Оформление переуступки прав на квартиру – Юридическая компания «Правовой Сервис»
Чтобы приобретение квартиры в новом многоэтажном доме стало для семьи радостным событием, необходимо разобраться в тонкостях заключения договоров о покупке или продаже недвижимости. Для заключения успешной сделки требуется тщательная экспертиза документов застройщика, в том числе анализ договоров участия в долевом строительстве (ДДУ).
Долевое строительство предполагает финансовое участие нескольких инвесторов (дольщиков) в строительстве конкретного объекта недвижимости. Застройщик заключает с инвестором договор, который дает право на оформление собственности на квартиру после завершения строительных работ и сдачи объекта в эксплуатацию. В некоторых случаях инвесторы продают свои права собственности 3-м лицам, заключая договора переуступки.
Это означает, что покупатель приобретает не квартиру, а право требования на передачу объекта в собственность после введения дома в эксплуатацию.
Адвокаты фирмы «Правовой Сервис» подробно расскажут о «подводных камнях» относительно переуступки прав на квартиру, проведут экспертизу документов по долевому строительству в городе Санкт-Петербург, займутся взысканием денег с застройщика в случае возникновения проблемной ситуации. Практикующие юристы нашей компании знают все финансовые схемы недобросовестных строительных фирм, поэтому юридически грамотно оценивают условия сделки и реальную стоимость объекта недвижимости.
Почему оформление переуступки прав на недвижимое имущество выгодно инвесторам и покупателям?
Преимущества договора переуступки прав на квартиру в г. Санкт-Петербург
Основное преимущество покупки недвижимости по договору переуступки – низкая стоимость. Профессиональные инвесторы, как правило, не желают оформлять недвижимое имущество в собственность, поэтому продают объекты до момента введения дома в эксплуатацию.
Потенциальные риски:
- Признание договора недействительным (не соответствие требованиям законодательства, составлен с ошибками и так далее)
- «Двойная» продажа одного объекта
- Длительность строительства
- Проблемы с вводом объекта в эксплуатацию
- Мошеннические действия (например, договор об участии в долевом строительстве без государственной регистрации)
При покупке квартиры по договору-переуступке следует обращать внимание на застройщика, инвестора-продавца и многие другие факторы. Только юрист-практик может вовремя сориентироваться и выявить риски при заключении подобной сделки.
Оформление переуступки прав на квартиру в г. Санкт-Петербург – одно из основных направлений деятельности нашей фирмы. Мы всегда рады помочь клиентам приобрести или продать недвижимость на выгодных условиях с соблюдением всех норм законодательства.
отправить заявку
что это, в чем преимущества и какие риски
Переуступка квартиры: что это, как происходит, какие выгоды получают покупатели и продавцы, а также какие риски подстерегают при совершении данной сделки?
Ответы на эти вопросы – в специальном материале от «М16-Недвижимость». Лучшие квартиры по переуступке в СПб собраны в конце статьи!
Начнем с того, в чем заключается суть такой сделки, то есть, что значит квартира по переуступке. Речь в данном случае идет не о самой продаже, а о переуступке прав на квартиру в новостройке. Как правило, на таких условиях продаются жилплощади в еще строящихся или недавно сданных домах.
Фактически первоначальный владелец, который заключал договор с застройщиком, перепродает не саму квартиру, а свои права и обязанности, предусмотренные этим договором.
У потребителей данная схема обычно ассоциируется только с переуступкой квартиры в строящемся доме.
Агентам часто приходится слышать подобный вопрос: можно ли купить квартиру по переуступке в сданном доме. Можно, но при определенных условиях. Дело в том, что подобные действия возможны только с теми квартирами, на которые пока не оформлены права собственности. Как только данное право будет зарегистрировано, квартиру удастся продать исключительно по стандартной схеме купли-продажи на рынке вторичной недвижимости.
Это будет зависеть от того, что прописано в вашем договоре. Несмотря на то, что схема переуступки абсолютно легальна и даже предусмотрена главным законом о дольщиках (речь о 214-ФЗ), многие застройщики стараются блокировать такую возможность.
Для этого в ДДУ заранее вносится пункт, согласно которому покупатель строящейся квартиры не имеет права передавать кому-либо свои права и обязанности по договору без уведомления девелоперской компании. С одной стороны, застройщик старается таким образом контролировать ситуацию и знать, с кого, в случае неполного погашения суммы по договору, спрашивать оставшиеся средства.
С другой стороны, некоторые девелоперы хитрят и используют продажу по переуступке в собственных интересах. То есть застройщик может позволить клиенту передать права, но при этом потребовать собственные комиссионные. И если в договоре изначально прописано такое положение, покупателю не остается иной возможности, кроме как делиться с застройщиком. В противном случае суд признает сделку по переуступке квартиры незаконной.
Если же в договоре вопрос переуступки прав не упоминается, уведомлять застройщика необязательно.
Выгода от покупки или продажи квартиры по переуступке
Преимущества от данной сделки получают как покупатели, так и продавцы. В зависимости от того, от какой стороны вы намерены поучаствовать в сделке, ознакомьтесь с плюсами, которые вас ожидают.
Преимущества для продавца
Для продавца существует единственное, но очень весомое преимущество: продажа квартиры по переуступке – это самый быстрый способ получить доход от инвестиций, вложенных ранее в покупку данного объекта.
Объем получаемой чистой прибыли напрямую будет зависеть от того, на какой стадии вы решите перепродать свое жилье. Эксперты «М16-Недвижимость» отмечают, что возможный доход составляет порядка 40%!
Дело в том, что квартиры для дальнейшей продажи по переуступке покупаются на стадии котлована, то есть по минимально возможной стоимости. На каждой новой стадии готовности застройщик повышает ценник и приближает его к рыночному, поэтому к последнему этапу реальная стоимость объекта увеличивается в разы.
При этом такой способ инвестирования достаточно автономный и не требует от вас специальных знаний и навыков для получения прибыли. Все, что необходимо – это стартовый капитал на приобретение квартиры и немного терпения. Разумеется, существуют риски, о которых мы поговорим позже, однако грамотный специалист по переуступкам подскажет вам самый безопасный вариант.
Преимущества для покупателя
Для потенциального новосела покупка квартиры по переуступке, как правило, является единственной возможностью купить квартиру в новом доме, который либо только что сдан, либо находится на последних стадиях строительства.
Речь в большей степени идет о сегменте масс-маркета, где подавляющее большинство квартир продается на первых этапах строительства.
Кроме того, необходимо отметить, что на покупке квартиры у частного инвестора можно неплохо сэкономить. Если продавцу срочно необходимо продать жилье, он может прибегнуть к дэмпингу, что случается довольно часто. В то же время напрямую от застройщика вы такого аттракциона неслыханной щедрости вряд ли дождетесь.
Переуступка квартиры: риски
Несмотря на то, что процесс переуступки квартиры в ЖК является законным, сделка сопряжена с рядом рисков, причем больше всего рискует покупатель.
1. Проблемы с застройщиком. Претенденту на покупку жилья на условиях переуступки перед заключением сделки не лишним будет задуматься: а по какой причине, собственно, нынешний владелец вообще решил избавиться от квартиры?
Конечно, чаще всего для продавцов это возможность дополнительного заработка. Но случается и такое, что от квартиры пытаются избавиться в связи с выявившимися проблемами.
К таким проблемам можно отнести приближающееся банкротство застройщика, срыв сроков сдачи, несоответствие строящегося дома его первоначальному плану и т. д.
Вы можете избежать данного риска, если перед подписанием сделки самостоятельно изучите застройщика. Обратите внимание на его репутацию, сроки присутствия на рынке и отзывы тех, кто живет в готовых объектах, построенных этой же компанией. По возможности лично посетите строительную площадку, чтобы убедиться, что стройка не законсервирована.
Кроме того, в интернете сегодня легко можно найти форумы дольщиков, которые активно обсуждают строительный процесс. Если есть какие-то проблемы с застройщиком, на форуме это с легкостью найдется.
Важно понимать, что продавец передает вам только права на квартиру, если же с самой недвижимостью возникают какие-то проблемы, ответственность за это он не несет.
2. Недействительная сделка. Дело в том, что для осуществления переуступки необходимо соблюсти ряд требований.
Нарушение хотя бы одного из них приведет к тому, что процедуру признают незаконной, а значит, не имеющей силу.
Так, например, тот, кто намерен передать права, обязан получить письменное согласие застройщика на данную схему (при условии наличия данного пункта в ДДУ), а также получить разрешение банка, если речь идет о квартире, купленной в ипотеку. Также достаточно жесткие требования выдвигаются к оплате суммы по договору: для переуступки долг должен быть либо уже погашен, либо переведен на нового владельца прав.
3. Недобросовестность продавца. Если вам не посчастливится нарваться на афериста, то есть риск столкнуться с тем, что права на квартиру будут перепроданы не только вам. Это особенно часто встречается в ситуациях, когда у нынешнего правообладателя с застройщиком заключен не ДДУ, а любой другой договор, даже предварительный ДДУ.
Дело в том, что только договор о долевом участии обязательно должен пройти официальную регистрацию в Росреестре.
Именно такая регистрация способна уберечь покупателей от схем с двойными переуступками.
Лучшие квартиры по переуступке в СПб на официальном сайте «М16»
Представляем вам нашу традиционную подборку из топовых объектов, которым посвящена статья. Еще больше вариантов для покупки по переуступке вы найдете здесь.
Студии
ЖК «Старая крепость», ключи – в ноябре 2017 года
Студия расположена на 8 этаже, общая площадь – 24 м2, жилая – 17,5 м2. Комплекс строится в Мурино, застройщиком выступает «РосСтройИнвест» — компания, которая за время своей работы ни разу не сорвала изначально заявленные сроки строительства!
В квартире выполняется качественная предчистовая отделка.
ЖК «GreenЛандия», дом сдан
Еще один комплекс в Мурино от топового застройщика СПб – SetlCity. Площадь квартиры – 25,3 м2, жилая – 14 м2. Квартира находится на 13 этаже, оснащена балконом с панорамным остеклением.
В квартире уже выполнена качественная отделка от SetlCity.
ЖК «Петровская ривьера»
Видовая студия в элитном комплексе от «Северного города». Дом располагается на Петровском острове, строится на первой береговой линии Малой Невы. Просторный вариант: общая площадь – 36 м2, на жилую приходится 24 м2. Особенности студии – два санузла и лоджия с панорамным остеклением.
Однокомнатные варианты
ЖК «Шуваловский», дом сдан
Уютная жилплощадь с готовой отделкой, электроплитой и полным сантехническим комплектом.
Новый дом расположен в Приморском районе. Площадь квартиры – 44,5 м2. Имеется застекленная лоджия.
ЖК «Северная долина», дом сдан
Продуманное и очень удобное планировочное решение, размеры квартиры – 40,3 м2. Просторный балкон, качественная отделка от девелопера.
Застройщиком выступает «Главстрой-СПб». Дом расположен в полутора километрах от метро «Парнас».
ЖК «Чистое небо»
Еще один проект от SetlCity, реализация которого ведется в Приморском районе. Квартира имеет продуманное планировочное решение, с раздельным санузлом и панорамным балконом. Площадь – 34,6 м2.
Девелопер проведет качественный ремонт в квартире. Рядом с домом планируется открытие новой станции метро.
Квартиры по переуступке с двумя комнатами
ЖК «Парголово», дом сдан
«Евродвушка» от компании «Дальпитерстрой», расположенная на 24 этаже новой высотки в Парголово. Лучшее предложение по выгодной цене, таких квартир у застройщика уже не осталось!
Площадь – 53,7 м2, большая прихожая, ниша под гардеробную и просторный витражный балкон. Размеры спальни – 23,3 м2.
ЖК «На Заречной», ключи – осенью 2017 года
Квартира расположена на 11 этаже, в лучшем корпусе проекта – с видом на парк и озеро. Раздельный санузел, панорамный балкон, уютная кухня и комнаты правильной формы – отличный вариант для спокойной и комфортной жизни.
Дом расположен в районе метро «Парнас».
ЖК «Три ветра»
«Евродвушка» в Приморском районе, в новом доме на самом берегу залива. К плюсам квартиры следует отнести просторную прихожую, раздельный санузел и большой видовой балкон на две комнаты. Кухня-гостиная имеет площадь 16,9 м2.
Квартиру вы получите с высококлассной отделкой от «Группы ЛСР».
Интересует переуступка квартир в новостройках СПб? На официальном сайте нашего агентства предложены разнообразные предложения! Звоните, подберем лучшие варианты, поможем с оформлением прав, получением ипотеки и заключением сделки!
Как передать аренду новому арендатору
Когда вы находите кого-то, кто возьмет на себя аренду, вы передаете (или «назначаете») ему оставшуюся часть срока аренды. Вы уходите навсегда. Вы по-прежнему можете нести ответственность за арендную плату, если правопреемник не выполняет свои обязательства — это зависит от соглашения, которое вы подписываете со своим арендодателем.
Это один из способов заменить себя в аренде, чтобы вы могли уйти раньше, но это может быть не лучшим способом в зависимости от вашей ситуации — обязательно ознакомьтесь с различными вариантами, прежде чем начать процесс передачи аренды. Если вы предпочитаете меньше читать, вы можете передать договор об аренде смотрителю прямо сейчас, и мы организуем этот процесс за вас.
Приведенные ниже шаги описывают каждый шаг, который необходимо выполнить, чтобы передать договор аренды от одного арендатора другому.
1. Ознакомьтесь с местными законами
Ознакомьтесь с местными законами, чтобы узнать, обязан ли ваш арендодатель уменьшить ущерб, причиненный невыплатой арендной платы. Они есть в большинстве штатов. Если от вашего арендодателя требуется уменьшить ущерб, то он обязан принять вашего правопреемника, если он или она имеет такое же финансовое право, как и вы.
Например: представьте, что вы платите 1000 долларов в месяц за аренду, и до окончания срока аренды осталось шесть месяцев.
Если вы хотите уйти раньше, то вы несете ответственность за ущерб в размере 6000 долларов. Найдя арендатора, который хочет взять на себя оставшиеся шесть месяцев аренды, вы даете своему арендодателю возможность избежать этих убытков. В этой ситуации арендодатель обязан позволить вам продать вашу аренду и принять любых квалифицированных арендаторов, которых вы им представите.
2. Ознакомьтесь с политикой вашего арендодателя
Если ваше здание управляется профессионалами, то могут существовать действующие правила для арендаторов, желающих переуступить. Вы захотите выяснить, есть ли какие-либо обязательные формы для назначений, куда вы должны отправить заявление правопреемника, будет ли повышение арендной платы и взимают ли они дополнительную плату.
3. Найдите нового арендатора
Разместите объявление о своем объявлении. Укажите арендную плату, количество месяцев, оставшихся до аренды, и включите как можно больше фотографий. Конечно, вы можете создать список на Caretaker, а также на Facebook Marketplace, в местной группе Facebook или на Craigslist.
4. Убедитесь, что потенциальный арендатор соответствует требованиям.
Если вы отправите кого-то к своему арендодателю в качестве замены, а он не соответствует требованиям, значит, вы зря потратили время. Сначала проверьте доход вашего заявителя, кредитный рейтинг, личность, криминальное прошлое и историю аренды. Они должны иметь такую же квалификацию, как и вы, с точки зрения кредитного рейтинга и дохода.
5. Подготовьте соглашение об уступке прав
Вероятно, самое распространенное заблуждение об уступке аренды заключается в том, что вы совершенно не в теме. На самом деле вы полностью сорвались с крючка только в том случае, если ваше соглашение включает пункт, специально освобождающий вас. В противном случае от вас будут ожидать возвращения, если правопреемник перестанет платить арендную плату, выгоните их сами и начните жить там снова.
Чтобы удостовериться, что ваше юридическое соглашение включает в себя правильные пункты, составьте четкое соглашение об уступке прав и подпишите его с вашим правопреемником перед отправкой вашему арендодателю.
6. Отправьте запрос на получение согласия арендодателя
Отправьте заявление об аренде и соглашение о переуступке по электронной почте и отправьте их своему арендодателю. Вы также можете включить сопроводительное письмо с подробным описанием того, что вы просите. В письме должны быть ссылки на любые соответствующие законы штата.
7. Подпишите соглашение
Если вы используете образец соглашения о переуступке прав, предоставленный Caretaker, ваше соглашение будет содержать пункт, который освобождает вас от договорных обязательств по аренде. Убедитесь, что ваш арендодатель подписал это соглашение. Довольно часто можно получить разрешение на передачу аренды без фактического освобождения от аренды. Это означает, что если ваш уполномоченный не работает или не выполняет свои обязательства, вы должны вернуться и разобраться с ситуацией.
Как смотритель может помочь
Опекунство для арендаторов было создано, чтобы облегчить досрочное освобождение от аренды без дополнительной работы.
Ваш арендодатель, вероятно, должен каким-то образом принять вашего нового арендатора, если он соответствует требованиям, поэтому первое, что наша команда сделает, если вы зарегистрируетесь, — это поговорите с ним от вашего имени, чтобы убедиться, что вы сможете уйти. с хорошей ссылкой.
Мы собрали еще несколько ресурсов, на которые предлагаем вам взглянуть. Многие из них настроены для вашей местной юрисдикции, поэтому обязательно выберите свой штат в раскрывающемся меню на этой странице.
Как досрочно расторгнуть договор аренды
Как сдать квартиру в субаренду
Как найти хорошего субарендатора
Информация, представленная на этом веб-сайте, не является и не предназначена для предоставления юридической консультации.
Как я могу передать свою квартиру в аренду?
- В зависимости от вашего договора аренды и его пунктов, передача вашей квартиры в аренду может быть плавной или стать настоящим кошмаром
- Ваш арендодатель может взимать с вас плату за передачу договора аренды для проверки нового кандидата сверх вашей арендной платы за следующий месяц
- Если вы подумываете о переезде, вот на что следует обратить внимание при подаче заявки на передачу аренды квартиры
Вы живете в квартире своей мечты уже много лет.
Но вдруг ваша ситуация с работой изменилась, и вам нужно переехать ближе к работе.
Проблема в том, что вы только что повторно подписали договор об аренде и не хотите платить сумасшедшие деньги за его нарушение. В зависимости от условий аренды вам, возможно, придется платить за каждый месяц вашего отсутствия.
Одно решение: Передача аренды квартиры.
Что такое передача аренды квартиры?
Передача квартиры в аренду — это ситуация, когда другое лицо принимает вашу аренду после получения согласия арендодателя.
Вам предстоит найти ответственного арендатора, который возьмет на себя аренду и внесет оставшуюся часть арендной платы непосредственно вашему арендодателю. Но лучшая часть этой договоренности заключается в том, что вы не будете нести ответственность за поведение нового арендатора.
Итак, с чего начать передачу аренды?
1. Ознакомьтесь с договором аренды
Во-первых, вам необходимо прочитать договор аренды и узнать, какие у вас есть ограничения.
Прежде чем обращаться к своему арендодателю, вам необходимо знать, на каком этапе вы находитесь и какие у вас есть варианты.
Например, разрешено ли вам передавать аренду квартиры, и если разрешено, каковы сборы и расходы? От вас может потребоваться внести авансовый платеж за перевод, а также, в некоторых случаях, потерять залог или арендную плату за последний месяц.
Внимательно прочитайте, если в договоре аренды квартиры есть один из следующих пунктов о расторжении договора аренды.
Пункт об ответственности арендатора
Когда вы решаете разорвать договор аренды, в пункте об ответственности арендатора говорится, что вы несете ответственность за арендную плату с момента заключения договора аренды, но только до тех пор, пока не подберете следующего жильца. Этот пункт является оптимальным сценарием для полной передачи аренды, поскольку, как только новый арендатор подписывает договор аренды, ваша ответственность заканчивается, как только высохнут чернила на пунктирной линии.
Пункт о выкупе аренды
Хотя этот сценарий все еще позволяет вам разорвать договор аренды, он не очень благоприятен для передачи аренды. Этот пункт требует, чтобы арендатор заплатил комиссию за выкуп, чтобы выйти из аренды, а иногда и до дополнительного месяца арендной платы. Этот платеж по существу нарушает договор аренды и позволяет арендодателю начать все заново. Передача в аренду или субаренда невозможна.
Нет ограничений по пункту
Ваш арендодатель мог бы использовать общий договор аренды, и здесь нет пункта на случай, если вам придется расторгнуть договор аренды или передать аренду. Это может быть как хорошо, так и плохо. Ваш арендодатель может быть в порядке с 30-дневным хедз-ап и освободить вас от аренды без каких-либо сборов или головной боли. Конечно, всегда расторгайте договор аренды в письменной форме, чтобы защитить себя.
Или ваш арендодатель может взыскать с вас всю оставшуюся сумму аренды. Законы штата могут пригодиться, если в вашем районе есть средства защиты.
2. Поговорите со своим арендодателем
Здесь вам пригодятся ваши отношения с вашим арендодателем — все эти своевременные платежи и быстрые ответы. Даже если в вашем договоре аренды есть строгий пункт о запрете передачи аренды квартиры, стоит обсудить это с вашим арендодателем.
Вступите в разговор с надежным, финансово стабильным арендатором с хорошими рекомендациями, готовыми занять ваше место, непредвзятым к переговорам об оплате и документами, необходимыми для передачи аренды после утверждения. Принесите несколько возможных идей арендаторов, с рекомендациями и историями работы, и, если это возможно с финансовой точки зрения, предложите оплатить проверку биографии выбранного.
3. Получите его в письменном виде
После одобрения получите его в письменном виде — напечатайте краткое соглашение, и вы оба сможете его подписать.
Кроме того, принесите с собой договор об аренде жилого помещения для ознакомления с вашим арендодателем. Это покажет им, что вы серьезно относитесь к этому переводу и проявляете должную осмотрительность.
Это соглашение, если оно одобрено арендодателем, будет подписано вами, арендодателем и новым арендатором. Вам понадобятся оба письменных соглашения, чтобы защитить себя как бывшего арендатора. Настоятельно рекомендуется заверить их обоих нотариально, чтобы избежать споров в более позднее время.
Независимо от одобрения домовладельца, не рассчитывайте на то, что сразу же получите залог. Если арендодатель не согласится дать его вам раньше, как правило, вам придется дождаться окончания срока аренды (да, договора аренды, который вы передали). Поэтому обязательно тщательно очистите устройство и сделайте фотографии, чтобы убедиться, что вы вернете этот залог.
4. Если ничего не помогает, сдайте в субаренду
У вас был конструктивный разговор с вашим арендодателем, но вы не сделали никаких ставок на поглощение аренды. Вместо этого предложите ему субаренду, чтобы избежать высоких затрат на разрыв аренды, если это разрешено арендой. Однако субаренда — это не то же самое, что арендное поглощение.
Субаренда — это когда вы находите кого-то, кто будет платить за аренду вашей квартиры, но ваше имя по-прежнему указано в договоре аренды. Это последнее усилие, так как оно связано со стрессом, связанным с тем, платит ли новый арендатор арендную плату или нет. И если они этого не сделали, вы попали на крючок из-за неожиданной арендной платы. Некоторые люди открывают свои квартиры для приложений совместного проживания, таких как Airbnb, но это также требует предварительного одобрения арендодателя.
Будьте осторожны при субаренде, так как это может повлиять на вашу кредитную историю, и ваш залог может исчезнуть, если они выкинут квартиру и оставят вам счет.
После того, как вы завершите передачу аренды квартиры
После того, как все будет окончательно согласовано (и письменно) с вашим арендодателем, назначьте дату переезда с новым арендатором. Приятно поделиться причудами квартиры, коммунальными услугами, за которые они несут ответственность, и любыми советами по работе с арендодателем.