Как оценить недвижимость: Как происходит оценка недвижимости? – компания «Апхилл»

Содержание

Оценка недвижимости — что это такое, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, как оценить рыночную стоимость

Кaк пpoxoдит oцeнкa oбъeктoв нeдвижимocти

Oцeнкa oбъeктoв нeдвижимocти пpoxoдит в тeчeниe paзнoгo cpoкa: oт 1–2 днeй дo 2–3 нeдeль. Bce зaвиcит oт кoличecтвa иcxoдныx дaнныx, peгиoнa, чиcлa зaкaзoв y oцeнщикa. B цeлoм пpoцeдypa включaeт в ceбя 6 этaпoв.

Этaп 1. Пocтaнoвкa зaдaния нa oцeнкy

3aдaниeм нa oцeнкy включaeт cлeдyющиe пapaмeтpы:

🔍 цeль oцeнки;

🔍 вид cтoимocти, кoтopyю нyжнo oпpeдeлить;

🔍 ycтaнoвлeниe имyщecтвeнныx пpaв, кoтopыe oцeнивaют;

🔍 дaтy пpoвeдeния oцeнки.

Нa этoм этaпe вы oбpaщaeтecь к зacтpoйщикy и oбъяcняeтe, зaчeм вaм нyжнa oцeнкa. Кaк пpaвилo, oцeнкy зaкaзывaют пepeд oфopмлeниeм ипoтeки. B тaкoм cлyчae cнaчaлa oбpaтитecь к зacтpoйщикy зa пepeчнeм дoкyмeнтoв. Пepeдaйтe иx oцeнщикy, кoтopый paccчитaeт pынoчнyю и ликвидaциoннyю cтoимocть.

Ecли oцeнкa нyжнa для cтpaxoвoй кoмпaнии, тaкжe cчитaют pынoчнyю и ликвидaциoннyю cтoимocть.

Ужe нa этoм этaпe cпeциaлиcт пpeдвapитeльнo знaкoмитcя c oбъeктoм: cпpaшивaeт o eгo мecтoпoлoжeнии, плoщaди, нaличии нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв. Taкжe нaзнaчaeт и coглacyeт c вaми дaтy ocмoтpa нeдвижимocти и пpoвeдeния дpyгиx paбoт.

Нa пepвoм этaпe зaкaзчик дoлжeн пpeдocтaвить oцeнщикy вce имeющиecя дoкyмeнты нa нeдвижимocть:

🖋 пoэтaжный плaн, тexничecкиx плaн;

🖋 тexничecкyю дoкyмeнтaцию;

🖋 кaдacтpoвый пacпopт;

🖋 выпиcкy из EГPН c yкaзaниeм coбcтвeнникa, нaличия oбpeмeнeний, зaпpeтoв, apecтoв;

🖋 тexничecкий пacпopт, ecли ecть.

Ecли нyжнa oцeнкa cтpoящeгocя oбъeктa, пoнaдoбятcя дpyгиe дoкyмeнты. Утoчнитe пoлный пepeчeнь нyжныx бyмaг y oцeнщикa: cпиcoк мoжeт мeнятьcя, в зaвиcимocти oт cитyaции.

Этaп 2. Пoдпиcaниe дoгoвopa

Пocлe пocтaнoвки зaдaчи, выявлeния нyжнoй cтoимocти и пoлyчeния дoкyмeнтoв oцeнщик пpeдлoжит вaм пoдпиcaть дoгoвop. B нeм бyдyт yкaзaны cpoки выпoлнeния paбoты, вaши пpaвa и oбязaннocти, пopядoк oплaты ycлyг. Чaщe вceгo cпeциaлиcты бepyт пoлнyю пpeдoплaтy. Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, в cpeднeм cocтaвляeт 2000–5000 ₽.

Этaп 3. Cбop инфopмaции

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию, c пoмoщью кoтopoй дaльшe бyдeт oбocнoвывaть cвoи вывoды o cтoимocти нeдвижимocти. Пpиeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Taкжe зaдaeт вaм дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

Этaп 4. Pacчeт cтoимocти

Нa этoм этaпe peшaeт, кaк oцeнить cтoимocть нeдвижимocти: пoдбиpaeт мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты. Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoвoдилcя pacчeт, и eгo peзyльтaты oбязaтeльнo oтoбpaжaютcя в итoгoвoм oтчeтe.

Этaп 5. Учeт ycлoвий

Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpeм ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy. Нaпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoиcxoдил pacчeт cтoимocти, тoжe зaнocятcя в oтчeт.

Этaп 6. Фopмиpoвaниe oтчeтa

Нa пocлeднeм этaпe cпeциaлиcт фopмиpyeт oцeнoчный oтчeт, кoтopый и пepeдaeт клиeнтy. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, oтчeт дoлжeн быть cшит и пpoнyмepoвaн. B дoкyмeнтe oбязaтeльнo дoлжны быть cлeдyющиe cвeдeния:

▪ ocнoвныe фaкты и вывoды;

▪ зaдaниe нa oцeнкy, кoтopoe cooтвeтcтвyeт зaкoнaм и фeдepaльным cтaндapтaм;

▪ cвeдeния o зaкaзчикe и oцeнщикe;

▪ дoпyщeния и oгpaничитeльныe ycлoвия, кoтopыe иcпoльзoвaл oцeнщик;

▪ cтaндapты oцeнoчнoй дeятeльнocти;

▪ oпиcaниe oбъeктa oцeнки co ccылкaми нa дoкyмeнты, кoтopыe ycтaнaвливaют eгo кoличecтвeнныe и кaчecтвeнныe xapaктepиcтики;

▪ aнaлиз pынкa и дpyгиx внeшниx фaктopoв, кoтopыe влияют нa cтoимocть;

▪ oпиcaниe пpoцecca oцeнки;

▪ coглacoвaниe peзyльтaтoв;

▪ пpилoжeниe к oтчeтy c кoпиями дoкyмeнтoв, кoтopыe иcпoльзoвaл oцeнщик.

Дoкyмeнт дoлжeн быть пpoнyмepoвaн пocтpaничнo, пpoшит, пoдпиcaн oцeнщикoм, cкpeплeн eгo личнoй пeчaтью. Ecли oцeнкy пpoвoдили нecкoлькo cпeциaлиcтoв, oни вce и pyкoвoдитeль oцeнoчнoй кoмпaнии дoлжны пocтaвить пoдпиcи и пeчaти.

Оценка недвижимости. Как оценить стоимость объекта недвижимости?

В механизме экономического состояния всей государственной машины, важную роль играют такие детали, как развитие строительной отрасли и совершенствование законодательства в сфере регулирования прав собственности. Учитывая перечисленные основания, удаётся легко объяснить отнесение недвижимости к ликвидным активам, владение которыми открывает массу возможностей выполнения важных мероприятий и совершения выгодных сделок. Но здесь большое значение имеет квалифицированная оценка объекта недвижимости, позволяющая свести к минимуму ошибки в решении инвестиционных вопросов и совершении сделок, через которые лежит путь к успешности обладателя и исключению рисков материальных потерь. Кроме того, при тщательном изучении всех факторов, сказывающихся на ценности объекта, появляется возможность для уточнения стоимости в пользу заказчика услуг оценки.

Как оценить стоимость недвижимости?

Оцените недвижимость за 5 дней

Объекты недвижимости для оценки

Владение недвижимостью увеличивает кредитоспособность субъекта и может служить своего рода страховкой при вкладывании денег в предприятие. А чтобы заранее знать, на что можно рассчитывать в настоящем и будущем времени, заказывают услугу профессиональной оценки таких объектов:

— коммерческой недвижимости;

— квартир;

— объектов недвижимости загородного типа;

— земельных участков;

— промышленных объектов;

— арендной ставки согласно реалиям рынка;

— незавершённого строительства.

В нашей компании, провести профессиональную оценку, можно только опытными специалистами обладающими лицензиями и свидетельствами СРО. Для начала взаимодействия, заключается договор (скачать) и соглашение о конфиденциальности (скачать).

Получение подробной информации, возможно посредством обращения через форму запроса с сайта компании или по бесплатному номеру телефона

8 (800) 222-41-61

Основания для оценки

Оспаривание результатов кадастровой стоимости Намерены определиться со страховой стоимостью недвижимости, передать имущество под залог, произвести раздел собственности, определиться с размерами налогообложения или возыметь обоснование для совершения сделки? Ответить на все эти вопросы, включая принятие инвестиционных и управленческих решений, внесение дополнительного вклада в уставной капитал, постановку на баланс, выполнение требования МСФО и корректировку налогооблагаемой базы, удаётся только при достижении предельной точности выполнения оценочных процедур.

Оценка объекта недвижимости: этапы работы

В получении исчерпывающего ответа на поставленные вопросы, важны все детали, с учётом которых можно гарантировать максимальную точность.

А чтобы не упустить никакой мелочи, способной сыграть свою роль в исследованиях, оценка стоимости недвижимости разделяется на разные этапы:

— изучение сведений об объекте с позиции преследуемых целей;

— определение сроков и условий выполнения заказа;

— выбор способов оценки, вытекающих из особенностей объекта и интересов заказчика.

Нюансы в оценке разных видов недвижимости

Первое, чем руководствуются эксперты, будут данные из выписки БТИ и паспорта на объект недвижимости. Но основные ожидания в плане оценки достигаются через использование расчётных методов, когда на первое место ставится назначение и вид недвижимости. К примеру: к ценообразующим факторами в оценке жилого дома причисляется:

— местоположение;

— площадь;

— наличие дополнительных сооружений;

— тонкости ландшафтного дизайна;

— планировка;

— расстояние к объектам инфраструктуры;

— этажность;

— материал, использованный в строительстве;

— особенности отделки и состояние.

На стоимости участка отразиться не только его площадь и отдалённость от магистралей, но и качество грунтов, возможность обеспечения электричеством, водой и прочими благами цивилизации.

В определении номинальной ставки аренды, обращают внимание на тип недвижимости (складские, торговые, офисные и производственные территории), площадь, месторасположения. Учитывая переменчивость экономических особенностей рынка, может наблюдаться снижение или возрастание спроса, что создаёт условия, вынуждающие к ежегодному совершению переоценки условий, закреплённых в договоре об аренде.

В оценке коммерческой недвижимости, на карту выставляется определение инвестиционной эффективности офисных помещений, цехов, производственных сооружений, складских территорий.

На стоимости незавершённого строительства, скажется степень готовности сооружения и возможность добиться эффективности через изменение эксплуатационного назначения. К примеру: вместо заведения для дошкольного воспитания, найти способы завершения строительства с переориентацией на торгово-развлекательный центр. Здесь очень важно не испугать инвестора дополнительными затратами на переоформление документов, технические экспертизы, подключение коммуникаций, выявление и устранение возможных дефектов. В этом деле, неплохо было бы, положиться на ответственное агентство, которое поможет с урегулированием документального вопроса, обоснованием цены и точностью расчётов по будущим затратам.

Расчёт стоимости земельных участков является трудоёмкой и сложной процедурой, сопряжённой со сбором сведений статистического и аналитического плана. Кроме того, в решении этого вопроса предстоит вписаться в жёсткие рамки федеральных стандартов.

Выбор методологии

При возможности применения разных подходов к оценке недвижимости, окончательное решение принимается в соответствии с типом интересующих объектов и целей, запланированных для достижения по результатам оценки. Принимая во внимание индивидуальные обстоятельства и интересы заказчика, независимая оценка недвижимости может быть выполнена, как с применением всех методов сразу, так и каждого по отдельности. У всех способов определения стоимости, имеются свои преимущества и недочёты:

Оценка рыночной стоимости недвижимости

1. Затратный подход к вопросу недвижимости, позволяет вычислить стоимость объекта с позиции затрат на создание аналога в условиях текущего момента, когда учитывается стоимость земли, но делается вычет в соответствии с износом. Таким путём удаётся прийти к истине в отношении к оценке незавершённого строительства. Чтобы получить результаты высокой точности, следует воспользоваться сметами выполненных работ, подтверждением стоимости материалов, оценкой трудозатрат, состоящих в оплате труда и оборудования. Пользуясь этим способом оценки, можно не утруждаться анализом рынка, изучением конкурентоспособности и ликвидности недвижимых объектов. В этом случае, оценка элементов выполняется раздельно, а результаты суммируются.

2. Доходный подход позволяет определиться с итоговой ценой, состоящей в прибыли, на которой остался отпечаток в виде поправок на затраты и риски. Этот способ целесообразен на пути анализа доходов, полученных в соответствии с ликвидностью недвижимости. Здесь наблюдается идентичность текущей стоимости и чистых доходов. В соответствии с характеристиками объекта оценки, можно выбирать из методов: для недвижимости с вероятностью постоянных денежных потоков; для объектов, требующих затратного ремонта или реконструкции.

3. Самым распространённым в силу своей простоты, информативности, доступности и универсальности, считается сравнительный подход. Его эффективность проявляется в анализе ожидаемого рыночного оборота посредством эксплуатации жилых и нежилых объектов. Оценщику придётся проанализировать текущее состояние рынка недвижимости, подобрать не менее трёх аналогов, сопоставить их с интересующим объектом через систематизацию и корректировку параметров — и с учётом вышесказанного сделать вычисления. Кроме того, в совершении сделки во внимание принимаются поправки на интересующую дату, состояние недвижимости в техническом плане, место её расположения, площадь и назначение.

Оценка специалистами

Заказчикам, заинтересованным в предотвращении рисков получения низкопробных оценочных услуг, стоит связаться с бюро GPG, где знают и подскажут, как найти оптимальный путь решения всех проблем:

— выполнить задание в максимально сжатые сроки;

— выбрать исчерпывающие способы оценки;

— грамотно подготовить пакет необходимых документов;

— пройти процедуру именно с тем количеством мероприятий, которое необходимо в конкретном случае;

— решить задачу качественно и без переплат.

Как оценить недвижимость онлайн — ЗСД СПб

Оцените свою собственность бесплатно, укажите адрес собственности, проверьте характеристики в несколько кликов и сразу же узнайте рыночную стоимость вашего дома. Узнать подробнее об этой процедуре и о выкупе квартир в Цитадель-Питер можно здесь.

Познакомьтесь с экспертами:
Помимо количественной оценки стоимости вашего дома, эксперты могут предоставить вам обратную связь с учетом потребностей. Устройте бесплатную встречу с одним из экспертов.

Сделайте правильный выбор:
Чтобы направлять вас на каждом этапе, но решение всегда оставалось за вами.

Но при любых сомнениях помните, что эксперты всегда рядом с вами.

Оценка недвижимости — это первый шаг в продаже дома, но он также и самый важный.

Знание реальной стоимости вашей собственности — это первый шаг к тому, чтобы самостоятельно и с определенными данными решить, как ею управлять. Хотите ли вы продать, сдать в аренду или просто знать, сколько это стоит, эксперты на вашей стороне, они прислушиваются к вашим потребностям, предоставляем советы отраслевых экспертов и все инструменты, необходимые для принятия решения.

С помощью алгоритма оценки вы можете за считанные минуты узнать, сколько стоит ваш дом.

Вы можете за несколько минут провести правильную самооценку дома, который вам нужно продать или купить. Это позволяет вам распечатать или поделиться презентацией в формате PDF вашей оценки с вниманием к мельчайшим деталям: незаменимая помощь на этапе переговоров, чтобы не тратить время и деньги и продавать или покупать дом в короткие сроки и по выгодной цене.

Чтобы получить необходимую оценку, просто укажите основные характеристики вашего дома, и наша команда сможет дать вам быстрый и точный ответ на основе этих данных.

Благодаря использованию специального программного обеспечения наши сотрудники, в том числе благодаря своему опыту на рынке недвижимости, сообщат стоимость вашей собственности.

Существует несколько программ для оценки недвижимости, как правило, бесплатных. Эксперты твердо убеждены в том, что с течением времени эволюция больших данных, экстраполированных капиллярным путем на территорию и стандартизированных с высокой точностью, обеспечивает гораздо более высокое (и более быстрое) качество оценки недвижимости, чем старая система.

Post Views: 352

Оценка некоммерческой недвижимости — заказ услуги в «Априори»

 

К категории некоммерческой недвижимости относятся объекты, не предназначенные для извлечения прибыли.

К таковым объектам относятся:

  • жилая недвижимость;
  • дачные и садовые постройки;
  • земельные участки, которые предназначаются для жилого строительства.

Случаи возникновения необходимости в оценке некоммерческой недвижимости

  • Совершение сделок, связанных с отчуждением;
  • Определение долей в общем имуществе;
  • В случае признания права собственности по давности владения;
  • При составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
  • При изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд;
  • Определение размера компенсации в случае причинения объекту ущерба;
  • Оформление залога при кредитовании;
  • Страхование;
  • В целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. (Федеральный закон об оценочной деятельности в РФ).

Процедура оценки некоммерческой недвижимости

Чтоб получить наиболее объективный итог, при оценке стоимости некоммерческой недвижимости, применяются следующие подходы:

  • Сравнительный подход, при котором анализируются аналогичные предложения за ближайший период. При проведении исследований учитываются различные ценообразующие факторы: местонахождение объекта (населенный пункт, район, транспортная доступность, развитость инфраструктуры и прочие условия), тип объекта, площадь, физическое состояние объекта. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (ФСО №1)

  • Затратный подход применяется для объектов недвижимости: объектов капитального строительства, но не их частей. Основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта недвижимости с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта недвижимости (ФСО №1).

Стоимость работы оценщика

Стоимость работ по оценке объекта некоммерческой недвижимости не связана с его ценой, но зависит от времени, которое будет затрачено на выполнение задания. Чтобы узнать приблизительную стоимость оценки, можно зайти в раздел сайта «Стоимость» и выбрать в прейскуранте соответствующие графы.

Правовое регулирование оценочной деятельности

  1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ;
  2. Федеральные стандарты;
  3. Специальное законодательство, которое распространяется на каждый отдельный вид объекта оценки.

НАШИ ПРЕИМУЩЕСТВА

Лидеры рынка по версии делового квартала

Комплексный и научный подход

Более 1061 выигранного дела

Находим наилучшее решение для клиента

Сильная команда

В тройке лидеров по УРФО

услуги агентства недвижимости МГСН в Москве

“Хочу поделиться своим опытом работы с МГСН Хамовники, а в частности с Поповой Еленой Александровной. Как повезло другим ее клиентам, что они с ней работали! !!! Человек не просто выполняет свою работу, а вкладывает душу! !!! Сейчас сижу в своей новенькой квартирке на кухне и думаю, как хорошо, что тогда к ней прислушалась. Мы продали с ней однокомнатную квартиру на Проспекте Вернадского и купили большую трехкомнатную квартиру, вместо двухкомнатной, как хотели до этого. Но сейчас, так сложились жизненные обстоятельства, что именно трехкомнатная квартира для нас спасение. Сама сделка прошла для нас без нервов, Елена все удары брала на себя. А ведь было непросто! !!! От души желаю агентству и Елене всяческих успехов в делах, интересных и удачных сделок!“

Оксана К.

13.02.2022

Москва

“Выражаем огромную благодарность Денисюку Владимиру Анатольевичу и Чирятниковой Наталье Викторовне за профессиональную работу в столь сложном деле как альтернативная сделка. Четкое понимание и объяснения всех шагов процесса, подготовка и ведение купли-продажи квартир в спокойной для нас (!!!) атмосфере. Ведение процесса до подписания передаточного акта с обсуждением всех нюансов, которые обычному человеку сразу учесть невозможно. Владимир профессионал своего дела с большой буквы — человек умеющий слушать, давать правильные советы и заинтересованный удовлетворить пожелания клиента. Большая удача, что нам порекомендовали обратиться именно к Чирятниковой Н.В. и Денисюку В.А. Благодаря им мы имеем понравившуюся нам квартиру и будем рекомендовать указанных профессионалов своим друзьям и знакомым!!! Спасибо большое Вам!!!“

Алена

9.01.2022

Москва

“Хочу выразить свою благодарность отделению «Южное» за помощь в продаже моей квартиры и в приобретении новой…Огромная благодарность Чепёлкину Дмитрию и риэлтору Роману, которые в дальнейшем помогли мне ещё сдать эту квартиру, по-любым вопросом, можно смело обращаться к этим ребятам.“

Георгий

29.11.2021

Москва

“Самые положительные впечатления. Пётр Щукин — потрясающий специалист! Продал мою квартиру мгновенно и по цене, на которую я даже не рассчитывал. Нашел покупателей буквально на следующий день после первой нашей встречи! Всем рекомендую компанию и лично Петра. Десять из десяти.“

Игорь

21.11.2021

Москва

“Благодарю Петра Щукина за сервис и качественное оказание услуги по продаже недвижимости! Все организационные моменты со сбором документов, показом недвижимости осуществлялись Петром без моего непосредственного участия! Сделка велась и контролировалась Петром на 5 . РЕКОМЕНДУЮ ДАННОГО РИЕЛТОРА! ( нашла его случайно в интернете…и не прогадала)!!!“

Екатерина

16.11.2021

МО, рп Боброво

“Огромная благодарность Петру Щукину. Все быстро и грамотно. Давно не встречал такого риэлтора. Рекомендую.“

Максим, Ольга

19.10.2021

Москва

“Так сложилось, что пришлось продавать квартиру совершенно неожиданно и срочно. Петр взял все хлопоты на себя (показ, встреча с потенциальными покупателями). Получилось так, что я практически не участвовала в процессе за исключением моментов согласования деталей. Я бесконечно благодарна Петру за высочайший профессионализм, знание дела и участие. Такого легкого процесса в совершении серьезной сделки, я, возможно, и не встречала. Петр, спасибо Вам огромное! Удачи Вам и добра!“

Ольга

18.10.2021

Москва

“Хочу выразить искреннюю благодарность Елене, за проделанную работу!!! Честная работа, позитивный настрой, чёткий план действий, высокий уровень профессионализма, умение анализировать и пользоваться информацией, индивидуальный подход и тёплые деловые отношения клиентам, максимальный учёт пожеланий, умение просто и доходчиво объяснять сложные тонкости нашего законодательства. Елена, спасибо за вашу работу, и очень признательна за участие и помощь. Сделка прошла быстро, оперативно!!! Очень рекомендую Елену. Качество работы-по высшему разряду!!! Побольше бы таких профессионалов, как Елена!!!“

Наталья Михайловна Я.

13.10.2021

Лобня (МО)

“Я продавал квартиру в Москве и покупал в Тарусе. На всех этапах со мной работал Пётр Щукин. Очень грамотно и профессионально помогал мне во всем, включая все финансовые вопросы. С ним было очень приятно иметь дело, как с профессионалом и как с человеком. Хочу выразить ему искреннюю благодарность за быстрое и чёткое решение моей проблемы.“

Алексей Владимирович Л.

11.10.2021

Таруса (Калужская область)

“Выражаю благодарность своему риэлтору Щеголевой Марине и ее руководителю Рахмановой Елене, офис на Новослободской -настоящие профессионалы! Спасибо вам большое за быструю и слаженную работу. За поддержку, помощь и терпение.“

Юлия

5.10.2021

Москва

Оценка рыночной стоимости недвижимости: что это такое?

Говоря простым языком, оценка недвижимости – это установление той цены за объект, за которую его можно продать в актуальных условиях рынка. Профессионалы используют для вычисления такой суммы один или сразу несколько методов оценки. Обратите внимание – на рынке недвижимости оценку предлагают в том числе частники-риэлторы. Такая оценка, если у риэлтора нет заодно квалификации эксперта, не будет принята банками или государственными органами. Будьте аккуратны в выборе подрядчика для оценки.

Методы оценки

На актуальную стоимость недвижимости влияет огромное количество факторов. Профессиональный оценщик будет учитывать все факторы и вычислять итоговую стоимость, опираясь на специальные поправочные коэффициенты. В отчете такие коэффициенты появляются или исчезают в зависимости от состояния недвижимости, возраста здания, его местонахождения и даже наличия вокруг объектов социальное инфраструктуры.

Кроме того, эксперты, в зависимости от задачи, могут использоваться несколько методов оценки. Стандарты для каждого метода разные, так же как и порядок действий. Вот краткая информация о каждом методе.

Сравнительный метод

С помощью этого метода стоит оценивать стоимость квартиры или дома перед куплей-продажей. Смысл – исследуются аналогичные предложения на рынке, затем применяются специальные коэффициенты. Примерно так действуют риэлторские компании, а некоторым отличием – профессиональный оценщик будет принимать во внимание совершенные свежие сделки на рынке недвижимости, агентство – те сделки, которые прошли через их организацию и дружественные компании.

Плюсы Минусы
Наиболее эффективный метод, в результате которого определяется максимально приближенная к реальности цена за объект недвижимости. Оценка стоимости объекта недвижимости будет эффективной, только если на рынке есть достаточная конкуренция. Метод не сработает, если среди предложений нет аналогичных по площади и возрасту здания. Но в реальности такое случается крайне редко.

Затратный метод

Метод используется чаще для отдельных домов и коммерческих зданий, чем для квартир на вторичном рынке. Смысл – эксперт отвечает на вопрос, сколько денег нужно потратить, чтобы возвести аналогичный объект недвижимости на аналогичном участке.

Используются те же или максимально приближенные по цене/качеству материалы, учитываются среднерыночные цены. В расчет берется даже стоимость оплаты труда рабочих, которые будут класть кирпич или проводить другие строительные или ремонтные работы.

Такой метод – максимально затратный во времени, так как анализируется огромный массив данных.

Доходный метод

Так называемая стоимостная оценка подходит для расчета доходов от объекта недвижимости. Метод непопулярный, так как используется слишком много косвенных коэффициентов.

Смысл – эксперт выясняет, сколько денег можно заработать от использования объекта, если использовать его эффективно. Считается возможная прибыль от аренды на протяжении нескольких лет. Вычитаются расходы в виде налогов, пошлин, оплаты коммунальных услуг и прочего. Определяются возможные расходы на восстановительный ремонт от естественного старения.

Минусы метода:

  • Невозможно знать реальную инфляцию;
  • Не учитывается возможное разрушение или повреждение объекта от арендаторов.

Какие документы нужны для оценки недвижимости

Чтобы оценить недвижимость, вам нужно предоставить эксперту не только доступ на объект, но и определенный список документов. Это нужно в том числе для проверки помещения на наличие перепланировки.

Какие именно нужны документы для оценки зависит от конкретного случая. Так, для экспертизы на установление стоимости квартиры для ипотечного займа будет требоваться один пакет бумаг. Исследование рыночной стоимости земельного дома с участком потребует других документов.

Уточняйте точный список у менеджеров перед заказом самой оценки. В нашей компании такая консультация по телефону бесплатная.

Когда проводится экспертиза

Есть несколько ситуаций, когда вам потребуется экспертная оценка недвижимости. Большая часть таких ситуаций связано с необходимостью предоставить объективное, аргументированное заключение о цене в государственные органы, суды, банки.

  • Популярнейшая ситуация – отчет оценщика нужен при получении кредита на жилье. Ипотечный займ без оценки эксперта не выдаст ни один банк, работающий по закону.
  • Оценка квартиры нужна для страховки;
  • Рыночная стоимость квартиры или долга нужна для вычисления налога или суммы госпошлины при получении наследства;
  • Экспертный отчет предоставляется в суд на гражданские процессы о разделе имущества – например, при разводе;
  • Нужна квалифицированная оценка кредита под залог недвижимости.

Если вы планируете продать недвижимость и хотите обратиться за оценкой стоимости вашего объекта, то лучше заказать профессиональную экспертизу от квалифицированного специалиста. В отличие от агентств недвижимости, оценщик учитывает всю информацию о сделках на рынке, а не только закрытые договора в отдельной компании или объединении.

Основные факторы, влияющие на цену недвижимости

Есть несколько факторов, напрямую влияющих на итоговую рыночную стоимость дома или квартиры.

  • Месторасположение. Если окна квартиры выходят на шумную магистраль, применяется понижающий коэффициент. Если во двор или на зеленую зону – повышающий. Также и стоимость дома будет расти, если он расположен ближе к лесу. Если же окна коттеджа выходят на шоссе – цена будет ниже.
  • Социальная инфраструктура. Оценщик учитывает, есть ли в шаговой доступности важные объекты городской инфраструктуры. Положительно на стоимости квартиры скажется поликлиника и детский сад в паре кварталов. Если же рядом много промышленных производств, а до школы нужно ехать полчаса – цена будет низкой.
  • Транспорт. На итоговую сумму в экспертном заключении влияет транспортная доступность. Особенно актуально это для частных домов – наличие заасфальтированной дороги повышает ценник. В крупных городах наличие метро в шаговой доступности также влияет на сумму за объект.
  • Если речь идет о квартире, то чем меньше площадь объекта, тем, как правило, выше стоимость квадрата жилья. Но все зависит от класса недвижимости – это утверждение не сработает в случае с элитной квартирой.
  • Эксперт оценивает состояние квартиры или дома – если нужен ремонт, стоимость будет на несколько десятков процентов ниже, чем цена за аналогичный объект с качественной отделкой. В расчет берется не только состояние самой квартиры, но и состояние подъезда, а также благоустройство дворовой территории.
  • Общая ситуация на рынке. Оценка квартиры проводится в соответствии с актуальными тенденциями на рынке жилья. Если экономика переживает спад, то спрос на жилье падает, и цена недвижимости будет ниже.

Помните, что в России проводить квалифицированную оценку могут только лицензированные оценщики.

Как проводится оценка

Оценка имущества проводится в несколько этапов. Будьте внимательны – если что-то осталось непонятным, обращайтесь к нашим менеджерам за консультацией – это бесплатно.

  • Главный из этапов оценки – постановка задания эксперту. Созвонитесь с менеджером, расскажите о вашей ситуации. Нужно указать цель оценки. Обратите внимание, оценка дома и оценка дома с участком – это разные виды оценки. Уточните также, для какой организации делается оценка – для суда, для банка. Все это влияет на итоговый ценник за экспертизу.
  • Встречайтесь с оценщиком на объекте. Передайте документы, подпишите договор. Эксперт сделает фотографии, внимательно осмотрит квартиру или дом.
  • Этап анализа проходит без вашего участия. Эксперт найдет аналогичные предложения на рынке, узнает, реальные ли они. Проведет исследования уже закрытых сделок, посмотрит на историю продаж в районе и в доме.
  • Подготовка отчета – специалист добавит в документ все наблюдения, аргументированно укажет стоимость объекта недвижимости. Экспертные отчеты нашей компании принимают любые государственные органы и банки.

Кто проводит оценку

Оценку недвижимости может проводить только квалифицированный эксперт-оценщик – тогда отчет будет принят в банке или в государственных органах. Если агентство недвижимости предлагает вам провести оценку объекта, уточните, есть ли у них государственная лицензия на такую деятельность, или под «оценкой» подразумевается субъективное мнение об относительной стоимости недвижимости.

Отличительные признаки профессиональной оценочной компании:

  • Есть свидетельство об участии в СРО – это некоммерческое профессиональное объединение, которое регулирует действия оценщиков;
  • Есть страхование гражданской ответственности самого эксперта;
  • Эксперт заключает договор и не скрывает реквизиты организации. В договоре ясно прописано, что заказывается услуга по оценке недвижимости. Нет расплывчатых формулировок вроде «информационных» или «маркетинговых» услуг.
  • Компания заботится о репутации, есть положительные отзывы реальных клиентов.

Как выглядит отчет об оценке недвижимости

Готовый отчет оценщика выглядит как стопка листов формата А4 – около 20-30 страниц. Каждая пронумерована, все подшиты в одну папку. На каждом листе подпись.

Основная часть – заключительная, в ней указывается рыночная стоимость объекта недвижимости.

В отчете также должны быть данные заказчика и исполнителя. В приложения – фотографии объекта.

Обратите внимание – к примеру, если заказывался отчет для получения ипотеки и предоставления документов в банк, в заключительной части должна быть указана как рыночная, так и ликвидная стоимость. Подробнее о видах стоимости читайте в разделе ниже.

Данные в отчете прописываются в соответствии с ГОСТами и требованиями нормативных документов. Указываются площадь, характеристики объекта, этажность, планировка и другие данные. Эксперт дополняет отчет данным о состоянии объекта, информацией о близости объекта к социальной инфраструктуре и о состоянии придомовой территории.

Сколько действительна оценка объекта недвижимости

Согласно закону, срок действия экспертного отчета – шесть месяцев, если договором и ситуацией не предусмотрено иное.

Но судя по отзывам клиентов некоторых банков, часть менеджеров игнорируют требования закона и устанавливают свои, более короткие сроки оценки. Если такое происходит, стоит обратиться с жалобой в Центробанк.

Виды стоимости объекта недвижимости

Есть несколько видов стоимости, которую может установить эксперт. Обычный гражданин чаще сталкивается с двумя видами – рыночной и ликвидной, которые требуются для получения ипотечного кредита. Но есть еще несколько видов стоимости, о которых полезно знать.

Кадастровая стоимость

Вычисление этой стоимости актуально при начислении налога на квартиру. Сумма кадастровой стоимости – это цена квартиры по мнению государства. Число может отличаться от реальной стоимости в 5-10 раз, но чаще расхождения балансируют на уровне 20-30%.

Кадастровая стоимость рассчитывается по кадастровой карте, на которой учитывается некий коэффициент престижности микрорайона. Есть еще много слагаемый, которые используют кадастровые инженеры. Сумма указана в государственном реестре недвижимости.

Если вы не согласны с суммой налога на имущество, придется оспаривать величину кадастровой стоимости через суды. Здесь и пригодится оценка.

Ликвидационная стоимость

Актуальная для ипотечного кредита. Эта сумма, за которую объект можно продать в короткий срок. Обычно на несколько десятков процентов ниже рыночной. Размер дисконта – 20-30% от рыночной стоимости. Объективные сроки такой оценки актуальны только на момент получения отчета.

Инвентаризационная стоимость

Устаревшее понятие, которое все еще используют в государственных органах. Ранее использовалось при вычислении суммы налога. Устанавливается в органах БТИ в момент регистрации объекта недвижимости. Оценка актуальна только на момент регистрации, затем стоимость устаревает.

Балансовая стоимость

Эта цифра нужна юридическим лицам. Показатель прописывается в документации на организацию и используется в бухгалтерских операциях. Определяется чаще всего по формуле «Цена покупки минус износ». Чем дольше компания держит объект на балансе, тем меньше становится стоимость.

Инвестиционная стоимость

Фактически это синоним доходного метода исследования цена объекта недвижимости. Означает, сколько стоит недвижимость в инвестиционном проекте с учетом доходности предприятия. Чаще всего цифра нужна для вычисления доли одного из нескольких владельцев компании.

Помните, что оценкой недвижимости может заниматься только лицензированная оценочная компания. Обращайтесь к профессионалам.

Как собственникам недвижимости добиться справедливой оценки | НП АРМО

Любой собственник имущества, хоть владелец квартиры в городе, хоть обладатель шести дачных соток, должен понимать, что кадастровая оценка его имущества осуществляется в массовом порядке и в максимально общем виде на основе данных, которые есть в государственном кадастре недвижимости. В итоге получается некая средняя стоимость, которая не учитывает особенностей конкретного имущества.

Для ее расчетов, уверяют специалисты, используется специальное программное обеспечение, математические модели и утвержденные методики. Поэтому здесь серьезные ошибки встречаются редко. Но зато очень часто запредельные суммы налогов возникают из-за банальных технических ошибок в реестре. Например, в графе «площадь квартиры» вполне может оказаться год постройки дома, тогда стандартная «двушка» в 60 «квадратов» моментально превращается в элитное жилье площадью 1973 квадратных метров. И оценщики вынуждены будут считать кадастровую стоимость исходя из этой абсурдной площади.

Какие способы защиты от подобного произвола имеются сейчас в распоряжении граждан? И с чего надо начинать отстаивание своих интересов?

— Самое первое, что должен сделать любой собственник, — говорит руководитель юридического департамента саморегулируемой организации оценщиков НП «АРМО» Никита Власов, — это проверить данные по своему имуществу. Просто запросить выписку из единого государственного реестра недвижимости. Это очень просто сделать на сайте того же Росреестра. Если там видны ошибки, то их исправлением надо заниматься незамедлительно. Если же получилось так, что кадастровая оценка уже была проведена, то до момента ее утверждения проект кадастрового отчета публикуется на сайте Росреестра для ознакомления и направления замечаний всеми заинтересованными лицами. На этом этапе можно подать мотивированные возражения, которые могут быть учтены.

«СП»: — Что делать, если этот этап уже пропущен?

— Тогда путь гражданина лежит или в комиссию, или в суд. В первом случае к процессу нужно готовиться и привлекать специалистов: независимых оценщиков для определения рыночной стоимости вашего имущества с учетом его реального состояния и особенностей, а также квалифицированных юристов. А если человек сразу идет в суд, то обязательно встает вопрос и о привлечении судебных экспертов.

«СП»: — А насколько можно доверять результатам работы независимых оценщиков? И есть ли какая-то гарантия, что в этом случае не возникнет каких-либо недоразумений?

— Если говорить про оценщиков, то они сегодня несут полную имущественную ответственность всем своим имуществом за результаты оценки. Плюс к этому оценщик несет дисциплинарную ответственность. В рамках исполнения договора на определение кадастровой стоимости оценщик несет еще и гражданскую ответственность. И, конечно, никто не освобождал оценщика от уголовной ответственности. Кроме того, деятельность оценщика застрахована, а саморегулируемая организация дополнительно обеспечивает его имущественную ответственность средствами специального компенсационного фонда.

Надо также понимать, что к проведению государственной кадастровой оценки не допускают кого попало. Постановлением Правительства РФ от 1 октября 2015 года № 1051 «О внесении изменений в приложение № 2 к постановлению Правительства Российской Федерации от 4 февраля 2015 г. № 99» установлены требования к оценщикам, желающим принять участие в определении кадастровой стоимости. Требования, среди прочего касаются вопросов их опыта, стажа и профессиональных навыков. Таким образом, государственную кадастровую оценку проводят только те оценщики и оценочные компании, которые соответствуют достаточно высоким профессиональным требованиям.

«СП»: — Но вот сейчас вводится новая система кадастровой оценки недвижимости — государственная. Значит ли это, что качество работы и уровень компетентности независимых специалистов власти не устраивает?

— Что касается работников бюджетных учреждений, которые специально сейчас создаются в регионах для определения кадастровой стоимости, то требования к ним в разы ниже, чем в указанном выше Постановлении Правительства для оценщиков. Например, оценочная компания должна была проработать в области оценочной деятельности не менее 7 лет, прежде чем могла претендовать на участие в кадастровой оценке. А для работников бюджетных учреждений установлен трехлетний опыт работы. И это только одно из самых простых и очевидных отличий.

Важно понять, развивает мысль эксперт, что сотрудник такого учреждения и профессиональный оценщик — это представители разных профессий, чьи права, обязанности и требования к работе и качеству ее результата устанавливаются разными законами. Но в целом, кто бы ни производил расчеты, их правильность лежит в области формирования органами исполнительной власти достоверных данных об объектах недвижимости, подлежащих кадастровой оценке.

Однако как раз в этом последнем вопросе творится, по заверениям знатоков вопроса, форменный хаос. И это после многократных попыток наведения порядка в этом вопросе! Вероятно, осознавая, что в обозримой перспективе справиться с проблемой так и не удастся, а все принимаемые законодательные инициативы только усугубляют положение дел, власти в борьбе за увеличение налоговых поступлений в стремительно худеющие бюджеты всех уровней приняли решение пойти по пути наименьшего сопротивления.

Прекрасно понимая, что на щедрые федеральные дотации рассчитывать, ввиду истощения резервных фондов, уже не приходится, чиновники взяли на щит старую как мир политику кнута и пряника. Причем по сложившейся традиции сладкое досталось исключительно сильным мира сего.

Свежайший пример: так называемая «лесная амнистия». Вместо того, чтобы разобраться, почему случилось так, что элитные коттеджные поселки появляются на вроде бы не предназначенных для этого землях Лесного фонда как грибы после дождя, в Госдума было довольно жестко продавлено очередное «соломоново решение». Теперь все те сотни и тысячи, а в некоторых случаях — десятки и сотни тысяч гектаров (в одном только Подмосковье — без малого 184 тысячи) лесов (в том числе и заповедных), которые были перегорожены глухими заборами до 1 января 2016 года, официально отходят в частную собственность. И с ней владельцы могут делать все, что захотят — продать, сдать в аренду, застроить коттеджами и так далее.

А вот простому народу, тому самому, который «носитель суверенитета и единственный источник власти в Российской Федерации», похоже, в очередной раз придется испробовать на своих спинах исключительно кнут.

Почему? Например, потому, что с 1 июля 2017 года суды перестали принимать от граждан иски об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости. Кроме того, выдача экспертных заключений для исков независимыми оценщиками с недавнего времени стала носить исключительно консультативную функцию. Да и самим оценщикам, выдающим подобные экспертизы, теперь нужно сдавать квалификационные экзамены. Но сделать это весьма затруднительно, поскольку вопросы к ним засекречены специальным распоряжением Минэкономразвития, а единственным центром их приема назначен ФГУП «Федеральный ресурсный центр», не имеющий филиалов в регионах страны, а также не обладающий достаточным штатом специалистов должной квалификации.

Оставшийся для поисков правды — через согласительную комиссию — тоже становится тупиковым. Таковым его делает, во-первых, принятый недавно закон, дающий властям право обжаловать понижение кадастровой стоимости недвижимости в случае ее существенного понижения (о его влиянии на рынок жилья «СП» беседовала с экспертами в одном из своих недавних материалов). Во-вторых, это состав самой комиссии. При условии, что из четырех ее членов трое представляют органы местного самоуправления, и лишь один — независимую саморегулируемую организацию, надеяться на положительное решение о пересмотре в сторону понижения по меньшей мере наивно.

Получается, в борьбе за объективность и разумность государство загоняет обывателя в патовую ситуацию. Да, право выйти в суд или на комиссию формально у него не отобрано. Но вероятность найти там правду стремится к нулю. А, значит, иного выхода, кроме как покорно платить налог на имущество, у граждан фактически не остается.

 

Источник: «Свободная Пресса»

Как оценить недвижимость

Что такое оценка имущества?

Оценка имущества — это метод, с помощью которого покупатели и продавцы инвестиционных активов в сфере недвижимости определяют рыночную стоимость данной коммерческой или жилой недвижимости. Имейте в виду, что стоимость имущества не совпадает с его ценой — индивидуальные обстоятельства и потребности как покупателей, так и продавцов могут оказать существенное влияние на окончательную цену продажи данного имущества.

Хотя оценка собственности является скорее наукой, чем искусством, в определении стоимости недвижимости по-прежнему присутствует значительная доля субъективизма, гораздо больше, чем, скажем, в отношении драгоценных металлов, которые следуют точной спотовой цене, признанной во всем мире.Цены на недвижимость гораздо более изменчивы, и никакие другие стороны, кроме покупателя и продавца, не определяют истинную рыночную стоимость объектов недвижимости. Оценка недвижимости — это искусство и наука, и существует множество профессионалов, от финансовых аналитиков до обученных оценщиков, брокеров и агентов по недвижимости, которые неустанно работают над определением максимально точной стоимости недвижимости.

Почему важна оценка собственности?

Парк 88 – Фремонт, Калифорния

Понимание тонкостей оценки имущества является абсолютной необходимостью для инвесторов в недвижимость. Это определение закладывает основу для прогнозирования текущих расходов, таких как страхование имущества и налоги. Кредиторы также потребуют оценки, прежде чем предоставлять финансирование для приобретения или рефинансирования существующего коммерческого или жилого актива. Наконец, оценка имущества важна для юридических вопросов, таких как раздел имущества после развода, расторжение делового партнерства, передача имущества наследникам и т. д.

Различные подходы к оценке имущества

Существует три широко используемых метода определения стоимости недвижимого имущества.

Затратный подход

Стоимость земли+Затраты на замену имущества – Физическая/функциональная амортизация=Затратный подход

 Затратный подход определяет стоимость имущества, начиная со стоимости земли, добавляя затраты на замену/строительство имущества и вычитая физическую и функциональную амортизацию. Этот метод обычно используется для свойств, которые не имеют большого размера выборки сопоставимых продаж. Примеры включают несуществующие библиотеки и правительственные здания, колледжи или университеты, медицинские клиники и больницы или любую собственность, которая несколько уникальна по сравнению с окружающей средой.

Инвесторы могут определить стоимость земли, изучив продажи аналогичной недвижимости в этом районе. Помните, что размер не является единственным фактором, определяющим зонирование, наклон и состав участка, а также близость к населенным пунктам и транспортным сетям – все это следует принимать во внимание при выборе сопоставимого имущества. Стоимость замещения можно определить, изучив стоимость строительства на квадратный фут в сопоставимых объектах, умноженную на общую площадь объекта в квадратных футах.Этот подход к определению стоимости недвижимости будет работать сам по себе, но для коммерческих приобретений или продаж его лучше всего использовать в качестве дополнительной оценки из-за необходимости учитывать расходы и денежные потоки для этих объектов.

Сьерра-Виллидж – Норт-Хайлендс, Калифорния

Доходный подход

Чистая прибыль/Ставка капитализации = Текущая стоимость коммерческой недвижимости

Этот метод, известный как доходный подход, является стандартной стратегией оценки в секторе коммерческой недвижимости и, в частности, многоквартирных жилых домов. Доходный подход заключается в расчете стоимости коммерческой недвижимости путем определения чистого дохода от собственности и деления ее на капитализацию или ставку капитализации.

Первым шагом в доходном подходе к оценке имущества является сбор отчетов о доходах и расходах для рассматриваемого имущества. Наряду с этими заявлениями попытайтесь получить те же документы от сопоставимых объектов, генерирующих денежные потоки, поблизости. Сбор этой информации поможет определить чистый операционный доход или NOI собственности.Состояние недвижимости также является важным фактором, определяющим успех или неудачу инвестиций в коммерческую недвижимость. Крупный ремонт в будущем может резко снизить прибыль от инвестиций в недвижимость.

Определение NOI коммерческой недвижимости происходит примерно так:

  • Определите GPI или валовой потенциальный доход от собственности. GPI представляет собой общий доход, полученный от коммерческой недвижимости с полной загрузкой.
  • Затем оцените эффективный валовой доход. Вы обнаружите это, оценив среднюю стоимость вакантных помещений для сопоставимых объектов, а не полную занятость. Эффективный валовой доход представляет собой более реалистичную картину того, насколько хорошо будет занято это коммерческое здание.
  • После этого пришло время выяснить предполагаемые расходы на недвижимость. Они делятся на две категории расходов: переменные и постоянные. Переменные затраты — это те, которые могут меняться от месяца к месяцу, например, ремонт, плата за управление, оплата за электричество и воду и т. д.Постоянные затраты статичны и остаются неизменными из года в год. Примеры включают платежи по ипотеке или кредиту и налоги на имущество.
  • Наконец, вычтите предполагаемые расходы из фактического валового дохода, чтобы определить чистую операционную прибыль, также известную как NOI.

Выбор максимальной ставки

После того, как вы нашли NOI, пришло время выяснить ставку капитализации. Капитализация или ставка капитализации обозначает ожидаемую норму прибыли, которая будет получена от инвестиционной собственности в недвижимость. Можно определить ставку капитализации, изучив рыночные продажи аналогичной недвижимости, которая была выставлена ​​на продажу и продана в недавнем прошлом. Ставка капитализации является одним из наиболее важных показателей, которыми могут воспользоваться инвесторы в коммерческую недвижимость, и это абсолютно необходимо знать, прежде чем нажимать на курок при коммерческом приобретении.

Разделите NOI на предельную ставку, чтобы определить стоимость недвижимости.

Приведенная ниже формула описывает этот расчет.

Чистый операционный доход/ставка капитализации = стоимость имущества

Каждый инвестор в коммерческую недвижимость должен понимать и использовать доходный подход.Помните, что большая часть стоимости коммерческой недвижимости исходит из ее списка арендаторов / клиентов и, как следствие, способности генерировать положительный денежный поток. Использование другого подхода к оценке сопряжено с риском недооценки или переоценки базовых экономических показателей актива коммерческой недвижимости.

Подход к сравнению продаж

Подход сравнения продаж использует данные о рыночной цене продажи для оценки недвижимости. Инвесторы и специалисты по недвижимости сравнивают рассматриваемую недвижимость с другими аналогичными объектами, недавно выставленными на продажу и проданными.Эти сходные свойства также известны как сопоставимые или «сравнительные» свойства. Они должны иметь некоторое сходство с рассматриваемой недвижимостью, в первую очередь местоположение, а также такие характеристики, как площадь в квадратных футах, правила зонирования, год постройки, общее количество комнат и другие определяющие характеристики. В некоторых случаях может быть трудно найти свойство, которое соответствует изучаемому свойству — в этих случаях затратный подход может работать лучше для точной оценки стоимости актива.

При поиске объектов-компаньонов для расчета стоимости недвижимости помните, что не все функции будут соответствовать рассматриваемому имуществу.Эти различия должны быть определены количественно и приняты во внимание, чтобы сравнение продаж было точным. Лучший способ сделать это — изучить рыночную стоимость каждой функции. Например, вам, возможно, придется выяснить, какую ценность добавляет бассейн к многосемейному имуществу или сколько дополнительная кухня увеличивает стоимость гостиничного имущества. С учетом сказанного, этот метод в основном используется для жилых помещений. При определении коммерческой стоимости большинство фирм используют доходный подход, описанный выше.

Резюме

Таунхаусы Aster Parc — Бивертон, Орегон

Выбор подхода к оценке недвижимости во многом зависит от специфики приобретения недвижимости, инвестирования в акционерный капитал или продажи недвижимости. Инвесторам в коммерческую недвижимость почти всегда следует выбирать доходный подход или комбинацию подходов продаж, доходов и затрат.

Помните, что коммерческая недвижимость — это средство инвестирования, приносящее доход, и основные деловые операции с недвижимостью так же важны, как физическая структура здания, местоположение, особенности и другие характеристики, характерные для недвижимости.

Несмотря на то, что не существует «Синей книги Келли» по оценке недвижимости, в которой указана стоимость недвижимости в удобном и удобном руководстве, использование этих методов оценки может дать инвесторам четкое представление о том, насколько ценна недвижимость и почему. Если вы заинтересованы в инвестициях в недвижимость, свяжитесь с Trion Properties, чтобы узнать больше о нашем текущем портфолио.

3 метода оценки недвижимости. Инвестиции против спекуляций | by Ben Le Fort

Фото Артура Матосяна на Unsplash

Многие путают цену недвижимости с стоимостью недвижимости.Цена — это то, что покупатель тратит на приобретение недвижимости, стоимость — это то, что покупатель получает за эту цену. Эти два не всегда одинаковы.

Если вы получаете равную или большую стоимость за цену, которую вы платите, ваши инвестиции. Если цена, которую вы платите, больше, чем ценность, которую вы получаете за эту цену, вы спекулируете.

Photo by Jonathan Petersson on Unsplash

При любых инвестициях есть шанс, что вы потеряете вложенный принцип. Спросите любого, кто купил дом прямо перед рыночным крахом 2008 года, ни одна инвестиция не обходится без риска.Однако когда вы инвестируете, ваши решения должны основываться на цифрах. Инвесторы спросят себя, поддерживают ли запрашиваемую цену доход от аренды и общие расходы, связанные с этой сделкой с недвижимостью.

Делая хорошие инвестиции в недвижимость, вы должны быть уверены, что, за исключением некоторых непредвиденных обстоятельств (например, обвала рынка), вы уверены, что ваша основная сумма в безопасности, и вы, вероятно, получите положительную отдачу от своих инвестиций.

Спекулянты, , с другой стороны, будут покупать недвижимость не на основе цифр доходов и расходов, связанных с недвижимостью, а на их убеждении, что стоимость собственности значительно возрастет.В некотором смысле, они делают ставку на рост цен. Если цена не вырастет или снизится, они могут потерять часть или все свои основные инвестиции.

Это не значит, что на спекуляциях нельзя заработать. Многие люди заработали большие деньги на спекуляциях с недвижимостью. С другой стороны, многие люди потеряли большие деньги на спекуляциях с недвижимостью.

«Человек, составляющий план маркетинговой кампании в блокноте на коленях» от rawpixel на Unsplash

1.Подход к продажам

Подход к сравнению продаж обычно используется для оценки недвижимого имущества «на одну семью» (например, дома или квартиры). Этот метод оценивает недвижимость на основе того, за какую недвижимость с аналогичными характеристиками в той же географической области недавно было продано.

Допустим, вы думали о покупке определенного дома и хотели узнать его примерную стоимость. Дом площадью 1500 квадратных футов, имеет 3 спальни, 1 ванную комнату и гараж на одну машину. Используя метод продаж, вы посмотрите, по какой цене недавно были проданы объекты недвижимости площадью 1500 квадратных футов с 3 спальнями, 1 ванной комнатой и гаражом на одну машину (аналогичные характеристики) в этом районе (аналогичная география).

Если вы ищете недвижимость в жилом районе, часто бывает так, что многие дома в этом районе были построены одним и тем же строителем, поэтому поиск поблизости объектов с похожими характеристиками не должен вызвать затруднений.

Метод продаж является полезным индикатором текущей стоимости дома на одну семью. Если бы вчера идентичный дом был продан за 250 000 долларов, вы, вероятно, не захотели бы платить больше 250 000 долларов за тот же дом сегодня.

2. Затратный подход

Затратный подход обычно используется для оценки объектов «специального назначения», таких как церкви или библиотеки.Затратный подход предполагает, что стоимость недвижимого имущества должна быть равна стоимости строительства эквивалентного здания.

Если вы хотите знать, какова ценность церкви? Затратный подход ответил бы на этот вопрос вопросом, сколько будет стоить строительство новой церкви того же размера?

3. Доходный подход

Доходный подход обычно используется для оценки «многоквартирных» объектов, таких как дуплексы, триплексы или многоквартирные дома. Доходный подход говорит, что стоимость недвижимости определяется путем деления так называемого чистого операционного дохода (NOI) на ставку капитализации.

Где

NOI= Весь доход от недвижимости за вычетом всех эксплуатационных расходов. NOI рассчитывается до вычета налогов и не включает стоимость ипотеки/кредита.

Ставка капитализации = NOI, деленная на цену продажи недвижимости

Ставки капитализации часто определяются исходя из NOI и рыночной стоимости аналогичной недвижимости в этом районе.

Допустим, вы смотрели на небольшой многоквартирный дом с NOI в размере 75 000 долларов. Проведя небольшое исследование, вы обнаружили, что средняя ставка капитализации для аналогичных многоквартирных домов по соседству составляет 8%.

При доходном подходе недвижимость оценивается в 937 500 долларов (75 000 долларов, разделенные на 8%).

Важно, чтобы вы провели ВСЕ свои исследования и имели точную оценку доходов от здания, затрат и точной ставки капитализации. Если вы ошибетесь в какой-либо из этих переменных, ваша воспринимаемая ценность свойства может сильно отличаться от реальной ценности свойства. Эти расчеты должен производить профессионал, хорошо знающий местный рынок недвижимости.

Расширенное обсуждение трех методов оценки недвижимости

Эта статья предназначена только для информационных целей, ее не следует рассматривать как финансовую или юридическую консультацию.Не вся представленная информация будет точной. Проконсультируйтесь с финансовым профессионалом, прежде чем принимать какие-либо важные финансовые решения.

Процесс оценки недвижимости [Руководство]

Методы оценки инвестиций в недвижимость

Инвестиционная недвижимость оценивается иначе, чем жилая недвижимость, поскольку она приносит доход. Сумма денежного потока, который зарабатывает или может получить инвестиционная собственность, имеет больший вес, чем себестоимость имущества, которая включает в себя землю, здание или оценочную стоимость. Даже формальная оценка недвижимости будет учитывать доход от инвестиционной собственности при оценке.

Доходный подход

При использовании в качестве инвестиционной недвижимости жилой недвижимости, включая дом на одну семью, двухуровневый, трехэтажный или четырехэтажный дом, обычно используется доходный подход для определения его стоимости. Доходный подход или мультипликатор валовой арендной платы — это количество раз, когда инвестор будет платить за недвижимость по отношению к ее арендной плате. Оценка имущества с помощью доходного подхода помогает покупателям определить, является ли актив целесообразным вложением по отношению к его справедливой рыночной стоимости.

Во многих случаях жилая недвижимость может стоить больше, чем ее доход. Например, если недвижимость оценивается в 300 000 долларов, она должна приносить около 3 000 долларов ежемесячного дохода от аренды, чтобы оправдать справедливую рыночную стоимость с использованием правила 1% и, по сути, иметь смысл с инвестиционной точки зрения. Однако, если недвижимость приносит только 1500 долларов в месяц, маловероятно, что справедливый рынок будет оправдан в качестве инвестиционной собственности.

Ставка капитализации

Коммерческая недвижимость обычно оценивается с помощью доходного подхода, называемого ставкой капитализации, или, для краткости, ставкой капитализации.Ставка капитализации собственности — это чистый операционный доход (NOI) или весь доход после расходов, но до обслуживания долга, разделенный на цену покупки или продажи.

Например, если коммерческая недвижимость, такая как жилой комплекс, имеет NOI в размере 62 000 долларов США, а запрашиваемая цена собственности составляет 1 100 000 долларов США, предельная ставка составит 5,6% (62 000 долларов США / 1 100 000 долларов США). Чем ниже ставка капитализации, тем больше покупатель готов платить за доход, который он производит, и тем ниже доход, который он получает.

В другом примере, если промышленное здание производит NOI в размере 120 000 долларов, но запрашиваемая цена за недвижимость составляет всего 975 000 долларов, предельная ставка будет равна 12. 3%. Чем выше ставка капитализации, тем меньше инвестор платит по отношению к доходу, который он производит, и тем большую прибыль он получит.

Оба этих метода в конечном счете помогают инвестору определить стоимость имущества и прибыль от инвестиций, если он приобретет имущество по указанной стоимости.

Важность оценки коммерческой недвижимости

Если инвестор покупает коммерческую недвижимость и получает кредит, банк или кредитор потребует официальной оценки.Оценка должна использовать как стоимостной, так и доходный подход для определения истинной стоимости.

Эти оценки, как правило, довольно точны, но бывают случаи, например, когда недвижимость неэффективна, и инвестор ожидает увеличения стоимости, когда текущая стоимость или оценочная стоимость не является точным отражением стоимости собственности. В этом случае инвестор хочет использовать будущую стоимость или предварительный анализ собственности, чтобы определить потенциальную стоимость собственности после ее улучшения. Это учитывает будущий денежный поток, операционный доход, операционные расходы и аналогичную цену продажи на основе определенных рынком ставок капитализации.

Краткий обзор оценки недвижимости

Если вам нужна оценка недвижимости, определите, какой тип оценки необходим для конкретной недвижимости. Это поможет вам определить, какой тип консультации по недвижимости необходим, например, официальная оценка от лицензированного оценщика, мнение риэлтора о стоимости или потенциальная будущая стоимость, предварительный прогноз.Инвесторы обычно используют несколько методов оценки, чтобы определить идеальную цену покупки или цены продажи для достижения идеальной доходности или возврата инвестиций.

Как определить стоимость недвижимости: руководство для инвестора

Одна из первых вещей, которую часто хотят узнать начинающие инвесторы в недвижимость, это как определить стоимость недвижимости. В конце концов, только внимательно изучив оценку недвижимости, вы сможете определить, подходящее ли сейчас время для покупки или продажи.

Имея это в виду, вот руководство по оценке недвижимости. Читайте дальше, чтобы узнать о текущем состоянии рынка, о том, как работает процесс оценки недвижимости и как вы можете определить стоимость недвижимости как инвестор.

Пристальный взгляд на текущие рыночные данные

Согласно последним данным Национальной ассоциации риелторов (NAR), в национальном масштабе дисбаланс спроса и предложения на жилье привел к росту цен на жилье. По состоянию на август 2020 года средняя стоимость дома в стране выросла до 310 600 долларов, что составляет 11.Рост на 4% в годовом исчислении с 278 800 долларов США в августе 2019 года. Примечательно, что данные показывают, что цены выросли во всех регионах страны.

В свою очередь, общий инвентарь жилья в августе составляет всего 1,49 миллиона единиц. Эта цифра на 18,6% меньше, чем годом ранее, когда запасы составляли 1,83 млн единиц. Кроме того, непроданные запасы находятся в трехмесячном запасе, что также заметно ниже по сравнению с четырехмесячным запасом в августе 2019 года.

Между тем, количество существующих продаж жилья или завершенных транзакций продолжает расти.Общенациональные продажи выросли на 10,5% в годовом исчислении, увеличившись с 5,43 млн с учетом сезонных колебаний в августе 2019 года до 6 млн с учетом сезонных колебаний в августе этого года. В то время как в каждом из четырех основных регионов США наблюдается рост как в месячном, так и в годовом исчислении, на северо-востоке наблюдается самый большой рост.

Что касается того, что стоит за этим дисбалансом на рынке жилья, исторически низкие ставки по ипотечным кредитам плюс медленно восстанавливающийся рост рабочих мест могут быть связаны с притоком покупателей, заинтересованных в покупке домов.Кроме того, в последние годы инвентарь жилья был ограничен, и вполне вероятно, что проблема будет только усугубляться в результате продолжающихся лесных пожаров в Калифорнии, которые вызвали скачок цен на пиломатериалы, что, несомненно, замедлит темпы нового строительства.

Как определяется стоимость недвижимости

Теперь, когда вы больше знаете о текущем состоянии рынка недвижимости, следующим шагом будет изучение того, как определяется стоимость. По правде говоря, есть три разных способа определить стоимость дома.

Использование калькулятора индекса цен на жилье (HPI) FHFA

Если вы хотите узнать, насколько выросла стоимость вашего дома с течением времени, лучшим способом узнать эту информацию может быть использование данных Федерального агентства по финансированию жилищного строительства (FHFA). Калькулятор ценового индекса. Этот инструмент отслеживает, как стоимость дома менялась от одной сделки к другой, используя данные, собранные за десятилетия ипотечных сделок, чтобы увидеть, как стоимость дома колеблется на данном рынке.

Тем не менее, этот инструмент не идеален.В частности, он собирает данные только по соответствующим кредитам. Кроме того, данные не скорректированы с учетом сезонных колебаний или инфляции. Тем не менее, если вы хотите получить общее представление о том, сколько может стоить ваша собственность, это хорошее место для начала.

Запрос сравнительного анализа рынка (CMA)

Когда вы будете готовы выставить свой дом на продажу, лучше всего попросить агента по недвижимости подготовить сравнительный анализ рынка. Как следует из названия, этот документ сравнивает ваш дом с недавними продажами (comps) в вашем районе, чтобы увидеть, как они складываются.

Как правило, ваш агент сравнивает дома по целому ряду различных факторов, включая площадь в квадратных футах, количество спален и ванных комнат, а также любые последние обновления или удобства, чтобы определить оценочную стоимость вашей собственности. Эта цифра обычно используется для определения цены листинга, когда дом выставляется на продажу.

Проведение профессиональной оценки

Наконец, для наиболее точной оценки дома вам нужно нанять оценщика для проведения профессиональной оценки. Обычно этот метод используется, когда покупателю необходимо получить одобрение на финансирование или если домовладелец рефинансирует свою ипотеку. Оценка считается наиболее точным способом определения текущей рыночной стоимости дома.

В процессе оценки профессиональный оценщик сначала проводит оценку дома. Как и ваш агент при сравнительном анализе рынка, он рассмотрит такие факторы, как квадратные метры, количество спален и ванных комнат, а также любые улучшения, чтобы определить справедливую рыночную стоимость вашего дома.Как только это будет сделано, они также посмотрят на последние продажи, чтобы увидеть, как ваш дом сравнивается.

Советы по оценке недвижимости: Инвестиции в недвижимость

Об авторе: Г. Брайан Дэвис — инвестор в недвижимость, которому за последние 15 лет принадлежат десятки объектов инвестиционной собственности. Он также является соучредителем SparkRental.com, онлайн-ресурса, который предоставляет бесплатное обучение арендодателям и серию видеороликов для всех, кто хочет получать пассивный доход от аренды.

Сколько стоит имущество?

Ответ на этот вопрос является ключом к созданию выгодных предложений и, что более важно, к прогнозированию прибыли от инвестиций в недвижимость.Но хотя это простой вопрос, на него не всегда есть простой ответ.

Вот что инвесторы в недвижимость должны знать об оценке имущества, чтобы помочь им точно оценить стоимость, прежде чем делать предложение. Когда инвесторы точно знают, сколько сейчас стоит недвижимость, сколько будет стоить ее ремонт и сколько она будет стоить после ремонта, они знают, сколько они могут ожидать от сделки. Узнайте, как оценивать недвижимость, как это делают оценщики, включая три наиболее распространенных метода оценки недвижимости, используемых при оценке домов, для более точного прогнозирования прибыли от любой сделки.

Обзор оценки имущества

Покупка недвижимости не похожа на покупку продуктов, электроники или других товаров и услуг. Недвижимость не имеет фиксированной цены, и, если уж на то пошло, у нее нет фиксированной стоимости. Как и акции, их стоимость постоянно меняется в зависимости от того, сколько покупатели готовы за них платить. Однако стоимость и цена в недвижимости не всегда совпадают.

Стоимость по сравнению с ценой по сравнению с себестоимостью

Когда владельцы недвижимости планируют продажу, они выставляют недвижимость на продажу по запрашиваемой цене.Но покупатели могут и делают более низкие предложения по другой цене.

В конечном счете, цена, по которой продается имущество, может точно отражать или не отражать его стоимость. Представьте себе два одинаковых дома, стоящих рядом друг с другом. Один продается за 200 000 долларов, как и другие дома по соседству. Другой продается за 100 000 долларов от отца к дочери — цена, которая не имеет ничего общего с справедливой рыночной стоимостью.

Точно так же стоимость и цена часто отличаются от восстановительной стоимости имущества. Красивый 200-летний дом может иметь рыночную стоимость в 500 000 долларов, исходя из того, что нынешние покупатели готовы платить, но если он сгорит, то постройка идентичной замены может стоить 600 000 долларов с учетом сегодняшних затрат на материалы и рабочую силу.

Короче говоря,

  • Цена – это то, что фактически платит покупатель
  • Стоимость — это то, сколько сегодня будет стоить строительство нового дома
  • Справедливая рыночная стоимость — это то, сколько незнакомец теоретически готов заплатить за дом, исходя из сегодняшнего спроса на аналогичное жилье

Различные типы значений

Не все оценки недвижимости одинаковы. Чаще всего под стоимостью понимается «справедливая рыночная стоимость», описанная выше. Однако разные типы покупателей и методы продаж могут давать другие типы значений:

  • Ликвидационная стоимость предназначена для оценки того, какую цену имущество принесет на аукционе, если оно будет принудительно продано (т.грамм. путем обращения взыскания или банкротства). Ликвидационная стоимость почти всегда ниже справедливой рыночной стоимости.
  • Ценность использования — это ценность конкретного использования имущества для конкретного владельца. Например, если недвижимость в настоящее время используется малым бизнесом в качестве краткосрочной аренды на время отпуска, ее ценность использования основана на их доходах и может отличаться от справедливой рыночной стоимости, которую покупатель жилья был бы готов заплатить.

Кто оценивает недвижимость и сколько стоит оценка?

В дополнение к сторонам сделки, есть несколько профессионалов отрасли, которые проводят проверки и предлагают информацию продавцу, покупателю и кредитору.

  • Риэлтор: при первом найме риелтора продавец обычно спрашивает мнение риэлтора о стоимости и цене по объявлению. Это мнение может быть устным и неформальным (часто называемым сравнительным анализом рынка или CMA), или оно может быть представлено в официальном отчете в виде мнения брокера о цене (BPO). Хотя это и не так тщательно, как оценка, BPO может быть выполнено быстрее и стоить меньше, обычно от 125 до 225 долларов США при отдельном заказе, и может быть выполнено профессионалом, который может быть агентом по недвижимости, брокером по недвижимости, оценщиком или другим лицом. квалифицированный человек.

Брокерские ценовые заключения чаще всего заказывают кредиторы, которые хотят быстро оценить стоимость имущества, подлежащего отчуждению или модификации ссуды. Агенты по продаже недвижимости часто не взимают с владельцев недвижимости плату за CMA или BPO, если они выполняются в рамках соглашения о листинге.

  • Инспектор дома: после подписания контракта с продавцом покупатель обычно заказывает осмотр дома и оценку. Домашние инспекции чрезвычайно тщательны и часто занимают несколько часов.Домашний инспектор оценивает структуру здания, фундамент, крышу, механические системы, электропроводку и функциональный возраст. Осмотр дома стоит от 300 до 450 долларов, в зависимости от размера дома. Покупатели используют эту информацию, чтобы подтвердить, что недвижимость находится в том состоянии, в котором они ожидали, когда делали предложение. Очевидно, что состояние дома влияет на его стоимость, и если осмотр дома выявит серьезную структурную проблему в фундаменте, то стоимость имущества будет отражать необходимый ремонт.Прочтите о дополнительных способах сделать большую часть домашней инспекции здесь.
  • Оценщик: В идеале осмотр дома должен быть проведен до оценки дома, чтобы оценщик мог просмотреть отчет об осмотре дома и принять его во внимание при формировании оценки имущества. Типичная стоимость оценки дома колеблется в пределах 300-400 долларов. В то время как работа домашнего инспектора заключается в оценке состояния имущества и необходимого ремонта, работа оценщика заключается в оценке его стоимости с использованием одного из трех методов оценки, указанных ниже.

3 Методы оценки недвижимости

Оценщики используют три метода оценки недвижимости при определении стоимости дома: метод сравнения продаж, метод затрат и метод капитализации доходов.

Метод оценки недвижимости 1: метод сравнения продаж

Наиболее распространенный способ, с помощью которого оценщики оценивают стоимость имущества, — это анализ соседних сопоставимых свойств («comps»).

Это имеет интуитивно понятный смысл: если вы хотите узнать, сколько стоит одно имущество, и идентичное имущество, только что проданное по соседству, это довольно четкий показатель стоимости, если это была «сделка на расстоянии вытянутой руки» — в отличие от отца- пример дочери выше.

Конечно, в течение последних нескольких месяцев вы редко продаете идентичную недвижимость по соседству. Чаще всего оценщики должны просто найти наиболее похожие объекты недвижимости, насколько это возможно, и продать их как можно раньше.

Вот несколько факторов, которые оценщики должны учитывать при анализе композиций:

  • Домашний размер
  • Размер партии
  • Дом возраст и состояние
  • Товары для дома
  • Желательность местоположения
  • Близость к дому (чем ближе, тем лучше)
  • Дата продажи (чем новее, тем точнее)

Из-за этих различий в компиляциях оценка имущества не является точной наукой.Например, что является более точной оценкой: дом через дорогу с большим количеством спален, проданный девять месяцев назад, или дом с аналогичной планировкой в ​​десяти улицах от дома, проданный на прошлой неделе?

Вот почему три разных оценщика, если их нанять для этого, получат три разных значения для одного и того же имущества. Оценка дома — это только оценка стоимости, а не гарантия конкретной цены. Узнайте все, что вы можете, о том, как использовать компиляции для определения стоимости дома, чтобы вы могли анализировать стоимость недвижимости без необходимости постоянно обращаться за помощью к риелторам или оценщикам.

Пример:

Энди Оценщик хочет оценить текущую стоимость дома. В рассматриваемом доме есть три спальни, две ванные комнаты и 1500 квадратных футов.

Он просматривает близлежащие дома, которые недавно были проданы, и находит три похожих объекта, которые были проданы за последние четыре месяца:

Comp 1: 3 спальни, 2 ванные комнаты, 1350 квадратных футов. Цена продажи: 195 000 долларов.

Comp 2: 4 спальни, 2 ванные комнаты, 1650 квадратных футов. Цена продажи: 235 000 долларов.

Comp 3: 3 спальни, 2 ванные комнаты, 1450 квадратных футов.Цена продажи: 205 000 долларов.

Энди оценивает стоимость недвижимости примерно в 205 000-210 000 долларов, убедившись, что состояние всех трех домов было таким же, как и у его собственности.

Метод оценки недвижимости 2: Затратный подход

При составлении оценки дома оценщик не всегда может найти аналогичные оценки. Например, сельский дом без соседних домов может быть трудно оценить с помощью метода сравнения продаж. Уникальные объекты, такие как замки или переоборудованные церкви, также трудно оценить по компиляциям, поскольку они, ну, уникальные!

Альтернативным методом оценки недвижимости является затратный подход.Сколько будет стоить купить землю и построить дом?

Безусловно, оценщик должен учитывать текущее состояние объекта. Строительство нового дома с нуля приведет к созданию идеального нового дома, а существующий дом, скорее всего, не в идеальном новом состоянии. Таким образом, оценщики используют метод, называемый амортизацией, чтобы оценить, насколько меньше стоит текущий дом по сравнению с идентичным совершенно новым домом.

Некоторые из факторов, учитываемых оценщиками для амортизации, включают:

  • Физический износ дома: примеры включают старые механические системы, старые приборы и приспособления, а также состояние крыши, фундамента и других конструктивных элементов.
  • Функциональное устаревание: устаревший способ строительства или структурирования домов. Например, планировка наверху, где единственный способ попасть в одну спальню — пройти через другую.
  • Экономическое устаревание: соседство или другие факторы, связанные с местоположением, которые делают имущество менее ценным. Например, рядом с домом недавно построили шестиполосную автостраду.

Итак, оценщик использует сопоставимые продажи для оценки стоимости самой земли, а затем оценивает стоимость строительства для замены здания.Наконец, они оценивают сумму амортизации и вычитают ее из стоимости, чтобы получить оценку имущества по затратному методу.

Пример

Энди Оценщик был нанят для оценки дома в замке, расположенном на 100 акрах. Изучив продажи близлежащих незастроенных земель, он оценивает стоимость местной земли в 5000 долларов за акр, что дает стоимость земли в 500 000 долларов.

Затем Энди подсчитал, что строительство нового замка из тех же материалов обойдется в 200 долларов за квадратный фут. Площадь замка составляет 10 000 квадратных футов, а стоимость замены составляет 2 000 000 долларов.

Но замок нуждается в капитальном ремонте, чтобы вернуться в состояние как новое. Энди оценивает стоимость ремонта в 300 000 долларов, частично основываясь на полученном им отчете об осмотре дома.

Таким образом, Энди рассчитывает стоимость замка следующим образом:

Земля: 500 000 долларов +

Стоимость замены здания: $2,000,000 –

Амортизация: 300 000 долл. США =

Стоимость по себестоимости: $2 200 000

Метод оценки недвижимости 3: подход капитализации дохода

Ценность некоторых видов собственности, таких как многоквартирные дома или офисные здания, заключается в их способности приносить доход.

Для этих объектов имеет смысл оценивать их стоимость исходя из их потенциального дохода. Есть два способа сделать это: прямая капитализация и мультипликатор валового дохода.

Прямая капитализация используется для многоквартирных домов и коммерческой недвижимости. Чтобы определить его, оценщик сначала рассчитывает чистый операционный доход (NOI) для имущества, складывая все годовые арендные платежи (валовой доход) и вычитая все расходы (включая долю вакантных площадей, расходы на управление, техническое обслуживание, ремонт, налоги, страхование и т.д.). так далее).

Затем они смотрят на ставки капитализации аналогичных свойств и умножают NOI на множитель ставки капитализации, чтобы получить оценку стоимости (пример ниже).

Мультипликатор валового дохода часто используется для сдачи в аренду недвижимости для одной семьи и небольших многоквартирных домов. Оценщик смотрит на взаимосвязь между местной арендной платой и местными ценами на жилье, чтобы определить, сколько раз ежемесячная арендная плата выплачивается инвесторами в качестве покупной цены. Как только они найдут типичный множитель местного дохода, они могут умножить арендную плату за недвижимость на этот множитель, чтобы определить оценочную стоимость.

Примеры

Оценщику Энди нужно оценить сдаваемое в аренду имущество из четырех квартир. Он пробует оба метода оценки доходной собственности.

Используя подход с прямым капитализацией, он использует следующую математику:

Валовой годовой доход: 48 000 долларов США (4 000 долларов США в месяц) –

Годовые расходы: 20 000 долл. США = 90 005

NOI: 28 000 долларов США

Местная максимальная ставка: 8%

Оценочная стоимость: 28 000 долл. США x (100/ставка капитализации) = 350 000 долл. США

Затем он использует метод мультипликатора валового дохода.Он обнаружил, что местная сдаваемая в аренду недвижимость продается примерно в 85 раз дороже арендной платы. Таким образом, этот расчет выглядит следующим образом:

Ежемесячная арендная плата 4000 долларов x 85 = 340 000 долларов

Аналогично, но не точно так же, как метод прямой капитализации. Какой из расчетов в данном случае является более подходящим и точным, остается на усмотрение Энди.

Что нужно знать плавникам об оценке имущества

Один из первых уроков для тех, кто учится инвестировать в недвижимость, заключается в том, чтобы инвестировать, основываясь на точных цифрах, а не на эмоциях. В частности, им нужна точная оценка их затрат и точная оценка стоимости после ремонта (ARV).

Затраты включают затраты на приобретение (покупная цена, затраты на закрытие), затраты на ремонт дома (материалы, рабочая сила и другие затраты на объем работ) и косвенные затраты (такие как расходы на содержание и другие расходы, не связанные с ремонтом).

Но самое главное здесь, плавники должны быть в состоянии точно оценить АРВ.

Чтобы продать дома на одну семью покупателям, инвесторы почти всегда могут использовать метод сопоставимых продаж в качестве метода оценки недвижимости, как по текущей стоимости, так и по ARV.Оценщик также будет следовать этому подходу, когда флиппер или кредитор заказывает оценку дома, чтобы сначала купить недвижимость.

Для объектов недвижимости, предназначенных для продажи с целью получения дохода от покупки и удержания, инвесторы, инвесторы и оценщики иногда используют доходный подход, поскольку использование объекта будет приносить доход. Для перевернутой собственности редко требуется оценка методом затрат.

Грубо говоря, флипперы могут использовать правило 70%, чтобы определить, сколько они должны предложить за недвижимость, исходя из их затрат и ARV.

Последнее слово

Когда вы идете покупать дом для перепродажи, бридж-кредитор потребует оценку. Но у вас должны быть свои точные оценки как текущих, так и послеремонтных значений.

Как провести оценку имущества: полное руководство

Проведение оценки имущества является важной частью принятия наилучшего инвестиционного решения. Это связано с тем, что не каждая сдаваемая в аренду недвижимость обеспечивает одинаковую доходность для инвесторов. На первый взгляд два свойства могут показаться равными.Но, как говорится, внешность бывает обманчива.

Точно оценив сдаваемое в аренду имущество, вы сможете прибыльно расширить свой инвестиционный портфель сдаваемых в аренду домов на одну семью и избежать совершения чужой ошибки.

В этой статье мы обсудим все, что нужно знать инвестору в недвижимость для проведения оценки недвижимости.

Но сначала…

Что такое оценка имущества?

Оценка имущества — это расчет, который инвесторы в недвижимость используют для определения стоимости имущества.Оценка имущества может проводиться инвесторами с использованием конкретных данных об имуществе и рынке, лицензированными оценщиками и брокерами по недвижимости с BPO (брокерское мнение о стоимости).

 

Цифры, необходимые перед оценкой имущества

Прежде чем вы сможете приступить к расчету стоимости имущества, вам необходимо собрать некоторые ключевые финансовые данные для оценки вашего имущества:

  • Платеж по ипотеке и включает ли платеж налог на имущество и страховку.
  • Сумма первоначального взноса , которая зависит от типа ипотечного кредита и используемой инвестиционной стратегии.
  • Доход от аренды , включая надбавку за пустующие помещения и сумму денежных потоков от аренды, оставшихся после выплаты ипотечного кредита и обычных операционных расходов.
  • Отношение цены к доходу , которое сравнивает медианную цену дома со медианным доходом на рынке. По мере снижения этого соотношения дома становятся более доступными для покупки, а это означает, что количество потенциальных арендаторов также может уменьшиться.
  • Валовой доход от аренды , который измеряется путем деления общей покупной цены дома (включая затраты на закрытие и сборы, а также необходимые улучшения) на годовую валовую арендную плату. Чем выше процент дохода от аренды, тем лучше может быть инвестиционная недвижимость.
  • Ставка капитализации (или ставка капитализации), которая измеряет норму прибыли от аренды недвижимости и рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на рыночную стоимость дома. Поскольку ставка капитализации не влияет на стоимость финансирования, проще провести сравнение похожих объектов недвижимости в одном и том же районе рынка.
  • Денежный поток , который представляет собой деньги, оставшиеся после оплаты всех расходов, включая ипотеку, и обычно измеряется ежемесячно и ежегодно. Отрицательный денежный поток возникает, когда сумма расходов и обслуживания долга превышает сумму полученного дохода от аренды.

 

Общие факторы, влияющие на стоимость имущества

Вы, наверное, слышали поговорку о том, что «недвижимость зависит от местоположения, местоположения и еще раз местоположения.«Это абсолютно верно. Но местоположение — лишь один из семи основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости:

Размер собственности и план этажа

Цена за квадратный фут является наиболее распространенным показателем, используемым для оценки жилой недвижимости. Это важно, потому что, хотя вы также можете использовать финансовые расчеты, такие как ставка капитализации и рентабельность инвестиций, для оценки потенциального дохода от собственности, ваша стратегия выхода может предусматривать продажу жильцу-собственнику, а не другому инвестору.

Помимо площади дома, на стоимость влияет количество спален, ванных комнат и общая планировка дома. Просто потому, что дом больше, не означает, что он обязательно предлагает большую ценность для инвестора. Это потому, что характеристики дома должны соответствовать рынку и целевому арендатору.

Например, дом с тремя спальнями и одной ванной комнатой считался бы функционально устаревшим по сегодняшним стандартам жизни. Небольшой дом с одной спальней в студенческом городке будет иметь более низкую цену за квадратный фут, но его также может быть сложнее арендовать, потому что студенты предпочитают иметь соседей по комнате, с которыми можно делить арендную плату.

Улучшения имущества

Аренда на одну семью, в которой владелец уже сделал улучшения, может быть выгодной сделкой для покупателей. Это потому, что очень немногие улучшения, если таковые имеются, увеличивают стоимость собственности на ту же сумму, что и деньги, потраченные на улучшение.

Согласно отчету «Затраты и стоимость» за 2019 год из журнала « Remodeling Magazine» , если продавец потратит 47 427 долларов на добавление ванной комнаты, стоимость дома при перепродаже увеличится менее чем на 29 000 долларов. Потратив 22 636 долларов на замену битумной черепицы на крыше, вы увеличите стоимость дома всего на 15 427 долларов. Убыток продавца — ваша прибыль.

Состояние имущества

Элементы отсроченного обслуживания, такие как крыша или система отопления, которые необходимо заменить, или устаревший план этажа, снижают стоимость недвижимости из-за денег, которые вскоре потребуются для обновления.

Возраст имущества

Новые объекты обычно имеют более высокую стоимость, чем старые, потому что в обозримом будущем требуется меньше текущего ремонта и капитального ремонта.

Рыночные условия

На рынке продавца, где покупателей больше, чем продавцов, стоимость недвижимости будет увеличиваться из-за дисбаланса между спросом и предложением.

Недвижимость по соседству

Районы с большим количеством вакансий и объявлений, граффити и криминальной активностью, а также районы, находящиеся в упадке, могут вынудить арендодателей снизить арендную плату для привлечения арендаторов. И доход от аренды, и NOI снижаются, что может привести к отрицательному денежному потоку.

С другой стороны, стоимость недвижимости, как правило, будет выше, если она находится рядом со школами, районами занятости и удобствами, такими как магазины, рестораны и места отдыха. Рост арендной платы сильнее из-за увеличения спроса со стороны арендаторов.

Местоположение

Последнее, но не менее важное, это местонахождение собственности.

Факторы местоположения, влияющие на стоимость недвижимости, включают ставки налога на недвижимость и арендную плату, контроль арендной платы, рост населения и рабочих мест на рынке, а также подверженность района стихийным бедствиям или сезонным погодным условиям, которые могут затруднить аренду в определенное время года. .

 

Пять шагов, используемых для оценки стоимости арендуемой недвижимости

После того, как вы сузили круг потенциальных инвестиций в недвижимость и собрали основные финансовые данные, пришло время приступить к оценке потенциальных сделок. Калькулятор Roofstock Cloudhouse позволяет легко определить арендный потенциал дома. Просто введите адрес объекта, чтобы получить полный прогноз потенциального дохода.

Успешные инвесторы в недвижимость используют пошаговую систему для быстрого анализа потенциальных сделок, находящихся в их процессе.

Шаг №1: Определите справедливую рыночную стоимость

Справедливая рыночная стоимость – это цена, которую информированный покупатель готов заплатить, и которую готов принять продавец. Источники для определения справедливой рыночной стоимости сдаваемой в аренду недвижимости включают в себя MLS comps, Zillow, оценку недвижимости и онлайн-рынок Roofstock.

Шаг № 2: Определите восстановительную стоимость

Восстановительная стоимость — это деньги, которые потребуются для строительства точно такого же объекта сегодня.Он учитывает такие вещи, как стоимость земли и стоимость труда и материалов.

Шаг № 3: Определение справедливой рыночной арендной платы

Даже если вы покупаете сдаваемое в аренду имущество с арендатором, вам необходимо определить, является ли арендная плата «рыночной». Если он слишком высок, существующий арендатор может не продлевать договор аренды. С другой стороны, арендная плата ниже рыночной может обеспечить некоторый потенциал роста при продлении аренды. Источники для определения рыночной арендной платы включают Roofstock, Zillow, Craigslist и местные компании по управлению недвижимостью.

Шаг № 4: Расчет NOI

NOI, или чистая операционная прибыль, рассчитывается путем вычитания обычных операционных расходов из валовой прибыли. Обычные операционные расходы включают расходы на текущий ремонт и техническое обслуживание, коммунальные услуги, страхование, сборы за управление имуществом и налоги на имущество. Однако NOI не включает ипотечный платеж.

Шаг № 5. Выполнение финансовых расчетов по каждому объекту аренды

Обычными финансовыми расчетами, используемыми для проведения оценки имущества, являются ставка капитализации, рентабельность инвестиций и возврат денежных средств. В следующем разделе мы подробно рассмотрим, как рассчитываются эти формулы и как лучше всего использовать каждую из них.

 

Использование профессиональной оценки в качестве «проверки реальности»

Найм профессионального лицензированного оценщика для оценки стоимости недвижимости — это хороший и недорогой способ получить второе мнение о стоимости, которую вы придумали.

Профессиональные оценщики используют смесь науки и искусства. Поскольку они являются незаинтересованной третьей стороной без шкуры на кону, эмоции полностью исключены из того, как они оценивают недвижимость.

Оценщики используют рыночные данные, такие как недавние сравнительные данные о продажах, состояние и удобства недвижимости, а затем корректируют стоимость рассматриваемой недвижимости (той, которую вы думаете о покупке) в сторону увеличения или уменьшения, чтобы провести сравнение яблок с яблоками.

Например, если рассматриваемый дом имеет более новую крышу, он будет стоить больше, чем аналогичный объект со старой крышей. Если в недавно проданных сопоставимых домах есть бассейн, а в вашем нет, оценка вашей недвижимости будет ниже.

 

Основные финансовые расчеты для определения стоимости арендной собственности

Несмотря на то, что существует буквально десятки способов определить стоимость сдаваемой в аренду недвижимости, большинство инвесторов в недвижимость используют три ключевых финансовых расчета, чтобы решить, сколько стоит дом:

Ставка ограничения

Ставка капитализации сравнивает годовой чистый доход от аренды недвижимости со стоимостью недвижимости:

  • Ставка капитализации = NOI / Стоимость свойства
  • $10 000 NOI / $125 000 стоимость недвижимости = .08 или 8% процентная ставка

Помните, что NOI не включает вычет по ипотечным платежам, а только обычные операционные расходы. Это значительно упрощает сравнение свойств между яблоками и яблоками.

Кроме того, хотя формула ставки капитализации является хорошим инструментом для сравнения похожих объектов недвижимости на одном и том же рынке недвижимости, ее не следует использовать для сравнения объектов на разных рынках. Это связано с тем, что рыночные факторы, такие как спрос, предложение и рыночная арендная плата, варьируются от места к месту.

Возврат инвестиций

Возврат инвестиций (ROI) измеряет общий доход от аренды недвижимости:

  • ROI = годовой доход / общий объем инвестиций
  • Годовой доход в размере 4000 долларов США (10 000 долларов США NOI — 6 000 долларов США по ипотечному кредиту) / 25 000 долларов США общей суммы инвестиций = 0,16 или 16% ROI

В отличие от расчета предельной ставки, ROI учитывает стоимость финансирования сдаваемого в аренду имущества. Из-за этого одно и то же имущество может иметь разную рентабельность инвестиций в зависимости от первоначального взноса и других условий кредита.Roofstock предоставляет отличный способ расчета финансирования с использованием таких факторов, как сумма первоначального взноса, кредитный рейтинг и условия ипотечного кредита.

Используя приведенный выше пример, давайте посмотрим, как изменится рентабельность инвестиций, если инвестор вложит меньше денег и получит немного меньший годовой доход из-за более высокого платежа по ипотеке:

  • Годовой доход 3000 долларов США (10 000 долларов NOI — 7 000 долларов платежа по ипотеке) / 12 500 долларов США общей суммы инвестиций = 0,24 или 24%

Возврат наличными

Доход наличными измеряет сумму денежного потока по сравнению с суммой вложенных денежных средств. В отличие от ROI, который можно использовать для измерения возврата инвестиций за все время владения недвижимостью, метод «наличные деньги» измеряет доход только за текущий период:

  • Денежный доход = годовой денежный поток / общая сумма вложенных денежных средств

Вот пример того, как измерить доходность наличными.

Предположим, что инвестор покупает дом за 125 000 долларов и вносит 20% первоначального взноса. Инвестор должен потратить 1500 долларов сразу после закрытия для необходимых обновлений. Дом уже сдан арендатору, поэтому годовой NOI составляет 10 000 долларов, а годовой денежный поток — 4 000 долларов после ежегодных расходов по ипотеке в размере 6 000 долларов.

Денежный доход инвестора за этот год составляет:

  • Годовой денежный поток в размере 2 500 долларов США (10 000 долларов NOI — 6 000 долларов расходов на ипотеку — 1 500 долларов США на модернизацию) / 26 500 долларов США вложенных денежных средств (25 000 долларов США авансового платежа + 1 500 долларов США затрат на модернизацию) = 0,094 или 9,4%

В следующем году, если предположить, что у инвестора нормальные операционные расходы и тот же NOI, доход наличными будет:

  • Годовой денежный поток в размере 4 000 долларов США (10 000 долларов NOI — 6 000 долларов расходов по ипотеке) / 26 500 долларов США (25 000 долларов США авансового платежа + 1 500 долларов США затрат на модернизацию) = . 15 или 15%

 

Какой финансовый расчет лучше всего использовать?

Ответ на этот вопрос зависит от инвестиционной стратегии.

Например, ставка капитализации часто используется инвесторами, покупающими и удерживающими недвижимость, которая уже приносит доход. Инвесторы, которые хотят максимизировать силу кредитного плеча, могут повысить свою рентабельность инвестиций, вложив меньше денег или взяв краткосрочный кредит только под проценты.

Инвесторы в недвижимость, покупающие реабилитированную недвижимость, которая не приносит текущего дохода, могут обнаружить, что годовой расчет наличными является лучшим финансовым показателем для использования.

Вы также можете использовать все три финансовых расчета при анализе сдаваемого в аренду имущества на одну семью. Использование нескольких методов для определения стоимости сдаваемой в аренду недвижимости является ключом к принятию наилучших возможных инвестиционных решений.

 

Оценка недвижимости — ключ к успеху в инвестировании

Не все сдаваемое в аренду имущество одинаково. Успешные инвесторы в недвижимость используют все имеющиеся в их распоряжении инструменты для принятия самых разумных инвестиционных решений.

  • Цифры, которые необходимо знать при оценке имущества, включают рыночную стоимость, платеж по ипотеке, рыночную арендную плату и денежный поток.
  • Факторы, влияющие на стоимость имущества, включают улучшения, которые необходимы или уже сделаны владельцем имущества, возраст имущества, рыночные условия и местоположение.
  • Действия по оценке стоимости имущества включают определение справедливой рыночной стоимости и арендной платы, восстановительной стоимости и NOI.
  • Тремя ключевыми финансовыми показателями, используемыми для расчета стоимости недвижимости, являются ставка капитализации, рентабельность инвестиций и доход наличными.

 

 

Value Play | Институт CCIM

Инвестиционный анализ

Два метода являются ключевыми для этой инвестиционной стратегии.

Крейг Хаскелл |

Ценностно-ориентированный инвесторы в недвижимость считают, что активы недвижимости имеют внутренняя стоимость, которая может быть определена путем анализа и оценки.Возможности для прибыльных инвестиций возникают, когда цена покупки актива ниже его внутренней стоимости.

Значение инвесторы оценивают возможность инвестиций, понимая отношения между стоимостью и ценой. Таким образом, основная задача успешного инвестор стоимости недвижимости должен определить внутреннюю стоимость, чтобы извлечь выгоду из неэффективное рыночное неправильное ценообразование.

В определение внутренней стоимости инвестиционных активов недвижимого имущества, стоимость инвесторы используют два общепринятых метода: стоимость замещения и чистый текущий доход. стоимость.

Метод восстановительной стоимости

Пока наиболее широко признанный профессионалами отрасли метод восстановительной стоимости может быть довольно сложным для расчета. Часто используется для новых разработок, может предоставить руководство для существующих проектов, особенно на современном рынке, где Ставки капитализации на недвижимость с высоким уровнем вакансий бесполезны.

Определение восстановительная стоимость здания требует сбора оценок, связанных со строительством например:

• постоянные расходы (участок, здание, парковка),

• мягкие расходы (сторонние консультанты, разрешения, и сборы),

• непредвиденные расходы (непредвиденные события),

• сборы (застройщик, строительство, прибыль),

• маркетинговые и лизинговые расходы и

• финансовые расходы.

Общий Практика заключается в измерении общей стоимости замены здания с использованием затрат на единицу метод квадратных футов. Например, замена многоквартирного дома может стоить 90 долл. США на кв. недвижимость в Тусоне, штат Аризона, или 125 долларов за квадратный фут на замену офисного здания в Атланта. Это действительно зависит от местного рынка и типа продукта.

Когда для оценки восстановительной стоимости инвестиционного актива обратитесь к двум или трем авторитетных разработчиков или подрядчиков, знакомых с вашим рынком и тип продукта, чтобы получить смету восстановительной стоимости.Убедитесь, что смета расходов сравнение яблок с яблоками.

Эмпирическое правило заключается в том, чтобы быть покупателем недвижимости, когда цены падают ниже стоимость замещения, и застройщик недвижимости, когда цены поднимаются выше цена замены. Таким образом, стоимость замещения — это черта на песке — базовая линия для оценки потенциальных возможностей создания стоимости.

Метод чистой приведенной стоимости

Чистая приведенная стоимость метод определяет внутреннюю стоимость инвестиционного актива в недвижимость, находя текущая стоимость будущих денежных потоков.

Настоящее стоимость правильно рассчитывается как сумма текущих и будущих денежных потоков с каждый доллар будущего денежного потока соответствующим образом дисконтируется, чтобы учесть учитывать временную стоимость денег. Будущие денежные потоки дисконтируются до текущих значений с использованием процентной ставки, которую инвестор мог бы заработать в следующем лучшем альтернативные инвестиции. Это известно как ставка дисконтирования.

Для Например, инвестор покупает недвижимость за 950 000 долларов, которая создает ценность. возможность, требующая капитальных улучшений на сумму 50 000 долларов.Всего инвестора первоначальные денежные вложения составляют 1 миллион долларов.

Как частью стратегии создания стоимости, инвестор планирует реконструировать собственности путем покраски и ландшафтного дизайна, а также для улучшения профиля резидента путем добавление некоторых уникальных услуг и удобств. С новым внешним видом и обновленным профиль резидента, инвестор рассчитывает на повышение арендной платы.

Это потребуется 12 месяцев, чтобы стабилизировать имущество. Итак, в первый год нет денежный поток из-за ожидаемых вакансий и сокращения единиц во время репозиционирования обработать.Но на второй год недвижимость стабилизируется за счет более высокой арендной платы и занятость; он генерирует денежный поток в размере 50 000 долларов. На третий год имущество продолжает оставаться сильным, арендная плата медленно растет и приносит доход в размере 60 000 долларов США. денежный поток.

В четвертый год, инвестор получает незапрашиваемое предложение от агента по недвижимости купить недвижимость за 2 миллиона долларов. Инвестор решает продать недвижимость.

чистая выручка от продажи после уплаты комиссионных за недвижимость и стоимости закрытия составляет 1 доллар.75 миллионов. Когда выручка от продажи объединяется с денежным потоком в размере 50 000 долларов США в на четвертый год недвижимость приносит денежный поток в размере 1,8 миллиона долларов.

инвестор находит альтернативную инвестицию аналогичного качества и риска 7 процентов, создавая ставку дисконтирования для расчета чистой приведенной стоимости.

В В этом простом примере чистая приведенная стоимость составляет 1 465 861 доллар. Это внутренняя ценность этого собственность при условии, что инвестор успешно осуществил создание стоимости стратегия.Таким образом, инвестор может купить эту недвижимость за 1 миллион долларов, зная, что она внутренняя стоимость $1,465,861.

Ключевые факторы NPV

Потому что NPV включает в себя будущий денежный поток, очень важно прогнозировать точные предположения. при моделировании инвестиций в недвижимость. Вот несколько ключевых факторов, когда определение чистой приведенной стоимости.

Инвестиции стратегия. Моделирование стабилизированного свойства по сравнению с свойство с высоким уровнем вакансий требует различных предположений для прогнозирования.Использовать сценарии наихудшего случая, чтобы компенсировать потенциальные ошибки прогнозирования и допущений, особенно на объектах без последовательной истории эксплуатации.

Скидка показатель. Ставка дисконтирования должна отражать рыночные условия. Увеличение учетной ставки в примере с 7 процентов до 13 процентов уменьшило бы чистую приведенную стоимость до 1 185 000 долларов.

Доход и расходы. Прогнозируемые доходы и расходы должны быть обоснованным и подкрепленным фактическими данными.Прогноз поглощения лизинга на свободных площадей по рыночным стандартам. Кроме того, используйте стандартные отраслевые расходы ориентиры в предположениях модели.

Будущее продажная цена. Используйте соответствующую ставку капитализации к местоположению, классу и типу продукта актива, который соответствует тенденциям рыночные условия. Прогнозы для рынков капитала, местной экономики и реальной основные принципы недвижимости должны отражать безопасную ставку капитализации при моделировании будущих продаж. Цены.

Марка убедитесь, что предположения в вашем моделировании основаны на достоверных и разумных данных при определении внутренней стоимости инвестиций в недвижимость. Понимание инвестиционная стратегия, правильная ставка дисконтирования, точные доходы и расходы, и будущая цена продажи повысит точность конечной внутренней стоимости результат. Для защиты инвесторы, ориентированные на стоимость, настаивают на запасе прочности. покупая по низкой цене, если расчет внутренней стоимости был слишком оптимистичен.

Интеграция стоимость замещения и методы чистой приведенной стоимости в вашем финансовом анализе и моделировании помочь раскрыть больше возможностей для инвестиций в недвижимость, ориентированных на стоимость. Как общая недвижимость рынок улучшится в ближайшие годы, такие возможности будет труднее использовать карандашом, поэтому воспользуйтесь сегодняшними возможностями, используя внутреннюю оценки в качестве палки измерения.

Крейг Haskell является автором книги The Inside Game to Real Estate Value Investing . и основатель Value Hound Academy, интернет-сообщества для членов инвесторы в недвижимость, ориентированные на стоимость.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.