и жилой площадью не достигнуто".

Районный суд, когда отказывал в иске, увидел, что квартира не предназначена для совместного проживания. Нет никакой технической возможности определить порядок пользования. А отношения у сособственников конфликтные.

По мнению районного суда, истец "не обладает безусловным правом на вселение", следовательно и проживания в крохотной квартире. Реализация собственником своих прав на владение и пользование жилым помещением, сказал районный суд, зависит от размера его доли.

По мнению райсуда, вселение сособственника в такое жилье возможно лишь при определении судом порядка пользования квартирой и предоставлении каждому из сособственников жилого помещения, соразмерного его праву собственности". А в однокомнатной квартире нет комнаты "соразмерной доле истца".

По мнению райсуда, вселение гражданина приведет к "существенному ущемлению прав и законных интересов" ответчицы. Совместное проживание же этих собственников в квартире невозможно, и они не являются членами одной семьи.

При этом райсуд подчеркнул: квартира никогда не была местом жительства истца. Ему "подарили" долю семь лет назад, и за все эти годы истец никому никаких претензий не высказывал и не требовал вселения и "определения порядка пользования".

Краевой суд с таким решением коллег не согласился. Апелляция заявила, что истец "лишен возможности проживать в спорной квартире, сособственником которой он является". А то, что у него маленькая доля, проблемой не является, так как, на взгляд краевого суда, это обстоятельство "не ограничивает право собственника на реализацию правомочий по фактическому владению и пользованию принадлежащей ему на праве собственности" квартиры.

Верховный суд с выводами Краснодарского краевого суда категорически не согласился.

Верховный суд рассуждал так. По Гражданскому кодексу (статья 247) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию сторон. Если договориться не получается, то в порядке, который установит суд. Сособственник доли имеет право требовать "предоставление во владение общего имущества, согласно его доли". Если это невозможно, то он вправе требовать от других сособственников компенсацию.

Согласно Жилищному кодексу (статья 30), если у одного жилого помещения несколько собственников, то надо применить статью 247 Гражданского кодекса, в которой сказано про владельцев имущества, находящегося в долевой собственности.

Главная мысль Жилищного кодекса (статья 1) такова: права и обязанности собственников жилья не должны нарушать права, свободы и интересы других граждан.

Верховный суд подчеркнул: исходя из всех приведенных норм получается, что участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле. А при невозможности это сделать - доля мала, планировка квартиры не позволяет, нарушаются права других граждан на проживание в этом помещении, право собственника может быть реализовано "иным способом". В частности, этот человек может попросить соответствующую компенсацию.

При этом Верховный суд подчеркнул: статья 247 Гражданского кодекса говорит, что в удовлетворении требований об определении порядка пользования жильем, если хозяева договориться не смогли, "не может быть отказано".

Еще Верховный суд привел статью 10 Гражданского кодекса, в которой говорится вот что: не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также "иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав - злоупотребление правом".

Если суд придет к выводу, что права одних сособственников жилья нуждаются в приоритетной защите по сравнению с правами других сособственников, то должен быть установлен такой порядок пользования, который не приведет к "недобросовестному осуществлению гражданских прав".

Поэтому, по мнению высокого суда, суд, устанавливая порядок пользования жильем, вправе отказать во вселении конкретному человеку, назначив в качестве компенсации ему ежемесячную выплату его доли за фактическое пользование другими жильцами его собственности. Этого апелляция почему-то не учла.

По мнению Судебной коллегии по гражданским делам ВС, когда краевой суд вселил истца, он не только не применил 247-ю статью Гражданского кодекса, но и нарушил смысл статьи 2 того же кодекса, поскольку не разрешил спор, возникший между сособственниками.

По решению Верховного суда краевому суду предстоит пересмотреть свое решение.

Росреестр

Управление Росреестра по Краснодарскому краю информирует. Необходимость определить порядок пользования жилым помещением возникает в случае, если жилье находится в общей долевой собственности. Порядок пользования сособственники согласовывают между собой сами, как правило, устно. При недостижении согласия собственники могут обратиться в суд (п.1 ст.247 ГК РФ). Также в суд можно обратиться с требованием об определении порядка пользования имуществом, если невозможно разделить общее имущество или выделить из него долю в натуре, в частности оборудовать отдельный вход, санузел, кухню и т.д., и при этом отсутствует соглашение с другими сособственниками о порядке пользования общим имуществом. Для определения порядка пользования жилым помещением при возникновении разногласий с другими сособственниками рекомендуется придерживаться следующего алгоритма. 1. Направить сособственникам предложение об определении порядка пользования жилым помещением и заключите соглашение. До обращения в суд необходимо в письменной форме предложить другим участникам долевой собственности заключить соглашение об определении порядка пользования общим имуществом. Это даст возможность избежать обращения в суд, а в случае возникновения спора можно ссылаться на такое предложение как на доказательство невозможности определить порядок пользования жильем самостоятельно. Предложение целесообразно направить по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручить каждому сособственнику лично под подпись (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ). Если совладельцы откликнулись на предложение, необходимо заключить письменное соглашение об определении порядка пользования жилым помещением, в котором зафиксировать достигнутые договоренности, в частности, о том, какие комнаты в жилом помещении предоставлены в исключительное пользование каждого из сособственников, какие помещения находятся в общем пользовании. При определении порядка пользования общим имуществом нужно учитывать, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ). 2. Составить исковое заявление. Если договоренность с сособственниками не достигнута, для определения порядка пользования жилым помещением следует обращаться в суд в порядке искового производства (п. 1 ст. 247 ГК РФ; п. 1 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ). Для этого необходимо составить исковое заявление, в котором указываются сведения, определенные ч. 2 ст. 131 ГПК РФ, а также информация о том, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав истца, его требования, а также обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и подтверждающие их доказательства. Сторонами по спору об определении порядка пользования жилым помещением могут быть только его сособственники. При рассмотрении подобных дел суды учитывают размер долей сособственников в общей собственности на жилье, фактически сложившийся порядок пользования имуществом (который может точно не соответствовать долям сособственников), нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования, то есть возможность выделить каждому сособственнику отдельную жилую комнату в спорном жилом помещении. При изложении обстоятельств дела целесообразно уделить внимание указанным фактам. Кроме того, необходимо указать, что истец нуждается в пользовании спорным жилым помещением с целью проживания в нем. К исковому заявлению необходимо приложить документы в соответствии со ст. 132 ГПК РФ. Исковое заявление об определении порядка пользования жилым помещением подается в районный суд по месту нахождения этого помещения (ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Как осуществляется пользование квартирой, находящейся в долевой собственности

Пользование квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению между сособственниками. При недостижении согласия порядок пользования может быть определен в судебном порядке. Размер долей участников долевой собственности может быть изменен в зависимости от вклада каждого из них в образование общего имущества по соглашению или по решению суда.

Порядок пользования квартирой, находящейся в долевой собственности

Квартира, находящаяся в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из них, принадлежит им на праве общей долевой собственности (п.п. 1, 2, ст. 244 ГК РФ).

Владение и пользование такой квартирой осуществляются по соглашению всех собственников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1, ст. 247 ГК РФ).

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2, ст. 247 ГК РФ).

Определение порядка пользования квартирой

Любой из участников долевой собственности вправе обратиться в суд с иском об определении порядка пользования квартирой, если сособственники не смогли достичь между собой соглашения (ст. 247 ГК РФ; ч. 1, ст. 3 ГПК РФ).

Кроме того, можно обратиться в суд с требованием об определении порядка пользования, если квартиру невозможно разделить или выделить из нее долю в натуре (п. 37, Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996).

Исковое заявление подается в районный суд по месту нахождения квартиры (ст. 24, ч. 1, ст. 30 ГПК РФ).

Разрешая требование об определении порядка пользования, суд учитывает (п. 37, Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6; Пленума ВАС РФ N 8; Апелляционное определение Московского городского суда от 04.03.2020 по делу N 33-9973/2020):

• фактически сложившийся порядок пользования квартирой, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности;
• нуждаемость каждого из сособственников в этой квартире;
• реальную возможность совместного пользования.

В некоторых случаях суд отказывает в удовлетворении заявленных требований. Такое возможно, например, если порядок пользования квартирой между сособственниками не сложился, истец в спорной квартире не проживает, размер жилых комнат несоразмерен долям, принадлежащим сторонам спора, а определение порядка пользования приведет к существенному ущемлению прав и законных интересов других собственников (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.01.2020 по делу N 33-2252/2020).

Если возможность предоставить участнику долевой собственности для проживания часть квартиры, соразмерную его доле, отсутствует, то он может потребовать у других собственников квартиры выплаты соответствующей денежной компенсации.

В зависимости от обстоятельств дела также может быть заявлено требование об устранении препятствий в пользовании жилым помещением (п. 2, ст. 247 ГК РФ; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.11.2018 N 18-КГ18-186; Апелляционное определение Московского городского суда от 26.11.2019 по делу N 33-52977/2019).

Изменение (перераспределение) долей в праве общей собственности на квартиру

При определенных условиях размер долей в праве общей долевой собственности на квартиру может быть изменен на основании заключенного между собственниками соглашения либо на основании решения суда.

Так, участники общей долевой собственности на квартиру могут заключить между собой соглашение об изменении (перераспределении) их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества (п. 2, ст. 245 ГК РФ).

Соглашение составляется в письменной форме и подписывается всеми участниками общей долевой собственности (п. 1, ст. 160 ГК РФ).

Оно должно содержать Ф.И.О. и паспортные данные участников долевой собственности, описание квартиры, доли в которой изменяются (адрес, кадастровый номер, площадь), основания возникновения права общей долевой собственности на квартиру, размер долей, принадлежащих каждому из участников долевой собственности, а также сведения об изменении размера долей (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Заключенное соглашение является основанием для государственной регистрации распределения (изменения) долей в праве общей собственности на квартиру (п. 2, ч. 2, ст. 14; ч. 2, ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

В случае отсутствия согласия сособственников на изменение долей в праве общей собственности на квартиру участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества (то есть при наличии согласия на это остальных сособственников) неотделимые улучшения этого имущества, вправе обратиться в суд с требованием о соответствующем увеличении своей доли в праве на общее имущество (п. 3, ст. 245 ГК РФ; ч. 1, ст. 3 ГПК РФ).

При этом следует учесть, что удовлетворение заявленного требования возможно, только если будет установлено, что неотделимые улучшения были произведены при наличии согласия остальных собственников квартиры.

Кроме того, текущий ремонт к неотделимым улучшениям не относится (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.12.2018 по делу N 33-53744/2018; Апелляционное определение Московского областного суда от 23.09.2015 N 33-20166/2015).

В случае удовлетворения судом заявленных требований вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации изменения размера долей в праве общей собственности на жилое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 14, ч. 2 ст. 42, ч. 1 ст. 58 Закона N 218-ФЗ).

Определение порядка пользования квартирой. Определение порядка пользования недвижимостью. Цены в Москве

Квартира/дом есть, а Вашего места в нем нет.

Может ли быть такая ситуация?

Да. Сплошь и рядом…

В большинстве случаев это происходит когда:

  • квартира/дом разделены на доли и Вам принадлежит одна из долей,
  • у Вас есть регистрация в квартире, но Вам не дают в ней жить (не дают отдельную комнату и т.п.).

Как бороться?

Если не удается договориться полюбовно, единственным способом поставить точку в данном вопросе - это определить порядок пользования через суд, т.е. закрепить за собой какой-либо жизненное пространство посредством решения суда.

Под жизненным пространством понимается:

  • конкретная комната/комнаты,
  • часть дома.

Имея на руках такое решение суда, Вы сможете:

  • ограничить доступ других лиц в Ваши помещения,
  • поставить железную дверь,
  • иметь свой собственной ключ от Ваших квадратных метров и, что самое важное,
  • законно требовать от всех других лиц не нарушать данные границы, обоснованно грозя при этом: что их действия будут квалифицированны как самоуправство, незаконное проникновение в жилище и т.д.!

Пока порядок пользования не определен... все вокруг наше, все вокруг ничье, т.е. ограничить других жильцов от ночного визита в ваши покои Вы не сможете – просто не имеете право.

Как и в каждом деле, тут тоже имеются свои тонкости…

Например: почему именно Вам должен выделить суд большую комнату с балконом, а не другому собственнику части квартиры?

Чем Вы будете убеждать суд что Вам нужны 2-ве большие смежные комнаты в 3-х комнатной квартире, а другому собственнику надо выделить в пользование только маленькую коморку на несолнечной стороне?

В подобных делах нужно быть подготовленными, иметь различные справки и заключения (не всегда), в т.ч. о Вашем здоровье, составе семьи и т.п.

Важный момент о котором многие узнают только после покупки долей в квартире – ЕСЛИ ПРЕДЫДУЩИЙ СОБСТВЕННИК ОПРЕДЕЛИЛ ПОРЯДОК ПОЛЬЗОВАНИЯ КВАРТИРОЙ И ЗА НИМ ЗАКРЕПЛЕНА ОТДЕЛЬНАЯ КОМНАТА, то это НЕ ЗНАЧИТ ЧТО ВЫ КУПИЛИ ИМЕННО ЭТУ КОМНАТУ!!!

Как следует из трактовки ныне действующего законодательства и его применения – каждый собственник, в т.ч. и новый, обязан САМ в отношении СЕБЯ устанавливать порядок пользования жилым помещением, ведь когда суд по предыдущему собственнику выносил решение – он исходил из его жизненной ситуации, его обоснований и доказательств и закреплял площадь за ним, а не за каким-то виртуальным человеком.

Так что не верьте риэлторам продающим Вам доли как комнаты или части домов!!!  

Если Вам потребуется помощь адвоката для разрешения данной ситуации - звоните, обращайтесь.

Вселение через суд в 2-х комнатную квартиру, с обязанием не чинить препятствия в пользовании, определением порядка пользования квартирой и т.д.

2021-06-14 15:51:00

В 2016 году старый знакомый предложил мужчине купить 9/20 долей в 2-х комнатной квартире, в которой знакомый уже владел долей в 11/20. Данное предложение было преподнесено как инвестиционная идея – будем вместе сдавать квартиру и согласно долям делить полученные от сдачи в аренду деньги. Выкуп 9/20 долей должен был производиться у другого собственника (не знакомого, а иного лица), который через знакомого изъявил желание продать свою долю на вполне приемлемых условиях. На вопрос: “а почему знакомый сам не покупает за такую цену 9/20 долей?” – тот ответил: “что у него финансовые трудности и он не имеет возможности заплатить объявленную цену, а так как они друг друга давно знают и есть возможность выгодно разместить деньги (в долю) – он и решил предложить купить именно ему”. Обдумав предложение и не видя рисков подобного приобретения - мужчина согласился. Через несколько месяцев через нотариуса была заключена сделка по покупке 9/20 долей, договор купли-продажи прошел регистрацию в Росреестре, мужчина стал владельцем 9/20 долей в квартире. Предыдущий собственник пропал… А знакомый буквально через месяц после сделки сославшись на тяжелое финансовое положение и невозможность жить по месту регистрации попросил мужчину разрешить ему пожить одному в квартире без сдачи ее в аренду, а когда все наладится – они сочтутся. Мужчина вновь согласился. С 2017 г. по 2019 г. мужчина неоднократно обращался к знакомому на предмет начала реализации их договоренностей (совместная сдача квартиры в аренду), но с каждым разом реакция на обращения становилась все более агрессивная, в итоге в одном из разговоров знакомый прямым текстом заявил мужчине – что его использовали, и что он с этой доли ничего не получит, а если хочет выйти из собственности – то может продать ему долю за цену, за которую ранее купил...

Побробнее Очередной правовой прорыв! Участник долевой собственности, понесший расходы на неотделимые улучшения и ремонт в квартире, теперь вправе требовать возмещения своих затрат от другого сособственника!

Если квартира была куплена на стадии строительства и в силу обстоятельств оказалась в долевой собственности (развод, наследство и т.д.), то производить улучшения/ремонт квартиры тому кто в ней (после передачи квартиры застройщиком) фактически проживает и инвестирует в нее – можно без согласия другого сособственника, а если другой (не живущий в квартире) сособственник (например: владелец ½ доли в квартире) пытается Вам так или иначе вредить – теперь через суд с него можно взыскать денежную компенсацию за приведение Вами квартиры в жилое состояние (за ремонт и т.д.).

Автор: © Адвокат Комаров С.В. 2018

Побробнее Установление через суд долевой собственности на квартиру между матерью и сыном, определение долей в оплате коммунальных платежей между матерью и семьей сына, определение порядка пользования квартирой.

2018-01-24 02:20:00

В далеком 1994 году в городе Москве была приватизирована 2-х комнатная квартира в общую собственность без определения долей – на мать и её на тот период несовершеннолетнего сына. Дети как известно растут, вырос и этот “сынок”. В 2000 году сын женился, стал жить с женой в спорной квартире, через несколько лет родился первый внук. Отношения в семье были нормальные, все жили дружно. Но с начала 2009 года сын стал часто ездить заграницу по работе (туристическая сфера), по несколько дней в месяц проводя на курортах в ознакомительных турах, где (как это часто бывает) в атмосфере отдыха и веселья познакомился с новой “удивительной” свободной подругой - забросил семью, мать, ребенка… Дома стали постоянно происходить скандалы, деньги из семьи утекали на новую жизнь, сын стал агрессивным и неадекватным в поведении. Итог не заставил себя долго ждать...

Побробнее Денежная компенсация за долю в квартире. Не пускают в квартиру, где есть Ваша доля в собственности – виновник заплатит за это деньги.

История вопроса конфликтов между участниками долевой собственности в жилых помещениях (квартиры, дома) насчитывает уже не одно десятилетие, часто становясь достоянием общественности, когда один из сособственников (когда несколько собственников в квартире, то каждый из них в отдельности на юридическом языке называется “сособственником”) в попытке отстоять свои права на нормальную жизнь использует все методы – от обращений в полицию, до привлечения СМИ… Однако неизбежным итогом таких действий является в большинстве своем лишь озлобление и углубление принципиальности оппонентов. Никто, ничего уступать добровольно не желает и не будет, поэтому тут надо быть умнее…

Автор: © Адвокат Комаров С.В. 2017

Побробнее Семьи разные – квартира общая

Клиент является собственником ½ доли в двухкомнатной квартире и фактически проживает в ней, однако с собственником другой ½ квартиры у него постоянные конфликты...

Побробнее Бывший муж решил взять все то, что ему не положено, взамен получив достойный ответ…

2017-07-24 17:35:00

Супруги владели на праве общей совместной собственности 2-х комнатной приватизированной квартирой без определения долей. После развода бывший супруг подал иск в суд о признании за ним в личную собственность большей части квартиры, мотивируя свои требования тем, что данная квартира была получена супругами в результате обмена на ранее принадлежавшую ему до брака квартиру в кооперативном доме (80-е года) и потому ему должна принадлежать если и не вся спорная квартира, то большая ее часть точно....

Побробнее Оспаривание сделки по основанию, что не соблюдено преимущественное право на покупку доли в квартире (ст. 250 ГК РФ).

2017-01-14 16:59:00

 К адвокату Комарову С.В. обратился доверитель купивший у женщины ½ долю в квартире оставшейся у нее после развода с мужем. Причиной обращения послужило подача в суд бывшим супругом продавца иска к бывшей жене и новому собственнику о признании сделки недействительной по причине наличия между супругами имущественного спора относительно указанной доли, а также несоблюдения бывшей супругой при продаже доли его преимущественного права покупки доли (в соответствии со ст. 250 ГК РФ). Суд иск к производству принял, наложил арест на долю доверителя, запретил регистрироваться в квартиру.

Побробнее Не пустил сестру на унаследованную долю – заплати компенсацию

2015-11-24 17:27:00

В 2012 году умерла бабушка, наследниками по закону остались ее дочь и сын… В итоге каждый из низ вступил в наследство и получил по ½ доли в унаследованной 2-х комнатной квартире. Тут все и началось. Брат решил принудить сестру квартиру продать, а деньги поделить. Что только не происходило: сначала он заселился, потом перестал пускать в квартиру сестру, затем стал угрожать ей расправой если она будет приходить, выкинул вещи бабушки на помойку и т.д., и т.п. – и все ради одного, чтобы сестра в “добровольном” порядке распрощалась с домом своего детства, что в ее планы совсем не входило...

Побробнее

Адвокат Комаров С.В.© Все права защищены. Использование текстов и материалов с сайта www.advokatkomarov.ru без письменного согласия автора запрещено.

Определение порядка пользования квартирой: суд, помощь адвоката

   Проживающие совместно люди, имеющие часть квартиры в доле, часто сталкиваются с такими действиями соседей, которые нарушают их права. Это происходит, когда жители не дают возможность вселения в квартиру или нарушают право в отношении проживания – сожители незаконно занимают кладовку или балкон и пользуются ими, как имуществом, принадлежащим только им.

ВНИМАНИЕ: читайте также, как определить порядок пользования жилым помещением по ссылке

   Хорошо, когда у каждого в квартире есть своя комната и можно закрыть ее на замок. Но если люди вынуждены жить рядом, то они постоянно имеют бытовые разногласия. Определение порядка пользования квартирой в суде с помощью нашего юриста по жилищным вопросам пройдет в кротчайший срок и с выгодой для Вас.

Порядок определения права пользования квартирой

   Если помещение находится в общей долевой собственности, то каждый из собственников вправе пользоваться всем имуществом, а не только имуществом, соответствующим размеру его доли.

   Однако, на практике сложно представить ситуацию, когда два или более собственников однокомнатной квартиры, добровольно определятся с порядком пользования таким объектом. В этом случае имеет смысл рассмотреть вопрос о продаже своей доли, а еще лучше совместной продажи квартиры.

   В жизни возникают различные ситуации, при которых, даже в небольшом помещении, хочется выделит свой «угол». Но, определяя порядок пользования жилым помещением, следует учитывать, что если в пользование другому собственнику передается помещение, которое больше, чем его доля в праве собственности, то остальные собственники вправе требовать плату за пользование помещением, в части превышающей его долю.

   В случае невозможности выдела в натуре доли собственник может заявить иск об определении порядка пользования этим помещением.

ПОЛЕЗНО: смотрите ВИДЕО по вопросу определения права пользования жилым помещением и задавайте свой вопрос в комментариях ролика на канале YouTube

Важно помнить при определении порядка пользования квартирой:

   Каждый, кто имеет долю в квартире вправе пользоваться ее частями, соразмерно своей доле. А если такая возможность не предоставлена, значит, нарушены права и с остальных участников можно требовать восстановления жилищного права либо соответствующей денежной компенсации.

Для решения проблемы в суд подается одно из следующих заявлений:

  • иск о вселении в жилое помещение;
  • иск об определении порядка пользования квартирой;
  • иск о взыскании денежной компенсации, в связи с препятствием в пользовании квартирой

   Когда суд рассматривает подобные дела, он руководствуется уже существующим порядком пользования квартиры, который чаще всего не соответствует реальным долям участников спорной собственности. Кроме порядка, суд учитывает фактическую нуждаемость лица в помещении или его части, и оценивает возможность проживания собственников в одном помещении. Подробнее Вам всегда все разъяснит  адвокат Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург.

Что дает определение порядка пользования?

  1. Появляется возможность равноправно пользоваться общим имуществом, таким как лоджия, кладовка и другие подсобные помещением для необходимости полноценного ведения своего быта.
  2. Есть возможность продать свое помещение по рыночной стоимости. Без определения порядка стоимость жилого помещения значительно снижена, а продаваемый объект мало привлекателен.
  3. Восстанавливаются полные жилищные права, можно спокойно жить в отдельном помещении, и достоверно знать, что на Ваши квадраты никто не сможет претендовать.

ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал YouTube.

Соглашение об определении порядка пользования

   При возникновении спора о порядке пользования квартирой имеет смысл попытаться урегулировать возникающие вопросы мирно и составить письменное соглашение, ведь собственникам предстоит и в дальнейшем пользоваться одним объектом недвижимости.

    Итак, если Вы пришли к согласию либо хотите зафиксировать уже определившийся на практике порядок пользования квартирой, составляем письменное соглашение об этом.

   Документ составляется в свободной форме, в нем обязательно указывают:

  1. Дату составления
  2. Данные собственников с указанием размера их собственности со ссылкой на правоустанавливающие документы
  3. То, о чем договорились собственники: кому и какое именно помещение передается в пользование

   Соглашение также может содержать:

  • конкретные правила пользования (например, «режим тишины» устанавливается с 20.00 до 9.00 и т.п.)
  • распределение обязанностей по оплате коммунальных услуг
  • ответственность за нарушение правил, установленных данным соглашением
  • иные условия, которые важны для лиц, проживающих в помещении (например, распределение обязанностей по уборке мест общего пользования, установление дополнительного холодильника и т.д.)

   Соглашение подписывается собственниками квартиры, каждый получает экземпляр. Нотариальное удостоверение такого соглашения возможно, но необязательно.

Исковое заявление и встречный иск об определении порядка пользования квартирой

   Если все же не удалось договориться ни устно, ни письменно относительно порядка пользования квартирой либо не соблюдаются условия соглашения об определении порядка пользования, пора обращаться в суд. Исковое заявление подается мировому судье.

   Если один из собственников уже подал в суд такой иск, а Вы не согласны и хотите, чтобы был определен другой порядок пользования, а не тот, который просит утвердить этот собственник, то отзыва на иск будет недостаточно.

   Поскольку суд принимает решение по заявленным требованиям (то есть может удовлетворить иск полностью или в части или оставить иск без удовлетворения), то в данной ситуации Вам необходимо подавать встречный иск.

   Например, один из собственников обращается суд и просит признать за ним право пользование помещением А, а за другим собственником — помещением Б, при этом другой собственник считает, что право пользование помещением А нужно закрепить за ним, в этом случае именно подачей встречного иска другой собственник может защитить свои права.

   Встречный иск должен быть подан до вынесения судом решения по первоначальному иску. Требования к форме и содержанию встречного иска аналогичны требованиям к первоначальному иску.

   При этом суд должен решить, возможно ли в данном конкретном случае определить порядок пользования жилым помещением, учитывается уже устоявшийся порядок пользования, нужды каждого собственника, смогут ли собственники совместно проживать в выделяемом им помещении.  Эти обстоятельства необходимо учитывать при составлении как первоначального, так и встречного иска, подготовить соответствующую доказательственную базу, тщательно мотивировать представляемые в суд заявления и ходатайства.

   В большинстве споров за метры требуется урегулирование конфликта в судебном порядке, но суд может принять решение далеко не в Вашу пользу, поэтому, перед тем как решать проблему, следует рассмотреть все возможные варианты урегулирования конфликта. Для этого Вы можете обратиться за юридической консультацией и получить всесторонние разъяснения Ваших прав по ситуации. Это позволит сохранить силы и нервы, а также сэкономит Ваше время, да и возможность положительного исхода дела значительно увеличится.

СМОТРИТЕ ВИДЕО: с советами по составлению иска в суд, пишите вопросы в комментариях ролика

Помощь адвоката Екатеринбурга по определению порядка

   Когда происходит раздел имущества, то один из собственников получает изолированные части жилого помещения, при этом утрачивает право на остальную часть общего имущества. А если установить порядок пользования имуществом, то содольщик приобретает конкретную часть жилища на основе своей реальной доли и может правомерно пользоваться общим имуществом — вселение в квартиру происходит в соответствии с установленным порядком. Иск об определении порядка пользования квартирой решит Вашу проблему.

   Чтобы восстановить Ваши права и определить порядок пользования имуществом наши специалисты осуществляют ряд действий:

  • при мирном настрое Ваших соседей мы поможем с ними договориться и составим соглашение об определении порядка пользования квартирой, таким образом, Ваши отношения с соседями будут сохранены и решение жилищного вопроса пройдет достаточно быстро.
  • если же соседи не будут настроены на переговоры, то мы определим вид иска и его основания, составим заявление и направим его в суд. Соседи просто желают провести выселение бывшего супруга из приватизированной квартиры, не дадим им этого сделать и отстаим свои жилищные права. Наши адвокаты по жилищным вопросам подготовят всю необходимую документацию для юридического сопровождения дела и осуществят сбор доказательств. Мы представим Ваши интересы в суде, будем вести переговоры с ответчиком и сделаем все возможное, чтобы восстановить Ваши жилищные права и добиться восстановления справедливости.

Отзыв клиента о работе нашего жилищного адвоката

   Как показывает практика, заявители часто получают отказ в суде в связи с неполной подготовкой к судебному процессу, так как не предоставляют полный пакет документов и соответствующих доказательств, поэтому при обращении в суд необходимо озаботиться всесторонним подходом к решению сложившийся ситуации либо обратиться за юридической помощью к адвокату, в частности в наше адвокатское образование.

Читайте также дополнительные материалы по работе нашего жилищного адвоката:

Узнайте как выиграть суд по коммунальным услугам в деле против сособственников квартиры

Приватизация и оспаривание приватизации квартиры одним из супругов с нашей помощью

Образец иска об определении права пользования квартирой по ссылке

Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ "Кацайлиди и партнеры" А.В. Кацайлиди

Советы нотариуса: порядок пользования квартирой

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! В этом выпуске передачи «Советы нотариуса» мы обсудим порядок пользования квартирой. Здравствуйте, Алексей Викторович, в каких случаях актуально установление порядка пользования квартирой?

Алексей Комаров: Актуально в том случае, если квартирой владеет не семья, то есть не муж и жена, когда по закону определен порядок возникновения совместной собственности. Когда мы говорим о совместной собственности, но не о той далекой совместной собственности, которую передавали при приватизации, что было совершенно неправильно, а о классическом варианте семейной собственности, то не ставится вопрос об установлении порядка. Конечно, не возникает вопрос о порядке пользования, когда объектом владеет один собственник, а остальные члены семьи пользуются недвижимостью на правах членов семьи или как временные жильцы. Единственный источник возникновения проблемы, влекущей необходимость установления права пользования, связан с приобретениями определенным количеством лиц объекта недвижимости в долевую собственность по долям. Если, предположим, у нас есть квартира из пяти комнат, и эту квартиру приобрели десять человек, то они должны между собой договориться, кто какой комнатой будет пользоваться, иначе будет полный бедлам, будут споры, конфликты, и всё, чем славится долевая собственность, там в пышном цвете расцветет с большим амбарным замком на холодильнике и т.д.

В.: Могут ли собственники в таком случае как-то договориться и подписать соглашение или не подписать, а просто договориться?

А.К.: Закон дает возможность заключить между всеми собственниками указанного объекта, всеми долевщиками соглашение о порядке пользования. Заключив такое соглашение, они на юридическом основании будут иметь во владении и пользовании какую-то определенную комнату, а распоряжение у них и так есть в силу доли в праве собственности. Если в их комнату будет кто-то ломиться, то владелец этой комнаты на законном основании предъявит соглашение, где будет указано, что именно он пользуется этой комнатой, а если кто-то считает, что его права этим нарушаются, то пусть идет в суд и просуживает изменение порядка пользования.

В.: Если уже существует какой-то фактический порядок пользования, и доли были перепроданы, то для вновь прибывших собственников будет обязателен сложившийся порядок пользования?

А.К.: То есть, допустим, между собственниками пятикомнатной квартиры заключено соглашение, что очень редко встречается. Данное соглашение можно заверять нотариально, можно не заверять, можно даже не подписывать, если между ними есть, как вы говорите, фактически сложившийся порядок пользования, то есть между ними сделка о порядке пользования заключена конклюдентно, то есть своими действиями они зафиксировали существующий порядок использования. Если кто-то из них свою долю продает, то тогда их соглашение, с моей точки зрения, теряет юридическую силу и актуальность, и им нужно будет с новым собственником это соглашение переподписывать.

В.: В суде можно определить порядок пользования, и если да, то каким образом?

А.К.: Закон прямо говорит, что если не можете договориться, то идите в суд. Судебная история наиболее типична для таких случаев. Если люди живут в квартире, и их устраивает существующий порядок пользования, они и сделку заключать не будут. Зачем заключать сделку, если спора нет никакого, к тому же если кто-то продаст, то сделка вся коту под хвост. На практике так и получается. Таким образом, есть некий установившийся порядок пользования, например, тетя Соня живет в своей комнате уже 10 лет, и те, кто живёт в этой квартире, уже и сжились, как говорится. А если кто-то новый туда подселяется, и он хочет тетю Соню оттуда попросить, потому что он считает, что у нее на одну тысячную долю меньше, чем размер комнаты, которой она пользуется, то он должен идти в суд и попытаться свою правоту доказать.

В.: Что учитывает суд при определении порядка пользования?

А.К.: Фактически сложившийся порядок пользования и размер доли, которую приобрели. Если у тети Сони, предположим, 5/1000 долей, а она пользуется самой большой комнатой в квартире из пяти комнат, то тогда возникает вопрос, почему, имея такую мизерную долю, это лицо пользуется такой большой комнатой. А другой купил долю в 10 раз больше, а у него вообще порядок пользования не определен. Вообще проблема долевой собственности – это страшная вещь. Если есть возможность не покупать объект долевой собственности, то его нужно не покупать. Все проблемы идут из долевой собственности: это и порядок уведомления при продаже, это и порядок пользования, это и порядок пользования общим имуществом (ванной, туалетом, кухней). Суд открещивается от этих проблем: если вы выйдете в суд с иском о нечинении препятствия пользования кухней пьяницей дядей Ваней, то в суде вы порядок пользования этой кухней не установите. Именно поэтому во многих развитых правопорядках долевой собственности в принципе не существует: хочешь покупать квартиру – покупай ее целиком в частную собственность, не можешь – снимай квартиру.

В.: Как будет суд решать вопрос, если нет комнат, пропорциональных долям?

А.К.: Это будет рассматриваться на субъективное усмотрение суда. Здесь невозможно какую-то формулу как в математике вывести, с помощью которой можно получить верный ответ. Будет учитываться размер доли, сложившийся порядок пользования, есть ли несовершеннолетние, которые заехали в квартиру и т.д. Какие суд еще вынесет на рассмотрение вопросы, я даже не смогу в пример привести. Наверное, будет еще рассматривать состояние людей, которые живут, есть или нет инвалидности, как лицо передвигается, есть ли сложности с передвижением и т.д. Если вам кто-то будет говорить от истины, значит, сразу знайте, что этот человек – лжец.

В.: Спасибо за ответ! Зрителям спасибо за внимание! До новых встреч!

Определение порядка пользования жилым помещением

Если несколько совладельцев квартиры или жилого дома не могут договориться о порядке пользования этим жильем и оплате коммунальных услуг, то такой спор может быть решен только в судебном порядке.

Следует отметить, что есть необходимые условия для обращения в суд с подобным иском. Во-первых, квартира или другое жилье должны состоять как минимум из двух жилых комнат. К тому же комнаты не должны быть смежными.

Во-вторых, важно помнить, что при определении порядка пользования учитываются интересы не только собственников, но и других лиц, которые зарегистрированы в квартире или доме. А это значит, что даже если, к примеру, квартира принадлежит двум собственникам, а в ней проживают и зарегистрированы еще четыре человека, то в исковом заявлении надо просить суд установить такой порядок пользования, в котором всем лицам будут выделены конкретные комнаты для проживания. При этом кухня, коридор, санузел и др. останутся в общем пользовании.

Если в квартире или доме зарегистрированы и проживают несовершеннолетние дети, то к делу в качестве третьего лица нужно привлекать Орган опеки и попечительства.

В связи со всем этим, для определения порядка пользования квартирой или другим жильем большое значение имеет правильно написанное исковое заявление с учетом требований действующего законодательства Украины и сложившейся юридической практики.

Для этого рекомендуем обратиться за юридической помощью в адвокатское бюро Ивана Хомыча. Профессиональный адвокат по жилищным спорам четко и понятно раскроет все особенности конкретно вашей ситуации, руководствуясь законодательством и своим личным опытом.

Он как никто лучше знает, что при написании искового заявления нужно не только его грамотно оформить, но и приложить к заявлению необходимые документы для подтверждения изложенных в нем обстоятельств.

Для написания искового заявления необходимы следующие документы:

•справка формы №3 о том, кто зарегистрирован в квартире;

•документы, подтверждающие право собственности на квартиру или ее часть;

•технический паспорт на квартиру или другое жилье;

•документы, подтверждающие родственные отношения с проживающими лицами;

•другие документы.

Ответчиками в таких судебных спорах выступают другие собственники и зарегистрированные в квартире лица.

Но написание и подача искового заявления - только первый этап определения порядка пользования квартирой. Основная стадия этого процесса - это судебное разбирательство, в ходе которого суд принимает решение.

Нужно понимать, что суд сможет определить дополнительный срок в том случае, если планировка квартиры будет позволять это сделать и будут учтены интересы все лиц, которые имеют право пользования квартирою.

Адвокат по жилищным спорам, руководствуясь обстоятельствами вашего дела, сможет определить оптимальную модель поведения в судебном разбирательстве.

Что влияет на судебное решение?

В таких категориях дел судебная инстанция будет главным образом обращать внимание на законность притязаний сторон. Некоторые другие факторы также могут повлиять на склонение судьи в ту или иную сторону. Значение в таком деле могут иметь особенности планировки помещения, состав собственников, введенный ранее порядок использования квартиры или дома, а также размер доли, принадлежащий каждому из собственников.

Адвокат по жилищным спорам от адвокатского бюро Ивана Хомыча может не только быть представителем интересов клиента в процессе судебного разбирательства, но и провести обстоятельные консультации по каждому вопросу, организовать и провести процесс досудебного урегулирования спора между сторонами.

Понимание тонкостей совместного использования акций - делитесь и делитесь одинаково

Это самые маленькие кусочки совместной головоломки. Единственный предмет, без которого не могло бы работать все предприятие. Как в корпорации из списка Fortune 500 акции кооператива отражают стоимость и могут быть востребованными призами - конечно, в зависимости от эксклюзивность адреса. Но несмотря на все разговоры акционеров и акций, что на самом деле представляют собой эти предметы и как они функционируют? Даже сами владельцы кооперативов иногда не уверены, что именно средства владения акциями, и как эти акции распределяются.

Определение, пожалуйста

Проще говоря, акции представляют собой доли акций в корпорация. Это различие - то, что отличает кооператив от реального двоюродный брат по недвижимости, кондоминиум. В кооперативе резидент владеет акциями корпорация, которая владеет зданием, объясняет поверенный Гейл Миранда Шмидт. фирмы Milbank Tweed Hadley & McCloy. Есть долгосрочный частная аренда, которая дает физическим лицам их права в качестве акционеров в компания и как арендатор в самой квартире.

«В кондоминиуме вам действительно принадлежит настоящая Estate », - говорит Шмидт. «Вы владеете процентной долей базового здание и часть общих элементов. Вы получаете страхование титула. Вы облагаетесь налогом как физическое лицо. Вы физически владеете коробкой, которую вы купил."

Или как адвокат Диана Липсиг из Pisapia & Lipsig в Манхэттен говорит: «В кооперативе это сообщество.В кондоминиуме, как будто у каждого есть своя маленькая вотчина.

В то время как владельцы кондоминиумов получают четыре стены и крышу, кооперативная акционеры получают действительные сертификаты акций, хотя они могут только мельком взгляните на них при закрытии. «Банк владеет сертификат, и хозяин не увидит его, пока не расплатится соглашение об обеспечении », - говорит поверенный Роберт Тирман из Юридическая фирма Litwin & Tierman, базирующаяся на Манхэттене.

«Акции представляют вашу собственность правильно - иначе вам ничего не принадлежит », - говорит Шмидт. "Ты просто имеют право проживать в здании ».

Это право закреплено в договоре имущественной аренды. «Эта аренда позволяет вам жить в здании», - говорит Липсиг. «Вам нужны акции и аренда, чтобы жить там».

Сколько акций?

Определение количества акций, прикрепленных к каждому квартира или квартира - это решение, которое принимается на ранней стадии кооператива процесс, либо когда строится кооператив, либо сначала строится здание. преобразован.«Когда вы создаете корпорацию в Нью-Йорке, вы можете обозначить количество объявленных акций », - говорит Тирман. "Ты можете выбрать любое количество долей ». Большинство кооперативов состоит из сотен акций, а не из тысяч, но числа отличаться.

«Кооперативы обычные, стандартные корпорации », - говорит Шмидт. Кондо и кооперативы должны подавать свои организационные документы с генеральным прокурором. Эти документы обведет начальное количество долей и начальный объем пространства предлагается в плане.

«Первоначальное количество акций указано в план предложения », - говорит Липсиг. «Так же, как корпорация должна есть план предложения, как и у кооператива ».

В конечном счете, это не общее количество акций. это имеет значение. Это относительная связь между всеми этими акции. Вопрос определения, сколько долей стоит каждая квартира и то, как эти распределения соотносятся друг с другом, является ключевым.

По словам Энтони Сарро из Priority Appraisal Services, Ltd. в Бронксвилле, долларовая стоимость доли в кооперативе равна определяется путем деления остатка по ипотеке комплекса на общую количество строительных долей. Затем эта цифра умножается на паевые доли. «Две одинаковые квартиры должны иметь равные оценки, если не включены дополнительные предметы, такие как парковочное место ».

«Важно то, что акции для с двумя спальнями будет вдвое больше, чем с одной спальней », - добавляет Тирман.«Фактическое количество не имеет значения. Это родственник поделитесь цифрами, которые важны ».

Если здание переоборудовано или переоценено из-за меняя планы этажей, Сарро говорит, что «стоимость акций, общее количество акций и т. д., скорее всего, обусловлены конвертацией компания и / или финансовое учреждение, предоставившее финансирование для сложный. Пропорционально количество паев, скорее всего, останется одинаковый.Это своего рода серая зона для оценщиков, потому что обычно говоря, "акции" номинально рассматриваются оценщики ».

Таким образом, размер имеет значение при определении распределения долей. «Акции определяются размером», - говорит Шмидт. «По квадрату метраж, балконы и пентхаусы ». Очевидно, что чем больше квартира, тем больше акций она будет стоить.

Эти определения также не могут быть сделаны случайным образом.Кооперативы должны соответствовать требованиям Службы внутренних доходов (IRS), которые заявляет, что должен быть «относительный и разумный взаимосвязь »между акциями и их стоимостью. Эти отношения должен быть учрежден лицензированным брокером по недвижимости или оценщиком. «Вы должны доказать, что относительные значения действительны», - сказал Тирман. говорит.

И важно, чтобы ценности были справедливыми, когда речь идет о сравнениях собственности. Эти определения должны быть сделаны осторожно - если две практически одинаковые квартиры в одном доме даются неравные доли, это вызывает понятное огорчение.В первую очередь, это медвежья услуга тому, кто получает больше репостов, потому что больше акций означает больший процент обслуживания и другие общие расходы, когда на самом деле квартира не имеет большей стоимости, чем тот, что в коридоре.

Больше акций, больше мощности?

Иногда акционеры увеличивают свои доли в кооператив, купив дополнительное место. Если соседская квартира выставляется на продажу, житель может решить скупить его и добавить это логово и вторая ванная, которую они всегда представляли.Если это произойдет, « акции будут объединены, и они получат новый сертификат отражая новое количество акций », - говорит Липсиг.

Но есть ли смысл иметь больше акций, чем у вас? сосед? Да и нет. "В некотором смысле это аномально", - говорит Тирман. «Если бы это была Microsoft, вы бы хотели больше акций. Но в кооперативе большее количество долей означает, что вы в конечном итоге платите более высокую долю эксплуатационные расходы здания ».

Из плюсов - квартира с более высокой долей. стоимость может окупиться в будущем финансово, по крайней мере, теоретически.«Люди оценивают квартиры по относительному количеству акций », - говорит Тирман. «Брокер по недвижимости мог бы сказать следующее у квартиры есть лишние 50 долей, потому что кто-то когда-то думал об этом был более ценным. Итак, с точки зрения продажи квартиры это может быть полезно позже ».

В небольших кооперативных комплексах выгода от дополнительных акций по словам Липсига, может иметь форму власти. «Это могло быть некоторое значение в относительной силе голоса - с точки зрения таких вещей, как избрание членов правления.Ваше право голоса зависит от количества разделяет вашу собственность ".

Добавление дополнительных акций

Хотя большинство кооперативов сохраняют свой размер годами, иногда появляется возможность так сказать расширить бизнес. В Правление может внести поправки в устав для увеличения количества акций в кооперативе. Это может произойти, если - цитируя относительно распространенный пример - единица, ранее использовавшаяся в коммерческих целях, конвертируется для бытового использования.Доли также должны быть увеличены, если решение принято. сделал для покупки соседнего здания, говорит Липсиг. «Тогда доска увеличит количество акций, доступных в здании ».

По словам Термана, иногда эти дополнительные акции уже встроены в план совместной игры. Когда кооператив впервые создается, разработчик часто авторизует большее количество акций, чем у него есть к количеству свободных квартир. Это так, что если они решат чтобы превратить общую площадь в здании в покупную единицу, предварительно разрешенные акции уже будут существовать.

Вы не можете взять это с собой

Хотя акции, безусловно, можно покупать и продавать, вопрос о том, что с ними происходит после смерти акционера, может получить немного сложно. Если владелец акций скончался, его или ее супруга может получать стоимость этих акций по завещанию или совместной собственности арендаторов без каких-либо затруднений, по договору аренды. Было бы нет необходимости в одобрении правления при передаче.

Если, однако, акционер уходит из жизни и оставляет или ее доли с потомством, более дальним родственником или несемейным член, правление должно дать согласие на перевод, как если бы человек продавал квартиру совершенно постороннему человеку. Если наследник не может получить одобрение совета, тогда наследство будет вынуждено продать пай и его акции третьей стороне, одобренной советом директоров. По словам Тирмана, это наихудший сценарий.Важно обратите внимание, что по закону согласие правления не может быть «Отказано необоснованно».

За такие тонкие и тонкие листы бумаги акции держат огромные полномочия для резидентов, членов правления, брокеров, менеджеров и все, кто участвует в кооперативном бизнесе. Акции могут быть проданы и прошел вниз. Они могут дорожать в соответствии с растущим престижем элитный адрес, или держитесь стабильно, измеряя долгосрочную надежность устоявшееся кооперативное сообщество.Самое главное, что эти части бумага представляет собой пункт назначения, метафорический ключ к месту, называемому домом. п

Лиз Лент - писатель-фрилансер и частый участник The Cooperator.

Как оценить недвижимость Инвестиционная недвижимость

Методы анализа стоимости инвестиций в недвижимость аналогичны тем, которые используются при фундаментальном анализе акций. Поскольку инвестиции в недвижимость, как правило, не являются краткосрочной сделкой, анализ денежного потока и последующей нормы прибыли имеет решающее значение для достижения цели прибыльных инвестиций.

Чтобы получить прибыль, инвесторы должны знать, как оценивать недвижимость и делать обоснованные предположения о том, какую прибыль каждый из них получит, будь то за счет повышения стоимости собственности, дохода от аренды или того и другого. Точная оценка недвижимости может помочь инвесторам принимать более обоснованные решения, когда дело доходит до покупки и продажи недвижимости.

Ключевые выводы

  • Оценка недвижимости - это процесс, который определяет экономическую стоимость инвестиций в недвижимость.
  • Ставка капитализации является ключевым показателем для оценки приносящей доход собственности.
  • Чистая операционная прибыль (NOI) измеряет прибыльность приносящей доход собственности до добавления затрат на финансирование и налогов.
  • Два основных метода оценки недвижимости включают дисконтирование будущих NOI и модель мультипликатора валового дохода.
  • С другой стороны, поскольку рынки недвижимости менее ликвидны и прозрачны, чем фондовый рынок, может быть сложно получить необходимую информацию.

Оценка капитала обычно проводится с использованием двух основных методологий: абсолютной стоимости и относительной стоимости.То же самое и с оценкой недвижимого имущества.

Дисконтирование будущей чистой операционной прибыли (NOI) с использованием соответствующей ставки дисконтирования для недвижимости аналогично оценке дисконтированных денежных потоков (DCF) для акций. Между тем, интеграция модели мультипликатора валового дохода в недвижимость сопоставима с оценкой относительной стоимости с акциями. Ниже мы рассмотрим, как оценить недвижимость с помощью этих методов.

Ставка капитализации

Одно из наиболее важных предположений, которые делает инвестор в недвижимость при проведении оценки недвижимости, - это выбор подходящей ставки капитализации, также известной как ставка капитализации.

Ставка капитализации - это требуемая норма прибыли на недвижимость за вычетом увеличения стоимости или амортизации. Проще говоря, это ставка, применяемая к NOI для определения текущей стоимости собственности.

Например, предположим, что недвижимость, как ожидается, принесет NOI в размере 1 миллиона долларов в течение следующих десяти лет. Если бы он был дисконтирован по ставке капитализации 14%, рыночная стоимость недвижимости была бы:

$ 7 , 142 , 857 ( $ 1 , 000 , 000 0.14 ) куда: Рыночная стоимость знак равно Чистый операционный доход / ставка капитализации \ begin {align} & \ 7 142 857 долл. США \ bigg (\ frac {\ 1 000 000} {0,14} \ bigg) \\ & \ textbf {где:} \\ & \ text {Рыночная стоимость} = \ text {Чистая операционная прибыль} / {\ text {cap rate}} \ end {выравнивается} 7 142 857 долларов (0,14 1000000 долларов), где: рыночная стоимость = чистая операционная прибыль / ставка капитализации

Рыночная стоимость 7 142 857 долларов - хорошая сделка, если недвижимость продается за 6,5 миллиона долларов. Но это плохая сделка, если цена продажи составляет 8 миллионов долларов.

Определение ставки капитализации - один из ключевых показателей, используемых для оценки собственности, приносящей доход.Хотя это несколько сложнее, чем расчет средневзвешенной стоимости капитала (WACC) фирмы, есть несколько методов, которые инвесторы могут использовать для определения подходящей ставки капитализации, в том числе следующие:

  • Метод наращивания
  • Рыночный метод извлечения
  • Инвестиционный метод

Метод наращивания

Одним из распространенных подходов к расчету ставки капитализации является метод наращивания. Начните с процентной ставки и добавьте следующее:

  1. Надлежащая премия за ликвидность - возникает из-за неликвидности недвижимости
  2. Премия за возврат - учитывает чистую прирост стоимости земли
  3. Премия за риск - показывает общую подверженность риску рынка недвижимости

Учитывая процентную ставку 6%, 1.Ставка неликвидности 5%, премия за возврат 1,5% и ставка риска 2,5%, ставка капитализации долевой собственности составляет 11,5% (6% + 1,5% + 1,5% + 2,5%). Если чистая операционная прибыль составляет 200 000 долларов, рыночная стоимость собственности составляет 1 739 130 долларов (200 000 долларов / 0,115).

Выполнить этот расчет очень просто. Однако сложность заключается в оценке точных оценок отдельных компонентов ставки капитализации, что может быть проблемой. Преимущество метода накопления заключается в том, что он пытается определить и точно измерить отдельные компоненты ставки дисконтирования.

Метод извлечения рынка

Метод рыночного извлечения предполагает наличие текущей и доступной информации о NOI и продажных ценах по сопоставимым объектам, приносящим доход. Преимущество метода рыночного извлечения состоит в том, что ставка капитализации делает капитализацию прямого дохода более значимой.

Определить ставку капитализации относительно просто. Предположим, инвестор может купить парковку, которая, как ожидается, принесет 500 000 долларов США в виде NOI.В этом районе есть три сопоставимых приносящих доход парковки:

  • Парковка 1 имеет NOI 250 000 долларов и продажную цену 3 миллиона долларов. Ставка капитализации составляет 8,33% (250 000 долл. США / 3 000 000 долл. США).
  • Парковка 2 имеет NOI в размере 400 000 долларов и продажную цену в 3,95 миллиона долларов. Ставка капитализации составляет 10,13% (400 000 долларов США / 3 950 000 долларов США).
  • Parking Lot 3 имеет NOI в размере 185 000 долларов и продажную цену в 2 миллиона долларов. Ставка капитализации составляет 9,25% (185 000 долларов США / 2 000 000 долларов США).

Принимая средние ставки капитализации для этих трех сопоставимых объектов, общая ставка капитализации в 9,24% была бы разумным представлением рынка. Используя эту ставку капитализации, инвестор может определить рыночную стоимость недвижимости, которую он рассматривает. Стоимость инвестиционной возможности для парковки составляет 5 411 255 долларов (500 000 долларов / 0,0924).

Метод ленточных инвестиций

При использовании метода инвестиционного диапазона ставка капитализации рассчитывается с использованием индивидуальных процентных ставок для собственности, которая использует как заемное, так и долевое финансирование.Преимущество этого метода в том, что это наиболее подходящая ставка капитализации для финансируемых инвестиций в недвижимость.

Первым шагом является расчет коэффициента амортизационного фонда. Это процент, который должен быть отложен на каждый период, чтобы иметь определенную сумму в будущем. Предположим, что недвижимость с NOI в размере 950 000 долларов финансируется на 50% с использованием долга под 7% годовых, подлежащих амортизации в течение 15 лет. Остальное оплачивается собственным капиталом с требуемой доходностью 10%. Коэффициент амортизационного фонда рассчитывается как:

Взаимодействие с другими людьми S F F знак равно я ( 1 + я ) п - 1 куда: SFF знак равно Коэффициент амортизационного фонда я знак равно Периодическая процентная ставка, часто выражаемая как я знак равно годовая процентная ставка \ begin {выровненный} & SFF = \ frac {i} {(1 + i) ^ n-1} \\ & \ textbf {где:} \\ & \ text {SFF} = \ text {Коэффициент амортизационного фонда} \\ & i = \ text {Периодическая процентная ставка, часто выражаемая как} \\ & \ phantom {i =} \ text {годовая процентная ставка} \\ & n = \ text {Количество периодов, часто выражается в годах} \ end {выровнено } SFF = (1 + i) n − 1i, где: SFF = коэффициент фонда погашения; i = периодическая процентная ставка, часто выражаемая как ani = годовая процентная ставка.

Подставляя числа, получаем:

  • 0.07 / (1 + 0,07) 15 - 1

Это составляет 3,98%. Ставка, по которой должен быть выплачен кредитор, равна коэффициенту фонда погашения плюс процентная ставка. В этом примере это составляет 10,98% (0,07 + 0,0398).

Таким образом, средневзвешенная ставка или общая ставка капитализации с использованием веса долга 50% и собственного капитала составляет:

  • 10,49% [(0,5 x 0,1098) + (0,5 x 0,10)]

В результате рыночная стоимость недвижимости составляет:

  • 9 056 244 долл. США (950 000 долл. США / 0.1049)
Как оценить инвестиционную собственность в недвижимость

Методы оценки

Модели абсолютной оценки определяют приведенную стоимость будущих поступающих денежных потоков для определения внутренней стоимости актива. Наиболее распространенными методами являются модель дисконтирования дивидендов (DDM) и методы дисконтированного денежного потока (DCF).

С другой стороны, методы относительной стоимости предполагают, что две сопоставимые ценные бумаги должны иметь одинаковую цену в соответствии с их доходами.Такие отношения, как цена / прибыль (P / E) и цена / продажи, сравниваются с показателями других компаний в той же отрасли, чтобы определить, переоценена или занижена стоимость акций.

Как и в случае оценки собственного капитала, анализ оценки недвижимости должен включать обе процедуры для определения диапазона возможных значений.

Дисконтирование будущего NOI

Формула расчета стоимости недвижимости на основе дисконтированной чистой операционной прибыли:

Взаимодействие с другими людьми Рыночная стоимость знак равно N О я 1 р - г знак равно N О я 1 р куда: N О я знак равно Чистый операционный доход р знак равно Требуемая норма доходности недвижимого имущества г знак равно Скорость роста N О я \ begin {align} & \ text {Market Value} = \ frac {NOI_1} {rg} = \ frac {NOI_1} {R} \\ & \ textbf {где:} \\ & NOI = \ text {Чистая операционная прибыль} \\ & r = \ text {Требуемая норма прибыли на недвижимое имущество} \\ & g = \ text {Скорость роста} NOI \\ & R = \ text {Ставка капитализации} (rg) \ end {выровнено} Рыночная стоимость = r − gNOI1 = RNOI1, где: NOI = Чистый операционный доходr = Требуемая норма прибыли на активы в сфере недвижимости g = Скорость роста NOI

NOI отражает прибыль, которую будет приносить недвижимость с учетом операционных расходов, но до вычета налогов и процентных платежей.Однако перед вычетом расходов необходимо определить общий доход, полученный от инвестиций.

Ожидаемый доход от аренды можно изначально спрогнозировать на основе сопоставимых объектов поблизости. При надлежащем исследовании рынка инвестор может определить, какие цены платят арендаторы в этом районе, и предположить, что к этому объекту можно применить аналогичную арендную плату за квадратный фут. Прогнозируемое увеличение арендной платы учитывается в темпах роста по формуле.

Поскольку высокий уровень вакантных площадей представляет собой потенциальную угрозу доходам от инвестиций в недвижимость, следует использовать либо анализ чувствительности, либо реалистичные консервативные оценки для определения упущенного дохода, если актив не используется на полную мощность.

Операционные расходы включают те, которые непосредственно связаны с повседневной эксплуатацией здания, такие как страхование имущества, плата за управление, плата за обслуживание и коммунальные расходы. Обратите внимание, что амортизация не включается в расчет общих расходов. Чистая операционная прибыль от недвижимости аналогична прибыли до вычета процентов, налогов, износа и амортизации (EBITDA).

Дисконтирование NOI от инвестиций в недвижимость по ставке капитализации аналогично дисконтированию будущего потока дивидендов на соответствующую требуемую норму доходности, скорректированную с учетом роста дивидендов.Инвесторы в акции, знакомые с моделями роста дивидендов, должны сразу увидеть сходство.

Множитель валового дохода

Метод мультипликатора валового дохода - это метод относительной оценки, основанный на исходном предположении, что недвижимость в одном районе будет оцениваться пропорционально валовому доходу, который они помогают генерировать.

Как следует из названия, валовой доход - это общий доход до вычета операционных расходов. Однако для получения точной оценки валового дохода необходимо прогнозировать уровень вакантных площадей.

Например, если инвестор в недвижимость покупает здание площадью 100 000 квадратных футов, он может определить из сопоставимых данных о собственности, что средний валовой ежемесячный доход на квадратный фут в районе составляет 10 долларов. Хотя изначально инвестор может предположить, что валовой годовой доход составляет 12 миллионов долларов (10 долларов на 12 месяцев на 100 000 кв. Футов), вероятно, в любой момент времени в здании будут свободные помещения.

Если предположить, что доля вакантных площадей составляет 10%, валовой годовой доход составляет 10 долларов.8 миллионов (12 миллионов долларов x 90%). Аналогичный подход применяется и к чистой операционной прибыли.

Следующим шагом для оценки стоимости недвижимости является определение мультипликатора валового дохода и его умножение на валовой годовой доход. Множитель валового дохода можно найти, используя исторические данные о продажах. Рассмотрение продажных цен на сопоставимые объекты недвижимости и деление этой стоимости на полученный валовой годовой доход дает средний множитель для региона.

Такой подход к оценке аналогичен использованию сопоставимых операций или мультипликаторов для оценки акций. Многие аналитики прогнозируют прибыль компании и умножают ее прибыль на акцию (EPS) на коэффициент P / E отрасли. Оценка недвижимости может проводиться аналогичными методами.

Препятствия на пути к оценке недвижимости

Оба эти метода оценки недвижимости кажутся относительно простыми. Однако на практике определение стоимости доходной собственности с помощью этих расчетов довольно сложно.Во-первых, получение необходимой информации обо всех исходных данных формулы, таких как чистый операционный доход, премии, включенные в ставку капитализации, и сопоставимые данные о продажах, может занять много времени и проблем.

Во-вторых, эти модели оценки не учитывают должным образом возможные серьезные изменения на рынке недвижимости, такие как кредитный кризис или бум на рынке недвижимости. В результате необходимо провести дальнейший анализ, чтобы спрогнозировать и учесть возможное влияние изменяющихся экономических переменных.

Поскольку рынки недвижимости менее ликвидны и прозрачны, чем фондовый рынок, иногда бывает трудно получить необходимую информацию для принятия полностью обоснованного инвестиционного решения.

Тем не менее, из-за больших капиталовложений, обычно требуемых для покупки крупного проекта, этот сложный анализ может принести большую прибыль, если он приведет к обнаружению недооцененной собственности (аналогично инвестированию в акционерный капитал). Таким образом, время, потраченное на изучение необходимых ресурсов, стоит потраченных времени и энергии.

Итог

Оценка недвижимости часто основана на стратегиях, аналогичных анализу капитала. Другие методы, помимо метода дисконтированного NOI и множителя валового дохода, также часто используются. Некоторые отраслевые эксперты, например, обладают активным практическим знанием моделей миграции и развития городов.

В результате они могут определить, какие районы с наибольшей вероятностью получат самую высокую оценку. Независимо от того, какой подход используется, наиболее важным показателем успеха стратегии является то, насколько хорошо она исследована.

Как работают жилищные кооперативы | HowStuffWorks

Одной из самых привлекательных особенностей совместной собственности для многих людей являются ее налоговые преимущества. Оплата налогов за здание производится всем кооперативом, поэтому вы, как акционер / арендатор, не получаете индивидуальный налоговый счет. Скорее, ваша часть налогового бремени включена в обслуживание или комиссионных за перенос , которые вы платите кооперативу каждый месяц. В то же время вы пользуетесь такими же вычетами по федеральному подоходному налогу на свою долю, что и любой другой домовладелец.

В то время как владелец кондоминиума может свободно продавать свой дом кому угодно, элемент совместной собственности кооператива означает, что его устав обычно требует одобрения потенциальных акционеров советом директоров. Это означает, что у кооператива есть право голоса о том, кто может войти в здание, а кто нет. (Это может быть хорошо, если вы уже являетесь владельцем кооператива, но не очень хорошо, если вы пытаетесь войти в него.)

Процесс утверждения включает в себя тщательную проверку финансов кандидата. Это не обязательно означает, что вы должны быть богатыми; Правление просто хочет знать, что вы являетесь ответственным, хорошо работающим человеком, который оплачивает ваши счета и не выполняет своих обязательств по вашим долгам.Этот процесс может показаться ограничивающим на первый взгляд, но для этого есть веская причина: если один из арендаторов не выполняет свои обязательства по ипотеке, содержанию и налоговым платежам, все акционеры должны платить за это.

В кондоминиуме, если вы не выполняете свои обязательства по ипотеке или налогам, на вашу собственность накладываются залоговые права, не позволяющие вам ее продать. Но в кооперативе вы являетесь совладельцем своего дома, поэтому все остальные владельцы находятся на крючке из-за вашей неуплаты. Если это произойдет, корпорация может оказаться не в состоянии взять на себя это бремя, и имущество может быть потеряно из-за обращения взыскания, а вместе с ним и интересы всех акционеров.Теперь вы можете понять, почему советы директоров кооперативов тщательно изучают потенциальных покупателей. Один плохой акционер может всех обрушить.

Требования одобрения совета также применимы к арендаторам, если вам когда-либо понадобится сдать свой кооператив в субаренду. Некоторые кооперативы ограничивают субаренду, устанавливая для нее временные ограничения и другие меры контроля, чтобы сохранить целостность корпорации.

Такая проверка обычно приводит к в целом высокому уровню собственника - акционеры кооператива, вероятно, будут финансово ответственными лицами, которые придерживаются правил организации и искренне заботятся о наилучших интересах собственности и корпорации.В результате кооперативы обычно имеют низкий уровень дефолтов и низкую текучесть арендаторов, что является еще одной привлекательной особенностью этого типа собственности.

Прочтите, чтобы узнать больше о преимуществах совместной собственности и различных типах кооперативов.

Долевое владение - ответы на часто задаваемые вопросы

Долевое владение - ответы на часто задаваемые вопросы

Энди Сиркин

Фраза «долевое владение» обычно используется для описания совместного владения недвижимостью для отдыха или курорта людьми в соглашении, которое распределяет права использования в зависимости от времени.Другими словами, только одному владельцу будет разрешено использовать конкретный дом или квартиру в определенное время. Соглашения о долевой собственности могут применяться к отдельному дому или квартире (обычно именуемой «одноразовой долевой») или к многоквартирному дому или курортной застройке. В многоквартирных застройках каждый совладелец может иметь права собственности на все единицы, некоторые из единиц или только на одну единицу, и его / ее права использования и обязательства по расходам могут или могут не соответствовать его / ее собственности. прав.Группы могут быть собраны девелоперской или гостиничной компанией, индивидуальным строителем, риэлтором или продавцом, одним или несколькими потенциальными покупателями / пользователями или группами друзей или членов семьи.

Термины частный жилой клуб (или «PRC»), таймшер, совместное владение, партнерство в загородном доме и долевое совместное владение также используются для описания этих договоренностей, и нет никаких последовательных различий в использовании этих описаний. Поскольку использование собственности распределяется по времени, этот тип совместного владения подпадает под большинство юридических определений «таймшера», что означает, что на него могут распространяться ограничения и требования, применимые к созданию и продаже таймшерской собственности.Тем не менее, существуют значительные практические различия между большинством договоренностей, обычно называемых дробным распределением времени, и более традиционным таймшером, и они обсуждаются более подробно ниже. Соглашения о долевом владении не следует путать с «клубами назначения» (в которых участники приобретают временное право использования без права собственности), или с «кондо-отелем» или «кондотелем» (в котором каждый участник полностью владеет определенным гостиничным номером или люксом. ).

Чем долевое владение отличается от таймшеров?

С строго юридической точки зрения, большинство определений термина «таймшер» охватывают любую договоренность, в соответствии с которой группа людей разделяет использование собственности в зависимости от времени, независимо от того, владеют ли они собственностью и независимо от того, является ли управляющая компания или девелопер. участвует в организации или управлении недвижимостью.Но с практической точки зрения существуют значительные различия между большинством соглашений, исторически называемых таймшерами, и большинством соглашений о долевом владении.

Вопреки распространенному мнению, разница между дробным и таймшером заключается не в том, передается ли право собственности на недвижимость покупателям. Как поверенный, который участвовал в долевом владении более 20 лет, я могу определенно сказать, что многие «таймшер-свойства» подразумевают прямое, титулованное владение, а многие «дробные свойства» - нет.Это неправильное представление о разнице между дробным и таймшером часто приводит к двум существенным проблемам: (i) допущению, что ограничения и правила таймшера не применяются к дробным проектам, и (ii) неспособности оценить важные элементы предложения, которое необходимо сделать. уверен, что это действительно лучше, чем старомодные таймшеры с плохой репутацией.

Значимые различия между старомодными таймшерами и большинством современных механизмов долевого владения заключаются в (i) степени, в которой права и обязанности каждого участника ограничены конкретным домом или группой домов, и (ii) степенью собственности каждого участника. и контроль.Принятие права собственности на конкретный дом или кондоминиум не обязательно означает, что совладелец имеет право использовать дом, которым он / она владеет (в отличие от других в застройке), или несет ответственность за расходы, которая ограничивается этим домом. Официальное право собственности также не дает совладельцу какого-либо определенного уровня контроля над тем, как будет ухаживать за домом, которым он владеет, и как управлять им, какие затраты на владение будут понесены в будущем или есть ли какие-либо значимые перспективы зарабатывания денег на основе увеличение стоимости недвижимости.Эти вопросы должны быть изучены на основе документов, регулирующих общую собственность, а не на основе того, как называется договоренность, и от того, оформлено ли право собственности. Вот ключевые вопросы, которые следует задать о соглашении о долевом владении:

  • Каков баланс предсказуемости и гибкости в системе использования? Можно ли изменить систему, и если да, то насколько каждый совладелец защищен от изменений, которые уменьшат для него / нее полезность собственности? Справедлива ли система использования, можно ли проверить и подтвердить ее справедливость и каким образом недобросовестный владелец или менеджер может манипулировать системой?
  • В какой степени каждый совладелец сможет контролировать и прогнозировать, каким домом он / она будет пользоваться при каждом конкретном посещении? Будет ли он / она возвращаться в один и тот же дом при каждом посещении? Если нет, то насколько сильно будут варьироваться размеры и другие удобства, и какой контроль (если таковой имеется) будет у совладельца при определении того, какой дом он / она будет использовать?
  • Ограничиваются ли расходы и обязанности каждого совладельца домом или домами, которые он / она будет использовать, или они распространяются на дома, которые будут использовать только другие владельцы? В последнем случае будут ли расходы и обязанности каждого совладельца пропорциональны его / ее правам пользования?
  • Какова стоимость за ночь, если сложить все годовые затраты (включая плату за управление и сборы) и разделить их на количество дней использования каждый год? Насколько вероятно, что стоимость ночлега будет расти быстрее, чем стоимость альтернативного жилья? В какой степени посуточные расходы будут зависеть от необходимости предоставлять услуги, которые некоторые совладельцы могут не захотеть или не использовать, или от необходимости получения прибыли крупным застройщиком или оператором курорта?
  • Будут ли совладельцы иметь какой-либо контроль над тем, как расходы (особенно плата за управление и сборы) увеличиваются с течением времени и как управляются и обслуживаются недвижимость?
  • В какой степени совладельцы могут сдавать в аренду общую собственность и контролировать размер арендной платы?
  • Может ли частичный собственник провести отпуск в другом месте, и насколько легко получить желаемое место и даты?
  • Какие ограничения применяются к перепродаже, с какой конкуренцией столкнется владелец долевого участия в собственности и в непосредственной близости, и какое финансирование (если таковое имеется) будет доступно покупателю?

Почему покупатель дома для отпуска рассматривает возможность совместного владения домом для отпуска или курортной недвижимостью?

Хотя многие люди мечтают о владении загородной недвижимостью, большинство из них либо не могут позволить себе желаемый тип собственности, либо рассуждают, что они не будут использовать загородный дом достаточно часто, чтобы оправдать затраты.Долевое владение обеспечивает решение этих проблем, позволяя каждому совладельцу оплачивать только часть затрат и текущих расходов владения загородным домом и разделять риски непредвиденных проблем с техническим обслуживанием и снижения стоимости с другими. Конечно, в обмен на распределение затрат и рисков владелец отказывается от некоторых прав использования и свобод всей собственности. Но работа и школьные обязательства не позволяют большинству людей использовать дом для отдыха более нескольких недель или месяцев в году, и некоторая потеря свободы и контроля часто является приемлемой жертвой для огромной экономии средств.

Почему владельцы дома для отдыха или курортной недвижимости рассматривают возможность продажи долевого участия?

Совместное владение становится все более популярным среди тех, кто уже владеет домом для отдыха (или даже основным местом проживания в курортном поселке), но чувствует себя обремененным расходами, содержанием и управлением недвижимостью, которую они используют нечасто или регулярно отсутствуют в определенные сезоны. Вместо того, чтобы продавать дом, который им нравится, эти люди предпочитают продать одну или несколько долей долевого владения другим лицам, которые будут использовать дом, когда первоначальный владелец этого не сделает, и помогут разделить расходы и бремя.Помимо снижения затрат и времени, совместное владение может высвободить капитал для покупки другой курортной собственности или для альтернативных инвестиций. Это также может стать альтернативой, когда продажа всего дома оказывается сложной из-за рыночных условий.

Почему девелопер или застройщик рассматривает возможность предложения долевого владения?

Совместное владение может быть значительно менее дорогостоящим и более привлекательным вариантом для некоторых потенциальных покупателей новой застройки, давая некоторым покупателям стимул или возможность совершить покупку, которых в противном случае не хватало бы.Таким образом, застройщик или разработчик могут открыть новый рынок и получить доступ к другой группе потенциальных клиентов, предлагая долевое владение, что особенно привлекательно, когда продажи целого владения идут медленно. Маркетинг менее дорогостоящего варианта владения также может повысить общую видимость и посещаемость сайтов продаж проекта, а также увеличить объем продаж всего владения. Наконец, переход проекта к долевому владению, как правило, увеличивает общее использование собственности, что может повысить жизнеспособность и финансовые показатели удобств и дополнительных услуг, таких как спа, поле для гольфа, горнолыжный курорт или ресторан.

Почему риэлтор рассматривает возможность предложения долевой собственности потенциальному продавцу или покупателю?

Концепция долевого владения неизвестна многим разработчикам, строителям, продавцам и покупателям, и даже те, кто знаком с этой концепцией, часто не понимают ее потенциальных преимуществ. Риэлтор, который понимает концепции долевого владения, часто может получить листинг или совершить продажу, которую другие риэлторы не могут, открыть новые возможности для маркетинга или добиться более высокой продажной цены. Знание и понимание долевого владения могут быть особенно полезным инструментом во времена или в регионах, где объем транзакций для традиционных продаж является медленным или сезонным.

Какие правовые ограничения применяются к долевой собственности?

Юридические ограничения на долевое владение можно сгруппировать в четыре общие категории: (i) национальное или государственное законодательство о недвижимости, (ii) местное законодательство о недвижимости, (iii) ограничения частных сделок и (iv) национальное или государственное законодательство о ценных бумагах или инвестициях. . Даже если группа друзей и родственников покупает недвижимость для совместного использования и, следовательно, дробные доли не будут продаваться широкой публике, в какой-то момент могут применяться правовые ограничения на долевое владение, особенно когда одному из совладельцев требуется или хочет перепродать свою долю.

В США законы о долевом владении недвижимостью варьируются от штата к штату. Какой закон применяется, зависит от того, где находится общая собственность, как и где будут реализовываться интересы и, в некоторых случаях, где живут покупатели. Чтобы определить, какие национальные или государственные законы о недвижимости применяются к конкретному соглашению о долевом владении, необходимо определить, сколько процентов будет предложено, общую структуру предложения, как и где будут продаваться проценты и кому будет разрешено покупать.Когда требуется одобрение регулирующих органов, затраты и задержки, связанные с получением одобрения, могут быть значительными, а в некоторых случаях в одобрении может быть отказано в зависимости от местоположения собственности или других ограничений.

Местное регулирование долевой собственности встречается редко, но все больше растет, особенно в курортных общинах. Ограничения на частные дела, содержащиеся в руководящих документах ассоциаций домовладельцев (таких как CC&R, Устав, Соглашения о сотрудничестве и т. Д.), Также могут ограничивать или запрещать соглашения о долевой собственности.Большинство местных законов о долевом владении и ограничения частных сделок обусловлены правами на использование, которые предлагаются вместе с долевыми акциями, а не количеством владельцев или структурой собственности. Другими словами, эти ограничения налагаются не потому, что продаются дробные доли собственности, а потому, что они продаются с обещанием, что одному владельцу будет разрешено использовать дом или квартиру в определенное время. Конечно, без обещания определенного и повторяющегося права использования долевые интересы, вероятно, не будут продаваться.

Национальные или государственные законы о ценных бумагах или инвестициях также могут применяться к соглашениям о долевой собственности. Как правило, эти правила будут применяться в тех случаях, когда арендный доход распределяется между владельцами, управленческие обязанности полностью делегированы или целью совместного владения является в первую очередь инвестиции. Применение этих законов может привести к дорогостоящей регистрации и соблюдению требований, ограничениям на рекламу, лицензированию сделок с ценными бумагами и требованиям, касающимся благосостояния и опыта каждого покупателя.

Как разделены права на использование долевой собственности?

Независимо от того, является ли человек частным застройщиком многоквартирной дробной собственности, риэлтором или продавцом отдельного дома, который будет предложен фракционно, или организацией группы семьи или друзей для покупки общей собственности, решая, каким будет общая собственность. использование обычно является первым шагом в структурировании соглашения о долевом владении. Структура использования будет определять большинство других элементов соглашений о долевом владении и станет наиболее важным и ценным преимуществом владения для долевых собственников.

При анализе различных вариантов использования долевого владения важно сбалансировать предсказуемость и гибкость, а также помнить, что совладельцы будут обмениваться правами использования между собой независимо от того, какая система будет принята. Выбор структуры распределения долевого владения должен определяться местоположением и размером собственности, ее сезонностью, вероятной продолжительностью посещений и способом, которым люди, вероятно, будут путешествовать в совместно используемую собственность. Кроме того, рассмотрите сложность и стоимость эксплуатации системы долевого владения в свете количества совладельцев и помните, что сложная или трудоемкая система будет подвержена сбоям и манипуляциям и добавит к совладельцам сборы.

Самой популярной моделью использования долевого владения является «подход распределения использования». Каждому совладельцу предоставляется исключительное право использовать дом в течение определенного количества дней, недель или месяцев в году. Периоды использования могут быть фиксированными (например, «февраль месяц» или «первые две недели февраля и июль»), переменными (то есть они меняются каждый год) или комбинацией фиксированных и переменных. В многоквартирных фракционных домах права использования могут принадлежать конкретному дому или блоку, группе домов или блоков (например, всем домам с тремя спальнями или всем блокам с видом на море) или всем домам. дома или квартиры.На покупную цену может влиять количество и / или качество использования, выделенное каждому совладельцу. Права на использование могут быть ограничены только владельцами или распространяться на семью, друзей, арендаторов, биржи или любую комбинацию перечисленного. К разным периодам использования могут применяться разные права использования. Периоды использования могут быть назначены посредством ежегодной ротации между Совладельцами заранее установленных групп дней, недель или месяцев, ежегодного выбора или процесса черновика, основанного на ротационной системе приоритета выбора, системе резервирования или любой комбинации этих систем использования. .

Менее популярной моделью распределения прав на использование с долевым владением является «подход Pay-To-Use». Совладельцы платят заранее оговоренную «плату за использование» за каждый день или неделю использования. Плата за использование, а также любой доход от аренды, полученный, если дом также сдается в аренду не владельцам, используются для оплаты расходов на владение. Если плата за использование и доход от аренды вместе превышают расходы, излишек делится между владельцами; если есть дефицит, каждый владелец должен внести свой вклад. Когда используется подход Pay-To-Use, покупная цена и право собственности на дом могут быть разделены в зависимости от того, что может себе позволить каждый совладелец, его инвестиционных целей или любых других критериев, которые группа считает полезными, кроме цены покупки и владения не должны иметь никакого отношения к использованию.Можно использовать подход распределения использования, но все же выделять определенное количество недель каждый год в качестве недель Pay-To-Use, что означает, что в это время дом будет сдаваться в аренду владельцам или не владельцам, и полученный доход разделен между собственниками пропорционально доле владения. В другом варианте можно использовать подход Pay-To-Use, но по-прежнему предоставлять совладельцам предпочтения или скидки на определенное количество недель каждый год.

Как распределяются расходы по долевой собственности?

В соглашениях о долевом владении с участием одного дома операционные расходы, такие как страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги и управление, обычно делятся пропорционально доле владения, так что владелец 20% будет оплачивать 20% каждой из этих расходов.При использовании подхода Pay-To-Use плата за использование и доход от аренды будут вычитаться из расходов, а владелец 20% (после уплаты платы за использование за любые дни или недели, которые он / она провел в доме) получит 20% любого излишка, если доход превышает расходы, или оплатить 20% любого дефицита, если расходы превышают доход. В юрисдикциях, где налог на имущество увеличивается в результате перепродажи дробной доли, покупатель должен полностью оплатить увеличение. Перепродажа одним совладельцем никогда не должна увеличивать налоговое бремя собственности совладельца, не занимающегося продажей.В штатах, где перепродажа не требует переоценки, налог на имущество может распределяться как и другие операционные расходы.

В соглашениях о долевом владении с участием нескольких единиц девелопер должен сначала определить, будет ли использование каждого совладельца ограничено конкретной единицей или единицами или все совладельцы будут совместно использовать все единицы. В первом случае разработчик может выбрать, чтобы каждый совладелец вносил свой вклад только в расходы на эксплуатацию объекта или объектов, на которые он / она имеет права использования.

Как финансируются сделки с долевым владением?

Отраслевые обследования показали, что только 30-35% покупок с долевым участием связаны с финансированием, а 65-70% покупателей с долевым участием оплачивают все денежные средства за свою долю долевого участия. Исторически сложилось так, что когда финансировались соглашения о долевой собственности на один дом или квартиру, единственным доступным вариантом было получение групповой ипотеки, обеспеченной всем домом. Более крупные проекты могли получить частичное финансирование, когда каждый частичный владелец мог получить свой собственный заем, обеспеченный только его / ее долей участия.Совсем недавно индивидуальное дробное финансирование стало доступным для соглашений о долевой собственности с участием одного дома или квартиры, но события в сфере кредитования замедлили эту тенденцию.

Если будет групповая ипотека, долевым собственникам нужно будет рассчитать, как разделить выплаты по ипотеке. Если первоначальный взнос распределяется в той же пропорции, что и цена, ипотека также будет разделена пропорционально цене. С другой стороны, если одни совладельцы вносят больше первоначального взноса, чем другие (относительно их цены), разделение ипотеки будет отличаться от раздела собственности.Для иллюстрации представьте, что пять семей хотят поровну разделить дом для отпуска за 500 000 долларов и планируют купить его с первоначальным взносом в 100 000 долларов и общей ипотечной ссудой в размере 400 000 долларов. Теперь предположим, что у семьи №1 есть только 10 000 долларов для первоначального взноса, для семьи № 2 есть 30 000 долларов для первоначального взноса, а у остальных семей по 20 000 долларов. Семья №1 будет покупать акцию на 100 000 долларов с уплатой 10 000 долларов, что означает, что им нужно будет занять 90 000 долларов из групповой ипотеки на 400 000 долларов или 22,5% (90/400). Семья №2 будет покупать акцию на 100 000 долларов с выкупом на 30 000 долларов, что означает, что им нужно будет занять 70 000 долларов из ипотечных кредитов на сумму 400 000 долларов или 17 долларов.5% (70/400). Каждая из остальных семей будет покупать акцию на 100 000 долларов с уплатой 20 000 долларов, что означает, что каждая из них должна будет занять 80 000 долларов или 20% (80/400). В этой ситуации все выплаты по ипотеке будут разделены в зависимости от суммы займа, то есть Семья №1 будет платить 22,5%, Семья №2 будет платить 17,5%, а каждая из остальных семей будет платить 20%.

Как управляются частные дома для отдыха?

Полезно разделить задачи управления долевым владением на четыре категории: распределение использования, учет, очистка и ремонт.Любая из этих работ может выполняться совладельцами или сторонними специалистами, может включать компенсацию или нет, и может быть объединена по мере необходимости для повышения эффективности или удобства.

Управление распределением использования необходимо только в относительно сложных системах использования, таких как те, которые основаны на резервировании или включают элемент оплаты по факту использования. Простые системы использования, такие как фиксированные назначения или фиксированные ротации, не требуют какого-либо управления и, следовательно, менее дороги и более надежны. Имейте в виду, что системы, которые предположительно автоматизированы или основаны на Интернете, по-прежнему требуют мониторинга, обслуживания и резервного копирования (когда (а не в случае) отказа системы), поэтому кто-то должен отвечать за управление даже самой автоматизированной системой использования.

Управление бухгалтерским учетом включает сбор платежей от совладельцев, оплату счетов и ведение записей. Во избежание споров о долевом владении и нехватки денежных средств, которые могут привести к кредитным дефектам и даже к потере совместно используемой собственности, абсолютно необходимо собирать выплаты совладельцам на основе бюджета и регулярной системы оценки, а не «по мере необходимости». Это означает, что в конце каждого года владелец или менеджер оценивает все расходы на следующий год, включая групповую ипотеку (если таковая имеется), налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги и управление, и определяет сумма, если таковая имеется, которая потребуется от каждого совладельца для оплаты счетов.Ожидаемые расходы должны включать некоторые резервы для долгосрочных повторяющихся расходов, таких как покраска, кровля, обслуживание системы, а также замена мебели и приборов. От каждого владельца следует потребовать внести свой платеж по графику. Таким образом, каждый совладелец с достаточно высокой степенью точности знает, что от него / нее ожидается в наступающем году, и легко отследить, выполняет ли совладелец свои обязательства перед серьезной проблемой. развивается.

Уборка - это управленческая задача с удивительно высоким потенциалом вызвать недовольство и разногласия среди долевых собственников, особенно в небольших группах совместного владения, проживающих в одном доме или квартире.Большинству совладельцев гораздо больше нравится пользоваться своим домом для отдыха, когда они приезжают и находят его чистым и аккуратным, а чистота необходима для успешной сдачи в аренду не владельцам. Если среди всех совладельцев в группе (а также их семей и друзей) не будет преобладать необычно постоянный и высокий стандарт чистоты и порядка, вполне вероятно, что негодование и даже гнев разовьются по поводу состояния дома, когда некоторые пользователи уйдут . Верно и то, что человек должен быть в отпуске, когда пользуется домом, и, возможно, не захочет тратить последний день отпуска на уборку.По всем этим причинам я настоятельно рекомендую даже самым маленьким и наименее формальным группам совладельцев загородного дома регулярно прибегать к услугам уборщика или уборщика. Уборщик также может следить за состоянием собственности и сообщать совладельцам, когда конкретный совладелец или гость что-то повредил, сломал или украл. Одна из лучших особенностей совместного владения - то, что стоимость такого типа услуг может быть распределена по всей группе.

Управление ремонтом важно, потому что без него никто не несет ответственности за содержание долевого имущества в хорошем состоянии, а небольшие недорогие проблемы могут перерасти в большие дорогостоящие.Менеджер по ремонту должен нести ответственность за периодический осмотр собственности, рассмотрение замечаний и жалоб от совладельцев, а также за организацию и надзор за ремонтом. Если менеджер по ремонту будет делать капитальный ремонт самостоятельно, важно до начала работы установить, получит ли менеджер по ремонту компенсацию и, если да, то какую. Компенсации «время и материалы» следует избегать, потому что она часто приводит к спорам, особенно когда менеджер по ремонту не является профессиональным подрядчиком и не может эффективно использовать свое время и / или материалы.Гораздо лучший подход - заранее установить объем работ, время выполнения и сумму оплаты. Это позволяет избежать большинства возможных споров и позволяет группе сравнивать предложение менеджера по ремонту с предложениями внешних подрядчиков.

Как частичные владельцы домов для отпуска принимают решения?

В проектах с долевым владением, организованных застройщиком или продавцом собственности, застройщик / продавец должен определить, какие полномочия предоставить собственникам, как будут приниматься различные типы решений собственников (правление или голос собственника, большинство голосов против подавляющего большинства или единогласное решение). ) и как будет обрабатываться переход между контролем разработчика и контролем владельца.Если частичный проект включает несколько единиц, продавец / разработчик должен ли принимать определенные решения подгруппами владельцев (или управляющим советом, избранным подгруппами) на основе разделения прав использования и / или обязательств по обслуживанию. Другими словами, должны ли решения относительно конкретной единицы или единиц приниматься всеми владельцами или только теми владельцами, чьи обязательства по использованию и / или платежам будут затронуты?

Независимо от того, сколько собственников и домов будет в группе долевого владения, и была ли договоренность о долевом владении создана продавцом / застройщиком или самими долевыми собственниками, полезно установить определенные обязательные обязанности, которые группа будет выполнять. требуется сделать, если все владельцы не согласны с другим.Эти обязательные обязанности должны включать оплату текущих эксплуатационных расходов и поддержание здания в хорошем состоянии. Установление обязательных обязанностей не позволяет отдельному владельцу (в группе только из двух владельцев) или большинству владельцев (в группе из трех или более владельцев) предпринимать действия, которые ставят под угрозу групповые инвестиции.

Группы из трех или более совладельцев обычно имеют многоуровневую систему голосования, в которой определенные решения принимаются большинством или подгруппой, такой как совет директоров, а определенные решения требуют единогласия (или, альтернативно, большего большинства).Решения, требующие более высокого уровня одобрения, как правило, включают серьезные физические изменения в собственности, большие расходы, изменение распределения прав использования, продажу всей собственности и заимствование денег под собственность, а также могут включать все остальное, что группа считает особенно важным. . При анализе того, как следует принимать решения, имейте в виду, что разрешение на принятие решения большинством позволяет большинству отнять права на использование у меньшинства или добавить к нему бремя затрат.С другой стороны, требование о принятии решения на основе консенсуса может парализовать группу, если есть совладелец, который не заинтересован, необоснован или рассержен. Личности и отношения первоначальных совладельцев могут измениться со временем, и новые люди могут войти в группу в результате перепродажи или смерти, поэтому не предполагайте, что уровень сотрудничества, легкость достижения консенсуса и рациональность, которые вы испытываете сейчас будет продолжаться в будущем.

В группах из двух совладельцев голосование явно проблематично.Если совладельцы не согласны, результат зависит от того, как в соглашении о совместной собственности рассматривается рассматриваемый объект. Если в соглашении указано, что рассматриваемое действие требует согласия обоих владельцев, никаких действий предприниматься не будет, поскольку собственники не дали на это согласия. Если в соглашении ничего не сказано по этому вопросу, совладельцам потребуется помощь в разрешении споров, как правило, посредничество и / или обязательный арбитраж.

Одна особенно важная, но часто упускаемая из виду область принятия решений и потенциальных споров - это планировка и меблировка общего загородного дома.Собственность может стать чрезмерно захламленным хранилищем ненужной мебели совладельца или неприятным лабиринтом противоречащих друг другу вкусов. Я предлагаю совладельцам сначала согласовать расположение мебели, а в случае необходимости покупки - бюджет и план принятия решений о покупке. После завершения первоначальной меблировки и отделки любые дополнения или изменения должны потребовать одобрения группы.

Облагаются ли вычетом налога на дом для отпуска с долевым владением?

Налоговый режим домов для отдыха зависит от того, как часто недвижимость используется для «личного пользования» и как часто она используется для «сдачи в аренду».Существует три возможных налоговых режима, каждый со своими собственными правилами налоговых вычетов: «Чистый второй дом», «Чистая аренда недвижимости» и «Аренда второго дома / хобби».

Налоговый режим «Чистый второй дом» используется, если недвижимость сдана в аренду на срок не более 14 дней в конкретном налоговом году. При таком налогообложении проценты по ипотеке и налоги на имущество обычно не облагаются налогом, а другие расходы - нет. Доход от аренды полностью не облагается налогом.

Налоговый режим

«Чистая арендуемая собственность» используется, если выполняются оба следующих условия: (i) недвижимость является «арендой» на срок более 14 дней в конкретном налоговом году »и (ii) общее количество Дней «личного пользования» составляет не более 14 или не более 10% от общего количества дней «аренды».(Например, если было 220 дней «аренды», могло быть до 22 дней «личного пользования»; если было 100 дней «аренды», могло быть до 14 дней «личного использования».) С «Pure» Аренда собственности », разделите год на две части:« аренда »и« личное пользование »и пропорционально распределите все расходы. Что касается «арендной» части, расходы (включая проценты по ипотеке, налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги, управление и даже амортизационные отчисления) подлежат вычету в той степени, в которой они превышают арендный доход, но вычет не может производиться из всех виды доходов, и в некоторых случаях должны переноситься на будущие годы и вычитаться из них.Для части «личного пользования» надежно вычитается только налог на имущество; другие расходы, включая проценты по ипотеке, как правило, не учитываются.

Налоговый режим «Аренда второго дома / хобби» применяется, когда не применяется ни одна из других категорий. При таком налоговом режиме разделите год на две части: «аренда» и «личное пользование» и пропорционально распределите каждый расход. Что касается «арендной» части, расходы (опять же, включая проценты по ипотеке, налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт, улучшения, коммунальные услуги, управление и даже амортизацию) могут компенсировать доход, но не подлежат вычету в иных целях.Для части «личного пользования» проценты по ипотеке и налоги на имущество, как правило, вычитаются, но другие расходы - нет.

При определении того, как часто недвижимость используется в «личных целях» и как часто она используется в качестве «сдачи в аренду», применяются следующие правила:

  • Использование совладельцем, даже если совладелец платит за использование, является «личным использованием».
  • Использование родственником владельца, даже если родственник платит полную арендную плату, является «личным использованием».
  • Использование не владельцем дома для отпуска по соглашению об обмене домом для отпуска является «личным использованием».
  • Дни, потраченные в основном на ремонт или обслуживание загородного дома, не являются «личным использованием», но также не должны считаться днями «аренды».
  • День, когда дом доступен для аренды, но фактически не сдается, не может считаться днем ​​«аренды».

Когда отпускная недвижимость распределяется по частям, правила IRS, похоже, предполагают, что использование всех совладельцев (и их родственников, друзей-неплательщиков и обменников) должно быть сложено вместе, чтобы определить общее количество дней «личного пользования», и дни, когда недвижимость сдавалась в аренду арендаторам, которые не являются собственниками или родственниками (независимо от того, шла ли арендная плата отдельному владельцу или распределялась между группой), следует сложить вместе, чтобы определить общее количество дней «аренды».Затем следует определить налоговый режим. Если дом квалифицируется как «чистый второй дом», каждый владелец может вычесть все уплаченные им проценты по ипотеке и налог на недвижимость. Если дом не квалифицируется как «чистый второй дом», группе необходимо будет определить коэффициент распределения коллективных расходов на «аренду» / «личное пользование». Затем каждый владелец должен будет применить это соотношение к расходам, которые он / она заплатил, компенсировать любой полученный доход и применить соответствующие правила налогового вычета, как указано выше.Тем не менее, по крайней мере, одна статья, в которой подробно рассматривается эта тема, пришла к выводу, что такой подход может быть неработоспособным или справедливым на практике, и что было бы разумно для каждого владельца определять свой налоговый режим отдельно на основе его / ее использования. и аренда его / ее интервала.

Это обсуждение налоговых вопросов предназначено только как введение в общие правила. Проконсультируйтесь с квалифицированным юристом или бухгалтером для получения полной и персонализированной налоговой информации.

Как я буду облагаться налогом, если частный дом для отпуска продан или я продам свою долю?

Если продавец не занимал недвижимость в качестве основного места жительства в течение двух из пяти лет, непосредственно предшествующих продаже, он / она не будет иметь права на освобождение от уплаты налога на прирост капитала в размере 250 000 долларов США для одного человека / 500 000 долларов США в браке.Но продавец, скорее всего, будет иметь право на налогообложение любой прибыли по более низким ставкам долгосрочного прироста капитала и может иметь право совершить отложенный налог на обмен. Как правило, порядок налогообложения прибыли или убытка от перепродажи будет зависеть от того, как недвижимость использовалась в течение 12 месяцев, предшествовавших продаже. При планировании продажи недвижимости для отдыха (или только вашей доли в ней) целесообразно проконсультироваться с налоговым экспертом как минимум за год до запланированной продажи.

Почему собственник или риэлтор, продающий всю собственность, должен разработать структуру долевого владения и соглашение перед маркетингом? Почему бы не позволить покупателям разработать собственное частичное соглашение?

Хотя теоретически возможно собрать всю группу покупателей, попросить их подготовить единое предложение как группу, а затем дать им время и гибкость для создания своей собственной структуры и соглашения до закрытия (пока недвижимость удерживается на рынке) , этот подход гораздо чаще терпит неудачу, чем приносит успех, и требует огромных усилий и времени даже в случае успеха.Большинству продавцов и риэлторов гораздо проще и продуктивнее принимать индивидуальные предложения от потенциальных покупателей каждой дробной доли, даже если они намереваются одновременно закрыть продажу для всех покупателей сразу. (Обратите внимание, что закрытие продаж по одной также возможно.) Принятие индивидуальных предложений по дробным акциям практически невозможно без наличия структуры и документации. Структура, созданная соглашением, необходима, чтобы избежать неопределенности и риска, которые в противном случае были бы связаны с серией договоров купли-продажи процентной доли собственности.

Какой тип соглашения о долевой собственности или документа о долевом владении необходим для соглашения о долевой собственности?

Каждой группе долевого владения нужен документ или группа документов с подробным описанием их прав (особенно использования / аренды, изменения, финансирования и перепродажи) и обязательств (особенно распределения затрат, структуры взносов, ремонта / замены и правил). Документ или документы должны быть подготовлены с учетом того факта, что они будут использоваться только в случае несогласия владельцев и будут полезны только в том случае, если они могут разрешить разногласия (подробнее об этом позже).

Если частичные владельцы будут владеть правом собственности (договоренность о «прямом владении»), регулирующие документы делятся на две общие категории: подпись этого владельца и (ii) незарегистрированные и связывающие только тех долевых владельцев, которые их подписывают. Основные преимущества зарегистрированных документов, часто называемых «Декларациями» или «CC&R» (что означает «Соглашения, условия и ограничения»), заключаются в том, что они снижают риски совместного владения (особенно риск того, что будет совладелец. который не связан документами, потому что он / она их не подписывал), и облегчать сбор в случае неуплаты обязательств совладельца.Принципиальные недостатки зарегистрированных документов состоят в том, что они могут нарушать местные или частные правила, их труднее изменять и, как правило, они несовместимы с групповым финансированием. Распространенное заблуждение состоит в том, что совладельцы получают «отдельные документы» только в том случае, если есть зарегистрированные документы о долевом владении. Фактически, все соглашения о долевом владении, предполагающие прямое владение, могут иметь отдельные документы, независимо от типа используемых документов и от того, зарегистрированы они или нет.

Большинство договоренностей о частичном отпуске включает комбинацию записанных и незарегистрированных документов, и трудно сделать обобщения о том, как обычно называются документы, или указать, какие документы (в отличие от элементов контента) необходимы. Некоторые общие названия (помимо «Декларации» и «CC&R», упомянутых выше): «Пользовательское соглашение», «Устав», Соглашение о совместной собственности »,« Соглашение о совместной собственности »,« Соглашение с владельцем »,« Соглашение об управлении »и« Правила использования », но нет шаблона относительно того, что находится в документе с определенным именем, или как различные необходимые положения распределяются между документами, когда проект состоит из нескольких документов.Ключ состоит в том, чтобы убедиться, что все важные элементы контента присутствуют, и оценить степень, в которой конкретный элемент контента будет иметь исковую силу против нынешних и будущих владельцев.

Некоторые соглашения о долевом владении предполагают создание юридического лица, например корпорации, которое может быть коммерческим или некоммерческим. Иногда субъект фактически владеет недвижимостью, а совладельцы владеют объектом (более подробно обсуждается ниже), но в большинстве случаев субъект создается только для управления и эксплуатации собственности.Когда организация создается, будет существовать учредительный документ, часто называемый «Уставом» или «Сертификатом», и могут существовать требования к ежегодной подаче и налоговой отчетности. Выгоды от создания юридического лица для управления и эксплуатации долевой собственности на время отпуска спорны, и решение часто определяется размером группы.

Действительно ли частным владельцам на каникулах, близким друзьям или родственникам, нужны официальные документы?

Люди и обстоятельства меняются непредсказуемым образом, и новые люди могут вступить в группу совместного владения в любое время в результате смерти или других неожиданных событий.Когда происходят эти изменения, даже лучшие друзья, самые близкие из семей и самые приятные и доброжелательные люди в мире могут не согласиться. Цель соглашения - помочь разрешить эти конфликты быстро, недорого и без разрушения личных отношений членов группы.

Должны ли договоры о долевой собственности на отпуск быть краткими и простыми?

Документы о совместной собственности никто не читает для удовольствия. Единственный случай, когда можно прочитать документы, - это конфликт, который не может быть разрешен неформальным путем.В этой ситуации нужно, чтобы соглашение о долевой собственности обеспечивало конкретное и ясное решение. Чем короче соглашение о долевом владении, тем меньше вероятность того, что оно решит конкретную проблему, которая заставила взглянуть на это соглашение. Преимущество длины заключается в том, что она позволяет соглашению о совместной собственности охватывать больше вопросов и делает его более полезным. Нет недостатка в длине, если документ имеет полное оглавление. Простота желательна, если она не происходит за счет широты.

Что произойдет, если владелец долевого участия не выполнит свои обязательства?

Хотя невыполнение обязательств совладельцем является серьезным потенциальным риском долевого владения, важно держать проблему в перспективе. По моему опыту, тип дефолта, который больше всего беспокоит совладельцев, - неуплата необходимого платежа - встречается крайне редко. Гораздо более распространенными, но все же редкими являются значения по умолчанию, связанные с использованием совместно используемой собственности, такие как повреждение собственности, неспособность содержать ее в чистоте, использование в несанкционированное время или ненадлежащими способами, а также изменение или загромождение без согласия группы.

Хотя это необходимо (как с юридической, так и с этической точки зрения) для защиты прав и капитала каждого долевого собственника, даже если он / она допустил дефолт, также важно, чтобы соглашение о долевой собственности давало группе право справиться с дефолтом быстро и эффективно. Группа всегда может решить не использовать всю свою власть, если обстоятельства требуют снисхождения, но группу не следует принуждать к снисходительности, если один из ее членов игнорирует правила или подвергает собственность или вложения риску.

Типичный договор о совместной собственности предусматривает, что владелец, обвиненный в нарушении, будет уведомлен об обвинении и получит ограниченное время, чтобы либо оспорить его, либо устранить его. Если обвиняемый владелец долевой акции решает оспорить обвинение, дело передается на разрешение спора, которое обычно является посредничеством, или, если оно не увенчалось успехом, обязательным арбитражем. Если обвиняемый совладелец не устранит нарушение или не приступит к разрешению спора в указанные сроки, его доля в долевом имуществе продается по рыночной цене с использованием тщательно описанной процедуры.Поступления от продажи используются для оплаты любых задолженностей, транзакционных издержек, судебных издержек и штрафов, а любые оставшиеся суммы переходят совладельцу, нарушившему обязательства. Обратите внимание, что процедура, в результате которой частный владелец собственности просто лишается своей собственности, инвестиций или капитала, обычно не имеет исковой силы и, следовательно, бесполезна для группы.

Группам с долевым владением рекомендуется создать резервный фонд по умолчанию, который будет использоваться для выплаты процентов по ипотеке, налога на имущество или страхования, если совладелец не внесет свою долю.Но важно понимать, что этот фонд не предназначен для использования в качестве пула, из которого дефолтный владелец долевого участия может занимать по своему желанию. Если совладелец не может произвести платеж, а группа решает использовать часть фонда, чтобы восполнить дефицит, совладелец, нарушивший свои обязательства, по-прежнему не выполняет свои обязательства, и группа по-прежнему имеет право предпринять такие же корректирующие действия. что он имел бы право принять, если бы резервный фонд по умолчанию не был использован. Другими словами, дефолтный долевой владелец не должен иметь возможность избежать ответственности, заявив, что, поскольку были использованы его / ее собственные деньги в резервном фонде по умолчанию, он / она на самом деле не допустил дефолта.

Следует ли в долевой или долевой собственности использовать компанию с ограниченной ответственностью (Llc), товарищество с ограниченной ответственностью (Lp) или товарищество с ограниченной ответственностью (Llp)?

Владение загородным домом в качестве компании с ограниченной ответственностью («LLC»), товарищества с ограниченной ответственностью («LP»), товарищества с ограниченной ответственностью («LLP», которое невозможно в США), корпорации или другого юридического лица (а не в имена совладельцев) могут предложить несколько преимуществ, в том числе (i) защиту других активов от обязательств, возникающих в результате долевого владения, (ii) защиту разделяемой собственности от конфискации кредиторами совладельцев), (iii) повышение гибкости владения изменения, и (iv) добавление структуры, созданной обширным сводом законов, применимых к этим организациям (но иначе не применяется к совместному владению).Для собственности, расположенной за пределами Соединенных Штатов, владение недвижимостью для совместного отдыха через юридическое лицо дает дополнительные преимущества, которые обсуждаются ниже.

Но владение загородным домом через ООО или другое юридическое лицо также имеет недостатки. Создание и поддержание структуры юридического лица связано с дополнительными расходами, включая сборы за создание, специальные налоги и ежегодные затраты на подготовку налоговых деклараций для юридического лица (которые необходимы, даже если юридическое лицо не имеет налоговой задолженности). Кроме того, использование юридического лица может лишить владельцев долей участия некоторых льгот по налогу на прибыль, связанных с владением домом для отдыха, например, возможности вычитать проценты по ипотеке и налог на недвижимость в качестве второго дома.В конечном счете, на вопрос о том, следует ли владеть долевой собственностью через организацию, нужно отвечать в каждом конкретном случае в свете конкретных обстоятельств группы и собственности. Подавляющее большинство групп, состоящих из жителей США, совместно владеющих недвижимостью для отдыха в США, предпочитают прямое владение, а не владение в качестве LLC или другой организации.

Следует ли разрешить долевым собственникам свободно продавать свои доли в общем доме для отдыха?

Те, кто владеет совместной собственностью с друзьями или семьей, часто обеспокоены тем, что разрешение совладельцам перепродать свои акции приведет к тому, что несовместимые или неквалифицированные совладельцы войдут в группу.Но запрещение индивидуальных перепродаж или требование единодушного согласия на них (что на самом деле одно и то же) может означать, что у владельца долевого участия нет возможности выйти из группы, не продав свою долю другому долевому владельцу. Проблема с этой ситуацией в том, что никакой другой совладелец не может быть заинтересован в приобретении дополнительной дробной доли. Более того, даже если другой совладелец или группа совладельцев желает совершить покупку, у них мало стимулов платить справедливую рыночную цену, поскольку у продавца нет другого выбора, кроме как взять все, что предлагается.(Требование, чтобы цена основывалась на оценке, не поможет, если в результате другие совладельцы отговорятся от покупки.)

Важная вещь, которую следует иметь в виду при рассмотрении вопроса о перепродаже долей, заключается в том, что меняются личности и меняются жизни способами, которых никто не ожидает или не может предсказать, и что люди неизбежно будут нуждаться или захотят покинуть группу. время. Изучите проблему как с точки зрения человека, который может быть вынужден принять нового совладельца, так и с точки зрения человека, которому, возможно, придется продать его из-за финансовых трудностей или болезни.Также помните, что принуждение кого-то оставаться в группе, когда он / она нуждается или хочет уйти, обычно вредит динамике группы и значительно затрудняет принятие решений и управление.

Я настоятельно рекомендую разрешить индивидуальную перепродажу долевого владения с учетом ограничений, направленных на защиту группы от несовместимых или неквалифицированных покупателей. Эти меры защиты могут включать право первого отказа (право одного или нескольких существующих совладельцев приобрести долю продавца по рыночной цене) и право отказа (право других совладельцев отклонить предложенного покупателя, если они может сформулировать разумные основания для отказа).

Должны ли совладельцы частных домов для отпуска иметь возможность принудительно продать весь дом для отдыха?

Как я упоминал выше, очень важно осознавать, что жизнь каждого из совладельцев изменится так, как они не ожидают, и что долевые собственники должны иметь возможность покинуть группу. Разрешение совладельцам продавать отдельные акции - это один из способов сделать возможным уход, но продажа долей совместно используемой собственности может быть трудной или невозможной из-за рыночных условий, плохой динамики группы, состояния совместно используемой собственности или других непредсказуемых факторов.Таким образом, даже если индивидуальные продажи с дробным процентом разрешены, имеет смысл создать реалистичную, гарантированную стратегию выхода. Как правило, это означает выбор времени в будущем, когда любой из совладельцев сможет настоять на том, чтобы другие либо выкупили их по справедливой рыночной стоимости, либо продали всю совместно используемую собственность.

Какие виды рисков создает долевое совместное владение в отпуске?

Долевое владение сопряжено с риском совместного использования собственности с другими и полагаться на них в выполнении своих обязательств перед вами.Совместное использование означает, что вы не сможете делать то, что хотите, и когда захотите, и что другие могут делать то, что вам не нравится. Обязательства по совместному использованию означают, что необходимое обслуживание и управление могут быть не завершены, или, что еще хуже, в результате того, что совладелец не может произвести платеж, ипотечный кредитор может лишить права выкупа все здание, в результате чего все другие совладельцы потеряют использование общего дома и, возможно, всех вложенных денег. Невозможно устранить эти риски, но есть способы их снизить.Возможно, самое важное, что вы можете сделать, чтобы снизить риск совместного владения, - это иметь подробное, письменное, подписанное соглашение о долевом владении, которое касается всех вопросов, включая события, которых вы не ожидаете, вы не знаете, войдете ли вы в группу в результате смерти или перепродажи, а также реальности, что люди меняются, и вы можете не ладить с другими совладельцами, как сейчас.

Помимо заключения соглашения о долевом владении, эти шаги помогут снизить риск долевого владения:

  • Тщательно изучите биографию и финансовую квалификацию потенциальных совладельцев.
  • Используйте систему ежемесячной оценки для сбора платежей от группы и оплачивайте все счета с группового счета.
  • Назначьте каждую из основных задач управления конкретному человеку внутри или вне группы.
  • Попросите каждого совладельца внести свой вклад в резервный фонд по умолчанию, который будет использоваться для выплаты процентов по ипотеке (если есть групповая ипотека), налога на имущество или страхования, если совладелец не внесет свою долю, и убедитесь, что вы не тратьте случайно деньги на обслуживание или ремонт.
  • Дайте группе возможность быстро вытеснить совладельца, который не выполняет свои обязательства, и используйте это право до того, как у группы возникнут серьезные финансовые проблемы.

Какие дополнительные риски возникают, если дачный дом находится в чужой стране?

Если недвижимость для частичного отдыха находится за границей, потенциальные совладельцы с меньшей вероятностью будут знакомы ни с рынком недвижимости, ни с местной системой сделок с недвижимостью.Такая незнание создает риск переплаты за недвижимость или ее улучшения и меблировки, или потери денег и времени в связи с формальностями сделки. Кроме того, законы многих зарубежных стран не обеспечивают такой же уровень защиты потребителей, как законы США. Текущее управление, обеспечение соблюдения соглашения о совместном владении и операции перепродажи также могут быть проблематичными. Все эти трудности могут усугубляться языковым барьером. Чтобы управлять этими рисками, важно задействовать как U.S. поверенный, и поверенный, имеющий лицензию в стране, где находится недвижимость, при формулировании соглашения о долевой собственности и структуры долевой собственности.

Владение долевым имуществом через юридическое лицо, созданное в юрисдикции с хорошо развитой и знакомой правовой системой и эффективной альтернативной инфраструктурой разрешения споров (так что вам не нужно полагаться на медленный и дорогостоящий судебный процесс), может помочь решить многие о трудностях, связанных с недвижимостью для совместного отдыха за границей.Такая договоренность позволяет совершать сделки по продаже и аренде на знакомом языке и в соответствии со знакомыми правилами, избегая формальностей и затрат, связанных с передачей недвижимости в стране, где находится недвижимость, а также расходов и неудобств иностранных юристов, агентов по недвижимости. и нотариусы. Кроме того, использование структуры долевого владения иностранной организацией позволяет регулировать отношения совладельцев в соответствии с хорошо разработанными и знакомыми законами, а любые споры между совладельцами разрешаются быстрее, надежнее и экономичнее.В некоторых случаях можно также избежать некоторых видов налогов на передачу и наследство.


О SirkinLaw APC

SirkinLaw APC специализируется на совместном владении недвижимостью с 1985 года и участвовала в создании более 5000 соглашений о совместном владении в Соединенных Штатах и ​​во всем мире. Такой обширный опыт позволяет нам использовать огромную библиотеку частичной документации по проектам, а также обширные знания о требованиях к маркетингу и регистрации практически для любого места, где проект может находиться или потенциально продаваться.Мы гордимся своей способностью писать юридические документы на простом английском языке, разрабатывать простые и элегантные способы использования и организационные структуры, а также предлагать эффективные, надежные и экономичные услуги для небольших проектов размером от одного дома или кондоминиума до сотен фракционных. интересы. У нашей фирмы есть офисы в Сан-Франциско, Калифорния, и Париже, Франция.

D. Эндрю Сиркин - признанный эксперт в области долевого владения недвижимостью, клубов проживания и отдыха, а также других договоренностей о совместных домах для отдыха.Хотя его практика включает в себя несколько крупных дробных проектов в сфере недвижимости, он часто консультирует и готовит контракты для небольших групп семей и друзей, которые покупают и делят дома для отдыха в качестве партнеров, а также для частичной продажи отдельных домов для отдыха и кондоминиумов. Он работал над домами по всему миру, в том числе в большинстве штатов США, а также в Италии, Франции, Испании, Португалии, Ирландии, Аргентине, Никарагуа, Коста-Рике, Панаме, Доминиканской Республике, Никарагуа, Белизе и Мексике. Он является аккредитованным инструктором Департамента недвижимости Калифорнии и соавтором Bluebook Condominium, ежегодно публикуемого издательством Piedmont Press, и The Equity Sharing Manual , впервые опубликованного John Wiley and Sons в ноябре 1994 г. книга).Энди живет в Париже, с ним можно связаться через контактную форму.

Как определить стоимость многоквартирного дома

Обновлено 28 апреля 2021 г.

Надлежащее страхование стоимости многоквартирного дома имеет решающее значение для поиска и заключения выгодных сделок.

Как правило, банк использует три разных способа оценки стоимости многоквартирных домов.

  • Подход к продажам
  • Подход замещения
  • Доходный подход

Подход к продажам рассматривает другие сопоставимые объекты недвижимости и то, что они недавно продали в этом районе.Эти выплаты похожи на сборы с жилой недвижимостью.

Подход замены смотрит на то, сколько будет стоить создание здания или зданий с нуля с учетом строительных материалов, затрат на рабочую силу и т. Д.

И доходный подход рассматривает прибыльность актива на основе доходов и расходов.

Однако доходный подход имеет очень большое значение при оценке стоимости, потому что, в конце концов, банк инвестирует в бизнес, а не только в недвижимость.

Когда дело доходит до оценки стоимости многоквартирного дома с использованием доходного подхода, необходимо знать несколько ключевых терминов, таких как ROI, Cap Rate и NOI. Но NOI или чистый операционный доход, безусловно, является самым важным.

В этой статье будет рассмотрено это ключевое соотношение - основа для определения стоимости многоквартирного дома и его цены.

Знание того, как разобраться в NOI, является основополагающим для вашего прибыльного предприятия по инвестированию в недвижимость.

Вы можете рассчитать ставку капитализации (Cap Rate) для вашей конкретной собственности, разделив NOI на цену, которую вы заплатили за свою собственность.Но есть еще одна, другая ставка капитализации, которую вы будете использовать для расчета рыночной стоимости. Эта ставка капитализации определяется тем, за что продаются другие похожие объекты недвижимости в вашем районе. В вашем регионе будет «рыночная капитализация». Ставка рыночной капитализации зависит от экономической ситуации в районе и рыночных продаж.

Итак, чтобы получить стоимость многоквартирного дома, вы должны сначала определить NOI или чистый операционный доход.

Вот пошаговая инструкция, как рассчитать NOI квартиры:

Определение общего дохода

Сложите все источники дохода для собственности за год.Предметы могут включать:

  • Арендная плата от недвижимости
  • Стиральные машины с монетоприемником
  • Торговые и кондитерские аппараты
  • Стоимость парковки
  • Стоимость хранения
  • Просроченные платежи
  • Прочие доходы

Например, возьмем комплекс из 100 квартир, где каждая квартира арендует ровно 1000 долларов в месяц - ха, разве это не было бы хорошо?

В комплексе также есть стиральные машины и сушилки с монетоприемником, а также несколько автоматов по продаже газированных напитков и конфет, которые приносят доход в размере 1000 долларов в месяц.

Аналогичным образом, арендаторы могут арендовать дополнительные парковочные места за 100 долларов в год, а 50 единиц имеют их на общую сумму 5000 долларов в год.

Так каков общий доход?

  • 100 единиц X 1000 долларов в месяц = ​​1,2 миллиона долларов в год на арендную плату
  • 1000 долларов в месяц на одежду и распространение = 12000 долларов в год
  • Расходы на парковку 5000 долларов в год
  • Наш совокупный доход по этому комплексу составляет 1 217 000 долларов США.

Мы можем определить NOI, вычтя общие расходы из общей суммы дохода.

Определение расходов

Вот краткое изложение возможных эксплуатационных расходов для жилого комплекса:

  • Сборы за управление имуществом
  • Техническое обслуживание и ремонт
  • Сборщик мусора
  • Ландшафтный дизайн
  • Обслуживание бассейна
  • Налоги и страхование
  • Бухгалтерские и юридические услуги
  • Утилиты
  • Безопасность

Также ипотечный платеж не включен в определение NOI.

Предположим, что более значительная часть наших годовых затрат на этот 100-квартирный комплекс составляет приблизительно 517 000 долларов.

Расчет NOI

Так каков наш NOI?

1 217 000 долларов США (общий доход) - 517 000 долларов США (общие расходы) = 600 000 долларов США (NOI)

NOI на этой иллюстрации составляет 600 000 долларов.

Определение рыночной капитализации

Чтобы определить ставку рыночной капитализации, вы можете сделать три разные вещи:

  1. Спросите у коммерческих брокеров, знакомых с районом, в котором расположен жилой комплекс.Поговорите как минимум с тремя разными брокерами и найдите консенсус.
  2. Найдите похожие недавно проданные объекты в этом районе. Если вы можете получить NOI и продажную цену, вы разделите NOI на продажную цену.
  3. Поскольку местные коммерческие кредиторы выдавали ссуды в этом районе. Они будут использовать максимальную ставку для оценки собственности, и их оценка имеет решающее значение, потому что именно они будут оценивать стоимость вашей собственности для финансирования.

Определение стоимости многоквартирного дома

Когда у нас будет достаточно четкое представление о местной ставке капитализации (что дает оценке банка наивысшую степень достоверности), мы можем рассчитать ее стоимость.

Предположим, мы используем максимальную ставку 10%.

Для расчета стоимости мы делим 600 000 долларов (NOI) на 0,10 (рыночная капитализация) и получаем 6 000 000 долларов в качестве ценника или рыночной стоимости собственности.

Теперь вы видите, насколько важен NOI? Вы действительно не можете повлиять на рыночную капитализацию, но можете контролировать NOI.

Если бы ваш NOI составлял 500 000 долларов, стоимость недвижимости упала бы до 5 000 000 долларов. Или, если бы ваш NOI составлял 700 000 долларов, стоимость собственности увеличилась бы до 7 000 000 долларов.

Итак, вы можете увидеть, насколько более высокий NOI выгоден для капитала и стоимости вашей собственности. Итак, возникает вопрос: «Как мне увеличить свой NOI?» Ответ прост: сокращайте расходы и увеличивайте доход!

Огромным преимуществом инвестирования в квартиры является то, что вы можете напрямую «добиться признания» и оценки, управляя недвижимостью и ее финансами.

Все дело в цифрах!

Следующая статья в блоге была предоставлена ​​Биллом Манассеро, основателем « The Old Dawg’s REI Network », блога, информационного бюллетеня и подкаста для пожилых людей и пенсионеров, который обучает искусству инвестирования в недвижимость.Его цель инвестирования в недвижимость, которая будет регистрироваться по адресу olddawgsreinetwork.com , - владеть / контролировать 1000 единиц / дверей в течение следующих шести лет.

Если вам понравилась эта статья, подпишитесь на электронную рассылку Rentometer , чтобы быть в курсе последних тенденций в области аренды жилья.

Что нужно знать инвесторам в недвижимость

Если вы планируете расширить свой портфель арендуемой недвижимости, скорее всего, вы видели вариант покупки кооператива, особенно если вы находитесь в Нью-Йорке или другом крупном городе США, где -опы - обычное дело.Однако, когда вы решаете приобрести недвижимость для сдачи в аренду, важно знать, во что вы ввязываетесь. Вы хотите знать, будет ли это выгодным вложением, взвесив риски и проблемы с их способностью окупиться.

В этом и заключается суть кооперативов - вам нужно знать, во что вы ввязываетесь, прежде чем вы решите их купить. А для инвестора мы не думаем, что это лучший шаг. Ниже мы расскажем, почему, и позволим вам прийти к собственному выводу.

Что такое совместная игра?

Кооператив - это сокращение от жилищного кооператива.Когда вы покупаете квартиру в кооперативе, вы фактически покупаете акции корпорации, которой принадлежит это здание. Технически вы не покупаете недвижимость / недвижимость. Скорее, вы приобретаете исключительное право жить в этой конкретной квартире и становитесь ее акционером. Чем больше (и дороже) подразделение, тем больше у вас акций корпорации.

Данные показывают, что 75% покупаемого жилого фонда Нью-Йорка составляют кооперативы. Кооперативы, как правило, представляют собой старые довоенные постройки. Некоторые очень престижные кооперативы Нью-Йорка включают 720 Park Avenue, The Beresford, 839 Fifth Avenue и The Dakota, изображенные ниже.

Как COA (или HOA), кооперативы управляются советом избранных менеджеров, которые являются жильцами здания. Они устанавливают правила (обычно гораздо более строгие, чем ваш типичный сертификат подлинности), которые включают в себя все: от правил с домашними животными до субаренды, ограничений для гостей и ограничений на перемещение до того, каких подрядчиков вам разрешено использовать для ремонта, и так далее. Члены кооператива (также известные как владельцы квартир) также, вероятно, будут более активными в управлении недвижимостью и, вероятно, больше будут ценить социальное взаимодействие с другими жителями.

Кооперативы обычно дешевле, чем кондоминиумы. Это связано с тем, что кондоминиумы зачастую новостройки, предлагают огромное количество современных удобств, привлекательны как для владельцев, так и для инвесторов (то есть более конкурентоспособны), более ликвидны и на некоторых рынках их меньше.

Как купить совместную игру?

Совет кооператива может иметь очень строгие ограничения в зависимости от того, кому разрешено покупать квартиры. Согласно Закону о справедливом жилищном обеспечении, советы не могут дискриминировать заявителей по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, возраста, семейного положения и национального происхождения.Во многих штатах и ​​округе Колумбия также запрещена жилищная дискриминация по признаку сексуальной ориентации и гендерной идентичности. Однако кооперативы часто имеют руководящие принципы в отношении ликвидных активов, дохода и характера потенциальных покупателей.

В процессе подачи заявки и утверждения будьте готовы к тому, что советы директоров кооперативов рассмотрят многие личные аспекты ваших финансов и жизни, включая чистую стоимость активов, доход, задолженность, налоговые декларации и статус резидента. Они изучат ваши рекомендации, проведут проверку биографических данных и проведут собеседование с вами.На основе всех собранных данных они примут решение о том, одобряют они вас или нет. Звучит субъективно? Это определенно так - это как отобрать кого-то на работу с высокими ставками, чтобы определить, подходит ли она. Покупатели обычно работают со своими брокерами по недвижимости, чтобы помочь им собрать свой пакет услуг (то есть все документы и документацию) и подготовиться к собеседованию.

Кроме того, кооперативы хотят внести более 20% взноса - некоторые могут потребовать 25% первоначального взноса или даже больше. Они также могут потребовать, чтобы вы работали с конкретным кредитором, чтобы взять ссуду на акции.«Этот заем работает как ипотека в том смысле, что вы делаете платежи кредитору. Вы также получите такой же налоговый режим, как и домовладельцы, при удержании годовых процентов по ссуде. При закрытии вы подпишете договор аренды, чтобы оформить ваше право на проживание в купленной вами квартире.

Вы хотите проверить финансовые показатели кооператива, чтобы убедиться, что он хорошо управляется. Поскольку здание принадлежит кооперативу (если только это не «кооператив по сдаче в аренду»), вы должны быть уверены, что не передаете деньги организации, которая может обанкротиться.Тогда у вас закончились деньги и ваша квартира.

Из-за природы кооперативов как сообщества, кооперативы в значительной степени заняты собственниками. Те, кто завершил процесс проверки и покупки, действительно хотят жить в здании и наслаждаться его эксклюзивностью.

Прочие расходы, связанные с владением совместной квартирой

В дополнение к выплате кредита вы несете ответственность за оплату своей доли эксплуатационных расходов и затрат на содержание здания. А если кто-то не платит свою долю, все остальные должны покрыть разницу - это одна из причин, почему финансовая проверка проводится так тщательно.Эти расходы выплачиваются корпорации ежемесячно и оплачиваются по рыночному курсу; то есть, когда повышается стоимость жизни, растут и эти расходы.

Если есть ипотека на саму собственность на имя корпорации, расходы по ипотеке всего здания включены в ваши ежемесячные платежи, которые рассчитываются исходя из того, сколько акций у вас есть. Ваш «заем на акции» покрывает только стоимость покупки в корпорации, а не оплату физической ипотечной ссуды на собственность.Однако вы можете вычесть свою долю процентов в налогах. Однако налоги на недвижимость включены в ваши сборы, что на одну сумму меньше, чем вам придется платить из своего кармана, в отличие от владения кондоминиумом. Наконец, вы несете ответственность за свои собственные коммунальные расходы и расходы на страховку.

Чем квартира отличается от совместной игры?

Кондо - это квартира, которую вы покупаете сразу. Как и при традиционном домовладении, вы владеете недвижимостью на основании правового титула и документа - по закону она принадлежит вам, и никто не может сказать вам, что с ней делать, если вы соблюдаете законы, регулирующие территорию, в которой расположена квартира.Скорее всего, вы станете членом COA и будете пользоваться базовой инфраструктурой здания, коридорами и входами в здания, а также удобствами.

Квартиры также гораздо менее избирательны в процессе утверждения. Как и при покупке другой недвижимости, вам необходимо продемонстрировать свое обязательство по ипотеке и продемонстрировать, что у вас достаточно средств для уплаты налогов и других сборов (например, ассоциации). Вам также не нужно беспокоиться о собеседовании. Хотя ваши требования к первоначальному взносу будут более гибкими, чем у кооператива, вам необходимо приобрести страховку титула и уплатить ипотечный налог (и, возможно, страховку, если вы заплатили небольшой первоначальный взнос), которые не связаны с расходами. покупка кооператива.

Кондо также имеют гораздо более высокую ликвидность. Поскольку процесс утверждения проще, устройство легко вывести на рынок и привлечь заинтересованных покупателей. Это еще одна причина, по которой кондоминиумы обычно дороже - они более удобны для инвесторов.

Типы кооперативов

Есть три различных типа кооперативов, которые вы можете увидеть, делая покупки. Они различаются в зависимости от цены и владения зданием.

  • Кооператив рыночной ставки: Участники могут покупать и продавать акции по любой ставке, установленной на рынке
  • Кооператив с ограниченным капиталом: Совет устанавливает ограничения на цену, по которой акции могут быть куплены и проданы
  • Лизинговый кооператив: Корпорация сдает здание в аренду вместо того, чтобы владеть им, и не наращивает капитал.

Можете ли вы сдать в аренду свой кооператив?

Да и нет.Это действительно зависит от правил кооператива, который окружает аренду. Кооперативы обычно имеют строгие правила относительно того, на какой срок в течение определенного периода времени вы можете сдавать квартиру в аренду. Это означает, что вы сможете сдавать его в аренду только два года из каждых пяти лет, что также может ограничить вид аренды, который вы можете предложить. Он может варьироваться, поскольку некоторые здания могут позволять арендаторам оставаться после срока аренды на помесячной аренде. Кроме того, часто встречается пункт, согласно которому вы должны прожить в квартире определенный период времени, прежде чем сможете сдать ее в аренду.

Арендаторы или субаренды также, вероятно, будут подлежать утверждению советом директоров и должны будут пройти аналогичную процедуру подачи заявки покупателями. Часто за сдачу квартиры в субаренду взимается комиссия, которую вы должны будете заплатить зданию, управляющему агенту или обоим.

Следует ли инвесторам в недвижимость инвестировать в кооперативы?

Это зависит от вас, ваших бизнес-целей и предполагаемого использования устройства. Кооперативы обычно стоят меньше, чем кондоминиумы, что является плюсом, если вы ищете что-то более доступное.Однако, как правило, вам нужно приложить больше усилий и работать с кредитором, с которым вы, вероятно, не работали раньше. Что касается инвестиций, кондоминиумы определенно более конкурентоспособны и дороги, потому что их меньше, и вам приходится бороться с другими инвесторами и владельцами.

Кооперативы также менее ликвидны, чем кондоминиумы, и их сложнее и дороже продать. Помимо работы с правилами, процедурами и политикой кооперативов, связанных с продажами, продавец несет ответственность за уплату «налога на прибыль», то есть комиссии за продажу / передачу (может составлять до 2% от продажной цены), в дополнение к налоги на трансферт, комиссионные брокеров покупателя и продавца, прочие расходы на закрытие сделки.Только это может составлять 10% от продажной цены.

Если вы хотите немедленно сдать квартиру в аренду, совместная игра может быть не лучшим выбором. Но если вы хотите иметь место, которое вы можете назвать своим домом в понравившемся вам городе, с возможностью сдачи в аренду в будущем, кооператив будет разумным выбором. Возможно, вы подумали бы о покупке кооператива, если у вас есть ребенок, посещающий колледж в городе, и вы будете относиться к нему как к своему дому в течение нескольких лет. В целом, кондоминиумы предлагают вам больше гибкости, автономии и простоты покупки / продажи, чего желают инвесторы.

Хотите спрогнозировать, сколько бы вы заработали, если бы купили и сдавали в аренду кооператив? Введите свои цифры в наш калькулятор инвестиций в недвижимость, чтобы получить более четкое представление. И пока вы это делаете, проверьте цифры и на других объектах аренды.

Что такое кооператив в сфере недвижимости и как они работают?

Если вы хотите жить в большом городе, вы можете купить квартиру или снять квартиру. Однако это не единственные два варианта. Кооператив сочетает в себе многие аспекты владения квартирой в кондоминиуме с некоторыми особенностями, преимуществами и недостатками аренды квартиры.Кооперативы могут быть доступным способом жить в некоторых очень привлекательных районах, но эта недвижимость подходит не всем.

Имея это в виду, вот краткое изложение того, что покупатели жилья должны знать о структуре кооперативной недвижимости, ее преимуществах и недостатках, прежде чем решить, стоит ли ее рассматривать.

Что такое кооперативная игра?

Кооператив, сокращенно от жилищного кооператива (или кооперативного жилья), представляет собой тип недвижимости, который существенно отличается от владения кондоминиумом или аренды квартиры.

В кооперативе жители фактически не владеют своими жилищными единицами или какой-либо недвижимостью в этом отношении. Вместо этого здание принадлежит некоммерческой кооперативной корпорации, и каждый житель формально покупает в нем доли. В обмен на покупку акций покупатель получает минимальную собственность, которая позволяет им использовать определенную жилищную единицу, а количество акций, которые они должны купить, пропорционально размеру их единицы - так что покупатель кооператива, который желающий жить в квартире площадью 1500 квадратных футов может рассчитывать на покупку примерно в два раза большего количества акций, чем тот, кто планирует жить в квартире площадью 750 квадратных футов.В некотором смысле, кооперативная недвижимость на самом деле вообще не является формой недвижимости.

Другие факторы могут влиять на количество акций (и, следовательно, первоначальную стоимость) покупки в кооперативной собственности, такие как вид, расположение на верхнем этаже, а также удобства и планировка конкретной жилой единицы. Можно ожидать, что кооперативная единица на верхнем этаже с прекрасным видом на город потребует значительно большей покупки доли, чем единица на первом этаже, даже если она, например, точно такого же размера.

Многие кооперативы позволяют резидентам продавать свои акции другому покупателю, когда они захотят, по текущей рыночной цене (известная как кооператив рыночной ставки), но другие действуют более ограничительно. Кооперативы с ограниченным капиталом ограничивают размер прибыли, которую акционер может заработать при продаже своей доли в кооперативе, в то время как кооперативы с групповым капиталом или с нулевым капиталом вообще не допускают накопления капитала, а это означает, что акционеры могут '' t продать дороже, чем их покупная цена. Этот последний механизм больше похож на выплату арендной платы, чем на владение недвижимостью, хотя арендная плата за каждую жилую единицу обычно намного ниже рыночных ставок.

Хотя большинство людей думают о кооперативах как о средне- и многоэтажных домах в густонаселенных и городских районах, таких как Нью-Йорк, это не обязательно. Кооперативы также могут быть домами на одну семью, таунхаусами, домами для престарелых и почти любым другим стилем жилья, о котором вы только можете подумать.

Различия и сходства между кооперативами и кондоминиумами

Самая большая разница между кондоминиумами и кооперативами - это структура собственности на недвижимость. В кондоминиуме сами жилые единицы находятся в частной собственности, а общие площади принадлежат ассоциации.В кооперативе жители являются акционерами компании и имеют право использовать одну из жилых единиц здания и общие части собственности. Кондо - это форма недвижимости, а кооперативы - нет.

Когда вы покупаете квартиру, вы получаете ипотеку так же, как если бы вы покупали дом. С другой стороны, поскольку вы фактически не покупаете физическую собственность при покупке кооператива, это работает немного по-другому. Покупатели кооперативов берут «долевые ссуды», которые на практике работают так же, как ипотека, но технически представляют собой другой тип ссудного продукта.

Как и в случае кондоминиума, акционеры кооператива несут ответственность за ежемесячную или ежеквартальную оплату части расходов на содержание здания, налогов на недвижимость или недвижимого имущества, а также других эксплуатационных расходов на недвижимость. Жители кооператива также оплачивают коммунальные услуги за свою квартиру.

Также, как и в кондоминиуме, страхование самого здания обычно покрывается как часть ваших ежемесячных взносов или ежемесячной платы за обслуживание, но вы несете ответственность за получение страховки для защиты вашей личной собственности и для покрытия любой личной ответственности.В некоторые кооперативные сборы даже включены парковочные места или определенные коммунальные услуги, такие как кабель и вода.

Существуют некоторые ключевые различия в полномочиях советов или ассоциаций кондоминиумов и кооперативов. Во-первых, ассоциациям кондоминиумов обычно не разрешается проводить финансовую дискриминацию, когда речь идет о разрешении резидентам покупать акции. Например, совет кооператива или управляющий агент могут потребовать от жителей иметь определенную чистую стоимость перед покупкой акций, чтобы гарантировать, что финансовое состояние корпорации будет поддерживаться на долгие годы.

С другой стороны, кондоминиум не может предъявлять такие требования к личным финансам - если потенциальные владельцы кондоминиума имеют право на ипотеку или могут позволить себе приобрести квартиру напрямую, нет причин, по которым они не могут этого сделать. Советы кооперативов могут также потребовать проверку биографических данных или другие этапы процесса проверки при выборе жителей для проживания в собственности.

Наконец, обслуживание и улучшение индивидуальных жилищных единиц - большая разница между ними. В кондоминиуме вам обычно разрешается отремонтировать кухню или ванную комнату (с разрешения ассоциации), а обслуживание предметов в вашем доме - это ваша ответственность.

Кооперативы в этом отношении больше похожи на квартиры - жильцам, как правило, не разрешается вносить какие-либо изменения интерьера в собственность, кроме планового технического обслуживания, за редкими исключениями. Однако хорошая новость заключается в том, что здание, как правило, отвечает за техническое обслуживание и ремонт, поэтому, если ваша посудомоечная машина сломается, например, совместная доска, скорее всего, справится с этим.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *