Как не быть обманутым при покупке квартиры: Пять советов, как купить квартиру и не быть обманутым

Как не стать жертвой аферы при покупке квартиры

Хотя риск стать жертвой аферы при покупке квартиры в Украине присутствует всегда, более комфортным для преступников является рынок вторичной недвижимости.

Основные способы мошенничества на рынке вторичного жилья

Существует несколько наиболее популярных мошеннических схем, позволяющих без особого труда обмануть покупателей недвижимости и присвоить их деньги.

1. Использование фальшивых документов. Продажа жилья по поддельным документам осуществляется с завидной регулярностью, поскольку этот способ мошенничества с недвижимостью является одним из самых успешных. Секрет успеха аферы кроется в том, что злоумышленники чаще всего используют оригинальные документы на квартиру. А именно эти документы при осуществлении сделки купли-продажи проверяются особенно тщательно, в том числе с помощью нотариуса. Подделывают аферисты паспорт владельца квадратных метров. Чтобы завладеть правоустанавливающими документами, злоумышленники арендуют жилье у легкомысленных или неблагополучных собственников. Затем они обманным путем получают все, что им нужно.
   Характерными признаками такой аферы являются низкая стоимость жилья и спешка «продавцов». Аферисты утверждают, что они срочно должны уехать, а желающих приобрести недвижимость по такой цене очень много. Многие мошенники довольствуются только суммой задатка, а потом исчезают. Если покупатель сомневается в том, что перед ним реальный владелец жилья, он должен попросить у него другие документы, подтверждающие личность — водительские права или загранпаспорт.
2. Приобретение недвижимости с прописанными жильцами. Некоторые собственники жилья продают его, даже если в нем зарегистрированы другие люди. Такая ситуация возникает, когда права на квартиру получают одновременно несколько наследников или в семье возникают серьезные конфликты, вынуждающие супругов разъехаться. Если один из родственников не хочет покидать жилье, заставить его выехать невозможно. Когда собственник осуществляет продажу квартиры с прописанными людьми, он перекладывает свои проблемы на плечи покупателя. Согласно ст. 7 Закона Украины «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания в Украине», выселить зарегистрированного жильца можно только по его согласию или по решению суда.
   Пользуясь своими правами, прописанные жильцы делают жизнь новых владельцев невыносимой. Они заставляют их инициировать расторжение сделки или продать квартиру по заниженной стоимости. Если при покупке жилья его стоимость была сознательно занижена (для уменьшения налоговой нагрузки), вернуть полную сумму после расторжения сделки не удастся. Иногда продавец отказывается возвращать деньги, утверждая, что уже их потратил. В таких случаях суд налагает на него обязанность выплачивать долг ежемесячно небольшими суммами (не больше 30% доходов продавца). Чтобы не попасть в такую ситуацию, перед сделкой нужно получить справку о прописанных и временно выписанных жильцах. Если в квартире были прописаны несовершеннолетние, надо удостовериться, что на продажу квартиры дал согласие опекунский совет.
3. Продажа по доверенности. Такая сделка считается абсолютно законной. Однако она может быть признана недействительной, если продавец является недееспособным или получил доверенность обманным путем. Если сделка будет отменена, покупатель может потерять и деньги, и имущество. Чтобы убедиться, что продажа осуществляется законным путем, нужно постараться увидеться с владельцем недвижимости. Желательно добиться продажи недвижимости от собственника.

Как безопасно приобрести квартиру в новостройке

Хотя покупка первичной недвижимости сопряжена с меньшим риском, она тоже может привести к финансовым потерям. Существует несколько правил, как купить квартиру в новостройке без обмана. Придерживаясь их, можно минимизировать вероятность мошеннических действий со стороны недобросовестных лиц.

1. В первую очередь нужно проверить деловую репутацию застройщика. Инвесторы используют разные способы, чтобы найти о нем полную информацию. Они описаны в отдельной статье «Как проверить застройщика»
2. Состояние строительного объекта нужно оценивать лично. Потенциальный инвестор должен приехать на место строительства и убедиться, что работы ведутся. На стройплощадке можно побеседовать с представителями компании и получить у них информацию о сроках строительства и классе новостройки.
3. О благонадежности застройщика свидетельствует наличие проектно-сметной документации, разрешительных документов, лицензии на работу и прав на земельный участок.
4. Обязательно надо внимательно прочитать все пункты договора. В нем должны быть сведения о застройщике, сроки строительства, описание объекта недвижимости, стоимость и условия внесения оплаты. Лучше всего заключать договор с проверенным застройщиком, который построил не один жилой комплекс и давно работает на рынке.

И тут многое зависит от пытливости самого покупателя и его желания выяснить, с кем он собирается иметь дело, еще «на берегу» — до подписания бумаг. Это может быть непросто, так как сегодня отечественная отрасль жилого строительства представлена несколькими сотнями компаний – от крупнейших предприятий национального уровня до региональных, локальных, на счету которых – два-три сданных объекта. Причем, надежность компании часто зависит не столько от ее масштабов, сколько от ее «кредитной истории»: времени пребывания на рынке, количества постоянных крупных партнеров из смежных сфер (финансовой, промышленной, энергетической и пр.), а также – умения топ-менеджмента оперативно реагировать на вызовы и вести бизнес гибко и профессионально.

Хорошим образцом может служить Корпорация Недвижимости РИЕЛ, которая 17 лет строит в двух крупнейших мегаполисах Украины: Львове и Киеве – и последние годы занимает уверенные лидирующие позиции. На счету Корпорации – свыше 300 тыс. построенных и сданных квадратных метров в 49 объектах. Сейчас в рабочем портфеле Корпорации – свыше 800 тыс. квадратных метров, которые строятся и реализуются.

Стоит отметить, что все проекты, которые Корпорация Недвижимости РИЕЛ начинала, она доводила до конца — все ЖК достраиваются и сдаются. Это такие известные проекты, как Манхэттен, Моне, Ренуар, Америка (частично), Доктор Ватсон и Шерлок Холмс, Велика Британія (частично) во Львове и ELYSEUM, Львовский Квартал (частично) в Киеве. Более того, Корпорация Недвижимости РИЕЛ известна тем, что достроила и ввела в эксплуатацию более десяти домов — недостроев других застройщиков.

Советы при покупке квартиры на этапе строительства у застройщика, нюансы покупки

Приобретая квартиры в новостройках на этапе строительства, собственники идут на определенный риск. Ведь жилплощадь еще не готова для вселения и невозможно с полной уверенностью предсказать результат такой сделки.

Существует угроза столкновения с несколькими неприятными ситуациями:

• попадание в долгострой;
• некачественная застройка;
• некачественная отделка;
• обман при заключении договора и другими.

Поэтому важно грамотно подойди к вопросу покупки жилплощади в новостройке и изучить все сомнительные аспекты перед заключением сделки.

Правило № 1: оценить репутацию продавца и законность предложения

Реализацией квартир в строящихся домах занимаются многие лица, сотрудничество с каждым из которых имеет собственные нюансы.

• Застройщики
  Квартиры на этапе строительства от застройщика считаются наиболее выгодным и надежным вариантом приобретения. В таком случае к сделке не привлекаются посредники, поэтому наценки и риск перекладывания ответственности сводятся к минимуму.
  К тому же, репутацию застройщика проверить проще, чем других продавцов, изучив прочие построенные им объекты.

• Подрядчики
  В этой среде угроза мошенничества наиболее велика. Некоторые покупатели не обращают внимание на то, что заключают сделку не с генеральным застройщиком, а только с исполнителем работ.

  Если договор с подрядчиком будет расторгнут, предъявить права на приобретенное жилье окажется практически невозможно. Останется только в судебном порядке возвращать деньги.

• Бюро недвижимости
  Как правило, обеспечивают юридическую надежность сделки, однако при этом берут свой процент посредника и с застройщика, и с покупателя, что увеличивает стоимость жилья.
• Муниципальные власти
  Муниципалитет способен свести риски потери вложенных средств к минимуму.
  Но при этом обычно власти предлагают только жилье экономкласса, а при изменении экономических условий в стране есть опасность попадания в долгострой.

В каждом из случаев стоит изучить всю доступную информацию о продавце, с которым планируется сотрудничество, особенно новости о скандалах, связанных с его проектами.

Правило № 2: тщательно проверить текст договора

Про важность мелкого шрифта сегодня знает каждый. Однако нередко покупатели квартир все-таки пренебрегают внимательным прочтением договора, надеясь на честность продавца.

Правильный подход в этом случае заключается не только в самостоятельном изучении документа, но и в привлечении независимого юриста для проверки каждого пункта.

Сегодня существует несколько форм заключения сделки между покупателем и продавцом жилья в новостройке:

1. Договор долевого участия (ДДУ)

Такой документ является наиболее надежным подтверждением приобретения квартир на этапе строительства от застройщика, поскольку покупатель в законном порядке получает долю строящегося объекта. Поэтому продавец отвечает лично перед ним.

2. Предварительная форма ДДУ

Подразумевает намерение сторон заключить договор долевого участия в будущем, но не дает покупателю прав на жилплощадь. При этом он вносит предоплату, ожидает окончания строительства и только после этого совершается окончательная сделка.

Это один из наиболее рискованных вариантов покупки квартир в новостройках, поскольку нет гарантий, что продавец исполнит свои обязательства, и ПДДУ нигде не регистрируется.

3. Участие в жилищном кооперативе

Такой формат вклада в строительство подразумевает уменьшение издержек для каждого пайщика, однако, повышает общий риск затягивания строительства.

Ведь для полноценного выполнения застройки необходимо, чтобы каждый член кооператива своевременно вносил плату. А если кто-то из дольщиков долговременно не выполняет своих обязательств, его исключают и ищут замену, на что также требуется время.

4. Договор на переуступку прав

Подразумевает передачу прав на еще недостроенное жилье от одного покупателя к другому. В этом случае необходимо особо тщательно выяснять, почему пайщик отказывается от выбранной жилплощади.

Составление такого договора возможно как при наличии собственной доли в строительстве, так и при участии в жилищном кооперативе.

Правило № 3: внимательно следить за ходом строительства и соблюдением сроков

Даже если на момент заключения договора продавец проходит все проверки, риск обмана не исключается полностью. Важно регулярно оценивать, как идет застройка.

Особенно удобно отслеживать ситуацию при наличии ДДУ. Являясь долевым участником строительства, покупатель имеет право периодически посещать стройплощадку и следить за продвижением работ (можно дополнительно указать это в договоре).

Насторожить дольщика должны следующие факторы:

• Нарушение сроков
  Затягивание отдельных этапов строительства является распространенным видом мошенничества при возведении новостроек. Застройщик намеренно задерживает работы, после чего сообщает, что требуется доплата со стороны дольщиков из-за удорожания стройматериалов.
• Дополнительные услуги
  Если при заключении договора или при дальнейшем взаимодействии покупателю предлагается без права выбора оплатить дополнительные услуги, например, страховку рисков или оформление документов, то это говорит о недобросовестности продавца. Такие схемы являются обычным вытягиванием большего количества денег.
• Проблемы с документами
  Актуальны при заключении ПДДУ, поскольку для его подписания нет необходимости предоставлять разрешение на строительство. При этом застройщик обещает получить его в самое ближайшее время. Но если в срок до полугода разрешение не было выдано, то будущие права покупателя на квартиру оказываются под сомнением.

Еще одним видом мошенничества в случае с долгостроями является затягивание выплат при расторжении договора. Срок погашения задолженности может растянуться на годы, за которые вложенные средства обесцениться.

Таким образом, застройщик вернет дольщику вложенную сумму, ценность которой может быть чуть ли не вдвое меньше, а сам реализует квартиру по актуальным ценам с выгодой для себя.

Если нет уверенности в собственной юридической грамотности, не экономьте на привлечении опытного юриста, иначе можно потерять гораздо больше вложенных в жилье средств.

Иметь уверенность при выборе новостройки от застройщика вам позволит сотрудничество с ООО «Корпорация ВИТ». Залогом надежности компании выступает двадцатилетний опыт ее работы, а это:

• более 10 успешно сданных в эксплуатацию крупных объектов;
• сотни квартир, ставших комфортным новым домом для их владельцев;
• эффективная система скидок и рассрочка без начисления процентов и т. д.

Обращение в ООО «Корпорация ВИТ» — возможность получить жилье в новостройке на выгодных условиях и с гарантией исполнения всех обязательств.

На что необходимо обратить внимание при покупке квартиры, чтобы не быть обманутым

Cогласно данным «Юридического центра адвоката Олега Сухова», в период кризиса количество преступлений при продаже недвижимости значительно возрастает. Государство мобилизует силы на глобальные, политические проблемы, а проблемы обычных покупателей отходят на второй план. Именно в такие периоды следует быть особенно внимательными, приобретая вторичное жилье. О самых настораживающих факторах рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент «Гильдии юристов рынка недвижимости».

Квартира с дисконтом от 15 %

Рынок вторичной недвижимости очень стабилен и консервативен. И даже во время значительного снижения покупательной способности рубля собственники не готовы мириться с удешевлением их жилья. Как свидетельствует статистика кризисов 1998 и 2008 годов, цены на недвижимость падают не сразу, а постепенно и медленно. Владельцам проще повременить с продажей собственности, чем идти на снижение ее стоимости. А если рассматривать устоявшийся или растущий рынок «вторички», то дисконтные цены должны настораживать всегда. Только мошенники готовы скидывать квартиры по запредельно низким ценам. Так, в 2014 году на юго-западе столицы была поймана преступная группа, продававшая дорогие квартиры по заниженной стоимости. Дисконт достигал 8 миллионов. Но именно дешевая цена и погубила преступников. Один из покупателей сообщил в правоохранительные органы о насторожившем его предложении приобрести жилье у гражданина Молдовы со значительной скидкой. Мошенников взяли с поличным при заключении очередного договора.

Прописанные в квартире

«Если в квартире зарегистрированы члены семьи собственника, следует очень тщательно проверить, какое отношение они имеют к недвижимости, т. к. некоторым категориям таких лиц закон гарантирует пожизненное право на проживание и регистрацию, — советует адвокат Олег Сухов. — Несмотря на многочисленные примеры в СМИ и Интернете, рассказывающие о продаже жилья с сюрпризом, желающие обзавестись недвижимостью по-прежнему совершают непростительные ошибки. Например, осенью 2014 года ко мне обратился весьма состоятельный высокопоставленный чиновник, намеревавшийся выселить членов бывшей семьи собственника, продавшего ему квартиру. При изучении документов выяснилось, что в ней зарегистрированы жена и дети, которые отказались от приватизации. В соответствии с законом выселить их не представлялось никакой возможности. Что говорить о простых людях, если даже банки совершают подобные ошибки, имея в штате огромные юридические отделы. Только за 2014 год мне удалось отстоять интересы двух семей, которых банки так и не смогли выселить по суду. Квартиры были заложены под кредиты, но кредитные организации не обратили внимания, что проживающие в них семьи имеют пожизненное право на недвижимость и выселить их невозможно».

Собственник по завещанию

Оформленная по завещанию квартира, особенно если завещание составлено не на родственников или подписано с участием рукоприкладчиков, — самая опасная для покупки недвижимость. В крупных городах промышляют десятки преступных групп, специализирующихся на завладении жильем путем оформления прав собственности по поддельным завещаниям. Им оказывают содействие продажные нотариусы, участковые и сотрудники регистрационных служб. Мошенников не останавливает даже наличие родственников у владельцев квартир. Последние обычно вывозятся в медицинские учреждения, где скоропостижно умирают от сердечной недостаточности. Их жильем завладевают посторонние лица по поддельным завещаниям, договорам купли-продажи и дарения. Часть подобных завещаний и договоров впоследствии оспаривается, и квартиры возвращаются действительным наследникам, но, к сожалению, в большинстве случаев это происходит уже после продажи недвижимости, когда мошенников и след простыл, а ни с чем остаются обманутые добросовестные покупатели. «Только в 2014 году я сталкивался с аналогичными судебными процессами в Бабушкинском, Люблинском и Пресненском судах Москвы», — отмечает адвокат Олег Сухов.

Срочная продажа

«Квартиры при срочной продаже, так же как и при продаже с дисконтом, должны подвергаться особенной и тщательной проверке. Для полной подготовки и регистрации договора достаточно двух недель. Срок вполне достаточный и приемлемый для любого продавца. Однако если последний горит желанием оформить сделку, к примеру, за три дня, значит, на то есть причины, и они могут быть весьма неприятными для покупателя. Осенью 2014 года ко мне обратился клиент, который приобрел проблемную квартиру, числящуюся под арестом. Сняв арест всего на несколько часов, мошенники продали ему жилье, а затем арест опять был восстановлен. В рамках расследования уголовного дела пострадавшим оказался не только мой клиент, но и, каким бы абсурдным это ни казалось, — сотрудники Росреестра, которые лично и непосредственно принимали участие в снятии ареста. Доблестные правоохранительные органы сочли, что госслужащие Росреестра были введены мошенниками в заблуждение! И если в таких случаях безнаказанными остаются прямые пособники преступников, то уповать на защиту государства вряд ли стоит. Потому любому потенциальному покупателю жилья в первую очередь следует рассчитывать на свои силы», — резюмирует адвокат Олег Сухов.

Преимущества покупки недвижимости напрямую от застройщика — ООО «Эфес»

Покупка квартиры от застройщика – это возможность провести безопасную и надежную сделку. Так вы сможете быть уверены в том, что получите готовую квартиру в точно оговоренный срок. При этом также исключается вероятность быть обманутым мошенниками.

Существует два основных способа покупки квартиры в новом жилом комплексе: через риелтора или напрямую от застройщика.

1. В первом случае вы заключаете договор купли-продажи с риелтором, который в данном случае выступает официальным представителем застройщика. По такой схеме происходит продажа трети квартир. Это является выгодным в случае, когда перед приобретением новой недвижимости необходимо продать старую квартиру.
2. Во-втором случае, при сотрудничестве с риелтором к непосредственной стоимости квартиры добавляется сумма за услуги риелтора.

Преимущества покупки квартиры напрямую от застройщика:

• Возможность сэкономить. В данном случае вам не требуется оплачивать комиссионный сбор, который идет на оплату услуг риелтора. К тому же при наличии у вас хороших коммуникативных способностей вы можете добиться весомой скидки и приобрести квартиру в новостройке по крайне выгодной цене.
• Возможность получить более подробную информацию – именно застройщик обладает исчерпывающими данными касательно объекта сделки. У него вы сможете узнать все интересующие вас подробности, особенно если речь идет о профильных строительных и архитектурных параметрах, о которых риелтор может не знать.
• При обращении в отдел продаж застройщика вы сможете получить правдивую информацию о жилом комплексе. В таком случае исключается возможность предоставления неверных сведений, которая может быть при сотрудничестве с посредником.
• Покупка квартиры от застройщика облегчает получение и оформление ипотечного кредита. Как правило, у застройщика есть договоры с банками, которые предоставляют покупателям более выгодные условия кредитования. Выгода в таком случае будет гораздо больше, чем при сотрудничестве с посредниками.
• Возможность забронировать квартиру – очень удобная опция, которая позволяет оставить бронь, а рассчитаться за них позже по старой цене. Такой опцией нельзя воспользоваться при покупке квартиры через риелтора.

Новостройки от застройщика в Екатеринбурге «Эфес» – это современные и комфортные жилые комплексы. Покупая квартиру напрямую о застройщика, у вас есть неплохая возможность обезопасить свою сделку, а также добиться более выгодных условий покупки, которые позволят вам здорово сэкономить. Спешите приобрести жилье повышенной комфортности в Екатеринбурге, и вы непременно оцените ту атмосферу уюта и радости, которая царит в квартирах от группы компаний «Эфес».

Как не стать обманутым дольщиком?

Универсального рецепта, гарантирующего на 100% безопасность при покупке квартиры посредством долевого строительства, не существует.

При этом не стать обманутым дольщиком можно, соблюдая определенные правила:

1. Убедитесь, что застройщик, у которого вы планируете купить квартиру, работает по 214-ФЗ. Он должен предложить вам заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Только так в случае, если застройщик окажется не в состоянии выполнить свои обязательства, вы сможете рассчитывать на возврат денежных средств. Заключая ДДУ, вы также защищаете себя и на случай банкротства застройщика.

2. Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает вам заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги вы передаете сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен не получаете никаких гарантий. Суть предварительного договора в том, что он заключается на время строительства. Основной договор купли-продажи, по которому дольщик и станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию. При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает, так как он нигде не регистрируется. Кроме того, он вообще не предусматривает никаких денежных расчетов, все платежи должны производиться по договору купли-продажи. В результате соинвестор не получает самого главного — защиты, которую гарантирует ему закон о долевом строительстве 214-ФЗ. Клиент не застрахован от двойных продаж, когда его квартира может быть повторно продана несколько раз, не имеет возможности предъявлять претензии, связанные со срывом сроков строительства, не может взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т.д. Более того, предварительный договор может быть признан притворной сделкой.

ВАЖНО!

«Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор» (Гражданский кодекс РФ).

Проще говоря, если ни вы, ни застройщик не проявите инициативу заключить основной договор до окончания срока действия предварительного, вы потеряете и деньги, и квартиру. В таком случае необходимо направить строительной компании письмо с требованием заключить основной договор (лучше направлять его с описью вложения заказным письмом с уведомлением о вручении). Можно также лично вручить письмо застройщику, но убедитесь, чтобы оно было зарегистрировано, а копию с входящим номером сохраните у себя. В случае вексельной схемы клиенту предлагают заключить два договора — предварительный и купли-продажи векселя. Именно этим векселем клиент и будет рассчитываться с застройщиком, когда придет время заключать основной договор. При этом вексель и предварительный договор между собой никак не связаны, соответственно, вы опять же не застрахованы от потери вложенных средств, не защищены 214-ФЗ, не можете предъявлять претензии, связанные с неисполнением обязательств по строительству, качеством строительных работ и т.д.

Как защититься от мошенников при покупке недвижимости

  При покупке квартиры, дома, дачи, гаража или земельного участка всегда существует вероятность быть обманутым.   Риск — непременный атрибут любой сделки с недвижимостью, а его степень зависит от так называемой «чистоты»     объекта

 

 

Эксперты Кадастровой палаты Омской области рассказали, как обезопасить себя и не потерять деньги при покупке недвижимости.

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) это база, в которой хранится информация о земельных участках, объектах недвижимости и их владельцах. Поэтому, прежде чем купить понравившуюся квартиру, будущему владельцу нужно обязательно посмотреть выписку из ЕГРН. Этот документ подтверждает право собственности на объект. Также с помощью выписки можно проверить наличие ареста или залога.

Для проверки недвижимости существуют три вида выписки:

1. об основных характеристиках и зарегистрированных правах;

2. об объекте недвижимости;

3. о переходе прав на объект недвижимости.

Из первой и второй выписки можно узнать технические данные объекта, кто на дату ее получения является собственником, есть ли у приобретаемого объекта обременения, аресты, ограничения.

Если с этим все понятно, то возникает вопрос: зачем нужна третья  выписка о переходе прав на объект недвижимости? При проведении сделок это бывает очень важно.

«Все мы прекрасно понимаем, что продажа квартиры, земли или дома, это не те операции, которые производятся еженедельно или ежемесячно. Именно в выписке о переходе прав на недвижимость содержится история всех собственников. Если, к примеру, квартира подозрительно часто переходила из рук в руки от одного к другому собственнику — стоит насторожиться. Часто перепродажа может говорить о возможных махинациях с данным объектом, или наличии дефектов, которые проявлялись при эксплуатации квартиры, но которые были незаметны или не заявлены перед совершением сделки. Также из этой выписки можно узнать, сколько по времени недвижимость принадлежала собственнику», — говорит эксперт Кадастровой палаты Омской области Екатерина Ильина.

Вместе с тем, из выписки о переходе прав можно узнать документ -основание, на основании которого недвижимость принадлежит собственнику. Не секрет, что одна из самых опасных сделок это покупка квартиры, которая перешла по наследству. Такую недвижимость стоит приобретать, если давность непрерывного владения составляет три — четыре года. Это объясняется тем, что срок исковой давности составляет три года. За это время могут найтись люди, которые, возможно, подадут иски в суд и будут оспаривать право собственности.

Выписку из ЕГРН можно заказать в офисах Многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) или на официальных сайтах Федеральной кадастровой палаты (https://kadastr.ru/) и Росреестра (www.rosreestr.ru). Выписку из ЕГРН можно получить в привычном, «бумажном», виде или в виде электронного документа. При этом Екатерина Ильина отметила, что второй способ гораздо проще, быстрее и дешевле. В этом случае заявителю никуда не нужно идти, так как документ высылается ему на электронную почту. Также следует учесть, что выписка из ЕГРН  это справочный документ. Он актуален только на дату его получения, и хранить его не нужно. Поэтому нет необходимости получать его в бумажном виде. Достаточно перед сделкой проверить информацию по выбранному объекту в электронном виде на официальном сайте Росреестра.

 

На заметку:

• Сайт www.rosreestr.ru является единственным официальным сайтом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра).
• Росреестр не несет ответственности за информацию, содержащуюся на прочих сайтах, использующих символику ведомства.
• Внимание! К Росреестру не имеют отношения сайты http://rosstreestr.ru/ и http://rosreestrr.ru/. Сведения, опубликованные на данных ресурсах, могут не соответствовать действительности.

Компенсация за добросовестность — как новый закон защищает покупателей недвижимости — Вторичное жильё

С 1 января 2020 года в России вступил в силу закон, по которому «добросовестные приобретатели» — покупатели недвижимости, ставшие жертвой мошенников, — могут рассчитывать, что деньги за неудавшуюся сделку им вернёт государство. Разбираемся с экспертами рынка и юристом, как работает новый закон.

Страшный сон покупателя квартиры

Покупка квартиры на вторичном рынке — это всегда риск в той или иной степени. Обычно всё проходит хорошо: покупатель проверяет документы, заключает сделку и счастливо живёт в новом доме. Но бывает и по-другому.

Агент по недвижимости Александра Внучкова: «Покупатель посмотрел объект, ему всё понравилось, и цена привлекательная — ниже рыночной на 15%. Он решил побыстрее оформить сделку, „пока квартира не ушла“. Женщина-продавец предложила сразу подписать договор и внести залог. К нам клиент обратился за юридическим сопровождением сделки, и оказалось, что паспорт продавца недействителен.

Дальше всё было как в кино — взятие с поличным, несколько поддельных паспортов в сумочке и фальшивые документы на квартиру. Мошенница собирала с людей авансы и, видимо, планировала сбежать, накопив внушительную сумму.  История закончилась судом — кстати, уже не первым для женщины — и наказанием в виде 5 лет лишения свободы».

Эксперт по недвижимости Алексей Пискорский: «Мы проводили сделку купли-продажи, продавец — единственный собственник, вдовец. При проверке документов стало ясно, что на момент приобретения квартиры жена была ещё жива. При таком раскладе после смерти одного супруга заводится наследственное дело, и доля умершего разделяется между его ближайшими родственниками. Этого сделано не было, и ситуация всплыла уже на сделке. Нам повезло: семья оказалась дружной, и мы всё быстро разрешили — получили нотариальные подтверждения от всех родственников о том, что те отказываются от своих долей в квартире. Но всё могло бы быть хуже: случается, что на проданную квартиру заявляют права на наследство родители или дети человека, которого нет в живых».

Генеральный директор АН «Твой ДОМ» Элина Мамонтова: «В наше агентство обратился человек, который хотел продать квартиру. Мы проверили сам объект, историю предыдущих сделок, собственника. Все документы были в порядке, и квартиру выставили на продажу. Покупатель нашёлся быстро.

За день до сделки ещё раз проверили выписку из ЕГРН — ранее мы уже запрашивали её, всё было в порядке — и увидели, что на покупателя наложены ограничения на действия с недвижимостью. Мы перенесли сделку и стали выяснять, в чём дело.

Оказалось, что последняя сделка купли-продажи проводилась между двумя родственниками, тётей и племянником. Четыре последние сделки тоже были между родственниками. Мы долго искали первоначального владельца и, когда наконец нашли, узнали, что по нему запущена процедура банкротства. Поэтому все последующие сделки могли быть признаны притворными, а наша сделка — недействительной.

В итоге получилось, что мы представляли интересы „недобросовестного продавца“, но в результате уберегли от ненадёжной сделки добросовестного покупателя».

Историй о таких «скелетах в шкафу» — множество. В кошмарном сне добросовестного покупателя неожиданно появляются родственники, заявляющие своё право на наследство; обнаруживается, что квартира была приватизирована с нарушением правил; вскрывается, что хозяин недееспособен или вовсе не хозяин, а мошенник и т. д. В итоге — длительное судебное разбирательство и никаких гарантий, что средства вернутся к обманутому покупателю.

Проверить квартиру «от и до» фактически нереально. Именно поэтому государство решило защитить «добросовестных покупателей», которые действовали по закону, но стали жертвами какого-либо обмана.

Кто такой добросовестный приобретатель

Это покупатель, который не знал и не мог знать, что он приобрёл недвижимость у человека, не имеющего право её продавать. При этом сам по себе статус «добросовестности» покупателю не даёт каких-либо преимуществ при возникновении спорных ситуаций: законный владелец квартиры имеет право вернуть своё имущество, если докажет, что квартира была передана в собственность без его воли.

Разъясняет юрист в сфере недвижимости Валерия Советова (@valeria.sovetova в Instagram): «Предположим, добросовестный покупатель покупает квартиру у мошенников. Находится собственник, который обращается в суд, — и квартира возвращается законному владельцу. Покупатель остаётся и без недвижимости, и без денег. На руках у него есть только решение суда о том, что мошенник должен вернуть ему сумму, которую он заплатил по сделке. Но мошеннику вернуть ему, естественно, нечего. Теперь, в соответствии с изменениями, введёнными федеральным законом от 02.08.2019 № 299-ФЗ, добросовестный приобретатель имеет право получить компенсацию от государства».

Как добросовестному покупателю получить компенсацию от государства

Коротко — идти в суд, пытаться получить деньги с мошенника. Если это не получится, то опять же через суд добиваться оформления документа, который позволит попросить государство компенсировать потери. Подробнее схема выглядит так:

1. Доказать в суде, что вы добросовестный приобретатель.

Валерия Советова (@valeria.sovetova в Instagram): «Размер компенсации может быть равен сумме реального ущерба (стоимости квартиры, прописанной в ДКП) либо, по заявлению покупателя, кадастровой стоимости объекта недвижимости. Размер указывается в исковом заявлении». 

2. Получить решение суда и исполнительный лист — специальный документ, который выдаётся после вступления в силу решения суда. На основании этого документа запускается заключительная стадия гражданского процесса — исполнительное производство. 

3. Обратиться в службу судебных приставов, предъявить исполнительный лист (о взыскании денежных средств с мошенника) к исполнению. На этом этапе приставы будут искать возможность получить деньги с должника.

4. Если в течение полугода после предъявления исполнительного листа мошенник не выплачивает — сразу или по частям — полную сумму долга, покупателю нужно получить у судебного пристава подтверждение, что лист не был исполнен. Если должник отдал только часть денег, то обманутый покупатель всё равно может потребовать компенсацию за вычетом этой суммы.

5. Снова обратиться в суд: предъявить иск добросовестного приобретателя о выплате компенсации, предусмотренной гл. 10.1 Закона № 218-ФЗ, приложив к нему, в том числе, документы, полученные от судебного пристава.

6. Получить положительное решение суда.

7. Предъявить в орган федерального казначейства исполнительный лист.

8. Получить деньги.

Валерия Советова добавляет, что в теории механизм понятен и несложен, но закон недавно вступил в силу, и должно пройти какое-то время, прежде чем станет понятно, как именно он действует: не будет ли усложнён бюрократический процесс, как будут соблюдаться сроки рассмотрения дел и т. д.

Как себя обезопасить при покупке квартиры. Советы экспертов

Конечно, новый закон не отменяет проверок квартиры перед покупкой. Некоторые полагаются на проверку банка (если берут ипотеку). Но на деле банк только проверяет, что объект физически существует и есть в реестре, но не вникает в его историю. Поэтому, даже если вы утратите право собственности, банк не снимет с вас кредитное обременение.

Ниже рекомендации Алексея Пискорского, Александры Внучковой и Элины Мамонтовой — на что обращать внимание покупателям недвижимости и какие документы обязательно проверять перед подписанием договора купли-продажи.

1.      Не спешите радоваться низкой цене. Подозрительно, если хорошая квартира стоит на 10–15% ниже рынка. Конечно, иногда низкая цена действительно обусловлена необходимостью быстро продать недвижимость (например, продавцу срочно нужны деньги на лечение или наследники хотят быстрее получить свою долю). Но за этим может скрываться и мошенническая схема.

2.      Проверьте правоустанавливающие документы объекта недвижимости, т. е. убедитесь, на каком основании продавцы владеют недвижимостью. Это может быть договор купли-продажи/цессии/приватизации/дарения/наследства и т. д. Особенно внимательно относитесь к недвижимости, последние сделки с которой происходили совсем недавно.

3.      Проверьте продавца в банке исполнительных производств ФССП — выясните, нет ли на этого человека открытого судебного дела. Если дело заведено, на имущество этого человека может быть наложен арест.

4.      Если квартира была приватизирована, проверьте, что процесс прошёл без нарушений и в ней не зарегистрированы люди, отказавшиеся от приватизации, — они смогут жить в квартире даже после её продажи. Закажите выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости и архивную выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные в квартире люди.

5.      Осторожнее со сделками, которые проходят по доверенности. Выясните, почему собственник не занимается продажей квартиры самостоятельно.

6.      Убедитесь в дееспособности продавца квартиры. Запросите у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансера. Здесь тонкий момент: даже если у человека есть психическое расстройство, он может быть дееспособным. Но лучше лишний раз подстраховаться.

7.      Проверьте подлинность всех документов, с которыми вы работаете. Как минимум — вы должны знать, как выглядит та или иная справка или выписка. Зачастую факт подделки документа виден невооруженным взглядом.

 8.      Если есть сомнения, после сделки оформите полис титульного страхования — в этом случае, если вы утратите право собственности на квартиру, страховая компания возместит вам потерю статуса.

Автор: Мария Виноградова. Иллюстратор: Алина Кугуш

Перед покупкой необходимо проверить наличие неразрешенной работы

Если вы читаете блоги агентов по недвижимости о «худших уроках, которые я извлек за первые пять лет» или проводите время на форумах Reddit по недвижимости, вы заметите несколько повторяющихся тем, которые являются источником бесконечных страданий как покупателей, так и агентов. Неразрешенная работа — одна из них. Люди сталкиваются с судебными процессами, страховыми кошмарами, дорогостоящим ремонтом, штрафами и сносом целой части дома — все потому, что предыдущий владелец выполнял неразрешенную работу в доме.

И все же, тем не менее, довольно много агентов по недвижимости и профессиональных торговцев скажут: «Давай, превратите этот гараж в спальню. Добавьте фальшивую стену. Кредиторам все равно, а если она внутри дома, то нет. можно видеть, так что это не имеет значения «.

Дело в том, что кредиторы заботятся, равно как и страховщики и муниципальные строительные власти.

Немедленные последствия

«Если городские власти не признают улучшения, вы не сможете получить четкое название», — говорит оценщик Дина Миллер, основатель и руководитель оценочной фирмы Флориды Dina Miller Associates и бывший сотрудник. соучредитель нью-йоркской оценочной фирмы Miller Samuel.

«Например, если вы добавляете пристройку без соответствующих разрешений, собственность не будет соответствовать данным города. Банк не будет предоставлять ссуду без согласования между оценкой и данными города».

Таким образом, с самого начала неразрешенная работа в доме может привести к отказу в выдаче кредита. Но есть много людей, которые утверждают, что разрешения никогда не проверяются, особенно если работа была незначительной или не повлияла на структуру дома. Некоторые даже говорят, что оценщики и инспекторы не могут определить фальшивую стену или несанкционированную сантехническую работу.

Долгосрочные риски

Допустим, это правда. Вот как может разворачиваться сценарий. В доме есть дополнительная спальня, созданная путем добавления фальш-стены. Оценщик кредитора не замечает. И инспектор тоже. В доме есть несколько электрических розеток, которые не работают после несанкционированного изменения проводки, но, опять же, никто не замечает. Вы покупаете дом, а через пять лет у вас проблемы с электричеством и небольшой пожар в неразрешенной комнате. Электропроводка считается не соответствующей требованиям, и поэтому страховка отказывается покрывать ущерб от пожара.

«Люди не думают об этом, но это реальная проблема, поэтому лучше и безопаснее быть законным», — говорит Миллер.

Есть абсолютно домовладельцы, которые подадут в суд, если обнаружат такой тип несоответствия, и именно такие люди становятся худшим кошмаром для агентов по недвижимости. Потому что, если продавец не раскрывает информацию, а инспектор агента не исследует неисправные торговые точки, покупатель вполне может иметь дело.

Наконец, если вы покупаете дом с запрещенными работами, и городской инспектор каким-то образом его поймает, вы несете ответственность за выдачу задним числом разрешений, уплату штрафов или избавление от неразрешенных работ.

Есть много очень веских причин для перепроверки, что вся работа, требующая разрешения, была проведена в соответствии с бухгалтерской книгой и одобрена городом, прежде чем вы приступите к дому.

Как проверить наличие разрешений на прошлые работы

Вы должны получить заявление о раскрытии информации от продавца в начале процесса заключения контракта с подробным описанием любого ремонта и ремонта дома. Как правило, они довольно надежны, поскольку это юридический документ, который может либо защитить продавца, либо сделать его ответственным в случае будущих судебных исков.

Поскольку некоторые продавцы действительно лгут, если вы хотите проявить особую осторожность, в начале фазы проверки отправьте запрос в здание города или округа, чтобы получить разрешения на дом. Здесь будут показаны все открытые, отозванные, истекшие или завершенные разрешения. (Обратите внимание, что на нем не будет отображаться неразрешенная работа.) Во многих городах на данный момент есть веб-сайты, на которых вы можете получить доступ или запросить информацию, но вам может потребоваться посетить их лично.

Процесс поиска разрешения должен совпадать с окном для запроса ремонта на основе результатов проверки, но иногда это занимает больше времени.В этом случае вы можете попробовать несколько других способов:

Ассоциации домовладельцев (ТСЖ) часто также хотят иметь разрешения в досье, и им также нравится получать подробную информацию о том, что домовладельцы делают с недвижимостью в своих общинах. Так что вы можете попросить ТСЖ просмотреть записи о разрешении на дом, на который вы смотрите.

Нарушения кода часто обнаруживаются при поиске по заголовку, и во многих случаях неразрешенная работа является причиной нарушений кода.

Вы также можете вызвать своего оценщика или инспектора специально для проверки работ, которые выглядят так, как будто они были выполнены не по бухгалтерским книгам, а затем сверить это с раскрытием продавца.

Защитите себя

В случае, если все эти стратегии не раскрывают полную информацию, многие юристы включают в контракт пункт, который гласит: «Продавец должен за счет продавца удовлетворительно закрыть все открытые или просроченные разрешения и устранить любые нарушения кодекса. до закрытия «.

Думаете ли вы о покупке или продаже дома с неразрешенной работой, наиболее честным решением будет получение разрешения с обратной силой, но имейте в виду, что политика в отношении получения разрешения с обратной силой различается на местном уровне, и что стоимость варьируется в зависимости от проекта.

Если вы видите красивую реконструкцию, сделанную своими руками, или идеальную игровую площадку с качелями, ваша первая эмоция не должна испугаться. Решения о том, какая работа должна быть разрешена, принимаются на местном (городском или уездном) уровне. И некоторые чиновники строительства явно более расслаблены, особенно в сельской местности. Поэтому не забудьте подтвердить, что разрешение требовалось и что стоимость ретроактивного разрешения чрезмерна, прежде чем вы уйдете из дома, который вам действительно нравится.

Исправление: В предыдущей версии этой статьи было сказано, что Дина Миллер подготовила рыночные отчеты Дугласа Эллимана, на самом деле это Джонатан Миллер подготовил рыночные отчеты.

Как не попасться на дурака

Просматривали ли вы когда-нибудь сайт realtor.com в поисках домов для сдачи в аренду, когда начинали думать, что однажды захотите стать владельцем одного из этих домов?

Возможно, вы видели объявления о сдаче домов в аренду и задавались вопросом, являются ли они вашим билетом в право собственности на жилье. Но разве сделка по аренде с выкупом слишком хороша, чтобы быть правдой?

На первый взгляд аренда с выкупом может показаться отличной идеей. Если вы устали снимать аренду, но у вас шаткая кредитная история или у вас нет достаточного первоначального взноса, договор аренды с правом собственности может позволить вам отказаться от аренды и работать в направлении домовладения.

На растущих рынках жилья, когда вы снимаете жилье, цены могут расти быстрее, чем вы можете сэкономить на первоначальном взносе. С другой стороны, договор аренды с выкупом может помочь вам определить покупную цену по сегодняшним ценам.

Предпосылка проста: вы платите ежемесячную арендную плату, часть которой идет в счет покупной цены дома, и в конце установленного срока вы становитесь владельцем собственности. Звучит идеально, правда?

Но будьте осторожны: ситуация с арендой в собственность может быть минным полем мошенничества и обмана, направленных на то, чтобы забрать ваши деньги — и бросить вас в пыль.

Распространенные мошенничества, связанные с арендой в собственность

Есть несколько способов обмануть вас. Одна из самых распространенных — мошенники, которые хотят продать собственность, которой они на самом деле не владеют.

«Люди рекламируют чужой дом, выдают себя за владельцев и взимают с арендатора авансовые платежи», — говорит Мартин Орефис , основатель renttoownlabs.com. Чтобы осуществить уловку, мошенники находят свободный дом, который сдается в аренду, и размещают его в Интернете со своей контактной информацией.

«Затем они встречают арендатора в доме, сдаваемом в аренду с выкупом, выдавая себя за собственника, и просят предоплату или невозмещаемый депозит, чтобы удержать дом», — говорит Орефис. «Как только они соберут деньги, они исчезнут». Шейди, да?

Даже если продавец действительно владеет домом, сдаваемым в аренду, сделка может быть направлена ​​против вас. Эми Хеберт , специалист по просвещению потребителей в Федеральной торговой комиссии, говорит, что ничего не подозревающие люди также могут быть обмануты следующими способами:

• Дом выглядит грубее, чем им сказали (например,g., присутствует асбест или свинец, или дом имеет повреждения плесенью или водой).
• Дом выкупа.
• Согласованная цена покупки дома с выкупом намного выше его справедливой рыночной стоимости. Если предположить, что в конечном итоге вы сможете получить ипотечный кредит на дом, вы можете оказаться, что задолжали по ипотеке больше, чем стоит дом, сдаваемый в аренду с выкупом. Это называется «подводным миром» по кредиту, и независимо от того, насколько сильно вы хотите иметь собственный дом, это не лучшая ситуация.

Как защитить себя от мошенничества с арендой с выкупом

Конечно, законная аренда -существуют собственные свойства — вам просто нужно знать, что искать.Вот несколько простых советов, которые помогут вам не попасть в зависимость от процесса сдачи в аренду.

Узнайте, кто на самом деле владеет недвижимостью: Перед тем, как отдать деньги за опцион или арендную плату, попросите документы, подтверждающие, что это лицо владеет домом, например налоговый счет. Во многих случаях информация о владельце доступна в Интернете, так что вы даже можете проверить ее самостоятельно.

Перед заключением официального контракта вы также должны получить отчет о праве собственности от титульной компании.Это гарантирует, что продавец владеет недвижимостью и сможет продать ее вам на законных основаниях.

Знайте каждую деталь вашего контракта: Убедитесь, что вы понимаете каждую деталь любого договора аренды с выкупом перед подписанием. Многие договоры аренды с выкупом предусматривают жесткие штрафы, если покупатель опаздывает или пропускает арендную плату, а некоторые договоры могут даже стать недействительными. Это означает, что покупатель теряет право на любые претензии в отношении собственности, а также любые авансовые платежи и другие вложенные деньги.

Вам также следует четко представлять себе все комиссии за опционы и другие расходы, а также то, что произойдет, если что-то пойдет не так в течение срока аренды, например, если покупатель не сможет получить ипотечный кредит в конце срока аренды.

«Потребители должны ознакомиться с соглашением или обратиться к юристу по недвижимости перед подписанием», — говорит Фрэнк Дорман из Управления по связям с общественностью Федеральной торговой комиссии. «После этого может быть очень трудно выбраться».

Знайте, что может быть не так с вашей собственностью: Так же, как адвокат может помочь вам разобраться в формулировках контракта, домашний инспектор может помочь пролить свет на любые потенциальные физические проблемы и опасности для здоровья в вашем доме.

Большинство договоров аренды с выкупом включают в себя некоторые виды непредвиденных обстоятельств для профессиональной оценки. Считайте, что деньги потрачены не зря: профессиональный осмотр дома может выявить все виды необходимого ремонта, который не является открытым. Это может дать вам возможность договориться о лучшей цене или условиях или даже просто предупредить вас о возможном ремонте в будущем.

Сравните покупную цену аналогичной недвижимости: Если вы арендатор и хотите стать домовладельцем, и сделка по аренде с выкупом кажется вашей единственной надеждой, легко заплатить слишком высокую продажную цену за недвижимость. .Лучше пока продолжать вносить арендную плату, чем переплачивать за дом. Если это не будет хорошей ценой для покупателя жилья с выкупом по этой цене, то аренда дома с выкупом также не будет хорошей сделкой для вас как потенциального покупателя.

Вместо этого подумайте о покупке дома: Продавцы, рекламирующие сделки по аренде с выкупом, делают ставку на то, что покупатели считают, что они не могут купить дом, обычно потому, что они думают, что у них плохая кредитная история и недостаточный первоначальный взнос, и поэтому они не могут соответствовать требованиям. под ипотеку.

Прежде чем вы решите, что это именно ваш случай, поговорите с агентом по недвижимости в вашем районе. Агенты могут показать вам жилье и помочь узнать, что есть в наличии. Они могут даже направить вас к хорошему кредитору, который расскажет вам о ваших вариантах ипотеки.

Вы можете быть удивлены тем, как скоро вы сможете получить жилищный заем и стать домовладельцем; например, если вы накапливаете свой кредитный рейтинг, попытайтесь накопить авансовый платеж или воспользуйтесь программами помощи при первоначальном взносе на дому в вашем штате и подайте заявку на ипотеку.

Что делать, если вы подозреваете мошенничество

Если вы подозреваете, что кто-то обманул вас или пытается вас обмануть, вам следует немедленно связаться с местным полицейским управлением, говорит Орефис. Вы также можете уведомить Управление по защите прав потребителей вашего штата.

Вы слишком стары, чтобы покупать дом?

Есть ли возраст, когда мечта о домовладении перестала существовать? Точно нет! Однако, когда вы покупаете дом в более позднем возрасте, у вас есть другие соображения, иначе дом вашей мечты может превратиться в кошмар.

Многие бэби-бумеры и даже пожилые люди становятся домовладельцами впервые. Согласно отчету NAR Homebuying Report за 2017 год, почти четверть первых покупателей жилья были старше 52 лет. Тридцать процентов всех продаж домов в 2016 году пришлось на бэби-бумеров в возрасте 52-70 лет, а 8% покупок дома были сделаны пожилыми людьми в возрасте 71-91 лет.

С таким большим количеством пожилых покупателей вы в хорошей компании. Однако является ли покупка правильным выбором для вас? Принимая это решение, учитывайте следующие моменты.

Источник изображения: Пестрый дурак

1. Является ли покупка хорошим финансовым ходом?

В 2016 году 68% покупателей в возрасте 62-70 лет финансировали свой дом. Если вы планируете взять ипотечный кредит для покупки дома, когда вы выходите на пенсию или собираетесь выйти на пенсию, внимательно посмотрите на финансовые последствия.

Обдумайте свое финансовое положение, чтобы быть уверенным, что вы сможете производить платежи в течение всего срока действия ипотеки, даже если ваш доход упадет после выхода на пенсию или если супруг (а) скончался.Просмотрите все полисы страхования жизни, которые у вас есть для вас и вашего супруга, или рассмотрите возможность получения страховки.

Даже если вы планируете продолжать работать, вы или ваш супруг (а) можете выйти на пенсию раньше, чем вы планируете. По данным Центра пенсионных исследований TransAmerica, 60% опрошенных пенсионеров вышли на пенсию раньше запланированного срока, в основном по причинам, не связанным с финансовой готовностью. Если вам нужно выйти на пенсию из-за проблем со здоровьем или по другим причинам, сможете ли вы оплатить дом?

В то время как затраты на ипотеку в рамках обычного кредита останутся неизменными, налоги, страхование и сборы ассоциации домовладельцев будут продолжать расти.Убедитесь, что у вас есть средства для оплаты этих сборов, поскольку они со временем увеличиваются. Также разумно внести дополнительные платежи по ипотеке, если это возможно, чтобы погасить ее быстрее.

2. Подойдет ли этот дом вашему пенсионному образу жизни?

Подумайте, почему вы хотите купить дом и чем вы планируете заниматься после выхода на пенсию. Убедитесь, что вы и ваш супруг понимаете ожидания друг друга. Если один из вас мечтает о пенсионных днях, проведенных волонтером и о том, что внуки будут постоянно навещать его, в то время как другой хочет путешествовать по миру, вы, вероятно, будете смотреть на очень разные типы домов.

Вы покупаете, потому что переезжаете в новое место, чтобы насладиться пенсией? Если да, то провели ли вы много времени в этом новом месте, чтобы убедиться, что оно вам нравится, прежде чем сделать его постоянным домом? Было бы ужасно искоренить свою жизнь и переехать во Флориду только для того, чтобы понять, что вы скучаете по своим внукам или вам не очень нравится жара, жуки или компания других пенсионеров.

Если вы планируете много путешествовать после выхода на пенсию, подумайте, сколько будет стоить оплата ухода за газоном и другого обслуживания во время вашего отсутствия.Переезд в кондоминиум или дом для пенсионеров, который заботится о лужайке за вас, может быть лучшим планом.

3. Какой вид обслуживания дома требуется?

Вы можете управлять своими собственными дворовыми работами и ремонтом, когда переедете в дом. Однако с возрастом вам может понадобиться помощь в выполнении этих задач. Подумайте о дополнительных средствах, которые вам понадобятся, чтобы нанять газонокосилку и заплатить мастеру на ремонт дома.

Если вы переходите в сообщество пожилых людей, которое берет на себя эти задачи за вас, убедитесь, что понимаете дополнительные сборы.Поскольку эти сборы со временем увеличиваются, спросите, с какой скоростью они увеличиваются, чтобы убедиться, что вы можете продолжать платить.

4. Подойдет ли этот дом, если мое здоровье ухудшится?

Если вы переезжаете в дом, в котором планируете оставаться как можно дольше, имейте в виду, что ваше здоровье и физическая форма могут измениться. Выберите дизайн и место для дома, подходящие для вашего возраста.

Подняться по лестнице в главную спальню теперь может не проблема. Однако было бы разумно рассмотреть одноэтажный дом или дом с главной спальней на первом этаже и прачечной на втором этаже.Поищите дом с обновленными окнами, которые наклоняются для облегчения уборки, или подумайте о том, чтобы обновить окна при переезде.

Помните, что может наступить время, когда вы не сможете водить машину. По возможности выбирайте дом, расположенный рядом с остановками общественного транспорта или в пешей доступности от магазинов. Может быть сложно зависеть от друзей или семьи, которые отвезут вас по магазинам или на встречи.

Многие пожилые люди предпочитают жить с членами семьи. Вы можете подумать о том, чтобы объединить ресурсы со взрослым ребенком, чтобы купить дом для нескольких поколений с набором для свекрови.Вы получаете постоянный доступ, чтобы баловать своих внуков, а ваш взрослый ребенок сможет помочь вам в уходе, если вам это понадобится в более поздние годы.

На Балканах обманутые покупатели квартир пережили изнурительную трагедию | Новости | DW

Со слезами на глазах отставной инженер-электрик Кирил Атанасовский ткнул пальцем в воздух, чтобы указать на недостроенный жилой дом в столице Македонии Скопье.

«Смотри, посмотри на верхний этаж, там! Это квартира, которую я купил дочери 14 лет назад, квартира, в которую она никогда не заходила.»

Он называется Антигона в честь знаменитой греческой трагедии Софокла.

77-летний парень сейчас переживает свою собственную трагедию. Он продал все, что у него было, чтобы, как он думал, обеспечить крышу над жизнью своей дочери. В 2003 году он заплатил 28 000 евро (около 30 000 долларов) строительной компании за квартиру с двумя спальнями. В контракте говорилось, что его дочь может переехать через 24 месяца.

Он понятия не имел, что покупает квартиру в здание, которое станет центром крупнейшей аферы с жилой недвижимостью в стране.Атанасовский остался без денег — да и без квартиры.

Владелец компании «Фиком», построившей «Антигону», и его жена были позже признаны виновными в мошенничестве и уклонении от уплаты налогов за обман сотен людей, продав одни и те же квартиры несколько раз. Пока они сидят в тюрьме, блок остается пустым.

Такие люди, как Атанасовский, не одиноки.

Квартиры Антигоны в Скопье — это бельмо на глазу, которое продолжает преследовать тех, кого обманули.

Рискованный бизнес

Покупка новой квартиры в Македонии и ее северном соседе Сербии оказалась рискованным делом за четверть века с тех пор, как Югославия распалась и отправила обе страны на путь огромных политических, экономических и юридических потрясений .

Прочтите: Балканы: от югославских войн до вечно напряженного мира

В отсутствие официальной статистики, по оценкам неформальных ассоциаций обманутых покупателей, число таких случаев мошенничества с их жертвами в обеих странах превышает 6000 украли более 180 миллионов евро (205 миллионов долларов).

Некоторые мошенники сбежали в Южную Америку или другие места, прежде чем их смогли арестовать. Остальные были пойманы и осуждены. Но во всех случаях, как утверждают юристы, деньги уносятся без шансов на восстановление, а обманутые люди остаются без денег и квартир.

Жертвы, многие из которых вложили свои сбережения в то, что, как они надеялись, станет безопасным вложением в недвижимость, не могут понять, как могло случиться так, что они остались без средств к существованию.

«Я купил проблему»

Как и Атанасовски, Ненад Пежин из второго по величине города Сербии, Нови-Сад, более десяти лет добивался справедливости.

Пежин изучил свое дело настолько тщательно, что его можно было бы принять за профессионального юриста. Он готов с удивительным упорством бороться за 18 000 евро, которые он заплатил в 2003 году за квартиру, которую он никогда не видел.

Пежин продал свою большую квартиру, намереваясь купить две поменьше — одну для него и его жены, а другую — для сына.

К своему ужасу, он позже узнал, что квартира площадью 28 квадратных метров (300 квадратных футов) уже была продана не один раз.

«Моя жизнь перевернулась в одночасье.Вместо квартиры купил проблему. Моя борьба продолжается уже 13 лет. Я не планирую сдаваться, хотя в прошлом году у меня был инсульт, который, слава Богу, я выжил », — сказал Пежин.

Он является президентом самопровозглашенной Ассоциации обманутых покупателей в Нови-Саде, которая в настоящее время 90 членов. По их оценкам, только в этом городе было около 3000 таких мошенников, что составляет более половины из примерно 5000 подозреваемых ими случаев по всей Сербии.

Ненад Пежин посвятил значительную часть своей жизни тому, чтобы вернуть свои деньги .

Соблазненные низкими ценами

Большинство мошенничества с недвижимостью в Сербии и Македонии возникло вскоре после начала века, до того, как появилась база данных электронного реестра собственности или какое-либо конкретное законодательство, которое могло бы предотвратить многократную продажу собственности.

Покупателей соблазнили низкие цены, которые казались слишком хорошими, чтобы быть правдой, — сказал Ненад Джорджевич из Klaster Real Estate в Сербии, ассоциации, лоббирующей более прозрачный рынок недвижимости.

«Приманкой была цена за квадратный метр со скидкой. Вот почему покупатели сказали« да »и передали деньги, даже не увидев недвижимость. Инвесторы предлагали квартиры со скидкой 20-30 процентов, поэтому покупатели поверили в нее, чтобы сэкономить. деньги «, — сказал он.

Прочтите: Торговля академической работой процветает в Македонии и Боснии

Несколько лет назад Лория Ваневска из Скопье была юристом, представлявшим жертв скандала с Fikom, включая ее самого. Она купила одну из примерно 100 квартир, которые продавались более одного раза в 150-квартирном здании «Антигона».

«Владелец компании Никола Николич был всего лишь марионеткой, скрывающей мошенников на гораздо более высоком уровне», — сказала она, обвинив некоторые банки в соучастии в афере.

Николич и его жена были арестованы в 2006 году и приговорены к 15 годам лишения свободы по нескольким пунктам обвинения в мошенничестве и уклонении от уплаты налогов. Пара так и не сказала, где оказались деньги. Два года назад Николич был найден мертвым в своей камере, что было официально зарегистрировано как самоубийство. Впоследствии многие покупатели квартир потеряли надежду, что правда когда-нибудь откроется.

«Ситуация была бы совершенно иной, если бы Николич выступил в суде и раскрыл, кто еще был причастен к этому громадному делу», — сказала Ваневская, указывая на суд виновным.

Дом в Нови-Саде, где Пежин думал, что купил квартиру.

Коррумпированная судебная система?

Пежин из Нови-Сада разделяет недоверие к судебной системе. Он сказал, что взял на себя большую часть работы, которую должно было сделать государство, например, сбор доказательств и предупреждение других.Он разочарован и подозрительно относится к бесконечным испытаниям.

«Миллионы евро от мошенничества, должно быть, где-то оказались, может быть, даже в руках людей из закона, которых попросили отложить судебные процессы», — сказал он.

Прочтите: Балканские государства в тисках коррупции

Некоторые из жертв сдаются, поскольку судебные процессы становятся слишком дорогими — не только деньгами, но и нервами.

Миодраг Джуканович, нотариус из Сербии, объяснил, что жертвы в основном были из более бедных семей, втянутых резко сниженной ценой.Он подозревает, что все эти мошенничества были не просто случайными случаями, а хорошо спланированной мошеннической схемой.

«У этих мошенников обычно нет собственности на свое имя, поэтому у них нет шансов изъять что-либо, если они будут признаны виновными. Они знают, что совершают мошенничество, и готовят для этого почву. К сожалению, граждане могут выиграть в судах, но шансы, что кто-то из них вернет свои деньги, очень мал «.

Вернувшись в Скопье, Атанасовский смотрит на дату — 21 января 2003 года — когда он заплатил за квартиру, и реагирует так, как будто это первый раз, когда он осознает всю потерянное время.Сегодня, 14 лет спустя, его дочь все еще снимает квартиру.

«Мы стареем вместе со зданием. Некоторые покупатели умерли, ожидая решения суда, другие серьезно больны, немногие до сих пор верят, что они получат квартиры, за которые они заплатили», — сказал он.

Затем он уходит от Антигоны, но не может уйти от финансовой трагедии, которая продолжает преследовать его.

Автор: Александр Манасиев в Скопье, Македония, и Марияна Кркич в Нови-Саде, Сербия.

Расследование проводилось при поддержке The Robert Bosch Stiftung и Thomson Reuters Foundation.

фотографий недвижимости искажают реальность, расстраивая потенциальных покупателей дома

Трина Сандху вместе со своим мужем, растущей семьей и французским бульдогом долгое время занималась поиском домов в Торонто, когда наткнулась на объявление о почти идеальном месте: большой, светлый вековой дом с тремя просторными спальнями, четыре санузла и уютный подвал с выходом в большой двор.«На фотографиях это выглядело как красивый полностью отремонтированный дом», — говорит она. Они сразу же записались на показ.

В реальной жизни паркетные полы были настолько изношены, что их нужно было разорвать и заменить, грубые потолки выцветли и испачкались, а внешне открытая кухня на самом деле была камбузом (в не менее непригодном для использования состоянии). «Мы пришли к выводу, что все это место было снесено», — говорит Сандху, разочарованный и не сделавший ставки.

ЧИТАЙТЕ: Что за 2 миллиона долларов можно купить на пяти канадских рынках недвижимости

Значительные расхождения между рекламой и реальностью в мире недвижимости настолько распространены, что до определенной степени стали нормой для продавцов и ожидаемыми покупателями.По мере роста рынка за последние пару десятилетий и по мере того, как это позволяют новые технологии, косметические изменения и исправления уступили место широкоугольным объективам и виртуальной постановке, что некоторые считают сродни искажению или даже обману. Теперь, возможно, из-за отчаяния, когда рынки остыли, продавцы несовершенных домов прибегают к той же тактике, чтобы их листинг не был полностью упущен из виду. Это не редкость, когда двухметровый подвальный потолок кажется парящим, а задний двор с почтовыми марками — слишком большим участком.Фотографии обостряются, становятся ярче и редактируются — даже если покупатели, такие как Сандху, не могут понять, как это сделать. «Все как-то сглажено, чтобы дом не выглядел таким старым и разрушенным», — говорит она. «Я полностью уверен, что фотографии были отфотошоплены».

Если бы она была склонна (а она не была), Сандху могла бы позвонить в Совет по недвижимости Онтарио, чтобы пожаловаться на представителя продавца. «Риэлторы, конечно, не могут фальсифицировать информацию в своих рекламных объявлениях, но с фотографиями это становится намного сложнее, а с видео — еще сложнее, — говорит регистратор RECO Джозеф Ричер.Обманчивая или вводящая в заблуждение реклама запрещена Законом Онтарио о брокерах по недвижимости и бизнесу от 2002 года, как в камерах, так и в компьютерах. «Правительство в настоящее время обновляет законодательство, и мы хотим убедиться, что оно отражает новые технологии», — говорит Ричер.

Совет по недвижимости Британской Колумбии попытался сделать именно это с помощью этого дополнения 2013 года к своему «Руководству по профессиональным стандартам»: «Компьютерные приложения для улучшения фотографий позволяют легко манипулировать фотографиями различными способами», — говорится в нем.«В то время как удаление таких предметов, как мусорный бак или автомобиль, припаркованный на подъездной дорожке, было бы приемлемым, удаление близлежащих линий электропередач или изменение любых физических характеристик собственности таким образом, чтобы это приводило к искажению информации, было бы неприемлемо». Теперь, когда данные MLS стали общедоступными, простым щелчком можно открыть список домов пяти или десяти лет назад — до того, как сверхширокоугольные объективы и редактирование фотографий изменили отрасль.

ПРОЧИТАЙТЕ: Обзор рынка недвижимости Канады на 2019 год: стабильный, но неустойчивый

«Десять лет назад мы делали профессиональные фотографии и делали все, что могли», — говорит агент по продаже недвижимости Ванкувера Ким Тейлор.«Теперь у нас есть фотографии с дронов, интерактивные планы этажей и виртуальные туры на 360 градусов». Для Тейлора эти разработки выгодны всем сторонам. «Все эти инструменты полезны — как для покупателей, так и для продавцов, — поскольку они позволяют получить больше информации заранее», — говорит она. «Чем больше этого, тем лучше — если это правда».

Правда в рекламе — это нечеткая линия, которая меняется по мере того, как технологии открывают новые возможности. «Я могу добавить вид на океан в загородный дом или поставить парусную лодку в вашу гостиную, если захочу», — говорит Роб Морото, профессиональный коммерческий фотограф и виртуальный стейджер из Калгари.Философия Морото — всегда снимать вещи такими, какими они кажутся, но, поскольку он продает услугу клиенту, он занимается фотошопом по запросу риелтора. Иногда для этого нужно удалить видимый семейный портрет, сгладить неровный участок на стене или добавить рабочий горшок поверх разбитого. Однажды он изменил ярко-розовую стену «Джем и голограммы» на более приглушенную и продаваемую белую.

При условии раскрытия информации, говорит Морото, его работа — это не искажение фактов, а цифровое расширение давней практики постановки.«Это просто помогает покупателям представить себе пространство, чтобы увидеть, каким оно может быть». Представьте, например, небольшую комнату размером семь на семь футов, которую многие покупатели сочтут непригодной для использования. С помощью виртуальной постановки Морото может изобразить ее любым количеством способов — офис, игровая, фортепианная, библиотека — чтобы потенциальные домовладельцы увидели безграничные возможности.

И даже самая модная фотография не заменяет выезд на место. «Если вы входите, и пол скрипит или от него доносится странный запах старины, это не вина фотографа», — говорит Морото.Возраст дома и размеры комнаты должны дать покупателям эти подсказки заранее. Проблема в том, что немногие удосуживаются читать их в быстро развивающейся отрасли, где недвижимость может быть продана к тому времени, когда вы подъедете к открытому дому. «Люди смотрят на места и фотографии, и все. Они редко читают описания », — говорит Морото.

Когда измененные фотографии соблазняют потенциального покупателя увидеть дом лично — весь смысл заказа профессиональных фотографий для начала — реальная жизнь без улучшения может показаться разочаровывающей.«Я видел это так много раз, — говорит Дэн Бальм, брокер из Торонто. «Покупатели входят, и их воздушный шар просто сдувается. Я слышу грустный тромбон ». Его лучший совет: «Делайте снимки как подсказку, но это все».

Разочарование клиента — небольшое последствие по сравнению с другими гораздо худшими потенциальными ситуациями; например, дом, купленный незаметно, мог привести к судебному разбирательству. Для риэлтора это может привести к общественному и профессиональному затруднению, как это произошло с одним незадачливым агентом в 2014 году, когда его собственность приземлилась в Toronto Star под заголовком «Неужели эта фотография особняка в Миссиссаге зашла слишком далеко?» (Подъездная дорога, вымощенная булыжником, в реальной жизни не проходила и вполовину так далеко, как это было показано на промо-фотографии, хотя фотограф категорически утверждал, что изображение не было обработано в фотошопе.)

Когда фотографии недвижимости становятся слишком хорошими, обычные фотографии реальных домов не могут конкурировать. «Еще несколько лет назад я делал все свои снимки на обычную камеру, — говорит Стивен Фадж, торговый представитель Bosley Real Estate в Торонто. Когда широкоугольные объективы стали нормой, Фадж неохотно обновился. «Сегодня я попал в ловушку, потому что, если я использую обычную, обычную фотографию, люди могут даже не взглянуть на нее дважды».

ЧИТАЙТЕ: Почему покупка и продажа домов в GTA скоро станет проще

То, что покупатели жилья так неохотно представляют себя где-нибудь, кроме незастроенного дома, — это симптом нашего времени.«Нам промыли мозги из-за роста популярности HGTV, и он изменил индустрию недвижимости», — говорит он. «Покупатели ожидают, что они войдут в промышленный, амбициозный образ жизни, а продавцов наказывают, если они не хотят участвовать в процессе». В рамках физической постановки Фадж предлагает то, что он называет «улучшением стиля», то есть добавление «модных» предметов к реальной домашней мебели. С помощью своих фотографий он пытается продемонстрировать лучшие и самые уникальные особенности собственности, а не прибегает к уловкам, которые заставляют дом казаться тем, чем он не является.

Агенты по недвижимости действуют по системе чести хотя бы потому, что применение произвольных и субъективных правил было бы логистическим кошмаром. «Было бы неплохо иметь правила, — говорит Бальм, — но как? Как провести черту в манипулировании фотографиями и как добиться этого? » На данный момент команда Richer в RECO рассматривает жалобы в индивидуальном порядке; удары один и два получают предупреждения, а третье может привести к штрафу. «Если вы замечаете, что кто-то делает это часто, — говорит Ричер, — мы, конечно, хотим знать об этом.”

Тем не менее, добавляет он, покупатели должны помнить, что вскоре они обнаружат себя на другой стороне уравнения: «Однажды вы будете на стороне продавца, и я обещаю, что вы захотите, чтобы ваш дом был показан наиболее полно. лестный свет ». Хороший аргумент, но потенциальные покупатели, такие как Сандху, не скоро забудут чувство разочарования, когда лесть перейдет в откровенный обман. «Я понимаю, что вам нужен широкоугольный объектив, чтобы показать комнату, — едко говорит она, — но вы не можете сделать кухню на камбузе похожей на открытую.”

---

Эта статья опубликована в июньском выпуске журнала Maclean’s за 2019 год с заголовком «Комната с перекосом». Подпишитесь на ежемесячный печатный журнал здесь.

ПОДРОБНЕЕ О НЕДВИЖИМОСТИ:

Самые распространенные способы быть обманутыми при покупке дома или квартиры в чужой стране.

История знает немало случаев продажи объектов по завышенным ценам, потери агента вместе с деньгами на покупку, задержки строительства на многие годы и многих других инцидентов.Мы изучили и обозначили основные методы обмана, с которыми вы можете столкнуться в этой статье.

Виды риска

Речь идет о таких рисках, как замораживание строительства, незавершенное строительство домов, серьезная задержка сдачи объекта при покупке жилья в новостройке на стадии строительства. Часто строительные компании обманывают, неправильно оформляя документы.

Стоит учитывать общие тенденции рынка: история знает множество ситуаций, когда покупка квартир с целью дальнейшей перепродажи по более высокой цене привела к финансовым потерям из-за кризиса.

Не исключен такой момент, когда риелтором может оказаться обычный аферист, имеющий привычку исчезать после получения денег покупателя.

Подводные камни

В Европе существует такая практика, как лицензирование риэлторов. Лицензия выдается только после сдачи потенциальным риелтором серии экзаменов. Кроме того, такой документ требует ежегодного подтверждения, которое может стоить до пяти тысяч евро.

В ряде стран Европейского Союза только лицензированные агенты могут покупать и продавать недвижимость.При этом деятельность риэлторов четко регулируется и контролируется государством.

Но так называемые «черные» риелторы, не имеющие лицензии, имеют привычку использовать доверие и незнание иностранных покупателей и обманывать их. Только один пример — россиянин приобрел квартиру в Испании, договорился с агентом о помощи в ремонте жилья, но до середины процесс не дошел, так как агент просто исчез, забрав с собой ключи от квартиры и аванс. на ремонтные работы…

Проблемные строительные компании / строители

Кроме того, что сроки срываются практически постоянно и везде (вопрос только в сроке поломки), часто после подписания договора агент просто пропадает. Покупатель не может узнать, что ему делать с недобросовестным застройщиком и как именно он может подать претензию.

Проверка застройщиков и риэлторов перед заключением сделки

Перед заключением сделки необходимо проверить застройщика и риэлтора, с которым он работает.Необходимо уточнить несколько моментов:

— есть ли у застройщика страхование ответственности;
— внесла ли застройщик депозит в случае банкротства или незавершенного строительства;
— действует ли принцип залога, который вы должны заплатить в размере от двадцати до тридцати процентов от суммы покупки, а оставшиеся деньги платить при сдаче объекта или поэтапно по мере строительства.

Также необходимо убедиться в надежности риэлтора или компании, на которую он работает.Вы должны искать информацию в сети.

Насколько справедлива цена объекта?

Также существует такой способ мошенничества, когда агент размещает объекты в сети, намеренно завышая или занижая цену, при этом этот вопрос даже не согласован с владельцем проданного объекта. Когда потенциальный покупатель интересуется объектом, такой риэлтор заявляет, что объект продан, или пытается продать объект по гораздо более высокой цене, чем требует продавец. Также цена объекта может быть намного выше, чем запрашивают другие агентства недвижимости.

Необходимо запросить официальный мандат, в котором прописана цена объекта, по которому он продается собственником. Если цена завышена, откажитесь от дальнейшего сотрудничества.

Внимание! Скидки!

Если объект продается по низкой цене, стоит выяснить причину скидки. Даже если вам говорят, что владельцу срочно нужны деньги или он переезжает в другое место, обратите внимание на его адвоката или нотариуса на наличие неоплаченных долгов или других обязательств.В противном случае вы можете купить кредитную линию вместе с обязательством выплатить эти долги. Если выяснится, что есть долги, заранее договоритесь и напишите в договоре, на чьи плечи ложится этот платеж.

Также стоит обратить внимание на состояние жилья, будет лучше, если объект осмотрит независимый специалист. Не исключено, что состояние жилья проблемное или даже аварийное, поэтому так сильно снизилась цена.

Документация

Выберите хорошего и надежного юриста и поручите ему изучить документацию на приобретаемый объект перед заключением сделки.Платите за качественный перевод документов, если вы не знаете язык, на котором они составлены. Задавайте уточняющие вопросы своему юристу по всем не совсем понятным вам моментам.

Проверка документации так важна, иначе у вас могут возникнуть серьезные проблемы с оформлением прав собственности.

Расходы «в процессе»

Обратите внимание на то, как принято платить риэлторский интерес в той стране, где вы собираетесь покупать недвижимость.Это необходимо сделать продавцу или покупателю. Возможно, стоит нанять кого-то, кто разбирается в структурировании сделок и налогообложении.

Техническое состояние и коммунальные услуги

Обратите особое внимание на состояние объекта. Таким образом, вам не придется вкладывать большие средства в ремонт. Уточните, во сколько вам будет стоить это жилище в будущем. Спросите продавцов, сколько они платят за коммунальные и другие услуги по содержанию объекта.

Если учесть все вышеперечисленные нюансы, то риск остаться обманутым однозначно снизится.Главное правило успешной покупки таких серьезных и дорогих объектов, как недвижимость — всегда быть начеку, все проверять и все понимать. Бдительный клиент никогда не станет жертвой обмана.

Чувство себя обманутым из-за домов, которые были Трампом только на имя

Алан Гартен, юрист компании г-на Трампа, сказал, что, независимо от того, что предлагал сам г-н Трамп или какие-либо маркетинговые материалы, его роль была раскрыта в длинных закупочных документах. что покупатели должны тщательно изучить.Но в интервью г-н Гартен признал, что «без юриста может быть трудно» разобраться в таких документах. Он предположил, что причиной их проблем был обвал рынка жилья, а не г-н Трамп.

«Это люди, которые потеряли деньги и ищут виноватых», — сказал г-н Гартен.

Прикосновение Трампа к Мидасу как бизнесмену, иногда реальное, иногда воспринимаемое, занимает центральное место в его президентских устремлениях, которые республиканцам становится все труднее игнорировать, даже несмотря на то, что некоторые из них съеживаются от его резких замечаний и хвастовства.В следующем месяце он планирует посетить два основных штата, в которых проводится первичный сезон, Южную Каролину и Айову, чтобы продолжить испытания. «Я очень разбогател», — сказал он недавно, сидя в своем роскошном люксе в отеле Trump International в Лас-Вегасе. «И я бы сделал эту страну очень богатой».

Но независимо от того, будет ли г-н Трамп в конечном итоге претендовать на пост президента, его попытка продвигать себя как сообразительного финансового менеджера, способного вывести Америку из ее экономической колеи, заставляет по-новому взглянуть на его собственные методы ведения бизнеса.