Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке: Как избежать рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Государство берёт на себя обязанность по охране прав недееспособных граждан. Если же продажа будет осуществлена по незаконным схемам, то покупателя могут привлечь к ответственности за мошенничество.

Таким образом, при покупке квартиры у недееспособного лица покупатель рискует не только получить претензии от третьих лиц, что возможно при покупке квартиры в долевой собственности, но и быть привлечённым к ответу со стороны государства. А это уже не просто утеря денег или длительные судебные разбирательства.

Подводные камни вторичного жилья

Квартирный вопрос – благодатная сфера для разгула мошенников и совершения черных схем. Как купить жилье без истории и потери денег?

Современных россиян все реже удается сбить с толку: мы стали более подкованными в юридических вопросах, более осторожными и внимательными и менее наивными. Но даже самого информированного и аккуратного покупателя легко обвести вокруг пальца в сложном процессе приобретения вторичного жилья.

Образец выписки из Росреестра

Что спросить у продавца вторичного жилья?

Общаясь с риелторами и частными лицами, не стесняйтесь выяснять подробную информацию о рассматриваемом объекте недвижимости. Ваш интерес – не праздное любопытство, а закономерное желание приобрести чистое жилье. Поэтому при первой встрече, помимо выписки из Росреестра, необходимо изучить следующие документы:

1. Свидетельство о государственной регистрации права (при наличии бумажного варианта в случае приобретения жилья, построенного до 2016 года): наравне с выпиской позволяет установить владельца рассматриваемого жилья

2. Правоустанавливающие документы на квартиру: договор купли-продажи, наследования, дарения, приватизации: помогут установить историю рассматриваемого жилья

3. Выписка из домовой книги или справка из управляющей компании: поможет установить наличие или отсутствие зарегистрированных в квартире жильцов

4. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам: в случае наличии долга продавец может предложить вам приобретение такого жилья по сниженной цене

5. Справка из наркологического/психоневрологического диспансера о том, что продавец является дееспособным лицом и не состоит на учете

На что обратить внимание при покупке квартиры: вторичное жилье без секретов

Подводные камни вторичного жилья

Насторожитесь, если перед вами не собственник предлагаемого жилья. Продавец действует по доверенности, а владелец упорно уходит от встречи? Такая квартира – в зоне риска: вы можете потерять свои деньги, которые уплывут в лапы хитрых злоумышленников, действующих по подложным документам. Обезопасьте себя, попросив контакты собственника продаваемой квартиры, и предложите личную встречу для получения точной информации о продаже недвижимости и условиях сделки.

Иногда бывают случаи выставления на продажу жилья, которое было получено в порядке наследования, в то время как сроки вступления в наследство еще не прошли. Не стоит рисковать и тратить деньги на сомнительное жилище, потому что есть вероятность, что в течение трех лет в вашей новой квартире раздастся звонок, и на пороге появится один из наследников, который желает оспорить сделку.

Чтобы избежать подобной ситуации, всегда обращайте внимание на сведения в выписке из Росреестра, где могут быть указаны другие собственники приобретаемого жилья, а также нахождение квартиры в залоге, что отобразится в графе «Обременение».

Какой бы привлекательной ни казалась перспектива приобретения дешевого неликвидного жилья с дальнейшей перспективой получить новое – лучше не рисковать. Полуразрушенные дома и бараки, аварийное жилье под снос, старые панельки в промзонах могут не оправдать ваших надежд и лишь вытянут нервы и деньги на ремонт и обустройство.

Следует быть аккуратным при выборе жилья, которое было многократно перепродано за последние год-два, а также с наследством от умершего мужчины: всегда есть риск появления внебрачных детей, которые будут долго и упорно доказывать свои права на имущество, судиться, выставлять претензии и мотать вам нервы.

Подозрительно низкая цена – еще один повод усомниться в чистоте проводимой сделки: вполне возможно, что через месяц под вашими окнами развернется масштабное строительство шумной магистрали, или по соседству живут наркоманы-алкоголики. Опросите соседей, не постесняйтесь пообщаться с участковым, поищите информацию в интернете о рассматриваемом районе и улице, где вы выбрали жилье.

Конечно, идеальным вариантом приобретения недвижимости будет покупка квартиры в новостройке от застройщика или уполномоченной компании-продавца. Однако высокая стоимость такого жилья заставляет россиян присматриваться к вторичному рынку. Чтобы ваша сделка прошла чисто и безопасно, а проживание на новом месте было счастливым и безоблачным – не забывайте следовать советам из нашей статьи и всегда быть настороже.

Обман при покупке квартиры на вторичном рынке: схемы, как избежать

​Схемы обмана при покупке квартиры на вторичном рынке с каждым годом только совершенствуются. О том, как избежать мошеннических действий при приобретении недвижимости в собственность, мы и расскажем в данном материале.

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке? На рынке недвижимости всегда было много аферистов, мошенников, недобросовестных продавцов, впрочем, как и покупателей. Вторичный рынок в этом отношении показателен. Схемы обмана могут быть самыми разными, и даже люди предусмотрительные и юридически подкованные, совершая покупку квартиры, не всегда могут быстро сообразить, что столкнулись с мошенничеством, а когда это становится понятно, изменить уже что-либо практически невозможно.

Случаи обмана связаны не только с умышленным мошенничеством, бывает, что продавцы просто что-то не договаривают, а потом выясняется, что жилье было продано не совсем законно, и горе-покупатель оказывается в итоге без квартиры и без денег. Поэтому не стоит пренебрегать никакими правилами предосторожности, а в особенности – соглашаться на нелегальные способы заключения сделки.

Что должно вызывать подозрение

Профессиональные мошенники умеют так повести дело, что никаких поводов для подозрений у их потенциальных жертв попросту не возникает. Это нужно помнить, чтобы руководствоваться правилами предосторожности, невзирая ни на что. Однако вот перечень самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной, и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает:

• предлагают квартиру по очень низким ценам;
• часто менялись, по документам, владельцы квартиры за последние несколько лет;
• технический план квартиры и реальная планировка отличаются;
• с вас требуют большую сумму задатка;
• с предоставлением документов, или хотя бы одного из тех, что вы спрашиваете, продавец долго затягивает;
• сделку совершает лицо по доверенности владельца квартиры.

Наличие этих признаков не всегда свидетельствует о каком-то обмане. По доверенностям люди очень часто продают квартиры, если реальные владельцы болеют или проживают за границей, а отсутствие документов может быть вызвано объективными причинами. И все же любой из этих признаков – это повод серьезно задуматься.

Способы обмана

Как уже было сказано выше, обманным способом заключать сделки могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых, пожалуй, возможностей больше. И иногда покупатели невольно сами им в этом помогают.

Какие схемы обмана существуют:

1. сделка оформляется сразу с несколькими покупателями;
2. сделку оформляют по фальшивым документам;
3. продавец медлит с выпиской из квартиры, а полученные деньги, по судебному решению, возвращает частично и долго;
4. продавец просит в договоре обозначить сумму, которая будет меньше действительной, а потом по судебному решению прекращает сделку и возвращает только указанную в контракте стоимость;
5. покупателя не предупреждают, что на жилье могут быть другие претенденты, которые в будущем имеют право обратиться в суд.

Это далеко не полный перечень тех способов, которыми могут воспользоваться недобросовестные владельцы жилья, чтобы совершить сделку с максимальной выгодой.

Одна квартира – несколько покупателей

Один из самых криминальных способов нажиться на покупателях – продать квартиру сразу нескольким покупателям. И такое возможно. Например, человек проживает за границей или же собирается переезжать. Он находит нескольких покупателей, с каждым заключает по дубликатным документам на квартиру договор купли-продажи, скорее всего, у разных нотариусов, получает с каждого покупателя деньги и уезжает. В таком случае владельцем жилья станет тот, кто успеет зарегистрировать свои права на новую квартиру первым, а вот для остальных прогнозы неутешительны, ведь вернуть себе деньги будет практически невозможно, если невозможно будет найти и призвать к суду продавца, проживающего за рубежом. Если государственную регистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.                                                               

Как избежать

Прежде всего помните, что передавать продавцу деньги до регистрации прав собственности, преждевременно. Отдайте ему основную сумму уже после того, как в органах утвердят ваше право на помещения. Еще один важный совет – если вам стало известно о двойной продаже квартиры, немедленно обращайтесь в суд, возможно, вам удастся первым доказать свое право на приобретенное жилье.         

Фальшивые документы

По фальшивым документам могут продать, например, чужую арендованную квартиру. Ничего не подозревающий человек заключает договор купли-продажи, возможно, у подставного нотариуса, передает раньше времени деньги якобы владельцу жилья, а потом узнает, что у квартиры совсем другой хозяин, и что он заключил договор с незнакомцем. Цена такой бумаги нулевая.

Как избежать

 Чтобы не попасть в такую ситуацию, обязательно проверяйте право юридической собственности на квартиру. Оно подтверждается следующими документами:

• свидетельством о госрегистрации объекта на имя продавца, с которым вы имеете дело;
• договором дарения, наследования или купли-продажи, подтверждающий приобретение права собственности. 

Продавец специально не выписывается

Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать. Новый владелец, естественно, попытается как можно быстрее выпроводить бывшего хозяина квартиры, но тот обращается в суд и просит разрешение остаться, а договор аннулировать. И суд может позволить ему это, если сочтет доводы расторжения договора обоснованными, постановив вернуть полученные при продаже деньги. Проблема в том, что истец может заявить, что деньги были украдены или были потрачены, к примеру, на погашение какого-нибудь долга, от возврата он не откажется, а попросит у суда отсрочку или согласится на поэтапное возвращение денег, как говорится, с получки. Теперь можно представить, насколько может затянуться возврат этого долга. На годы.

Что делать

В истории с долгой выпиской, в принципе, нет ничего страшного.  Это может быть жизненной необходимостью для уже бывшего хозяина объекта. Согласно Жилищному Кодексу, гражданин обязан освободить помещение  в случае прекращения права пользования. То есть, Закон оберегает покупателей на этот случай. Трудности могут возникнуть, если продавец через суд сможет каким-то образом аннулировать сделку. Чтобы избежать такой ситуации, внесите в договор условие о сроках выписки продавца, а также пункт о штрафных санкциях, если гражданин не выпишется, к примеру, до определенной даты.

Заниженная цена в договоре

Хозяин квартиры, заключая сделку с покупателем, может попросить последнего указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же вовсе не платить их. При этом продажа состоится  частично по устной договоренности, деньги сверх указанной суммы передаются продавцу в лучшем случае под расписку, а иногда и вовсе без какого-либо письменного подтверждения.

Возможно, после этого покупатель получит жилье в свое распоряжение и с проблемами не столкнется, хотя он должен понимать, что стал соучастником налогового нарушения, что уже не хорошо. Хуже может быть в том случае, если продавец вдруг решит обратиться в суд и признать сделку недействительной. Если суд встанет на его сторону, его обяжут вернуть деньги, указанные в договоре, все, что было заплачено ему сверх договорной суммы, если покупателю и удастся вернуть, то с большими трудностями.

Как избежать

Не соглашайтесь на просьбы владельца жилья указать в договоре заниженную стоимость. Налоги от сделки придется платить ему, не вам, а вы, если согласитесь на его условия, сильно рискуете определенной суммой денег. Требуйте, чтобы в договоре была указана полная стоимость приобретаемого жилища.   

Неожиданные претенденты

Еще одна ситуация, с которой часто сталкиваются приобретатели жилья, связана с неожиданным появлением родственников продавца, которые предъявляют свои права на купленную квартиру. Это не всегда связано с мошенничеством, скорее всего, бывший хозяин просто не захотел предупреждать о возможных трудностях, из трусости или из жадности. В таком случае у этого родственника будет шанс выиграть в суде дело, если он действительно имеет право на квартиру, а покупатель рискует и жильем и деньгами.

Как избежать

Перед сделкой обязательно узнайте, как квартира попала в собственность продавца. Если по наследству, для продажи будут нужны подписи всех наследников, если по договору дарения, имейте в виду, что в ряде случаев имущество может быть отчуждено дарителем, ну а если по договору купли-продажи, узнайте, приобреталось ли жилье в браке, ведь в таком случае вам понадобится письменное согласие супруга или супруги для заключения сделки. Очень важно также узнать, могут ли претендовать на квартиру дети владельцев, иногда для сделки нужно получить разрешение органов опеки. 

Другие неприятности и как их избежать

На самом деле при покупке квартиры на вторичном рынке можно столкнуться и с другими серьезными проблемами, которые вытекают из того, что продавец что-то утаил, не рассказал. Например, если в квартире была сделана без разрешения перепланировка, покупателю могут отказать в ее регистрации, а иногда это может грозить серьезными штрафами, которые платить будет уже новый хозяин. Поэтому всегда сверяйте планировку помещений и утвержденный технический план квартиры.

Вам может также достаться квартира с долгами по коммунальным услугам, чтобы такого не случилось, требуйте справки от коммунальных служб до подписания договора. Гораздо страшнее может быть ситуация, если квартира находится в залоге или в поручительстве, или же является предметом спора в суде третьих лиц. В таком случае она может быть отчуждена. Узнать некоторые подробности о таких разбирательствах иногда просто нереально, обезопасить себя можно только добавлением перечня определенных рисков в текст договора купли-продажи. 

Как обезопасить себя при покупке дома

Сделайте покупку недвижимости без стресса

Мы помогли тысячам австралийцев купить дом.

Для большинства людей это одно из лучших решений, которые они когда-либо принимают; для других это может обернуться катастрофой.

Избегайте больших ошибок и защитите себя, соблюдая несколько простых правил.

Правило №1

Не обязуйтесь покупать недвижимость, если у вас нет официального разрешения кредитора.

Если у вас нет официального разрешения, вы рискуете, и как ипотечный брокер мы мало чем можем вам помочь, если позже выяснится, что вы не имеете права на получение ссуды.

Если вы решили нарушить это правило, вы делаете это на свой страх и риск.

Позвоните нам по телефону 1300 889 743 или заполните нашу бесплатную форму оценки, чтобы мы могли помочь вам получить предварительное одобрение до , когда вы совершите покупку.

Что произойдет, если вы не сможете совершить покупку?

Это может варьироваться в зависимости от штата, в котором вы находитесь, но, как правило, если вы подписываете контракт и не можете завершить покупку, вы потеряете свой депозит.

Продавец также может подать на вас в суд, чтобы возместить любые понесенные им убытки, например разницу между согласованной вами ценой и ценой, за которую он может продать недвижимость позже.

Получить предварительное одобрение

Обычно побеждает покупатель, который быстрее всех сделает покупку.

Если вы прошли предварительное одобрение, у вас есть значительное преимущество перед другими покупателями.

Предварительное одобрение означает, что кредитор оценил вашу ситуацию, поэтому это хороший признак того, что он выдаст официальное одобрение позже, когда вы найдете недвижимость.

Некоторые кредиторы делают «одобрение системы» только тогда, когда человек на самом деле не оценивает вашу ссуду.

Как правило, это мгновенные предварительные утверждения, и они не стоят той бумаги, на которой написаны, если у вас нет сильного финансового положения.

Совет: , если у вас есть предварительное одобрение системы, у вас должен быть период обдумывания, чтобы убедиться, что вы защищены.

Кредитор может отклонить приобретенное вами имущество

Предварительное одобрение касается того, что кредитор принимает вас в качестве заемщика, но он также должен принять недвижимость, которую вы покупаете.

Если ваша собственность находится в плохом состоянии, в многоэтажном жилом доме, в удаленном месте, рядом с линиями электропередач высокого напряжения или имеет ряд других проблем, кредитор может отклонить ее.

Вы можете снизить риск, отправив электронное письмо своему ипотечному брокеру со ссылкой на недвижимость на веб-сайте недвижимости.

В конечном счете, это решение кредитора, и если вы обязуетесь купить недвижимость, у вас должен быть период охлаждения, чтобы защитить себя.

Покупка на аукционе рискованна

Если вы выиграете аукцион, периода на обдумывание не будет, так что на самом деле это гораздо больший риск, чем думает большинство людей.

Вы обязуетесь купить недвижимость, но кредитор не может выдать официальное разрешение до аукциона, поэтому вы вынуждены пойти на риск.

Мы рекомендуем покупать на аукционе только в том случае, если у них очень хорошее финансовое положение с залогом более 20% от стоимости недвижимости.

Аукционы невероятно рискованны для первых покупателей жилья с 5-процентным депозитом: если что-то пойдет не так, у меньшего количества кредиторов есть выбор, который может помочь.

В некоторых частях Австралии, таких как Мельбурн или богатые пригороды Сиднея, почти вся недвижимость продается на аукционах.

Мы рекомендуем вам попробовать сделать предложение до аукциона и, по крайней мере, получить предварительное одобрение перед покупкой.

Период ожидания по сравнению с финансовой оговоркой

Период обдумывания обычно позволяет покупателю отказаться от договора в течение определенного периода времени по любой причине.

С другой стороны, финансовая оговорка позволяет вам отказаться от покупки, только если вы не можете получить ссуду.

В каждом штате Австралии есть свой предпочтительный способ работы, но вы всегда можете попросить о периоде обдумывания, вместо того, чтобы соблюдать финансовую оговорку.

Период обдумывания — гораздо лучший способ защитить себя, потому что финансовая статья защищает вас не во всех случаях.

Например, финансовая оговорка не будет работать, если:

• Оценка ниже цены покупки, но у вас все еще достаточно средств для завершения покупки.
• Вы передумали и не хотите покупать недвижимость.
• Кредитор одобряет вашу ссуду по более высокой ставке, чем вы хотели бы.

В некоторых штатах период обдумывания является обязательным, если покупатель не соглашается отказаться от него.

Мы рекомендуем вам запросить двухнедельный период охлаждения, чтобы учесть любые задержки, вызванные оценкой и банком.

Что делать, если истекает период охлаждения?

В Новом Южном Уэльсе обычно бывает пятидневный период охлаждения.

Остальная часть Австралии обычно позволяет две недели!

Пять дней — это достаточно времени, если у вас есть простая заявка на ссуду и оценка не требуется, но две недели необходимы, если ваша ситуация сложная.

Очень часто период обдумывания подходит к концу до того, как будет выдано официальное разрешение.

В этих случаях вы можете запросить продление через вашего перевозчика.

Технически задача перевозчика — следить за периодом охлаждения и продлевать период охлаждения, если ваши финансы еще не готовы, но вы должны взять на себя ответственность за это самостоятельно, поскольку в конечном итоге риску подвергается ваш депозит.

Разве кредитор не может быстрее одобрить мою ссуду?

Да и нет.

Мы можем подать запрос об увеличении кредита для быстрого одобрения, и с некоторыми кредиторами это работает, а с другими ничего не дает.

Кредиторы ненадежны, и большинство заявок на получение кредита являются срочными!

Вот почему гораздо проще и безопаснее продлить период обдумывания, чем рассчитывать на более быстрые действия кредитора.

Основная задержка с одобрением ссуды — это отсутствие всех необходимых документов для подачи заявки.

Если вы немедленно предоставите все своему ипотечному брокеру, они смогут быстрее получить одобрение.

Кредиторы сообщают, что в среднем 60% кредитных заявок не могут быть одобрены, поскольку заемщик или брокер не предоставили необходимые документы.

Покупка или строительство нового объекта недвижимости

Новые объекты недвижимости часто имеют оценку ниже покупной цены.

Это представляет большой риск для первых покупателей жилья, поскольку кредитор может уменьшить максимальную сумму, которую он ссудит вам, в результате чего вы не сможете совершить покупку.

Сделайте больше домашней работы перед покупкой новой собственности и поищите недавние продажи за пределами строящегося объекта, в котором вы покупаете, чтобы убедиться, что цена справедлива.

Если вы строите дом, имейте в виду, что немногие кредиторы могут финансировать застройщиков, и никто не может финансировать «раздельный контракт».

Разделенный контракт не означает наличие одного контракта на землю и одного на строительство: это нормально.

Это относится к типу строительного контракта.

Уточните у своего строителя, знают ли они, что это такое.

Скупка плана

Выкуп по плану — самый рискованный вид покупки.

Это действительно спекулятивная инвестиция, но большинство людей не видит в ней ничего другого, как покупка стандартного дома.

Проблема в том, что вы собираетесь купить недвижимость, но никто не дает вам ссуду!

Если у вас есть дети, вы сменили карьеру, спад на рынке недвижимости или банки меняют критерии кредитования, вы не сможете получить ссуду во время урегулирования.

Большинство людей, которые покупаются по плану, делают это потому, что получают какое-то пособие на первое жильё, такое как отказ от гербового сбора или грант на первое жильё (FHOG).

Вы можете получить такую ​​же выгоду, купив новую недвижимость с полным номером , так зачем рисковать ?

Поскольку это спекулятивное вложение, покупка плана должна рассматриваться только людьми с очень сильным финансовым положением с депозитом более 20%.

Что делать, если расчет задерживается?

Задержки расчетов — обычное дело, и они могут быть стрессовыми для вас как покупателя жилья.

Самая распространенная причина заключается в том, что кредитор не готов предоставить аванс из-за задержек с документами о ссуде или из-за сложной ссуды.

Это включает заемщиков, которые являются австралийскими эмигрантами, тех, кто использует поручителя, тех, кто покупает недвижимость в трасте, и тех, кто работает не по найму.

Вы можете предотвратить задержки урегулирования, попросив еще две недели для урегулирования.

Шесть недель — это наиболее распространенное явление в Австралии, но мы считаем, что восемь недель избавят вас от стресса.

Вы также можете договориться о ставке пени, чтобы она составляла всего 5%.

Таким образом, если будут задержки, это не будет стоить вам целого состояния.

Если вы пропустите расчетную дату, последствия могут различаться в зависимости от штата, в котором вы находитесь.

В некоторых штатах продавец может немедленно расторгнуть договор и оставить залог.

В других случаях они вышлют вам уведомление о заполнении, которое дает вам дополнительные 14 дней для урегулирования, но с вас будут взиматься штрафные проценты, пока вы не завершите.

Большинство продавцов дружелюбно работают с покупателем, чтобы завершить покупку.

Однако нельзя полагаться на их милость!

Вы должны очень серьезно отнестись к отложенному расчету, чтобы не потерять свой депозит.

Не выезжайте за границу

Если вы австралийский эмигрант или иностранный инвестор, вам следует дать дополнительные две недели, чтобы оплатить покупку и указать это в договоре купли-продажи.

Однако австралийцы часто покупают недвижимость, а затем отправляются в зарубежную поездку, ожидая поселения!

Проблема в том, что если вы находитесь за границей, может потребоваться пересылка документов по почте, что задержит процесс.

Мы рекомендуем вам не выезжать за границу во время этого процесса.

Если вы должны попросить восемь недель для урегулирования вместо обычных шести.

Ваш перевозчик — ваш эксперт по правовым вопросам

Эта статья является общей и охватывает все штаты Австралии.

Однако ваш договор купли-продажи может отличаться от нормы или может измениться законодательство вашего штата.

Важно, чтобы вы посоветовались со своим транспортным агентом, юрисконсультом или агентом по расчетам, поскольку они могут дать вам совет по договору и соответствующему законодательству вашего штата.

Мы являемся ипотечными брокерами, и наша цель — предоставить вам подходящую ипотеку, поэтому ознакомьтесь с нашим списком рекомендуемых кредиторов для ваших штатов.

Если вам нужна помощь в подаче заявления на получение жилищного кредита, позвоните нам по телефону 1300 889 743 или заполните нашу онлайн-форму запроса и узнайте, чем мы можем помочь.

10 вещей, которые следует знать перед покупкой квартиры

От Mihai

Обновлено 30 ноября 2020 г.

Проведя некоторое время в , арендуя бизнес , вы поймете, что вам следует перестать тратить деньги на арендную плату месяц за месяцем и купить дом или квартиру .Если вы собираетесь купить свою первую квартиру когда-либо, то в этой статье вам будет представлен список вещей, которые вы должны проверить перед покупкой. Я составил этот список, потому что в будущем я захочу купить себе квартиру, и я хочу знать, что мне нужно знать перед покупкой, избегать неприятных сюрпризов и, конечно же, тщательно инвестировать в свое будущее.

• • Определитесь с районом, в котором вы хотите купить квартиру. Это может быть связано с проведением некоторого времени в этой области или, по крайней мере, с некоторыми исследованиями дома.

• • Перед покупкой изучите рынок, чтобы убедиться, что вы получаете соотношение цены и качества. Поговорите с независимыми оценщиками и агентами по недвижимости и проверьте недавние продажи в этом районе. Не полагайтесь на совет разработчика или его агента. Это особенно важно, если вы покупаете планы. Вы хотите знать, что стоимость готовой квартиры будет отражать как минимум то, что вы заплатили.

• • Посетите как можно больше мест в поисках недвижимости, соответствующей вашим критериям, чтобы иметь хорошее представление о том, что можно купить на свои деньги.

Допустим, вы нашли квартиру…

• • Убедитесь, что интересующий вас объект находится рядом с необходимыми вам удобствами, например, магазинами, общественным транспортом, парками, больницами, школами, работой, тренажерным залом и т. Д. — Ценный совет, если вы хотите заработать время.

• • Когда вы решите жить в квартире, подумайте, находится ли здание рядом с клубами, кафе или другими концертными площадками.Какой объем проходящего трафика — будет ли шумно в час пик? Повлияет ли шум на ваш образ жизни? Перед тем, как согласиться на покупку, рекомендуется организовать осмотр здания в вечернее время или в часы пик. — Сейчас у меня квартира возле нон-стоп бара, и время от времени люди по ночам напиваются и шумят.

• • Сколько лет зданию? Следует учитывать возраст здания.Потребуются ли какие-либо объекты в ремонте или замене? Настоятельно рекомендуется получить отчет архитектора или инженеров о здании, прежде чем принимать решение о покупке.

• • Какие меры безопасности, например, можно ли войти в здание? Есть ли камеры слежения?

• • Есть ли балкон, чтобы вы могли наслаждаться видом или солнечным светом после обеда? Или вы заблокированы другими зданиями или не встречаетесь с солнцем?

• • Каковы расходы на техническое обслуживание? Многие люди не думают об этом, когда покупают новую квартиру.Как правило, они покрывают муниципальный налог, налог на имущество, налог на оценку, плату за воду, общую плату за электричество, плату за лифт и плату за наемных работников, таких как уборка мусора и охрана. Узнайте, сколько стоит обслуживание, что включено и теперь включено в стоимость. Например, плата за парковку может быть отдельной.

• • Если у вас есть машина, это должен быть важный вопрос. Будет ли предусмотрена парковка и нужно ли за нее доплачивать? Уточните у продавца квартиры, будет ли вам доступно его парковочное место.Если у вашего предыдущего владельца не было автомобиля, поговорите с секретарем общества и попросите место для парковки.

Теперь я уверен, что некоторые из моих читателей могут поделиться ценными советами по этой теме. Не стесняйтесь оставлять комментарий с подсказкой или советом, и самые полезные советы будут опубликованы с вашим именем и веб-сайтом в этой статье.

Плюсы и минусы покупки недвижимости на вторичном рынке

Преимущества

Главное преимущество покупки на вторичном рынке заключается в том, что цена ниже девелоперской. Говорит Нишант Сингхал, директор по стратегии и альянсам, Investors Clinic Infratech: «Сейчас хорошее время для покупки квартиры на вторичном рынке.Во многих частях Гургаона ставки перепродажи на 20% ниже, чем ставки застройщика ». На многих микрорынках по всей стране, где продажи снизились, разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках увеличился.

«Инвесторы, купившие несколько квартир несколько лет назад, когда цены росли, сталкиваются с трудностями при их продаже. У них также нет возможности удержать их. Теперь они хотят выйти, даже если им придется продавать с большой скидкой », — говорит Прадип Мишра, глава Sainik Estates из Гургаона.Поскольку инвестор также конкурирует с застройщиком за продажу на узком рынке, его цена должна быть более конкурентоспособной. Однако действовать придется быстро. «Мы ожидаем, что цены на вторичном рынке вырастут на 15-20% в следующем году», — говорит Сингхал.

Сегодня вы тоже не голодаете по выбору на вторичном рынке. Саджид Мустафа Байг, менеджер по жилищным услугам в Silverline Realty, базирующейся в Бангалоре, говорит: «В 2015 году большое количество квартир в Бангалоре будет предлагаться во владение, так что есть множество вариантов.”

Недостатки и риски

Самым большим недостатком покупки квартиры на вторичном рынке является то, что продавец может потребовать оплату наличными, чтобы избежать уплаты налога на прирост капитала с премии — суммы, на которую выросла цена. Чтобы обойти его, продавцы требуют, чтобы покупатель оплатил премию наличными. Спрос на наличные деньги не только является незаконным, но и служит сдерживающим фактором для многих.

«Класс заработной платы зависит от банковского кредита. Они не могут получить ссуду под денежную составляющую », — говорит Байг.Когда вы покупаете у застройщика, он предлагает вам тарифный план, адаптированный к вашим потребностям, даже если проект был запущен 2-3 года назад. Это позволяет производить платежи по очереди. На вторичном рынке вам придется сразу же оплатить ту часть стоимости, которую первый покупатель уже заплатил застройщику. Если бы проект был запущен на 2-3 года раньше, он оплатил бы 70-80% от общей стоимости.

Проверки, которые необходимо выполнить.

Перед оплатой продавцу получите последнюю выписку со счета от разработчика. В этом документе указывается сумма, которую заплатил предыдущий покупатель, и причитающаяся сумма. «Не должно быть никаких штрафов за просрочку или просрочку платежа», — говорит Сингхал.

Чтобы предотвратить отток, застройщики взимают комиссию за перевод, если покупатель продает квартиру до ее сдачи.В Мумбаи комиссия за перевод составляет 10% и более. В NCR он варьируется от 100-400 за кв. Фут. Во время сделки выясните, кто будет платить этот сбор. Если вам придется нести бремя, это сведет на нет ценовое преимущество, которое вы получаете от покупок на вторичном рынке.

Когда вы покупаете на вторичном рынке, вы должны сделать символическую оплату продавцу. Только после этого он покажет вам документы на право собственности. Как только вы получите эти документы, попросите застройщика проверить их, чтобы убедиться, что квартира действительно оформлена на имя человека, претендующего на право собственности.

Иногда квартира уже продана, и покупатель оказывается в ловушке с набором поддельных документов.

Затем проверьте, взял ли первоначальный покупатель жилищный заем. Если у него есть ссуда, узнайте, есть ли у него средства для ее выплаты. Если вы тоже собираетесь взять ссуду, уточните в своем банке, поможет ли это закрыть ссуду первому покупателю. «Процедура перевода ссуды из его банка в ваш может оказаться утомительной», — говорит Шарма. Узнайте, как имущественные документы перейдут из банка продавца в ваш.

Наконец, запустите регулярные проверки. Убедитесь, что застройщик, в проекте которого вы покупаете квартиру, имеет право собственности на землю, лицензию на развитие проекта и все другие разрешения. Либо юрист может провести эти проверки за вас, либо вы должны купить в проекте, в котором по крайней мере четыре или пять банков предоставляют жилищные ссуды. «Если многие банки предоставляют ссуды, то все они должны были бы провести комплексную проверку, и все бумаги, вероятно, будут на месте», — говорит Сингхал.

На что обращать внимание при покупке недвижимости за рубежом

Покупка недвижимости за границей обычно сложнее, чем покупка на месте.Вам нужно будет учесть ряд рисков и, возможно, придется решить, как получить ипотеку для недвижимости за рубежом. В этом руководстве рассматриваются трудности, с которыми вы можете столкнуться, а также куда вы можете обратиться за советом.

Знайте риски при покупке недвижимости за рубежом

• Tax — убедитесь, что вы учитываете все налоги, которые вы должны будете платить как в Великобритании, так и в стране, где у вас есть недвижимость.
• Проверьте документы — убедитесь, что у вас есть все необходимые разрешения, лицензии и согласия на планирование, прежде чем подписывать какую-либо форму контракта или соглашения.
• Изменения обменного курса — даже небольшое изменение обменного курса может существенно повлиять на стоимость вашей покупки. Это может сделать недвижимость — или выплаты по ипотеке — недоступными в одночасье.
• Остерегайтесь разработчиков и настойчиво продавайте — не поддавайтесь сильному давлению с просьбой о внесении депозита, прежде чем у вас будет возможность хорошенько подумать и получить независимый совет.

Получение ипотеки на недвижимость за рубежом

Если у вас есть ипотечный кредит, по которому вы производите выплаты в иностранной валюте, кредитор должен сообщить вам, если обменный курс колеблется более чем на 20%.

Эти колебания ставок могут повлиять на вашу способность выполнять свои будущие обязательства по ипотеке.

Чтобы защитить заемщиков, кредиторы должны предложить вам возможность погасить ипотеку в другой валюте.

Получите независимую юридическую и финансовую консультацию

Получить независимую консультацию

«Мы настоятельно рекомендуем потенциальным покупателям зарубежной недвижимости обращаться за независимой юридической и финансовой консультацией на всех этапах покупки».

Источник: Министерство иностранных дел и по делам Содружества

Всегда обращайтесь за юридической консультацией к юристу, который не зависит от всех участников сделки, включая:

• Продавец
• Разработчик и
• Агент по недвижимости

Убедитесь, что ваш юрист свободно владеет английским и местным языками и понимает законы о собственности в стране, в которой вы совершаете покупку, а также то, как они относятся к нерезидентам.

Если вы назначаете юридическую фирму в Великобритании, убедитесь, что она зарегистрирована в Юридическом обществе Великобритании и специализируется на международных сделках и передаче собственности.

Если вы назначаете консультанта в стране, где вы покупаете недвижимость, вы сможете найти списки англоговорящих специалистов на веб-сайте вашего местного посольства Великобритании.

Списки местных англоговорящих юристов и квалифицированных переводчиков на сайте посольства Великобритании

Финансовые консультации

Вы можете найти независимого финансового консультанта по ссылкам ниже.

Все следующие веб-сайты позволяют выполнять поиск по почтовому индексу, а некоторые позволяют искать только специалистов-консультантов:

Сайт MyLocalAdviser

объективный сайт

сайт findanadviser

Если вы не знаете, как выбрать подходящего финансового консультанта, см. Наше руководство «Выбор финансового консультанта».

Если что-то пойдет не так при покупке за границей

Покупка недвижимости за границей не регулируется Управлением финансового надзора (FCA), поэтому вы не будете защищены Службой финансового омбудсмена или Системой компенсации финансовых услуг, если что-то пойдет не так.

Даже если вы используете в качестве финансового консультанта или ипотечного брокера в Великобритании, зарегистрированного FCA, для заключения сделки от вашего имени.

Следующие шаги

Вы нашли это руководство полезным?

Спасибо за отзыв

На что обращать внимание при окончательной проверке передачи

Когда бытовая техника установлена, окна вымыты и последний слой краски высохнет, самое время посетить вашу новенькую квартиру для так называемого предпереселенного осмотра.

Большинство внеплановых контрактов включают пункт, позволяющий покупателю осмотреть недвижимость по завершении строительства до окончательного расчета. Это дает возможность выявить любые дефекты или выявить отличия или недостатки в включениях по контракту.

Вы можете нанять строительного инспектора, который будет сопровождать вас во время проверки или завершить ее от вашего имени. Инспектор составляет отчет с перечислением любых дефектов со ссылкой на Национальный строительный кодекс и соответствующие австралийские стандарты.

В качестве альтернативы, вы можете выполнить проверку самостоятельно, хотя стоит взять с собой партнера или друга в качестве дополнительной пары глаз для выявления проблем.

По возможности назначьте встречу на середину дня, чтобы обеспечить яркое естественное освещение и облегчить осмотр.

Что приносить на окончательную приемку

Важно иметь при себе договор купли-продажи, который должен содержать полный список включения. Вы можете использовать это для перекрестной проверки светильников и фурнитуры в квартире.

Убедитесь, что ваш телефон заряжен, чтобы вы могли делать фотографии, и принесите рулетку, чтобы убедиться, что план этажа соответствует вашему контракту. Вы также можете записать измерения для использования в будущем, например, для выбора мебели.

Небольшой прибор, такой как фен или электробритва, удобен для проверки электрических розеток, а фонарик может быть полезен для осмотра внутренней мебели или любого плохо освещенного уголка дома.

Какие дефекты в новых квартирах наиболее распространены?

Питер Лимбург, руководитель Finalinspect, оценивает, что за последние 20 лет он проинспектировал 8000 объектов недвижимости в Мельбурне и его окрестностях.

Лимбург столкнулся с широким спектром строительных дефектов, от лестничных клеток с разной высотой подступенков до смещенных окон, парковочных площадок со слишком низкими потолками и кладовых с неожиданными структурными колоннами, заправленными внутрь, занимающими большую часть полезного пространства для хранения.

. Но наиболее распространенные дефекты незначительны по размеру, и в случае обнаружения их должен легко исправить строитель или разработчик.

Эти дефекты включают некондиционные покрасочные работы, повреждения ковров, такие как пятна, сколы плитки, бассейнов или каменных столешниц, царапины на окнах или приборах из нержавеющей стали и дверях, ящиках и окнах, которые работают неправильно.

Джон Уотсон, руководитель Close Up Building Inspections в Брисбене, говорит, что он часто сталкивается с плохим качеством изготовления мебели, что требует либо регулировки ящиков и дверей, либо замены компонентов из-за неправильного размера.

Он обнаружил такое же плохое качество изготовления алюминиевых дверей и окон, когда рамы не были собраны должным образом, что вызывает проблемы в функциональности.

Уотсон и Лимбург согласны с тем, что балконные перила — еще одна проблемная область, крепления которых иногда не соответствуют строительным нормам.

«Одна из вещей, которую нужно очень тщательно проверять, — это защитные ограждения вокруг балконов, особенно когда вы находитесь на несколько этажей выше, — говорит Лимбург. «Если они не подогнаны должным образом, у вас могут возникнуть всевозможные проблемы.

«Я видел несколько, которые действительно вызывали беспокойство из-за того, что точки крепления были неправильно выполнены, и их пришлось исправить».

На что обращать внимание при осмотре сантехники

Выделите достаточно времени для осмотра влажных участков, чтобы избежать дорогостоящих затрат на вызов сантехников.

Watson говорит, что вам нужно убедиться, что система горячего водоснабжения работает, проверив, действительно ли горячая вода из крана. Откройте несколько кранов одновременно, чтобы проверить давление воды и наполнить раковины, а затем снимите пробку, чтобы вода легко сливалась.

«Я прокручиваю кран до конца в ванных комнатах на пять минут, чтобы проверить, медленно ли дренаж», — говорит Уотсон. «Иногда плиточник спускает в канализацию жидкий навоз, который затвердевает и вызывает засорение».

Промойте все туалеты и дождитесь, чтобы бачок наполнился.При всех проверках сантехники прислушивайтесь к любому необычному шуму, который говорит о том, что трубы непрозрачны или изоляция установлена ​​неправильно.

Какие электрические дефекты встречаются чаще всего?

Лимбург говорит, что он обнаружил неработающие розетки, что может вызвать головную боль при въезде, поэтому важно проверить все розетки в квартире.

Если вы взяли с собой небольшой электроприбор, это должен быть простой процесс: подключить его к каждой розетке и включить.

Убедитесь, что розетки включены для критически важных приборов, таких как холодильники и микроволновые печи.

Проверьте электрическое зажигание вашей газовой плиты или камина и включите каждый свет по отдельности и вместе. Вы также должны протестировать все включенные в комплект устройства, такие как посудомоечные машины, сушилки и кондиционеры, чтобы убедиться, что они работают.

Не забудьте протестировать гаражные пульты, сигнализацию и системы умного дома, если они есть.

Как осмотреть внешний вид нового многоквартирного дома

Наружная часть здания является общей собственностью, что означает, что расходы на устранение дефектов, обнаруженных после урегулирования спора, если не покрываются гарантией строителей, будут нести владельцы. Однако, учитывая, что это может быть дорогостоящее исправление, стоит выявить их перед расчетом.

«Мы проверяем наличие оседания или структурного растрескивания, которое является одним из самых дорогих предметов для ремонта», — говорит Уотсон. «Мы также смотрим, какая внешняя облицовка была использована и как она была исправлена, чтобы увидеть, есть ли вероятность того, что она способствует структурным дефектам.”

У покупателей может быть ограниченное время для осмотра собственности, поэтому убедитесь, что вы хорошо подготовлены, составив подробный контрольный список для проверки.

Лимбург говорит, что разработчики могут более серьезно относиться к клиентам, если они привлекут инспектора.

«Я готовлю отчет о дефектах и ​​невыполненных работах, который содержит цифровые фотографии с датой и временем в качестве доказательства, и я очень четко описываю, что требуется исправить», — говорит Лимбург. «В большинстве случаев разработчик принимает на вооружение наши отчеты и проверяет, попадают ли в них соответствующие сделки, и все исправляет.”

Пять советов по выбору квартиры, стоимость которой повысится

Для многих покупателей первого дома квартира — лучший способ попасть на рынок недвижимости.

Но с огромным разнообразием объектов на рынке, для покупателей важно выбрать недвижимость, которая будет расти в цене, чтобы они могли воспользоваться ростом цен, когда придет время для обновления.

По словам руководителя отдела финансовых услуг Canstar Стива Микенбекера, ключ к выбору квартиры, которая обеспечит значительный прирост капитала, — это посмотреть на свою покупку глазами будущего покупателя.

«Когда вы покупаете дом, вы также должны думать о продаже», — сказал он.

1. Чем больше, тем лучше

По словам Стива Йовцевски, эксперта по недвижимости Mozo, многокомнатные и большие апартаменты привлекают более широкий сегмент рынка.

«Думая о будущей стоимости квартиры, вы смотрите на квартиру с двумя спальнями, а еще лучше — с тремя спальнями», — сказал он.

Г-н Микенбекер сказал, что хорошо оборудованные квартиры такого размера дают хорошие результаты. «Всегда есть рынок для удачно расположенных квартир с двумя спальнями рядом с транспортом и с автостоянкой», — сказал он. «Это хлеб с маслом австралийского квартирного рынка».

Более доступные небольшие квартиры имеют более узкий рынок перепродажи. В результате многие кредиторы вводят ограничения на небольшие квартиры, и покупатели недвижимости менее 45 квадратных метров с меньшей вероятностью могут претендовать на получение ссуды.

2. Расположение и вид

Недвижимость в правильном месте может иметь большое значение, будь то пригород, дорога, вид или этаж.

Покупатели квартир должны учитывать пригород, демографические характеристики района, в котором они покупают, и целевой рынок для своей недвижимости, по словам агента по закупкам и основателя Property Mavens Мириам Сандкухлер. «Определенные пригороды и определенные стили квартир пользуются очень большим спросом», — сказала она.

Она сказала, что районы как со старыми, так и новыми элитными квартирами, которые обслуживают малоимущих, были хорошим выбором, особенно пригороды с близлежащими удобствами для жизни, подходящими для демографических групп. Субъекты, стремящиеся к образу жизни и качеству, могут быть готовы платить больше за квартиры, отвечающие всем требованиям.

Г-н Йовцевски рекомендовал выбирать квартиру с большим количеством естественного света, рядом с транспортом, рядом с торговым центром, не на главной дороге и не под траекторией полета. «Недвижимость всегда возвращается к основам», — сказал он.

3. Парковка увеличивает стоимость

При покупке в районе, где не хватает уличной парковки, выбор квартиры с парковкой — еще один способ максимизировать стоимость перепродажи.

В дорогих городских районах парковка может увеличить стоимость квартиры на 300 000 долларов.

Исследование REIV показало, что квартиры с парковкой подорожали на 4% быстрее, чем квартиры без парковки, но эта разница уменьшалась с квартирами с большим количеством спален.

4. Качество сборки имеет значение

Качество строительства также может повлиять на то, ссудит ли банк деньги на покупку недвижимости. По словам г-на Йовцевски, опасения по поводу плохого качества строительства и неправильной алюминиевой облицовки являются текущими ключевыми проблемами, а плохо построенные здания могут снизить стоимость недвижимости.

Он сказал, что хороший способ узнать, является ли качество сборки проблемой, — это посмотреть протоколы слоев, чтобы увидеть, были ли выявлены проблемы или требуются ли работы.

«Возведено много зданий, и было много некачественной работы», — сказал он. «Это становится все более распространенным».

Г-жа Сандкухлер сказала, что потенциальные покупатели должны привлечь профессионалов, чтобы убедиться, что они не покупают лимон.

«У любой собственности могут быть проблемы на сумму от 1000 до 50 000 долларов», — сказала она. «Я всегда проинспектирую недвижимость инспекторами по строительству и контролю за насекомыми-вредителями, чтобы снизить риск для моих клиентов».