Как оформить вычет налоговый на покупку квартиры: Имущественный вычет при приобретении имущества | ФНС России

Налоговые вычеты на сдаваемое в аренду имущество

Независимо от того, представляете ли вы в настоящее время интересы инвестора в недвижимость или предполагаете, что будете делать это в будущем, существуют многочисленные налоговые вычеты, на которые могут претендовать лица, приобретающие и управляющие сдаваемой в аренду недвижимостью. Эти вычеты несколько отличаются от вычетов за основное место жительства, в котором проживает владелец. Как REALTOR®, ваши клиенты, скорее всего, будут задавать вам фундаментальные вопросы о налоговых последствиях владения недвижимостью, сдаваемой в аренду. Хотя никто не должен обоснованно ожидать, что вы будете налоговым экспертом, важно, чтобы вы могли ответить на основные вопросы, которые могут задать ваши клиенты. В этой статье рассматриваются налоговые вычеты по аренде недвижимости и их значение для ваших клиентов.

Общие налоговые вычеты по аренде недвижимости | Коммерческая и инвестиционная недвижимость | Какие расходы на аренду недвижимости не облагаются налогом? | Разговор с клиентами о вычетах по налогу на сдаваемое в аренду имущество

Общие налоговые вычеты на сдаваемое в аренду имущество

Следующие вычеты, на которые чаще всего претендуют владельцы сдаваемого внаем имущества, могут существенно сократить расходы на приобретение, владение и содержание сдаваемого в аренду имущества. Понимание основ этих вычетов позволит вам помочь клиенту контекстуализировать покупную цену, учитывая его или ее прогнозируемый чистый доход на основе доступных налоговых вычетов от аренды имущества.

Амортизация активов

Из многих налоговых льгот при сдаче в аренду имущества амортизация может показаться несколько нелогичной, поскольку стоимость недвижимости обычно увеличивается со временем. Тем не менее, с точки зрения налогового законодательства срок амортизации недвижимости обычно составляет от 27,5 лет для жилой недвижимости до 39 лет для нежилой недвижимости.

Амортизация – это налоговая льгота, покрывающая ожидаемый износ и моральное устаревание имущества, которое неизбежно произойдет с течением времени. Владельцы также могут со временем амортизировать некоторые более крупные расходы на личное имущество, например, на бытовую технику или мебель.

Проценты по ипотечным кредитам

Из всех вычетов по налогу на инвестиционную недвижимость, на которые могут претендовать ваши клиенты, вы должны быть наиболее знакомы с вычетом процентов по ипотечным кредитам. Этот вычет распространяется не только на первичное и вторичное жилье, но и на все виды сдаваемой в аренду недвижимости, на которую распространяется ипотека. Однако для владельцев, которые живут в резиденции с ипотекой, проценты представляют собой постатейный вычет (указанный в Приложении A), и процентный вычет обычно ограничивается ипотечным долгом в размере 750 000 долларов.

Владельцы сдаваемой в аренду недвижимости, с другой стороны, сообщают о любых процентах по ипотечным кредитам как расход в Приложении E Формы 1040 или в налоговой форме товарищества или корпоративного налога. И в отличие от тех, кто перечисляет вычеты по процентам по ипотечным кредитам, на владельцев арендной недвижимости не распространяется ограничение на сумму долга.

Налоги на имущество

Еще один налоговый вычет, доступный большинству инвесторов в аренду, касается налога на имущество. Этот вычет также доступен для владельцев основного и дополнительного жилья, но только в том случае, если они детализируют свои вычеты.

Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года временно ограничил вычет государственных и местных налогов (SALT) до 10 000 долларов США или 5 000 долларов США для состоящих в браке людей, которые подают документы отдельно.

Ремонт

Проще говоря, ремонт включает в себя ремонт или замену того, что сломано или не работает. Если вашему клиенту необходимо починить сломанные перила или заменить поврежденную дверь гаража на арендованной собственности, расходы будут представлять собой ремонт, и он, как правило, может вычесть стоимость в своей налоговой декларации. Модернизация или усовершенствование сдаваемого в аренду имущества, как правило, не вычитаются как ремонт, но стоимость подлежит амортизации в течение срока полезного использования имущества. Примеры улучшений включают добавление нового сарая или реконструкцию ванной комнаты.

Если ваш клиент предоставляет арендатору кредит на аренду в обмен на выполнение ремонта, этот кредит также может быть вычтен. Допустим, ваш клиент предлагает арендатору кредит в размере 500 долларов США от их следующей ежемесячной арендной платы за ремонт двери и установку новой душевой штанги. Несмотря на то, что эти 500 долларов будут считаться доходом, они также могут быть вычтены как расходы на ремонт.

Операционные расходы

Если ваш клиент решит использовать опыт компании по управлению имуществом, чтобы заботиться об аренде, связанные с этим расходы, как правило, не облагаются налогом. Тем не менее, если ваш клиент также планирует быть управляющим недвижимостью, он столкнется с операционными расходами, возникающими в связи с ведением отношений с арендаторами и поддержанием собственности в рабочем состоянии.

Могут быть вычтены любые расходы на проверку жильцов, включая проверку биографических данных, кредитоспособности или рекомендаций. Другие необходимые расходы на содержание имущества или коммунальные услуги, оплачиваемые арендодателем, также обычно подлежат вычету. Сюда могут входить:

• Уход за газоном
• Картина
• Уход за прибором и техническое обслуживание
• Чистка ковров
• Борьба с вредителями
• Сезонный уход за недвижимостью (чистка водосточных желобов, обрезка деревьев, уборка снега и т. д.)
• Сборы ТСЖ

Командировочные и другие разные расходы

Многие дорожные расходы, которые ваш клиент несет в связи с арендованным имуществом, могут подлежать вычету. Если им необходимо путешествовать, чтобы получить доход от аренды или управлять, сохранять или поддерживать свою собственность, связанные с этим расходы, как правило, не облагаются налогом. Чтобы претендовать на этот вычет, вы должны посоветовать клиентам вести подробные записи, удостоверившись, что они сохраняют квитанции и подсчитывают пробег во время своих поездок.

Согласно налоговому законодательству, только обычные и необходимые командировочные расходы могут быть вычтены, а это означает, что расходы не могут быть щедрыми или экстравагантными. Они также не могут быть связаны с личным путешествием. Примеры вычитаемых командировочных расходов включают:

• Авиаперелет, расходы на поезд, автомобиль или другие транспортные расходы, связанные с поездкой
• Тарифы на такси или каршеринг при поездке из отеля в сдаваемое в аренду имущество
• Использование транспортного средства на территории арендуемой недвижимости 
• Расходы на проживание
• Прачечная и химчистка
• Телефонные звонки по вопросам собственности
• Сервисные советы

Расходы, связанные с поездками для улучшения или ремонта сдаваемого в аренду имущества, не подлежат налогообложению, поскольку эти расходы возмещаются за счет амортизации. Однако ваш клиент может иметь возможность вычесть другие стандартные расходы, такие как печать, канцелярские товары, расходы на рекламу и расходы на страхование.

Верх

Коммерческая и инвестиционная недвижимость

Коммерческая недвижимость может включать в себя все виды сдаваемой в аренду собственности от отелей и офисных зданий до торговых центров и многоквартирных жилых домов или даже пекарен и ресторанов. Коммерческая недвижимость, которую можно сдавать в аренду, — это не только квартиры или Airbnbs.

После того, как ваш клиент сделал свои инвестиции, он может получать доход от аренды за счет платежей, которые он получает от любого арендатора, сдавшего недвижимость в аренду.

 Прежде чем консультировать клиента, который планирует предлагать краткосрочную аренду, убедитесь, что вы ознакомились со всеми ограничениями на краткосрочную аренду в вашем регионе. Эти ограничения могут ограничивать возможности владельцев недвижимости сдавать недвижимость в аренду на краткосрочной основе.

Top

Какие расходы на аренду недвижимости не облагаются налогом?

Определенные расходы на аренду имущества не подлежат налогообложению, в том числе:

• Упущенная арендная плата, возникшая из-за того, что она не была уплачена или собрана, или из-за того, что имущество было пустым. Однако, если ваш клиент ведет учет по методу начисления, и он включил арендную плату в свой доход, она может быть вычтена.
• Личные расходы, например, проезд на работу и с работы.
• Представительские расходы.
• Пожертвования на политические цели.
• Штрафы и пени.

Вы всегда должны проконсультироваться со специалистом по налогам о специфике налоговых вычетов, прежде чем консультировать клиента по поводу получения каких-либо налоговых вычетов сдаваемого в аренду имущества.

Top

Обсуждение с клиентами налоговых вычетов с арендованного имущества

При разговоре с клиентами о налоговых вычетах с арендованного имущества вам необходимо осветить несколько ключевых моментов.

Целью большинства инвесторов в недвижимость является зарабатывание денег, поэтому ваша основная роль в качестве РИЭЛТОРА® заключается в том, чтобы направлять клиентов к недвижимости, которая имеет для них смысл. И имейте в виду, что всегда лучше направлять своих клиентов к специалисту по налогам, чтобы подтвердить, как аренда недвижимости и соответствующие вычеты повлияют на их финансовое положение.

Верх

Налоговые вычеты по аренде недвижимости | Налоговый вычет на имущество

Сдача дома в аренду может потребовать много работы — от поиска арендаторов до ремонта кранов. Но преимущества денежных потоков и налоговых вычетов с арендной собственности могут окупиться.

На самом деле, вы можете использовать многие расходы на аренду недвижимости, чтобы компенсировать свой доход от аренды. В публикации IRS 527 есть все подробности.

Налоговые вычеты для арендодателей

Многие расходы на аренду жилья не облагаются налогом. Сохраняйте квитанции и любую другую документацию и делайте вычеты по графику E. Предположим, вы будете тратить в среднем четыре часа в неделю на содержание арендуемой недвижимости, включая ведение документации.

Как правило, вы можете требовать налоговых вычетов за аренду жилья за год, в котором вы оплачиваете следующие общие расходы на аренду жилья:

• Реклама

• Очистка и техническое обслуживание

• Комиссии, уплаченные агентам аренды

• Ассоциация домовладельцев/Кондовые взносы

• Страховые премии

• Юридические сборы

• Процент ипотеки

• Налоги, включая налоги на недвижимость

•Коммунальные услуги

Менее очевидные расходы, которые также могут подлежать вычету, включают сборы, взимаемые бухгалтером за составление вашего Графика E. И не забывайте, что сдаваемый в аренду дом может быть даже плавучим домом или трейлером, пока в нем спят, готовят , и санузлы. При этом местонахождение сдаваемого жилья не имеет значения.

Это может быть даже за пределами Соединенных Штатов.

Популярные чтения

Как разморозить трубы и предотвратить повреждение

Ремонт своими руками

Эти советы помогут вам разморозить замерзшие водопроводные трубы и избежать значительных повреждений.

4 вещи, которые нужно сделать в феврале, чтобы избежать неприятной весны

Уборка и расхламление

План борьбы с грязью. Это № 1 в этом коротком списке.

11 опасных деревьев, которые вы никогда не должны сажать во дворе

Слайд-шоу

Некоторые деревья доставляют больше хлопот, чем пользы. Прежде чем отправиться в детскую, посмотрите наше слайд-шоу. Затем вы увидите еще больше деревьев, которые ненавидят читатели.

Вычет командировочных расходов

Вы можете вычесть расходы на местные поездки до сдаваемого внаем дома для таких действий, как его демонстрация, взимание арендной платы или техническое обслуживание. Если вы пользуетесь собственным автомобилем, вы можете претендовать на стандартную ставку пробега, а также дорожные сборы и парковку. В 2018 году это 54,5 цента за милю.

Поездки за пределы вашего района в съемный дом — это другое дело. Вы можете списать расходы, если целью поездки является сбор арендной платы или, говоря словами IRS, «управление, сохранение или техническое обслуживание» имущества. Если во время поездки вы совмещаете приятное с полезным, вы можете вычесть только ту часть расходов, которая непосредственно связана с арендой.

Вычет на ремонт и усовершенствование

Еще одна область, требующая осторожности от владельцев арендованного жилья, — это ремонт в сравнении с улучшениями. Налоговый кодекс позволяет вам немедленно списывать ремонт — любые ремонтные работы, которые поддерживают ваше имущество в рабочем состоянии — так же, как и другие расходы. Затраты на улучшения, повышающие стоимость сдаваемого в аренду имущества или продлевающие срок его службы, вместо этого должны амортизироваться в течение нескольких лет.

(Подробнее об амортизации ниже.)

Подумайте об этом так: простая замена разбитого оконного стекла считается ремонтом, а замена всех окон в арендованном доме считается улучшением. Устранение течи на крыше — это ремонт; переоборудовать всю крышу — это улучшение. Вы получаете картину.

Самые популярные в сфере налогов

Налоговые вычеты по аренде имущества

Налоги

Что можно вычесть, например налог на недвижимость, а что нельзя — но однозначно больше можно, чем нельзя.

Объяснение процесса обжалования налога на имущество

Налоги

6 шагов к обжалованию счета за налог на имущество.

Как долго хранить налоговую отчетность и многое другое: контрольный список

Налоги

Для большинства налоговых вычетов нужно хранить квитанции и документы не менее 3 лет.

Покупка дома? Что нужно знать о налогах

Налоги

Вот совок о том, что не облагается налогом при покупке дома.

Как новый налоговый закон влияет на домовладение

Налоги

Детали могут быть сложными. Дважды проверьте себя с этими налоговыми правилами, затрагивающими домовладельцев.

Амортизация

Амортизация относится к стоимости имущества, которая теряется с течением времени из-за износа и устаревания. В случае улучшения арендуемого дома вы можете вычитать часть этой потерянной стоимости каждый год в течение определенного количества лет.

Вы можете начать амортизировать стоимость всей сдаваемой в аренду недвижимости, как только сдаваемый в аренду дом будет готов для арендаторов, и вы сдадите его в аренду, даже если у вас еще нет арендаторов. Как правило, вы амортизируете стоимость самого дома (но не часть стоимости, относящуюся к земле) в течение 27,5 лет. Вам придется перестать амортизировать, как только вы возместите свои затраты или перестанете сдавать дом в аренду, в зависимости от того, что наступит раньше.

Амортизация — ценная налоговая льгота, но расчеты могут быть сложными. Прочтите публикацию IRS 946, «Как амортизировать имущество», для получения дополнительной информации и использовать форму 4562, когда придет время налогообложения. Возможно, вам потребуется консультация налогового консультанта.

Прибыли и убытки от аренды жилья

Арендная плата, которую вы ежемесячно получаете от арендатора, считается доходом. Вы компенсируете этот доход и снижаете свой налоговый счет, вычитая расходы на аренду дома, включая амортизацию. Если, например, вы получили 9 600 долларов в качестве арендной платы в течение года и понесли расходы в размере 4 200 долларов, то ваш налогооблагаемый доход от аренды составит 5 400 долларов (9 долларов США).600 долларов США на аренду минус 4 200 долларов США на расходы).

Вы даже можете списать чистый убыток по арендованному дому, если вы соответствуете требованиям к доходу, владеете не менее 10% имущества и активно участвуете в аренде дома. Активное участие в аренде так же просто, как размещение объявлений, установление арендной платы или проверка потенциальных арендаторов.

Если ваш модифицированный скорректированный валовой доход (такой же, как скорректированный валовой доход для большинства людей) составляет 100 000 долларов США или меньше, вы можете вычесть до 25 000 долларов США в качестве убытков от аренды. Вычет за убытки постепенно прекращается между доходами от 100 000 до 150 000 долларов. Вы можете перенести избыточные убытки на будущие годы.

Предположим, что за год доходы от аренды составляют 12 000 долларов, а расходы составляют 15 000 долларов, что приводит к убыткам в размере 3 000 долларов. Если ваш модифицированный скорректированный валовой доход ниже 100 000 долларов США, вы можете вычесть полную сумму убытка в размере 3 000 долларов США. Если вы находитесь в налоговой категории 22%, убыток в размере 3000 долларов США уменьшает ваш налоговый счет на 660 долларов США плюс любые применимые подоходные налоги штата.