Как оформить переуступку прав на квартиру: Переуступка квартиры что это? [Инструкция]

Оформление переуступки прав на квартиру – Юридическая компания «Правовой Сервис»

Чтобы приобретение квартиры в новом многоэтажном доме стало для семьи радостным событием, необходимо разобраться в тонкостях заключения договоров о покупке или продаже недвижимости. Для заключения успешной сделки требуется тщательная экспертиза документов застройщика, в том числе анализ договоров участия в долевом строительстве (ДДУ).

Долевое строительство предполагает финансовое участие нескольких инвесторов (дольщиков) в строительстве конкретного объекта недвижимости. Застройщик заключает с инвестором договор, который дает право на оформление собственности на квартиру после завершения строительных работ и сдачи объекта в эксплуатацию. В некоторых случаях инвесторы продают свои права собственности 3-м лицам, заключая договора переуступки.

Это означает, что покупатель приобретает не квартиру, а право требования на передачу объекта в собственность после введения дома в эксплуатацию.

Такие договора имеют ряд особенностей.

Адвокаты фирмы «Правовой Сервис» подробно расскажут о «подводных камнях» относительно переуступки прав на квартиру, проведут экспертизу документов по долевому строительству в городе Санкт-Петербург, займутся взысканием денег с застройщика в случае возникновения проблемной ситуации. Практикующие юристы нашей компании знают все финансовые схемы недобросовестных строительных фирм, поэтому юридически грамотно оценивают условия сделки и реальную стоимость объекта недвижимости.

Почему оформление переуступки прав на недвижимое имущество выгодно инвесторам и покупателям?

Преимущества договора переуступки прав на квартиру в г. Санкт-Петербург

Основное преимущество покупки недвижимости по договору переуступки – низкая стоимость. Профессиональные инвесторы, как правило, не желают оформлять недвижимое имущество в собственность, поэтому продают объекты до момента введения дома в эксплуатацию.

Отсутствие свидетельства о собственности, незаконченное строительство и прочие факторы значительно снижают стоимость такого объекта недвижимости.

Потенциальные риски:

• Признание договора недействительным (не соответствие требованиям законодательства, составлен с ошибками и так далее)
• «Двойная» продажа одного объекта
• Длительность строительства
• Проблемы с вводом объекта в эксплуатацию
• Мошеннические действия (например, договор об участии в долевом строительстве без государственной регистрации)

При покупке квартиры по договору-переуступке следует обращать внимание на застройщика, инвестора-продавца и многие другие факторы. Только юрист-практик может вовремя сориентироваться и выявить риски при заключении подобной сделки.

Оформление переуступки прав на квартиру в г. Санкт-Петербург – одно из основных направлений деятельности нашей фирмы. Мы всегда рады помочь клиентам приобрести или продать недвижимость на выгодных условиях с соблюдением всех норм законодательства.

 

отправить заявку

 

Переуступка новостройки по ДДУ и ЖСК

Вопрос о продаже жилья в новостройке может возникнуть в нескольких случаях. Спекулятивными играми на растущем первичном рынке целенаправленно занимаются инвесторы, покупая объект на стадии котлована и продавая практически в достроенном доме. Выставляют недостроенные квартиры на реализацию также дольщики, у которых изменились жизненные обстоятельства.

Как продать строящуюся квартиру

Прежде всего, надо знать, что в истории каждой новостройки есть практически мертвый для продажи квартир период: после подписания акта приема-передачи объекта и до регистрации права собственности на него в Росреестре.

Проблема в том, что по договору долевого участия дольщик имеет право переуступить строящееся жилье только до подписания акта приема-передачи. По договору купли-продажи недвижимость продается после регистрации. Закон не возбраняет между этими событиями заключать предварительные договоры купли-продажи с последующим оформлением основного документа. Но покупатели осторожничают и идут на такого рода сделки преимущественно с застройщиками.

Продажа в период строительства по договору переуступки (цессии) имеет свои минусы. Выставляя недостроенный объект на продажу, вы вступаете в прямую конкуренцию с застройщиком, который, возможно, реализовал еще не все объекты в жилом комплексе. Кроме того, сокращаете количество потенциальных покупателей. К примеру, из их числа исключаются получатели различных субсидий или участники длинных риэлторских цепочек.

Переуступка по ДДУ

Оформленная в собственность квартира стóит, как правило, на 10-15% дороже, чем аналогичная в доме на завершающей стадии строительства. Но эта выгода может быть съедена дополнительными расходами на ее содержание от подписания акта приема-передачи и до продажи.

Если вы решили дождаться оформления имущественного права, то действуйте по аналогии с продажей жилья на вторичном рынке. Если предпочли переуступить квартиру по договору цессии, то дальнейшие шаги будут различаться в зависимости от того, по какому договору приобретался объект: ДДУ или паенакопления ЖСК.

В первом случае внимательно изучите договор долевого участия, особенно – пункт о досрочном расторжении ДДУ по инициативе дольщиков. Несмотря на то что «плата за выход» противоречит статье 32 федерального закона «О защите прав потребителей», застройщики нередко предусматривают определенный сбор за продажу квартиры по переуступке.

Изредка в ДДУ вовсе наложено вето на переуступку прав требований (таким образом застройщики пытаются обезопасить себя от конкурентов в лице инвесторов) либо предусмотрен единственный вариант реализации недостроенного объекта – через отдел продаж строительной компании, за что взимаются высокие комиссионные.

Напоминаем, что эти пункты абсолютно незаконны. Уступку прав требований регламентируют статьи 11 ФЗ-214 и 382 Гражданского кодекса. Цессия допускается с момента государственной регистрации ДДУ до подписания акта о получении объекта в собственность. Любые ограничения и материальные поборы противоречат ГК. Но не исключено, что отстаивать свое право на свободную продажу строящейся квартиры надо будет в суде.

Если застройщик не нарушает Гражданский кодекс, то он предъявляет к намеренному выйти из игры дольщику только два требования. В случае если будущая квартира оплачена полностью, достаточно письменно уведомить строительную компанию о факте ее переуступки. Если полная стоимость объекта еще не выплачена, необходимо согласовать с застройщиком передачу права требования новому лицу (статья 391 Гражданского кодекса РФ).

Федеральное законодательство не регламентирует содержание договора цессии. Он может быть составлен в произвольной форме, но должен в обязательном порядке включать основные сведения – полные паспортные данные сторон, ссылку на ДДУ, предмет договора, цену уступки и порядок ее оплаты. Как и ДДУ, договор цессии должен пройти регистрацию. Только после этого он вступает в силу.

Соответственно, в большинстве случаев окончательные расчеты покупателя и продавца с выемкой денег из банковской ячейки осуществляются только после регистрации документа в Росреестре.

Переуступка в ЖСК

В домах, строящихся по схеме ЖСК, с одной стороны, продать квартиру проще – закон не требует регистрации договоров паенакопления в госорганах. В соответствии с Жилищным кодексом РФ решение о выходе из кооператива одного члена и вступлении другого принимает правление. На практике это реализуется, как правило, следующим образом: продавец и покупатель одновременно пишут соответствующие заявления на имя председателя правления кооператива (он же топ-менеджер компании-застройщика), после подписания которых юридические вопросы с передачей прав требования на будущее жилье считаются урегулированными.

С финансовой стороной переуступки дело обстоит сложнее. В уставе ЖСК могут быть предусмотрены штрафные санкции для «ренегата» в размере 5-10% паевого взноса. В данном случае поборы не противоречат Гражданскому кодексу. Как правило, эта сумма закладывается в цену продажи.

Если строящееся жилье приобреталось с привлечением ипотечного займа, процесс его продажи будет более сложным и длительным.

С 1 января 2017 года в 214-ФЗ появился пункт о том, как быть, если у дольщика имеется открытый счет эскроу. Возможность рассчитываться за квартиру с использованием таких счетов была введена законодательством в 2016 году. К счету эскроу, куда дольщик перечисляет средства за квартиру при подписании контракта в качестве гарантии будущего платежа, не имеют доступа ни он сам, ни застройщик, пока условия ДДУ не будут выполнены. В таком случае деньги переходят строительной компании. Если она не выполняет обязательства, то деньги возвращаются дольщику.

Когда дольщик является владельцем счета эскроу, то при переуступке права требования на квартиру к новому дольщику переходят и все права и обязанности по договору счета эскроу.

Как передать аренду квартиры?

• В зависимости от вашего договора аренды и его положений, передача квартиры в аренду может быть как плавной, так и настоящим кошмаром. вы думаете о переезде, вот на что следует обратить внимание при подаче заявки на передачу аренды квартиры

Вы живете в квартире своей мечты уже много лет. Но вдруг ваша ситуация с работой изменилась, и вам нужно переехать ближе к работе.

Проблема в том, что вы только что повторно подписали договор об аренде и не хотите платить сумасшедшие деньги, связанные с его нарушением. В зависимости от условий аренды вам, возможно, придется платить за каждый месяц вашего отсутствия.

Одно решение: Передача аренды квартиры.

Что такое передача аренды квартиры?

Передача квартиры в аренду — это ситуация, когда другое лицо принимает вашу аренду после получения согласия арендодателя.

Вы будете отвечать за поиск ответственного арендатора, который возьмет на себя аренду и уплатит оставшуюся арендную плату непосредственно вашему арендодателю. Но лучшая часть этой договоренности заключается в том, что вы не будете нести ответственность за поведение нового арендатора.

Итак, с чего начать передачу аренды?

1. Ознакомьтесь с договором аренды

Во-первых, вам необходимо ознакомиться с договором аренды и узнать, какие у вас есть ограничения. Прежде чем обращаться к своему арендодателю, вам необходимо знать, на каком этапе вы находитесь и какие у вас есть варианты.

Например, разрешено ли вам передавать аренду квартиры, и если да, то каковы сборы и расходы? От вас может потребоваться внести авансовый платеж за перевод, а также, в некоторых случаях, потерять залог или арендную плату за последний месяц.

Внимательно прочитайте, если в договоре аренды квартиры есть один из следующих пунктов о расторжении договора аренды.

Пункт об ответственности арендатора

Когда вы решаете разорвать договор аренды, в пункте об ответственности арендатора говорится, что вы несете ответственность за арендную плату с момента заключения договора аренды, но только до тех пор, пока не подберете следующего жильца. Этот пункт является оптимальным сценарием для полной передачи аренды, поскольку, как только новый арендатор подписывает договор аренды, ваша ответственность заканчивается, как только высохнут чернила на пунктирной линии.

Пункт о выкупе аренды

Хотя этот сценарий все еще позволяет вам разорвать договор аренды, он не очень благоприятен для передачи аренды. Этот пункт требует, чтобы арендатор заплатил комиссию за выкуп, чтобы выйти из аренды, а иногда и до дополнительного месяца арендной платы. Этот платеж по существу нарушает договор аренды и позволяет арендодателю начать все сначала. Передача в аренду или субаренда невозможна.

Нет ограничений по пункту

Ваш арендодатель мог бы использовать общий договор аренды, и здесь нет пункта на случай, если вам потребуется расторгнуть договор аренды или передать аренду. Это может быть как хорошо, так и плохо. Ваш арендодатель может быть в порядке с 30-дневным хедз-ап и освободить вас от аренды без каких-либо сборов или головной боли. Конечно, всегда расторгайте договор аренды в письменной форме, чтобы защитить себя.

Или ваш арендодатель может взыскать с вас всю оставшуюся сумму аренды. Законы штата могут пригодиться, если в вашем районе есть средства защиты.

2. Поговорите со своим арендодателем

Здесь вам пригодятся ваши отношения с арендодателем — все эти своевременные платежи и быстрые ответы. Даже если в вашем договоре аренды есть строгий пункт о запрете передачи аренды квартиры, стоит обсудить это с вашим арендодателем.

Вступите в разговор с надежным, финансово стабильным арендатором с хорошими рекомендациями, готовыми занять ваше место, готовым вести переговоры об оплате и оформлении документов, необходимых для передачи договора аренды после утверждения. Принесите несколько возможных идей арендаторов, с рекомендациями и историями работы, и, если это возможно с финансовой точки зрения, предложите оплатить проверку биографии выбранного.

3. Получите его в письменном виде

После одобрения получите его в письменном виде — напечатайте краткое соглашение, и вы оба сможете его подписать.

Также принесите с собой договор об аренде жилого помещения для ознакомления с вашим арендодателем. Это покажет им, что вы серьезно относитесь к этому переводу и проявляете должную осмотрительность.

Это соглашение, если оно будет одобрено арендодателем, будет подписано вами, арендодателем и новым арендатором. Вам понадобятся оба письменных соглашения, чтобы защитить себя как бывшего арендатора. Настоятельно рекомендуется заверить их обоих нотариально, чтобы избежать споров в более позднее время.

Независимо от одобрения вашего арендодателя, не рассчитывайте на то, что вы получите залог сразу. Если арендодатель не согласится дать его вам раньше, как правило, вам придется дождаться окончания срока аренды (да, договора аренды, который вы передали). Поэтому обязательно тщательно очистите устройство и сделайте фотографии, чтобы убедиться, что вы вернете этот залог.

4. Если ничего не помогает, сдайте в субаренду

У вас был конструктивный разговор с вашим арендодателем, но вы не сделали никаких ставок по поглощению аренды. Вместо этого предложите ему субаренду, чтобы избежать высоких затрат на разрыв аренды, если это разрешено арендой. Однако субаренда — это не то же самое, что арендное поглощение.

Сдача в субаренду — это когда вы находите кого-то, кто будет платить за аренду вашей квартиры, но ваше имя по-прежнему указано в договоре об аренде. Это последнее усилие, так как оно связано со стрессом, связанным с тем, платит ли новый арендатор арендную плату или нет. И если они этого не сделали, вы попали на крючок из-за неожиданной арендной платы. Некоторые люди открывают свои квартиры для приложений совместного проживания, таких как Airbnb, но это также требует предварительного одобрения арендодателя.

Будьте осторожны при субаренде, так как это может повлиять на вашу кредитную историю, а ваш залог может исчезнуть, если они выкинут квартиру и оставят вам счет.

После того, как вы завершите передачу аренды квартиры

После того, как все будет окончательно согласовано (и письменно) с вашим арендодателем, назначьте дату переезда с новым арендатором. Приятно поделиться причудами квартиры, коммунальными услугами, за которые они несут ответственность, и любыми советами по работе с арендодателем.

Теперь, когда ответственность за квартиру ложится на плечи арендатора, благодаря передаче квартиры в аренду, вы можете быть спокойны, собирая вещи и отправляясь в новую квартиру своей мечты.

Информация, содержащаяся в этой статье, предназначена только для образовательных целей и не является юридической, медицинской или финансовой консультацией. Читателям рекомендуется обращаться за профессиональной финансовой, медицинской или юридической консультацией, если они сочтут это необходимым.

Квартирные трансферы | Переезд из одной квартиры в другую в том же здании

Арендаторы часто мечтают о переезде в лучшую квартиру. Эта мысль может подтолкнуть их к поиску в Интернете квартиры для аренды, потому что они чувствуют эмоциональную потребность в переменах.

Должны ли жильцы иметь процесс, который поможет им улучшить квартиру? Если им не нравится их квартира, само собой разумеется, что они рассматривают возможность разрыва договора аренды. Если у них есть надежда, что появится другая более симпатичная единица, они могут решить подождать.

Список ожидающих передачи квартиры

В настоящее время существует очередь на все, включая передачу квартиры. Ваши арендаторы будут признательны за дополнительную информацию о процессе передачи. И вам нужен профессионально управляемый лист ожидания, чтобы избежать конфликтов, обвинений в предвзятости и обид.

Возможно, будет лучше упростить запросы на передачу квартиры, даже если вы предпочитаете сохранить единицы для новых арендаторов. И вот идея: удержание лояльного арендатора, взимание платы за перевод и резервирование перевода для арендаторов, которые занимают лучшие места в поведении, могут помочь вам максимально использовать желание арендатора переехать.

Почему просят перевод?

Жильцы спрашивают о смене квартир по многим причинам, в том числе больше комфорта, лучшего качества и дизайна, недавно сделанный ремонт, более высокий этаж, особые удобства, шумные соседи, близость мусоропровода или лифта, другие жильцы недружелюбно относятся к свой этаж, им страшно там, где они находятся, им не нравится вид, слишком много лестниц, чтобы подняться, или в их арендованной квартире периодически возникают механические проблемы.

Хороший арендатор тот, кого нужно удержать, поэтому принятие заявки на переезд в другую квартиру, даже в престижную квартиру, может считаться хорошей практикой управления арендаторами.

Следует ли вам препятствовать переезду внутри здания, конечно, ваше решение, но вот процесс и политика, которые вы можете использовать для профессионального управления запросами арендаторов на переезд.

Заявки на перевод квартиры

Жильцы могут запросить перевод из одной квартиры в другую. Для руководства крайне важно установить политику в отношении критериев приемлемости, чтобы предотвратить потенциальные претензии о дискриминации или преференциальном обращении.

В качестве хорошей практики мы рекомендуем руководству работать над следующими этапами:

• Жильцы или администрация могут инициировать запрос на передачу квартиры по разным причинам:
  • Здоровье и безопасность: например, жильцы являются жертвами домашнего насилия. , насилие на свиданиях, сексуальные домогательства или преследование;
  • Состояние здоровья: например, жители с физическими или умственными недостатками, которым может потребоваться жилье с особыми конструктивными особенностями в качестве разумного приспособления;
  • Изменение размера домохозяйства;
  • Квартиры непригодны для проживания из-за пожара или повреждения водой;
  • Изменение финансового положения: например, домохозяйство не может платить арендную плату из-за потери работы и дохода.

• Жильцы, желающие переехать, должны подать письменный запрос, заполнив форму запроса на перевод квартиры.
• Жители могут запросить перевод только после того, как проживут в своей нынешней квартире не менее 12 месяцев, за исключением случаев, когда запрос на перевод связан с безопасностью, медицинским обслуживанием или здоровьем.
• У жильцов должна быть хорошая репутация, чтобы руководство рассмотрело их просьбу.
• За исключением определенных обстоятельств, связанных с экстренным переводом, например, если помещение находится в непригодном для проживания состоянии, членов одного домохозяйства не следует разделять на два или более отдельных домохозяйств.
• Если жилье соответствующего размера недоступно, домохозяйство будет помещено в список ожидающих перевода. Домохозяйство будет уведомлено в письменной форме, когда будет доступна следующая квартира.
• Жильцы из списка ожидающих перевода могут отклонить предложение квартиры и остаться в верхней части списка. Если резидент откажется от предложения во второй раз, его или ее имя будет перемещено в конец списка.
• После того, как запрос на передачу квартиры будет одобрен и домохозяйство примет новую квартиру, жилец должен внести новый гарантийный залог за новую квартиру. Другими словами,
  залог не должен переводиться из одной единицы в другую .
• Если парковочные места закреплены за конкретными квартирами, жители должны будут переехать на парковочные места, связанные с новой единицей.

Запрос на передачу квартиры не должен быть удовлетворен по следующим причинам:

• Текущая квартира арендатора повреждена;
• Жилец совершил существенное нарушение правил аренды и проживания;
• Жильцы задолжали сборы, платежи или просроченную арендную плату;
• Администрация возбудила дело против домохозяйства;
• Домохозяйство не соответствует критериям отбора резидента для переводной единицы, таким как право на доход и стандарт занятости.