Как перевести объект незавершенного строительства в завершенный?
Здравствуйте, Валерий! Первое, что нужно сделать — это техплан на дом. Это делает кадастровый инженер. А далее в соответствии с законами. которые я приведу ниже.
Статья 16 ФЗ № 340:
5. Правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2019 года направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. При этом применяются положения статьи 51.1, частей 16 — 21 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.
В случае, предусмотренном частью 5 настоящей статьи, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные на дачном или садовом земельном участке, земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта жилой дом, жилое строение или объект индивидуального жилищного строительства осуществляются по правилам государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома, предусмотренным Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции настоящего Федерального закона).
До 1 марта 2019 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилые строения, жилые дома, созданные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов.
Обратите внимание на дату — до 01 марта 2019 года. Относительно признания садового дома жилым нужно ознакомиться с пунктами 55- 57 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»
55. Садовый дом признается жилым домом и жилой дом — садовым домом на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен садовый дом или жилой дом (далее — уполномоченный орган местного самоуправления).
56. Для признания садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом собственник садового дома или жилого дома (далее в настоящем разделе — заявитель) представляет в уполномоченный орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг …
Оформление и регистрация недостроенных домов
Оформление и регистрация недостроенных домов
Оформление зданий и домов по новым правилам происходит на основании технического плана, который формирует кадастровый инженер.
Когда строительство по каким-либо причинам «замораживается» и владельцев недостроенных объектов интересует можно ли всё-таки получить права собственности на такое строение, то первый человек кто может помочь — это кадастровый инженер. Упрощает ситуацию тот факт, что «незавершенки» в законодательстве РФ ставят в один ряд с достроенными домами, и они считаются недвижимым имуществом.
Чтобы оформить незавершённый объект понадобится документ, подтверждающий право собственности на объект незавершенного строительства. У владельца должны быть права собственности на земельный участок, а также обязательно подано уведомление о начале строительства. Если владельцы захотят достраивать объект, а уведомление о строительстве нет (или вышел срок из-за чего уведомление стало неактуальным), тогда придётся внести изменения в инвентаризационное дело.
Постановка на учет объекта — обязательная процедура, в ее проведении заинтересован прежде всего собственник. Если стоит провести, чтобы иметь возможность совершать с собственностью правовые манипуляции в дальнейшем.
Регистрации, согласно закону, подлежат земельные участки, завершенные и незавершенные строительства, их части. Если по классификатору заявленный объект нельзя посчитать недвижимостью, человеку откажут в процедуре постановки на учет. Есть несколько специфических моментов, касающихся недвижимости, каким-то образом связанной с объектами природного или культурного наследия. Чтобы ее поставить на учет, придется получить дополнительные разрешения, заново проверить на обременения, а иногда решить вопрос удается только по решению суда.
В ближайшее время административные наказания за недострой и за неиспользование земельных участков по назначению могут быть отменены.# МежеваниеПроцедура оформления недостроенного дома выглядит следующим образом: в первую очередь подают уведомление на объект незавершенного строительства. К пакету документов прикрепляют свидетельство на землю, паспортные данные собственника — больше от него ничего не требуется. Остальную работу проводят кадастровые инженеры ГКИ Недкадастр, которые проведут обмеры здания, включают в себя: выполнение эскизов, нанесение фактических размеров на зарисовки, обработка чертежей, оформление работы в компьютере и сдача документов заказчику. Затем составят технический план, который отнесут в кадастровую палату для корректировки информации о недвижимом имуществе. И в завершении подадут готовый пакет документов на оформление.
По окончанию работ, владелец дома получает на руки Акт ввода объекта в эксплуатацию — это и есть тот документ, который и нужен для того, чтобы зарегистрировать жилой дом.
Сроки регистрации права собственности
Владельцев домов ждет приятная новость — с текущего года сократились сроки постановки на учет и регистрации права. До этого они исчислялись 10 днями и соответственно 12 днями, если заявитель воспользовался услугами МФЦ. Теперь, при личном обращении, процедура регистрация занимает 7 дней, а постановки на учет 5 дней. Совмещение этих действий займет 10 дней. При обращении через МФЦ время выполнения процедуры увеличивается на 2 дня. Уменьшение сроков объясняется отменой двойного регулирования. Также теперь чтобы поставить на учет здание, построенное на незарегистрированной земле, документы для двух этих процедур подают одним пакетом, процедура совмещается.
Для признания прав собственности на «недострой» можно обратиться в территориальный офис Росреестра, территориальное отделение федеральной кадастровой палаты, а также в городской или поселковый МФЦ. Рекомендуем предварительно позвонить по поводу сдачи документов и записаться к нашему специалисту, для бесплатной консультации по номеру 8 495 409-41-51.
Начиная процесс оформления дома, граждане встречают на пути много трудностей. Например, приходится подтверждать, что строение соответствует существующим нормам или владение домом законно. Часто бывает ситуация, когда в ТП допущены ошибки и его надо переделывать.
Чтобы разрешить такие ситуации кадастровые инженеры ГКИ «Недкадастр» проведут все необходимые работы для регистрации домов и исправят ошибки любой сложности.
Объект незавершенного строительства перевести в завершенное
Как перевести незавершенное строительство в завершенное 2018
Причины для регистрации законного права обладания домом
Процедура оформления жилого строения в законную собственность всегда начинается с прихода в БТИ. Оно производит оценку и инвентаризацию вашего объекта строительства и готовит необходимые справки для прохождения регистрации объекта недвижимости в Регистрационной палате.
Какой стадии строительство дома считается завершенным 2018год
Таким образом, в случае выявления факта эксплуатации гражданами индивидуальных жилых домов без разрешения на ввод их в эксплуатацию либо незарегистрированных в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, такие граждане могут быть привлечены к административной ответственности в установленном порядке. На какой стадии готовности дома гражданину уже следует задуматься об оформлении необходимых документов? Зачастую застройщики индивидуального жилья полагают, что жилой дом можно не вводить в эксплуатацию, пока не будут завершены все отделочные работы (поклеены обои, положен кафель, повешены шторы и т. д.). Указанные предположения являются неверными.
Новое в долевом строительстве: какие изменения ждут рынок в 2018 г.?
Также владельцы частных участков должны знать об использования дачной амнистии. Она предполагает возможность оформить определенный объект в собственность без разрешения.
Но даже в этом случае владелец территории может по ст. 9.5 КоАП привлекаться к ответственности, для чего уплачивает значительный штраф. Последствия для владельца Многие люди предпочитают возводить сооружения без того, чтобы заранее согласовать этот процесс.
Эти действия являются нарушением законодательства, поэтому такая деятельность приравнивается к незаконным процессам. Это ведет к необходимости нести соответствующую ответственность.
Достаточно просто построить на своем участке любое строение, но сложности могут возникнуть при оформлении разрешения на незаконное сооружение.
Павшинская пойма «микрорайон красногорье»
В 2018 году без дополнительных одобрений можно возводить следующие объекты:
- гараж на территории, не предназначенной для предпринимательства;
- любое здание, которое планируется возвести на участке, не принадлежащем к дачным, садоводческим или огородническим;
- часть архитектурной структуры, которая не принесет существенных изменений;
- капитальные строения категории павильонов, киосков и т.д.
После всех мероприятий уже построенный дом нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре и получить соответствующие бумаги, которые будут подтверждать право собственности владельца.
Разрешение выдается администрацией региона и некоторыми другими государственными органами только после изучения проекта планируемого строительства и иных документов. За счет наличия данного согласования можно утверждать, что земля применяется по назначению, а также в соответствии с видом разрешенного использования.
Дополнительно учитывается, что используемый проект строительства дома является правильно рассчитанным и разработанным, поэтому пользоваться построенным домом будет безопасно.
Внимание
Они публикуются на официальном сайте Управления архитектуры и градостроительства соответствующего региона, где узнать информацию можно о любом официально строящемся многоквартирном доме Заказать выписку в Росреестре Если на объект оформлено право собственности, то и разрешение на ввод в эксплуатацию однозначно получено На заметку! Если администрация не дает точного ответа на устный вопрос, нужно обратиться письменно. В течение тридцати дней должен быть предоставлен четкий ответ или причина, по какой информация не разглашается.
Как действовать по упрощенной схеме С 1.03.2015 действует ФЗ № 20, позволяющий вводить в эксплуатацию индивидуальные жилые дома в упрошенном порядке. Для регистрации объекта в Росреестр подаются такие документы: Технический паспорт объекта Полученный по итогам обмера БТИ.
- Документы на землю – бумаги, официально подтверждающие владение участком (договор аренды, протокол проведения аукциона, завещание, договор купли-продажи и т.п.).
- Паспорт владельца участка.
- Заявление на получение разрешения.
- Данный список является стандартным для индивидуального жилого дома. Но если его площадь и этажность превышает установленные нормы, строительство будет подходить под другую категорию – многоквартирную.
- ГПЗУ.
- Подтверждение собственности на землю.
- Одобрение строительного проекта.
- Схема внутренних и внешних границ участка.
Проектная документация обязательно должна носить положительные рекомендации, иначе любая экспертиза, комиссии или прочие контролирующие визиты вряд ли увенчаются успехом, неминуемо последуют штрафы.
Порядок оформления Строительство дома без одобрения властей – это не совсем законно. Если подумать, рано или поздно придется подключать коммуникации: вести электричество в дом, газ и т.д.
К тому же жилое помещение не будет полноценным, если в нем не будет подведена вода. А все эти манипуляции должны проводиться только специализированными службами, а для согласования установки котлов, счетчиков, плит и прочего оборудования нужны соответствующие разрешения, которые не будут выданы без надлежащим образом оформленной документации на объект недвижимости.
Так что здесь палка о двух концах: чтобы жить в комфорте и со спокойной совестью, нужно все сделать по правилам. Жилищная комиссия проверяет все бумаги около 10 дней. Одобрение застройки участка дает право перейти к активным действиям, закладывать фундамент, закупать стройматериалы и т.д. Однако может быть и отрицательный вердикт.
Инфо
Одобрить постройку местные власти могут только в случае нахождения участка в личной собственности владельца дома, то есть имена в свидетельствах должны совпадать. Для возведения дома на садоводческой земле необходимо согласовать архитектурные действие с дачным комитетом.
Тут нужно разрешение всех его участников на введение надела в собственность пользователя. Подготовка пакета документов Гражданским Кодексом Российской Федерации определен список документов, необходимых для одобрения застройки земельного участка:
- ГПЗУ – градостроительный план земельного участка. Для его получения при обращении в территориальное отделение МФЦ нужно предъявить бумаги на право собственности на землю, выписку ЕГРН объекта с четко отмеченными границами, плюс удостоверение личности заявителя.
Важно
На основании полученных документов можно зарегистрировать в Росреестре право собственности на объект. После внесения соответствующей записи в ЕГРН владелец дома становится полноправным его собственником.
Важно знать, что получение права на дом одновременно возникают и обязанности. Собственник жилья становится официальным пользователем, а значит, обязан оплачивать коммунальные и жилищные услуги. То есть сразу после введения жилья в эксплуатацию необходимо оповестить все коммунально-жилищные службы, предоставляющие услуги. Кроме того зарегистрированный дом становится объектом налогообложения. Если обобщить цель введения дома в эксплуатацию, то сводится она к единению прав владельца. Каждый собственник обладает тремя вариантами прав – пользование, владение, распоряжение. Ввод дома в эксплуатацию позволяет полноценно распоряжаться всеми перечисленными правами.
Косметической отделкой квартир и благоустройством можно заняться после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Также до подачи заявления застройщику необходимо получить технический паспорт объекта и поставить дом на кадастровый учет.
При этом строительный адрес заменяется милицейским. Кроме того должны быть получены справки ото всех поставщиков энергоресурсов. А также завершены испытания на воздухопроницаемость, тепловидение, естественную вентиляцию. После получения уведомления приемной комиссией поводится осмотр и выдается ЗОС (акт приема). После этого можно подавать документы на получение разрешения на ввод в эксплуатацию. Если многоквартирный дом не введен в эксплуатацию последствия для жильцов будут плачевными. Фактически такой объект не является законной постройкой. Значит, оформить в собственность квартиру не получится, равно, как и прописаться в ней и т.д.
viz-net.ru
Нюансы оформления незавершенного строительства
В первую очередь у сталкивающихся с подобной ситуацией возникает два вопроса: зачем и как оформить объект незавершенного строительства в собственность. Ответы просты. В соответствии с российским законодательством, с 2004 года все недостроенные здания и сооружения причисляются к разряду недвижимого имущества.
Поэтому все «недострои» должны быть оформлены в том же порядке, что и введенные в эксплуатацию сооружения.Закон позволяет инициировать оформление вашего нового дома в собственность, начиная со стадии фундамента. И сделать это имеет право физическое или юридическое лицо, обладающее соответствующим правом собственности на землю, где происходит строительство. Также таким правом обладает любое уполномоченное собственником лицо.
Внимание: зарегистрировать объект, не согласованный с местными властями, никто не позволит. Ло начала стройки необходимо получить разрешение на возведение дома, иначе он будет признан самовольной постройкой или постройкой не по назначению. И вместо права собственности ваше начинание будет вовсе остановлено соответствующими органами.
Будьте готовы к трудностям: процедура регистрации далеко не всегда проходит гладко.
Пакет необходимых документов
Прежде чем оформить незавершенное строительство дома, нужно собрать полный пакет документов.
Туда входят:
- Письменное разрешение от органа местного самоуправления на возведение дома.
- Написанное от руки заявление.
- Кадастровый паспорт земельного участка.
- Квитанция, подтверждающая, что вы оплатили государственную пошлину.
- В случае если заявление подает не собственник земельного участка, необходима заверенная у нотариуса доверенность.
- Документы, говорящие о том, что именно вы – собственник участка, где происходит строительство.
Есть несколько вариантов доставить документы в необходимое вам место: лично в отделение Росреестра, через третье лицо или отправив их почтой. Система устроена таким образом, чтобы вы в любой жизненной ситуации смогли начать регистрацию незавершенного строительства частного дома.
Внимание! Отправляя документы по почте, помните, что к общему пакету должна быть приложена личная подпись отправителя, предварительно заверенная у нотариуса. Без этого заявление рассматриваться не будет.
Регистрация объекта незавершенного строительства в 2021 году
Регистрация объекта незавершенного строительства – процедура, требующая представления пакета документов в Росреестр. Наличие незавершенного строительства может вызывать трудности в процессе регистрации. Как правильно провести процедуру регистрации, чтобы оформить собственность за один раз и в минимальный срок?
Особенности процедуры
В соответствии с п. 2 ст. 25 Закона о регистрации недвижимости, незавершенные объекты строительства нуждаются в регистрации. Это можно сделать, используя правоустанавливающие документы на землю и разрешение на возведение здания.
Ранее не требовалось разрешение на строительство. Но 1 марта 2015 года были приняты существенные поправки в земельное законодательство. После этого разрешение стало обязательным для подачи документов на регистрацию.
Как оформить незавершенное строительство дома на собственном участке? Процесс оформления включает следующую последовательность действий:
- техническая инвентаризация объекта;
- получение разрешения на возведение дома;
- получение кадастрового паспорта;
- предоставление документов и заявления в Росреестр для регистрации;
- получение выписки из ЕГРН с соответствующей записью о праве собственности.
Использование упрощенного порядка
Для оформления собственности в Росреестре требуется пройти многочисленные согласования и собрать большой пакет документов. Поэтому во многих строительных компаниях этим занимаются специальные службы или отделы. С 2015 года предусматривается упрощенная процедура регистрации для владельцев загородной недвижимости.
Согласно действующему законодательству, упрощенный порядок действует в отношении следующих объектов:
- домов, построенных на землях для ведения дачного или садоводческого хозяйства;
- домов, возведенных на землях под индивидуальное жилищное строительство;
- домов, возведенных на землях, имеющих назначение для ведения личного подсобного хозяйства и расположенных на границах населенного пункта.
Таким образом, если речь ведется о строительстве частного дома необходимо обратиться в МФЦ или Росреестр с минимальным пакетом документов. Ответственный специалист предоставит вам бланк для написания заявления. На месте можно оплатить госпошлину. Сотрудник примет документы. Он назначит дату, когда можно получить готовую выписку из ЕГРН и забрать документы.
Необходимые документы
Чтобы оформить права на незавершенное строительство частного дома, необходимо предоставить на регистрацию полный пакет документов. Если каких-либо документов не будет хватать, регистратор может отказать в приеме документов или приостановить регистрацию.
Чтобы этого не случилось, подготовьте следующее:
- правоустанавливающие документы на землю;
- декларацию или кадастровый паспорт на недвижимое имущество;
- квитанцию на оплату государственной пошлины.
В качестве правоустанавливающего документа на землю может использоваться свидетельство о собственности на землю и выписка из Единого реестра недвижимости. Если такого документа нет, придется представить дополнительный документ. Он может использоваться для оформления собственности по упрощенной процедуре. Может использоваться один из следующих документов:
- акт о предоставлении земли местным органом самоуправления или государственной власти;
- свидетельство о собственности на землю, предоставленное государственным органом;
- выписка из похозяйственной книги о праве на участок, предоставленном органом местной власти;
- другие документы, удостоверяющие право собственности конкретного гражданина на земельный участок.
Что касается декларации, ее должен заполнить собственник объекта недвижимости. Он может скачать образец в интернете и заполнить его самостоятельно. Данный документ не требует утверждения государственным органом или должностным лицом. На нем проставляется только подпись собственника.
Кадастровый паспорт требуется для тех ситуаций, когда незавершенный объект находится на землях с определенными видами разрешенного использования. Это может быть личное подсобное хозяйство при размещении в границах населенного пункта или индивидуальное жилищное строительство.
Оформление при дачной амнистии
Этот способ дает возможность регистрации недостроенного дома. Дачная амнистия действует на основе Федерального закона № 93 и представляет собой упрощенную процедуру оформления собственности на участок и дом.
Она распространяется на дома, возведенные на участках под подсобное или дачное хозяйство, а также под индивидуальное жилищное строительство. Чтобы все желающие могли зарегистрировать собственность на свои владения, дачную амнистию продлили до 1 марта 2020 года.
Оформление начинается с регистрации собственности на землю. Необходимо подать документы в ближайший отдел Росреестра или МФЦ. В первую очередь понадобится документ-подтверждение собственности на землю. В качестве такого документа может использоваться следующее:
- постановление районной или городской администрации;
- свидетельство о наследстве;
- договор обмена, купли-продажи или дарения.
Данный документ подается вместе с заявлением установленного образца и квитанцией об оплате госпошлины. Далее необходимо собрать остальные документы, куда входит следующее:
- кадастровый паспорт на постройку;
- декларацию об объекте недвижимости в 2 экземплярах.
Затем необходимо еще раз обратиться в Росреестр, чтобы подать документы на регистрацию незавершенной постройки. Основная сложность заключается в подтверждении начала строительства.
В результате, важно оформить собственность не только на землю, но и на расположенный на нем дом, даже если его строительство не завершено. Многих отпугивает данная процедура в виду кажущейся сложности. В действительности же надо только подготовить полный пакет документов и написать заявление об оформлении права собственности.
Росреестр
Объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).
По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
Сведения об объектах незавершенного строительства наряду со сведениями об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, вносятся в рамках государственного кадастрового учета недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
В силу части 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании:
— разрешения на строительство такого объекта;
— правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на здание или сооружение, строительство которого не завершено и для строительства которых в соответствии с действующим законодательством не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании:
— технического плана объекта незавершенного строительства;
— правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства.
В соответствии с частями 11 и 11.1 статьи 24 Закона № 218-ФЗ технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством) подготавливается на основании:
— декларации об объекте недвижимого имущества;
— уведомления застройщика о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также уведомления, направленного органом государственной власти или органом местного самоуправления, о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным федеральными законами, и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке (при наличии такого уведомления). Указанные декларация, уведомления прилагаются к техническому плану объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (в том числе не завершенных строительством) и являются его неотъемлемой частью.
Также следует отметить, что частью 1 статьи 40 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства в случае, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен такой объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок.
Права на земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства
Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт сопровождения строительных проектов на всех стадиях: в том числе, в приобретении прав на объект незавершенного строительства, продлении или получении нового разрешения на строительство и оформления прав на земельный участок.
Правовой центр ДВА М оказывает следующие юридические услуги по введению в оборот объектов незавершенного строительства:
- анализ существующей правовой ситуации и представленных заказчиком документов, разработка алгоритмов правовых действий («дорожных карт»), связанных с регистрацией прав на объекты незавершённого строительства, их достройкой, вводом в оборот, получением прав на земельный участок;
- подготовка комплексных юридических заключений по указанным вопросам;
- юридическое сопровождение действий по регистрации и вводу в оборот объектов незавершённого строительства и приобретению права на участки под ним;
- судебное представительство по спорам, связанным с правами на объекты незавершённого строительства и на земельные участки под такими объектами.
Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство, предоставляются, в основном, на праве аренды.
Условия предоставления таких земельных участков в собственность специально установлены в законе и не применимы к большинству случаев строительства недвижимости с коммерческими целями.
В общем случае договоры аренды земельных участков для осуществления строительства заключаются сроком от трех до десяти лет.
Если арендатор земельного участка не успел закончить строительство в срок, определенный договором аренды, заключенным на торгах, объект незавершенного строительства может быть изъят и продан с торгов по иску лица, осуществляющего распоряжение арендованным земельным участком. То же самое касается и арендатора, договор с которым был заключен без проведения торгов, но для завершения строительства указанного объекта.
Следует учитывать, что регистрация права собственности на объект незавершенного строительства не порождает исключительного права на заключение договора аренды занятого им земельного участка или его продажу собственнику недостроенного объекта.
Договор аренды земельного участка, предоставленного на торгах, прекращается с истечением его срока.
Однако, собственник объекта незавершенного строительства может однократно заключить новый договор аренды без проведения торгов. Эта возможность возникает у собственника, если в течение 6 месяцев с момента завершения срока действия договора аренды земельного участка, на котором расположен недостроенный объект, уполномоченный орган не обратился в суд с иском об изъятии данного объекта и его продаже с публичных торгов, либо если объект не был продан с торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Также право на однократное заключение нового договора аренды, земельного участка, занятого недостроенным объектом, возникает у собственника недостроенного объекта, если первоначальный договор аренды был заключен до 1 марта 2015 года либо право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано до 1 марта 2015 года.
Предельный срок аренды, предоставляемый для достраивания незавершенного объекта по общему правилу составляет три года.
В случае, если право собственности объект незавершенного строительства был изъят у его собственника и продан с публичных торгов, срок для завершения строительства будет определяться индивидуально в зависимости от площади объекта (от 6 до 54 месяцев).
Таким образом, главным риском собственника объекта незавершенного строительства является риск его изъятия. Ведь несмотря на то, что законодательством предусмотрена продажа изъятого объекта по рыночной стоимости с открытых торгов и выплата собственнику объекта вырученных денежных средств за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, является очевидным, что полученное вряд ли оправдает затраты на строительство.
Кроме того, если желание выкупить недостроенный объект не возникнет у других лиц, то государственный или муниципальный орган имеет право самостоятельно приобрести недострой по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
В законе указано единственное основание, которое может препятствовать распорядительному органу изъять недостроенный объект, это – доказать, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Специалисты Правового центра ДВА М осуществляют комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с приобретением прав на объекты незавершенного строительства, а также прав на земельные участки под объектам незавершенного строительства.
Наши юристы помогут наметить план действий по способам завершения строительного проекта, получению или продлению разрешения на строительство, а также защитят Ваши интересы во взаимоотношениях с контрагентами и государственными органами.
Наш опыт и глубокое понимание практики российского регулирования данных правоотношений поможет Вам снизить затраты на осуществление Вашего проекта и избежать дорогостоящих ошибок.
Вы спрашивали: Как перевести объект незавершенного строительства в завершенное?
Как ввести в эксплуатацию объект незавершенного строительства?
Ввод в эксплуатацию объектов незавершенного строительства действующим законодательством не предусмотрен. После завершения строительства организации необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в порядке определенном статьей 55 ГрК РФ.
Как поставить на кадастровый учет недостроенный дом?
Для постановки недостроя на кадастровый учет потребуется заказать технический план дома на недостроенный объект недвижимости. Техплан выполняется кадастровым инженером, обладающим необходимой квалификацией и состоящим в СРО.
Как оформить в собственность недострой?
Для оформления «недостроя» в собственность понадобиться правоподтверждающий документ и разрешение на строительство, когда необходимо. Но если участок не зарегистрирован и не оформлен, то согласно ст. 40 закона 218-ФЗ постановка на учёт и регистрация прав осуществляется одновременно на дом и участок.
Можно ли оформить в собственность недострой?
Объекты незавершенного строительства в соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ являются недвижимостью, поэтому недостроенные дома и инее строения должны быть оформлены в собственность, если с ними планируется совершение каких-либо сделок (продажа, залог, дарение, аренда и т. п.).
Как получить разрешение на строительство на объект незавершенного строительства?
Для получения разрешения на достройку объекта незавершенного строительства необходима регистрация последнего в кадастровом реестре. Выполнить процедуру можно через МФЦ или профильный орган.
Можно ли оформить землю в собственность при незавершенном строительстве?
Получить в собственность участок под объектом незавершенного строительства не получится. Законодательством России не определен порядок оформления права аренды на участки, занятые недостроем.
Можно ли зарегистрировать объект незавершенного строительства?
Объект незавершенного строительства регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) независимо от его будущего назначения. Подробнее о том, куда следует обращаться для регистрации, читайте в статье Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость.
Как оформить недостроенный дом в собственность?
Для признания прав собственности на «недострой» можно обратиться в территориальный офис Росреестра, территориальное отделение федеральной кадастровой палаты, а также в городской или поселковый МФЦ.
Какие документы нужны для оформления дома в деревне?
Для оформления недвижимости в деревне вам нужно будет:
- Обратиться с заявлением в БТИ для получения кадастрового паспорта здания.
- Получить и сделать выписки кадастрового паспорта земельного участка (но если это здание будет использоваться только для ведения хозяйства, то будет достаточно правоустанавливающих документов).
23.02.2013
Нужно ли регистрировать недострой?
«Недострой» следует поставить на государственный кадастровый учет … Чтобы стать законным правообладателем и свободно распоряжаться своим имуществом (продать, сдать в аренду, передать в дар), необходимо поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право на объект недвижимости.
На каком этапе строительства можно оформить дом в собственность?
На каком этапе строительства возможно зарегистрировать дом? Дом можно регистрировать на любом этапе строительства. Чтобы оформить строение, следует представить правоустанавливающий документ на земельный участок.
Зачем регистрировать объект незавершенного строительства?
Объект незавершенного строительства согласно Гражданскому кодексу является недвижимым имуществом так же, как и готовый. Чтобы стать законным владельцем и свободно распоряжаться своим имуществом (продать, сдать в аренду, передать в дар), необходимо поставить его на кадастровый учет.
Можно ли зарегистрировать право собственности на фундамент?
Чтобы зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, нужно поставить его на кадастровый учет. … Действующим законодательством не установлена ответственность за отсутствие государственной регистрации (кадастрового учета) построенного объекта незавершенного строительства (фундамента).
Можно ли зарегистрировать дом без окон и дверей?
Дом считается недостроенным, если он без крыши, окон и дверей, то есть непригоден для проживания. Для того чтобы зарегистрировать его в ЕГРН, требуется предоставить право собственности на участок и технический план, в котором отражается информация о постройке.
Как безопасно передать документацию
Во время строительства многие подрядчики в первую очередь сосредоточены на строительстве здания, а не обязательно на управлении документами для предстоящей передачи информации. В любом случае критически важная документация легко потеряется. Управляющие объектами должны думать наперед и планировать успешную передачу документации во время оборота здания.
Независимо от того, ремонтируются ли ваши здания или строится совершенно новое здание, вам понадобятся простые и безболезненные способы организации информации, когда все сказано и сделано.Вот пять советов, которым нужно следовать, чтобы добиться максимального успеха.
Что такое оборот строительства?Прежде чем мы начнем, важно понять этапы оборота здания. Фаза оборота в строительстве включает в себя передачу операций по строительству от проектной группы к группе эксплуатации и технического обслуживания (O&M). Оборот здания включает два ключевых этапа : физическое завершение строительного проекта и передачу знаний в виде документации.
Успешная оборачиваемость зданий требует систематического подхода к передаче и хранению строительной документации. Этот процесс помогает гарантировать, что информация о здании будет полной, хорошо организованной и легкодоступной. Это также гарантирует, что персонал O&M имеет информацию, необходимую для управления системами в их зданиях.
Пять советов по достижению успешной оборачиваемости зданийУправляющие объектами могут взять на себя ответственность за оборот зданий, убедившись, что информация и данные защищены и сохраняются для использования в новых или реконструированных зданиях.Следуйте этим пяти рекомендациям во время следующей смены здания, чтобы увеличить свои шансы на успех.
1. Знайте информацию о здании, которая нужна вашей командеНайдите время, чтобы сесть и облегчить общение с вашими проектными и строительными бригадами. Как будут доставлены документы? Как они будут храниться? Создайте текущий список критически важной информации, необходимой вашим командам для правильной работы активов. Начните со сбора следующих типов информации.
- Информация о гарантии на активы
- Пусконаладочная документация
- Руководства по эксплуатации и техническому обслуживанию (O&M)
- Графики профилактического обслуживания
- Данные об активах (марка, модель, серийный номер, фотографии и т. Д.)
Управляющие предприятиями и их команды нуждаются в огромном количестве информации для бесперебойной работы своих зданий, но они также хотят избежать скопления информации, которую они никогда не будут использовать. Загроможденная документация отвлекает от информации, действительно важной в повседневной работе. Будьте организованы, установив стандартизированный формат хранения документации. В современном технологическом мире использование программного обеспечения для управления объектами — лучший способ защитить информацию и обеспечить мгновенный доступ к документации в полевых условиях.
2. Установление ожиданий и контроль с самого началаПроцесс строительства быстро загружается, поэтому чем раньше вы получите доступ к своей информации, тем лучше. Программное обеспечение может упорядочивать информацию о зданиях, упомянутую на первом этапе, и управлять ею, а также обеспечивать доступ к ней нужным людям. Если строительный подрядчик использует платформу для обмена документами, руководители предприятия должны убедиться, что они добавлены в проект в качестве VIP-соавторов.
Оттуда менеджеры предприятия могут использовать эту информацию для составления графиков уборок, планов профилактического обслуживания и планирования капиталовложений.Рекомендуется запрашивать информацию в формате BIM (информационное моделирование зданий). Этот формат богат информацией, включает в себя надежный процесс моделирования и быстро становится новым отраслевым стандартом для архитекторов, подрядчиков и инженеров.
3. Найдите надежный способ организации информации о зданияхДоступ к строительной документации — это здорово, но от этого мало пользы, если у вашего отдела нет эффективного способа систематизировать эту информацию.Сделайте все возможное, чтобы избежать бумажной системы. Громоздкие стопки бумаги могут легко прийти в беспорядок и вынудить руководителей предприятий тратить время на листание стопок в поисках того, что им нужно.
Используйте программное обеспечение для управления объектами, чтобы предоставить вашей команде мгновенный доступ к информации в той области, где информация об активах действительно имеет значение. Правильное программное обеспечение для управления помещением позволяет упорядочить файлы и обеспечить их доступность, поэтому вам не удастся избавиться от всей тяжелой работы, которую вы проделали, чтобы зайти так далеко.
4.Максимально эффективное использование пространства и данных об активахData — мощный инструмент. Организованная, точная и доступная информация о зданиях обеспечивает прочную основу для будущей истории вашего сайта. Это позволит вам составить план профилактического обслуживания, оптимизировать процессы выполнения рабочих заданий и порадовать жильцов быстрыми и надежными услугами.
Существуетресурсов, которые позволяют настроить эту информацию в соответствии с конкретными потребностями вашей команды. Такие функции, как отслеживание и категоризация активов, управление рабочими заданиями и автоматическое планирование профилактического обслуживания, используют данные вашего объекта в полной мере и поддерживают ваше здание и активы в наилучшем состоянии.
5. Ожидайте неожиданногоПрактически невозможно иметь конкретный план резервного копирования для каждой возможной проблемы, так что будьте готовы действовать. Нет ничего хуже, чем быть застигнутым врасплох чем-то, что замедлит строительство или усложнит разработку плана профилактического обслуживания.
Ищите ресурсы и программное обеспечение, которые помогут вам в случае возникновения чрезвычайной ситуации. Не все программы созданы одинаково, поэтому выберите то, которое соответствует потребностям вашего предприятия и дает вам наибольшие преимущества в будущем.
Дополнительные полезные ресурсы для эффективного оборота зданийЕсли вы уже прошли неидеальный процесс текучести кадров, не волнуйтесь. Независимо от того, насколько неорганизованными или неполными могут казаться ваши файлы, всегда есть способы вернуть их туда, где они должны быть. Начните с изучения разницы между BIM, CAD и старыми файловыми системами, чтобы убедиться, что вы используете наиболее эффективную файловую систему для своей организации. Затем ознакомьтесь с нашим руководством «5 шагов к созданию точных планов этажей», в котором объясняется, как собирать и изменять планы этажей вашего объекта.
Что делать, если мой Punch List Builder не заполнен, когда я въезжаю?
Переезд в новый дом с неполным списком впечатлений — не лучший вариант, но иногда бывает так. Вот что нужно знать о неполных перфокартах.Дженнифер Сегелке Джефферс
Если вы никогда не слышали о перфок-листе строителя, вы хорошо ознакомитесь с концепцией, если решите купить дом новой постройки.
Подобно списку дел, список работ строителя представляет собой перечень вещей, которые необходимо завершить или отремонтировать до того, как дом будет официально завершен.Хотя это не лучший вариант, чтобы въехать в дом до того, как будет составлен полный список, многие домовладельцы оказываются в такой ситуации. Если это так, вот несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы сделать процесс максимально безболезненным.
Первый и, возможно, самый важный шаг к тому, чтобы все отметили в вашем списке дел строителя, — это работа с хорошо зарекомендовавшим себя строителем с солидным послужным списком выполнения работы. Джули Нельсон, директор по развитию карьеры в Keller Williams в Остине, штат Техас, предлагает работать только с уважаемыми строителями с солидными ресурсами, присутствием в сообществе и стремлением иметь очень счастливых домовладельцев-клиентов.«Если вам не хватает этой обязательной категории, я бы не стала делать ваше последнее закрытие, пока все не будет завершено в списке впечатлений», — советует она.
После того, как вы обойдете дом и составили список, не забудьте записать, что еще нужно сделать для себя. Этот список должен совпадать со списком вашего строителя. Следите за тем, что и когда будет сделано. Фотосъемка проблемных участков — это также отличный способ отслеживать текущие дела и сравнивать их до и после.
Если ваш дом безопасен для въезда, и в нем есть все необходимое — электричество, вода, бытовая техника, запирающиеся двери — вы можете принять решение о въезде, не поставив все детали на свои места, и несколько дел все еще находятся в списке дел. «Если у вас должен быть один или два предмета, которые все еще находятся в списке, когда вы собираетесь закрыть, например, специальный предмет, который находится в обратном порядке, возможно, ваша титульная компания удержит часть выручки строителя, которая затем могут быть отпущены после удовлетворительного заполнения списка ответов », — предполагает Нельсон.«Ваш кредитор может иметь мнение, разрешить это или нет. Проконсультируйтесь с закрывающим офисом, кредитором и застройщиком, чтобы оценить этот вариант ».
Еще одним ключом к получению полностью заполненного списка штамповок является поддержание регулярных контактов с вашим строителем. Независимо от того, является ли ваш застройщик национальным игроком или специалистом по проектированию, Патрик Марелли из The Marelly Group, брокерской компании по недвижимости в Сан-Диего, Калифорния, говорит, что этот контакт может быть разницей между заполненным перфок-листом и клиентом, который упал. строительный радар.«Хорошее общение с менеджером проекта имеет решающее значение, но вы также должны быть очень практичными», — говорит он.
Хотя заполненный перфокарт идеален, это не всегда возможно. В конце концов, вы можете решить, что несколько оставшихся дел не так важны, как переезд в дом своей мечты. Что бы вы ни решили, убедитесь, что вы работаете с кем-то, кому доверяете, и открыто и честно говорите о своих потребностях и ожиданиях.
Дженнифер Сегелке Джефферс — внештатный писатель и редактор с более чем десятилетним опытом работы в редакции.Бывший редактор Austin Monthly Home и Centro Y Sur , она пишет на различные темы, связанные с домом, для NewHomeSource.
В городе мало простоев с недостроенными домами | Новости
Спустя восемь лет после начала строительства резиденция Barron Park остается недостроенной, к большому огорчению соседей. То же самое можно сказать и о доме возле Пирс-Парка, который, по словам официальных лиц города Пало-Альто, принадлежит тем же лицам.
Город дал некоторое пространство для маневра для застопорившихся строительных проектов из-за плохой экономики, но жители говорят, что они сбиты с толку, почему город не может захватить или снести заброшенные здания, согласно болтовне в списках электронной почты района.
Незавершенные дома мечты остались так, вероятно, потому, что, по словам городских властей, закончились деньги. Проблема Пало-Альто состоит всего в нескольких объектах недвижимости, в отличие от многих заброшенных домов на более депрессивных рынках недвижимости в других городах. По признанию официальных лиц, в Пало-Альто они заметно выделяются среди дорогих и престижных домов города.
Владелец домов Barron Park и Evergreen Park, пожелавший остаться неназванным, сказал, что его проблема не в деньгах, а во времени.Он владелец бизнеса, и его перегружает работа. В доме Barron Park нужна кухня, светильники и заключительный осмотр. Он надеется, что он будет завершен «через пару месяцев, а второй — к концу года», — сказал он.
Дома имеют необычный и сложный дизайн, что увеличивает длину строительства, сказал он, добавив, что планирует продать дома.
Около четырех или пяти объектов недвижимости в городе остаются незавершенными, сказал офицер городского кодекса Брайан Рейнольдс.Он осмотрел дома в Эстер Кларк Парк, Пало-Альто-Хиллз и Мидтаун.
В одном случае владельцы живут в доме на участке, но у них закончились деньги, чтобы достроить второй дом на участке. По его словам, там уже пять или шесть лет не ведется строительство.
Рейнольдс может уговорить владельца собственности убрать опасные пожары, сорняки и строительные материалы, а также заставить их убрать старые переносные туалеты. Но город не сможет продвинуть проект, если владелец не выполнит свои обязательства, сказал он.
Это может создать проблему для соседей, которых не устраивает неприглядный вид.
«Некоторые проекты затягиваются надолго», — сказал он.
Разрешение на строительство истекает через 180 дней, если работы приостановлены или прекращены, сказал Петер Пирнеяд, директор службы развития города. Но владелец недвижимости может продлить проект на месяцы или годы, если в течение этого периода он или она выполнит некоторые работы, такие как добавление проводки, шкафов или дверей. По его словам, разрешение остается открытым и активным, если работа выполнена и проверяется городом каждые шесть месяцев.
Но когда срок действия разрешения истекает, владелец недвижимости должен подать заявление повторно.
Срок действия вида на жительство в Barron Park истек 13 октября 2010 года, по словам Пирнеяда.
«Учитывая, что срок действия разрешения истек, нам нужно будет пересмотреть планы и выдать новое разрешение», — сказал он.
Городской прокурор Молли Стамп заявила, что владелец собственности может снова пройти через городской процесс, но проект должен соответствовать действующим строительным стандартам.
«Существуют различные требования к коду, которые помогают держать проблему под контролем, если проект будет заброшен», — сказал Стамп.Жилые дома не могут иметь оголенный фундамент, и собственность не может храниться в качестве неудобств, таких как наличие сорняков, опасных материалов или открытых ям.
Но она признала, что стандарт неудобств довольно высок.
«Это не эстетическое правило; это на самом деле правило здоровья и безопасности. Это частные посылки», — сказала она. Город не может заставить владельца собственности строить, если у него есть финансовые проблемы или если собственность не соответствует стандартам соседей, добавила она.
Город может осудить собственность, но эта мера обычно применяется, когда город принимает частную собственность в общественное пользование.По ее словам, город должен выплатить соответствующую компенсацию владельцу недвижимости.
В городах, где разразился кризис отчуждения права выкупа, заброшенные дома стали причиной серьезных проблем, сказала она. Заброшенные здания имели опасные структурные проблемы после того, как были разграблены в поисках медных труб и других ценных материалов. По ее словам, эти дома могут быть убраны из-за неудобств, но есть процедура передачи собственности через суд.
Заложение может быть наложено только в том случае, если в отношении собственности наложены штрафы.
«Мы еще не достигли цели, но это может произойти», — сказала она.
Образец письма подрядчику о незавершенных работах (используйте или скопируйте для себя)
Работа с подрядчиками по незавершенным работам
Нет ничего хуже, чем иметь дело с незавершенной работой, когда она находится вне вашего контроля. Прекрасным примером этого является ситуация, когда любой тип собственника активов — будь то небольшой строительный проект или мегапроект — имеет работу, которую подрядчик не завершил.
Контракты, объемы работ и другие договорные документы заключаются для защиты владельцев активов и операторов от этого, но бывают случаи, когда подрядчик все же оставляет проект или объект с незавершенными работами.
Хотя это может быть чрезвычайно неприятным (и потенциально дорогостоящим) для владельца актива, эта незавершенная работа также может быть трудной для подрядчика и включать некоторые внешние силы, в значительной степени неподконтрольные.
По этой причине важно, чтобы владельцы проектов сердечно и профессионально сообщали своим подрядчикам об этой незавершенной работе.
Письмо подрядчику о незавершенных работах часто является первым или вторым шагом в попытке решить незавершенные работы подрядчиков над вашими проектами.
Первым шагом часто является попытка обсудить проблему по телефону или лично. Если это невозможно, то проблема часто требует твердого, но дружеского письма подрядчику.
Содержание этого письма должно быть довольно простым, и ниже мы рассмотрим образец письма подрядчику для незавершенных работ.
Если подрядчик не отвечает или не предпринимает никаких действий на письмо, то вам или другому лицу или стороне может потребоваться эскалация вопросов качества, безопасности или коммерческих вопросов, которые могут включать подачу жалобы в официальные органы или переход по законному пути.
Работа с подрядчиком по незавершенным работам не идеальна, но это может происходить по многим причинам, поэтому убедитесь, что у вас есть доступ к письму подрядчикам о незавершенных работах, которое вы можете использовать, и положитесь на него, чтобы продвинуть эту незавершенную работу и получить свой проект завершено, как и планировалось.
Жить в строящемся доме — не лучшая идея
Хотя идея жить в доме во время ремонта может показаться удобной, на самом деле это шумно, грязно, разрушительно и опасно.
Постоянный шум и невозможность нормально функционировать в доме доставляют стресс как людям, так и домашним животным. Тонкие слои пыли и частиц, которые, как правило, покрывают все, несмотря на постоянную чистку, могут вызвать проблемы со здоровьем у маленьких детей и людей, страдающих астмой. Электрические провода и газовые линии открыты и могут представлять потенциальную опасность. Не вся сантехника может быть подключена, что отрицательно сказывается на использовании туалетов и раковин. Во время сноса вредные вещества могут быть потревожены и выброшены в воздух.Когда вы вырываете гипсокартон, штукатурку, полы, ковровое покрытие и потолок, никогда не знаете, что вы найдете. Токсины, такие как асбест, свинец и плесень, могут скрываться под ними. Проживание в доме во время строительства может подвергнуть вас и ваших близких чрезвычайно опасным материалам и невыносимым условиям жизни.
Пребывание на месте во время ремонта также влияет на вехи и ваш бюджет.
Работа в доме, где нет людей, намного более продуктивна для строительной бригады и может фактически увеличить график строительства.Пустой дом избавляет от необходимости спешить с механическими работами, поэтому водопровод и электричество не прерываются. Подрядчики могут выполнять свою работу с минимальными отвлекающими факторами (например, ежедневными разговорами с вами, домовладельцем), и их не стесняет необходимость работать в соответствии с вашим графиком.
Когда домовладелец проживает в доме или въезжает в него до того, как работы будут завершены, строитель должен обойтись без вещей. Это затрудняет уделение внимания мелким деталям. Иногда на вещи можно не обращать внимания, добавляя больше времени на проект — и увеличивая свой бюджет.
Въезд до завершения строительства без временного СО также может нарушить городские нормы и привести к дополнительным штрафам и штрафам.
Жизнь вдали от дома Ремонт снижает стресс и проблемы со здоровьем, помогает строителю лучше управлять проектом, чтобы он был завершен вовремя, и экономит ваши деньги в долгосрочной перспективе. Так что хорошенько подумайте, прежде чем решите оставаться на месте во время строительства.
Инвестиционная недвижимость: оценка частично завершенных строительных проектов — Роберт Х.Brown
Оценка незавершенной инвестиционной недвижимости в лучшие времена является сложной задачей. Разработка надежной оценки в условиях текущего экономического спада требует внимания к деталям и методологии. Компания Shenehon предоставила справедливую рыночную стоимость частично завершенных жилых, промышленных, офисных и торговых проектов, находящихся на различных стадиях развития, от монолитных до почти готовых. Методы, которые мы использовали в течение ряда лет, соответствуют методам, недавно предложенным Советом по международным стандартам оценки для учета строящейся инвестиционной недвижимости.
При оценке недвижимости большинство оценщиков полагаются на три основных метода оценки (затратный подход, доходный подход и рыночный подход) для определения разумного диапазона стоимости. Рыночный подход основан на продаже сопоставимых объектов недвижимости. Поскольку очень немногие объекты инвестиционной собственности передаются между участниками рынка на этапах строительства, использование рыночного подхода для определения стоимости частично завершенных проектов исключено.
Аналогичным образом, если оценщик полагается исключительно на затраты (затратный подход), оценка стоимости будет искусственно заниженной, поскольку этот метод не принимает во внимание предпринимательские риски и рыночные стимулы.Риски, связанные с частично завершенным проектом, намного выше, чем риски, связанные с завершенным.
Чтобы адекватно оценить незавершенные строительные проекты, оценщик предполагает, что проект завершен на момент оценки. Используя эту гипотетическую ситуацию, оценщик теперь применяет три стандартных метода оценки, корректируя по мере необходимости, чтобы учесть незавершенный характер объекта. Обычно корректируют на: оставшиеся затраты на строительство и финансирование; затраты на сдачу недвижимости в аренду со стабильным заселением; и требование прибыли от разработки, необходимое для привлечения покупателя к принятию на себя рисков, связанных с успешным завершением проекта.
Незаконченная работа вызывает кошмары в движущийся день
21 декабря 2002 г. |
Покупатели обычно должны закрыться, даже если работа еще не завершена. Избегайте неприятных потрясений, внимательно изучая мелкий шрифт |
Это происходит постоянно.Это день закрытия, а дома нет законченный.
Покупатели завершают предварительную доставку в рамках гарантийной программы для новых домов Онтарио. осмотр и понять, что они не могут жить в доме. Они звонят их адвокат в панике.
«Мы должны закрыть?» они спрашивают.
«Как они могут ожидать, что мы закроемся, если дом не достроен?»
«Можем ли мы удержать часть цены, чтобы гарантировать завершение?»
Застройщики с хорошей репутацией обычно не заставляют покупателей закрывать незаконченный дом или кондоминиум, но в наши дни электрики, сантехники и Слои ковров спешат закончить дом до того, как появятся грузчики.
В подавляющем большинстве случаев адвокатам покупателей приходится рассказывать о своих недовольстве. клиентов, что они должны закрыть сделку, даже если дом не закончен, и без удержания части покупной цены.
Иногда покупатель вынужден закрыть сделку, даже если муниципальные Строительный инспектор не дал необходимое разрешение на занятие.
В моей практике я видел, как строительные инспекторы подписывали разрешения на занятие обещание подрядчика установить кухню до конца рабочего дня.
Что суды говорят о том, должен ли покупатель закрывать незаконченный дом?
В апреле 1989 года Георгий и Анастасия Гогос подписали договор о покупке дома в г. будет построена компанией Three D Developments (Kingswood) Ltd. в Барри.
Покупатели посетили объект утром перед окончательной пристройкой Дата закрытия.
Они обнаружили, что без гидрометра было только временное электроснабжение, и система отопления была неполной.А также оконные ширмы, кухонный стол, кухонный остров, дверь гаража и ступеньки не были установлены. В бетонный пол в гараже не был уложен, и не была установлена изоляция. В проведена газоизоляция гаража для предотвращения попадания угарного газа в дом. не завершено.
Земля вокруг дома была заполнена строительным мусором и представляла собой опасность для общества.
Договор купли-продажи дома Гогов содержал типичный пункт, в котором говорилось, что принятие строительства залогодержателем или муниципалитет «означает окончательное принятие покупателем.«
Он также заявил, что, если жилище было« в значительной степени завершено к закрытию, то продажа должна быть завершена в этот день, и продавец должен заполнить все незавершенные строительные работы … в разумные сроки ».
Подобные пункты все еще используются в строительных соглашениях и сегодня.
В день закрытия инспектор по строительству города Барри появился в 16:00. и отметил в своих записях, что дом «можно было заселить» к 16:45, после земельный кадастр был закрыт.
К тому времени покупатели покинули дом и заняли позицию, что дефекты были слишком существенными, чтобы их закрыть.
Удар по защите прав потребителей, судья Сидней Ледерман постановил, что к концу дня внутренние работы были завершены в достаточной степени, чтобы позволить «разумные» заполняемость помещения. Он пришел к выводу, что «при любом объективном тестировании этот дом могли быть разумно заняты ».
В конце концов, застройщик получил компенсацию в размере 90 000 долларов перед покупателями. на дом, который к моменту загса не был готов к заселению. закрыто на день.
Перед подписанием застройщиками договоров купли-продажи покупатели новостроек. следует внимательно изучить пункт, требующий их закрытия, если здание инспектор дает согласие. Если есть ограничение по времени, скажем, полдень в день закрытия? Должен ли проводиться какой-то субъективный тест жизнеспособности для принуждения покупателя закрыть?
Если ипотечный кредитор застройщика может сказать, может ли покупатель быть вынужденным переехать?
Если покупатель будет вынужден закрыть, если есть незавершенные позиции, как в отличие от предметов, которые требуют ремонта?
Если последнее слово по вопросу о том, принимает ли покупатель должен закрыть?
Если в предложении должна быть проверка на неудобства покупателя, если, например, вся мебель покупателя должна быть вывезена после закрытия, чтобы полы в ремонте или ковровом покрытии?
Слишком часто решение о том, когда дом будет готов, подписывается покупателем. без особых раздумий.
Это проблема, которую покупатели и их юристы на момент согласования предложения. __________________________________________________________________________________________________
Боб Аарон — юрист по недвижимости в Торонто. Отправляйте вопросы на титульную страницу, Новое в Homes, The Toronto Star, One Yonge St., Toronto, M5E 1E6, или по электронной почте на адрес [email protected] или по факсу 416-364-3818. Посетите http: // www.aaron.ca
Дополнительные статьи Боба Аарон
Боб Аарон — юрист по недвижимости в Торонто. С ним можно связаться по электронной почте [email protected], телефону 416-364-9366 или факсу 416-364-3818.
Посетите архивы столбцов Toronto Star по адресу http://www.aaron.ca/columns, чтобы найти статьи по этой и другим темам, или его главную страницу в Интернете по адресу www.aaron.ca.