Как оформить ипотеку на жилье: Как оформить ипотеку: пошаговая инструкция

Содержание

Ипотека на комнату или долю

Когда возникает общая долевая собственность?

Квартира может находиться в собственности как одного, так и нескольких владельцев. В таком случае, каждый из собственников владеет долей в праве общей собственности на недвижимость. Долевое владение недвижимостью (общая долевая собственность) существует только на рынке «вторичного» жилья, собственник может владеть долей в праве общей собственности, например, по причине:
— покупки доли
— принятия в наследство доли или перераспределения наследства
— раздела жилой недвижимости между супругами в процессе развода
— приобретения доли в процессе приватизации жилья

Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей в праве общей собственности на квартиру, например, продать, подарить или завещать её.

Однако для распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, согласно статье 246 ГК РФ требуется согласие других владельцев.

Преимущественное право покупки — что это?

Если есть другие собственники, нужно получить их согласие на продажу квартиры, находящейся в общей долевой собственности, даже если они не проживают в ней. Согласно статье 250 ГК РФ любой владелец доли в праве общей собственности на недвижимость имеет преимущественное право покупки. Другими словами, продавец должен предложить совладельцам выкупить его долю прежде, чем продать её постороннему лицу. Если этого не сделать, суд может признать сделку недействительной.

Отказ других владельцев от покупки имущества должен быть зафиксирован любым из способов:
— Совладелец оформляет письменный отказ от покупки доли в праве общей собственности.

— Продавец письменно оповещает о своем намерении всех собственников. Если они не приобретут продаваемую долю в праве общей собственности в течение 30 дней с момента извещения, можно переходить к процедуре продажи объекта.

Плюсы и минусы покупки доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты

Приобретение доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты в квартире может иметь ряд преимуществ:

— Стоимость
Покупка части жилья может обойтись дешевле, чем квартиры целиком.

— Регистрация по месту жительства
Вы можете зарегистрироваться в квартире, в которой приобретена доля в праве общей собственности.

— Единоличное владение
Есть возможность расширить свою жилплощадь за счёт покупки других долей в праве общей собственности на квартиру или комнат в квартире, а если покупается последняя доля или последняя комната — стать владельцем всего имущества.

— Инвестиции в жильё

Однако есть и недостатки такого приобретения:

— Мошеннические схемы

Тщательно проверяйте продавца и недвижимость в ходе любых сделок купли-продажи.

— Возможные сложности проживания
Если вы приобретаете долю в праве общей собственности на квартиру, а не конкретную комнату, может возникнуть вопрос, в какой именно части квартиры вы будете жить. Это стоит обсудить на этапе составления договора купли-продажи.

— Некорректно собранные документы

Рекомендации, что точно стоит проверить при покупке жилья или его части:

1. Юридическую чистоту недвижимости, подробнее о том, на что обратить внимание перед оформлением сделки, читайте в статье.

2. Права собственности продавца на долю в праве общей собственности на квартиру или комнату по данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

3. Соответствие квартиры плану БТИ. Некоторые собственники делят квартиру, на несколько студий и продают их, как отдельные объекты недвижимости. Если перепланировка и переустройство были проведены незаконно, собственник помещения обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Если этого не произойдет, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов.

4. Наличие отказа других собственников от выкупа доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты.

Что еще нужно проверить при покупке жилплощади, мы подробно описали в статье.

Способы приобретения комнаты или доли в праве общей собственности на квартиру

Существует 3 основных варианта покупки доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты:
— Покупка доли жилья (доли в праве общей собственности) или комнаты, когда покупатель ещё не владеет другой (другими) долями в праве общей собственности на квартиру и комнатой (комнатами)

— Выкуп дополнительной комнаты или доли в праве общей собственности у другого собственника, когда лицо уже владеет какой-либо частью жилья и хочет увеличить её
— Покупка недостающей комнаты или доли в праве общей собственности для получения жилья в собственность целиком

Приобрести часть недвижимости можно, используя как накопленные средства покупателя, так и взять ипотечный или потребительский кредит на покупку. Рассмотрим, какие есть особенности у таких сделок.

Покупка доли или комнаты с помощью ипотечного кредита

Банки могут выдать ипотечный кредит для покупки доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты, однако получить одобрение заявки на ипотеку, как правило, сложно. Оформление ипотеки предполагает передачу жилья в залог банку на время погашения кредита. Если заёмщик по каким-либо причинам не может вносить платежи по ипотечному кредитному договору, банк может реализовать залог, другими словами — продать залоговое имущество на торгах. Найти покупателя на долю в праве общей собственности на квартиру или комнату сложнее, чем на объект недвижимости целиком. Поэтому не все банки предлагают клиентам программу для покупки доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты.

Однако, если покупатель решил использовать этот способ, стоит учитывать, что кредитные организации могут отказать в выдаче ипотечного кредита. Вот несколько возможных причин:

— низкая ликвидность продаваемого объекта, например, если приобретаемая комната проходная
— несоответствие доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты требованиям кредитора, например, аварийное жильё или жильё с ограничениями прав и обременениями. есть сомнения в юридической чистоте квартиры
— плохая кредитная история или недостаточная платёжеспособность заёмщика

Особенности покупки комнаты или доли в праве общей собственности на квартиру с помощью ипотечного кредита

Процедура оформления ипотеки на квартиру, приобретаемую в общую долевую собственность, имеет свои особенности:

1. Предоставление залога. Как упоминалось выше, при покупке жилья с использованием средств ипотечного кредита, оно переходит в залог банку до момента погашения ипотеки. Чаще всего для получения ипотеки (ипотечного кредита) на покупку доли в праве общей собственности на квартиру или комнату банки предлагают выдать ипотеку (ипотечный кредит) под залог:
— всей квартиры, в которой приобретается доля
— приобретаемой комнаты
— другой недвижимости, которая уже принадлежит заёмщику

2. Процентная ставка по такому кредиту может быть выше из-за повышенных рисков сделки для банка, которые связаны с ликвидностью такой недвижимости в случае невыплаты долга.

3. При оформлении ипотечного займа (кредита) требуется проведение оценки недвижимости. При этом, если приобретается:
— доля, то нужно оценить рыночную стоимость как жилья целиком, так и каждой доли в праве общей собственности на квартиру отдельно
— комната, то нужно оценить стоимость покупаемой комнаты

Такое различие связано с разницей между понятиями «комната» и «доля»:

Комната — это обособленная стенами часть квартиры, имеет определённый метраж, а для целей приобретения имеет отдельный кадастровый номер.

Доля — это установленная доля в праве общей собственности на один объект. Доля в праве общей собственности на квартиру не имеет определённых характеристик помещения, как комната. Как правило, размер доли обозначается в виде дроби, например, ½.

Перед выбором компании-оценщика проверьте, что она есть в реестре СРО (саморегулируемых организаций оценщиков). Если нет, банк имеет право не принять заключение об оценке. Зачем делать оценку недвижимости, мы рассказали в статье.

4. Страхование недвижимости в залоге. Залоговая недвижимость страхуется на время выплаты кредита, как и зачем это делается, читайте в статье. В случае покупки доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты застраховать нужно тот объект, который передается в залог. Как упоминалось ранее, это может быть вся квартира, в которой приобретается доля в праве общей собственности или другое жильё, которое принадлежит заёмщику. Если заёмщик передает в залог комнату, достаточно застраховать только её.

Приобретение доли или комнаты на средства потребительского кредита

Выдача ипотеки на долю или комнату сопровождается большим числом сложностей и нюансов, которые описаны в этой статье. Выход есть: покупатель может оформить потребительский кредит.

Ипотечный кредит выдаётся с определённой целью — на покупку недвижимости, в отличие от потребительского кредита, который можно потратить на что угодно. Однако процедура кредитования разнится.

Преимущества оформления кредита:
— не требуется залог недвижимости, но существуют и специальные программы под залог имущества
— не нужно проводить оценку и страхование залоговой недвижимости
— для оформления заявки требуется минимальное количество документов: паспорт и справка для подтверждения уровня дохода
— отсутствует первоначальный взнос, у ипотеки он обязателен и составляет, как правило, от 10% от суммы займа

Недостатки оформления кредита:
— срок кредитного договора короче, как правило, он оформляется на срок 5-7 лет
— нельзя использовать материнский капитал для первоначального взноса или для погашения части кредита

Как оформить потребительский кредит на долю или комнату в Банке ДОМ.

РФ?

Оформить кредит для приобретения доли или комнаты в квартире можно онлайн на сайте банка. Удобный калькулятор позволит вам рассчитать приблизительные условия по кредиту. Учитывайте свои финансовые возможности. Для комфортного погашения кредита сумма ежемесячного платежа не должна превышать 25-30% дохода, а остатка должно хватать на ежемесячные нужды.

Для оформления кредита:
— заполните заявку на сайте, для этого вам понадобится только паспорт, выписку из ПФР сотрудники запросят сами с вашего согласия
— дождитесь решения по заявке, как правило, он приходит уже через минуту
— получите средства удобным вам способом

Еще один вариант оформления кредита — через мобильное приложение Банка ДОМ.РФ, мы подготовили для вас подробную инструкцию.

Особенности ипотечного кредита при покупке жилья у близких и дальних родственников / Новости / О компании

Покупка жилой недвижимости у родственников по закону считается обычной сделкой и оформляется в общем порядке. Сложности могут возникнуть, если квартира родственников приобретается в ипотеку. Кредитные организации особо тщательно проверяют каждую такую сделку, чтобы исключить фиктивные схемы, при которых заемщик получает кредит под сниженный процент, но использует деньги для иных нужд. Однако закон устанавливает ограничения только в том случае, если продавец и покупатель недвижимости связаны близким родством.

Кто считается близким родственником?

К близким родственникам ст. 14 СК РФ относит родителей (в том числе приемных), бабушек, дедушек, детей, внуков, сестер, братьев.

Налоговый кодекс определяет все перечисленные родственные категории и супругов как взаимозависимые лица, чьи отношения влияют или могут повлиять на условия сделки (п. 11 ч. 2 ст. 105.1 НК РФ).

Иногда банки ограничивают кредитование сделки между тестем (тёщей) и зятем или между свекровью (свёкром) и снохой, а также сделки с братьями и сестрами супруга. Это связано с тем, что каждое кредитное учреждение устанавливает свои правила, связанные с выдачей ипотечного займа. Поэтому лучше заранее уточнить в кредитном отделе, можно ли получить ипотеку на недвижимость этой категории родственников.

Особенности ипотеки на покупку жилья у близких родственников

Действующим законодательством предусматриваются ограничения по кредитованию:

Все расчеты с продавцом недвижимости производятся в безналичной форме.
Покупатель теряет право на имущественный вычет при оформлении ипотечного кредита для сделки между взаимозависимыми лицами (п.2 ч.1 ст.220 НК РФ).
Заемщик не сможет воспользоваться государственной помощью по льготным ипотечным программам для военнослужащих, сотрудников ОАО РЖД или МВД.
Поводом для отказа заемщику может стать подозрительно низкая стоимость приобретаемого жилья. Это может означать, что продавец намеренно продает квартиру ниже средней рыночной стоимости аналогичного жилья, чтобы «сэкономить» на налогах с полученного дохода.

Ипотека с привлечением материнского капитала

Особые условия возникают, если покупатель для первоначального взноса или оплаты ипотеки планирует направить ресурсы материнского сертификата. Чтобы исключить нецелевое использование средств, ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» устанавливает ряд ограничений при сделках купли-продажи с родственниками:

• Закон обязывает покупателей оформлять жилую недвижимость в долевую собственность получателя семейного капитала, его детей и супруга. Это делает невозможными куплю-продажу между супругами.

• Заявка на применение материнского капитала не будет одобрена специалистами ПФР, если собственниками купленной недвижимости оформлены не только члены семьи, но и их родственники.

• В сделках не могут участвовать несовершеннолетние лица. Если средства господдержки планируется использовать при погашении ипотеки, в договоре купли-продажи нельзя указать несовершеннолетних детей в качестве покупателя. Вместо этого недвижимость оформляется как собственность держателя сертификата. При этом покупателю нужно составить нотариально заверенный документ с обязательством выделить доли всем членам семьи.

Во всех остальных случаях заявка проходит тщательную проверку, чтобы исключить вероятность фиктивной купли-продажи с мошенническими целями. Если у специалиста ПФР возникнут подозрения, что покупка жилой недвижимости проводится с целью обналичить сертификат, заявка на использование материнского капитала для покупки жилья будет отклонена. В особых случаях все документы по заявке ПФР может передать для проверки в правоохранительные органы для привлечения виновных к уголовной ответственности.

Как оформить ипотеку на покупку жилья у родственников

Получить ипотечный кредит на сделку между родственниками проще всего в крупных кредитных организациях: Сбербанк России, ВТБ 24, Промсвязьбанк, Райффайзен Банк, Газпромбанк, и другие. Подобрать выгодные условия, снизить ставку и согласовать выдачу ипотеки под такую сделку вам поможет ипотечный брокер агентства недвижимости «Монолит Истейт». Мы работаем с 35 крупными банками Нижнего Новгорода и области.

Рассмотрим пошаговую процедуру оформления ипотечного кредита на покупку жилья у близких родственников. Она практически не отличается от кредитования на общих условиях:

1. Выбрать ипотечную программу.

Будущему заемщику понадобится изучить условия ипотечного кредитования, предлагаемые банком, и действующие льготные программы для отдельных категорий граждан. Например, для молодых специалистов, пенсионеров и т.д.

Проще всего получить полную и актуальную информацию у специалиста кредитного отдела. Важно заранее уточнить все условиями кредитного договора, а также ограничения, действующие при оформлении ипотеки на покупку недвижимости у близких родственников.

2. Воспользоваться материнским капиталом

Рекомендуется до подачи заявки на кредит обратиться в отделение ПФР. Владельцу сертификата нужно подробно описать все детали предстоящей сделки, чтобы специалист ПФР смог оценить, возможно ли получение господдержки на покупку жилья у родственников. Владелец сертификата имеет право получить у специалиста письменное подтверждение результата консультации. После этого оформление сделки можно начинать в общем порядке.

3. Подать заявление.

В пакет документов могут быть включены:

анкета-заявление;
паспорт с отметкой о постоянной или временной регистрации;
нотариально заверенная копия трудовой книжки;
свидетельства о рождении детей;
свидетельство о заключении брака или прочие документы, подтверждающие изменение фамилии;
справка 2-НДФЛ с места работы.

Документы, подтверждающие близкое родство с продавцом недвижимости обычно в общий список не входят, но могут быть затребованы администрацией банка.

Даже при условии, что продавец и покупатель связаны близким родством, заявление на ипотечный кредит может получить одобрение банка. Но в большинстве случаев заемщик получает кредитование на менее выгодных условиях, чем при покупке жилой недвижимости, не принадлежащей родственникам.

Остались вопросы?

Поделиться в социальных сетях:

Контакты Предыдущая новость

Как выбрать надежного застройщика при покупке квартиры в новом доме Следующая новость

Как подать заявку на жилищный кредит в 6 шагов

Ипотека

Как LendingTree получает оплату?

LendingTree получает компенсацию от компаний на этом сайте, и эта компенсация может повлиять на то, как и где предложения появляются на этом сайте (например, порядок). LendingTree не включает всех кредиторов, сберегательные продукты или варианты кредита, доступные на рынке.

Автор:

Обновлено: 20 апреля 2023 г.

Примечание редактора: Содержание этой статьи основано исключительно на мнениях и рекомендациях автора. Возможно, он не был проверен, заказан или иным образом одобрен кем-либо из наших сетевых партнеров.

Если вы не знаете, как подать заявку на жилищный кредит, такая простая вещь, как забывание указать банковский счет или старый адрес, может привести к путанице позже. Хотя многие кредиторы предлагают онлайн-варианты, чтобы упростить процесс подачи заявки на ипотеку, выполнение этих шести шагов для подачи заявки на ипотеку может уберечь вас от задержек в процессе оформления кредита.

На этой странице

1. Соберите свои финансовые документы
2. Знать основные требования к ипотечному кредиту
3. Выберите правильный тип ипотеки
4. Учитывайте факторы, которых нет в заявке на ипотеку
5. Выберите правильный тип ипотечного кредитора
6. Заполнить заявку на ипотеку

1. Соберите свои финансовые документы

Когда процесс оформления ипотечного кредита уже начался, вы можете предотвратить неожиданности, предоставив точные ответы на вопросы, связанные с заявлением на получение ипотечного кредита. Если вы предоставите правильные ипотечные документы заранее, у вас, вероятно, будет более гладкий опыт ипотеки.

Вот что вам нужно:

Полное имя . Укажите свое полное официальное имя и добавьте суффиксы в поле имени, чтобы извлекалась только ваша кредитная информация.
Иждивенцы . Определение иждивенцев зависит от типа кредита. Например, кредиты, гарантированные Министерством по делам ветеранов США (VA), требуют возраст и количество детей в семье.
История адресов . Вам нужно будет включить адреса за два года. Кредитор сопоставляет эту информацию с вашим кредитным отчетом.
Всего активов . Соберите выписки по банковским и пенсионным счетам за два месяца. Если у вас есть деньги в 401(k) и/или в пенсионных фондах, добавление их в список усилит вашу заявку.
Информация о занятости и доходах . В дополнение к платежным квитанциям и формам W-2 за последние два года укажите название компании, адрес и номер телефона вашего нынешнего работодателя. Кредиторам понадобится информация, чтобы еще раз проверить вашу занятость перед закрытием.

2. Знать основные требования к ипотечному кредиту

В мире кредитования минимальные требования к ипотечному кредиту основаны на «трех факторах» андеррайтинга — способности, залоге и кредитной репутации. Проще говоря, они относятся к вашему соотношению долга к доходу (DTI), кредитному рейтингу и активам. Если вы не знаете, как подать заявку на ипотечный кредит, следующие рекомендации помогут вам лучше понять, как кредиторы оценивают вашу заявку.

Некоторые важные новости, которые могут повлиять на вашу процентную ставку по обычному кредиту в этом году: в 2023 году Fannie Mae и Freddie Mac — два спонсируемых государством предприятия, которые покупают и продают обычные ипотечные кредиты — объявили о корректировке своих ценовых сеток по кредитам. Обычные ипотечные кредиторы обязаны использовать эти сетки при оценке предложения процентной ставки. Ищите знак в этой статье, чтобы отслеживать все вступившие в силу изменения.

Соотношение DTI . Кредиторы делят ваш общий долг на ваш доход до вычета налогов, чтобы определить коэффициент DTI. Это важная мера, используемая для определения того, можете ли вы погасить кредит. Правило «квалифицированной ипотеки» рекомендует коэффициент DTI на уровне 43% или ниже.

Кредитный рейтинг . Хотя вы можете получить одобрение на ипотеку с оценкой всего 500 (и 10% первоначальный взнос), вы получите более низкую процентную ставку с оценкой 780 или выше. Своевременная оплата счетов и сохранение кредитного баланса ниже 30% могут повысить ваш кредитный рейтинг.

Активы . Когда вы получаете ипотечный кредит, кредиторы обычно учитывают три фактора, связанных с вашими активами:

Сколько у вас есть на первоначальный взнос и затраты на закрытие . Чем больше вы сможете положить, тем ниже будет ваша оплата.
Сколько у вас лишних денег . В терминах кредитования они называются денежными резервами. Дополнительные два или три месяца выплат по ипотеке в банке могут повысить ваши шансы на одобрение.
Как туда попали деньги . Крупные депозиты наличными могут быть тревожным сигналом. Если нет бумажного следа за деньгами, кредиторы могут отказать вам в одобрении ипотеки.

Отношение кредита к стоимости . Отношение кредита к стоимости (LTV) измеряет процент от стоимости вашего дома, который вы занимаете в ипотеке. Коэффициент LTV может повлиять на процентную ставку, размер кредита и размер ежемесячного платежа.

3. Выберите правильный тип ипотечного кредита

Специалист по кредитованию проверит ваше заявление на получение ипотечного кредита, чтобы убедиться, что оно соответствует требованиям ипотечного кредита ряда различных программ. В таблице ниже описаны преимущества некоторых из наиболее распространенных типов кредитов:

30-летний фиксированный платеж	Вы хотите, чтобы платеж с фиксированной процентной ставкой был минимальным
более низкая процентная ставка
Обычный	Вы хотите внести первоначальный взнос в размере 3% и иметь кредитный рейтинг не ниже 620
FHA	У вас кредитный рейтинг 580 и вы можете внести первоначальный взнос в размере 3,5% У вас кредитный рейтинг 500 и вы можете внести первоначальный взнос в размере 10%
VA	Вы имеете право на военную службу, ветеран или соответствующий супруг У вас нет денег для первоначального взноса Вы не хотите платить по ипотечному страхованию Вам нужна гибкая программа без минимального кредитного рейтинга
USDA	Вы хотите купить дом в сельской местности без первоначального взноса Вы получаете доход от низкого до среднего

4.

Учитывайте факторы, которых нет в заявке на ипотеку

Когда вы подаете заявку на ипотечный кредит, вы берете на себя один из самых больших долгов, который вы, вероятно, возьмете в своей жизни. Эти советы могут удержать вас от подачи заявки на получение кредита, превышающего ваш бюджет, и могут помочь вам учесть расходы на домовладение помимо ежемесячного платежа по ипотеке.

Определите свой «уровень платежеспособности». Тот факт, что кредиторы позволяют вам занимать до 43% вашего общего дохода (или больше, в некоторых случаях), не означает, что вы должны тратить так много. Кредиторы не оценивают ваш образ жизни или ежедневные личные расходы, поэтому, когда вы выбираете ежемесячный платеж, убедитесь, что у вас есть место для:

Расходы на здравоохранение
Расходы по уходу за ребенком
Коммунальные услуги
Бакалея
Образовательные цели
Сберегательные цели

Добавьте расходы на домовладение в свой бюджет . Сломанный водонагреватель, благоустройство ландшафта и регулярное техническое обслуживание — все это ложится на ваши плечи как домовладельца. Согласно отчету Angi State of Home Spending, в 2022 году домовладельцы потратили в среднем 2467 долларов на содержание дома. Страховые компании предлагают каждый год выделять 1% от продажной цены — или 1 доллар за квадратный фут — на эти расходы, чтобы смягчить удар непредвиденных расходов.

5. Выберите правильный тип ипотечного кредитора

Составьте список ипотечных компаний и получите оценки по кредитам как минимум от трех-пяти кредиторов. Или используйте инструмент сравнения ставок, чтобы кредиторы связались с вами перед заполнением заявки на ипотечный кредит. К счастью, у вас не будет недостатка в вариантах, в том числе:

Ипотечные банкиры . Ипотечные банки предлагают широкий спектр программ, и весь ипотечный процесс обычно осуществляется внутри компании. Это может привести к более быстрому закрытию и большей гибкости для работы с заемщиками, которые находятся в уникальных ситуациях.

Ипотечные брокеры . Ипотечные брокеры работают с несколькими кредиторами, чтобы предоставить больше возможностей, чем один ипотечный банк. Тем не менее, брокеры обычно полагаются на банки, чтобы утвердить и профинансировать ваш кредит, и не имеют права голоса в том, будет ли ваш кредит одобрен или отклонен.

Институциональные банки . Ваш местный банк может предложить ипотечные кредиты по более низкой ставке, если у вас большой депозитный остаток. Однако, в зависимости от банка, кредитные предложения могут быть ограничены.

6. Заполнить заявку на ипотеку

После того, как вы выполните описанные выше шаги, фактический процесс подачи заявки должен быть быстрым и легким — вам просто нужно решить, как вы хотите подать заявку. Каждый кредитор обязан предоставить оценку кредита в течение трех рабочих дней с момента получения заявки на ипотеку. Сохраняйте копии каждой полученной сметы, чтобы позже договориться о процентной ставке и расходах на закрытие сделки.

Онлайн-заявка . Будь то на вашем ноутбуке, настольном компьютере или смартфоне, несколько кредиторов предлагают варианты подачи заявки на ипотеку онлайн.
Телефонные приложения . Многие кредиторы позволяют заемщикам подавать заявки по телефону. Кредитный специалист может провести вас через каждый раздел и дать вам обратную связь по ходу дела.

Личное заявление . Вы можете встретиться с кредитным специалистом для личной встречи в офисе или удаленно с помощью электронного устройства. Это может быть хорошим способом убедиться, что вы понимаете запрашиваемую информацию, и избежать предоставления неверной информации, которая может задержать одобрение вашего кредита.

Поделиться статьей

Сравнить несколько предложений предварительной квалификации

Кредиты для тех, кто впервые покупает жилье: как финансировать

Получение ипотечного кредита является важным шагом при покупке вашего первого дома, и есть несколько факторов для выбора наиболее подходящего варианта. Несмотря на то, что множество вариантов финансирования, доступных для тех, кто впервые покупает жилье, может показаться ошеломляющим, уделение времени изучению основ финансирования недвижимости может сэкономить вам значительное количество времени и денег.

Понимание рынка, на котором находится объект недвижимости, и того, предлагает ли оно льготы для кредиторов, может означать для вас дополнительные финансовые преимущества. И, внимательно изучив свои финансы, вы можете убедиться, что получаете ипотечный кредит, который наилучшим образом соответствует вашим потребностям. В этой статье изложены некоторые важные детали, которые необходимы тем, кто впервые покупает жилье, чтобы совершить крупную покупку.

Key Takeaways

Получение ипотечного кредита является важным шагом в покупке вашего первого дома, и есть несколько факторов для выбора лучшего.
Кредиторы оценят вашу кредитоспособность и вашу способность погасить долг на основе вашего дохода, активов, долгов и кредитной истории.
При выборе ипотечного кредита вам придется выбирать между фиксированной или плавающей ставкой, количеством лет для погашения ипотечного кредита и размером первоначального взноса.
Обычные кредиты — это ипотечные кредиты, которые не страхуются государством.
В зависимости от ваших обстоятельств вы можете иметь право на получение более выгодных условий в рамках кредита Федерального жилищного управления (FHA), кредита Министерства по делам ветеранов США (VA) или другого типа кредита, гарантированного государством.
Если вы впервые покупаете жилье, вы можете иметь право на участие в специальных программах, которые позволяют вам получить доступ к домам со значительной скидкой и вносить небольшие суммы или вообще не платить.

Нажмите «Играть», чтобы узнать, как получить жилищный кредит

Требования к покупателю жилья впервые

Чтобы получить одобрение на ипотеку, вам необходимо выполнить несколько требований в зависимости от типа кредита, на который вы подаете заявку.

Чтобы получить одобрение именно в качестве покупателя жилья впервые, вам необходимо соответствовать определению покупателя жилья впервые, которое шире, чем вы думаете. Покупателем жилья впервые является тот, кто не владел основным местом жительства в течение трех лет, одинокий человек, который владел только вместе с супругом, человек, который владел только домом, не прикрепленным на постоянной основе к фонду, или человек, который только владел недвижимым имуществом, не соответствующим строительным нормам.

Как правило, вам потребуется подтверждение дохода как минимум за два года, достаточного для выплаты ипотеки, первоначальный взнос не менее 3,5% и кредитный рейтинг не менее 620. это программы, которые позволяют вам купить дом с низким доходом, первоначальным взносом 0 долларов и кредитным рейтингом от 500. Обычные кредиты – это ипотечные кредиты, которые не застрахованы и не гарантированы федеральным правительством. Как правило, это ипотечные кредиты с фиксированной ставкой. Это одни из самых сложных типов ипотечных кредитов из-за их более строгих требований: более крупный первоначальный взнос, более высокий кредитный рейтинг, более низкое отношение долга к доходу (DTI) и потенциал для частного ипотечного страхования (PMI). требование. Однако, если вы можете претендовать на обычную ипотеку, они обычно дешевле, чем ссуды, гарантированные федеральным правительством.

Обычные ссуды определяются как соответствующие ссуды или несоответствующие ссуды. Соответствующие кредиты соответствуют рекомендациям, таким как кредитные лимиты, установленные спонсируемыми государством предприятиями (GSE) Fannie Mae и Freddie Mac. Эти кредиторы (и многие другие) часто покупают и упаковывают эти кредиты, а затем продают их как ценные бумаги на вторичном рынке. Однако ссуды, которые продаются на вторичном рынке, должны соответствовать определенным требованиям, чтобы их можно было классифицировать как соответствующие ссуды.

Максимальный соответствующий кредитный лимит для обычной ипотеки в 2022 году составляет 647 200 долларов США, хотя он может быть больше для определенных областей с высокими затратами. Кредит, выданный на сумму выше этой суммы, называется крупным кредитом, процентная ставка по которому обычно несколько выше. Эти кредиты несут больший риск (поскольку они требуют больше денег), что делает их менее привлекательными для вторичного рынка.

Для несоответствующих кредитов кредитное учреждение, выдающее кредит, обычно портфельный кредитор, устанавливает свои собственные правила. В соответствии с законодательством несоответствующие кредиты не могут быть проданы на вторичном рынке.

Федеральное жилищное управление (FHA) Ссуды

Федеральное жилищное управление (FHA), входящее в состав Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD), предоставляет американцам различные программы ипотечных кредитов. Кредит FHA имеет более низкие требования к первоначальному взносу и легче претендовать на, чем обычный кредит. Кредиты FHA отлично подходят для тех, кто покупает жилье впервые, потому что, помимо более низких первоначальных затрат на кредит и менее строгих требований к кредиту, вы можете внести первоначальный взнос всего до 3,5%. Кредиты FHA не могут превышать установленные законом лимиты, описанные выше.

Тем не менее, все заемщики FHA должны платить страховой взнос по ипотечному кредиту, включенный в их платежи по ипотечному кредиту. Ипотечное страхование — это страховой полис, который защищает ипотечного кредитора или правообладателя, если заемщик не выполняет платежи, умирает или иным образом не может выполнить договорные обязательства по ипотеке.

Департамент по делам ветеранов США (VA) Ссуды

Министерство по делам ветеранов США (VA) гарантирует ссуды VA. VA не выдает ссуды сама, но гарантирует ипотечные кредиты, сделанные квалифицированными кредиторами. Эти гарантии позволяют ветеранам получать ипотечные кредиты на выгодных условиях (как правило, без первоначального взноса).

В большинстве случаев кредиты VA легче претендовать на получение, чем обычные кредиты. Кредиторы обычно ограничивают максимальную ссуду VA обычными пределами ипотечной ссуды. Прежде чем подавать заявку на кредит, вам необходимо запросить ваше право на получение кредита от VA. Если вы приняты, VA выдаст свидетельство о соответствии требованиям, которое вы можете использовать для подачи заявки на кредит.

В дополнение к этим типам и программам федерального кредита правительства и агентства штатов и местных органов власти спонсируют программы помощи для увеличения инвестиций или домовладения в определенных областях.

Требования к собственному капиталу и доходу

Цены на жилищный ипотечный кредит определяются кредитором двумя способами, и оба метода основаны на кредитоспособности заемщика. В дополнение к проверке вашей оценки FICO в трех основных кредитных бюро, кредиторы рассчитывают отношение кредита к стоимости (LTV) и коэффициент покрытия долга (DSCR), чтобы определить сумму, которую они готовы предоставить вам взаймы. , плюс процентная ставка.

LTV — это сумма фактического или подразумеваемого собственного капитала, доступного в залоге, против которого берутся займы. Для покупки дома LTV определяется путем деления суммы кредита на цену покупки дома. Кредиторы предполагают, что чем больше денег вы вкладываете (в виде первоначального взноса), тем меньше вероятность того, что вы не выплатите кредит. Чем выше LTV, тем больше риск дефолта, поэтому кредиторы будут брать больше.

По этой причине вы должны указать любой тип квалификационного дохода, который вы можете указать при ведении переговоров с ипотечным кредитором. Иногда дополнительная работа на неполный рабочий день или другой приносящий доход бизнес могут иметь значение для получения или отсутствия права на получение кредита или получения наилучшей возможной ставки. Ипотечный калькулятор может показать вам влияние различных ставок на ваш ежемесячный платеж.

Частное ипотечное страхование (PMI)

LTV также определяет, нужно ли вам приобретать PMI, упомянутый ранее. PMI помогает оградить кредитора от дефолта, перекладывая часть кредитного риска на ипотечного страховщика. Большинство кредиторов требуют PMI для любого кредита с LTV более 80%. Это относится к любому кредиту, в котором вы владеете менее 20% капитала в доме. Страховая сумма и ипотечная программа будут определять стоимость ипотечного страхования и порядок ее сбора.

Большинство премий по ипотечному страхованию собираются ежемесячно, а также условное депонирование налогов и имущественного страхования. Как только LTV станет равным или меньше 78 %, предполагается, что PMI будет автоматически устранен. Вы также можете отменить PMI после того, как стоимость дома повысится достаточно, чтобы дать вам 20% собственного капитала, и пройдет установленный период, например два года.

Некоторые кредиторы, такие как FHA, оценивают ипотечное страхование как единовременную сумму и капитализируют ее в сумму кредита.

Как правило, старайтесь избегать PMI, потому что это затраты, которые не приносят вам никакой пользы.

Есть способы не платить за PMI. Один из них не брать взаймы более 80% стоимости имущества при покупке дома; другой заключается в использовании финансирования собственного капитала или второго ипотечного кредита, чтобы подавить более 20%. Наиболее распространенная программа называется ипотекой 80-10-10. 80 — это LTV первой ипотеки, первые 10 — LTV второй ипотеки, а вторые 10 — ваш собственный капитал.

Ставка по второй ипотеке будет выше, чем ставка по первой ипотеке, но в совокупности она не должна быть намного выше, чем ставка по кредиту с LTV 90%. Ипотека 80-10-10 может быть дешевле, чем оплата PMI. Это также позволяет ускорить выплату второго ипотечного кредита и быстро погасить эту часть долга, чтобы вы могли досрочно погасить свой дом.

Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой и ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой

Еще одно соображение заключается в том, следует ли получить ипотечный кредит с фиксированной или плавающей ставкой (также называемой плавающей ставкой). При ипотеке с фиксированной ставкой ставка не меняется в течение всего срока кредита. Очевидным преимуществом получения кредита с фиксированной процентной ставкой является то, что вы знаете, каковы будут ежемесячные расходы по кредиту в течение всего периода кредита. И если преобладающие процентные ставки низкие, то вы зафиксировали хорошую ставку на значительное время.

Ипотека с плавающей ставкой, такая как ипотека только с процентной ставкой или ипотека с регулируемой ставкой (ARM), предназначена для помощи тем, кто впервые покупает жилье, или людям, которые ожидают, что их доходы значительно вырастут в течение периода кредита. Кредиты с плавающей процентной ставкой обычно позволяют вам получить более низкие начальные ставки в течение первых нескольких лет кредита, что позволяет вам претендовать на получение большего количества денег, чем если бы вы пытались получить более дорогой кредит с фиксированной процентной ставкой.

Конечно, этот вариант может быть рискованным, если ваш доход не растет вместе с увеличением процентной ставки. Другим недостатком является то, что траектория рыночных процентных ставок неопределенна: если они резко вырастут, то вместе с ними резко возрастут и условия вашего кредита.

Как работают ипотечные кредиты с регулируемой ставкой (ARM)

Наиболее распространенные типы ARM рассчитаны на один, пять или семь лет. Первоначальная процентная ставка обычно фиксируется на определенный период времени, а затем периодически переустанавливается, часто каждый месяц. Как только ARM сбрасывается, он подстраивается под рыночную ставку, обычно добавляя заранее определенный спред (в процентах) к преобладающей ставке Казначейства США.

Хотя увеличение обычно ограничено, корректировка ARM может быть дороже, чем преобладающий ипотечный кредит с фиксированной ставкой, чтобы компенсировать кредитору за предложение более низкой ставки в течение вводного периода.

Кредиты только под проценты — это тип ARM, в котором вы платите только проценты по ипотеке, а не основную сумму в течение начального периода, пока кредит не станет фиксированным, с выплатой основного долга. Такие кредиты могут быть очень выгодными для начинающих заемщиков, потому что только уплата процентов значительно снижает ежемесячную стоимость заимствования и позволит вам претендовать на гораздо более крупный кредит. Однако, поскольку вы не платите основную сумму в течение начального периода, остаток по кредиту не изменится, пока вы не начнете выплачивать основную сумму.

DSCR определяет вашу платежеспособность по ипотеке. Кредиторы делят ваш ежемесячный чистый доход на расходы по ипотеке, чтобы оценить вероятность того, что вы не выполните обязательства по ипотеке. Большинству кредиторов потребуется DSCR больше единицы. Чем больше коэффициент, тем больше вероятность того, что вы сможете покрыть расходы по займу, и тем меньше риск, который берет на себя кредитор. Чем выше DSCR, тем больше вероятность того, что кредитор будет вести переговоры о ставке по кредиту; даже при более низкой ставке кредитор получает более высокую доходность с поправкой на риск.

Дискриминация при ипотечном кредитовании незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации по признаку расы, религии, пола, семейного положения, использования государственной помощи, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять следующие шаги. Одним из таких шагов является подача отчета либо в Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB), либо в HUD.

Специальные программы для тех, кто впервые покупает жилье

В дополнение ко всем традиционным источникам финансирования существует несколько специальных программ для тех, кто впервые покупает жилье.

Готовый покупатель

Программа HomePath Ready Buyer Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae) предназначена для покупателей, впервые покупающих недвижимость, и предусматривает помощь в размере до 3 % в покрытии расходов на закрытие сделки по покупке имущества, находящегося в собственности Fannie Mae, на которое было обращено взыскание. Чтобы иметь право на участие в программе, заинтересованные покупатели должны пройти обязательный образовательный курс по покупке жилья, прежде чем делать предложение.

Индивидуальные пенсионные счета (IRAs)

Каждый покупатель жилья, впервые покупающий жилье, имеет право снять до 10 000 долларов США с традиционного индивидуального пенсионного счета (IRA) без уплаты штрафа в размере 10 % за досрочное снятие средств. Ограничение распространяется на одного человека, поэтому пара может снять до 10 000 долларов США каждый со своих собственных IRA на общую сумму 20 000 долларов США. Если покупатель жилья хочет снять до 10 000 долларов за покупку дома с IRA Roth, он может сделать это без штрафных санкций, если у него есть учетная запись Roth не менее пяти лет. Обратите внимание, что это освобождает вас только от штрафа за досрочное снятие средств. Если вы выйдете из традиционной IRA, вам все равно придется платить подоходный налог со снятых денег.

Программы помощи при первоначальном взносе

Во многих штатах есть программы помощи при первоначальном взносе для покупателей, впервые совершающих покупки. Право на участие варьируется от штата к штату, но, как правило, эти программы ориентированы на лиц с низким доходом и государственных служащих. HUD ведет список программ для каждого штата.

Какой кредитный рейтинг необходим для покупки дома?

Для большинства обычных ипотечных кредитов требуется кредитный рейтинг 620 или выше. Тем не менее, ссуды Федерального жилищного управления (FHA) могут принимать кредитный рейтинг от 500 с первоначальным взносом 10% или до 580 с первоначальным взносом 3,5%.

Какова средняя процентная ставка для первого покупателя жилья?

Процентные ставки зависят от множества факторов, включая кредитный рейтинг, процент первоначального взноса, тип кредита и рыночные условия. Нет данных, указывающих на то, что покупатели жилья, впервые покупающие жилье с аналогичной кредитоспособностью и обстоятельствами, платят более высокие или более низкие процентные ставки, чем опытные покупатели жилья.

Существуют ли какие-либо государственные налоговые льготы для покупателей жилья впервые?

Несмотря на то, что в 2010 году на федеральном уровне была отменена налоговая льгота для тех, кто впервые покупает жилье, некоторые штаты по-прежнему предлагают налоговые льготы штата для тех, кто впервые покупает жилье. Кроме того, некоторые муниципалитеты и округа предлагают скидки на налог на недвижимость для тех, кто впервые покупает жилье в первый год их существования. Проконсультируйтесь с местным специалистом по налогам, чтобы узнать, на что вы можете претендовать в вашем регионе.

Итог

Если вы впервые ищете ипотечный кредит, вам может быть сложно разобраться во всех вариантах финансирования. Потратьте время, чтобы решить, сколько дома вы действительно можете себе позволить, а затем финансировать соответственно. Если вы можете позволить себе внести значительную сумму или иметь достаточный доход для создания низкого LTV, то у вас будет больше возможностей для переговоров с кредиторами и больше вариантов финансирования. Если вы настаиваете на самом большом кредите, вам могут предложить более высокую ставку с поправкой на риск и частную ипотечную страховку.

Соотнесите выгоду от получения большего кредита с риском. Процентные ставки обычно плавают в течение только процентного периода и часто корректируются в ответ на изменения рыночных процентных ставок.