Как изменить разрешенное использование земельного участка в 2019 году: Как в Подмосковье изменить вид разрешенного использования земельного участка

Ячейки:

18.06.010 Цель и предназначение.

18.06.020 График использования.

18.06.025 Правила пользования.

18.06.030 Нормы жилищной застройки.

18.06.035 Стандарты разработки Р-1-Б-3.

18.06.040 Особые стандарты разработки.

18.06.050 Исключения из стандартов разработки.

18.06.060 Промышленные дома.

18.06.070 Несоответствующие конструкции.

18.06.080 Разрешения и пересмотр планов.

18.06.010 Цель и предназначение.

A. Цель. Целью этих правил жилого района является: обеспечение надлежащим образом расположенных территорий для жилой застройки, которые соответствуют местной прибрежной программе, плану землепользования и генеральному плану, а также стандартам общественного здоровья и безопасности, установленным муниципальным кодексом; обеспечить достаточное освещение, воздух, уединение и открытое пространство для каждого жилища, установив разумные стандарты развития для массы, масштаба и расположения на строительной площадке для всего нового жилого строительства; достичь высоких стандартов проектирования участков и зданий, а также совместимости дизайна с окружающими районами; предусмотреть ряд разрешенных видов использования и деятельности в различных жилых районах; и предоставить участки для государственного и полуобщественного землепользования, необходимые для дополнения жилой застройки или требующие размещения в жилой среде.

Б. Намерение. Цель этой главы — создать следующие жилые районы и направить упорядоченное развитие в каждом районе:

1. Односемейный. Р-1, район одноквартирного жилого зонирования;

2. Двухсемейный. Р-2, микрорайон на две семьи;

3. Многосемейная. Р-3, многоквартирный жилой район, район. (Приказ 5-00 §2 Exh. B (часть), 2000).

18.06.020 График использования.

Таблицы с A-1 по A-5, графики использования, данной главы устанавливают виды использования, разрешенные в каждом жилом районе. Определенное использование разрешено по праву в соответствии с положениями этого раздела. Другие виды использования по своему характеру требуют утверждения разрешения на использование. Некоторые виды использования регулируются правилами использования, изложенными в Разделе 18.06.025. Любое не разрешенное явным образом использование категорически запрещено. (Приказ C-2015-08 §2 (Исх. A (часть)), 2015; Приказ.5-00 §2 (Exh. B (часть)), 2000).

(Постановление C-2018-04 §2 (Прил. A) (часть), 2018; Постановление C-2016-03 §3, 2016; Постановление C-15-10 §1 (Исх. A (часть)) ), 2010; Ord.5-00 §2 Exh. B (part), 2000).

18.06.025 Правила пользования.

Дополнительные правила разрешенного использования в каждом жилом районе должны выполняться для следующих целей:

A. Животные.В дополнение к определениям и классификациям этого подраздела, все животные подпадают под действие подраздела B этого раздела, правила содержания животных. Животные, не соблюдающие правила содержания животных, могут содержаться только на таких условиях и в течение времени, которые могут быть предписаны комиссией по планированию вместе с утверждением разрешения на использование.

1. Животное, экзотическое. «Экзотическое животное» означает любое дикое животное, которое обычно не разводится или не культивируется человеком для домашних или коммерческих целей, но содержится в качестве домашнего животного или для демонстрации.

2. Животное большое. «Крупное животное» означает животное крупнее самой крупной породы собак. Этот термин включает кабанов, коров, коз, лошадей, лам, мулов, домашних свиней, овец и других животных, обычно содержащихся в загонах или конюшнях.

3. Животные мелкие. «Мелкое животное» означает мелких домашних животных, которые обычно содержатся в качестве домашних животных, включая птиц, кроме домашней птицы, кошек, шиншилл, собак, миниатюрных свиней, мелких рептилий, грызунов и других подобных животных размером не более крупной породы собак. .Не более трех мелких животных могут содержаться на открытом воздухе на любом участке жилого района площадью менее пяти тысяч квадратных футов. На любом участке в любом жилом районе с площадью не менее пяти тысяч квадратных футов может содержаться не более четырех мелких животных. Пять или более мелких животных могут быть разрешены в районах R-1 и R-2 при получении разрешения на использование в каждом случае.

4. «Домашняя птица» означает кур, уток, гусей, гороха, голубей, индеек и других домашних птиц, которые обычно используются в пищу или пищевые продукты, что может нарушить спокойствие в жилых районах.Одновременно в округах R-1 и R-2 могут быть разрешены не более двух домашних птиц. В каждом районе R-1 разрешено использование трех или более домашних птиц при получении разрешения на использование. Домашняя птица запрещена в районе Р-3.

5. Животное, молодняк. «Молодое животное» означает любое животное в возрасте до четырех месяцев.

6. Петухи. Петухи категорически запрещены во всех микрорайонах.

B. Правила содержания животных.В дополнение к дополнительным правилам, изложенным в подразделе A этого раздела, содержание разрешенных животных и домашних животных должно соответствовать следующим правилам:

1. В клетке или в жилом помещении. За исключением случаев, когда это может быть утверждено как часть разрешения на использование или в сочетании с признанной образовательной программой по сельскому хозяйству или животноводству, включая любую аналогичную программу, например, для полицейских собак или собак-поводырей для слепых или слабослышащих, ни одно животное, кроме мелкие животные, такие как домашние животные, должны содержаться в клетках или размещаться в пределах жилого дома или в пределах двадцати футов от жилого дома или прилегающих жилых домов, или в пределах двадцати футов от необходимого переднего двора, или в пределах шестидесяти футов от передней линии участка.Ни один животный мир или клетки не должны находиться ближе, чем десять футов от любой прилегающей линии собственности, и также не должны быть видны такие помещения или клетки из прилегающей государственной или частной собственности.

2. Требования к открытому пространству. Максимальное количество животных, разрешенное на участке, определяется размером открытого пространства на участке. Для целей этого раздела открытое пространство определяется как общая сумма участка за вычетом покрытия основных и вспомогательных зданий.Расчет необходимого общего открытого пространства должен производиться кумулятивно, исходя из количества животных. Молодняк может быть исключен при определении требований к открытому пространству, если количество таких животных не в три раза превышает количество разрешенных животных одновременно. Минимальная площадь открытого пространства, предназначенного для содержания животных, кроме мелких животных, таких как домашние животные, должна составлять пять тысяч квадратных футов. Применяются следующие дополнительные требования к открытому пространству:

а.Дополнительные мелкие животные. За каждое дополнительное мелкое животное или домашнюю птицу: пятьсот квадратных футов;

г. Дополнительные крупные животные. На каждое крупное животное: две тысячи квадратных футов;

г. Дополнительные экзотические животные. Для каждого экзотического животного: определяется разрешением на использование.

3. Надлежащие и санитарные. Помещение или клетка для животных должны быть адекватными и гигиеничными, и все животные должны содержаться в порядке, одобренном окружным инспектором здравоохранения.

4. Хранилище, защищенное от грызунов. Все корма для животных, хранящиеся на открытом воздухе, кроме сена и соломы, должны храниться в контейнерах, защищенных от грызунов.

5. Убой животных. Убой мелких животных, выращиваемых на территории, таких как домашняя птица и кролики, разрешен только в тех случаях, когда они предназначены для употребления в пищу членами семьи.

6. Отказ от разрешения на использование крупных животных. Крупное животное, как определено в этой главе, может содержаться в районе R-1 без требования разрешения на использование при следующих обстоятельствах:

а.Программа животноводства. Требуется участие в признанной образовательной программе по сельскому хозяйству или животноводству, включая аналогичные программы, такие как программы для полицейских собак или собак-поводырей для слепых или слабослышащих.

г. Максимум один. Допускается не более одного крупного животного и только во время активного участия в программе. В случае, если на одного жителя предлагается более одного крупного животного, требуется разрешение на использование.

г.Разрешить жалобу. Что в случае получения жалоб от соседних или близлежащих жителей, участник (участники) должны предпринять все усилия для разрешения конфликта, приведшего к жалобе.

г. Передано в комиссию по планированию. В случае, если проблема не может быть решена к удовлетворению стороны, подавшей жалобу, либо животное (а) должно быть удалено, либо вопрос должен быть передан в комиссию по планированию для решения на «бесплатной» основе. Перед рассмотрением комиссии по планированию директор по развитию сообщества должен уведомить сторону, подавшую жалобу, и владельца (ов) животного о времени, дате и месте заседания комиссии по планированию, на котором будет обсуждаться вопрос.Решение плановой комиссии является окончательным, если оно не обжаловано в городском совете.

C. Дневной уход, ограниченный доступ и ограниченный уход за проживанием.

1. Шесть или меньше. Как определено в этом заголовке, эти виды использования ограничиваются немедицинской помощью для шести или менее человек.

D. Выздоравливающие и дневные учреждения, общие.

1. Разрешение на использование. Разрешение на использование необходимо до открытия любого нового или расширенного учреждения для выздоровления или организации дневного ухода за детьми в округах R-2 и R-3.

2. Планы пересмотрены. Планы должны быть рассмотрены, и / или объекты должны быть проверены пожарным округом Half Moon Bay до рассмотрения в городе.

3. Разрешения. Все необходимые разрешения или лицензии города, округа или штата должны быть получены заявителем до выдачи разрешений на использование.

4. Управление транспортными средствами. Планы должны включать средства контроля движения транспортных средств, высадки и посадки, а также парковки для сотрудников, чтобы обеспечить совместимость с жилой средой.

E. Сельское хозяйство / садоводство. Коммерческое сельское хозяйство должно быть ограничено любым участком в любом жилом районе с пятью акрами или более земли; розничная продажа разрешена только в том случае, если это специально указано в разрешении на использование. Питомники и теплицы должны использоваться только для размножения и выращивания растений и срезанных цветов; при условии, что запрещены никакие розничные продажи, а площадь участка должна составлять не менее одного акра.

Ф.Домашние занятия. Работа на дому разрешена во всех жилых районах и должна соответствовать следующим требованиям:

1. Только для резидентов. Никто, кроме проживающего в жилище, не может быть нанят на работу или явиться на работу на место работы по дому. Этот запрет распространяется и на независимых подрядчиков.

2. Отсутствие непоследовательной активности. Не допускается никакая внутренняя или внешняя деятельность, связанная с домашним занятием, несовместимая с использованием недвижимости в жилых помещениях или препятствующая ее использованию или наносящая ущерб находящемуся поблизости имуществу.

3. Полностью внутри. Домашнее занятие должно осуществляться полностью внутри здания, будь то основное жилое или вспомогательное здание, и должно занимать не более пятисот квадратных футов площади пола. Запрещается хранение материалов или принадлежностей на открытом воздухе в сочетании с домашним трудом.

4. Нет видимости. Существование домашнего занятия не должно быть очевидным за пределами территории, и никакое домашнее занятие не должно включать использование вывески или демонстрацию продуктов, видимых с улицы.

5. Запрет розничной торговли на месте. Домашнее занятие не должно включать в себя розничную торговлю на территории, внутренние или внешние изменения или конструктивные элементы, которые обычно не встречаются в жилищах.

6. Нет движения. Домашнее занятие не должно создавать пешеходного, автомобильного или грузового движения, наносящего ущерб находящемуся поблизости имуществу.

7. Требуется подача. Перед выдачей лицензии на ведение домашнего хозяйства заявитель должен представить директору по развитию сообщества письменное описание эксплуатационных характеристик предлагаемого домашнего занятия.Директор по развитию сообщества должен определить, что предлагаемое домашнее занятие соответствует требованиям этого раздела. Решения директора по развитию сообщества могут быть обжалованы в плановую комиссию заявителем или любым заинтересованным лицом.

8. Жалобы. В случае получения жалобы на занятие домом, директор по развитию сообщества должен передать этот вопрос в комиссию по планированию для проверки эксплуатационных характеристик использования.Сторона, подавшая жалобу, и лицо, занимающееся домашним хозяйством, должны быть уведомлены о времени, месте и дате заседания комиссии по планированию. В случае, если будет установлено, что домашнее занятие наносит ущерб окрестностям, комиссия по планированию может наложить любые условия, необходимые для обеспечения соответствия положениям данной главы.

г. Парковочные места. Площадки для парковки с покрытием для коммерческого использования, прилегающие к жилым районам, могут быть утверждены в разрешении на использование.Любая такая вспомогательная парковка подлежит рассмотрению и рекомендациям любым назначенным городским советом консультативным комитетом или комиссией до рассмотрения комиссией по планированию заявки на разрешение на использование.

H. Школы плавания. Школы плавания могут быть одобрены разрешением на использование в районах R-1 и R-2 на площадках площадью не менее шести тысяч квадратных футов.

I. Коммерческая съемка. Коммерческая съемка разрешена во всех жилых районах при наличии всех необходимых разрешений и лицензий, требуемых этим кодексом.

J. Продажа личного имущества. Продажа личного имущества, такая как продажа гаражей, ограничена максимум тремя выходными в календарный год для каждого участка в районах R-1 и на одну жилую единицу в районах R-2 и R-3.

К. Строительный прицеп. Для целей этого раздела строительный трейлер определяется как передвижное или временное офисное помещение, используемое подрядчиком во время строительства жилого строения или сооружений.Строительный прицеп должен быть удален с площадки в течение десяти дней после выдачи свидетельства о занятости или окончательной проверки здания, в зависимости от того, что произойдет раньше. Строительный прицеп может быть преобразован в офис продаж после утверждения разрешения на использование в каждом случае.

L. Детский дневной уход для больших семей разрешается параллельно с жилым помещением во всех жилых районах при условии, что директор по развитию сообщества определит, что дневной уход для больших семей соответствует всем следующим требованиям:

1.Концентрация использования. Не более одного детского сада для большой семьи разрешается в пределах трехсот линейных футов от границы любого существующего детского сада для большой семьи.

2. Парковка. Парковка на территории сверх того, что требуется для использования в жилых помещениях, не требуется.

3. Пассажирская загрузка. В дополнение к доступной загрузке на улице, на площадке должно быть предусмотрено как минимум одно место для загрузки пассажира в периоды посадки и высадки.

4. Шум. Работа детского сада для большой семьи должна соответствовать ограничениям по шуму, указанным в главе 9.23.

5. Показ игровых площадок на открытом воздухе. В соответствии с требованиями данной главы должен быть предусмотрен прочный забор для защиты открытых игровых площадок, расположенных в заднем дворе.

6. Резиденция. Оператор детского сада для большой семьи должен постоянно проживать в той квартире, в которой находится детский сад.

7. Гараж. Никакая часть гаража, обеспечивающая «необходимую» парковку, не может использоваться для дневного ухода.

8. Требования пожарных и строительных норм. Дневной уход за многодетной семьей должен соответствовать требованиям Государственной службы пожарной безопасности.

9. Государственное и иное лицензирование. Дневной уход для больших семей должен иметь государственную лицензию и функционировать в соответствии со всеми применимыми государственными и местными правилами. (Приказ C-2019-03 §2 (Исх. A) (часть), 2019; Приказ.C-2016-03 §4, 2016; Ord. C-2015-04 §1 (часть), 2015; Ord. C-2014-12 §1, 2014; Ord. C-2014-05 §1, 2014; Ord. 5-00 §2 (Exh. B) (часть), 2000).

18.06.030 Нормы жилищной застройки.

В таблице Б данной главы приведен график нормативов застройки для всех районов Р-1. В таблице В приведен график нормативов застройки районов Р-2 и Р-3. Эти стандарты должны соблюдаться вместе с Разделом 18.06.040. Особые правила застройки для всех застроек в жилых районах.

(Постановление C-2014-10 §4 (A), 2014; Постановление C-15-10 §1 (Исх. A (часть)), 2010; Постановление 5-00 §2 Exh. B (часть) , 2000).

18.06.035 Стандарты разработки Р-1-Б-3.

В районе Р-1-Б-3 применяются следующие стандарты застройки:

A. Разрешенные виды использования указаны в Разделе 18.06.020.

B. Дополнительные правила должны соответствовать правилам, указанным в Разделе 18.06.025.

C. За исключением случаев, указанных в подразделе D этого раздела, стандарты развития должны соответствовать определенным для округа R-1 в Разделе 18.06.030 и общеприменимым в разделах с 18.06.040 по 18.06.080.

D. Несмотря на подраздел C этого раздела, применяются стандарты, указанные в таблице B-2:

(Постановление C-2013-08 §2, 2013 г .: Постановление C-2013-01 §2, 2013 г.).

18.06.040 Особые стандарты разработки.

В сочетании со специальными стандартами разработки, изложенными в таблицах B и C данной главы, применяются следующие специальные правила разработки:

А. Открытое пространство. Развитие многоквартирных домов в районе R-2 и R-3 должно включать в себя полезные открытые пространства, составляющие пятнадцать процентов площади на единицу, а именно:

1. Полезное открытое пространство. Используемое открытое пространство определяется как сумма частного открытого пространства и общего открытого пространства, как определено в этом разделе, обеспечивающее открытое или открытое пространство на земле или на балконе, террасе, крыльце или террасе, предназначенное и доступное для жизни на открытом воздухе, отдыха, пешеходный доступ или озеленение, за исключением парковок, проездов, подсобных или служебных зон, или любого необходимого двора перед входом или улицей, а также за исключением любых земельных участков с уклоном более двадцати процентов.

2. Частное открытое пространство. Частное открытое пространство — это открытое пространство, примыкающее к жилой единице и имеющее прямой доступ к ней, зарезервированное для исключительного использования жильцами жилой единицы и их гостями, например, внутренние дворики или застекленные террасы или балконы. Внутренние дворы на уровне класса должны иметь минимальную площадь сто двадцать квадратных футов, а балконы должны иметь минимальную площадь шестьдесят квадратных футов с размером не менее шести футов, чтобы удовлетворить часть требований к открытому пространству.

3. Общее открытое пространство. Общее открытое пространство — это открытое пространство, обычно используемое жителями здания, имеющее минимальный размер пятнадцати футов в любом направлении и минимальную площадь трехсот квадратных футов. К общему открытому пространству относятся террасы, корты, дворы без улиц, задние дворы, открытые патио и палубы, крыши, окруженные парапетными стенами или аналогичные конструкции, имеющие минимальную высоту четыре фута. Общее открытое пространство должно быть открыто для неба и не должно включать подъездные пути, пешеходный доступ к объектам, парковочные зоны или зоны, необходимые для дворов перед домом или улицей.

Б. Ландшафтный дизайн.

1. Соответствие директивам. Все посадочные площади, растительный материал и орошение должны соответствовать руководящим принципам действующей городской программы водосбережения.

2. Ландшафтный план. План озеленения необходим для всех новых многоквартирных домов, и он должен соответствовать критериям проектирования, содержащимся в этом заголовке, и текущей городской программе водосберегающего озеленения.

3.Никаких препятствий. Никакое озеленение не может препятствовать, блокировать, затруднять или иным образом позволять расти над общественным тротуаром или другим способом общественного или частного доступа, таким как улица, тротуар или дорога. За деревьями и кустарниками следует ухаживать таким образом, чтобы обеспечивать минимальное расстояние между общедоступными или частными тротуарами, улицами, дорогами или полосами отчуждения и самой низкой листвой.

4. Расстояние видимости. В пределах зоны видимости любого угла, как определено в данном документе, деревья должны быть обрезаны, чтобы оставался зазор в девять футов между естественным уклоном и самой нижней листвой, а кусты должны быть обрезаны до максимальной высоты трех футов.

а. Зона дальности видимости. Треугольная область, измеренная от углового маркера собственности или вершины радиуса кривой до двух точек, расположенных на расстоянии двадцати пяти футов назад вдоль передней и боковой линий собственности и завершенная диагональю, соединяющей эти две точки. Объем пространства от трех до девяти футов над этой треугольной областью должен быть свободным, чтобы обеспечить безопасное движение транспортных средств на перекрестке улиц. Во время обзора новой застройки на угловых участках эта зона видимости может быть увеличена для улиц, если будет обнаружено, что увеличенное расстояние обзора требуется для безопасности на перекрестке, сделанном во время проверки дискреционного разрешения (разрешений) для проекта.

C. Высота заборов, стен, ворот и живых изгородей. Высота забора, стены или живой изгороди должна измеряться по вертикали от естественного или готового существующего уровня, в зависимости от того, что ниже, у основания забора, стены или живой изгороди до вершины забора, стены или живой изгороди выше этого уровня. Следующие особые критерии должны применяться во всех жилых районах:

1. Подъездные ворота. Декоративные ворота могут быть на один фут выше, чем разрешенная в этом месте высота забора.

2. Максимальная высота. Максимальная высота сплошного забора, стены или живой изгороди должна составлять:

а. Передняя ограниченная высота. Заборы, стены и живые изгороди, расположенные в пределах требуемой зоны отступления переднего двора или в пределах зоны расстояния от площадки, как определено в настоящем документе, должны быть ограничены максимальной высотой в три фута.

г. Ограниченная высота сзади. Заборы, стены и живые изгороди, расположенные позади требуемой зоны отступления переднего двора, должны быть ограничены максимальной высотой в шесть футов, если только эта зона не находится в пределах зоны расстояния от площадки, как определено в данном документе, и в этом случае максимальная высота не должна превышайте три фута в зоне расстояния до площадки.

г. Решетки или рельсы. Дополнительный один фут высоты забора или стены разрешается на ограждениях переднего двора, заднего двора и внутренних боковых дворов, только если добавленное ограждение имеет отверстия, составляющие не менее пятидесяти процентов добавленной площади (например, решетчатые решетки или перила).

г. Подпорная стена забор. Если подпорная стена защищает выемку ниже существующего уровня или содержит насыпь выше существующего уровня и расположена на линии, разделяющей участки, такая подпорная стена может быть увенчана забором, стеной или живой изгородью с максимальной общей высотой, не превышающей шести футов. .

Д. Парковка во дворе. Парковка во дворе должна быть предусмотрена для всех целей в жилом районе в соответствии со следующими минимальными требованиями:

1. Парковочные места. Парковочные места должны соответствовать размерам:

2. Проходы доступа. Парковочные площадки должны обеспечивать соответствующие проходы для всех поворотов и маневров транспортных средств и соответствовать следующим стандартам парковки:

3. Улица Полоса отвода.Парковка не должна быть спроектирована так, чтобы было необходимо маневрировать транспортным средством на полосе отвода на общественной или частной улице или выезжать на нее задним ходом. Это правило не применяется к проездам в районах R-1 и R-2 или к проектам с двумя или менее блоками в районе R-3.

4. Расположение. Необходимые гаражные места не должны располагаться в пределах заднего двора, но открытые, открытые парковочные места могут быть расположены в боковых или задних дворах.

5. Дуплексы и триплексы.Требуется одно парковочное место для гостей. Место на гостевой автостоянке должно быть открытым. Место для гостевой парковки не должно находиться в тандеме с другими необходимыми парковочными местами без согласования исключения для парковки.

6. Многоквартирный жилой дом. Особые положения применяются к округу C-D в соответствии с главой 18.07; в противном случае, по крайней мере, одно из двух требуемых парковочных мест для каждой единицы должно быть заключено в гараж. Второе необходимое парковочное место и гостевые парковочные места могут быть открыты.

7. Навесы для автомобилей. Любой навес или открытая парковка для пяти или более автомобилей, предназначенных для использования в жилых помещениях, должны быть ограждены сплошной стеной или забором высотой шесть футов, за исключением того, что высота стены или забора, примыкающего к необходимому переднему двору, должна быть не менее двух футов. или более трех футов.

8. Гаражи. В гаражах должно быть достаточно места для стандартных парковочных мест. Проемы гаражных ворот должны иметь высоту не менее семи футов и должны быть закрыты сплошными или секционными потолочными воротами, которые должны быть изготовлены из прочного материала, одобренного строительным отделом, и окрашены, окрашены или обработаны, чтобы они гармонировали с внешним видом жилого помещения. состав.Все необходимые гаражи должны быть свободными, свободными и доступными для парковки транспортного средства или транспортных средств в любое время.

E. Подъездные пути. Видимость проезжей части, пересекающей границу участка улицы, не должна быть заблокирована на высоте от трех до девяти футов на глубине пяти футов от границы участка улицы, если смотреть с края полосы отвода по обе стороны от проезжей части. подъездная дорога на расстоянии пятидесяти футов или на ближайшем пересечении линии собственности с линией собственности на улице, в зависимости от того, что меньше.

1. Полукруглый. Полукруглые подъездные пути разрешены на участках шириной семьдесят пять футов или более, если не более пятидесяти процентов площади переднего отступа должно быть вымощено, и если видимое озеленение должно быть установлено между подъездной дорожкой и тротуаром.

2. Минимальная ширина. На строительных площадках в районе R-1 и R-2 подъездные пути к гаражам на две машины должны иметь минимальную ширину восемнадцать футов для гаражей на две машины и девять футов для гаражей на одну машину и минимальную глубину 18 футов. для рулонных дверей и двадцать футов для подъемных дверей с соответствующей шириной проема в гараж.Подъездные пути, ведущие к отдельно стоящему или пристроенному гаражу на заднем дворе, должны иметь те же размеры, что и рядом с гаражом, но могут быть уменьшены до минимальной ширины десяти футов в требуемых зонах отступления.

F. Подземные коммуникации. Все новые электрические, телефонные, кабельные и аналогичные распределительные линии, обеспечивающие прямое обслуживание объекта жилой застройки, а также любые такие службы, существующие на участке, должны быть проложены под землей на участке, если такая установка не будет сочтена невозможной.

г. Максимальный габарит здания. Максимальный размер ограждающей конструкции применяется ко всей жилой застройке в любой жилой зоне. Максимальный размер ограждающей конструкции, в которую должны входить все конструкции в жилых зонах, определяется следующим образом: плоскость, которая начинается на высоте десяти футов над боковыми линиями собственности и простирается в собственность под углом в сорок пять градусов и на шестнадцать футов выше фасада и задняя линия отступления и простирается в собственность под углом в шестьдесят градусов.Следующие элементы могут нарушить максимальную ограждающую конструкцию здания, как определено в этом подразделе:

1. Мансардные окна или фронтоны могут выходить за пределы ограждающей конструкции; при условии, что комбинация всех этих элементов на одной строительной площадке измеряет не более пятнадцати горизонтальных футов на пересечении ограждающей конструкции на любой ограждающей конструкции бокового двора, а общая общая высота выступающих элементов не превышает максимально допустимую высота здания.(Постановление C-2020-02 §2 (Прил. A) (часть), 2020; Постановление C-8-11 §2 (A), 2011; Постановление C-15-010 §1 (Исх. A) (часть)), 2010; Ord. 5-00 §2 Exh. Б (часть), 2000).

18.06.050 Исключения из стандартов разработки.

A. Исключения из стандарта высоты.

1. Дымоходы. Дымоходы могут превышать максимальную высоту каждого жилого района только в той степени, в которой это требуется Строительным кодексом Калифорнии.

2. Архитектурные особенности.Башни, шпили, купола, лифтовые пентхаусы или аналогичные архитектурные элементы, а также механические приспособления должны соответствовать максимальной высоте каждого жилого района.

3. Исключения. В дополнение к обнаруженным отклонениям, изложенным в этом заголовке, комиссия по планированию может утвердить исключение, позволяющее конструкции превышать максимальную высоту здания, установленную для каждого жилого района в таблицах B и C данной главы. Рассмотрение заявки комиссией по планированию должно включать оценку предлагаемого объема конструкции, включая как горизонтальные, так и вертикальные размеры, расположение конструкции на участке, а также обработку всех отступающих и открытых участков, а также световых плоскостей.Комиссия по планированию может рассмотреть рекомендацию любого консультативного комитета или комиссии, назначенного городским советом. Должны быть сделаны следующие дополнительные результаты согласования:

а. Увеличенная высота здания. Увеличение высоты здания приведет к появлению большего количества открытого для публики открытого пространства и видов, чем если бы здание (я) соответствовало стандарту максимальной высоты здания для жилого района;

г. Более желаемый результат.Увеличение высоты здания приведет к более желательному архитектурному оформлению здания (зданий) и более сильному и более привлекательному визуальному характеру территории, чем при соблюдении стандарта максимальной высоты здания;

г. Никаких нежелательных результатов. Что увеличенная высота здания не приведет к созданию нежелательных или резких масштабных отношений между строениями и существующими застройками в районе;

г.Больше нет площади. Строения не должны иметь больше площади пола, чем можно было бы достичь без исключения.

B. Исключения из стандарта максимальной площади пола. В дополнение к выводам по отклонению, изложенным в этом заголовке, комиссия по планированию может утвердить исключение из стандартов соотношения площадей этажей при условии следующих дополнительных выводов в каждом случае:

1. Сохраняется преобладающий образец. Визуальный масштаб и объем предлагаемой структуры соответствуют преобладающему образцу, установленному существующими структурами в окружающем районе;

2.Совместимость с сайтом. Предлагаемая структура совместима с физическими характеристиками участка;

3. Просмотры не затронуты. Дополнительные квадратные метры предлагаемой структуры не повлияют на общественные или частные просмотры сайта;

4. Защита доступа к солнечной энергии. Дополнительная площадь пола не должна влиять на доступ солнечной энергии к соседним строениям.

C. Исключения из Стандарта покрытия лотов. Зона дорожек, патио, бассейнов в земле или бассейнов, которые не выступают более чем на тридцать дюймов над землей, открытых настилов на тридцать дюймов или меньше над землей и карнизов, выступающих на тридцать дюймов или меньше от внешней поверхности здания. стена не должна учитываться при расчете покрытия участка.

D. Исключения из понижающих стандартов.

1. Отдельные вспомогательные конструкции.

а. Отдельно стоящие вспомогательные конструкции площадью не более двухсот пятидесяти квадратных футов и общей высотой не более восьми футов могут быть расположены в пределах необходимого отступа на заднем дворе участка, но не должны быть ближе пяти футов к задней линии собственности или пяти футов к боковая линия собственности.

г. Отдельно стоящие вспомогательные конструкции площадью более двухсот пятидесяти квадратных футов и общей высотой более двенадцати футов могут быть расположены в пределах необходимого отступа на заднем дворе площадки, но не должны быть ближе десяти футов к задней линии владения или пяти футов сбоку. линия собственности; при условии, что это не посягает на максимальную ограждающую способность здания.

г. Отдельно стоящие дополнительные конструкции должны соответствовать всем применимым требованиям Строительного кодекса Калифорнии.

2. Прикрепленные конструкции и элементы. Суммарная длина всех эркеров, балконов, навесов, дымоходов, крытых веранд и декоративных элементов, прикрепленных к конструкции, может выступать в требуемый двор или зону отступления не более чем на двадцать процентов от строительной ширины участка вдоль задней стены здания. , и двадцать процентов строительной длины стены уличного здания.Площадь, определяемая допустимым вторжением и общей разрешенной длиной, является максимальной площадью проецирования.

а. Закрытые веранды и солярии. Если он прикреплен к первому этажу жилого дома, может распространяться на задний двор на двадцать процентов ширины участка, но должен обеспечивать минимальное отступление заднего двора на тринадцать футов и обеспечивать требуемые отступы на задний двор, указанные в таблицах B и C этой главы. Закрытые веранды и солярии не должны превышать максимальную высоту девяти футов в требуемой зоне отступления.Установленные на верхних этажах солярии, веранды и настилы могут не входить в требуемые задние и боковые отступы. Площадь, покрытая закрытыми вспомогательными конструкциями, должна быть включена в расчеты площади участка.

г. Балконы. Балконы на втором этаже или выше могут выступать максимум на тридцать дюймов в требуемую переднюю или заднюю часть. Балконы или палубы второго этажа, выходящие на требуемые отступы переднего или заднего двора, должны иметь открытые перила, стеклянные или архитектурные детали с отверстиями для уменьшения видимых габаритов; балконы, состоящие исключительно из массивных ограждений, не могут выступать в необходимые дворы.Та часть балкона, которая выступает в зону отступления, не должна быть закрыта.

3. Покрытия для патио. Крышки патио только с решетчатой ​​конструкцией с открытой крышей, прикрепленные к основной конструкции, могут быть расположены в требуемых задних дворах, но должны обеспечивать минимум пять футов для отступа заднего двора и отступа бокового двора, равного требуемому боковому двору двора. нижележащее районирование района.

4. Карнизы, карнизы, навесы, навесы и механическое оборудование.Эти элементы могут выступать максимум на тридцать дюймов в требуемых ярдах; при условии, что остается минимальный зазор в три фута.

5. Ящики для цветов и другие декоративные элементы. Декоративные элементы, прикрепленные к стенам конструкции, могут выходить максимум на двенадцать дюймов в любую требуемую зону отступления.

6. Посягательство на эркер. Эркеры, обеспечивающие площадь пола (т. Е. Выходящие от готового пола вверх), могут не посягать на требуемые отступы и включаются в расчеты площади участка.

7. Расчеты эркера. Эркеры, имеющие как минимум восемнадцать дюймов свободного пространства над готовым уровнем, которые не обеспечивают площадь пола и не выступают за карниз, не включаются в расчеты покрытия участка. Эркеры, которые обеспечивают минимум восемнадцать дюймов свободного пространства над уровнем земли и не обеспечивают площади пола, могут посягать максимум на тридцать дюймов на требуемые отступы переднего и заднего двора и не более чем на двенадцать дюймов на любые требуемые отступы бокового двора.

E. Стандарты застройки исключительных, некачественных и сильно некачественных участков. В этом разделе излагаются стандарты разработки некачественных или сильно некачественных участков, которые определены в определениях кодов зонирования в Разделе 18.02.040.

1. На особые лоты распространяются стандарты разработки R-1, изложенные в Таблице B данной главы, если не указано иное.

2. Разработка некачественных или сильно некачественных партий, кроме исключительных, должна соответствовать всем стандартам, изложенным в таблицах E и F данной главы, соответственно, если не указано иное.Обзор проекта в соответствии с главой 14.37 требуется для всех разработок, включая дополнения и вспомогательные конструкции, но не включая их полностью в рамках существующей дополнительной жилой единицы застройки, как определено в Разделе 18.33.030, на любом нестандартном или сильно нестандартном участке или строительной площадке, за исключением предусмотренных в подразделе (E) (3) этого раздела.

3. Согласованность прибрежного акта. Исключение из стандартов застройки для некачественных, сильно некачественных и исключительных участков, изложенное в этом подразделе, должно применяться только в полном соответствии с требованиями разрешений на прибрежную застройку в соответствии с разделами 30600 и 30610 Закона о прибрежных территориях и разделами раздела 14 13250, 13252 и 13253 Калифорнийского свода правил и разделов 18.20.025 и 18.20.030 кодекса зонирования.

F. Исключения для доступного жилья. Комиссия по планированию проекта доступного жилья может отменить или смягчить любые стандарты и правила застройки, указанные в данной главе, если полученная в результате застройка полностью соответствует политике сертифицированного плана землепользования и всем другим применимым положениям кодекса зонирования за пределами этого глава.

G. Исключения для проектов пожилых людей и жилья для инвалидов. Комиссия по планированию односемейного, многосемейного или однокомнатного жилого дома может быть отменена или смягчена комиссией по планированию проекта строительства однокомнатного, многоквартирного или однокомнатного жилья, ограниченного проживанием пожилых людей или людей с ограниченными возможностями, если результат строительства полностью соответствует требованиям. политика сертифицированного плана землепользования и все другие применимые положения кодекса зонирования за пределами данной главы.

H. Исключения для больших арендных единиц. Проекты многоквартирной аренды по доступной цене или по рыночной ставке, которые включают двадцать пять или более процентов квартир с как минимум тремя спальнями, имеют право на следующие исключения:

1. Десятипроцентный бонус за плотность, основанный на максимально допустимой плотности участка в соответствии с Кодексом зонирования. Бонус за плотность округляется до ближайшего целого числа. Этот бонус за плотность не является дополнением к любому другому бонусу за плотность, на который может претендовать проект.

2. Снижение стандартов разработки в соответствии с применимыми положениями подраздела G настоящего раздела и главы 18.42.

3. Если проект по рыночной ставке не имеет права на какие-либо сокращения или исключения в стандартах разработки в соответствии с подразделом G данного раздела или главой 18.42, проект может получить одно из следующих стимулов: требования по отступлению, боковому и заднему двору, (б) увеличение максимальной высоты на десять процентов или (в) увеличение максимального покрытия площадки на четыре процента.

I. Исключения для незначительных улучшений доступа для инвалидов. Директор по развитию сообщества может отменить или смягчить исключения из требований городского развития, включая стандарты и правила этого кодекса, в случае незначительных улучшений зданий для разумного удовлетворения потребностей в доступе для людей с ограниченными возможностями.

1. Порядок действий. Исключения из существующих стандартов разработки могут быть разрешены директором по развитию сообщества после того, как будут сделаны все выводы, изложенные ниже.

а. Запрос об исключении должен быть подан на бланке заявления, предоставляемом отделом планирования, и должен содержать следующую информацию:

и. План участка и отметки.

ii. Основание для заявления о том, что физическое лицо признано инвалидом.

iii. Положение муниципального кодекса, положение постановления о зонировании или другое постановление или политика, из которых запрашиваются исключения.

iv. Дополнительная вспомогательная информация, которая может потребоваться директору по развитию сообщества для обеспечения достаточного понимания запроса и соблюдения стандартов разработки.

г. Публичного уведомления или слушания не требуется.

г. Исключения допускаются при следующих ограничениях:

и. Улучшения должны быть ограничены теми, которые необходимы для улучшенного доступа для людей с ограниченными возможностями, включая, помимо прочего, пандусы, расширение коридоров или ванных комнат или туалетов.

ii. Исключения из правил разработки должны быть ограничены любым или всеми из следующего в течение срока службы каждой конструкции:

а. Покрытие мощеных площадей не более двухсот пятидесяти квадратных футов сверх допустимых лимитов для площадки; и / или

бб. Площадь этажа не более ста пятидесяти квадратных футов сверх допустимых лимитов для участка; и / или

куб. Посягательство на неудачи, не превышающие десяти процентов допустимой ширины неудач; и / или

дд.Увеличен максимальный размер здания для основного жилого или основного здания, чтобы он не превышал сто пятьдесят квадратных футов сверх допустимого максимума для данного участка.

2. Выводы. Директор по развитию сообщества должен сделать все следующие выводы, чтобы сделать исключение для незначительных улучшений для доступа инвалидов:

а. Предлагаемые исключения необходимы для предоставления доступа инвалиду, как это определено Федеральным законом о справедливом жилищном обеспечении или Законом о справедливом найме и жилье штата Калифорния (Законы).

г. Дом или здание будет использоваться лицом с ограниченными возможностями, защищенными законами.

г. Исключение (я) необходимо для того, чтобы сделать конкретный дом или здание доступным для человека с ограниченными возможностями в соответствии с Законами.

г. Запрошенное (ые) исключение (я) не налагает чрезмерного финансового или административного бремени на город.

e. Предлагаемое (ые) исключение (я) не вызовет значительного негативного воздействия на окружающую среду собственности заявителя, прилегающей собственности или окружающих районов и города.

ф. Предлагаемое (ые) исключение (я) не окажет существенного негативного воздействия на конфиденциальность заявителя или соседних с ним соседей.

г. Запрос на разумное приспособление в соответствии с этим разделом может быть одобрен, если он соответствует сертифицированной местной прибрежной программе, или он может быть одобрен, и город может отказаться от соблюдения применимого в иных случаях положения местной прибрежной программы, если город обнаружит оба из следующих : (i) запрашиваемое разумное приспособление в максимально возможной степени соответствует сертифицированной местной прибрежной программе; и (ii) нет реальных альтернативных способов предоставления жилья на территории, которые обеспечивали бы большее соответствие с сертифицированной местной прибрежной программой.

ч. Запрос на разумное (ые) приспособление (а) не потребует кардинального изменения характера землепользования и зонирования города, а также строительных норм, политики, практики и процедур, а также местной прибрежной программы города. (Постановление C-2019-03 §2 (Исх. A) (часть), 2019; Постановление C-2018-04 §2 (Прил. A) (часть), 2018; Постановление C-2015-04 §1 (часть), 2015; Постановление C-2014-10 §4 (B), 2014; Постановление C-8-11 §§2 (B), (C), 2011; Постановление C-15-10 §1 (Исх. A) (часть), 2010: Приказ O-2-06 §2, 2006 г .; Приказ.O-6-04 §2 Отл. А (часть), 2004; Ord. O-5-04 §1 Пр. А, 2004; Ord. O-4-04 §1 Пр. А, 2004; Ord. 5-00 §2 (Exh. B) (часть), 2000).

18.06.060 Промышленные дома.

A. Намерение. Намерение города состоит в том, чтобы предоставить возможности для размещения промышленных домов в односемейных жилых районах в соответствии с законодательством штата и гарантировать, что такие промышленные дома спроектированы и расположены таким образом, чтобы быть гармоничными в контексте окружающей среды. дома и окрестности.

B. Утверждение. Утверждение директором по развитию сообщества требуется до выдачи разрешений на строительство для отдельных построенных домов на участке в любом районе R-1, в соответствии с положениями этого раздела. Директор по развитию сообщества должен проверить каждый предложенный изготовленный дом, чтобы определить совместимость по дизайну и внешнему виду с жилыми постройками в окрестностях, на основе критериев проектирования и застройки, изложенных в этом разделе.

с.Место нахождения. Готовые дома могут располагаться в любом жилом районе, где разрешено строительство особняка на одну семью, с теми же ограничениями по плотности и с теми же правилами развития собственности. Промышленные дома могут располагаться на строительных площадках со средним уклоном не более десяти процентов.

Д. Дизайн и разработка. Критерии проектирования и застройки, изложенные в этом разделе, предназначены для защиты целостности района, обеспечения гармоничных отношений между промышленными домами и окружающим их использованием и минимизации проблем, которые могут возникнуть в результате размещения промышленных домов на строительных площадках, предназначенных для проживания одной семьи. использует.Каждый произведенный дом:

1. Ширина. Должен быть не менее восемнадцати футов в ширину при измерении в самом узком месте;

2. Фундамент. Должен быть построен на постоянном фундаменте, одобренном строительным чиновником;

3. Недавнее производство. Должны быть изготовлены после 15 июня 1976 г. и должны быть сертифицированы в соответствии с Национальным законом о строительстве и безопасности промышленных домов 1974 г. и должны устанавливаться в соответствии с положениями последней редакции Единого строительного кодекса, принятого городом;

4.Плинтус. Обеспечит плинтус из материалов внешней отделки до готового сорта;

5. Сайдинг. Обеспечить материал наружной обшивки, совместимый с прилегающими жилыми постройками; блестящая или металлическая отделка запрещена;

6. Уклон кровли. Должен иметь крышу с уклоном не менее трех дюймов по вертикали на двенадцать дюймов по горизонтали;

7. Материал кровли. Должен иметь кровельный материал из бетона или асфальтовой черепицы, тряски или черепицы, соответствующий самым последним редакциям Единого строительного кодекса, принятого городом;

8.Крыша с карнизом или свесом. Должны быть обеспечены карнизы или свесы крыши высотой не менее одного фута при измерении от вертикальной стороны устройства;

9. Отметка этажа. Должен поддерживать высоту готового пола не выше двадцати дюймов над уровнем внешней отделки; и

10. Крытая парковка. Обязательно поддерживать крытую парковку в соответствии с положениями настоящей главы. Внешние материалы и кровля, предлагаемые для любого гаража, должны быть такими же, как и материалы, используемые в основной конструкции.

E. Аннулирование государственной регистрации. Каждый раз, когда промышленный дом устанавливается на постоянный фундамент, любая регистрация такого промышленного дома в штате Калифорния должна быть отменена в соответствии с законами и постановлениями штата. До того, как какой-либо сертификат заселения может быть выдан для использования такого искусственного дома, владелец должен предоставить строительному чиновнику удовлетворительное свидетельство того, что государственная регистрация изготовленного дома была или наверняка будет аннулирована; если произведенный дом новый и никогда не регистрировался в государстве, владелец должен предоставить строительному чиновнику справку об этом от продавца, продающего дом.(Постановление C-2019-03 §2 (Исх. A) (часть), 2019; Постановление C-2015-04 §1 (часть), 2015; Постановление 5-00 §2 (Исх. B) (часть) ), 2000).

18.06.070 Несоответствующие конструкции.

Любое существующее жилое строение, законно построенное в соответствии с кодексом зонирования до даты вступления в силу постановления, кодифицированного в этом заголовке, которое повреждено в результате катастрофы, такой как пожар, наводнение, взрыв, ветер, землетрясение, война, беспорядки или другое бедствие, может быть заменены, восстановлены, перестроены или отремонтированы и использованы как до того, как такое событие произошло, при соблюдении всех следующих условий:

А.Нет повышенного несоответствия. Что любое несоответствующее покрытие участка, высота, соотношение площадей пола или отступление от конструкции не будут увеличиваться сверх того, что существовало до того, как произошло повреждение, если только отклонение не будет одобрено в соответствии с положениями этого раздела;

B. Требование разрешения на строительство. Заявление о разрешении на строительство для замены или ремонта поврежденного или разрушенного здания должно быть подано в течение двадцати четырех месяцев после события;

с.Соответствие строительным нормам. Все применимые положения Единого строительного кодекса, принятого городом на момент запроса разрешения на строительство для ремонта или реконструкции, должны быть включены в планы. (Приказ 5-00 §2 Exh. B (часть), 2000).

18.06.080 Разрешения и пересмотр планов.

A. Требование разрешения на строительство. Разрешение на строительство требуется для любого нового строительства, реконструкции или дополнения, за исключением ограждений, высота которых не превышает семи футов, и настилов высотой менее восемнадцати дюймов.

B. Требование отклонения. Отклонение должно требоваться для любого проекта в любом жилом районе, который не соответствует стандартам развития и дополнительным правилам, изложенным в этой главе, или для проектов, которые включают предложения по расширению существующих несоответствующих условий на участке.

C. Обзор архитектуры и плана участка. Положения этого заголовка, касающиеся обзора архитектуры и плана участка, должны соблюдаться до выдачи любых разрешений на строительство, для которых требуется анализ проекта.(Приказ 5-00 §2 Exh. B (часть), 2000).

приложений для разработки

The City’s Business and Development Handbook предоставляет пошаговое руководство по размещению компании на Lee’s Summit, а также описывает процесс подачи заявки на разработку и утверждения.

Зонирование

Зонирование — это процесс изменения классификации отдельных участков земли или земельных участков. В рамках этого процесса необходимо подать заявку на изменение зонирования, а также провести два общественных слушания в Комиссии по планированию и в городском совете.Цель процесса публичных слушаний — убедиться, что предлагаемые виды использования подходят в предполагаемом месте и совместимы с существующими или планируемыми видами использования на окружающей территории. Кроме того, на этом этапе обычно принимаются решения, которые определяют плотность (или интенсивность) развития, а также его общий план и характер. Эти решения принимаются только после того, как выслушаны любые опасения, которые окружающие владельцы собственности или представители широкой общественности могут иметь в отношении предлагаемой застройки и ее воздействия на сообщество.

Изменение зоны (без предварительного плана развития) (только для изменения зоны в AG, RDR, RLL и R-1)

Перезонирование с предварительным планом развития (для всех остальных проектов перезонирования)

Разрешение на специальное использование

Разделение города на районы основано на том принципе, что одинаковые условия преобладают во всем конкретном районе. Некоторые виды использования земли не подходят в качестве «разрешенного использования» в определенных районах и определены как особые виды использования.Такое использование может быть одобрено в конкретном месте из-за факторов или причин, не относящихся к районам зонирования в целом. Особые виды использования могут иметь уникальное влияние на прилегающие виды использования земли и, следовательно, подлежат индивидуальному рассмотрению в отношении местоположения и условий использования для защиты и продвижения основных целей Постановления о едином развитии (UDO).

Разрешение на специальное использование

План застройки — это план или карта, которая включает в себя план участка, показывающий такие вещи, как расположение зданий и парковок, отметки зданий и взаимосвязь предлагаемого застройки с существующим или предлагаемым застройкой на прилегающей территории.Саммит города Ли использует как предварительный, так и окончательный план развития.

Предварительный план развития

Целью предварительного плана застройки является утверждение концепции развития конкретного земельного участка. Предварительный план застройки включает в себя общую концепцию всей застройки и требуется как часть перепланировки любого объекта недвижимости; развитие любой незанятой недвижимости; или изменение основного использования собственности. Все элементы плана развития и внешнего вида проекта на данном этапе не дорабатываются, а утверждаются в концептуальном виде.

Предварительный план разработки — применение, инструкции и контрольный список

Окончательный план развития

Окончательные планы застройки требуются перед застройкой собственности в планируемом районе или там, где предлагается нежилое использование в жилом районе, например, церкви и школы. На этом этапе процесса сотрудники изучают детали застройки, включая архитектуру, ландшафтный дизайн, внешнее освещение, профилирование, дренаж, движение транспорта на территории, а также проверку таких объектов, как погрузочные площадки, мусорные баки и внешнее механическое оборудование.На этом этапе дорабатываются все элементы плана развития и внешнего вида проекта. Окончательные планы разработки включают уточненные чертежи, посвященные одному этапу разработки.

Окончательный план разработки — применение, инструкции и контрольный список

Планировка подразумевает разделение земли на участки или участки. Плата регистрируется как постоянный юридический документ, который включает как точное юридическое описание, так и графическое изображение любого недвижимого имущества, подлежащего разделу.Целью platting является обеспечение легкодоступного и понятного публичного реестра собственности. Существуют три типа турниров: предварительный, финальный и минорный.

Предварительная плита

Предварительная таблица демонстрирует общую концепцию подразделения для всего участка собственности или земельного участка. Предварительная таблица показывает общую конфигурацию участка, схему улиц и существующий рельеф. Предварительная площадка требуется для всех подразделений земли, кроме второстепенных.Названия улиц обычно устанавливаются на предварительной площадке — см. Правила города в отношении названий улиц, чтобы узнать, как выбирать названия улиц.

Предварительный пакет (приложение, инструкции и контрольный список)

Final Plat

Последняя платформа обычно представляет собой только одну фазу разработки в рамках утвержденной предварительной платформы. Последняя площадка более детализирована, чем предварительная, и включает точную планировку участков, местоположения сервитутов и язык посвящения для всех общественных улиц и сервитутов.Последняя площадка должна быть записана в регистратор документов округа и возвращена в Департамент услуг по развитию до выдачи разрешения на строительство для любого участка в пределах площадки. См. Инструкции по записи платформы для получения информации о том, как записать платформу в округе после того, как она будет одобрена городом.

Final Plat — Применение, инструкции и контрольный список

Малая пластина

Дополнительную платформу можно использовать только для разделения одного, двух или трех лотов.Его также можно использовать для корректировки границ собственности между владельцами прилегающих участков, корректировки линий застройки или в качестве повторного обследования для объединения 2 или более участков в один участок. Второстепенная пластина должна иметь тот же уровень детализации, что и последняя пластина. Незначительная плата должна быть записана в регистраторе документов соответствующего округа и возвращена в Департамент услуг по развитию до выдачи разрешения на строительство для любого участка в пределах площадки. См. Инструкции по записи платформы для получения информации о том, как записать платформу в округе после того, как она будет одобрена городом.

Minor Plat — Применение, инструкции и контрольный список

Приложение для улучшения общественной инфраструктуры (инженерные чертежи)

Заявка на улучшение общественной инфраструктуры

Поправка к Комплексному плану

Поправка к Всеобъемлющему плану используется для изменения предпочтительного землепользования собственности, указанного на перспективном плане города. Это не меняет карту зонирования и не меняет классификацию зонирования определенного свойства.Комплексный план обычно готовится городскими властями, хотя владельцы частной собственности или застройщики также могут потребовать внесения изменений.

Заявление о внесении поправок в Комплексный план

Разрешение на подпись (для утверждения администрацией)

Разрешение на использование знаков должно быть получено для установки любого нового знака в пределах Саммита Города Ли. Большинство разрешений на вывеску может быть выдано в административном порядке Департаментом услуг по развитию. Положения о знаках можно найти в статье 13 Постановления о едином развитии (UDO).

Подписать разрешение (для административного утверждения)

Подписать заявку (на утверждение Комиссии по планированию)

Заявка на обозначение может быть подана для одного или нескольких знаков, которые не соответствуют Статье 13 UDO, для утверждения администрацией, но указаны в Таблице 13-2 как знаки, которые разрешены «с одобрения Комиссии». Кандидаты должны подать «Заявление на подпись» для обработки через Комиссию по планированию. В случае одобрения необходимо заполнить форму разрешения на подписание для административного утверждения.

Подписать заявление (для утверждения комиссии по планированию)

Изменение названия улицы

Запрос на изменение названия улицы требует публичных слушаний в Комиссии по планированию и в городском совете.

Форма заявки на изменение названия улицы

См. Правила присвоения названий улицам.

Отпуск

Отпуск может быть запрошен соприкасающимся владельцем (ами) собственности, когда в полосе отвода больше нет необходимости.Если после процесса публичных слушаний городские власти соглашаются с тем, что общественная потребность в полосе отвода больше не существует, городской совет примет постановление об отмене полосы отвода. После того, как документ будет зарегистрирован в Регистраторе документов округа, право отчуждения перейдет к владельцам собственности с обеих сторон.

Отпуск с отводом (VROW) — бланк заявления, сборы и инструкции

Отпуск безмятежности

Отпуск по сервитуту может быть запрошен, когда сервитут больше не нужен и мешает предполагаемому развитию.

Vacation of Easement (VOE) — форма заявки, сборы и инструкции

Варианты

Отклонение определяется как изменение или отступление от положений Постановления о едином развитии (UDO), которое, если оно применяется к определенному лоту, может значительно помешать использованию данного объекта недвижимости. Процесс отклонения призван помочь в тех ограниченных и уникальных ситуациях, когда строгое соблюдение UDO вызовет практические трудности для владельца собственности.

Отклонение от неиспользования. Чаще всего отклонения запрашиваются для освобождения от требований к размерам, таких как отклонения от основной конструкции, вспомогательных зданий, настилов или других улучшений. Это называется «отклонениями от неиспользования». Для обжалования административного решения используйте ту же форму заявления.

Использовать отклонение. Также можно подать заявку на «изменение использования», но это не является обычным явлением, поскольку изменение в использовании обычно требует приложения изменения зонирования.

Разрешение на ветряные турбины

Микро-ветряная турбина (менее 10 кВт) разрешается в качестве условного использования в любом районе зонирования, если могут быть соблюдены ограничения по размеру участка и высоте конструкции, и если владельцы соседней собственности не возражают.Для больших или высоких ветряных турбин требуется специальное разрешение с определенными ограничениями. См. Статью 17 Единого Постановления о развитии (UDO) для получения полной информации о правилах и процедурах.

Условное разрешение на использование ветряной турбины — применение и инструкции (пересмотрено в апреле 2019 г.)

Заявление на получение разрешения на специальное использование

Проверка зонирования

Проверка по телефону — Зонирование собственности можно проверить по телефону бесплатно. Позвоните в службу разработки по телефону 816.969.1200 с адресом собственности, юридическим описанием или номером посылки.

Письменное подтверждение — Письмо с подтверждением зонирования может быть предоставлено за плату в размере 100 долларов США путем подачи письменного запроса в Службу развития. Письмо с подтверждением зонирования включает:

• Зональное обозначение конкретной собственности на основе адреса, юридического описания или номера участка
• видов использования, разрешенных в районе
• подтверждение того, что объект соответствует всем применимым нормативным требованиям, насколько это известно городским властям.
• подтверждение того, что застройка соответствует стандартам застройки, таким как плотность, высота, отступы, парковка, ландшафтный дизайн и т. Д., если такая информация доступна

Информация, содержащаяся в письме, будет основана на фактах, которые фактически известны городскому персоналу, что может включать запись о любых нарушениях, хранящихся в архиве города. Городские власти не проводят независимого расследования текущего статуса или состояния собственности.

Зонирование | Мерфрисборо, Теннесси — Официальный веб-сайт

Постановление о зонировании

Чтобы запросить письмо с подтверждением зонирования, щелкните здесь.

Землепользование

Планируемое развитие

Нормы размеров

Принципы исторического зонирования

Зонирование

После получения полной заявки и пошлины заявка будет рассмотрена комиссией по планированию, которая изучит запрос и назначит публичные слушания.Уведомления будут отправлены по почте владельцам собственности в пределах 250 футов от собственности, вывеска будет повешена на собственности, а официальное уведомление будет опубликовано в местной газете. После завершения общественных слушаний комиссия по планированию подготовит рекомендацию для городского совета, который также проведет общественные слушания, после чего рассмотрит вопрос о принятии постановления о проведении переназначения.

Карту зонирования и постановление о зонировании можно загрузить, просмотреть и / или приобрести по телефону 615-893-6441 и в отделе планирования Мерфрисборо в мэрии по телефону:
111 W.Vine St.
Murfreesboro, TN 37129

Общественные слушания

Апелляционный совет по зонированию

Town of Wake Forest, NC

Все объекты недвижимости, расположенные в пределах границ Wake Forest Town или в Экстерриториальной юрисдикции (ETJ), подчиняются требованиям определенного района зонирования.На территорию ETJ распространяются правила зонирования и строительства указанного города, а не правила округа, чтобы город мог лучше гарантировать, что модели развития и соответствующая инфраструктура позволят эффективно предоставлять городские услуги по мере того, как город врастает в эту территорию.

Чтобы проверить зонирование собственности и разрешенное использование, свяжитесь с отделом планирования (919) 435-9510 или вы можете просмотреть официальную карту зонирования Уэйк-Форест и таблицу разрешенных видов использования в разделе 2.3.3 унифицированного застройщика города Уэйк-Форест. Постановление.Если вы намереваетесь подать заявление на получение разрешения или рассматриваете изменение зонирования, пожалуйста, свяжитесь с сотрудниками отдела планирования перед подачей заявления.

Перед подачей ходатайства о изменении зоны необходимо, чтобы все заявители встретились с персоналом службы развития в Департаменте планирования, чтобы определить наиболее подходящий район для изменения зонирования.

Случай изменения зонирования может относиться как к району общего пользования, так и к условному району. Для района общего пользования учитываются все возможные виды использования, разрешенные в рамках предлагаемого района переназначения.Совету уполномоченных не разрешается рассматривать конкретные планы или условия участков в качестве основы для решения относительно запроса на изменение зонирования общего пользования.

Условное перезонирование округа — это округа с условиями, добровольно добавленными заявителем и утвержденными в законодательной процедуре Советом уполномоченных в соответствии с G.S. 160A-382. Условные округа обеспечивают упорядоченное и гибкое развитие в соответствии с общей политикой этого постановления без ограничений некоторых из установленных стандартов, регулирующих правильное развитие.Этот условный округ можно использовать в любом округе, но он не предназначен для облегчения трудностей, которые в противном случае можно было бы решить с помощью процедуры отклонения. Совет уполномоченных рассматривает эти условия и планы участка / подразделения при принятии решения о переназначении.

См. Нашу страницу «Формы и приложения», чтобы подать заявку.

Особые виды использования — это виды землепользования, которые в целом совместимы с видами землепользования, разрешенными по праву в районе зонирования, но которые требуют индивидуального анализа их местоположения, дизайна и конфигурации, чтобы оценить потенциал неблагоприятных воздействует на соседнюю собственность и использование.Специальное использование обеспечивает соответствие использования в конкретном месте в пределах данного района зонирования. Приложения, требующие специального разрешения на использование, указаны в Разделе 2.3 и Главе 3.

См. Нашу страницу «Формы и приложения», чтобы подать заявку.

Совет по корректировке заслушивает и принимает решения по апелляциям и просьбам об отклонениях в соответствии с Постановлением о едином развитии Уэйк Форест. Апелляции рассматриваются, когда заявитель утверждает, что в любом приказе, требовании, разрешении, решении, определении или отказе, сделанном Администратором при выполнении или приведении в исполнение любого положения Постановления о едином развитии Wake Forest, имеется ошибка.

1. Цель: процесс отклонения, администрируемый Советом по корректировке, предназначен для предоставления ограниченного освобождения от требований этого постановления в тех случаях, когда строгое выполнение конкретного требования создаст практические трудности или ненужные трудности, запрещающие использование землю в порядке, разрешенном этим постановлением.

2. Достаточные основания для отклонения: не предполагается, что отклонения предоставляются исключительно для устранения неудобств или финансового бремени, которое требования этого постановления могут наложить на владельцев недвижимости в целом, или для повышения прибыльности предлагаемого строительства, хотя такие факторы можно принять во внимание.

3. Недопустимые отклонения в использовании: Совет по корректировке ни в коем случае не должен предоставлять отклонение, которое позволило бы установить использование, которое иным образом не разрешено в районе застройки земли, или которое изменило бы классификацию района застройки или район граница рассматриваемого объекта недвижимости.

4. Полномочия, ограниченные настоящим Постановлением / Конфликты с другими законами Запрещены: Ни при каких обстоятельствах Совет по корректировке не может допускать отклонения, которые противоречили бы кодексу штата, если иное не разрешено законами и постановлениями.

См. Нашу страницу «Формы и приложения», чтобы подать заявку.

Письма о зонировании регулярно готовятся отделом планирования. Все буквы включают информацию о зонировании вместе с любой применимой историей болезни. Также будет указано, соответствует ли данная недвижимость требованиям городского зонирования. Дополнительная информация предоставляется по запросу. Стоимость писем составляет 100 долларов США (за посылку), запросы следует подавать в письменной форме.

Земельный лабиринт: проблемы регулирования землепользования и разрешительный процесс

II. Почему процесс выдачи разрешений — такая авантюра?

Для устоявшихся предприятий головная боль, связанная с навигацией в процессе регулирования, понимается как затраты на ведение бизнеса. Фирма, стремящаяся к оптимальным результатам в освоении земли, должна инвестировать не только в архитекторов, но и в консультантов, фирмы по исследованию рынка и юристов с непомерно высокими ставками оплачиваемых часов, не говоря уже о гуру по связям с общественностью, чтобы продать проект местному сообществу. ²¹ А что насчет остальных? Что делать обычным семейным владельцам бизнеса, когда они сталкиваются с трудностями при выдаче разрешений?

Один из вариантов, о чем мы подробнее поговорим в Разделе IV, — это кустарная индустрия самозваных «специалистов по ускорению выдачи разрешений», которые обещают лучшие и более быстрые результаты по разной цене. Уже сам по себе этот факт должен указывать на то, что что-то гнилое. Но мы не можем переоценить то обстоятельство, что соискатели разрешения часто чувствуют себя вынужденными тратить деньги (или огромное количество времени и энергии) на получение необходимых разрешений без гарантии хорошего результата.

Если цель закона — быть справедливым, предсказуемым и нейтральным, почему процесс выдачи разрешений на землепользование настолько непредсказуем? Почему кажется, что политики всегда участвуют в процессе принятия решений? И почему так важны консультанты, юристы, экспедиторы и связи с общественностью?

Здесь мы рассмотрим лишь несколько факторов, которые мешают физическим лицам и предпринимателям сделать рациональный выбор с самого начала при обдумывании того, делать ли инвестиции в недвижимость или начать свой бизнес.Конечно, существует бесчисленное множество способов пойти не так, как надо, и поэтому трудно — и это выходит за рамки данной статьи — каталогизировать исчерпывающий список всех проблем, с которыми могут столкнуться заявители. Вместо этого мы сосредоточимся на нескольких показательных примерах, которые особенно пагубны и способствуют неопределенности нормативных требований.

A. Субъективные, дискреционные критерии и неподобающие мотивы

Орган, выдающий разрешения, обычно занимается рассмотрением нескольких вопросов при оценке заявки на разрешение.Проблема в том, что во многих случаях решение этих вопросов зачастую является субъективным. Например, постановления Александрии, штат Вирджиния, требуют, чтобы соискатели разрешения на условное использование объясняли свое потенциальное воздействие на окружающий район — шум, запах, парковку и т. Д. ²² Кандидаты также должны предоставить карту участка и всех других объектов недвижимости в пределах трехсот футов от участка. ²³ После выполнения этих строгих требований для получения разрешения на условное использование городской совет может по-прежнему отказать в разрешении. ²⁴ Если городской совет по своему усмотрению решит, что ему требуется дополнительная информация, он может еще больше отложить окончательное решение. ²⁵ В постановлениях указано, что городской совет может рассматривать, среди прочего:

• повлияет ли ослепление автомобильных и стационарных фонарей на устоявшийся характер района,
• , подходят ли расположение и тип знаков, а также связь знаков с управлением движением для данного участка, и будут ли такие знаки оказывать неблагоприятное воздействие на какие-либо прилегающие объекты собственности; и
• , будет ли предполагаемое использование будет построено, устроено и эксплуатироваться таким образом, чтобы не «доминировать» в непосредственной близости или не мешать развитию и использованию соседнего участка, включая «характер и степень озеленения и экранирования на участке».” ²⁶

Другой пример, Департамент регионального планирования округа Лос-Анджелес, предоставляет набор часто задаваемых вопросов, в которых освещаются сложности и субъективные соображения, связанные с разрешением на условное использование2 ⁷ Сотрудник, проводящий слушания, может учитывать «парковка и доступ, ландшафтный дизайн, размер здания и размещение, архитектурный стиль, вывески, часы работы, или другие условия, которые будут сочтены необходимыми ». ²⁸ Заявки не передаются одному специалисту по планированию дела; вместо этого кандидаты должны связаться с «Планировщиком дня», чтобы получить обновленную информацию о статусе своей заявки. ²⁹ Это еще больше усложняет процесс и усиливает влияние субъективности.

Кроме того, код зонирования может также допускать утверждение разрешения на условное использование только в том случае, если предлагаемая застройка или коммерческая деятельность считаются соответствующими « символу » окружающего района. Без дальнейших указаний орган может иметь право отклонить заявку на разрешение по любой мыслимой причине, если он может сформулировать некоторую озабоченность — расплывчатую, спекулятивную или незначительную — о потенциальном воздействии на уже созданный бизнес, эстетику сообщества, домашние ценности, общественные ценности. морали или других предполагаемых общественных интересов. ³⁰

Во многих случаях кодекс зонирования будет указывать на стандарты, более конкретно излагая допустимые основания, по которым может быть отказано в разрешении. ³¹ Например, плата за рассмотрение воздействия на «характер» местного сообщества может быть связана с более конкретными полномочиями, чтобы учитывать влияние на структуру местного движения и определять, приведет ли утверждение разрешения к чрезмерному шуму или некоторому другие неудобства для соседних объектов в пределах определенного параметра ( e.грамм. , 1500 футов). Но на практике орган, выдающий разрешения, часто принимает во внимание другие возражения яростных оппонентов и уступает господствующим политическим ветрам.

Хотя органу власти может быть запрещено официально признавать, что отказ в разрешении был вызван посторонними (т. Е. Политически мотивированными) соображениями, в действительности орган обычно сохраняет достаточно дискреционных полномочий, чтобы изложить свое решение на основаниях, которые трудно оспорить с юридической точки зрения. ³² Суды крайне неохотно вмешиваются в решения о землепользовании на местном уровне; они поддержат отказ в разрешении, если есть какой-либо способ его оправдать.Что еще хуже, некоторые суды считают, что они даже не будут рассматривать аргумент о том, что разрешительный орган имел ненадлежащие мотивы в отказе в выдаче разрешения. Фактически, федеральные суды часто применяют это правило, чтобы защитить органы, выдающие разрешения, от серьезной проверки. ³³

Stahl York Ave. Co. против города Нью-Йорка , решение по делу Апелляционного суда США второго округа, является хорошим примером разочаровывающих разрешительных решений, которые могут быть увековечены, когда суды считают это, пока власти дается определенная правовая свобода действий, они могут отказать в выдаче разрешений по любой причине, которая им нравится, без нарушения надлежащей правовой процедуры. ³⁴ В этом случае владелец стремился построить современные многоквартирные дома взамен двух непригодных с точки зрения архитектуры многоквартирных домов, которые были непригодны для проживания. Это был проект, который должен был помочь решить проблему нехватки жилья в Нью-Йорке. ³⁵ Фактически, владелец намеревался «выделить большое количество квартир… доступному жилью». ³⁶ Но на здания распространялись ограничения Нью-Йорка на сохранение исторических памятников, которые, как правило, запрещали перепланировку.

Закон о сохранении исторических памятников Нью-Йорка разрешает реконструкцию только в «исключении для бедных». Чтобы соответствовать требованиям, владелец должен доказать, что он не может получить разумную норму прибыли при существующем состоянии здания. Соответственно, при рассмотрении заявления о материальных нуждах от городской комиссии по охране окружающей среды требовалось рассмотреть только вопрос о том, может ли собственность в ее нынешнем состоянии генерировать достаточный денежный поток. В этом вопросе владелец привел веские доводы в пользу «исключения для трудностей»; единицы были слишком маленькими и не могли вместить современные удобства, бытовую технику и оборудование. ³⁷ Более того, «[в] здании [зданиях] были устаревшие электрические, механические и вентиляционные системы — недостатки усугублялись возрастом и старением — и [которые] были недоступны для инвалидов». ³⁸

Тем не менее, на слушании Комиссия заслушала показания многих жителей, выражавших озабоченность, которая не имела никакого отношения к сохранению исторического наследия. ³⁹ Комиссия, казалось, с самого начала была готова отклонить ходатайство владельца об «исключении из-за материального положения». Так и произошло.

Затем владелец обратился в суд с иском об отказе в разрешении. Он утверждал, что процесс был захвачен политическими оппонентами и что на Комиссию повлияли опасения по поводу парковки и других вопросов, которые Комиссии было запрещено рассматривать — ни один из которых не имел ничего общего с сохранением исторического наследия. Тем не менее, поскольку Комиссия имела определенную свободу действий при определении разумной нормы прибыли, суды посчитали, что этого достаточно, чтобы отклонить любую потенциальную правовую проблему. ⁴⁰

Примечательно, что Комиссия определила эти здания как исторические только . После года компания начала первые шаги по получению необходимых разрешений. Ранее Комиссия отказалась признать собственность исторической, чтобы стимулировать реконструкцию, при этом обозначив другие здания в этом районе как подлежащие историческим ограничениям сохранения. ⁴¹ Тем не менее, когда политическая оппозиция стала очевидной, Комиссия отменила свои предыдущие выводы. ⁴² Дело Stahl , таким образом, иллюстрирует проблему наделения властью землепользования широкими дискреционными полномочиями и сопутствующий риск того, что такой режим может дать местным органам власти полномочия принимать решения, препятствующие выгодному использованию частной собственности.

Stahl — лишь один пример того, как федеральные суды закрывают глаза на такое поведение. В этом случае местные власти могут безнаказанно отказывать в разрешении на выдачу разрешений по любой капризной причине, которая им может понравиться — или вообще без какой-либо причины.Государственные должностные лица могут отказать в разрешении просто потому, что им не нравится заявитель, или ради собственных ограниченных денежных интересов, или по явно кумовским или протекционистским причинам, или по другим причинам, которые могут шокировать среднего американца. Например, в деле EJS Properties, LLC против города Толедо Шестой округ отказался рассматривать вопрос о соблюдении процессуальных норм, когда в разрешении якобы было отказано, поскольку заявитель отказался «пожертвовать 100 000 долларов в местный пенсионный фонд». ⁴³

Эмпирические исследования еще раз подчеркивают действующие здесь порочные стимулы и пагубный эффект, который бесконтрольная свобода действий оказывает на местные сообщества.В юрисдикциях, где суды, по крайней мере, готовы принять аргумент о том, что в разрешении было отказано по ненадлежащим причинам (несмотря на некоторую степень законного усмотрения), мы видим значительно более низкие показатели исторической сохранности. ⁴⁴ Например, данные показывают, что только 4,4 процента лотов в Филадельфии считаются историческими, несмотря на тот факт, что почти 70 процентов были построены до 1945 года. ⁴⁵ Напротив, в юрисдикциях, которые предполагают действительность отказа в разрешении , сопоставимые города, как правило, определяют большие участки сообщества как подлежащие сохранению ограничения.Например, в Балтиморе (где до 1945 года было построено чуть более 70 процентов зданий) на треть города действуют ограничения на сохранение исторических памятников.

При чрезмерном регулировании возникают (как всегда) нежелательные последствия. Эксперты предупредили, что «обширные исторические районы подрывают зонирование и значительно ограничивают потенциал развития, устраняя потенциальное использование правильной высоты и плотности зонирования, предотвращая снос для нового строительства и используя этот процесс для предотвращения строительства, которое не является контекстным. .’” ⁴⁶ Эти ограничения не только препятствуют усилиям по развитию, но они также оказывают «значительное негативное влияние на объемы нового жилищного строительства». ⁴⁷ Конечно, такого рода ограничения очень полезны, если ваша цель — внести неопределенность в процесс выдачи разрешений.

Б. Взыскания

Широкие дискреционные полномочия также позволяют властям держать заявки на получение разрешения в вечном подвешенном состоянии, поскольку государство участвует в одностороннем процессе переговоров, добиваясь от заявителя ценных уступок. ⁴⁸ В частности, разрешительный орган может попытаться использовать свои полномочия для отказа в выдаче разрешения, чтобы вынудить заявителя согласиться на дорогостоящие разрешительные условия. Например, город может обусловить выдачу разрешения на строительство требованием, чтобы владелец покрыл расходы на отдельный общественный проект или внес плату в общественный фонд.

Верховный суд США постановил, что условия, налагаемые на утвержденное разрешение, должны иметь «взаимосвязь» и «грубую соразмерность» с предлагаемым проектом, чтобы выдержать конституционную проверку. ⁴⁹ Другими словами, условие, требующее от заявителя отказаться от чего-либо ценного, будет считаться вымогательством, если только это не является разумно необходимым для смягчения ожидаемых общественных воздействий. Например, в деле Koontz v. St. Johns River Water Management District агентство штата Флорида наложило неконституционное условие на разрешение, когда оно требовало, чтобы владелец заплатил деньги для улучшения государственной собственности, которая не имела никакого отношения к его планам строительства. АЗС. ⁵⁰

Этот конституционный стандарт имеет смысл, потому что он позволяет правительству решать законные проблемы общественности с помощью условий, налагаемых на утвержденное разрешение, но не позволяет властям удерживать заявку на разрешение в заложниках. ⁵¹ Тем не менее, многие населенные пункты продолжают вводить спорные требования взыскания, требуя, чтобы соискатели разрешения платили за домашние проекты в качестве условия утверждения, даже если нет очевидной связи с их планами развития или когда взимаемая плата мало связана с тем, что на самом деле необходимо для смягчения ожидаемых воздействий. ⁵² Во многих случаях правительство почти не сомневается в том, что заявитель с большей вероятностью заплатит больше, чем будет оспаривать оспариваемое условие в суде, как потому, что судебная тяжба высока, так и потому, что заявитель просто хочет получить разрешение на дальнейшее продвижение. с ее планами.Более того, во многих юрисдикциях правительство поощряет вводить грабительские условия, которые ничего не делают для решения общественных проблем с частным проектом, потому что некоторые суды считают, что если условие требуется в соответствии с законом или постановлением, разрешительный орган не должен демонстрировать « взаимосвязь »или« грубая пропорциональность »разрешительных условий. ⁵³

Во многих случаях взыскания налагаются на основе ad hoc , что означает, что заявителю практически невозможно знать, чего ожидать в начале процесса выдачи разрешения. ⁵⁴ Но даже если взыскание требуется по закону или постановлению, все равно может быть трудно понять, чего ожидать. ⁵⁵ Как и в случае с другими аспектами законодательства о землепользовании, разрешительный орган может сохранять некоторую степень усмотрения при принятии решения о том, какой размер платы должен взиматься для смягчения общественного вреда, причиненного проектом, или даже если проект подлежит на такие сборы за смягчение последствий.

Даже если требуемые сборы за смягчение последствий продиктованы заранее определенной формулой, соискателю разрешения может быть сложно определить, с какими требованиями он, вероятно, столкнется с самого начала; расчет обычно основан на переменных, которые могут измениться, если орган, выдающий разрешения, настаивает на изменении проекта.Это восходит к центральной проблеме: огромная свобода усмотрения, которую может использовать орган землепользования для удовлетворения или отклонения заявки. Чем больше свобода действий для отказа в утверждении и перемещения ворот, тем труднее соискателю разрешения ориентироваться в системе — не говоря уже о том, чтобы произвести рациональные расчеты конечных затрат на продвижение проекта.

C. Несоответствующие разрешительные требования

Постоянно меняющиеся требования к разрешениям также могут возникать, когда несколько агентств имеют параллельную юрисдикцию в отношении одного и того же разрешения, но принимают разные критерии для выдачи этого разрешения.Иногда такая путаница возникает, когда различные вертикальных уровней регулирования создаются последовательно более крупными формами правительства: сначала местными, затем государственными, затем федеральными агентствами. В других случаях противоречивые требования к выдаче разрешений возникают из нескольких горизонтальных уровней правил, например, когда один уровень правительства разделяет полномочия над одним разрешением между отдельными агентствами. При любом режиме такие несоответствия приводят к дорогостоящим задержкам для владельцев бизнеса. Действительно, кандидаты не только должны ждать каждого решения и платить значительные сборы каждому органу, но они также могут быть вынуждены прибегнуть к помощи профессионалов, чтобы помочь им ориентироваться в сложных схемах регулирования.Это особенно верно, когда власти требуют реорганизации после редизайна, как это часто бывает, когда бюрократы обладают значительной свободой действий, чтобы не соглашаться друг с другом.

Например, в Вашингтоне, округ Колумбия, для получения разрешения на строительство часто требуется пять или более месяцев. Подача онлайн-разрешения на строительство в Департамент по делам потребителей и нормативно-правовым вопросам (DCRA) обычно начинает процесс. После этого заявки, возможно, придется пройти через несколько раундов рассмотрения всеми соответствующими агентствами, прежде чем DCRA выдаст окончательное разрешение. ⁵⁶ По данным DCRA, 57 процентов разрешений на строительство требуют рассмотрения более чем одним агентством. ⁵⁷ Множество агентств участвуют во всем, от простых пристроек до новых построек. Чтобы сделать решение более трудоемким и трудоемким, отсутствует централизованная система отслеживания для консолидации решений каждого агентства. Даже если во время первого раунда обзоров все идет гладко, любое соответствующее агентство может потребовать повторного рассмотрения проекта с самого начала, что часто случается, когда проект претерпевает изменения или изменения, которые не нравятся агентству. ⁵⁸

Противоречивые разрешительные требования не только неэффективны, но и несправедливы; они наказывают приверженных правилам людей, которым не хватает опыта, необходимого для борьбы с бюрократией (чтобы заявить об очевидном, многие соискатели разрешения не имеют прямого доступа к адвокату). В частности, бесчисленные жалобы, поданные против Калифорнийской прибрежной комиссии (CCC), демонстрируют, насколько неприятными могут быть противоречивые правила агентства. Побережье Калифорнии находится в ведении бесчисленных государственных и местных органов власти, и разрешения на прибрежные территории часто рассматриваются организациями каждого уровня.Кроме того, CCC имеет широкие полномочия отменять решения, принятые менее важными агентствами на протяжении всего процесса выдачи разрешений. В результате и без того запутанный процесс выдачи разрешений на побережье «становится более запутанным из-за включения правил и процедур [CCC], эффективно перекрывая загадочное с туманным». ⁵⁹

Более того, CCC часто руководствуется «мельчайшими деталями, которые только можно вообразить, например, в какой цвет вы красите свой дом, какие лампочки вы можете использовать в определенных местах».» ⁶⁰ Понятно, что такая свобода усмотрения становится особенно проблематичной, когда кандидатам даются конкурирующие инструкции от их местных властей и CCC. Например, определение понятия «край обрыва» и «серьезная реконструкция» в городе Лагуна-Бич отличается от определений, принятых CCC. ⁶¹ В результате «[t] здесь было подано 19 апелляций на утверждения городских властей, которые связаны с этими противоречиями в определениях». ⁶² Однако, даже если судебные иски не подаются в суд, работа с расходящимися стандартами зачастую обходится разработчикам более чем на шесть месяцев только из-за задержек. ⁶³ Разочарованные калифорнийцы обращают внимание: «Персонал [CCC] — одна из самых сложных бюрократических структур для работы во всех Соединенных Штатах, — сказал один калифорнийский поверенный по недвижимости. «Они серьезно ограничивают право владельцев собственности на использование своей собственности». ⁴⁶

Тяжелое испытание Франциска и Нины Боттини с одним лишь уровнем местного самоуправления демонстрирует, насколько серьезными могут быть ограничения на выдачу разрешений. Даже после соблюдения всех дорогостоящих правил мечта Боттини о строительстве дома на одну семью на берегу моря была сорвана из-за меняющихся прихотей местного правительства. ⁶⁵

Печальный опыт семьи Боттини начался в 2009 году, когда пара обратилась в правительство Сан-Диего, Калифорния, за разрешением на прибрежную застройку (CDP). ⁶⁶ Пара прекрасно осознавала тот факт, что их план строительства потенциально подлежал утверждению несколькими агентствами. ⁶⁷ Во-первых, поскольку их предполагаемый дом находился недалеко от пляжа, мистер и миссис Боттини попросили городские власти определить, регулируется ли их строительный проект Законом о качестве окружающей среды Калифорнии (CEQA). ⁶⁸ Во-вторых, поскольку на их территории находился старый заброшенный коттедж, семья Боттини представила свои планы строительства в Совет по историческим ресурсам Сан-Диего, чтобы убедиться, что его можно снести. ⁶⁹ В искренних усилиях по соблюдению всех нормативных требований семья Боттини поговорила с несколькими агентствами, чтобы убедиться, что их проект соответствует закону. Потратив много долларов и часов на строительство дома, городские власти, наконец, сделали следующие выводы: (1) коттедж претерпел столько изменений, коттедж не был историческим памятником, (2) потому что коттедж непригоден для проживания, таким образом, его можно было снести, и (3) поскольку Боттини строили дом на одну семью, их строительные планы были категорически освобождены от действия Закона Калифорнии о качестве окружающей среды. ⁷⁰ Полагаясь на законность этих формальных определений, Боттини снесли коттедж. ⁷¹

Однако внезапно, и « после сноса коттеджа », городской совет изменил свое первоначальное положение: «[он] объявил коттедж« историческим »[и] пришел к выводу, что снос коттеджа следует рассматривать как часть Боттини. «для целей CEQA». ⁷² Даже после того, как Боттини скрупулезно соблюдали все правила, правительство не только проигнорировало тот факт, что дома на одну семью категорически освобождены от CEQA, но и наказало Боттини за соблюдение его собственных инструкций .В результате проект Боттини остался в подвешенном состоянии.

Другой пример — из Огайо, где бары можно открывать только после получения разрешения D-6. Выдача разрешения D-6, которое позволяет продавать алкоголь «[b] с десяти утра до полуночи воскресенья» ⁷³ — процесс непредсказуемый. Закон Огайо дает местным властям право, если они решат его использовать, «принимать решения о продаже алкоголя путем общественного референдума». ⁷⁴ Иногда это приводит к путанице относительно того, какое разрешение требуется, а какое нет.В частности, одному пабу «Внутри пятерки» было предоставлено разрешение D-6 в ноябре 2018 года, но позже выяснилось, что штат Огайо предоставил разрешение, «не осознавая действующего закона для этого участка». ⁷⁵ Таким образом, не только «Внутри пятерки» не было разрешения, пабу пришлось заново начинать процесс выдачи разрешений — на этот раз со сбора подписей и запуска кампании, чтобы убедить избирательный участок наконец выдать ему лицензию D-6. . ⁷⁶ Хотя 91 процент участков в конечном итоге одобрил лицензию, задержки с выдачей разрешений дорого обходятся малому бизнесу, особенно когда сами власти испытывают трудности с ориентированием в многоуровневых требованиях к разрешениям. ⁷⁷

D. Особые вызовы для малого бизнеса

Требование о покупке или аренде помещения перед подачей заявления на получение разрешения налагает огромные затраты на новые предприятия, но, похоже, это стандартная практика по всей стране. Фактически, почти универсальным первым шагом в получении бизнес-лицензии часто является получение разрешения на строительство, сертификата использования, сертификата пожарного кодекса или других подобных учетных данных. Но как только владелец приобретает или сдает в аренду коммерческую недвижимость, нет никаких гарантий, что лицензия на ведение бизнеса будет выдана.Таким образом, вместо поощрения предпринимательства требования лицензирования могут фактически отпугнуть малый бизнес. Для некоторых предпринимателей награда стоит усилий, но все же ощущаются значительные затраты и задержка. Кандидат в городской совет Лос-Анджелеса Наврадж Сингх, например, почти три года ждал разрешения на открытие ресторана. Озадаченный «недружелюбной деловой средой Лос-Анджелеса», его опыт побудил его баллотироваться на выборах в городской совет. ⁷⁸

Некоторые постановления обременяют новых владельцев бизнеса, требуя подробностей о предлагаемых ими участках.Требования к зонированию, ориентированные на определенные типы предприятий, могут выходить за рамки простого требования от владельцев бизнеса предоставить основную информацию о предполагаемом местоположении объекта. В Сент-Луисе, штат Миссури, например, разрешения для игровых автоматов требуют, чтобы владелец бизнеса предоставил карту-площадку, предполагаемое расположение каждого игрового автомата и постоянное оборудование объекта, такое как двери, окна, фонари, входы и выходы. . ⁷⁹ Разрешения на бильярдные также требуют точного расположения бильярдных столов в предполагаемом месте. ⁸⁰ Эти обременительные требования требуют, чтобы заявитель был знаком как с окружающим населением, так и с интерьером объекта, что, по всей видимости, выходит за рамки обычного обоснования ограничения потенциальных неудобств.

Опыт Рикардо и Памелы Фигероа иллюстрирует этот принцип. Пара хотела обеспечить «надежное место для завтрака в районе, центральном для туристической индустрии Пуэрто-Рико», открыв магазин вафель. ⁸¹ Но из-за запутанных разрешительных требований Сан-Хуана осуществить их мечту стало практически невозможно.В течение нескольких месяцев огромная бюрократия города требовала соблюдения сложных и противоречивых правил, что резко увеличивало затраты пары на открытие своего дела. ⁸² Памела сначала попыталась получить разрешение в Интернете и часами загружала всю информацию о своем бизнесе в городскую базу данных только для того, чтобы обнаружить, что база данных не работает. ⁸³ Затем она лично пошла за разрешением, но столкнулась с еще большим количеством препятствий. В одном случае городской бюрократ сказал Памеле предоставить подписанный документ из другого агентства, но агентство больше не существовало. ⁸⁴ Эти постоянно меняющиеся требования привели к значительным задержкам; На согласование документов и ответы на простые вопросы ушли месяцы.

Возможно, наиболее тревожным является тот факт, что разрешительные требования Сан-Хуана вынудили Фигероа усовершенствовать свой магазин без электричества . «Буквально нам приходилось делать это в темноте. Мы использовали автомобильный аккумулятор с инвертором и подключили немного света, чтобы мы могли видеть, пока кладем пол ». ⁸⁵ Городские власти сказали им, что им потребуется разрешение на ведение бизнеса для доступа к электросети, но они не могли получить разрешение до тех пор, пока не пройдут проверку.Но их нельзя было осмотреть до завершения строительства и ремонта. В общей сложности пара потратила восемь месяцев и тысячи долларов на лицензирование и согласования, в дополнение к восьми месяцам аренды, которые они платили в течение этого периода, пока их документы застряли в бюрократическом чистилище. ⁸⁶

Система Пуэрто-Рико, как и другие системы по всей стране, вынуждает владельцев бизнеса делать ставку на то, одобрит ли местное правительство открытие бизнеса на определенном участке. Даже использование, которое в противном случае могло бы соответствовать существующим кодам зонирования, не всегда является беспроигрышным вариантом.Например, бизнес в Фолл-Ривер, штат Техас, был вынужден подать заявку на отклонение, когда он хотел использовать свою собственность для хранения автомобилей. Зонирование объекта позволяло использовать его под парковку. Компания вполне разумно предлагала парковать машины на стоянке, чтобы потом продавать их через Интернет. На сайте не будет автосалона. Клиенты не будут приходить и уходить из отеля. Тем не менее, бизнес был вынужден обратиться в Апелляционный совет по зонированию только для того, чтобы припарковать автомобили на своей территории. Правление отклонило запрос о расхождении четырьмя голосами против одного. ⁸⁷ В других случаях участки, зонированные под рестораны, могут не подходить для использования в качестве популярных ресторанов «fast casual», которые местное правительство может вместо этого классифицировать как рестораны «быстрого питания» и, следовательно, к ним применяются другие требования зонирования. ⁸⁸

Более крупным предприятиям намного проще справляться со сложными требованиями к выдаче разрешений. Например, Массачусетс недавно легализовал употребление рекреационной марихуаны. Государство хотело поощрять соискателей из более бедных районов; Таким образом, была создана категория соискателей «экономических прав и возможностей», которым будет отдан приоритет по сравнению с обычными соискателями. ⁸⁹ Эти соискатели экономических прав и возможностей уменьшили социальный и экономический капитал, и инициатива была разработана, чтобы дать им фору при лицензировании по сравнению с более хорошо финансируемыми обычными приложениями. Несмотря на это заявленное намерение, процесс подачи заявки был настолько обременительным и требовал, среди прочего, уже арендованного помещения, полного бизнес-плана, плана разнообразия, заявления о влиянии на сообщество, встречи с общественностью и соглашений с принимающим сообществом — что только три кандидата на расширение прав и возможностей заполнили заявку.Напротив, пятьдесят семь медицинских диспансеров и постоянные соискатели завершили заявку и отправили ее на рассмотрение. ⁹⁰ Как выразился один соискатель экономических прав и возможностей: «Такое ощущение, что процесс был создан для того, чтобы людям с хорошими ресурсами было легче пройти через него». ⁹¹

E. Процедурная карусель

Одна из основных причин того, что процесс выдачи разрешения может оказаться таким долгим и трудным, заключается в том, что должностные лица, выдающие разрешения, могут угрожать отказом или отклонять конкретные предложения и запрашивать новые, чтобы вынудить владельца снова и снова сокращать свои планы. .Это еще одно следствие наделения властью, выдающей разрешения, такой большой свободы действий: всегда существует возможность, по сути, отказать в разрешении на начало проекта на неопределенный срок, не дав окончательный ответ на заявку на получение разрешения. Действительно, неоднократные отклонения нескольких предложений часто происходят, когда органы, выдающие разрешения, решили, что просто не хотят видеть новые разработки. Например, один застройщик инициировал судебный процесс после того, как город Монтерей, штат Калифорния, отклонил 19 различных планов расположения, поскольку стало очевидно, что город никогда ни на что не скажет «да». ⁹²

Вместо официального отказа в выдаче разрешения власти часто неофициально отклоняют планы заявителя. С точки зрения бюрократа, это неформальное отрицание имеет дополнительное преимущество, заключающееся в том, что позволяет избежать риска судебного разбирательства: власти могут сказать, что они не достигли какого-либо окончательного решения о том, какие виды использования будут разрешены на рассматриваемой собственности. Но эти неформальные действия вынудили заявителя «повторить попытку» до бесконечности . Угроза отказа представлена ​​как ультиматум, вынуждающий владельца представить новые (менее амбициозные) планы проектирования.И этот процесс может быстро выродиться в, казалось бы, бесконечную процедурную карусель. ⁹³

Проверяющие органы могут эффективно перемещать цели с постоянно новыми требованиями к изменению дизайна после изменения дизайна — просто ссылаясь на свое усмотрение, чтобы отклонить заявку. И, конечно же, с каждым новым редизайном возникают дополнительные расходы и задержки, которые могут быстро сделать проект экономически невыгодным. Это может раздражать человека, пытающегося самостоятельно ориентироваться в системе.Но это неприятно даже с посторонней помощью. Один консультант, представлявший клиента в печально известной прибрежной комиссии Калифорнии, выразил разочарование своего клиента, когда ему сказали вернуться к чертежному столу для еще одного редизайна проекта: «[П] когда я вернулся и сказал [своим клиентам] что им придется потратить еще 100 000 долларов [на третий редизайн], это не понравилось ».

F. Возможность последующих изменений зонирования

Даже если вы успешно получили разрешение, это не всегда означает, что вам будет разрешено продолжать в течение неограниченного времени разрешенное в настоящее время использование.Когда власти меняют правила зонирования или застройки, они часто позволяют оставаться «несоответствующим» объектам. Но местные власти могут решить, что все должны соответствовать новому плану, включая здания, которые были разрешены в соответствии со старыми стандартами. ⁹⁴ Это особенно проблематично для малых предприятий, которые в результате могут быть вынуждены закрыть магазины или иным образом перемещены.

Это правда, что некоторые штаты обеспечивают защиту владельцев разрешений.Например, закон некоторых штатов (например, Калифорнии) предусматривает, что после выдачи разрешения владелец приобретает «законные права», которые не могут быть отобраны. ⁹⁵ Аналогичным образом, Верховный суд Миннесоты недавно подтвердил, что правительство не может отозвать право бизнеса продолжать в уже установленном использовании, не инициируя выдающийся домен и не выплачивая компенсацию за лишение права продолжать это использование. ⁹⁶ Однако в других штатах вы можете не обращаться за помощью, если местный совет по зонированию решит изменить код без признания унаследованных прав.

Вы могли подумать, что Техас будет местом, где правительство не будет связываться с собственниками, но вы ошибаетесь. Возьмем, к примеру, историю Хинга Мбого, который иммигрировал в Соединенные Штаты и жил американской мечтой как человек, добившийся собственного успеха. ⁹⁷ Он купил недвижимость и построил успешный бизнес по ремонту автомобилей в Далласе. ⁹⁸ Это был его заработок. И в течение 20 лет у него была постоянная клиентская база, преданная своему офису на Росс-авеню, 3516. ⁹⁹ Но в 2005 году городские власти Далласа решили, что пришло время начать поэтапную ликвидацию автомагазинов в этом районе — в надежде привлечь их к перепланировке для создания высококлассных магазинов и ресторанов. ¹⁰⁰

По иронии судьбы, после вытеснения старых авторемонтных мастерских, Даллас еще не увидел той реконструкции, на которую он рассчитывал. Тем временем перемещенные предприятия были вынуждены либо навсегда закрыть магазины, либо переехать. Г-н Мбого был вынужден пройти через этот процесс. Но переехать — дело непростое.Во-первых, владелец должен найти сайт, который сопоставим, доступен по цене и (в идеале) удобен для его клиентов. Затем владелец должен выдержать значительные затраты и логистические проблемы, связанные с переездом на новое место. Наконец, исследования показывают, что малому бизнесу часто требуется много лет, чтобы восстановить свою клиентскую базу после того, как он был вынужден покинуть установленное место. ¹⁰¹ Это означает, что помимо потери дохода, когда предприятие временно закрывается во время переезда, компания часто будет постоянно видеть упущенную прибыль; в конце концов, они, по сути, начинают с нуля, даже если сохраняют то же название.

Отдел планирования | Город миссии

Директор по планированию

Сьюзи Де Луна
[email protected]
956-580-8674

Об отделе планирования

Департамент планирования направляет упорядоченное развитие города, используя несколько основных постановлений, Постановление о территориальных единицах, Постановление о зонировании, Постановление о парковке вне улицы, Кодекс ландшафтного дизайна и Постановление о знаках.

о подразделениях сосредоточены на разделе необработанных земель для жилищного или коммерческого использования, хотя церкви, школы и даже городские классифицированные здания должны быть построены в подразделениях, зарегистрированных в канцелярии клерка графства.Отдел планирования следит за тем, чтобы все предложенные участки имели асфальтированный подъезд, водоснабжение и бытовую канализацию. Пожарные гидранты также требуются в процессе планирования подразделения.

Постановления о зонировании — один из важнейших инструментов города, поскольку зонирование регулирует землепользование. Несмотря на то, что участки находятся в частной собственности, город оставляет за собой право регулировать использование участков для улучшения здоровья, безопасности и общего благосостояния жителей района Миссии и всего сообщества.По сути, на общественное благосостояние влияет то, что происходит на соседних участках, и, таким образом, город может вводить разумные ограничения, чтобы каждый человек мог в максимальной степени пользоваться своей частной собственностью.

В настоящее время в городе имеется 18 категорий землепользования, от сельскохозяйственных, частных жилых домов, общего бизнеса до тяжелой промышленности. Землепользование обычно делится на «разрешенное» использование, «условное» использование и «запрещенное» использование.

Для условного использования требуется Разрешение на условное использование, или CUP, которое должно быть одобрено городом миссии на публичных слушаниях.Условное использование — это такое использование, которое может или не может быть разрешено на участке в зависимости от условий предполагаемого использования, реакции района на него, наличия парковки и т. Д. Примером CUP может быть домашнее занятие, такое как парикмахерская в чьей-то резиденции.

В определенное время землевладельцы подают заявку на изменение зоны или изменение зонирования, потому что они хотят использовать участки для других целей, кроме разрешенных. Заявка на изменение зонирования оценивается персоналом на предмет целесообразности повторного зонирования.Рекомендации персонала представляются Комиссии по планированию и зонированию (P&Z) на открытом заседании. На публичном собрании владельцы соседней собственности рассказывают P&Z, что они думают о заявке на изменение зонирования. Затем P&Z рекомендует либо утвердить, либо отклонить запрос на изменение зонирования. Еще одно общественное собрание проводится городским советом, который затем решает, следует ли повторно зонировать собственность. Общественные собрания обеспечивают справедливый процесс, когда граждане заслушиваются до принятия решений о землепользовании.

Постановления о парковке вне улицы содержат минимальные правила парковки, налагаемые на новые или реконструированные постройки для использования в городе. Например, если жилое помещение переоборудуется для использования в коммерческих целях, типичную подъездную дорогу с двумя автомобилями необходимо будет расширить, чтобы теперь соответствовать требованиям к парковке для служебных помещений, которые зависят от площади или размера предприятия.