Как квартиру разделить на доли: Как делятся доли в квартире: способы выдела, алгоритм действий

Как разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Как разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности

Подборка наиболее важных документов по запросу Как разделить квартиру, находящуюся в долевой собственности (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 34 «Совместная собственность супругов» СК РФ
(Р.Б. Касенов)Суд удовлетворил требования истца 1, истца 2, действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ребенка, к ответчику о признании права общей долевой собственности на квартиру. Как указал суд, в силу п. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ к нажитому во время брака имуществу (общему имуществу супругов) относятся в том числе полученные каждым из них денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения. Между тем, имея специальное целевое назначение, средства материнского (семейного) капитала не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними. Дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала. Определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на все средства, за счет которых она была приобретена. Установив, что часть ипотечного кредита, полученного ответчиком в банке на приобретение вышеуказанной квартиры, погашена за счет средств материнского капитала, учитывая принадлежность квартиры ответчику и соответственно отсутствие оформления квартиры в общую собственность родителей и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей каждого, принимая во внимание наличие исполнительного производства, в ходе которого данная квартира, являющаяся предметом ипотеки, была передана на реализацию на открытых торгах, что свидетельствует о том, что реализацией имущества должника могут быть нарушены права детей, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Ситуация: Как купить квартиру в общую долевую собственность?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2023)При этом следует учесть, что не допускается заключение договора купли-продажи квартиры, влекущего возникновение (разделение) долей в праве общей собственности на жилое помещение, в результате которого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения на каждого сособственника (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).

Нормативные акты

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 21.11.2022)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023)1.1. Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Росреестра от 12.08.2022 N 14-6985-ТГ/22
собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника;

что такое уступка права требования и как зарегистрировать договор уступки

Мы с молодым человеком не расписаны, но покупаем квартиру в новостройке. Ипотеку ему не дают, потому что его стаж на нынешней работе меньше шести месяцев. Я оформляю ее на себя, но он вложит деньги в первоначальный взнос.

Выплачивать долг мы тоже будем вдвоем и хотим погасить его досрочно. После этого я хочу выделить молодому человеку долю в квартире. Как это правильно оформить, если дом еще не будет достроен?

Елизавета Васильева

юрист

Для банка ваш молодой человек не созаемщик по ипотеке, хотя и вложит в нее свои деньги. Поэтому вы правы: разделить квартиру можно будет только тогда, когда вы погасите долг. Поясню, как это работает и что нужно будет сделать.

Почему нельзя разделить на доли квартиру в ипотеке

Когда вы покупаете в ипотеку новостройку, вы заключаете два договора: один, кредитный, — с банком, а другой, договор долевого участия в строительстве, или ДДУ, — с застройщиком. По нему у вас будет право требовать от застройщика построенную квартиру.

Если бы ваш молодой человек был созаемщиком по ипотеке, в ДДУ можно было указать доли, которые достанутся каждому из вас. Но раз он не созаемщик, ДДУ будет оформлен только на вас.

Оба договора нужно зарегистрировать в Росреестре — только тогда они вступят в силу. И раз квартира в ипотеке, Росреестр наложит на нее обременение. То есть она будет в залоге у банка, пока вы не выплатите долг. А если вы перестанете его гасить, банк заберет квартиру в счет погашения. В общем, чтобы разделить вашу квартиру на доли, сначала нужно погасить долг и снять обременение, то есть прекратить залог.

п. 2 ст. 10 закона об ипотеке

п. 3 ст. 4 закона об участии в долевом строительстве

ст. 352 ГК РФ

Когда вы закроете ипотеку, представитель вашего банка напишет в Росреестр заявление, что долг выплачен и запись об ипотеке можно аннулировать. Иногда заявление пишет еще и заемщик. В течение трех дней Росреестр сделает отметку, что ипотека погашена, и можно будет делить квартиру.

пп. 1, 3 ст. 25 закона об ипотеке

Обычно заемщики гасят ипотеку, когда дом уже достроен и введен в эксплуатацию. Тогда квартиру можно разделить на доли с помощью договора дарения. Но в вашем случае это будет невыгодно: так как молодой человек не ваш близкий родственник, ему придется заплатить 13% НДФЛ после того, как он получит подарок.

Что делать? 19.12.17

Продал подаренную квартиру и попал на налоги

Вы хотите закрыть ипотеку до того, как дом достроят. Если так и получится, можно будет заключить договор уступки, или цессии.

Что такое уступка права требования

По договору цессии вы уступите молодому человеку часть своего права требования по ДДУ. Тогда он, как и вы, сможет требовать от застройщика долю в вашей квартире. В таком договоре вы будете называться цедентом, а ваш молодой человек — цессионарием.

Шаблон договора уступки права требования доли в новостройке

Чтобы заключить договор цессии, согласие застройщика не нужно. Исключение: если в ДДУ прописан запрет на переуступку.

ч. 4 ст. 388 ГК РФ

Закон не запрещает уступать право требования именно на долю, а не на все, что обязан передать вам застройщик, то есть на квартиру целиком. Главное, чтобы обязательство застройщика в принципе было делимо. В вашем случае это условие выполняется: делить квартиры не запрещено. Доля может быть и 1/2, и 1/3, и 2/5, и 3/10 — любая, какую вы пропишете в договоре уступки.

Еще важно, чтобы из-за вашего договора обязательство не стало более обременительным для застройщика. Но, по сути, ему все равно, сколько человек будут требовать квартиру: один или десять. Он будет строить ее одинаково.

п. 3 ст. 384 ГК РФ

Договор уступки может быть безвозмездным. Это будет значить, что вы не берете с молодого человека деньги за долю в квартире. Но это условие нужно обязательно прописать в договоре. Например, так: «Передача права требования 1/2 доли жилого помещения цедентом в пользу цессионария производится безвозмездно».

п. 2 ст. 423 ГК РФ

Тут есть риски. Безвозмездный договор уступки — это фактически договор дарения права требования будущего имущества. Поэтому молодого человека могут обязать заплатить налог с подарка, как и в случае с дарением доли в квартире. Кроме того, в будущем может быть проблема с вычетами: у вашего молодого человека не будет подтверждения расходов на приобретение части квартиры. Поэтому технически можно замаскировать безвозмедный договор цессии возмездным, хотя это незаконно: такую сделку могут признать притворной.

ст. 170 ГК РФ

Как зарегистрировать договор уступки

Договор цессии, как и ДДУ, нужно зарегистрировать в Росреестре. Это можно сделать и через МФЦ. Вам придется написать заявление о регистрации и представить такие документы:

1. Письменный договор цессии. Всего должно быть четыре экземпляра: по одному для каждой из сторон, один для Росреестра и один для застройщика.
2. Справку о погашении задолженности перед застройщиком.
3. Квитанцию об уплате госпошлины, в 2021 году это 350 Р.
4. Паспорта: ваш и молодого человека.
5. Разрешение от застройщика, что он не против переуступки доли в праве требования. Я уже упоминала, что он не может быть против, если в ДДУ нет запрета. Но для Росреестра нужно подтвердить это дополнительно.

ст. 11, 17 закона об участии в долевом строительстве

подп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

ДДУ на регистрацию договора цессии представлять не надо. Но стоит сделать в договоре отсылку на его номер и регистрационные данные, чтобы сотруднику Росреестра было проще его найти.

/novostroika-pereustupka/

Как продать квартиру по переуступке

Вместо оригиналов можно представить копии, заверенные у нотариуса.

Когда Росреестр зарегистрирует договор цессии, один экземпляр нужно передать застройщику. И когда тот достроит дом, то составит два акта приема-передачи квартиры: для вас и вашего молодого человека.

Вам нужно будет подписать их и зарегистрировать в Росреестре два права собственности на доли. В Т—Ж уже писали, как оформить в собственность квартиру со вторичного рынка. Здесь алгоритм тот же, только в качестве продавца выступит застройщик, а собственников будет два. Госпошлина с каждого — 2000 Р.

подп. 23 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Если вы подадите документы прямо в Росреестр, он будет рассматривать их 7 дней. А если в МФЦ — 9 дней. В итоге вы и ваш молодой человек станете совладельцами квартиры.

ч. 1 ст. 16 закона «О государственной регистрации недвижимости»

Что делать?Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Задать свой вопрос

Как справедливо разделить арендную плату, чтобы все остались довольны

• Если вы живете с друзьями или близкими вам людьми, вам следует обсудить, как разделить арендную плату
• или с помощью калькулятора разделения арендной платы
• Прочтите, чтобы определить, какая версия лучше всего подходит для вашей ситуации.

Оплата аренды, как правило, является крупнейшим ежемесячным расходом каждого человека, и из-за этого многие люди решают разделить арендную плату с соседями по комнате.

Это отличное решение, которое сэкономит вам сотни долларов на ежемесячных счетах.

Независимо от того, решите ли вы делить арендную плату с друзьями, родителями, близкими людьми или кем-то, с кем вы только что познакомились, самое сложное решение, с которым чаще всего приходится сталкиваться, — это справедливо разделить арендную плату.

Перед тем, как принимать какие-либо решения, вы должны рассмотреть несколько вещей. Во-первых, вы будете привязаны к этим платежам на протяжении всего срока аренды. Также учтите, что независимо от того, где вы решите арендовать, каждый дом, квартира или жилой комплекс будут немного отличаться.

Различные способы разделения арендной платы

Существует множество различных способов разделения арендной платы. Размер комнаты, доход и ваши отношения с соседями по комнате — это лишь некоторые из вещей, которые вы должны иметь в виду, когда решаете, какой способ лучше для вас.

1. Арендная плата делится поровну

Самый простой способ – разделить арендную плату поровну. Тем не менее, разделение арендной платы таким образом возможно только в том случае, если все находятся на борту, некоторые жилые помещения потенциально могут быть больше и с общими ванными комнатами. Этот метод лучше всего подходит для хороших друзей, которые проводят много времени в общем пространстве.

Если вы решите использовать этот метод разделения арендной платы, вы также можете подумать о том, чтобы заселиться вместе со своими соседями по комнате. Часто люди могут передумать после урегулирования ситуации. Делайте это каждые несколько месяцев, чтобы убедиться, что все по-прежнему чувствуют себя комфортно с тем, что было первоначально согласовано.

2. Распределение арендной платы по доходу

Другой метод заключается в разделении арендной платы по доходу. Таким образом, каждый может платить столько, сколько может себе позволить.

То, как вы решите разделить арендную плату, будет разным, потому что вы единственный, кто знает, что вы можете себе позволить. Однако, если вы хотите использовать формулу, вы можете сложить общий доход всех арендаторов и разделить свой личный доход на это число. Это даст вам процент от того, «что вы можете себе позволить».

3. Разделение арендной платы по площади

Решение о разделении арендной платы по площади отлично подходит для тех, кто живет в доме или квартире с соседями по комнате, которых они не очень хорошо знают. Это может быть «справедливым» способом разделения арендной платы, поскольку он основан на площади, которую каждый человек занимает в частном порядке.

Чтобы рассчитать это, добавьте площадь всех площадей, которые каждый арендатор называет своей. Это будут ванные комнаты и спальни, но не общие помещения, такие как гостиная и кухня. Разделите личное пространство каждого человека на общую площадь личного пространства и платите тот же процент арендной платы, что и площадь, которую вы занимаете.

4. Разделение арендной платы с помощью калькулятора

Если вы и ваши соседи по комнате не можете договориться о справедливом разделении арендной платы, вы можете попробовать воспользоваться калькулятором разделения арендной платы. Есть несколько калькуляторов, которые подскажут вам, как справедливо разделить арендную плату. Есть калькуляторы, которые подскажут, сколько вы можете себе позволить исходя из заработка, а есть калькуляторы справедливого деления площади в доме или квартире.

Этот метод дает вам математический способ разделить арендную плату на основе общей арендной платы, размера комнат, количества ванных комнат, кладовых и других удобств. Если вы арендуете и нуждаетесь в одном из этих калькуляторов, вот несколько из них, которые вы можете попробовать:

• Калькулятор разделения арендной платы Splitwise
• Good Calculators
• Калькулятор New York Times

Советы по разделу арендной платы с парой

Проживание и разделение арендной платы с парой может стать немного рискованным, когда дело доходит до соблюдения справедливости. Чтобы избежать неприятной ситуации, разделите арендную плату с парой следующим образом:

1. Установите границы до переезда
2. Рассчитайте арендную плату на основе занимаемой площади и использования дома
3. Координация хранения продуктов и вещей
4. Создание списка дел или контрольного списка
5. Ежемесячная проверка

Советы по разделу арендной платы с соседом по комнате

Вот несколько напоминаний, которые помогут вам поддерживать хорошие отношения с вашим сосед по комнате, независимо от того, как вы решите разделить арендную плату:

1. Придти к соглашению, прежде чем заселяться
2. Подтвердите, что ваш сосед по комнате может позволить себе арендную плату
3. Определите, кто будет отвечать за общение с вашим арендодателем
4. Принятие решения об индивидуальных расходах
5. Установление открытого общения

Теперь, когда вы, наконец, решили, будете ли вы делить арендную плату поровну, по площади или по доходу, вы должны обязательно изложить это в письменной форме. Хотя вначале все может быть хорошо, в дальнейшем могут возникнуть несоответствия. На всякий случай вам нужно где-то хранить свое окончательное решение, чтобы вы могли сослаться на него.

Как разделить арендную плату между соседями по комнате | Общая квартира | Бум

Совместное проживание в квартире с кем-то может быть удивительным опытом, и независимо от того, с кем вы переезжаете, будьте уверены, что каждый хочет получить положительный опыт от нового жилья, а также избежать споров о финансах.
Когда дело доходит до определения расходов на дом, у вас могут возникнуть вопросы, такие как «Как лучше их справедливо разделить?», «Должны ли мы учитывать общие помещения для расчета?».

Чтобы ваш следующий жилищный опыт прошел гладко, вам следует начать с поиска справедливого способа разделения арендной платы.

5 лучших способов разделить арендную плату

Давайте сначала приведем несколько примеров квартир, которые мы будем использовать для более наглядного объяснения методов, описанных ниже.

Квартира A

730 кв. футов квартира | 2 спальни и 1 ванная комната | Ежемесячная арендная плата: $4,635

Спальня 1 : 215 кв. футов

Плюсы: Гардеробная | Прямой солнечный свет в течение всего дня.

Минусы: Окна выходят на шумную улицу.

Спальня 2: 150 кв. футов

Плюсы: В нем есть дверь/окно, которые выходят на небольшой балкон, выходящий на тихий внутренний двор здания.

Минусы: Нет шкафа | Зимой прямые солнечные лучи бывают только пару часов утром.

Квартира B

Квартира площадью 682 кв. фута | 2 спальни и 1 ванная комната | Спальни площадью 132 кв. фута каждая | Ежемесячная арендная плата: $3.850

Спальня 1:

Плюсы: Есть встроенный шкаф | Окна выходят на тихую улицу

Минусы: Он находится рядом с ванной, поэтому всякий раз, когда кто-то использует его, человек в этой спальне услышит звук двери, бегущей воды и т. д.

Спальня 2:

Плюсы: Есть гардеробная | Имеет окно, выходящее во внутренний двор здания

Минусы: Он находится рядом с кухней, поэтому, когда кто-то пользуется им, можно услышать какой-то шум.

Теперь давайте перейдем к 5 способам справедливо разделить арендную плату между соседями по комнате.

Разделите арендную плату поровну

Это самый простой способ. В этом случае вы делите общую арендную плату поровну между количеством соседей по комнате или людей, и все.

Этот метод хорошо работает, когда все спальни имеют одинаковый размер (или почти) и имеют схожие преимущества (например, шкаф, окна и т. д.). Обе спальни имеют площадь 132 кв. фута каждая и имеют схожие плюсы и минусы. Ежемесячная арендная плата за квартиру составляет $ 3,850.
Чтобы разделить арендную плату поровну, 2 соседа по комнате должны разделить арендную плату на 2, чтобы получить сумму, которую каждый должен платить каждый месяц.

• Формула: ежемесячная арендная плата/количество соседей по комнате
• Пример: $3,850/2= $1,925/каждый
  

Разделение арендной платы по площади

у них есть личные удобства, такие как ванная комната, балкон, гардеробная и еще много чего. Здесь соседи по комнате должны разделить арендную плату поровну по квадратным метрам.

Для этого каждый должен добавить площадь своего личного пространства (включая ванную комнату, кладовую, балкон и т. д.).

Затем разделите личное пространство каждого соседа по комнате на общую площадь личного пространства в квартире (это означает, что вы не будете включать общие помещения, такие как кухня и гостиная).

В результате каждый человек будет платить процент от арендной платы, который соответствует размеру личного пространства, занимаемого каждым из них.

На основе квартиры А мы имеем следующие общие формулы:

1. Спальня 1 кв. фут + Спальня 2 кв. фут = общая площадь частных площадей в кв. футах
2. Каждая спальня кв. фут/общая кв. фут. общей площади = % арендной платы, которую должен платить каждый сосед по комнате

Теперь представим это в цифрах:

1. 215 кв. футов + 150 кв. футов = 365 кв. футов
2. Спальня 1: 215 кв. футов / 365 кв. футов = 0,59. Это означает, что сосед по комнате номер 1 будет платить 59% арендной платы.

Спальня 2: 150 кв. футов / 365 кв. футов = 0,41. Это означает, что сосед по комнате номер 2 будет платить 41% арендной платы.

Разделение арендной платы по доходу

Этот метод в основном используется парами или друзьями, когда один или некоторые из них имеют значительно более высокий доход, чем другой. Идея состоит в том, чтобы разделить арендную плату, чтобы каждый платил столько, сколько может себе позволить. Поскольку этот метод в основном основан на личном соглашении, окончательной формулы для разделения арендной платы не существует. Тем не менее, это может помочь сложить доход каждого человека, а затем разделить его на общий доход домохозяйства, чтобы получить процент от арендной платы, который вы можете себе позволить. Общее правило заключается в том, что вы не должны платить за аренду более 30% своего дохода.

Если вы и ваши соседи по комнате хотите выбрать именно этот метод, у вас могут быть дополнительные договоренности. Например, сосед по комнате, который платит меньше, добровольно выполняет дополнительные обязанности по дому, например, выносит мусор, готовит один раз X раз в неделю, поливает растения и т. д.

Здесь пример основан на Квартира A :

• Месячная арендная плата: $4,635
• Месячная чистая зарплата соседа по комнате 1 = $4,235
• Месячная чистая зарплата соседа по комнате 2 = $4,815
• Общий доход домохозяйства: $4,235 + $4,815 = $9,050
• % арендной платы за соседа по комнате 1: $4,235 / $9,050 = 0,47 → 47%
• % арендной платы за соседа по комнате 2: $4,815 / $9,050 = 0,53 → 53%
  

Разделить арендную плату по льготам доступ/близость

Если комнаты имеют одинаковые размеры, или есть большая комната с небольшим недостатком, таким как отсутствие окон, скудное естественное освещение, окна на шумную улицу. Или, наоборот, у одного из них есть выход на красивый отдельный балкон или гардеробная, хорошо учитывать эти преимущества или недостатки при расчете, независимо от того, собираетесь ли вы использовать какой-либо из них. методы из этого списка.

Если вы делаете расчеты по квадратным метрам, но самая большая спальня не самая лучшая с точки зрения привилегий, конфиденциальности и т. д. Тогда, возможно, стоит обсудить все это вместе и, возможно, договориться о том, чтобы платить немного меньше или больше .

На основе Квартиры B , описанной выше, мы имеем следующий пример со «скидкой» для комнаты, у которой больше недостатков:

Спальни по 132 кв. фута каждая.

Ежемесячная арендная плата: 3850 долларов США.

В спальне 1 есть встроенный шкаф, а в спальне 2 есть гардеробная, что лучше. Спальни имеют площадь 132 кв. фута каждая, поэтому проще всего разделить арендную плату поровну. Однако гардеробная в спальне 2 обеспечивает больше места для хранения, поэтому оба соседа по комнате согласились на скидку 9. 0113 100 долл. США месячной арендной платы, соответствующей спальне 1.

Формула: месячная арендная плата/количество соседей по комнате

Пример: 3:850/2 = 1,925 долл. США/каждый

Разделенная рента с использованием леммы Шпернера

«Лемма Шпернера» была открыта в 1928 году математиком по имени Эмануэль Спернер, но была применена к жилищному вопросу доктором Фрэнсисом Су, профессором математики в колледже Харви Мадда в Калифорнии, который в 1999 опубликовал статью под названием «Гармония арендной платы: лемма Шпернера в справедливом делении».

Это не самый простой способ разделить арендную плату, но это лучший способ сделать это на основе показателей, направленных на справедливое распределение арендной платы с учетом ключевого фактора: личных предпочтений каждого соседа по комнате. Может показаться запутанным, что вы можете применять метрики к чему-то очень субъективному, например, к личным предпочтениям, но это не так сложно. The New York Times очень наглядно объяснила это.

Какие онлайн-инструменты лучше всего подходят для разделения арендной платы?

Для тех, кто предпочитает более простой процесс, хорошим выбором для разделения домашних расходов является использование онлайн-инструмента или калькулятора. Эти инструменты помогут вам разделить расходы в соответствии с общей арендной платой, размерами комнат и удобствами. Вот некоторые из них:

• Splitwise
• Spliddit
• New York Times Calculator
• Good Calculators

Проверьте эти пять методов вместе со своим партнером или соседями по комнате. Это, безусловно, поможет вам избежать споров о разделе арендной платы. Кроме того, обязательно время от времени проверяйте это снова со своими соседями по комнате на случай, если метод, который вы выбрали в начале, больше не подходит.

Советы по разделу арендной платы с парой

Когда речь идет о совместном проживании с соседями по комнате, и один из них хочет привезти свою вторую половинку, чтобы жить в одной квартире, важно установить правила заранее, чтобы избежать недоразумения и поддерживать хорошее сосуществование.