Как оспорить кадастровую стоимость? | Администрация Доможировского сельского поселения
Главная » Росреестр информирует » Как оспорить кадастровую стоимость?
Изменение кадастровой стоимости – одна из наиболее актуальных тем, волнующая жителей Ленинградской области. На вопрос отвечает начальник отдела определения кадастровой стоимости Кадастровой палаты по Ленинградской области Денис Шереметьев.
Если по результатам оценки кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, существует возможность ее пересмотра. Оспорить результаты оценки можно в суде или в специальной комиссии, созданной при Управлении Росреестра по Ленинградской области. При этом комиссия рассматривает обращения на безвозмездной основе.
Основаниями для пересмотра являются недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Для оспаривания кадастровой стоимости необходимо определить рыночную (реальную) стоимость объекта недвижимости. Далее сделать экспертное заключение. Оценка не будет иметь силы, если ее не проведет сертифицированный оценщик, член саморегулируемой организации. Именно он дает экспертное заключение.
К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости требуется приложить выписку из реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, а также документы, подтверждающие основания для пересмотра. При этом, если основанием послужило установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, отчет независимого оценщика требуется представить как в бумажном, так и в электронном виде.
Выписку из Единого государственного реестра недвижимости можно запросить в МФЦ или на сайте Росреестра. Сведения о кадастровой стоимости предоставляются бесплатно по запросам любых лиц.
Комиссия рассматривает заявление в течение месяца и в случае принятия положительного решения уведомляет об этом владельца недвижимости и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект. Внесение новой кадастровой стоимости в реестр недвижимости происходит без участия заявителя.
Новые сведения о кадастровой стоимости начинают применяться для расчета налога с 1 января календарного года, в котором обратились в комиссию или в суд, но не ранее даты внесения в реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В отличие от юридических лиц граждане могут обращаться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд напрямую, без предварительного рассмотрения вопроса в комиссии. Юридическое лицо может подать документы в судебные инстанции, только если комиссия отклонит заявление или не рассмотрит его в течение 30 дней.
Арендаторы также имеют право подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта, если кадастровая стоимость является базой для начисления арендных платежей.
Как изменить кадастровую стоимость недвижимости и не переплатить налог на имущество
- 1. Что такое кадастровая оценка недвижимости
- 2. Когда требуется кадастровая оценка
- 3. Кто проводит оценку выделенных объектов
- 4. Как проводится кадастровая оценка
- 5. Независимая оценка
- 6. Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости
Получая уведомление об уплате налога на имущество, граждане озадачиваются вопросом, как рассчитывается сумма, указанная в квитанции. Оказывается, налоговый расчет производится государственными служащими, исходя не из рыночной цены собственности гражданина, а цены этой самой собственности по кадастру.
Когда коммерческой фирме, физлицу или муниципальному органу требуется заключить сделку с недвижимостью, потребуется справка, свидетельствующая о той же кадастровой стоимости этой недвижимости.
Важно понимать, как она определяется, как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости или как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога.
Перед тем, как предпринять какие-либо действия с недвижимостью, рекомендуется подробно изучить вопрос, как проходит оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в 2019 году и как проходит обжалование кадастровой стоимости недвижимости.
Что такое кадастровая оценка недвижимости
Совершенствование политики нашего государства по вопросу имущественного налога, перечисляемого в казну, потребовало пересмотра правил оценки недвижимости. До этого имущественный налог в нашей стране перечислялись в небольших объемах за счет несовершенства расчетных методов.
Законом введен термин кадастровой стоимости недвижимости. Задачей нововведений − приблизить цену недвижимости к их рыночной стоимости. Это позволило увеличить налогооблагаемую базу и, соответственно, увеличить доходность государства по налогам, перечисленных в казну.
Проверить факт присутствия рассматриваемой недвижимости в госкадастре рекомендуется на публичной кадастровой карте. Достаточно указать адрес, и пользователь увидит на экране компьютера информацию об участке.
По сути кадастровая стоимость – это сумма, в какую той или другой объект оценивается выбранной владельцем недвижимости представителями Росреестра, частной компанией или лицом, уполномоченным на подобные виды работ.
Когда требуется кадастровая оценка
Государственными органами сформирован госкадастр, включающий в себя все земельные участки на территории РФ, объединенные в систему. Утвержденным по границам участкам присвоен идентификационный номер – кадастровый.
Таким образом, можно утверждать, что кадастровая стоимость – это цена недвижимости, зафиксированной в госкадастре недвижимости.
Рассчитанная таким образом стоимость рассматриваемого объекта фиксируется в Едином реестре и одновременно признается основой для расчета налоговых удержаний и платы в качестве аренды.
Кадастровая оценка нужна, чтобы понимать сколько стоит недвижимость, в отношении которой планируется производить какие-либо действия, а никаких объектов для сравнения установить не представляется возможным.
Это касается как жилой, так и не жилой недвижимости, а также земельных участков.
Чтобы приобрести или взять в аренду объект недвижимости, требуется знать его стоимость по госкадастру. Переоценка, кстати, происходит перед каждой сделкой по продаже, дарению или аренде.
Требуется установление кадастровой стоимости и для подписания кредитных обязательств, где в виде залога используется объект недвижимости.
Показатель из госкадастра признается начальной ценой за участок земли, выставляемый на торги.
Кто проводит оценку выделенных объектов
До 2020 года в нашей стране планируется создать систему бюджетных учреждений по плановой оценке недвижимости.
В ближайшее время заниматься государственной кадастровой оценкой земельных участков уполномочены оценщики, избранные по итогам конкурса, организованного местными властями.
Чтобы установить кадастровую стоимость, обладатель имущества имеет право обратиться в частную оценочную компанию, где собственнику будет предложен полный комплекс услуг: от замеров и расчета до варианта как снизить кадастровую стоимость недвижимости (пошаговая инструкция будет разработана с учетом особенностей объекта недвижимости и потребностей обладателя имущества).
Как проводится кадастровая оценка
Кадастровая оценка проводится с целью установить и зафиксировать, во сколько оценена недвижимость, ведь эта цена в дальнейшем будет использоваться как кадастровая стоимость.
Заявку на проведении государственной кадастровой оценки предоставляют, например, руководители муниципалитетов, они же отравляют запрос в Росреестр на формирование списка объектов для оценки в выбранной области или регионе. После получения утвержденного списка из Росреестра, специалисты приступают к кадастровой оценке.
Законом предусмотрена возможность специалистам по оценке самостоятельно определять метод для расчета. По окончание работы оценщиков, их работу утверждает заказчик (муниципалитет или органы госвласти) и передают итоговые значения в Росреестр для их опубликования.
При обращении в частную фирму с собственником заключается договор, определяется перечень объектов, входящих в состав владений, например, гараж, сарай, баня и т.п. Далее проводится анализ рынка недвижимости в ближайшей области, а не просто в том регионе, где объект находится, так как другие, максимально приближенные объекты, являются более точными ориентирами.
Кроме того, оценщики должны учесть дополнительные факторы, влияющие на стоимость объекта, например, открытие крупных предприятий в регионе, крупных объектов социального значения (железнодорожный вокзал, аэропорт, база отдыха) − все это увеличит стоимость объекта.
С использованием специальных методик и применением формул оценщики определяют кадастровую стоимость объекта недвижимости и предоставляют отчет собственнику, а он уже передает бумагу в Росреестр. Сотрудники этого ведомства вносят информацию в ЕГРН.
Самый быстрый и недорогой − массовый метод определения цены объекта. Действует он при условии, что собственник владеет типовым объектом, обсчет не требует индивидуального подхода, исследования подобных объектов проводятся оценщиками часто, поэтому у них имеются вся необходимая справочная информация, в том числе, и как снизить кадастровую стоимость недвижимости, если она является типовой.
Независимая оценка
Ввиду того, что кадастровая стоимость земли принята как основа для начисления налогов и установления ставки арендной платы, завышение этой стоимости приведет к дополнительным тратам, снижающим рентабельность объекта коммерческой недвижимости, строительства или производства.
Поэтому владельцы прибегают к помощи независимых оценщиков, которые занимаются рыночной оценкой недвижимости.
Кадастровая оценка отличается от рыночной тем, что дает оценку объекта в составе группы объектов. Рыночная оценка охватывает один объект, что позволяет установить реальную стоимость объекта с учетом многочисленных факторов, влияющих на цену. Рыночная стоимость – более точный показатель состояния объекта недвижимости, так как он учитывает конкурентоспособность объекта, цены на аналогичные объекты, расположенные поблизости от оценочного объекта. Получение подтверждения рыночной стоимости объекта дает право собственнику на такой вариант, как оспорить кадастровую стоимость.
В идеале обе стоимости совпадают по величине, но не редки случаи, когда кадастровая стоимость превышает рыночную (как наиболее приближенную к реальной) в 2 − 3 раза. Естественно, собственник, не желая переплачивать, претендует на признание рыночной цены в качестве основы для расчета имущественного налога.
При несогласии обладателя объекта недвижимости с кадастровой стоимостью, установленной государственными органами, обладатель имеет право обратиться в коммерческую фирму с целью получить справку о рыночной стоимости объекта, чтобы затем подать в суд заявление на уменьшение кадастровой стоимости недвижимости.
Частные компании, получившие аккредитацию на работы по оценке объектов недвижимости, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости обязаны состоять в СРО, кадастровые инженеры – числиться в Едином государственном реестре кадастровых инженеров.
Справка, полученная от независимых оценщиков, поможет владельцу доказать завышенную кадастровую стоимость и станет основным аргументом в таком деле, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости.
При наличии справки о рыночной стоимости объекта недвижимости, полученной в установленном государственными органами порядке, владелец получает основание для обращения в суд, чтобы реализовать такое право, как обжаловать кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Согласно законодательству, в тех случаях, когда владельцу удается определить законными способами рыночную стоимость земельного участка, кадастровую устанавливают равной рыночной.
Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости
Если неправильно рассчитанная кадастровая стоимость негативно влияет на права и обязанности собственника, то владелец имущества имеет право на оспаривание кадастровой стоимости.
Закон регламентирует порядок действий, которые позволят обладателю имущества осуществить оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости.
На пересмотр кадастровой стоимости собственности имеют право претендовать:
- физическое лицо;
- юридическое лицо;
- органы муниципальной и государственной власти (на объекты государственной или муниципальной власти).
Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости в 2019 году возможно на основании следующих обстоятельств:
- Кадастровая стоимость рассчитана на основе недостоверной справочной информации.
- Рыночная цена рассчитана уполномоченным на это представителем и на день, на который установили его кадастровую стоимость.
Если при наступлении указанных обстоятельств, по итогам полученного значения кадастровой стоимости обладатель объекта несет дополнительные расходы (физлицо, юрлица, муниципальные и госвласти) может подать заявление на пересчет кадастровой стоимости.
К запросу с требованием оспорить кадастровую стоимость недвижимости обладатель имущества обязан предоставить пакет с документацией:
- Заключение о кадастровой стоимости (заказывается в Росреестре), которая содержит оспариваемую информацию.
- Копию правоустанавливающего документа, заверенного нотариусом, подтверждающего право обладателя собственности на объект.
- Факты о недостоверности справочной информации, использованной при расчете кадастровой стоимости (если обстоятельством для оспаривания является именно это).
- Заключение (на бумаге и в электронном виде одновременно) о том, кем, когда, как и какая установлена рыночная стоимость недвижимости (причина подачи запроса – установка истинной рыночной цены).
При отсутствии даже части документации – заявление принято не будет.
Оспорить слишком высокую кадастровую стоимость может каждый владелец недвижимости, чтобы не переплачивать налог за владения.
Чтобы оспорить неверно установленную цену на собственность по кадастру, физлица могут выбрать, куда обратиться: сразу в суд или воспользоваться правом досудебного признания результатов расчета недействительными в Росреестре.
Остальным владельцам имущества или уполномоченным лицам, представляющим интересы государственных структур, законодательство не позволяет избежать досудебной комиссии.
Собрав бумаги, согласно которым можно установить существенную разницу между стоимостями, приложив доказательства прав собственности, владелец с любым статусом (физлицо, юрлицо, представитель муниципальной или госвласти) отправляет их на комиссию.
Если ее решение налогоплательщика не удовлетворяет, он перенаправляет бумаги вместе с квитанцией по оплате пошлины в суд.Как обжаловать начисление налога на имущество
Начисление налога на имущество помогает определить размер налога на имущество, который вы будете платить, исходя из нескольких факторов оценки. Обжалование вашей оценки может иногда помочь снизить ваши налоговые обязательства, особенно если ваши налоги значительно выросли. Но вы должны доказать, что стоимость вашего дома меньше первоначальной оценки оценщика.
Как работают налоги на недвижимость
Налоги на недвижимость покрывают расходы на общественные нужды и услуги, такие как школы, больницы, общие фонды, дороги и коммунальные услуги. Налоговые ставки устанавливаются отдельными населенными пунктами, часто округами, и могут сильно различаться.
Для расчета налогов на недвижимость ваш округ или муниципалитет обычно учитывает оценочную или реальную рыночную стоимость вашего дома по сравнению со стоимостью других домов в вашей юрисдикции и устанавливает налоговую ставку в зависимости от своих бюджетных потребностей. Как часто этот процесс происходит, зависит от законов вашего штата и процедур округа. Например, в штате Монтана требуется, чтобы недвижимость оценивалась каждые два года, а в Орегоне — ежегодно.
В то время как оценка налога на имущество может производиться каждые 1-2 года или около того, рыночная стоимость имущества может измениться в любое время в зависимости от других экономических показателей. Например, когда рынок недвижимости переходит от рынка продавца к рынку покупателя, стоимость вашего дома может значительно колебаться в течение нескольких месяцев.
Домовладельцы в районе с сопоставимой недвижимостью — аналогичной конструкцией, площадью в квадратных футах и размером участка — должны иметь одинаковые налоги на недвижимость.
В большинстве округов есть алгоритмические компьютерные системы, которые поддерживают значения, определенные оценщиком, чтобы обеспечить согласованность и точность для каждого свойства, объясняет Джейсон Ванслетт, партнер Kelley Kronenberg, юридической фирмы из Форт-Лодердейла, Флорида.
«Однако, поскольку в данном округе есть сотни тысяч объектов недвижимости, может быть несколько факторов, которые могут быть упущены, если полагаться исключительно на уравнение, контролируемое государством», — говорит Ванслетт.
Как обжаловать оценку налога на имущество
Сроки подачи апелляции
Если вы считаете, что ваша оценка налога на имущество неверна, вы можете оспорить ее, но обычно применяется ограничение по времени.
В округе ДеКалб, штат Джорджия, например, домовладельцы получают оценку в мае и должны до июля обжаловать ее, по словам Билла Голдена, агента по недвижимости компании Keller Williams в Атланте.
В других местах окно может быть короче. В Техасе оценки обычно рассылаются в апреле, и домовладельцы могут оспорить их до середины мая. По словам Ванслетт, в Южной Флориде у домовладельцев есть только 25 дней с даты отправки уведомления по почте, чтобы подать петицию в апелляционную комиссию.
«Это жесткий крайний срок, поэтому обязательно обратитесь за помощью как можно скорее, если вы чувствуете, что оценочная ценность сильно отличается от вашей воспринимаемой ценности», — говорит Ванслетт.
Наймите третью сторону или подайте апелляцию самостоятельно
В то время как некоторые домовладельцы решают подать апелляцию самостоятельно, другие могут нанять третью сторону, которая может принять апелляцию за них за номинальную плату.
«Услуги часто берут процент от сэкономленных денег», — говорит Голден.
«Стоит ли это того, во многом зависит от того, насколько далекой вы считаете оценочную стоимость».
Если вы сделаете это самостоятельно, ваш округ также может взимать с вас небольшой административный сбор в обмен на рассмотрение апелляции.
Правило Голдена при обжаловании оценок заключается в том, чтобы определить, меньше ли реальная рыночная стоимость той цены, за которую вы продали бы дом.
«Например, стоимость моего дома в округе выросла во много раз за эти годы, но и фактическая стоимость тоже выросла, так что даже если кажется несправедливым, что она выросла так сильно, я знаю, что мой дом стоит больше, чем они говорят, что да», — говорит Голден. «Бесполезно пытаться доказать обратное».
Определение справедливой рыночной стоимости имущества
Агент по недвижимости может помочь вам определить, справедлива ли оценка, обычно путем проведения сравнительного анализа рынка или CMA. Этот анализ может показать, стоит ли оспаривание оценки времени и затрат.
Еще один способ определить, является ли стоимость, признанная вашим округом справедливой, — это изучить другие дома, которые были построены в том же году и имеют аналогичную площадь в квадратных футах и улучшения, а также другие факторы. Вы можете включить эту информацию (возможно, вместе с дополнительными документами, например, фотографиями) в свою апелляцию, чтобы помочь в рассмотрении дела.
Когда ожидать ответа на вашу апелляцию
В зависимости от крайнего срока подачи апелляций в вашем штате, а также количества домовладельцев, подавших апелляции, вы, скорее всего, получите ответ по вашему делу в течение нескольких недель. Задержки с апелляциями могут задержать процесс, но, как правило, процесс не должен занимать более месяца или около того, поскольку ожидается, что налоги на имущество будут уплачены в течение календарного года.
Местный агент по недвижимости или поверенный может предоставить точную информацию о конкретных сроках решения проблемы в вашем районе.
Сколько стоит обжаловать расчет налога на имущество?
Стоимость обжалования оценки налога на имущество зависит от правил вашего округа и от того, платите ли вы третьему лицу. В некоторых районах, таких как округ Солт-Лейк-Сити в штате Юта, подача самой апелляции бесплатна. Но вам может потребоваться полная оценка вашей собственности для обоснования ваших требований, которая может стоить от 300 до 800 долларов, в зависимости от того, где вы живете.
Адвокат не нужен для подачи апелляции по налогу на имущество, но если вы решите его использовать, вам, конечно же, придется оплатить его судебные издержки. Адвокаты в районах с более высокой стоимостью проживания или те, у кого больше опыта, обычно взимают более высокие ставки, чем менее опытные адвокаты и те, кто находится в менее богатых районах.
Имейте в виду, что в редких случаях подача апелляции может привести к увеличению суммы налога на имущество, если предоставленная вами документация показывает, что стоимость вашего дома превышает первоначальную оценку.
Поэтому обязательно перепроверьте, чтобы ваша оценка, сопоставимые данные о продажах и другие документы, подтверждающие снижение стоимости недвижимости, по вашему мнению, были точными.
Как часто я могу обжаловать расчет налога на имущество?
В зависимости от того, где вы живете, вам не нужно каждый год подавать апелляцию на сумму налога на имущество. Например, если ежегодно происходят значительные события, такие как ураганы, наводнения или лесные пожары, которые могут обесценить недвижимость, скорее всего, нет необходимости подавать апелляцию каждый год.
В некоторых штатах также существуют ограничения на повышение оценочной стоимости, поэтому не всегда имеет смысл подавать апелляцию. Например, во Флориде штат ограничивает увеличение оценочной стоимости на уровне 3 процентов.
«Однако после того, как вы приобрели недвижимость и получили новую оценочную стоимость, вы должны тщательно взвесить, соответствует ли оценочная стоимость фактической рыночной ставке, поскольку это будет базовая стоимость в течение многих лет после этого без особых отклонений из-за пределов «, — говорит Ванслетт.
Базовая стоимость недвижимости в Испании | Luxton Legal
Закон 11/2021 о мерах по предотвращению мошенничества и борьбе с ним вводит новую концепцию, которая изменяет налогооблагаемую базу двух очень важных налогов в Испании. Речь идет о налоге на передачу и гербовом сборе, а также о налоге на наследство и дарение. Кадастровая базовая стоимость заменяет понятие «реальная стоимость», понятие, которое приравнивается к рыночной стоимости.
Содержание
Базовое значение определено законом для использования в качестве налогооблагаемой базы при ликвидации в связи с передачей имущества и гербовым сбором (ITP и AJD) и налогом на наследство и дарение (ISD).
Главное управление кадастра рассчитывает и присваивает стоимость недвижимости. Для расчета эталонного значения Кадастр основывается на рыночных ценах продаж, совершенных у нотариуса.
Для этого они ежегодно составляют «карту ценностей».
эталонное значение определяется в соответствии с этой картой.
Теоретически эталонная стоимость не должна превышать рыночную стоимость, и в таких случаях должен применяться «понижающий коэффициент», но на практике мы часто видим, что это значение превышает рыночную стоимость. Эти «понижающие коэффициенты» представляют собой коэффициенты, которые применяются при расчете эталонного значения , чтобы гарантировать, что рыночные значения не будут превышены.
Проблема, помимо прочего, возникает из-за того, что обновление этих карт стоимости производится на ежегодной основе, что является недостаточной периодичностью обновления из-за динамизма, существующего на рынке недвижимости. Это означает, что Справочная стоимость во многих случаях сильно отличается от рыночной цены недвижимости.
Если рыночная стоимость выше, чем контрольная стоимость , регулирование предполагает, что рыночная стоимость будет заявленной налогоплательщиком.
В этом смысле, если вы купили недвижимость за 150 000 евро, а установленная контрольная стоимость составляет 120 000 евро, ликвидацию ИТП необходимо будет произвести по более высокой стоимости, в данном случае по рыночной стоимости.
Несмотря на вышеизложенное, если вы не удовлетворены присвоенным эталонным значением , поскольку оно наносит вам ущерб при ликвидации налога на ИПН или ИСД, вы можете оспорить это значение тремя способами.
- Запрос на исправление самооценки.
- Подать апелляцию на пересмотр (в налоговую инспекцию).
- Вы также можете подать хозяйственно-административный иск против ликвидации налоговой инспекции. Вам необходимо подать иск в областной Хозяйственно-административный суд.
Нет, это не одно и то же. Это два разных понятия.
Давайте посмотрим на характеристики каждого из них.
- Используются методы расчета, отличные от справочной стоимости . Его расчет дается в процедурах коллективной оценки, которые заключаются в оценках стоимости.
- Кадастровая стоимость является охраняемым реквизитом, не является общедоступной и;
- Вы используете кадастровую стоимость, используемую для расчета налога на недвижимость (IBI).
- Следует обновлять каждые 10 лет, хотя на практике этого не происходит.
И
справочная стоимость :- Рассчитывается путем применения модулей средней стоимости на основе цен всех сделок купли-продажи недвижимости, совершенных у нотариуса. Хотя для его настройки берутся практически все технические параметры кадастровой оценки.
- Это будет налогооблагаемая база для некоторых налогов, таких как налог на передачу собственности и гербовый сбор (ITP и AJD).
