Как оценить недвижимость: Как происходит оценка недвижимости? – компания «Апхилл»

Калькулятор оценки недвижимости — рассчитать стоимость недвижимости онлайн на сайте Спроси.дом.рф

Поиск

Ничего не найдено

Введите адрес здания и выберите планировку, чтобы узнать приблизительную стоимость квартиры

Инфраструктура для жизни

{{ bullet.address }}

посмотреть на карте

Информация носит справочный характер и не является публичной офертой

Остались вопросы?
Задавайте!

Выберите категорию

Общие вопросы

• Общие вопросы
• Программа 450
• Ипотека с господдержкой
• Материнский капитал
• Налоговые вычеты

Введите корректный e-mail

Максимальное количество символов — 300

На сайте используются файлы cookie Оставаясь на сайте, вы выражаете свое согласие на обработку персональных данных в соответствии с политикой АО «ДОМ. РФ» и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie

Остались вопросы?
Задавайте!

Общие вопросы

• Общие вопросы
• Программа 450
• Ипотека с господдержкой
• Материнский капитал
• Налоговые вычеты

Введите корректный e-mail

Максимальное количество символов — 300

Звоните по телефону

8 800 775-11-22

Или закажите обратный звонок

Общие вопросы

• Общие вопросы
• Программа 450
• Ипотека с господдержкой
• Материнский капитал
• Налоговые вычеты

Это поле обязательно для заполнения

Это поле обязательно для заполнения

что учитывать и оценка квартиры агентом

Главная

Полезные статьи

Оценка недвижимости – обязательный этап подготовки квартиры к продаже. Оценка стоимости дома или квартиры охватывает все аспекты имущества: его размер, состояние, расположение и обстановку. Оценка может быть проведена специалистом или самостоятельно с использованием онлайн-источников.

Оценка недвижимости

Выставление квартиры или дома на продажу связано с необходимостью оценить их стоимость. Цена, указанная в объявлении, имеет большое значение для людей, просматривающих предложения жилья о продаже. Это может даже стать решающим фактором интереса к данной недвижимости или немедленного отказа от предложения. Поэтому перед размещением объявления о продаже квартиры стоит провести оценку недвижимости. Иными словами, оценка квартиры – это определение того, по какой цене будет целесообразно продать недвижимость (без убытка для собственника).

Что учитывать

Сектор недвижимости со временем меняется: средняя цена за квадратный метр то растет, то падает. Стоимость квартиры также меняется в зависимости от развития района и текущего спроса и предложения. Таким образом, есть ряд различных факторов, которые следует учитывать при рассмотрении вопроса о продаже недвижимости:

• Расположение и топография (включая материал подъездной дороги).
• Ориентация здания и размер жилого массива.
• Близость остановок общественного транспорта и доступ к центру (в случае крупных городов).
• Год постройки здания.
• Дата последнего ремонта дома или квартиры.
• Тип отопительных и канализационных установок.
• Наличие автостоянки, магазинов, детских площадок, школ, детских садов и других мест и общественных зданий.
• Окружение здания и близость к зеленым зонам.
• Размер квартиры и ее расположение в доме.
• Общее состояние квартиры и мебели.

Профессиональная оценка стоимости квартиры или дома может быть выполнена оценщиком недвижимости или по заказу агентства недвижимости. Какова именно оценка в каждом конкретном случае?

Оценка квартиры оценщиком

Оценщик недвижимости определяет стоимость квартиры или дома в соответствии с принципами, изложенными в Законе об управлении недвижимостью. Это называется отчет об оценке, то есть документ, представляющий собой заключение компетентного должностного лица, то есть оценщика имущества. При определении стоимости объекта оценщик учитывает вышеперечисленные факторы, определяющие привлекательность квартиры. Документы, такие как нотариальные акты, земельные и ипотечные реестры, планы пространственного развития или реестры цен на квартиры и дома. Оценка имущества, произведенная оценщиком, является основанием для принятия собственником решения о цене квартиры.

Оценка агентством недвижимости

В процессе определения стоимости квартиры или дома может оказаться полезной консультация с агентством недвижимости. Агентства, занимающиеся продажей квартир, имеют опыт работы с требованиями рынка и располагают рядом материалов, которые будут полезны при определении стоимости конкретной недвижимости. Однако оценка недвижимости, проведенная агентом, не является документом, который можно предъявить в любом официальном процессе или приложить к предложению в качестве подтверждения стоимости квартиры. Отчет об оценке может быть подготовлен только оценщиком имущества.

Самооценка недвижимости – как это сделать?

Приступая к выставлению квартиры на продажу, стоит в первую очередь ознакомиться с имеющимися в Интернете объявлениями о квартирах аналогичной площади и в аналогичном месте. Если также можно найти предложения о продаже недвижимости, построенной в тот же период – это дополнительная предпосылка для принятия решения о цене. Такой независимый анализ рынка уже может дать предварительный показатель рыночной стоимости квартиры. Конечно, стоит учитывать и вышеупомянутые факторы, такие как близость к школе или автобусной остановке и дополнительные удобства. Интересное решение — онлайн-инструмент для оценки недвижимости. На некоторых сайтах после ввода основных данных о жилье можно получить его ориентировочную стоимость. Однако это очень общая оценка без детального анализа. Его можно использовать только как предварительное указание предполагаемой цены на недвижимость.

Смотрите также:

• Регламенты ТР ТС
• Негосударственная экспертиза
• Негосударственная экспертиза проектной документации
• Негосударственная экспертиза сметной документации

Теги:

• негосударственная экспертиза инженерных изысканий
• аудит проектной документации

Возврат к списку

Как оценить недвижимость

Что такое оценка недвижимости?

Оценка имущества — это метод, с помощью которого покупатели и продавцы инвестиционных активов в сфере недвижимости определяют рыночную стоимость данной коммерческой или жилой недвижимости. Имейте в виду, что стоимость имущества не совпадает с его ценой — индивидуальные обстоятельства и потребности как покупателей, так и продавцов могут оказать существенное влияние на окончательную цену продажи данного имущества.

Хотя оценка собственности является скорее наукой, чем искусством, в определении стоимости недвижимости по-прежнему присутствует значительная доля субъективизма, гораздо больше, чем, скажем, в отношении драгоценных металлов, которые следуют точной спотовой цене, признанной во всем мире. Цены на недвижимость гораздо более изменчивы, и никакие другие стороны, кроме покупателя и продавца, не определяют истинную рыночную стоимость активов недвижимости. Оценка недвижимости — это искусство и наука, и существует множество профессионалов, от финансовых аналитиков до обученных оценщиков, брокеров и агентов по недвижимости, которые неустанно работают над определением максимально точной стоимости недвижимости.

Почему важна оценка собственности?

Parc 88 – Fremont, CA

Понимание тонкостей оценки имущества является абсолютной необходимостью для инвесторов в недвижимость. Это определение закладывает основу для прогнозирования текущих расходов, таких как страхование имущества и налоги. Кредиторы также потребуют оценки, прежде чем предоставлять финансирование для приобретения или рефинансирования существующего коммерческого или жилого актива. Наконец, оценка имущества важна для юридических вопросов, таких как раздел имущества после развода, расторжение делового партнерства, передача имущества наследникам и т. д.

Связано:Почему инвестирование в фонд не является «слепой» инвестицией

Различные подходы к оценке имущества

Существует три широко используемых метода определения стоимости недвижимого имущества.

Затратный подход

Стоимость земли + Затраты на замену имущества — Физический/функциональный износ = Затратный подход

 Затратный подход определяет стоимость имущества, начиная со стоимости земли и добавляя затраты на замену имущества/строительство и за вычетом физического и функционального износа. Этот метод обычно используется для свойств, которые не имеют большого размера выборки сопоставимых продаж. Примеры включают несуществующие библиотеки и правительственные здания, колледжи или университеты, медицинские клиники и больницы или любую собственность, которая несколько уникальна по сравнению с окружающей средой.

Инвесторы могут определить стоимость земли, изучив продажи аналогичной недвижимости в этом районе. Помните, что размер не является единственным фактором, определяющим зонирование, наклон и строение участка, а также близость к населенным пунктам и транспортным сетям – все это следует учитывать при выборе сопоставимого имущества. Стоимость замещения можно определить, изучив стоимость строительства на квадратный фут в сопоставимых объектах, умноженную на общую площадь объекта в квадратных футах. Этот подход к определению стоимости недвижимости будет работать сам по себе, но для коммерческих приобретений или продаж его лучше всего использовать в качестве дополнительной оценки из-за необходимости учитывать расходы и денежные потоки для этих объектов.

Sierra Village — North Highlands, CA

Доходный подход

Чистая прибыль/ставка капитализации = текущая стоимость коммерческой недвижимости

Этот метод, известный как доходный подход, является стандартной стратегией оценки в секторе коммерческой недвижимости. и, в частности, многоквартирных жилых домов. Доходный подход заключается в расчете стоимости коммерческой недвижимости путем определения чистого дохода от собственности и деления ее на капитализацию или ставку капитализации.

Первым шагом в доходном подходе к оценке имущества является сбор отчетов о доходах и расходах для рассматриваемого имущества. Наряду с этими заявлениями попытайтесь получить те же документы от сопоставимых объектов, генерирующих денежные потоки, поблизости. Сбор этой информации поможет определить чистый операционный доход или NOI собственности. Состояние недвижимости также является важным фактором, определяющим успех или неудачу инвестиций в коммерческую недвижимость.

Крупный ремонт в будущем может резко снизить прибыль от инвестиций в недвижимость.

Определение NOI коммерческой недвижимости происходит примерно так:

• Определите GPI или валовой потенциальный доход собственности. GPI представляет собой общий доход, полученный от коммерческой недвижимости с полной загрузкой.
• Затем оцените эффективный валовой доход. Вы обнаружите это, оценив среднюю стоимость вакантных помещений для сопоставимых объектов, а не полную занятость. Эффективный валовой доход представляет собой более реалистичную картину того, насколько хорошо будет занято это коммерческое здание.
• После этого пришло время выяснить предполагаемые расходы на недвижимость. Они делятся на две категории расходов: переменные и постоянные. Переменные затраты — это те, которые могут меняться от месяца к месяцу, например, ремонт, плата за управление, оплата за электричество и воду и т. д. Постоянные затраты статичны и остаются неизменными из года в год. Примеры включают платежи по ипотеке или кредиту и налоги на имущество.
• Наконец, вычтите предполагаемые расходы из фактического валового дохода, чтобы определить чистую операционную прибыль, также известную как NOI.

Связано: Важность управления недвижимостью для многосемейных инвестиций

Выбор ставки капитализации

После того, как вы нашли NOI, пришло время определить ставку капитализации. Капитализация или ставка капитализации обозначает ожидаемую норму прибыли, которая будет получена от инвестиционной собственности в недвижимость. Можно определить ставку капитализации, изучив рыночные продажи аналогичной недвижимости, которая была выставлена ​​на продажу и продана в недавнем прошлом. Ставка капитализации является одним из наиболее важных показателей, которыми могут воспользоваться инвесторы в коммерческую недвижимость, и это абсолютно необходимо знать, прежде чем нажимать на курок при коммерческом приобретении.

Разделите NOI на предельную ставку, чтобы определить стоимость собственности.

Приведенная ниже формула описывает этот расчет.

Чистый операционный доход/ставка капитализации = стоимость имущества

Каждый инвестор в коммерческую недвижимость должен понимать и использовать доходный подход. Помните, что большая часть стоимости коммерческой недвижимости исходит из ее списка арендаторов / клиентов и, как следствие, способности генерировать положительный денежный поток. Использование другого подхода к оценке сопряжено с риском недооценки или переоценки базовых экономических показателей актива коммерческой недвижимости.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж использует данные о рыночных ценах продажи для оценки недвижимости. Инвесторы и специалисты по недвижимости сравнивают рассматриваемую недвижимость с другими аналогичными объектами, недавно выставленными на продажу и проданными. Эти сходные свойства также известны как сопоставимые или «сравнительные» свойства. Они должны иметь некоторое сходство с рассматриваемой недвижимостью, в первую очередь местоположение, а также такие характеристики, как площадь в квадратных футах, правила зонирования, год постройки, общее количество комнат и другие определяющие характеристики. В некоторых случаях может быть трудно найти свойство, которое соответствует изучаемому свойству — в этих случаях затратный подход может работать лучше для точной оценки стоимости актива.

При поиске объектов-компаньонов для расчета стоимости недвижимости помните, что не все характеристики будут соответствовать рассматриваемому имуществу. Эти различия должны быть определены количественно и приняты во внимание, чтобы сравнение продаж было точным. Лучший способ сделать это — изучить рыночную стоимость каждой функции. Например, вам, возможно, придется выяснить, какую ценность добавляет бассейн к многосемейному имуществу или сколько дополнительная кухня увеличивает стоимость гостиничного имущества. С учетом сказанного, этот метод в основном используется для жилых помещений. При определении коммерческой стоимости большинство фирм используют доходный подход, описанный выше.

Резюме

Aster Parc Townhomes – Beaverton, OR

Выбор подхода к оценке недвижимости в значительной степени зависит от особенностей приобретения недвижимости, инвестиций в акционерный капитал или продажи недвижимости. Инвесторам в коммерческую недвижимость почти всегда следует выбирать доходный подход или комбинацию подходов продаж, доходов и затрат.

Помните, что коммерческая недвижимость является средством инвестирования, приносящим доход, и основные деловые операции с недвижимостью так же важны, как физическая структура здания, местоположение, особенности и другие характеристики недвижимости.

Несмотря на то, что не существует «Синей книги Келли» по оценке имущества, в которой указана стоимость имущества в виде удобного справочника, использование этих методов оценки может дать инвесторам четкое представление о том, насколько ценным является имущество и почему. Если вы заинтересованы в инвестициях в недвижимость, свяжитесь с Trion Properties, чтобы узнать больше о нашем текущем портфолио.

Связанный:
Как амортизация инвестиций в недвижимость может повлиять на ваши налоги

Как оценить коммерческую недвижимость

Варианты покупки, продажи, заимствования или даже аренды объекта коммерческой недвижимости часто зависят от оценочной стоимости здания. Однако оценить это значение не так-то просто. Будь то многоквартирный дом, промышленный комплекс, розничный торговый центр или бизнес-структура, занимаемая владельцем, коммерческие оценки, как правило, более субъективны, чем оценки жилых помещений.

Почему? Коммерческая стоимость часто зависит от неконтролируемых элементов, таких как текущая рыночная цена, по которой арендуются помещения, меньшее количество доступных сопоставимых объектов и общие затраты на обслуживание (которые могут сильно различаться в зависимости от отрасли). И тут, конечно, возникает каверзный вопрос, сколько покупатель готов заплатить.

1. Затратный подход

Этот метод оценки учитывает затраты на восстановление строения с нуля, принимая во внимание текущую стоимость соответствующей земли, а также строительные материалы и другие затраты, которые будут связаны с заменой существующего строения .

Затратный подход обычно применяется, когда трудно найти подходящие сопоставимые объекты, например, когда недвижимость содержит относительно уникальные или специализированные усовершенствования или когда модернизированные постройки значительно повысили стоимость лежащей в основе земли.

2. Метод сравнения продаж

Этот метод, также известный как «рыночный подход», в значительной степени опирается на последние данные о продажах сопоставимых объектов. При поиске недавно проданных зданий с аналогичной недвижимостью в том же районе рынка покупатель надеется установить справедливую рыночную стоимость рассматриваемой недвижимости.

Например, 12-квартирный многоквартирный дом можно сравнить с другим, проданным в том же районе всего несколькими месяцами ранее. Хотя этот метод оценки обычно используется для оценки жилой недвижимости, у него есть один существенный недостаток. В зависимости от общих и местных рыночных условий может быть трудно найти недавние аналоги для аналогичной недвижимости.

3. Подход к капитализации доходов

Этот метод оценки основан главным образом на сумме дохода, который инвестор может получить от конкретного объекта недвижимости. Этот прогнозируемый доход может быть получен частично за счет сравнения других аналогичных местных объектов, а также за счет ожидаемого снижения затрат на содержание.

Предположим, что здание куплено за 1 миллион долларов, а ожидаемая доходность составляет 5%, согласно исследованию местного рынка. Ожидаемый доход в размере 50 000 долларов США в год можно увеличить, устранив недостатки или переложив на арендатора другие сопутствующие расходы, такие как потребление электроэнергии или воды 9.0114 . Все ожидаемые будущие доходы дисконтируются для отражения текущей стоимости.

4. Стоимость на множитель валовой ренты

Метод оценки множителя валовой ренты (GRM) измеряет и сравнивает потенциальную оценку имущества, беря цену имущества и разделив ее на валовой доход. Другими словами, если вы приобрели коммерческую недвижимость за 500 000 долларов и она приносит валовую арендную плату в размере 70 000 долларов в год, ваш ВРМ составит около 7,14 или 500 000 долларов / 70 000 долларов. Эта формула оценки коммерческой недвижимости обычно используется для определения свойств с низкой ценой по сравнению с их рыночным потенциальным доходом.

5. Стоимость одной двери

Этот метод оценки коммерческой недвижимости используется в основном для многоквартирных домов, а не для одноквартирных домов. Этот метод просто определяет стоимость всего здания на основе количества единиц. Например, здание с 20 квартирами стоимостью 4 миллиона долларов будет оценено в 200 000 долларов «за дверь» независимо от размера каждой единицы.

6. Стоимость сдаваемого в аренду квадратного фута

Сдаваемый в аренду квадратный фут объединяет полезную площадь в квадратных футах (площадь, которую могут занимать арендаторы) с общими зонами, которыми пользуются арендаторы, такими как лестничные клетки и лифты. Используя эту методологию, вы можете экстраполировать стоимость арендуемого квадратного фута, сравнить ее со средней стоимостью аренды за квадратный фут и оценить стоимость здания.

Например, если площадь здания составляет 10 000 квадратных футов, а средняя стоимость аренды квадратного фута составляет 12 долларов США за квадратный фут в год, покупная цена в 1,7 миллиона долларов принесет 7% валового дохода от аренды.