Как оплатить ипотеку материнским капиталом: особенности оформления и применение в 2021 году – Картина дня – Коммерсантъ

3 этап – заемщик с разрешением от ПФ посещает банк.

4 этап – в течение 30 дней средства от ПФ поступают кредитору. После их зачисления в банке рассматривается новый график выплат (уменьшается ежемесячный платеж или длительность кредитного договора) или полностью закрывается кредит (это зависит от суммы задолженности). Взять справку о закрытии кредита.

5 этап — в течение полугода после закрытия займа и снятие его через Росреестр выполнить выделение долей, если это требуется. Это может быть оформлено соглашением о распределении долей или договором дарения.

Заключение

Погашение ипотеки материнским капиталом в Сбербанке, по отзывам клиентов – простая процедура. К тому же, не потребуется предоставлять значительный пакет документов, их количество минимально. Предоставление государством помощи и рост выделяемых средств, позволяет предположить, что много молодых семей с детьми смогут решить свою жилищную проблему.

• Поделиться
• Нравится
• Твитнуть
• Класс!
• Нравится

Подарочный капитал в доме

Семьям, решившим подарить капитал, может быть предоставлено множество личных и налоговых льгот.

Сохранение семейных традиций и эффективное налоговое планирование могут не часто пересекаться. Но когда родители отдают справедливость в доме своим детям, они могут достичь обеих целей.

«Среди преимуществ предоставления дома — передача места, полного воспоминаний и сентиментальной ценности тем, кто его ценит, а также предоставление места для жизни ребенку и его семье», — говорит Майкл Герсон, старший стратег по планированию благосостояния. для Wells Fargo Private Bank.«Вы сохраняете способность семьи наслаждаться домом на долгое время».

«Вдобавок, — говорит он, — вы получаете ценный и потенциально ценный актив из недвижимости, который может существенно сэкономить на налоге на недвижимость».

Преимущества дарения капитала

Отдавая долю в доме, родители могут передать подарок, когда состояние рынка жилой недвижимости может сделать эту идею особенно актуальной. По данным Риэлтора, после того, как в 2019 году рынки жилья пережили режим восстановления, цены на жилье восстановились из-за ограниченных запасов в 2020 году.com, но ожидалось, что этот импульс замедлится до 2021 года.

Рассмотрим сценарий, в котором родители владеют домом стоимостью 1 миллион долларов и намерены включить его в состав своего имущества. Если дом продолжит расти в цене — например, с 1 миллиона долларов до 2 миллионов долларов за оставшуюся жизнь родителей — как часть наследства, сумма в 2 миллиона долларов повысит вероятность того, что стоимость имущества превзойдет исключение налога на имущество. (Лимит налога на имущество индексируется с учетом инфляции; с 1 января 2021 года лимит составляет 11 долларов США.70 миллионов на налогоплательщика (и, при правильном планировании, вдвое больше для супружеских пар), но в настоящее время планируется снизить лимит примерно до 6-7 миллионов долларов на налогоплательщика в 2026 году, если не будет принято новое законодательство.)

Варианты завершения дара капитала

По большей части процесс дарения может быть простым. Но есть ряд соображений, в том числе потенциальные проблемы прироста капитала при некоторых типах переводов, когда дом подлежит долгам.

Один из вариантов перевода, если у родителей есть ликвидность, заключается в том, чтобы они сначала выплатили ипотечный кредит.Если родители хотят, чтобы дети несли определенную ответственность за стоимость дома, они могут стать ипотечным кредитором своих детей за часть стоимости дома. (Родители могут давать детям ссуды по потенциально более выгодным процентным ставкам, чем дети могут получить от коммерческого кредитора.)

Но заимствование у родителей для финансирования передачи, вероятно, будет облагаться налогом как продажа собственности в пределах ипотеки, что может вызвать потенциальные проблемы прироста капитала для родителей.Федеральный налоговый закон (IRC § 121) разрешает супружеской паре исключать до 500 000 долларов из этой потенциальной прибыли из налогооблагаемого дохода, но родителям следует быть осторожными с любыми сделками по продаже.

Вместо того, чтобы платить по ипотеке, дети могут взять ипотеку как часть подарка. Это также подняло бы вопрос продажи; Налоговая служба считает, что родители приняли частичную оплату за собственность.

«Это предположение означает, что сделка представляет собой частичное дарение, частичную продажу и может иметь последствия для налога на прибыль для материнской компании», — говорит Герсон.Например, дом за 1 миллион долларов с ипотечным кредитом в 300 000 долларов считается подарком всего на 700 000 долларов.

Чтобы отдать дом, но сохранить ипотеку, родителям необходимо разрешение ипотечного кредитора. (В предыдущем примере стоимость подарка составляет 1 миллион долларов, если ипотека остается у родителей.)

Подвести итоги налоговых последствий

Стоимость собственного капитала дома регулируется правилами о налогах на дарение и наследство. Исходя из опубликованных сумм, каждый родитель может давать каждому ребенку до 15000 долларов в год, начиная с 2018 года, без учета их пожизненного исключения в размере 11 долларов.7 миллионов на человека. Суммы, превышающие эту сумму, будут списаны в счет исключения налога на наследство. [Как исключение из наследства / подарков, так и освобождение от передачи без передачи поколений (GST) в настоящее время планируется ежегодно увеличивать за счет корректировки стоимости жизни, но в 2026 году они подлежат сокращению на 50%, что является еще одной веской причиной для того, чтобы оставаться на связи. Ваш налоговый консультант при принятии решений.]

«Это проблема соблюдения и отслеживания, чтобы убедиться, что вы не раздаете слишком много», — говорит Герсон. По его словам, многие из его клиентов в последние годы делали значительные подарки своим детям, опасаясь возможных изменений в правилах налогообложения подарков и наследства.«У них может не быть всех доступных 11,7 миллиона долларов, потому что они потратили большую часть из них», — добавляет он. «Им нужно хорошо об этом знать, когда они делают будущие подарки».

Существуют и другие налоговые соображения: если родители дают право на жилище сегодня, дети берут исходную налоговую базу родителей (плюс любые капитальные улучшения). В некоторых случаях это может привести к тому, что дети будут платить более крупные налоги на прирост капитала.

Если бы дом был передан в наследство после смерти как часть имущества, он будет оцениваться на «повышающей» основе с пересчетом рыночной стоимости при передаче и уменьшением потенциальной будущей прибыли.

«Всегда есть компромисс между уклонением от уплаты налогов на наследство и необходимостью платить налоги на прирост капитала», — говорит Герсон. «Традиционно компромисс был в пользу налогов на прирост капитала, потому что ставка налога на наследство была намного выше: до 55 процентов в прежние времена. Сегодня это 40 процентов. А ставка прироста капитала может быть более значительной, чем раньше, особенно в таких штатах, как Калифорния. Это намного ближе, чем раньше ».

Варианты для семейных нужд

Если вы хотите подарить долевой капитал, но хотите разделить его между детьми или вам нужно остаться в доме после того, как вы сделали подарок, существуют рекомендации для таких ситуаций.

Подарок может быть сделан более чем одному ребенку, но это может создать общую ситуацию аренды, когда дети разделяют не только право собственности, но и управление имуществом. Такие договоренности должны быть тщательно обсуждены между вовлеченными сторонами.

Родители, которые хотят продолжать жить в доме после подарка, могут использовать так называемый квалификационный доверительный фонд для личного проживания. Дом передается в доверительное управление в интересах детей, но родители оставляют за собой право жить в доме в течение определенного периода времени, например, 15 лет.По этому праву подарок считается менее ценным. Но стоимость дома по-прежнему измеряется во время подарка, а не в момент въезда детей, поэтому для целей налогообложения подарок потенциально может составлять лишь часть текущей стоимости. «Даже если стоимость дома утроится, больше не будет суммы подарка, и он будет выведен из поместья», — говорит Герсон. «Однако, если родители не доживают до истечения срока, для целей налога на наследство с ними фактически обращаются так, как если бы они никогда не делали подарок. В таком случае им не хуже, чем если бы они ничего не делали, поэтому некоторые родители, заинтересованные в таком планировании, могут потенциально рассматривать этот тип доверия как беспроигрышный вариант.”

Проконсультируйтесь со своими финансовыми специалистами, в том числе с налоговым консультантом, чтобы определить, какая стратегия, если таковая имеется, подходит для вашей уникальной ситуации.

Трастовые услуги, доступные через банковские и трастовые аффилированные лица в дополнение к неаффилированным компаниям Wells Fargo Advisors. Любой план имущественного права должен быть рассмотрен поверенным, который специализируется на имущественном планировании и имеет лицензию на юридическую практику в вашем штате.

Дэвид Милстед написал статьи для The Wall Street Journal и Globe and Mail of Canada.

Налоговые последствия выплаты родителями ипотеки на ребенка | Финансы

1. Финансы
2. Налоговая информация
3. Федеральные налоги
4. Налоговые последствия, если родители платят ипотеку ребенку

Автор: Марк Кеннан

Оплата ипотеки вашего ребенка может привести к налогам на дарение.

Jupiterimages / Comstock / Getty Images

Детям не всегда легко сводить концы с концами после выхода из гнезда, поэтому родители нередко продолжают пытаться помочь, например, выплачивая ипотеку своему ребенку.Однако, даже если вы делаете платежи, вы, как правило, не получаете вычетов — и вы даже можете получить счет о налоге на дарение.

Требование об обязательствах по ипотеке

Чтобы вычесть проценты по ипотеке из ваших налогов, вы должны нести юридическую ответственность по долгу, и она должна быть обеспечена вашей собственностью в доме. Если ипотека выписана на имя вашего ребенка, и у вас нет права собственности [доли в доме, юридически вы не на крючке из-за долга, независимо от того, насколько личную ответственность вы чувствуете за то, чтобы у вашего ребенка была крыша над головой , поэтому вы не можете вычесть проценты по ипотеке, уплаченные из ваших налогов.Вместо этого, если вы даете деньги своему ребенку для выплаты ипотеки, ваш ребенок получает вычет.

Налог на подарки

Когда вы даете деньги своему ребенку, они считаются подарком. Каждый год вы можете давать каждому человеку определенную сумму, не облагаемую налогом на дарение. По состоянию на 2013 год это 14 000 долларов в год. Все, что превышает эту сумму, считается подарком, облагаемым налогом. Например, если вы заплатите 20 000 долларов по ипотеке своей дочери в 2013 году, вы на 6000 долларов превысите лимит, а это означает, что последние 6000 долларов ваших платежей считаются налогооблагаемым подарком.

Несколько подарков

Если вы состоите в браке, вы и ваш супруг можете отказаться от ежегодного исключения без взимания налогов на дарение. До тех пор, пока сумма, которую каждый из вас платит, не превышает установленного лимита, вы не будете обязаны платить налоги на дарение и даже не должны будете подавать налоговую декларацию на дарение. Однако, если один из вас дал больше лимита, надежда все еще есть — для этого потребуется немного больше документов. IRS позволяет вам делать «разделение подарков», что означает, что любой подарок, который вы делаете, делится с вашим супругом, независимо от того, кто дал деньги.Конечно, ваш супруг должен подписать его, и вам нужно подать налоговую декларацию на дарение, чтобы воспользоваться этим. В любом случае вы и ваш супруг можете платить до 28 000 долларов в год по ипотеке каждого ребенка без уплаты налогов на дарение.

Счет о налоге на подарки

Даже если вы превысили лимит, скорее всего, вы фактически не должны ничего Налоговому управлению за год. Это потому, что определенная сумма активов каждого человека освобождена от налогов на наследство и дарение. По состоянию на 2013 год эта сумма составляет 5 250 000 долларов.Любая часть этого освобождения, которую вы израсходуете в течение своей жизни, уменьшает сумму денег, которую вы можете оставить своим наследникам без уплаты налогов на наследство. Например, предположим, что вы в течение своей жизни выплатили 2 миллиона долларов в счет выплаты ипотеки и других подарков. Когда вы умираете, только первые 3,25 миллиона долларов из вашего состояния не уплачиваются налогом на наследство. Поскольку большинство людей не покинут такое большое поместье, большинство людей также никогда не должны будут платить налоги на дарение.

Ссылки

Биография писателя

Майк, живущий в районе Канзас-Сити, специализируется на личных финансах и бизнесе.Он пишет с 2009 года и публиковался в «Quicken», «TurboTax» и «The Motley Fool».

Создает ли покупка дома с родителями налоговую головную боль?

Я и один из родителей рассматриваем возможность покупки собственности для меня, чтобы жить. Мы оба внесем свой вклад в покупку наличными, и, следовательно, не будем вносить ипотечный кредит.

Вполне вероятно, что через несколько лет недвижимость будет продана, и покупная цена (плюс любая потенциальная прибыль) будет возвращена мне и моим родителям в процентах, которые мы внесли.

Каковы налоговые последствия этого?

г-жа C.McE., Электронная почта

Я полагаю, мы могли бы сначала избавиться от легкой части этого пути. Ничто не мешает двум людям вместе покупать недвижимость. Фактически, ничто не может помешать более чем двум людям покупать недвижимость вместе, если кредиторы довольны соглашением и соглашаются предоставить ссуду.

В ваших обстоятельствах, когда не будет задействована ипотека, нет причин, по которым покупная цена не может быть получена из совершенно разных счетов, если она соответствует согласованной покупной цене. Нет ничего, что говорило бы, что номинально он должен исходить из одного аккаунта.

Когда вы думаете об этом, пары или даже друзья довольно часто покупают дом вместе, поскольку для них это способ получить суммы, которые можно сложить при покупке в одиночку, может быть не вариантом.

Иногда эти меры срабатывают, а иногда нет, часто с большим стрессом для человека, который не хочет переезжать и / или продавать. Но в самой концепции нет ничего плохого, и кредиторы — там, где они требуются — хорошо знакомы с несколькими покупателями, связанными или несвязанными.

Итак, нет причин, по которым родитель не может купить дом с ребенком, с обоими именами в титульном документе, если у них есть деньги для этого.А там, где будет ипотека, это тоже не проблема: все, что хочет знать ипотечный кредитор, — это то, что у покупателей есть финансовые возможности для обслуживания ссуды, а там, где они не могут, есть свободный доступ. право собственности для кредитора в качестве обеспечения.

Где есть ипотека

Однако есть пара вещей, о которых вы хотите прояснить.

Я понимаю, что это не относится к вам и вашим родителям, поскольку вы говорите о совершении этой покупки за наличные, и поэтому вам не нужно беспокоиться об ипотеке.Но немногие покупатели жилья окажутся в таком положении, поэтому стоит разобраться в том, какой будет ситуация с ипотекой.

В сценарии, подобном вашему, когда родитель рассматривал возможность покупки вместе со взрослым ребенком, у любого кредитора возникает соблазн попытаться заставить более надежного получателя эффективно выступить гарантом или поручителем по ссуде.

Если что-то пойдет не так, это может быть очень несправедливо по отношению к материнской компании — почти наверняка человек, у которого банк будет искать такую ​​гарантию, и любой юридический советник разумно убедит их не участвовать в ипотечном договоре на этом основании.

Банк не стал бы пытаться сделать это с двумя друзьями, покупающими дом вместе: нет причин, по которым они должны навязывать такую ​​договоренность родственным покупателям из разных поколений.

И вы, вероятно, будете иметь дело с одним поставщиком ипотечных кредитов. Хотя в законе нет ничего, что могло бы помешать каждому покупателю оформить собственную ипотеку для покрытия той части собственности, которой он будет владеть, ключевой частью договоренности для кредитора является обеспечение, которое он имеет в отношении актива.

Если несколько кредиторов имеют обеспечение в виде разных акций в собственности, это может стать беспорядочным и дорогостоящим, если им потребуется утвердить это обеспечение в будущем.Понятно, что на этом основании большинство просто решит не вмешиваться. Таким образом, вы, скорее всего, имеете дело с одним кредитором.

Собственность

Это подводит меня к сути соглашения о собственности. Перед тем, как начать, вам необходимо решить, будете ли вы проживать в этом доме совместно или совместно.

Что это такое, я слышал, как вы говорите.Как бы это ни звучало, это довольно просто и важно объяснить.

Совместные арендаторы совместно владеют активом. Каждый — полноправный партнер, стопроцентный собственник. Это означает, что если один из совместных арендаторов умирает, актив автоматически (и это важно) переходит к оставшемуся совладельцу или совместным владельцам.

Если вы — общие арендаторы, это более формализованная договоренность.Каждый из вас владеет долей в активах, и в случае смерти одного из вас эта доля переходит в его имущество, и с ней обращаются в соответствии с условиями их завещания (если они есть) или по правилам завещания, если они этого не делают. т.

И сказать нечего, деление должно быть 50/50. Совместные арендаторы могут владеть любой долей в собственности от 1 до 99 процентов.

В любом договоре, заключаемом между вами для управления этой покупкой, должно быть четко указано, какая из двух договоренностей применяется.Я понимаю, что вы смотрите на договор, который, как вы ожидаете, прослужит лишь короткое количество лет, но за это время могут случиться неожиданные вещи.

Вот почему вы оба должны убедиться, что у вас есть завещание — или, если оно уже есть, не нуждается в обновлении, чтобы отразить планы, которые у вас двоих были бы, если бы один из вас умер в течение периода владения.

Налог

Проще говоря, налоговое положение вас и вашего родителя в отношении этого имущества значительно отличается.

Для вас это дом, ваша основная резиденция. Это означает, что вы не столкнетесь с какими-либо налогами — кроме местного налога на имущество — во время владения недвижимостью, и вы не будете нести ответственность за прирост капитала при продаже, надеюсь, с прибылью.

Для вашего родителя положение не так однозначно. Это не их дом, поэтому они не могут воспользоваться налоговыми льготами.Это инвестиционная недвижимость, и они будут облагаться налогом на прирост капитала от полной суммы любого прироста цены с момента ее покупки до ее продажи.

Точно так же, хотя вы сможете воспользоваться льготой при аренде комнаты до 14 000 евро, если бы вы пригласили кого-то для проживания в собственности во время вашего пребывания в доме, инвестор не имеет подобной выгоды. Если вы сдаете комнату в аренду, ваши родители должны будут рассматривать любую долю этого дохода, на которую они имеют право по вашему соглашению, как доход от аренды и будут полностью облагаться подоходным налогом и т. Д. С этой суммы.

Также ожидается, что в этом случае они зарегистрируют собственность в Совете по жилищной аренде.

Пожалуйста, присылайте свои запросы Доминику Койлу, Q&A, The Irish Times, 24-28 Tara Street, Dublin 2, или по электронной почте [email protected]. Эта колонка предназначена для читателей и не предназначена для замены профессиональных советов. Никакая личная переписка в

Покупка с помощью родителей

Учитывая, что среднестатистическому покупателю, впервые совершающему покупку, требуется залог не менее 16 000 фунтов стерлингов, неудивительно, что многие из нас совершают покупки с помощью родителей.Но совмещение членов семьи и больших денежных сумм может быть чревато проблемами. Прочтите это руководство, чтобы узнать о налоговых последствиях, законности и вариантах ипотеки, о которых вам нужно знать, когда вы покупаете с помощью семьи.

Дарение или получение депозита в подарок

Самый простой способ для родителей помочь вам — просто подарить деньги, необходимые для внесения депозита. Ипотечные кредиторы предпочитают, чтобы депозитные деньги были подарком, и обычно просят у родителей письмо, подтверждающее, что деньги не нужно возвращать.Просто имейте в виду, что если ваши родители умрут в течение семи лет после подарка, деньги будут рассматриваться как часть их имущества и могут облагаться налогом на наследство. Вы можете тщательно спланировать вопрос налога на наследство, если подготовитесь задолго до покупки — ваши родители могут дать вам до 3000 фунтов стерлингов в год, которые не будут учитываться в налоге на наследство, а через год, когда вы выйдете замуж, они могут дать вам еще 5000 фунтов стерлингов. Если ваши родители умрут в течение семи лет после того, как дали вам деньги, вам, возможно, придется заплатить налог на наследство, но, учитывая, что налог на наследство является проблемой только в том случае, если ваши родители оба умирают в течение семи лет, а их имущество стоит более 325000 фунтов стерлингов, этого не должно быть. беспокоит большинство людей.

Если ваши родители захотят дать вам ссуду, ваш ипотечный кредитор учтет выплаты по ссуде при определении размера вашей ипотеки. Это означает, что вы можете занять меньше денег, чем если бы деньги были подарком. Родители также должны помнить, что, когда вы вернете деньги, они должны будут уплатить подоходный налог со всех начисленных с вас процентов.

Как защитить подарок от бывших

Если ваши родители дают вам немного денег, чтобы помочь с вашим депозитом, и вы планируете совершить покупку с партнером, стоит подумать, что будет с деньгами, если вы разделитесь.Отличный способ защитить деньги — получить от адвоката «Доверительный акт». В нем будет указано, как следует разделить капитал в доме, если вы расстались со своим партнером. Цены начинаются от 100 фунтов стерлингов за время работы адвоката, но это может быть небольшая цена, если она защищает деньги вашей семьи.

Совместная покупка

Если ваши родители все еще работают, вы можете оформить совместную ипотеку. Это означает, что оба имени указаны в документах, и вы и ваши родители несете ответственность за выплаты по ипотеке.Совместная ипотека должна облегчить вам получение ипотеки и займа большей суммы, чем в противном случае. Но будьте осторожны, это может иметь налоговые последствия для ваших родителей, если у них уже есть собственный дом. Налоговый инспектор будет рассматривать новую собственность как второй дом, что означает, что им, возможно, придется платить налог на прирост капитала с любой прибыли при продаже собственности. Также стоит помнить, что и вы, и ваши родители будете нести ответственность за полную сумму ипотеки, если другой не заплатит. Срок ипотеки также будет зависеть от возраста ваших родителей.Многим кредиторам не нравится, когда условия ипотеки выходят за рамки 65 или 70 лет со дня рождения держателя ипотеки, поэтому для типичной 25-летней ипотеки это будет означать максимальный возраст родителей от 40 до 45 лет, когда ипотека будет получена. Если один из ваших родителей старше этого возраста, возможно, потребуется сократить срок ипотеки.

Риск повторной закладки

Если у ваших родителей мало денег, они могут повторно заложить свой дом или взять обеспеченную ссуду, чтобы собрать средства для вашего депозита. Хотя это здорово для вас, особенно если деньги — подарок, это будет стоить вашим родителям, так как им придется платить проценты по кредиту.И, что, возможно, более важно, они рискуют своим домом, если не могут поддерживать ежемесячные выплаты. Это далеко не идеальный вариант, и вашим родителям может быть сложно повторно заложить свой дом, если они приближаются к пенсии. Этот вариант следует рассматривать только в крайнем случае.

Гарант ипотека — ответ?

Если ваши родители являются домовладельцами и имеют приличную долю в своей собственности, они могут выступить в качестве поручителя по вашей ипотеке. Это означает, что они гарантируют выплату по ипотеке, если вы не можете себе этого позволить.Кредитор оценит их доход и убедится, что они могут позволить себе как свои собственные расходы, так и ваши платежи по ипотеке, если они решат, что могут, кредитор разрешит им выступить в качестве поручителя. Чтобы проверить, вероятно ли, что вы будете приняты кредитором, перед подачей заявки вам следует проверить свой кредитный отчет. Чтобы получить совершенно бесплатный доступ к вашему кредитному отчету, подпишитесь на нашу бесплатную услугу. Однако есть одна загвоздка. На имущество ваших родителей будет взиматься «плата», и в случае невыполнения вами обязательств по выплате ипотечного кредита ипотечный кредитор может потребовать от ваших родителей выплаты.Если они тоже не могут заплатить, то в конечном итоге их дом может быть возвращен во владение. С другой стороны, из-за дополнительной безопасности, предлагаемой поручителем, ипотечные кредиторы иногда готовы предоставить ссуду больше, чем если бы у вас не было поручителя.

Добавление взрослого ребенка к вашему домашнему титулу может вызвать проблемы

Патрисия Дэвис, финансовый тренер из Мэриленда, говорит, что каждый раз, когда она читает лекцию о деньгах, кто-то всегда задает этот вопрос: стоит ли добавлять взрослого ребенка к титулу моего дома?

Дэвис, бывший банкир, который работал с состоятельными людьми, каждый раз дает один и тот же ответ: «Нет.”

Есть ряд причин, по которым кто-то может захотеть добавить взрослого ребенка в свою собственность. Часто пожилые родители пытаются сделать так, чтобы после смерти их дом перешел к их детям без необходимости проходить завещание, юридический процесс, в котором суд контролирует распределение активов в соответствии с завещанием или в соответствии с законодательством штата.

Другие пытаются делать то, что они могли бы сделать лучше, если бы они имели волю или живое доверие.

Например, Дэвис рассказал мне историю об одной женщине, которая добавила имя своей сестры к своему дому.После смерти этой женщины сестра должна была продать дом и разделить все доходы между своими четырьмя взрослыми племянницами и племянниками. Что ж, тетя выставила дом на продажу — еще до похорон сестры, — но деньги оставила себе.

Для того, чтобы вы знали, вот несколько способов владения собственностью:

• Совместная аренда. Это имущество, которым одновременно владеют два или более человека. Совместная аренда с правом наследования означает, что в случае смерти одного собственника другой принимает на себя полное владение имуществом.

• Общие арендаторы. Два или более человека владеют собственностью, но без права наследования. Вместо этого после смерти одного из совладельцев его или ее интерес переходит к тому, кто указан в завещании этого человека. Если завещания нет, закон штата будет определять, какой наследник или наследники получат долю этого лица в собственности.

• Общинная собственность. Это особая форма совместной аренды между мужем и женой. Каждому из супругов принадлежит половина имущества, купленного во время брака.Любой из супругов может передать свою долю собственности кому угодно.

• Аренда в целом. Около половины штатов признают это особое право собственности, доступное для состоящих в браке людей. Каждому из супругов принадлежит половина имущества. Ни один из супругов не может продавать собственность или передавать свое право собственности без согласия другого. Если один из супругов умирает, другой получает право на все имущество.

Многие люди, задающиеся вопросом о том, имеет ли смысл добавлять кого-то в свой дом, рассматривают возможность совместной аренды из-за права наследования, которое позволяет избежать завещания.

Джон С. Гриер, управляющий партнер юридической фирмы Мэтьюза Грира Дамаско в Сан-Диего, рассказал мне об этом в интервью и в действительно хорошей статье на веб-сайте своей фирмы (www.mbglawoffices.com; щелкните ссылку для трастов и имущественное планирование) подводные камни передачи имущества в совместную аренду. Конечно, вам следует проконсультироваться со своим юрисконсультом или консультантом по налогам относительно вашей конкретной ситуации, поскольку законы каждого штата могут отличаться, сказал Гриер.

Итак, каковы подводные камни совместной аренды?

• Вы можете ввести налог на дарение для себя или своего имущества.По словам Гриера, федеральное правительство оценивает налоги (или уменьшение доступного освобождения от налога на наследство) в отношении любого подарка на сумму более 11000 долларов, сделанного любому человеку в течение календарного года. Если вы добавите кого-то в свою собственность, это может рассматриваться как подарок в размере половины стоимости собственности.

• Вы можете непреднамеренно создать налогооблагаемую прибыль для своего наследника. По словам Гриера, передача недвижимости в случае смерти получает повышенную стоимость до текущей рыночной стоимости для целей прироста капитала.Проще говоря, предположим, что пара купила свой дом за 20 000 долларов в 1955 году. Сейчас дом стоит 300 000 долларов. Взрослая дочь, унаследовавшая имущество после смерти пары, получает дом справедливой рыночной стоимости в 300 000 долларов. По словам Гриера, если он будет немедленно продан, налога не будет, потому что не было никакой прибыли. Но если имя дочери написано в доме, она не получит полной надбавки.

• Собственность, находящаяся в совместном владении, является предметом требований кредиторов любого из собственников.Например, предположим, что пара добавила имя своего сына к своему дому. У сына бизнес, который терпит крах, и IRS преследует его за неуплаченные налоги. Поскольку сын является совладельцем дома своих родителей, IRS пытается заставить его продать дом. Пара получит долю от выручки, но у них больше не будет дома, в котором можно было бы жить.

К сожалению, приведенный выше пример — правдивая история. К счастью, пара смогла сохранить свой дом, но не раньше, чем потратила 2500 долларов на судебные издержки, а также заплатила налоговые обязательства сына в размере 75000 долларов, сказал Гриер.

Имейте это в виду. После того, как вы написали чье-то имя на своем доме, вы дали ему или ей интерес к своей собственности.

«Ужасных историй предостаточно, — сказал Дэвис. «Вы должны быть очень осторожны, добавляя имя другого человека в свой дом».

по Michelle Singletary

Как состоятельные родители покупают дома для взрослых для детей, экономя на налогах за счет ссуд

• Кредитование на основе ценных бумаг было ускорено низкими процентными ставками и палящим рынком жилья.
• Для состоятельных родителей эти ссуды — способ передать свое состояние детям по невысокой цене.
• Банки нацелены на бэби-бумеров, которые хотят помочь своим детям-миллениалам купить свой первый дом.

Каждую неделю в течение последних 14 месяцев советнику по благосостоянию Аарону Беллу приходилось помогать своим состоятельным клиентам покупать дома.

Многие из них покупают не для себя, а для своих взрослых детей.В США родители часто помогают своим детям купить свой первый дом: 43% домовладельцев из поколения миллениума в опросе Legal & General за 2018 год заявили, что получали финансовую помощь от своей семьи. Но состоятельные и богатые, имея опытных консультантов, могут делать предложения исключительно за наличные, заимствуя под свои инвестиционные портфели — и при этом экономить на налогах.

При процентных ставках по ссудам всего 2% клиенты могут сэкономить деньги, взяв ссуды, в которых они не нуждаются, вместо того, чтобы ликвидировать свои запасы и понести огромные убытки. прирост капитала налоги.

«Мы завершаем 13-летнюю бычий рынок — сказал Инсайдеру Белл, советник Cannataro Family Capital Partners, северо-западной взаимной компании. «Каждый родитель должен сделать паузу, прежде чем продавать акции, чтобы купить дом». Кредитные линии (SBLOC) были популярны в течение многих лет благодаря низким процентным ставкам, но лихорадка на рынке недвижимости сделала их критически важными.

«Сейчас мы наблюдаем, что большинству людей приходится приходить с предложениями за наличные и быть готовыми закрыться в течение 30 дней», — сказал Insider Джейсон Филд, финансовый консультант бутик-фирмы Van Leeuwen & Co. «Этот тип ссуд SBLOC быстр, потому что вам не нужно проходить через все процедуры андеррайтинга, которые повлечет за собой ипотека, потому что вы используете стоимость своего счета в качестве залога».

Вам не обязательно быть сверхбогатым, чтобы получить кредитную линию, основанную на ценных бумагах, но они могут быть открыты только под непенсионные активы и, как правило, имеют более высокий минимум, чем маржинальные кредиты, которые, в отличие от SBLOC, могут использоваться для купить акции.Более крупные кредитные линии обычно предполагают более низкие процентные ставки.

Наибольшая экономия достигается за счет уклонения от налога на прирост капитала

В штатах с высокими налогами, таких как Калифорния, где общие федеральные налоги и налоги штата на прирост капитала составляют почти 40% для самых высокооплачиваемых людей, получение ссуды вместо погашения ценных бумаг является — понятно, — сказал Чарити Фоллс, глава отдела планирования благосостояния Union Bank.

По опыту Фоллс, родители обычно хранят право собственности на свое имя и в конечном итоге дарят его ребенку напрямую или в доверительный фонд.

Освобождение от уплаты налога на наследство составляет 11,7 миллиона долларов, что означает, что меньше чем 2000 американских семей должны беспокоиться об этом, но есть способ снизить стоимость своего имущества с помощью этих ссуд, сказал Фоллс Insider. Если родитель продает собственность или любой актив ребенку, а ребенок дает им вексель взамен — юридический документ, обещающий, что заемщик выплатит ссуду, — ребенок фактически берет на себя первоначальную ссуду, а имущество включает только оставшуюся задолженность после смерти родителей, а не само имущество.

Для большинства клиентов он используется для экономии на подоходном налоге, а не на налоге на наследство.

«Это может быть использовано каждым в качестве стратегии планирования подоходного налога», — сказала она.

Банки склоняются к этой тенденции

GS Select, подразделение частного банка Goldman Sachs, в этом году выдало кредитов на сумму более 8 миллиардов долларов, половина из которых составляет недвижимость, по словам сотрудника подразделения Уита Магрудера. Предоставление родителями своих инвестиционных счетов в залог своему ребенку в качестве заемщика — это эффективный с точки зрения налогообложения способ передать активы до смерти.

«Это один из способов начать передачу богатства между поколениями», — сказал он Insider.

BNY Mellon Wealth Management и Merrill Lynch предлагают клиентам 100% финансирование наличными и обращающимися на рынке ценными бумагами, а также недвижимостью в качестве залога.

Посредством программы Merrill Lynch Parent Power клиенты могут закладывать до 5 миллионов долларов ценных бумаг от имени своих взрослых детей или близких родственников. Они могут использовать ссуду для оплаты дома наличными, а затем взять ипотечный кредит.Ребенок является заемщиком и выплачивает остаток по ипотеке, за исключением случаев, когда его доход слишком низок, чтобы соответствовать требованиям.

Благодаря заложенному в залог активам ипотечному продукту JPMorgan клиентам не нужно платить частную ипотечную страховку, которая требуется, когда покупатели вносят первоначальный взнос менее 20% от покупной цены дома, или вносить первоначальный взнос. Эти черты также обеспечиваются стоимостью собственности, а это означает, что по мере ее повышения зависимость взрослого ребенка от имущества родителей уменьшается.

«По мере роста стоимости дома зависимость от родительского портфеля снижается, и, в конечном итоге,« ликвидные активы »могут быть высвобождены», — сказал Винс Ла Падула, глобальный руководитель отдела кредитных решений для управления капиталом в JPMorgan. Private Bank, сообщил Insider.

Ссуды поставляются с прикрепленными строками

Клиенты, как правило, могут торговать активами своих счетов, пока у них есть ссуды, но перевод денежных средств или ценных бумаг должен быть одобрен кредитором.Если стоимость портфеля падает, клиентов могут попросить либо погасить часть ссуды, либо добавить деньги на свой счет.

По словам Белла, брокеры обычно обращаются к вам, если ваши заложенные активы упадут не менее чем на 25%, и если стоимость упадет ниже суммы кредита, у вас может быть только 30 дней, чтобы выплатить его, прежде чем ваш счет будет продан, а вы взимается за любую неоплаченную разницу.

Хотя рыночные колебания такого размера случаются редко, Bell действительно рекомендует некоторым клиентам хеджировать свои ставки, беря ссуды в сочетании с продажей активов для совершения крупных покупок.

«Трудно представить, что рынок будет оставаться на этих максимумах вечно», — сказал Белл. «Возьми победу. Мы не можем быть просто жадными свиньями».

Что нужно знать перед оформлением ипотеки для вашего ребенка

Ваш взрослый ребенок трудолюбив и ответственен. Но из-за отсутствия кредитной истории, более строгих правил кредитования или слишком большого количества студенческих ссуд для них практически невозможно получить ипотеку. Единственный способ получить одобрение ипотечной ссуды — это совместное подписание ссуды.

Прежде чем вы подпишетесь на пунктирной линии, посмотрим, что на самом деле означает, когда вы совместно подписываете ипотечный кредит для своего ребенка.

Стоит ли оформлять ипотечный кредит на взрослого ребенка?

Оформлять или не оформлять жилищную ипотеку — сложный вопрос для многих родителей. Совместно подписывая, вы гарантируете долг. Если ваш ребенок задерживает платежи, вы должны будете выписать чек ипотечному кредитору.

Опрос, проведенный Национальной ассоциацией риэлторов в прошлом году, показал, что 60 процентов впервые покупающих жилье испытывают трудности с получением ипотеки; большинство из них — миллениалы (в возрасте от 18 до 34 лет). Но для родителей, которые сами имеют финансовые возможности, совместное подписание ипотеки может быть хорошей идеей.

«Вам необходимо рассмотреть все возможности и основать свое решение на этом», — говорит Кейт Кроп, владелец и консультант по ипотеке в Eroica Financial Services, Ирвинг, Техас.«Если у тебя есть надежный ребенок, ты выйдешь хорошо».

Как работает ссайнер по ипотеке?

Соруководитель — это лицо, указанное в заявлении на ипотеку и другие документы о ссуде, обещающее ответственность по ссуде, но не имеющее никаких прав на собственность. Соискатель должен иметь стабильный доход, низкое соотношение долга к доходу и хорошую кредитоспособность, чтобы иметь право на получение ипотечной ссуды.

Кроп утверждает, что финансовых преимуществ для созаемщика не существует.Но если это касается вашего взрослого ребенка, вы даете ему возможность владеть домом, когда никто другой не дал бы им такой возможности.

«Я подписал автокредит только для своего зятя», — добавляет он. «Автомобиль сильно отличается от дома. Но он много работал и производил все выплаты. У нас никогда не было проблем ».

FTC предупреждает потребителей, что прежде чем они решат совместно подписать ссуду, им необходимо понять свою финансовую ответственность.

Вам необходимо выяснить, действительно ли вы можете позволить себе выплатить ссуду помимо собственной ипотеки, других долгов и повседневных расходов на жизнь. Если ваш взрослый ребенок получит травму, потеряет работу или возникнет другая ситуация, которая может привести к задержке выплаты кредита, вы будете нести ответственность за выплату суммы кредита.

Плюсы оформления ипотеки

Ваш ребенок воспитывает справедливость и гордость. Иметь собственный дом, о котором нужно заботиться, создавая собственный капитал — это хорошо. Кроме того, ежемесячная выплата ипотеки помогает им повысить свой кредитный рейтинг, что может позволить им рефинансировать ссуду, на которую вы подписали совместную подписку, и получить ссуду самостоятельно в будущем.

Вы получите свой собственный дом обратно. По состоянию на 2016 год исследовательский центр Pew Research Center обнаружил, что 15 процентов миллениалов (в возрасте от 18 до 34 лет) живут в домах своих родителей. Некоторые родители хотят быть пустыми ночлежками и уединиться. Совместно подписав ипотечный кредит, ваш взрослый ребенок выезжает из дома.

У вас есть потенциальная инвестиционная недвижимость. Если все идет наперекосяк и ваш взрослый ребенок не может вносить выплаты по ипотеке, вы можете сдать дом в аренду или продать его — поскольку стоимость недвижимости в большинстве районов страны растет, вы можете получить прибыль.

Минусы оформления ипотеки

Ваш кредит может снизиться. Любая просрочка платежа, обращение взыскания или другие действия кредитора после пропущенных платежей повлияют на ваш собственный кредитный отчет и кредитный рейтинг.

Это повлияет на ваш DTI. Чтобы иметь право на получение кредита, у вас должно быть определенное соотношение долга к доходу. Даже если вы не являетесь основным заемщиком по этой ссуде, будущие кредиторы сочтут это обязательством, что сделает ваш процент DTI менее привлекательным для кредиторов.

Отношения могут испортиться. Если член вашей семьи не платит по кредиту каждый месяц, возможно, вам придется серьезно поговорить.

«Если взрослый ребенок пропускает ежемесячные платежи, в кредитном отчете родителя могут появиться плохие отметки. Это может испортить отношения и усложнить желание снова помочь им материально », — говорит Кроп.

Альтернативы оформлению ипотеки

Помощь при первоначальном взносе. Если вы не хотите оформлять ипотечный кредит, вы можете помочь своим детям внести первоначальный взнос или помочь при закрытии сделки.Первоначальный взнос — обычное дело, из-за которого кто-то не может получить ссуду, добавляет Кроп.

Купите дом сами. Некоторые родители покупают дома сами, а затем сдают их в аренду своим взрослым детям. Как только ребенок получит достаточно кредита или первоначального взноса, он может купить дом у родителей.

Дайте семейный заем. Если у вас достаточно денег, чтобы купить дом, сделайте это и создайте ссуду непосредственно со своим взрослым ребенком (как в банке).Сначала проконсультируйтесь с финансовым консультантом или бухгалтером о правилах и положениях IRS.